Koronawirus vs flipp na pierwotnym

Patryk Sołtysiak, Maciej Welman (Nr 8 str. 45)

Czego dowiesz się z poniższej treści artykułu: Jaki jest nasz punkt widzenia odnośnie światowej gospodarki i zachodzących zmian w związku z korona wirusem? W jaki sposób obostrzenia nałożone przez polski rząd mogą wpłynąć na cenę i dynamikę sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego? Jakie obecnie podejmujemy działania w kontekście obrotu mieszkaniami z rynku pierwotnego? Jak naszym zdaniem będzie kształtował się rynek nieruchomości w Polsce w przyszłości?

Kiedy piszemy ten tekst jest 27 marca 2020 roku. Należy to podkreślić, ponieważ nasz punkt widzenia zmieniał się diametralnie od początku tego miesiąca. Jeszcze 2 marca spożywaliśmy śniadanie wspólnie z zespołem w Krakowie, a telewizja nad naszymi głowami komunikowała o nowych przypadkach zachorowań
w kolejnych krajach Europy. Wtedy wymienialiśmy się spostrzeżeniami, czy może to mieć wpływ na bliżej nieokreślony zastój w gospodarce, ale nie spodziewaliśmy się, że wir tak szybkiego przebiegu sytuacji może wzbudzić tyle paniki wśród ludzi w Polsce. 10 marca wiedzieliśmy już, że to dopiero początek
i sytuacja jest bardzo poważna. 15 marca zaczynaliśmy się martwić o nas i naszych bliskich i o to czy nadejdzie wielka lawina zachorowań w Polsce. Dzisiaj zastanawiamy się czy więcej będzie przypadków śmiertelnych po przejściu koronawirusa czy po krachu gospodarczym. Większość firm planuje redukcję zatrudnienia w związku z obecną epidemią. Przedsiębiorstwa czekają na pomoc państwa, ale wdrożenie jej zapewne potrwa do kilku tygodni i nie będzie adekwatna do potrzeb i oczekiwań większości firm w kraju. W najgorszej sytuacji jest branża turystyczna, transportowa, handel i branża motoryzacyjna. Zamknięte restauracje, centra handlowe, wstrzymane są loty, zamknięte granice. Sektory małych i średnich przedsiębiorstw w większości przypadków nie będą miały szans na przetrwanie, w związku z tym możliwy jest scenariusz ze znacznym wzrostem bezrobocia. Światową gospodarkę czekają bardzo trudne miesiące.
W takim razie co dalej? Czy kwarantanna jest nam potrzebna? Jak długo potrwa? A może koronawirus to pretekst do wywołania światowej wojny informacyjnej? Prawdopodobnym jest, że COVID-19 to nie tylko wirus biologiczny, ale też wirus cybernetyczny. Spotykamy się w tej chwili z różnymi skrajnie odmiennymi poglądami w tym temacie, a społeczeństwo jest bardzo chwiejne i podatne na wszelkiego rodzaju przesłania płynące z Internetu i mass mediów. Nie wiemy czy
w tym czasie największe mocarstwa: Chiny, Rosja i USA układają karty w kolejnym rozdaniu. Niektórzy już są zdania, że to Chiny sterują wirem całego zamieszania związanym z koronawirusem, chcąc zająć pozycję nowego światowego hegemona. Nie jesteśmy jednak specjalistami od sytuacji geopolitycznej i w tej kwestii nie będziemy zabierać głosu. Wiemy jednak, że jeżeli poddamy się całkowicie „newsom” płynącym z mass mediów, to na ulicach może szybko polać się krew. Zachowujemy więc spokój i rozwagę w filtrowaniu wszelkich wypływających informacji, a szerzej opiszemy jedynie to, co obserwujemy w naszej pracy każdego dnia, co mówią nasi klienci oraz jaki mamy pogląd na dalszy rozwój obrotu mieszkaniami z rynku pierwotnego w Polsce. W pierwszej kolejności skupmy się na reakcji deweloperów w odniesieniu do obostrzeń nałożonych przez polski rząd. Mija dopiero trzeci tydzień od ogłoszonego stanu epidemicznego w Polsce,
a obecna sytuacja na rynku już przypomina pewnego rodzaju wojnę pozycyjną, gdzie obie walczące strony – klienci i deweloperzy, zajmują swoje pozycje
w okopach. Między „walczącymi” stronami znajduje się tzw. ziemia niczyja, nad którą żadna ze stron nie ma kontroli. Klienci, którzy byli na wczesnym etapie procesu zakupowego odkładają decyzję w czasie, czekając na rozwój sytuacji. Wychylają się niczym surykatki i wypatrują z daleka znacznego spadku cen. Natomiast, póki co, deweloperzy wrzucają gdzieniegdzie do sieci oferty promocyjne w postaci 50% rabatu na… komórki

Większość mieszkań w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się jakiś czas temu, już znalazła nabywców. Dlatego deweloperzy nie mają powodu do znacznych obniżek cenowych, ponieważ realizują już czysty zysk.

lokatorskie. Większa część przedsiębiorców zdobyła już znaczne doświadczenie w budowie i za tym idący kapitał, dlatego znajdują się w bardzo dobrej sytuacji finansowej i dzięki temu ich inwestycje są w pewnym stopniu zabezpieczone środkami „z własnej kieszeni”. Przede wszystkim większość mieszkań w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się jakiś czas temu, już znalazła nabywców. Dlatego deweloperzy nie mają powodu do znacznych obniżek cenowych, ponieważ realizują już czysty zysk. Deweloperzy dopiero co przygotowali systemy wsparcia przy obsłudze klienta, który może skonsultować się z doradcą online nie wychodząc z domu. Finalnie klient może podjąć decyzję o zakupie mieszkania w trakcie budowy za sprawą makiety VR (virtual reality), którą w sprzedaży umiejętnie stosuje sprzedawca dewelopera. Natomiast póki co, większość jest zdania, że jeżeli uda się opanować epidemię w najbliższych tygodniach, to nie będzie ona miała znaczącego wpływu na cenę sprzedaży. Niektórzy nawet uważają, że ceny jeszcze lekko wzrosną, argumentując to opóźnieniami w realizacji projektów
i wzrostem cen materiałów. Według nich oczywiście nie obędzie się też bez wyjątków – powoli zaczną się pojawiać oferty okazyjne dotyczące mieszkań niecieszących się znacznym zainteresowaniem. Natomiast w naszej opinii, widoczne jest już w tym momencie hamowanie realizacji nowych projektów w związku z niepewnością i potencjalną możliwością generowania strat. To z kolei spowoduje, że w przyszłości, w nadchodzących latach, odnotowany zostanie spadek podaży mieszkań. Pewnym jest, że w najbliższym czasie na rynku nastąpi znacząca redukcja sprzedaży mieszkań w związku ze spadkiem optymizmu, rosnącą paniką oraz potencjalnym wzrostem bezrobocia. To jednak na ten moment nasze spekulacje. Za jakiś czas, mając do dyspozycji dane statystyczne, będzie można wyciągnąć więcej wniosków. Jednym z nich, który już teraz się nasuwa jest fakt, że wielu ludzi nie będzie w najbliższym czasie stać na zakup własnych mieszkań, polityka udzielania kredytów hipotecznych może zostać mocno zaostrzona. Inwestorzy również w znaczny sposób wyhamują z zakupami mieszkań z rynku pierwotnego w celu ich dalszego wynajmu. Wynajem całego mieszkania stanie się zbyt drogi. Zakup mieszkań pod wynajem na pokoje ulegnie redukcji, ponieważ w dobie koronawirusa większość najemców będzie szukała wyizolowanej przestrzeni i w alternatywie prawdopodobnie wybiorą najtańsze oferty mikrokawalerek. Dlatego takie układy mieszkań z możliwością podziału i stworzenia tak zwanego gotowca inwestycyjnego z mniejszymi mieszkaniami w dalszym ciągu będą cieszyć się zainteresowaniem. Na pewno, na rynku pierwotnym, w najbliższych 2 miesiącach nie zabraknie też okazji cenowych od inwestorów sprzedających obecnie mieszkania „na cesję”, którzy nie będą dysponować kapitałem do ich wykupu.

Zachowujemy spokój i rozwagę w filtrowaniu wszelkich wypływających informacji.

NASZE DZIAŁANIA, JAKIE PODEJMUJEMY
W ZWIĄZKU Z OBECNĄ SYTUACJĄ, OPIERAJĄ
SIĘ NA PONIŻSZYCH ZAŁOŻENIACH:

nie panikujemy, nie obniżamy cen, jeżeli nie musimy – wstrzymujemy się do czasu aż sytuacja się ustabilizuje, żeby zobaczyć jak będzie reagował rynek po ustaniu okresu kwarantanny. Postępujemy spokojnie i bez emocji;
nie rezygnujemy z umów rezerwacyjnych – one do niczego nie zobowiązują (warto wziąć pod uwagę czy ich nie przedłużyć), przy zwróceniu uwagi, jak został sformułowany zapis o zwrocie całości bądź części kwoty zaliczki, jeśli tak to jakiej wysokości;
wychodzimy z ofertą do klientów poprzez tworzenie reklam na portalach społecznościowych. Wcześniej nie było takiej potrzeby, ale w tej chwili nie ma innej drogi. Społeczeństwo nie wychodzi z domu i jeśli ktoś planuje zakup mieszkania, próbujemy maksymalnie skrócić drogę klienta do zakupu nieruchomości
i pokazać nasze mieszkania poprzez wirtualny spacer i ujęcia inwestycji z drona;
w wyjątkowej sytuacji, tam gdzie jest taka konieczność, rozmawiamy z deweloperami w celu odroczenia terminu zapadalności płatności kolejnej transzy.

To są tymczasowe działania w okresie kwarantanny, podczas której ruchy wszystkich uczestników rynku są czasowo zamrożone, do czasu odwołania. Niestety do końca nie wiemy jak bardzo pandemia wpłynie na cenę i dynamikę sprzedaży mieszkań w przyszłości. Nikt na ten moment nie jest w stanie z całą pewnością stwierdzić, czy w perspektywie najbliższej przyszłości, w związku z prawdopodobną recesją i wzrostem poziomu bezrobocia, ceny nieruchomości będą znacząco spadały. Można dywagować, czy w związku ze słabnącym popytem, ale również słabnącą podażą, ceny na rynku pierwotnym będą skorygowane jedynie w niewielkim stopniu. Pamiętajmy, że dość istotnym zdarzeniem, mającym miejsce obecnie, jest kreowanie waluty do systemu przez banki centralne w celu ratowania gospodarki światowej i zdewaluowania zadłużenia publicznego. To może skutkować znacznym wzrostem inflacji i co za tym idzie, spadkiem wartości pieniądza. Co z kolei jest powodem wzmożonych ruchów kapitału w stronę innych aktywów. Są to m.in. nieruchomości, a szczególnie mieszkania – jako jedna
z bezpieczniejszych form lokowania kapitału – które dużo łatwiej jest upłynnić niż chociażby domy czy grunty. Jesteśmy przekonani, że dzięki ludziom inwestującym w nieruchomości i będącym obecnie lub w najbliższym czasie w tak zwanym „konstruktywnym stresie”, w przyszłości będziemy mogli korzystać
z bardzo ciekawych rozwiązań, które usprawnią nam poruszanie się i zarabianie na rynku nieruchomości. Zapewne powstaną różne ciekawe platformy internetowe i efektywne narzędzia skracające drogę zakupu mieszkania. Inwestorzy i flipperzy (oraz ich pomysły na zarabianie) będą mieli także coraz większy wpływ na wzrost i spadek cen nieruchomości, przez co rynek stanie się jeszcze bardziej wymagający. Wygrają: wiedza, doświadczenie i przemyślane wybory okazji inwestycyjnych. Wielu inwestorów, jak i konsumentów kupujących mieszkania w celu użytkowym, zauważy znaczącą różnicę między rynkiem pierwotnym
i wtórnym oraz dostrzeże korzyści płynące z każdego z nich. Mieszkania parterowe z ogródkami zyskają na wartości, gdyż w czasie kwarantanny każdy doceni dodatkową przestrzeń. Prawdopodobnie ogródki przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskich będą wymagały dopłaty. Być może w nowych projektach
z rynku pierwotnego powstaną układy z wydzielonymi gabinetami, ze względu na rosnąca popularność pracy w trybie home office, czy schowki przy kuchni jako spiżarnie do przechowywania żywności zapasowej. Niektórzy bardziej szaleni kreatorzy być może już mają w zamyśle tworzenie mieszkań z dodatkowymi przynależnościami w postaci schronów? Kto wie… przyszłość pokaże.

Maciej Welman

Inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.

Patryk Sołtysiak

Inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (flipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, obecnie jest liderem grupy Uczestników WIWN® w Poznaniu, był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r.