Inwestowanie w nieruchomości jest coraz bardziej popularne. To powoduje, że konkurencja w tym sektorze rynku jest duża. Poszukując perełek inwestycyjnych, wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości na licytacjach komorniczych. Trudno się dziwić, u komorników można znaleźć ciekawe oferty poniżej wartości rynkowej. Pytanie jednak, czy to rzeczywiście bezpieczne inwestycje. Czy faktycznie u komornika można znaleźć okazję?
Licytacje komornicze to rodzaj prowadzonego przez komornika sądowego postępowania egzekucyjnego, którego celem jest uzyskanie środków na spłatę zadłużenia. Komornik zajmuje nieruchomość dłużnika, która następnie ulega sprzedaży przez licytację publiczną w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego.
Zakup nieruchomości na licytacjach komorniczych może być świetną okazją inwestycyjną lub korzystnym sposobem nabycia mieszkania na własne cele, jednak tego typu transakcje nie są wolne od ryzyka i przy braku należytej wiedzy mogą przysporzyć wielu problemów.
Licytacja komornicza najczęściej jest kojarzona z możliwością kupienia nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Wynika to z faktu, że cena wywoławcza na licytacji jest znacznie niższa niż kwota wskazana w operacie szacunkowym. Atrakcyjność licytacji komorniczych dodatkowo podnosi fakt, że odbywają się one także elektronicznie.
Nie wszystko złoto, co się świeci
Powszechnie panuje przekonanie, że nieruchomość od komornika kupujemy „czystą” i wolną od wszelkich długów. No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów finansowych ciążących na nieruchomości. Niestety, wielu moich klientów, sugerując się „mecenasem Google” i tymi powszechnymi, a zarazem błędnymi opiniami, straciło spore majątki… Przykład? Otóż jedni nabyli nieruchomość wolną od hipotek, ale… w przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa! Mało tego, drzwi do zakupionego lokum były zamknięte.
Jak to możliwe?
Przy dokonywaniu w drodze licytacji zakupu nieruchomości wykorzystywanej przez dłużników na cele mieszkaniowe należy koniecznie ustalić, czy na pewno nie kupimy domu bądź mieszkania z lokatorem.
Jeżeli dłużnicy nie posiadają tytułu prawnego do innej nieruchomości (co w praktyce jest często spotykane), wprowadzenie do zakupionej nieruchomości nowych nabywców może potrwać nawet kilka lat. Zgodnie bowiem z przepisami nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc: musimy mieć gdzie przekwaterować byłego właściciela. Procedura usuwania takich osób z mieszkania nie jest wcale łatwa i z pewnością nie jest szybka.
Co dalej?
Jeśli kupimy nieruchomość na licytacji, a były właściciel nie zechce się wyprowadzić, komornik najpierw wezwie dłużnika, aby ten dobrowolnie opuścił nieruchomość. Jednocześnie sprawdzi, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustali jego sytuację rodzinną. W kupionym na licytacji mieszkaniu często przebywa nie tylko sam dłużnik, ale także jego bliscy. To dodatkowo komplikuje sprawę.
Jeżeli okaże się, że dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik musi wystąpić do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Niestety, w przepisach nie jest powiedziane, w jakim terminie gmina ma wskazać takie lokum.
Oczywiście nabywca nieruchomości może sam wskazać lokal, w którym mógłby zamieszkać były właściciel, ale w takiej sytuacji z reguły okazuje się, że inwestycja jest nieopłacalna. Jak widać, cały proces opróżniania lokalu jest bardzo długi i skomplikowany.
Nie można także zapomnieć o fakcie, że są określone kategorie osób, które spełniają przesłanki do przyznania im uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Są to np. kobiety w ciąży, emeryci, renciści czy małoletni. Wówczas na możliwość zamieszkania w zakupionej nieruchomości lub dalszą jej sprzedaż trzeba będzie poczekać nawet kilka lat.
Przebieg licytacji
Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież trzy czwarte wartości! A przy drugim terminie już tylko dwie trzecie. O ile nikt nas nie przebije, to może być strzał w dziesiątkę. Ale… zanim zdecydujemy się na taki ruch, należy dokonać pełnego due diligence nieruchomości. Poza sprawdzeniem kwestii lokatorskich należy przeanalizować jeszcze inne aspekty.
Komornik ogłasza informację o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia nieruchomość do sprzedaży, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika, z podaniem numeru księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony.
Obwieszczenie zawiera również czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, a także wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu będzie zobowiązany złożyć. Przed licytacją nieruchomości można ją obejrzeć oraz przejrzeć w sądzie protokół opisu i oszacowania, a informacja o terminach tych czynności również będzie zawarta w obwieszczeniu. Jeśli już zdecydujemy się na przystąpienie do przetargu, będziemy obowiązani do złożenia rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
Jak sprawdzić nieruchomość?
W samym ogłoszeniu o licytacji nie znajduje się wiele informacji. Z reguły udostępniany jest jedynie adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej i cena wywoławcza. Czasem zamieszczone są zdjęcia i opis mieszkania. Aby poznać więcej szczegółów, nie pozostaje nic innego, jak udać się do komornika, gdzie znajdują się dokumenty nieruchomości oraz operat szacunkowy mieszkania. Badanie stanu prawnego rozpoczyna się oczywiście od analizy księgi wieczystej. Należy zwrócić szczególną uwagę na dział III księgi, gdzie ujawnione mogą być prawa osób trzecich do nieruchomości, służebności czy prawo dożywocia. Co ważne, sama licytacja nie przerywa umów dożywocia i najmu, które zawarł wcześniej właściciel.
Jednym z istotnych zagrożeń zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej jest prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie podlega unieważnieniu nawet po przeniesieniu własności nieruchomości. Taką informację tylko teoretycznie łatwo zweryfikować, bowiem możemy co do zasady sprawdzić ją w dziale III księgi wieczystej. Ale i tu pojawiają się schody. Nie zawsze dożywocie jest ujawnione w księdze, a rękojmia wiary publicznej ksiąg przeciwko dożywociu nie działa. Warto zatem zawsze zajrzeć nie tylko do treści księgi wieczystej, ale i do jej akt.
Cena licytowanej nieruchomości
Musimy określić, jaką maksymalnie kwotę możemy wydać, aby inwestycja się opłaciła. Zdarzają się sytuacje, że podczas licytacji w grę wkraczają emocje i kończy się ona na dużo wyższej cenie zakupu niż stawki rynkowe. Jeśli jest taka możliwość, należy obejrzeć mieszkanie. Terminy oględzin są zazwyczaj wyznaczane przez komornika na mniej więcej dwa tygodnie przed licytacją. Taka wizyta pomaga oszacować np. koszty remontu. Warto jednak udać się pod adres nieruchomości trochę wcześniej i porozmawiać z dłużnikiem. Z reguły udaje się wówczas poznać jego plany w kwestii opuszczenia lokalu.
Umowa najmu w licytowanym mieszkaniu
W sytuacji kiedy ustalimy, że w licytowanym lokalu mieszka najemca i ma zawartą umowę najmu z właścicielem, należy pamiętać, że nie będzie można jej od razu rozwiązać. W przypadku gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Wydawałoby się, że to dobra wiadomość, bo nawet umowę wieloletnią można wypowiedzieć, ale czy roczny termin wypowiedzenia nie wpłynie na rentowność inwestycji – to już zupełnie inne zagadnienie.
Co może wydłużyć postępowanie?
Po zakończonej licytacji wydawane jest postanowienie o przybiciu. Takie postanowienie wcale nie oznacza, że to już koniec formalności.
Dłużnik to postanowienie może zaskarżyć. I tu dochodzi do… straty czasu, który – jak wiadomo – w nieruchomościowym biznesie tani nie jest… Kiedy przedmiotowe zażalenie „nie chwyci” (a najczęściej tak właśnie się dzieje, bo zażalenia mają na celu przewlekanie postępowania), to po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie – nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, z którym znów dłużnik może się nie zgodzić i które może zaskarżyć. Zażalenia dłużnika są rozpatrywane przez sąd, zatem do momentu zakończenia postępowania w sądzie nie staniemy się właścicielem pomimo zapłaty ceny w pełnej wysokości. Dlatego przystępując do licytacji komorniczej z myślą o zakupie inwestycyjnym, trzeba mieć na uwadze, że na zysk trzeba będzie poczekać trochę dłużej niż zwykle.
Kolejnym utrudnieniem może być zdobycie finansowania na zakup nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa konieczna jest wpłata całości w terminie dwóch tygodni od przybicia, co może być trudne w przypadku finansowania z kredytu bankowego.
Sprawdź dokładnie stan prawny i faktyczny
Dokładne sprawdzenie nieruchomości jest o tyle istotne, że nabywca nie może żądać unieważnienia zakupu ani zmniejszenia ceny z powodu wad lokalu, takich jak np. obecność byłych właścicieli w nieruchomości. Licytacje komornicze z jednej strony mogą być okazją do zakupu mieszkania w bardzo korzystnej cenie. Z drugiej zaś strony nie są dobrym rozwiązaniem dla osób pragnących dokonać szybkiej transakcji.
Elżbieta Liberda
Radca prawny. Specjalizacja: prawo nieruchomości, udziały, trudne nieruchomości, podziały majątku i spadków, rozwody. Obsługuje prawnie i reprezentuje przed sądami inwestorów, fliperów, deweloperów, pośredników. Prowadzi projekt edukacyjny – Akademia Prawa Nieruchomości: szkolenia.liberda.pl oraz kanał na YouTubie – Elżbieta Liberda.
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 26: https://skleprentiera.pl/SN26
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!