Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman
Zanim spróbujemy rozłożyć powyższe zagadnienie na czynniki pierwsze, powinniśmy przyjrzeć się, jakie są podstawowe różnice wykończenia mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym.
Osoba decydująca się na zakup mieszkania z rynku wtórnego w stanie do remontu (bloki z lat 1950–2000), już na samym początku musi zmagać się z szeregiem trudności. Często konieczne jest nie tylko opróżnienie mieszkania, ale również wykonanie czasochłonnych i kosztownych prac, m.in. rozbiórki ścian, drobnych wyburzeń, które mają na celu poprawę komunikacji, demontaży, wymiany instalacji (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych), wymiany pionów, stolarki okiennej i drzwiowej czy wyrównania ścian i wykonania wylewki. Należy również przyjąć koszty dodatkowych projektów uzgodnień konstrukcyjnych, jak i pozwoleń na budowę w przypadku większych zmian, które powstają w trakcie remontu. Prace te mają na celu doprowadzenie mieszkania z rynku wtórnego do tzw. stanu deweloperskiego i generują koszty na poziomie 18–25 tysięcy zł.
W przypadku rynku pierwotnego najczęściej odbieramy mieszkania w stanie deweloperskim, bez ponoszenia dodatkowych kosztów, jak w przypadku lokali mieszkalnych z rynku wtórnego. Warto doprecyzować, że tzw. „stan deweloperski” jest szerokim pojęciem, a deweloperzy nie mają jednolitego podejścia odnośnie do oferowanego standardu w tym zakresie. Co do zasady przyjęte jest, że w gotowym mieszkaniu w standardzie deweloperskim powinny być rozprowadzone wszystkie instalacje elektryczne i hydrauliczne (łącznie z grzejnikami), a na ścianach położone tynki maszynowe oraz zrobione wylewki. Bywa, że przyszły nabywca może zostać pozytywnie zaskoczony, gdy deweloper w standardzie i bez dopłat położy gładzie, pomaluje ściany na biało czy wprawi drzwi antywłamaniowe, drewniane okna i parapety z marmuru. Zdarza się też, choć w mniejszości, iż część deweloperów oferuje stan deweloperski, tzw. surowy, czyli bez tynków i wyprowadzonej instalacji elektrycznej i hydraulicznej, w tym najtańsze okna PCV z parapetami z konglomeratu.
Idąc dalej, na rynku pierwotnym klient może zastać także różny stan wykończenia całej inwestycji. W projektach premium często oferowane są mieszkania o wysokości 3 metrów, gdzie zastaniemy całkowite przeszklenia elementów fasad, systemy drzwi balkonowych i tarasowych, podnośno- bądź uchylno-przesuwnych, wyposażonych w napęd sterowany pilotem, okna trzyszybowe, rolety zewnętrzne, przestrzenne tarasy, urzekający widok za oknem, pomieszczenia kąpielowe z basenami, siłownie, korty tenisowe, boiska ze sztuczną nawierzchnią i podgrzewane wjazdy do hali garażowej. Przez deweloperów realizowane są też inwestycje budżetowe, w których nie ma balkonów, brakuje wind, gdzie budynek jest prostą bryłą, wyłącznie z naziemnymi miejscami postojowymi, bez komórek lokatorskich.
Biorąc pod uwagę wyżej opisane czynniki oraz konieczność osiągnięcia jak najwyższej rentowności poprzez obrót mieszkaniami, fiper powinien rozróżnić co najmniej 3 podstawowe rodzaje wykończenia wnętrza mieszkania.
Standard Low
EKONOMICZNY, BUDŻETOWY
Budżetowo możemy wykończyć mieszkanie na inwestycji dewelopera, który również zrealizował inwestycję w sposób ekonomiczny i prosty. Patrząc na poszczególne izby mieszkania, stawiamy na prostotę i funkcjonalność. Wykańczając mieszkanie w tym standardzie, kierujemy się zasadą: łap w sieciówkach wszelkie możliwe promocje na materiały wykończeniowe, będące odpowiednikami materiałów lepszej jakości. Każdy zgodzi się z tym, że duże sieci marketów budowlanych słyną z konkurencyjnych cen materiałów, niestety nieco gorszej jakości. Sieciówki starają się ukierunkować klientów na zakup z ograniczonej puli promowanych produktów. Dzięki temu mają możliwość składania dużych zamówień do producentów i osiągania efektu skali. Wybierając produkty z takich sklepów, oszczędzamy na czasie i mocno tniemy koszty. Przykład: w łazience stosujemy kabinę wannowo-prysznicową, staramy się montować jak największe powierzchniowo lustra, do tego biała armatura ścienna powiększająca pomieszczenie z kontrastową podłogą. Nieduża kuchnia, której zabudowa kończy się na tej samej ścianie lub ewentualnie ma kształt litery L, AGD zakupione w zestawie, na przykład na portalach aukcyjnych, panel podłogowy o klasie ścieralności AC4, ale w promocyjnej cenie 15–30 zł za m2 . Jeżeli chodzi o koszt ekipy remontowej, to w przeliczeniu na metr kwadratowy należy dążyć do 200, maksymalnie do 250 zł netto, w zależności od wielkości mieszkania (70 metrów – 200 zł, 40 metrów – 250 zł). Koszty całkowite nie powinny przekroczyć 800 zł za m2.
Standard Medium
ŚREDNI
Jest to najczęściej stosowany standard wykończenia. Najwięcej inwestycji deweloperów jest tworzona z myślą o tym, żeby projekt wyglądał dobrze i dużo nie kosztował. Ta sama myśl powinna krążyć podczas wykończenia mieszkania w standardzie medium. Co do zasady, w tym przypadku stosowane są materiały zarówno z sieciowych sklepów, jak i z salonów producentów. Jeżeli czas pozwala, meble kuchenne mogą zostać zakupione u stolarza, drzwi wewnętrzne, armatura i panele powinny zostać zamówione na preferencyjnych warunkach z salonu producenta. Należy pamiętać, że modele, które dopiero pojawiają się na rynku, są zwykle droższe. Dlatego lepiej jest poszukać końcówek serii lub zamówić materiały w większej ilości. Dzięki temu możemy uzyskać stosowne rabaty, lecz należy też pamiętać o wygospodarowaniu pomieszczenia do przechowywania zakupionego nadmiaru towaru. Koszt ekipy remontowej wynosić powinien około 250–300 zł netto, a całkowity koszt wykończenia należałoby ująć w granicach 800-1000 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Standard Premium
PRESTIŻOWY, ORYGINALNY, LUKSUSOWY
Wykorzystywany z myślą o wykończeniu mieszkania z najwyższej półki. W tym standardzie często następuje mieszanie różnych stylów: starego, glamour, loftowego i nowoczesnego, czyli łączenie wyrafinowanej historyczności i szlachetnych materiałów z formami modernistycznymi. Wymagane jest skorzystanie z pomocy projektanta wnętrz, gdyż najwięcej kłopotu przysparza ujednolicenie pod względem kolorystycznym różnych oryginalnych materiałów i elementów wyposażenia, pochodzących od różnych producentów. Dla przykładu: korzystamy z baterii do wanny wolnostojącej wartej 2500 zł (zakupionej za 450 zł), z drewnianych okiennic typu shutters w promocyjnych cenach, stylizowanych mebli z outletów luksusowych sklepów. Aranżując pomieszczenia powinniśmy zwracać szczególną uwagę na formę oświetlenia – często montowane są dodatkowe zabudowy sufitowe. Aranżowane „dodatki” mają również wpływ na koszt robocizny, która nie powinna być wyższa niż 350 zł netto. Całkowity koszt wykończenia w takim standardzie w przeliczeniu na metr kwadratowy przewyższa 1000 zł, lecz nie powinien przekroczyć 1500 zł, bo przecież wykańczamy mieszkanie w celach zarobkowych.
Niezależnie od doboru standardu, planując wykończenie na rynku pierwotnym, inwestor powinien mieć też na uwadze czas realizacji inwestycji. Czynnikiem wydłużającym zakończenie przedsięwzięcia jest między innymi oczekiwanie na utworzenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu. W takim przypadku inwestor może poczekać i zamówić meble kuchenne u stolarza czy zamówić drzwi wewnętrzne z salonu producenta (tu czas oczekiwania na materiały również jest dłuższy). Zdarza się jednak, że nic nie blokuje fliperów lub uzgodnione warunki zakupu mieszkania z deweloperem są powodem przyspieszenia czasu wykończenia mieszkania. Należy wtedy… spiąć co trzeba i stosować jak najszybsze opcje realizacji zamówienia lub też korzystać z gotowych produktów, bo przecież czas jest najważniejszy…
Maciej Welman – inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.
Patryk Sołtysiak – inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (fipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, obecnie jest liderem grupy Uczestników WIWN® w Poznaniu, był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r. Więcej znajdziesz na stronie: www.flipnapierwotnym.pl