Ojciec i syn – osiem lat temu postawili sobie ambitny cel: zmienić polski rynek najmu. Stworzyli firmę HOMtu, która jako jedna z nielicznych oferuje kompleksowe podejście do zarządzania najmem. Obecnie skupiają się na budowaniu sieci partnerów w całej Polsce, ale priorytetem pozostają starania o ucywilizowanie rynku. O tym, jak mają zamiar tego dokonać, opowiedział młodszy ze wspólników, Borysław Pasierbski.
Marta Kubacka: Na Waszej stronie znalazłam informację, że jesteście jedną z pierwszych firm w Polsce, która skupiła się na kompleksowym zarządzaniu
najmem. Co to konkretnie oznacza?
Borysław Pasierbski: Kompleksowość polega na tym, że zdejmujemy z właścicieli wszystkie obowiązki, które są związane z wynajmem mieszkania. Składa się na
to: poszukiwanie najemców, inwentaryzacja lokali, weryfikacja lokatorów, podpisywanie umów, rozliczenia płatności, okresowe wizytacje nieruchomości, naprawa usterek, windykacja. Wyłącznym zadaniem właścicieli jest odcinanie kuponów ze swojego majątku.
M.K.: Co stanowi o Waszej przewadze konkurencyjnej?
B.P.: Kiedy pojawił się pomysł świadczenia usług na rynku najmu, pierwszym krokiem była analiza ofert konkurencyjnych firm. Doszliśmy jednak do wniosku, że
wolimy iść swoją ścieżką. Jako pierwsi zaczęliśmy sprawdzać potencjalnych najemców w bazach dłużników. Obecnie mamy wypracowane chyba najlepsze sposoby zabezpieczenia najmu. Jak dotąd nikomu nie udało się ich skopiować. Mamy też misję, którą konsekwentnie realizujemy.
M.K.: Na czym ona polega?
B.P.: Chcemy zmienić rynek najmu. Nie zależy nam wyłącznie na zarabianiu, ale właśnie na wpływaniu na to, jak funkcjonuje rynek najmu w Polsce. To jest nadrzędna wartość, która przyświeca nam od początku i będzie z nami, dopóki ta firma będzie istnieć.
M.K.: Przepisy dotyczące najmu w Polsce są źle skonstruowane, co implikuje wiele problemów. Myślisz, że jest szansa, aby coś w tej kwestii się zmieniło?
B.P.: Czy się zmieni, nie wiem, ale sam wywieram presję, aby tak się stało. Przygotowaliśmy projekt zmian do ustawy o ochronie praw lokatorów. Przedłożę go
ministrowi zaraz po wyborach. Zobaczymy, może wywołała to dyskusję i coś się w polskim najmie zmieni na lepsze.
M.K.: Jakie postulaty zawarliście w tym projekcie zmian?
B.P.: Chcę, żeby wprowadzono publiczny rejestr eksmitowanych najemców. Tych, którzy przeszli przez cały proces w sądzie i otrzymali wyrok z klauzulą wykonalności. To kolosalnie podniosłoby poziom bezpieczeństwa na rynku najmu i rozwiązało wiele problemów, z którymi trudno sobie dzisiaj poradzić. To nie jest zupełnie nowy pomysł, bo coś podobnego funkcjonuje w Wielkiej Brytanii, pod postacią rejestru wiarygodności najemców, i to się sprawdza.
Kolejna propozycja dotyczy zasad zawierania umów najmu okazjonalnego. Problem jest ze wskazywaniem alternatywnego adresu. Jedni muszą go podawać, inni nie. Jest tu wiele nieścisłości i pozbawionych sensu obostrzeń, które komplikują najem.
M.K.: Liczę na to, że te postulaty zostaną rzetelnie przeanalizowane, bo pomysł jest moim zdaniem trafiony. Tymczasem opowiedz, w których miastach zarządzacie najmem i czy najem krótkoterminowy też jest Waszą specjalnością.
B.P.: Być może w przyszłości oferta zostanie rozszerzona o najem w krótkim terminie, ale teraz skupiamy się na najmie długoterminowym. Szczecin, Łódź, Warszawa i Poznań – to miasta, w których obecnie działamy. Wkrótce będzie ich o wiele więcej ze względu na koncepcję, którą wdrażamy w życie.
M.K.: Na czym ona polega?
B.P.: Skalujemy biznes przez zbudowanie zespołu opiekunów mieszkań w całej Polsce. Do obowiązków naszych partnerów będzie należało pozyskiwanie ofert, inwentaryzacja i wynajem lokali. Pozostałe kwestie związane z obsługą najmu będą należały już do innych członków naszego zespołu, których zatrudniamy.
M.K.: Jakie warunki trzeba spełnić, aby do Was przystąpić?
B.P.: Nie wymagamy doświadczenia, jesteśmy w stanie zapewnić odpowiednie przeszkolenie. Wystarczą chęci i nastawienie na sukces, w całej reszcie pomożemy. Oferujemy bardzo dobre zarobki, oparte na stałej pensji uzależnionej od liczby mieszkań w portfolio plus wynagrodzenie prowizyjne.
M.K.: Pozyskanie ofert wcale nie jest łatwe, bo w Polsce mamy taką mentalność: „wszystko zrobię sam”. Trudno nam delegować zadania, ale w przypadku zarządzania najmem jest to wyjątkowo korzystne. Jak przekonujesz właścicieli mieszkań do współpracy?
B.P.: Jeśli ktoś źle trafi z najemcą, to może mieć duże problemy. Ostatnio miałem okazję zapoznać się z wiarygodnym opracowaniem dotyczącym kosztów poniesionych przez właściciela podczas eksmisji lokatora. Było to 11 800 zł. To nie koniec, bo w zestawieniu nie zostały uwzględnione koszty utraty pożytków i bieżącego utrzymania nieruchomości. Dlatego w mojej ocenie oddanie mieszkania do zarządzania profesjonalnej firmie jest jedynym sensownym wyjściem.
M.K.: Właściciele pewnie też mają swoje grzeszki, zgadza się?
B.P.: Notorycznie chcą podwyższać czynsz, a to nie prowadzi do niczego dobrego. Podnoszenie czynszu nieadekwatne do warunków rynkowych ma swoje skutki. Po pierwsze zwiększa liczbę okresów pustostanu, a po drugie powoduje ryzyko braku terminowej płatności. My jesteśmy pomiędzy wynajmującym a najemcą i zawsze znajdujemy rozwiązanie, które jest satysfakcjonujące dla obu stron.
MK: Jakie są koszty takiej usługi?
B.P.: Klient płaci nam jedną stawkę, która wynosi 12% czynszu płaconego przez lokatora. Nie ma opłat startowych, abonamentów, prowizji, ukrytych kosztów. Mamy też opcję „gwarancja czynszu”. Dzięki niej właściciel mieszkania otrzymuje pieniądze, nawet jeśli najemca ich nie zapłaci. Nasze zasady współpracy są transparentne, a przede wszystkim bardzo korzystne dla wynajmującego.
M.K.: Co jeśli najemca zdemoluje mieszkanie albo nie będzie chciał się wyprowadzić? Kto się tym zajmie: Wy czy właściciel?
B.P.: Nie spotkaliśmy się z celowym zniszczeniem mienia. Zdarzały się jednak nieumyślne uszkodzenia o dużej wartości. Pieniądze odzyskaliśmy od najemcy w drodze windykacji. Właściciel nie musiał nic robić. Natomiast nigdy nie musieliśmy eksmitować najemcy. Zawdzięczamy to między innymi licznym zabezpieczeniom w umowie i dokładnej weryfikacji potencjalnych lokatorów.
M.K.: W jaki sposób ich sprawdzacie?
B.P.: Wnikliwie, przez co weryfikacja składa się z kilku etapów. Przykładamy do tego dużą wagę, bo wiemy, że to zadecyduje o sukcesie. Obserwujemy ich reakcje podczas ustalania warunków współpracy, ale też w trakcie wstępnych rozmów czy prezentacji. Oprócz tego wymagamy oświadczenia o dochodach lub zaświadczenia od pracodawcy oraz sprawdzamy, czy są w bazie dłużników. Kiedy mamy pewność, że dana osoba ma szansę być dobrym najemcą, decydujemy się na podpisanie umowy.
M.K.: Ile osób z całej puli zainteresowanych najmem nie przechodzi tej rekrutacji? To 10%, 20%, a może 50%?
B.P.: Myślę, że więcej. Przy czym my im nie odmawiamy, tylko gdy widzimy, że coś jest „nie tak”, proponujemy warunki, przez które sami rezygnują. Dzięki temu nie mają pretensji, a skutek jest ten sam – tracą zainteresowanie ofertą.
M.K.: Ile trwa umowa, którą podpisujecie z właścicielem mieszkania? Czy można ją wypowiedzieć?
B.P.: Umowę zawieramy na czas nieokreślony. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć ją wcześniej, z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Na początku mocno angażujemy się finansowo w przygotowanie mieszkania i oferty, więc musimy też mieć pewne zabezpieczenia. Tylko grając fair, możemy razem zmieniać rynek nieruchomości na bardziej profesjonalny.
Borysław Pasierbski – z wykształcenia prawnik. Od 2015 roku związany z rynkiem nieruchomości. Przedsiębiorca, inwestor, autor książek w temacie wynajmu. Fan nowych technologii i przychodu pasywnego. Prowadzi serwis wyNajemca.com.pl, na którym dzieli się swoją wiedzą. Prywatnie szczęśliwy mąż i miłośnik wiecznie radosnego cavaliera.