W jaki sposób odzyskać podatek VAT przy zakupie mieszkania przeznaczonego na wynajem? To dość skomplikowana procedura i wielu inwestorów – zwłaszcza prywatnych – nie podejmuje tego wyzwania ze względu na nieścisłości prawne i długą listę formalności. Adwokat specjalizujący się w prawie podatkowym Michał Pomorski tłumaczy, jak to zrobić – krok po kroku.
Kto może odzyskać zwrot podatku VAT – czy jest to dostępne tylko dla firm, czy również dla osób fizycznych i jakie są różnice w tych opcjach?
Pojęcie „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.
Istotne jest, że w przypadku ustawy o podatku VAT nie występuje pojęcie najmu prywatnego, w przeciwieństwie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc osoba nieprowadząca działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, jeżeli będzie świadczyła usługi najmu, to przychody te będą wskazane jako źródło przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, i mogą być opodatkowane tylko ryczałtem 8,5% do wysokości przychodów 100 000 zł (dla każdego małżonka przy wspólności majątkowej małżeńskiej), 12,5% do wysokości przychodów powyżej 100 000 zł (art. 12 ust 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Natomiast w świetle ustawy o podatku VAT działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę rejestrował, czy nie, i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały. W konsekwencji, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tym przy wynajmie nieruchomości każdy, będzie podlegał obowiązkowi ustawy o podatku VAT, ale nie każdy musi podatek VAT płacić.
Kto może być zwolniony z tego obowiązku?
W ustawie przewidziane zostały zwolnienia podmiotowe jak i przedmiotowe. Ze zwolnienia podmiotowego mogą korzystać podatnicy, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł (do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku). Od podatku zwalnia się również sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym wspomnianej kwoty. Odnośnie do zwolnień przedmiotowych – zwolnione są od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Ustawa o VAT różnicuje obydwa rodzaje najmu, tj. najem krótkoterminowy i najem długoterminowy, pod względem opodatkowania. Przy najmie długoterminowym, kiedy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkalne oraz na własny rachunek bez pośredników, usługa ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. W tym przypadku nie będziemy mogli zrezygnować z tego zwolnienia.
Jeżeli natomiast zakupimy lokal mieszkalny z zamiarem wynajmu tego lokalu na najem krótkoterminowy, to taki najem nie będzie podlegał zwolnieniu.
Zgodnie z przepisami podatnikiem podatku VAT może być zarówno osoba fizyczna nieprowadząca zarejestrowanej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, jak również przedsiębiorca prowadzący tę działalność. Odzyskanie podatku VAT od zakupu nieruchomości nie będzie zależało zatem od klasyfikacji źródła przychodów (działalność gospodarcza czy najem prywatny), ale od przeznaczenia zakupionej nieruchomości oraz od charakteru wynajmowanej nieruchomości.
W materiałach reklamowych firm deweloperskich można znaleźć informację, że opcja odzyskiwania VAT-u dotyczy apartamentów przeznaczonych na wynajem. Według jakich kryteriów dany lokal zostaje zakwalifikowany jako apartament?
Musimy rozróżnić trzy sytuacje. Jeżeli zakupimy lokal mieszkalny o powierzchni nieprzekraczającej 150 mkw. z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy, to w świetle powyższych przepisów nie będziemy mogli odzyskać podatku VAT od zakupionego lokalu, ponieważ taki wynajem będzie zwolniony z VAT-u.
Jeżeli zakupimy lokal mieszkalny z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, to najem taki będzie opodatkowany podatkiem VAT, a stawka podatku od wynajmu będzie wynosiła 8%, czyli będzie możliwość odliczenia podatku VAT.
I trzecia opcja – jeżeli zakupimy lokal użytkowy lub apartament inwestycyjny z zamiarem wynajmu do prowadzenia działalności gospodarczej, np. firmie zajmującej się wynajmem apartamentów lub innemu przedsiębiorcy, to najem taki będzie opodatkowany podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% – również w tym przypadku istnieje możliwość odliczenia.
Reasumując: jeśli jesteśmy czynnym podatnikiem VAT, to wszelkie wydatki związane z wynajmem będą podlegały odliczeniu na zasadach ogólnych.
Czym różni się procedura odzyskiwania VAT-u przez firmy i przez osoby fizyczne?
Jako czynny podatnik VAT mamy obowiązek składania deklaracji VAT-7 oraz plików kontrolnych JPK_VAT. Po zakupie lokalu należy złożyć deklarację oraz wykazać wartość podatku należnego z tytułu najmu oraz podatku naliczonego z tytułu zakupu lokalu. Zwykle są to okresy miesięczne, ale można również wybrać rozliczenie kwartalne.
Zgodnie z art. 87 ust.1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zwrot ten następuje w okresie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika.
W sytuacji gdy nie mamy podatku należnego z tytułu usług najmu, nie wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym. W tym przypadku należy stosować art. 87 ust. 5 lit. a – podatnikowi, który nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju lub poza terytorium kraju, przysługuje zwrot podatku naliczonego w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia.
W przypadku zakupu lokalu w prowadzonej działalności gospodarczej nie trzeba się dodatkowo rejestrować, składając VAT-R, pod warunkiem że przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT, a zasady zwrotu podatku są takie same.
Przy zakupie lokalu od dewelopera podatnik będzie mógł odliczyć albo 23% podatku VAT, albo 8% podatku VAT. Będzie to zależało od charakteru zakupionego lokalu – czy będzie to lokal mieszkalny, czy lokal użytkowy.
Co jeśli wystąpimy o odzyskanie podatku VAT, a w międzyczasie sprzedamy mieszkanie?
Jeżeli podatnik zdecydował na sprzedaż lokalu po kilku latach i wybrał zwolnienie z opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości, która nastąpiła w okresie nieprzekraczającym 10 lat od nabycia, to w przypadku zmiany przeznaczenia lokalu podatnik musi dokonać korekty i zwrócić odliczony VAT.
Podatnik dokonuje korekty podatku naliczonego w każdym przypadku zmiany przeznaczenia nabytej nieruchomości – korekta może być in plus lub in minus.
Art. 91 ust. 7 lit. a odnosi się do korekty towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także do gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy. Korekty środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w okresie 5 lat, a nieruchomości w okresie 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania.
Czy przepis ten dotyczy tylko przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą na podstawie przepisów o podatku dochodowym, i środki te zaliczane są do środków trwałych podlegających amortyzacji?
Wydaje się, że nie. Wojewódzki sąd administracyjny w wyroku z 7 listopada 2019 roku odnośnie do wieloletniej korekty podatku VAT z tytułu zmiany przeznaczenia użytkowania nieruchomości wskazał, że decydujące znaczenie w sprawie ma wynik wykładni językowej art. 91 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, bez potrzeby odwoływania się do reguł wykładni systemowej zewnętrznej i przepisów ustawy o podatku dochodowym. Ustawodawca wskazał w tym przepisie wprost, że korektę należy liczyć od roku, w którym środki trwałe zostały oddane do użytkowania. Sąd wyraził pogląd, że przyjęcie innego stanowiska skutkowałoby nieprzewidzianym w ustawie podatkowej, nieuzasadnionym przesunięciem okresu korekty wieloletniej obiektów, które były wcześniej faktycznie użytkowane, ale z nieznanych przyczyn zostały wpisane do ewidencji środków trwałych po kilku latach od faktycznego oddania do użytkowania.
Na podstawie wyroku można wysnuć wnioski, że także osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, ale zakupią nieruchomość z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy i oddadzą ją do użytkowania, będą mogły po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości na najem długoterminowy dokonać korekty podatku naliczonego w okresie 10 lat, w każdym roku odliczając 1/10 podatku. Np. jeżeli otrzymamy zwrot VAT od zakupionego lokalu w wysokości 200 tys. zł i po dwóch latach użytkowania w najmie krótkoterminowym zmienimy przeznaczenie tego lokalu na najem długoterminowy, to będziemy zobowiązani do korekty podatku VAT w wysokości 160 tys. w okresie 8 lat, czyli 20 tys. rocznie. Korekty tej dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej – w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy. W tym przypadku jednak rekomendowałbym wystąpienie z wnioskiem o interpretację podatkową celem zabezpieczenia korzystnego stanowiska w tym zakresie.
Dodam, że raz dokonana korekta nie wyklucza możliwości skorygowania podatku VAT w przyszłości, w sytuacji gdy ponownie wystąpi zmiana przeznaczenia nieruchomości.
Michał Pomorski
Adwokat specjalizujący się w prawie podatkowym z uwzględnieniem prawa handlowego. Doradza klientom, w szczególności w zakresie podatku CIT i VAT. Zajmuje się obsługą transakcyjną klientów, audytowaniem spółek oraz przygotowywaniem strategii i struktur podatkowych, w tym podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Członek polskiej delegacji do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy CCBE w zakresie TAX z powołania Prezydium Naczelnej Rady Adwokackiej oraz osoba kontaktowa przy Rzeczniku Małych i Średnich Przedsiębiorców. Współtwórca Estateo.
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 26: https://skleprentiera.pl/SN26
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!