Potencjał inwestycyjny nieruchomości. Wywiad z Marciem Trybusem – Strefa Nieruchomości

Marcin Trybus, reprezentujący polski oddział i zarządzający inwestycjami włoskiej grupy King Cross, czyli spółki King Cross Developments, podjął nowe działania po sprzedaży poznańskiego centrum handlowego King Cross Marcelin. Jego strategia inwestycyjna obejmuje różnorodne projekty, łącząc w jednym celu turystykę i sektor mieszkaniowy. Zdecydował się na inwestycję w hotel w Warszawie, aparthotel w Uniejowie oraz rozwijanie infrastruktury turystycznej na Mazurach. Ponadto rozpoczął projekty deweloperskie w Gdyni, Łodzi i Uniejowie. Strateg biznesowy, który przy wyborze miejsca pod inwestycje kieruje się jej potencjałem, nienasyceniem rynku oraz badaniem trendów europejskich.

Aneta Nagler: W jednym z wywiadów powiedział Pan: „Wycofaliśmy się z centrów handlowych i chcemy skupić na przedsięwzięciach z innych segmentów nieruchomości komercyjnych”. Skąd pomysł, żeby wejść w rozwój bazy turystyczno-rekreacyjnej w Uniejowie?\

Marcin Trybus: Uniejów to jedyne uzdrowisko termalne w naszym kraju, a do tego jedno z nielicznych uzdrowisk położonych w centralnej Polsce. Cechuje je zatem doskonała lokalizacja. Biznesowo i gospodarczo to miejsce ma ogromny potencjał. Obserwujemy trendy i widzimy duże nienasycenie biznesowe, ale i mieszkaniowe tego obszaru. Dlatego z jednej strony zakupiony, istniejący już aparthotel Termy Uniejów, który świetnie prosperuje, a z drugiej strony postawienie na mieszkaniówkę.

A.N.: Zastanowiła mnie ta deweloperka. Zbadaliście rynek i dostrzegliście niszę mieszkaniową w Uniejowie?

M.T.: Pięć lat temu postanowiłem sobie taki cel, że wraz ze wspólnikami chciałbym się zajmować zarówno turystyką/hotelarstwem, jak i mieszkaniówką. Zaczęliśmy od Uniejowa, a dziś jesteśmy także w Gdyni i w Łodzi. W Uniejowie zbudowaliśmy łącznie osiem bloków. I to też taki trochę ewenement na skalę ogólnopolską, że w tak małym mieście jak Uniejów (3–4 tys. mieszkańców) zbudowaliśmy prawie 300 mieszkań. Oczywiście część lokali jest pod
turystów, część kupili mieszkańcy, a część właściciele firm dla swoich pracowników. Pierwsza faza mieszkań jest sprzedana w całości, a druga w 80%.

A.N.: Najbardziej spektakularna inwestycja to tworzona infrastruktura turystyczna na Mazurach. Sztynort ma potencjał inwestycyjny, ale czy nie jest to ryzykowny projekt?

M.T.: Ryzyko to kwestia względna. Zarówno ja, jak i moi wspólnicy lokalni, czyli Marek Makowski, właściciel firmy Gertis, szkoły żeglarskiej, i Kamil Stankiewicz, właściciel restauracji-pensjonatu Rybaczówka – znamy to miejsce bardzo dobrze od kilkunastu lat. Długo przyglądaliśmy się potencjałowi Mazur, a w szczególności Sztynortowi. Przy tej wiedzy, przy tym doświadczeniu, które mamy, ja bym powiedział, że to jest trudna inwestycja, natomiast nie jest specjalnie ryzykowna. Sztynort to największy port śródlądowy w Polsce i na Mazurach. Stanowi ogromny teren, który można sobie bardzo plastycznie kształtować i na którym można wymyślać kolejne funkcje. Do tego obszar ten jest objęty zarówno ochroną konserwatorską, jak i ochroną związaną z przyrodą, co sprawia, że w większości zostanie taki, jaki jest – zielony.

A.N.: Co znajduje się na terenie Sztynortu?

M.T.: Teren obejmuje kilkunastohektarowy park, pola, łąki. Wokoło jest naprawdę dużo zieleni. Natomiast ta część, którą możemy zagospodarować do działalności turystyczno-rekreacyjnej, stanowi ponad 50 hektarów. Wyremontowaliśmy prawie w 100% piękny pensjonat. W tym roku ukończyliśmy renowację portu, dzięki dotacjom zarówno unijnym, jak i funduszom norweskim. Posiadamy nowoczesną flotę
czarterową maxusów kierowanych głównie pod imprezy firmowe, choć cieszy się ona również popularnością, jeżeli chodzi o wynajmy indywidualne. Zbudowaliśmy miniosiedle 10 domów na wodzie. Oczywiście chcemy, żeby wszystko, co budujemy, współgrało z tutejszym dziedzictwem historycznym. Sztynort jest miejscem, gdzie jest położony jeden z najbardziej znanych pałaców na Mazurach, czyli pałac rodziny Lehndorffów. Niezwykle dbamy o estetykę tego wszystkiego, co robimy. Stawiamy na rozwiązania funkcjonalne, inżynieryjne, estetyczne, a także nawiązania do historii miejscowej i do natury.

A.N.: Na terenie Sztynortu planowane jest osiedle domów. Dziś przygotowanych do sprzedaży jest pięć jednorodzinnych domów. Co jest ich atutem?

M.T.: Cały rynek nieruchomości na Mazurach, szczególnie second-home, wygląda tak, że jest ogromna liczba działek na sprzedaż. Są ich tysiące – tanie, drogie – przeróżne. Ale właściwie prawie nie ma domów zbudowanych w sposób zorganizowany. Takich osiedli jest zaledwie kilka i posiadają po 5–10 domów. My zapewniamy coś unikatowego. W otoczeniu przyrody, blisko naszej infrastruktury portowej zbudowaliśmy 5 domów klasy premium. Domy
mają rozkładową, funkcjonalną przestrzeń o łącznym metrażu 170 mkw. Każda działka ma od 15 do 20 arów. Z jednej strony enklawa ciszy i spokoju, z drugiej bezpieczeństwo miniosiedla.

A.N.: Wielu inwestorów sprzedaje na Mazurach działki po 100–200 tys. zł. Tylko czy łatwo się buduje na Mazurach?

M.T.: Każdy chce robić spekulacje na gruntach, nikt tu nie buduje domów. Natomiast życzę powodzenia tym, którzy myślą, że kupią sobie działkę i zbudują dom w ciągu roku. Na Mazurach trudno jest z przyłączami, z ekipami, poza tym niełatwo nadzorować budowę domu, pracując gdzieś w korporacji w dużym mieście. Są rzeczy, z których ludzie nie zdają sobie sprawy.

A.N.: Koszt zakupu domu nie należy do najtańszych. Blisko 2 mln złotych.

M.T.: Nasze domy wydają się drogie, ale gdyby ktoś chciał sam wybudować w podobnym miejscu taką nieruchomość, to koszty będą podobne. A odchodzą dodatkowe czynności, jak załatwianie pozwoleń, współpraca z ekipami czy nadzór. Natomiast warto podkreślić, że udostępniamy
domy zarówno w stanie deweloperskim, jak i wykończone pod klucz. Używamy materiałów wysokiej klasy, klienci mogą być pewni, że wszystko jest wykonywane z niezwykłą starannością. Mam na myśli chociażby: stolarkę okienną, stolarkę drzwiową czy dach. Dbamy też izolacyjność, rozwiązania energooszczędne czy zastosowanie pompy ciepła. Unikatowość tego miejsca to nie tylko teren, okolica, bliska odległość do Węgorzewa, do Kętrzyna, ale i gwarancja, że nieopodal nic więcej nie powstanie.

A.N.: Kolejny krok to inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe. Projekt Flora Śródmieście w Łodzi to liczący osiem kondygnacji apartamentowiec, który w nieszablonowy sposób nawiązuje do XIX-wiecznych wielkomiejskich kamienic Łodzi. Skąd pomysł na inwestycję w Łodzi? Przekonał Pana potencjał inwestycyjny miasta czy przystępne ceny gruntów?

M.T.: Patrzyłem na tempo rozwoju miast i na to, jak Łódź nadgania te lata, które kiedyś straciła. Łódź stała się naprawdę fajnym miejscem do życia, dobrze skomunikowanym, z niezwykle ciekawą ofertą i kulturalną, i gastronomiczną, i eventową. Łódź to najlepiej skomunikowane miasto, leżące w centralnej Polsce. Ponadto tutaj klasę średnią spokojnie stać na to, żeby mieszkać i pracować w centrum. A to nie jest takie oczywiste w innych dużych miastach. Do tego dostrzegam potencjał wzrostowy tego miasta. Oczywiście nie będzie to nigdy poziom Warszawy, ale spokojnie dorówna takim aglomeracjom jak Poznań czy Kraków. Dlatego bardzo mi zależało na tym, żeby zaistnieć w Łodzi. Intensywnie pracujemy nad tym, żeby Flora Śródmieście była początkiem do kolejnych inwestycji w tym mieście.

A.N.: Nie boi się Pan problemów ze sprzedażą mieszkań? Bo ceny za metr kwadratowy w ścisłym centrum będą pewnie dużo wyższe, niż gdyby wybudować blok na obrzeżach miasta.

M.T.: Mam wrażenie, że w Łodzi jest najmniejsza dysproporcja między cenami w centrum a na peryferiach, między standardem premium a średnim. To jest trochę kwestia wyboru, a trochę kalkulacji, co nam się bardziej opłaca – mieszkać na peryferiach i dojeżdżać codziennie w korkach do pracy czy dołożyć i zamieszkać w centrum. W innych dużych miastach to nie jest kwestia wyboru, tylko kwestia konieczności czy rzeczywistości. W Warszawie większość osób nie może sobie pozwolić na to, żeby mieszkać w centrum. Nie mam też obaw co do sprzedaży mieszkań w naszej inwestycji Flora Śródmieście. Po pierwsze to jest superlokalizacja, po drugie superprojekt, a po trzecie inwestycję realizuje doświadczona ekipa. Ponadto, jak w każdym z naszych projektów, stawiamy na jakość materiałów zastosowanych w mieszkaniach. Do tego uważam, że wbrew pozorom będziemy mieli całkiem rozsądne ceny, biorąc pod uwagę i całość rynku, i te dysproporcje w innych miastach.

A.N.: Zapytam z ciekawości jako łodzianka i osoba, która również inwestuje w nieruchomości w Łodzi: jaka będzie cena za metr kwadratowy?

M.T.: Nasza propozycja na dziś to średnio 11 tys. netto, czyli ok. 12 tys. brutto, co za tę lokalizację, standard i wykończenie jest naprawdę korzystną ofertą. W tej inwestycji będzie minisiłownia, bawialnia dla dzieci, atrium pełne zieleni, lepsze materiały wykończeniowe, zielone tarasy. Uważam, że to bardzo dobry stosunek ceny do jakości. Oczywiście ceny będą zróżnicowane w zależności od piętra czy położenia. Większe działania sprzedażowe zaczniemy dopiero z początkiem budowy, z wyborem generalnego wykonawcy, co nastąpi jesienią tego roku. Natomiast już dzisiaj poziom zainteresowania tą inwestycją (liczba zapytań, rezerwacji, przedsprzedaży) satysfakcjonuje mnie.

Marcin Trybus – absolwent prawa na Uniwersytecie Warszawskim, od początku kariery zawodowej związany z grupą King Cross, od stanowiska prawnika do obecnie stanowiska członka zarządu we wszystkich spółkach z grupy działających na polskim rynku. Prawie 20-letnie doświadczenie zawodowe, główne inwestycje – centra handlowe King Cross Marcelin w Poznaniu (otwarcie 2005) oraz King Cross Leopolis we Lwowie (otwarcie 2010), po wycofaniu się grupy z rynku centrów handlowych inicjator oraz realizator przekształcenia firmy w podmiot działający głównie na rynku hotelarskim, turystycznym oraz mieszkaniowym.