Refinansowanie kredytu hipotecznego to termin, który obecnie coraz częściej pojawia się w rozmowach klientów z ekspertami kredytowymi.
I słusznie – dla wielu kredytobiorców może to być narzędzie pozwalające na znaczne zmniejszenie comiesięcznego obciążenia budżetu domowego, skrócenie okresu kredytowania, a przede wszystkim zmniejszenie całkowitego kosztu kredytu. Refinansowanie może pozwolić zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych na odsetkach!
Na czym polega refinansowanie?
Refinansowanie to proces polegający na spłacie aktualnego kredytu hipotecznego za pomocą nowego kredytu, zaciągniętego w innym banku – na korzystniejszych dla kredytobiorcy warunkach. Jest to więc forma optymalizacji obecnego zobowiązania poprzez przeniesienie go z banku A do banku B w celu uzyskania określonych korzyści. Operacja może przynieść realne finansowe profity, szczególnie jeśli warunki rynkowe, sytuacja finansowa kredytobiorcy czy wartość nieruchomości zabezpieczającej kredyt zmieniły się od momentu zaciągnięcia pierwotnego zobowiązania.
W praktyce oznacza to, że nowy bank poniekąd „przejmuje” spłatę aktualnego kredytu, a kredytobiorca spłaca zobowiązanie wynikające z nowej, lepszej dla niego umowy kredytu – najczęściej z niższym oprocentowaniem, krótszym okresem kredytowania i niższą ratą – dzięki czemu zyskuje ogromne oszczędności na odsetkach.
Zmiany stóp procentowych a opłacalność refinansowania
Decyzje Rady Polityki Pieniężnej (RPP) mają bezpośredni wpływ na koszt kredytu. Jeśli spojrzymy wstecz, to po okresie, gdy stopy procentowe „szorowały” dno, będąc na poziomie 0,1%, od października 2021 roku rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, który osiągnął swój kulminacyjny punkt we wrześniu 2022 roku. Wówczas stopa referencyjna osiągnęła poziom 6,75%. Od tego czasu, z wyłączeniem dwóch obniżek we wrześniu i październiku 2023 roku do poziomu 5,75%, stopy były utrzymywane w trendzie bocznym. W maju 2025 roku, kiedy to RPP zdecydowała się na obniżkę stóp o 0,5 punktu procentowego (do stopy referencyjnej o wartości 5,25%), pojawiła się dodatkowa przestrzeń do uzyskania korzystniejszych warunków kredytowych dla przyszłych oraz dotychczasowych kredytobiorców. Niższe stopy procentowe skutkują bowiem obniżeniem oprocentowania nowych kredytów, a także refinansowanych zobowiązań, co z kolei może przełożyć się na mniejsze miesięczne raty i obniżenie całkowitego kosztu kredytu.
Dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w okresie wysokich stóp procentowych, obecna sytuacja stanowi dobrą okazję do rozważenia refinansowania. Przeniesienie kredytu do innego banku z niższym oprocentowaniem może przynieść znaczne oszczędności w długim okresie.
Czy refinansowanie opłaca się tylko w sytuacji obniżania stóp procentowych?
Nie, istnieją także inne przesłanki do optymalizacji kredytu poprzez jego refinansowanie. Jeśli kredytobiorca zaciągnął kredyt z wkładem 10%, oznacza to, że warunki jego zobowiązania wobec banku, tj. oprocentowanie kredytu (w tym marża), są zasadne dla poziomu LTV 90% (LTV to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Jeśli obecna wysokość kredytu nie przekracza 80% LTV, np. z takiego powodu, że kapitał kredytu został już częściowo spłacony w ratach lub wzrosła wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu – jest duża szansa na uzyskanie lepszych warunków. Jeśli aktualna wysokość kredytu jest na poziomie 80% lub mniejszym (LTV <= 80%) w stosunku do wartości nieruchomości, banki oferują znacznie lepsze warunki, tj. niższe oprocentowanie niż przy poziomie LTV 90%.
Przykład:
Kredytobiorca zakupił nieruchomość trzy lata temu, finansując ją kredytem hipotecznym. Nieruchomość kosztowała 600 000 zł, a kredytobiorca wniósł 10% wkładu własnego (60 000 zł). Kwota kredytu wyniosła 540 000 zł.
Dziś jego nieruchomość jest warta 700 000 zł, a do spłaty pozostało 520 000 zł. Refinansując kredyt do nowego banku, kredytobiorca może uzyskać lepsze warunki, tj. oprocentowanie (w tym marżę), które są zasadne dla niższej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, czyli takie jak przy wkładzie własnym od 20%. Powyższy przykład opiera się na następujących wyliczeniach:
Jest to więc dodatkowa przesłanka do refinansowania kredytu, poza obniżaniem stóp przez Radę Polityki Pieniężnej.
Piotr Sakiewicz
Ekspert kredytowy / CEO POWER HOLDING. Od ponad 14 lat związany z branżą finansową. Pomógł uzyskać ponad 2700 kredytów, z czego ponad 670 na cele związane z inwestowaniem w nieruchomości. Współautor dwóch książek związanych z tematyką inwestowania w nieruchomości.
Co możesz zyskać dzięki refinansowaniu? Jak wygląda cały proces? I czy to zawsze jest bezpieczne?
Odpowiedzi znajdziesz w najnowszym 31. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!