Wywiad z Alexandrem Weissem przeprowadziła Aneta Nagler
REALIZUJ SWOJE MARZENIA TU I TERAZ, A OSIĄGNIESZ SUKCES.
Alexander Weiss ma filozoficzno-analityczne podejście do życia. Cechuje go determinacja i skupienie na celu, a motywuje wizja efektu końcowego, który może zaprojektować i zrealizować we współpracy ze swoim zespołem.
Studiował i pracował w Niemczech, a w momencie, w którym jego kariera nabierała rozpędu, zdecydował się na przyjazd do Polski, gdzie w 1997 r. struktury biznesu raczkowały, a perspektywa gospodarcza dopiero pojawiała się na horyzoncie. Decyzja o inwestowaniu w Polsce była bardzo ryzykowna, mimo to Alexander Weiss postanowił najpierw zakupić szpital, a niedługo później biurowiec. Postawił wszystko na jedną kartę, wydając zgromadzone oszczędności i zaciągnięty na okrągłą sumę kredyt. Właśnie tak zaczął stawiać swoje pierwsze kroki w biznesie, z którym wcześniej miał niewiele do czynienia. Kolejne lata pokazały, że ta pokerowa zagrywka opłaciła się. Wiara w sukces i realizację planów poskutkowała portfelem inwestycyjnym, w którym znajduje się ponad 80 zrealizowanych flipów, kilkanaście czynnych inwestycji, własna zabytkowa kamienica, biurowce oraz luksusowe apartamenty, które mają powstać w Chorzowie.
Budowanie sukcesu nie było jednak oparte wyłącznie na realizacji koncepcji biznesowych. Najważniejszą częścią życia Alexandra jest rodzina i związane z nią szczęście, a także osobliwe i głębokie podejście do celebrowania życia – jak sam mówi – tu i teraz. Jako inwestor niezwykle ceni sobie wolność i swobodę – konsekwencję jego życiowych wyborów i uporu w realizacji planów. To dzięki tym cechom sięga po wyznaczone cele i robi to, co lubi.
AN: Urodziłeś się w Polsce, dorastałeś w Niemczech. Czujesz się bardziej Polakiem czy Niemcem?
AW: Urodziłem się w Katowicach w 1971 r. Pochodzę z mniejszości niemieckiej na Śląsku. W wieku 6 lat wyjechałem z rodzicami do Niemiec, tam się wychowałem i studiowałem ekonomię. W 1997 r. przyjechałem do Polski, wtedy myślałem, że na kilka miesięcy. Przyjechałem do firmy mojego ojca. Z tych kilku miesięcy zrobił się dość spory kawałek mojego życia. Zaczynałem od pracy w firmie taty jako handlowiec, człowiek od sprzedaży, później członek zarządu, aż do momentu sprzedaży firmy. Kupił nas niemiecki koncern, którego byliśmy przedstawicielem.
AN: Jak wyglądał Twój pierwszy kontakt z nieruchomościami?
W czasach, w których wróciłem do Polski, po raz pierwszy poczułem wielkość i maestrię nieruchomości. Tak naprawdę zawsze mnie to fascynowało, jednak wcześniej nie wiązałem tej fascynacji z podstawą do biznesu i inwestycjami. Kiedy frma została sprzedana, pomyślałem, że znajdę sobie jakieś inne zajęcie. Okazało się, że w ten czas idealnie wpisała się propozycja, którą otrzymałem jeszcze rok przed sprzedażą udziałów. Nawiązał ze mną kontakt i zaprosił do współpracy człowiek z podobnej branży, z zagranicy. Założyliśmy spółkę handlową, którą rozwinąłem prawie od zera. Po osiągnięciu odpowiedniej pozycji z sukcesem ją sprzedałem. Oczywiście wszystkie decyzje związane z obrotem przedsiębiorstwami były działaniami ukierunkowanymi na dalsze inwestycje i realizację kolejnych planów biznesowych.
AN: A Twoje pierwsze zderzenie z nieruchomościami?
AW: Pierwszą nieruchomość kupiłem w 2008 r. To był jeden z moich biurowców – stara kamienica, którą zrewitalizowałem. Budynek z 1874 r., który ma 2000 m2 – to na nim stawiałem swoje „pierwsze kroki”. W tym czasie szukałem dodatkowego zajęcia, ale nie widziałem siebie w roli rentiera. Moim celem w tamtym okresie było stworzenie kapitału. Na mojej ścieżce pojawiła się możliwość zakupu szpitala. Nie miałem pojęcia o funkcjonowaniu służby zdrowia, ale wiedziałem, że to firma jak każda inna, w której trzeba wdrożyć procedury, dobrać odpowiedni zespół, przekazać zadania i odpowiedzialność, szukać możliwości rozwoju. Tak naprawdę już wtedy wiedziałem, że nie będę do końca życia prowadził szpitala. W 2014 r., po 9 latach kierowania nim, podjąłem decyzję o sprzedaży i zakończeniu tego etapu z sukcesem.
AN: W skrócie: zacząłeś od bardzo dużych inwestycji – biurowiec, szpital, kamienice. Czy już wtedy wiedziałeś, że to będzie Twój kierunek na drodze inwestowania w nieruchomości?
AW: Kiedy masz kapitał, nie zastanawiasz się nad tym, czy użyć jego niewielkiej części, żeby zrobić coś malutkiego. Próbujesz zrobić coś większego. Moje inwestycje rodziły się ze sprzyjających sytuacji, które stanowiły impuls do podejmowania decyzji.
AN: Wiem, że jesteś rekordzistą w dziedzinie filipów – wykonałeś ich ponad 80. Wszyscy mówią, że zaczynają od małych inwestycji i pną się do góry. Ty odwróciłeś kolejność – zacząłeś od dużych inwestycji, potem postawiłeś na flipy, a teraz znów realizujesz duże projekty.
AW: Podchodzę do biznesu w sposób strategiczny – określam, co chcę w danym momencie robić. Dość szybko zauważyłem, że flipowanie to temat, który da się skalować. Możesz na przykład sprzedać jeden samochód, który kosztuje 50–100 tys. zł i jest to, co do zasady, jedna, relatywnie mała transakcja. Gdybyś jednak sprzedawała 1000 samochodów rocznie, to okazałoby się, że to duży biznes.
AN: Czyli w Twoim przypadku najważniejsze jest skalowanie biznesu?
AW: Tak. Pamiętam sytuację z moich pierwszych konsultacji na Skypie, kiedy zostałem zapytany, jaki jest mój plan na następnych 5 lat? Tymczasem ja napisałem plan na 10 lat, z założeniem, że w ostatnim roku zrobię 200 flipów. Nieustannie buduje ścieżkę właśnie do tego celu. Dziś mój portfel nieruchomości to 6 tysięcy m2 powierzchni biurowej do wynajęcia i kilka nieruchomości mieszkalnych. Obecnie, w jednym czasie, realizuję 14 flipów tego rodzaju. Okazuje się, że dywersyfikacja kapitału umożliwia mi, przy relatywnie niskim poziomie rentowności, uzyskiwać stały dochód z wynajmów, a flipy pozwalają stosunkowo szybko obracać zarobioną gotówką przy małym ryzyku i większej rentowności.
AN: Na temat flipingu krążą różne opinie. Niektórzy mówią: „Po co robić pojedyncze flipy, skoro można od razu odnowić całą kamienicę?”. W zasadzie Ty to robisz – równolegle realizując 14 flipów skalujesz swój biznes. Twój portfel nieruchomości jest bardzo pokaźny, a kapitał jest w ciągłym obrocie. Twoje flipowanie zaczęło się, kiedy spotkałeś Wojtka Orzechowskiego?
AW: Po tym, jak sprzedałem szpital, chciałem zainwestować dużą część kapitału w coś, co da mi stały i regularny dochód. Tak naprawdę szukałem „gotowca” i kupiłem dwa biurowce. W tamtym momencie miałem już trzy. Wiedziałem, że kiedy wydam pozostałą część kapitału, mój dochód będzie pochodził jedynie z zarządzania najmem. Nie podobało mi się to, bo wiedziałem, że chcę robić coś, co mnie angażuje, fascynuje i daje radość oraz spełnienie. Samo bycie rentierem mi tego nie dawało, dlatego szukałem miejsca, gdzie mogę zbudować kolejną firmę. Nie pamiętam, kiedy i gdzie zapadła decyzja, ale postanowiłem, że kupię jakieś mieszkanie, wyremontuję je i sprzedam. Brakowało mi jednak wiedzy na ten temat. Szybko odnalazłem Wojtka, zainteresowała mnie jego oferta. To nie był całoroczny kurs, Wojtek prowadził wtedy konsultacje. Dopiero później pojawiłem się u niego na weekendowym szkoleniu. Kiedy przesłał mi arkusz kalkulacyjny z wyliczeniami i instrukcjami, jak dojść do ceny zakupu i sprzedaży mieszkania, wiedziałem, że chcę w to wejść. Dla mnie, osoby doświadczonej, która zarządzała m.in. szpitalem zatrudniającym 80 osób i miała za sobą wiele spotkań biznesowych z kontrahentami, właśnie to było najważniejsze. Szybko przyswoiłem tę wiedzę. Kiedy chcesz wejść w nową gałąź biznesu, żeby nie wtopić, musisz wiedzieć, jak ona funkcjonuje i jakie rządzą nią zasady. To jak w sporcie – jeśli chcesz grać w tenisa, masz ogromną chęć, predyspozycje i jesteś zdrowy, najpierw musisz poznać reguły i zasady gry, czyli zdobyć podstawową wiedzę. Właśnie te zasady gry musiałem poznać. Przy okazji, Wojtek w tamtym czasie zaczął tworzyć całkiem fajny projekt, który okazał się dużym sukcesem i w pewnym sensie stał się dla mnie inspiracją.
AN: Jesteś bardzo charyzmatycznym człowiekiem. Masz w sobie niesamowite pokłady energii. Powiedziałeś, że trzeba poznać dane środowisko, mieć wiedzę, aby dobrze wystartować. Oczywiście, możemy mieć pewne predyspozycje, ale co według Ciebie jest najważniejsze w zdobywaniu życiowego lub zawodowego sukcesu? Czy to przygotowanie, doświadczenie, a może cechy osobowości, sprzyjający los i ludzie, których spotykamy po drodze? Jakie są Twoje doświadczenia?
AW: Jestem przekonany, że trzeba połączyć wszystkie te elementy. Patrząc na swoje dotychczasowe doświadczenia, powiedziałbym, że moim fundamentem jest wiedza ekonomiczna, którą zdobyłem na studiach. To był bardzo fajny czas, który bardzo miło wspominam. To wtedy miało miejsce zdarzenie, które sporo mi pokazało i uświadomiło, jak wiele zależy od nas samych – od naszego myślenia i działania. W 1994 r. miałem zajęcia z profesorem Reinhardem Seltenem – jedynym Niemcem, który otrzymał wówczas (wraz z Johnem Nashem) Nagrodę Nobla w dziedzinie ekonomii. W trakcie wykładu do audytorium weszli dziennikarze z kamerami. Czułem, że dzieje się coś niesamowitego! Zwykły ktoś, jeden z profesorów, który nie wyróżniał się z tłumu, pasjonat, w całości oddany swojej pracy, otrzymał Nagrodę Nobla! A ponieważ profesor urodził się we Wrocławiu i jak ja ma polskie korzenie, jego sukces był mi bardzo bliski.
Do dziś mam ten obraz przed oczami. To było piękne. Osoba tego profesora i jego osiągnięcia uświadomiły mi, że aby coś zdobyć, trzeba mieć solidną wiedzę, chęci i robić to, co się lubi.
Jeśli więc pytasz, co jest najważniejsze na drodze do sukcesu, to odpowiadam, że niezbędnym fundamentem jest wiedza. Przy flipowaniu istotne jest dotarcie do podstaw, które określają, jakie finalnie ma być to mieszkanie, jaka ma być jego cena, co musi posiadać, a bez czego się obejdzie. To absolutne minimum.
AN: Przyznasz, że na nasz sukces mają wpływ ludzie, których spotykamy na swojej drodze. Czasem wystarczy drobny incydent, które zmienia nasze działania i życie. Jednocześnie mówisz, że praca musi być fascynująca i angażująca. Sam przytoczyłeś na Maratonie WIWN® słowa Steve’a Jobsa. Dlatego sądzę, że podpiszesz się pod jego opinią, że gdy praca, która daje nam ogromną przyjemność i radość, wyzwala w nas energię i zapał, jest dla nas wartościowa, fascynująca i przynosi wewnętrzną satysfakcję, to wtedy osiągamy sukces…
AW: Tak, to prawda. Jestem przekonany, że trzeba kochać i lubić to, co się robi. Jeśli tak nie jest, to przy pierwszym większym problemie, których nie sposób uniknąć, zniechęcimy się i stracimy siły i zapał. Często mówię, że chcę być szczęśliwy w tym, co robię, a szczęście osiągam dzięki temu, że spędzam dzień robiąc to, co daje mi radość, satysfakcję i spełnienie. Jak widzisz, podzielam zdanie Jobsa.
AN: Przede wszystkim satysfakcja i robienie tego, w co się wierzy – zgadza się?
AW: Tak, oczywiście na różnych płaszczyznach. Pamiętajmy, że jedna osoba może czerpać satysfakcję z tego, że jest wolna finansowo, a inna z tego, że zajmuje się dziećmi w domu lub jest barmanem robiącym najlepsze drinki. I to wszystko jest super! Prywatnie właśnie w taki sposób próbuję podchodzić do wychowania trójki moich dzieci. W żadnym momencie nie będę wymagał, aby na wszystko patrzyli przez pryzmat finansów. Oczywiście są one ważnym elementem życia, ale przecież kiedy odwiedzamy ciekawe, mniej zamożne rejony świata, często spotykamy ludzi żyjących w o wiele skromniejszych warunkach i widzimy ich uśmiechnięte twarze, którym więcej do szczęścia nie trzeba. My jesteśmy wychowani w Europie, w społeczeństwie, w którym od najmłodszych lat wpaja się nam, że sukces finansowy to podstawa szczęścia.
AN: Opowiedz nam o swoich obecnych realizacjach i planach. Co w tym momencie najbardziej pochłania Alexa Weissa?
AW: Chciałbym stworzyć markę, która będzie zajmować się powołaniem spółek celowych do inwestycji. Taki trochę crowdfunding. To projekt, który wymaga mocnego zaangażowania. Aby móc zaprosić zewnętrznych inwestorów, muszę stworzyć dla nich konkretną propozycję. Muszę też zadbać o moją rozpoznawalność i tym samym zaufanie potencjalnych inwestorów, którzy będą chcieli powierzyć mi swój kapitał. Chcę być znaczącym graczem na śląskiej scenie flipingu. Jestem przekonany, że właśnie tutaj osiągnę swój cel – 200 flipów w rok. Zakup i oddanie takiej liczby mieszkań w ciągu roku można porównać do wybudowania w tym samym czasie osiedla mieszkaniowego. W pojedynkę, z własnym kapitałem jestem w stanie sięgnąć po 40–50 mieszkań rocznie i dlatego potrzebuję współinwestorów.
Drugi aspekt, który interesuje mnie w kontekście spółek celowych, to budowa biurowców. Sam mam spore doświadczenie w wynajmie tego typu nieruchomości – posiadam 4 biurowce o powierzchni od 600 do 2500 m2 . To świetna inwestycja, która gwarantuje stały, pasywny dochód.
Mam mocno sprecyzowane cele, do których zaliczam również inwestycje deweloperskie. Myślę o dość wąskim zakresie i skupieniu na luksusowych realizacjach, których na Śląsku jest nadal zdecydowanie za mało. W pewnym sensie chciałbym przez to spełnić własne marzenie o przeprowadzce do fajnego apartamentowca w centrum miasta. Oczywiście, kiedy dzieci już dorosną. W moich planach dużą część zajmują rozwój marki oraz publiczne występy, w których czuję się jak ryba w wodzie i które przynoszą wiele satysfakcji. To wieloletnie marzenie spełniłem niedawno, kiedy miałem możliwość dwukrotnego pojawienia na Maratonie WIWN® oraz podczas networkingowych spotkań regionalnych. Obecnie to mnie napędza i daje impuls do rozwoju.
Aktualnie realizuje też projekt niedużego i luksusowego 8-mieszkaniowego apartamentowca w Chorzowie. To niewielki, ale specyficzny, przykuwający uwagę budynek, który może stanowić perłę wśród nowoczesnych realizacji. Jako deweloper muszę stworzyć zespół, na którego czele staną project managerowie odpowiedzialni za przeprowadzenie projektu i jego sukces. To trudny, wieloetapowy proces, którego początkiem jest wizja, oszacowanie rentowności, dobór odpowiedniego zespołu specjalistów, którzy w odpowiednim momencie i za korzystną kwotę wybudują apartamentowiec. Całość wieńczy oczywiście sprzedaż apartamentów. Przy tego typu przedsięwzięciach widzę siebie jedynie w roli inwestora z wizją i planem, który potrafi oszacować zarówno koszty, jak i zysk. Wiem, jak powinien wyglądać zespół, który sprawnie taki projekt zrealizuje. Jestem całkowicie pochłonięty wyzwaniem, jakim jest dopięcie całości na ostatni guzik.
AN: Obecnie dominuje trend, aby budować mikroapartamenty czy mikromieszkania o wielkości np. 8m2 lub mieszkania kapsułowe. Ty, jakby idąc pod prąd, decydujesz się na luksusową inwestycję, składającą się z dużych powierzchni w granicach 67–75 m2 . Czy uważasz, że na rynku deweloperskim jest miejsce na taką różnorodność?
AW: Zdecydowanie. W ostatnich latach rynek luksusowych mieszkań odnotowuje tendencję wzrostową. Mój apartamentowiec składa się z 8 ekskluzywnych mieszkań z dużymi tarasami. Usytuowanie działki jest idealne pod tego rodzaju nieruchomość. Gdybym kupił takową w odległości np. 300 metrów od dużej uczelni, przeznaczyłbym ją na budowę mikrokawalerek. Rodzaj inwestycji w znacznym stopniu zależy od lokalizacji.
AN: W dużym uproszczeniu: najważniejsza jest analiza i badanie rynku. Czy możesz powiedzieć, w co według Ciebie może inwestować osoba, która nie wspięła się jeszcze na szczyty możliwości inwestycyjnych i nie jest dużym graczem na rynku? Gdzie pierwsze kroki może stawiać początkujący?
AW: Osobie początkującej zadałbym kilka pytań. Czy chce powiększyć swój kapitał i regularnie otrzymywać pasywny dochód czy dopiero go zgromadzić i reinwestować? Jakiej rentowności oczekuje? Kiedy chciałby otrzymać wypłatę zysku i zwrot kapitału? To m.in. od tych odpowiedzi zależy, jakich wskazówek mu udzielę.
Jeśli inwestor chce gromadzić kapitał, fliping jest świetnym wyborem. To bezpieczny temat, który jednocześnie wymaga dużego wkładu czasu i pracy. Nie jest tak, że kupuję mieszkanie, zlecam remont i sprzedaję, a wszystko to zajmuje kilkanaście godzin. Z moich doświadczeń wiem, że konieczna jest znajomość i analiza rynku oraz budowa relacji z pośrednikami. Jeden fip to minimum 120 godzin rzetelnej pracy. Jeśli dysponujesz takim czasem i jesteś w stanie w pełni zaangażować się w cały proces, warto zdecydować się na taką inwestycję, ponieważ jedno mieszkanie to minimum 30 tysięcy złotych zysku.
Inaczej wyglądają możliwości osoby, która dysponuje nadmiarem gotówki i chce zainwestować w bezpieczny sposób, gwarantujący dochód pasywny większy od tego, który proponują banki. Jedną z dróg jest zakup i wynajem mieszkania, gdzie stopa zwrotu to 6–8% w skali roku. Możliwe jest również uczestnictwo w grupowych inwestycjach. Wówczas całą pracę operacyjną wykonuje osoba trzecia, dzięki czemu początkujący inwestor nie musi zbytnio się angażować, a zainwestowane środki są właściwie i bezpiecznie ulokowane.
Każda z tych możliwości jest inna i różni się rentownością oraz czasem potrzebnym na wygenerowanie zysku.
AN: Czy istnieje recepta na sukces? Czy można poukładać życie jak w Excelu i mieć formułę na sukces?
AW: Istnieje coś takiego. Przy wprowadzaniu danych jest jednak pewna niewiadoma. Ta niewiadoma to element miękki, który siedzi w naszej głowie i wiąże się z emocjami oraz słabościami, które musimy pokonać. Każdego dnia wychodzimy ze swojej strefy komfortu i zderzamy z sytuacjami, które mogą – nawet w delikatny sposób – zaburzać nasze poukładane plany, zagłębiać się w strefę osobowości. Mówiąc prościej: człowiek mieszka w bezpiecznej jaskini, z której nie chce wychodzić. Jednak, aby nie głodować, musi ją opuścić i działać w oparciu o przygotowany wcześniej plan. Liczy się samozaparcie, wizja celu. Nawet jeśli pięć razy wyjdę i wrócę głodny, muszę wyjść kolejny raz. Od tego zależy, czy przeżyję.
AN: Czyli wychodzisz z założenia, że można stworzyć receptę na sukces, że można zaplanować realizację projektu i wspiąć się na upragniony, czasem bardzo odległy szczyt?
AW: To, co robię, nie jest niczym trudnym. Najtrudniej jest, pomimo wielu trudności, które pojawiają się po drodze, z determinacją przejść ją do końca a potem to powtórzyć. Bo musisz mieć radość z tego, co robisz. Gdybym jej nie miał, po prostu przestałbym to robić.
AN: Piękne słowa. Trzeba mieć radość z tego, co się robi. Można powiedzieć, że wszystko zaczyna się w naszej głowie. To jak myślimy, czujemy i tworzymy składa się na nasz przyszły sukces. To cegiełki, które budują naszą przyszłość. Myśli generują i projektują nasze działania. Alex, dziękuję za naszą rozmowę.