ŻYCIE
Paweł Jaśkowski: Czego w życiu boisz się najbardziej? Tak, że już same myśli Cię paraliżują i powodują, że chcesz przepłukać głowę wodą pod ciśnieniem.
Wojciech Orzechowski: Odsiadka w więzieniu, ale dłuższa niż pięć lat.
P.J.: Ale do pięciu mógłbyś posiedzieć?
W.O.: Nie chciałbym, ale biorąc pod uwagę długość życia człowieka i mój wiek: jeśli tak by się zdarzyło – zaakceptowałbym to. Można wtedy poszerzać wiedzę, czytając, odpocząć, doświadczyć czegoś innego, popracować nad brzuchem. Jakoś musiałbym się z tym pogodzić. Jestem przedsiębiorcą – mogą mnie wsadzić za wszystko, w każdej chwili. Nawet za rzeczy powstałe w wyniku przeoczenia, np. nieścisłości w obrocie, pozwoleniach, naruszenia ustaw, szczególnie deweloperskich, itp. Inna rzecz, która mnie przeraża, to to, że mógłbym być przykuty do łóżka. No i cierpienie bliskich.
P.J.: Co Ci daje satysfakcję albo przyjemność?
W.O.: Edukowanie innych, ich sukcesy. Ten moment, kiedy mówią, że ich życie się zmieniło dzięki naszej współpracy.
P.J.: Czego nauczyłeś się ostatnio, z czego jesteś zadowolony albo co zmieniło Twoje życie?
W.O.: Zdecydowanie jeszcze lepszego delegowania zadań, przez co mogę rozwijać więcej biznesów. No i że dla mnie sprzedaż jest najważniejszą umiejętnością.
P.J.: Jaką jedną cechę lubisz w sobie najbardziej?
W.O.: Relacyjność. Nie jestem nastawiony na pretensje, tylko na relacje. No i wydaje mi się, że jestem miłym człowiekiem – otwartym, ciepłym.
P.J.: A jeśli zdarzy Ci się zdenerwować, to jak się wyciszasz, odstresowujesz?
W.O.: Marihuana i grzybki. Oczywiście żartuję – zawsze stroniłem od takich rozwiązań. Jeszcze nigdy nie spróbowałem i raczej tak pozostanie. Odpowiadając na serio: umiem spędzać czas wolny tak, żeby ładować baterie.
P.J.: Co wtedy robisz?
W.O.: Jeżdżę na motocyklu, fotografuję, oddaję się religii, śpię, biegam i oczywiście poświęcam czas rodzinie, gdzie na maksa trzeba się angażować. A w soboty nigdy nie pracuję – to mój biblijny, siódmy dzień tygodnia – wtedy odcinam się totalnie.
P.J.: Masz jakieś dobre nawyki?
W.O.: Pilnuję, co wkładam na talerz. Ostatnio testuję dietę dr Dąbrowskiej. Teraz rozglądam się za trenerem personalnym, więc dojdzie do tego siłownia. Poza tym bieganie, jazda na nartach i na rowerze. No i bardzo lubię seks. A seks jest przecież zdrowy.
P.J.: A złe?
W.O.: Słodycze… To jest jedyny nałóg, jaki mam.
BIZNES
P.J.: Jaką jedną rzecz zrobiłbyś inaczej 10 lat temu?
W.O.: Dziesięć lat temu były żniwa na edukacji dotyczącej flipowania. Wstrzymywałem wtedy swój dział marketingu, mówiłem, żebyśmy zwolnili ze szkoleniami. A szkoda, bo można było działać znacznie prężniej i mieć dziś jeszcze większą skalę. Z mniej odległych spraw, to chyba nie wchodziłbym w tę dużą deweloperkę bez mocnych finansowych pleców.
P.J.: Co Cię najbardziej motywuje do pracy? No bo chyba pracować nie musisz, pieniędzy Ci nie brakuje.
W.O.: Myślę, że głównie chęć dokończenia tych projektów deweloperskich. Ale i wciąż powiększanie przepływów pieniężnych, budowanie swojego majątku, póki jeszcze mam siły i chęci. A także edukacja innych oraz pomoc innym w prowadzeniu biznesu opartego na nieruchomościach.
P.J.: A do jakich kwot chcesz dojść? Ile potrzebujesz tych przepływów? Jest jakaś granica czy będziesz lepił tę kulę śniegową, dopóki będziesz miał siły?
W.O.: Ten pułap już dawno osiągnąłem. Myślę, że minimalna kwota to 30 tys. zł miesięcznie. To w zupełności wystarcza, by żyć spokojnie na wygodnym poziomie. Ale oczywiście jak ma się determinację, to warto mnie naśladować i wykręcać wyższe sumy. Wtedy możemy pozostawić po sobie większe dziedzictwo materialne swoim bliskim.
Ostatnio moi znajomi pokusili się o komentarz, że oni to tacy nie są, nie potrzebują tyle i na pewno w tym kierunku nie pójdą. Dzień później zadzwonili do mnie, abym wsparł projekt remontu jakiejś kaplicy. Czyli każdy ma jakieś cele, które może pośrednio lub bezpośredni realizować, tylko trzeba ruszyć tyłek i samemu zadbać o to, aby te finanse były dostępne. Wtedy można je przeznaczać, na co się chce. Pamiętajmy, pieniądz nie jest ani zły, ani dobry. Jeśli ktoś ma ochotę – może ten majątek sam wygenerować, a potem zrobić z nim to, co uważa.
P.J.: Jaką lekcję wyciągnąłeś z ostatniej lub największej porażki?
W.O.: Odkryłem, że wolę działać sam niż ze wspólnikami, bo jednak biznes jest wtedy zależny od innych. A jeśli nie podzielają Twojej wizji, to mogą wystąpić tarcia. Szkoda czasu na zgrzyty – wolę realizować zadania i uczyć się przez praktykę, i dzięki temu wyciągać wnioski.
P.J.: A zaliczyłeś kiedyś bankructwo?
W.O.: Tak. Straciłem kiedyś wszystko przez wspólnika, który mając w umowie spółki możliwość podejmowania samemu decyzji, cały towar z naszej spółki sprzedał z odroczonym terminem płatności, a klient nie zapłacił. Oczywiście taka była oficjalna wersja w prokuraturze. A jednym słowem: po prostu ukradł ten towar, a my pozostaliśmy z długami. To była spółka osobowa, więc osobowo zbankrutowaliśmy.
P.J.: OK, to już wiem, skąd ta niechęć do wspólników.
W.O.: Nie wszyscy byli źli. Po prostu samemu jest mi wygodniej zarządzać projektami. Wiem też, że wówczas w razie niepowodzenia pretensje mogę mieć tylko do siebie. Ale mam także świadomość, jak dużo zależy ode mnie. I jak mam wolną rękę, to zrobię więcej.
P.J.: Najgorsza rada biznesowa, jaką kiedykolwiek dostałeś?
W.O.: Raczej nie dostałem żadnej złej rady, z której bym skorzystał. Poza komentarzami bliskich: nie rób tak, to nie wyjdzie, rób inaczej, a po co to robisz, rób na mniejszą skalę… Rozumiesz? Najbliżsi i przyjaciele – oni zawsze wiedzą „lepiej”.
P.J.: A najlepsza?
W.O.: Kupuj więcej mieszkań na sprzedaż.
P.J.: A jakiej rady Ty lubisz udzielać?
W.O.: Spraw, żeby nieruchomości szukały Ciebie, a nie Ty ich. Wypracuj relacje z dostawcami perełek, z deweloperami. Oczywiście to trochę potrwa.
P.J.: Jaki byłby sukces, którego nie chciałbyś osiągnąć?
W.O.: Nie chciałbym w peletonie odstawać za bardzo z przodu. Człowiek się wtedy rozleniwia i traci czujność. Nie ma też tej frajdy wymyślania czegoś nowego.
P.J.: Twoja najlepsza inwestycja w siebie, w swoje przedsiębiorstwo?
W.O.: Biznesowo – zmiany kadrowe na wysokich szczeblach. Wpuszczenie świeżej krwi do organizacji podnosi produktywność i dbałość o wizerunek. Nauczyłem się też w końcu stać z boku, zarządzać i rozwijać firmy – a nie tkwić w nich i gasić pożary czy działać za dużo operacyjnie.
Rozwój osobisty – wykupienie abonamentu na audiobooki. Sam korzystam ze Storytel. Już kilka lat temu słyszałem od znajomego, że odsłuchuje 12 książek miesięcznie. Ale nie zdradził mi, z jakiej aplikacji korzystał. Ja podaję od razu tę, która naprawdę spełnia moje oczekiwania (powinni mi płacić prowizję), żeby czytelnik od ręki mógł przesłuchiwać tyle książek miesięcznie, ile chce. A szczególnie polecam te dotyczące porad biznesowych i rozwoju osobistego. Na pierwszy rzut: 12 reguł sukcesu Boba Proctora. A jeśli chodzi o sprzedaż, to 100 taktycznych zasad sprzedaży Karola Fronia.
Rzeczy materialne – podróże, gadżety. Dobra, które czynią twoje życie przyjemniejszym i wygodniejszym. Świat zza szyb luksusowego samochodu wygląda całkowicie inaczej. I nie chodzi o nadrabianie poczucia własnej wartości, a o motywację do działania. Musisz wiedzieć, że właśnie dzięki temu, co robisz, żyjesz lepiej i wygodniej.
Duchowo – skończyłem studia z teologii. One wzmocniły moją wiarę, dzięki czemu czuję wsparcie Boga. Wiem, że zawsze mogę się do niego zwrócić jak do mentora. Oczywiście nie zawsze muszę zostać wysłuchany, ale wiem, że mam Jego wsparcie.
P.J.: Każdy z facetów chwali się tym, co trzyma w garażu, pochwalisz się i Ty?
W.O.: Oczywiście! Wymarzone Maserati Granturismo – o nim opowiadałem na kanale motoryzacyjnym Zachara. Drugie auto to Maserati Grecale – miejski SUV, który jest do dyspozycji Agnieszki, mojej żony. Najnowszy samochód: 550-konny Range Rover – odrobina luksusu na wyjazdy rodzinne. Audi Q8 w dieslu do zwykłych, szybkich przejazdów oraz Toyota Proace, jeśli chcemy zapakować się w więcej osób z bagażami. Oraz BMW RT1250R do motocyklowych przejażdżek.
SZKOLENIA
P.J.: Czy szkolenia z nieruchomości mają jeszcze sens?
W.O.: Zacznijmy od tego, że szkolenie szkoleniu nierówne. Mamy niestety wysyp osób, które ukończyły jakiś internetowe kursy i próbują edukować innych. Są też tacy, którzy nieudolnie kopiują procedury, schematy. To działania niebezpieczne. Obiecuje się ludziom zyski, a w rzeczywistości naraża się ich na straty. Złe obliczenie zysku z nieruchomości, brak podpowiedzi na każdym etapie inwestycji, zostawienie samemu sobie w zderzeniu z urzędami. Warto rozejrzeć się za prawdziwym mentoringiem, który organizuje osoba obecna w branży od lat. No i nic nie zastąpi warsztatów stacjonarnych, bo pewnych smaczków nie da się i nie wolno puszczać w internetowe kursy.
Jeśli więc pytałeś o rzetelne szkolenie, to tak. Polacy powinni się mocno rozwijać w tym zakresie i szukać różnego rodzaju rozwiązań, które sprawią, że
będzie nam się żyło lepiej. Niby średnia krajowa rośnie, ale w rozmowach z ludźmi tego nie czuć. Dochodzą do tego coraz wyższe ceny podstawowych
produktów i samych nieruchomości – lepiej mieć jakiś dodatkowy plan na życie, na emeryturę. No i nie mamy prawdziwej edukacji finansowej w szkołach, więc zanim zdążymy zmienić system, lepiej samemu zadbać o swoją wiedzę. I tu ciekawostka – zdarza się, że rodzice fundują dzieciom warsztaty na osiemnastki. To zdecydowanie lepsza inwestycja niż nowy laptop czy uncja złota. Możemy się nawet umówić, że jeśli ktoś zechce zrobić swojemu dziecku taki prezent, to dostanie ode mnie 50-procentowy rabat na mentoring w zakresie inwestowania w nieruchomości!
P.J.: Z Twojej perspektywy to ma też sens, bo na nich zarabiasz…
W.O.: W porównaniu z przychodami np. z flipów jest to kwota prawie niezauważalna. Koszty organizacji są wysokie: pozyskanie leadów, opłacenie mentorów, hotel, wyżywienie. Po podliczeniu to nie są pieniądze, z których mógłbym utrzymywać siebie i przedsiębiorstwo.
P.J.: Skoro jest tak źle, to czemu nadal je organizujesz? Może lepiej zamknąć projekt?
W.O.: Zyski są gdzie indziej. Dzięki szkoleniom tworzymy społeczność, siatkę wartościowych ludzi. Tak też traktują to absolwenci. Ci ludzie, jak się już wyszkolą i pójdą w rynek, dzwonią później z ciekawymi dealami, w które możemy wchodzić kolektywnie. Przynoszą kapitał, jeśli już go sami pomnożą, i wkładamy go w większe projekty. Ja też ich obdzielam okazjami inwestycyjnymi. Jeśli widzę, że ktoś mocno się stara, ale mu nie wychodzi, albo jest tytanem pracy, to wtedy dodatkowo wynagradzam mu ten wysiłek. Dla mnie szkolenia to nie biznes, a network. I każdy z naszej społeczności ma do niego dostęp dzięki grupom dla członków. Mogą też w każdej chwili do mnie zadzwonić. To wielki komfort mieć tak olbrzymie wsparcie. Właściwie na każdy problem masz przynajmniej kilka rozwiązań.
A osobna kwestia to satysfakcja, gdy ktoś zadzwoni po jakimś czasie i powie, że jego życie odmieniło się na lepsze, albo po prostu podziękuje, bo zarobił na jednym flipie tyle co w rok na etacie. To daje poczucie spełnienia. Każdy, kto kiedykolwiek pomógł innej osobie, będzie wiedział, o czym mówię.
P.J.: Powtarzasz, że kursanci do Ciebie dzwonią. W reklamach wręcz do tego namawiasz. Faktycznie podajesz numer do siebie czy dodzwonię się do asystenta, jeśli teraz to sprawdzę…?
W.O.: Dodzwonisz się bezpośrednio do mnie, możesz sprawdzić numer z jakiejkolwiek reklamy.
P.J.: I nie boisz się, że nagle te 1000 osób zadzwoni do Ciebie o 6 rano?
W.O.: Nie dzwoni aż tyle osób. Dzwonią, jak natrafią na problem. Ale właśnie po to nagrałem 40 godzin materiałów, po których przechodzi się 2 dni warsztatów stacjonarnych, żeby dać pełnię wiedzy i wypuścić uczestników w rynek od razu po szkoleniu. Natomiast to moje hasło „poprowadzę Cię za rękę przez cały proces inwestycji” jest prawdziwe i świadczy o tym, że temu programowi nauczania bliżej do mentoringu. Bo nie wyobrażam sobie wyszkolić kogoś w obracaniu setkami tysięcy złotych i odciąć się od niego z „ostatnim dzwonkiem” warsztatów. Przecież w głowie absolwenta cały czas pojawiają się pytania podczas „trawienia” masy wiedzy.
FLIPOWANIE
P.J.: Czemu jako fliperzy wykorzystujecie sprzedających mieszkania?
W.O.: Umowę zawiera się oficjalnie, przed notariuszem i nikt tam nikogo pod bronią nie doprowadza – obie strony przystępują do transakcji dobrowol-
nie, bo ustaliły jakieś warunki. Jeśli nie odpowiadałyby one sprzedającemu, nie stawiłby się przecież na dopięcie formalności. Osobiście uznaję za nieetyczne wykorzystywanie osób starszych, chorych czy z niepełnosprawnościami. Jesteś przedsiębiorcą – po drugiej stronie wybieraj równego sobie i nie wykorzystuj niewiedzy czy słabości innych. Mieszkań na flipa jest wystarczająco dużo dla wszystkich. Sprzedających, którzy są zmotywowani do sprzedaży, również. Tylko rozmawiaj, proponuj i czekaj…
P.J.: No ale kupujecie po niższych cenach, wykorzystujecie sytuację sprzedającego…
W.O.: Powtórzę – w transakcji biorą udział dwie strony i obie muszą dojść do porozumienia. To jak z każdym innym zakupem – można negocjować, ale nikt nikogo zmusić do zawarcia umowy nie może. Jeśli w salonie samochodowym zaproponujesz dealerowi za niską cenę, to nie sprzeda ci przecież auta, żeby później narzekać na wyzysk. Po prostu odmówi transakcji.
P.J.: No dobrze, ale to przedsiębiorca.
W.O.: Więc inaczej… jeśli hurtownik przyjdzie do rolnika po marchewkę, to nawet rolnik wie, jaka cena dla niego jest dobra. Sprzedający mieszkania też wie. Wie także, jak długo sprzedaje, jaką ma motywację i czy chce opuścić cenę, aby szybciej sprzedać. Są okresy, w których sprzedaż idzie szybko (jak w 2021 roku), a są i cięższe czasy (jak obecnie). Fliperzy są ratunkiem dla wielu osób niemogących sprzedać mieszkania.
Ten mit wziął się może stąd, że fliperzy znajdują lub dostają informację o kimś w trudnej sytuacji i gotowi są wykupić np. zadłużone mieszkanie. Ale to właściciel przyjmuje ofertę lub szuka innego rozwiązania. Fliperzy na rynku wtórnym przeważnie szukają mieszkań problematycznych. Kupują takie ze skomplikowanym stanem prawnym lub do kapitalnego remontu – biorą więc na siebie ryzyko. No bo mało który tzw. Kowalski ma czas i wiedzę, by odkręcić zawiłości prawne lub doprowadzić do stanu używalności lokal np. po pożarze. Taki konsument pracuje, może ma rodzinę i chce się wprowadzić do świeżego i pachnącego mieszkania. A my robimy czarną robotę za niego.
P.J.: Czyli jesteś handlarzem mieszkań? Kojarzy mi się to ze szpachlowaniem i sprayowaniem auta tuż przed sprzedażą…
W.O.: Jakieś 1000 osób z moich warsztatów i około 300 klientów, którzy kupili ode mnie mieszkania, może poświadczyć, że stawiam na wysoką jakość w lokalach wpuszczanych w rynek. Jestem przedsiębiorcą, który odpowiada za swoje produkty. Prawnie i wizerunkowo. Nie mogę robić popeliny, bo nikt by ode mnie nie kupował. Pomijam już kwestię sumienia, bo to dla mnie oczywiste. Świadectwem najwyższego uznania jest moja niezachwiana pozycja jako mentora w całej branży oraz polecenia klientów. Gdyby moje metody były nieetyczne, nie szkoliłbym od 17 lat. A jeśli zdarza się usterka w sprzedawanym mieszkaniu, to ją usuwamy. Nasze lokale aranżuje projektant, nie rysujemy tego na kolanie i nigdy nie bierzemy najtańszych materiałów. Chcemy zrobić rewelacyjne mieszkanie w niższej niż rynkowa cenie i iść do następnego projektu, a nie tracić czas na poprawianie niedociągnięć.
I to jest też odpowiedź na inny zarzut – że nasze marże podbijają ceny. Gdybym stosował wysoki narzut, to tkwiłbym z wyremontowanymi mieszkaniami przez wiele miesięcy. A ja chcę jak najszybciej sprzedać lokal (nawet jeśli zarobię mniej), uwolnić gotówkę i ruszyć na kolejną inwestycję. Dlatego akurat moje nieruchomości zawsze wyceniam odrobinę poniżej cen rynkowych.
P.J.: OK, ale po tym, jak „idziecie w miasto” na zakupy, nic już dla Kowalskiego nie zostaje.
W.O.: Kolejny mit. Obecnie na rynku jest pełno mieszkań, wystarczy przejrzeć portale ogłoszeniowe. W 2021 roku mieszkania znikały z rynku bardzo szybko, ale to ze względu na niskie stopy procentowe – ludzie w końcu mogli sobie pozwolić na kredyt hipoteczny albo chcieli ulokować gdzieś swój kapitał w postpandemicznej panice. Zatem to nie fliperzy odpowiadają za taki stan rzeczy.
U deweloperów także jest w czym wybierać, aktualnie niektórzy mają problemy ze sprzedażą i to właśnie u takich partnerów bierzemy pakiety mieszkań. Tym sposobem ożywiamy im sprzedaż, dzięki nam mają finansowanie inwestycji i mogą budować więcej. Natomiast my wiemy, jak z nimi negocjować, i dostajemy lepsze stawki. Nie bierzemy tych lokali w cenach rynkowych i nie dokładamy prowizji, w efekcie czego stawki mogłyby wystrzelić w górę. Skoro wzięliśmy z rabatem, to możemy je również taniej odsprzedać. Deweloper na ostatnim etapie sprzedaży zawsze ma wyższe ceny niż my.
W ostatnim czasie zadzwoniło do mnie dwóch deweloperów i jeden przekazał nam pakiet 20, drugi 30 mieszkań. Bo zaczynali inwestycję i sprzedaż im nie szła. Opuścili nam cenę, żebyśmy mogli sprzedać to po cenach rynkowych, i dzięki nam te mieszkania mogą być wybudowane.
P.J.: To skąd ta nagonka, skoro wszystko jest tak różowo?
W.O.: Jak w każdym środowisku, tak i w nieruchomościach są czarne owce, które ciągną w dół resztę branży. Na nieruchomościach zarabia się duże pieniądze i te zyski wabią naciągaczy i partaczy. Nie wątpię, że ludzie są oszukiwani przez nieuczciwych handlarzy. Ale nie wrzucajmy wszystkich do jednego worka. To jakby powiedzieć, że wszyscy politycy są skorumpowani, a każdy lekarz przyjmie poza kolejką za flaszkę.
Inną kwestią jest to, że fliperzy nie są lubiani przez przedsiębiorców, którzy mają mieszkania na wynajem czy kwatery pracownicze. Konkurujemy ze sobą o podobne nieruchomości, więc mogą powstawać napięcia i zła opinia.
Następnym powodem jest to, że łatwiej jest znaleźć kozła ofiarnego i skazać go na ostracyzm, niż rozwiązać bardzo złożony problem. Kolejne rządy nie naprawiały sytuacji mieszkaniowej Polaków, tylko swoimi posunięciami socjalnymi pogłębiały drożyznę. Dopłaty do kredytów, obostrzenia dla deweloperów – to wszystko podbija ceny nieruchomości. Potrzebne są kompleksowe rozwiązania, a nie doraźne działania pod publiczkę czy obarczanie fliperów winą. To jest chyba najbardziej przykre, bo podnosimy jakość mieszkalnictwa, wykonujemy ciężką pracę dla ludzi, a politycy podburzają tłum, wytykając nas palcem. Tak, bierzemy za to wynagrodzenie, ale przecież dostarczamy konkretny produkt w konkretnym standardzie. Jeśli ktoś chce zrobić remont sam czy szukać okazji na rynku, to przecież może i nie musi ode mnie kupować mieszkania.
P.J.: To może dla świętego spokoju dać się wyżej opodatkować?
W.O.: Fliper i tak bierze dużo na siebie – często są to nieruchomości ryzykowne. Angażuje swój kapitał na etapie budowy, gdzie ryzyko jest po stronie inwestora, bo on nie ma umowy deweloperskiej, tylko umowę przedwstępną. Nie ma żadnej ustawy zabezpieczającej flipera. Jeśli deweloper zbankrutuje, inwestor traci pieniądze. O ryzykach na rynku wtórnym mówiłem już wcześniej. W tym zamieszaniu szuka się rozwiązań nie w tym miejscu, co trzeba, i tworzy się jeszcze większy szum, bo okazuje się, że obostrzenia rządu są nieskuteczne, jak np. zakaz cesji na rynku pierwotnym.
P.J.: To gdzie są winni drożyzny?
W.O.: Tu nie ma wielkiej filozofii. Inflacja, drożejące materiały budowlane, rosnące płace minimalne, a co za tym idzie – koszty pracy, ograniczony dostęp do działek, nowe obostrzenia w ustawie deweloperskiej, preferencyjne kredyty hipoteczne. To z grubsza przyczyny tak mocno rosnących cen.
Inną kwestią jest, że Polacy kupują coraz więcej mieszkań na wynajem. Z braku ciekawszych i pewniejszych instrumentów finansowych lokują nadwyżki w nieruchomościach.
Dodajmy do tego większych inwestorów, którzy kupują pakiety mieszkań, ale nie odsprzedają ich, tylko trzymają w swoim portfelu. No i coraz więcej funduszy kupuje mieszkania dziesiątkami czy setkami, bo w Polsce opłaca im się to bardziej niż na Zachodzie.
I na to wszystko wchodzi fliper, który zarobił właśnie na dealu 100 tysięcy złotych, i to jemu się obrywa, bo ma namacalny zysk tu i teraz, więc wiadomo – dużo zgarnął, to pewnie nielegalnie. Ci, którym brakuje inteligencji finansowej i którym się nie chce działać, wbijają szpilki tym przedsiębiorczym.
P.J.: Pofantazjujmy: co mogłoby sprawić, żeby ludzie nie mieliby pretensji do fliperów, a mieszkania nie drożały w takim tempie?
W.O.: Rząd powinien pomóc budować mieszkania deweloperom, dać im odpowiednie warunki, ułatwić cały proces, wprowadzić ustawy ułatwiające budowę. Bo wszystkie inne działania, które do tej pory podjął, były nieskuteczne.
DEWELOPERKA
P.J.: Czy deweloperka jest dla każdego? Czy każdy, kto zrobi 10 albo 100 flipów, powinien wchodzić na „wyższy poziom nieruchomości” i stawiać szeregowce albo bloki?
W.O.: Można w to dobrze zaangażować kapitał i przy użyciu dźwigni finansowej, czyli kredytu deweloperskiego, osiągać wyższe zyski. Przy czym trzeba pamiętać, że mamy czasy spowolnienia i trudności na rynku, więc ten produkt słabo rotuje, no i można nieźle ugrzęznąć. Jeśli robimy to na małą skalę – stawiamy jeden domek, później drugi itd., to ryzyko jest jeszcze do zaakceptowania. Ale dużą deweloperkę – bloki, renowacje kamienic – jeśli nie masz zabezpieczenia finansowego na cały projekt, to odradzam. Jest masa czynników (również niezależnych od ciebie), które mogą położyć inwestycję. Dość wymienić takie, jak choćby: wyłożenie się generalnego wykonawcy, wykruszenie ekip budowlanych, zmiana prawodawstwa, nieotrzymanie finansowania, słaba sprzedaż, nieschodzące się okna w pionie, złe mieszanki betonu itd. Ja przy pierwszych trzech projektach deweloperskich regularnie wizytowałem psychologa, posiwiała mi broda, przeszedłem w tryb awaryjny. Musiałem uruchamiać dodatkowe projekty, żeby zabezpieczyć się przed bankructwem.
No ale zawziąłem się, że przez to przejdę, również dla innych. Jako mentor mogę służyć radą moim podopiecznym. Przejść przez taki poligon było dla mnie obowiązkiem edukacyjnym.
P.J.: Zabrzmiało, jakbyś stał nad krawędzią przez deweloperkę.
W.O.: Było grubo. Mamy inwestycję Tuwima 48 w Łodzi. W okresie pandemii generalny wykonawca stracił wielu pracowników i nie miał jak prowadzić nam inwestycji, w związku z czym zszedł z budowy. Sądziliśmy się, przepychaliśmy i przez to budowa stała. Z kolei kiedy budowaliśmy Akademik, też w okresie pandemii, to nie otrzymaliśmy kredytu deweloperskiego. Bank uznał, że nadeszły trudne czasy i nie będzie już wynajmu tradycyjnego, a studenci nie wrócą na stancje. Musieliśmy nagle załatwiać finansowanie prywatne. No i znajdź 12 baniek, jak wcześniej nie zbierałeś takich kwot.
P.J.: Ale Akademik stoi, więc się udało…
W.O.: Ogarnęliśmy sytuację w dwa miesiące. No ale to już było droższe finansowanie niż kredyt deweloperski, a i pośrednicy swoje wzięli.
P.J.: I nadal fliperzy chcą iść w deweloperkę?
W.O.: Chyba coraz mniej. O trudnościach na tym rynku świadczą choćby kursanci na moich warsztatach – mniejsi deweloperzy pojawiają się na nich coraz liczniej, bo widzą lepszy przepływ pieniądza we flipach.
Wojciech Orzechowski
Przedsiębiorca, inwestor, deweloper, mentor. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.PL®. Wydawca czasopisma „Strefa Nieruchomości”®. Autor książek Zarabiaj na nieruchomościach, Wszystko o FLIPACH – 200 pytań do ekspertaoraz bloga www.zarabiajnanieruchomosciach.pl.
Wywiad pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 24: https://skleprentiera.pl/SN24
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!