Odwieczny dylemat osób, które rozpoczynają biznes związany z szeroko pojętymi nieruchomościami, to forma prowadzonej działalności. Większość osób zakłada jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) w przekonaniu, że nie ma sensu inwestować w spółki, skoro jeszcze nie wiadomo, czy biznes się uda. Jest w tym pewna logika, ale jeśli zakładamy biznes i odchodzimy z etatu na rzecz budowania własnej marki, to chyba nie po to, żeby zastanawiać się, czy starczy nam na opłaty ZUS. W przypadku wątpliwości w tym zakresie warto raz jeszcze przeanalizować swoją decyzję.
JDG vs. spółka z o.o.
Zalety JDG:
- Uproszczona księgowość do 2 mln euro obrotu.
- Niskie koszty założenia i prowadzenia działalności.
- Różne formy opodatkowania: skala, podatek liniowy, ryczałt.
- Swoboda w dysponowaniu środkami.
Wady JDG:
- Odpowiedzialność całym majątkiem za zobowiązania.
- Składki ZUS.
- Danina solidarnościowa 4% od dochodu powyżej 1 mln zł.
- Ograniczenia sukcesji – 2 lata na dokończenie działalności przez sukcesora.
Zalety spółki z o.o.:
- Możliwość stosowania CIT estońskiego (odroczone opodatkowanie).
- 9% CIT dla małych podatników.
- Brak składek ZUS.
- Brak daniny solidarnościowej.
- Ograniczona odpowiedzialność.
Wady spółki z o.o.:
- Konieczność prowadzenia pełnej księgowości (wyższe koszty).
- Jawność obrotów i dochodów (sprawozdania finansowe).
- Podwójne opodatkowanie (może jednak nie wystąpić).
- Odpowiedzialność zarządu za zobowiązania spółki.
Przykłady obciążeń podatkowych
Załóżmy, że dwóch inwestorów, Pan Stefan i Pan Piotr, osiągnęło zysk 50 000 zł na flipie. Pan Stefan działa w ramach JDG z podatkiem liniowym, a Pan Piotr przez spółkę z o.o. Oboje nie pobierają wynagrodzenia, gdyż dochód chcą reinwestować.
- Pan Stefan zapłaci:
19% podatku dochodowego + 4,9% składki zdrowotnej = 11 950 zł. - Pan Piotr zapłaci:
9% CIT = 4500 zł.
W przypadku zysku 500 000 zł:
- Pan Stefan zapłaci: 119 500 zł.
- Pan Piotr zapłaci:
45 000 zł CIT oraz ewentualnie 86 450 zł przy wypłacie dywidendy (łącznie 131 450 zł, choć dywidenda może nie być wypłacona).
Dlaczego spółki celowe w inwestycjach deweloperskich?
Spółki celowe są często tworzone do realizacji konkretnych inwestycji deweloperskich. Powody są następujące:
- Dedykowanie spółki do konkretnej inwestycji (ochrona majątku).
- Możliwość korzystania z 9% CIT.
- Etapowanie inwestycji i optymalizacja podatkowa.
- Łatwość pozyskania kredytu deweloperskiego.
- Możliwość włączenia inwestorów zewnętrznych.
Struktury holdingowe
Struktura holdingowa pozwala na:
- Zwolnienie z opodatkowania zbycia udziałów w spółkach zależnych (z wyjątkiem nieruchomości).
- Zwolnienie z opodatkowania dywidend wypłacanych przez spółki zależne.
Przykładowo, sprzedając spółkę posiadającą nieruchomość, pozwolenie na budowę i materiały budowlane, odpowiednie rozliczenie aktywów pozwala na zwolnienie z 19% podatku.
Czy struktura spółek się opłaca?
To zależy od skali działalności. Struktura spółek to inwestycja, która może się zwrócić przy drugiej transakcji. Dla osób rozwijających biznes w nieruchomościach struktura holdingowa daje większe możliwości ochrony majątku, optymalizacji podatkowej i pozyskiwania kapitału.
Podsumowanie: Osoby zastanawiające się nad wyborem formy działalności powinny być gotowe na sukces. Dobrze przemyślana struktura może przynieść korzyści już na wczesnym etapie działalności.
Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22