Struktura spółek w nieruchomościach – czy to się opłaca?

Odwieczny dylemat osób, które rozpoczynają biznes związany z szeroko pojętymi nieruchomościami, to forma prowadzonej działalności. Większość osób zakłada jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) w przekonaniu, że nie ma sensu inwestować w spółki, skoro jeszcze nie wiadomo, czy biznes się uda. Jest w tym pewna logika, ale jeśli zakładamy biznes i odchodzimy z etatu na rzecz budowania własnej marki, to chyba nie po to, żeby zastanawiać się, czy starczy nam na opłaty ZUS. W przypadku wątpliwości w tym zakresie warto raz jeszcze przeanalizować swoją decyzję.

JDG vs. spółka z o.o.

Zalety JDG:

  • Uproszczona księgowość do 2 mln euro obrotu.
  • Niskie koszty założenia i prowadzenia działalności.
  • Różne formy opodatkowania: skala, podatek liniowy, ryczałt.
  • Swoboda w dysponowaniu środkami.

Wady JDG:

  • Odpowiedzialność całym majątkiem za zobowiązania.
  • Składki ZUS.
  • Danina solidarnościowa 4% od dochodu powyżej 1 mln zł.
  • Ograniczenia sukcesji – 2 lata na dokończenie działalności przez sukcesora.

Zalety spółki z o.o.:

  • Możliwość stosowania CIT estońskiego (odroczone opodatkowanie).
  • 9% CIT dla małych podatników.
  • Brak składek ZUS.
  • Brak daniny solidarnościowej.
  • Ograniczona odpowiedzialność.

Wady spółki z o.o.:

  • Konieczność prowadzenia pełnej księgowości (wyższe koszty).
  • Jawność obrotów i dochodów (sprawozdania finansowe).
  • Podwójne opodatkowanie (może jednak nie wystąpić).
  • Odpowiedzialność zarządu za zobowiązania spółki.

Przykłady obciążeń podatkowych

Załóżmy, że dwóch inwestorów, Pan Stefan i Pan Piotr, osiągnęło zysk 50 000 zł na flipie. Pan Stefan działa w ramach JDG z podatkiem liniowym, a Pan Piotr przez spółkę z o.o. Oboje nie pobierają wynagrodzenia, gdyż dochód chcą reinwestować.

  • Pan Stefan zapłaci:
    19% podatku dochodowego + 4,9% składki zdrowotnej = 11 950 zł.
  • Pan Piotr zapłaci:
    9% CIT = 4500 zł.

W przypadku zysku 500 000 zł:

  • Pan Stefan zapłaci: 119 500 zł.
  • Pan Piotr zapłaci:
    45 000 zł CIT oraz ewentualnie 86 450 zł przy wypłacie dywidendy (łącznie 131 450 zł, choć dywidenda może nie być wypłacona).

Dlaczego spółki celowe w inwestycjach deweloperskich?

Spółki celowe są często tworzone do realizacji konkretnych inwestycji deweloperskich. Powody są następujące:

  • Dedykowanie spółki do konkretnej inwestycji (ochrona majątku).
  • Możliwość korzystania z 9% CIT.
  • Etapowanie inwestycji i optymalizacja podatkowa.
  • Łatwość pozyskania kredytu deweloperskiego.
  • Możliwość włączenia inwestorów zewnętrznych.

Struktury holdingowe

Struktura holdingowa pozwala na:

  • Zwolnienie z opodatkowania zbycia udziałów w spółkach zależnych (z wyjątkiem nieruchomości).
  • Zwolnienie z opodatkowania dywidend wypłacanych przez spółki zależne.

Przykładowo, sprzedając spółkę posiadającą nieruchomość, pozwolenie na budowę i materiały budowlane, odpowiednie rozliczenie aktywów pozwala na zwolnienie z 19% podatku.

Czy struktura spółek się opłaca?

To zależy od skali działalności. Struktura spółek to inwestycja, która może się zwrócić przy drugiej transakcji. Dla osób rozwijających biznes w nieruchomościach struktura holdingowa daje większe możliwości ochrony majątku, optymalizacji podatkowej i pozyskiwania kapitału.

Podsumowanie: Osoby zastanawiające się nad wyborem formy działalności powinny być gotowe na sukces. Dobrze przemyślana struktura może przynieść korzyści już na wczesnym etapie działalności.

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22