Wydaje się, że segment to segment, a mieszkanie to mieszkanie. Tymczasem część segmentu może być mieszkaniem. I nie zawsze możesz sam dysponować dachem w „Twoim segmencie”, np. gdyby przyszło Ci do głowy zainstalować na nim panele… Od czego to zależy i na jakie kwestie należy zwrócić uwagę, rozważając kupno segmentu albo bliźniaka na zamkniętym osiedlu? Opisywane przypadki spotkałam w życiu.
Co kupujesz?
Zdarza się, że klient aż do samego zawarcia umowy sprzedaży u notariusza nie ma świadomości, jaką nieruchomość nabywa – lokalową czy taką, która jest własnością nieruchomości zabudowanej domem. A ma to zasadnicze znaczenie dla dalszego funkcjonowania w tej nieruchomości.
Jakie mamy prawa, a jakie obowiązki? Jakie są różnice między segmentem, domem na osiedlu a domem jednorodzinnym.
Zakres swobody korzystania z nieruchomości różni się od rodzaju prawa – czy jest to prawo do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem wolnostojącym, w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, gdzie nie ma wyodrębnionych nieruchomości lokalowych, czy prawo własności nieruchomości lokalowej.
W pierwszym przypadku – w domu jednorodzinnym z ogródkiem – mamy prawo swobodnie korzystać z naszej własności, ale musimy ponosić wszelkie koszty i inne konsekwencje związane z tą własnością.
W drugim przypadku – tj. w nieruchomościach lokalowych wyodrębnionych w segmentach – nasze niepodzielne panowanie kończy się na drzwiach. Podobnie jak w domu wielorodzinnym – klatka schodowa, schody do budynku, dach są nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. Co do ogródka (albo części ogródka) – to najczęściej właściciel lokalu na parterze ma prawo zwane quoad usum (prawo do używania) i może z niego korzystać, ale nie jest jego wyłącznym właścicielem. Ponosi natomiast koszty związane z jego utrzymaniem. Inni właściciele nieruchomości lokalowych w tym segmencie nie mogą oczywiście korzystać z tego ogródka, choć też są jego współwłaścicielami. Nieruchomością wspólną (częściami wspólnymi) zarządza wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli lokali.
Zarząd częściami osiedla do wspólnego użytku – droga wewnętrzna, tereny zielone
To istotna sprawa, o którą pokłóciło się już wielu współmieszkańców osiedli, dlatego warto od początku uregulować tę sprawę.
Współwłasność właścicieli lokali lub domów na osiedlu np. szeregowców mogą stanowić m.in.: droga wewnętrzna, chodnik, tereny zielone, plac zabaw, wiata śmietnikowa, tereny rekreacyjne, które służą nie tylko mieszkańcom jednego budynku. Droga jest najczęściej współwłasnością właścicieli nieruchomości lokalowych lub poszczególnych domów – zarząd nią odbywa się na zasadach ogólnych z kodeksu cywilnego. Czyli: czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu (np. zorganizowanie sprzątania, przycięcia trawy, odśnieżenia, drobnych konserwacji, napraw itp.) wymagają większości głosów współwłaścicieli mierzonej wielkością udziałów, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd (np. powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy, obciążenie nieruchomości: ustanowienie służebności, najem nieruchomości, sprzedaż części nieruchomości) – wymagają jednomyślności wszystkich współwłaścicieli.
Wspólnota na osiedlu domów szeregowych?
Wspólnota umożliwia sprawne zarządzanie sprawami dotyczącymi osiedla. Powstaje ona po wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego, a więc dla nieruchomości, w których istnieją samodzielne lokale. Już na etapie przygotowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej do inwestycji przesądza się o tak praktycznej kwestii jak wspólnota mieszkaniowa. Aby na osiedlu była jedna wspólnota mieszkaniowa, należy zapewnić, iż osiedle powstało na działce/działkach wpisanych do jednej księgi wieczystej. Uwaga! Deweloper musi o to zadbać na bardzo wczesnym etapie, czyli podczas rozpoczęcia inwestycji, później będzie to już niemożliwe.
W pierwszej umowie sprzedaży można powołać również pierwszego zarządcę, który zarządza w imieniu współwłaścicieli nieruchomością wspólną.
Co z prądem, ściekami, odśnieżaniem? Na co zwrócić uwagę?
Media, takie jak: prąd, gaz, woda, kanalizacja, to koszt właściciela nieruchomości. W przypadku mediów wykorzystywanych na obszarach osiedla objętych współwłasnością – koszty ponoszą współwłaściciele stosownie do wielkości udziałów w tej współwłasności. To samo dotyczy innych wspólnych kosztów, takich jak odśnieżanie np. drogi dojazdowej.
Czy możemy sobie zainstalować udogodnienia energooszczędne we własnym zakresie (fotowoltaika, pompa ciepła…)?
Zamontowanie urządzeń wspierających energooszczędność, takich jak panele fotowoltaiczne czy pompa ciepła, jak można się domyślać, nie stanowi problemu w nieruchomości, do której mamy pełne prawo. Problem pojawia się w nieruchomościach lokalowych – wtedy wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli części wspólnych – dachu czy kawałka gruntu w przypadku pompy ciepła.
Jak widać, niuansów prawnych, które mają istotny wpływ na komfort funkcjonowania w zakupionym segmencie czy mieszkaniu w segmencie na osiedlu, jest niemało. Warto je dokładnie przeanalizować w stosunku do każdej nieruchomości, którą zamierzamy kupić.
Dr Patrycja Ilasz-Kłoda
Pośredniczka w obrocie nieruchomościami, właścicielka agencji Twoja Meta Nieruchomości, inwestorka, prawniczka. Sprzedaje nieruchomości, które sama by kupiła, sprawdzone pod względem prawnym i faktycznym. Wspiera klientów w wyborze optymalnej dla nich oferty. Przygotowuje nieruchomości do sprzedaży, przeprowadzając audyt dokumentacji, analizując rynek i opracowując optymalną strategię sprzedaży. Na zlecenie klientów ustala cenę nieruchomości oraz prowadzi negocjacje. Towarzyszy klientowi do momentu podpisania umowy sprzedaży. Oferuje zarówno nieruchomości wakacyjne (apartamenty nad morzem, działki na Mazurach i in.), jak i grunty inwestycyjne oraz domy, mieszkania i segmenty.
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 25: https://skleprentiera.pl/SN25
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!