Wynajem nieruchomości to nie kwestia przypadku, lecz przemyślana strategia, którą należy traktować jak projekt sprzedażowy. Dlaczego jedno mieszkanie wynajmuje się błyskawicznie, często już po pierwszej prezentacji, a inne tygodniami stoi puste, mimo że wydaje się równie atrakcyjne? Sim Property – firma zarządzająca najmem długoterminowym zna odpowiedź!
Najczęstsze powody to: słabe zdjęcia i opis oferty, cena niezgodna z realiami rynku, brak elastyczności wynajmującego co do prezentacji czy warunków najmu, brak przygotowania mieszkania oraz brak przemyślanej strategii promocji. Przyjrzyjmy się dokładniej każdemu z nich.
Analiza rynku i planowanie najmu
Na początek należy przeanalizować konkurencję i zbadać podaż mieszkań
w okolicy. Kluczowe jest także określenie grupy docelowej potencjalnych najemców, ponieważ wiedza o tym, czy celujemy w studentów, singli, pary czy rodziny, wpływa na sposób przygotowania i wyposażenia mieszkania.
Istotna jest także ocena własnych zasobów, w tym czasu i zaangażowania, gdyż elastyczność w prezentacji oferty jest kluczowa dla szybkiego znalezienia lokatora. Potencjalni najemcy często oczekują możliwości obejrzenia mieszkania w ciągu 2-3 dni i nie będą czekać dłużej, co może zaprzepaścić szansę na wynajem.
Ustalenie ceny rynkowej
Cena wynajmu powinna być rynkowa, czyli taka, za jaką można wynająć mieszkanie „tu i teraz”, a nie „życzeniowa” czyli np. bazująca na racie kredytu hipotecznego albo ostatnim najmie. Cena rynkowa może zmieniać się w zależności od sezonu. Przykładowo pokoje wynajmują się najdrożej w szczycie sezonu studenckiego. Warto także analizować portale ogłoszeniowe i dostępne raporty rynkowe, aby ustalić realną wartość najmu. Trzeba być świadomym, że koszty pustostanu mogą być znacznie wyższe niż potencjalna niewielka obniżka czynszu, dlatego czasem lepiej obniżyć cenę o symboliczną kwotę, niż czekać kolejny miesiąc lub dwa na najemcę, ponosząc w tym czasie bieżące opłaty.
Profesjonalne przygotowanie mieszkania
Profesjonalne przygotowanie mieszkania może zależeć od naszych możliwości zarówno finansowych jak i czasowych. Zawsze jednak powinniśmy zadbać o to, żeby mieszkanie było posprzątane, a usterki i brzydkie zapachy usunięte.
Stylizacja wnętrz oraz profesjonalna sesja zdjęciowa zwiększą atrakcyjność oferty
i wygenerują większą liczbę zapytań i prezentacji. Home staging oraz dobrej jakości, odpowiednio doświetlone i wykadrowane zdjęcia potrafią „sprzedać” mieszkanie i są długoterminową inwestycją, której koszt zwraca się wielokrotnie, ponieważ zdjęcia mogą być wykorzystywane przy każdym kolejnym wynajmie. Należy jednak unikać przesadnego retuszowania zdjęć, aby rzeczywistość nie rozczarowała najemcy podczas oględzin na żywo.
Niewielki remont lub odświeżenie jest również do rozważenia i przeliczenia. Dobrze by było, żeby zainwestowane środki zwróciły się w postaci wyższego czynszu najmu.
Ogłoszenie, które przyciąga
Samo przygotowanie mieszkania to za mało. Żeby zainteresować potencjalnego najemcę trzeba odpowiednio zaprezentować nieruchomość w ogłoszeniu.
Zdjęcia powinny być wysokiej jakości, jasne i pokazywać mieszkanie w jak najlepszym świetle. Niezwykle ważna jest rola zdjęcia głównego, ponieważ to ono zachęca do przejrzenia całej oferty. Oprócz tego, że powinno ładne, dobrze jeśli zdjęcie główne pokazuje przestrzeń, w której najemca będzie najczęściej przebywał, np. salon lub sypialnia.
Nagłówek ogłoszenia również powinien przyciągać uwagę najemcy, może np. zawierać kluczowe aspekty wyróżniające mieszkanie. Sam opis nieruchomości powinien być zwięzły, konkretny i akcentować najważniejsze cechy mieszkania oraz warunki wynajmu. Długie, ciągłe teksty często są pomijane, ponieważ najemcy skanują ogłoszenia, nie czytając ich w całości.
Dodatkowo, video tour to rozwiązanie, które znacznie podnosi atrakcyjność oferty, pomaga najemcom ocenić, czy mieszkanie spełnia ich oczekiwania, ograniczając niepotrzebne prezentacje. Świetnie sprawdza się przy najmie zdalnym.
Gdzie i jak szukać najemcy?
W procesie poszukiwania najemcy ważne jest skupienie się na kanałach, na których rzeczywiście znajduje się nasza grupa docelowa. Portale nieruchomościowe
i grupy na Facebooku to najczęściej wybierane kanały promocji.
Reklama offline, taka jak ogłoszenia na klatkach schodowych czy banery na balkonach, może być skutecznym uzupełnieniem, szczególnie dla najemców szukających mieszkania w konkretnym bloku.
Praca z ogłoszeniem
Publikacja ogłoszenia to dopiero początek. Należy aktywnie z nim pracować
i monitorować zainteresowanie. Pierwszy tydzień jest decydujący. Jeśli w tym czasie brakuje zapytań, prawdopodobnie coś jest nie tak i należy poprawić zdjęcia lub opis albo zmodyfikować cenę wynajmu w zależności od tego, co się na nią składa.
Skutecznym narzędziem marketingowym jest promowanie ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych. Ma to sens dla dobrze przygotowanych ofert z rynkową ceną. Skutek powinien być widoczny w ciągu tygodnia.
Korekta ceny najmu powinna być traktowana jako ostateczność, gdy inne metody zawiodły. Jednak należy pamiętać o kosztach pustostanu – czasem lepiej obniżyć cenę o niewielką kwotę (np. 100 zł), niż czekać kolejny miesiąc lub dwa na najemcę, ponosząc w tym czasie opłaty do wspólnoty czy spółdzielni.
Prezentacja mieszkania
Pierwsze wrażenie jest kluczowe. Warto przyjść wcześniej, otworzyć okna, przetrzeć kurze, a nawet zaparzyć kawę, aby stworzyć przyjemną, domową atmosferę. Dobrym zabiegiem sprzedażowym jest pokazanie najpierw słabszych punktów mieszkania, a następnie jego atutów, aby potencjalny najemca zapamiętał najlepszy kadr wychodząc z prezentacji.
Warto prowadzić „small talk”, co pozwoli poznać oczekiwania potencjalnego najemcy i uzyskać cenny feedback. Taki feedback może pomóc w ulepszeniu ogłoszenia lub doposażeniu mieszkania, które wpłyną na atrakcyjność oferty. Zasady i warunki najmu powinny być podczas prezentacji jasno i klarownie przedstawione, żeby uniknąć nieprozumień przy ustalaniu warunków umowy.
Finalizacja transakcji
Na etapie finalizacji transakcji niezbędna jest dokładna weryfikacja najemcy. Ważne jest ocenienie wypłacalności najemcy poprzez sprawdzenie zarobków, ale też zadłużenia; zapytanie o historię najmu.
Prośba o rozłożenie kaucji na raty to sygnał ostrzegawczy („kaucja na raty to tarapaty”), który wskazuje, że najemca może mieć problemy z płatnościami.
Umowa najmu powinna być transparentna i spójna z tym, co zostało ustalone podczas prezentacji.
Wynajem to projekt
Podsumowując, wynajem nieruchomości należy traktować jak wieloetapowy projekt, który wymaga skrupulatnego zaplanowania, profesjonalnego przygotowania mieszkania, skutecznego marketingu i starannej finalizacji. To przepis na szybki, zyskowny i bezpieczny najem.
Anna Grybel-Kloc
Licencjonowana pośredniczka, specjalistka od inwestycji i zarządzania najmem długoterminowym z prawie 20-letnim doświadczeniem w nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem. Od początku buduje i rozwija polski oddział Sim Property.
Sim Property
Firma od 14 lat zarządzająca najmem długoterminowym w kilkunastu miastach, zapewniająca kompleksową obsługę procesu wynajmu na najwyższym poziomie. Obsłużyła już ponad 2500 umów najmu, a obecnie ma pod opieką kilka budynków i ponad 500 mieszkań na wynajem o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Wyróżniona tytułem Zarządcy Najmu 2024 Roku w Plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
