Tekst: Marta Kubacka
Sierpień był zawsze czasem prawdziwej gorączki na rynku najmu. Telefony właścicieli wystawiających oferty wynajmu mieszkań rozgrzewały się do czerwoności, a same oferty znikały z rynku jak ciepłe bułeczki. Teraz ofert jest dużo, a klientów mało. Skutkuje to spadkiem cen – średnio o kilkanaście procent w porównaniu rok do roku. Liczba najemców spadła o ponad 40 proc. Rynek najmu uległ załamaniu!
Rynek najmu póki co najbardziej odczuł zmiany wywołane pandemią, a właściwie powrotami do domów studentów i pracowników zagranicznych oraz osłabieniem popularności najmów krótkoterminowych. Dane o tym, jak kształtowały się średnie stawki czynszów najmu w sierpniu 2020 roku w największych miastach, przekazał nam serwis Morizon.pl.
Z kolei dane z Otodom.pl pokazują, jak zmieniły się ceny najmu w sierpniu 2020 w skali rok do roku oraz w odniesieniu do lipca 2020 r. Najdrożej za wynajem mieszkania zapłacimy w Warszawie – średnio 3676 zł. Za kawalerkę trzeba liczyć 2082 zł (2127 zł rok wcześniej) czynszu miesięcznie, za średnie mieszkanie 2733 zł (2934 zł rok wcześniej), a za większe 4192 zł (4495 zł rok wcześniej). Co ciekawe, liczba ogłoszeń mieszkań o powierzchni do 38 m2 w Warszawie wzrosła rok do roku o 131 proc.!
– Największy spadek cen w lipcu 2020 w porównaniu do lipca 2019 obserwowaliśmy w Warszawie (o 10 proc.), w Szczecinie natomiast ceny nie zmieniły się wcale – mówi Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.pl. Sierpień był kolejnym miesiącem, w którym ceny najmu spadały. Porównując sierpień 2020 do sierpnia ubiegłego roku, widzimy spadki niemal wszędzie (wyjątki to Katowice i Szczecin) – w Warszawie są naprawdę duże, bo wynoszą 18 proc.
– W zależności od miasta obecnie jest do wynajęcia od 1/3 do 2/3 większa liczba mieszkań. Największy wzrost odnotowano w Katowicach i Poznaniu, gdzie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem przybyło odpowiednio aż 69 proc. i 65 proc. Najbardziej wzrosła liczba ogłoszeń z tymi najmniejszymi mieszkaniami – o powierzchni do 38 m2 – informuje Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.pl. Od lipca do sierpnia najbardziej wzrosła podaż mieszkań w Gdańsku (17 proc.) i Poznaniu (16 proc.). Zmniejszyła się tylko nieznacznie we Wrocławiu – o 1 proc.
Podobne dane przekazał nam serwis Morizon.pl, gdzie Marcin Drogomirecki wyjaśnił, że na rynku najmu można już mówić o załamaniu. – O zapaści można mówić w odniesieniu do rynku najmu mieszkań. Zapowiedzi wznowienia nauki na części uczelni w trybie zdalnym sprawiają, że studenci – największa grupa popytowa – rezygnują z poszukiwania mieszkań na wynajem. W porównaniu z rokiem ubiegłym popyt w tym sektorze rynku jest o ponad 40 proc. niższy – informuje Marcin Drogomirecki.
Ogólnie w Polsce grupa najemców zmniejszyła się dokładnie o 42,5 proc. Największy spadek zainteresowania najmem odnotowano w Łodzi, wyniósł on aż 63 proc.! Najmniejszy spadek zanotowano w Warszawie – na poziomie 29,4 proc. Szczegółowe dane wskazują, że w sierpniu tego roku prawie połowa osób była zainteresowana najmem 2-pokojowego lokalu mieszkalnego – dokładnie 49,8 proc. Ponad 20 proc. grupy najemców to poszukujący mieszkań 1- i 3-pokojowych (odpowiednio 23,7 proc. i 21,3 proc.). Niewielu najemców jest zainteresowanych mieszkaniami 4-pokojowymi – 4,3 proc. Margines stanowi grupa najemców mieszkań 5-pokojowych – niespełna 1 proc.
Czy mimo takiej sytuacji dla klientów inwestycyjnych zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem nadal jest opłacalny? Eksperci z Expandera i Rentier.io sprawdzili, jak wyglądała opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem w okresie od początku kwietnia do końca czerwca, i doszli do wniosku, że nadal jest to opłacalny biznes. Takich danych z sierpnia jeszcze nie ma. – Najwyższą stopę zwrotu z wynajmu mieszkania przynoszą wciąż małe metraże (do 35 m2 ). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1 proc. brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2 ) jest to 6,3 proc., a dla dużych (powyżej 60 m2 ) rentowność to 5,6 proc. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe – czytamy na stronie www.nieruchomosci.egospodarka.pl. Eksperci obliczyli również opłacalność najmu jako alternatywę dla własnego mieszkania. – Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania, można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka wynajmu mieszkania o powierzchni 35 m2 jest aż o 34 proc. wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10 proc. wkładu własnego. Warto też dodać, że przy średniej wielkości mieszkaniach czynsz najmu o 19 proc. przewyższa wysokość raty, a przy dużych jest to już tylko 4 proc.
Wiele słyszy się o utrudnionym dostępie do kredytów hipotecznych, co wpływa na zmniejszenie popytu na zakup mieszkania. Osoby, którym nie uda się otrzymać kredytu, prawdopodobnie zasilą rynek najmu. Jednocześnie na rynku jest coraz większa liczba klientów gotówkowych, którzy wycofywali środki z lokat i kont oszczędnościowych, by chronić je przed inflacją. W tym celu kupują mieszkania na wynajem i sprawiają, że podaż mieszkań jest jeszcze większa.
Z drugiej strony, jeżeli studenci i obcokrajowcy nie wrócą do najmowanych lokali, to inwestorzy będą mieli nie lada problem. Wiele z mieszkań przeznaczonych na wynajem jest finansowanych kredytem, którego raty należy spłacać każdego miesiąca, niezależnie od tego, czy najemcy są, czy nie.
Rynek najmu może się jeszcze zmienić na gorsze. Może mieć na to wpływ wzrost bezrobocia, obniżki płac w wielu sektorach firm oraz ryzyko związane z druga falą koronawirusa. To, jak właściciele mieszkań sobie poradzą, będzie zależało od skali problemu. Trudno jest przewidzieć, co się wydarzy, ale przy inwestycjach w najem trzeba być wyjątkowo ostrożnym i liczyć się z podwyższonym poziomem ryzyka!