Cywilizowanie relacji najmu w Polsce
Rynek najmu mieszkań w Polsce jest jeszcze prymitywny oraz raczej ubogi w standardy, choć dość duży – istnieje blisko milion mieszkań na wynajem i mieszkają w nich blisko dwa miliony osób. Jest to rynek rozproszony – właścicielami owego miliona mieszkań jest kilkaset tysięcy podmiotów, w tym w większości to osoby fizyczne zajmujące się najmem amatorsko, a nie profesjonalnie. Zwykle to przypadkowi właściciele – osoby, które swoje mieszkania na wynajem odziedziczyły „po babci” albo w nich mieszkały przed przeprowadzką do domu pod miastem. Nie zajmują się zatem najmem w sposób profesjonalny.
Autor: Sławek Muturi
NIE TRAKTUJMY NAJEMCÓW JAK WROGÓW!
Właściciele mieszkań na wynajem nie stosują standardowych (a niektóre jakichkolwiek) umów najmu. Część z nich pobiera kaucje, część nie. Część płaci podatki, część ukrywa się w szarej strefie. Większość nie ufa najemcom, widzi w nich zagrożenie (potencjalne zadłużenie, imprezy i zniszczenie mieszkania, zadłużenie u dostawców mediów itp.). Traktuje najemców jak wrogów, a nie partnerów w zwalczaniu rzeczywistego wroga właścicieli mieszkań na wynajem. Tym wrogiem jest pustostan. Najemcy również nie mają najlepszego zdania o właścicielach mieszkań. Postrzegają ich jako osoby nastawione tylko „na kasę”, nie dotrzymujące obietnic, mogące żądać wyprowadzki z mieszkania z byle powodu, poszukujące pretekstu, by pozbawić ich kaucji. Zwykłe nawet te w pełni uzasadnione
zniszczeniami potrącenia z kaucji wywołują ich wściekłość.
NAJEM TO NORMALNA RELACJA BIZNESOWA
Ta wzajemna niechęć i nieufność wynika po części z faktu, że wiele opowieści o najmie obrasta w mity i miejskie legendy, a po części z faktycznie zaistniałych nieprzyjemnych sytuacji.
Wieści o tych sytuacjach odbijają się bardzo szerokim echem, zasłaniając setki tysięcy lub nawet miliony normalnych, miłych relacji biznesowych na linii najemca–właściciel mieszkania. Nieprzyjemne incydenty, które miały miejsce, mogły zaś wynikać albo ze złej woli (w naszym odczuciu to rzadkość), albo z różnych nieporozumień lub po prostu z rozminiętych
wzajemnych oczekiwań.
Najem to według nas normalna relacja biznesowa, a nie relacja towarzyska ani relacja wojenna, oparta na partyzantce lub wzajemnych podchodach. Nie jest to relacja rodzinna, charytatywna lub dobrosąsiedzka. To zwykła relacja biznesowa, którą należałoby opisać symbolem C2C, czyli osoba fizyczna do osoby fizycznej, w odróżnieniu od relacji B2B (biznes do biznesu) lub B2C (biznes do konsumenta). Przypomina ona nieco relację biznesową na linii właściciel taksówki – pasażer; fryzjer – klientka lub właściciel pensjonatu – gość hotelowy. Jeszcze 15–20 lat temu relacje na linii pasażer – kierowca taksówki nie były w Polsce normalne. Podobnie jak 25–30 lat temu relacje na linii konsument – kelner w restauracji. Dziś te relacje się ucywilizowały, oparte są na wzajemnym szacunku i zaufaniu.
Wierzymy, że podobne przeobrażenie będzie możliwe również w relacjach najemcy – właściciele mieszkań na wynajem.
NIE TRAKTUJMY NAJEMCÓW JAK WROGÓW!
Właściciele mieszkań na wynajem nie stosują standardowych (a niektóre jakichkolwiek) umów najmu. Część z nich pobiera kaucje, część nie. Część płaci podatki, część ukrywa się w szarej strefie. Większość nie ufa najemcom, widzi w nich zagrożenie (potencjalne zadłużenie, imprezy i zniszczenie mieszkania, zadłużenie u dostawców mediów itp.). Traktuje najemców jak wrogów, a nie partnerów w zwalczaniu rzeczywistego wroga właścicieli mieszkań na wynajem. Tym wrogiem jest pustostan. Najemcy również nie mają najlepszego zdania o właścicielach mieszkań. Postrzegają ich jako osoby nastawione tylko „na kasę”, nie dotrzymujące obietnic, mogące żądać wyprowadzki z mieszkania z byle powodu, poszukujące pretekstu, by pozbawić ich kaucji. Zwykłe nawet te w pełni uzasadnione
zniszczeniami potrącenia z kaucji wywołują ich wściekłość.
80 WIEKÓW DOŚWIADCZENIA W NAJMIE
W Mzuri wzięliśmy na swoje barki misję cywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań. Zależy nam, by rynek ten stał się bardziej przewidywalny i przez to bezpieczniejszy zarówno dla setek tysięcy właścicieli mieszkań, jak i dla milionów najemczyń i najemców. Dla Ciebie. Chętnie dzielimy się naszymi obserwacjami i doświadczeniami, by pomóc najemcom mieszkań lepiej zrozumieć punkt
widzenia właścicieli mieszkań i by lepiej ustawić ich wzajemne relacje. Tak by najem – dla wielu konieczność życiowa, dla wielu innych świadomy wybór opcji bardziej elastycznej niż
własność – stał się przyjemny. Może nawet tak przyjemny, jak mieszkanie we własnym mieszkaniu? Bo dlaczego nie?! Firma, którą założyliśmy blisko 10 lat temu, według stanu na wrzesień 2018 roku ma na wynajem ponad 4400 mieszkań, domów i lokali użytkowych. Co miesiąc podpisujemy ponad czterysta nowych umów najmu, a kolejne kilkaset aneksujemy. Dlaczego tym się chwalę?
Osoba, która posiada jedno mieszkanie na wynajem, po upływie 12 miesięcy zyskuje rok doświadczenia w najmie. Oczywista oczywistość. My, opiekując się czterema tysiącami czterystoma mieszkaniami, w samym tylko wrześniu 2018 roku zyskaliśmy ponad cztery tysiące czterysta mieszkaniomiesięcy doświadczenia w najmie, co jest równe ponad 350 mieszkanio-latom. A ponieważ zaczęliśmy naszą działalność już 19 lat temu, to w sumie zgromadziliśmy ponad osiem tysięcy mieszkaniolat doświadczenia w najmie. To tak, jakbyśmy jednym mieszkaniem na wynajem zajmowali się od 60. wieku p.n.e.!!!
CYWILIZOWANIE POLSKIEGO RYNKU NAJMU MIESZKAŃ
Na bazie tak dużego doświadczenia mówimy z pełnym przekonaniem, że najemcy to uczciwi ludzie, którzy nie mają złych intencji, nie chcą wykorzystać czy skrzywdzić właścicieli mieszkań. Najemcy to partnerzy biznesowi, których należy traktować z szacunkiem i respektem. Pragną dobrej oferty mieszkaniowej i spokojnego życia – dość im stresów w pracy, na uczelni czy w innych miejscach. W domu chcą odpocząć i nie szukają zwady. Podobnie dobre zdanie mamy o właścicielach mieszkań na wynajem. Znamy ich setki czy nawet tysiące, a naszych klientów znamy wyjątkowo dobrze. To ludzie uczciwi, ciężko pracujący. Nabyli mieszkanie (czasami podejmując decyzję o nie sprzedawaniu odziedziczonego mieszkania „po babci”, czasami zaciągając kredyt hipoteczny na jego zakup), bo widzą w nim trwałą wartość. Najem mieszkania stanowi dla nich źródło dodatkowego comiesięcznego wpływu gotówki na konto. Znaczna większość nie chce najemców oszukać, nie szuka niesnasek czy konfliktów. Powierzając swoje mienie najemcy, oczekują, że zadba o nie, terminowo wywiąże się z płatności oraz potraktuje właściciela z szacunkiem.
Na tej podstawie konkludujemy, że jeśli dochodzi do nieporozumień (a niestety czasami nadal dochodzi), to dzieje się to najczęściej nie ze złej woli, ale z braku zrozumienia wzajemnych oczekiwań.
Napisaliśmy już dwa poradniki, by ułatwić to zrozumienie: wydany we wrześniu 2016 roku Poradnik dla najemczyń i najemców oraz wydany w 2010 roku poradnik Zarządzanie najmem.
Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem. W obu tych książkach staramy się zbliżyć świat najemców i świat właścicieli mieszkań na wynajem. Zastąpić język histerii, jaki dziś w Polsce dominuje w opisywaniu relacji na linii najemca–wynajmujący, językiem biznesu i partnerstwa biznesowego. Bo tym właśnie, a nie wojną czy podchodami, jest relacja najmu.
Głęboko wierzymy, że zwiększanie wzajemnego zrozumienia będzie sprzyjało cywilizowaniu się polskiego rynku najmu.
Będzie ułatwiało Tobie inwestowanie w najem i budowanie Twojej wolności finansowej opartej na stałym dopływie pasywnej gotówki na Twoje konto.
Sławek Muturi – osoba w 100 procentach wolna finansowo. Autor bloga www.fridomia.pl oraz ośmiu książek poświęconych wolności finansowej, inwestowaniu w najem oraz dobrym praktykom najmu. Założyciel spółek Mzuri, MzuriInvestments oraz platformy do grupowego inwestowania w najem w formule crowdfund investing – Mzuri CFI. Zapalony podróżnik, który średnio 10 miesięcy w roku spędza poza Polską. Odwiedził każdy kraj na świecie co najmniej raz, w ponad 150 z nich był co najmniej po dwa razy.