Tekst: Natalia Cieślińska

Wynajem krótkoterminowy jest w tej chwili najlepszą strategią do zarabiania pieniędzy na najmie nieruchomości.
W ten sposób można zarobić dwa razy więcej niż na wynajmie długoterminowym. Co istotne, aby prowadzić taką działalność nie trzeba być właścicielem mieszkania. Wystarczy wynająć odpowiedni lokal i następnie podnajmować
go w trybie krótkoterminowym. Wbrew powszechnym opiniom, nie jest to wcale takie trudne.

OD CZEGO ZACZĄĆ:

1. Najpierw określamy lokalizację, w której chcemy prowadzić apartament. Wybieramy miasto, dzielnicę, osiedle lub ulicę.

2. Określamy wielkość i jakość wyposażenia mieszkania, które nas interesuje.

3. Przeglądamy portale z ogłoszeniami o wynajmie mieszkań.

4. Kontaktujemy się z właścicielami mieszkań, otwarcie komunikujemy o naszych zamiarach, umawiamy się na oglądanie, podpisujemy umowę wynajmu.

Pamiętajmy, aby wynajmowane mieszkanie było wyremontowane i w pełni wyposażone. Nigdy nie inwestujemy w nie swoje nieruchomości.

Musimy oczywiście dokupić kilka rzeczy, takie jak: kołdry, poduszki, pościel, ręczniki, środki czystości, sztućce, talerze itp.

Teraz rejestrujemy nasz apartament na Booking.com i innych portalach i zaczynamy biznes.

ILE MUSIMY MIEĆ PIENIĘDZY NA POCZĄTEK:

ILE MOŻEMY ZAROBIĆ:

Z doświadczenia wiem, że ten zysk może się kształtować w granicach 1000–1800 zł/miesiąc.
Czy to dużo? Czy to mało? Jeżeli będziemy wynajmować tylko jedno mieszkanie i jeszcze płacić ZUS od tej działalności (w przypadku, gdy nie prowadzimy innej działalności lub nie pracujemy), a do tego zajmie nam to pół dnia, to wtedy zdecydowanie się to nie opłaci. Jeżeli natomiast będziemy postępować zgodnie
z moimi zaleceniami, wówczas będzie to bardzo dochodowy biznes.
Przede wszystkim należy wynająć co najmniej trzy takie mieszkania, nauczyć się wszystkiego i jeśli będziemy zadowoleni, to skalować tę działalność poprzez wynajmowanie następnych lokali. Przez lata prowadzenia najmu krótkoterminowego wypracowałam swój własny system prowadzenia i automatyzacji tego biznesu. Dzięki temu obsługa dziesięciu apartamentów nie zajmuje mi więcej niż 2 godziny dziennie.
Jeśli będziemy mieć trzy apartamenty w podnajmie, to zarobimy około 4.000 złotych miesięcznie, pracując tylko 2 godziny dziennie, a to już naprawdę niezły wynik.
Jeżeli chcielibyście dowiedzieć się więcej o najmie krótkoterminowym w opcji podnajmu, to zapraszam na moje 3-tygodniowe Warsztaty z Wynajmu Krótkoterminowego, które można zakupić w Sklepie Rentiera.

Artykuł sponsorowany, Łukasz Rosikoń

Na rynku nieruchomości jest bardzo wiele możliwości zarabiania. Można flipować, wynajmować, podnajmować, zarządzać, budować, remontować, kupować z odroczonym terminem płatności itd. W zależności od preferencji, wiedzy i wielkości posiadanego kapitału każdy może wybrać coś dla siebie. Czy jednak zawarcie zyskownej transakcji jest łatwe?

WYZWANIA INWESTORÓW

Naszym pierwszym pytaniem jest to, gdzie szukać okazji? W Internecie? U znajomych? W biurach nieruchomości? A może na licytacjach komorniczych? Dotarcie do dobrych ofert nie jest łatwe, szczególnie jeśli na rynku mamy dużą konkurencję. Drugie wyzwanie to czas. Obojętnie, gdzie będziemy szukać, musimy
na to poświęcić sporo czasu. A jak wiemy, czas to pieniądz – dlatego warto mieć dostęp do miejsca, w którym znajduje się wiele ofert odpowiadających naszym preferencjom. Kolejny problem to jakość ofert. Nieruchomość może być przeszacowana, mieć wadę prawną lub wiele potencjalnych wad fizycznych, które diametralnie obniżają jej atrakcyjność. Wybranie dobrych ofert w gąszczu wszystkich dostępnych to prawdziwe wyzwanie.
Jeśli już została przeprowadzona weryfikacja ofert i podjęta wstępna decyzja o realizacji danej transakcji, to warto skorzystać z usług zaufanego prawnika. Sprawdzi on wszystkie kwestie formalne, zaproponuje optymalne rozwiązania prawne oraz przygotuje bezpieczną, profesjonalną umowę.

WYZWANIA OFERENTÓW

Oczywiście największa trudność to dostęp do inwestorów. Każdy ma swój krąg znajomych, istnieją także instytucje specjalizujące się w inwestycjach, pożyczkach, handlu itd. Ale przecież każdy ma inne preferencje i wymagania. A chodzenie „od drzwi do drzwi” to nic przyjemnego.
Proces pozyskiwania kapitału może być bardzo czasochłonny. Samo dotarcie do potencjalnych inwestorów wymaga czasu. Dodatkowo zadają oni mnóstwo pytań, a często ostatecznie i tak nie podchodzą do transakcji.
Nie można pominąć także kwestii zaufania. Inwestor dysponuje sztabem prawników i specjalistów, którzy dbają o jego interesy, a oferent znajduje zazwyczaj się
w gorszej pozycji negocjacyjnej. Wtedy warto mieć swojego zaufanego prawnika, który pomoże nam bezpiecznie zrealizować transakcję.

W odpowiedzi na wszystkie powyższe wyzwania i trudności stojące przed potencjalnymi oferentami oraz inwestorami powstała pierwsza w Polsce kancelaria transakcyjna z ogólnopolską e-platformą o nazwie DEALOMAT. Dzięki niej zweryfikowane i atrakcyjne oferty są prezentowane inwestorom. Mogą oni negocjować warunki on-line, bez wychodzenia z domu lub biura. Strony mogą się również spotkać w obecności przedstawiciela kancelarii, a następnie zrealizować DEAL, korzystając z pełnej obsługi prawnej wliczonej w koszt prowizji. Kancelaria zarabia tylko w przypadku realizacji danej transakcji. DEALOMAT to miejsce, które łączy inwestorów z okazjami inwestycyjnymi w ogólnopolskiej skali, zapewniając dodatkowo profesjonalną obsługę prawną

Więcej informacji znajdziesz na www.dealomat.pl
oraz pod numerem 532 532 542.

Łukasz Rosikoń

Absolwent Master Studies in Finance na UE we Wrocławiu. W przeszłości zaangażowany w kilkanaście projektów biznesowych jako właściciel, CEO lub lider projektu. Pośredniczył w kilkudziesięciu prywatnych transakcjach finansowych na łączną kwotę ponad 20 mln zł. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Profesjonalny dealmaker, pomysłodawca projektu DEALOMAT

Wywiad przeprowadziła Aneta Nagler
Zdjęcia: Łukasz Klimczak

O Piotrze Matlińskim mogę powiedzieć, że jest skromny, jak nikt kogo znam. Nie ma „parcia na szkło”. A jednak każdy wie, że jego wiedza o nieruchomościach czy łódzkim rynku nieruchomości jest imponująca. Od dzieciństwa marzył o kamienicach. I w końcu spełnia swoje marzenie.

Dziś pełni rolę lidera Warsztatów WIWN® woj. łódzkiego. Każdy nowy uczestnik może korzystać z jego doświadczenia. Zbudował swój sposób inwestowania
w nieruchomości. Piekielnie skuteczny. Jest również współwłaścicielem Biura Pośrednictwa Rewolucji25. Dotychczas zrobił ponad 50 flipów. Zapraszam do szczerej rozmowy z Piotrem Matlińskim.

Aneta: Jak zaczęła się Twoja przygoda z inwestowaniem? Od dzieciństwa towarzyszyła Ci historia i architektura Łodzi.

Piotr: Zainteresowanie historią Łodzi łączyło się z moim dziecięcym marzeniem – jako dziecko z bloku śniłem o mieszkaniu w kamienicy, które dla osoby mieszkającej na 30 m2, wydawało się czymś z zupełnie innego świata. To był ten lepszy świat, w którym ludzie mieszkali wygodnie. Rzeczywiście,
do inwestowania doszedłem przez to marzenie. Już po studiach, kiedy pracowałem, zacząłem myśleć o mieszkaniu dla siebie. Po pewnym czasie kupiłem mieszkanie w kamienicy, ale okazało się, że nie udźwignąłem tego do końca i byłem zmuszony je sprzedać. Ta sprzedaż okazała się dla mnie bardzo korzystna finansowo.

A: Ile na czysto zarobiłeś na tej sprzedaży?

P: Dżentelmeni o pieniądzach nie rozmawiają 🙂 Ale zarobiłem swoją ówczesną roczną pensję.

A: Czyli po sprzedaży tego mieszkania stwierdziłeś: „OK, można na tym zarobić fajne pieniądze”. Wchodzę w ten interes.

P: Tak, zdecydowanie. I wtedy, wsparty wiedzą internetową, zacząłem to robić w sposób zorganizowany. Najpierw było to dodatkowe źródło dochodu, potem stało się głównym, a w tej chwili jest już jedynym.

A: A czemu wybrałeś akurat Wojtka Orzechowskiego? Czy dlatego, że był jednym z pierwszych mentorów, którzy zajmowali się obrotem nieruchomościami i zarabianiem na nieruchomościach drogą rentierską.

P: To była przemyślana decyzja. Po pierwsze łączy nas Łódź. Po drugie skala działania Wojtka jest dla mnie bardzo motywująca. Po trzecie, i chyba najważniejsze, Wojtek bardzo duży nacisk kładzie na społeczność, którą buduje i rolę kontaktów w tym biznesie – a ja na tamtym etapie pracowałem zupełnie sam. Wejście
do takiej społeczności było dla mnie dużą wartością i dało możliwość działania na dużo większą skalę.

A: Ile inwestycji w nieruchomości zrealizowałeś dotychczas?

P: Razem z rozpoczętymi projektami doszedłem do 57. Ale to jest tylko liczba, tak naprawdę nie ma to większego znaczenia 🙂

A: Ale jest to dowód na to, że można. Biorąc pod uwagę, że zaczynałeś parę lat temu, na pewno było Ci łatwiej.

P: Według mnie jest to przede wszystkim kwestia determinacji. Ja przed zakupem pierwszego mieszkania pod inwestycje obejrzałem ich ponad 40. Parę lat temu zaczynali ze mną również inni. Część z nich dalej działa, a część się zniechęciła.

A: Inwestowanie w nieruchomości może być zaraźliwe? Jak zrobisz pierwsze mieszkanie i zarobisz trochę kasy, to faktycznie czujesz dreszczyk emocji jak w hazardzie?

P: Ja staram się to traktować racjonalnie. Nawet jeśli kupuje się mieszkanie w ciemno, nie oglądając go, to nie kupuje się na zasadzie „jakoś to będzie”, tylko
na podstawie posiadanego doświadczenia i kalkulacji. Trochę inaczej jest w kamienicach, gdzie każde mieszkanie jest inne, a ilość problemów technicznych
i prawnych nie jest nie do przewidzenia.

Uważam, że ten biznes jest powtarzalny i do zrobienia praktycznie przez każdego, ale wymaga ogromnej determinacji i zaangażowania, zdecydowanie większego niż 3–4 lata temu.

A: A gdzie teraz mieszkasz – w domu z basenem czy jednak w kamienicy?

P: W kamienicy. W ubiegłym roku udało nam się zrealizować to marzenie.

A: 200 m2 w kamienicy? 🙂

P: Nie, nasze mieszkanie jest średniej wielkości. Ma 82 m2.

A: Zastanawiałam się, trochę przekornie, bo przecież Wojtek na swoich szkoleniach ma wizję, żeby wybierać nieruchomości na podstawie słynnych 60 cech wzorcowej nieruchomości – dobra lokalizacja, położenie, blok 4-piętrowy…

P: Kiedy zaczynałem, można było spokojnie iść w te najbardziej popularne mieszkania, najłatwiejsze technicznie, czyli bloki PRL-owskie. Dla osoby początkującej są one najbardziej przewidywalne remontowo. Ponadto na danym osiedlu jest kilka typów mieszkań i łatwo je ze sobą porównać i określić przewidywaną cenę sprzedaży. Rynek zaczął się też po prostu zmieniać. Fliperów przybywa.

A: Kiedy zacząłeś?

P: Mieszkanie w kamienicy, o którym wspominałem, kupiłem w 2012 r. a sprzedałem w 2015 r. – to była długa historia. Ale dalej było łatwiej – moja pierwsza firma zajmująca się tylko nieruchomościami powstała w 2015 r. I tak mijają 4 ciekawe lata…

A: Wrócę do nieruchomości wzorcowej według definicji Wojtka Orzechowskiego. Widzę, że dużo osób nie idzie za tym wzorcem. Dlaczego? Nie można znaleźć akurat w tej lokalizacji lub znajdujemy gdzieś w lepszej cenie? A co jest kryterium najważniejszym? Po prostu kierujesz się tym, że znajdujesz dobrą ofertę i patrzysz na zwrot z inwestycji?

P: Dokładnie tak. Gdy sprzedawałem pierwsze mieszkania szukałem wiedzy na zewnątrz. I właściwie wszyscy szkoleniowcy mówili o flipowaniu w blokach – czyli o podnoszeniu wartości mieszkania poprzez remont. Różnili się zdaniem w kwestii końcowego standardu czy wyposażenia. Dominował pogląd, że wyposażenie kuchni jest zbyt indywidualną sprawą, żeby je narzucać klientowi, a homestaging praktycznie nie był stosowany.

A: Czy łatwiej jest dziś sprzedać mieszkanie, które jest fajnie urządzone?

P: Najpierw sprzedawaliśmy puste mieszkania. Potem zaczęły się pojawiać wyposażone kuchnie, następnie dodatki, mające wizualnie uatrakcyjnić mieszkanie. Obecnie standardem jest praktycznie pełny home staging, z meblami itd. Niedługo fiperzy będą pewnie myśleć o kolejnych usługach dla swoich klientów – może finansowych, może związanych z usługami transportowymi. Rynek się profesjonalizuje, ale też ze względu na konkurencję wymagania kupujących rosną.

A: Według mnie jest kwestia samoświadomości klienta, który chce mieć po prostu wszystko „od A do Z”. Polacy są coraz zamożniejszym społeczeństwem i chcą mieć mieszkania zrobione na tzw. tip-top.

P: Ja bym powiedział, że są coraz bardziej zapracowanym społeczeństwem i to z tego wynika potrzeba zakupienia urządzonego mieszkania.

A: Tak, i nie mają czasu na to, żeby sobie wyposażyć mieszkanie. Jeśli mieszkanie jest stworzone według pewnych standardów, zgodnie
z trendami, mówią: „Super, nie muszę już ponosić żadnych nakładów”.

P: Ewidentnie taka grupa kupujących istnieje. Są to głównie ludzie młodzi, pracujący i to do nich są te mieszkania skierowane. Natomiast ja w tej chwili sprzedaję głównie mieszkania w stanie do remontu i wiem, że istnieje też liczne grono osób, które chcą sobie same wyremontować i urządzić mieszkanie.

A: Jak duża jest to grupa? Bo mówisz, że istnieje taka grupa, która wchodzi i widzi takie nieestetyczne mieszkanie i jest mimo wszystko zainteresowana.

P: Tu dochodzimy do sedna sprawy. Nie ma jednej drogi prowadzenia biznesu w nieruchomościach.

A: Ale co jest według Ciebie lepsze?

P: Każde mieszkanie należy oceniać indywidualnie.

A: Na jakiej podstawie stwierdzasz, czy warto robić remont? Patrzysz, ile trzeba zainwestować w remont czasu i pieniędzy?

P: Tak. Rzeczywiście, remont traktuję teraz jako ostatnią opcję.

A: Chodzi o czas?

P: O czas, a dokładnie o koszt pieniądza w czasie i o kalkulację ryzyka przeprowadzenia remontu. W tym momencie koszty remontów w standardzie WIWN przekraczają 1000 zł/m2, a znalezienie sensownej ekipy z wolnymi terminami jest coraz trudniejsze.

A: Gdzie kupujesz mieszkania? Z licytacji?

P: W związku z tym, co się dzieje na rynku, trzeba szukać jak najszerzej. Właściwie każdy kanał jest gorszy niż był rok temu, ale suma tych kanałów jest ciągle satysfakcjonująca. Czy to będą pośrednicy, czy licytacje, czy Internet, czy ogłoszenia. Często kupuje ten, kto umie podjąć błyskawiczną decyzję.

A: Wracając do kanałów, z których pozyskujesz…

P: Nie ma głupich pomysłów na pozyskiwanie nieruchomości. Cała strategia Wojtka Orzechowskiego opiera się na dostawcach perełek i każdy powinien szukać osób, które mogą mieć informacje o sprzedawanych mieszkaniach. Do tego dobrze jest, aby wszyscy wokół wiedzieli, czym się zajmujemy. Wtedy mieszkania mogą same wpadać nam w ręce.

A: Czy zdarza się tak, że nie musisz jechać oglądać mieszkania, tylko kupujesz je przez telefon?

P: Tak, coraz częściej. Oczywiście sprawdzamy stan prawny, ale samego mieszkania nie musimy fizycznie oglądać. Jeśli sytuacja własnościowa bądź prawna jest bardziej skomplikowana, wypracowujemy odpowiednie rozwiązanie, tak aby mieszkanie nam nie uciekło, ale i by zminimalizować ryzyko.

W każdej sytuacji rynkowej inwestowanie w nieruchomości jest możliwe i opłacalne, jeśli się to robi z głową.

A: Niektórzy, rozpoczynając inwestowanie w nieruchomości myślą, że będą pracować w tym biznesie, bo można fajnie zarobić. Czy nie zniechęcają się, kiedy nie mogą znaleźć odpowiedniego mieszkania, perełki inwestycyjnej, kiedy po kalkulacji wychodzi im, że zarobią 2-3 tysiące lub że wyjdą na czysto, a obejrzeli 40 mieszkań? Jaką radę masz dla nich? Co robić, żeby się nie poddać?

P: Kiedy zaczynałem konkurencja na rynku była dużo mniejsza. A i tak pierwsze mieszkanie kupiłem po obejrzeniu ponad 40. Ile trzeba obejrzeć dziś? Nie wiem. Ale wiem na pewno, że nie będzie to pierwsze obejrzane mieszkanie i że trzeba być konsekwentnym w swoich działaniach. Ciągle uważam, że ten biznes jest powtarzalny i do zrobienia praktycznie przez każdego, ale wymaga ogromnej determinacji i zaangażowania, zdecydowanie większego niż 3–4 lata temu.

A: Czyli nie można się szybko zniechęcać. A szczęście?

P: Szczęściu też trzeba pomóc, dlatego częściej sprzyja ono zdeterminowanym.

A: Gdy masz kilka mieszkań i wiesz, że nie zrobisz wszystkich, bo nie masz możliwości finansowych, przekazujesz takie mieszkanie innym?

P: Zdarzało mi się przekazywać mieszkania. Teraz robię to rzadziej, bo moje możliwości sfinansowania inwestycji bardzo wzrosły. Natomiast oferty mieszkań
od innych inwestorów pojawiają się na naszej grupie. Zwykle w jednym z trzech modeli. Można po prostu przekazać znalezione mieszkanie innemu inwestorowi za prowizję. Można znaleźć inwestora, który udzieli pożyczki na sfinansowanie przez Ciebie tego projektu. Albo znaleźć takiego, który wyłoży kapitał, Tobie zleci nadzór nad remontem i sprzedaż mieszkania, a zysk zostanie Wam do podziału. Faktem jest, że w tym momencie najbardziej deficytowym elementem tego biznesu nie jest ekipa remontowa, kapitał, know-how, tylko okazje inwestycyjne. Każdy, kto znajdzie taką perełkę, nawet jeśli nie ma środków by ją kupić,
i tak może na niej zarobić.

A: Czy to działa? Najbardziej interesuje mnie taka opcja: ja kupię, ty wyremontujesz.

P: To działa i jest korzystne dla obu stron. To dobre rozwiązanie dla osób z kapitałem, które albo słabiej radzą sobie z wyszukiwaniem mieszkań albo po prostu nie mają na to czasu. Dla drugiej strony jest to natomiast szansa na zrealizowanie projektu, na który inaczej nie byłoby możliwości finansowych.

A: Co jeśli nie znamy danej osoby. Są osoby, które kończą warsztaty u Wojtka…

P: Warsztaty rzeczywiście tworzą społeczność, w której łatwo o weryfikację potencjalnego partnera. Ale nie tylko tam da się go znaleźć. Na pewno trzeba być aktywnym w naszym środowisku. Jako lider organizuję cykliczne spotkania regionalne w Łodzi, są również inne stowarzyszenia, takie jak Mieszkanicznik i tam też można zacząć.

A: Porozmawiajmy o skali. Ty cały czas wdrażasz nowe projekty, skalujesz swój biznes.

P: W tej chwili mamy otwartych jednocześnie kilkanaście projektów.

A: Zdradzisz coś więcej? Co to za projekty?

P: Mówię o pojedynczych lokalach. Są to mieszkania sprzedawane bez remontu, remontowane dla rodziny lub na gotowce inwestycyjne. Mamy też 3 mieszkania wynajmowane krótkoterminowo. Ze wspólnikami doszliśmy do momentu, w którym czujemy się gotowi na rozpoczęcie większych projektów. W naszym przypadku będą to całe kamienice. Taki jest plan na ten rok i zaczynamy jego realizację – jesteśmy w trakcie zakupu połowy kamienicy w centrum Łodzi.
I to na pewno nie zaspokoi naszego apetytu.

A: Jaki masz plan na tę kamienicę? Czy tam będą biura, mieszkania użytkowe, na wynajem? Jaką masz wizję?

P: O takim projekcie myślimy długofalowo. Rozwiązanie wszystkich problemów technicznych, prawnych i społecznych oraz przygotowanie gotowej oferty lokali pod sprzedaż powoduje, że mówimy tu o kilkuletnim horyzoncie czasowym inwestycji. Zakładamy, że głównym odbiorcą naszych mieszkań będą w tym przypadku inwestorzy, którzy myślą o zakupie lokali pod najem długo- lub krótkoterminowy

A: Na koniec jeszcze jedno pytanie, które nurtuje czytelników „Strefy Nieruchomości”. Nastąpił już 60-procentowy wzrost cen mieszkań
w stosunku do 2013 r. Czy uważasz, że rynek nieruchomości się kończy? Coraz trudniej jest inwestować, kupić mieszkanie w dobrej cenie
i sprzedać z zarobkiem.

P: W tej chwili płyniemy na fali wzrostowej. To jest ewidentne. Natomiast w każdej sytuacji rynkowej inwestowanie w nieruchomości jest możliwe i opłacalne, jeśli się to robi z głową. W kalkulacji opłacalności inwestycji nigdy nie zakładam wzrostu cen. Jeśli wiem, że zarabiam w momencie zakupu, to jestem spokojny
o jej końcowy wynik.

A: Czy nie uważasz, że teraz jesteśmy na górce?

P: Na rynku bardzo aktywną grupą są inwestorzy, którzy kupują mieszkania na najem długoterminowy. Żeby dalej byli tu obecni, stopy zwrotu z najmu muszą być dla nich satysfakcjonujące. A to znaczy, że muszą być zdecydowanie wyższe od innych opcji inwestycyjnych, zwłaszcza od lokat bankowych uznawanych za najbezpieczniejsze. W tej chwili nie ma problemu z zakupem gotowych mieszkań pod najem ze stopą zwrotu 10% brutto w skali roku. I dopóki tak będzie, rynek będzie się rozwijał.

Autor: Sławek Muturi

W poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości” starałem się Cię przekonać do tego, że to nie najemca jest wrogiem właściciela mieszkania na wynajem, tylko pustostan. Czyli okres – najczęściej pomiędzy najmami lub na początku, pomiędzy zakupem mieszkania a jego pierwszym wynajęciem – w którym mieszkanie pozostaje niewynajęte i zamiast przynosić Ci co miesiąc pasywna gotówkę, drenuje z niej Twoja kieszeń. Dlaczego? Bo nawet gdy mieszkanie stoi puste, to musisz je ogrzewać, płacisz abonament za energie elektryczna, za Internet, odsetki od kredytu, który zaciągnęłaś na zakup mieszkania, opłaty do administracji itp. O kosztach umieszczania ogłoszeń, dojazdów do mieszkania, by je zaprezentować potencjalnym najemcom, i innych nie wspominając.

Każdy miesiąc, tydzień, a nawet dzień pustostanu oznacza wymierne straty dla właściciela mieszkania na wynajem. Da się je łatwo przeliczyć na procentową obniżkę stopy zwrotu z dokonanej inwestycji. Co gorsze, pustostan wydłuża Twoją drogę do wolności finansowej. Jak zatem zwalczać pustostan? Wybór metody walki – podobnie jak przy podejmowaniu walki z chorobą – zależy od przyczyny. A przyczyn – niestety – mogą być dziesiątki. Poniżej pogrupowałem te najważniejsze w dwie duże kategorie – przyczyny doraźne, które w miarę łatwo jest skorygować, oraz przyczyny strukturalne.

DORAŹNE PRZYCZYNY PUSTOSTANU

Twoje mieszkanie może długo stać puste, bo jest zbyt drogie. Jeśli w Twojej dzielnicy (lub nawet budynku) Twoje mieszkanie jest zdecydowanie droższe niż 99% wszystkich dostępnych mieszkań o podobnej wielkości i w podobnym standardzie, to może warto się zastanowić nad dokonaniem korekty w cenie najmu. Ale ostrożnie z obniżaniem ceny – to zrobić najłatwiej. Może warto wcześniej wypróbować inne metody radzenia sobie z pustostanem?

Najem mieszkań podlega sezonowym wahaniom. Ze względu na to, że w wielu miastach duży segment najemców stanowią studenci, to szczyt najmu przypada na miesiące wrzesień – październik, a dołki występują w maju – czerwcu oraz w grudniu. Jeśli Twoje mieszkanie zwalnia się akurat w niskim sezonie najmu, to trzeba się uzbroić w cierpliwość lub rozważyć zaoferowanie jakiejś zniżki, np. dla studenta w okresie wakacji. Podobne działania można podjąć, jeśli Twoje mieszkanie znajduje się w nowo oddanym budynku, w którym nagle znalazło się dużo wolnych mieszkań. Chętni najemcy będą wówczas mieli wiele mieszkań do wyboru.

Małe zainteresowanie Twoim mieszkaniem może wynikać z szeregu różnych przyczyn – może zdjęcia mieszkania są brzydkie? Może opis mieszkania zbyt mało atrakcyjny? Może ogłoszenie spadło na zbyt daleką stronę lub może używasz niewłaściwej strony internetowej (bo popularność stron ogłoszeniowych różni się w różnych miastach)? A może używasz tylko jednego kanału docierania do potencjalnych najemców i warto by rozważyć dodatkowe kanały? A może po prostu do Twojego ogłoszenia wkradł się błąd? Np. pojawiła się „literówka” w Twoim numerze telefonu? Nie takie rzeczy się zdarzają.

Jeśli problemem nie jest brak telefonów lub e-maili od potencjalnych najemców, tylko to, że nikt się nie decyduje na mieszkanie pomimo wielu oglądających, to może jakiś brzydki zapach lub brudna łazienka, lub pokryte kurzem okna odstraszają chętnych? Warto ich poprosić, by szczerze powiedzieli Ci, jakie mają zastrzeżenia do mieszkania. 

Natomiast z doświadczenia wiem, że najpoważniejszą przyczyną pustostanu może być Twoja prokrastynacja, czyli odkładanie działania „na później” – na po weekendzie, na po wakacjach, na jutro. Ileż to razy widziałem remonty, które przedłużyły się w nieprawdopodobny sposób – remont mieszkania trwający dłużej niż remonty niektórych… kamienic. A gdy remont już się wreszcie skończył, to może okazać się, że tak Cię zmęczył, że znalezienie dodatkowej energii na to, by zamówić meble, przetransportować je i potem zmontować wydaje się przerastać Twoje możliwości. Czas płynie, a mieszkanie zamiast zarabiać stoi puste.

STRUKTURALNE PRZYCZYNY PUSTOSTANU

Najpoważniejszym czynnikiem zwiększającym pustostany mogłaby być nadpodaż mieszkań na rynku – „mogłaby być”, bo to na szczęście w warunkach polskich nadal przyczyna jedynie teoretyczna. Wiele wskaźników porównawczych do Europy Zachodniej sugeruje, że bardzo daleko nam jeszcze do nasycenia rynku najmu. Oprócz braku mieszkań w polskich miastach, oprócz imigracji z Ukrainy (a w niedalekiej przyszłości może też z innych kierunków), oprócz zmian socjologicznych (większa liczba singli, rozwodów, starzejące się społeczeństwo itp.), dochodzą też zmiany związane z kulturą konsumpcji. Rośnie popularność ekonomii współdzielenia, gdzie młodzi ludzie zdają sobie sprawę, że mogą cieszyć się z posiadania bez konieczności prawnej własności. Najpoważniejszym realnym czynnikiem jest Twój brak czasu. Jeśli zarabiasz na tyle dużo, by mieć oszczędności i móc inwestować w mieszkania na wynajem, to najprawdopodobniej pracujesz na etacie, na wysokim, odpowiedzialnym stanowisku lub prowadzisz swoją własną firmę. Twoja aktywność zawodowa absorbuje mnóstwo Twojego czasu i energii, pozostawiając niewystarczająco czasu na rodzinę, znajomych, na dbanie o zdrowie, na zwykły relaks. Zajmowanie się w tym cennym czasie wolnym najmem mieszkania nie jest Twoim priorytetem. I stąd powstają pustostany. Możesz opiekę nad najmem swoich mieszkań powierzyć bratu lub mamie – emerytce. Ale oni też się na tym najczęściej nie znają i też nie mają dużych nadmiarów czasu. Do istotnego zwiększenia poziomu pustostanu może się przyczynić zakup mieszkania na wynajem poza miejscem Twojego zamieszkania. Do zwykłych problemów związanych z najmem dochodzą jeszcze wyzwania logistyczne. Podobny efekt przynosi zakup nieodpowiedniego mieszkania. Firma Mzuri, której doświadczenia w najmie sięgają roku 1999, a więc około 20 lat, obecnie zarządza ponad 4500 mieszkaniami na wynajem w ponad 30 polskich miastach. Nikt w Polsce nie ma większego doświadczenia w najmie mieszkań. Na bazie tych praktyk wiemy, że mieszkanie, które Tobie może się bardzo podobać, niekoniecznie jest dobrym wyborem z punktu widzenia poziomu pustostanów. Mieliśmy wiele takich przypadków – np. duże 4-pokojowe mieszkanie o luksusowym standardzie w nieodpowiedniej lokalizacji (na warszawskiej Pradze-Północ). Brak wyposażenia mieszkania, choćby w podstawowe meble, też może znacząco wydłużyć proces znalezienia najemcy posiadającego własne meble lub gotowego je zakupić. To się oczywiście czasami zdarza, ale wyposażanie mieszkania na wynajem przez najemcę nie jest w Polsce – inaczej niż w Niemczech lub we Francji –standardem rynkowym. Niektórzy właściciele mieszkań wydłużają pustostany na własną prośbę – na przykład poprzez swoje uprzedzenia wobec cudzoziemców, matek z dziećmi lub osób posiadających pieski lub kotki. Jeśli boisz się, że kotek zniszczy meble lub ściany w Twoim mieszkaniu, to może po prostu zażądaj większej kwoty kaucji. To o wiele rozsądniejsze rozwiązanie niż odmowa najmu, która może skutkować pustostanem. Kotek może zniszczyć meble (ale nie musi, a jeśli weźmiesz większą kaucję, to ryzyko strat dodatkowo minimalizujesz), natomiast pustostan na pewno spowoduje Twoje straty.,

Zbytnia podejrzliwość wobec najemców lub bycie natrętnym np. z powodu strachu przed zniszczeniem luksusowego wyposażenia też mogą się przyczynić do większego pustostanu. Zbyt emocjonalne podejście nie pomaga w żadnym biznesie, także w biznesie najmu mieszkań. 

Średni poziom pustostanów moich mieszkań wynosi tylko 5% i dzięki temu, po osiągnięciu pełnej wolności finansowej w maju 2009 roku, mój współczynnik pustostanów pracowniczych wynosi obecnie aż 100%. Czego i Tobie bardzo serdecznie życzę w możliwie jak najkrótszym czasie.

Tekst i zdjęcia: Marta Małyska

Wynajem krótkoterminowy ma swoja specyfke. Mieszkanie przeznaczone dla gości, którzy odwiedzaja je tylko na kilka dni, powinno byc dostosowane do ich potrzeb. Musi łaczyc przyjemny klimat hotelowy z praktycznym wyposażeniem – prawie jak w domu. 

Przy wyposażaniu i dekorowaniu mieszkania do wynajmu na krótki termin warto zastosować stylistykę, która wyróżni je na serwisach rezerwacyjnych. Ciekawa aranżacja przyciągnie wzrok poszukującego. Co więcej, atrakcyjny wygląd i wyposażenie zwiększą częstotliwość wynajmu, a co za tym idzie – zarobki właściciela. 

Podstawą jest, aby zdecydować się na konkretny styl oraz grupę docelową. Dzięki tej pierwszej, najważniejszej decyzji możemy urządzić nawet najbardziej podstawowo wyposażone wnętrze. 

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ W POSZCZEGÓLNYCH POMIESZCZENIACH?

Wizytówką zazwyczaj będzie nasz salon. Nawet jeśli znajdująca się w nim sofa będzie rozkładana i pozwoli przenocować większej liczbie gości, powinna mieć czystą i zadbaną tapicerkę oraz kilka drobnych elementów dekoracyjnych, jak np. poduszki i pled. Łatwo nimi uzupełnić charakter wnętrza. Łączenie szlachetnych struktur, jak np. aksamitu i długiego włosa, nadaje elegancji. Pled w kolorze, który pojawia się w innych punktach mieszkania, doda charakteru. 

Dla wygody gości warto przewidzieć stół i krzesła. Najczęściej będą przy nim spożywane tylko śniadania, ale warto o nim pamiętać. Jeśli powierzchnia salonu nie pozwala nam na komplet krzeseł dla przewidzianej maksymalnej liczby gości, możemy wstawić tylko dwa krzesła pasujące do wystroju, a dwa zapasowe (np. składane) schować w szafe. W razie potrzeby wszyscy będą mogli zasiąść do posiłku

Wygląd sypialni również wpływa na większą sprzedaż naszej oferty. Potencjalni wynajmujący doceniają komfort i praktyczne udogodnienia. Dobrym pomysłem jest zapewnienie stolików nocnych wraz z oświetleniem i dostępem do prądu, aby można było łatwo naładować telefon. Hotelowy klimat nadadzą zasłony zaciemniające, poduszki i wygodne łóżko (co najmniej 160 cm szerokości).

NIE JEST KONIECZNE ZAPEWNIENIE DUŻEJ ILOŚCI MIEJSC DO PRZECHOWYWANIA, WARTO JEDNAK WSTAWIĆ SZAFĘ, W KTÓREJ MOŻNA ROZWIESIĆ KILKA RZECZY I SCHOWAĆ WALIZKI.

Kuchnia to kolejne ważne pomieszczenie, chociaż tutaj możemy skupić się głównie na praktycznym aspekcie pobytu naszych gości. W szafkach kuchennych nie powinno zabraknąć podstawowej zastawy, ale również korkociągu czy otwieracza do butelek. 

Jeśli mamy mało miejsca, już w fazie projektowania mieszkania można przewidzieć sprzęty kompaktowe, takie jak np.: lodówka podblatowa, wąska zmywarka, 2-stanowiskowa płyta czy mały piekarnik z funkcją kuchenki mikrofalowej. Nie zapominajmy jednak o ekspresie do kawy i tosterze. Wielu zagranicznych gości jest przyzwyczajonych do prostych śniadań z filiżanką dobrej kawy i tostem:)

Z dodatkowych sprzętów warto zapewnić: pralkę, suszarkę do włosów czy żelazko. Wtedy pobyt naszych gości będzie możliwy również na dłuższe okresy.

Pamiętajmy zatem, że warto popracować nad wyglądem naszego mieszkania. Niekoniecznie musimy przeznaczać na wyposażenie i dekoracje duże sumy. Goście nie zawsze dbają o swoje miejsca zamieszkania, a straty często się zdarzają.  

Najlepiej znaleźć dla siebie złoty środek i dostosować nasz budżet do lokalizacji i otoczenia. Nawet przy niewielkich zasobach i korzystaniu z niedrogich sklepów sieciowych można uzyskać wspaniałe efekty dekoracyjne, liczy się pomysł. Nie zapominajcie, że kluczem do sukcesu tego typu wynajmu są opinie odwiedzających. Warto zwrócić uwagę nie tylko na położenie i wygląd, ale też na perfekcyjną czystość.

Marta Małyska – założycielka frmy Wow House, inwestorka na rynku nieruchomości. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego. Podyplomowo ukończyła kierunek Rynek nieruchomości – wycena na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym UŁ. Prywatnie wielbicielka minimalizmu. Doświadczenie w pracy dla deweloperów pomaga jej ocenić możliwości związane z nieruchomością oraz dopasować poziom standardu wykończenia, który będzie adekwatny do każdego projektu wnętrz. Home staging i dekorowanie wnętrz to pasja, która pozwala łączyć wrażliwość artystyczną oraz wspieranie klientów w ich sukcesach sprzedażowych. Marta wykonuje również profesjonalne sesje zdjęciowe wnętrz.

Autor: Patryk Gogacz

Po poprzednim artykule na temat zarzadzania remontem przez internet dostałem wiele pytań. Szczególnie interesował Was realny zysk, jaki przynosi korzystanie ze zdalnego nadzoru. Tym razem skupiłem sie na konkretnych przypadkach, z jakimi miałem stycznośc w ramach szkoleń, które prowadze u Wojciecha Orzechowskiego podczas Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN.pl®.

Zacznijmy do tego, że ze zdalnego nadzoru można skorzystać na dowolnym etapie przygody z remontami. 

Pierwszy przypadek, który chciałem opisać, to osoba, która zgłosiła się do mnie na etapie poszukiwań nieruchomości. Przyszły inwestor uznał, że nie potraf oszacować skali ani kosztów niezbędnych prac, a co za tym idzie – nie wie, czy dana inwestycja jest opłacalna. Klient we własnym zakresie znalazł kilka nieruchomości. Podczas rozmowy telefonicznej poznałem oczekiwania inwestora. Następnie wspólnie zobaczyliśmy nieruchomości – wszystko online za pomocą wideokomunikatora. Podczas oględzin inwestor był wyposażony w niezbędne narzędzia (miara, kątownik, poziomica) i sprawdzał wskazane przeze mnie rzeczy. Następnie opracowałem dokładne raporty, w których wskazałem potencjalne problemy, koszty ich rozwiązania oraz wyceniłem inne konieczne prace. Inwestor zyskał dane, dzięki którym podczas negocjacji miał bardzo mocne argumenty i udało mu się wynegocjować cenę gwarantującą zysk z inwestycji. Współpracę kontynuowaliśmy podczas całego remontu zgodnie z opisem zamieszczonym w moim poprzednim artykule. Klient oszczędził na zakupie nieruchomości, uniknął problemów podczas prowadzonych prac oraz dokładnie wiedział, ile cała inwestycja będzie go kosztować.

Część osób korzystających z nadzoru internetowego stanowią inwestorzy, którzy zgłosili się do mnie w momencie, gdy pojawiły się mniejsze lub większe problemy. To zdecydowanie najliczniejsza grupa. Jednym z przykładów takiej sytuacji był inwestor, który dotarł do mnie w momencie, gdy sam uznał, że coś jest nie tak z jakością prac, terminami i kosztami. Na tym etapie inwestor zapłacił wykonawcy kilkadziesiąt tysięcy, prace nie zostały skończone w terminie, a liczba problemów była bardzo długa i wiele z nich było widocznych nawet dla laika. Podczas oględzin online wykryłem błędy przy modernizacji instalacji elektrycznej, które zagrażały życiu użytkowników. Kolejnym problemem były źle wykonane podłogi – brak poziomów w miejscach, gdzie położono płytki, panele pękały na łączeniu z powodu błędnie wykonanego podkładu. Płytki na ścianach położono niestarannie (np. fugi miały różne szerokości, brak poziomów i pionów). Znalazłem źle wykonane zabudowy z płyt G-K, które nie trzymały żadnych kątów, a do tego miały problem z pionem. Na podstawie oględzin sporządziłem opinię. Kolejnym krokiem była konfrontacja z wykonawcą, który otrzymał moją opinię. Punkt po punkcie omawialiśmy wykryte błędy. Nie obyło się bez ostrej wymiany zdań. Ostatecznie wykonawca uznał większość swoich błędów, a inwestor odzyskał kilkanaście tysięcy złotych, które już zapłacił za wykonane prace.

Niestety nie zawsze sprawy kończą się pomyślnie. W kolejnym przypadku o pomoc zostałem poproszony przez dwóch niezależnych inwestorów. Moment, w którym „wszedłem do gry”, był krytyczny. Pomiędzy inwestorami a wykonawcami trwała otwarta wojna. Oględziny jednego mieszkania ujawniły liczne błędy. Warto tutaj wspomnieć np. o błędach przy montażu stolarki okiennej i drzwiowej, źle wykonanych gładziach na ścianach, błędach konstrukcyjnych w sufitach podwieszanych z płyt G-K, problemach z nowymi podłogami i glazurą. Oględziny drugiego mieszkania ujawniły bardzo podobny zakres błędów. Okazało się, że w obu przypadkach umowę na remont podpisała ta sama firma, a wszystkie prace wykonywali przypadkowi podwykonawcy. Przygotowałem opinię i doszło do konfrontacji z wykonawcą, który najpierw zaczął rzucać narzędziami, potem uciekł z placu budowy, zostawiając narzędzia i materiały. Kontakt z formalnym wykonawcą się urwał, a umowa była tak skonstruowana, że chroniła wyłącznie jego. W tym wypadku inwestorom pozostała trudna droga sądowa. To doskonały przykład na to, że odwlekanie w czasie skorzystania z usługi nadzoru może przynieść opłakane skutki. W tym przypadku inwestorzy zyskali szczegółowy wykaz problemów oraz wskazówki odnośnie do tego, jak je rozwiązać. Kwestia odzyskania pieniędzy pozostaje otwarta z uwagi na opieszałość sądów. 

Na koniec zostawiłem jeszcze jeden przykład. Inwestor był na ukończeniu remontu. Pojawiły się dodatkowe prace, które nie były ujęte w ramach umowy i kosztorysu. Chodziło o drobiazgi (np. montaż gniazdek, powieszenie lamp etc.). Wykonawca wycenił prace na kwotę, którą zakwestionował inwestor. Zostałem poproszony o sprawdzenie zasadności kosztów oraz rozmowę z wykonawcą. Sprawa skończyła się dobrze dla obu stron. Prace zostały dokończone, wykonawca otrzymał uczciwe wynagrodzenie, a inwestor zaoszczędził kilka tysięcy złotych. Jak widzisz, zdalny nadzór ma sens i przynosi realne zyski. Jednak musisz pamiętać o tym, że nie warto czekać na ostatni moment. Czasem po prostu jest zbyt późno, aby znaleźć wyjście z patowej sytuacji.

Patryk Gogacz

(35 lat) od ponad dziesięciu lat prowadzi własną frmę remontowo-budowlaną Nowe Inspiracje (www.nowe-inspiracje.com. pl). Zrealizował kilkaset projektów i inwestycji. Specjalizuje się w pracach wykończeniowych dla szczególnie wymagających klientów. Aktywnie inwestuje na rynku nieruchomości zarówno w mieszkania na wynajem, jak i we fipy. Autor książki „Remont to nie problem” (www.skleprentiera.pl). 

Mariusz Piotrowski – pseudonim Mario Budowlaniec
Rozmawiała: Aneta Nagler

Mario Budowlaniec – ponad 170 filmów na YouTube, 2 miliony odsłon kanału miesięcznie, 200 tysięcy subskrybentów. To robi wrażenie! 

Kanał YT Mario Budowlaniec powstał w lutym 2014 roku. To jest główne miejsce, gdzie Mario prezentuje swoje filmy. Można go też znaleźć na kanale Mario po godzinach, Facebooku oraz na Instagramie.

Czemu kanał? To miejsce, gdzie Mariusz Piotrowski, funkcjonujący pod pseudonimem Mario Budowlaniec, odnalazł swój pomysł na siebie. Na blogu i kanale YT dzieli się swoimi przemyśleniami na temat prac remontowych. Tworzenie, montowanie i wrzucanie kolejnych flmów z akcji remontowych sprawia mu dużo frajdy. Równocześnie to, co go najbardziej motywuje, to ogromne zainteresowanie jego flmami oraz fakt, że może komuś pomóc swoją wiedzą i doświadczeniem. 

Jakie były Twoje początki? Jak to się stało, że zostałeś słynnym Mario Budowlańcem? 

Przez 15 lat pracowałem w remontach, w większości prywatnych firmach. Założyłem w końcu swoją działalność gospodarczą i jak większość firm remontowych wykonywałem żmudne prace. Przez jakiś czas pracowałem z tatą, który również ma firmę budowlaną, ale nasze drogi się rozeszły. W międzyczasie poszedłem na studia informatyczne. Gdzieś tam w głębi czuję się niespełnionym informatykiem. Gdy byłem w szkole podstawowej, na pierwszych komputerach Atari 800 XL nauczyłem się programować. Pisałem ciekawe gry i programy. Zdałem maturę i zabrało mnie wojsko. Mój rocznik był ostatnim, który regularnie musiał odbyć służbę wojskową. Była to dla mnie niezła szkoła życia. Po odbyciu służby wojskowej zacząłem z tatą pracować przy remontach, potem współpracowałem z innymi firmami. Poszedłem również na studia informatyczne, zacząłem tworzyć strony internetowe. Tak na marginesie, moja strona internetowa oraz blog zostały wykonane przeze mnie. Przekształciłem swoją firmę pod kątem robienia stron internetowych. Ale ta forma pracy była dla mnie bardzo statyczna i za bardzo monotonna. Dlatego wróciłem do remontów. Dostałem dotację na firmę i kupiłem kamerę. Postanowiłem podczas takiego remontu zareklamować swoje usługi. A gdy montowałem pierwszy mój film, poczułem fow. I tak się zaczęło. Gdy nagrałem pierwszą reklamę, zrozumiałem, że to jest to. Takie połączenie mojej dotychczasowej fascynacji tworzenia i kreowania w grach oraz robienia stron www z prowadzeniem remontów. Montowanie filmików i wrzucanie ich na YT oraz na bloga stało się moją pasją. 

Czy na początku był strach, że źle wypadniesz, że internauci Cię nie zaakceptują?

Tak, oczywiście. Zastanawiałem się, jak to będzie. Ale dużo mi pomogła książka blogera Tomka Tomczyka. Miałem już pierwsze podwaliny. Pewnie, że pierwsze flmy obserwowałem, liczyłem „łapki w górę”. I to mnie umocniło. Widziałem, że ludziom podoba się mój sposób bycia i pokazywania pomysłów na remont. 

Czyli znalazłeś w końcu swój patent na wyrażenie samego siebie. W którym roku zaczęła się ta przygoda?

To był 2013 r., wziąłem kamerę i nagrałem mój cały pierwszy remont. Zacząłem czytać książki motywacyjne. Ale takim przełomem było dla mnie przeczytanie książki blogera Tomka Tomczyka, czyli Kominka. Jego książka „Bloger – poradnik dla blogerów” wpłynęła na mnie w istotny sposób. Zostałem zainspirowany jego książką i opisywanymi kwotami, które zarabiał. Kilkadziesiąt tysięcy jako bloger. WOW!!

Dla mnie ważne było też to, żeby dzielić się swoim doświadczeniem. Chciałem pokazać, jak to robię, co mi z tego wychodzi, jakie błędy popełniam. 

Kanał na YT ma ogromną oglądalność. Widać, znalazłeś przepis na sukces…

Od początku starałem się wrzucać filmy, które budzą duże zainteresowanie w sieci. Na początku kręciłem filmy tematyczne, np.: jak układać panele, jak wyremontować łazienkę, jak pomalować pokój. W tym czasie realizowałem jeszcze prace u klientów. Ale w pewnym momencie podjąłem decyzję, że zacznę remontować swój dom. Zaczęły wpływać pierwsze zamówienia i reklamodawcy przekazywali mi materiały do testowania. Ale w niektórych przypadkach, jak przy remoncie elewacji domu, dostałem nie tylko materiały na zrobienie całej elewacji – tynki, kleje – ale i wynagrodzenie za współpracę. Przy okazji oczywiście nakręciłem materiał i wykorzystałem kolejną zabawkę – drona. I wtedy pomyślałem: ja chcę robić tylko to!

Dużo zabawek używasz podczas realizacji filmów? 

Tak. Ale uważam, że warto. Pierwsze flmy nagrywałem kamerką za 2 tys. i statywem za 100 zł. Kiedy zainwestowałem w odpowiedni sprzęt, zobaczyłem ogromną różnicę w jakości. Ale widzowie również to docenili. Ilość pozytywnych komentarzy oraz zwiększająca się ilość polubień pokazały mi, że to był dobry kierunek.

Wyszedłem z założenia, że moje filmy powinny mieć dobrą jakość, dlatego musiałem zainwestować w dobry sprzęt: statywy, kamerę, aparat, drona, w kamerkę na głowę, w mikrofon, slajder… Poza tym każdy film przygotowuję sam w moim studio nagrań. Zainwestowałem w sprzęt, w oprogramowanie. A że komputery zawsze były mi po drodze, to z przyjemnością montuję każdy swój film. Poza tym, gdy robię to sam, mam nad tym pieczę, wiem, co chcę pokazać, jak to zrobić, żeby uwydatnić to, co jest kluczowe. Miałem też takie projekty, przy których to studio reklamowe czuwało nad nagraniem filmików remontowych w ramach współpracy z firmą, która chciała mieć profesjonalny materiał i zatrudniała zewnętrzną agencję. Wtedy taka ekipa miała swojego montażystę, operatora, fotografa. W 4 dni potrafliśmy stworzyć materiał na 4 filmy. Dla porównania, gdy zajmuję się tym sam, jeden film robię przez tydzień. Może kiedyś pójdę w tę stronę. Na ten moment to, że robię wszystko bez pomocy – od pomysłu na film, poprzez nagranie, aż po montaż – sprawia mi dużo radości.

Pamiętasz ten przełom, kiedy Twój blog i kanał na YT zdobył 1 mln odsłon?

Był rok 2014 i mówiłem wtedy, że za rok będę w TVN. Nikt w to nie wierzył. Ale moja wiara i przekonanie, że się uda było tak wielkie, że nie dopuszczałem myśli, że może się nie udać. I faktycznie rok później zostałem zaproszony do Dzień Dobry TVN. Wtedy miałem już kilka tysięcy obserwujących na blogu, pojawiało się dużo pozytywnych ocen. Najpierw zadzwonili do mnie z radiowej czwórki, potem jako ekspert wystąpiłem w Dzień Dobry TVN, pojawiła się również telewizja publiczna. Ale szczerze powiem, nie czuję się ekspertem. Po prostu dzielę się swoją wiedzą i doświadczeniami na swoim blogu i w filmach, które umieszczam na YT.

W końcu przestałem przyjmować zaproszenia do występowania w mediach. Za bardzo mnie to stresowało, całe to przygotowanie, występowanie przed kamerą na wizji. Poza tym nigdy nie znałem tematu rozmowy. A ja nie czuję się ekspertem, szczególnie w tematach społeczno-gospodarczych. Chciałbym opowiadać o tym, co robię, o filmach, o moim doświadczeniu. Nie lubię być na świeczniku.

Musisz jednak przyznać, że pojawienie się w mediach zwiększyło rozpoznawalność Twojego bloga? 

Tak, występ w mediach bardzo mi pomógł. Po Dzień Dobry TVN zadzwonili do mnie z frmy BOSCH. Tego samego dnia pojawiły się pierwsze płatne współprace – tzw. lokowanie produktu.

Dla blogera zatem spełnienie marzeń…

Oczywiście. Czego można chcieć więcej. Po pierwszych moich wywiadach w mediach oraz udziale w Dzień Dobry TVN telefon nie przestawał dzwonić. Zacząłem pracować m.in. na produktach BOSCHA, testować je podczas swoich remontów. Nagle wszystko zaczęło się układać. I to wszystko nastąpiło w przeciągu 2–3 lat. Mój kanał na YT i blog dają mi ogromne spełnienie i napędzają do działania. Jak można nie lubić takiej pracy! Siedzę w domu, pracuję, kiedy chcę, remontuje swój dom i jeszcze dostaję za to kwotę, a i YouTube płaci mi za reklamy.

Czy dużo ofert współpracy teraz dostajesz?

W przeciągu ostatniego roku znalazło się kilku kolejnych reklamodawców i rozpocząłem kilka takich projektów. Teraz jestem na takim etapie, że codziennie odzywa się jakaś frma, czasem nawet kilka. Do połowy 2019 r. mam podpisane kontrakty. W domu, który teraz kupiłem, będę testował kolejne produkty. Ale to, co jest dla mnie najważniejsze, to zrobienie ciekawego materiału. Pieniądze są efektem ubocznym.

Co może być źródłem sukcesu Twojego bloga i kanału na YT?

Trudno mi powiedzieć. Może to, że zacząłem się dzielić wiedzą, pokazywać, jak można sobie ułatwić pracę podczas remontu, jakich używać materiałów. Co jest bardziej, a co mniej skuteczne. Pokazuję w swoich filmach sposoby na remont dla zwykłego majsterkowicza. Omawiam zarówno plusy, jak i minusy danych realizacji. Staram się nie ukrywać żadnych moich potknięć. A może fakt pokazywania w filmach również tego, jak coś mi się nie udaje, jest interesujący dla oglądających. 

Zdradzisz nam, ile zarabia Mario na swoim kanale YT oraz na kontraktach z reklamodawcami?

Teraz są to bardzo przyzwoite kwoty. Od kilku do kilkunastu tys. zł. Choć są miesiące, że pojawia się nawet kilkadziesiąt tys. zł. Z samych reklam na kanale YT dostaję 4-6 tys. Czyli naprawdę fajnie. Ale na samym początku były to małe kwoty – rzędu 500 zł, 1000 zł. Gdybym tak miał prześledzić na osi czasu mój kanał, który mam już 5 lat, to tak naprawdę wszystko się ruszyło w 2018 r. O połowę podskoczyło mi subskrybentów. Więcej kontaktów. Więcej reklam na YT. 

A co sądzisz o inwestowaniu w nieruchomości ?

Kupując nieruchomość, kierowałem się tym, aby mieć kolejne lokum pod filmy i materiały na mój kanał. Myślę, że nieruchomości to fajny biznes. Może pójdę w kierunku zakupu kamienic czy starych domów. Będzie mi zależało, aby pokazać, jak się robi taki remont od A do Z. Chciałbym pokazać różne style: loftowy, nowoczesny, klasyczny. 

Na koniec taka moja rada dla wszystkich, zajmujących się remontami i aranżacjami. Róbcie filmy i wrzucajcie na swoje kanały na YT – pokazujcie efekty swojej pracy, nie tylko poprzez zdjęcia. Filmy dają inne możliwości wyrazu. Czekam na konkurencję. Wtedy robi się ciekawie. Poza tym, tego tortu jest za dużo dla mnie. Chętnie się z kimś podzielę!

Autorzy: Izabela i Paweł Ligęska

Flipy – analiza rynku ILE MOŻNA ZAROBIĆ?

Kończąc Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości WIWN® stajemy przed pierwszym samodzielnym zadaniem, jakim jest badanie rynku. Jest to jedno z najważniejszych działań, na którym powinniśmy w szczególności skupić naszą uwagę. Warunkuje to powodzenie i możliwie jak największe zyski.

JAK WYGLĄDA NASZA ANALIZA?

Z doświadczenia wiemy, że analiza rynku nie należy do najłatwiejszych. Zaczynając badanie rynku, musimy wykazać się dystansem do oglądanych nieruchomości oraz przede wszystkim cierpliwością. Robiąc rzetelną analizę, musimy poświęcić sporo czasu, by obejrzeć odpowiednią liczbę mieszkań. Biorąc pod lupę Rzeszów – miasto, w którym inwestujemy, okazuje się, że brakuje zazwyczaj nieruchomości dobrze wyremontowanych, do których moglibyśmy się odnieść. Tutaj ceny takich mieszkań w poszczególnych dzielnicach mogą różnić się o około 1000zł/mkw. Czym więc jest spowodowana taka różnica w cenie na rynku wtórnym? W przypadku stolicy Podkarpacia głównymi czynnikami kształtującymi cenę są między innymi: uczelnie wyższe, bliskość do komunikacji miejskiej oraz poczucie bezpieczeństwa wśród mieszkańców. Ta wiedza pozwoliła nam wyciągnąć bardzo ważny wniosek – skoncentrować się na jednym osiedlu.

POSZUKIWANIE PIERWSZEJ PEREŁKI

Zawężając obszar poszukiwań, szybko wyłapaliśmy zakres cen, w jakich oferty mieszkań natychmiast znikały! To był moment, kiedy zakończyliśmy badanie rynku i rozpoczęliśmy poszukiwania swojej pierwszej perełki. Wzór powodzenia inwestycji ściśle wskazał nam, po jakiej cenie powinniśmy kupić nasze mieszkanie pod flipa, by osiągnąć zamierzony zysk. Jednak znalezienie wzorcowej nieruchomości w takiej cenie wydawało się niemożliwe… Sprawdzenie ponad 40 potencjalnie atrakcyjnych ofert wyłoniło dopiero jedną okazję spełniającą warunek cenowy, na który kładliśmy wyjątkowy nacisk. W efekcie nie braliśmy pod uwagę tego, że nieruchomość znacznie odbiega od cech wzorcowych. Finalnie udało się nam sprzedać mieszkanie za 5300zł/mkw., jednocześnie potwierdzając wcześniejsze założenia. Jednak zbyt pozytywnie nie było. Niestety, 11. piętro oraz brak balkonu w wielkiej płycie przyczyniły się do wydłużenia sprzedaży, co znacznie podnosiło koszty inwestycji. Zysk z pierwszej inwestycji wynosił 10 tysięcy. Może wydawać się stosunkowo mały, jednak zdobyte doświadczenie i większe skupienie na cechach wzorcowych przyniosły duży sukces podczas realizacji kolejnych inwestycji.

CO DAJE GWARANCJĘ WYSOKICH ZYSKÓW?

Świadomość dobrze wykonanej analizy motywowała nas do podjęcia kolejnego wyzwania, we wcześniej zbadanym osiedlu. Poprawienie cech wzorcowych oraz lepsze negocjacje przy zakupie w końcu przyniosły zamierzony efekt, dzięki czemu zysk z kolejnej inwestycji przekroczył ponad 50 tysięcy. Zestawiając obie inwestycje wnioskujemy, że dobre badanie rynku w konkretnej lokalizacji i koncentracja na cechach wzorcowych dają gwarancję wysokich zysków i szybkiej finalizacji. Inwestując również w mniejszych miastach, po zbadaniu rynku zauważyliśmy tę samą zależność. Jeśli cechy wzorcowe typu metraż, piętro, balkon, dzielnica są zachowane, to sprzedaż nieruchomości nie zajmuje dużo czasu. U nas wszystkie kolejne inwestycje schodziły do miesiąca. Zysk w mniejszych miejscowościach kształtuje się na poziomie około 30 tysięcy. 

CZY DA SIĘ WIĘCEJ ZAROBIĆ?

Oczywiście, każde miasto rządzi się swoimi prawami. Po dokładnej analizie rynku będziemy wiedzieć, jakie kwoty wchodzą w grę w naszej lokalizacji. Kluczową rolę, nie tylko w nieruchomościach, odgrywają negocjacje. To, ile uda się nam wynegocjować podczas zakupu, zwiększy nasze szanse na większy zysk. Jednakże nie każdy sprzedający będzie chciał mocno negocjować. Swój kapitał możemy powiększyć także poprzez właściwe wyliczenie kosztu remontu. Zastosowanie odpowiednich materiałów oraz dobranie ekipy remontowej przyczynia się do ich obniżenia. Wystarczy poświęcić trochę czasu na szukanie atrakcyjnych ofert cenowych, lecz należy pamiętać, by jakość materiałów nie była zbyt niska. W końcu nikt z nas nie chce mieszkać w tandetnym mieszkaniu.

Izabela i Paweł Ligęska

Liderzy WIWN® województwa podkarpackiego. Inwestorzy i autorzy bloga www.noweobliczemieszkania.pl. Od 2016 r. inwestują na rynku wtórnym, gdzie mają za sobą pięć mieszkań. Również mieszkania deweloperskie nie są im obce, z powodzeniem zakończyli dwie inwestycje. Zdobytym doświadczeniem dzielą się ze swoimi podopiecznymi z Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN®, gdzie pomagają z zakresu pozyskiwania mieszkań.

Remont mieszkania dla siebie jest zupełnie innym rodzajem remontu niż mieszkania do sprzedaży i zupełnie innym niż mieszkania do najmu.

Autorzy: Marta Jarczyńska i Robert Jarczyński

W przypadku mieszkania dla siebie myślimy sercem, jesteśmy w stanie przepłacić, żeby mieć to, co chcemy i to natychmiast. Takie mieszkania są dla nas, my będziemy w nich żyć i cieszyć się nimi, stąd muszą być piękne, dopasowane do nas i… najczęściej przepłacone.
Mieszkania do sprzedaży, na tzw. flipa, powinny być wykonane w dobrym standardzie, ale przede wszystkim wyglądać dobrze i atrakcyjnie. Ich funkcjonalność czy wytrzymałość poszczególnych elementów może być mniejsza. Nie liczy się także, czy zamontowane sprzęty są oszczędne, bo dzisiaj nikt za to nie zapłaci dodatkowo.

MIESZKANIA NA WYNAJEM
Mieszkania na wynajem to zupełnie inna bajka. Początkujący inwestorzy albo tacy, którzy robią coś tylko na chwilę (na okres 3–4 lat najczęściej), wybierają tanie remonty, meble, które wyglądają schludnie, ale przede wszystkim „spinają się” w budżecie. Mogą to być meble używane, coś z wyprzedaży, promocji itd. Większość płytek, drzwi i podłogi najczęściej będą z promocji. W końcu nie my będziemy tam mieszkać, a osoba, która będzie wynajmować, nie zapłaci za ekstra wyposażenie większych pieniędzy. Budżetowy najemca będzie oczekiwał schludnych i budżetowych warunków. Tani remont
na wynajem ma na celu, żeby mieszkanie wytrzymało około trzech czy czterech lat. Oczywiście niekoniecznie musi to być w pełni uświadomione przez remontującego.

CZY TANI REMONT SIĘ OPŁACA?
Kolejnym problemem w tanim remoncie na wynajem jest to, że wszystko będzie nietrwałe i mogą spotkać Cię przykre niespodzianki: szybszy remont, zalania, uszkodzenia, niedziałająca elektryka i wszelkie inne małe upierdliwe elementy, których nie sposób wyliczyć.
Mieszkanie na wynajem zrób funkcjonalne i w dobrej jakości. Remont musi być wykonywany tak, aby jego efekt był trwały. Wszystkie materiały oprócz tego, że z przeceny, powinny być trwałe, funkcjonalne, wytrzymałe i ustandaryzowane. Prosty projekt architekta też się przyda. Pamiętaj, żeby zrobić odpowiednią liczbę gniazdek, najlepiej nowe okna, wszystkie żarówki led (jeśli Ty płacisz za rachunki), poza tym dobrze policzone.
Nie ma tutaj miejsca na oszczędności zbyt wielkie i niemądre, czyli takie, które w konsekwencji szkodzą, nie ma też miejsca na ekstrawagancję i dokładanie „wartości”, bo może najemca
zauważy i doceni. Masz stworzyć produkt o określonej funkcjonalności dla określonej grupy docelowej najemców. Ta grupa docelowa będzie miała swoje oczekiwania i najczęściej jest to
dobry standard, komfort, funkcjonalność, odpowiednia temperatura (!) w pomieszczeniu. Choć to może zabrzmieć dziwnie w przypadku najmu i właścicieli, którzy oszczędzają na wszystkim, w mieszkaniach bywa zimno, czasem są zagrzybiałe, okna mają nieszczelne, a remont pamięta lokatorów sprzed II wojny światowej. Tego nie chcemy i nie akceptujemy. „Babcia style” to przeżytek. Dzisiaj musisz zadbać o swoich najemców, oni powinni dbać o Twoje mieszkanie. A będą to robić tylko wtedy, jeśli sam zadbasz o nie najpierw.
Jeśli mieszkania na wynajem masz dwa czy trzy, możesz testować różne rozwiązania. Należy zaopatrzyć się w kilka pozycji książkowych dotyczących remontów. Pozwolą Ci zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy i nerwów, jednak najlepiej zapytać innych inwestorów, co robić i czego nie robić, żeby mieszkanie było wyremontowane w założonym w budżecie, bez zbędnych kosztów, poprawek, błędów i w odpowiednim,
sprawdzonym standardzie.

ZBUDUJ NIEPOWTARZALNY STANDARD
Jeśli mieszkań masz nieco więcej, najlepiej jest zbudować swój powtarzalny standard. Koniecznie wziąć architekta, rozplanować każdy centymetr, zaplanować rodzaj materiałów, ustalić, skąd będą przywożone, dopasować wszystko tak, żeby było jak najbardziej trwałe, praktyczne, funkcjonalne i atrakcyjne dla najemców. Przy odpowiedniej skali nie interesują Cię drobne oszczędności, a ustandaryzowanie wszystkiego, ujednolicenie, zautomatyzowanie i oddelegowanie odpowiednim osobom. Dzięki temu zaoszczędzisz nie tylko pieniądze, ale dużo czasu i stresu. A wyremontowane
mieszkania będą długo i bezawaryjnie służyć Tobie i Twojej rodzinie do niemal bezobsługowego zarabiania pieniędzy.
Remont i wykończenie mieszkania na wynajem temu ma właśnie służyć.

Robert Jarczyński – Multiinwestor w nieruchomości W nieruchomościach pracuje z pasją i zajmuje się zarządzaniem najmem, podnajmem, flipami, wynajdowaniem i przygotowywaniem okazji dla inwestorów oraz inwestycjami deweloperskimi. Chętnie dzieli się swoją wiedzą. Wykładowca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości, wykładowca i absolwent ASBIRO, Złoty Członek Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”. Właściciel kamienicy w Łodzi. Jak mało kto potrafi łączyć wiele dziedzin związanych z biznesem i nieruchomościami, aby skutecznie zarabiać.

Marta Jarczyńska – Współwłaścicielka kilku spółek inwestujących w nieruchomości, autorka projektów mieszkań inwestycyjnych i wizjonerka. Potrafi wykrzesać maksymalny potencjał z każdej nieruchomości, uwielbia kreować nową wartość w nieruchomościach oraz dawać im „drugie życie”.