Aleksandra Zalewska – Stankiewicz (Nr 8 str. 24)

Najważniejsze są relacje z ludźmi

Agnieszka i Artur Przysowowie. Z reguły Agnieszka rozpoczyna myśl, Artur kończy. On zarządza budżetem, dogląda spraw technicznych, panuje nad całością. Ona przygotowuje wizje mieszkań, urządza je i potrafi nawet ze starych, zaniedbanych lokali wydobyć duszę. Mają na koncie 20 flippów. Klienci czekają w kolejce na kolejne. Zbudowali markę „Twoje Piękne Mieszkanie”. Małżeństwo z Zielonej Góry opowiada o swojej drodze do zawodowego i życiowego spełnienia.

Od 3 lat jesteście mocnymi graczami na zielonogórskim rynku nieruchomości. Jednak pojawiliście się na nim dość niespodziewanie.

Agnieszka: Wcześniej pracowaliśmy w korporacji. Tam się poznaliśmy. Wiedliśmy intensywne życie zawodowe, niby wszystko było poukładane, ale poszukiwaliśmy innego pomysłu na życie. Nieruchomości interesowały nas od dłuższego czasu, jednak nie wiedzieliśmy, jak zabrać się za ten temat. Wtedy Artur
znalazł w sieci informację o webinarze prowadzonym przez Wojtka Orzechowskiego. Postanowiliśmy zapisać się na warsztaty stacjonarne. Razem.

Artur: Nabraliśmy przekonania, że jeśli nie spróbujemy teraz, to potem będziemy żałować. Początkowo mieliśmy plan, aby przeprowadzić się do Warszawy,
która wydawała nam się miejscem idealnym do inwestowania. Zielona Góra wzbudzała w nas wiele obaw. Dopiero gdy zaczęliśmy robić badanie rynku okazało się, że to miejsce z ogromnym potencjałem. Nie chcieliśmy już szukać dalej. Jako pierwsze osoby z Zielonej Góry dołączyliśmy do projektu Wojtka.

Od razu połknęliście bakcyla i poczuliście chęć, aby inwestować?
Czy ograniczał Was strach i brak doświadczenia?

Agnieszka: Postanowiliśmy zaryzykować. Stwierdziliśmy, że skoro na Warsztatach WIWN® uczymy się teorii, to chcemy tę wiedzę wykorzystać w praktyce. Kupiliśmy mieszkanie z licytacji komorniczej, zgodnie z wytycznymi Wojtka, w wieżowcu, na pierwszym piętrze, o powierzchni 61 mkw., z oddzielną sypialnią, mniejszym pokojem i salonem z kuchnią.

Udało się je sprzedać z zyskiem, czyli odrobić zadanie domowe?

Artur: Tak, choć był to najdłuższy remont w naszej historii, trwał ponad trzy miesiące. Nie mieliśmy ekipy, a cały remont oparliśmy na jednej osobie. Później przez 1,5 miesiąca szukaliśmy nabywcy, ale ostatecznie mieszkanie udało się sprzedać, a my cieszyliśmy się ze swojej odwagi.

Nabraliście wiatru w żagle?

Agnieszka: Oczywiście, od razu zapisaliśmy się na kolejne etapy Warsztatów WIWN®: REMONT, a potem SPRZEDAŻ. Zaczęliśmy szukać kolejnych nieruchomości. Choć z tyłu głowy mieliśmy poczucie, że spadamy, że cały proces przebiega zbyt wolno.

Artur: Największym problemem było znalezienie ekipy. Od samego początku zakładaliśmy, że chcemy trzymać się bardzo wysokiego standardu mieszkań,
a w efekcie mieć zadowolonych klientów. Z racji doświadczenia korporacyjnego wiedzieliśmy, że najlepszą reklamą jest właśnie usatysfakcjonowany klient
i marketing szeptany. Osoby, z którymi finalizowaliśmy transakcję polecały nas kolejnym. Tak jest do dziś. Ze wszystkimi klientami utrzymujemy kontakt.

Czyli właśnie ten kontakt z klientami to cecha, która jest Waszym znakiem rozpoznawczym.

Agnieszka: Tak, stawiamy na relacje z kupującymi. A to wiąże się z najwyższą jakością mieszkań, jaką chcemy im proponować. Dążymy do tego, aby każde mieszkanie było inne od poprzedniego, choć zdarza się, że klienci chcą mieć identyczne mieszkanie, jak te, które widzieli w naszym portfolio. Stawiamy też
na funkcjonalność.

Jak brzmi definicja funkcjonalności wg Was?

Artur: Kluczem jest interesująca lokalizacja na konkretnych osiedlach, choć dla każdego idealnie usytuowane mieszkanie oznacza coś innego. Młodzi ludzie patrzą na infrastrukturę, na dojazd do pracy, na bliskość szkoły i przedszkola. Wolą kupować mieszkania od deweloperów, w nowych blokach. Pytają o windę, plac zabaw, szerokie korytarze. Osoby starsze są zainteresowane parterem lub pierwszym piętrem, ewentualnie drugim, gdy w bloku jest winda.

Agnieszka: Jednak przede wszystkim mieszkanie musi mieć „to coś”. Ostatnio sprzedaliśmy mieszkanie rodzinie, która zastrzegała, że nigdy w życiu nie zamieszka w wieżowcu. Sprzedali domek pod Zieloną Górą i nie chcieli przeprowadzać się do blokowiska. Jednak, kiedy zobaczyli nasze mieszkanie, powiedzieli, że nie chcą żadnego innego! Było dla nas ważne. Czekaliśmy na nie bardzo długo, pomogliśmy właścicielom załatwić sprawy spadkowe. Na jego przykładzie nauczyliśmy
się, jak poruszać się po skomplikowanych procedurach.

Co jest dla Was najważniejsze w tej
działalności?

Agnieszka: Bez wątpienia ludzie! Tak się dzieje, że kupujemy mieszkania wyłącznie od pozytywnych osób. Takim też staramy się je sprzedawać. To dla nas ważne, ponieważ w każdym mieszkaniu zostawiamy cząstkę siebie, to kawałek naszej historii.

Artur: Bywały sytuacje, że odmówiliśmy transakcji, jeśli z potencjalnym kupującym nie czuliśmy porozumienia. Pieniądze nie są najważniejsze. Czasem wolimy mniej zarobić, ale poczekać, aż mieszkanie trafi we właściwe ręce. To dla nas bardzo ważne, że są klienci, którzy czekają na nas, nie chcą powierzyć swojego mieszkania nikomu innemu. Robimy projekty, realizujemy też remonty na zlecenie. Współpracujemy ze sprawdzonymi firmami, zarówno jeśli chodzi o dostawców materiałów, jak i ekipę remontową.

Jak reagujecie na tzw. okazje? Działacie szybko, czy jesteście cierpliwi?

Agnieszka: Cierpliwość to jedno, ale decyzje podejmujemy szybko. Kiedyś szukaliśmy okazji, wertowaliśmy oferty. Jednak informacje o tym, co robimy, szybko rozprzestrzeniły się po Zielonej Górze. Dziś wieści o okazjach same do nas trafiają. Zwłaszcza, jeśli chodzi o rynek wtórny.

Artur: Pomagamy też ludziom sprzedawać mieszkania, Agnieszka działa jak pośrednik. Ale nie funkcjonujemy jak typowa agencja nieruchomości, nie mamy biura ani pracowników. Łączymy kilka form działalności – pośrednictwo, home staging, jednak podstawą są flippy. Zespół „Twoje Piękne Mieszkanie” to Agnieszka
i ja oraz nasz zespół: Dana Salej, projektantka, która jest z nami od początku oraz projektant Tomek Kasa.

Z każdych wakacji będziecie teraz wracać z mieszkaniem? Mam na myśli oczywiście ostatnie wakacje
w Albanii.

Agnieszka: Rzeczywiście, ostatnio tak było. Wybraliśmy się na wakacje do miejscowości Saranda w Albanii. Kilka tygodni wcześniej, dzięki Ani Wiśniewskiej, którą poznaliśmy na warsztatach, udało się sprzedać warszawskie mieszkanie Artura, takie z czasów studenckich. Transakcja przebiegła bardzo sprawnie, a my uwolniliśmy się od kilometrów. Mieszkanie, w którym mieszkaliśmy w czasie wakacji, też należało do Ani i Macieja Wiśniewskich. Kiedy już byliśmy na miejscu, okazało się, że można kupić bardzo podobne w korzystnej cenie. Zdecydowaliśmy się od razu, akt notarialny podpisaliśmy pod koniec urlopu. Tak więc, reasumując, uwolniliśmy się od kilometrów dzielących nas z Warszawą, a w zamian sprawiliśmy sobie Albanię

Jak kupuje się mieszkanie w Albanii?

Agnieszka: Tak jak w Polsce, od sprawdzonego źródła. Nasze było bezpieczne, bo z polecenia. Mieszkanie urządziliśmy samodzielnie, kilka razy polecieliśmy w tym celu do Sarandy. Albania jest dopiero na etapie rozbudowy, funkcjonuje tam niewiele marketów budowlanych, więc wybór materiałów do wykończenia
i urządzenia mieszkania nie był duży. To też było dla nas ciekawe doświadczenie, że trzeba spośród niewielu produktów wybrać te, które nam się najbardziej podobają. Ale udało się urządzić mieszkanie zgodnie z naszym gustem i standardem.

Artur: Lokal jest przeznaczony pod wynajem, zgodnie z kalendarzem rezerwacji. Opiekuje się nim rezydent. Okazało się, że Albania stała się miejscem integracji. Ostatnio właśnie tam urządziliśmy zakończenie sezonu, zjechali się właściciele czterech mieszkań z rodzinami. Za kilka miesięcy planujemy kolejne spotkanie, tym razem na otwarcie sezonu. Ta historia też pokazuje, jak duży wpływ na nasze obecne życie mają ludzie, z którymi pracujemy. Wzajemna pomoc
i wsparcie – to jest bezcenne.

Czyli o powrocie do korporacji pewnie nie myślicie?
Poza nowymi znajomościami, co jeszcze jest
głównym atutem Waszego życia po zmianie?

Artur: Na pewno swoboda i planowanie swojego dnia. To jest kierunek, który chcemy zachować, bo on daje radość i zadowolenie. Uwalnia z pewnych ram, zapewnia wolność. Dziś mamy też więcej czasu dla dzieci. Kiedy pracowałem od godziny 5 do 21, przegapiłem wiele ważnych momentów w życiu naszych córeczek. Tych chwil nie da się już powtórzyć.

Agnieszka: Kiedyś to głównie ja zajmowałam się Oliwią i Kają. Dziś dziewczynki mają 9 i 7 lat, a od dwóch lat to Artur przejmuje sprawy związane ze szkołą,
jak choćby wywiadówki.

Dziewczynki są ciekawe tego, czym
się zajmujecie?

Agnieszka: Jasne! Chętnie jeżdżą ze mną do sklepów w poszukiwaniu oświetlenia, tapet czy gadżetów, które nadają klimat wnętrzom. Można powiedzieć, że to one są dekoratorkami pokoi dziecięcych.

Co w przyszłości?

Artur: Wyznaczamy sobie krótkie cele. Chcielibyśmy w najbliższym czasie dopiąć kilka flippów. Zależy nam na tym, aby nasze projekty były różnorodne. Zamierzamy skupić się na dalszym budowaniu i rozwoju naszej marki „Twoje Piękne Mieszkanie”.

Agnieszka: I zamierzamy działać lokalnie, nie globalnie. Pojeździliśmy po Polsce, rozpoznaliśmy rynek i utwierdziliśmy się w przekonaniu, że to Zielona Góra jest naszym miejscem na ziemi.

Tekst: Damian Kleczewski

Potencjał kamienic rozbudza wyobraźnię coraz większej grupy inwestorów. Jest to skutek dwóch czynników. Pierwszym jest… zmęczenie wielokrotnymi flipami na rozproszonym rynku. Drugim, możliwości adaptacyjne, ogromne zyski i prestiż inwestycji. 

Rozpoczynając cykl artykułów o inwestowaniu w kamienice, przypuszczałem, że ten temat znajdzie się na topie i przyciągnie uwagę wielu inwestorów. Jest to efekt zagęszczenia rynku na poziomie transakcji małych i rozproszonych lokalizacyjnie. Nie sposób bowiem wiele lat ganiać za okazjami przez całe miasto i pilnować ekip remontowych, które nie rozumieją potrzeb inwestora i stale przyprawiają go o ból głowy. Potrzebom rynku stały się też lokale ładne, prestiżowe nie tylko z uwagi na adres, ale i wygląd, a te dwie cechy mogą zapewnić jedynie kamienice które podlegając procesom rewitalizacyjnym, zwiększają swoją wartość. Nowe pojęcie „multifipingu” zaczyna nabierać znaczenia, jeśli inwestor wytworzy w budynku wiele mieszkań. Kamienice mają ogromny potencjał adaptacyjny do tworzenia nowych lokali poprzez dzielenie większych, które zajmowały przestrzeń sięgającą często 150 m2.

CENNE BONUSY

Przewagą procesu inwestycyjnego w kierunku zwiększania wartości kamienicy jest bez wątpienia możliwość kreowania obszarów do sprzedaży. Mamy tutaj poddasza, piwnice, dziedziniec i lokale. Na tych czterech strefach przy dobrej analizie wstępnej i strategii działania można zarobić naprawdę duże pieniądze. Często przy zakupie budynku, poddasza i piwnice nie są wliczane do metrów kwadratowych lokali, na podstawie których wyliczana jest cena transakcyjna. Zakładając, że kupujemy cały budynek, należy przejść wiele procedur i remontów i dlatego nabycie budynku wiąże się z niską ceną za metr kwadratowy. Im niższa cena zakupu budynku, tym lepszy bufor bezpieczeństwa dla inwestora. Zyskujemy nie tylko na cenie, ale kupujemy cenny czas na ewentualną eliminację ryzyka, np. wyprowadzki lokatorów, procedury urzędowe, zmianę systemu grzewczego w obiekcie. 

INWENTARYZACJA PRZY ZAKUPIE

Dzielenie dużych mieszkań na mniejsze wymaga przygotowania dobrej inwentaryzacji. Rzadko zdarza się bowiem, aby takowa była sporządzona profesjonalnie przez zbywców. Oni chcą sprzedać całość i mają różne dokumenty potwierdzające metraż. Należy tutaj bardzo uważać, bo brak inwentaryzacji przy zakupie niesie za sobą duże rozbieżności w metrażu, za który inwestor musi zapłacić. Proces wyodrębniania lokali jest procesem z jednej strony technicznym (muszą takowe powstać), a przede wszystkim procesem administracyjnym. Jeśli inwestorowi odpowiadają układy lokali w stanie pierwotnym, to proces legalizacji tego stanu nie potrwa zbyt długo i można od razu po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności wraz z kartotekami lokali robić akty notarialne sprzedaży.

CHŁODNA ANALIZA PRZEDZAKUPOWA

Kamienice rozbudzają wyobraźnię wielu inwestorów. Jednak osobiście studzę takie zapędy z uwagi na skomplikowanie całej materii na poziomie analizy przed zakupowej. Na tym etapie właśnie należy podjąć decyzję, czy warto dany obiekt kupić i z jakimi ryzykami oraz kosztami wiązać się będzie jego rewitalizacja. Warto przygotować sobie możliwości jakie daje obiekt, założyć prognozy sprzedażowe, przeprowadzić rozmowy z potencjalnymi inwestorami i klientami na lokale. Im wcześniej inwestor przygotuje się do wariantu finałowego, czyli sprzedaży, tym łatwiej będzie oszacować pozostałe etapy. Pamiętajmy jednak, że mamy do czynienia z obiektami starymi, które gwarantują wiele niespodzianek w trakcie realizacji prac. Ludzie chcą kupować mieszkania w kamienicach, ale chcą też mieć gwarancję jakości względem stanu technicznego konkretnego lokalu i budynku. 

Wracając jednak do jednego z najważniejszych procesów inwestycyjnych w obiekcie, czyli dzielenia lokali dużych na mniejsze, należy pamiętać o kilku zasadach:

1. Inwentaryzacja powinna jednocześnie zakładać lokale najlepsze do handlu i najmu.
2. Lokale powinny spełniać normę 25 m2 , jeśli mają być samodzielnymi jednostkami (jeśli dzielimy jeden większy lokal, mający już swoją księgę wieczystą, to musimy zdobyć pozwolenie na budowę).
3. Zadbaj o odpowiednią jakość wentylacji lokali.
4. Zadbaj o wymianę i odpowiednie rozmieszczenie pionów kanalizacyjnych, rur z wodą i wyznacz miejsca na rozdzielnię z licznikami energii elektrycznej.
5. Części wspólne wyremontuj na samym końcu, kiedy lokale będą gotowe.
6. Przygotuj najbardziej optymalny kosztowo i oczekiwany rynkowo system grzewczy dla lokali.
7. Nie rób na siłę malutkich mieszkań ok. 10 m2 w większych ilościach w jednym budynku. Im więcej specyficznych lokali, tym bardziej zawiły proces.

Warto podchodzić do analizy kamienicy jak do dużego projektu, bo to zmienia optykę patrzenia na inwestycję. Każdy inwestor, który zacznie dobrze analizować obiekt przed zakupem, dostrzeże w nim zarówno wiele obszarów do zysku, ale i wiele ryzyka i kosztów. Przewaga kamienic jest jednak niepodważalna, gdyż mają świetne adresy w mieście i stają się coraz bardziej pożądanym towarem na rynku. Pamiętaj jednak, że istota tkwi w szczegółach. Tak jak obliczysz jakieś ramy kwot do wydania, tak nie sposób jest je potwierdzić bez faktycznego działania w danym obiekcie.

Czynnikiem warunkującym powodzenie remontowe i administracyjne są odpowiedni ludzie. Już dziś sprawdzaj różne ekipy remontowe, aby z czasem móc wybrać 1–2 najlepsze, którym będzie odpowiadał zakres remontowy na kamienicy. Proces na pewno nie należy do łatwych, ale pieniądze są też zupełnie inne. W przypadku kamienicy jednak nie zawsze pieniądze będą najważniejsze, bo stworzenie perełki, z której wydobędziemy blask w postaci dużo większej liczby lokali, niż było ich pierwotnie, da nam dużo satysfakcji inwestycyjnej i wskaże dalsze kierunki działań.

Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Więcej informacji na: www.zrozumiecnieruchomosci.pl

Tekst: Paweł Albrecht

Mieszkania deweloperskie budowane są na wszystkich wolnych działkach w mieście. Powstaje też sporo nowych Ͼ-gwiazdkowych hoteli i apartamentów na wynajem krótkoterminowy. Na obrzeżach aglomeracji stale pączkują również ogromne powierzchnie magazynowe i duże przedsiębiorstwa. Wraz z tym rozwojem gospodarczym zwiększa się zapotrzebowanie na nowych pracowników. Szczególnie tych, którzy są specjalistami w swoich branżach. 

Na nieszczęście indywidualnych inwestorów, ze wzrostem gospodarczym nie idzie w parze jeden najważniejszy wskaźnik – rentowność mieszkań na wynajem. Stawki najmu zostają na tym samym poziomie, a ceny nieruchomości ze względu na rozwój miast pną się do góry. W związku z tym nawet mieszkania na pokoje i mikrokawalerki nie są już dzisiaj rodzynkami wśród portfeli inwestycyjnych. Inwestorzy zaczęli więc szukać nowej luki na rynku, w której popyt przewyższa podaż.

Jeszcze kilka lat temu na rynku wynajmu pokoi królowała boazeria i stare przypadkowe meble. Dzisiaj dzięki inwestorom większość ogłoszeń najmu pokoi ma profesjonalnie przygotowane sesje fotograficzne. Widać na nich czyste, schludne białe pokoje w standardzie Ikea. Czy taka rewolucja dokonała się już we wszystkich obszarach inwestowania w nieruchomości? Niestety – lub na nasze szczęście – nie na rynku kwater pracowniczych. Na wielu nieruchomościowych grupach coraz częściej pojawiają się wpisy typu: „Mam klienta, który szuka dla swoich pracowników kilkuset miejsc noclegowych”.

Czy to znaczy, że na rynku brakuje miejsc noclegowych dla pracowników? Raczej nie. Trafniejszym spostrzeżeniem będzie zwrócenie uwagi na standard i lokalizację tych kwater. Dzisiejszy rynek kwater można śmiało porównać do standardu mieszkań na pokoje sprzed czasów „ikeowskiej” rewolucji, gdzie królowała jeszcze boazeria. W związku z tym, że na rynku mamy teraz więcej wyszkolonych inwestorów, ta luka w standardzie zapełni się szybciej, niż trwało to ostatnio przy mieszkaniach.

Duże firmy nie mogą jednak czekać na poprawę standardu, ponieważ muszą zapewnić noclegi pracownikom tu i teraz. Przy tak niskim bezrobociu, pracodawcy muszą również uatrakcyjniać swoje oferty pracy, ponieważ pracownicy stają się bardziej wymagający. Pracodawca musi więc zwiększać komfort zakwaterowania i skracać czas dojazdu do pracy.

Dlatego przed nami jest dobry moment na wstrzelenie się w odpowiedni czas i miejsce – tworzenie nowego standardu wynajmu mieszkań dla pracowników. 

JAK WYGLĄDAJĄ KWATERY PRACOWNICZE I KTO W NICH MIESZKA?

Kwatery pracownicze zamieszkują pracownicy magazynów, centrów logistycznych, fabryk oraz mobilni specjaliści. Oczekują oni czegoś więcej niż dom w opłakanym stanie. Część inwestorów urządza kwatery w zwykłych mieszkaniach, co nie jest najmądrzejszym pomysłem. Idealne kwatery powinny znajdować się bowiem w samodzielnych budynkach z dużym parkingiem dla samochodów, miejscem do przygotowywania posiłków oraz miejscem do przechowywania ubrań roboczych.

JAKIE STAWKI PŁACĄ KLIENCI KWATER?

W kwaterach pracowniczych mamy dwie grupy najemców. Pierwsza to klienci detaliczni, którzy samodzielnie wynajmują i rozliczają swoje miejsca w pokojach. Druga i bardziej pożądana przez nas grupa to klienci hurtowi, czyli frmy lub agencje pośrednictwa, które delegują od kilkunastu do, kilkudziesięciu osób w jedno miejsce. Aktualne stawki za wynajem jednego miejsca w swoim rejonie sprawdzisz wpisując w Google frazę „kwatera pracownicza ceny”. Najemcy rozliczają się na różne sposoby: dobowo, tygodniowo lub płacą stałą kwotę miesięczną za łóżko. Klient detaliczny zapłaci więc około 600 zł brutto, natomiast frmy kwaterujące pracowników w większej liczbie otrzymają cenę około 450–500 zł brutto. Dobowo kwoty te kształtują się dzisiaj na poziomie 17–50 zł za osobę. Oczywiście im mniej kwater w danym rejonie – tym stawki będą wyższe. Im więcej takich miejsc – tym bardziej kwoty ze względu na konkurencję będą spadać. 

ZARZĄDZANIE KWATERAMI PRACOWNICZYMI

Podstawowym rozwiązaniem przy tworzeniu kwater pracowniczych jest nastawienie się na wyżej wymienionego klienta hurtowego. Wtedy rozmawiamy z jednym podmiotem, mamy jedną fakturę i w prostszy sposób automatyzujemy swoją pracę. Najgorszym rozwiązaniem z możliwych jest stworzenie kwatery pracowniczej dla różnych detalicznych ekip budowlanych. Efektu takich działań nie trzeba chyba tłumaczyć. Przy najmie każdego typu nieruchomości targetowanie swojego produktu dla odpowiedniej grupy najemców jest zawsze kluczem do spokoju i zachowania dobrego zdrowia.

Mariusz Stężały – który w naszej firmie zajmuje się działem kwater pracowniczych – stworzył własny system zarządzania apartamentami krótkoterminowymi. Wiele z tych rozwiązań przeniósł następnie na kwatery pracownicze, co skutkuje skróceniem czasu zarządzania takimi obiektami tylko do kilku godzin miesięcznie.

ILE MOGĘ ZAROBIC NA KWATERACH?

Mogę podać Ci przykład dwóch domów we Wrocławiu wziętych w podnajem. Pierwszy dom: utarg 14000 zł. Z tego oddajemy właścicielowi 5000 zł + 3000 zł kosztów. Wynik dla nas: 6000 zł. Drugi dom: utarg 21000 zł. Z tego oddajemy właścicielowi 10000 zł + 4000 zł kosztów. Wynik dla nas: 7000 zł. Mamy też przykład naszej absolwentki Aleksandry, której kwatera pod Bydgoszczą generuje 50 zł od najemcy, co przy 20 osobach daje 1000 zł dziennie przez około 20 dni w miesiącu. Wywiad z Olą w tym temacie i cały artykuł znajdziesz na moim blogu. W związku z tym, przy „normalnej” liczbie osób możesz na podnajmowanym domu zarobić spokojnie od 4 do 10 tysięcy złotych w zależności od miasta i zapotrzebowania. Jeżeli masz większą fantazję i większą nieruchomość, te kwoty będą oczywiście zdecydowanie większe

GDZIE SZUKAC KWATER?

Przy wyborze lokalizacji noclegu najemcy kierują się dobrym dojazdem do pracy, dlatego najlepsze miejsca na kwatery są w pobliżu dużych zakładów produkcyjnych oraz węzłów autostradowych. Dodatkowymi atutami są: bliskość marketów i sporo miejsc parkingowych.

Kwatery pracownicze to również idealne rozwiązanie dla oddalonych od miasta zapomnianych nieruchomości, które nie nadają się już na zwykły tryb najmu, a właściciele nie wiedzą, co z nimi zrobić. Takie nieruchomości to dzisiaj prawdziwe okazje inwestycyjne, których tak wielu nie widujemy już na zwykłym rynku mieszkań na pokoje.

CHCESZ DOWIEDZIEC SIĘ WIĘCEJ?

Do tej pory przeprowadziliśmy już 8. edycji warsztatów z kwater pracowniczych, które zgromadziły ponad setkę Absolwentów. To pierwsze w Polsce profesjonalnie przygotowane warsztaty z tej tematyki. Pokazujemy na nich, w jaki sposób podnajmować takie nieruchomości i automatyzować w nich swoją pracę. Wszystko po to, byś mógł profesjonalnie zarabiać na aktualnie najbardziej dochodowym sposobie na rynku.

Ofertę warsztatów znajdziesz na www.pawelalbrecht.com lub możesz napisać do nas po więcej informacji na szkolenia@pawelalbrecht.com.

Więcej wiedzy znajdziesz na mojej stronie www.pawelalbrecht.com oraz na Facebooku i YouTubie pod hasłem: „Albrecht o nieruchomościach”.

Paweł Albrecht – specjalista od wyszukiwania i finansowania okazji inwestycyjnych. Swój pierwszy milion złotych na nieruchomościach zarobił już w wieku 26 lat dzięki ogromnej siatce kontaktów

Rozmawiała: Marta Kubacka

Na pierwszym flipie zarobili 30 tysięcy złotych, na innym zyskali 80% wartości mieszkania, na żadnym nie stracili. Przedstawiamy Justynę i Artura Nowaków, którzy obrotem nieruchomościami zajmują się od trzech lat, głównie w Opolu i Wrocławiu. Opowiedzą, jakie błędy popełnili przy pierwszym flipie, czego żałują, co mogli zrobić lepiej i dlaczego polubili gołębie…

Kiedy pojawił się pomysł na pierwszego flipa? To był przypadek czy przemyślana decyzja?

Justyna: To była przemyślana decyzja.
Artur: W 2016 roku trafiliśmy na reklamę warsztatów Wojciecha Orzechowskiego w Internecie. Postanowiliśmy zainwestować w te warsztaty, wziąć w nich udział razem. Decyzję o flipie podjęliśmy zaraz po szkoleniu, ale to nie było takie proste.

Czego dokładnie nauczyliście się na warsztatach Wojciecha Orzechowskiego?

Justyna: Wcześniej myśleliśmy tylko o wynajmie, w tym mieliśmy doświadczenie. Od Wojciecha nauczyliśmy się, że najpierw trzeba zbudować kapitał poprzez flipy, a dopiero później zainwestować, by osiągać pasywny dochód z wynajmu. To zmieniło nasze wyobrażenie o biznesie w tej branży.
Artur: Warsztaty pomogły uporządkować wiedzę i finanse. Wcześniej brałem udział w podobnych szkoleniach z zakresu nieruchomości, ale w praktyce nic z nich nie wyniknęło. Dopiero po szkoleniu u Wojciecha Orzechowskiego podjąłem konkretne działania. To szkolenie pokazywało odpowiednie kroki i poukładało nam plan działań.

W jaki sposób przygotowaliście się do całej akcji?

Artur: Gdy trafiliśmy na informację o szkoleniu i bezpośrednio po warsztatach, prowadziłem kilka ważnych projektów, którym musiałem poświęcić się, aby dotrzymać terminów. Zarówno Justyna, jak i ja inwestowaliśmy wcześniej na giełdzie. Dzięki temu nie baliśmy się nowych wyzwań i byliśmy otwarci na nowe. Wiedzę w zakresie nieruchomości mieliśmy na podstawie doświadczeń zdobytych w życiu prywatnym: kupiliśmy mieszkanie dla siebie, wyremontowaliśmy, a później sprzedaliśmy je i kupiliśmy dom, wiele lat wynajmowaliśmy inne nasze mieszkanie. Mieliśmy więc już trochę doświadczenia.

Czy przygotowaniom towarzyszył stres, a może inne emocje? 

Artur: Po warsztatach u Wojciecha Orzechowskiego miałem wrażenie, że jestem gotowy, ale na przeszkodzie stały finanse i brak czasu.
Justyna: Bardzo chcieliśmy zacząć, ale mieliśmy problem, który należało rozwiązać. To powodowało, że czuliśmy się zablokowani i trochę sfrustrowani.

Jak udało się zgromadzić pieniądze?

Artur: Finansowo mieliśmy trudności ze względu na brak oszczędności, a nawet brak zdolności kredytowej. Wcześniej kupiliśmy dom i mieszkanie na wynajem, co zaabsorbowało nasze wszystkie środki. Zmobilizowaliśmy się. W trakcie przygotowań udało nam się w kilka miesięcy zaoszczędzić pewną kwotę.

W jaki sposób i jak długo szukaliście mieszkania?

Artur: Przeglądaliśmy ogłoszenia, analizowaliśmy ceny na rynku nieruchomości, nawiązywaliśmy kontakty z pośrednikami. Trwało to kilka miesięcy, gromadziliśmy wtedy środki na pierwszego flipa. W końcu znaleźliśmy ciekawe ogłoszenie w Internecie. Kolejnego dnia obejrzałem mieszkanie, złożyłem ofertę kupna i udało się, podpisaliśmy umowę przedwstępną. Jednak ze względu na sytuację prawną właścicieli, musieliśmy poczekać na to mieszkanie kilka miesięcy

Trafiła się inwestycyjna okazja? To było mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Artur: Mieszkanie w Opolu, z rynku wtórnego. Właściciele nieruchomości musieli poczekać ze sprzedażą kilka miesięcy, aby uniknąć płacenia podatku od darowizny. Zależało nam na transakcji, ale musieliśmy poczekać.

Negocjowaliście cenę?

Justyna: Nie bardzo, bo cena sama w sobie była korzystna. Co więcej, ze względu na sytuację prawną właścicieli, mieliśmy kilka miesięcy, aby przygotować finanse.

Mieliście jakieś przygody podczas zakupu mieszkania?

Artur: Tak! Notariusz, u której kupowaliśmy mieszkanie, w trakcie podpisywania aktu kilka razy pytała sprzedających, czy są pewni, że chcą sprzedać to mieszkanie. My zdążyliśmy od czasu podpisania umowy przedwstępnej włożyć w jego remont już sporo pieniędzy, więc zrobiło nam się gorąco!

Jakie to było mieszkanie?

Justyna: To było mieszkanie starszej pani, później wynajmowane dla studentów. Wymagało generalnego remontu, łącznie z wymianą wszystkich instalacji.

Podzieliliście się rolami?

Artur: Podeszliśmy do tego przedsięwzięcia zbyt ambitnie. Postanowiliśmy wyremontować je samodzielnie. Czasami bywało ostro. Na początku spięcia były nieuniknione. Justyna: Tak, to prawda. Ja na przykład malowałam ściany, a później to wszystko odpadało. Zdecydowaliśmy, że trzeba zatrudnić ekipę remontową. Artur zajął się nadzorem ekipy i organizacją remontu, ja aranżacją. Wybierałam elementy wykończenia wnętrz, tworzyłam projekty mebli, planowałam dekoracje.

Remont zrobiliście sami, czy poszukaliście ekipy?

Artur: Remont własnymi siłami nie postępował tak jak chcieliśmy, więc znaleźliśmy ekipę od remontów. W zasadzie to była ekipa naszego znajomego, więc łatwiej było ustalić atrakcyjne warunki i dogodny termin. Żałujemy, że nie zrobiliśmy tego od razu.

Co z aranżacją mieszkania?

Justyna: Można powiedzieć, że to nie była wyszukana aranżacja, ale na ten czas mieszkanie wyróżniało się od innych. Meble do kuchni i łazienki były zamawiane na wymiar u stolarza. Zadbaliśmy też o szczegóły – np. o świeczki i ręczniki w łazience. Nie meblowaliśmy pozostałych pomieszczeń, zostawiliśmy to przyszłym właścicielom.

Mieszkanie sprzedawaliście samodzielnie czy we współpracy z agentem?

Artur: Sami. Dosyć długo z tym zwlekaliśmy, niepotrzebnie. W końcu wystawiliśmy ogłoszenie w Internecie. Wyróżniało się, bo zaprezentowaliśmy zdjęcia mieszkania w postaci kolaży. Wtedy nie było to takie popularne, więc przyciągało uwagę.

Po jakim czasie sprzedaliście mieszkanie?

Justyna: Po 20 minutach!
Artur: Tego samego dnia, zaraz po publikacji ogłoszenia, odezwał się człowiek, z którym umówiliśmy się na prezentację następnego dnia. Obejrzał dokładnie nieruchomość i od razu podjął decyzję, że podpisujemy umowę przedwstępną.

Szybka akcja. Mieliście szczęście…

Artur: To ciekawa historia, bo akurat było to wiosną i na balkonie zalęgły się gołębie. Wiedzieliśmy, że to nie wygląda zbyt korzystnie, ale nie chcieliśmy ruszać tego gniazda.
Justyna: Nie mieliśmy serca wyrzucić tych piskląt. Kupujący, gdy zobaczył gniazdo i pisklęta, powiedział, że gołębie przynoszą szczęście i to jest znak, aby kupić to mieszkanie.
Artur: Byliśmy w szoku. Nie spodziewaliśmy się takiego obrotu sprawy.
Justyna: Gołębie pomogły nam sprzedać mieszkanie!

Jak na tym wyszliście? Ile zarobiliście na czysto?

Artur: Ponad 30 tysięcy złotych.
Justyna: Założenie było takie, żeby zwróciły się pieniądze zainwestowane w warsztaty u Wojciecha Orzechowskiego. Okazało się, że zwróciły nam się kilkukrotnie.

Z perspektywy czasu, pewnie macie konkretne przemyślenia. Co zrobiliście źle przy okazji tego flipa, co mogliście zrobić lepiej?

Artur: W niektórych sferach szliśmy „po taniości”…
Justyna: Nieprawda! Ewentualnie, można przyczepić się do drzwi. Generalnie zrobiliśmy ładne mieszkanie.

Jakie emocje towarzyszyły Wam po całej akcji?

Justyna: Pomyśleliśmy, że mogliśmy na tym mieszkaniu jeszcze więcej zarobić. Może trzeba było poczekać i sprzedać drożej, czuliśmy niedosyt.
Artur: Pamiętam, że zapomnieliśmy usunąć ogłoszenie. Co chwilę dzwonili ludzie i pytali, czy oferta jest aktualna. Zabawne było, kiedy po tygodniu od wystawienia oferty zadzwonił do nas poprzedni właściciel z informacją, że chce odkupić od nas to mieszkanie.

Pieniądze zainwestowaliście w nowego flipa?

Artur: Oczywiście, zrobiliśmy kolejne flipy. Niektóre mieszkania wymagały pełnego remontu, niektóre odświeżenia. Czasem tylko wynosiliśmy meble i sprzątaliśmy. W naprawdę szybki i nieabsorbujący sposób zarobiliśmy kolejne pieniądze.

Wkręciliście się w ten biznes?

Justyna: Tak, zdecydowanie. Teraz przygotowujemy pierwszego gotowca inwestycyjnego. Zobaczymy, jak nam wyjdzie.
Artur: Realizujemy też remont generalny małego mieszkania, a kolejne już czeka na ekipę remontową.

Ile lat zajmujecie się już flipami i ile transakcji macie na koncie?

Artur: Trzy lata.
Justyna: Zrobiliśmy pięć flipów w pierwszym roku.

Ile najwięcej zarobiliście na pojedynczym flipie?

Artur: Największy zysk wyniósł 80% wartości mieszkania! To było mieszkanie we Wrocławiu, ze skomplikowaną sytuacją prawną, wymagające generalnego remontu. Opłaciło się.

Zdarzyło się, że straciliście?

Justyna: Nie, nigdy. Do transakcji podchodzimy ze spokojem. Jak widzimy, że mogą być problemy, to rezygnujemy. Być może to jest nasza recepta na sukces.

Sprzedaż nieruchomości nie jest Waszym jedynym źródłem utrzymania?

Artur: Nie. Oboje pracujemy na etacie, dodatkowo prowadzimy działalność gospodarczą. Nieruchomości to nasze uzupełniające zajęcie i dodatkowe źródło dochodu.

Planujecie rozkręcać swój biznes mieszkaniowy?

Justyna: Etat trochę nas blokuje, nie mamy czasu, aby rozwijać się w nieruchomościach, a bardzo chcemy.
Artur: Praca na etacie trochę nas męczy, biorąc pod uwagę fakt, że dochody z nieruchomości są dużo atrakcyjniejsze. Myślę, że wkrótce sporo się w naszym życiu zmieni, bo plany mamy ambitne…

Rozmawiała: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz 

Patrycja Maleszka i Patryk Sobczyk to para w życiu i w biznesie. Inwestować zaczęli dwa lata temu, a na koncie mają już 18 zamkniętych flipów. Aktualnie przeprowadzają kilka inwestycji jednocześnie oraz pośredniczą w sprzedaży mieszkań w kamienicy. Możliwości inwestycyjne pochłonęły ich do tego stopnia, że nie mają czasu stanąć na ślubnym kobiercu.

Najpierw był związek czy pierwszy pojawił się biznes?

Patrycja: Najpierw był związek. Jesteśmy ze sobą od 9 lat. Poznaliśmy się w szkole średniej. Patryk pochodzi z okolic Gniezna, a ja z okolic Jarocina. Mieliśmy do siebie 90 km. Odległość nie była żadną przeszkodą. Przez te wszystkie lata bardzo dobrze się poznaliśmy. Znamy swoje słabsze i mocniejsze strony. Dlatego kiedy zaczęliśmy prowadzić wspólny biznes, było nam łatwiej. Wiedzieliśmy, jak podzielić się zadaniami.

Ale zanim pojawiły się nieruchomości, zajmował się Pan elektroniką i to na niej udało się zarobić pierwsze duże pieniądze.

Patryk: Kiedy wyjechałem do szkoły średniej do Poznania nie chciałem być ciężarem finansowym dla rodziców. Szukałem pomysłu na zarabianie pieniędzy. Zauważyłem, że na Allegro pojawiła się nisza – na aukcjach można było kupować telefony w bardzo atrakcyjnych cenach, z gwarancją producenta, od osób prywatnych. Kupowałem je, robiłem im dobre zdjęcia i sprzedawałem w cenie niemalże sklepowej. Tam również okazja znikała w ciągu sekundy…

Patrycja: Śmiejemy się, że Patryk przeniósł swój biznes na nieruchomości, nie wiedząc wcześniej, że to, co robił, to flipy na telefonach. Czasami wystarczyło wyczyścić taki telefon i odpowiednio sfotografować, czyli to, co robimy teraz z niektórymi nieruchomościami.

Pracujecie bardzo dużo i to na wysokich obrotach. Wspólny biznes bywa źródłem konfliktów?

Patrycja: Biznes na pewno bardziej nas zbliża i wiąże. Natomiast oddzielenie pracy od życia prywatnego jest niezwykle trudne. Często pracujemy do późnych godzin. Mimo to staramy się w natłoku zajęć jak najczęściej znajdować chwile tylko dla siebie, aby budować nasz związek.

A jak wyglądał Wasz pierwszy flip?

Patryk: Gdy odłożyłem już całkiem sporą sumę pieniędzy ze sprzedaży telefonów komórkowych, postanowiliśmy kupić w Poznaniu mieszkanie od dewelopera. Udało się tego dokonać dzięki wsparciu moich rodziców. Zamieszkaliśmy w tym mieszkaniu. Po roku znaleźliśmy inne, większe, w bardzo dobrej cenie, w lepszej lokalizacji. Postanowiliśmy sprzedać nasze mieszkanie i… nie kupiliśmy wtedy następnego. Sprzedaliśmy lokal z zyskiem. Wtedy nie zdawaliśmy sobie sprawy, że taki biznes w ogóle funkcjonuje i że istnieje takie pojęcie jak flip. Nasz pierwszy – tak naprawdę – przeprowadziliśmy na własnym mieszkaniu. W tamtym czasie moim celem było ukończyć studia informatyczne i zostać w jakiejś korporacji dobrym programistą, a zgromadzone pieniądze przeznaczać na zakup mieszkań na wynajem. Jednak ten plan nigdy nie został zrealizowany, bo na etacie nigdy nie pracowałem. Ostatecznie, po paru miesiącach zakupiliśmy mieszkanie dla siebie, troszkę mądrzej, bo w kredycie. Dzięki temu mieliśmy gotówkę, aby nią obracać. Od wtedy zaczęliśmy biznes związany z nieruchomościami.

Kiedy na Waszej drodze pojawił się Wojtek Orzechowski?

Patryk: Kiedy sprzedaliśmy pierwsze mieszkanie, postanowiłem zaryzykować i zająć się nieruchomościami na pełen etat, równolegle kończąc studia i nadal handlując elektroniką. Wiedziałem już, że obrót elektroniką zbliża się ku końcowi, bo telefony zaczęły być sprzedawane na raty i coraz częściej pozostawały własnością operatora. Ich sprzedaż stała się bardzo ryzykowna. Chciałem tematem nieruchomości zainteresować Patrycję. Pierwsze szkolenie, na jakie trafiliśmy w sieci, prowadził Wojtek Orzechowski. To dzięki niemu Patrycja uwierzyła w ten biznes.

Patrycja: Patryk zaczął mi wieczorami pokazywać filmiki Wojtka, na kanale Youtube „Zarabiaj Na Nieruchomościach”, na których inni uczestnicy warsztatów WIWN® opowiadali, że każdy może spróbować i że to nie jest takie trudne. Wojtek jest niezwykle przekonującą osobą, ciężko mu nie uwierzyć.

Jak wygląda podział obowiązków?

Patrycja: Decyzje podejmujemy wspólnie, ale mózgiem operacyjnym jest Patryk. On zajmuje się pozyskiwaniem nieruchomości, negocjacjami, kontaktem z klientem, załatwianiem formalności i oczywiście dopinaniem „deali”. Wspólnie przygotowujemy warianty inwestycji oraz szacujemy zysk. To nam daje pogląd na to, czy wchodzimy w daną transakcję czy nie. Moja rola zaczyna się od… Excela, planowania harmonogramu remontu, ustalania budżetu, pomiarów i przygotowania rzutu. Ja szykuję mieszkanie pod sprzedaż, koordynuję prace remontowe, zamawiam towar i robię home staging. Następnie Patryk pokazuje mieszkania klientom i dopina transakcję. Śmiejemy się, że on kupuje brzydkie i sprzedaje ładne mieszkania.

Waszą pasją jest sport. Lubicie się ścigać?

Patryk: Sport to głównie moja pasja, chociaż Patrycja miała krótki epizod w bieganiu. Wspólnie zdecydowaliśmy, że lepiej radzi sobie jako manager ekipy biegowej i jako kibic. W imprezach biegowych w Poznaniu startujemy jako team Manufaktura Mieszkań, to nazwa naszej frmy. Dzięki temu, że mamy zespół składający się z kilkunastu bardzo szybkich biegaczy i biegaczek, motywacja do pracy nad sobą jest jeszcze większa. Często bierzemy udział w sztafetach, gdzie każdy musi dać z siebie wszystko, aby zespół mógł ukończyć rywalizację na najlepszym miejscu. Ja bardziej skupiam się na startowaniu w zawodach triathlonowych. Prawie codziennie trening zaczynam o 5:45 na basenie. Pakiet treningów kończy się przed godziną 9 i wtedy jest już czas na pracę.

Na czym się obecnie koncentrujecie?

Patrycja: Jesteśmy na etapie organizacji własnego biura o nazwie Manufaktura Mieszkań, które będzie zajmowało się pośrednictwem. Jednak naszym głównym celem jest zbudowanie sobie portfela mieszkań, które będą na nas w przyszłości zarabiały pasywnie. Sukcesywnie zwiększamy nasze portfolio mieszkań na wynajem.

Patryk: Dokładnie tak. Oprócz budowania portfela własnych mieszkań rozwijamy nasz biznes związany z obrotem nieruchomościami. Nie zamykamy się na jeden model działania, dlatego kupujemy nieruchomości za własne pieniądze i za pieniądze inwestorów. To pozwala na wykonanie kilku mieszkań w miesiącu i łączenie różnych typów inwestycji. A jeśli zdarzy się nadmiar okazji, to chętnie przekazujemy je naszej „konkurencji” nieruchomościowej, bo współpracując można osiągnąć znacznie więcej. Ponadto organizujemy eventy nieruchomościowe w Poznaniu. Prowadzimy oddział „Mieszkanicznika” i spotkania otwarte WIWN®.

Nic tak nie wiąże pary, jak wspólne kredyty i inne zobowiązania. To węzeł silniejszy niż obrączka?

Patrycja: Narzeczeństwem jesteśmy już 2,5 roku. Zdecydowaliśmy, że najpierw każdy z nas wypracuje sobie dobrą zdolność kredytową i dochód pasywny. To pomoże nam w zbudowaniu całkiem dobrego portfolio mieszkań na wynajem. Jak już w tym roku zrealizujemy to, co sobie założyliśmy, to przyjdzie pora na obrączki.

Tekst: Wojciech Orzechowski

Co trzeba zawrzeć w umowie przedwstępnej?

1 CENA

W umowie przedwstępnej powinna być ona jasno doprecyzowana. Może być określona ryczałtem oraz może wynikać z metra kwadratowego. Iloczyn ceny za m kw. oraz liczby metrów kw. daje nam wartość ryczałtową umowną, za którą kupujesz mieszkanie. Gdyby się okazało, że w rzeczywistości metraż jest inny, niż zapisano w umowie, to w tej sytuacji możesz zmienić cenę końcową.

2 METRAŻ

Może on wynikać z aktu lub z księgi wieczystej. Powinieneś pamiętać o tym, żeby go zweryfikować i samemu przed umową przyrzeczoną zmierzyć, ile tak naprawdę metrów kupujesz. Może się okazać, że są rozbieżności.

3 PRZYNALEŻNOŚĆ DODATKOWYCH POMIESZCZEŃ

Zwróć uwagę, czy do lokalu przynależna jest piwnica lub komórka. W umowie przedwstępnej wpisuje się metraż samego mieszkania, a oprócz tego można umieścić metraż komórki czy piwnicy. Ty natomiast, kupując nieruchomość, płacisz za samo mieszkanie, a reszta stanowi ewentualną wartość dodatkową.

4 SPOSÓB I TERMIN PŁATNOŚCI KOŃCOWEJ

Może się to odbyć na kilka sposobów: gotówką w dniu podpisania aktu u notariusza lub – co odradzam, bo nie wiadomo, czy kupujący na pewno Ci zapłaci – przelewem w ciągu kilku dni po podpisaniu aktu. Jeżeliby nie zapłacił, to samo zawarcie aktu notarialnego sprawia, że i tak staje się on właścicielem. Możesz oczywiście walczyć o odzyskanie należnych pieniędzy, ale nie jest to łatwa sprawa, a na pewno długotrwała. Następny sposób to kupno w kredycie. Jeżeli Ty kupujesz w kredycie, to nie ma problemu – notariusz zawrze odpowiednie zapisy. Jeżeli natomiast to Ty sprzedajesz mieszkanie, to musisz zweryfikować, czy kupujący ma zawartą umowę kredytową z bankiem i jak będzie wyglądała ta płatność (czyli kiedy otrzymasz przelew).

5 MOŻLIWOŚĆ CESJI PRAW Z UMOWY NA OSOBĘ TRZECIĄ

Gdyby się okazało, że nie uzyskasz kredytu bankowego, to zawsze możesz kogoś do tej umowy podstawić. Nie musi to być nikt z rodziny. To może być ktokolwiek, kto przejmie Twoje prawa i kupi nieruchomość. Dzięki takiemu zabiegowi nie stracisz zadatku. Jest to szczególnie istotne wtedy, kiedy np. starasz się o kredyt i nagle, w końcowej fazie, okazuje się, że bank Ci odmawia. Jest to swego rodzaju zabezpieczenie.

Zdarza się, że sprzedający nie chce się zgodzić na cesję. Niestety. Jeden z uczestników warsztatów WIWN® miał taki przypadek. Dla mnie jest to dziwne, bo wolałbym sprzedać nieruchomość komukolwiek niż nie sprzedać wcale. Zazwyczaj sprzedający mają obiekcje – chcą poznać tę nową osobę. Może gdybym sprzedawał dom, to faktycznie zwróciłbym uwagę na sąsiadów i zastanowił się, kogo nowego im sprowadzam. Ale wydaje mi się, że w bloku nie ma to aż takiego znaczenia. Niemniej jednak sprzedający różnie reagują. Kiedyś zdarzyła nam się dziwna sytuacja: sprzedający nie chciał zapisu dotyczącego cesji, natomiast zgodził się na zapis, w którym zobowiązał się zwrócić zadatek, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu z trzech banków po kolei. Nie otrzymać kredytu to nie jest obecnie taka trudna rzecz, więc wycofanie się z takiej umowy okazałoby się dosyć prostą sprawą. Tym bardziej wprowadziło mnie to w zdumienie.

6 LISTA DOKUMENTÓW DO PRZEDŁOŻENIA PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO

Są to: księga wieczysta, akt notarialny, dowód osobisty, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości, jeśli nie ma KW, to zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku przeciwskazań do założenia KW, zaświadczenie z wydziału meldunkowego o braku osób zameldowanych w lokalu, a także – jeżeli jest taka potrzeba – wypis z rejestru lokali, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie z UM o tym, że nieruchomość leży, bądź nie leży w strefie rewitalizacji, jeśli taka strefa została w danym mieście ustanowiona. Te dokumenty to podstawa, ale może okazać się, że będą potrzebne także inne – w zależności od tego, czego zażyczy sobie notariusz lub bank.

7 ZAPIS O UPRZĄTNIĘCIU LOKALU PRZED PRZEKAZANIEM

Osoba, która sprzedaje Ci nieruchomość, powinna zostawić ją w stanie uprzątniętym. Tak, żeby sprzątanie, czyszczenie, wynoszenie rzeczy, niepotrzebnych elementów nie spadło na Ciebie. Należy doprecyzować, że w przypadku, gdy sprzedający nie posprząta mieszkania, obciążysz go odpowiednimi kosztami.

8 TERMIN OPUSZCZENIA LOKALU PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO

Jeżeli zapis ten znajduje się w umowie przedwstępnej, to notariusz przenosi go później do umowy przyrzeczonej. I w przypadku, gdyby podczas podpisywania umowy przyrzeczonej sprzedający chciał ten termin zmienić, Ty nie musisz się na to godzić.

9 TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ

Jeżeli jesteś sprzedającym, możesz skrócić okres między umową przedwstępną a przyrzeczoną do minimum. Niech to będzie problemem kupującego. Natomiast z drugiej strony, jeżeli to Ty jesteś kupującym i będziesz zaciągał kredyt, to najlepiej byłoby, żeby ten okres był jak najdłuższy. Miesiąc – to może być dla Ciebie za krótko, trzy miesiące – to czas, na który sprzedający rzadko kiedy się godzą. Można zatem spotkać się pośrodku i przystać na dwa miesiące.

10 ODPOWIEDNIE ZAPISY PRAWNE

Jest ich cała masa: o tym, że mieszkanie nie jest przedmiotem zastawu osób trzecich, że sprzedający nie ma zaległości, że nie dokonywał żadnej innej transakcji, że nie prowadzi działalności gospodarczej i że nie ma w związku z tym żadnych długów w urzędzie skarbowym czy w ZUS-ie. O to powinien zadbać notariusz albo Twój radca prawny

Wzór przykładowej umowy przedwstępnej dostępny jest na www.skleprentiera.pl

Tekst: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Zanim zaczniesz szukać najemcy, spróbuj podnieść wartość czynszu poprzez lifting mieszkania, czyli home staging. To alternatywa dla gruntownego remontu. Odświeżenie ścian, przyklejenie nowoczesnej fototapety, montaż luster, zmiana aranżacji podkreślą przytulność i przestronność wnętrza. Zlikwiduj obrazki, pamiątki, kartony.

W tym biznesie reklama pozostaje dźwignią handlu. Siłę rażenia warto skierować na Internet, a ogłoszenia o wynajęciu publikować równocześnie w branżowych serwisach ogłoszeniowych (Gratka, Allegro, Otodom), jak również na Facebooku. Dużą rolę odgrywają wciąż lokalne media (prasa, radio) czy tradycyjne słupy ogłoszeniowe w dzielnicy, w której znajduje się nasze mieszkanie. Baner z hasłem „mieszkanie do wynajęcia” możemy wywiesić także na oknie lub na balkonie lokalu, który chcemy wynająć. Jeśli mamy obawy co do sposobu przeprowadzenia transakcji, możemy nawiązać kontakt ze specjalistą. Może to być agent nieruchomości, który za około 80–100 zł umieści nasze ogłoszenie na kilkudziesięciu portalach.

Redagując ogłoszenie, warto pamiętać o trzech zasadach: ma być krótko, zwięźle i na temat. Najważniejsze, aby podać podstawowe informacje o naszym lokalu – o jego powierzchni, lokalizacji, piętrze. Napiszmy, czy znajduje się w nowym czy starym budownictwie, na osiedlu, w bloku czy w kamienicy. Podajmy liczbę pomieszczeń, informacje o wyposażeniu. Podkreślmy wszystkie atuty (piękne widoki z okna, piwnica, garaż, spokojna okolica) i koniecznie cenę (także wysokość opłat i kaucji). Napiszmy, czy mieszkanie będzie dostępne od zaraz. Nie zapomnijmy o dobrych zdjęciach – nie muszą być zrobione przez profesjonalistę, ale dobre oświetlenie i właściwe ujęcie potrafią zdziałać cuda.

Umawiając się na spotkanie z osobami zainteresowanymi mieszkaniem, stwórz odpowiednią atmosferę. Zawsze sprawdza się spokojna muzyka, zapach kawy, nastrojowe oświetlenie, świeże kwiaty w wazonie. Podczas rozmowy nie bądź nachalny, ale konkretny i stanowczy.

A MOŻE PRZEZ BIURO?

Bezpieczną formą jest wynajem mieszkania za pośrednictwem biura nieruchomości. Wtedy możemy mieć większą pewność, że trafmy na sprawdzonego i rzetelnego najemcę. W jaki sposób biura ich znajdują?
– Na zasadzie castingu, czyli rozmowy. W tych relacjach bardzo ważne jest zaufanie i lojalność, ponieważ wiążemy się z najemcą na długi czas. Dosyć często właściciele nieruchomości chcą znać pracodawcę najemcy, żądają przedstawienia zarobków. Bywają tacy klienci, którzy zlecają nam kompletne zarządzanie nieruchomością – mówi Iweta Burda, która w Stargardzie prowadzi biuro nieruchomości Expert.

– Zupełnie inaczej przedstawia się najem komercyjny lokali użytkowych. Klient przed podpisaniem umowy najmu z właścicielem sprawdzany jest pod kątem wypłacalności. Jego dane weryfikowane są w KRD, europejskiej i amerykańskiej liście sankcji. Oczywiście obowiązuje kaucja, z reguły 3-miesięczna, chociaż często najemcy decydują się na gwarancję bankową, żeby zatrzymać płynność gotówki – tłumaczy Burda.

W najmie mieszkaniowym tego się nie stosuje. Najemca wpłaca kaucję, która zwracana jest zazwyczaj w terminie do 30 dni od oddania lokalu (można z niej rozliczyć koszty ogrzewania, zużycia wody czy inne media).

Nowy trend przy wynajmie lokali użytkowych to wpłacanie kaucji najemcy na oprocentowane konto lub lokatę, a po wygaśnięciu umowy dzielenie się przypływem gotówki.

SPISUJEMY UMOWĘ

Kiedy wynajmujący i najemca dojdą do porozumienia, czas podpisać umowę. Powinna być skonstruowana w taki sposób, aby chroniła interesy właściciela.
Podstawowe informacje, które powinny się w niej znaleźć, to data i miejsce spisania umowy, dane osobowe (nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, NIP, adres zamieszkania – dotyczy zarówno strony kupującej, jak i sprzedającej), cel wynajmu (czy chcemy wynająć lokal pod działalność gospodarczą czy jest to najem w celach mieszkalnych). Należy określić, co jest przedmiotem najmu, kto jest właścicielem i na jakiej podstawie (tutaj trzeba powołać się na tytuł własności – akt notarialny czy akt darowizny).
W umowie musimy podać szczegóły dotyczące opłat (gaz, energia cieplna, energia elektryczna, ciepła i zimna woda, kablówka, Internet), wysokość czynszu, tak zwane odstępne oraz dodatkowe opłaty, jak i termin oraz sposób zapłaty. Ważna jest też klauzula o tym, że bez zgody właściciela najemca nie będzie dokonywał żadnych zmian w nieruchomości. Warto szczegółowo opisać wyposażenie mieszkania i z góry zaznaczyć, kto odpowiada za ewentualne uszkodzenia. W umowie ważne są detale, dotyczące nawet takich kwestii, jak wiercenie otworów w ścianach – napiszmy w umowie, czy wyrażamy na to zgodę. Może się przecież zdarzyć, że najemca będzie chciał np. zawiesić nowe szafki, obrazy czy uchwyt do telewizora. Coraz częściej w umowach pojawia się klauzula, że najemca zobowiązuje się do utrzymywania czystości oraz zapis o zakazie palenia tytoniu w mieszkaniu. To samo dotyczy trzymania w nim zwierząt.
Istotny jest też czas zawarcia umowy – jeśli jest to czas nieokreślony, podaj termin wypowiedzenia (zazwyczaj podaje się miesięczny lub trzymiesięczny, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego). Jeżeli umowa zostaje zawarta na czas określony, to ani najemca, ani wynajmujący wcześniej nie może tej umowy wypowiedzieć.
Istotna jest także informacja o tym, w jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zaznacz, że możesz taką umowę wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, jeżeli opłaty nie będą dokonywane w terminie.
Spisując umowę, warto ustalić wysokość kar – za zwłokę w opuszczeniu lokalu, za zwłokę w płatnościach, za zniszczenie lokalu. Przydatny będzie zapis, że w okresie wypowiedzenia będziesz mógł przyprowadzać nowych najemców, umożliwi Ci to płynne przejście bez przerwy w najmie.
Należy zastrzec możliwość sprawdzania raz w miesiącu stanu mieszkania, a także liczników. Częste są przypadki, w których najemcy masowo korzystają z usług telefonicznych czy elektrycznych, następnie się wyprowadzają, a Tobie po jakimś czasie przychodzi rachunek, który musisz zapłacić z własnej kieszeni. Ograniczenia lub blokady wprowadź także w kablówce, aby ktoś nie zrobił sobie prywatnej wypożyczalni VOD na Twój rachunek. Najlepiej będzie, jeśli najemca na własne nazwisko wykupi wszelkie usługi: TV, Internet i telefon. Warto też ustalić wysokość kaucji i zasady jej zwrotu. Kaucja to dodatkowa wpłata od najemcy, zabezpieczająca Twoje prawa. Możesz ją wykorzystać w przypadku braku płatności ze strony najemcy, a także w celu pokrycia ewentualnych zniszczeń, które zauważysz podczas odbioru mieszkania, po zakończonym okresie najmu.
Wszelkie ustalenia powinny być spisane. Nawet te najbardziej nietypowe. To jest umowa, która łączy obie strony i pozostaje w pierwszeństwie przed kodeksem cywilnym, aczkolwiek nie może pozostawać z nim w sprzeczności.

BUDUJ RELACJE

Pamiętaj też o tym, aby dbać o partnerskie relacje z klientem. Znajduj czas na rozmowy, w miarę możliwości pomagaj w rozwiązywaniu problemów dotyczących mieszkania, bądź dostępny. W ten sposób budujesz trwałą relację, która zaowocuje w przyszłości. Nawet gdy klient przestanie wynajmować od Ciebie mieszkanie, z pewnością poleci Cię innym. A jak wiadomo, najlepszą formą reklamy jest marketing szeptany.

PAMIĘTAJ O PODATKACH

Oczywiście każdą umowę najmu należy zgłosić w urzędzie skarbowym.
– Osiągając przychody z najmu ponosimy koszty związane z uzyskaniem tego przychodu, m.in. podatek od nieruchomości, opłatę za wieczyste użytkowanie, ubezpieczenie, koszty pozyskania najemców (np. publikacja ogłoszeń), koszty pośrednictwa, utrzymania nieruchomości (czynsz, opłaty za media), koszty remontów, napraw i amortyzacji. Pamiętajmy też o odsetkach od kredytu, z którego sfinansowaliśmy zakup nieruchomości – wymienia Iweta Burda. Nie zapominajmy, że na wszystkie wydatki musimy mieć faktury.

Różnica między przychodem a kosztami przychodów to dochód albo strata (gdy koszty są większe od przychodów). Podatki płacimy oczywiście wtedy, gdy osiągniemy dochód. Ale o tym w następnym artykule.

Tekst: Marta Smith, Marta Baczewska-Golik 

Jest jeden powód, dla którego uwielbiamy nieruchomości – różnorodność. Branża nieruchomości jest tak szeroka, że naprawdę każdy jest w stanie znaleźć w niej coś dla siebie.

Zostałyśmy poproszone o napisanie artykułu na temat tego, co lepsze: flipowanie czy wynajmowanie. Jedyna słuszna odpowiedź, jaka ciśnie się na usta, brzmi: to zależy. Podobno to ulubiona odpowiedź wszystkich prawników. Dyplomatyczna i wymijająca, jednak zupełnie prawdziwa.

Lubimy do inwestowania w nieruchomości podchodzić jak do indywidualnego zlecenia. Wychodzimy z założenia, że każda strategia jest dobra pod warunkiem, że jest dostosowana do trzech czynników:

1. Indywidualnych potrzeb, doświadczenia, zasobów i umiejętności inwestora.
2. Rynku lokalnego.
3. Cyklu koniunkturalnego i tego, co się dzieje w szerszej gospodarce.

Na początek skupmy się na osobie inwestora. W naszym odczuciu to aspekt najczęściej pomijany przy doborze strategii inwestycyjnej. Bardzo często trafiają do nas osoby totalnie zagubione, które nie wiedzą, od czego zacząć. Zauważyłyśmy, że są jak chorągiewki na wietrze – po każdym szkoleniu, konferencji czy spotkaniu networkingowym zmieniają swoją strategię. Dziś flipują, jutro wynajmują, a kolejnym razem podnajmują. Wszystko bez ładu i składu. W zależności od nowej fascynacji zmieniają sposób działania. A przecież nie zadali sobie podstawowych pytań:

• Dokąd ma mnie to inwestowanie doprowadzić?
• Co chcę przez to osiągnąć?
• W czym jestem dobry?
• Jakie mam doświadczenie?
• Co lubię robić?
• Jakie mam zasoby: wiedzy, kapitału, czasu czy kontaktów?

Odpowiadając szczerze na te pytania bardzo szybko dojdziesz do wniosku, która strategia doprowadzi Cię do tego, co chcesz osiągnąć, a która jest stratą czasu. Być może uświadomisz sobie, że trzeba połączyć kilka strategii, by zrealizować swoje cele.

Wracając jednak do tematu – flipy czy najem – zastanówmy się, która strategia sprawdza się najlepiej w zależności od osoby inwestora, rynku lokalnego i miejsca w cyklu koniunkturalnym.

Flipowanie to strategia oparta na najstarszej definicji handlu, czyli „kupuj tanio, sprzedawaj drogo”. Flipy są idealne dla tych, którzy szybko chcą pomnażać swój kapitał, lubią remonty, kontakty z budowlańcami i metamorfozy nieruchomości. Świetnie sprawdzą się w niej osoby, które posiadają lub potrafią zbudować sieć kontaktów, które będą dostarczać im okazji inwestycyjnych, umieją zdobywać kapitał i dogadywać się z inwestorami. Trzeba jednak pamiętać, że flipy oznaczają aktywne inwestowanie i że przy tej strategii będzie potrzebne Twoje zaangażowanie – bo kiedy przestaniesz flipować, przestaniesz zarabiać.

Z kolei strategia najmu długoterminowego sprawdzi się dla wszystkich tych, którzy potrafią zarabiać pieniądze w innej branży, lubią swoją pracę czy biznes, jaki prowadzą obecnie, a nieruchomości mają stać się lokatą nadwyżek kapitałowych czy zabezpieczeniem na przyszłość. Strategię najmu długoterminowego często nazywamy „wiecznie zieloną”, głównie dlatego, że jest ona bardzo bezpieczna i stosunkowo odporna na zmiany gospodarcze. Mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby, co oznacza, że nawet w czasie kryzysu ludzie będą potrzebować gdzieś mieszkać i opłacać swoje mieszkanie w pierwszej kolejności.

Najem długoterminowy zazwyczaj sprawdza się na każdym rynku, zarówno w momencie wzrostu, jak i spadku. Ceny czynszów nie są tak podatne na zmiany jak ceny nieruchomości, co oznacza, że ani gwałtownie nie spadają, ani nie wzrastają. Daje to stabilny przypływ gotówki.

Zanim podejmiesz decyzję, do jakiej strategii się przymierzyć, potrzebujesz ją jeszcze osadzić na Twoim rynku lokalnym oraz wziąć pod uwagę cykl koniunkturalny. Pamiętaj, że rynki takie mogą odbiegać od ogólnych tendencji. Fakt, że w stolicy rosną ceny, nie musi oznaczać, że na Twoim rynku też notowane są silne wzrosty. Cykl koniunkturalny i sytuacja gospodarcza pokazują ogólny trend i kierunek, jednak zanim dojdzie on do Twojego rynku lokalnego, może minąć trochę czasu. Czasem może się tak zdarzyć, że Twój rynek będzie żył nieco w oderwaniu od reszty kraju. Dzieje się tak na przykład, kiedy pomimo globalnych spadków cen, na rynku lokalnym mają miejsce dynamiczne zmiany, inwestycje, projekty infrastrukturalne. Obserwuj bacznie gospodarkę i miej świadomość, że to, jak globalne trendy przekładają się na zachowania lokalne, zdeterminuje Twój sukces.

Pamiętaj, że nie każdą strategię można zastosować w każdym momencie. Na płaskim rynku w Walii robienie filmów jest bardzo trudne i możliwe tylko wtedy, gdy naprawdę trafisz super okazję, bo nie ma co liczyć na wzrost cen. W Polsce, gdzie rynek jest ciągle w fazie wzrostu, w wielu miejscach strategia flipów sprawdza się bardzo dobrze.

Podsumowując: zarówno flipy, jak i najem to mocno uniwersalne strategie, których warto się nauczyć i operować nimi w zależności od zasobów i tego, co się dzieje na rynku. Czasem można stosować je zamiennie jako strategię wyjścia z inwestycji, która nie spełniła naszych oczekiwań. Na przykład może zdarzyć się tak, że po kilku miesiącach lub latach sprzedasz jedną ze swoich inwestycji w najem (np. ze względu na niesatysfakcjonującą stopę zwrotu, problematycznych lokatorów lub po prostu by uwolnić kapitał) – i w rezultacie stanie się ona flipem. Może również zdarzyć się tak, że „wyjściem” z flipa, który zbyt długo się sprzedaje, może być najem – na długi lub krótki termin albo na pokoje. Dlatego warto poznać obie te strategie i włożyć je do swojej „skrzynki narzędziowej inwestora”. Bo ze strategiami inwestowania jest dokładnie tak jak z narzędziami fachowców: śrubokręt nie jest lepszy od młotka ani na odwrót – one po prostu służą do różnych celów.

Dwie Marty to kobiety biznesu, inwestorki i edukatorki. Ich misją jest inspirować Polaków do sięgania po finansową niezależność i obalać mit, że aby zarabiać w nieruchomościach, trzeba mieć „miliony” na start. Więcej znajdziesz na naszej stronie: www.kobiecastronainwestowania.pl

Marta Baczewska-Golik to przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu „Ruszamy Nieruchomości”. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł, dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Marta Smith inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Rozmawiała: Marta Kubacka 

– Zrobiłem w swoim życiu wiele biznesów, a sukces przyniosły tylko aktywności zgodne z ideą koniczynki – twierdzi Jakub Midel, biznesmen, rentier, twórca „Akademii Bogactwa”, autorytet w branży nieruchomości. Sukces jego kanału na YouTubie jest ogromny. Dlatego zapytaliśmy go, na czym polega fenomen koniczynki i czy w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości można odnieść sukces.

Czy można żyć tylko z inwestycji w nieruchomości?

Oczywiście. Można żyć z inwestycji w nieruchomości, a nawet trzeba. Trudnością może być bariera finansowa. Aby zacząć inwestować, wcześniej trzeba zarobić. Na początek warto prowadzić własny biznes albo mieć pracę z dobrą prowizją. Życie z najmu skierowane jest bardziej do osób, które się już dorobiły. Mój przykład pokazuje, że można korzystać z życia dzięki cyklicznym dochodem pasywnym. Niedawno wróciłem z 6-tygodniowej podróży. Przez ten czas nic złego w biznesie się nie stało, i to właśnie zawdzięczam nieruchomościom.

Co sądzisz o aktualnym trendzie w najem krótko- i długoterminowy? Który na tę porę jest odpowiedniejszy i na którym można najwięcej zarobić?

Najem krótkoterminowy to trudny biznes. Nie znam nikogo, kto się tym zajmuje i może spokojnie żyć. Ja, moi znajomi, kursanci i inni w najbliższym otoczeniu żyjemy z najmu długoterminowego. Umowy zawieramy na minimum rok lub dwa. Wynajmujemy głównie lokale użytkowe i małe mieszkania. Na najmie długoterminowym zarabia się mniej, ale życie staje się spokojniejsze. Teraz mieszkania zdrożały o jakieś 30–40%, zwłaszcza małe. Prawdopodobnie dużo mniejszych inwestorów zrezygnuje z tej aktywności, ale to dobra informacja dla tych wytrawnych – będzie od kogo odkupić mieszkania na wynajem. Nie jest tak łatwo, jak było jeszcze kilka lat temu, ale wciąż opłaca się inwestować. Może nie ma już tylu okazji, ale są jeszcze nieruchomości w rozsądnych cenach.

Wymyśliłeś koniczynkę finansową: rób to, co umiesz, co lubisz, czego ludzie potrzebują i za co chcą zapłacić. To rzeczywiście tak działa i jest gwarancją sukcesu?

Jestem na to najlepszym przykładem. Zrobiłem w swoim życiu wiele biznesów, a sukces przyniosły tylko aktywności zgodne z ideą koniczynki. Pieniądze są bardzo ważne na początku. Trzeba jednak pamiętać, że w biznesie powtarzalne czynności stają się nudne. Wtedy ogromne znaczenie ma to, czy zajmujesz się tym, co lubisz. Ja lubię nieruchomości i dlatego to robię, ale to nie jest zajęcie dla każdego. Kilka biznesów zrobiłem bez koniczynki i upadły od razu. Potwierdzam, że model koniczynki finansowej działa i polecam podejmować decyzje biznesowe według tego schematu.

Uczysz innych przedsiębiorczości, ale w wywiadach otwarcie mówisz, że biznesu nie da się nauczyć. To dlaczego to robisz?

Jestem dobrym psychologiem i obserwatorem, sportowcem i przedsiębiorcą. Mając takie doświadczenie, można kogoś nakierować, ale rzeczywiście uważam, że biznesu nie da się nauczyć z książek ani szkoleń. Biznes trzeba trenować i mieć do niego predyspozycje. Uczelnie managerskie i ekonomiczne to kuźnie pracowników, a nie przedsiębiorców. Istnieją również kursy typu: Jak zostać milionerem w dwa tygodnie. Udaje się nawet znaleźć naiwnych, którzy w to wierzą i za to płacą. Niestety to nie działa, bo przedsiębiorczość to przede wszystkim ciężka praca.

Do kogo trafisz ze swoim przesłaniem?

Inaczej do życia podchodzą 20-latkowie, a inaczej 40-latkowie. Do młodszych ludzi nie trafię, bo nie rozumieją, że aby zarobić, trzeba się wcześniej napracować. Ci starsi wiedzą, że samo nic nie przychodzi, potrzebują tylko wskazówek, w którą stronę podążać. Celuję do ludzi, którzy są w wieku 30–50 lat i mają już swoją firmę. Oni wiedzą, czym jest biznes, a ja tylko wskazuję im drogę, niczym dyrektor finansowy. W tej chwili przyjeżdżają do mnie na konsultacje i szkolenia grupowe ludzie z całej Polski oraz osoby, które wyemigrowały, zarobiły i chcą wrócić do kraju. Przekazuję swoje doświadczenia i wiedzę, jak skutecznie inwestować w nieruchomości i kierować swoim biznesem.

Tekst: Natalia Drysiak

SZTUKA PREZENTACJI NIERUCHOMOŚCI.

Znane powiedzenie głosi, że kupujemy oczami, stąd w procesie sprzedaży najistotniejszy jest moment prezentacji produktu klientowi. Czy zasada ta ma zastosowanie także w przypadku tak dużej i znaczącej transakcji, jaką jest kupno mieszkania lub domu? Okazuje się, że tak! Dobry pośrednik przygotowuje się jednak do prezentacji nieruchomości dużo wcześniej, zanim otworzy przed klientem drzwi mieszkania.

ZASADA NR 1:

POŚWIĘĆ 3 MINUTY NA ROZMOWĘ Z KLIENTEM
Kluczowe w procesie sprzedaży nieruchomości klientom indywidualnym nie jest tak naprawdę to, co pokazujemy, ale komu to pokazujemy. Na decyzję zakupową mają wpływ różne czynniki, a wiele z nich ma swoje źródła w emocjach, jakie wzbudzimy u klienta już przy pierwszym kontakcie. Dlatego nie warto lekceważyć rozmowy poprzedzającej umówienie się na prezentację mieszkania bądź domu. W istocie, to od tej rozmowy zależy, czy cały proces zakończy się transakcją. Zatem kiedy odbierasz telefon od klienta zainteresowanego obejrzeniem konkretnej nieruchomości, poświęć mu kilka minut – zadaj pytania o jego oczekiwania
i potrzeby. Czy będzie mieszkał sam czy z rodziną? Czy zależy mu na tym, by mieszkanie miało ładny widok z okna czy też bardziej istotna jest dla niego bliskość przedszkola, szkoły i przychodni lekarskiej? A może najważniejsza jest dobra komunikacja z centrum i przyjaźni sąsiedzi? Podczas tej pierwszej rozmowy daj klientowi możliwość wygadania się – dzięki temu poznasz szczegóły, które pozwolą Ci lepiej przygotować się do prezentacji nieruchomości. Nie lekceważ dodatkowych, z pozoru nieistotnych informacji w rodzaju „niedawno rozwiodłem się z żoną”, ponieważ mogą się one okazać kluczem do zrozumienia potrzeb
tej konkretnej osoby.
Dzięki uważnemu słuchaniu i umiejętnemu zadawaniu pytań budujesz z klientem relację wykraczającą poza tę jedną nieruchomość, w związku z którą zadzwonił. Jeśli bowiem uda Ci się zyskać jego zaufanie i zbudować swój wizerunek jako eksperta od rynku nieruchomości, możesz prowadzić rozmowę z pozycji życzliwego doradcy. Wówczas dużo łatwiej podtrzymać kontakt z klientem i zaproponować mu oferty bardziej spełniające jego oczekiwania, a to również zwiększa Twoje szanse na ostateczny sukces sprzedażowy.

ZASADA NR 2:

PRZYGOTUJ NIERUCHOMOŚĆ DO PREZENTACJI
Znasz już klienta i jego potrzeby. Teraz pora wykorzystać te informacje, by jak najlepiej przygotować siebie i nieruchomość do prezentacji. Umawiając się
z klientem na konkretny termin, dopytaj, czy będzie oglądał mieszkanie sam, a jeśli masz do czynienia z małżeństwem – koniecznie spytaj, czy na prezentacji będą obecne dzieci. Jeśli tak, przygotuj dla nich jakieś atrakcje, np. klocki lego w jednym z pokoi. Z jednej strony pokażesz rodzicom, że zależy Ci na ich pociechach,
a z drugiej – zyskasz czas na spokojne oprowadzenie dorosłych po nieruchomości.
Bardzo ważne jest, by pokazywać klientowi nieruchomość podczas nieobecności jej aktualnego właściciela bądź mieszkańców. Tylko wówczas klient będzie czuł się na tyle swobodnie, by zadawać szczegółowe pytania, licząc na szczerą odpowiedź. Jest to również korzystniejsze dla Ciebie jako pośrednika, ponieważ masz pełną kontrolę nad sytuacją i nie musisz obawiać się, że najemcy „przypadkiem” wymknie się uwaga o nieżyczliwych sąsiadach spod trójki.
W każdym momencie prezentacji powinieneś zadbać o komfort klienta i sprawić, by od razu po przekroczeniu progu poczuł się w nowym lokalu jak w domu. Dotyczy to zarówno temperatury w mieszkaniu lub domu (zimą należy pamiętać o wcześniejszym włączeniu ogrzewania w niezamieszkałych lokalach, a latem –
o ich przewietrzeniu). Warto również przyjechać na miejsce kilka minut przed klientem, aby zapalić światła we wszystkich pomieszczeniach – taki zabieg buduje przytulną, domową atmosferę. W okresie jesienno-zimowym istotne jest też zaaranżowanie miejsca na pozostawienie przez klientów okryć wierzchnich,
aby swobodnie mogli oglądać wnętrze.

ZASADA NR 3:

ZACHOWAJ WŁAŚCIWĄ KOLEJNOŚĆ
Nadchodzi moment prezentacji nieruchomości. Od czego zacząć? Tu scenariusze są dwa, zależne od tego, czy w spotkaniu biorą udział małe dzieci, czy nie. Jeśli
są obecne podczas prezentacji, należy potraktować je priorytetowo. Najpierw przywitaj się z dziećmi, dopiero potem z rodzicami. Zapytaj, jak mają na imię,
ile mają lat i czy chciałyby zobaczyć pokój, który mógłby należeć do nich. Następnie zaprowadź wszystkich do potencjalnego pokoju dziecięcego i tam zaproponuj, aby pobawiły się przygotowanymi wcześniej zabawkami. Oczywiście, jeśli mimo wszystko zechcą towarzyszyć Wam w zwiedzaniu nieruchomości, nie protestuj.
W sytuacji, gdy masz do czynienia wyłącznie z dorosłymi, zawsze zaczynaj prezentację od salonu – to zwykle miejsce, gdzie można wygodnie usiąść
i porozmawiać, dlatego również w salonie kończymy każde oprowadzenie po nieruchomości, już po tym, gdy zaprezentujemy pozostałe pomieszczenia. Pozwól też klientom na to, by jeszcze raz – już samodzielnie – przeszli się po całym mieszkaniu i w spokoju zebrali swoje wrażenia. Kiedy wrócą do salonu, a Ty odpowiesz już na wszystkie pytania, spróbuj zamknąć transakcję, pytając, jaką cenę byliby gotowi zapłacić za ten lokal. To trudny, ale ważny moment, który przybliża klienta do decyzji zakupowej i pozwala rozpocząć kolejny etap, jakim są negocjacje cenowe.
Jak widać, prezentacja nieruchomości to złożony proces, w którym jednak najistotniejsze jest słuchanie klienta i odpowiadanie na jego potrzeby. Zamiast rozwlekle opowiadać o zaletach nieruchomości, postaraj się więc zadać właściwe pytania i położyć akcenty w tych miejscach, które mogą być kluczowe dla tego właśnie klienta. Wówczas zdecydowanie zwiększasz swoje szanse na pomyślną finalizację transakcji.

Natalia Drysiak

Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, członek Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami WSPON, szkoleniowiec z technik sprzedaży nieruchomości i negocjacji oraz nawiązywania relacji pośrednik-klient.