Łódzki rynek mieszkaniowy przechodzi aktualnie istną rewolucję. Dowodem na to jest liczba zawieranych na nim transakcji – potrojona w ciągu 10 lat! W tym samym czasie łódzcy deweloperzy zwiększyli budowę mieszkań o 234%! Co to oznacza dla kupujących? Czy w Łodzi faktycznie łatwo jest kupić mieszkanie?  

Portal RynekPierwotny.pl przygotował Ranking Dostępności Mieszkaniowej, w którym pod lupę wzięto 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali. Eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz dostępność kredytowa, liczona jako liczba metrów kwadratowych nowego M możliwa do kupienia na kredyt w obecnych warunkach. Wnioski mogą zaskoczyć!

Raport Rynek Mieszkaniowy w Łodzi 2019-2021, RynekPierwotny.pl

Ile kosztują mieszkania w Łodzi? 

Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od poziomu comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek płac do cen lokali. To właśnie ten wskaźnik jest najczęściej brany pod uwagę przy wyliczaniu dostępności mieszkaniowej. Dzięki takiemu porównaniu wiemy, jaki metraż możemy zakupić za miesięczną pensję i na jakie M będziemy mogli sobie pozwolić.

Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety wysokie wynagrodzenia idą tu w parze z wysokimi cenami mieszkań. W Bydgoszczy, która zwyciężyła w rankingu, płace są co prawda mniejsze (6 411 zł brutto), ale i niższe są ceny nieruchomości (8 482 zł/mkw.)

Najgorzej pod względem stosunku zarobków do cen lokali wypada Warszawa. W stolicy w czerwcu br. za przeciętną pensję można było kupić zaledwie 0,57 mkw. nieruchomości. W stolicy województwa mazowieckiego najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, jednak ceny mieszkań mogą przyprawiać o zawrót głowy.

Z kolei w Łodzi, za jedną przeciętną pensję w czerwcu br. mogliśmy kupić 0,65 mkw. nowego M – średnia pensja brutto wynosiła 5 947 zł, natomiast cena za mkw. mieszkania z rynku pierwotnego oscylowała na poziomie 9 146 zł.

Jaki wybór mieszkań?

Podczas zakupu mieszkania istotne jest także to, jak duży wybór nieruchomości mamy aktualnie na rynku. Dlatego też eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili jak wygląda oferta w poszczególnych miastach, a także jaka ilość mieszkań przypada na 1000 mieszkańców.  W tej kategorii zwyciężył Gdańsk – 23 oferty z rynku pierwotnego i wtórnego. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący w Krakowie, Wrocławiu i Bydgoszczy (po 21 ofert). Z kolei w Łodzi, na 1000 mieszkańców w czerwcu br. przypadało 15 ofert nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna i liczba ofert zmienia się na przestrzeni miesięcy.

– W Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Katowicach, Bydgoszczy i Lublinie oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem – przykładowo w Łodzi aż o 64%. W Bydgoszczy mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 39% rok do roku, a w Warszawie – o 33%. Jednak w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Szczecinie aż o 19%). – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Mieszkanie na kredyt

Zakup wymarzonego M bez hipoteki jest dla większości Polaków poza zasięgiem. Problemem są jednak nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale także spadająca zdolność kredytowa. Dlatego też portal RynekPierwotny.pl sprawdził, ile metrów kwadratowych nowego M może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina “2+1”. Pod tym kątem najkorzystniej wypada Bydgoszcz.

Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że singiel za przeciętną pensję w połowie 2022 roku mógł kupić mieszkanie na kredyt o wielkości od 19,9 mkw. (Warszawa) do 26,9 mkw. (Bydgoszcz). W przypadku rodziny „2+1” sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż kupimy w Warszawie (38,2 mkw.), największy w Bydgoszczy (51,1 mkw.).

Z kolei łódzki singiel, mógł zakupić nieruchomość o metrażu wynoszącym niewiele ponad 23 mkw. Z kolei rodzinę 2+1 stać było na mieszkanie o wielkości 43,7 mkw.

Łódź na VI miejscu w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej 

W Rankingu Dostępności Mieszkaniowej najlepiej wypada Bydgoszcz, tuż za nią ex aequo uplasował się Gdańsk i Katowice. Trzecie miejsce zajął Kraków. Następne w kolejności są: Poznań, Wrocław, Łódź, Szczecin. Na przedostatniej pozycji uplasowała się Warszawa. Stawkę zamyka Lublin.

Łódź zaliczana jest do sześciu głównych krajowych rynków nieruchomości i zajmuje pośród innych miast wysoką pozycję. Aktualnie jest także jedną z najszybciej rozwijających się metropolii w Europie Środkowo-Wschodniej. Przybywa tu także mieszkańców.

Jak mówi Marek Wielgo – Łódź według GUS jest miastem wyludniającym się. Pod koniec 2021 r. stolica województwa łódzkiego oficjalnie liczyła ok. 664 tys. mieszkańców. Tymczasem Firma Selectiv policzyła na podstawie liczby użytkowników telefonów komórkowych, że Łódź zamieszkuje ponad 744 tys. osób. Ponadto, trudno jest mówić o kryzysie demograficznym w mieście, w którym od 2019 r. obserwujemy prawdziwy boom w budownictwie mieszkaniowym, szczególnie deweloperskim.

Co prawda, Łódź znalazła się poniżej połowy stawki Rankingu Dostępności Mieszkaniowej, ale bez wątpienia miasto ma olbrzymi potencjał. Warto zastanowić się nad zakupem własnego M właśnie w tej części Polski.

Założenia

Dostępność kredytowa:

Singiel zarabia 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. W przypadku rodziny „2+1”, każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie, przy czym uwzględnia się jednak wpływ wyższych kosztów życia związanych z dzieckiem na utrzymaniu. W obydwu przykładach założenia przewidują wkład własny na poziomie 10%. Metraż możliwy do zakupu na kredyt obliczono z uwzględnieniem przeciętnego rynkowego oprocentowania „hipotek” (identycznego dla każdego miasta). Obecnie w ofertach banków widzimy już stawki zbliżone do 9,50% – 10,00%. Obliczenia zakładają także dwudziestopięcioletni okres spłaty w ratach równych, brak kredytowanej prowizji przygotowawczej oraz relację pierwszej raty do dochodu netto na poziomie 40%. Nawet bardziej liberalne banki obecnie starają się nie przekraczać tej granicy.

Punktacja:

Dostępność kredytowa w 50% wpływa na ostateczny wynik rankingu. Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi – odpowiednio 30% i 20%. Wynik pojedynczego miasta w każdej kategorii jest ustalony względem lidera otrzymującego 100 punktów. Jeżeli przykładowo jakieś miasto osiągnęło wynik gorszy o 20% od lidera, to analitycy przyznali mu 80 punktów. Następnie wyniki miast dla trzech analizowanych kategorii zsumowano (z uwzględnieniem wag). Ostatnim krokiem było przeliczenie punktów w skali, gdzie 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera.

Chcesz wiedzieć więcej na temat Rankingu? Wejdź na https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/ranking-dostepnosci-mieszkan/12118/

Autor: RynekPierwotny.pl