Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej i wskazał, że najniższy, minimalny poziom bufora (2,5 p.p.) powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą proc., a dla kredytów ze zmienną stopą proc. bufor powinien być adekwatnie wyższy – poinformował Jacek Barszczewski, rzecznik UKNF.

UKNF zgodził się, by bufor wrócił do poziomu 2,5 pkt proc., przy czym wskazał, by banki różnicowały go dla głównych typów pożyczek. Jak zaznacza rzecznik urzędu Jacek Barszczewski kluczowa kwestia to: minimalny poziom bufora, czyli 2,5 pkt proc., powinien mieć zastosowanie dla kredytów opartych na tymczasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku.

Przypomnijmy, dotychczas na zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego banki miały obowiązek zwiększać tzw. dodatkowy bufor przy liczeniu zdolności kredytowej, czyli doliczać dodatkowe 5 pkt proc. Ten duży wzrost stóp procentowych „zdemolował” rynek kredytów hipotecznych. Ostatnie miesiące przyniosły załamanie się akcji kredytów mieszkaniowych. Bardzo słabo wygląda także pod tym względem początek 2023 roku. Biuro Informacji Kredytowej informowało wcześniej, że popyt na kredyty mieszkaniowe w styczniu spadł o 56,1 proc. rdr. Liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w styczniu spadła o 52,7 proc. rdr.

Aktualnie Komisja Nadzoru Finansowego poluzuje wymogi doliczania dodatkowych stóp procentowych z 5 % do 2,5%, z uwagi na wprowadzany od lipca program „Bezpieczny kredyt 2%”. Będzie to możliwe poprzez konstrukcję kredytu, zakładającego stałą stopę procentową, dzięki której w latach objętych dopłatami spłacana będzie duża część kapitału, więc po „uwolnieniu” oprocentowania te raty będą już niższe niż są dotychczas. Dodatkowo przy poluzowaniu bufora przez KNF, zdolność kredytowa wyraźnie wzrośnie – w niektórych przypadkach nawet o 70 proc.

Rzecznik podał, że UKNF przekazał właśnie bankom informację o możliwości zmiany minimalnej stopy procentowej, jaka powinna być przyjmowana w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową.

Konstrukcja spłaty (raty malejące) daje szansę na znaczący wzrost dostępności tego typu kredytów. Jeśli dodatkowo KNF zmniejszy bufor z 5 do 2,5 pkt proc. dla kredytów z oprocentowaniem stałym, to dostępna kwota kredytu z dopłatą może być o 70 proc. wyższa niż wynosi obecnie dla zwykłego kredytu z ratą stałą lub nawet o 80 proc. wyższa przy buforze 1,5 proc. Z kolei dla zwykłego kredytu z oprocentowaniem stałym zdolność wzrośnie o 19 proc. w porównaniu do sytuacji obecnej.

Jacek Barszczewski, rzecznik UKNF przekazał, że: „Nadzór wskazał w przekazanej właśnie bankom informacji, że najniższy minimalny poziom bufora, tj. 2,5 p.p., powinien mieć zastosowanie dla kredytów opartych na tymczasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku.”

Powodem złagodzenia przyjętego prawie rok temu podejścia nadzoru jest obecnie niższe prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych. Zmiana podejścia wpływa też stymulująco na wprowadzanie przez banki do oferty kredytów mieszkaniowych opartych o okresowo stałą stopę procentową. Ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia z uwagi na możliwy wzrost stóp procentowych jest aktualnie niższe w porównaniu do sytuacji sprzed kilku miesięcy.
– W związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu oraz aktualnym zachowaniem portfeli kredytów mieszkaniowych banków, na znaczeniu tracą przesłanki stosowania buforu 5 pkt proc.” – przekazał Barszczewski Polskiej Agencji Prasowej.

Era klienta kredytowego odeszła w zapomnienie. Przypomnijmy, że popyt na kredyty hipoteczne załamał się po cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, zgodnie z którą banki, szacując zdolność kredytową klienta, do obecnej stopy procentowej doliczają 5 pkt proc. Dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym – zależnie od miesiąca spadki rok do roku wynosiły jesienią nawet 70%.

Kolejnych kilka kwartałów może być również trudne – Zwłaszcza jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza. Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na „Bezpieczny Kredyt 2” od rządu – wyjaśnia dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku. Dlatego co najmniej od roku, deweloperzy dostrzegają odpłynięcie tego klienta.

Dziś za to nie brakuje klientów, którzy za gotówkę kupują mieszkania dla siebie. Jak mówią deweloperzy na warszawskich osiedlach połowa klientów kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych. A na osiedlu, które powstaje w dobrej, centralnej lokalizacji, prawie 100 proc. klientów to inwestorzy.

Angelika Kliś – członek zarządu dewelopera Atal – potwierdza, że większość zakupów to zakupy inwestycyjne. – W lokalizacjach centralnych największych rynków ta tendencja jest jeszcze wyraźniejsza – zauważa. – Mamy też klientów, którzy kupują po kilka–kilkanaście mieszkań, przy czym portfel tych nieruchomości jest zazwyczaj zdywersyfikowany. Trafiają do niego mieszkania w różnych regionach czy na różnych osiedlach w danym mieście – wyjaśnia.

Taka sytuacja nie będzie już możliwa po wprowadzeniu ustawy zakazującej hurtowy zakup mieszkań, przekraczający 5 nieruchomości. Może zatem, to teraz jest czas na większe zakupy, po to, aby uniknąć daniny.

Czy będzie możliwość obejścia tej sytuacji? A może ten podatek będzie skierowany tylko do dużych funduszy inwestycyjnych, którzy hurtowo kupują całe budynki , przeznaczając je na rynek najmu mieszkań instytucjonalnych – PRS. Są głosy, że ustawa zostanie podzielona na dwie sekcje: skierowaną za hurtowe zakupy przez fundusze i prywatne kupowanie mieszkań przez inwestorów.

Szczegółów na razie nie ma ze strony ustawodawcy, ale słychać głosy, że na razie rząd ma się zająć pakietowymi zakupami dokonywanymi tylko przez fundusze, odkładając w czasie zakupy przez pojedynczych inwestorów. Jak będzie ostatecznie?

Co będzie dalej z inwestorami i zakupami hurtowymi, skoro ustawodawca przewidział wprowadzenie podatku PCC (podatek od czynności cywilno – prawnych) w wysokości 6% przy zakupie powyżej 5 mieszkań?

Tym bardziej sytuacja jest kuriozalna, że jest to niezgodne z prawem. Aktualnie, fundusze kupując mieszkania są opodatkowane VAT a nie PCC. Jeżeli dodamy do transakcji podatek od czynności cywilno-prawnych to będzie to niezgodne z ordynacją podatkową i prawem unijnym, które harmonizuje kwestie związane z VAT.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło informacje o nowym podatku i jego założeniach.

Powód wprowadzenia podatku ma zwiększyć dostęp do ofert dla przeciętnego Kowalskiego. Wg ekspertów taki manewr ministerstwa nie ograniczy podaży. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, uważa, że należy ograniczyć skupowanie mieszkań nie tylko przez duże podmioty, ale też firmy prywatne. Wg niego: „hurtownicy” mają ograniczać ofertę dla Polaków. – Bez względu, czy to jest instytucja, czy osoba fizyczna – jeżeli hurtowo skupuje mieszkania, to oznacza to jedno dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania – wyższe ceny i mniejszy wybór – uzasadnia.

Wg ekspertów, propozycja Ministerstwo Rozwoju i Technologii to już kolejna próba opodatkowania właścicieli mieszkań lub inwestorów. Rząd wie, że nie uda się wprowadzić w Polsce powszechnego podatku katastralnego, więc szuka innych dróg, by w imię walki o dobro obywateli, zwiększyć przychody budżetowe. Zdaniem ekspertów nieruchomościowych, zdecydowanie bardziej skutecznym sposobem wpływania podatkami na podaż nieruchomości byłoby wprowadzenie zmian na kształt podatku katastralnego dla spółek czy funduszy inwestycyjnych posiadających określoną liczbę nieruchomości gruntowych lub mieszkalnych. Jeśli wpłynąłby on na rentowność takich pakietowych zakupów, mógłby pomóc w regulowaniu dostępności mieszkań dla zwykłych kupujących. Z drugiej strony pojawiają się głosy, w których jasno wynika, że kupowanie hurtowe mieszkań przez fundusze inwestycyjne, to zaledwie mała kropla w morzu.

Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że zakupy w celu sprzedaży spekulacyjnej – czyli granie na wzroście cen mieszkań – umarły śmiercią naturalną, od kiedy Polacy nie mają zdolności kredytowej, a ceny mieszkań ustabilizowały się bądź zaczęły spadać (szczególnie na rynku wtórnym). Ekspertka zauważa też, że w 2022 roku zakupy dokonywane przez fundusze PRS były dużo mniejsze niż w 2021 roku. – Poza tym zakupy pakietowe, o jakich mowa w wypowiedziach, czyli ponad sześć mieszkań w jednej transakcji, stanowią na polskim rynku niewielki procent całości obrotu i nie wpływają na rynkowe ceny mieszkań dla Kowalskich. To za mała skala – zauważa.

Według założeń nowym podatkiem 6% miałby być objęty każdy, kto przekroczy limit pięciu posiadanych mieszkań lub sumy 315 mkw. powierzchni użytkowej i przed upływem 12 miesięcy będzie chciał kupić kolejny lokal. W limit wliczają się też lokale, które dana osoba zbyła w ostatnich 12 miesiącach w drodze darowizny, czyli np. przepisała na dzieci. Wystarczy jednak odczekać rok, żeby kupić kolejną nieruchomość bez podatku. Jest również inna możliwość, o której w środowiskach inwestorskich się dyskutuje, kupienia kolejnych 5 mieszkań na najbliższych. Inwestorzy mogą kupować „ponadliczbowe” nieruchomości na mamę, tatę, babcię, siostrę, brata, ale będą tworzyć liczne spółki, lub kupować domy i grunty, by obejść przepisy.

Poza tym większość wynajmujących posiada w swoim portfelu maksymalnie trzy – cztery mieszkania, więc ich te przepisy nie wystraszą. Ci zaś, którzy flippują, będą mogli dokonywać handlu przez różne podmioty.
Czy będzie to praktykowana forma, zobaczymy w czasie. Jak i przekonamy się czy ustawodawca zajmie się wpierw funduszami, czy również zastosuje ograniczenie kupowania mieszkań przez inwestorów.

Podatek katastralny obowiązuje w wielu krajach Europy i na świecie. W Polsce pobiera się tzw. podatek od nieruchomości, jednak działa on na zupełnie innych zasadach niż podatek katastralny. Czy w takim razie w naszym kraju możemy spodziewać się nowego podatku, którym tak nas straszą od kilku lat?

Groźba pojawienia się podatku katastralnego wisi nad naszymi głowami od 2019 r., kiedy to ustawodawca wprowadził reformę zmieniającą prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. I tak od kilku lat żyjemy w przeświadczeniu, że w tym roku od naszych nieruchomości będziemy musieli zapłacić podatek.

Czym jest podatek katastralny?

W skrócie można powiedzieć, że jest innym podatkiem od nieruchomości, mierzonym albo od wielkości nieruchomości lub od jego wartości. Katastralny podatek sprawia, że im droższa będzie Twoja posiadłość, tym większą opłatę będziesz musiał ponieść. Jednak oszacowanie wartości wcale nie jest takie proste. Z definicji wartość katastralną szacuje się okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Jednak w praktyce to najczęściej rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości nieruchomości, które reprezentują daną gminę na podstawie map i tabel taksacyjnych, tworzonych przez organ, który prowadzi kataster nieruchomości. Podatek katastralny definicja podaje, że w literaturze podatek katastralny bardzo często określany jest „od wartości”.

Wartość podatku katastralnego waha się na świecie od 1 do 4%. Obowiązuje w USA, Francji, Niemczech, Litwie.

Czy będzie wprowadzony w 2023 r. w Polsce?

Pogłoski o jego wprowadzeniu krążą od reformy z 2019 r. Okoliczności, które wówczas się pojawiły: 2-letnia pandemia 2020 i 2021 r. odsunęły w czasie ten podatek. 2022 r. również nie był dobrym rokiem na jego wprowadzenie, z uwagi na zawirowania na rynku nieruchomości: od silnych wzrostów do stagnacji i spadków cen nieruchomości w największych aglomeracjach.

Czy 2023 r. będzie rokiem na ten podatek? Raczej nie, z uwagi na kryzys na rynku nieruchomości, odpłynięcie klienta kredytowego, mniejszą ilość budów, wstrzymanie prac przez deweloperów i wzrost cen samej budowy i materiałów budowlanych. Ponadto dochodzi kwestia wyborów, w trakcie których żadna partia nie chce mieć w programie wyborczym utrudniających przepisów i reform. To wszystko powoduje, że 2023 r. nie będzie rokiem na wprowadzenie podatku katastralnego. Partia rządząca przekonuje, że nie jest zainteresowana wprowadzeniem tego rozwiązania. Tym bardziej, że mamy do czynienia z kryzysem na rynku nieruchomości i okresem wyborów.

Co dałby podatek katastralny?

Mógłby on stać się motywatorem do szybszego regulowania spraw spadkowych i własnościowych. Ograniczyłby także przetrzymywanie niewynajmowanej nieruchomości, tzw. pustostanu, jako samodzielnej lokaty kapitału. Większe podatki przełożyłyby  się na wyższe dochody gmin, dzięki czemu mogłyby prowadzić szereg inwestycji na rzecz mieszkańców. Z drugiej strony osoby samotne naraziłby na konieczność sprzedaży mieszkania i zamiany na mniejsze oraz dla osób, których nie stać byłoby na podatek groziłby utratą płynności finansowej, a docelowo ubóstwem.

Agnieszka Bętkowska-Kabacińska

Everything what your mind sees becomes a reality

Od doświadczenia do pasji…

Przez długie lata pracowałam w międzynarodowych korporacjach, ostatnie 8 lat na stanowiskach managerskich, zarządzając zespołami sprzedaży. Od zawsze stawiałam na wiedzę i to dało mi niesamowitą niezależność. Wiem, że odpowiednio zainwestowane pieniądze w rozwój naszych kompetencji sprawiają, że nie musimy być przywiązani do jednego miejsca, stanowiska. Możemy kreować nasze życie, pracę, rzeczywistość. Spełniać swoje marzenia i pracować z każdego miejsca na ziemi. Kluczowe dla mnie jest, zarówno w życiu osobistym, jak i zawodowym, poczucie wpływu i sprawczości. Ciągłe doskonalenie, rozwój i poczucie sensu dają mi ogromną motywację do działania. Priorytetem jest dla mnie budowanie profesjonalizmu w oparciu o system wartości. I właśnie na tych fundamentach powstało A&P Estate Group.

A&P connects Australia&Poland

Dlaczego nieruchomości stały się moją pasją? Dlaczego Australia?

Rynek nieruchomości rozwija się bardzo dynamicznie. W Polsce również znajduje się ogromny potencjał rozwojowy tej branży. Moja podróż do Australii w 2018 pokazała mi zupełnie odmienny styl życia niż w Europie. Z jednej strony jest tam ogromna swoboda, radość życia, słońce, ocean i rozciągająca się przestrzeń. Z drugiej strony duże regulacje i pełen profesjonalizm, które dają niesamowite poczucie bezpieczeństwa. Poznałam tam ludzi, którzy zauroczyli mnie swoim stylem życia i pasją do tego, co robią, otwartością i zaufaniem.

Co takiego mają w kulturze Australijczycy? I co warto przenieść do naszego biznesu?

Z wieloletniej pracy w międzynarodowych korporacjach przenoszę do rynku nieruchomości umiejętności interpersonalne, negocjacyjne, umiejętność słuchania i zadawania pytań, dbałość i wrażliwość na potrzeby drugiego człowieka. Z australijskiego rynku nieruchomości, który funkcjonuje od ponad 100 lat – regulacje, niesamowitą otwartość, zaufanie i etykę zawodu. Australijski model funkcjonowania agencji nieruchomości jest niezwykle efektywny i bezpieczny, jeżeli chodzi o inwestycje.

Z jakiego powodu w Australii obsługa transakcji zachodzi naturalnie zawsze przy wsparciu agencji? Jakie są mocne strony tego modelu? Dlaczego marketing jest ważny?

W Australii oczywistym i naturalnym jest powierzenie sprzedaży i wynajmu nieruchomości pod opiekę agencji. W Polsce mamy niestety nadal bardzo dużo tego typu działań prowadzonych przez osoby prywatne. W Australii to osoba, która sprzedaje nieruchomość, ponosi koszty marketingowe. Nikomu nawet nie przyjdzie do głowy, żeby pobierać prowizję od kupującego. Sprzedający ponosi z reguły koszty o wartości 5% nieruchomości plus oczywiście koszty marketingowe, w zależności od przyjętej strategii marketingowej. A odpowiednio oraz profesjonalnie przygotowana i wdrożona strategia marketingowa pozwala uzyskać najwyższy zwrot z

Jak ważna jest rzeczywista wycena nieruchomości? Z jakiego powodu warto podpisać umowę na wyłączność?

„Numbers don’t lie”. Wycena nieruchomości w Australii odbywa się w oparciu o twarde dane takie jak: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, wielkość działki, jakość wykończenia, jakość użytych materiałów, to, czy mamy uniwersalny design, czy bardzo specyficzny i określony, czyli trudniejszy, jeżeli chodzi o późniejszą sprzedaż i zwrot z inwestycji. Realna wycena nieruchomości w ujęciu biznesowym zabezpiecza nam bardzo ważny aspekt. Jeżeli prawidłowo, a co za tym idzie, realnie oszacujemy cenę nieruchomości, mamy szanse sprzedać ją szybko w odpowiednim czasie. To, że dana nieruchomość jest długo na rynku albo jej cena zostaje obniżona dopiero po kilku miesiącach, nie wpływa pozytywnie na postrzeganie przez naszych potencjalnych klientów. Jej prestiż znacząco spada. Zaczynamy zadawać sobie pytania: co takiego się dzieje? Czy aby warto zainwestować w ten zakup? Pieniądze inwestujesz po to, by przynosiły kolejny profit. Jeżeli nie zamierzasz sprzedawać, to nie wystawiaj nieruchomości na rynek pod pozorem sprzedaży, bo źle działasz wizerunkowo. Zgodnie z regułą niedostępności prof. Cialdiniego coś, co jest długo na rynku, traci swoją świeżość i unikatowość. W Australii bardzo popularny jest aspekt darmowej wyceny nieruchomości. Mamy tu obopólną korzyść. Z jednej strony mamy możliwość poznania naszych potencjalnych klientów i ich oczekiwań, z drugiej strony wycena pracuje dla naszego klienta. Pierwsze spotkanie już nam pokazuje, czy mamy tę samą wizję sprzedaży. Dodatkowo klienci bardzo często decydują się na zamieszczenie nieruchomości „Expressions of Interest” na portalu realestate.com.au, by zorientować się jakie jest faktyczne zainteresowanie daną ofer tą. “Expressions of Interest” stosujemy też bardzo często w przypadku bardzo dużych, nieprzeciętnych czy wręcz zabytkowych posiadłości. Jeżeli wyceniłeś nieruchomość i w kolejnym kroku Twój klient decyduje się na sprzedaż, to zadbaj o umowę na wyłączność. Z jakiego powodu warto? Jest to atut zarówno dla agenta, jak i sprzedającego. Obdarzamy się wzajemnym zaufaniem i pełnym zaangażowaniem w proces sprzedaży. Przy umowie na wyłączność możemy wykorzystać pełen wachlarz działań marketingowych i potwierdzić ich skuteczność.

Czy aukcje są faktycznie jedną ze skuteczniejszych metod sprzedaży w Australii? Czy dzień otwarty jest powszechnie stosowany?

W Australii bardzo popularną metodą sprzedaży są aukcje. Chcesz uzyskać jak najwyższą cenę i zrobić to w jak najkrótszym czasie? Chcesz zainwestować te pieniądze dalej, aby pomnażać swój kapitał? Przed wystawieniem domu na aukcje do wiadomości publicznej podawane są daty open home. Z reguły jest to jeden dzień, sobota, trzy tygodnie z rzędu. Ostatni, 4 tydzień to termin aukcji. Dzień otwarty trwa bardzo krótko, od pół godziny do godziny. Co bardzo ważne, a niestety w Polsce nadal nie jest oczywiste, prezentacja nieruchomości powinna zawsze odbywać się bez obecności właściciela. Kupujący ma prawo na bieżąco wypowiadać swoje opinie i zadawać pytania. Tu kluczowa jest otwartość. Aukcje są niezwykle skutecznym sposobem sprzedaży nieruchomosci. W Queensland w ostatnim tylko tygodniu, 5-11 lipca, na 133 przeprowadzone aukcje sprzedało się 91 nieruchomości, 3 sprzedane przed aukcją, 1 po. Mamy bardzo wysoką, aż 71-proc. skuteczność. W ostatnim kwar-tale obserwujemy znaczny wzrost skuteczności tego modelu sprzedaży.

Jak w tej chwili kształtuje się rynek nieruchomości na wybrzeżu Australii? Jak COVID-19 wpłynął na rynek Queensland i Sunshine Coast?

Rynek nieruchomości na wybrzeżu nabiera coraz większego tempa. Coraz więcej nabywców konkuruje o mniejszą liczbę domów w kluczowych lokalizacjach, a to z kolei prowadzi do wzrostu cen. Średnia cen na całym wybrzeżu wzrosła o 17,5% w roku kalendarzowym od kwietnia 2020 do kwietnia 2021. Warto nadmienić, że ceny domów w kluczowych lokalizacjach przekraczają wszelkie oczekiwania.

Kiedy covid po raz pierwszy dotknął Australię w lutym zeszłego roku, a firmy otworzyły możliwości pracy zdalnej, Australijczycy postanowili zainwestować w zmianę stylu życia. Dystans społeczny stał się nową częścią codziennego życia. Mieszkańcy z zatłoczonych miast chcą się przenosić w piękne rejony wybrzeża. W rezultacie w zeszłym roku aż 43 000 Australijczyków przeniosło się do tych regionów ze stolic. Queensland ma cały czas mniej przypadków Covid, mniej lockdownów i mniej ograniczeń, dodatkowo piękną słoneczną pogodę, dziewicze plaże i dużo łagodniejsze zimy ze średnią temperaturą 18-26 stopni. Migracja międzystanowa, głównie z Sydney i Melbourne wpłynęła znacząco na ceny nieruchomości. Ceny domów na Sunshine Coast wzrosły o oszałamiające 19,4% w ciągu ostatnich 12 miesięcy i niewiarygodne 6,9% w pierwszym kwartale 2021. Zgodnie z prognozami budżetu federalnego Queensland oczekuje, że populacja wzrośnie o ponad ćwierć miliona osób w ciągu najbliższych 4 lat. Napływ nowych mieszkańców, jak i ogromne zaufanie kupujących do rynku nieruchomości w tym regionie wpływa na przyśpieszony popyt na rynku nieruchomości i wszystko wskazuje, że ten trend będzie się utrzymywał przez cały 2021 rok.

Australijski model sprzedaży nieruchomości to wiele ciekawych aspektów. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej, a nasze wartości są Ci bliskie, skontaktuj się z nami:

mail: a.betkowska@apestategroup.com
tel. +48 530 093 415
Agnieszka Bętkowska-Kabacińska
Founder/CEO A&P Estate Group
www.apestategroup.com

Agnieszka Bętkowska-Kabacińska
Agnieszka Bętkowska jest założycielką i CEO A&P Estate Group. Zawodowo była związana z pracą w międzynarodowych korporacjach. Jej wieloletnie doświadczenie w pracy managera i coacha sprawia, że patrzy na każdego człowieka i jego potrzeby w zindywidualizowany sposób. Etyka i profesjonalizm to dla niej kluczowe aspekty zarówno w życiu zawodowym jak i osobistym. Ukończyła kurs certyfikacyjny International Practitioner Business Coach (Norman Benett Academy, European Mentoring & Coaching Council, European Quality Award). Jest aktywnym członkiem Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Pracuje w oparciu o numer licencji 26229 Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

10. nr Strefy Nieruchomości^® obala mity!

Ten numer jest wyjątkowy, ponieważ na przekór rzeczywistości, obalamy fake newsowy mit końca rynku nieruchomościowego.

Mówimy STOP pandemii !!

Z pełnym przekonaniem stoimy na stanowisku, że nieruchomości to bezpieczna przystań w dzisiejszych chwiejnych czasach. Nasi eksperci rynku wręcz przewidują, że nieruchomości niedługo już wrócą na falę wzrostów i będą drożeć w tempie ok. 6% w skali roku, a w grudniu 2022 roku cena 1 mkw. ma być o około 13% wyższa niż obecnie.

Pokazujemy również, że zgodnie z indeksem HRE mieszkania z pandemią radzą sobie wyjątkowo dobrze. Na tę optymistyczną analizę składa się kilka czynników: odbudowujący się wolumen sprzedawanych mieszkań, najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, stabilny sektor budownictwa oraz drakońsko niskie lokaty, pożerające nasze lokaty.

W tym bardzo mięsistym numerze przeczytacie merytoryczne artykuły inwestorów rynku nieruchomościowego.

Nie zabraknie inspirujących rozmów.

• Kuba Midel mówi, jak osiągnąć sztukę równowagi finansowej i odcinać kotwicę złych nawyków konsumowania i wydawania.
• Wojtek Orzechowski, pokazuje że sukces buduje się na fundamentach wdzięczności, zaufania i wspólnych wartości.
• Paweł Mrozowski, buduje od nowa swoje życie zawodowe, które dziś jest oparte na harmonii, rodzinie oraz nieruchomościach.
• Radek Owczarek – „mistrz podnajmu”, jak sami mówi o sobie, podczas szkoleń nie ściemnia i nie owija w bawełnę – jest autentyczny.
• Basia Domarus, odczarowuje rolę pośrednika nieruchomości i mówi w wywiadzie, że: „efektywność to stan umysłu. To, w co wierzymy, jest bardziej twórcze lub zabójcze niż tendencje na rynku.”

W tym numerze przeczytasz artykuły takich inwestorów jak:

Wojciech Orzechowski, Paweł Albrecht, Lidia Banasiak, Tomasz Bojęć, Przemysław Chimczak, Basia Domarus, Natalia Drysiak, Damian Kleczewski, Marta Kubacka, Elżbieta Liberda, Marcin Jakubik, Marcin Matusiak, Sławomir Mentzen, Kuba Midel, Paweł Mrozowski, Dorota Nowicka, Radosław Owczarek, Anna Smolińska, Katarzyna Stankiewicz, Patryk Sołtysiak, Maciej Welman.

Żyjemy w kraju, który przez 4 lata był w rękach jednej partii. Ja jestem bezpartyjny – niektóre wydarzenia z ubiegłych lat oceniam pozytywnie, inne mniej. Chciałbym się natomiast przyjrzeć ciekawemu scenariuszowi, który zapowiadany jest na najbliższy czas. Rząd przyjął stawkę najniższego wynagrodzenia na następny rok: 2600 zł, co oznacza 15% podwyżki. W ciągu 4 lat najniższa krajowa ma wzrosnąć do 4000 zł. Co by się stało, gdyby zapowiedzi się spełniły? Oczywistym jest, że wzrosną koszty dla przedsiębiorcy jako pracodawcy. Wzrosną koszty robocizny i w związku z tym podrożeć mogą wytwarzane produkty czy usługi, w niektórych przypadkach nawet dwukrotnie. Pociąga to za sobą także wzrosty cen w na rynku pierwotnym, a co za tym idzie – dalsze skoki cenowe mieszkań.

Ciągle zastanawiamy się, czy mamy bańkę na rynku nieruchomości i ceny zaraz zaczną spadać. Gdy spojrzymy na rynki takie jak Vancouver, Sydney czy Londyn, zaobserwujemy bardzo wysokie wzrosty cen domów. Możemy więc spodziewać się równie szybkiego spadku tychże cen. W Polsce to nam raczej nie grozi. U nas ceny poszły w górę nie w każdym sektorze nieruchomości, ale tylko w mieszkaniach. Wielu inwestorów, chcąc kupić mieszkanie pod inwestycję lub dla siebie, przebija ceny między sobą, co – logiczne – powoduje ich wzrost.

[betteroffer]

To tylko fragment artykułu.
Aby wykupić dostęp do całości, kliknij w przycisk Kup teraz.[/betteroffer][betterpay amount=”1.00″ button=”http://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]

Niektórzy mówią: „Orzechowski sprawia, że ceny rosną. To przez Orzechowskiego i jego społeczność!”. Faktycznie nasza społeczność może robić trochę szumu. Jesteśmy w każdym mieście wojewódzkim, spotykamy się, współpracujemy z różnymi stowarzyszeniami, dbamy o naszą przyszłość, zapewniamy sobie emerytury. Jest o nas głośno. Ale w zasadzie jest nas garstka. To kropla w morzu w porównaniu do całej społeczności polskiej, której jest kilkadziesiąt milionów…

Istnieje spora grupa ludzi, którzy obawiają się gwałtownych spadków cen. Myślą oni, że ceny osiągnęły apogeum. Moje zdanie jest całkowicie inne. Przyjrzyjmy się, jak to wygląda. Zgodzę się, że ceny mieszkań są wysokie – na niektórych rynkach, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, w ostatnich trzech latach skoczyły nawet o 50%.

W małych nieruchomościach, tj. w mieszkaniach do 60 m2 , możemy zaobserwować cenowy boom. Dzieje się tak, ponieważ mamy deficyt mieszkaniowy. Według raportu Heritage Real Estate z grudnia 2018 r. w Polsce brakuje około 2 mln mieszkań. Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przyjął w tym roku, że brakuje ponad 3 mln mieszkań. Ceny rosną również dlatego, że masa inwestorów chce lokować swój kapitał w nieruchomościach, ale głównie w mieszkaniach. I dochodzi do sytuacji, że pod drzwiami mieszkania spotyka się 15 osób, które przebijają się cenowo. To sprawia, że ceny mieszkań szybują. Natomiast, gdy spojrzymy na duże obiekty, całe kamienice, bloki, domy jednorodzinne, szeregowe czy bliźniaki, to wyłania nam się inny obraz. Tutaj nie ma aż takiej konkurencji.

Wpływ na to miała w jakimś stopniu nasza społeczność WIWN® – to fakt. Ponad 1500 przeszkolonych osób, z których ponad 600 zakupiło już nieruchomość na swojego pierwszego flipa. Inwestorzy chcą kupić w bardzo okazyjnej cenie, ale przede wszystkim chcą zdobyć mieszkanie – walka polega więc na oferowaniu coraz wyższych cen za lokal (mówimy o zakresie cenowym mieszkań do 500 tys. zł).

Bardzo często w Internecie możemy spotkać się z opinią, że wzrost stóp procentowych będzie miał wpływ na obniżenie wartości mieszkań. Z tym również się nie zgadzam. Osoby, które kupują mieszkania, posługując się dźwignią finansową w postaci kredytu hipotecznego, stanowią grupę ok. 34% wszystkich kupujących. Jeżeli więc pod drzwiami stoi 15 osób, z których odpadną osoby kredytowe, którym już nie będzie się opłacało kupować nieruchomości, to nadal pozostaje 10 gotówkowych, które chcą inwestować na tym rynku. Biznes części osób wynajmujących długoterminowo może przestać być rentownym, kiedy wzrosną stopy procentowe, ponieważ zwiększy się rata kredytowa, a więc zmaleje ich dodatni przepływ pieniężny. Część osób odpadnie zatem z rynku. Część osób nie będzie miała po prostu zdolności kredytowej. Ci ostatni nie będą mogli kupić także mieszkań na własny użytek. Co to oznacza? Co się stanie, gdy przeciętny Kowalski nie będzie miał zdolności kredytowej, aby kupić lokal dla siebie? Jeszcze bardziej wzrośnie popyt na wynajmowanie mieszkań, wszak ludzie muszą gdzieś mieszkać. Ten sposób zarabiania na nieruchomościach stanie się bardzo atrakcyjny. Masa osób zacznie więc znowu myśleć o wynajmie. Stawki za wynajem będą rosnąć. Stopa zwrotu powinna dzięki temu utrzymać się na podobnym poziomie.

Ogromna liczba Polaków chce kupić mieszkanie dla siebie, dla dzieci, na przyszłość. Ale dość często te kupione nieruchomości tylko stoją. Jest to poniekąd lokata pieniędzy, ponieważ nieruchomości i tak w długim okresie zyskują na wartości.

Cudzoziemcy dzisiaj przyjeżdżają do Polski, by kupić nieruchomości. Na Zachodzie ceny są niezwykle wysokie i nie przynoszą tak wysokich stóp zwrotu. Szwedzi i Norwegowie wykupują mieszkania nad morzem, Niemcy inwestują we Wrocławiu. Sporo ludzi ze Wschodu przyjeżdża do Polski do pracy. Trzeba im zapewnić noclegi. A więc inwestorzy mają pole do popisu – kupują nieruchomości i tworzą kwatery pracownicze. Czy to jest sytuacja, w której można byłoby się spodziewać spadku cen? Ze względu na to, że inwestorzy przebijają się między sobą, i z powodu deficytu nieruchomości atrakcyjnych w Polsce ceny siłą rzeczy muszą rosnąć.

Co może dzisiaj sprawić, że inwestorzy przestaną inwestować w nieruchomości? Niska stopa zwrotu! Dzisiaj na polskim rynku nieruchomościowym stopa zwrotu wynosi przeciętnie 8–10% zainwestowanego kapitału. Jeżeli spadnie do 3–4%, to biznes ten przestanie się opłacać. Istnieją dwa czynniki mogące wpłynąć na taki stan rzeczy: obniżenie czynszów pobieranych z wynajmu (co raczej nie będzie miało miejsca, w długim okresie będą one raczej rosły) oraz wzrost wartości nieruchomości. Załóżmy, że dzisiaj przy zainwestowanych 300 tys. zł ktoś uzyskuje 8-procentową stopę zwrotu. Jeżeli wartość nieruchomości skoczy dwukrotnie, do 600 tys. zł, to stopa zwrotu spadnie do 4%.

A zatem istnieje ryzyko, że ceny skoczą jeszcze o 100%. Według mnie może się to stać w ciągu 10 lat. Nie wiadomo, jak dokładnie będzie to wyglądało – być może nastąpi najpierw gwałtowny wzrost, a potem ceny będą rosły powoli, a może będzie zupełnie inaczej. W każdym razie zapowiada się, że ceny będą szły w górę. Podaje się, że deficyt nieruchomościowy zostanie zaspokojony przez rynek deweloperski w ciągu 10 najbliższych lat. A zatem jeszcze przez 10 lat będzie dochodzić do wzrostu cen. Nie widzę miejsca na sytuację, w której miałyby one spadać. Oczywiście może w tym okresie pojawić się jakaś korekta, wywołana kryzysem ogólnoświatowym. Niektórzy zapowiadają, że nastąpi on już w następnym roku. Ja szacuję, że pojawi się bliżej 2024 r. Trzeba obserwować rynki światowe i wyciągać wnioski. 

Polska jest wspaniałym krajem na inwestowanie. I czeka nas jeszcze 10 lat dobrego inwestowania. Żyjemy w dobrej szerokości i długości geograficznej – nie ma tu wielu czynników zewnętrznych, które mogłyby zagrażać naszemu życiu i bezpieczeństwu. Wykorzystajmy to. Mamy teraz czas, żeby powiększać swój majątek.

Wojciech Orzechowski

Inwestor, deweloper, autor książek o nieruchomościach, twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości
WIWN.pl®, wydawca „Strefy Nieruchomości”.

[/betterpay]

Odblokuj dostęp do wszystkich treści na 1 rok (365 dni) za 399 zł