📢 Część 2 Q&A dotyczącego działek w obliczu zmieniającej się Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 🏡

Czy wiesz, jakie ryzyka niesie zakup działki bez analizy urbanistycznej? A może zastanawiasz się, czy zmiana przepisów pozwoli Ci zwiększyć wartość działki rolnej lub bezpiecznie rozpocząć budowę domu?

W tej części odpowiadamy na najważniejsze pytania:
✅ Czy warunki zabudowy w pełni chronią Twoje plany inwestycyjne?
✅ Jakie ograniczenia mogą spotkać właściciela działki bez MPZP?
✅ W jakie grunty warto inwestować w 2025 roku?

Na te i inne pytania odpowiedzą Kamil Berger i Łukasz Łaguna z projektu Grunt to Mazury

Dowiesz się także, jak unikać błędów, które mogą kosztować dziesiątki tysięcy złotych. 💡

🎥 Kliknij TUTAJ, aby obejrzeć wideo i zdobyć praktyczne wskazówki!

Poprzedni wywiad z Kamilem Bergerem i Łukaszem Łaguną z projektu Grunt to Mazury wzbudził ogromne zainteresowanie oraz wiele pytań dotyczących zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby rozwiać obawy i odpowiedzieć na najważniejsze kwestie, przygotowaliśmy pierwszą część szczegółowego Q&A.

🎥 Co znajdziesz w nagraniu?
✅ Jak sprawdzić, czy działka straci prawo do zabudowy?
✅ Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – co musisz wiedzieć.
✅ Jak zwiększyć wartość działki i dlaczego dojazd jest kluczowy.
✅ Czy działki można jeszcze uratować – ponad 1000 komentarzy o gruntach.
✅ Co zrobić, gdy gmina uchwala plan ogólny?
✅ Różnice między planem ogólnym a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
✅ Czy działka z MPZP jest bezpieczna?
✅ Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – czy można zmienić MPZP?

Obejrzyj cały wywiad TUTAJ ➡️ https://youtu.be/RKKLg-UO-UA

📌 Nie przegap! To dopiero pierwsza część – kolejna już wkrótce.

Odwieczny dylemat osób, które rozpoczynają biznes związany z szeroko pojętymi nieruchomościami, to forma prowadzonej działalności. Większość osób zakłada jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) w przekonaniu, że nie ma sensu inwestować w spółki, skoro jeszcze nie wiadomo, czy biznes się uda. Jest w tym pewna logika, ale jeśli zakładamy biznes i odchodzimy z etatu na rzecz budowania własnej marki, to chyba nie po to, żeby zastanawiać się, czy starczy nam na opłaty ZUS. W przypadku wątpliwości w tym zakresie warto raz jeszcze przeanalizować swoją decyzję.

JDG vs. spółka z o.o.

Zalety JDG:

• Uproszczona księgowość do 2 mln euro obrotu.
• Niskie koszty założenia i prowadzenia działalności.
• Różne formy opodatkowania: skala, podatek liniowy, ryczałt.
• Swoboda w dysponowaniu środkami.

Wady JDG:

• Odpowiedzialność całym majątkiem za zobowiązania.
• Składki ZUS.
• Danina solidarnościowa 4% od dochodu powyżej 1 mln zł.
• Ograniczenia sukcesji – 2 lata na dokończenie działalności przez sukcesora.

Zalety spółki z o.o.:

• Możliwość stosowania CIT estońskiego (odroczone opodatkowanie).
• 9% CIT dla małych podatników.
• Brak składek ZUS.
• Brak daniny solidarnościowej.
• Ograniczona odpowiedzialność.

Wady spółki z o.o.:

• Konieczność prowadzenia pełnej księgowości (wyższe koszty).
• Jawność obrotów i dochodów (sprawozdania finansowe).
• Podwójne opodatkowanie (może jednak nie wystąpić).
• Odpowiedzialność zarządu za zobowiązania spółki.

Przykłady obciążeń podatkowych

Załóżmy, że dwóch inwestorów, Pan Stefan i Pan Piotr, osiągnęło zysk 50 000 zł na flipie. Pan Stefan działa w ramach JDG z podatkiem liniowym, a Pan Piotr przez spółkę z o.o. Oboje nie pobierają wynagrodzenia, gdyż dochód chcą reinwestować.

• Pan Stefan zapłaci:
  19% podatku dochodowego + 4,9% składki zdrowotnej = 11 950 zł.
• Pan Piotr zapłaci:
  9% CIT = 4500 zł.

W przypadku zysku 500 000 zł:

• Pan Stefan zapłaci: 119 500 zł.
• Pan Piotr zapłaci:
  45 000 zł CIT oraz ewentualnie 86 450 zł przy wypłacie dywidendy (łącznie 131 450 zł, choć dywidenda może nie być wypłacona).

Dlaczego spółki celowe w inwestycjach deweloperskich?

Spółki celowe są często tworzone do realizacji konkretnych inwestycji deweloperskich. Powody są następujące:

• Dedykowanie spółki do konkretnej inwestycji (ochrona majątku).
• Możliwość korzystania z 9% CIT.
• Etapowanie inwestycji i optymalizacja podatkowa.
• Łatwość pozyskania kredytu deweloperskiego.
• Możliwość włączenia inwestorów zewnętrznych.

Struktury holdingowe

Struktura holdingowa pozwala na:

• Zwolnienie z opodatkowania zbycia udziałów w spółkach zależnych (z wyjątkiem nieruchomości).
• Zwolnienie z opodatkowania dywidend wypłacanych przez spółki zależne.

Przykładowo, sprzedając spółkę posiadającą nieruchomość, pozwolenie na budowę i materiały budowlane, odpowiednie rozliczenie aktywów pozwala na zwolnienie z 19% podatku.

Czy struktura spółek się opłaca?

To zależy od skali działalności. Struktura spółek to inwestycja, która może się zwrócić przy drugiej transakcji. Dla osób rozwijających biznes w nieruchomościach struktura holdingowa daje większe możliwości ochrony majątku, optymalizacji podatkowej i pozyskiwania kapitału.

Podsumowanie: Osoby zastanawiające się nad wyborem formy działalności powinny być gotowe na sukces. Dobrze przemyślana struktura może przynieść korzyści już na wczesnym etapie działalności.

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Wydawałoby się, że transakcje na rynku nieruchomości rządzą się podobnymi prawami. Ale z mojego doświadczenia wynika, że sprzedaż domów wymaga jednak innego podejścia niż sprzedaż mieszkań. Jakiego? I dlaczego?

Wartość transakcji

Dom wiąże się zwykle z dużo większą kwotą transakcji niż mieszkanie. Jesteśmy przyzwyczajeni, że cena mieszkania czy działki wynika z liczby metrów kwadratowych. W przypadku domu z rynku wtórnego nie powinno się przyjmować takiego założenia. Czasami, gdy jest on niefunkcjonalny i zbyt duży, jego wartość w oczach nabywców może być zaniżona. A nieruchomości o mniejszej powierzchni bywają droższe.

Cena sprzedaży domu to wypadkowa wielkości i funkcjonalności budynku oraz atrakcyjności ogrodu. Ważne są także lokalizacja – cicha, zielona, ale jak najbliżej infrastruktury umożliwiającej edukację – sposób zabudowy (wolnostojący, bliźniak, segment) oraz nowoczesność lub przestarzałość nieruchomości. Nie mniej istotny jest garaż i jego wielkość – zdarza się, że niemożność wjechania do garażu powstrzymuje kupujących przed zakupem.

Mieszkania są bardziej powtarzalne i dostępne w większej liczbie. Domy natomiast są różnorodne, droższe, a ich zakup to zwykle decyzja na resztę życia, wymagająca wieloletnich oszczędności lub długoterminowego kredytu.

Do sprzedaży domu warto się solidnie przygotować. Ładne zdjęcia to tylko część sukcesu – konieczne jest także sprawdzenie stanu prawnego i zadbanie o wnętrza.

Grupa docelowa

Gotowe domy z rynku wtórnego są najczęściej kupowane przez młode małżeństwa, zwykle z małym dzieckiem i drugim w drodze. Sprzedają je najczęściej starsze osoby, często wdowy, lub rozwodzące się małżeństwa. Wnętrza takich domów rzadko są atrakcyjne dla młodych nabywców – bywają w nich smutek i nostalgia, a właściciele często zaniedbują bieżące naprawy, zakładając, że to nabywcy powinni je wykonać.

Młodzi rodzice nie mają czasu ani chęci, by remontować dom po zakupie. Dodatkowo muszą często najpierw sprzedać swoje mieszkanie, co wydłuża cały proces. Dlatego przed sprzedażą domu warto go odświeżyć, pomalować i wysprzątać, a także zadbać o ogród. Taki nakład może przyspieszyć transakcję nawet o 40% i podnieść cenę o 10%.

Aspekty prawne i dokumenty

Gdy deweloper lub spółdzielnia budują mieszkania, pilnują wszystkich formalności. Przy domach budowanych przez osoby prywatne bywa różnie – zdarzają się nieruchomości formalnie nieistniejące, tzw. samowolki.

Kupując dom, nie wystarczy sprawdzenie księgi wieczystej. Kluczowe są również ewidencja gruntów i budynków oraz wpisy w książce budowy. Należy pamiętać, że dom to często działka zabudowana, co może wymagać specjalnych pozwoleń (np. dla obcokrajowców spoza UE) lub umowy warunkowej, gdy przysługuje prawo pierwokupu gminie, starostwu lub Lasom Państwowym.

Sprzedający powinien zadbać o pełną dokumentację jeszcze przed rozpoczęciem procesu sprzedaży, ponieważ załatwienie kwestii formalnych może trwać miesiącami.

Oferta i prezentacje

Sprzedaż domu to wyzwanie także w kwestii przygotowania oferty. W przeciwieństwie do mieszkań domy mają wiele pomieszczeń – salon, jadalnię, kilka sypialni, łazienki, garaż, kotłownię, piwnice – i trudno je wszystkie pokazać na zdjęciach. Ważne jest, aby umieścić przejrzyste rzuty pomieszczeń, by potencjalny nabywca mógł ocenić, czy dom spełnia jego potrzeby.

Podczas prezentacji domów właściciele często zapominają, że potencjalni kupujący mogą mieć alergie na sierść zwierząt lub lęk przed psami. Dlatego podczas prezentacji w domu nie powinno być zwierząt. Najlepiej, jeśli obecny będzie jedynie profesjonalny pośrednik.

O autorce

Marta Gadzińska – ekspertka rynku nieruchomości, właścicielka agencji EKSPERCI.pro i platformy WYNAJEM.pro. Wykładowczyni Uczelni Łazarskiego, absolwentka SGH, wcześniej pracująca w marketingu międzynarodowych korporacji. Laureatka nagrody Lider Profesjonalnej Obsługi Klienta w Obrocie Nieruchomościami magazynu „Businesswoman & Life”. Aktywna członkini Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Poszukiwanie okazji inwestycyjnych na rynku fliperskim to obecnie wyzwanie, ale także obszar pełen potencjału. Pomimo wyzwań związanych z inflacją i cenami surowców budowlanych, rynek mieszkaniowy nadal oferuje okazje. Tylko trzeba wiedzieć, gdzie szukać. Kluczowym elementem jest dogłębna analiza rynku, lokalnych trendów cenowych i potrzeb nabywców lub najemców. Dobrze jest też korzystać ze wsparcia ekspertów, takich jak doradcy nieruchomości, lokalni inwestorzy, analitycy rynku czy liderzy działający w ramach WIWN® Wojtka Orzechowskiego czy Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Oto kilka miejsc, gdzie warto poszukiwać okazji inwestycyjnych:

Rynek pierwotny
Okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości pierwotnych nadal istnieją i mogą być atrakcyjne dla inwestorów. Kluczem do sukcesu jest dokładna analiza rynku, śledzenie promocji, negocjacje z deweloperami, zakup w fazie wczesnej budowy, kupowanie nieruchomości z drobnymi wadami lub błędami wykończeniowymi oraz poszukiwanie lokalizacji z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości. Osobom dobrze przygotowanym i zorientowanym na rynek inwestowanie na rynku pierwotnym może przynieść zyski i korzyści.

Rynek wtórny
Inwestowanie w nieruchomości na rynku wtórnym, czyli zakup istniejących mieszkań lub domów, może być opłacalne. Szukając okazji, zwracajmy uwagę na lokalizacje, gdzie ceny nieruchomości są jeszcze stosunkowo niskie, ale istnieje potencjał na wzrost wartości.

Kamienice
Doskonałym pomysłem na prowadzenie inwestycji typu „flip” może być skoncentrowanie się na zakupie i remoncie kamienic. Dlaczego to może być tak atrakcyjne? Oto parę kluczowych powodów:

• Inwestowanie w kamienicę pozwala na prowadzenie kilku projektów fliperskich jednocześnie, wszystko pod jednym dachem. To oznacza, że można maksymalizować efektywność czasu i zasobów, pracując nad wieloma nieruchomościami w ramach jednej inwestycji.
• Inwestując w jednej kamienicy, możesz skoncentrować swoje zasoby, czas i energię na jednym projekcie. Nie musisz rozpraszać się na różne lokalizacje czy typy nieruchomości, co ułatwia zarządzanie inwestycją.
• Kamienice, zwłaszcza te położone w atrakcyjnych lokalizacjach, mają potencjał wzrostu wartości w dłuższym okresie. Dzięki gruntownemu remontowi można znacząco podnieść wartość nieruchomości i czerpać zyski przy jej odsprzedaży.
• Remontując kilka mieszkań w jednej kamienicy, można wykorzystać efekty synergii. To oznacza, że prace budowlane, zakupy materiałów czy usługi remontowe mogą być bardziej opłacalne, gdy są wykonywane w większej skali.
• Inwestując w kamienicę, masz kontrolę nad zarządzaniem wszystkimi jednostkami mieszkalnymi. To pozwala na lepszą kontrolę nad kosztami utrzymania, wynajmem i obsługą klientów.
• Zakup kamienicy może być bardziej opłacalny niż kupowanie pojedynczych mieszkań. Ceny za metr kwadratowy nieruchomości mogą być niższe, a uzyskiwane zyski wyższe.

Przetargi miejskie i spółdzielcze
Przetargi miejskie oraz spółdzielcze to źródło nieruchomości, które często oferuje korzystne warunki zakupu. To także sposób na pozyskanie nieruchomości poniżej rynkowej wartości.

Licytacje komornicze
Licytacje komornicze to często miejsce, gdzie można znaleźć nieruchomości sprzedawane po atrakcyjnych cenach. Warto jednak dokładnie zbadać historię nieruchomości i jej stan techniczny przed zakupem.

Portale internetowe
Internet to doskonałe źródło informacji o nieruchomościach na sprzedaż. Portale ogłoszeniowe i strony internetowe poświęcone inwestowaniu w nieruchomości często prezentują różne okazje na rynku fliperskim.

Kontakty branżowe
Budowanie relacji w branży nieruchomości może być kluczowe. Osoby pracujące jako pośrednicy, prawnicy czy nawet inni inwestorzy często mają dostęp do informacji o nieruchomościach dostępnych na rynku. Rekomendacje od profesjonalistów mogą być cenne.

Grupy inwestycyjne i stowarzyszenia
W wielu miastach istnieją grupy inwestorów nieruchomościowych oraz stowarzyszenia, które organizują spotkania i dyskusje na temat okazji inwestycyjnych. To doskonałe miejsce do wymiany doświadczeń i zdobywania wiedzy.

Platformy rezerwacyjne
Niektóre platformy internetowe oferują dostęp do nieruchomości, które mogą być interesujące dla inwestorów fliperskich. Przeszukiwanie takich platform może być efektywne.

Siatka kontaktów
Warto korzystać ze swojej siatki kontaktów, w tym znajomych i rodzinnych, aby dowiedzieć się o dostępnych nieruchomościach na sprzedaż lub o potencjalnych okazjach.

Analiza rynku
Kluczowe jest zrozumienie lokalnego rynku nieruchomości i trendów cenowych. Analizując dane na temat lokalizacji, można dokładniej ocenić, czy dana nieruchomość ma potencjał na zysk.

Zapytałam trzech liderów WIWN®, inwestujących na rynku nieruchomości, gdzie dziś szukać okazji na rynku fliperskim.

Jacek Kłosiński
Przygodę z nieruchomościami rozpoczął niespełna cztery lata temu po powrocie z emigracji w UK, posiadając niewielki kapitał. Dziś jest liderem WIWN® województwa pomorskiego, ma za sobą blisko 100 flipów. Zajmuje się nie tylko obrotem nieruchomościami, ale również zarządzaniem najmem mieszkań oraz kwaterami pracowniczymi.

Zdaniem Jacka, najlepsze okazje pojawiają się zanim trafią do Internetu. Świetnymi źródłami są pośrednicy, prawnicy, sąsiedzi, znajomi deweloperzy czy ulotki. Warto korzystać z programów komputerowych filtrujących ogłoszenia, aby oszczędzać czas. Jacek poleca także networking i budowanie relacji w różnych środowiskach.

Michał Kubisiak
Współzałożyciel FLIPUP sp. z o.o., lider łódzkiej społeczności WIWN®. Na rynku nieruchomości od 2018 roku – ma na swoim koncie ponad 40 flipów i 150 dostarczonych okazji inwestycyjnych.

Michał podkreśla, że kluczowym elementem sukcesu jest wiedza i gruntowne przygotowanie. Początkującym poleca uczestnictwo w warsztatach WIWN® oraz analizę lokalnego rynku, by zrozumieć, jakie inwestycje są najbardziej opłacalne. Networking i współpraca z innymi inwestorami są według niego kluczowe.

Dariusz Kozłowski
Inwestor, przedsiębiorca, lider WIWN® województwa podlaskiego. Łączy flipowanie z pracą na etacie.

Dariusz zwraca uwagę na znaczenie planowania oraz inteligencji finansowej. Podkreśla, że budowanie relacji, obecność na spotkaniach networkingowych i determinacja są niezbędne w poszukiwaniu okazji. Sukces wymaga konsekwencji oraz umiejętności budowania relacji.

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Inwestowanie w mieszkania na wynajem nadal jest atrakcyjną opcją dla osób poszukujących stabilnego źródła dochodu. Jednak zakup dowolnego lokalu nie gwarantuje automatycznych zysków. Istotne jest wybranie odpowiedniej nieruchomości – w okazyjnej cenie, zlokalizowanej w miejscu atrakcyjnym z punktu widzenia najemców oraz przygotowanej tak, by wyróżniać się na tle konkurencji. W tym artykule przedstawię proces analizy potencjału mieszkania na wynajem, zwiększającego szansę na powodzenie takiej inwestycji.

Rynek najmu w okolicy
Pierwszym istotnym krokiem jest dokładna ocena podaży i popytu na wynajem w planowanej lokalizacji. Źródłem informacji mogą być zarówno portale ogłoszeniowe, jak i lokalni eksperci branżowi. Dobrym wyborem są z pewnością miejsca z rozwiniętym rynkiem najmu. Jednak mniej oczywiste lokalizacje, gdzie nie ma dużej konkurencji, również mogą mieć potencjał. Po zbadaniu popytu ważne jest określenie zdolności finansowej potencjalnych najemców. Warto zbadać stawki najmu w okolicy (konkurencja mogła je już weryfikować) oraz poziom wynagrodzeń oferowanych w lokalnych miejscach pracy. To pozwoli oszacować, czy potencjalni najemcy będą w stanie opłacać czynsz na poziomie zapewniającym odpowiednią rentowność inwestycji. Kolejnym krokiem jest analiza, jak wyróżnić się na tle innych ofert. Przeglądając ogłoszenia konkurencji, można zobaczyć, jakie korzyści oferują inni inwestorzy, jak długo się ogłaszają, a także jakie są standardy i wyposażenie okolicznych mieszka na wynajem. Pozyskana wiedza pozwoli przygotować ofertę, która przyciągnie uwagę potencjalnych najemców.

Otoczenie inwestycji – aktualne i przyszłe
Lokalne otoczenie odgrywa kluczową rolę w ocenie atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Warto dogłębnie zbadać sąsiedztwo nieruchomości, uwzględniając obecność parków, dostęp do miejsc pracy oraz aktywność społeczności lokalnej. Istotne jest analizowanie aspektów bezpieczeństwa, poziomu hałasu, jakości powietrza, czystości okolicy, dostępności transportu publicznego błąd miejsc parkingowych. Te czynniki wpływają na to, czy dana lokalizacja jest przyciągająca dla potencjalnych najemców. Część tych informacji można uzyskać osobiście, na przykład szukając pobliskich miejsc, które mogą niekorzystnie wpływać na komfort mieszkańców (skupy złomu, lombardy, sklepy monopolowe itd.). Dodatkowe informacje można uzyskać poprzez konsultacje z osobami mającymi aktualne informacje o jakoci życia w danej okolicy, takimi jak dzielnicowi, lokalny samorząd, liderzy Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Perspektywy długoterminowe są również istotnym elementem analizy inwestycyjnej. Poznanie planów władz miasta/dzielnicy czy projektów deweloperów pozwala określić, jakie zmiany mogą wpłynąć na atrakcyjność okolicy. Statystyki migracji, liczba otwieranych i zamykanych miejsc pracy czy punktów handlowych mogą wspomóc szacunki obecnego i przyszłego popytu na wynajem. Istotna jest także liczba osób w tzw. wieku produkcyjnym mobilnym – potencjalnych najemców. Niekoniecznie trzeba analizować całą populację miasta.

Stan budynku i mieszkania
Podejmując decyzję o wynajmie, najemcy zazwyczaj uwzględniają całkowity koszt wynajmu zawierający wszystkie opłaty związane z mieszkaniem. Dlatego poznanie kosztów utrzymania budynku jest również kluczowe. Do oszacowania długoterminowej rentowności inwestycji warto wziąć pod uwagę: stan funduszu remontowego, koszty eksploatacji części wspólnych, zadłużenie zarządcy budynku (koszty kredytowe) czy plan remontów (np. fundamenty, klatki schodowe, piony, dach). Ocena stanu samego mieszkania, która często jest podstawą większości decyzji o zakupie nieruchomości, nie powinna być jedynym czynnikiem analizy. Także stan instalacji, pomieszczeń i wyposażenia ma ogromne znaczenie dla wynajmu. Warto również oszacować nakłady potrzebne na przygotowanie mieszkania pod wynajem i odpowiednie zabezpieczenie go przed najemcami. Ponadto należy zweryfikować dostępność ekip remontowych.

Krótko- i długoterminowa analiza finansowa
Analiza finansowa inwestycji w mieszkanie na wynajem nie może obejść się bez dokładnej kalkulacji. Porównanie opłacalności inwestycji przy użyciu kapitału własnego oraz przy wykorzystaniu kredytu pozwoli na oszacowanie różnych scenariuszy. Warto wziąć pod uwagę wymienione wskaźniki: Net Operating Income (NOI) uwzględnia wszystkie koszty operacyjne nieruchomości i pozwala na określenie faktycznej rentowności, z kolei Gross Rent Multiplier (GRM) pomaga oszacować, po ilu latach nieruchomość zwróci się w postaci otrzymanego czynszu brutto. Przygotowanie się na dłuższy okres inwestycji to kolejny ważny etap. Analiza wzrostu wartości nieruchomości w czasie pozwala ocenić, czy dana inwestycja ma potencjał, aby przynieść większe długoterminowe korzyści niż w innej lokalizacji. Dodatkowo zyski z optymalizacji podatkowej związanej z posiadaniem nieruchomości mogą znacząco wpłynąć na zwrot z inwestycji.

Ryzyka inwestycyjne
Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto także przeprowadzić analizę ryzyka. Ocenienie potencjalnych scenariuszy ryzyka finansowego – czasowego oraz związanego z najemcami – pozwoli na lepsze przygotowanie się na ewentualne trudności. Ważne jest skoncentrowanie się na ryzykach, które są zależne od naszych działa, oraz zrozumienie, które z nich mogą rzeczywiście wpłynąć na inwestycję. Podsumowując: wybór nieruchomości na wynajem to proces wymagający gruntownej analizy i planowania. W dzisiejszym, konkurencyjnym rynku nieruchomości uzyskanie satysfakcjonujących rezultatów wymaga więcej niż tylko przeczucia czy samej analizy ROI. Podejmowanie decyzji na podstawie niekompletnych informacji nie daje gwarancji satysfakcjonującego wyniku. Inwestorzy mogą dokładniej ocenić potencjał i ryzyko swoich zamierzeń, wspierając się wiedzą ekspertów rynku, na przykład w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik. Staranna analiza potencjału inwestycji pozwoli uniknąć wielu pułapek na drodze do sukcesu. Choć proces ten może wydawać się czasochłonny, kocowe wyniki będą tego warte.

Dawid Michna – główny analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik oraz lider krakowskiego oddziału. Od 2017 roku aktywny inwestor w nieruchomości na wynajem długoterminowy w Polsce. Analityk rynku nieruchomości z wykorzystaniem systemów cyfrowych. Poszukiwacz trendów i możliwości ich inwestycyjnego wykorzystania.

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Biznes kwater pracowniczych jest atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym, który oferuje szereg korzyści, takich jak niski próg wejścia i potencjał skalowalności. Jednak sukces w tej branży wymaga starannego planowania i unikania pewnych pułapek, które mogą zaważyć na końcowym wyniku finansowym. Przedstawiona przeze mnie analiza ma na celu zidentyfikowanie i zrozumienie aspektów kluczowych dla skutecznego zarządzania taką działalnością. Poniżej przedstawiam pięć kluczowych błędów, których warto unikać w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych.

Błąd 1: Niewłaściwa lokalizacja
Pierwszym krokiem przed wynajęciem nieruchomości pod kwaterę pracowniczą powinno być dokładne zbadanie rynku. Nieodpowiednia lokalizacja może skutkować brakiem zainteresowania ze strony firm lub agencji pracy. Warto zastanowić się, z jakimi zakładami pracy planujemy współpracować, i okrelić odległość między nieruchomością a miejscem zatrudnienia. Przyjmuje się, że pożądany czas dojazdu nie powinien przekraczać 40 minut. Dodatkowo warto zbadać dostępnoć komunikacji publicznej oraz obecnoć sklepów w okolicy. Biorąc pod uwagę, że pracownicy często pracują na różne zmiany, odpowiednia lokalizacja może zagwarantować nam 100-procentowe obłożenie.

Błąd 2: Wybór nieodpowiedniego mieszkania lub domu
Agencje pracy zatwierdzają nieruchomości na podstawie określonych kryteriów. Należy zadbać o to, aby nasza nieruchomość spełniała te wymagania, w przeciwnym razie może pozostać niewynajęta przez dłuższy czas. Typowe wymagania dotyczą m.in. liczby pokoi, układu mieszkania oraz wyposażenia. Idealna nieruchomość to mieszkanie 3- lub 4-pokojowe, gdzie każdy pokój jest nieprzechodni i wyposażony w zamki. Warto również zapewnić co najmniej jeden pokój dla pary. Maksymalna liczba osób w jednym pokoju to zazwyczaj cztery. Optymalnie: każde osiem osób powinno mieć dostęp do jednej łazienki, a toaleta powinna być osobna. W przypadku większej liczby miejsc noclegowych, warto rozważyć dodatkową łazienkę oraz balkon. Co do wyposażenia, to na przykładzie swoich inwestycji proponuję łóżka typu tapczany o wymiarach 90×200 cm lub 80×200 cm, ponieważ takie są preferowane przez agencje pracy. Sugeruję unikać piętrowych łóżek. Balkon oraz stworzenie miejsca do suszenia prania lub palenia również mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości. Jeli rozważamy inwestycję w dom, to warto wybrać obiekt o powierzchni powyżej 160 mkw., co pozwoli na zakwaterowanie większej liczby osób i zwiększy potencjalny zysk. Warto także zaplanować trzy łazienki oraz kuchnię na każdym piętrze, jeżeli przewidujemy większą liczbę lokatorów. Tutaj również należy kierować się zasadą, że kwaterujemy maksymalnie cztery osoby w pokoju oraz tworzymy więcej pokoi dla par. Unikajmy rozkładu pokoi przechodnich, które nie cieszą się akceptacją agencji pracy. Dostęp do podwórka może być dodatkowym atutem naszych kwater.

Błąd 3: Brak adekwatnych zapisów w umowach
Umowy to nie tylko formalność, ale również zabezpieczenie przed nieprzewidywalnymi sytuacjami. Warto unikać korzystania z gotowych wzorców umów znalezionych w internecie, ponieważ mogą one okazać się niewystarczająco skuteczne w praktyce. Zamiast tego zalecam skonsultowanie się z osobą, która posiada doświadczenie w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych lub specjalistą z zakresu prawa nieruchomościowego. Umowy powinny zawierać zapisy chroniące interesy firmy w różnych scenariuszach. Dzięki temu zamiast tracić czas i pieniądze na rozwiązanie konfliktów prawnych będziemy mogli się skupić na dalszym rozwoju biznesu.

Błąd 4: Brak wpłaty kaucji
Jeli prowadzimy biznes na większą skalę i współpracujemy z agencjami pracy lub firmami budowlanymi, warto rozważyć pobieranie kaucji. Statystyki i moje doświadczenie wskazują, że pracownicy firm budowlanych nie zawsze dbają o nieruchomoci, w których przebywają tymczasowo. Kaucja może stanowić dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami związanymi z naprawami czy odwieżeniem mieszkania po wyprowadzeniu się pracowników. Dlatego warto mieć dodatkowe zabezpieczenie, które uchroni nas przed poniesieniem dodatkowych kosztów.

Błąd 5: Niewłaściwie dobrany zespół
Zarządzanie kwaterami pracowniczymi zdecydowanie wymaga wsparcia innych osób. Tworząc zespół, warto postawić na ich kompetencje, myląc długofalowo o rozwoju firmy. Zespół ma nas wspomóc w naszych działaniach, przyspieszając równocześnie kwestie, które mogłyby nam zająć zbyt dużo czasu. Ponadto powierzanie zbyt dużego zakresu obowiązków jednej osobie może prowadzić do błędów lub niezadowolenia pracowników w naszych kwaterach. A tego radzę unikać. Warto zainwestować w odpowiedni zespół, który będzie odpowiedzialny za konkretne zadania, zamiast obarczać jedną osobę wieloma obowiązkami. Zarządcy nieruchomoci, osoby ds. utrzymania czystości czy specjaliści ds. napraw, np. często psującego się sprzętu AGD, mogą odciążyć właściciela i wpłynąć pozytywnie na jakoć obsługi pracowników zamieszkujących w naszych kwaterach. Mając na uwadze powyższe punkty, które opisałam na przykładzie swojego biznesu: prowadzenie firmy związanej z kwaterami pracowniczymi wymaga gruntownej analizy i dbałości o szczegóły, aby osiągnąć sukces i uniknąć potencjalnych pułapek.

Natalia Gorszkowa – inwestorka, ekspertka w dziedzinie kwater pracowniczych. Na rynku nieruchomości od 2020 roku. Pierwsze 4 mieszkania i 2 duże domy pracownicze pozyskała podczas pandemii, miesiąc od rozpoczęcia działalności. Działa na rynku Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa, w planach kolejne miejscowości. Aktualnie posiada 1000 najemców, głównie pracowników z agencji pracy. Dodatkowo buduje własny portfel nieruchomości inwestycyjnych, skupiając się głównie na rynku pierwotnym, najmie oraz gruntach. Edukuje ludzi, organizując warsztaty z biznesu kwater pracowniczych, podczas których przekazuje swoją wiedzę praktyczną, zdobytą w trakcie budowania biznesu. Pokazuje, jak zacząć biznes, nie mając dużego kapitału własnego. Prelegentka, wygłaszająca swoje prelekcje na wielu konferencjach z branży nieruchomościowej. Autorka licznych artykułów w prasie branżowej. Prywatnie mama 10-latki. Miłośniczka koni i podróży, zwłaszcza do słonecznej Italii. Pasjonatka rozwoju osobistego i nauki języków obcych.
www.nataliagorszkowa.pl

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Niedługo nie wybudujesz się na swojej działce

Kamil Berger i Łukasz Łaguna z projektu „Grunt to Mazury” odkrywają tajniki bezpiecznego zakupu działki na Mazurach, który może wydawać się prosty, ale pełen jest pułapek i ukrytych kosztów.

Oto jakie tematy poruszają w naszej rozmowie:
00:00 Kluczowe tematy w kwestii działek budowlanych
1:12 Przekształcanie działki w budowlaną | Ratowanie gruntów pod inwestycje | Jak można stracić na nowych przepisach | Działka budowlana wyceniana jako działka rolna | Strata 80% wartości |
3:26 Niedługo nie wybudujesz się na swojej działce | Zmiany w przepisach na rynku nieruchomości gruntowych | Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego wywróci rynek do góry nogami | Działka rolna pozostanie nią na zawsze |
4:00 Najważniejsze zmiany w przepisach | Plan ogólny zamieni studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego | Zmiana warunków zabudowy | Zintegrowany plan inwestycyjny |
4:44 Kto straci na nowych przepisach | Era działek na odludziu się kończy | Zakup takiej działki będzie stuprocentową wtopą finansową | Jakie działania podjąć | Warunki zabudowy jako jedyna forma zabezpieczenia dla działki przed wejściem w życie planu ogólnego | Trwały zakaz zabudowy |
7:28 Korzyści z nowych przepisów | ZPI | Okres przejściowy dla przepisów | Jak sytuacja będzie wyglądała w 2026 roku |
11:01 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a zintegrowany plan inwestycyjny |
11:55 Działki pod drugi dom | Czy nowe przepisy dotkną tylko dużych deweloperów |
12:40 Kto zyska, kto straci | Jak nowe przepisy wpłyną na ceny działek |
13:25 Co zrobić, by nie stracić na działce |
13:50 Bezobsługowe flipy na gruncie | Podnoszenie wartości gruntu | Zmiana przeznaczenia gruntu na działkę budowlaną | Ile mamy czasu na ratowanie gruntów | Kiedy sprzedać działkę |

Jak bezpiecznie kupić działkę na Mazurach? Kamil Berger i Łukasz Łaguna podpowiadają!

Zakup działki na Mazurach może wydawać się marzeniem, ale kryje w sobie wiele pułapek i ryzyk. Kamil Berger i Łukasz Łaguna z projektu „Grunt to Mazury” dzielą się praktycznymi wskazówkami, jak uniknąć kosztownych błędów. Zmiany w przepisach mogą wywrócić rynek do góry nogami – czy wiesz, co zrobić, by nie stracić na inwestycji?

Jednym z największych wyzwań jest przekształcanie działek rolnych w budowlane. Nowe przepisy mogą sprawić, że wiele działek rolnych nigdy nie zyska statusu budowlanego, co może obniżyć ich wartość nawet o 80%. To oznacza, że decyzja o zakupie działki wymaga teraz więcej ostrożności i wiedzy.

Reforma planowania przestrzennego to kolejny kluczowy temat. Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium zagospodarowania przestrzennego, a warunki zabudowy mogą stać się jedynym zabezpieczeniem dla właścicieli działek. Jeśli działka nie spełni wymogów nowych przepisów, może zostać trwale wykluczona z możliwości zabudowy.

Era działek „na odludziu” dobiega końca – takie inwestycje mogą stać się finansową pułapką. Jakie działki mają przyszłość? Te z dostępem do infrastruktury i zgodne z nowymi planami inwestycyjnymi. Okres przejściowy potrwa do 2026 roku, ale już teraz warto działać, by uchronić swoje inwestycje przed utratą wartości.

Na nowych przepisach zyskają ci, którzy postawią na przemyślane inwestycje. Działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zintegrowanym planem inwestycyjnym będą miały większą wartość. Kluczowe jest także umiejętne podnoszenie wartości gruntów, np. poprzez zmianę ich przeznaczenia, zanim reforma stanie się faktem.

Nie czekaj na zmiany – już dziś sprawdź, jak wyglądają przepisy dotyczące Twojej działki i czy masz szansę na zwiększenie jej wartości. Jak mówią eksperci, wiedza i szybkie działanie to najlepsza ochrona przed stratą. Mazury mogą być rajem inwestycyjnym, ale tylko dla tych, którzy podejdą do tego z głową.

PZFD we współpracy z krakowskim Uniwersytetem Ekonomicznym organizują studia podyplomowe „Zarządzanie Inwestycjami Deweloperskimi”. Program skierowany jest do osób, które chcą zdobyć praktyczną wiedzę na temat pracy dewelopera. Rekrutacja wciąż trwa, a pierwsze zajęcia zaplanowano na koniec października tego roku.

Wykładowcami na podyplomowych studiach deweloperskich są eksperci i praktycy branży deweloperskiej m.in. Przemysław Dziąg (radca prawny PZFD), Dawid Tatarek (Cordia), Dawid Sporysz (NOHO Investment), Marian Bruliński (Otodom), Szymon Domagała (Henniger), czy dr Joanna Barzykowska (kancelaria prawna Graś i Wspólnicy). Wspomagać będą ich pracownicy uczelni – m.in. dr hab. UEK Michał Głuszak, prof. UEK dr hab. Bartłomiej Marona, czy prof. PK dr hab. inż. Krzysztof Zima. – Studia podyplomowe “Zarządzanie Inwestycjami Deweloperskimi” to unikalna propozycja dla osób, które pragną zdobyć wszechstronną, a przede wszystkim praktyczną  wiedzę na temat rynku nieruchomości. Dzięki współpracy z doświadczonymi ekspertami z branży oraz uznanymi wykładowcami akademickimi, program ten pozwala uczestnikom na bezpośredni kontakt z najnowszymi trendami i realnymi wyzwaniami inwestycji deweloperskich. To doskonała okazja, by zyskać przewagę na rynku i stać się częścią dynamicznie rozwijającego się sektora nieruchomości – mówi Piotr Stawiarski, członek zarządu PZFD Kraków.

Rekrutacja na „Zarządzanie Inwestycjami Deweloperskimi” jest nadal otwarta, a pierwsze zajęcia zaplanowano na koniec października 2024 roku. W programie przewidziano tematy związane z projektami deweloperskimi, w tym m.in. wprowadzenie do zarządzania inwestycjami, ocenę potencjału gruntów pod zabudowę, ekonomiczną efektywność, ustalanie strategii sprzedażowych czy też zagadnienia związane z marketingiem i odbiorem społecznym deweloperów. Zaplanowano również zajęcia bezpośrednio na terenie inwestycji deweloperskich w Krakowie.