Zapraszamy na Ogólnopolski Dzień Pośrednika

Zapraszamy na Ogólnopolski Dzień Pośrednika Olsztyn 2023 (24-26.03.2023)!

Polska Federacja Rynku Nieruchomości wraz z Warmińsko-Mazurskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz partnerami strategicznymi Morizon.pl Gratka.pl i Galactica Virgo zapraszają do wspólnego świętowania pośredników z całej Polski.

Kto wymyślił Dzień Pośrednika, jaka jest jego historia? Dowiecie się na miejscu. Gwarantujemy świetną zabawę, konkursy, loterie, nagrody, dużą dawkę wiedzy i informacji niezbędnych w naszej codziennej pracy. Naszym celem jest integracja i współpraca pośredników prowadząca do zawierania bezpiecznych transakcji.

Nie przez przypadek na miejsce celebracji wybraliśmy niezwykle atrakcyjny teren Warmii. Kraina Tysiąca Jezior niesłusznie łączona często z Mazurami słynie nie tylko ze wspaniałych gotyckich zabytków, ale licznych terenów rekreacyjnych. To jeden z najbardziej ekologicznych obszarów Polski (jeden z największych w Europie kompleksów leśnych w granicach miasta). Olsztyn to stolica regionu i tam właśnie spędzimy trzy fantastyczne dni. Nasze spotkanie rozpoczniemy od integracji uczestników w zabytkowym Browarze Warmia. Oprócz wiedzy i wspólnej zabawy zwiedzimy między innymi zabytkowy rynek z pięknymi zabudowaniami, charakterystycznymi dla regionu, Zamek Kapituły Warmińskiej, Wysoką Bramę wraz z fragmentami murów obronnych, a także słynną Ławeczkę Kopernika, gdzie można sobie zrobić pamiątkowe zdjęcie zasiadając obok słynnego astronoma. Uczestników wydarzenia zaprosimy też do jednego z największych planetariów w Polsce.

W programie m.in.:

  • Jak zbudować wizerunek profesjonalisty? Etykieta i dress code w biznesie – Aleksandra Pakuła, założycielka Instytutu Etykiety
  • Kraina Tysiąca Jezior – co ma do zaoferowania lokalny rynek nieruchomości?
  • Z zapachem do klienta – czyli jaką rolę odgrywają zapachy w naszym życiu oraz w relacjach z klientem?- Marta Siembab, Senselier
  • Dlaczego warto być profesjonalnym pośrednikiem? Elżbieta Liberda – Prawo i nieruchomości
  • Kiedy i kogo chroni ubezpieczenie pośrednika? Małgorzata Szulczewska, Saga Brokers

Komfort pobytu zapewni nam nowoczesny, luksusowy Hotel Przystań Hotel&Spa położony nad brzegiem jeziora z rozpościerającym się malowniczym widokiem!

Ceny już od 780 zł! (w tym noclegi, pełne wyżywienie, wykłady, atrakcje, imprezy)

Zapraszamy na https://dzien-posrednika.pl/

 

Jakich projektów miejskich najbardziej potrzebujemy? Otodom docenia inicjatywy architektoniczne przyjazne człowiekowi

Centrum Praskie Koneser w Warszawie, Ogrody Anny w łódzkiej Fuzji czy Park linearny UWI – to jedne z nagrodzonych konceptów w konkursie “Zaprojektowane po Ludzku”[1]. Wśród laureatów aż trzy projekty były stworzone przez deweloperów i są przykładem najlepszych praktyk architektonicznych. Jak widać po nagrodzonych projektach, proces rewitalizacji może być inspirujący i odkrywczy, a nie tylko odtwórczy.

W miastach mieszka już 60% Polaków[2]. Jedne rosną, inne się wyludniają, wciąż jednak uczymy się je budować i dostosowywać do ewoluujących potrzeb i oczekiwań mieszkańców. Czasami odbywa się to poprzez implementację innowacji i nowinek technologicznych. Innym razem motorem do czynienia przestrzeni, w której żyjemy lepszą, jest zaangażowanie człowieka, grupy, społeczności. Jeszcze w inny sposób oddziałują duże firmy, za którymi stoi kapitał. Ważne, że coraz więcej takich działań w centrum zainteresowania stawia człowieka.

– Nie ulega wątpliwości, że rynek nieruchomości odgrywa ogromną rolę w kształtowaniu doświadczeń mieszkańców miast. Na szczęście od kilku lat doświadczamy transformacji w podejściu do realizacji projektów deweloperskich. Planowanie inwestycji przez pryzmat doświadczeń użytkownika, to dziś jeden z najważniejszych trendów. Coraz więcej firm działających w branży nieruchomości wznoszenie budynków zamienia na tworzenie miejsc. Deweloperzy dostrzegli i przejęli na siebie ciężar organizowania nowo powstającej tkanki miejskiej już nie tylko w wymiarze architektonicznym czy urbanistycznym, ale również społecznym– mówi Ewa Tęczak, ekspertka Otodom.

Z tego też powodu do łask wróciła koncepcja miast 15-minutowych, a na popularności zyskują projekty wielofunkcyjne. Aż dwa z trzech zrealizowanych przez deweloperów projektów, które zostały wyróżnione w konkursie “Zaprojektowane po Ludzku” to część takich inwestycji deweloperskich.

Stare na nowo

Nieprzypadkowo termin „mixed-use” kojarzymy z trendem rewitalizacji. Blisko połowa istniejących projektów tego typu to obiekty o walorach historycznych, które poddano gruntownej modernizacji i przebudowie. Takie obiekty oferują specyficzną atmosferę, której nie da się łatwo stworzyć w zupełnie nowych realizacjach. Inwestycje te wykraczające poza granice działki, na której są realizowane, bo oprócz swojej podstawowej roli mają ogromny wpływ na organizowanie społeczności, spajanie nowej tkanki z już zastaną i wprowadzanie na nowo życia w… całej okolicy. Tak stało się z owianą złą sławą Warszawską Pragą Północ, gdzie jeden z pierwszych tego typu projektów zrealizowanych w Polsce – rewitalizacja Fabryki Polskiej Wódki Koneser – dał impuls do dalszej dynamicznej przemiany tej części miasta.

– Miastotwórczy i placemakingowy charakter placu Konesera, będącego zarazem sercem Centrum Praskiego Koneser, doceniany jest również przez turystów. Przez cały rok odbywają się tam dziesiątki rozmaitych wydarzeń – występów teatralnych, koncertów, warsztatów, targów i wielu innych. Połączenie różnorodnych funkcji tego obiektu: kulturalnej, rozrywkowej, handlowej, restauracyjnej, usługowej, eventowej, mieszkalnej czy biurowej, z „zielonymi” rozwiązaniami, to przepis na stworzenie unikalnej, różnorodnej i inkluzywnej społeczności oraz wyjątkowej, kreatywnej przestrzeni – dodaje Magdalena Socorro-Czerwińska, Retail Operational Director Centrum Praskiego Koneser.

Nowoczesna rewitalizacja

Rewitalizacja w dosłownym tłumaczeniu jest “przywróceniem do życia”. Ogrody Anny w łódzkiej Fuzji są przykładem tego, że można nie tylko ożywić stare, ale że można to zrobić z troską o przyszłość. Echo Inwestment, które podjęło się stworzenia nowego oblicza miasta na terenie zabytkowych zakładów włókienniczych Karola Scheiblera w Łodzi postawiło na różnorodność. Różnorodność wyrażona w architekturze, dotyczy również tego co tę architekturę spaja. Przed secesyjną elektrownią, w duchu placemakingu, którego bardzo istotnym elementem jest tworzenie miejsc w sposób zrównoważony ekologicznie, powstała miejska przestrzeń otwarta na ludzi, ale też na przyrodę Ogrody Anny zostały podzielone na dwie strefy – mineralną i wegetalną. W jednej dominuje “dzika” zieleń, w drugiej zacieniony zaplanowany porządek. Każdy, kto się w tym miejscu znajdzie, może korzystać z tego, czego w danym momencie potrzebuje najbardziej

–Udostępniamy tę przestrzeń seniorom, a także dzieciom i młodzieży. Zapewnimy strefę cienia i umożliwić odpoczynku. Uwalniamy plac od klasycznej posadzki, tworząc w zamian powierzchnię, przez którą przedziera się natura – wymienia Justyna Siwińska-Pszoniak, kierownik całego projektu ze strony pracowni Medusa Group. –Zieleń współistnieje z otoczeniem. Z naszych doświadczeń wynika, że właśnie takie przestrzenie są dziś wyraźną społeczną potrzebą, na którą odpowiadamy naszym projektem – dodaje architekt.

Natura w centrum świadomości

Głos naturze w przestrzeni miejskiej oddał również Deweloper UWI Inwestycje autor parku linearnego w Poznaniu. Składają się na niego trzy lasy kieszonkowe, miejski sad i trzy łąki kwietne, w tym jedna miododajna. To inicjatywa zrealizowana wspólnie z organizacją pozarządową Dzieci w Naturę i mieszkańcami miasta. Trzy lasy o łącznej powierzchni 750 mkw posadzone przy ul. Milczańskiej składać się będą z 35 gatunków drzew i krzewów. Dlaczego są tak ważne? Bo ich rolą jest likwidacja wysp ciepła, zatrzymywanie wody, stłumienie hałasu i wydzielenie dodatkowej ilości tlenu. Ukłonem w stronę bioróżnorodności są także trzy łąki kwietne które znalazły się w parku. I co najważniejsze troska o środowisko stanowiła nie tylko cel ale i podstawę projektu – i to dosłownie, bo do tworzenia parku nie został użyty torf, którego wydobycie szkodzi środowisku.

Laureaci ogólnopolskiego konkursu

Wszystkie powyższe projekty zostały docenione w II edycji konkursu „Zaprojektowane po Ludzku”, którego organizatorem było wydawnictwo AGORA, a partnerem strategicznym Otodom. Rozwiązania oceniała kapituła konkursowa, w skład której weszli eksperci (m.in. naukowcy, socjologowie, działacze miejscy i projektanci). To wszystko w ramach czterech kategorii: produkt – obiekt, miejsce – przestrzeń, inicjatywa – działanie oraz inne. Przyznano także indywidualne wyróżnienia.

Pełna lista laureatów konkursu „Zaprojektowane po Ludzku” pod linkiem.

​[1]Otodom jako partner strategiczny konkursu „Zaprojektowane po ludzku” organizowanego przez wydawnictwo AGORA

[2] Dane Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 r.

 

Materiał pochodzi z informacji prasowej otodom.pl

Start VI edycji konkursu Top Woman in Real Estate

Wystartowała VI edycja konkursu Top Woman in Real Estate. To wyjątkowy plebiscyt dedykowany kobietom, działającym w branży nieruchomości na rynku polskim, które w ubiegłym roku odniosły sukces lub wyróżniły się osiągnieciami na tle innych. Dodatkowo wyłonione zostaną firmy wspierające kobiety oraz zespoły zarządzane przez kobiety, które w ostatnim roku odniosły sukces w swojej dziedzinie.

Do konkursu można zapisać się samemu, zgłosić mogą nas koleżanki i koledzy z pracy, a także pracodawca, agencja PR lub organizacja branżowa. Składanie kandydatur trwa od 15 lutego do 26 marca 2023 roku. Aby przystąpić do konkursu należy wypełnić formularz zgłoszeniowy dla kandydatki lub firm i zespołów dostępny na stronie https://www.topwoman.pl/konkurs/.

„My kobiety ciągle, mimo wielu przegadanych godzin na ten temat, szkoleń i naszej dużej świadomości nadal mamy ten sam problem – za mało się same doceniamy i cenimy.

Na co dzień mam do czynienia z kobietami na różnych stanowiskach i tak naprawdę, niezależnie od funkcji pełnionej w biznesie i stażu zawodowego, my, kobiety jesteśmy zbyt skromne.

Zdarzało się w poprzednich edycjach, że panie zgłoszone przez osoby z zewnątrz, które doceniły ich osiągnięcia mówiły nam: „nic takiego nie zrobiłam, po prostu dobrze wykonuję swoją pracę, nie jestem gotowa na Top Woman”. Wiem z doświadczenia, że jeśli to samo zaproponowałabym mężczyźnie, nie wahałby się ani przez moment, aby wziąć udział w konkursie,  jest to cecha, której my, kobiety, powinnyśmy się uczyć od mężczyzn.

Od dawna wiadomo, że dobry PR czy Personal Branding to połowa sukcesu, dlatego zapraszam wszystkie kobiety świata nieruchomości, które osiągają sukcesy do zgłoszenia w konkursie, bo udział w nim dodaję rozpędu karierze i pomaga rozwinąć skrzydła” – mówi Krystyna Swojak, Managing Director, Top Woman.

Zgłoszenia konkursowe będą dodatkowo premiowane za wskazanie osiągnięć w obszarze prowadzenia odpowiedzialnego biznesu i wdrażanie działań z zakresu ESG, czyli ochrony środowiska, społecznej odpowiedzialności biznesu oraz ładu korporacyjnego, a także różnorodności i integracji.

Uczestniczki zostaną ocenione w 18 kategoriach, w tym 4 kategoriach specjalnych, które wyłonią najlepszy zespół zarządzany przez kobietę, firmę wspierającą kobiety, osobowość roku – czyli kobietę zajmującą stanowisko top management, która miała największy wpływ na branżę nieruchomości, oraz niezależną kategorię People’s Choice – online voting, w którym spośród finalistek konkursu internauci wybierają swoją laureatkę.

Jury oceni zarówno konkretne osiągnięcia, jak i szczególne umiejętności. Uhonorujemy kobiety z niemal wszystkich obszarów nieruchomości i budownictwa, w tym architektury, inżynierii, rozwoju, finansów, sprzedaży, pośrednictwa, marketingu i zrównoważonego rozwoju.

Kategorie konkursu 2023:

  • Architecture, Design & Work Place
  • Asset & Property Management
  • Banking & Finance
  • Business Development
  • Business Management
  • Commercial Sales & Leasing
  • Facility Management
  • Green Building, Innovation & Technology
  • HR & Employer Branding
  • Legal Advisory Services
  • Marketing & PR
  • Project Management
  • Residential Sales & Leasing
  • Tax & Accounting Services

Kategorie specjalne:

  • Best Team
  • Pro-women Company
  • Personality of the Year
  • People’s Choice – online voting

Opisy każdej kategorii wraz ze szczegółowymi kryteriami oceny dostępne są tutaj: https://www.topwoman.pl/kategorie-2023//

Wyniki konkursu

Finalistki i laureatki zostaną wyłonione podczas obrad kapituły Jury konkursu. W skład Jury wchodzą autorytety z branży nieruchomości i budownictwa, wyróżniające się wybitną wiedzą i doświadczeniem. W każdej kategorii zostanie wyłonionych nie więcej niż 5 finalistek. W kategorii specjalnej People’s Choice – online voting, znajdą się finalistki wszystkich kategorii konkursu, na które będzie można oddawać swoje głosy. Głosowanie online potrwa od 26 kwietnia do 15 maja.

Pełna lista finalistek zostanie umieszczona na stronie internetowej konkursu www.topwoman.pl do dnia 26 kwietnia 2023 roku, wraz z opisem ich sylwetek i osiągnięć. Zwyciężczynie z każdej z kategorii ogłoszone zostaną na finałowej Gali Top Woman in Real Estate, która odbędzie się 15 czerwca w Warszawie.

Już można rezerwować bilety na wydarzenie na stronie www.topwoman.pl

 

O inicjatywie Top Woman in Real Estate

Top Woman in Real Estate to projekt, który powstał z potrzeby docenienia i pokazania światu roli kobiet, które prowadzą ważne i przełomowe projekty w branży nieruchomości i budownictwa. Jako pierwszy powstał konkurs i gala, podczas której nagradzamy najważniejsze panie działające w nieruchomościach komercyjnych. Kolejnym etapem był program mentoringowy, którego celem jest łączenie doświadczenia z świeżym spojrzeniem na biznes.  „Działamy po to, aby panie ma wysokich stanowiskach poznawały się ze sobą, wymieniały doświadczeniami, wspierały wiedzą młodsze koleżanki.” – tłumaczy Krystyna Swojak. Celem programu jest dodawać skrzydeł, wyposażać w narzędzia i wspierać mentorsko kobiety obdarzone wiedzą i talentem, na rzecz realizacji ich marzeń zawodowych i osobistych.

Początek odwilży na rynku mieszkaniowym?

Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl oceniają, jaki wpływ może mieć ta decyzja na rynek mieszkaniowy.

– Nie ulega wątpliwości, że do zapaści na rynku kredytów hipotecznych w 2022 r. przyczyniła się nie tylko seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r.  Gwoździem do trumny okazała się marcowa zmiana rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców – mówi ekspert GetHome.pl Marek Wielgo.

I przypomina, że po wejściu w życie tego typu wytycznych dla banków, dramatycznie skurczyła liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy. Ożywienie na rynku kredytowym w marcu 2022 r. było spektakularne, ale krótkotrwałe. Po prostu wielu kredytobiorców chciało się załapać się na korzystniejsze zasady. Od kwietnia 2022 r. banki zaczęły liczyć zdolność kredytową biorąc pod uwagę cenę kredytu wyższą od rzeczywistej aż o 5 pkt proc.

Według Biura Informacji Kredytowej (BIK) w całym 2022 r. banki udzieliły zaledwie 133,3 tys. tego typu kredytów, czyli przeszło o połowę mniej niż rok wcześniej. W praktyce oznaczało to także zduszenie popytu na mieszkania, który i tak malał z powodu wzrostu oprocentowania kredytów i obaw o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali w 2022 r. łącznie tylko nieco ponad 32,7 tys. lokali, czyli o 35% mniej niż w 2021 r. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 43%), Gdańsku (o 38%) i w Warszawie (o 34%).

–  Oczywiście sam bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych jest potrzebnym rozwiązaniem, ale wątpliwości budził moment zaostrzenia rekomendacji S oraz objęcie jednakową stawką wszystkich kredytobiorców niezależnie od ich udziału własnego i rodzaju oprocentowania kredytu – komentuje Marek Wielgo.

Już kilka miesięcy temu deweloperzy i banki prosiły o obniżenie buforu bezpieczeństwa do 2,5 pkt proc. KNF w końcu odpowiedział na ich postulaty. Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl wyjaśnia, że złagodzenie rekomendacji ma dotyczyć przede wszystkim kredytów o czasowo stałej stopie procentowej, zmienianej zwykle co pięć lat. W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu KNF zalecił bankom stosowanie podwyższonego buforu. Jego wysokość mają one określać w oparciu o samodzielną ocenę ryzyka dalszych podwyżek stóp procentowych.

– Najbliższe tygodnie pokażą, czyi w jakim zakresie banki skorzystają z możliwości jaką dał im KNF. Gdyby ściśle dostosowały się do jego wytycznych, zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań wzrosłaby nawet o 20% – przyznaje Andrzej Prajsnar.

Z jego wyliczeń wynika, że zmiana zdolności kredytowej spowodowana obniżeniem bufora z 5 do 2,5 pkt proc. może być następująca:

  • kredyt na 25 lat dla singla z łącznym dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie – wzrost zdolności kredytowej ze 175 tys. zł do 210 tys. zł,
  • kredyt na 25 lat dla pary z łącznym dochodem 8 tys. zł netto miesięcznie – wzrost z 280 tys. zł do 330 tys. zł,
  • kredyt na 25 lat dla rodziców jednego dziecka z łącznym dochodem 10 tys. zł netto miesięcznie – wzrost z 330 tys. zł do 390 tys. zł.

–  Jak widać, szacunkowa zdolność kredytowa po obniżeniu bufora bezpieczeństwa wzrośnie o 18-20%. Jednak wciąż będzie niska za sprawą wysokiego oprocentowania „hipotek” – ocenia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zwraca też uwagę, że kredytobiorcy niekoniecznie będą chcieli pożyczać środki z oprocentowaniem wynoszącym aż 8,5-9% przez pięć lat. Tym bardziej, że rząd zapowiedział uruchomienie kredytów o stałej stopie procentowej na 2%. Ponadto rynek spodziewa się pierwszych obniżek stóp procentowych NBP w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.

Marek Wielgo dodaje, że decyzję KNF można odczytywać jako sygnał, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek inflacji, a w konsekwencji – stóp procentowych.  Ekspert GetHome.pl nie wyklucza, że do biur sprzedaży firm deweloperskich i agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami prawdopodobnie wrócą na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem i oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Oczywiście mówimy tu o osobach, które mają zdolność kredytową. Ponadto perspektywa ożywienia popytu może zadziałać dopingująco na posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania w celu ich wynajmowania. Tym bardziej, że nie doczekali się wyraźnej korekty cen mieszkań. Co ciekawe, w sytuacji kurczącej się podaży, coraz więcej osób zadaje sobie pytanie, kiedy znów zaczną one drożeć.

 

Spodziewaj się niespodziewanego! Z Jackiem Kusiakiem rozmawiała Aneta Nagler – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała Aneta Nagler

Stowarzyszenie Mieszkanicznik niedługo świętuje 11 lat istnienia, a przez ten okres nastąpiło wiele zmian w tej organizacji, która dziś gromadzi 22 tys. osób. Zapraszam na rozmowę z współzałożycielem i prezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Jackiem Kusiakiem, który podzieli się swoimi obserwacjami na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.

A.N.: Stowarzyszenie Mieszkanicznik niebawem obchodzi 11-lecie swojego istnienia. Co przez ten okres wydarzyło się w stowarzyszeniu i w jakim kierunku podąża Mieszkanicznik?

J.K.: Tak, 11 lat minęło bardzo szybko. Stowarzyszenie było zakładane przez 12 osób, a obecnie jest nas 22 tys. w 22 oddziałach, łącznie zarządzamy 100 tys. nieruchomości. Nie oczekiwaliśmy, że rozrośnie się do tych rozmiarów. Jakie najważniejsze rzeczy się wydarzyły? Połączyliśmy ze sobą w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik 500 tys. osób. Najważniejsza kwestia to spotkania na żywo i szkolenia lokalne, które odbywają się co miesiąc w każdym oddziale. Do tego dochodzi 13 kongresów. Istotne jest dla nas, aby organizować spotkania stacjonarne, żeby w ogóle się połączyć, żeby poznać się lepiej. Te spotkania offline będą oczkiem w głowie. To są takie kamienie milowe w Mieszkaniczniku.

A.N.: Na początku, kiedy zaczynaliście w 2012 roku, członkami stowarzyszenia były przede wszystkim osoby zajmujące się wynajmem długoterminowym mieszkań. Aktualnie zrzeszacie też przedsiębiorców zajmujących się innymi formami. Jak to wygląda obecnie z perspektywy tych 11 lat?

J.K.: Tak, rzeczywiście, struktura znacząco się zmieniła, jeżeli chodzi o te branże. Sam jestem już 22 lata na rynku. Natomiast w 2012 roku w 99,9% dominował w stowarzyszeniu najem długoterminowy. Ja nadal rekomenduję tę formę działania na rynku nieruchomości. Aczkolwiek postawiłem również na flipy. Na przestrzeni lat widziałem, jak dochodziły do nas kolejne sektory: najem krótkoterminowy, najem hybrydowy, coraz więcej remontów oraz flipów. Później flipy na rynku pierwotnym, flipy na cesjach, flipy na rynku wtórnym, flipy na brudno, na czysto, ewentualnie deweloperka czy firmy, które zajmują się obsługą rynku nieruchomości, jak pośrednicy nieruchomości bądź doradcy kredytowi.

A.N.: A w jaki sposób pomagacie i udostępniacie wiedzę, jak poruszać się na rynku w bezpieczny sposób?

J.K.: Tak jak wspomniałem, głównym naszym celem jest robienie co miesiąc dwudziestu kilku spotkań w oddziałach lokalnych. Zanim się spotkamy, szerzymy również informacje w naszych mediach społecznościowych – Facebook (fanpage i odpowiednie grupy), LinkedIn, specjalne grupy na WhatsAppie. Dysponujemy również platformą VOD Akademia Mieszkanicznika, która mocno się rozwinęła w czasie pandemii, kiedy nie mogliśmy się spotykać. Wtedy było duże zapotrzebowanie na szkolenia online. Więc zapraszam także do Akademii, bo tam przekazujemy wiedzę. A ponadto stworzyliśmy jeszcze jedną taką gałąź Mieszkanicznika, gdzie spotykają się również inwestycje z inwestorami. Ten projekt nazywa się StokInvest (Strefa Okazji Inwestycyjnych), gdzie w jednym miejscu gromadzą się osoby, które mają wiedzę i inwestycję albo potencjał inwestycyjny czy jakieś pomysły na inwestycje, i mogą się nimi dzielić. Jedni przychodzą z inwestycjami, poszukując inwestorów, a drudzy są inwestorami i szukają inwestycji.

A.N.: Przejdźmy do gospodarki i sytuacji na rynku. Z jednej strony widać pogarszające się nastroje w przemyśle, stagnację i strach związany z wysoką inflacją, z wysokimi stopami kredytowymi, z WIBOR-em, który faktycznie spowodował,

że z rynku odpłynęło bardzo wiele osób, które się kredytowały i kupowały sobie mieszkania, chociażby właśnie w zakresie najmu długoterminowego. Ale z drugiej strony, jak się patrzy na rynek najmu, to on ma się bardzo dobrze – widać wręcz boom. W jakie mieszkania Ty jako osoba, która jest od ponad 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, sugerowałbyś dziś zainwestować? Od czego warto zacząć?

J.K.: Zawsze i wszędzie powtarzamy kilka kwestii. Wiedza i kontakty są najważniejsze. Bo wybór danego profilu już jest, można powiedzieć, rzeczą drugorzędną. Więc w pierwszej kolejności dla początkujących na pewno zalecałbym, żeby to było trzy–sześć miesięcy zdobywania wiedzy bez inwestowania, bez wchodzenia w rynek. Ja od 22 lat sugeruję inwestować długoterminowo w kawalerki, jedno i dwupokojowe mieszkania, ponieważ one się zawsze obronią. To pokazały nawet czasy covidu, a także okres wojny, gdzie rynek szalał w jedną i drugą stronę. Później ewentualnie proponuję eksperymentować w tych nowych metodach zarabiania, czyli najem krótkoterminowy, flipy, kwatery pracownicze, które też się rozwinęły, bo jest napływ ludzi z Ukrainy.

A.N.: Wróćmy jeszcze do rynku najmu i do ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości. Deweloperzy rozpoczynają teraz mniej nowych inwestycji. Ceny mimo to nie spadają, bo wiadomo, że po prostu jest mniejsza oferta na rynku, więc te ceny sumarycznie będą rosły. Ale z drugiej strony zmniejsza się także pula osób kupujących mieszkania, ponieważ ryzyko brania kredytów w obecnych warunkach jest większe niż kiedykolwiek. Mówiłeś o najmie długoterminowym i o nieruchomościach jako o jednym z filarów gromadzenia swojego kapitału i zabezpieczenia swojej przyszłości. Nie boisz się, że w ciągu najbliższych dwóch lat, czyli 2023–2024, będzie bardzo niska podaż tych mieszkań i wtedy ceny będą tak zawrotne, że zwykłemu Kowalskiemu niezwykle trudno będzie kupić mieszkanie?

J.K.: Oczywiście, może się tak stać. Nikt nie ma szklanej kuli, żeby przewidzieć, co się wydarzy. I w naszym dzisiejszym świecie powinniśmy chyba zachowywać się zgodnie z dewizą: spodziewajmy się niespodziewanego. Ja bym do tego podchodził z takim pytaniem, które zadaję sobie codziennie rano: co mnie dzisiaj zaskoczy? I jak wspomniałaś, może zaistnieć taka sytuacja, że na rynku będzie sporo nazbieranej, a nie kredytowej gotówki, będzie mało nieruchomości i nagle rzeczywiście te ceny znowu wystrzelą. Natomiast nie zapominajmy o jednej rzeczy – wzrosły oprocentowania kredytów. I zobaczymy, co się wydarzy z osobami, które obecnie brały wakacje kredytowe czy specjalne dofinansowania i pożyczki z Banku Gospodarstwa Krajowego. Być może za moment, kiedy to się skończy, okaże się, że będzie dużo ludzi, których niestety nie będzie stać na opłacenie raty kredytowej, która urosła nawet 100–150%! Jeśli nie będą mogli spłacać, to nagle pojawi się na rynku wiele nieruchomości, sprzedawanych właśnie z uwagi na brak możliwości obsługi kredytów. Kolejne zagrożenie, jakie widzę, jest powiązane z wojną w Ukrainie. Tak jak szybko przypłynęła do nas fala uchodźców i zapełniła sektor najmu, tak szybko znaczna część Ukraińców może wrócić do swojej ojczyzny, by ją odbudować, gdy tylko walki ustaną – a wtedy będziemy widzieli korektę na rynku najmu.

A.N.: Powracając jeszcze do nieruchomości: ponieważ sam specjalizujesz się w najmie długoterminowym, to czy wynajmując mieszkanie, korzystasz z umów najmu okazjonalnego, czy stosujesz jakieś inne dopasowane umowy, przygotowane przez prawników? Jak Ty sobie z tym radzisz?

J.K.: Umowa jest tylko jedną z pięciu części bezpiecznego najmu. Ona nie stanowi najważniejszego zabezpieczenia. Ja od 22 lat korzystam z umowy najmu cywilnego. Nie zastosowałem nigdy umowy najmu okazjonalnego. Jednak tak naprawdę 80% sukcesu to jest odpowiednia selekcja najemców. Dobrze podpisana umowa – czy to w zakresie najmu okazjonalnego, czy umowy cywilnej – to jest druga składowa. Trzecia – to jest odpowiednia kaucja, w zależności od tego, czy to jest jedno, dwu czy trzymiesięczne. Czwarty punkt jest niesamowicie ważny – chodzi o bardzo szybkie reagowanie, żeby najemcy wiedzieli, że mają do czynienia z profesjonalistą. A piąty punkt – należy zdać sobie sprawę, że każda sytuacja jest inna, jeżeli chodzi o wynajmowanie, więc musimy mieć ludzi, do których możemy się zwrócić z pytaniem, jak daną kwestię rozwiązać.

A.N.: A miałeś jakieś trudne sytuacje? Trudnych najemców, z którymi był problem, jeżeli chodzi o wyprowadzenie się albo zaleganie z czynszem? Jak sobie z tym radziłeś?

J.K.: Tak, oczywiście, borykałem się z trudniejszymi przypadkami. Na przykład wtedy, gdy mieliśmy na umowie zapisane, że będzie jedna osoba, a nagle się okazywało, że w mieszkaniu są dwie, bo najemca sprowadził sobie kogoś na stałe do mieszkania, a przecież wtedy zużycie mieszkania jest już inne. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy dodatkowo pojawia się dziecko, o którym się nie wie, a potem opiekunka – czyli już cztery osoby. I nie można wówczas tkwić w stagnacji. Nie możemy traktować czterech osób tak samo jak jedną. Pozwalanie sobie na takie zachowanie jest niedopuszczalne. Należy jak najszybciej rozwiązać umowę bądź ją zmodyfikować. W lokalu mogą mieszkać jedynie te osoby, które są w umowie. Oczywiście odwiedziny na weekend są w porządku, ale nie może być tak, że najemca nie zgłasza właścicielowi, że pojawia się więcej lokatorów na dłużej.

A.N.: No dobrze. To na koniec zapytam Cię jeszcze o Twoją książkę. O czym będzie i do kogo ją kierujesz?

J.K.: Ta książka powstaje na bazie mojego doświadczenia. Będzie podzielona na dwie części – na życie prywatne i życie biznesowe. Właśnie w tym momencie wrzucam na konto Mieszkanicznika na YouTubie takie odcinki, w których dzielę się różnymi poradami. I rzeczywiście książka będzie dostarczała czytelnikowi takich sugestii, jak sobie radziłem w wielorakich, trudnych sytuacjach – zarówno w biznesie, jak i w życiu prywatnym. Piszę również, jak zadbać o zdrowie w tym całym pędzącym świecie. Żebyśmy żyli długo i dobrze. I mieli taki balans związany z życiem służbowym i tym niezwiązanym z pracą. Nie można być przechylonym w żadną stronę. Oprócz tego opowiadam o tym, jak pracowałem w Polsce i za granicą (m.in. we Francji, Niemczech, Hiszpanii i Grecji, gdzie spędziłem łącznie 11 lat). Uzbierałem różnego rodzaju doświadczenia życiowe, którymi chcę się podzielić z czytelnikami, członkami stowarzyszenia, sympatykami, przyjaciółmi oraz rodziną.

Wilk z Wielkiej Integracji – Wywiad z Kubą Midlem

Rozmawiała Aneta Nagler

W jego życiu dzieje się tyle, co kiedyś na giełdzie przy Wall Street. Szczególnie podczas Wielkiej Integracji, której jest pomysłodawcą i organizatorem. I chociaż wilków tam cała wataha, to on przewodzi stadu. Kuba Midel – wyjadacz nieruchomościowych biznesów, organizator warsztatów rentierskich, youtuber. O rynku nieruchomości wie wszystko i chętnie dzieli się swoją wiedzą z innymi.

Aneta Nagler: Jak Ty znajdujesz na to wszystko czas?

Kuba Midel: Dużo podróżuję, przez co rzadko jestem w Polsce. Jak już jestem na miejscu, to przez te kilka dni intensywnie pracuję. Mam ten przywilej, że mogę wybierać, co i kiedy chcę robić. Jestem wolnym człowiekiem.

A.N.: Dochodzą do tego jeszcze wyjazdy integracyjne, eventy.

K.M.: Dokładnie dwie imprezy integracyjne w roku, ale sam się tym nie zajmuję. Musisz wiedzieć, że sztuką jest dzielić

się pieniędzmi z podwykonawcami. Wtedy masz czas na wszystko.

A.N.: Czyli delegujesz zadania innym osobom, dzięki temu znajdujesz na to wszystko czas?

K.M.: Zwolniłem wszystkich pracowników na umowę o pracę. Obecnie współpracuję z dziesiątkami, jak nie setkami osób. Tak było chociażby na Wielkiej Integracji. Imprezę współtworzyło łącznie około 150 osób. Jako gospodarz chciałem, żeby wszystko było idealnie. Nie można jednak wszystkiego przewidzieć.

A.N.: Branża eventowo-szkoleniowa to praca wielu ludzi, głównie za kulisami. Jako organizator czujesz satysfakcję z tego, że dzięki pracy zespołowej wszystko się udało. A mimo to uczestnicy i tak czepiają się szczegółów.

K.M.: Trzeba to robić najlepiej, jak można, ale idealnie nie wyjdzie nigdy. Wie to każdy, kto organizował imprezę na taką skalę.

A.N.: Co było największą wartością Wielkiej Integracji?

K.M.: Na pewno wystąpienie Marka Kondrata. To jest człowiek, jaki jest – podobno trudny, ale potrafi wyjaśnić różne zjawiska z szerokiej perspektywy. Siedziałem w pierwszym rzędzie, słuchałem i byłem pod wrażeniem.

A.N.: Ja też słuchałam z zapartym tchem.

K.M.: Właśnie na tym to polega. To potężna integracja, na którą przyjeżdżają ludzie z całego świata – z Kanady, ze Stanów Zjednoczonych, z Niemiec, z Holandii. Wszyscy czujemy się razem dobrze. Spotykamy się po to, aby wysłuchać ze sceny prelegentów i poznać różne punkty widzenia. Myślę, że tyle energii płynęło ze sceny czy nawet w kuluarach, że jeżeli ktoś z tego nie skorzystał, to zrobił błąd.

A.N.: Kolejna impreza odbędzie się 6-7 stycznia. Co będzie się działo?

K.M.: Nie wiem, jaka będzie pogoda, ile osób weźmie udział. Wszystko przed nami. Na pewno będzie podsumowanie ostatnich 5 lat. Wystąpi Adrian Gorzycki, Łukasz Smolarski, Michał Kiereś i sporo innych youtuberów. Dla osób, które poszukują inspiracji, wartościowe może okazać się wystąpienie Krzysztofa Stanowskiego. Będą więc nie tylko przedstawiciele branży nieruchomości, ale wszelkich biznesów. Jeszcze nie chcę zdradzać wszystkich szczegółów, ale nie ukrywam, że 6 stycznia obchodzę 40. urodziny – więc będzie się działo!

A.N.: Czekamy w takim razie z niecierpliwością. Porozmawiajmy teraz o twoich wyczynach w mediach społecznościowych. Ostatnio na Twoim Facebooku pojawił się wpis, że praca youtubera wcale nie jest łatwa. Pomimo trudności brniesz w to dalej. Pojawiły się programy telewizyjne.

K.M.: Chciałem obalić mit, że jak ktoś jest rentierem, to żyje z najmu i nic innego nie może robić. To jest kompletna bzdura. To, że masz dobre przychody z nieruchomości, nie oznacza, że możesz nic nie robić.

Ten etap mam za sobą. Lubię, jak coś się dzieje. Produkcje telewizyjne są sporym wyzwaniem. Czasem spędzam pół dnia na planie. Mam możliwość współtworzenia wizji z dyrektorami programowymi, z zarządem, z producentami.

A.N.: A oprócz tego czym się zajmujesz? Kupujesz dalej nieruchomości? Czy to dobry czas na zakupy, skoro ceny zaczynają spadać?

K.M.: Tak, kupuję, bo kupuje się wtedy, gdy ceny spadają. W myśl zasady: bądźcie odważni, kiedy wszyscy drżą, i drżyjcie, kiedy wszyscy są odważni.

A.N.: Jasne, że w czasach kryzysu zawsze jest tak, że niektórzy wyprzedają i wtedy można znaleźć najlepszą okazję. Jednak kupowanie w momencie, kiedy faktycznie mamy duży kryzys gospodarczy, ogromną inflację, wysokie stopy procentowe, które są horrendalne…

K.M.: Ekonomia mówi tak: jeżeli kredyt kosztuje cię 10%, a inflacja jest na poziomie 15%, to warto brać kredyt.

A.N.: Jakie mieszkania warto teraz kupować?

K.M.: Małe mieszkania, bo mają najlepszą stopę zwrotu. Kupujesz za 300 tys. zł mieszkanie, masz z tego 2 tysiące miesięcznie. Pokaż mi taki biznes, gdzie wkładasz 300 tys. zł, nic nie robisz i masz 24 tys. dochodu rocznie. Nie ma lepszego biznesu niż wynajem nieruchomości. I nigdy nie będzie. Flipy się skończyły. Były opłacalne, kiedy mieszkania były niedoszacowane. Natomiast podnajem to świetna sprawa dla młodych ludzi. Bo gdy ktoś ma pracę, to nie będzie się bawił w podnajem.

A.N.: Pozostaje pytanie, co dalej będzie się działo. Jak Ty to oceniasz?

K.M.: Mamy zblokowane kredyty. Ludzie chcą kupować, ale nie mogą. Nieruchomości byłyby dwa razy droższe, tylko nagle przykręcono kurek z finansowaniem. Nie ma pieniędzy. Osobiście czekam na spadki i wierzę, że nastąpią. Pewny jednak nie jestem. Z tego, co widzę, zatrzymał się rynek wtórny. Kowalski z Kowalskim nie handlują ze sobą mieszkaniem w wieżowcu, żeby się wymienić – większy na mniejszy. Natomiast rynek deweloperski zamarł – po pierwsze dlatego, że swoje zarobił, a po drugie ze względu na to, że deweloperzy z premedytacją wstrzymali sprzedaż. Rozumiem to, bo po co deweloper ma wyprzedawać coś za 7 tysięcy, skoro sprzedawał po 9 tysięcy. Lepiej jest poczekać. Jedno wiem na pewno – najem ma się dobrze, jak nigdy przedtem.

A.N.: To Twoja jedyna i słuszna droga?

K.M.: Droga, którą wybrałem. Nie ma lepszego interesu na świecie. Dlatego czekam na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, sprzedaję ziemię i kupuję kolejne mieszkania na wynajem. Ktoś może ocenić, że to jest zła droga. Być może są lepsze biznesy. Ja życzę innym, żeby zarabiali jak najwięcej. Mnie jako przedsiębiorcy ten mały procent nieruchomości dał na tyle duży oddech, że mogę dożywotnio nie wracać z wakacji.

A.N.: A deweloperka? Planujesz w to wejść?

K.M.: Nie planuję. Nie mam czasu na łączenie strategii. Bo jeżeli zacznę inwestować w kryptowaluty, giełdę, inny biznes, do tego nieruchomości, to się okaże, że nie mam czasu iść na grzyby… a bardzo lubię.

A.N.: O tym też powiedziałeś w książce Sztuka równowagi finansowej. Wspominasz tam o tym, żeby znaleźć ten czas dla siebie i funkcjonować zgodnie z własnym stylem.

K.M.: Obserwuję przedsiębiorców od pięciu lat, zawodowo, na konsultacjach. Ludzie są często zmęczeni swoim biznesem. Ja nie, bo mam czas dla siebie.

A.N.: Myślę, że oni potrzebują Cię, żebyś powiedział: „Tak, to jest dobry kierunek”.

K.M.: Albo zły. Czasem trzeba im jakiś pomysł wybić z głowy. W większości przypadków, zwłaszcza w nieruchomościach, nie można się przewrócić. Jest tylko pytanie: jak daleko dojdziesz? To banalnie prosty biznes. Powiem Ci więcej. W ciągu czterech tygodni byłem w 18 krajach – od koła podbiegunowego w Norwegii, Finlandii, Szwecji po Włochy i całe Bałkany – Grecja, Chorwacja, Czarnogóra, Albania. Tydzień we Włoszech i tydzień w Turcji. W Polsce jest najlepiej. Zacznijmy doceniać to, co mamy.

A.N.: Niektórzy uważają, że jesteś niespójny w tym, co mówisz i robisz.

K.M.: Są zarzuty, że jestem niespójny, że kłamię. Że raz mówię: „Muszę pracować”, później: „Jestem rentierem”. Przyznaję się. Jestem największym kłamczuchem świata.

A.N.: Jak to?

K.M.: Jestem na pewno jedną nogą w systemie luksusu, pogoni, pracy, posiadania, pozycji, jakiejś maski, nawet samemu przed sobą. A druga moja strona, nie wiem, czy lepsza, czy gorsza – to jest facet, który nie chce kłopotów. Za to chce mieć klapki, kosz na grzyby, dzieciaki przy sobie, rower, czas na pływanie, pizzę i browara za 5 zł. Są różne etapy w życiu. Wróciłem z wakacji i mam ochotę pracować, to pracuję. Nawet codziennie, dopóki sprawia mi to przyjemność.

A.N.: Powiedziałeś kiedyś, że rentierstwo zaczyna się w głowie.

K.M.: Tak, podpisuję się pod tym w 100%. I sam po sobie widzę, że jestem zachłannym na życie człowiekiem.

A.N.: Ale wiesz, że Ciebie się z tym kojarzy. Mam na myśli pierwszy wywiad dla „Strefy Nieruchomości®”. Ty masz w sobie coś takiego, że puszczasz w eter jakieś zdanie i wywołujesz lawinę komentarzy.

K.M.: Niepotrzebnie. To nie jest kontrowersja. To jest prawda – z mojego, subiektywnego punktu widzenia.

A.N.: Czego w najbliższej przyszłości można się spodziewać po najsłynniejszym wilku watahy nieruchomościowej?

K.M.: Bardzo dziękuję za komplement. Remontuję swój dom – będzie siłownia, garaże, spiżarnia. Chcę sprzedać działki, a pieniądze zainwestować w nieruchomości. Planuję w ciągu dwóch lat stworzyć portfel kilkunastu mieszkań pod wynajem. Chcę być ojcem, mężem, iron-manem, youtuberem oraz prowadzącym…

A.N.: Tego Ci życzę, wilku nieruchomości.

K.M.: Bardzo dziękuję. Przepraszam za rubaszność, buńczuczność i zuchwałość, ale chciałem, żeby było prawdziwie. Widzimy się na Wielkiej Integracji.

A.N.: Widzimy!

Zawirowania na rynku nieruchomości – hossa czy bessa?

Rozmawiała Aneta Nagler

Dzieje się na rynku nieruchomości! Ceny mieszkań, oprocentowanie kredytów hipotecznych, brak zdolności kredytowej oraz oferty sprzedaży mocno zaskakują Polaków. Inwestorzy obserwują bacznie rynek nieruchomości, nawet bardziej niż ci, którym drogę do niego zamknie zbyt niska zdolność kredytowa. Co sądzi o aktualnej sytuacji Wojciech Orzechowski – inwestor, deweloper, twórca Warsztatów WIWN® – dowiemy się z wywiadu na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości.

Aneta Nagler: w Polsce w posiadaniu osób prywatnych jest ponad 1,2 mln mieszkań uznawanych za pustostany. Niezależnie od tego, czy są to lokale kupione inwestycyjne, czy odziedziczone, wielu właścicieli z pewnością czekało na górkę cen, by się ich pozbyć. To może być najlepszy moment na przejęcie okazji. Co Ty o tym sądzisz?

Wojciech Orzechowski: Najpierw spróbujmy odnaleźć się w nowej rzeczywistości, w tym, co się dzieje na rynku, po to, aby określić, czy jesteśmy na górce, czy jesteśmy przed spadkami, czy już sprzedawać, czy jeszcze się wstrzymać. Gdy spojrzymy na świat, to zewsząd pojawiają się informacje, że mamy kryzys lub się do niego zbliżamy. Ja jestem zdania, że niezależnie od tego, co się dzieje na świecie, to wcale nie musi mieć oddźwięku w nieruchomościach. To jest pewien absurd gospodarczy. Utożsamiamy jeden kryzys w gospodarce z innymi sektorami. A nawet jeśli w gospodarce dzieje się źle, rośnie bezrobocie, inflacja, wzrastają stopy procentowe – to jednak te wszystkie czynniki wcale nie muszą oznaczać korekty cenowej na rynku nieruchomości w Polsce. Już ostatni kryzys z 2008 r. pokazał, że gdy na całym świecie czuło się tąpnięcie w światowych gospodarkach, to w Polsce określano to mianem spowolnienia lub recesji technicznej, ponieważ w Polsce PKB nie było ujemne przez długi czas. Wraz za tym nie pojawił się drastyczny wzrost bezrobocia. Rynek nieruchomości zareagował wówczas nieznacznie, ale polska gospodarka miała się całkiem nieźle. Warto zauważyć, że wtedy mieliśmy kryzys finansowy, który przełożył się na wyższe stopy procentowe i upadek wielu deweloperów. Pamiętajmy, że to był okres przed ustawą deweloperską, zatem wielu deweloperów zmieniało ceny, aby wyjść na prostą, co też wpłynęło wówczas na ceny nieruchomości. Rynek pierwotny wymusił wtedy korektę na rynku wtórnym. A straty cenowe na rynku wyrównywały się od 2012 r. aż do 2016 r. W latach 2016-2021 nastąpił znaczny wzrost cen, co było związane z niepewną sytuacją na świecie. I co ważne, o ile ceny wzrosły o 100% na przełomie 2007/2008 r., to teraz ten poziom wzrostów miał miejsce w okresie pięciu lat. Równie istotne jest to, że siła nabywcza Polaków pozostała na tym samym poziomie, gdyż wynagrodzenia rosły i dziś Polaków stać na zakup nieruchomości, co potwierdzają statystki z ostatnich 10 lat, w których można zauważyć, że wzrost wynagrodzeń w gospodarce wzrósł w tym czasie także o 100%. To, co można aktualnie zaobserwować na rynku, to duże spowolnienie, które jest efektem paniki związanej z inflacją, ze wzrostem stóp procentowych, z wojną w Ukrainie oraz niepewnością gospodarczą Polaków. Uczymy się jednak żyć z tą sytuacją. Na pewno dwuletni lockdown i COVID przyzwyczaiły nas do sytuacji ekstremalnych i dzisiejsze zmiany na rynku gospodarczym traktujemy z większą rezerwą. Co do okazji na rynku, to zawsze czasy paniki i strachu sprzyjają osobom, które kupują mieszkania z zyskiem.

A.N.: a co z cenami?

W.O.: Sądzę, że ceny mieszkań przez najbliższy, 2023 rok będą na tym samym poziomie. Prawdopodobnie po roku, gdy będziemy się zbliżać do wyborów, to stopy procentowe będą obniżane, aby wymusić ruch w gospodarce oraz wzrost optymizmu u wyborców. Mówiłem ostatnio o 19 powodach, dla których ceny będą rosły. Można o tym przeczytać w ostatnim numerze kwartalnika „Strefa Nieruchomości®”. Zatem pytanie, czy inwestor chce dziś sprzedać mieszkanie z obawy przed sytuacją, czy woli poczekać rok i sprzedać po wyższej cenie. Analizując dzisiejsze okoliczności i biorąc pod uwagę analizy na najbliższe pół roku, nie przewiduję większej korekty cenowej. Gdyby okazało się, że wojna w Ukrainie będzie dobiegać końca, to tym bardziej nabierzemy optymizmu i będziemy zachęceni do inwestowania. Na pewno najbliższy rok będzie rokiem spowolnienia, ale nie przewiduję masowych bankructw i wysokiego bezrobocia. Z ankiety, którą przeprowadziłem wśród ponad 500 inwestorów, otrzymałem informacje, że mamy duże spowolnienie w sprzedaży, ale w 2023 r. nastąpi jednak wzrost cen, a po obniżce stóp procentowych nastąpi przyspieszenie na rynku.

A.N.: Dostrzega się korekty na rynku pierwotnym, ale są miasta, które odnotowują nadal wzrosty. Porównując ceny metra kwadratowego mieszkań obowiązujące w lipcu 2022 r. z analogicznym okresem ubiegłego roku, widać spore wzrosty. Rekordzistami są Poznań i Gdańsk, gdzie ceny metra kwadratowego mieszkań wzrosły o ponad jedną czwartą. Zatem kupować nadal mieszkania czy sprzedawać?

W.O.: Warto tutaj odnieść się raz jeszcze do ankiety, którą zrobiliśmy w społeczności WIWN®. Bazujemy nie tyle na cenach ofertowych, które widać w Internecie, ile na realnych cenach mieszkań inwestorów. To jest tak, że na razie deweloperzy zrezygnowali z większych zysków. Zarabiali na deweloperce 30%, ale w czasach mniejszej prosperity są w stanie zejść do 20%. To się przełoży na kilkuprocentowe spadki cenowe, bo udział zysku to jest ułamek wartości ceny. Półtora roku temu, kiedy deweloperzy budowali, niezwykle popularne było kupowanie nieruchomości w rezerwacji, w systemie 10/90, 20/80 na dalszą cesję. I dzisiaj inwestorzy flipujący na rynku odbierają te nieruchomości. Niektórzy komentują: „O rany, jest wysyp, ludzie nie chcą kupować, tylko wystawiają dalej na sprzedaż na cesji”. A prawda jest taka, że inwestorzy po prostu realizują skutecznie politykę inwestycyjną polegającą na sprzedaży nieruchomości na cesji, czego szczyt, który przypadał 1-1,5 roku temu w rezerwacjach, dzisiaj jest widoczny w Internecie w sprzedaży. Ale to jeszcze nie jest żadna zapowiedź krytycznej sytuacji. No i mamy jeszcze trzecią kwestię.

My jako inwestorzy schodzimy z zysku 120 tys. na takiej nieruchomości wartej 500 tys. I ponieważ jest spowolnienie, chcemy przyśpieszyć sprzedaż, więc korygujemy cenę o 40 tys. i zarabiamy kwotę 80 tys. Oczywiście ktoś to odnotuje jako spadek cenowy, a tak naprawdę to jeszcze nie są spadki cenowe, bo my na razie rezygnujemy z części naszych zysków. I to nie będzie miało schematu powszechnej korekty. To są tylko zauważalne jednostkowo sytuacje. Reasumując, powiem jedną rzecz. Rok temu żałowałem, że nie kupiłem 100 nieruchomości więcej do portfela inwestycyjnego, dwa lata temu żałowałem podobnie. I dzisiaj – w roku 2022 r. chciałbym zrobić 100 flipów. Jeżeli chodzi o inwestycje, połowę zrealizowałem. Mam 14 mieszkań sprzedanych, 22 realizacje w trakcie, oraz 16 wystawionych na sprzedaż. Ale na kolejny rok, 1,5 roku mam zarezerwowanych 50 mieszkań w systemie 10/90, gdzie czekam na odbiór. Te inwestycje będę przejmował z inwestorami. Słuchając wypowiedzi sławnych youtuberów, inwestorów, widzę, że oni również idą w tym kierunku. I to jest absurd i paradoks, że ceny nieruchomości przed rokiem były tańsze i wtedy nie kupowaliśmy, a dzisiaj są droższe i kupujemy, bo niebawem będą jeszcze droższe.

A.N.: Początek 2022 r. zapowiadał wiele zmian w gospodarce, jak i na rynku nieruchomości. Wojna w Ukrainie, galopująca inflacja, Nowy Ład, zapowiedź zmian w ustawie deweloperskiej. Jak zachowały się w tym czasie ceny nieruchomości?

W.O.: Pod koniec roku 2021 czas w nieruchomościach nie napawał optymizmem. Wiele osób twierdziło, że mamy bańkę na rynku nieruchomości. I pamiętam swoje wystąpienie na FXCuffs w Krakowie w lutym tego roku, gdzie konferansjer, który mnie zapowiadał, powiedział: „Jak wy to znowu zrobiliście? Miała być korekta, miało być spowolnienie, miało być ciężko. A tu dalej kolejna szansa, polegająca na tym, że 2 mln uchodźców przybyło do Polski. A jeśli oni będą chcieli zostać tu na stałe, to potrzeba dodatkowych 500 tys. mieszkań, żeby zapewnić im możliwości mieszkaniowe”. I faktycznie. Jeżeli nawet tylko 20% z nich zostanie, to mamy 80 tys. dodatkowych mieszkań, których będą potrzebować. Deficyt na rynku nieruchomości się pogłębia. Dzisiaj odnotowujemy wśród deweloperów ograniczoną podaż – wszystko przez ich zniechęcenie do inwestowania z powodu Nowego Ładu i nowej ustawy deweloperskiej. Natomiast jeśli za rok wszystko się uspokoi, to ceny nieruchomości pójdą w górę, bo ludzie znów będą mieli zdolność kredytową. Skutki dotyczące kupna/sprzedaży nieruchomości my dopiero odczujemy. Ukraińcy, których nie stać dzisiaj na zakup, szukają lokum na rynku najmu. W związku z tym, co się stało w Ukrainie, przeżywamy obecnie boom na rynku najmu. Niezwykle trudno jest wynająć mieszkanie, bo takich nieruchomości po prostu nie ma, a ceny są wyższe. Więc pod tym względem wojna stworzyła nowe perspektywy dla rynku najmu.

A.N.: Jak wg Ciebie rosyjska agresja w Ukrainie wpłynęła na postrzeganie Polski jako rynku nieruchomości?

W.O.: Wojna w Ukrainie, wbrew przewidywaniom, nie odcisnęła się mocno na polskim rynku nieruchomości. Jej wpływ, jak wspominałem, jest najsilniej widoczny na rynku najmu, który musi poradzić sobie ze zwiększonym popytem ze strony uchodźców. Jeśli chodzi o nabywanie mieszkań, Ukraińcy na razie są mniejszym odbiorcą, co potwierdzają m.in. deweloperzy. Nie widać też spadku cen mieszkań, który rzekomo miała spowodować wojna. Z moich obserwacji wynika, że wojna w Ukrainie wpłynie na ceny nieruchomości windując ceny nieruchomości – z uwagi na konieczność ulokowania – jak podawał w sierpniu TVN – 1,3 mln uchodźców. Od lutego przekroczyło granicę ponad 6 mln Ukraińców, ale na stałe przebywa 1,3 mln. Wielu z nich wróciło albo pojechało dalej. *

A.N.: Wojna może ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć przyszłe wartości inwestycji. Wpływ na to mogą mieć również: sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Co Ty o tym sądzisz? Dla kogo jest to szansa, a dla kogo zagrożenie?

W.O.: Kryzys wcale nie doprowadzi do spadku wartości mieszkań, boom na rynku najmu sprawia, że inwestorzy chętnie kupują pod wynajem, myśląc o Uchodźcach. Osoby, które mają pieniądze, zgodnie z moją metodą, kupują za gotówkę, a nie w kredycie. Uważam, że skoro pandemia nie obniżyła cen mieszkań, to wojna też nie da im rady. Jak czytam różne opinie, to: zdaniem ekspertów na zmiany na rynku wywołane sytuacją w Ukrainie przyjdzie nam jeszcze poczekać. Biorąc jednak pod uwagę, że pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań, można zgadywać, że podobnie będzie z wojną.

To wszystko jest zgodne z moją strategią, o której można posłuchać pod adresem www.najlepszastrategia.pl. Jest tam moje wystąpienie na FXCuffs sprzed kilku lat. I o dziwo, moje słowa wciąż są aktualne. Myślę, że jesteśmy bardzo blisko sytuacji, w której inflacja zmniejszy swoje tempo wzrostu, a wręcz będzie przyjmować mniejsze wartości. To spowoduje obniżenie stóp procentowych. Sądzę, że raczej będzie lepiej, i patrzę na to optymistycznie. A co do korekty to wg mnie do niej nie dojdzie (oczywiście mówię to w odniesieniu do aktualnej sytuacji i najbliższych 6 miesięcy).

A.N.: Dziś karty rozdają klienci gotówkowi. Właściciele mieszkań niechętnie podpisują przedwstępne umowy sprzedaży z klientami kredytowymi. Czy strategia kupowania mieszkań pod flipy jest wg Ciebie słusznym kierunkiem?

W.O.: Jak czytałem w ostatnich analizach rynku kredytów hipotecznych, popyt na hipoteki w lipcu 2022 r. spadł o 67% rok do roku, czyli tąpnięcie na tym rynku pogłębiło się względem historycznie najsłabszego czerwca, gdy spadek sięgnął 60%. Transakcja na kredyt to ryzyko i strata czasu dla właściciela mieszkania czy dewelopera. Teraz banki bardzo restrykcyjnie oceniają klientów, którzy chcą się zadłużyć na mieszkanie. Dlatego też sprzedający niezbyt chętnie zawierają umowy przedwstępne z klientami kredytowymi. Transakcja w takim przypadku jest zawieszona na miesiąc– dwa. Bank musi w tym czasie prześwietlić potencjalnego kredytobiorcę. A jeśli klient nie dostanie kredytu, proces sprzedaży trzeba zaczynać od nowa. Właściciel mieszkania traci czas i pieniądze. Coraz częściej się zdarza, że klienci, którzy chcą skorzystać z kredytu, dostają z banku negatywną decyzję. Niestabilna sytuacja na rynku kredytów nie pozostaje bez konsekwencji. Sprzedający nagminnie rezygnują z transakcji finansowanych środkami z banku. Widać ogromny trend kupowania mniejszych lokali za gotówkę, bez udziału kredytu. Wiadomo, że podniesienie stóp procentowych wpłynęło na politykę banków, udzielających kredytów. Dzisiaj liczba udzielanych kredytów spadła. Mamy mniejszą zdolność kredytową, co za tym idzie – kupujemy mniejsze mieszkania. I ludzie kupują to, co muszą/mogą kupić, a nie to, co by chcieli. A więc wartości cenowe będą o wiele niższe. Natomiast oczywiście, że ciągle jest szansa dla fliperów – zdecydowanie łatwiej będzie znaleźć perełkę, ponieważ wiele osób będzie miało trudności finansowe przy podnoszonych ratach kredytów mieszkań kupowanych np. pod wynajem.

A.N.: Jednocześnie rośnie zainteresowanie rynkiem premium, gdzie transakcje odbywają się za gotówkę. Jako właściciel luksusowych inwestycji deweloperskich w centrum Łodzi, co sądzisz o tym trendzie?

W.O.: Rynek nieruchomości w segmencie luksusowym stale się rozwija, szczególnie w czasach wysokiej inflacji. Klienci w tym sektorze mogą liczyć na nowoczesne udogodnienia oraz prestiż wynikający z mieszkania w wyjątkowym i ekskluzywnym miejscu. Co więcej, nie słabnie też zainteresowanie zakupem apartamentów ani mieszkań premium poza Warszawą. Opierając się na raporcie opracowanym przez NBP, wiemy, że średnia dostępność mieszkań na tle największych polskich miast najlepiej wygląda w Łodzi, w której prowadzę siedem inwestycji deweloperskich. Nieruchomości z wyższej półki są traktowane inwestycyjnie dla klienta gotówkowego. Ale chciałbym, żebyśmy zwrócili uwagę na pewną bardzo istotną kwestię. To jest to, co wspomniałem wcześniej. Polacy się bogacą! Nabierają apetytu. Chcieliby mieszkać lepiej, w lepszych warunkach, posiadać dobra luksusowe. A więc dostrzegamy wartość życia w centrum miast, np. w zabytkowych, pięknych miejscach zrewitalizowanej Łodzi. Wspomnę w tym miejscu o jednej z moich inwestycji – Wiszących Ogrodach – zostało tu sprzedanych ponad 40 mieszkań, właściwie wróciło do nas tylko jedno mieszkanie od osoby, która nie dostała kredytowania. My realizujemy w tej inwestycji deweloperskiej pięć–sześć flipów luksusowych, czyli tworzymy apartamenty premium i będziemy celować w grupę zamożnych inwestorów zagranicznych, którzy doceniają tę jakość. A zatem rynek mieszkań luksusowych na pewno ma się dobrze, tym bardziej że – jak wspomniałem – transakcje kupna są dokonywane za gotówkę, bogaci mają tę gotówkę i nie posiłkują się kredytem. Inwestują swoje pieniądze na tym rynku, szczególnie teraz, przy dużej inflacji, która pożera wartość złotego. Nieruchomości dają nam możliwość zarabiania w czasie, bo ich wartość rośnie wraz ze wzrostem inflacji. Bogaci wiedzą, że należy lokować swój kapitał w nieruchomościach. Dlatego rynek nieruchomości luksusowych wciąż się rozwija i mimo spowolnienia w innych sektorach branża premium pozostaje na stabilnym poziomie.

Powtarzalny schemat, czyli Flip na Pierwotnym

Rozmawiała Aneta Nagler, Zdjęcia: Magdalena Moniczewska

– Inwestor musi mieć wiedzę, żeby wytypować dobrze nieruchomość, jak i obliczyć przyszły zysk. Sytuacja na rynku ostatnimi czasy szybko się zmienia i jeśli nie będzie się uzbrojonym w wiedzę na temat podstaw działania rynku i mechanizmów, które nim rządzą, to można polec na inwestycji – tak mówią Maciej Welman i Patryk Sołtysiak. I jak się okazuje, nawet w czasach kryzysu można na inwestycji osiągnąć spektakularny zysk rzędu 600 tys. złotych. Porozmawiamy o tym: jak zaplanować proces inwestycyjny, jak dostosować produkt do klienta oraz jak się zarabia w czasach galopującej inflacji i szybujących stóp procentowych.

Aneta Nagler: Podczas naszej ostatniej rozmowy, którą przeprowadziliśmy w 9 numerze „Strefy Nieruchomości®”, postawiliście sobie cel, aby deweloper wybudował blok dla absolwentów Waszego szkolenia „Flip na pierwotnym”. Czy udało się zrealizować ten cel?

Maciej Welman: Tak, cel został w 100% zrealizowany. Deweloper wybudował blok dla nas i absolwentów naszych warsztatów „Flip na pierwotnym”. Powstało 28 mieszkań na ulicy Śląskiej w Łodzi. Mieszkania wspólnie z naszymi absolwentami sprzedaliśmy z dużym zyskiem. Nagraliśmy o tym filmy na YouTubie. Zapraszam do obejrzenia. Ponadto przygotowaliśmy w ostatnim roku książkę „Jakie znaczenie ma cena na rynku pierwotnym”, która jest efektem naszych szkoleń, jak i obserwacji rynku w szalonym, 2021 roku.

A.N.: W Waszej książce jeden z rozdziałów to: „Czynniki ekonomiczne kształtujące cenę mieszkań na rynku pierwotnym”. W odniesieniu do aktualnej sytuacji gospodarczej, szybującej inflacji, wysokich stóp procentowych, trwającej wojny w Ukrainie – jak te czynniki wg was wpływają na rynek nieruchomości?

Patryk Sołtysiak: Przyrównuje się obecną sytuację do tej z 2008 roku. Natomiast kryzys, który był w 2008 roku, wynikał typowo z działań finansowych, napędzających rynek nieruchomości. Rekordowo niskie stopy procentowe, liberalna polityka kredytowa w Stanach Zjednoczonych, zakup pod korek, kredytowanie się bez założenia sytuacji kryzysowej. To było powodem realnego spadku cen na rynku nieruchomości. To była faktycznie bańka, czyli oderwanie się cen nieruchomości od zdolności zakupowej klientów. W 2008 roku w Warszawie kupowaliśmy połowę m kw. mieszkania za miesięczne wynagrodzenie, natomiast dzisiaj to jest już średnio 0,8 m kw. Tak samo możemy to przyrównać do uncji złota. W 2008 roku kupowaliśmy m kw. mieszkania w Warszawie za 5 uncji złota, dzisiaj to są 2 uncje złota. Mamy do czynienia z odklejeniem się cen mieszkań na rynku pierwotnym czy wtórnym od zdolności zakupowych klientów. Dlatego tutaj z zupełnie innych przyczyn wynika aktualna stagnacja, panująca w drugiej połowie 2022 roku.

A.N.: Pomówmy o sytuacji na rynku. Ostatni odczyt barometrów nastroju przygotowywany przez Obido.pl pokazuje, że mamy wyhamowanie wzrostów i stagnację na rynku nieruchomości. Czy jeżeli spadki cen mieszkań będą na poziomie 10%, to wpłynie to na klienta docelowego, który kupuje mieszkanie od inwestora? Pamiętajmy, że zdolność kredytowaspadławciągurokuoponad 70%,akolejnezwyżkistópprocentowych nie sprzyjają klientom kredytowym.

M.W.: Prawda jest taka, że jeżeli chodzi o tego finalnego klienta, to dzisiaj jego problemem nie jest cena nieruchomości. Osoby, które stać na zakup i płacenie raty za kredyt hipoteczny, nie dostają kredytu z uwagi na przepisy i obostrzenia KNF-u. Dowodem są na to horrendalne stawki najmu, gdzie w Warszawie na Mokotowie trzeba zapłacić za wynajem 60-metrowego mieszkania 7 tys. plus czynsz. Taka osoba spokojnie mogłaby spłacać kredyt hipoteczny, ale nie ma zdolności kredytowej, ponieważ KNF liczy plus 5%. I to się nakłada na to, że ceny najmu skoczyły teraz drastycznie. Nawet jeśli deweloper obniży jutro cenę o 10%, czyli z 600 tys. na 540 tys., to nie spowoduje to, że ten klient będzie miał zdolność kredytową i kupi to mieszkanie. On dalej będzie w tym samym miejscu, w którym jest dzisiaj, czyli nie będzie w stanie zrealizować transakcji. Tym samym ta cena nie wpłynie na jego decyzję zakupową. Nastroje zakupowe, jeśli mówimy o tym barometrze, nie są spowodowane tylko polityką kredytową, ale tym, co się dzieje w mediach.

A.N.: Pojawiają się opinie różnych analityków, że tak naprawdę nie dojdzie do pęknięcia bańki na rynku mieszkaniowym, bo jej po prostu nie ma. I będziemy obserwować jedynie korektę cen mieszkań. Jaka jest zatem wg Was sytuacja na rynku pierwotnym?

P.S.: Obecna sytuacja na rynku pierwotnym jest zależna od wielu czynników i od tego, kto kupuje mieszkania. Z punktu widzenia Kowalskiego, który nie ma zdolności kredytowej, niestety nie ma sposobności, żeby taką nieruchomość kupić. Natomiast dzisiaj rządzi gotówka. I biorąc pod uwagę to, że dzisiaj kupuje dalej klient gotówkowy, z punktu widzenia inwestora obracającego mieszkaniami na tym rynku, mamy do czynienia z sytuacją odwrotną, która była w pandemii zarówno w 2020, jak i w 2021 roku. W tym okresie królował rynek tzw. medium, czyli rynek dla klasy średniej (budżetowo notabene jest to 70% rynku). Taki rodzaj inwestycji, który jest budowany w popularnych sypialniach największych miast, typu Mokotów, Bielany, Ursus, Białołęka w Warszawie lub Rataje i Piątkowo w Poznaniu. Dzisiaj natomiast są to inwestycje, wokół których porusza się klient gotówkowy. Są to możliwie najtańsze mieszkania z rynku pierwotnego, które posiadają najważniejsze cechy, jak dostęp do komunikacji i punktów usługowych, albo unikatowe inwestycje, które mają to coś, czyli motyw przewodni, wokół którego powstaje cały projekt, który gromadzi ludzi podobnych do siebie.

A.N.: Czy dla klienta kupującego nieruchomość za gotówkę liczą się dalej takie parametry, jak cena i lokalizacja, czy wiodące są dodatkowe udogodnienia, jak np. smart home lub rozwiązania sprzyjające ekologii?

P.S.: Oczywiście, dalej te podstawowe czynniki są najważniejsze. Z tym że musimy wziąć pod uwagę, że na rynku pierwotnym głównym wyznacznikiem nie jest tylko cena. Rynek pierwotny jest bardzo zróżnicowany – mamy standard średni, budżetowy, premium. Istnieją bloki z mieszkaniami, które są standardowe, mają balkon czy loggie, ale w tym samym bloku możemy natrafić na mieszkanie z tarasem. Tak że tutaj wiele innych czynników kształtuje cenę.

A.N.: Mówisz, że rynek cechuje się różnymi innymi aspektami i elementami niż rynek wtórny. To powiedzmy o tych korzyściach oraz ograniczeniach, które powstają przy zakupie mieszkań z rynku pierwotnego.

M.W.: Jeżeli chodzi o korzyści wynikające z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym dla klienta indywidualnego, to przede wszystkim: nowoczesne budownictwo i związane z nim normy energetyczne. Przy obecnych problemach z dostępem do zasobów energetycznych ma to dla docelowego klienta strategiczne znaczenie. Dziś świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba wykonać poprzez ocenę obliczenia zapotrzebowania domu na energię potrzebną do: ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia. Jak się kiedyś zmieniały normy, to była piętnastka, dwudziestka – i ten budynek spełniał normy cieplne. A dzisiaj sam styropian to nie wszystko, trzeba dołożyć trochę paneli fotowoltaicznych, jakąś pompę powietrza, pompę ciepła, deweloper musi coś dać, żeby budynek był bardziej energooszczędny. Ceny eksploatacji mieszkania w budynkach w bloku z płyty będą nieproporcjonalnie większe niż w nowoczesnych blokach.

A.N.: Wielu fliperów, z którymi rozmawiam, mówi, że czas sprzedaży nieruchomości wydłużył się z miesiąca do trzech–czterech.

M.W.: On się w ogóle nie wydłużył, on wrócił do normalności. Do tego, co było trzy lata temu. Mieszkania zawsze się sprzedawało około pół roku. My jesteśmy w biznesie osiem lat. Jak zaczynaliśmy szkolić innych, to na każdym szkoleniu mówiliśmy, że od momentu odbioru kluczy do momentu sprzedaży trzeba liczyć pół roku. I to jest to, co ja powiedziałem na Maratonie WIWN® – jak sprzedawaliście mieszkania w miesiąc czy dwa, to świetnie, ale taka sytuacja miała miejsce tylko przez ostatnie dwa lata. Inwestorzy, którzy weszli na rynek w 2020 roku, są tak zwanymi dziećmi hossy. Nie można sprzedawać w miesiąc aktywa wartego pół miliona czy milion złotych dla kogoś, kto podejmuje decyzję o kredycie na 30 lat – bo to jest nienaturalne dla rynku.

A.N.: Możemy zatem powiedzieć, że owszem, załamała się dobra koniunktura, ale tak naprawdę wracamy do czasów sprzed hossy i rynek wraca do normy.

M.W.: Gdy inwestor nie może sprzedać mieszkania przez dwa miesiące i pyta mnie, co się dzieje na rynku, to nawet nie analizuję danej sytuacji, bo jest to po prostu zbyt krótki okres na dokonanie jakiegokolwiek wniosku. Tak więc proszę o telefon cztery miesiące później, dopiero po takim czasie jestem w stanie cokolwiek stwierdzić.

P.S.: To nie jest tak, że jest dalsza hossa i zasady się nie zmieniły. Bo się zmieniły. W takim sensie, że po pierwsze nic się nie sprzedaje w dwa tygodnie – tak się działo w zeszłym roku i w połowie 2020 roku, jak wystrzelił rynek kredytowy. Jednak to była sytuacja nienaturalna. Wracamy do sytuacji naturalnej, ale nie mamy dziś klienta kredytowego. Więc trzeba umiejętnie dobrać produkt pod klienta gotówkowego. My nie patrzymy dzisiaj, ile zarobimy na takiej nieruchomości, tylko zwracamy uwagę na to, komu i co sprzedamy. Ci najbardziej doświadczeni fliperzy potrafią zarobić na nieruchomości nawet przy trzecim obróceniu takim mieszkaniem. Podam jeden przykład. Ja zarobiłem 100 tys. zł na mieszkaniu, dokładając 30% wartości nieruchomości. Odkupił to ode mnie świadomy fliper, zapłacił 100%, wykończył i zarobił 220 tys. zł. Czyli finalnie zarobek z tej transakcji wyniósł 320 tys. zł. I takich przypadków jest co najmniej kilka. Tylko trzeba wiedzieć, co kupić i jak zaplanować proces inwestycyjny.

A.N.: O tym mówicie na swoich szkoleniach „Flip na pierwotnym”. Przybliżmy czytelnikowi, jak się planuje rok inwestycyjny, biorąc pod uwagę, że czas przekazania nieruchomości do sprzedaży, jak i cały czas transakcji się wydłużył.

M.W.: Nasze szkolenie, na które zapraszamy, mówi szeroko o planowaniu inwestycyjnym. Ale zanim do niego przejdę, chciałbym powiedzieć, że po naszym szkoleniu, każdy inwestor będzie potrafił rozróżnić, jakie są indywidualne cechy nieruchomości, i odpowiednio je kategoryzować, pozna zagrożenia w całym procesie, będzie wiedział, jak negocjować warunki cenowe i pozacenowe z deweloperem, tak żeby mógł odpowiednio wyjść z inwestycji we właściwym czasie. I będzie wiedział, spoglądając na daną inwestycję, od samego zakupu do sprzedaży, jak w poszczególnych punktach w procesie się zachowywać. Jak wykończyć mieszkanie i czy w ogóle warto to robić, biorąc pod uwagę cenę sprzedaży.

A.N.: A sam schemat działania?

P.S.: Co do modelu inwestycyjnego, to pewnie niektórych zaskoczę, ale nasz model od pięciu lat jest praktycznie taki sam. Jeżeli zaczynam inwestowanie w nieruchomości na rynku pierwotnym i mam na to kapitał, to powinienem na rok zarezerwować sobie trzy mieszkania – jedno: gotowe na dziś, do którego mogę sobie wejść ze swoją ekipą i je wykańczać, kolejne: takie, żeby było gotowe za pół roku do maks. ośmiu miesięcy, i trzecie: takie, które będzie dostępne za ok. 12 miesięcy, aby powtórzyć schemat. Zatem my sugerujemy, aby zaplanować trzy mieszkania w odstępie: 6–8–12. Jeżeli mam większy budżet, mogę je robić na zakładkę co cztery miesiące, ale idea jest taka sama od początku: mieszkanie co pół roku. Mając kapitał, mogę kupić dzisiaj mieszkanie za pół miliona złotych. Mieszkanie kosztuje 500 tys., płacę tę kwotę deweloperowi i tym samym kupuję lokal. I mając jeszcze wolne 150 tys., rezerwuję dwa mieszkania – za 100 tys. zł (do niego klucze odbiorę w maju przyszłego roku) i za 50 tys. zł (klucze odbiorę we wrześniu przyszłego roku). I dzięki temu mam zaplanowany cały rok pracy na bazie bezpiecznego wyjścia z inwestycji.

A.N.: Czyli sukces i skuteczność takiego systemu opiera się na dobrze zaplanowanym procesie.

P.S.: Tak. Dodatkowo skuteczność sukcesu tkwi w tym, żebyśmy odpowiednio zarządzali naszym kapitałem. Można to sobie dostosować do poziomu zaawansowania, doświadczenia na rynku, wy- czucia, które ruchy na rynku są bardziej ryzykowne. Z reguły polecamy 80% an- gażowania kapitału w tematy gotowe, czyli przygotowanie nieruchomości i następnie sprzedaż wykończonego wykupionego mieszkania. Tutaj jedynym ryzykiem dla nas jest to, że nieruchomo- ści spadną o 40% i będziemy musieli dłużej trzymać taką nieruchomość, żeby potem ją upłynnić. To jest jedyne ryzyko. A 20% sugeruję przeznaczyć na tema- ty bardziej ryzykowne, które dają nam dużo wyższe stopy zwrotu.

A.N.: Gdy mowa o trudniejszych tematach, myślisz o cesjach?

P.S.: Tak. Takie ruchy należy planować w dłuższej perspektywie czasowej. Często finalnie okazuje się tak, że tego typu nieruchomości sprzedamy w trakcie budowy. Dlaczego? Ponieważ mamy dostęp do tych mieszkań na samym początku, na wstępnym etapie inwestycji, dzięki czemu możemy wybrać najlepsze układy i rezerwować te nieruchomości na niskim wkładzie. Więc jak one docelowo trafią na rynek, a trafią przez nas, to my będziemy oferować już gotowe mieszkania, których obecnie na rynku nie ma. Więc ta strategia się sprawdza. Ale jak weźmiemy za dużo takich nieruchomości, np. 10 czy 20, to możemy się na koniec tego procesu „ugotować”. Więc trzeba do tego podchodzić uważnie.

A.N.: Wasze szkolenie „Flip na pierwotnym” ukończyło już 900 osób. Stoi za Wami zatem duże doświadczenie. A jaki jest największy zarobek absolwenta waszych szkoleń na inwestycji w tym roku?

M.W.: Mamy duże doświadczenie w pracy z inwestorami, a wraz z Patrykiem możemy się pochwalić, że pośredniczyliśmy w transakcjach na rynku pierwotnym na kwotę pół miliarda złotych. Największy zysk naszego absolwenta w tym roku to 600 tys. na inwestycji Sol Marina, w segmencie premium.

A.N.: Czy dostrzegacie zatem, że rynek premium zaczął wypychać inne na pobocze i stał się rynkiem wiodącym w koszyku zakupowym gotówkowych Polaków?

M.W.: Biorąc pod uwagę, że dziś kupuje klient gotówkowy, który chce mieć nieruchomość o lepszej jakości, to faktycznie widać, że on wybiera obecnie segment mieszkań premium. Przykładem jest Sol Marina w Gdańsku. Mieliśmy tu rekordowe wyniki – pod koniec zeszłego i na początku tego roku. I widzimy, jak dobrze się ta inwestycja w tej chwili sprzedaje. Nasi inwestorzy zarobili po 400 tys. od mieszkania, inwestując 110 tys. Deweloper podniósł ceny między pierwszym a drugim etapem o 8 tys. zł za m kw. i dalej ta inwestycja bardzo dobrze się sprzedaje. I dużo wskazuje na to, że w kolejnym, trzecim, etapie deweloper również podniesie ceny. Podobnie rzecz się ma w innych inwestycjach premium w Polsce.

A.N.: Czyli wychodzi na to, że faktycznie rynek premium bardzo dobrze sobie radzi w czasach kryzysu.

P.S.: Nie każda inwestycja, która wydaje się premium, de facto jest premium. Wiele indywidualnych cech musi na to wskazywać. Można popełnić błąd, tak że trzeba na to uważać. Bo możemy kupić mieszkanie na Warszawskiej Woli za 22 tys. zł za m kw. i niekoniecznie zarobimy 5 tys. od metra.

M.W.: Tak, ale wracamy do punktu wyjścia. Inwestor musi mieć wiedzę, żeby wytypować apartament premium, jak i zysk z danej nieruchomości. Jak się nie będzie uzbrojonym w wiedzę na temat podstaw działania rynku i mechanizmów, które nim rządzą, to można polec na inwestycji. Dlatego tak zalecamy czujność, pogłębianie wiedzy i spotkania networkingowe, które uczą wymiany doświadczeń.

Rynek magazynowy pod naciskiem zewnętrznych czynników gospodarczych

Warszawa, 13 grudnia 2022 r. – Firma doradcza JLL przeanalizowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w okresie obejmującym I-III kwartał 2022 roku. Opracowanie zebranych danych pozwoliło wyróżnić kilka trendów, którymi są:

  • Nieznaczny spadek popytu netto na powierzchnie magazynowe w Polsce, wynoszący 9% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.
  • Największy udział w popycie na rynkach Europy i Polski wciąż przypada operatorom logistycznym. Działania zmierzające do zwiększania stabilności łańcuchów dostaw generują dodatkowe zapotrzebowanie ze strony tego sektora. W Polsce logistycy odpowiadali za aż 45% nowego popytu.
  • Rośnie aktywność sektora produkcyjnego, co wydaje się potwierdzać oczekiwany popyt generowany przez reshoring.
  • Ponowny wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu powyżej 5%, będący efektem wyjątkowej aktywności budowlanej.
  • Polska to obecnie najbardziej aktywny rynek deweloperski w Europie, odpowiada za 25% nowych zasobów w okresie I-III kwartał 2022.
  • Stawki czynszów w Polsce notują kolejne wzrosty, jednak w znacznie wolniejszym tempie. Największe zmiany widać w dużych miastach, np. w Warszawie czynsz bazowy sięga 7,2 euro/m2/miesiąc.

Kolejne powierzchnie w rękach logistyków

Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, jednak w ostatnim kwartale był on nieco słabszy. Łączny popyt obserwowany w pierwszych trzech kwartałach roku osiągnął 4 300 000 m2, z czego za 75% odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Największa popularność jak zwykle towarzyszyła rynkom Wielkiej Piątki. W dalszej kolejności ponownie uplasowały się rynki Trójmiejski i Lubuski, przekraczając 240 000 m2.

Wiodąca rola w kształtowaniu popytu kolejny raz przypadła operatorom logistycznym. Na koniec września suma zakontraktowanej przez nich powierzchni przekraczała 1 300 000 m2 netto, co stanowi 45% całkowitego nowego popytu. Warto zwrócić uwagę również na silnie rozwijający się sektor produkcyjny, napędzany przez automotive i e-automotive, który odpowiadał za aż 23% popytu we wspomnianym okresie.

„Monitorowanie globalnej gospodarki oraz związane z nią prognozy utwierdzają uczestników rynku we wcześniejszych decyzjach o potrzebie zwiększenia zapasów w Europie. Na rynku widzimy wyższą aktywność operatorów logistycznych oraz sektora produkcyjnego, które intensywnie poszukują nowych powierzchni będących zabezpieczeniem dla napiętych łańcuchów dostaw” – mówi Ludwika Korzeniowska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Deweloperzy bardziej zachowawczy

W III kwartale 2022 wskaźnik pustostanów powrócił do poziomu powyżej 5%. Około 1,4 mln m² dostępnej powierzchni to wynik m.in. obserwowanej w ostatnich kwartałach rekordowej aktywności deweloperskiej (w tym spekulacyjnej). Powierzchnia ta jest jednak rozproszona w wielu parkach w całej Polsce, co nie pomaga w złagodzeniu nierównowagi podaży i popytu na najbardziej popularnych rynkach.

W minionym kwartale w przygotowaniu było 3 990 000 m2 powierzchni magazynowej, w tym nowe realizacje to 1 000 000 m2. Aż 46% budowanej powierzchni powstało na zasadach spekulacyjnych, a większość projektów realizowano na rynkach Wielkiej Piątki i w województwie lubuskim.

Wielkość powierzchni w budowie spadła poniżej 4 mln m2, nadal utrzymując bardzo wysoki wynik. Co więcej, deweloperzy rozpoczęli nowe realizacje o łącznej powierzchni 1 mln m2. Ponad 46% powstaje spekulacyjnie.

„Naturalną reakcją na zapowiadane spowolnienie gospodarcze jest zwiększenie ostrożności wśród deweloperów. Z tego powodu, nowe projekty chętniej podejmowane są w lokalizacjach, które gwarantują stale wysokie zainteresowanie. Inne, mniej bezpieczne realizacje są obecnie często odkładane w czasie” – wyjaśnia Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Czynsze wciąż idą w górę

W III kwartale 2022 r. odnotowano kolejne wzrosty stawek czynszów, jednak tempo zmian nie było tak dynamiczne, jak wcześniej. W porównaniu z zeszłym rokiem, wartości czynszów podskoczyły nawet o 30% w zależności od lokalizacji.

Na koniec analizowanego okresu najwyższy czynsz bazowy, przekraczający 7 euro/m2/miesiąc zarejestrowano w stolicy, z kolei najkorzystniejsze warunki najmu oscylujące wokół stawki 3 euro/m2/miesiąc oferowano w lokalizacjach podwarszawskich.

Wolumen transakcji utrzymuje rekord

Wartość inwestycji w sektorze magazynowym po III kwartale utrzymuje trzeci najlepszy wynik dla tego okresu w historii. Na tak wysoki wolumen wpływ miała m.in. kupno portfela Danica przez CBRE IM od Hillwood. Wśród innych kluczowych transakcji znalazły się również sprzedaż parków Panattoni w Gdańsku przez Invesco do EQT Exeter, Lublinie i Zabrzu przez Brookfield Asset Management od Panattoni oraz polskiego portfela projektów 7R do grupy CTP.

„Liczba trwających obecnie transakcji pozwala zakładać, że łączny wolumen inwestycyjny powinien przekroczyć w tym roku 2 mld euro. Z drugiej strony, obserwujemy rosnące koszty finansowania oraz potencjalne ryzyko recesji, które mogą wpłynąć zarówno na nastroje, jak i ceny” – tłumaczy Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.

Na koniec III kwartału 2022 r. stopy kapitalizacji wyniosły 5,5% dla typowych magazynów multi-let, 4,75% dla projektów warszawskich oraz 4,5% dla magazynów z umowami najmu na 10 lat i więcej.

– koniec –

O JLL

JLL (NYSE: JLL) jest wiodącą firmą świadczącą usługi profesjonalne, specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami i inwestycjami. JLL kształtuje przyszłość nieruchomości dla lepszego świata poprzez wykorzystanie najbardziej zaawansowanej technologii do tworzenia najlepszych możliwości, niesamowitych przestrzeni i zrównoważonych rozwiązań w zakresie nieruchomości dla naszych klientów, pracowników i społeczności. JLL to firma z listy Fortune 500 z rocznymi przychodami w wysokości 19,4 mld dolarów, prowadząca działalność w ponad 80 krajach i zatrudniająca na całym świecie ponad 102 000 pracowników według stanu na 30 czerwca 2022 r. JLL jest marką i zastrzeżonym znakiem towarowym Jones Lang LaSalle Incorporated.

Warsaw Spire │ Plac Europejski 1 │ 00-844 Warszawa

Kanały społecznościowe JLL: Facebook, Instagram, Twitter, LinkedIn.

Kontakt dla mediów:

Kontakt: Katarzyna Wiernicka-Ponikło

Telefon: +48 603 639 030

Email: katarzyna.wiernicka-poniklo@havas.com

Rynek hipotek pod niebezpiecznie rosnącą presją

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Do mieszkaniowych kredytów frankowych, obciążających wielomiliardowymi odpisami bilanse krajowych banków, dość nieoczekiwanie dołączyły hipoteki złotowe, które nagle stają się kolejnym tematem spędzającym sen z powiek bankowców. To nie najlepsza wiadomość dla rynku mieszkaniowego, ale niestety także dla całej szeroko pojętej gospodarki. 

Od beztroskiej sielanki do pola minowego

Jeszcze kilkanaście lat temu, w dobie pierwszego post akcesyjnego wielkiego boomu na rynku nieruchomości, finansowanie zakupów mieszkaniowych w świetle krajowego prawodawstwa i rynkowego deficytu mogło się wydawać wymarzoną opcją dla działających w Polsce banków.

Przede wszystkim kredyty mieszkaniowe miały gwarantować niemalże stuprocentowe bezpieczeństwo operacyjne wierzycieli hipotecznych, optymalnie obwarowanych nie tylko hipoteką nabywanej na kredyt nieruchomości, ale dodatkowo całym majątkiem kredytobiorcy. Poza tym wszystko zdawało się przemawiać za tym, że niemal wyłącznie na tym ostatnim w praktyce spoczywa całe ryzyko kontraktu, bardzo często zawieranego na skrajnie liberalnych warunkach beztroskiej polityki kredytowej większości banków, a co gorsza przy braku większych zastrzeżeń państwowego nadzorcy.

Tymczasem właśnie nadeszły dość kłopotliwe czasy, w których finansowanie zakupów mieszkaniowych na dobre zaczyna przypominać pole minowe, zdolne dotkliwie nadwyrężyć fundamenty nie tylko sektora bankowego, ale całego systemu finansowego kraju.

Frankowicze, wakacje, a teraz WIBOR, czyli siła złego na jednego

Po wieloletnich perypetiach pozostawionych samym sobie frankowiczów, powoli nadchodzi czas ostatecznego rozstrzygnięcia kwestii kredytów mieszkaniowych denominowanych w helweckiej walucie. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl na mniej więcej 400 tys. wciąż aktywnych tego typu umów, liczba pozwów o ich unieważnienie grubo już przekracza 100 tys., a co miesięczne wolumeny wygrywanych przez frankowiczów spraw w I instancji stabilizują się na poziomie ponad 1 tys. przypadków.

Wymusza to na bankach tworzenie rezerw na koszty przewidywanych ewentualnych strat wynikających z przegranych spraw sądowych, które w sumie wynoszą już przeszło 30 mld zł.

Jednak przewidywane faktyczne straty banków mogą okazać się nawet ponad trzykrotnie wyższe, jeśli oczekiwany w przyszłym roku wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie zwrotu kosztów kapitału okaże się dla nich niekorzystny.

Kolejnym czynnikiem dość dotkliwie drenującym bankowe bilanse są wakacje kredytowe, wprowadzone przez rząd latem br. w celu utrzymania na powierzchni tonącej wypłacalności kredytobiorców mieszkaniowych po serii podwyżek stóp procentowych NBP. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl jest bardzo prawdopodobne, że bez tego „koła ratunkowego” niewypłacalność dłużników hipotecznych mogłaby osiągnąć rozmiary groźne nie tylko dla samych banków. Sęk w tym, że przewidywany koszt tej regulacji dla sektora bankowego szacuje się na, bagatela, około 20 mld zł, a jej faktyczną skuteczność oraz sens poświęconych środków będzie można rzetelnie ocenić dopiero w 2024 roku.

Jakby tego było mało, w ostatnich dniach pojawiła się informacja o decyzji Sądu Okręgowego w Katowicach o zabezpieczeniu powództwa dotyczącego kredytu hipotecznego złotowego w ten sposób, że na czas procesu spłata będzie wyliczana wyłącznie w oparciu o wysokość marży bez uwzględniania wskaźnika WIBOR. Sam proces zaś miałby dotyczyć podważenia zasadności wyliczania raty w oparciu o WIBOR, którego usunięcia z umowy ma się domagać strona pozywająca.

Na razie sytuacja z kwestionowaniem WIBOR-u wydaje się słabo umocowana w rodzimym prawodawstwie, a więc niezbyt groźna dla samych banków i ich bilansów. Jednak bardzo podobnie miała się sprawa z frankowiczami, gdy kilka lat temu pierwsi z nich ruszyli do kancelarii prawnych, a potem wraz z nimi do sądów z pozwami kwestionującymi zapisy ich umów hipotecznych. Tak czy inaczej zanosi się na kolejną prawniczą krucjatę być może na powszechną skalę, wymierzoną w krajowy sektor bankowy, z trudnymi na chwilę obecną do przewidzenia skutkami.

Nie ma mądrych, czyli groźny stereotyp w drodze

Jest zdecydowanie za wcześnie na jakiekolwiek prognozowanie bliższej czy dalszej przyszłości krajowego sektora bankowego w związku z coraz bardziej niepewną jego bieżącą sytuacją. Branżowi eksperci i giełdowi analitycy na razie nie wieszczą armagedonu, a nawet wręcz przeciwnie – dość optymistycznie postrzegają perspektywy banków w raczej mało obiecującym środowisku gospodarczym najbliższych miesięcy i kwartałów.

Tymczasem jak zwykle w takich okolicznościach nie ma mądrych, a każdy scenariusz, nie wyłączając tych skrajnie niepożądanych jest prawdopodobny. Nieubłagana perspektywa recesji, a wraz z nią wzrostu bezrobocia i inflacji, słabnącego złotego, spadających kursów akcji i obligacji, czy wreszcie seryjnych upadłości przedsiębiorców to czynniki wystarczająco potęgujące ryzyko działalności sektora finansowego w Polsce.

Abstrahując od możliwości materializacji najbardziej dramatycznych scenariuszy dla banków w sytuacji niekorzystnych dla nich rozstrzygnięć prawnych, uwagę zwraca wysokie ryzyko wykreowania niebezpiecznego stereotypu, zagrażającego zwłaszcza rynkowi nieruchomości. Miałby on polegać na zakwalifikowaniu kredytu mieszkaniowego jako typowo toksycznego instrumentu finansowego, generującego cały zestaw zagrożeń dla działalności bankowej w Polsce.

W efekcie dotąd najbardziej oczywista i powszechna droga do własnego M dla przytłaczającej większości rodaków, stałaby się dostępna na długie lata tylko dla nielicznych wybrańców. Tym razem nie tylko z uwagi na wysokość stóp procentowych, ale przede wszystkim z racji wysokiego prawdopodobieństwa rosnącej awersji bankowców do rodzimego rynku hipotek, ze wszelkimi tego konsekwencjami, nie tylko dla perspektyw mieszkaniówki, ale całej gospodarki.