Autor: Paweł Albrecht

Jaka jest różnica pomiędzy profesjonalnym a początkującym inwestorem?

Początkujący żyją w przekonaniu, że muszą posiadać na starcie całą wiedzę na temat zakupu, remontu i sprzedaży nieruchomości. Skupiają swoją uwagę przede wszystkim na braku kapitału i właśnie przez brak pieniędzy nie podejmują pierwszych kroków. Jest to bardzo błędne założenie, ponieważ szczególnie w nieruchomościach pozyskanie środków do realizacji inwestycji jest najprostszym zadaniem z całej układanki. Profesjonalni inwestorzy mają świadomość, że inwestowanie w nieruchomości to normalny biznes, który należy rozbić na poszczególne etapy i procesy. Takie podejście sprawia, że tylko łączą elementy układanki, co pozwala na hurtowy zakup lokali niezależnie od ich cen. W naszym środowisku nazywamy takie osoby „deal maker”.

JAK WYGLĄDA PROCES INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI W ROZBICIU NA POSZCZEGÓLNE ETAPY?

1. Wyszukanie nieruchomości z potencjałem (szukanie i tworzenie okazji)
2. Dokładna analiza nieruchomości (stan techniczny oraz prawny)
3. Znalezienie inwestora, który sfinansuje dany projekt (w zamian za podział zyskiem)
4. Remont oraz nadzór nad ekipą budowlaną
5. Sprzedaż nieruchomości

Zorganizowanie procesów w swojej firmie w taki sposób sprawia, że „deal maker” musi tylko zorganizować i nadzorować zespół osób, które wykonają dla niego powyższe zadania. Osoba zamierzająca flipować na poważnie, powinna więc przede wszystkim skupić się na rozbudowie siatki sprawdzonych kontaktów.

DLACZEGO PISZĘ O TYM, ŻE PIENIĄDZE W NIERUCHOMOŚCIACH SĄ NAJPROSTSZYM ELEMENTEM Z TEJ 5-SKŁADNIKOWEJ UKŁADANKI?

Jeżeli znajdziesz nieruchomość poniżej ceny rynkowej, a z analizy przeprowadzonej w prostym kalkulatorze wynika, że mieszkanie wygeneruje minimum 40.000 zł – bez problemu znajdziesz osobę, która taki projekt sfinansuje i podzieli się z Tobą zyskiem.
Inwestor w takim przypadku kupuje do remontu wskazaną nieruchomość na siebie, w związku z czym praktycznie nie ponosi ryzyka. W najgorszym przypadku zostanie z mieszkaniem, które zostało kupione znacznie poniżej ceny rynkowej. Banki wymagające wkładu własnego, działają dokładnie w tym samym schemacie. Wymagają 10% lub 20% wkładu, więc poprzez udzielenie kredytu w ratach finansują mieszkania, które dla banku (w ramach zabezpieczenia pożyczki), na starcie, są za 80% czy 90% wartości z operatu szacunkowego. W związku z tym to nie finansowanie nieruchomości stanowi główny problem inwestowania. Większym problemem jest znalezienie solidnej ekipy remontowej oraz ilość dobrych okazji na rynku. Od tego zaczyna się bowiem cały lejek naszego biznesu. Na szczęście dzisiaj branża inwestowania w nieruchomości cieszy się takim zainteresowaniem, że bez problemu na spotkaniach networkingowych znajdziemy młode, ambitne osoby, które z przyjemnością będą podsyłać nam tematy inwestycyjne w zamian za dobrą prowizję.
Pozyskiwanie nowych mieszkań to więc nic innego jak stworzenie zespołu kilku osób, które odwiedzają regularnie wszystkie możliwe nieruchomości o podanych parametrach. Kluczowym czynnikiem jest tutaj tylko liczba mieszkań oglądanych w trakcie danego okresu przez cały zespół. Najskuteczniejsi inwestorzy oglądają samodzielnie w dużych miastach ponad 20 nieruchomości tygodniowo. Jeżeli zajmujesz się inwestowaniem w nieruchomości i umawiasz się na mniej spotkań niż 10 w tygodniu – masz odpowiedź, dlaczego „tak trudno” jest znaleźć okazję inwestycyjną w Twoim mieście. Tak jak w każdym biznesie króluje tutaj po prostu statystyka i żmudna praca w terenie.
Statystyce jednak można w bardzo prosty sposób pomóc – zwiększając ilość naszych kontaktów. Im mamy więcej osób w terenie, które odwiedzają kilka mieszkań dziennie, tym więcej okazji jesteśmy w stanie wygenerować. Nie ma tutaj magicznych guzików, miejsc czy instytucji, które dostarczają najlepszym inwestorom tematy spod lady.

DLACZEGO SOURCING JEST WSPANIAŁYM ZAJĘCIEM?

Samo zajmowanie się wyszukiwaniem, tworzeniem i sprzedawaniem okazji inwestycyjnych otwiera drzwi do magicznego networkingowego świata nieruchomości.
Każdy chciałby mieć w swoim zespole taką osobę. Dlatego właśnie sourcerzy są najbardziej rozchwytywani na każdym nieruchomościowym spotkaniu. To od nich zależy i zaczyna się cały proces inwestycyjny.
Dlatego setki osób regularnie spotykają się na takich spotkaniach jak Akademia Sourcingu™, podczas której bez problemu można znaleźć osoby z kapitałem, sourcerów i ekipy budowlane. Wszystko w nieruchomościach bazuje przede wszystkim na ilości i jakości Twojej siatki kontaktów. Głównym zadaniem profesjonalnego inwestora jest więc pojawianie się na wszystkich możliwych eventach. Wtedy wszystko zaczyna nabierać tempa.

Paweł Albrecht
Specjalista od wyszukiwania i finansowania okazji inwestycyjnych. Swój pierwszy milion złotych na nieruchomościach zarobił już w wieku 26 lat, dzięki ogromnej siatce kontaktów. www.pawelalbrecht.com

Autor: Wojciech Orzechowski

Badanie rynku to jest najważniejsza czynność, jaką powinieneś zrobić w pierwszej kolejności przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. Działanie takie pozwoli Ci na:

• czyli dowiesz się, po jakiej cenie trzeba wystawić posiadane mieszkanie, gdy już się je pięknie wyremontuje, tak aby szybko się sprzedało. Ustalenie Cs będzie pomocne w ustaleniu ceny zakupu nieruchomości (Cz). Jeśli poprawnie ustali się Cz można spać spokojnie, ponieważ na pewno zarobi się na swojej nieruchomości po sprzedaży,
• poznanie konkurencji (kto, co, jak sprzedaje, jakich argumentów używa podczas sprzedaży),
• zobaczenie, jak wyglądają negocjacje, jak to robią sprzedający, 
• czerpanie inspiracji poprzez oglądanie wielu mieszkań, 

Nie można pominąć badania rynku. Ktokolwiek i jakikolwiek biznes rozpoczyna, to najpierw wykonuje badanie rynku, niezależnie od branży. Dzięki temu poznaje konkurencję i produkt; określa się cechy produktu, które dają nam przewagę i ustala się zasady panujące na rynku. Celem kalkulacji ceny sprzedaży nieruchomości należy skutecznie przeprowadzić badanie rynku, tak aby być krok przed konkurencją.

Najważniejsze kroki przy badaniu rynku, jakie musisz zrobić, to:

1. wybranie z Internetu 30 wyremontowanych nieruchomości,
2. posegregowanie ich wg ceny za mkw.,
3. wyznaczenie ceny hipotetycznej,
4. wybranie wszystkich nieruchomości poniżej tej ceny i pojechanie pod wskazane adresy celem ich osobistego obejrzenia,
5. wyznaczenie ceny sprzedaży

Jest to 5 głównych kroków, które powinieneś wykonać przy badaniu rynku nieruchomości. Takie badanie rynku jest możliwe do przeprowadzenia tylko wtedy, gdy istnieją w ofercie rynkowej wyremontowane nieruchomości. Zakładając, że takie nieruchomości istnieją, wybierz minimum 30 nieruchomości, skorzystaj np. z portali otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, gumtree. pl itp. Następnie wybrane oferty posegreguj według ceny za mkw. i wyznacz hipotetyczną cenę transakcyjną (Csh). To prawdopodobna cena, po której będzie się sprzedawać mieszkanie wynikająca tylko z obserwacji ofert sprzedaży mieszkań w internecie. Następnie udaj się pod adres wybranych nieruchomości i obejrzyj wszystkie te mieszkania. Jest to niezbędne! To, że oferty takich nieruchomości są w Internecie, nie znaczy, że istnieją one w rzeczywistości. Następnie podejmij się negocjacji cen tych mieszkań, aby zbadać do jakiej ceny sprzedaży (Cs) faktycznie sprzedający jest w stanie zejść. I to będzie prawdziwa transakcyjna cena sprzedaży. 

Np. chcesz zbadać rynek i poszukujesz właściwej ceny sprzedaży (Cs) na rynku pruszkowskim. Wypisz ceny nieruchomości za mkw. występujących w Internecie, które są wyremontowane: 5700 zł, 6100 zł, 6300 zł, 6500 zł, 7000 zł, 8000 zł, 8500 zł. Najdroższa cena dotyczy 2-piętrowych budynków mieszkalnych, gdzie koszty remontu zostały przeszacowane (klamki ze złota, drzwi wewnętrzne po 2500 zł, nie wiadomo po co). Mieszkań za 5 700 zł/mkw. i 6 100 zł/mkw. w ogóle nie ma – to są fejki – ogłoszenia nieprawdziwe, zazwyczaj mają na celu zdobycie kontaktu do osób chcących kupić mieszkanie. Jeśli weźmiesz pod uwagę nieruchomości z Internetu i nie pojedziesz zobaczyć, jak wyglądają w rzeczywistości, to może się okazać, że wysnujesz nieprawdziwe, nierzetelne wnioski co do ceny sprzedaży (Cs). Analizując wypisane oferty, możesz dojść do wniosku, że cena 6500 zł/mkw. to będzie ta cena, przy której stwierdzisz: „jakbym miał wyremontowane mieszkanie, to sprzedałbym za tę cenę”. Jednakże jest to na razie cena hipotetyczna. Trzeba ruszyć w teren i negocjować. Dopiero potem po negocjacjach należy ustalić faktyczną transakcyjną cenę sprzedaży. Kiedy znajdziesz już mieszkanie, dokonaj oceny, czy jest ono właściwe. Koniecznie zadaj sobie jedno pytanie: czy chcesz tam zamieszkać? Jeżeli tak, to na pewno jest to dobre mieszkanie pod inwestycję.

NO DOBRZE. A JAK PRZEPROWADZIĆ BADANIE RYNKU BEZ OFERT DOBRZE WYREMONTOWANYCH NIERUCHOMOŚCI?

W sytuacji braku ofert rynkowych mieszkań po generalnym remoncie wykonaj 5 następujących kroków:

1. Ustal hipotetyczną cenę za mkw. sprzedaży mieszkania wyremontowanego (CSh), następnie jedź obejrzeć nieruchomości droższe i tańsze o 500 zł/mkw. od ustalonej ceny hipotetycznej, aby potwierdzić cenę hipotetyczną. Jeśli ustali się CSh na poziomie 6 500 zł/mkw., to należy obejrzeć nieruchomości, których cena kształtuje się w przedziale 6–7 tys. zł/mkw. Następnie wypisz sobie wszystkie znalezione nieruchomości, posegreguj według ceny za mkw., a następnie obejrzyj je wszystkie i wyciągnij wnioski. Przy takim założeniu istnieje oczywiście duży margines błędu (można powiedzieć, że „strzela się”, ustalając CSh). Stąd też wybierając zakres 1000 zł (droższe i tańsze o 500 zł/mkw. od ustalonej ceny hipotetycznej) i oglądając nieruchomości z tego zakresu, wiadomym jest, że część z nich nie będzie spełniać Twoich oczekiwań. Część może się okazać interesująca, jednakże ważne na tym etapie jest to, że za każdym razem, kiedy będziesz wychodzić z takiego mieszkania, nabierzesz pewności i wewnętrznego przekonania, że gdybyś dziś posiadał taką nieruchomość wyremontowaną z efektem „wow!”, to sprzedałbyś ją za taką a taką kwotę. Dzięki temu wyrobisz sobie zdanie na temat transakcyjnej Cs.
2. Badanie rynku deweloperskiego. Dokonując inwestycji na rynku wtórnym, zawsze sprawdzaj, jakie ceny obowiązują w danym momencie za podobne nieruchomości na rynku deweloperskim. Uczestniczka Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości® miała raz taką sytuację w Grodzisku Mazowieckim, kiedy to rynek pierwotny, którego wówczas nie zbadała, mocno zaburzył jej inwestycję. Do jej wyremontowanego mieszkania przychodzili klienci i mówili, że mieszkanie jest bardzo ładne, ale po sąsiedzku w tej cenie, a nawet taniej można kupić mieszkanie w stanie deweloperskim. Zatem klienci nie chcieli kupić tego mieszkania. Cena nieruchomości została wówczas obniżona aż do progu rentowności.
   Zakładając przykładowo, że na rynku wtórnym w Pruszkowie są nieruchomości mieszkaniowe po 6 300 zł/mkw., a po zbadaniu rynku pierwotnego okazuje się, że są na nim również nieruchomości po 6 300 zł/mkw., można zauważyć, że taka relacja jest zdrową relacją. W takiej sytuacji to rynek pierwotny kształtuje cenę na rynku wtórnym. Jeżeli deweloper wystawia mieszkanie w stanie surowym po 6 300 zł/mkw., to klient kupujący takie mieszkanie musi jeszcze doliczyć koszt remontu (wykończenia), a inwestor w tej cenie już oferuje mieszkanie na rynku wtórnym, wyremontowane w wysokim standardzie. Ktoś, kto kupuje na rynku pierwotnym, musi wydać dodatkowo około 1000 zł/mkw. na remont (wykończenie mieszkania w stanie surowym), czyli przy mieszkaniu 50-metrowym będzie to 50 tys. zł różnicy między ceną mieszkania wyremontowanego na rynku pierwotnym a ceną na rynku wtórnym. I ta różnica jest dla niektórych klientów nie do przeskoczenia – ktoś, kto pracuje na etacie, ma określoną zdolność kredytową i może sobie pozwolić na tańszą wersję, czyli tę z rynku wtórnego. Dlatego pamiętaj, że rynek deweloperski ma wpływ na rynek pierwotny i trzeba go również zbadać. W tym celu zawsze oglądaj także takie nieruchomości. Nie można po zobaczeniu reklamy „mieszkania za 3 500 zł/mkw.” stwierdzić, że taka jest jego cena. Autor miał taki przypadek w Łodzi. Okazało się, że zostało tylko jedno mieszkanie w bardzo niskiej cenie, miało okna tylko od strony północnej, na ruchliwą ulicę – taka promocja. Zatem trzeba samemu sprawdzić, w jakiej cenie są sprzedawane atrakcyjne mieszkania na pierwszym piętrze – to jest dla inwestora dopiero wyznacznik. 
3. Możesz zdobywać wiedzę na temat rynku od specjalistów: pośredników, rzeczoznawców i doradców kredytowych, którzy są dobrym źródłem informacji; warto korzystać także z doświadczenia innych inwestorów, którzy już coś sprzedali i mogą także okazać się pomocni.
4. Wyceniarki internetowe – jest to najgorszy pomysł, ponieważ one przekłamują.
5. Fejk (ang. fake), czyli fkcyjne ogłoszenie sprzedaży, którym sprawdza się, przy jakiej cenie zaczynają się rozdzwaniać telefony. Analizując dane powyższymi czterema sposobami, po otrzymaniu wyniku prawdopodobnej ceny sprzedaży Cs możesz wystawić fkcyjne ogłoszenie sprzedaży i popatrzeć na reakcję rynku. Dwa telefony tygodniowo od chętnych, bezpośrednio zainteresowanych zakupem, to wystarczająca częstotliwość, aby stwierdzić, że cena sprzedaży Cs jest właściwie ustalona. Badanie warto przeprowadzić przez cały miesiąc. Czyli po takim ćwiczeniu powinieneś otrzymać minimum 8 telefonów od zainteresowanych. To wystarczająca liczba, aby sprzedać mieszkanie. Mniejsza liczba telefonów tygodniowo sugeruje zbyt wysoką CS.

Osoby zainteresowane poszerzeniem wiedzy z zakresu badania rynku, jak i inwestowania w nieruchomości zapraszam na Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości WIWN®. Chętnie odpowiem na Twoje pytania. Napisz do mnie: wojciech.orzechowski@wiwn.pl 

Wojciech Orzechowski

Biznesmen, Inwestor, Mentor. W wieku 37 lat został rentierem. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach” , „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz Symulatora inwestowania w nieruchomości „Rentier®”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent na Kongresach Stowarzyszenia Mieszkanicznik (WIWN® uzyskał status Złotego Sponsora na Kongresie Mieszkanicznika 2018). Organizator Największej w Polsce Konferencji dotyczącej Inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN® www.maratonwiwn.pl – która w styczniu 2018 roku zgromadziła 1100 inwestorów w auli Uniwersytetu Medycznego w Łodzi. Wieloletni Prezes Zarządu Wspólnoty Piotrkowska 270 (16-piętrowy wieżowiec w Łodzi).

Autor: Jerzy Sempowicz

Jak kupić tanio NIERUCHOMOŚCIOWĄ PEREŁKĘ?

Na pewno wielu z Was zastanawia się, gdzie i jak wyszukać TE NIERUCHOMOŚCIOWE PEREŁKI, o których mówi twórca WIWN.pl® Wojciech Orzechowski. Gdzie i jak je znaleźć? Jak sobie z tym poradzić? Niestety, ostatnimi czasy stało się to nie lada wyzwaniem. Dlaczego tak się dzieje?

Niektórzy inwestorzy mawiają, że jak już przekupki na rynku czy taksówkarze mówią o tym, by inwestować w nieruchomości, to należy z tego rynku uciekać. Czy tak jest naprawdę, że stykamy się właśnie ze zjawiskiem przegrzanej koniunktury? Zapewne w niektórych lokalizacjach tak jest, a dotyczy to zwłaszcza dużych miast uniwersyteckich i tych z silnym przemysłem.

A CO NA TO MEDIA?

Z drugiej strony wydanie internetowego serwisu bankier.pl z dnia 16 października 2018 r. zawiera artykuł pod znamiennym tytułem „Rosnące ceny mieszkań studzą zapał do inwestowania w wynajem” i opisuje sytuację na rynku nieruchomości, jako niesprzyjającą inwestycjom w tym sektorze.

Podtytuły krzyczą:
„Ceny mieszkań studzą zapał do inwestowania w wynajem” „To nie jest czas na inwestycje w nieruchomości” Żeby się przestraszyć, wystarczy zerknąć na publikowany na stronie https://www.bankier.pl/nieruchomosci/ceny-mieszkan wykres z cenami mieszkań w Warszawie (za urban.one). Przerażające, prawda?

CZY TAK JEST NAPRAWDĘ? KTO MA RACJĘ? DLACZEGO TAK SIĘ DZIEJE I JAK SOBIE Z TYM PORADZIĆ?

Jest kilka powodów tej sytuacji. Na pewno mamy nadpodaż pieniądza na rynku. Nie jest jednak problemem znalezienie kapitału na dobry deal. Po pierwsze, pieniądze mają prywatni inwestorzy i wyciągają je z symbolicznej skarpety lub z banków, które oferują oprocentowanie wkładów gotówkowych „pod wodą”, czyli kompletnie nieopłacalne. Wkłady firmowe nie są oprocentowane prawie wcale. Po drugie, to banki same napędzają koniunkturę, prześcigając się w udzielaniu kredytów. Wszędzie plenią się też oddziały firm pożyczkowych. A po trzecie, mamy coraz więcej inwestorów. I to dobrze przygotowanych inwestorów, po wielu szkoleniach. Choćby takich, jak po warsztatach WIWN®, szkoleniach Piotra Hryniewicza czy innych szkoleniowców.

CZY WIĘC NALEŻY ODPUŚCIĆ? WEDŁUG MNIE NIE. JA INWESTUJĘ I KUPUJĘ NADAL, BO ZARABIAM JUŻ W MOMENCIE KUPNA.

Owszem, mamy poniekąd swoistą bańkę nieruchomościową, ale na razie wyraźnie widać ją tylko w dużych miastach. Ja od dawna inwestuję w mniejszych miejscowościach, choć nie stronię od Wrocławia na przykład. Jednakże operowanie na rynku dużo mniejszym jest łatwiejsze z kilku względów. Po pierwsze, potrzebuję dużo mniejszego kapitału do tego obrotu, łatwiej mi znaleźć ekipę budowlaną, znam często osobiście właścicieli składów budowlanych i przejechanie miasta z jednego końca na drugi zajmuje mi 20 minut w szczycie. We Wrocławiu mogę sobie o tym pomarzyć. Kiedy zaczynałem inwestować na rynku nieruchomości, nie miałem takiej konkurencji jak obecnie, gdy na każde pojawiające się na rynku mieszkanie jest taki napór, że nie dość, że znika ono prawie natychmiast, to jeszcze jest sprzedawane powyżej ceny ofertowej. Chwalą się tym sami pośrednicy na swoich forach branżowych, a można było też ostatnio zauważyć na Facebooku dyskusję na temat wyrywania sobie okazji inwestycyjnej przez znających się nawzajem inwestorów z tego samego miasta. Owszem, ja też kilka dni temu sprzedałem mieszkanie po remoncie klientce, która absolutnie się nie targowała. Po cenie wywołania. Po 10 minutach oglądania. A stopa zwrotu była naprawdę bardzo wysoka.

NIESTETY, WYTWORZYŁA SIĘ SWOISTA BAŃKA NIERUCHOMOŚCIOWA.

Nadpodaż pieniądza, mnogość inwestorów oraz stosunkowa łatwość i powtarzalność tego schematu inwestowania spowodowała takie zainteresowanie się tymi inwestycjami. Nie tak dawno na jednej z licytacji komorniczych w pewnym mieście na Wybrzeżu pojawiło się prawie trzydziestu chętnych! Kolega wysłał mi zdjęcie zrobione smartfonem. Sam byłem na przetargu, na którym sprzedawano jedno z mieszkań. Wylicytowana cena była ponad 100% wyższa niż wyjściowa. To było dla mnie szokiem! 

JAK JA SOBIE Z TYM RADZĘ?

Dla mnie kluczowe okazały się dwie rzeczy. Pierwsza z nich to stosowanie metod poszukiwawczych mego przyjaciela Dawida Dudka, a druga to po prostu ciągłe testowanie innych metod dotarcia do nieruchomości niż wyszukiwanie po ogłoszeniach w internecie czy u pośredników. A czasami wręcz tworzenie tych okazji. Dawid pomagał mi opanować social media i testowaliśmy metody oparte na wyszukiwaniu informacji przede wszystkim na Facebooku. Okazało się, że najlepiej pracuje mi się na zadłużonych nieruchomościach, które lada moment trafią do komornika czy syndyka lub są tuż przed licytacją. Jak do nich docieram?
Otóż różnie. Śledzę oczywiście strony internetowe komorników oraz główną stronę z licytacjami licytacje.komornik.pl, ale to są informacje o już wszczętych postępowaniach, które może zobaczyć i znaleźć każdy. Mnie interesują bardziej te nieruchomości, które nie zostały jeszcze wydobyte na światło dzienne i nie ma ich w ogóle w sprzedaży. I tu z pomocą przyszedł mi Dawid Dudek.
Zacytuję Dawida: „Media społecznościowe to nie tylko miejsce, gdzie można komunikować się ze znajomymi, ale także ogromne przedsiębiorstwa, które zbierają o każdym użytkowniku tychże mediów niespotykanie wiele danych. Aplikacja Facebook w naszym telefonie komórkowym w każdej sekundzie przesyła około 800 różnych informacji o nas (gdzie jesteśmy, z kim, co robimy etc.) do serwerów Facebook. Umiejętna analiza danych, jakie dostarczają nam media społecznościowe, pozwala nie tylko dokładnie targetować reklamę, ale także bardzo precyzyjnie ustalać, w jakiej sytuacji życiowej, zawodowej czy finansowej jest konkretna osoba. Są sposoby na to, by można te dane wykorzystać do odnalezienia osób posiadających nieruchomości, a jednocześnie spore zadłużenie. Następnie są sposoby na to, aby odpowiednio kreując przekaz reklamowy, przekonać te osoby do kontaktu z nami”.

PRACA Z KLIENTAMI ZADŁUŻONYMI TO MÓJ KONIK.

Potrafię przekonać ludzi do tego, żeby ze mną współpracowali. Oczywiście nie wszystkich, ale część z nich jednak widzi realne korzyści wynikające z takiej współpracy. Oczywiście trzeba posiadać odpowiednie argumenty, ale ja je mam.
Opiszę jedną z takich transakcji. Nieruchomość obecnie jest w wynajmie długoterminowym, przynosząc mi zwrot z wynajmu w okolicy 19% rocznie.
Najwyższy osiągnięty przeze mnie zwrot z inwestycji to ok. 142% zysku w stosunku rocznym, zrealizowany na mieszkaniu kupionym od syndyka masy upadłościowej, znajdującym się w malutkim miasteczku na południu Polski. Około 11 tysięcy osób, a w tym duża diaspora ludności narodowości romskiej. Teoretycznie nikt tam nie inwestuje. I bardzo dobrze. A najwyższy kwotowo zarobek na flipie w wysokości 98 000 zł, co przełożyło się na 116% zwrot. Jak więc widać, są to dosyć intratne tematy, w dodatku ani jedna, ani druga nieruchomość, o której wspomniałem powyżej, w początkowym okresie nie była przeznaczona do sprzedaży z wolnej ręki i trzeba było je wyszukać.
Nie są to może łatwe tematy, wymagają więcej wiedzy i doświadczenia, ale wszystko to zwraca się z nawiązką, dając niesamowitą frajdę i satysfakcję. Poszukuję jak zwykle problemów i kłopotów i wpada mi w ręce niewielkie mieszkanie. Starsi państwo są mocno przestraszeni i mają komornika na głowie. W ogóle dziwna historia.

Innym źródłem są zarządcy nieruchomości. Jeszcze innym sąsiedzi. A jeszcze innym na przykład pracownicy banków czy listonosze. Oni często wiedzą, kto ma kłopoty i komu mają przekazać moją wizytówkę.

ZACZYNA SIĘ TAK…

Umiera starsza pani, pozostawiając mieszkanie w spadku. Nie ma testamentu, więc dziedziczenie ustawowe po 50% między brata i siostrę.
Niby prosta sprawa, jednak pani oświadcza, że mieszkanie należy się jej, bo ona się mamą opiekowała, a brat nie interesował się losem matki. Brat oddaje sprawę do sądu i oczywiście w cuglach wygrywa, bo ustawowo mu się należy i koniec. Mama go nie wydziedziczyła ze względu na brak opieki nad nią.
Pani ostatecznie zgadza się z wyrokiem, jednakże chce sobie zostawić mieszkanie, więc musi brata spłacić– i tu popełnia katastrofalny błąd, wyceniając mieszkanie na podstawie cen ofertowych z metra kwadratowego podobnych lokali w biurze nieruchomości. CEN OFERTOWYCH, nie transakcyjnych. Wartość mieszkania określa na 45 000 zł i zobowiązuje się przed sądem połowę tej kwoty bratu oddać do określonego przez sąd dnia. Początkowo wystawia mieszkanie do sprzedaży za kwotę 49 000 zł, zakładając, że otrzyma 45 000 i opłaci pośrednika w kwocie 3000 zł. Czyli widełki negocjacyjne zostawiła sobie bardzo małe– w kwocie 1000 zł. Tylko 1000 zł rabatu dla kupującego. Mało.
Ludzie się jednak nie rzucają na tę ofertę, choć naprawdę jest dobra. Czas pracuje na niekorzyść klientki, która obniża cenę sukcesywnie do 41 000 i na tym poziomie pozostaje do oddania sprawy przez brata do komornika. I tu następuje dramat, bo komornik może zająć to, co mu zleceniodawca każe, albo to mieszkanie, albo drugie, w którym mieszkają, albo rentę, cokolwiek. Ma gotowy wyrok w dłoni.

Pani szuka pomocy i trafia do mnie. W tym momencie wkraczam. Sprzątam to komornikowi sprzed nosa, spłacając brata w całości i dogadując się ze znanym mi biurem nieruchomości co do odstąpienia tej oferty. Prawdę mówiąc, to wystąpiła tam wtedy dziwna sytuacja, bo sprzedający byli przez jakieś dwa tygodnie właścicielami oddłużonego mieszkania, mogli je sprzedać dowolnej osobie beze mnie, a ja nie byłem praktycznie w żaden sposób zabezpieczony. Z pewnych względów musiałem wykonać taki manewr. I pamiętam do tej pory, że to małżeństwo, a w zasadzie ten pan trzymał moją rękę i patrząc mi w oczy, pytał, czy ich nie oszukam? A to oni przez dwa tygodnie trzymali wszystkie asy w rękawie. Transakcja jednak doszła do skutku. Cena wynegocjowana za tę nieruchomość pozwoliła spłacić w całości zadłużenie państwa, a nawet ich potem uśmiechniętych w kinie spotkałem, bo ciut im jeszcze z tej transakcji zostało. Mieszkanie w wynajmie, stopa zwrotu ok. 19% rocznie na czysto, bo podatku z tego do zapłacenia też wiele nie ma. Dlaczego nie ma lub niewiele?
Amortyzacja lokalu w wysokości 10% rocznie od sumy kupna i późniejszych nakładów na remoncik. Tylko ten jeden legalny trick pozostawia prawie wszystkie pieniądze z wynajmu w mojej kieszeni. Takie cudne mieszkanko z wieżyczką, do której mam dostęp.

Stare budownictwo, ale w niezłym wynajmie. Stopa zwrotu mówi sama za siebie. Wystarczyło posiadać tylko 30 tysięcy zł w gotówce. Niewiele, prawda? A mieszkanko jest i jeszcze będzie pomocne w innych dealach. W zasadzie czeka ono na wykorzystanie w jakimś flipie z przerzutem. Mam już nawet coś na widoku. Zadłużony domek, taki niewielki, w dobrym miejscu. Zresztą to mieszkanie już mi się raz przydało na flipie. Zostało użyte do pewnej dziwnej transakcji, sprzedane i ponownie odkupione. Klient nawet tego mieszkania nie widział, był właścicielem przez dwa tygodnie, ale w sumie nawet o tym nie wiedział, potem sprzedałem je znowu sobie. Patrząc na to z boku, może i część transakcji wygląda dziwnie, ale są naprawdę fascynujące.
Jeśli jesteś zainteresowany poszerzeniem swojej wiedzy z zakresu inwestowania w nieruchomości, to zapraszamy na specjalistyczne szkolenie z powyższych tematów, które odbędzie się już w styczniu w Warszawie. Zajrzyj na stronę www.madom. pl/szkolenie i zapoznaj się z jego zakresem.
Jeśli nie interesuje Cię pełne szkolenie z tego tematu, to może zainteresuje Cię książka, którą niedługo wydam, „Od kelnera do rentiera”, a z której dowiesz się więcej o wielu sprawach związanych z nieruchomościami i nie tylko. Książka będzie dostępna pod adresem www.madom.pl/ksiazka.

Jerzy Sempowicz

Przedsiębiorca od 1992 roku. Właściciel hurtowni zegarmistrzowskiej oraz przede wszystkim inwestor bardzo mocno związany z nieruchomościami. Przetestował szeroki wachlarz inwestycji– od garaży poprzez mieszkania aż do lokali komercyjnych. Nieobce mu są zagadnienia wynajmu, podnajmu, remontów, budowania czy flipowania. Pasjonat spraw trudnych, specjalista od wynajdywania inwestycyjnych perełek. Prowadzi szkolenia z zaawansowanych metod pozyskiwania nieruchomości. Wykładowca MBA Nieruchomości ASBIRO, Myśleć Jak Milionerzy, wielokrotny prelegent organizacji Mieszkanicznik, Global Investor Club, Inteligencja Finansowa oraz eventów KontestCamp, AsbiroCamp, Biznes Ponad Granicami w Bangkoku, Prelegent na Maraton WIWN® Wojciecha Orzechowskiego czy też na zjazdach absolwentów szkoleń Piotra Hryniewicza.

Autor: Damian Kleczewski

Negocjacje przy zakupie kamienicy

NEGOCJOWANIE ILOŚCIOWE

Negocjacje na rynku nieruchomości wydają się czymś naturalnym i wręcz wkalkulowanym w przebieg każdej inwestycji. Coraz częściej zauważamy jednak, że negocjowanie zakupu pojedynczego lokalu nie jest już tak złożone jak jeszcze kilka lat wstecz. Co więcej, często nie ma czego negocjować, bo zbywca może wybierać z wachlarza potencjalnych klientów według zasady: kto da więcej. Cóż zatem można negocjować, aby dalej zyskiwać 20, 30 czy nawet 40 proc. upustu od ceny ofertowej? Odpowiedzią na to pytanie jest negocjowanie ilościowe. Co to oznacza? Im więcej jest do kupienia, tym niższą cenę zapłacimy, bo globalnie transakcja jest sporo większa niż zakup kawalerki.

NALEŻY KUPOWAĆ MIESZKANIA HURTOWO, ABY WYNEGOCJOWAĆ NIŻSZĄ CENĘ

Według mnie staje się jedyną sensowną alternatywą do rozproszonego rynku flipowego, gdzie urwanie z ceny 10 000 zł stanowi już nie lada sztukę. Tak, przy zakupie kamienicy zejście z ceny o milion złotych jest raczej w zasięgu trzech ofert na dziesięć, które poddaje się analizie. Czym jest zatem milion? Siedmioma kawalerkami w większym mieście? Naprawdę aż tyle się udaje? Przecież to siedem flipów, które masz gratis, więc po co biegać po całym mieście, skoro można mieć naprawdę godne pieniądze pod jednym adresem. Negocjacje stanowią pewną sztukę i od umiejętności dogadywania się, bycia elastycznym, bycia gotowym do podejmowania decyzji i ryzyka, zależeć będzie nie tyle wartość tychże negocjacji, ale czy dana oferta będzie dalej przez inwestora procedowana na poziomie remontu i odsprzedaży w rynek. Sukces inicjują negocjacje, a sprzedaż jest spijaniem śmietanki.

JAK ZATEM POWINNY WYGLĄDAĆ NEGOCJACJE ZAKUPU KAMIENICY LUB PAKIETU MIESZKAŃ, ABY BYŁY EFEKTYWNE I DAŁY REALNĄ WARTOŚĆ INWESTYCYJNĄ?

Musimy pamiętać, że nie zawsze wyznacznikiem dobrych negocjacji jest niska cena zakupu. Czasami są to inne ustalenia i obszary, które inwestor otrzymuje w toku rozmów, kiedy cena nawet nie drgnie o złotówkę. Jednak mają one często dużo wyższą wartość niż cena, którą ma się docelowo zapłacić. Dlatego nie zawsze należy skupiać się w rozmowach ze zbywcami wyłącznie na cenie, ale przygotować sobie konkretny plan strategii, co jeszcze poza ceną podnosi realnie wartość inwestycji.

Mówi się, że przygotowanie lub jego brak przesądza o całym przebiegu procesu, w który wchodzimy. To prawda, że do dużych negocjacji należy się dobrze przygotować. Jednak w przypadku podejścia do kamienicy inwestor bardzo dużo uczy się już na samych rozmowach ze zbywcami, pośrednikami, analizując dokumenty. Wiedza, którą się zdobywa, jest warta nieraz o wiele więcej niż samo spotkanie. Co nam to daje, jeśli i tak nie kupujemy? Uzyskujemy doświadczenie, odporność psychiczną na różne sytuacje stresowe i coraz większą pewność, czego chcemy. 

Kluczowe zasady podczas negocjacji
Chciałbym w tym miejscu opisać kilka ważnych punktów, które z pewnością przydadzą się niejednemu inwestorowi, który zechce podejść do rozmów z zawodowymi inwestorami, ze zbywcami (spadkobiercami) kamienicy czy też właścicielami pakietu lokali.

• Negocjuj zawsze w zespole
  Negocjowanie zespołowe to strategiczny element sukcesu zakupu kamienicy. Skoro trudno jest kupić i zrobić wszystko w pojedynkę w przypadku kamienicy, to dlaczego mamy tylu Don Kichotów negocjowania, którzy myślą, że sami są w stanie zagwarantować sukces zakupowy? Kamienica to nie jest jedno mieszkanie i należy dokładnie poddawać analizie wiele obszarów od strony prawnej i technicznej. Podczas spotkania jeden na jeden trudno jest wyłapać i ocenić to, co dana osoba mówi. Zwyczajowo liczba osób w zespole zasiadająca do rozmów powinna wynosić minimum trzy. Dlaczego akurat tyle? Ponieważ tworzy się psychologiczną przewagę i zyskuje cenne wnioski z rozmów, płynące z trzech różnych ujęć obserwatorskich. Często spotykam się, że zbywcami jest małżeństwo lub dwoje wspólników. Zatem we trójkę już można stworzyć niewidzialną przewagę. Zespół negocjuje tym skuteczniej, im ma lepsze doświadczenia i podzielone role. Dekoncentruje to uwagę zbywców i ogranicza ich zyskiwanie na pewności siebie podczas takich rozmów. Jeden inwestor dopiero wchodzący w cykl takich rozmów zostałby łatwo przytłoczony – nieraz przez wiek sprzedajnego, jego doświadczenia czy też zawodowe podejście do tematu. Zespół jest trudniej rozszyfrować zbywcom i trudniej jest od razu atakować czy szukać ofiary na pierwszym spotkaniu. 
• Zapisuj najważniejsze informacje
  W cyklu spotkań negocjacyjnych ważne jest notowanie tego, co zostało ustalone. Pamięć wydaje się z mojego doświadczenia ulotna. Zaskakująco często dzieje się tak ze strony sprzedających i to protokół uzgodnień szybko ją przywraca. Staje się argumentem, kiedy dochodzi do zaniku pamięci w mnogości ustaleń na spotkaniu. Warto też po spotkaniu wymienić się e-mailami i przesłać podjęte ustalenia drogą elektroniczną. 
• Zadawaj pytania
  Najpierw słuchaj, zbieraj informacje, zadawaj więcej pytań, niżeli udzielaj odpowiedzi. Zadawane pytania otwierają sprzedających, a wielokrotnie wartość rozmów negocjacyjnych przenosi się na zupełnie inny poziom, którego nawet byśmy się nie spodziewali. Nagle zbywcy sobie przypominają o dokumentach, których wcześniej by nam nie pokazali, przedstawiają dodatkowe ustalenia podjęte z konserwatorem lub urzędem miasta, mówią o dofinansowaniach, a to wszystko było tylko ustnym ustaleniem z tymi podmiotami, bez oparcia w dokumentach. Dociekliwość to ważna cecha inwestora. Lepiej jest bowiem dla inwestora, jak pozna całą prawdę o kamienicy przed podpisaniem aktu niż w trakcie realizacji inwestycji. Różnicę docenią ci, którzy już przeszli taki proces i ponieśli koszt tych zakresów, o które zapomnieli dopytać.
• Ten kto się najadł – jest silniejszy (fizjologia negocjacji)
  Inwestor zawsze musi zadbać o siebie, o swoje dobre samopoczucie i formę przed spotkaniem ze sprzedającym. Ważne jest dobranie takiej godziny i miejsca spotkania, które na poziomie zmysłów i potrzeb fizjologicznych będzie doprowadzało mentalnie zbywcę do szału. Takie wyprowadzanie zbywcy z pewnej harmonii fizjologicznej ma na celu dopuszczenie w jego myśleniu pospiechu i finalnie podjęcie nagłej decyzji, przystanie na warunki, jakie się mu proponuje (bo przecież obiad w domu stygnie). Sam jednak musisz pamiętać, aby na negocjacje jechać wypoczętym i najedzonym optymalnie do potrzeb.
• Umów zawsze drugie spotkanie
  Rozmowy negocjacyjne nie mogą skończyć się na pierwszym spotkaniu. Na pierwszym spotkaniu przedstawiamy nasze oczekiwania, mówimy o wątpliwościach i to w interesie pośrednika lub sprzedających jest dostarczyć brakującą dokumentację lub odpowiedzi, których nie mogli nam udzielić przy pierwszym spotkaniu zapoznawczym. Drugie spotkanie otwiera też nowy rozdział. Jest kontynuacją pierwszego, ale już w dużo bardziej zaawansowanej formule. To tutaj często pada najwięcej konkretów. Między pierwszym spotkaniem a drugim dysponuje się też większą wiedzą o kamienicy, mamy więcej dokumentacji, zdjęć, jesteśmy po wizji lokalnej, poznaliśmy zbywców i podjęto już jakieś ustalenia. Drugie spotkanie jest dalszym testowaniem relacji, jest dalszą analizą kamienicy i ma docelowo dać nam odpowiedź, czy warto iść dalej z tematem, czy się pożegnać.
• Nie podejmuj nagłych decyzji
  Zakup kamienicy to nie zakup kawalerki za 100 000 zł. Jest to transakcja złożona, sporo droższa i rozłożona w czasie. Dlatego nasze decyzje muszą być w pełni przemyślane, muszą zakładać, na jakie ryzyko się godzimy, a jakiego wolimy unikać. Nagła reakcja z naszej strony podczas rozmów może spowodować nieodwracalne skutki dla inwestycji. Zbyt pochopne zaproponowanie ceny, zgodzenie się na przejęcie kłopotliwych lokatorów lub przejęcie fatalnego stanu technicznego jest każdorazowo naszym kosztem, który podczas nagłej decyzji mógł zostać źle skalkulowany. 

Poniższa grafika przedstawia mapę negocjacyjną, aby inwestor mógł zobaczyć, jak wiele jest składników do wynegocjowania poza samą ceną. 

Zachęcam do uczenia się nowego poziomu i jakości negocjacji. Dlaczego? Negocjacje zakupu kamienicy stanowią alternatywę rynkową, generującą olbrzymie zyski względem pojedynczych mieszkań. Każde wynegocjowane 2–3 proc. może być wartością jednego lub kilku mieszkań w cenie rynkowej, która staje się dla inwestora czystym zyskiem i nagrodą za jego umiejętności negocjacyjne.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. www.zrozumiecnieruchomosci.pl, www.kompendiuminwestora.pl.

Autorka: Natalia Cieślińska

Wynajem krótkoterminowy SZANSĄ NA NIEZALEŻNOŚĆ FINANSOWĄ

Prowadzę własny aparthotel Drukarnia Apartments w Łodzi, dzielę się wiedzą na swoim prywatnym profilu na Facebooku, a także prowadzę 3-tygodniowe Warsztaty z Wynajmu Krótkoterminowego, w trakcie których przekazuję całą swoją wiedzę. W poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości” zaczęłam cykl artykułów o biznesie związanym z Airbnb, dzisiaj ciąg dalszy, zajmiemy się wyborem i wyposażeniem odpowiedniego apartamentu.

Jakie jest najlepsze mieszkanie na wynajem krótkoterminowy? 

Zawsze podczas moich webinarów zadaję uczestnikom to pytanie, jedni odpowiadają, że kawalerka inni, że mieszkanie 2–3-pokojowe, tak naprawdę nie ma oczywistej odpowiedzi na to pytanie. To zależy od regionu kraju i specyfiki danej miejscowości. W miejscowościach turystycznych najlepiej będą się wynajmować mieszkania 2–3-pokojowe, ponieważ najczęściej przyjeżdżają tam rodziny z dziećmi. W dużych miastach, gdzie możemy liczyć na przyjazd klientów biznesowych, będą się najlepiej wynajmować kawalerki, przeznaczone dla 2–3 osób, natomiast w weekendy i w wakacje apartamenty 2–3 pokojowe. Ja zawsze doradzam, aby mieć zróżnicowaną ofertę. Dlatego sama posiadam zarówno kawalerki, apartamenty typu studio, jak i duże 3-pokojowe mieszkania. Aby biznes dobrze się kręcił, powinniście mieć co najmniej dwa apartamenty (chociaż ja rekomenduję, aby zaczynać od trzech apartamentów), jedną kawalerkę dla 2–3 osób oraz jedno mieszkanie 2-pokojowe dla czterech osób. Taki układ daje Wam elastyczność, możecie przyjmować singli i pary, a także rodziny i grupy przyjaciół. Macie wówczas ofertę dla każdej grupy klientów.

A kim są nasi klienci?

W moim przypadku, w dużym mieście całorocznym, jakim jest Łódź, są to najczęściej: biznesmeni, którzy przyjeżdżają na wszelkiego rodzaju konferencje i spotkania, pracownicy korporacyjni oddelegowani z innych miast, nauczyciele akademiccy i studenci przyjeżdżający na cotygodniowe zjazdy, pacjenci pobliskiego szpitala oraz ich rodziny i osoby przyjeżdżające na wydarzenia kulturalne, odbywające się w moim mieście. Co ciekawe, w mieście takim jak Łódź z roku na rok rośnie ruch turystyczny. Jeśli chodzi o narodowość moich gości, to na początku 70 proc. to byli Polacy, a 30 proc. obcokrajowcy, natomiast obecnie jest to pół na pół. Dwa lata temu większość obcokrajowców to byli obywatele Ukrainy, Białorusi i Rosji, natomiast w tej chwili mam wielu klientów z zachodniej Europy, z Ameryki, a także z Japonii i Chin. Musicie wiedzieć, że nie w każdym kraju portale takie Booking.com czy Airbnb są popularne. Jeśli chcemy mieć klientów np. z Japonii czy ze Skandynawii, to musimy mieć swoją ofertę na portalach, z których częściej się tam korzysta.

Na początku przygody z wynajmem krótkoterminowym należy zdecydować, jakim klientom będziemy oferować nasz apartament i pod nich wybrać odpowiedni standard.

Jak umeblować i wyposażyć apartament?

Standard wyposażenia dzielę na trzy segmenty. Pierwszy to standard budżetowy, gdzie meble i całe wyposażenie są bardzo tanie, ale trwałe i wytrzymałe, wykończenie mieszkań oszczędne. Są to mieszkania przeznaczone głównie dla pracowników firm. Drugi, średni standard – wyposażenie typu Ikea, najczęściej spotykany i przeznaczony dla największej grupy klientów. W tym przypadku mieszkanie wykańczamy w dobrym standardzie, w jednolitych pastelowych kolorach. Wyposażamy w nowoczesną kuchnię i modną łazienkę. Meble i wyposażenie pochodzą w większości ze sklepów Ikea, Leroy, Castorama. Trzeci to standard wyższy – w tym przypadku są to 2–3-pokojowe luksusowe apartamenty, wyposażone w designerskie meble i dodatki, wysokiej jakości kuchnię i łazienkę. Standardem jest klimatyzacja oraz wysokiej jakości łóżka, materace i pościel. Na początku przygody z wynajmem krótkoterminowym należy zdecydować, jakim klientom będziemy oferować nasz apartament i pod nich wybrać odpowiedni standard. Wynajem krótkoterminowy jest obecnie najbardziej dochodowym biznesem jeśli chodzi o wynajem nieruchomości, można na nim zarobić dwa razy więcej niż na wynajmie długoterminowym. W kolejnym artykule napiszę, jak prawidłowo zarządzać apartamentem.

Jeśli chcielibyście się dowiedzieć czegoś więcej, zapraszam na moje 3-Tygodniowe Warsztaty z Wynajmu Krótkoterminowego.

Autor: Wojciech Orzechowski

Czy rynek nieruchomości w Polsce JEST NADAL ATRAKCYJNY?

Jak wygląda teraz sytuacja na rynku nieruchomości? Jak to wygląda w różnych miastach? W ramach Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN® na terenie całej Polski działa ponad 450 Uczestników, z których wielu inwestuje dość intensywnie. 

Wojciech Orzechowski

Biznesmen, Inwestor, Mentor. W wieku 37 lat
został rentierem.TwórcaWarsztatówInwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®.Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach” , „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz Symulatora inwestowania w nieruchomości „Rentier®”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent na Kongresach Stowarzyszenia Mieszkanicznik (WIWN® uzyskał status Złotego Sponsora na Kongresie Mieszkanicznika 2018). Organizator Największej w Polsce Konferencji dotyczącej Inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN® www.maratonwiwn.pl – która w styczniu 2018 roku zgromadziła 1100 inwestorów w auli Uniwersytetu Medycznego w Łodzi. Wieloletni Prezes Zarządu Wspólnoty Piotrkowska 270 (16-piętrowy wieżowiec w Łodzi).

Dopływają więc do mnie informacje, jak wygląda rynek m.in. w: Dębicy, Rzeszowie, Szczecinie, Trójmieście, Łomży, Mrągowie, Lubinie czy Zielonej Górze. Często otrzymuję następujące pytania: Tyle osób inwestuje w nieruchomości – czy nie za dużo jest inwestorów? Ceny wzrosły – czy jeszcze będą rosły i do jakiego poziomu? Czy to nie jest bańka cenowa? Kiedy pęknie? Co będzie, jak przyjdzie kryzys? Kiedy można się go spodziewać? Jak wygląda sytuacja nieruchomości na świecie? Chciałbym poruszyć te kwestie. Codziennie napływają do mnie informacje o tym, że ktoś z naszej społeczności WIWN® kupił lub sprzedał nieruchomość. To dowód, że cały czas można inwestować w nieruchomości.

JESTEŚ WŚRÓD 8 PROC. ŚWIATOWYCH BOGACZY

Niedawno odkryłem nowy lokal w Łodzi – byłem w barze wegetariańskim „Kardamon”. Zjadłem tam przepyszne dania. Byłem taki syty, że zjadłem tylko część deseru i odstawiłem. Żyjemy w takich czasach i w takim regionie, że nawet jak jesteśmy głodni, to bierzemy telefon i za chwilę mamy w domu jedzenie. Nawet jeśli nie masz pracy – państwo zadba o Ciebie.

Podróżuję, więc wiem, jak wygląda sytuacja w różnych krajach. Kto był w Indiach, ten wie, jak tam żyją ludzie. Nie najlepiej… W ferie byłem na Jamajce – tam ludzie mieszkają w wiatach przypominających nasze blaszane garaże. Ostatnio rozmawiałem z inwestorami, którzy byli na Madagaskarze, opowiadali, że tam 80 proc. społeczeństwa nie ma dostępu do wody pitnej! Niedawno byłem w Izraelu, tam za buteleczkę wody płaci się 10 zł. A tutaj, w Polsce, jak tylko chcę, kupuję sobie całą zgrzewkę wody za 12 zł. Żyjemy we wspaniałym miejscu i wspaniałych czasach.

Jeżeli masz coś w lodówce, ubranie w szafie, łóżko do spania i dach nad głową, to podobno jesteś bogatszy niż 75 proc. ludzi. Jeżeli masz pieniądze w banku i trochę drobnych w portfelu, jesteś wśród 8 proc. światowych bogaczy.

NIE TWÓRZ WYMÓWEK. DZIAŁAJ!

Ludzie dzisiaj mówią: „Nie mamy pieniędzy na inwestycję”, a ja mówię: „Brak pieniędzy nie uniemożliwia inwestowania”. Inwestorzy (przynajmniej w społeczności WIWN®) pożyczają sobie pieniądze, tworzą grupy – jedni finansują inwestycje, drudzy szukają mieszkań. Dzisiaj w Polsce mamy dużą możliwość pracy, zatrudnienia, a to daje zdolność kredytową. Trudno się wykręcić. Zastanów się, co możesz zrobić tu i teraz.
W kwietniu byłem w Anglii, wszyscy tam mówili, że Polacy to niesamowity naród. Na miejscu chodzą pogłoski, że Wielka Brytania odłączyła się od Unii Europejskiej, żeby nie być uzależniona od prawa globalnego, ale także po to, żeby wydalić ze swojego kraju wszystkich „darmozjadów” (jeżeli nie masz pracy, nie masz firmy, to nie dostaniesz zasiłku socjalnego – do widzenia). Polacy są uważani za jeden z najbardziej inteligentnych i pracowitych narodów. Na sali, w której wykładałem o nieruchomościach, było ponad 100 osób, które kiedyś zdecydowały się opuścić Polskę. Byłem dla nich pełen podziwu, że ci ludzie kiedyś zostawili wszystko i wyjechali za granicę. Ci, którzy pozostali w Polsce, oczywiście w dużej części też solidnie pracują. Ale widzę mnóstwo osób marnujących czas na klikanie na Facebooku, na oglądanie seriali, na przesiadywanie w pubach i picie piwa – z czego nic nie wynika. Zachęcam do intensywnego działania. Zrób sobie rachunek sumienia. Gdzie teraz jesteś?
Jeżeli pracujesz na etacie, to masz wymarzoną sytuację, bo po czterech miesiącach pracy masz zdolność kredytową. Wtedy możesz kupić swoje pierwsze mieszkanie pod inwestycję. A jak się okaże, że brakuje Ci na wkład własny, to możesz się zapisać do jakiejś grupy inwestycyjnej. Jest cała masa różnego rodzaju klubów i stowarzyszeń, gdzie można wymienić się kontaktami, poznać ludzi posiadających kapitał i wspólnie inwestować.

Jeżeli pracujesz na etacie, to masz wymarzoną sytuację, bo po czterech miesiącach pracy masz zdolność kredytową.

PRZYSZŁOŚĆ JEST W TWOICH RĘKACH

Twoja przyszłość jest w Twoich rękach. Żyjesz w najlepszych czasach, jakie mogą być, by uporządkować sobie życie i sprawić, że nie będziesz musiał pracować w przyszłości. Możesz sprawić, że przyszłość będzie pracowała na Ciebie. Czyli doprowadzić do sytuacji, w której Twoje aktywa (Twoje pieniądze zainwestowane w nieruchomości) będą pokrywać Twoje wydatki, czyli Twoje pasywa. O tym już od dawna mówił Robert Kiyosaki. Polecam jego książkę „Biedny bogaty ojciec” i tym samym rozpoczęcie swojej przygody ze światem, w którym będziesz dążył do niezależności finansowej. Niektórzy zastanawiają się, czy zdążą, czy to jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości.
Przed wakacjami byłem w Olsztynie na spotkaniu regionalnym naszej grupy Uczestników mentoringu WIWN® – przyszło 17 osób. To niedużo w porównaniu z innymi miastami, ale każda z tych 17 osób kupiła swoje pierwsze mieszkanie. Podszedł do mnie 26-latek Marcin, który ma już za sobą piątego flipa. Niesamowite! To dowodzi, że teraz jest dobry czas na inwestowanie. I że młodzi ludzie także mogą inwestować.

Możesz zacząć działać na małą skalę, a potem obracać większym majątkiem i działać na dużą skalę, ale do tego biznesu są Ci potrzebni partnerzy, odpowiednie osoby. Mogę Cię z takimi osobami zapoznać, mogę Cię przeszkolić i przeprowadzić przez cały proces inwestycyjny. Dzisiaj więc nie ma wymówek! Chyba że powiesz: „Bardzo trudno dostać perełkę”. Potwierdzam, nie jest łatwo, ale jednak jest taka możliwość. Tylko w tym roku swoją pierwszą nieruchomość nabyło pod moim okiem 160 osób. Dodatkowo inwestują Ci, którzy zaczynali w latach poprzednich, i oni potwierdzają, że jest trudno, ale się da. Rekordzista w dwa lata kupił 73 mieszkania, większość z nich wyremontował i sprzedał, część właśnie przygotowuje do sprzedaży.

DLACZEGO CENY NIERUCHOMOŚCI SZYBUJĄ W GÓRĘ?

W ostatnich dwóch latach w Polsce ceny nieruchomości poszybowały w górę. Co się stało? W Polsce cały czas działali inwestorzy, którzy inwestowali w nieruchomości – jedni inwestowali pod wynajem, a inni pod flipy. Ci drudzy chcieli szybko i tanio kupić, np. na licytacjach komorniczych, a potem szybko sprzedać. Raczej nie robili oni remontów, ewentualnie w słabym standardzie – to były tzw. szybkie flipy. Potem okazało się, że doszli inwestorzy, którzy chcą wyciągnąć swój kapitał z innych, alternatywnych narzędzi finansowych i miejsc do pomnażania pieniędzy (z giełdy, z lokat bankowych) i zainwestować w bezpieczne nieruchomości. Te dwie grupy zaczęły ze sobą konkurować. Ponadto w ostatnich dwóch latach dużo osób ze Wschodu sprowadziło się do Polski. Istnieje grupa inwestorów, która przygotowuje im specjalne nieruchomości pod wynajem, ale także oni sami kupują mieszkania. Zaczynamy więc rywalizować z obcokrajowcami oraz z tymi, którzy dostrzegli, że można kupować nieruchomości pod wynajem dla Ukraińców, Rosjan, Białorusinów. Do tego dochodzą inwestorzy z Zachodu, którzy zauważają możliwość osiągania wysokich stóp zwrotu z inwestowania w nieruchomości w Polsce. Rośnie popyt, zatem ceny idą w górę. Polska jest częścią Unii Europejskiej, w której ceny nieruchomości są bardzo wysokie. Dzisiaj wielu inwestorów rywalizuje na rynku polskim, przez co ceny szybują w górę. I tak się będzie działo wg mnie aż do czasu, gdy ceny wzrosną 100 proc. w stosunku do cen z 2016 roku.

ŻYJEMY W GOSPODARCE WOLNORYNKOWEJ

Z makroekonomicznego punktu widzenia przebijamy się, proponując coraz wyższe ceny. Jaki wzrost odnotowaliśmy w ostatnim czasie? Półtora roku temu kupowaliśmy w Łodzi mieszkania, płacąc 2700 zł/mkw., a dziś kupujemy po 3500 zł/ mkw. Nie wydaje mi się, żeby 900 zł było dużym wzrostem. Jest to niecałe 30 proc. Gdy w 2006 r. kupiłem mieszkanie za 94 tys., a potem sprzedałem za 245 tys. zł – to był wzrost. Gdybyśmy dzisiaj kupowali mieszkania do remontu po 5000 zł/mkw. w Łodzi., to faktycznie można byłoby stwierdzić, że nastąpił duży wzrost cen. Kolejny rynek – krakowskie osiedle Oświecenia – sprzedawaliśmy wyremontowane po 5800 zł/mkw., a teraz jest to 7000 zł/mkw. Lider regionu trójmiejskiego pierwszą swoją nieruchomość kupił z przetargu na gdańskim Chełmie za 3800 zł/ mkw., teraz tam się kupuje za 4700 zł/mkw. W Warszawie: na Saskiej Kępie kupujemy dziś po 7500 zł/ mkw., na Ursusie w okolicach 6300 zł/mkw. W Poznaniu jeszcze cały czas w okolicach 5000 zł/mkw. Czy to są wysokie ceny? Myślę, że dane zakrzywiane są przez deweloperów budujących luksusowe apartamenty, których ceny są kosmicznie wysokie. Niektórzy twierdzą, że 25-procentowy wzrost to bardzo dużo w porównaniu z cenami z UE czy USA, gdzie ceny nieruchomości raczej spadają, a nie rosną. W kwietniu, będąc w Londynie – wyczytaliśmy w prasie, że ceny domów w Londynie spadły obecnie do cen z 2009 r. Faktycznie, biorąc pod uwagę spadek, to ten wzrost wydaje się bardzo wielki. Ale uważam, że ogromny wzrost cen nieruchomości w Polsce był w 2006–2007 roku, kiedy wzrosły one 100 czy 120 proc. Jeżeli natomiast dzisiaj mogę kupić mieszkanie w Łodzi na Widzewie za 3500 zł/mkw. (czyli całościowo za 50-metrowe mieszkanie 175 tys. zł), to wcale nie są to gigantyczne kwoty.

Możesz zacząć działać na małą skalę, a potem obracać większym majątkiem i działać na dużą skalę, ale do tego biznesu są Ci potrzebni partnerzy, odpowiednie osoby. 

JESTEŚMY NA GLOBALNYM RYNKU W UNII EUROPEJSKIEJ

Ja bym tutaj jeszcze nie mówił o wielkich wzrostach, one dopiero nadejdą. Dlaczego tak uważam? Ceny siłą rzeczy będą rosły, bo konkurujemy z wieloma kategoriami inwestorów na naszym rynku. Dzisiaj Polacy wyjmują pieniądze z lokat i kupują nieruchomości, bo chcą mieć dwie, trzy dla siebie, dla swoich dzieci bądź pod wynajem. Na Zachodzie ludzie wiedzą, że nie mogą liczyć na państwo w kwestii emerytury, więc każdy z nich ma po 4–5 mieszkań. Mieszkając dwa lata we Włoszech poznaliśmy mężczyznę, od którego wynajmowaliśmy apartament. Był rolnikiem. Wszystkie jego nieruchomości prowadziła agencja nieruchomości – zarządzała najmem. On nie chciał się tym zajmować. Ale najważniejsze dla niego było to, że miał pięć mieszkań i one przynosiły mu dobry pasywny dochód. I dziś Polacy do takich wniosków dochodzą i myślą: „My też chcemy być tak zabezpieczeni”, i kupują. Więc teraz robi się boom. W takich miejscowościach, jak Szczecin, Trójmiasto, Wrocław, Toruń, Kraków, powstają wyspecjalizowane agencje, które kupują kawalerki dla niemieckich inwestorów, wyposażają je w pełni i sprzedają im mieszkania pod inwestycje. Gdańsk oblegany jest przez Norwegów. Czyli siłą rzeczy będziemy rywalizować także z nimi, ceny będą szły do góry dopóty, dopóki nie nastąpi sytuacja, że spadnie konkurencyjność, stopy zwrotu będą mniej atrakcyjne i klienci zaczną się wycofywać z tych inwestycji – myślę, że to będzie za 5–10 lat. Niektórzy inwestorzy dzisiaj przy najmie długookresowym osiągają 10–12-procentowe stopy zwrotu, cudzoziemcy w Polsce zadawalają się 6–8-procentową roczną stopą zwrotu i uważają tę sytuację za bardzo komfortową.

Jeśli na rynku mamy tak wiele kategorii różnych inwestorów, ceny muszą rosnąć dotąd, aż dalsze inwestowanie stanie się mało opłacalne. Dzisiaj ta promocja rynkowa przyciąga wielu różnych inwestorów z Polski i za granicy. Dlatego ceny rosną i jeszcze będą rosły.

CZY GROZI NAM KRYZYS?

W 2008 r. ceny nieruchomości poszły gwałtownie w dół. Dlaczego tak się stało? Wtedy Stany Zjednoczone jednoznacznie doprowadziły swoją gospodarkę do kryzysu. Tam pompowano bańkę cen na rynku nieruchomości, ratingi funduszy inwestycyjnych były wyznaczane na podstawie danych z powietrza, ręka rękę myła, wszyscy nawzajem się wspierali, aż wreszcie wiele firm, korporacji i banków poupadało. Pieniądz został zabrany z rynku i odczuła to także gospodarka europejska. Niektóre państwa dosyć mocno się zachwiały finansowo – np. Grecja czy Hiszpania. Ale oni sobie już poradzili. W Polsce raczej nic nam nie grozi, załamanie mogłoby przyjść tylko wtedy, gdyby jakiś mocny europejski kraj pękł gospodarczo, gdyby rozsypała się Unia Europejska lub gdyby nastąpił krach w Stanach Zjednoczonych.

CO DALEJ Z RYNKIEM NIERUCHOMOŚCI?

Na razie jeszcze ceny nie są aż tak wysokie. Wg mnie nie ma bańki cenowej w nieruchomościach. Ja się oczywiście zgodzę, że poszczególne nieruchomości mogą być bardzo drogie, takie jak np. luksusowe apartamenty na Kazimierzu w Krakowie, w Warszawie w centrum, nad Motławą w Gdańsku – one są kierowane do szczególnej grupy docelowej, za nie płaci się dzisiaj 15–20 tys. zł/mkw. Ale to nie jest normalna „mieszkaniówka”, a to właśnie ona wyznacza trendy. Deweloperzy trzymają ceny, przez co rynek wtórny nie może się „wybić”. Nikt by nie kupował mieszkania na rynku wtórnym za 6300 zł/mkw., kiedy na rynku pierwotnym można by kupić za 5500 zł/mkw. Jednak niedługo deweloperom zacznie przeszkadzać to, że nie ma ludzi do pracy, że pracownicy ze Wschodu żądają wyższych płatności, że materiały budowlane drożeją– już pomału się to dzieje. Jeżeli ceny na rynku pierwotnym skoczą do góry, to na rynku wtórnym zauważymy podobny dalszy trend. I wtedy te wzrosty będą zdecydowanie wyższe. Na razie jednak nie widzę podstaw do tego, żeby ceny nieruchomości miały ulec jakiejś dużej korekcie.

JAKIE SĄ PROGNOZY NA NASTĘPNE LATA W KWESTII CEN NIERUCHOMOŚCI?

Na razie ceny poszły w górę, ale ten wzrost nie jest jakiś wielki w porównaniu ze wzrostami sprzed 11 lat. Jeden ze scenariuszy mówi, że ceny nieruchomości będą rosły. Inny mówi, że będą się stabilizować – faktycznie, myślę, że tak będzie, że deweloperzy będą hamować wzrost cen nieruchomości i nie będą one aż tak gwałtownie rosły, chyba że ceny na rynku pierwotnym poszybują i wtedy ceny na rynku wtórnym się uwolnią. Trzeci scenariusz zakłada, że będzie krach, bo jest masa inwestorów, więc musi być korekta. Ja jednak najbardziej skłaniam się ku drugiej opcji.

Te ceny będą powolutku dalej rosły. Konkurujemy na rynku z całą masą inwestorów. Korekta pewnie nadejdzie, ale myślę, że nie wcześniej niż za pięć lat Te działania, które podejmujemy my jako mentorzy, szkoleniowcy, inwestorzy, to są działania dla dobra Polski. Dbamy o nasze nieruchomości, chcemy żyć w lepszych warunkach, chcemy mieć ładną kostkę brukową, piękną zieleń, odnowione budynki. Zmieniamy rzeczywistość wokół siebie, spełniamy marzenia ludzi, którzy chcą żyć w normalnych warunkach, w przyjemnym otoczeniu, w spokoju, realizować się w rodzinie i być szczęśliwymi. Taka jest nasza misja. Zachęcam, byś przyłączył się do tej naszej misji i działał razem z nami. Dziś jest cała masa możliwości inwestycyjnych w nieruchomościach. Możesz inwestować sam, w parze, w grupie. Możesz dołączać do projektów, które wspólnie realizujemy. 

Zapraszam na stronę www.oflipach.pl, gdzie zamieściłem dużo merytorycznej wiedzy. Zapraszam do obejrzenia webinaru zamieszczonego pod adresem www.najlepszastrategia.pl – tam przedstawiam, wg jakiego schematu działamy.