Jesteś przed swoją pierwszą inwestycją i zastanawiasz się, jaką nieruchomość wybrać. Czy wiesz, jakie cechy powinno mieć mieszkanie, tak żeby szybko znalazło kupca lub najemcę? Zobacz, jak rozpoznać właściwy lokal.
Idealne mieszkanie na rynku wtórnym
Jeśli chciałbyś działać na rynku wtórnym, to według mnie warto rozejrzeć się za trzypokojowym, nieprzechodnim mieszkaniem o powierzchni ok. 53 mkw. (+/- 7 mkw.) w 4-piętrowym bloku w odpowiedniej okolicy – blisko centrum, ale w otoczeniu terenów zielonych. Najlepiej, żeby lokal znajdował się na pierwszym piętrze, chyba że w budynku jest winda – wtedy piętro nie ma znaczenia.
Stan zewnętrzny nieruchomości
Zwróć również uwagę na to, z jakiego materiału wykonany jest budynek – najlepsze rozwiązanie to pustaki lub cegła. Znacznie gorszą opcją jest wielka płyta – ze względu na cienkie ściany, a co za tym idzie, przenikanie hałasów z sąsiednich mieszkań.
Oprócz tego koniecznie zweryfikuj stan elewacji i ocieplenie. Wygląd zewnętrzny nieruchomości bywa kluczowy – może sprawić, że potencjalny klient od razu zainteresuje się ofertą lub wręcz przeciwnie, straci chęć zakupu.
Lokalizacja to podstawa
Koniecznie sprawdź otoczenie nieruchomości – oceń infrastrukturę (jak daleko znajdują się m.in.: sklepy, placówki oświatowe, obiekty użyteczności publicznej) i bezpieczeństwo. Świetnie, jeśli trafi Ci się blok ogrodzony – to daje większy komfort psychiczny mieszkańcom. Sporo osób zwraca uwagę na okoliczne miejsca rozrywki dla dzieci, takie jak place zabaw, boiska czy skate parki. Dodatkowym atutem jest także bliska odległość do kawiarni czy restauracji – dzięki temu osiedle sprawia wrażenie przytulniejszego.
Sprawdź, jakie są połączenia komunikacji miejskiej w danym obszarze. Zwykle lokale na peryferiach miast są tańsze – właśnie ze względu na rzadziej pojawiające się tam autobusy czy tramwaje. Wartość mieszkań może także obniżać nieutwardzona droga dojazdowa do nieruchomości. Wybieraj raczej bloki, do których prowadzi droga asfaltowa czy z kostki brukowej.
Niesamowicie ważna jest kwestia parkingu. Zobacz, czy nieopodal są dostępne place strzeżone bądź niestrzeżone, czy można zaparkować jedynie na kilku miejscach obok posesji na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”.
Warto też zbadać aspekt obszarów przemysłowych. Tak jak wspomniałem, budynki zlokalizowane blisko terenów zielonych są atrakcyjne – ludzie chcą mieć park czy skwer niedaleko domu, gdzie będą mogli aktywnie odpocząć. Jeśli zaś z okien widać magazyny i inne „szare” obiekty, mieszkanie traci na wartości.
Zbyt mała odległość między budynkami na osiedlu również będzie odstraszać potencjalnych nabywców. Nikt nie lubi, gdy zagląda mu się przez okno.
Niewielu chętnych będzie także na blok leżący nieopodal torów kolejowych. Podobnie sąsiedztwo autostrad i ruchliwych ulic nie będzie zachęcać do kupna. Możesz zrobić test hałasu, będąc w mieszkaniu – stań obok zamkniętego okna i nasłuchuj. Jeśli odgłosy ulicy będą uciążliwe, a po otwarciu okna słychać będzie nieznośny zgiełk, to lepiej nie decydować się na zakup.
Wojciech Orzechowski
Przedsiębiorca, inwestor, deweloper, ekspert rynku nieruchomości, nazywany ojcem chrzestnym flipowania w Polsce. Od 2007 roku nieprzerwanie inwestuje w nieruchomości, a od 2014 roku edukuje w tym zakresie. Od 2018 roku realizuje w Łodzi projekty deweloperskie o wartości sprzedażowej ponad 220 mln zł, a tylko w roku 2023 prowadził 140 inwestycji fliperskich.
Wiesz już, jak ważne jest, by ocenić stan zewnętrzny nieruchomości oraz jakie znaczenie ma lokalizacja przy wyborze mieszkania na flipa.
Jeśli chcesz dowiedzieć się jakie piętro będzie optymalne, na co zwrócić uwagę przy remoncie wnętrza i jak wybrać mieszkanie, które naprawdę przyniesie zysk, zajrzyj do najnowszego, 33. numeru Strefy Nieruchomości:https://skleprentiera.pl/SN33
Na Cyprze bywam zazwyczaj co dwa, trzy miesiące i za każdym razem wracam do tego miejsca z jeszcze większą pasją. Urzekło mnie nie tylko swoją kuchnią, klimatem i życzliwością mieszkańców, ale przede wszystkim ogromnym potencjałem inwestycyjnym – szczególnie w Pafos, Larnace, Limassolu i Ayia Napie. Od kilku lat z powodzeniem zajmuję się sprzedażą nieruchomości, pomagam klientom z całego świata – od Anglii i Niemiec po Chiny i Singapur.
Większość osób trafia do mnie z polecenia, co jest dla mnie największym dowodem zaufania. Przez 15 lat mieszkałam za granicą i z tej emigracji przywiozłam nie tylko cenne doświadczenie na wielu płaszczyznach biznesowych oraz wykształcenie, ale także międzynarodowe kontakty. To właśnie one stanowią dziś fundament mojego biznesu, który rozwijam w skali międzynarodowej. Cypr to dla mnie nie tylko kierunek zawodowy – to źródło mojej energii i rozwoju oraz przestrzeń, do której zawsze wracam by czerpać nowe inspiracje.
Według mnie to klejnot Morza Śródziemnego, znany z łagodnego klimatu i słonecznych dni. Temperatury latem osiągają 30–33°C, a zimą wahają się w granicach 13–17°C (to średnie temperatury dla danych okresów). Miejsce to przyciąga od lat swoją stabilnością, śródziemnomorskim klimatem i atrakcyjnym rynkiem nieruchomości. Ta wyspa to raj dla turystów oraz miejsce, gdzie inwestycja w nieruchomości może przynieść realne zyski.
Południe Cypru to część należąca do Unii Europejskiej, to miejsce pełne kontrastów – starożytne ruiny przeplatają się tu z nowoczesnymi marinami, a malownicze wioski z luksusowymi kurortami. Największymi atrakcjami wyspy są plaże z Błękitną Flagą, turkusowe zatoki, winnice, góry Troodos oraz niezwykła kuchnia, która łączy wpływy greckie, tureckie i bliskowschodnie. Tutejszy styl życia jest spokojny i gościnny – i właśnie to sprawia, że jest tu tak wyjątkowo, tak inaczej, tak pięknie! Zdecydowanie różni się to od życia w dużym mieście w ciągłym pośpiechu. Przymierzając się do inwestycji, warto wiedzieć, że rynek nieruchomości na Cyprze Południowym rozwija się dynamicznie, szczególnie w takich lokalizacjach jak Pafos, Limassol, Larnaka czy Ayia Napa. W ostatnich latach zauważalny jest wzrost zainteresowania nowoczesnymi apartamentami z widokiem na morze oraz willami w resortach z infrastrukturą hotelową.
W 2024 roku wartość transakcji nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych wyniosła 5,7 mld euro – najwięcej było ich w Limassolu, Nikozji i Larnace. Trzeba też zauważyć, że szybkość, z jaką rozwija się Pafos, jest zaskakująca, a nowoczesne inwestycje pokazują, że nieruchomości w tej części Cypru zwyczajnie brakuje (mam na myśli nieruchomości o wysokim standardzie, bo takie sprzedają mi się najlepiej). Rok 2025 rozpoczął się bardzo optymistycznie – oczywiście biorę tu pod uwagę swoje transakcje, których rok do roku mam więcej o 11%. Trendy pokazują, że podaż na nowe mieszkania i wille rośnie, co według mnie będzie stabilizowało ceny na jakiś czas (sądzę, że kiedy Cypr Południowy wejdzie do strefy Schengen – w 2026 roku – nastąpi wzrost cen nieruchomości w tej części Europy).
Realna stopa zwrotu z wynajmu krótkoterminowego w popularnych lokalizacjach wynosi od 5% do nawet 10% rocznie. Co ważne, system prawny Cypru jest zbliżony do brytyjskiego i przyjazny dla inwestorów zagranicznych, co dodatkowo zwiększa poczucie bezpieczeństwa. Dochodzi jeszcze kwestia wodnego kryzysu – rząd dofinansowuje odsalanie wody w hotelach, tym samym zabezpiecza rozwój turystyczny i mieszkaniowy nawet w szczycie sezonu.
Cypr przyciąga inwestorów z całego świata. Jeśli myślisz o swojej pierwszej inwestycji zagranicznej i chcesz dowiedzieć się, jak przejść przez cały proces sprawnie i bezpiecznie, zajrzyj do 32. numeru Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN32
Zawód agenta nieruchomości w poszczególnych krajach potrafi się różnić podejściem do pracy, zakresem obowiązków czy modelem współpracy z klientem. Wpływ na te dysproporcje mogą mieć m.in. lokalne regulacje, kultura pracy i oczekiwania klientów. Razem z Beatą Pawłusiewicz, Łucją Bogasiewicz i Michałem Spodymkiem udajemy się poza granice Polski.
Hiszpania
Łucja Bogasiewicz
Inwestorka, dyrektor regionalny KBN (Krajowego Brokera Nieruchomości), międzynarodowy pośrednik w obrocie nieruchomościami. Działa w regionie południowym Polski (Bielsko-Biała, Wisła, Szczyrk), w Hiszpanii i w Dubaju.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Jakie są kluczowe różnice między hiszpańskimi a polskimi pośrednikami nieruchomości?
Łucja Bogasiewicz: Z perspektywy kilku lat pracy w Hiszpanii mogę powiedzieć, że różnice w pracy pośredników nieruchomości między Polską a Hiszpanią są znaczące – zarówno na poziomie kulturowym, jak i systemowym.
Te kluczowe różnice to:
Brak licencji zawodowej – w Hiszpanii zawód pośrednika nieruchomości nie jest regulowany przepisami, co oznacza, że właściwie każdy może świadczyć tego typu usługi.
Silniejsze znaczenie kontaktów osobistych – w Hiszpanii relacje interpersonalne odgrywają ogromną rolę. Wiele transakcji odbywa się dzięki zaufaniu, poleceniom i sieciom lokalnych kontaktów, niekoniecznie w sposób sformalizowany.
Brak wyłączności – bardzo często jedna nieruchomość jest oferowana przez wielu pośredników jednocześnie. W Polsce tendencja jest odwrotna – coraz popularniejsze staje się podpisywanie umowy na wyłączność.
Otwartość na współpracę między agencjami – mimo braku wyłączności hiszpańscy agenci częściej współpracują ze sobą w modelu podziału prowizji. W Polsce wciąż bywa z tym różnie – konkurencja nierzadko dominuje nad współdziałaniem.
Swoboda działania – hiszpańscy pośrednicy pracują w dużo luźniejszym systemie. Brak regulacji daje sporą elastyczność, ale jednocześnie stwarza ryzyko nierzetelności. Dlatego najbardziej skuteczni agenci dbają o swoją reputację i często tworzą własne, nieformalne „standardy jakości”. W Polsce pośrednik funkcjonuje w bardziej kontrolowanym środowisku, co może zwiększać bezpieczeństwo klienta, ale powoduje mniejszą elastyczność.
A.Z.S.: Jakie techniki i strategie od pośredników hiszpańskich warto zaczerpnąć do Polski?
Ł.B.: Z hiszpańskiego rynku można zaczerpnąć wiele praktyk:
Prezentacje wideo i wirtualne spacery – to standard, nie wyjątek. Nawet skromniejsze nieruchomości mają profesjonalnie przygotowane wideo.
Home staging jako codzienność – przygotowanie nieruchomości do sprzedaży jest wręcz obowiązkowe. Polscy pośrednicy coraz częściej sięgają po tę usługę, ale w Hiszpanii to must-have.
Silna obecność w social mediach – hiszpańscy pośrednicy traktują media społecznościowe jako główne narzędzie budowania marki i pozyskiwania klientów.
Elastyczne podejście do prowizji i zakresu usługi – oferty są dostosowane do klienta, możliwa jest np. współpraca na zasadzie doradztwa, pomocy przy negocjacjach, bez konieczności pełnej usługi pośrednictwa.
Wyspy Zielonego Przylądka, Hiszpania, Bułgaria, Cypr, Chorwacja, Czarnogóra, Grecja, Turcja
Michał Spodymek
Od 2014 roku prowadzi agencję GOESTE Nieruchomości w Warszawie. Jako agent nieruchomości zajmuje się pośrednictwem przy sprzedaży nieruchomości zagranicznych.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Jak wygląda praca agentów poza Polską?
Michał Spodymek: Obserwowałem pracę pośredników nieruchomości na terenie Wyspy Zielonego Przylądka, w Hiszpanii, w Bułgarii, na Cyprze, w Chorwacji, w Czarnogórze, w Grecji i w Turcji. Każdy kraj ma jakieś wewnętrzne zasady działania. We wspomnianych przeze mnie miejscach zdecydowanie mniejszą wagę przywiązuje się do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, z czym mamy do czynienia w Polsce. U nas normą w dobrych biurach jest home staging czy profesjonalna sesja fotograficzna. Poza granicami kraju – niekoniecznie.
Im bardziej na południe, tym mniej oczekiwań. Niektórzy potrafią skończyć pracę już o godzinie 13 z powodu zbyt wysokiej temperatury. Ale kiedy pracują, to bardzo intensywnie. Pamiętajmy, że w grę często wchodzą transakcje międzynarodowe, mocno ograniczone w czasie. Klient potrafi przylecieć na dwa trzy dni i trzeba być dobrze zorganizowanym, aby przedstawić mu różne propozycje. Tą umiejętnością wykazują się Ukraińcy i Rosjanie, dlatego świetnie odnajdują się w tej pracy. Agent nieruchomości, który osiągał niezłe wyniki w Polsce, ma dużą szansę powtórzyć to poza granicami kraju. Ale trzeba pamiętać, że nie wszędzie „obcych” przyjmuje się z otwartymi ramionami. Poza tym piękne plaże potrafią rozleniwić. Znam wiele agentek nieruchomości, którym pokusy nocnego życia Puerto Banus w Marbelli uniemożliwiały pracę na wysokim poziomie zaangażowania.
A.Z.S.: Jakie techniki, strategie i patenty od zagranicznych pośredników warto przenieść na polski rynek?
M.S.: Budowanie marki osobistej poprzez zaangażowanie czasowe, a nie TikTok oraz przywiązanie do jednej agencji. We wspomnianych krajach zdecydowanie rzadziej obserwuje się „skoczków”, którzy co dziewięć miesięcy zmieniają biura nieruchomości. Stabilność zawodowa w tych miejscach jest bardzo silnym argumentem i to dotyczy praktycznie każdej profesji.
Charakterystyczne jest to, że im bliżej krajów arabskich, tym więcej profitów klient otrzymuje na zachętę, zanim zdecyduje się na nabycie nieruchomości. Jednak takie zachowania nie występują w Grecji czy na Cyprze Południowym. Tam pośrednicy nieruchomości mają przekonanie, że są tak świetnym narodem, że właściwie nie muszą się starać.
Włochy
Beata Pawłusiewicz
Inwestorka, doświadczona pośredniczka, specjalistka w najmie krótkoterminowym. Jej klientami są turyści, biznesmeni i inwestorzy z całego świata. Mieszka i pracuje we Włoszech.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: W czym sposób działania pośredników we Włoszech różni się od pracy polskich agentów?
Beata Pawłusiewicz: Z włoskimi agencjami współpracuję od 2020 roku. Teoretycznie wszystko działa podobnie jak w Polsce, ale kiedy się przyjrzymy, rzuca się w oczy kilka różnic. Oto one:
Agencja we Włoszech ma zadanie mediacji pomiędzy stronami. Praktycznie zawsze działa dla obu stron transakcji. Nie ma wymogu, aby kupujący bezpośrednio przed obejrzeniem nieruchomości podpisywał umowę. Dopiero na etapie umowy przedwstępnej z kupującym uzgadnia się wynagrodzenia dla agencji.
Brak staranności w prezentowaniu oferty – często zawierają one mało precyzyjne opisy, a zawarte w nich zdjęcia zazwyczaj są niestaranne i niedoświetlone.
Całkowity brak presji. Wcale nierzadko pośrednicy nie mają czasu na pokazanie klientom mieszkania. Powody? Zbyt duża liczba ofert w portfelu w stosunku do małej grupy osób zaangażowanych w pokazywanie lokali. W związku z tym zainteresowani zakupem powinni umawiać się na prezentacje z dużym wyprzedzeniem.
A.Z.S.: Jakie techniki, strategie i patenty od włoskich pośredników warto przenieść na polski rynek?
B.P.: System prawny, który gwarantuje agencji wynagrodzenie – aby akt notarialny doszedł do skutku, najpierw musi zostać rozliczona prowizja. Notariusz wprost pyta strony o to, czy mają czek dla agencji i prosi o jego przekazanie lub o potwierdzenie przelewu. Uważam, że te ścisłe procedury określone przez prawo to bardzo dobre rozwiązanie.
A.Z.S.: W jaki sposób pośrednicy we Włoszech budują zaufanie wśród klientów w swoim kraju?
B.P.: We Włoszech branża nieruchomości opiera się na lokalnych firmach rodzinnych z wieloletnimi tradycjami, mających już zbudowaną markę. Z kolei pośrednicy zagraniczni, którzy pracują we Włoszech tak jak ja, muszą przekonać klientów jakością, i to już przy pierwszej transakcji. Tylko w ten sposób klienci są w stanie nam zaufać i otworzyć się na współpracę międzynarodową.
Jeśli ciekawi Cię, w jaki sposób hiszpańscy pośrednicy budują zaufanie wśród klientów, czy klienci zagraniczni mają inne oczekiwania niż polscy oraz czego włoscy agenci mogliby się nauczyć od polskich kolegów – koniecznie sięgnij ponajnowszy, 32. numer Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN32
Niezależnie od tego, czy przemawiasz ze sceny przed setką uczestników konferencji, czy prowadzisz kameralne spotkanie z klientem bądź live w sieci, czy rozmawiasz z zespołem w biurze – sztuka komunikacji ma kluczowe znaczenie. To od niej często zależy, czy Twoje słowa przekonają, czy odejdą w zapomnienie. Dlaczego jedni mówią i hipnotyzują, a inni – mimo solidnej wiedzy – nie potrafią przebić się przez mur obojętności? Co decyduje o tym, że klient czuje się zadbany i podejmuje decyzję, a zespół podąża za liderem z zaangażowaniem? Ewa Kozicka, ekspertka od wystąpień i komunikacji, zdradziła nam 10 sekretów skutecznego mówienia.
SEKRET NR 1
Niezależnie od tego, czy rozmawiasz z klientami, ze współpracownikami, przełożonymi czy podwładnymi, staraj się mówić W SPOSÓB ZROZUMIAŁY. Precyzyjne komunikaty, jasno formułowane zdania zmniejszają ryzyko nieporozumień.
SEKRET NR 2
Pamiętaj, że sposób komunikowania w zespole najczęściej nadają przełożeni. Jeśli szef jest pełen szacunku i otwartości, przekłada się to na lepszą atmosferę w pracy, a wówczas członkowie zespołu chętniej wyrażają swoje opinie i pomysły. Natomiast jeśli w komunikacji pojawia się agresja słowna bądź wrogi ton głosu, to częściej dochodzi do nieporozumień i konfliktów. To samo dotyczy spotkań biznesowych – pamiętaj, że jako jedna ze stron dyskusji możesz nadać rozmowie właściwą formę.
SEKRET NR 3
TON GŁOSU – Twój sposób mówienia wpływa na to, czy inni postrzegają Cię jako osobę wiarygodną i kompetentną. Ciepły, niski, ale wyraźny ton sprawia, że brzmisz pewnie, spokojnie i profesjonalnie. A tego słuchacze oczekują od liderów i ekspertów.
Natomiast ton zbyt wysoki lub piskliwy może być odbierany jako oznaka zdenerwowania, niepewności lub braku kontroli nad sytuacją.
SEKRET NR 4
Nie spiesz się! Umiarkowane tempo mówienia, czyli wygłaszanie 120–140 słów na minutę, z lekką modulacją, pokazuje nadawcę jako osobę zrównoważoną. Jeśli mówca przyspiesza lub gubi rytm, a jego rozemocjonowany głos ucieka do góry – słuchacz może stracić zaufanie, nawet jeśli treść jest merytoryczna. Za to stabilny, spokojny głos świadczy o opanowaniu, pewności siebie i kompetencji – cechach niezwykle pożądanych w branży nieruchomości.
SEKRET NR 5
Pamiętaj, że komunikujesz się całym sobą. Mowa ciała, gest i głos muszą być spójne z przekazem słownym. Gdy mówisz, nie przeczesuj włosów, nie drap się, nie pstrykaj długopisem, nie poprawiaj spodni czy marynarki, nie sprawdzaj komunikatów w telefonie. Pokaż, że całym sobą skupiasz się na danej chwili.
SEKRET NR 6
MODULUJ GŁOS – gdy to robisz, brzmisz ciekawiej, pokazujesz, że zależy Ci na tym, co mówisz, że sprawa jest dla Ciebie istotna. Przemawiając monotonnie, możesz sprawiać wrażenie sztywnego lub niezaangażowanego mówcy. Ale nie przesadź też w drugą stronę – osoby zbyt egzaltowane nie wzbudzają zaufania.
Oto 6 z 10 sekretów skutecznego mówienia, które pomogą Ci pewniej prezentować swoje pomysły.
Pozostałe wskazówki oraz 3 kroki na opanowanie tremy i napięcia przed ważnym wystąpieniem znajdziesz w najnowszym wydaniu Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN32
Logopedka medialna i artystyczna, trenerka emisji głosu, wykładowczyni. Absolwentka Logopedii na Uniwersytecie Warszawskim oraz Podyplomowego Studium Wymowy przy Akademii Teatralnej. Ukończyła liczne warsztaty i kursy z zakresu foniatrii. Przygotowuje dziennikarzy Telewizji Polskiej i Polskiego Radia do mówienia przed kamerą i mikrofonem. Uczestniczy w pracach Komisji Ekranowej, przyznającej karty dziennikarskie. Prowadzi zajęcia z zakresu dykcji, emisji głosu i interpretacji tekstu w szkołach artystycznych na kierunkach aktorskich i wokalnych. Jest członkiem zarządu Koła Żywego Słowa przy TMJP Polskiej Akademii Nauk. W ramach prac stowarzyszenia współorganizowała osiem seminariów z zakresu emisji głosu podczas wystąpień publicznych. Prowadzi zajęcia „Przed kamerą” na Podyplomowym Studium Kształcenia Głosu i Mowy na Uniwersytecie SWPS. Autorka książki Porywający mówca. Jak brzmieć pewnie i przekonująco, która ukazała się nakładem Wydawnictwa Onepress.
Łazienka to jedno z kluczowych pomieszczeń w domu – miejsce, które powinno się kojarzyć z czystością, świeżością i relaksem. Wrażenie komfortu wpływa na emocje! Podczas prezentacji nieruchomości to właśnie łazienka może przesądzić o decyzji zakupu lub najmu. Potencjalni klienci dokładnie ją oglądają, bo wiedzą, że jej remont może być drogi i czasochłonny.
Zaniedbana, budzi skojarzenia z dodatkowymi kosztami i pracą – odstrasza. Gdy jest w złym stanie, powoduje obniżenie ceny sprzedaży w wyniku negocjacji lub dłuższe ofertowanie na rynku. Jeżeli łazienka wygląda świeżo, klienci częściej zakładają, że również instalacje są w dobrym stanie, co daje poczucie, że można wprowadzić się bez dodatkowego remontu. A efekt łazienki, która wygląda jak w hotelu – czysta, schludna, z miękkimi ręcznikami i świecą – tworzy luksusowy klimat nawet w małym wnętrzu, dając sygnał „tu się dobrze żyje”. Dlatego warto zadbać o jej wygląd, niekoniecznie wielkim kosztem.
Home staging łazienki może zdziałać cuda i znacząco podnieść atrakcyjność nieruchomości. Poniżej najważniejsze zasady, którymi należy się kierować.
1. Czystość: To podstawa w każdym pomieszczeniu. Nic jednak nie odstrasza tak mocno jak zaniedbana łazienka. Należy skupić się na czystości płytek, fug, luster oraz armatury. Usunąć kamień i osady z mydła, i wszelkie ślady wilgoci czy pleśni. Trzeba zwrócić uwagę na silikony w miejscach, gdzie miały styczność z wilgocią. Jeżeli są przebarwione czy uszkodzone, warto je wymienić. Dobrze jest też upewnić się, że łazienka ładnie pachnie (ale unikać zapachów chemicznych). To sygnał, że łazienka była zadbana. Idealnym rozwiązaniem są patyczki zapachowe, które po gruntownym sprzątaniu podtrzymają wrażenie świeżości i porządku.
2. Neutralna kolorystyka: Stawiamy na jasne, stonowane barwy (biel, beż), naturalne dodatki. Jeżeli ściany lub glazura są w jaskrawych kolorach, warto pomyśleć o ich przemalowaniu, aby przestrzeń stała się bardziej uniwersalna. Zbyt osobisty styl może odstraszyć potencjalnych nabywców. Neutralność to klucz.
3. Minimalizm: Usuwamy wszystkie osobiste przedmioty (takie jak szczoteczki do zębów, kosmetyki, leki, ręczniki w użyciu). Zostawiamy tylko kilka uniwersalnych dekoracji i estetycznych akcentów (np. nowy ręcznik, świeca, mydło w dozowniku). Zbyt wiele dodatków, kosmetyków czy ręczników sprawia, że łazienka wygląda na małą, ciasną i nieuporządkowaną.
4. Miejsca do przechowywania: Aby utrzymać porządek, warto na etapie projektowania zaplanować odpowiednią ilość miejsca na przechowywanie. Widoczne detergenty, papier toaletowy czy kosmetyki psują efekt, odciągając wzrok od tego, co istotne. Dobrze jest zadbać o ukryte schowki lub estetyczne pojemniki.
5. Oświetlenie: Zasada jasnego, ciepłego światła sprawi, że łazienka będzie wyglądać przytulnie. Dodatkowe oświetlenie przy lustrze będzie atutem dla pań – warto pomyśleć o tym na etapie projektu. Ciekawym rozwiązaniem są lustra z wmontowanym oświetleniem LED.
To 5 z 8 sprawdzonych zasad, które pomogą Ci odpowiednio przygotować łazienkę do sprzedaży lub wynajmu.
Pozostałe wskazówki oraz listę najczęstszych błędów, które mogą zniweczyć cały efekt home stagingu – znajdziesz w najnowszym, 32. wydaniu Strefy Nieruchomości:https://skleprentiera.pl/SN32
Homestagerka, właścicielka biura nieruchomości Szafarczyk Nieruchomości, pośredniczka. Członkini Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Home Stagerów oraz Liderka na Śląsk Europejskiego Stowarzyszenia Profesjonalnych Home Stagerów. Specjalizuje się w szybkich stylizacjach nieruchomości na sprzedaż dla biur nieruchomości oraz klientów indywidualnych – prowadzi markę Catapulta. Dzięki 10-letniemu doświadczeniu w home stagingu sprzedaje nieruchomości sprawnie i z dużym zyskiem przy minimalnym nakładzie finansowym.
Kaucja przy umowie najmu nie jest formalnym obowiązkiem, ale w praktyce stanowi jedno z podstawowych narzędzi zabezpieczenia interesów wynajmującego. To właśnie dzięki niej właściciel zyskuje realną ochronę na wypadek szkód w mieszkaniu czy zaległości w opłatach. Warto jednak pamiętać, że samo wprowadzenie zapisu o kaucji do umowy nie wystarczy. Kluczowe znaczenie ma sposób jej ustalenia oraz pobrania. Nasza praktyka rynkowa pokazuje, że najskuteczniejszą ochronę gwarantuje stosowanie trzech zasad, które sprawdzają się w niemal każdej sytuacji.
1. Kaucja musi być jasno określona w umowie najmu
Ważnym elementem jest precyzyjny zapis w umowie najmu, który zagwarantuje nam możliwość pobrania kaucji od najemcy. Ustalenie wysokości kaucji już po podpisaniu dokumentu jest możliwe wyłącznie za zgodą najemcy, co w praktyce może być trudne do wyegzekwowania. Dlatego temat ten powinien pojawić się już na etapie negocjacji, a w umowie najmu należy zawrzeć jednoznaczny i niebudzący wątpliwości zapis o kaucji – zarówno jej wysokości, jak i terminie wpłaty. Brak takiego zabezpieczenia na starcie to ryzyko, którego rozsądny wynajmujący powinien unikać.
2. Wysokość kaucji powinna być dopasowana do sytuacji
Nie istnieje uniwersalny model wysokości kaucji. Za niska – nie zabezpieczy roszczeń właściciela. Za wysoka – zniechęci potencjalnego najemcę i ograniczy grupę zainteresowanych. Ustawa o ochronie praw lokatorów wyznacza jedynie górne granice:
12-krotność czynszu w przypadku klasycznej umowy najmu,
6-krotność czynszu przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.
W praktyce najczęściej stosuje się równowartość jednomiesięcznego czynszu. To jednak nie zawsze wystarcza. Wysokość kaucji powinna być uzależniona od oceny ryzyka, jakie niesie dana umowa. Warto wziąć pod uwagę m.in. fakt, czy najemca mieszka na stałe w Polsce, czy planuje długoterminowy pobyt, a także, czy posiada zwierzęta. Każdy z tych elementów może wpływać na prawdopodobieństwo ewentualnych szkód. Elastyczne podejście do wysokości kaucji zwiększa bezpieczeństwo właściciela bez jednoczesnego nadmiernego obciążania najemcy.
3. Kaucja powinna być wpłacona w całości przed wydaniem lokalu
Najczęściej popełnianym błędem wynajmujących jest akceptowanie wpłaty kaucji w ratach. Praktyka jednoznacznie pokazuje, że takie rozwiązanie wiąże się z ryzykiem wystąpienia problemów w przyszłości. „Kaucja na raty = tarapaty” – to hasło doskonale oddaje doświadczenia wielu właścicieli mieszkań. Najlepszą praktyką jest odbiór pełnej kwoty kaucji jeszcze przed przekazaniem kluczy. Może to być zarówno przelew bankowy, jak i wpłata gotówkowa – forma zależy wyłącznie od ustaleń między stronami. Najważniejsze, aby właściciel miał w ręku konkretne zabezpieczenie już na samym początku najmu.
Kaucja jako filar bezpieczeństwa najmu
Skuteczne pobranie kaucji wymaga konsekwencji i trzymania się kilku prostych, ale fundamentalnych zasad. Jasny zapis w umowie, właściwie dobrana wysokość oraz pełna wpłata przed przekazaniem lokalu – to trzy filary, które znacząco zmniejszają ryzyko związane z wynajmem. W realiach rynku najmu, gdzie nie brakuje zarówno rzetelnych, jak i problematycznych najemców, kaucja pozostaje jedną z najbardziej praktycznych i sprawdzonych metod ochrony właściciela. To nie tylko formalność, lecz przede wszystkim narzędzie realnego zabezpieczenia interesów.
Anna Grybel-Kloc
Licencjonowana pośredniczka, specjalistka od inwestycji i zarządzania najmem długoterminowym z prawie 20-letnim doświadczeniem w nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem. Od początku buduje i rozwija polski oddział Sim Property.
Sim Property
Firma od 14 lat zarządzająca najmem długoterminowym w kilkunastu miastach, zapewniająca kompleksową obsługę procesu wynajmu na najwyższym poziomie. Obsłużyła już ponad 2500 umów najmu, a obecnie ma pod opieką kilka budynków i ponad 500 mieszkań na wynajem o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Wyróżniona tytułem Zarządcy Najmu 2024 Roku w Plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
„Wykańczam mieszkania i domy, a nie właścicieli” – o remontach bez stresu, najczęstszych błędach i realnych kosztach rozmawiamy z Eweliną Musiał.
Paweł Jaśkowski: Ponoć zaczynasz rozmowę z klientami od obietnicy: „Wykańczam mieszkania i domy, a nie właścicieli”.
Ewelina Musiał: Od lat słyszałam od klientów: „Pani Ewelino, niech nam pani pomoże, bo my już nie mamy siły”. Przeciągające się terminy, zmiany koncepcji w trakcie, nieodpowiedzialne ekipy… To wszystko sprawiało, że remont kojarzył się ludziom z koszmarem. A ja postanowiłam pokazać, że da się inaczej. W sposób zorganizowany, przewidywalnie i profesjonalnie. Stąd właśnie to hasło – z przymrużeniem oka, ale w punkt.
P.J.: Zacznijmy od podstaw – czym właściwie jest wykończenie pod klucz?
E.M.: Dla klienta to święty spokój. Technicznie? To kompleksowe wykończenie mieszkania lub domu – od tego, co odbieramy od dewelopera, aż do gotowego do wprowadzki wnętrza. Oznacza to, że klient nie musi samodzielnie koordynować dostaw materiałów, werbować ekipy ani szukać hydraulika w panice o 22:00, bo coś przecieka. Ja zajmuję się wszystkim – od projektu przez zakupy aż po nadzór nad pracami i odbiór końcowy. Klient dostaje gotowe mieszkanie i może od razu w nim zamieszkać.
P.J.: Czyli można zrobić remont, nie będąc wcale na budowie?
E.M.: Jak najbardziej. Współpracuję z wieloma klientami, którzy mieszkają za granicą lub po prostu są zapracowani. Mamy kontakt przez telefon, maila, czasem wideorozmowy. Wysyłam zdjęcia z postępów i raporty, konsultujemy decyzje – ale wszystko w wygodnej, przemyślanej formule. Dzięki temu moi klienci oszczędzają czas i nerwy, a efekt końcowy wciąż jest dopasowany do ich oczekiwań.
P.J.: Jak wygląda taki proces krok po kroku?
E.M.: Proces można przedstawić w kilku punktach:
Zaczynamy od rozmowy. Poznaję potrzeby klienta, jego styl życia, gust, priorytety.
Przedstawiam szczegółowy kosztorys wykończenia mieszkania pod klucz oraz realny harmonogram.
Podpisujemy umowę, po czym klient może spokojnie wrócić do swojej codzienności.
Zajmuję się wszystkim: projektowaniem wnętrza, zamówieniami, logistyką, ekipą, odbiorami.
Po zakończeniu prac przekazuję gotowe, wysprzątane mieszkanie – czasem nawet z firankami i zasłonami.
P.J.: A co z klientami, którzy nie wiedzą, czego chcą? Czasem zdarza się, że ktoś mówi: „Nie mam pojęcia, jaki styl, po prostu ma być ładnie”.
E.M.: To zdarza się bardzo często. I to żaden problem. Nie oczekuję, że klient będzie architektem wnętrz. Od tego jestem ja. Pomagam odnaleźć preferencje: przygotowuję kilka wariantów, pokazuję inspiracje, tłumaczę, co się sprawdzi przy danym budżecie i metrażu. Wspólnie tworzymy wnętrze, które jest nie tylko estetyczne, ale też funkcjonalne i wygodne.
Ewelina Musiał
Specjalizuje się w wykańczaniu wnętrz inwestorskich i dla osób prywatnych wraz z pełną koordynacją i nadzorem prac. Przedsiębiorczyni, prezes zarządu kilku spółek, w tym Musiał Company Sp. z o.o. oraz 17 piętro Sp. z o.o. Pasjonatka pięknych wnętrz, od lat profesjonalnie zajmuje się tworzeniem funkcjonalnych, estetycznych i komfortowych przestrzeni. Na co dzień specjalizuje się w kompleksowych remontach mieszkań pod klucz, oszczędzając swoim klientom to, co najcenniejsze – ich czas. Jest przekonana, że dobrze zaprojektowane wnętrze może zmieniać jakość życia. Pomaga inwestorom i właścicielom nieruchomości realizować ich wizje bez stresu i kompromisów.
Oto fragment wywiadu, w którym Ewelina krok po kroku przybliża proces wykończenia wnętrz pod klucz.
Jeśli chcesz wiedzieć, jakie mity krążą wokół tej pracy, jakie są najczęstsze błędy popełniane podczas wykańczania mieszkań oraz ile to naprawdę kosztuje – koniecznie sięgnij po najnowszy, 32. numer Strefy Nieruchomości:https://skleprentiera.pl/SN32
W ostatnich latach rynek nieruchomości przechodzi dynamiczne zmiany. Jednym z trendów, który zyskuje dziś na popularności, jest najem średnioterminowy, obejmujący okres od jednego miesiąca do pół roku. Ten model najmu stanowi kompromis pomiędzy najmem krótkoterminowym (zazwyczaj turystycznym) a długoterminowym (typowym mieszkaniem na stałe). Dla kogo jest przeznaczony taki model najmu? Przedstawię tę kwestię z punktu widzenia najemcy i inwestora.
Najemca – kto i dlaczego wybiera najem średnioterminowy?
1. GRUPY DOCELOWE
Najem średnioterminowy przyciąga specyficzne grupy osób, które z różnych powodów szukają elastyczności i wygody. Są to:
specjaliści i pracownicy mobilni: osoby pracujące projektowo: inżynierowie, konsultanci, pracownicy sektora IT, kierownicy budowy (często przebywający w danym mieście przez kilka miesięcy), ludzie zatrudnieni na krótkich kontraktach. Potrzebują komfortowego lokum, ale nie chcą wiązać się długą umową najmu;
studenci zagraniczni i uczestnicy wymian (Erasmus+, MBA, kursy językowe): zazwyczaj przebywają w danym mieście semestr lub rok, co idealnie wpisuje się w formułę najmu średnioterminowego;
osoby w trakcie zmiany życiowej (remont mieszkania, rozwód, przeprowadzka): często szukają „przystanku” – miejsca tymczasowego, ale wygodnego i gotowego do zamieszkania od razu;
cyfrowi nomadzi: pracownicy zdalni, którzy podróżują między krajami i miastami, szukając inspiracji i lepszego balansu między życiem zawodowym i prywatnym;
rodziny oczekujące na odbiór nowego mieszkania lub domu: ludzie, którzy w sytuacji gdy opóźnia się budowa ich domu/mieszkania, muszą znaleźć tymczasowe lokum – ale nie na tydzień, tylko na kilka miesięcy.
2. STYL ŻYCIA I NAWYKI NAJEMCY
Najemca średnioterminowy to zazwyczaj osoba:
mobilna i elastyczna – gotowa przenieść się do innego miasta lub kraju w ciągu kilku dni;
ceniąca wygodę – poszukuje mieszkań gotowych do zamieszkania, w pełni wyposażonych, z dostępem do Wi-Fi i z wygodnym miejscem do pracy;
zorientowana na jakość i lokalizację – liczy się dla niej bliskość do centrum, do komunikacji miejskiej, stref co-workingowych, kawiarni, siłowni;
samotna lub w parze.
Typowy najemca z tej kategorii nie traktuje mieszkania jako „domu na lata”, ale jako funkcjonalną bazę, która musi być komfortowa, zapewnić mu prywatność i mieć dogodną lokalizację.
Inwestor – co zyskuje, wynajmując na średni termin?
Z punktu widzenia inwestora najem średnioterminowy to atrakcyjna strategia, która łączy zalety najmu krótkoterminowego i długoterminowego.
1. RENTOWNOŚĆ
Wyższe stawki niż w najmie długoterminowym: czynsz za miesiąc w najmie średnioterminowym jest zazwyczaj o 30–50% wyższy niż w przypadku najmu długoterminowego, choć niższy niż przy krótkoterminowych noclegach.
Niższe koszty operacyjne niż w najmie krótkoterminowym: nie trzeba codziennie sprzątać i zmieniać pościeli, jak w przypadku najmu krótkoterminowego, a prowizje dla platform rezerwacyjnych są niższe lub nie ma ich wcale.
Niższy wskaźnik pustostanów: najemcy średnioterminowi korzystają z lokalu przez kilka miesięcy, co zapewnia większą stabilność finansową niż krótkie, nieregularne rezerwacje.
2. ZARZĄDZANIE I LOGISTYKA
Najem średnioterminowy jest dla właściciela mniej uciążliwy niż najem krótkoterminowy: Mniejsza rotacja najemców oznacza mniej pracy. Ryzyko zniszczeń w lokalu jest niższe w porównaniu z typowymi najemcami krótkoterminowymi. Właściciele wynajmujący na średnie terminy mają zwykle mniej interwencji technicznych w swoich mieszkaniach, ponieważ ich najemcy są zazwyczaj bardziej samodzielni niż osoby korzystające z najmu krótkoterminowego.
Anna Paprota
Ekspertka zyskownego najmu z doświadczeniem. Z rynkiem nieruchomości związana od blisko dziesięciu lat. Jako ekspertka ds. najmu i inwestowania w mieszkania pomaga właścicielom i inwestorom osiągać realne zyski z nieruchomości. Od 2017 roku prowadzi firmę specjalizującą się w zarządzaniu najmem oraz doradztwie inwestycyjnym. Anna aktywnie dzieli się swoją wiedzą – prowadzi konsultacje i mentoringi 1:1, organizuje szkolenia z najmu, a także edukuje w mediach społecznościowych. Jej profil na Instagramie: @anna_paprota_najem to źródło praktycznych wskazówek dla początkujących i zaawansowanych inwestorów. Więcej informacji i ofertę współpracy znajdziesz na stronie: www.annapaprota.pl.
Wiesz już, kto i dlaczego decyduje się na najem średnioterminowy oraz jakie korzyści może czerpać z niego inwestor.
Jeśli chcesz poznać więcej zalet najmu średnioterminowego, zobaczyć przykłady najlepszych mieszkań oraz dowiedzieć się, jakie są cechy idealnego mieszkania do najmu średnioterminowego, zajrzyj do najnowszego 32. wydania Strefy Nieruchomości:https://skleprentiera.pl/SN32
W piątej, przedostatniej już części Akademii zarządzania najmem przyglądam się relacjom właściciela z najemcą. To nie tylko kwestia atmosfery, ale także konkretne ustalenia: co do wizytacji mieszkania, zasad zgłaszania usterek i jasnego podziału obowiązków. Gdy obie strony wiedzą, czego mogą od siebie oczekiwać, łatwiej uniknąć nieporozumień.
Dobre relacje między właścicielem a najemcą to coś więcej niż uprzejmości – to fundament sprawnie działającego najmu. Dlatego od początku warto określić ramy tej znajomości. Z doświadczenia wiem, że optymalnym modelem jest relacja partnerska – oparta na wzajemnym szacunku, jasno określo- nych regułach i zdrowym dystansie. Obie strony mają wtedy świadomość, że łączy je umowa, z której wynikają obowiązki, ale też przewidywalność i poczucie bezpieczeństwa.
O odpowiedzialności, która dotyczy dwóch stron
Na szczęście sprawa jest prosta – kto i za co odpowiada, wynika wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów. Artykuły 6a i 6b zawierają zamknięty katalog obowiązków konserwacyjnych i naprawczych przypisanych właścicielowi i najemcy. Dzięki temu obie strony mają ściśle określone zasady, co znacząco ogranicza ryzyko nieporozumień.
Obowiązki właściciela: art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; 2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; 3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Obowiązki najemcy: art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: 1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Zdrowy rozsądek podpowiada, by w umowie najmu dodatkowo ująć także kwestie związane z dbałością o sprzęty AGD. Jednym z najczęstszych źródeł sporów jest tzw. naturalne zużycie, które nie zostało ujęte w ustawie o ochronie praw lokatorów – dokument ten powstał z myślą o najmie komunalnym i lokalach nieumeblowanych. Dlatego strony powinny precyzyjnie wskazać w umowie, kto odpowiada za wyposażenie mieszkania i w jakim zakresie. Co do zasady najemca ponosi odpowiedzialność za użytkowanie elementów znajdujących się w lokalu, natomiast właściciel – za to, co stanowi część konstrukcyjną i instalacyjną budynku.
Borysław Pasierbski
Z wykształcenia prawnik. Od 2015 roku związany z rynkiem nieruchomości. Przedsiębiorca, inwestor, autor książek w temacie wynajmu. Fan nowych technologii i przychodu pasywnego. Prowadzi serwis wynajemca.com.pl, na którym dzieli się swoją wiedzą.
Wiesz już, za co odpowiada zarówno właściciel, jak i najemca. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak radzić sobie w przypadku konfliktu oraz jakie wizyty pomagają unikać szkód i nieporozumień, znajdziesz je w najnowszym, 32. numerze Strefy Nieruchomości:https://skleprentiera.pl/SN32
Sytuacja na rynku najmu się skomplikowała – w niektórych częściach Polski jest więcej mieszkań niż chętnych na nie. Właściciele nieruchomości próbują różnych metod, aby przekonać potencjalnego najemcę, że ich mieszkanie będzie dla niego najlepszym wyborem. Redakcja „Strefy Nieruchomości” zapytała praktyków o ich sprawdzone metody na to, jak szybko znaleźć najemcę bez obniżania ceny mieszkania.
O tym, że na rynku najmu jest przestój, świadczy istotny wzrost liczby ofert. Na koniec kwietnia w skali całego kraju w serwisie Otodom dostępnych było ponad 27 tys. ogłoszeń. Dla porównania: przed wybuchem wojny w Ukrainie najemcy mogli wybierać spośród ok. 20 tys. propozycji. W ostatnim miesiącu największy wzrost liczby ogłoszeń na portalu odnotowano w Warszawie, Krakowie i Łodzi. Zdaniem Ewy Tęczak, ekspertki rynku mieszkaniowego Otodom, to między innymi efekt wprowadzenia do obrotu na rynku najmu dużej liczby mieszkań kupowanych inwestycyjnie w szczycie boomu lat 2021–2022. Dodatkowo znacząca grupa najemców zwolniła wynajmowane mieszkania, ponieważ zakupiła własne, korzystając z „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Poza tym ofertę zawczasu zasiliła pula obecnie wynajmowanych jeszcze przez studentów mieszkań, które wraz z rozpoczęciem wakacji zostaną przez nich uwolnione.
Również Borysław Pasierbski, ekspert rynku nieruchomości z HOMtu®, potwierdza, że zainteresowanie na rynku wynajmu rzeczywiście spadło. Zwraca uwagę na możliwe powody tej sytuacji: – Od pewnego czasu obserwujemy zniżkowy trend na czynszach, co może prowadzić do chwilowego wstrzymania się zainteresowanych z decyzją o wynajmie w związku z oczekiwaniem na kolejne spadki i oszczędności finansowe. Inną przyczyną może być zapowiedź nowego programu rządowego dopłat do mieszkań, co zawsze odbija się negatywnie na rynku wynajmu i nie jest to nic nowego. Część osób bada, czy zamiast wynajmować, będzie mogło skorzystać z dopłat i pójść „na swoje”. Jest jeszcze kwestia migracyjna, która niewątpliwie znajduje swoje odbicie na rynku najmu.
Borysław Pasierbski
Ekspert rynku nieruchomości HOMtu®
– W przypadku braku zainteresowania już opublikowaną ofertą należy ją zdjąć na dwa tygodnie z portali i opublikować ponownie z innym zdjęciem głównym. Bardzo ważne jest to, aby fotografie miały dobrą jakość. Warto śledzić liczbę odsłon ogłoszenia, pozostawionych numerów telefonów oraz to, ile razy oferta została dodana do obserwowanych. Kluczem jest też dobór profesjonalnej agencji do współpracy. Warto wybrać taką, która stosuje zaawansowane, nowoczesne narzędzia marketingowe i analityczne. Jeśli już dokonamy wyboru, doceńmy pośrednika. Nie liczmy na znalezienie najemcy za pół ceny, na umowie otwartej. W takiej sytuacji dla agencji sprawa naszego najmu będzie jedynie tematem „przy okazji”, a jak wiadomo, robienie czegoś połowicznie nigdy nie przynosi oczekiwanych skutków. Warto też być elastycznym i otwartym na sugestie profesjonalistów dotyczące warunków najmu.
Ilona Szyja
Kraft Estate
– Obecnie, aby wynająć mieszkanie, trzeba się więcej nagimnastykować. Jeżeli podejmujemy się wynajmu samodzielnie, samo zrobienie zdjęć telefonem i wrzucenie na jeden z portali, np. OLX.pl, nie przyniesie nam oczekiwanego efektu. Poza tym mogą pojawić się problemy na etapie weryfikacji najemcy czy dylematy w momencie przygotowania umowy. Znam wielu właścicieli, którzy nieraz doświadczyli nieprzyjemności, dlatego później zdecydowali się na podjęcie współpracy z biurem nieruchomości. Poza tym agencja ma więcej możliwości dotarcia do potencjalnych najemców. Może prowadzić poszukiwania na wielu płaszczyznach internetowych, ale również w firmach, które sprowadzają pracowników do pracy (z innych miast). Tacy najemcy są wypłacalni, ponieważ mają stały dochód i zazwyczaj wynajmują mieszkanie na dłuższy okres.
Ewa Tęczak
Ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom
– Poza narzędziami marketingowymi, takimi jak podbicia czy wyróżnienia ogłoszeń w serwisie, które można po prostu kupić, duże przełożenie na konwersję, a zatem na zwiększenie szansy na nawiązanie kontaktu między potencjalnym najemcą a wynajmującym, ma sama jakość ogłoszenia. Podstawą są dobrej jakości zdjęcia przedstawiające daną nieruchomość. Kluczowym elementem są także w pełni uzupełnione parametry nieruchomości, które wg statystyk serwisu Otodom zwiększają liczbę pozyskanych leadów nawet o kilka procent. Warto zwrócić również uwagę na precyzyjnie podaną lokalizację oraz atrakcyjny opis – powinien zawierać najważniejsze informacje oraz nie powinien być zbyt długi. Istotne jest uwypuklenie takich dodatkowych udogodnień mieszkania, jak klimatyzacja, komórka lokatorska lub schowek w cenie czy miejsce postojowe.
Joanna Popławska
Home stagerka
– Mieszkanie nie chce się wynająć? Musi się czymś wyróżnić. Świadomi inwestorzy coraz częściej sięgają po home staging. Praca z tym profesjonalnym narzędziem marketingowym przyspiesza transakcję do 40% i zwiększa cenę do 20%. Jest to idealne wyjście w obecnej sytuacji na rynku polskim. Ale pamiętaj, że tylko profesjonalna usługa może zapewnić takie wyniki. Chcesz spróbować na własną rękę? Zastanów się, kto jest Twoim odbiorcą. W kolejnym kroku pomyśl, czym i w jaki sposób możesz spełnić jego marzenia. Inne życzenia i potrzeby ma student, a inne para z dzieckiem. Zastanów się, co możesz zmienić w tym mieszkaniu, aby stało się dla klienta bardziej wartościowe. Może to być wstawienie opiekacza albo ekspresu do kawy. Albo zaaranżowanie miejsca do pracy. Jednorazowo wydasz kilkaset złotych, ale inwestycja Ci się zwróci.
W przypadku najmu długoterminowego: zaaranżuj mieszkanie w taki sposób, żeby było przytulne i dobrze zaopatrzone. Ja w cenie wynajmu wyposażam kuchnię w talerze, kubki i miseczki – tak żeby wszystko było spójne z aranżacją. Klienci są zachwyceni i potrafią to docenić. Dostają pełnowartościowy produkt, zgodny z ich potrzebami. Szybko podchodzą do transakcji i wynajmują dokładnie w takiej cenie, jaką ja chcę otrzymać. W przypadku krótkiego najmu: zadbaj o każdy detal oraz o to, żeby gość poczuł się wzięty pod uwagę. Takim szybkim tipem może być lista restauracji w pobliżu nieruchomości, które polecasz, z wyodrębnieniem, w jakiej kuchni się specjalizują. Pamiętaj, że goście przyjeżdzający do Ciebie na krótki pobyt chcą skosztować pysznych regionalnych przysmaków. Miłym gestem będzie pozostawienie upominku w lodówce. Ja na przykład w warszawskich mieszkaniach umieszczam Torcik Wedlowski z dodatkowym wyjaśnieniem, że mamy fabrykę Wedla i najstarszą pijalnię czekolady. Zawsze sprawdzi się też tradycyjne prosecco.
