Podczas gdy w Polsce część taksówkarzy rezygnuje z zawodu, Marek Brdak inwestuje w tę branżę i odważnie patrzy w przyszłość. Dlaczego podejmuje takie decyzje? Otóż jego aktywność zawodowa na tym polu współgra z aktywnością w sektorze obrotu nieruchomościami, co dywersyfikuje źródła przychodu i zwiększa bezpieczeństwo finansowe. Jak wykorzystać te spostrzeżenia w codziennej praktyce handlowej na rynku nieruchomości? Oto złote rady od nietypowego pośrednika z Poznania.

1. Zrób dobry research rynku nieruchomości.
   Bądź czujnym obserwatorem i staraj się być na bieżąco. Ilość i jakość zebranych informacji ma duże znaczenie. Podstawą jest znajomość lokalnego rynku nieruchomości, w różnej skali. Miej oczy i uszy szeroko otwarte, ale nie kalkuluj wszystkiego na początku. Najpierw oceń wartość użytkową nieruchomości i otoczenia. Zastanów się, czy widzisz potencjał. Jeśli tak, to zacznij grę negocjacyjną ze sprzedawcą – im taniej kupisz, tym lepiej. Pamiętaj o wzorcowym maksimum, jakie możesz zapłacić. Dobrą metodą jest parokrotna przejażdżka taksówką – pozwala to poznać specyfikę danego mikrorynku i stylu życia mieszkańców.
2. Znajdź lub wykreuj niszę!
   Nisza to nic innego jak niedobór produktu lub procesu, na który jest zapotrzebowanie. W przypadku nieruchomości niszę może wyznaczać lokalizacja – produkt może być dostępny w jednej części miasta i jednocześnie może go brakować w innej jego części. To tzw. mikrorynek, który rządzi się lokalną specyfiką. Staraj się być z nią spójny i spójrz na wartość dodaną, jaką oferuje, sprawdź też, czego tam jeszcze brakuje. Jeśli masz problem z utworzeniem wartości dodanej, skonsultuj się z dekoratorem wnętrz, home stagerem czy projektantem. Z czasem nabędziesz doświadczenia i będziesz mógł na nim bazować.
3. Skaluj inwestycje.
   Przygodę z branżą nieruchomości zaczynałem od niewielkiej inwestycji w Poznaniu. Wynajmowałem w dobrej cenie duże mieszkanie, w którym podnajmowałem pokoje. Dzięki temu nie płaciłem za mieszkanie i dodatkowo zarabiałem. Pozwoliło mi to nauczyć się doboru kandydatów rozsądnie, tak aby można było dzielić z nimi tę samą podłogę przez długi okres. Te umiejętności przydały mi się podczas wolontariatu na UEFA EURO 2012, podczas którego rekrutowałem wolontariuszy i pomagałem w kontroli antydopingowej. Z czasem zdobywałem kolejne doświadczenia, również na rynku papierów
   wartościowych, aż w końcu zacząłem korzystać z opracowanego przez Wojtka Wzoru Powodzenia Inwestycji®. Wszedłem w kontakt z innymi inwestorami, dzieląc się moim doświadczeniem i dostarczając im atrakcyjnych ofert. Kiedy osiągnąłem kolejny level, w nagrodę za dobre wyniki inwestycyjne usiadłem za kółkiem. Tobie też radzę działać stopniowo, od rzeczy mniejszych do coraz większych. Obecnie skupiam się na takich dealach, które przy możliwie najmniejszym wysiłku przyniosą największy zysk.
4. Stawiaj na innowacyjność produktu.
   Nie rób rewolucji. Kieruj się zasadą: mała zmiana – duży postęp. Dziś branża nieruchomości to nie tradycyjne biuro. Zmieniły się czasy i wymagania klientów, którzy oczekują elastycznego podejścia. Nieustannie staram się wprowadzać nowoczesne procesy produktowe i sprzedażowe. Jakie? Pracuję m.in. nad aplikacją ułatwiającą handel nieruchomościami oraz meblami, a także staram się tworzyć ergonomiczne przestrzenie w moich mieszkaniach. Pamiętaj, że innowacje mogą pozwolić Ci osiągnąć ponadnormatywne zwroty pod warunkiem spełnienia wzorcowych kryteriów zakupu. W razie wpadki może Cię ochronić przed stratą lub brakiem zarobku.
5. Kryzys? Wykorzystaj go.
   Największe postępy na świecie dokonały się w czasach kryzysów. Ta zasada obowiązuje także w branży nieruchomości, co pokazał okres COVID-u, który wymógł na handlowcach wykorzystanie urządzeń do pracy zdalnej, a to obniżyło koszty. Ja w tym czasie pracowałem głównie nad formułą formalno-prawną firmy, która ostatecznie przekształciła się w dwie spółki z o.o., a także udoskonalałem sposób działania na rynku nieruchomości.
6. Graj zespołowo.
   Jeśli chcesz osiągać duże zyski, przyłączaj się do dużych graczy. Aby ich poznać, bywaj w ważnych miejscach, uczestnicz w wydarzeniach, spotykaj się z ludźmi. Dość często biorę udział w spotkaniach networkingowych, na których istnieje możliwość bezpośredniego kontaktu z obecnymi i nowymi partnerami biznesowymi. Dzięki temu wiem, czy mi z kimś po drodze, czy też nie. Bez współpracy z dużymi graczami, przede wszystkim deweloperami, nie da się osiągnąć dobrego wyniku finansowego, tym bardziej w krótkim czasie.
7. Polub codzienność w nieruchomościach. Fajerwerki zdarzają się rzadko.
   Bądź otwarty na superokazje bazujące na nieruchomościach, o których nikt nigdy nie słyszał, ale pamiętaj, że codzienność to zwykłe transakcje. I do tego trzeba przywyknąć. Jeśli ktoś szczęśliwie zarobi duże pieniądze w krótkim czasie, to nierzadko zdarza mu się wpaść w pułapkę złudnej nadziei, że tak będzie cały czas. Adrenalina nakręca do kolejnych działań – i to jest w porządku, ale łatwo się wypalić. Pozostawiaj jedynie margines na superokazje i intratne transakcje. Pozwoli Ci to na bycie gotowym do działania tu i teraz.
8. Podejmuj działanie, nie przesypiaj okazji.
   Jeśli widzisz okazję, ale nie masz pieniędzy lub mocy przerobowych, odstąp ją innemu inwestorowi i zgarnij za to prowizję. Przynajmniej pozostawisz po sobie ślad. Inwestorzy doceniają podobnych do siebie i potrafią ich odpowiednio wynagrodzić.
9. Zapobiegaj porażkom.
   Zwróć się w kierunku tego, co Cię kręci. Tego, co możesz robić przez długi czas bez poczucia jego upływu. To twój motor napędowy w biznesie. W nieruchomościach jest wiele rzeczy ciekawych, które potrafią pochłonąć. Oprócz tego fascynuje mnie jazda samochodem. Czuję się bezpiecznie, a przy okazji podróżuję i poznaję nowe osoby. Tę pasję przekułem w działanie i od pięciu lat jeżdżę taksówką po Poznaniu. Na początku nie było łatwo, musiałem się zaadaptować do nowych warunków, ale wymagałem od siebie więcej, niż trzeba było. Myślę, że dzięki temu w ubiegłym roku zdobyłem tytuł Taksówkarza Roku. W tym roku również wziąłem udział w konkursie u boku Krzysztofa Hołowczyca, jednego z autorytetów w tej dziedzinie. Mimo że nie wygrałem, zdobyłem kolejne niezapomniane doświadczenia. Nadal będę siadał za kółkiem i mknął do przodu. Z pasją – to ważne zarówno w nieruchomościach, jak i w każdej innej dziedzinie. Pasje pozwalają kontrolować wypalenie zawodowe i ułatwiają zrelaksowanie się. Każdy przejazd to nowy byt – podobnie jest z obrotem nieruchomościami. Zachowuj spokój i bądź cierpliwy – to taka cicha zasada.

Marek Brdak – inwestor i pośrednik w obrocie nieruchomościami z Poznania. Jeden z 3 taksówkarzy z tytułem Poznańskiego Taksówkarza Roku spośród
8500 taksówkarzy jeżdżących w tym mieście. Na rynku nieruchomości zarabia od 2001 roku. Z powodzeniem wciela w życie strategię Wojciecha Orzechowskiego, udoskonalając ten proces o innowacje. Fan motoryzacji i wszystkiego, co amerykańskie, żeglarz.

Biznes kwater pracowniczych jest atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym, który oferuje szereg korzyści, takich jak niski próg wejścia i potencjał skalowalności. Jednak sukces w tej branży wymaga starannego planowania i unikania pewnych pułapek, które mogą zaważyć na końcowym wyniku finansowym. Przedstawiona przeze mnie analiza ma na celu zidentyfikowanie i zrozumienie aspektów kluczowych dla skutecznego zarządzania taką działalnością. Poniżej przedstawiam pięć kluczowych błędów, których warto unikać w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych.

Błąd 1: Niewłaściwa lokalizacja
Pierwszym krokiem przed wynajęciem nieruchomości pod kwaterę pracowniczą powinno być dokładne zbadanie rynku. Nieodpowiednia lokalizacja może skutkować brakiem zainteresowania ze strony firm lub agencji pracy. Warto zastanowić się, z jakimi zakładami pracy planujemy współpracować, i określić odległość między nieruchomością a miejscem zatrudnienia. Przyjmuje się, że pożądany czas dojazdu nie powinien przekraczać 40 minut. Dodatkowo warto zbadać dostępność komunikacji publicznej oraz obecność sklepów w okolicy. Biorąc pod uwagę, że pracownicy często pracują na różne zmiany, odpowiednia lokalizacja może zagwarantować nam 100-procentowe obłożenie.

Błąd 2: Wybór nieodpowiedniego mieszkania lub domu
Agencje pracy zatwierdzają nieruchomości na podstawie określonych kryteriów. Należy zadbać o to, aby nasza nieruchomość spełniała te wymagania, w przeciwnym razie może pozostać niewynajęta przez dłuższy czas. Typowe wymagania dotyczą m.in. liczby pokoi, układu mieszkania oraz wyposażenia. Idealna nieruchomość to mieszkanie 3- lub 4-pokojowe, gdzie każdy pokój jest nieprzechodni i wyposażony w zamki. Warto również zapewnić co najmniej jeden pokój dla pary. Maksymalna liczba osób w jednym pokoju to zazwyczaj cztery. Optymalnie: każde osiem osób powinno mieć dostęp do jednej łazienki, a toaleta powinna być osobna. W przypadku większej liczby miejsc noclegowych, warto rozważyć dodatkową łazienkę oraz balkon. Co do wyposażenia, to na przykładzie swoich inwestycji proponuję łóżka typu tapczany o wymiarach 90×200 cm lub 80×200 cm, ponieważ takie są preferowane przez agencje pracy. Sugeruję unikać piętrowych łóżek. Balkon oraz stworzenie miejsca do suszenia prania lub palenia również mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości. Jeśli rozważamy inwestycję w dom, to warto wybrać obiekt o powierzchni powyżej 160 mkw., co pozwoli na zakwaterowanie większej liczby osób i zwiększy potencjalny zysk. Warto także zaplanować trzy łazienki oraz kuchnię na każdym piętrze, jeśli przewidujemy większą liczbę lokatorów. Tutaj również należy kierować się zasadą, że kwaterujemy maksymalnie cztery osoby w pokoju oraz tworzymy więcej pokoi dla par. Unikajmy rozkładu pokoi przechodnich, które nie cieszą się akceptacją agencji pracy. Dostęp do podwórka może być dodatkowym atutem naszych kwater.

Błąd 3: Brak adekwatnych zapisów w umowach
Umowy to nie tylko formalność, ale również zabezpieczenie przed nieprzewidywalnymi sytuacjami. Warto unikać korzystania z gotowych wzorców umów znalezionych w internecie, ponieważ mogą one okazać się niewystarczająco skuteczne w praktyce. Zamiast tego zalecam skonsultowanie się z osobą, która posiada doświadczenie w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych lub specjalistą z zakresu prawa nieruchomościowego. Umowy powinny zawierać zapisy chroniące interesy firmy w różnych scenariuszach. Dzięki temu zamiast tracić czas i pieniądze na rozwiązanie konfliktów prawnych będziemy mogli się skupić na dalszym rozwoju biznesu.

Błąd 4: Brak wpłaty kaucji
Jeśli prowadzimy biznes na większą skalę i współpracujemy z agencjami pracy lub firmami budowlanymi, warto rozważyć pobieranie kaucji. Statystyki i moje doświadczenie wskazują, że pracownicy firm budowlanych nie zawsze dbają o nieruchomości, w których przebywają tymczasowo. Kaucja może stanowić
dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami związanymi z naprawami czy odświeżeniem mieszkania po wyprowadzeniu się pracowników. Dlatego warto mieć dodatkowe zabezpieczenie, które uchroni nas przed poniesieniem dodatkowych kosztów

Błąd 5: Niewłaściwie dobrany zespół
Zarządzanie kwaterami pracowniczymi zdecydowanie wymaga wsparcia innych osób. Tworząc zespół, warto postawić na ich kompetencje, myśląc długofalowo o rozwoju firmy. Zespół ma nas wspomóc w naszych działaniach, przyspieszając równocześnie kwestie, które mogłyby nam zająć zbyt dużo
czasu. Ponadto powierzanie zbyt dużego zakresu obowiązków jednej osobie może prowadzić do błędów lub niezadowolenia pracowników w naszych kwaterach. A tego radzę unikać. Warto zainwestować w odpowiedni zespół, który będzie odpowiedzialny za konkretne zadania, zamiast obarczać jedną osobę wieloma obowiązkami. Zarządcy nieruchomości, osoby ds. utrzymania czystości czy specjaliści ds. napraw, np. często psującego się sprzętu AGD, mogą odciążyć właściciela i wpłynąć pozytywnie na jakość obsługi pracowników zamieszkujących w naszych kwaterach. Mając na uwadze powyższe punkty, które opisałam na przykładzie swojego biznesu: prowadzenie firmy związanej z kwaterami pracowniczymi wymaga gruntownej analizy i dbałości o szczegóły, aby osiągnąć sukces i uniknąć potencjalnych pułapek.

Natalia Gorszkowa – inwestorka, ekspertka w dziedzinie kwater pracowniczych. Na rynku nieruchomości od 2020 roku. Pierwsze 4 mieszkania i 2 duże domy pracownicze pozyskała podczas pandemii, miesiąc od rozpoczęcia działalności. Działa na rynku Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa, w planach kolejne miejscowości. Aktualnie posiada 1000 najemców, głównie pracowników z agencji pracy. Dodatkowo buduje własny portfel nieruchomości inwestycyjnych, skupiając się głównie na rynku pierwotnym, najmie oraz gruntach. Edukuje ludzi, organizując warsztaty z biznesu kwater pracowniczych, podczas których przekazuje swoją wiedzę praktyczną, zdobytą w trakcie budowania biznesu. Pokazuje, jak zacząć biznes, nie mając dużego kapitału własnego. Prelegentka, wygłaszająca swoje prelekcje na wielu konferencjach z branży nieruchomościowej. Autorka licznych artykułów w prasie branżowej. Prywatnie mama 10-latki. Miłośniczka koni i podróży, zwłaszcza do słonecznej Italii. Pasjonatka rozwoju osobistego i nauki języków obcych.
www.nataliagorszkowa.pl

Kiedy jesteś świadomy swoich mocnych stron, to o wiele łatwiej znaleźć się we właściwym miejscu i we właściwym czasie – inwestorzy Paulina Budkowska i Krzysztof Urda zdradzają swój sposób na skuteczne odnajdywanie perełek inwestycyjnych.

Marta Kubacka: Co wspólnego ma samoświadomość z poszukiwaniem okazji inwestycyjnych?

Paulina Budkowska: W mojej ocenie nie ma w życiu nic bardziej przygnębiającego niż robienie rzeczy, które nie są zgodne z tobą. Świadomość tego, kim jesteś i z kim pracujesz, pozwala ci wybrać nie tyle odpowiednie narzędzia, co właściwą osobę do poszukiwania okazji. Nam nie chodzi jedynie o wędkę, ale też o samego wędkarza. Chcemy pozyskać nie tylko temat na flipa, lecz także znajomość z kimś, kto zadzwoni ponownie.

Krzysztof Urda: Okazje na rynku są prawie zawsze połączone z drugim człowiekiem. Niezależnie od tego, czy jest to pośrednik, deweloper, spadkobierca, czy
ktoś, kto może być twoim stałym dostawcą perełek. Kiedy budujesz coś większego, chcesz, by to zostało na długo, a nie tylko na chwilę. Na przykład zaufanie, czyli dobra marka osobista. Kojarzy mi się to z uprzejmością, życzliwością i uśmiechem na twarzy na widok drugiej osoby – bo to czujesz, a nie dlatego, że usłyszałeś na szkoleniu, że tak trzeba robić, by zarobić. Przy budowaniu firmy szczerość jest jak spoiwo, które trzyma cegły razem. Bez tego wszystko runie, to tylko kwestia czasu.

M.K.: Już w poprzednim artykule widać było, jak ważny jest dla was rozwój osobisty. Czy tą drogą warto podążać?

P.B.: Powiedziałabym: i tak, i nie. Rozwój osobisty i duchowy razem – to tak! Sama branża rozwoju osobistego często daje nadzieję, że możemy wszystko i możemy być ,,każdym”. To nie do końca tak – jednak te hasła przyciągają i dają zarobić, a według nas nie wszystko, co się opłaca, warto robić.

K.U.: W tej branży, ale też w szkołach i domach często wywierana jest presja, aby być coraz lepszym w czymś, co czasami nie jest naszą mocną stroną. To bardziej skoncentrowanie się na naszych słabościach niż rozwijanie talentów. To samo jest w firmach. Szef nas nie zna, ale co gorsza – my nie znamy siebie! Zmuszamy się do robienia rzeczy, których nie czujemy, i nic dziwnego, że to nie działa.

M.K.: Jaki macie sposób, aby określić swoje mocne strony?

K.U.: Pomocne jest badanie Gallupa, które określa nasze talenty. Pozwala dostrzec prawdziwy potencjał. Sztuką jest znaleźć swoje atuty i z nich korzystać – co czasem oznacza zmianę pracy lub branży. Pomocna jest też książka Florence Littauer Osobowość plus. Jak zrozumieć innych przez zrozumienie siebie?.

P.B.: Tę pozycję polecamy szczególnie tym, którzy nie mogą odnaleźć swojej drogi lub znaleźli się w miejscu pełnym wątpliwości. Dla nas niektóre „dopasowania” były dużym zaskoczeniem, ale w ułamku sekundy wiele rzeczy stało się jasnych.

M.K.: Jakie są Wasze mocne strony?

P.B.: Moim głównym talentem jest empatia, a całokształtowi przyświeca budowanie relacji. Jestem dobra w sprzedaży, ale nie dlatego, że znam techniki i sposoby wpływania na ludzi. Po prostu staram się dopasować produkt do klienta. Czasem też odradzam, przez co buduję zaufanie. Jestem osobą niekomercyjną i dobrze mi z tym, bo nie chcę robić czegoś wbrew sobie, tylko dla pieniędzy. Z temperamentu jestem spokojna oraz mocno zorganizowana i tu właśnie świetnie uzupełniam Krzyśka.

K.U.: Moim głównym atutem jest komunikacja. Indywidualizacja natomiast sprawia, że jestem mocno zaintrygowany unikalnymi cechami każdego człowieka. Mam dar do przydzielania ról ludziom, którzy są od siebie różni. Widzę, że razem mogą pracować produktywniej. Maksymalizacja sprawia, że zawsze szukam mocno rentownych inwestycji i dążę do efektywnego wykorzystania potencjału grupy.

M.K.: Wspominasz o maksymalnie rentownych inwestycjach – jak to się ma do warunków wysokich cen nieruchomości czy braku okazji na rynku?

K.U.: Często słyszę opinię, że ciężko już o okazję. Natomiast ja co chwilę dostaję informację o ciekawych ofertach lub widzę okazje nawet w portalach z ogłoszeniami.

P.B.: Niezależnie od sytuacji na rynku hasło „brak okazji” jest często powtarzane. Czasem służy jako swoisty slogan reklamowy, a czasem trochę jako wymówka.
To jest odrobinę jak w sporcie. Ktoś wykonuje po prostu więcej pracy, jest wcześniej na treningu i przede wszystkim jest głodny pozytywnych rezultatów. Ciężko
mu zaakceptować stagnację, więc szuka do skutku – okazji, wiedzy, kontaktów, rezultatów. Dzieci uczymy tego, aby szukały zguby, aż ją znajdą, a nie powtarzania: ,,Mamo, nie ma!”. Jako liderzy Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości® przypominamy o tym na naszych spotkaniach regionalnych.

M.K.: Wiem, że nie zawsze cena tworzy okazję, a czasem w inwestycji drzemie niezauważony przez innych potencjał.

K.U.: Dokładnie tak. Okazja to często ukryta funkcjonalność. Na przykład: z trzypokojowego mieszkania można wydzielić dodatkowy pokój. Wtedy ogłoszenie wypada z 30–40 ogłoszeń mieszkań proponowanych na portalu jako trzypokojowe, a wchodzi w kategorię mieszkań czteropokojowych, których jest niewiele.

M.K.: Czy macie jeszcze jakieś inne przykłady?

K.U.: Tak! Otrzymaliśmy ofertę, która dotyczy sprzedaży dużego mieszkania za sporą kwotę. Nikt nie był nią zainteresowany, bo mieszkanie jest duże i drogie, a przez to niewzorcowe pod flipa. Sprawdziliśmy to. Okazało się, że są to dwa mniejsze połączone mieszkania, w świetnej lokalizacji, na pierwszym piętrze.

P.B.: Już wcześniej przeprowadzaliśmy tego typu inwestycje. Na przykład mieszkanie o powierzchni 100 mkw. rozdzieliliśmy i sprzedaliśmy osobno, jako dwa mniejsze: po 40 mkw. i 60 mkw. To była świetna okazja, bo w przypadku małych mieszkań cena metra kwadratowego szybuje o kilka tysięcy złotych w górę. Zarobiliśmy na tym wspólnie z zespołem prawie 200 tysięcy złotych. Czasem dla naszych inwestorów musimy nie tyle znaleźć okazję, co ją stworzyć.

M.K.: Flipy czy najem? Co będzie lepsze na początek?

K.U.: Zależy od kapitału. Inwestorzy, którzy do nas dzwonią, przechodzą wstępną weryfikację. Wtedy jesteśmy w stanie ocenić, czy możemy zacząć już budować
portfel mieszkań inwestycyjnych na wynajem, czy może zaczniemy od obrotu, gdzie w mojej ocenie, można więcej zarobić. Jednak wiadomo, iż celem każdego
inwestora powinno być także budowanie portfela mieszkań na wynajem, aby pozwalały na spokojny sen.

M.K.: Czasy mamy takie, jakie mamy. Dla jednych są bardzo ciężkie, dla innych przeciwnie. Ile Waszym zdaniem warto obecnie przeznaczać na inwestycje, a ile na zabezpieczenie siebie i dzieci w przyszłości?

K.U.: Temat dzieci jest ważny. To coś więcej niż pozostawienie im pieniędzy czy nieruchomości. Dobrze, że o sukcesji w Polsce mówi się coraz częściej. Przykra historia naszego kraju, wojna czy gospodarka centralnie planowana sprawiły, że nie mamy silnej tradycji przekazywania majątku z pokolenia na pokolenie jak w
krajach anglosaskich. Sami mamy często okazję kupować mieszkania spadkowe i widzimy, w jaki sposób spadkobiercy myślą i na co przeznaczają pieniądze z nieruchomości.

M.K.: Co możemy zostawić wobec tego swoim dzieciom?

K.U.: Przykładowo, umiejętność radzenia sobie ze zmianami. Kto wie, jak będzie wyglądał świat, kiedy nas już nie będzie…

P.B.: Dzieci uczą się najlepiej, obserwując swoich rodziców. Widzą nasze wzloty i upadki. Nasze córki mają 7 i 14 lat. Rozmawiamy przy nich o biznesie. Zadziwiające, jak trafne są często ich oceny sytuacji. Potrafią wyczuć w głosie osoby, która z nami rozmawia, że „coś jest nie tak”. Trenują intuicję. Często je chwalimy, zwłaszcza jeśli miały rację. Jest to dla nas ważne, aby uczyły się czytać więcej niż tylko liczby i nie rzucały się na wszystko, co się „błyszczy”. Ważne, aby inwestowały swój czas w rzeczy, które będą je rozwijały. Dzięki temu nie będą miały obaw wyjść ze strefy komfortu.

M.K.: Na co trzeba teraz uważać? Macie jakieś rady dla mniej doświadczonych?

K.U.: Przede wszystkim trzeba dobrze liczyć. Coś, co wydaje się okazją, po głębszej analizie może nią nie być. Jeśli ktoś nie wie, jak przeprowadzić obliczenia, to polecamy warsztaty WIWN® Wojtka Orzechowskiego. Można się także zwrócić z prośbą o wsparcie liderów regionalnych. W każdym województwie mamy organizowane spotkania. Wraz z Pauliną przygotowujemy je w województwie lubuskim. Łączymy osoby w pary inwestycyjne lub robimy pierwszego flipa razem, przy okazji dzieląc się doświadczeniem.

M.K.: Jaki jest próg wejścia do flipa z Wami?

K.U.: Na rynku wtórnym od 280 do 350 tys. zł przy zysku na poziomie 70–120 tys. zł brutto.

P.B.: Rynek pierwotny: w granicach 320– 480 tys. zł, przy podobnym zysku. Czas realizacji to od 2 do 6 miesięcy. Rozpiętość jest spora, gdyż często udaje nam się sprzedać projekt na etapie remontu.

M.K.: Jakie są Wasze cele na najbliższy czas?

P.B.: Negocjujemy aktualnie zakup kilkunastu mieszkań z rynku pierwotnego, które przeznaczymy na wspólne transakcje z naszymi inwestorami.

K.U.: Mamy rozpoczęte projekty na rynku wtórnym, a kilka jest na etapie zakupu. Jak zwykle interesuje nas uzyskanie jak największych zysków, zwłaszcza z flipów z naszymi inwestorami. W przeciągu miesiąca planujemy też uruchomienie firmy rodzinnej związanej mocno z nieruchomościami, co nas najbardziej ekscytuje.

Krzysztof Urda – fliper z kilkuletnim doświadczeniem. Na koncie ma ponad 50 udanych transakcji, z czego ponad połowa to gotowce inwestycyjne. Tworzy i realizuje flipy o wysokiej stopie zwrotu z inwestorami z kraju i zagranicy. Lider WIWN® w woj. lubuskim. Inspiruje i jednoczy ludzi, stawia na wolność i życie poza schematami. Ponad wszystko ceni sobie rodzinę.

Paulina Budkowska – fliper oraz lider WIWN® na woj. lubuskie. Opiekun inwestora i specjalista ds. nieruchomości. Niepoprawna optymistka o artystycznej duszy, z wielkim sercem do ludzi i świata. Znajduje rozwiązanie w każdej sytuacji. Lubi łączyć rozwój osobisty z duchowością w odpowiedniej proporcji. Interesuje się medycyną alternatywną, kocha muzykę, kino i ciche popołudnia z rodziną.

Jedni chcą się wprowadzić do wykończonego mieszkania, inni wolą trzymać rękę na pulsie i samodzielnie zadbać o najmniejszy szczegół. Rynek ma rozwiązanie dla wszystkich klientów. Zarówno dla tych, którzy wybierają wykończenie mieszkania pod klucz, jak i dla tych, którzy kupują nieruchomość w stanie deweloperskim. Czym dokładnie różnią się od siebie te pojęcia i która opcja jest bardziej opłacalna dla dewelopera?

Stan deweloperski stanowi deweloperskiemu nierówny?
Zacznijmy od wyjaśnienia pojęć. Chociaż można znaleźć dokładne definicje zarówno stanu deweloperskiego nieruchomości, jak i wykończenia jej pod klucz, to i tak w wielu przypadkach granice zakresów tych usług są nieostre. Wynika to z faktu, że na polskim rynku określenia te kształtowane są przez marketingowców, a więc w przypadku konkretnych inwestycji klient i tak musi dopytać, czego dokładnie może się spodziewać. Czy u danego dewelopera stan deweloperski oznacza otynkowane ściany? Czy wtedy w nieruchomości zawarte zostają progi i drzwi wewnętrzne? Szczegóły są ważne, dlatego zawsze należy o nich pamiętać we wszelkich umowach podpisywanych z klientem. Gdybyśmy jednak chcieli przybliżyć najpowszechniejszą definicję stanu deweloperskiego, to najprościej byłoby powiedzieć, że określa on standard wykończenia mieszkania lub domu pochodzącego z rynku pierwotnego. W takiej nieruchomości nie da się zamieszkać od razu po jej odbiorze. Konieczne jest wykończenie wnętrz i ich umeblowanie. Natomiast wykończenie mieszkania pod klucz zdejmuje wszystkie te obowiązki z barków klienta. Po odbiorze takiego lokalu można natychmiast zacząć w nim mieszkać. Jeśli deweloper gwarantuje taką opcję w umowie, to w szafkach kuchennych można znaleźć nawet sztućce i naczynia. Nie trzeba wnosić nic poza rzeczami osobistymi. Zazwyczaj jednak odnosi się to do wykonania wszelkich prac wykończeniowych, umeblowania i przygotowania przestrzeni dla przyszłego właściciela. Wszystko jest kwestią umowy – w niej zawarte są wszelkie szczegóły. Każdy deweloper posiada swój standard: i deweloperski, i wykończenia mieszkania pod klucz.

Deweloperskie za i przeciw… czyli wykańczać mieszkanie pod klucz czy nie?
Jednym z najważniejszych czynników przy w pełni wykończonym lokalu są większe koszty dewelopera. Natomiast z perspektywy klienta zaletą mieszkania pod klucz jest pewność, że nie przekroczy założonego budżetu. To może go skłonić do wyboru danej oferty. Ponadto w tym przypadku przecież nie zaczynamy od zera – możemy zacząć remont dla klienta z tym materiałem, który został nam w trakcie budowania inwestycji, a dzięki temu zaoszczędzimy. Z drugiej strony konieczność poszukiwania ekipy wykończeniowej nie napawa optymizmem. Tym bardziej że w obecnej sytuacji może być to utrudnione. Nie każdy też czuje się na siłach, żeby wyjść poza stan deweloperski. Czy opłaca się robić mieszkania pod klucz? Każdy klient ma swoje preferencje. Zawsze znajdą się kupujący, którzy nie chcą inwestować swojego czasu w szukanie materiałów i wykonawców. Dotyczy to szczególnie klientów inwestycyjnych, nabywających kilka nieruchomości jednocześnie. Zdarzają się też klienci indywidualni, którzy nie czują się pewnie w tym temacie i zwyczajnie chcą dostać w pełni gotowy produkt. Mieszkanie, do którego wystarczy wejść, a potem powiesić kapelusz na wieszaku i mieszkać. Dla dewelopera taka sytuacja oznacza wyższą cenę za nieruchomość, ale też większe wydatki związane z jej przygotowaniem. Dodatkowo należy uzbroić klientów w cierpliwość, ponieważ wykończenie pod klucz wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na odbiór lokalu. Pojawia się także kwestia dłuższych odbiorów mieszkań przez kupującego, bo jest więcej elementów do sprawdzenia niż tylko równo położone tynki i podłogi przygotowane do wykończenia.

Mieszkania pod klucz a obecna sytuacja na rynku nieruchomości
Jeszcze przed 2020 rokiem i wybuchem pandemii rynek nieruchomości rozwijał się dynamicznie. Teraz najlepszym określeniem dla branży jest nie dynamika czy spowolnienie, lecz nieprzewidywalność. W zależności od wielu czynników rynek raz spowalnia, aby potem znowu gwałtownie przyspieszyć. Obecnie obserwujemy kolejne przyspieszenie – dokładnie od momentu, w którym w życie weszły przepisy wcielające w życie rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W świetle tej nieprzewidywalności pytanie o to, co najbardziej opłaca się deweloperom, jest szczególnie ważne. Jeszcze trzy lata temu nieruchomości sprzedawały się na etapie „dziury w ziemi”. Zwłaszcza jeśli znajdowały się w dobrych lokalizacjach. Szansa na powodzenie inwestycji była ogromna – bywało i tak, że wykonawca nawet nie wbił łopaty w ziemię, a wszystkie lokale były już wyprzedane. Teraz także warto budować, ale sporo czynników wymaga jeszcze głębszej analizy przed podjęciem decyzji, co, jak i w którym miejscu. Jednym z pytań, jakie musi zadać sobie deweloper, brzmi: czy w danej inwestycji opłaca mi się budować mieszkanie pod klucz, czy lepiej oferować tylko stan deweloperski? Na to można dać tylko jedną odpowiedź: powinniśmy budować tak, jak czujemy. Jeśli wystarczającym wyzwaniem jest dla nas stan deweloperski, to należy na tym poprzestać. Jeśli jednak mamy środki i dogłębną analizę rynku wskazującą na to, że warto w danej sytuacji postawić na wykończenie pod klucz, to dlaczego nie? Musimy być pewni, że mamy czas na rozmowy i ustalenia – zarówno z fachowcami, jak i z klientami. A najlepiej mieć do tego odpowiednich specjalistów, którzy mogą nas odciążyć w tych zadaniach. Zawsze znajdą się klienci szukający stanu deweloperskiego, jak i wykończenia pod klucz. Nie ma złotej zasady mówiącej, że w danej lokalizacji powinno się dawać tylko stan deweloperski, a w innej nie. Na pewno nie warto się obawiać wykończenia lokali pod klucz, ponieważ nie jest to skomplikowane – zwłaszcza dla dewelopera, który ma za sobą cały proces inwestycyjny! Z pewnością będzie drożej, ale to oznacza także wyższy zarobek. Ostatecznie wybór zawsze należy do nas. Budujmy tak, jak dyktują nam serce i… głowa.

Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku – zaczynał jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper i inwestor. Autor książek i publikacji branżowych, szkoleniowiec i wykładowca akademicki.

Rozpoczęła się przedsprzedaż luksusowych apartamentów w „Kamienicy przy Operze” w Łodzi. Wszystkie mieszkania zostaną profesjonalnie wyposażone i wykończone pod klucz w taki sposób, aby bez problemu znalazły najemców. Zarządzaniem obiektem zajmą się spółki Revisit Home. – Produkt adresujemy do klientów o wysokich wymaganiach, którzy chcieliby dobrze zainwestować swoje pieniądze – mówi prezes spółki Tomasz Góra

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Od kilku lat wspólnie z Wojciechem Orzechowskim podejmujecie działania, dzięki którym inwestorzy zaczynają patrzeć na kamienice jak na szansę. Można powiedzieć, że udało się odczarować kamienice?

Tomasz Góra: Uważam, że przykład inwestycji w Łodzi jest pod tym względem szczególnie budujący. W związku z naszą działalnością rozwinęło się zainteresowanie kamienicami, zarówno z punktu widzenia inwestora indywidualnego, jak i korporacyjnego. Udowodniliśmy, że te nieruchomości mogą mieć wysoki standard i odpowiedni poziom architektoniczny, przy zachowaniu ich wyjątkowej duszy z minionych epok, ale przede wszystkim to, że można je sprzedać w Łodzi w bardzo dobrej cenie.

A.Z.S: Mimo to wciąż wydaje się, że łatwiejsze, bardziej opłacalne i mniej problematyczne jest wybudowanie nieruchomości od podstaw. Kamienicami zainteresowani są tylko doświadczeni inwestorzy?

T.G.: Raczej tak, ponieważ jest to tzw. wyższa szkoła jazdy. Potencjał kamienic coraz częściej dostrzegają większe podmioty. Nie bez powodu mówimy, że największe zyski ukryte są w obdrapanych murach. Choć rzeczywiście, substancje z minionej epoki mogą kryć w sobie niespodzianki, o których dowiadujemy się
dopiero po zbiciu tynków i stropów. Wtedy okazuje się, w jakim stanie jest cały budynek. Zajmując się kamienicami, trzeba brać pod uwagę, że taka działalność może być obarczona zwiększonymi nakładami inwestycyjnymi. Ale summa summarum poniesione koszty po pewnym czasie zwracają się z nawiązką.

A.Z.S: Aktualnie w centrum Waszych zainteresowań znajduje się obiekt przy ul. Narutowicza 47, czyli „Kamienica przy Operze”. Inwestorzy już docenili jej lokalizację?

T.G.: Tak, wszyscy podkreślają jej umiejscowienie. „Kamienica przy Operze” zlokalizowana jest w tzw. Nowym Centrum Łodzi – 200 m od Dworca Fabrycznego. Z okien widać Teatr Wielki. W pobliżu znajduje się największy sąd w mieście, Uniwersytet Łódzki i filharmonia. Naszą misją jest zmieniać Śródmieście i budować mieszkania klasy premium w samym centrum Łodzi i ten obiekt doskonale wpisuje się w to założenie. Zresztą sama kamienica też jest wyjątkowa – łączy w sobie różne style – zmodernizowany neoklasycyzm z elementami secesji.

A.Z.S: Podkreślacie, że ten projekt odpowiada zapotrzebowaniu na dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości. Kto będzie odbiorcą „Kamienicy przy Operze”?

T.G.: To idealne rozwiązanie dla klientów indywidualnych i podmiotów, których przedstawiciele chcieliby zainwestować swoje pieniądze w wysokiej jakości produkt. W rozwiązanie, którego wartość będzie rosła w czasie. Jeśli ktoś chciałby kupić mieszkanie i oddać jego zarządzanie w ręce doświadczonego partnera biznesowego, to jest to dla niego doskonała propozycja. Produkt adresujemy do klientów o wysokich wymaganiach. Z pewnością docenią, że ta inwestycja będzie dla nich bezobsługowa. To nasza spółka będzie kompleksowo zarządzała apartamentami, począwszy od zawierania umowy z najemcami, poprzez rozliczanie opłat, na reagowaniu w przypadku awarii skończywszy.

A.Z.S: W Polsce rynek PRS (Private Rented Sector), czyli rynek najmu instytucjonalnego, nie jest tak rozwinięty jak na Zachodzie. Zamierzacie to zmienić właśnie poprzez tę inwestycję?

T.G.: Taki jest nasz cel. Obecnie sektor ten obejmuje niecały 1% wszystkich mieszkań na wynajem, a według analityków jego szczyt w Polsce ma przypaść na lata 2025–2026, co idealnie łączy się w czasie z naszą inwestycją. W Polsce projekty PRS na ten moment realizowane są głównie w Warszawie. Daje to szansę na rozwój w Łodzi, gdzie rynek PRS-u jest względnie młody. W krajach zachodnich rynek najmu jest pod tym względem rozwinięty i sprofesjonalizowany. Bardzo
często firmy, fundusze czy też bardzo zamożne osoby prywatne mają w swoich zasobach wiele budynków, obejmujących nawet po kilka ulic. Dzięki temu łatwiej im zarządzać całymi obiektami – są blisko swoich klientów, reagują na bieżąco na ich problemy, a przez to są bardziej konkurencyjni na rynku. Uważamy, że ten trend jest przyszłościowy. Mamy do czynienia z sytuacją, kiedy PRS-y stają się konkurencyjnym rynkiem w stosunku do najmu indywidualnego. Zwłaszcza w perspektywie wciąż rosnących cen mieszkań.

A.Z.S: Jakie mieszkania znajdą się w „Kamienicy przy Operze”?

T.G.: Nastawiliśmy się na małe i średnie mieszkania, jedno- i dwupokojowe. W budynku będzie też kilka mieszkań o większej powierzchni w wersji trzypokojowej. Mieszkania zostaną wykończone pod klucz – klient znajdzie w nich dosłownie wszystko, od zmywarki do naczyń po czajnik i suszarkę do ubrań. Lokale będą dostępne w trzech wariantach cenowych – od standardu podwyższonego po klasę premium. Już teraz docierają do nas sygnały, że wielu klientów patrzy na te mieszkania w perspektywie długoletniej inwestycji – 3, 5 czy nawet 10 lat.

A.Z.S: Na jakim etapie jest ta inwestycja? Z materiałów publikowanych w sieci wynika, że cały czas trwa tam „wielka demolka”?

T.G.: Obecnie zbijamy tynki. W listopadzie przejdziemy do wymiany stropów i odtwarzania poszczególnych elementów kamienicy. Materiały i produkty wybierane są starannie, z poszanowaniem budżetu jak i jakości. Założenie jest takie, aby wybrane limitowane marki dały użytkownikowi poczucie luksusu zarezerwowanego dla koneserów. Realizując tę inwestycję, będziemy dbać o zachowanie w nim ducha przeszłości, który jest języczkiem u wagi. Nic w tym dziwnego – dziś wymagający klient szuka produktu jakościowego i chce identyfikować się z wartościami marki.

A.Z.S: Kiedy inwestorzy odbiorą klucze?

T.G.: Wiosną 2025 roku. Obecnie rozpoczynamy sprzedaż lokali. Wszystkich zainteresowanych zapraszamy na stronę internetową www.narutowicza47.pl, gdzie znajdą Państwo informacje o poszczególnych lokalach. Oferujemy pomoc przy wyborze optymalnej oferty dopasowanej do Państwa potrzeb i możliwości
finansowych.

Tomasz Góra – przedsiębiorca, inwestor, menadżer projektu, deweloper. Od 1995 prowadzi własne firmy, specjalizuje się w finansach, inwestycjach, dużych nieruchomościach. Obecnie prowadzi wraz z Wojtkiem Orzechowskim 7 dużych projektów deweloperskich na kwotę 250 mln zł.