Rozmawiała: Marta Kubacka

Kreacja nowej rzeczywistości

Tomasz Góra poznał tajniki rynku nieruchomości i w tym obszarze czuje się najlepiej. Wraz z rentierem Wojciechem Orzechowskim z powodzeniem realizuje projekty na najwyższym poziomie. Obecnie przygotowuje trzy ogromne inwestycje, które z pewnością wpiszą się w historię Łodzi. Wizualizacje zachwycają nowatorskim podejściem do kreowania architektonicznej przyszłości miasta.

Miniakademik to nowatorski projekt budowy bloku, w którym znajdzie się 45 mieszkań oraz lokale usługowe. Nieruchomość ta nie będzie dostępna dla klientów indywidualnych, ponieważ jest przygotowywana jako obiekt do wynajmu długoterminowego. Skąd ten pomysł?

Zauważyliśmy, że występuje popyt na tego typu lokale. Mamy w Łodzi dużą grupę studentów oraz pracowników relokowanych i ekspatów, poszukujących mieszkań na wynajem w dobrym standardzie. Konstrukcja budynku będzie nowoczesna, ale nawiązująca do zabudowy pobliskich kamienic czynszowych. Klient kupi budynek z wynajętymi mieszkaniami, podpisanymi umowami najmu oraz wynajętymi powierzchniami komercyjnymi. Założenie biznesowe jest takie, że oddamy klientowi nieruchomość wraz z komercyjnymi powierzchniami, która będzie miała swoje dochody. To ważne, bo oprócz samej wartości przekazujemy prosperujący biznes.

Drugi projekt to „Wiszące ogrody”, czyli renowacja kamienicy przy ulicy Tuwima w Łodzi. Domyślam się, że celem inwestycji jest wykorzystanie potencjału i uroku kamienicy?

O kamienicy przy ulicy Tuwima 48 trzeba mówić w perspektywie jej położenia na mapie miasta. Nieruchomość jest zlokalizowana 300 metrów od Nowego Centrum Łodzi. To teren miasta wydzielony ulicami Narutowicza, Kopcińskiego, Tuwima i Piotrkowską. Przez wiele lat ta dzielnica była zaniedbana. Ci, którzy mogli, przenieśli się na nowe osiedla, ale nie wszyscy mieli na to szansę. Zmiana tej sytuacji nastąpiła w ostatnich latach. Przez ostatnie pięć lat są prowadzone przez miasto intensywne działania pod nazwą „Miasto kamienic”, które polegają na odnawianiu starych kamienic. Wraz z moim wspólnikiem Wojciechem Orzechowskim reprezentujemy takich inwestorów, którzy dostrzegli w tym miejscu szansę na biznes. Chcemy to wykorzystać i kreować tam nową rzeczywistość.

Czyli jaką? Nowa rzeczywistość to „Wiszące ogrody”?

Projekt jest skierowany do grupy zamożnych klientów. Będzie tam dokładnie czterdzieści jeden apartamentów oraz trzy lokale użytkowe. Powierzchnia apartamentów będzie wynosiła od 25 do 125 mkw. Planujemy tam nowoczesną konstrukcję, zachowując jednocześnie historyczną fasadę. Na dachach będą znajdowały się tarasy z ogrodami. Zależy nam na zupełnie innym postrzeganiu przestrzeni w mieście. Na całym świecie takie rozwiązania są stosowane i najważniejsze, że się sprawdzają.

Szukamy rozwiązań, które sprawdziły się w innych częściach Europy. Podnosimy standardy, aby sprostać oczekiwaniom odbiorcy i być konkurencyjnymi dla innych deweloperów.

Rozpoczął Pan również kolejny bardzo ciekawy projekt deweloperski „Słoneczne tarasy”. Co będzie charakteryzowało ten 6-kondygnacyjny kompleks mieszkaniowy w samym sercu Łodzi?

Ideą jest wypełnianie luk, które powstały po wyburzeniach starych budynków. Zachowujemy to, co w zabudowie wielkomiejskiej jest najciekawszego. Będą tam trzy dziedzińce, a front budynku będzie miał spektakularny wygląd. Metalizujące kolory budynku będą nawiązywały do industrialnej historii miasta. Pod kompleksem będzie znajdował się podziemny garaż. Około tysiąca metrów kwadratowych będzie przeznaczone do celów handlowo-usługowych, a pozostała część będzie wykorzystana na mieszkania. Najmniejsze zlokalizowane będą na dole, a na wyższych piętrach będą znajdowały się większe apartamenty.

Dlaczego „Słoneczne tarasy”?

Jedna część tego kompleksu będzie zbudowana w kształcie piramidy. Każde kolejne piętro będzie węższe o jeden metr, przy każdym balkonie będzie wyrastało małe drzewko. To jest innowacyjny pomysł, bo zależy nam, aby tworzyć architekturę niestandardową. Szukamy rozwiązań, które sprawdziły się w innych częściach Europy. Podnosimy standardy, aby sprostać oczekiwaniom odbiorcy i być konkurencyjnymi dla innych deweloperów.

Podnosimy standardy, aby sprostać oczekiwaniom odbiorcy i być konkurencyjnymi dla innych deweloperów.

Jaka jest różnica między tymi projektami, do kogo one są skierowane?

Przy projekcie miniakademika koncentrujemy się na kliencie, który poszukuje powierzchni już wynajętej. To będzie standardowy poziom, który ma spełniać oczekiwania finalnego odbiorcy, jakim są studenci i przyjezdni pracownicy. Projekt „Wiszące ogrody” kierujemy do grupy zamożnych odbiorców oraz osób, które poszukują oryginalnych, wyjątkowych rozwiązań. W projekcie „Słoneczne tarasy” mamy ofertę zarówno dla klienta szukającego mieszkań inwestycyjnych, jak też bardzo wymagającego klienta poszukującego apartamentów.

Zaprasza Pan do udziału w tych projektach inwestorów, którzy dzięki swojemu wkładowi w pasywny sposób są w stanie w niedługim czasie sporo zarobić. Ile trzeba zainwestować, a ile można zyskać?

Mamy zróżnicowaną ofertę. Aby wziąć udział w projekcie miniakademika, trzeba zainwestować minimalnie 400 000 zł. Poziom zarobku wyniesie w granicach 25% w skali roku, projekt jest 2,5-letni. Projekt „Wiszących ogrodów” już jest zamknięty, ale aby z nami współpracować, trzeba było zainwestować 100 000 zł, stopa zwrotu była określona na poziomie 21%. Czekamy jeszcze na propozycje inwestorów do projektu „Słonecznych tarasów”. Zainwestować trzeba 200 000 zł, planowany dochód ma wynieść około 19% w skali roku, projekt jest 2,5-letni. 

Jak wiadomo rynek łódzkich nieruchomości rozwija się w sposób niezwykle dynamiczny. Inwestowanie w takich okolicznościach musi być przemyślane. Co wyróżnia te projekty na tle pozostałych inwestycji w Łodzi?

Sam wybór Łodzi do lokowania trzech dużych projektów związany jest z sytuacją w mieście. Dużym problemem Łodzi są utrudnienia komunikacyjne. Nasze inwestycje są w miejscach, gdzie ludzie będą mieli szeroką ofertę pracy i równocześnie miejsce do życia, bez zbędnych dojazdów. Tutaj jest centrum Europy i Polski. Są doskonałe warunki do rozwoju biznesu. Kolejnym elementem, który wpłynie na popyt proponowanych przez nas rozwiązań, są nowe powierzchnie biurowe. Nasza oferta, jej standard, architektura oraz proponowane rozwiązania skierowane są bezpośrednio do pracowników firm, których siedziby będą zlokalizowane w nowo powstających biurowcach. Obecnie buduje się ponad dwieście tysięcy metrów powierzchni biurowych. Bliskość położenia tych lokalizacji w stosunku do Nowego Centrum Łodzi niewątpliwie wyróżnia naszą ofertę spośród innych dostępnych na rynku, co jest niewątpliwie zaletą.
W każdym projekcie Wojciech Orzechowski jest wspólnikiem. Jego nazwisko i obecność gwarantuje komandytariuszom bezpieczeństwo. To On ich reprezentuje, pilnuje ich interesów, ale i sam wnosi swój kapitał, tak aby dbać o całe przedsięwzięcie jak o własne. To gwarantuje uzyskiwanie jak najwyższej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału.

Wraz z Wojciechem Orzechowskim realizuje Pan ogromne inwestycje w Łodzi, ale nie tylko. Czy wspólna pasja i sympatia do robienia biznesu na rynku nieruchomości zagwarantowała Panu wymarzony komfort życia i spełnienie marzeń?

Jestem pewny, że jestem w tym miejscu, w którym powinienem być. Nie czuję jednak, że to już wszystko, co mogę w tej branży zrobić. Obecnie koncertuję się na działaniach operacyjnych i realizacji kolejnych etapów. Podsumowania i oceny jeszcze przed nami.

Autor: Piotr Jach

Mikroapartamenty TO MOŻE NISZA, ALE JAKŻE WDZIĘCZNA!

Za najmniejsze mieszkanie świata uchodzi projekt włoskiego architekta Marco Pierazziego. Ma 7 mkw. powierzchni i znajduje się w Rzymie, tuż koło Panteonu. Na tej bardziej niż skromnej przestrzeni, dzięki stworzeniu antresoli i wykorzystaniu wielozadaniowych mebli oraz sprytnych skrytek, udało się zaaranżować kuchnię, łazienkę i sypialnię. Rodziny na wigilię zaprosić się może nie da, ale można żyć, o czym zaświadczy każdy, kto zaliczył szkołę życia w akademiku właściwie dowolnej polskiej uczelni. I to właściwie mogłoby wystarczyć za lakoniczne wyjaśnienie pewnego fenomenu, który pojawił się na polskim rynku nieruchomości 4–5 lat temu i dość nieoczekiwanie dla niektórych zyskał zainteresowanie zarówno użytkowników, jak i inwestorów. Chodzi o mikroapartamenty. 

MAŁE JEST… ATRAKCYJNE

Jedni twierdzą, że ten trend to kolejne zapożyczenie z tzw. wielkiego świata, wskazując jako źródło inspiracji na zachód (Nowy Jork) lub wschód (Tokio). Prawda jest chyba o wiele bardziej prozaiczna. Mikroapartamenty, czyli mieszkania o bardzo niewielkiej powierzchni (do 30 mkw.), ale podwyższonym standardzie wykończenia i nierzadko wyposażone pod klucz, pojawiły się na polskim rynku wraz z dostrzeżeniem zainteresowania tego rodzaju lokalami przez potencjalnych najemców. Popyt wykreował podaż i tak to się zaczęło. 

MAŁE MIESZKANIA, KTÓRE STAŁY SIĘ INWESTORSKIM SUKCESEM

Małe apartamenty, także z opcją ich wynajęcia, powstawały w Polsce już od lat – w atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych w górach oraz nad morzem. Przeważnie jednak traktowano je jako letnie rezydencje dla zamożnych. Za jedną z pierwszych inwestycji mikroapartamentowych zrealizowaną w Polsce na podstawie trochę innego podejścia biznesowego do tego tematu uchodzi projekt Starter spółki Dolnośląskie Inwestycje, która w 2013 r. podjęła się przebudowy wrocławskiego hotelu z lat 60. ubiegłego wieku. W budynku powstało niemal 150 kawalerek o powierzchni od 12 do 27 mkw., wykończonych pod klucz i wyposażonych we wszystko, czego mogliby potrzebować przyszli najemcy. W niespełna rok deweloper sprzedał je wszystkie, choć najdroższe kosztowały ok. 220 tys. zł (najtańsze ok. 90 tys. zł). I nie był to jednorazowy sukces. W 2017 r. ta sama spółka zakończyła budowę dziesięciokondygnacyjnego wieżowca w centrum Wrocławia ze 168 mieszkaniami o powierzchni od 13 do 30 mkw. Również ta inwestycja okazała się strzałem w dziesiątkę, pomimo wcale niemałych cen: od ponad 120 tys. zł za 13 mkw. do ponad 500 tys. zł za apartament rozłożony na całych 37 mkw. Nic dziwnego, że Dolnośląskie Inwestycje idą za ciosem i na 2019 r. planują rozpoczęcie budowy kolejnego wielomieszkaniowego domu na zakupionej od miasta działce koło nowo powstającej galerii handlowej. Tam także dominować mają lokale o powierzchni od kilkunastu do 30 mkw., wykończone pod klucz w sposób umożliwiający przyszłym mieszkańcom natychmiastowe wprowadzenie.
Co udało się we Wrocławiu, szybko znalazło naśladowców w całym kraju. W tę niszę zaczęto inwestować w innych miastach, w Poznaniu, Gdańsku (Gdański Harward z 60 wykończonymi pod klucz lokalami o powierzchniach od 12 do 23 mkw.) czy choćby w Lublinie, gdzie w sąsiedztwie Muzeum Wsi Lubelskiej dobiega końca budowa 41 mieszkań gotowych do zamieszkania, z których najmniejsze będzie miało powierzchnię 12,5 mkw.

Zainteresowani małym mieszkaniem (niekoniecznie od razu do kupienia na własność) są też samodzielnie utrzymujący się ludzie, stawiający na niezależność i hołdujący nowemu stylowi życia

TREND MIKROAPARTAMENTÓW

W Warszawie niewielkie, dobrze wyposażone mieszkania zawsze miały świetne wzięcie, nawet zanim zaczęto je mikroapartamentami nazywać. W stolicy przez dziesięciolecia znakomicie kwitł rynek najmu przygotowany dla najemców o bardzo zróżnicowanych potrzebach – od najmniej wymagających z reguły studentów po stawiających wyśrubowane warunki mieszkaniowe wysokiej klasy specjalistów zatrudnianych przez stołeczne firmy. Przez lata był to jednak rynek rozproszony, opierający się przede wszystkim na wynajmie osób prywatnych, jednak na tyle lukratywny, że było jedynie kwestią czasu, by zainteresował się nim biznes. Studio Centrum na Muranowie czy późniejsza Wolska Kwadrat na Woli to przykłady takich realizacji. 

NIE KAŻDY POTRZEBUJE METRAŻU PRZEZ DUŻE M

Latem br. krótkotrwałą sensacją w mediach społecznościowych stało się mikroskopijne mieszkanie w Warszawie o powierzchni 10 mkw. (kto wie, czy nie najmniejsze takie w stolicy), wystawione do wynajęcia za 1000–1200 zł miesięcznie. Internet zawrzał głosami oburzonych tak mizerną powierzchnią lokum. Padały porównania do psiej budy, schowka na szczotki, więziennej celi czy nawet „komórki ryjącej psyche”… Mimo to właścicielka była przekonana, że ze znalezieniem lokatora nie będzie mieć problemu. Prawdopodobnie tak właśnie było, gdyż wbrew uprzedzeniom niektórych, nie każdy potrzebuje metrażu przez duże M. 

DLA KOGO TAKIE „MIESZKANKO”?

Oczywiście, na myśl przychodzą od razu studenci. Szczególnie, że wyobrażenie żaka w dziurawych trampkach wiecznie klepiącego biedę jest już mocno archaiczne. Na pewno nie wszystkim się przelewa, lecz trzeba sobie uświadomić także, że niemało uczących się stać na zamieszkanie w warunkach lepszych od standardów przeciętnego domu studenckiego (choć i one się zmieniają). Najlepszym tego dowodem są powstające we wszelkich ośrodkach uniwersyteckich luksusowe prywatne akademiki, w których miesięczne opłaty nawet ponad dwukrotnie przewyższają stawki opłat za łóżko w uczelnianym domu studenta. Takie obiekty, jak np. łódzki Base Camp (487 jedno- i dwuosobowych pokoi od 19 do 42 mkw. w cenie najmu od 1150 do 1750 zł) to nic innego jak mikroapartamenty właśnie.

Zainteresowani małym mieszkaniem (niekoniecznie od razu do kupienia na własność) są też samodzielnie utrzymujący się ludzie, stawiający na niezależność i hołdujący nowemu stylowi życia. Otwarci na relokację związaną z pracą, spędzający czas poza domem, żywiący się na mieście i niemyślący o szybkim założeniu rodziny (niezależnie od oceny tego faktu ze statystykami nie można się sprzeczać), potrzebują mieszkania raczej w znaczeniu miejsca odpoczynku i noclegu, a nie domowych pieleszy.
– To propozycja dla singla, który traktuje mieszkanie jak hotel, a więc korzysta z możliwości, jakie daje duże miasto, większość dnia spędza w pracy – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, wypowiadając się o mikroapartamentach dla „Business Insider Polska”.
Malutki apartament może być zarówno dobrym mieszkaniem tymczasowym, jak i po prostu mieszkaniem pierwszym – na kilka lat, póki potrzebne nie stanie się większe. Zadowoli także tych, którym większy metraż zwyczajnie nie jest potrzebny, a także chcących ograniczyć koszty własnego utrzymania, bo zajmowanie kilkudziesięciometrowego mieszkania przez pojedynczego lokatora jest na dłuższą metę po prostu nieekonomiczne. Ponieważ zaś zsumowanie tych wszystkich kategorii tworzy całkiem niemałą grupę potencjalnych klientów, nic dziwnego, że mikroapartamentami zainteresowali się także inwestorzy, co okazało się już na etapie sprzedaży prekursorskiego projektu wrocławskiego Startera. Większości kupujących wcale nie stanowili tam studenci…
– Wśród naszych klientów byli zarówno młodzi ludzie kupujący lokale dla siebie, jak i rodzice studentów przyjeżdżających na studia do Wrocławia. Jednak aż 70 procent stanowili inwestorzy kupujący mikroapartamenty na wynajem – powiedział w wywiadzie dla Bankier.pl Dariusz Wilczewski, prezes zarządu Dolnośląskie Inwestycje SA. Inwestujący pod wynajem wcale nie gorzej od deweloperów wyczuli potrzeby rynku, a choć mikroapartamenty uchodzą na nim za niszę, wydaje się być na tyle głęboka, że opłaca się robić w niej interesy. Mikroapartamenty bowiem, choć nie wszyscy wróżyli im powodzenie, szybko zyskały na popularności. Na ich korzyść przemówiły również ceny, choć to akurat kwestia odrobinę przewrotna.

Inwestujący pod wynajem wcale nie gorzej od deweloperów wyczuli potrzeby rynku, a choć mikroapartamenty uchodzą na nim za niszę, wydaje się być na tyle głęboka, że opłaca się robić w niej interesy. Mikroapartamenty bowiem, choć nie wszyscy wróżyli im powodzenie, szybko zyskały na popularności. Na ich korzyść przemówiły również ceny, choć to akurat kwestia odrobinę przewrotna.

Mikroapartamenty bowiem, choć nie wszyscy wróżyli im powodzenie, szybko zyskały na popularności. Na ich korzyść przemówiły również ceny, choć to akurat kwestia odrobinę przewrotna.

LOKAL MIKRO – CENA NIEKONIECZNIE

Na cenę mikroapartamentów wpływa całe mnóstwo czynników, których rozpatrywanie osobno nie ma większego sensu. Najważniejszą rolę zdaje się odgrywać splot trzech: lokalizacji, wykończenia i wyposażenia. Przykładowo: jeszcze pod koniec ub.r. w Lublinie mikroapartament w stanie deweloperskim można było kupić w cenie poniżej 100 tys. zł. W pełni wyposażony za nieco ponad 130 tys. zł. W Poznaniu 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 20 mkw. można nawet obecnie kupić za niecałe 130 tys. zł. W Łodzi w posiadanie 22-metrowego jednopokojowego apartamentu w centrum można wejść za niespełna 150 tys. zł. We Wrocławiu porównywalny metraż to już wydatek ok. 175 tys. (w wersji deweloperskiej, wykończone ok. 185 tys. zł), mniejsze (17 mkw.) – 180 tys. zł + VAT. W Krakowie małe apartamenty są dostępne po 160–180 tys. zł. Aczkolwiek… Znany jest casus krakowskiego mikroapartamentu (znakomita lokalizacja tuż przy Wawelu, w standardzie premium plus oraz z tarasem z widokiem na Wisłę), który przy powierzchni 23 mkw. kosztował 449 tys. zł! Wydaje się zatem, że nie jest drogo, bo ceny mieszkań o większym metrażu są jednak zdecydowanie wyższe. Jest to jednak do pewnego stopnia złudzenie. Gdy przeanalizujemy ceny za metr kwadratowy, szybko okazuje się, że te najmniejsze mieszkania są tak naprawdę najdroższe. Przykład z Łodzi, z mikroapartamentowca już wyżej wspomnianego: w lokalu o powierzchni 22 mkw. cena za metr to 6,5 tys. zł (całość za 147 tys. zł), w mieszkaniu o powierzchni 33 mkw. – 5,4 tys. zł za mkw. (całość za 183 tys. zł), a w blisko 40-metrowym – 6,2 tys. zł (całość 244 tys. zł). Pamiętać jednak należy, że Łódź to miasto wciąż stosunkowo tanie na tle polskich aglomeracji. Na dysproporcje w cenie metra kwadratowego lokali wpływa nie tylko ich opcjonalne wykończenie lub nawet całkowite wyposażenie mikroapartamentów we wszystkie sprzęty niezbędne przyszłemu lokatorowi. To także kwestia… prawna. Obowiązujące w Polsce prawo budowlane nie uznaje za mieszkania lokali o powierzchni poniżej 25 mkw. Te mniejsze są w rozumieniu litery prawa lokalami użytkowymi (aczkolwiek pełniącymi funkcje mieszkalne), które jako takie są obciążone 23-procentowym podatkiem VAT (który dla mieszkań wynosi 8%). Niezbyt to dobra wiadomość dla chcących kupić mały apartamencik dla siebie, ale całkiem dobra dla inwestorów, którzy owe 23% mogą sobie odliczyć, kupując niebędący mieszkaniem mikroapartament z przeznaczeniem pod wynajem.

Czy trzeba lepszej zachęty do inwestowania w takie zakupy? – Gotówka zainwestowana w zakup mikroapartamentu, zwłaszcza jeśli jest dobrze położony, przyniesie zdecydowanie lepszy profit niż jakakolwiek lokata w banku, a nie każdy czuje się na siłach, by inwestować w innych obszarach – tłumaczy Danuta Talarczyk-Scheller z poznańskiego biura nieruchomości, cytowana przez blog Otodom.

INWESTOWAĆ – TO NIE TYLKO ŁATWO POWIEDZIEĆ

Dla chcących zaangażować się w wynajmowanie nieruchomości powstaje nowy rynek – aparthotel – apartamenty w systemie condo. Liczbę tego rodzaju inwestycji na początku tego roku „Newsweek” obliczył na 22 w całym kraju. Specyfika takich obiektów – w dużym uproszczeniu – polega na tym, że to obiekty usługowe oferujące apartamenty pod wynajem na krótsze lub dłuższe terminy, przy czym właścicielami wynajmowanych lokali (mikroapartamentów) są indywidualni lub instytucjonalni inwestorzy, którzy nie angażują się w całą logistyką wynajmu. Obiektem opiekuje się wyspecjalizowany operator, który odpowiada za funkcjonowanie aparthotelu, promocję oraz wynajem apartamentów, gwarantując inwestorom (właścicielom lokali) dochód z ich wynajmu. Ryzyko minimalne, a zysk pewny. 

Materiał Partnera

Kredyt konsolidacyjny CZY WARTO? 

Pan Sebastian zaciągnął dotychczas kilka kredytów. Zastanawia się, czy powinien sięgnąć po kredyt konsolidacyjny, jeżeli w niedługim czasie planuje zakup nieruchomości, na który będzie również starał się o kredyt. O rozmowę poprosiliśmy Katarzynę Grzeszczyk – eksperta ds. produktów bankowych z Power FINANCES.

Spłata kredytów w różnych bankach jest dla naszej rodziny niewygodna. Dodatkowo chciałbym nieco obniżyć kwotę comiesięcznych zobowiązań, bo w niedługim czasie planuję uzyskanie kredytu hipotecznego. Dlatego zastanawiam się nad kredytem konsolidacyjnym obejmującym moje obecne zadłużenia. Proszę o informację, czy jest to dobre rozwiązanie. Czy dobrą decyzją będzie zaciągnięcie kredytu konsolidacyjnego, a potem kolejnego – na zakup nieruchomości? Dodam, że moja łączna kwota zadłużenia to ponad 40 tys. zł.

Odpowiedzi udziela Katarzyna Grzeszczyk, ekspert ds. produktów bankowych Power FINANCES.

Rzeczywiście spłata kilku kredytów jednocześnie może być nie tylko sporym utrudnieniem, ale także obciążeniem dla domowego budżetu. Właśnie przede wszystkim ze względu na ten drugi powód kredytobiorcy decydują się na takie rozwiązanie. Dlaczego? Kredyt konsolidacyjny to, najprościej mówiąc, kredyt, w którym połączone zostały raty kilku zobowiązań wobec banków. Największym atutem takiego rozwiązania z punktu widzenia kredytobiorcy jest fakt, że rata kredytu konsolidacyjnego jest najczęściej niższa niż suma rat, które spłacaliśmy do tej pory. To bardzo ważna informacja dla każdej osoby, która w najbliższym czasie planuje zakup mieszkania na kredyt. Niższe comiesięczne zobowiązania oznaczają bowiem wyższą zdolność kredytową, co w przypadku niektórych kredytobiorców może przesądzić o możliwości zaciągnięcia takiego kredytu. W takim przypadku kredyt konsolidacyjny może mieć ogromne znaczenie. Bardzo ważne jest, aby przed zdecydowaniem się na takie rozwiązanie, dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową.

CO TAK NAPRAWDĘ OZNACZA KONSOLIDACJA KREDYTU?

To połączenie kilku kredytów, którego celem jest ujednolicenie stopy procentowej wszystkich naszych zobowiązań, a także innych warunków, na jakich poprzednie kredyty/pożyczki zostały zaciągnięte. Oznacza to, że dotychczasowe raty zostają zastąpione jedną – niższą, wtedy wydłuża się okres ich spłacania. Na spłatę dotychczasowych zobowiązań zaciągany zostaje natomiast nowy kredyt. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której kilka rat zostaje zastąpionych jedną, niższą, lecz zaplanowaną na więcej lat. Pokryciem zaciągniętych wcześniej pożyczek staje się nowy kredyt, który w całości przyzna ich spłatę. Warto również pamiętać o tym, że w zależności od łącznej sumy naszych zobowiązań, możemy zaciągnąć dwa różne kredyty konsolidacyjne. Gotówkowy – przeznaczony dla osób zadłużonych na stosunkowo niedużą kwotę, a także zabezpieczony hipoteką – który dotyczy wysokich zobowiązań i wymaga dodatkowego zabezpieczenia (w postaci nieruchomości). Niższa kwota zobowiązań to główna zaleta kredytu konsolidacyjnego z perspektywy kredytobiorcy. Nie można też zapomnieć o tym, że jego spłata jest wygodniejsza niż spłacanie kilku różnych kredytów. Zastanawiając się nad wyborem tej opcji, musimy brać też pod uwagę koszty związane z takim rozwiązaniem. Ich wysokość zależy od wielu czynników, ale przede wszystkim od sumy naszych łącznych zobowiązań, a także okresu, na który postanawiamy rozłożyć spłatę. Informację o wszystkich kosztach związanych z kredytem konsolidacyjnym uzyskamy w banku, w którym jego zaciągnięcie planujemy, lub u eksperta finansowego, jeżeli zdecydujemy się na skorzystanie z jego usług. Bez wątpienia, zaciągając kredyt konsolidacyjny, zyskujemy większe poczucie bezpieczeństwa i wygodę w spłacaniu naszych zobowiązań. Dla osób, które w przyszłości planują zaciągnięcie kolejnego kredytu, ma to jeszcze większe znaczenie. 

Każdy, kto skorzysta z oferty kredytu z Power FINANCES, otrzyma Grę Rentier ® o wartości 800 zł za 1 zł.

Marta Kubacka 

Porady podatkowe

Joanna Ilnicka Kancelaria Adwokacka Hirniak, Ilnicka, Kot sp.p.

JAK WYGLĄDA SPRZEDAŻ MIESZKANIA BEZ ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI W ŚWIETLE NOWYCH PRZEPISÓW?

Aby skutecznie zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości bez odrębnej własności, konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności wydawanego przez starostę. Do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 11 września 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, starosta wydawał takie zaświadczenie jedynie na podstawie tzw. inwentaryzacji budowlanej, która opisywała stan faktyczny budynku. Była to prosta i czytelna procedura.

Po wejściu w życie Ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości procedury stały się zawiłe i niejednoznaczne. Art. 114 zmienił przepisy ustawy o własności lokali, wprowadzając m.in. do artykułu 2 nowy ustęp 1a. Zgodnie z powołanym przepisem „ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę (…)”.

– Brzmienie wprowadzonego przepisu niestety rodzi obawy, że starosta wydający zaświadczenia o samodzielności lokali, wobec braku obowiązującego planu zagospodarowania dla terenu, na którym znajduje się budynek, lub w przypadku niedysponowania przez właściciela decyzją o warunkach zabudowy, nie będzie takich zaświadczeń wydawać – wyjaśnia Joanna Ilnicka, Kancelaria Adwokacka Hirniak, Ilnicka, Kot sp.p.

Żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada na starostę obowiązku sprawdzania, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu będzie zgodne z obowiązującym miejscowym planem, decyzją o warunkach zabudowy czy też decyzjami wydanymi w toku procesu inwestycyjnego.

– Ponadto należy zwrócić uwagę, iż w starych budynkach realizowanie tego przepisu będzie bardzo trudne. W archiwach już dawno może nie być pozwoleń na budowę, a nie ma przepisów przejściowych, wyjaśniających, co należy zrobić w takiej sytuacji – wyjaśnia adwokat Joanna Ilnicka.

Wielu notariuszy będzie odmawiać sporządzenia aktu notarialnego w przypadku braku odpowiedniego zaświadczenia, obawiając się jego nieważności. – Ustawodawca powinien dokonać analizy, jakie przepisy usprawniłyby funkcjonowanie nowo obowiązującego przepisu ustawy – sugeruje adwokat Joanna Ilnicka, Kancelaria Adwokacka Hirniak, Ilnicka, Kot sp.p. 

KIEDY PRZEDSIĘBIORCA MOŻE UNIKNĄĆ PŁACENIA PODATKU DOCHODOWEGO PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

Właściciel nieruchomości, w której znajdują się lokale użytkowe i mieszkalne, może uniknąć płacenia podatku od dochodów osobistych przy jego sprzedaży po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, od zakupu nieruchomości musi upłynąć pięć lat. Po drugie, nieruchomość musi być wpisana w ewidencji budynków jako budynek mieszkalny.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że sprzedaż nieruchomości po pięciu latach nie skutkuje powstaniem przychodu (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT). Pomimo że w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy przepisów tych nie stosuje się odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, to jak podkreśla dyrektor KIS, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 do przychodów z działalności nie zaliczamy przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, który był wykorzystywany w związku z prowadzoną działalnością. – W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie stanowi przychodu z działalności oraz nie jest objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat od nabycia – informuje Piotr Ciszewski, specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o.

JAKĄ STAWKĘ VAT WYBRAĆ PRZY ŚWIADCZENIU USŁUG NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO?

1. Prowadzisz działalność gospodarczą, w ramach której świadczysz usługi najmu nieruchomości. Czy stawka 8% VAT będzie najlepszym rozwiązaniem? – Zastanawiając się nad wyborem prawidłowej stawki VAT, w pierwszej kolejności należy rozważyć, czy chcemy w ogóle być podatnikami VAT. Świadcząc usługi najmu, przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, do czasu aż nie przekroczy obrotu 200 tys. zł w trakcie roku. Należy pamiętać, że w pierwszym roku działalności limit liczony jest proporcjonalnie do końca roku. Dla czynnych podatników VAT najem krótkoterminowy, np. dla turystów, będzie opodatkowany 8%, a wynajem lokalu dla firmy, np. magazynu, objęty będzie stawką 23% – wyjaśnia Piotr Ciszewski specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o.
   
2. Prowadzisz działalność gospodarczą, w ramach której kupujesz mieszkania z przeznaczeniem na najem. Umowę podpisujesz z pośrednikiem, który będzie zarządzał twoimi nieruchomościami. – Korzystając z usług pośrednictwa w najmie krótkoterminowym należy w pierwszej kolejności zastanowić się, czy faktura za najem zostanie wystawiona dla pośrednika, który powiększy ją o należną prowizję, czy też bezpośrednio do klienta, a prowizja zostanie rozliczona osobno. Dodatkowo bardzo ważną czynnością jest sprawdzenie, czy pośrednik jest podmiotem krajowym czy zagranicznym. Korzystając z usług np. Booking. com, u polskiego przedsiębiorcy wystąpi import usług. Wówczas od faktury za usługi świadczone przez portal internetowy przedsiębiorca będzie miał obowiązek rozliczenia podatku VAT w Polsce. Podatnik zwolniony z VAT w Polsce będzie miał obowiązek wykazać w deklaracji VAT-9M i zapłacić podatek VAT od importu usług. Natomiast dla czynnego podatnika VAT transakcja będzie miała charakter obojętny względem VAT. Wykazuje on wartość podatku naliczonego i należnego, którego różnica jest równa 0 zł. Warto też zaznaczyć, że korzystając z usług zagranicznego pośrednika, polski przedsiębiorca będzie miał obowiązek zgłosić się do VAT-UE – tłumaczy Piotr Ciszewski specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o

KIEDY UMOWĘ NAJMU NIERUCHOMOŚCI MOŻNA UZNAĆ ZA LEASING?

Przedsiębiorca, który nie może pozwolić sobie od razu na zakup własnego lokalu, może lokal wynająć, kupić na kredyt lub też skorzystać z leasingu nieruchomości. W przypadku ostatniego rozwiązania leasingodawca umożliwia leasingobiorcy odpłatne korzystanie z nieruchomości. Przedsiębiorca wnosi określone w umowie opłaty (np. opłatę wstępną oraz kolejne raty leasingowe), dzięki czemu może korzystać z przedmiotu udostępnionego przez finansującego. Umowę leasingu różni od umowy najmu sposób przeniesienia prawa własności, który jest możliwy właśnie przy wyborze pierwszego rozwiązania.

Jak informuje Piotr Ciszewski, specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o., umowa najmu może zostać uznana za leasing bez względu na to, jaką ma nazwę, jeżeli:

• została zawarta na czas oznaczony, stanowiący co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji, jeżeli przedmiotem umowy leasingu są podlegające odpisom amortyzacyjnym rzeczy ruchome lub wartości niematerialne i prawne lub została zawarta na okres co najmniej pięciu lat, jeżeli jej przedmiotem są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości;
• suma ustalonych opłat w umowie, pomniejszonych o należny podatek od towarów i usług odpowiada co najmniej wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
• przedmiot umowy jest środkiem trwałym, podlegającym amortyzacji u wynajmującego, który oddaje go do użytku najemcy.

PORADY DOTYCZĄCE PODATKÓW I ROZLICZANIA MIESZKANIA W URZĘDZIE SKARBOWYM

Odpowiedzi udziela Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p.

Kupiłem mieszkanie na firmę pod obrót, więc potraktowałem to jako towar. Wyremontowałem i sprzedałem je w czerwcu. Zysk wyniósł 40 tys. zł. Nie chcę odprowadzić podatku. Czy mogę kupić następne mieszkanie i zaksięgować je jako koszt (skoro to towar)? Dodam, że prowadzę podatkową księgę przychodów i rozchodów (KPiR), tym samym nie mam pełnej księgowości.

Odp.: Skoro prowadzi Pan KPiR, to zgodnie z przepisami powinien Pan ująć koszt zakupu towarów niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Kwestia ta ma jednak przede wszystkim znaczenie w ujęciu rachunkowym. Jeśli chodzi o opodatkowanie, to proszę pamiętać, iż dochodem podlegającym opodatkowaniu, wynikającym z KPiR, jest różnica między przychodami a kosztami powiększona o różnicę między wartościami remanentów (z początku i końca roku). A zatem kiedy wartość spisu z natury na koniec roku jest wyższa od wartości spisu z natury na początek roku (a w tym wypadku wartość spisu z natury na koniec roku będzie powiększona o wartość nabytej nieruchomości – towaru przeznaczonego do odsprzedaży, który pozostał niesprzedany), wówczas o tę różnicę koszty uzyskania przychodu zostaną zmniejszone, a tym samym podatek i tak zostanie zapłacony. Gdyby natomiast wartość spisu z natury na koniec roku była niższa od wartości spisu z natury na początek roku, wówczas o tę różnicę koszty uzyskania przychodu zostałyby zwiększone.

JAK SOBIE RADZIĆ Z NIEUCZCIWĄ EKIPĄ REMONTOWĄ?
PRZYPADEK 1.

Odpowiedzi udziela Marcin Witkowski z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p.

Umówiłem się z szefem ekipy remontowej w mieszkaniu i podpisałem umowę. Było to 7 sierpnia o godz. 12.00 (ekipa w tym dniu o 10.48 wznowiła działalność). Wysłałem zaliczkę w wysokości 5000 zł na konto bankowe. Remont miał się zacząć 15.08. Uświadomiłem sobie, że 15 sierpnia jest święto, dlatego spodziewałem się ich 16 sierpnia. Na próżno. Kontakt telefoniczny się urwał, szef odpisywał tylko na SMS-y – wymyślał różne wymówki. Do 30 września miał skończyć remont. Ani razu nie pojawił się w mieszkaniu. Znalazłem osoby, które również oszukał. W sumie ok. sześciu osób na ponad 30 000 zł. Zgłosiły sprawę na policję. Mam zamiar spotkać się z jedną z nich – posiadają nr dokumentu tożsamości, PESEL, nr rejestracji samochodu, podobno też nie ma żadnego majątku (wszystko przepisane na kobietę). Powyższe argumenty mam udokumentowane. Proszę o podanie w konkretnych krokach, co powinienem zrobić, gdzie się udać i by nie było to kosztowne.

Odp.: W opisanym przez Pana przypadku w grę może wchodzić przestępstwo oszustwa z art. 286 k.k. Jest to przestępstwo ścigane z urzędu. Wystarczy zatem złożyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, a prokuratura powinna się już sama zająć sprawą. Skoro umowa została podpisana w mieszkaniu we Wrocławiu, to zawiadomienie o podejrzeniu przestępstwa wysłałbym listem poleconym do prokuratury rejonowej dla właściwej jednostki terytorialnej we Wrocławiu. W zawiadomieniu należy opisać całą sytuację, wskazać swoje dane osobowe, adres zamieszkania (ewentualnie także do doręczeń), dane osoby podejrzanej o popełnienie przestępstwa i załączyć do niego potwierdzenie wpłaty 5000 zł oraz kserokopię umowy. Zawiadomienie należy podpisać. Koszty związane z postępowaniem ponosi Skarb Państwa. Pan poniósłby tylko koszty opłaty pocztowej i ewentualnego dojazdu do Wrocławia w celu złożenia zeznań. Może Pan jednak już w zawiadomieniu wskazać, że chciałby Pan złożyć zeznania w charakterze pokrzywdzonego na posterunku policji najbliższym Pana miejsca zamieszkania.

PRZYPADEK 2.

Odpowiedzi udzielają Marcin Witkowski oraz Michał Przybysz kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p. 

Szef ekipy oświadczył mi, że musi zamknąć swoją działalność z ważnych dla niego powodów. Tym samym nie rozliczył się ze mną z wykonanych robót, więc nie otrzymałem od niego faktury rozliczającej (mimo iż płaciłem mu pieniądze za wykonane części robót i za zakupione materiały – w sumie około 30.000 zł). Teraz dokończyłem remont bez niego i sprzedaję to mieszkanie, ale nie wiem, jak rozliczyć koszty, które poniosłem (dokonywałem przelewów, ale nie pobierałem faktur, ponieważ mieliśmy się rozliczyć na sam koniec). Czy mogę rozliczyć się tylko na podstawie umowy i potwierdzeń przelewu oraz korespondencji e-mailowej? Czy da się wyegzekwować faktury? Czy można obciążyć go za dokończenie remontu bez niego?

Michał Przybysz (aplikant radcowski) Odp.: Na początku należy stwierdzić, iż Pana kontrahent powinien Panu wystawić fakturę, nawet jeśli już przestał prowadzić swoją działalność gospodarczą. Rozważając bowiem kwestię dopuszczalności wystawienia faktur VAT przez kontrahenta, należy uwzględnić, że fakt zaprzestania prowadzenia działalności nie może automatycznie oznaczać, iż z tego względu nie mają już wobec niego zastosowania odpowiednie przepisy Ustawy o podatku od towarów i usług, skoro wskazaną usługę w części wykonał i otrzymał zapłatę. Odmienna wykładnia oznaczałaby, że świadczone przez kontrahenta usługi, wykonane ponadto w okresie prowadzenia działalności gospodarczej, nie podlegają przepisom materialnego prawa podatkowego. Tym samym, jeśli kontrahent nie będzie chciał wystawić faktury mimo takiego obowiązku, to należałoby uświadomić mu, że może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej skarbowej za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe. Jeżeli mimo to nie wystawi faktury, to niestety brak jest po Pana stronie bezpośrednich instrumentów, by wyegzekwować od takiego wykonawcy wystawienie faktur. Należyty skutek może przynieść jednak zgłoszenie takiej sytuacji organom podatkowym, np. urzędowi skarbowemu właściwemu dla kontrahenta. Niestety, kwestia zaliczenia w koszty takiego wydatku bez faktury jest bardziej skomplikowana. Stanowisko organów w tej kwestii jest zróżnicowane – w zależności od danego stanu faktycznego. Jeśli jednak kontrahent mimo wezwań nie wystawi faktury, który to obowiązek powinien zgodnie z prawem spełnić, to nie jest wykluczone, iż organy podatkowe uznają, że uzyskanie dokumentu potwierdzającego poniesienie wydatku jest bardzo trudne lub wręcz niemożliwe, a tym samym poniesione koszty mogą być dokumentowane innymi dowodami niż faktura (przelew, umowa). Stosownie bowiem do art. 180 § ordynacji podatkowej, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Marcin Witkowski (radca prawny) Odp.: Nie ma podstaw do obciążenia wykonawcy za całość kosztów związanych z dokończeniem remontu. Można ewentualnie żądać zwrotu kosztów związanych z usunięciem wad remontu. Można też żądać zwrotu tej części wynagrodzenia, która została wpłacona za niewykonane przez poprzednią ekipę prace. Potencjalnie za szkodę można by uznać także konieczność poniesienia wyższego wynagrodzenia za prace zlecone drugiej ekipie w zakresie tej nadwyżki.

Niestety, zdarzają się sytuacje niepoważne, kiedy to firma remontowa, z którą podpisujemy umowę o remont lokalu mieszkalnego, całkowicie nas lekceważy i przez prawie miesiąc nie zjawia się w naszym mieszkaniu w celu przeprowadzenia prac. Wtedy należy zrezygnować z jej usług.

Oto wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy z ekipą remontową (przygotowany przez radcę prawnego Marcina Witkowskiego z kancelarii chudzik.pl).

Odstąpienie od tej umowy oparłem na art. 635 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła”. Zatem, aby odstąpienie od umowy było skuteczne, opóźnienie musi być na tyle istotne, że uniemożliwia wykonanie prac w umówionym terminie. Odnośnie do kary umownej to w przypadku odstąpienia od umowy należy się kara za odstąpienie. Nie można wówczas żądać kary za opóźnienie.

Marta Kubacka 

Deweloperzy kuszą inwestorów intratnymi stawkami za metr kwadratowy powierzchni oferowanych nieruchomości. Warunkiem jest zakup pakietu przynajmniej kilku mieszkań. Skąd wziąć szybko pieniądze na sfinansowanie tak dużej inwestycji? 

Jedną z możliwości jest kredyt inwestycyjny. Zazwyczaj jest udzielany firmom, które posiadają już doświadczenie w biznesie. Z reguły jest udzielny w dużych kwotach i na długi okres. Często ma korzystne warunki, na przykład niskie oprocentowanie i długi okres kredytowania. Przed podjęciem decyzji zawsze warto porównać oferty kilku banków.

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA – CO BĘDZIE POTRZEBNE?

Przy ocenie zdolności kredytowej banki zazwyczaj badają dwa zamknięte lata obrachunkowe plus bieżący okres. Trzeba zatem dostarczyć zeznanie podatkowe, bieżące wyniki finansowe i wyciągi z rachunku bankowego z ostatnich miesięcy. – Wynik finansowy musi starczyć na bieżącą działalność, obsługę dotychczasowych oraz przyszłych zobowiązań, czyli również na wysokość raty kredytu, o którą klient wnioskuje. Jeśli przedsiębiorca chce czerpać zyski z nieruchomości, wówczas przygotowuje prognozę w formie biznesplanu, a bank bierze pod uwagę prognozowany dochód do oceny zdolności kredytowej – informuje Anna Kowal, doradca klienta biznesowego. Należy jednak pamiętać, że klient musi mieć zawarte przedwstępne umowy na najem nieruchomości. W ramach dodatkowych zabezpieczeń stosuje się niejednokrotnie cesje ze wskazanych umów najmu.

POŻYCZKI I WKŁADY INWESTORSKIE? DOBRY POMYSŁ!

Zakup nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności lub najem można sfinansować na kilka sposobów. – Przedsiębiorcy kupując nieruchomość preferują zakup w formie kredytu bankowego, gdyż nie muszą angażować w pełni swojego kapitału, co pozwala zachować środki na inne transakcje oraz utrzymać płynność finansową – tłumaczy Anna Kowal, doradca klienta biznesowego.

Wkład własny można sfinansować z własnych środków, pożyczek od udziałowców lub inwestorów. Można również skorzystać z finansowania pomostowego. Tu popularność zyskują pozabankowe pożyczki krótkoterminowe. – Pożyczka taka udzielana jest na okres od kilku miesięcy do roku z opcją przedłużenia na kolejne sześć miesięcy. Zabezpieczenie może stanowić dowolna nieruchomość przedsiębiorcy. Jest to jedna z tańszych form szybkiego pozyskania dodatkowych środków, która nie obciąża zdolności kredytowej – dodaje Karolina Onderka, specjalista ds. finansowania biznesu firmy Inestate.pl.

Karolina Onderka specjalista ds. finansowania biznesu firmy inestate.pl
JAKIE SĄ WYMAGANIA BANKÓW PRZY UDZIELANIU WSPARCIA DLA PRZEDSIĘBIORCY:

Aby otrzymać kredyt firmowy na zakup nieruchomości, banki wymagają minimum 20% wkładu własnego od wartości netto transakcji. Kredyt na VAT jest możliwy do udzielenia zazwyczaj do 100% wartości transakcji. Wkład własny liczony jest od wartości transakcyjnej, czyli ceny zakupu plus ewentualnie kwoty na wykończenie nieruchomości. Wkład własny musi być uiszczony przed uruchomieniem środków z kredytu. Istnieje także możliwość refinansowania zakupu nieruchomości. Banki dają taką możliwość zazwyczaj do roku wstecz od daty zakupu nieruchomości. Wówczas można złożyć wniosek do banku o kredyt na refinansowanie środków zainwestowanych w zakup lokalu. W ten sposób można uzyskać do 80% wartości ujętej na akcie notarialnym. O takiej możliwości niewiele osób wie, a jest to jedna z korzystniejszych cenowo opcji na uwolnienie środków zainwestowanych w nieruchomość.

Piotr Jach

Inwestowanie w nieruchomości z nadzieją na szybki zwrot poniesionych nakładów wymaga analizy wielu czynników. Jednym z ważniejszych niezmiennie pozostaje kwestia wysokości kosztów przedmiotu inwestycji, czyli – mówiąc o wiele prościej – cena mieszkań.

Od tego, ile wydamy na mieszkanie, które potem będziemy chcieli korzystnie sprzedać lub wynająć, zależy w dużym stopniu to, na jaki zysk możemy liczyć w przyszłości, jak długo potrwa amortyzacja inwestycji, kiedy zaczniemy na niej zarabiać, a w gruncie rzeczy także, czy w ogóle stać nas na to, by wejść między graczy na tym rynku. Niestety, mamy niezbyt dobrą wiadomość: mieszkania drożeją. Dzieje się tak właściwie wszędzie, choć najwyraźniej ten trend odczuwalny jest w metropoliach.

BOOM, BOOM !

Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania, coraz większe problemy z gruntami pod zabudowę, jak również rosnące koszty deweloperów (pracy i materiałów) przekładają się na permanentny wzrost cen nowych mieszkań w większości miast wojewódzkich. Z informacji NBP wynika, że w I kwartale br. w większości miast wojewódzkich w Polsce ceny lokali na rynku pierwotnym wzrosły o 300–400 zł za mkw.(!). Pochodząca już z lipca br. kwartalna analiza cen nowych lokali przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl, obejmująca średnie ofertowe ceny stawek z sześciu dużych miast, nie pozostawia złudzeń co do tego, że tendencja nie uległa zmianie. Zwracają uwagę bardzo szybkie kwartalne wzrosty cen odnotowane w Gdańsku (+12,3%) oraz Poznaniu (+9,6%). Takie duże skoki po raz ostatni notowano tam w czasach boomu mieszkaniowego z minionej dekady. W powyższym zestawieniu wybija się także stolica, gdzie średni ofertowy koszt zakupu nowego lokalu przy wzroście o 3,2% przekroczył symboliczną granicę 8000 zł/mkw. Nieco tańszy pozostaje Kraków, gdzie rynek pierwotny wprawdzie cechował się akurat stabilnością cenową, ale jednak wyraźnie przekroczył próg średniej ofertowej ceny, wynoszący 7000 zł/mkw. Od wzrostu odnotowanego dla stolicy (+3,2%) znacznie większa była zmiana dotycząca Wrocławia (+5,7%). W Łodzi wzrost cen był jeszcze dość niewielki, granica cenowa na poziomie 5500 zł/mkw. nie została przekroczona. Istnieje jednak duże prawdopodobieństwo, że już niebawem łódzkie nowe lokale będą kosztować przeciętnie więcej niż 5500 zł/mkw. (w ujęciu ofertowym). Najświeższy raport Bankier.pl (z lipca br.) tylko potwierdza, że dla nabywców czasy nastały ciężkie, bo drogie. Wprawdzie w niektórych dużych miastach ceny nieruchomości nieznacznie spadły, w innych nadal rosły i to całkiem sporo, nawet jeśli spojrzeć na to w całkiem krótkim okresie czasu, jakim jest jeden miesiąc (średnie ceny ofertowe obliczone na podstawie ofert sprzedaży z rynku pierwotnego i wtórnego). 

SZANSA NA PROWINCJI?

Co ciekawe, nieco inaczej ma się sprawa w mniejszych miastach (wyjąwszy turystyczne kurorty pokroju Zakopanego), również tych wojewódzkich, gdzie ceny także wprawdzie rosną, ale stawki są wiele niższe, np. w Zielonej Górze metr kwadratowy nowego mieszkania w I kwartale br. można było kupić średnio za 3870 zł, a w nieodległym Gorzowie Wielkopolskim już za niecałe 3000 zł. Na podobne umiarkowane (jeśli porównać z metropoliami) ceny na rynku pierwotnym – w przedziale od 3700 d 4200 zł/mkw. – można liczyć także w innych tzw. prowincjonalnych miastach Polski. To ważna część rynku, ponieważ skupia około 45–50% wartości obrotu lokalami w kraju. Inwestowanie po tak niskich kosztach, o połowę niższych niż w dużych miastach, jest kuszące. Decydując się na tańszy region, za podobną kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie lub po prostu mniej zapłacić (i krócej spłacać ewentualny kredyt zaciągnięty w tym celu). Z drugiej jednak strony – przyrost wartości lokum w mniejszym mieście może okazać się nie dość korzystny, zaś dochody z najmu skromniejsze niż w dynamicznie rozwijających się aglomeracjach, w których rynek najmu jest szerszy, a czynsze z reguły wyższe. 

Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania, coraz większe problemy z gruntami pod zabudowę, jak również rosnące koszty deweloperów (pracy i materiałów) przekładają się na permanentny wzrost cen nowych mieszkań w większości miast wojewódzkich.

UŻYWANE NIE ZNACZY, ŻE TAŃSZE

Mieszkania mają wzięcie niezależnie od tego, czy są nowe, czy używane. Zapotrzebowanie na „cztery ściany” jest takie, że za odpowiednią cenę sprzeda się niemal wszystko. Co jeszcze kilka, kilkanaście lat temu było wręcz nie do pomyślenia, obecnie nawet zły stan lokalu nie przekreśla z góry jego szans na zbycie. O wiele ważniejszy jest jego potencjał. Taki obrót spraw to nie tylko kwestia wzmożonego popytu, lecz także coraz powszechniejszego house flippingu, czyli zakupu mieszkania, szybkiego remontu i dalszej odsprzedaży. A że ceny rynku pierwotnego ostro rosną, nie pozostaje to bez wpływu na rynek wtórny. Do tego stopnia, że chcąc wejść w posiadanie jakiegoś „M”, wcale niekoniecznie najbardziej budżetowym rozwiązaniem jest poszukiwanie go w rubryce „mieszkanie sprzedam”. Średnio ponad 8000 zł za 1 mkw. używanego mieszkania oczekiwano już w Gdańsku, Krakowie i Warszawie. Do 7000 zł/mkw. dobiły ceny ofertowe we Wrocławiu, a Poznań jest na dobrej drodze, by do niego dołączyć. Dane za czerwiec br. pokazują, że w niektórych miastach stawki mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w tym roku nawet o 10%. We wspomnianych Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i w stolicy przewyższyły nawet oferty z rynku pierwotnego i nie były to bynajmniej kwestie groszowe. Warto zwrócić uwagę, że nadal wyjątkowym powodzeniem cieszą się mieszkania najmniejsze (choć nie wszędzie jest to żelazną regułą), w związku z czym stawki za lokale do 30 mkw. bywają już oszałamiające. W Warszawie to średnio 10 347 zł za mkw.! W Gdańsku i Krakowie – ponad 9000 zł/ mkw. Największe dysproporcje pomiędzy rynkiem pierwotnym, a wtórnym można zaobserwować w Łodzi (średnio 5559 zł/mkw. za mieszkanie nowe i 4461 zł/mkw. za używane) oraz w Katowicach (odpowiednio – 5587 i 4858 zł/mkw.).

KAMIENICE – ZAWSZE W MODZIE

Do osobnej kategorii mieszkaniowego rynku wtórnego należy zaliczyć kamienice. Kilka dużych miast posiada spore kwartały tego typu zabudowy i choć bywa ona mocno zróżnicowana, jest pod czujną obserwacją inwestorów. We Wrocławiu to niemal sześć tysięcy budynków, podobnie w Łodzi, a niewiele mniej w Krakowie, Warszawie i Poznaniu. Kamienice mają sporo sentymentalnego uroku, z reguły leżą w centrach miast. Po niezbędnych odnowieniach niektóre z nich stają się prawdziwymi perełkami architektonicznymi, będąc prestiżowymi siedzibami hoteli, dużych firm lub ekskluzywnymi apartamentami skrytymi za zabytkową fasadą. To jednak nadal przypadki wyjątkowe, bo całościowe remonty takich nieruchomości (nierzadko wpisanych na listę zabytków) to inwestycja bardzo droga i trudna do realizacji, m.in. z powodu skomplikowanej struktury własnościowej większości z nich (wspólnoty mieszkańców, nierzadko z udziałem gmin). Żywy jest jednak handel pojedynczymi lokalami w kamienicach – śródmieścia metropolii przyciągają. Rozmowa o cenach jest jednak trudna. Decydującą kwestią jest w tym wypadku stan techniczny, toteż dwa podobne do siebie mieszkania w kamienicach mogą bardzo różnić się od siebie ceną ofertową. Sprawa nabiera dodatkowej złożoności, kiedy mówimy o mieszkaniach do remontu i tych już wyremontowanych.

Dla przykładu: 3-pokojowe mieszkanie do remontu w kamienicy na poznańskim Łazarzu jest w ofercie za 265 tys. zł (4796 zł/mkw.). Tej samej wielkości wyremontowane 3-pokojowe lokum w tej samej dzielnicy kosztuje już 358 tys. zł (6509 zł/mkw.). W Krakowie za ten sam metraż ceny mieszkań do remontu wahają się od 349 do 440 tys. zł (7000–7925 zł/mkw.), a odnowione kosztują już powyżej 600 tys. zł (ok. 10 700 zł/mkw.)

To jednak ceny mieszkań. Tymczasem wcale niemało kamienic wyremontowano, nadając ich mieszkaniom status apartamentów. Te najbardziej ekskluzywne osiągają obecnie zawrotne ceny, przekraczające w niektórych przypadkach 10 tys. zł/mkw., zwłaszcza w Krakowie lub Warszawie

O wiele ważniejszy jest potencjał mieszkania. Taki obrót spraw to nie tylko kwestia wzmożonego popytu, lecz także coraz powszechniejszego house flippingu, czyli zakupu mieszkania, szybkiego remontu i dalszej odsprzedaży. A że ceny rynku pierwotnego ostro rosną, nie pozostaje to bez wpływu na rynek wtórny.