Ciekawa jestem, ilu z Was – inwestorów – wie, że właścicielem nieruchomości można zostać nie tylko poprzez podpisanie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości, ale także na podstawie przepisów kodeksu prawa cywilnego, które regulują instytucję zasiedzenia. Co to oznacza w praktyce?
Istota zasiedzenia polega na tym, iż aby zasiedzieć nieruchomość, należy potwierdzić przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości, że jest się jej posiadaczem samoistnym. Aby móc być uznanym za posiadacza samoistnego nieruchomości, należy legitymować się faktycznym władztwem nad rzeczą (tzw. corpus) oraz zamiarem władania rzeczą dla siebie (tzw. animus). Nie ma przy tym żadnego znaczenia okoliczność wiedzy posiadacza samoistnego w przedmiocie przysługiwania prawa własności innym osobom. Oznacza to, że obejmując w posiadanie taką nieruchomość, nie jest istotne,
czy posiadacie wiedzę o prawowitym jej właścicielu. I tak, zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego, posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości,
jeśli posiada ją nieprzerwanie lat trzydzieści, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jednocześnie, na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, ustanowione zostało domniemanie, że za posiadacza samoistnego rzeczy należy uznać tego, kto faktycznie włada rzeczą.
Jak wygląda w praktyce postępowanie przed sądem o nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie? Przede wszystkim należy złożyć odpowiednio sformułowany wniosek i opłacić go w kwocie 2000 zł. We wniosku należy szczegółowo opisać, jakie czynności względem przedmiotowej nieruchomości były wykonywane na przestrzeni ostatnich lat przez właściciela nieruchomości. Odnosi się to zarówno do praw, np. czerpania korzyści, przejeżdżania i przechodzenia przez nią, sadzenia drzew czy odśnieżanie, jak i do obowiązków, tj. ponoszenie ciężarów – np. opłacanie danin publicznoprawnych – oraz czynienia nakładów,
w tym nakładów koniecznych w celu utrzymania niepogorszonej substancji nieruchomości, jak również inwestowania w nią poprzez wykonywanie remontów
i adaptowanie jej do swoich potrzeb. To bardzo ważne, aby sąd zweryfikował czy posiadacz samoistny na przestrzeni lat traktował nieruchomość jak własną.
W odniesieniu do terminów zasiedzenia, które również przy zasiedzeniu odgrywają kluczową rolę, zauważyć należy, iż nie są one krótkie i obecnie termin ten
dla posiadacza w złej wierze wynosi lat trzydzieści, zaś dla posiadacza w dobrej wierze dwadzieścia lat. Można to wykazać przed sądem, powołując świadków, załączając zdjęcia, nagrania czy też korzystając z potwierdzenia uiszczania danin publicznoprawnych. Terminy, które wynikają z przepisów, mogą wydawać
się bardzo długie. Warto jednak mieć na uwadze, iż możliwe jest dziedziczenie posiadania rzeczy, które polega na przejściu na spadkobierców – z mocy prawa,
z chwilą otwarcia spadku – wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę. Zasada doliczania czasu posiadania pozwala utrzymać ciągłość posiadania, która dla terminu zasiedzenia ma zasadnicze znaczenie. Zasada następstwa w posiadaniu oznacza, że każdy kolejny posiadacz wchodzi w posiadanie swojego poprzednika, zaś następstwo to nie ogranicza się do bezpośredniego poprzednika, ale obejmuje ich wszystkich, będących posiadaczami samoistnymi. To bardzo cenny i pomocny przepis, o którym warto pamiętać.
Jak już wiemy, zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, na podstawie której samoistny posiadacz nieruchomości, nie będący jej właścicielem, nabywa
jej własność po upływie określonego prawem terminu. Jego długość jest zróżnicowana w zależności od występowania dobrej lub złej wiary, czyli wewnętrznej świadomości posiadacza o przysługującym mu prawie do nieruchomości. Na zakończenie pragnę także podkreślić, iż formułując wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia zasiedzenia, należy wskazać uczestników postępowania. Są to wszystkie osoby potencjalnie zainteresowane rozstrzygnięciem postępowania. Z mojej praktyki adwokackiej wynika, że często wnioskodawcy mają z tym problem. Tutaj podpowiem, że w wypadku braku wskazania dotychczasowego właściciela lub jego spadkobierców, jako osób zainteresowanych, to sąd, a nie wnioskodawca, powinien z urzędu podjąć czynności zmierzające do ustalenia właściciela i wezwać go do udziału w sprawie. Bardzo często jednak sądy próbują przerzucić ten obowiązek na wnioskodawców, mając nadzieję, że zniechęcą ich do kontynuowania postępowania. Po prawomocnym i korzystnym zakończeniu postępowania sądowego nie pozostaje nic innego niż zaktualizowanie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej (prawomocne orzeczenie sądu stanowi podstawę wpisu) oraz uiszczenie podatku w wysokości 7%.
I REGULACJACH ZWIĄZANYCH Z NIERUCHOMOŚCIAMI 2019 r.
Rok 2019 przyniósł nowości w regulacjach podatkowych związanych z rynkiem nieruchomości. Najważniejszą z nich jest wygaśnięcie prawa użytkowania z mocy ustawy. Poza tym, ustawodawca przewidział korzystne zmiany dla spadkobierców, wdowców i rozwodników w podatku od sprzedaży nieruchomości.
Dla pozostałych, ustalono lepsze warunki ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży nieruchomości. Wiele zmieniło się w kwestii rozliczania przychodów z najmu dla osób fizycznych. Podatkiem od nieruchomości komercyjnych objęto więcej właścicieli. W nowym roku ujednolicono formularze podatkowe, a wkrótce pojawi
się możliwość rozliczania podatku od nieruchomości przez Internet.
NOWE FORMULARZE PODATKOWE
W bieżącym roku weszła w życie ustawa z dnia 9 listopada 2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym. Zmiana dotyczy formularzy podatków lokalnych: od nieruchomości, rolnego i leśnego. Do tej pory każda gmina ustalała własny wzór formularzy deklaracji podatkowych, obecnie wzory zostały ujednolicone. Określa je minister ds. finansów publicznych w drodze rozporządzenia.
Druga połowa roku może być atrakcyjna dla podatników ceniących internetowe metody płatności. Od 1 lipca we wszystkich polskich gminach będzie możliwość składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji podatku od nieruchomości za pomocą tzw. środków komunikacji elektronicznej. Wiele gmin wprowadziło już zmiany w życie, pozostałe zrobią to wkrótce – taki obowiązek nakłada zmiana w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Szczegółowe zasady przesyłania deklaracji za pośrednictwem Internetu oraz rodzaj e-podpisu określa minister właściwy ds. finansów publicznych.
KOMERCYJNA PODWYŻKA Z LIMITEM 10 MLN
1 stycznia 2019 r. znaczącym modyfikacjom uległ podatek od nieruchomości komercyjnych. Do tej pory, podatkiem tym byli obciążeni właściciele budynków zaklasyfikowanych jako centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepiki i butki, budynki biurowe i inne budynki handlowo-usługowe. Od nowego roku, nie jest ważny rodzaj budynku. Podatek będą musieli zapłacić właściciele (i współwłaściciele) budynków, które zostały oddane w całości albo części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o zbliżonym charakterze. Również budynki mieszkalne, jeśli są przeznaczone na taką działalność. Podatkiem nie są objęte budynki wykorzystywane do własnej działalności gospodarczej przedsiębiorcy.
ILE WYNOSI DANINA?
Podatek liczymy w wysokości 0,035% wartości początkowej budynku miesięcznie (0,42% rocznie). Jest płatny do 20 dnia kolejnego miesiąca. Właściciele budynków wartych łącznie ponad 10 mln zł i czerpiący pasywne dochody z najmu lub podobne zapłacą fiskusowi niezależnie od rodzaju budynku. W praktyce oznacza to, że w tym roku więcej osób zostanie objętych podatkiem.
Określona została również kwota wolna od podatku. Do tej pory było to 10 mln zł wartości początkowej jednego budynku. Jeżeli ktoś miał kilka budynków komercyjnych na większą wartość, nie musiał ponosić podatku od całej wartości budynków. Teraz ma już taki obowiązek – jest zobowiązany zapłacić podatek
od wartości przekraczającej 10 mln zł.
Przewidziano również sytuacje, kiedy przedsiębiorcy będą szukali sposobu na uniknięcie płacenia daniny. W tym celu powstała specjalna „klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania”. W jej myśl podatnik zapłaci fiskusowi, jeżeli bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości albo w części własność (albo współwłasność budynku), albo odda do używania budynek na podstawie umowy leasingu. Ma to zapobiec sztucznym transakcjom przenoszenia własności lub współwłasności budynków.
Podatnicy posiadający hale magazynowe i wynajmujący je w części oraz właściciele tzw. aparthoteli (świadczący usługi wynajmu, a nie usługi hotelowe czy zakwaterowania), zapłacą specjalną daninę. To samo dotyczy budynków biurowych, wykorzystywanych nawet na własne potrzeby. Tej opłacie nie będą podlegać tylko budynki, w których udział powierzchni wynajmowanej nie przekroczy 5% lub te, które służą określonym celom publicznym.
ZAMIAST UŻYTKOWANIA – WŁASNOŚĆ
Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy. W konsekwencji, od tego roku użytkownika wieczystego nie wiąże już umowa, będąca źródłem obowiązku ponoszenia na rzecz właściciela opłaty za użytkowanie wieczyste. Szczegółowe zasady określa ustawa z dnia 20 lipca 2018 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Szczegółowe analizy zmian
w ustawie zostały opublikowane na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju: www.miir.gov.pl.
Zmiana dotyczy wyłącznie nieruchomości gruntowych, zabudowanych na cele mieszkaniowe i na cele użytkowe. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści przez kolejne 20 lat będą ponosić na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę przekształceniową. Odpowiada ona wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Zaświadczenie, które zawiera informacje o wysokości i okresie ponoszenia opłaty, mają charakter deklaratywny,
bo przekształcenie, jak i obowiązek opłaty, wynikają wprost z przepisów ustawy. Można starać się o przyznanie bonifikaty z tytułu jednorazowej zapłaty opłaty przekształceniowej.
ULGA PODATKOWA NA 3 LATA
W tym roku zaszły duże zmiany w rozliczaniu podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Jak wiadomo osoby, które sprzedają mieszkanie przed upływem 5 lat od terminu jego nabycia, są zobowiązani zapłacić 19% podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli środki zostaną przeznaczone
na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, wówczas uzyskujemy zwolnienie z zapłaty podatku dochodowego. Do tej pory warunkiem było przeznaczenie otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu 2 lat, liczonych od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. Nowelizacja ustawy o PIT wydłużyła ten okres do 3 lat. W tym terminie powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego, tak aby można było ponoszone wydatki zakwalifikować na własne cele mieszkaniowe. Co ważne, w tym przypadku musi dojść do zawarcia finalnej umowy przeniesienia własności, bo umowy przedwstępne i deweloperskie nie będą brane pod uwagę.
KORZYSTNE ZMIANY DLA SPADKOBIERCÓW, WDOWCÓW I ROZWODNIKÓW
Są wyjątki, w których z podatku od sprzedaży nieruchomości można zostać zwolnionym wcześniej. Na modyfikacji ustawy o PIT najbardziej skorzystają spadkobiercy, wdowcy i rozwodnicy.
W sytuacji, kiedy otrzymujemy w spadku nieruchomość należy sprawdzić, kiedy spadkodawca ją zakupił. Jeżeli od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę minęło 5 lat, możemy bez obaw ją sprzedać i nie martwić się podatkiem dochodowym. Wcześniej, 5-letni okres liczony był od daty śmierci spadkodawców. W praktyce oznacza to, że spadkobiercy w większości przypadków będą razu mogli spieniężyć odziedziczone nieruchomości.
Znowelizowane w tym roku rozwiązania są również korzystne dla wdowców i rozwodników. Sytuacja wygląda podobnie jak w przypadku spadkobierców. Wcześniej, 5-letni okres liczono od daty śmierci współmałżonka lub rozwodu z podziałem majątku. Teraz okres ten liczony jest od momentu nabycia nieruchomości do majątku wspólnego.
PRZYCHÓD Z NAJMU Z LIMITEM
1 stycznia 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o zryczałtowanym podatku od przychodów ewidencjonowanych. Zmiany dotyczą zasad opodatkowania w przypadku najmu osób fizycznych.
Dochód przy wynajmie mieszkania jest objęty obowiązkiem opodatkowania. Przychodem jest kwota wpisana w umowie między stronami. Nie zalicza się do niego ponoszonych przez najemcę opłat związanych z wynajmowaną nieruchomością, np. czynsz uiszczany w spółdzielni. Tegoroczna zmiana dotyczy podatników, którzy swoje przychody z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze rozliczali ryczałtem. Od nowego roku obowiązuje limit w wysokości 100 000 zł rocznie dla przychodów z najmu, do którego można zastosować zryczałtowany podatek 8,5%. Nadwyżka tej kwoty będzie obciążona stawką 12,5%.
Komornik sprzedaje zajęte ruchomości i nieruchomości w drodze licytacji publicznej. W związku z tym, organ egzekucyjny podaje do publicznej wiadomości informację o przedmiocie sprzedaży. Takie ogłoszenie pojawi się w siedzibie sądu, na stronie Krajowej Rady Komorniczej oraz na stronie internetowej danego komornika. Dzięki temu można z łatwością uzyskać informację na temat przedmiotu, terminu i miejsca licytacji, bez konieczności kontaktowania
się bezpośrednio z kancelarią. Po zostawieniu swoich danych kontaktowych kancelaria może również wysłać newsletter z informacją o zbliżających się licytacjach.
Pierwszym krokiem przy zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej jest sprawdzenie ogłoszeń na stronie www.licytacje.komornik.pl oraz zbadanie potencjału nieruchomości.
Ogłoszenia o licytacjach możemy również znaleźć w budynkach sądów. Cena nieruchomości może stanowić nawet 50% wartości rynkowej. Dotyczy to licytacji
w tzw. trybie uproszczonym. Warto sprawdzić ceny transakcyjne w zbliżonej lokalizacji, aby mieć porównanie i wiedzieć czy dana nieruchomość jest atrakcyjna pod względem ceny. Zdarza się, że operat szacunkowy został wykonany wiele miesięcy wcześniej i cena z operatu może różnić się od aktualnych cen na rynku.
Aby uczestniczyć w licytacji, osoba fizyczna lub prawna powinna wpłacić rękojmię na konto komornika. Wynosi ona 10% wartości oszacowania nieruchomości.
Kolejnym etapem jest sprawdzenie księgi wieczystej oraz ewentualnych nieścisłości w poszczególnych jej działach. Wielokrotnie spotkałem się z sytuacjami,
gdzie wpisy w działach różniły się od stanu faktycznego. Dla przykładu informacje zawarte w dziale I, dotyczącym opisu nieruchomości, różniły się od tego,
co było pierwotnie przedmiotem sprzedaży. Taka sytuacja zdarzyła się, gdy dłużnik podzielił działkę będącą przedmiotem licytacji na dwie mniejsze nieruchomości. Nieścisłości mogą również pojawić się w dziale II księgi wieczystej. Dłużnik, chcąc uniknąć odpowiedzialności, może próbować zmienić właściciela lub obdarować bliską osobę całą nieruchomością lub jej częścią. Takie działania są oczywiście nieskuteczne i grożą powództwem ze skargi pauliańskiej.
Jeśli chodzi o wpisy w dziale III, to szczególną uwagę należy zwrócić na dożywotnią służebność oraz wszelkie wpisy ograniczające nam dysponowanie nieruchomością.
Zazwyczaj wpisy w dziale III i IV, dotyczące zadłużeń i hipotek oraz działań komornika są wykreślane po postępowaniu egzekucyjnym
Kontaktując się z komornikiem, warto poprosić o wgląd do operatu szacunkowego.
Komornik bardzo często ma też wiedzę o liczbie zameldowanych osób w lokalu mieszkalnym. Współpraca w postępowaniu egzekucyjnym ze strony dłużnika
oraz to, czy odbiera on korespondencję, mówi nam wiele na temat ewentualnej współpracy w toku postępowania egzekucyjnego. Co istotne, większość informacji na temat nieruchomości jesteśmy w stanie uzyskać bez wychodzenia z domu.
Kolejnym etapem jest kontakt z dłużnikiem. Tylko dłużnik jest w stanie powiedzieć nam, jaka jest wysokość zadłużenia i czy posiada inne nieruchomości. Bardzo często to na tym etapie decydujemy się (bądź też nie) na zakup nieruchomości.
Aby uczestniczyć w licytacji, osoba fizyczna lub prawna powinna wpłacić rękojmię na konto komornika. Wynosi ona 10% wartości oszacowania nieruchomości.
Kwota powinna znaleźć się na jego koncie na co najmniej 1 dzień przed licytacją. Istotne jest to, z jakiego rachunku wpłacamy rękojmię. Jeżeli jest to rachunek firmowy, w licytacji bierzemy udział jako firma. Jeśli rachunek prywatny – powinniśmy zakupić nieruchomość jako osoba fizyczna. W sytuacji, w której udział
w licytacji bierze małżeństwo, konieczne będzie odpowiednie pełnomocnictwo lub obecność obojga małżonków. W przetargu z mocy ustawy nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo a także osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, oraz ci, którzy mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a go nie przedstawiły. W pierwszej licytacji cena nieruchomości stanowi 3/4 wartości oszacowania. W drugiej licytacji cena wynosi już tylko 2/3 wartości oszacowania. Dla uproszczenia, jeśli stanowi ona 200 tys. zł, to ceną wywoławczą na pierwszej licytacji będzie 150 tys. zł. Natomiast na drugiej licytacji będzie to 133 200 zł. Jak widać, zysk może być całkiem spory i jest to jeden z głównych czynników, dla którego na licytacjach pojawia się czasem kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt osób.
Zależność jest dość prosta – im tańsza i bardziej atrakcyjna nieruchomość – tym większe zainteresowanie i liczba osób na licytacji. Im droższa nieruchomość, gorzej zlokalizowana, w mniejszej miejscowości – tym zainteresowanie będzie mniejsze. Minusem licytacji komorniczych są z pewnością wydłużone procedury
w sądach oraz zamrożenie kapitału na dłuższy okres.
Po zakończonej licytacji sąd udziela przybicia oraz w ciągu dwóch tygodni wzywa osobę, która wygrała licytację, do uiszczenia reszty ceny nabycia. Na każde postanowienie sądu przysługuje możliwość odwołania się od jego decyzji, co może wydłużyć czas postępowania sądowego.
Po zapłaceniu reszty ceny sąd udziela przysądzenia prawa własności na rzecz licytanta. Aby można było dokonać zmian w księdze wieczystej oraz wpisać siebie jako nowego właściciela, postanowienie to musi się uprawomocnić. Dopiero po tym terminie możemy złożyć wniosek o wydanie PRAWOMOCNEGO postanowienia o przysądzeniu prawa własności, będącego podstawą do wpisania nas jako nowych właścicieli oraz wykreślenia ostrzeżeń z działu III
i ewentualnych hipotek z działu IV.
Rafał Ziomek
Jeśli chcesz wiedzieć więcej, wejdź na fanpage:
https://www.facebook.com/success1solutions/
Artykuł przygotowany przez Kancelarię Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna
Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się wobec nabywcy do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. W zamian za to nabywca zobowiązuje się do spełnienia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa. Zgodnie z Ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna zawierać m.in. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. W umowie należy wskazać także terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności/użytkowania wieczystego. Ponadto powinna ona określać wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Deweloper powinien zakończyć przedsięwzięcie deweloperskie i przenieść na nabywcę prawo do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) w terminach określonych w umowie deweloperskiej. Lokal mieszkalny (dom jednorodzinny) winien zostać wydany nabywcy w stanie bez wad fizycznych i prawnych. Przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) poprzedzone powinno być odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Sporządza się wówczas protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do każdej z tak zgłoszonych wad deweloper jest zobowiązany się ustosunkować w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczając nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania i tego przyczynach. W przypadku uznania wad deweloper ma obowiązek usunąć je w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie usunie on wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
W ramach rękojmi nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, o odstąpieniu od umowy (o ile wada jest istotna), żądać wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad albo żądać usunięcia wady.
Należy podkreślić, że w razie nieuznania wad albo ich nieusunięcia przez dewelopera nabywcy przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu jest niezależna od winy i obciąża go niezależnie nawet od tego, czy deweloper wiedział lub mógł wiedzieć o wadzie. W ramach rękojmi nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, o odstąpieniu od umowy (o ile wada jest istotna), żądać wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad albo żądać usunięcia wady.
Dodać należy, iż przepisy o rękojmi nie wyłączają odpowiedzialności dewelopera za szkodę wynikającą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej, którą ponosi on na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej. Aby uzyskać odszkodowanie z tego tytułu, nabywca musi jednak wówczas wykazać, że deweloper naruszył zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej, że nabywca poniósł szkodę w określonej wysokości, a między tym naruszeniem i szkodą istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera opiera się na zasadzie winy. Nabywca nie musi jednak tej winy udowadniać. To deweloper, aby zwolnić się od odpowiedzialności, będzie musiał wykazać, że nie ponosi winy za zaistniałą szkodę.
Nabywca może również żądać od dewelopera zapłaty kar umownych zastrzeżonych na jego rzecz w umowie deweloperskiej. Jeżeli naruszenie przez dewelopera umownych obowiązków polega na nieprzeniesieniu na nabywcę prawa lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma także prawo odstąpić od tej umowy. Przed skorzystaniem z tego prawa nabywca musi jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego). Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.
W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Strony umowy deweloperskiej zobowiązane są w takiej sytuacji do zwrotu otrzymanych świadczeń. Nabywca zachowuje jednak roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Stopy procentowe w Polsce od trzech i pół roku utrzymują się na rekordowo niskim poziomie – główna stawka oprocentowania wynosi niezmiennie 1,5%. Dla potencjalnych kredytobiorców tendencja ta stanowiła sprzyjające środowisko do ich finansowania – stała, niska stawka oprocentowania oznaczała stabilne miesięczne raty zaciągniętego kredytu. Jednak Rada Polityki Pieniężnej zwiastuje prawdopodobny początek zmian – sygnalizuje, iż IV kwartał 2019 r. przyniesie podwyżki stóp procentowych. Z jakimi konsekwencjami będzie dane nam się zmierzyć?
CO MOŻE STAĆ SIĘ PRZYCZYNĄ WZROSTU STÓP PROCENTOWYCH?
Rada Polityki Pieniężnej nie spieszy się z podwyższeniem stóp procentowych, jednak sygnalizowane wzrosty cen artykułów żywnościowych oraz podwyżki cen prądu czy też gazu mają prawo doprowadzić do szybkiego wzrostu inflacji, co w konsekwencji przełoży się na podwyżkę stóp procentowych. Niestety, trzeba się liczyć z faktem, iż dany wzrost spowoduje podwyższenie oprocentowania kredytu, a tym samym będzie miał wpływ na wzrost raty kapitałowo-odsetkowej oraz całkowity koszt kredytu.
O ILE PRZYPUSZCZENIA OKAŻĄ SIĘ TRAFNE, O JAK WYSOKIEJ PODWYŻCE MOWA?
Opinii analityków na ten temat nie brakuje. Najbardziej realnym scenariuszem wydaje się podwyżka na poziomie 25 punktów bazowych, czyli 0,25%, przypadająca na ostatni kwartał 2019 r.
CZY PODNIESIENIE WYSOKOŚCI STÓP PROCENTOWYCH MOŻE WYWRZEĆ NEGATYWNY WPŁYW NA WYSOKOŚĆ RAT KREDYTÓW HIPOTECZNYCH?
Kredyt hipoteczny obarczony jest ryzykiem zmiennej stopy procentowej. Oprocentowanie zmienne składa się ze stawki bazowej WIBOR (3M/6M, a niekiedy nawet 12M) oraz marży, która jest stała i stanowi wynagrodzenie banku za udzielony kredyt. Wysokość marży zależy m.in. od wysokości wniesionego wkładu własnego, poziomu LTV, wnioskowanej kwoty kredytu oraz okresu kredytowania. Wartość WIBOR-u jest natomiast pośrednio uzależniona od wysokości stóp procentowych i ulega wahaniom w czasie spłaty kredytu, dlatego też wzrost lub spadek danej stawki bazowej skutkuje zwiększeniem lub zmniejszeniem rat kredytu hipotecznego. WIBOR może zmieniać się codziennie. Na szczęście banki aktualizują wysokość raty na 3/6 lub 12 miesięcy. Zależy to od indywidualnego podejścia banku. Wszystkie kryteria i zasady obliczania wysokości raty obowiązkowo muszą zostać zapisane w umowie kredytowej. Pamiętajmy, że w przypadku długoterminowego kredytu hipotecznego poziom stóp procentowych wielokrotnie ulegnie zmianie, co spowoduje albo wzrost raty kapitałowo-odsetkowej, albo jej spadek w przypadku obniżenia stóp.
DO TEJ PORY OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH BYŁO BARDZO ATRAKCYJNE. CZY JEST SZANSA, BY POZOSTAŁO KORZYSTNE?
W roku bieżącym WIBOR utrzymuje się średnio na poziomie 1,70–1,72 p.p., dokładając marżę banku na poziomie ok. 1,9 p.p. (w zależności od oferty banku), oprocentowanie kredytu klaruje się na poziomie ok. 3,60%. Zakładając, że korzystamy z kredytu w wysokości 220 000 zł na okres 300 miesięcy (25 lat), rata kapitałowo-odsetkowa oscyluje w granicach 1114,39 zł. Uwzględniając 10% wkładu własnego. Oczywiście oprocentowanie kredytu może być albo niższe, albo wyższe, wszystko jest uzależnione od potrzeb i sytuacji konsumenta. Przy założeniu, że wzrost stóp procentowych będzie na poziomie wspomnianym wyżej, różnica na ten moment nie będzie aż tak bardzo odczuwalna dla kredytobiorcy. Wzrost stóp procentowych wpływa także na pogorszenie liczenia zdolności kredytowej przez banki.
Mając na uwadze aktualną sytuację na rynku ofert kredytowych oraz uwzględniając ewentualne przyszłe zmiany, osobiście polecałabym podjęcie decyzji o finansowaniu właśnie teraz.
Justyna Ledzińska
Więcej informacji można uzyskać, kontaktując się z Justyną Lendzińską, ekspertem ds. produktów bankowych w POWER FINANCES: www.powerfnances.pl
Od kilku lat zajmuje się profesjonalnie wynajmem apartamentów w trybie krótkoterminowym. Prowadzę w centrum Łodzi swój Aparthotel Drukarnia Apartments. Dziele się także swoja wiedza na Facebooku i prowadzę 3-Tygodniowe Warsztaty z Wynajmu Krótkoterminowego.
Według mojej opinii wynajem krótkoterminowy to w tej chwili najlepsza strategia inwestycyjna, jeśli chodzi o wynajem. Można tutaj zarobić co najmniej dwa razy tyle co na wynajmie długoterminowym. Ostatnio wiele osób do mnie pisze i pyta: co z nową ustawą? Czy rząd może w jakiś sposób ograniczyć naszą działalność i popsuć biznes? Postanowiłam prześledzić najnowsze doniesienia na ten temat i zebrać je w tym miejscu.
CO SZYKUJE NAM RZĄD?
Od jakiegoś czasu media straszą nas nową ustawą, która ma ograniczyć wynajem krótkoterminowy. Wielu z nas się zastanawia, czy będzie to zagrożeniem dla naszego biznesu…
A JAK TO JEST NAPRAWDĘ?
Jak do tej pory nie ma ustawy, a co za tym idzie – żadnych oficjalnych informacji, co w niej będzie. Przede wszystkim samorządy miast biją na alarm, że w centrach większość mieszkań wynajmowanych jest na krótki termin. W związku z tym brakuje ich do wynajmu długoterminowego dla mieszkańców, ceny czynszów rosną, następuje migracja na przedmieścia, a śródmieście się wyludnia. Radnych miejskich niepokoi też brak kontroli nad hałaśliwymi turystami. Najbardziej jednak naciska „lobby hotelowe”. W szczególności podnoszą kwestie nieuczciwej konkurencji, uważają, że apartamenty powinny być poddane takim samym rygorom i przepisom jak hotele czy pensjonaty. A dlaczego hotelarze w największych miastach mają problem? Oskarżają posiadaczy lokali na krótki termin o łamanie prawa, a dokładnie o łamanie przepisu mówiącego, że możliwość krótkoterminowego wynajmu mieszkania na krócej niż 30 dni mogą oferować jedynie hostele i hotele. A rząd, nie chcąc wojny z hotelarzami, postanowił uregulować zasady najmu krótkoterminowego. „Najważniejsza jest według nas kwestia odpowiedzialności właściciela mieszkania czy apartamentu na wynajem za zachowanie gości. W przypadku uporczywego zakłócania porządku przez osoby wynajmujące, samorządy powinny mieć możliwość odebrania koncesji/pozwolenia na wynajem” – tak napisał www.bankier.pl.
CZY W ZWIĄZKU Z TYM WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY JEST ZAGROŻONY?
Ze wszystkich informacji, do których dotarłam, wynika, że nikt nie chce ograniczeń i uciążliwości dla tego typu działalności, chcą natomiast, aby był to biznes zarejestrowany. Tu zacytuję wypowiedź prezydenta Sopotu Jacka Karnowskiego: „Nie chcemy zakazu wynajmu krótkoterminowego, gdyż zdajemy sobie sprawę, że w miastach turystycznych jest on popularny, ale formy koncesjonowania tego typu działalności, aby wyeliminować uciążliwości dla mieszkańców”.
A CO NA TO RZĄD?
Pojawiły się informacje, że wprowadzenie ograniczeń względem najmu krótkoterminowego zapewni większą konkurencyjność podmiotów działających na rynku hotelarskim oraz zwiększy przejrzystość na rynku najmu lokali i obiektów mieszkalnych. I tu było już o krok od decyzji Ministerstwa Sportu i Turystyki, które zdecydowało, aby dostosować się do unijnych przepisów w zakresie świadczenia usług hotelarskich. Resort postanowił wprowadzić obowiązek wpisywania lokali zgłoszonych do najmu krótkoterminowego do rejestrów prowadzonych przez samorządy, tym samym obiekty wynajmowane jednorazowo podczas pobytu do 30 dni przez gości będą podlegać obowiązkom rejestracyjnym, kontrolnym i innym wynikającym z przepisów zawartych w rozporządzeniu. I to jest jedyna oficjalna wzmianka dotycząca nowelizacji ustawy, do jakiej dotarłam. Moim zdaniem jest to dobra informacja, ponieważ taki rejestr ucywilizuje wynajem i wyeliminuje szarą strefę. My wszyscy prowadzący ten biznes jesteśmy przecież na portalach typu: Airbnb, booking… wystawiamy faktury, paragony, odprowadzamy podatki, prowadzimy legalną działalność gospodarczą. A zatem zapowiadana zmiana, jaką planują nasi urzędnicy, czyli kwestia opodatkowania, odejście od rozliczania ryczałtem 8,5% i traktowanie najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej, nie powinna nas niepokoić. Nie mamy więc czego się obawiać. Powyższy rejestr wyeliminuje nieuczciwą konkurencję, która nie płaci podatków i zaniża ceny, oferując apartamenty np. po 100 zł za dobę lub nawet i mniej.
Nadal na Airbnb możemy zarabiać dwa razy tyle co na wynajmie długoterminowym. Możemy także robić ten biznes, nie posiadając własnego mieszkania, tylko je podnajmować. Jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej na temat wynajmu krótkoterminowego, zapraszam na moje 3-Tygodniowe Warsztaty, startujemy już 4 marca z siódmą edycją szkolenia.
Od 15 lat pracuje jako projektant, konstruktor, kierownik budowy, inspektor nadzoru w obiektach różnych kategorii. Doradzam w zakresie uzyskanych uprawnień i zdobytego doświadczenia w obszarze remontów, przebudów i innych robót budowlanych. W tym artykule pragnę Ci przybliżyć kilka nadrzędnych kwestii z zakresu prawa budowlanego. Dowiesz się, jakie roboty nie wymagają zgłoszenia, a które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Prawo budowlane szczegółowo określa, jakie czynności budowlane wymagają zgłoszenia, a które pozwolenia na budowę, i tak w art. 29 ust. 1, 2 znajdziemy zakres zamierzeń budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, a w art. 30 zdefiniowany jest zakres robót podlegający zgłoszeniu.
GDZIE TEGO SZUKAĆ?
Dz. U. 1994, nr 89, poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ma swoje początki w 1928 roku i od tamtego czasu do dziś ewoluuje równolegle ze zmianami, które postępują w budowlanej rzeczywistości. Bez oceny, czy Prawo budowlane nadąża za ogólnie rozumianym postępem, czy nie, art. 1 wprost definiuje zakres, który ta ustawa reguluje: „(…) normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach”.
Aby przybliżyć problematykę, która dotyka większości inwestorów, podam proste przykłady realizacji konserwacji bieżącej, remontów, przebudów lokali.
JAKIE ROBOTY NIE WYMAGAJĄ ZGŁOSZENIA?
W sytuacji, w której zakres inwestycji będzie obejmował projekt aranżacji wnętrza, co obejmuje roboty remontowe, typowo „konserwacyjne”, a Twoja nieruchomość nie znajduje się w rejestrze czy na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, nie musisz się martwić, gdyż zgodnie z Prawem budowlanym art. 29, ust. 2, pkt. 1 pozwolenie na wykonanie robót remontowych nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Przyczyna główna jest dość prosta: nie naruszasz konstrukcji, nie zmieniasz elewacji budynku, nie zmieniasz układu pomieszczeń, powierzchni lokalu, więc Twoje roboty nie mają znaczenia dla budynku i jego mieszkańców, a zamierzenie staje się jedynie wartością dodaną do Twojego lokalu.
JAKIE ROBOTY WYMAGAJĄ UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ?
W innym lokalu nie podoba się Ci układ ścian działowych i chcesz się części ścian pozbyć. Ściany działowe to te, które np. w wielkiej płycie, popularnie zwanej blokami, mają grubość poniżej 8 cm. W przypadku tych ścian uzyskaj opinię konstruktora, w której na załączniku graficznym i opisie będzie jednoznacznie przez niego wskazane, które ze ścian i w jakim zakresie mogą być wyburzone. Proponuję, by nie lekceważyć żadnych ścian – bez znaczenia, w jakiej konstrukcji wybudowany jest przedmiotowy budynek. Analiza P.b. i orzeczeń NSA w sprawie burzenia ścianek działowych nasuwa wniosek, iż nie masz obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę ani nie musisz zgłaszać ww. robót. Po prostu uzyskaj opinię w formie pisemnej dla własnego spokoju i w celu zapewnienia minimum formalności w przypadku wizyty, np. Nadzoru Budowlanego bądź pracownika spółdzielni.
Można powiedzieć, iż powyższe dwa przykłady wyczerpują pewnego rodzaju swobodę działania. Jeśli chcesz wycisnąć z lokalu lub innej nieruchomości więcej, bo stwierdzisz, iż jego układ i potencjał jest niewykorzystany, a do tego będzie konieczne przebudowanie np. ściany konstrukcyjnej, to będziesz musiał uzbroić się w cierpliwość. Kiedy posiadamy pisemną zgodę spółdzielni (lokale spółdzielcze), staramy się o uzyskanie pozwolenia na budowę poprzedzone złożeniem wniosku z czterema egzemplarzami projektu budowlanego. Procedura ma trwać zgodnie z P.b. art. 35 ust. 6 – 65 dni + 14 dni na uprawomocnienie (w niektórych przypadkach owe 14 dni da się skrócić).
Klasyfikacji zamierzenia budowlanego polegającego na wykonaniu robót budowlanych powinien dokonać inwestor – czy zrobi to w porozumieniu z uprawnionym projektantem, czy na podstawie swojej wiedzy, pozostaje wyłącznie do jego rozwagi. Należy pamiętać, że zła decyzja inwestora o klasyfikacji robót budowlanych, np. roboty remontowe, wykonanie przebudowy lokalu lub modyfikacja części konstrukcji (z naruszeniem zbrojenia elementów konstrukcyjnych – ścianka działowa – wielka płyta), może powodować negatywne konsekwencje dla osób trzecich i ich nieruchomości, co kwalifikuje się jako szkoda w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, do której naprawienia przewidziana jest droga przed sądem powszechnym. Sąsiedzi mają prawo zgłosić do zarządcy budynku w trakcie wykonywania robót wątpliwość co do legalności wykonywanych przez Ciebie prac, a wtedy po wizycie przedstawiciela Nadzoru Budowlanego będziesz miał czasowo wstrzymaną możliwość kontynuowania prac i dość kosztowną drogę do ich wznowienia.
REMONT REMONTOWI NIE JEST RÓWNY
Remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym nie dotyczący części konstrukcyjnych budynku i nie mający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymaga zgłoszenia. Choć czasem udowodnienie zakresu i prawidłowości wykonanych prac nie jest łatwe (VII SA/Wa 1431/05 – Wyrok WSA w Warszawie).
POZOSTAŁY ZAKRES REMONTU TEORETYCZNIE WYMAGA ZGŁOSZENIA.
Gdy masz wątpliwości co do rodzaju i wykonalności planowanych robót budowlanych, to warto nawet na etapie przed zakupem zgłębić z konstruktorem zagadnienie tego konkretnego lokalu w celu określenia chociaż przybliżonego czasu i możliwości realizacji robót, gdyż większość konstrukcji nie toleruje rewolucyjnych zmian i warto o tym przy każdym zakupie pamiętać.
Zauważyłem w trakcie trwania kilkudziesięciu procesów typu remont, przebudowa i kolejnych z działu budowa, rozbudowa, które zostały już zakończone, że dużym problemem było dotrzymanie terminu zakończenia robót ze względu na niezakończone sprawy administracyjne. Ryzyko związane z konsekwencjami podjęcia robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę przed zgłoszonym terminem rozpoczęcia robót na podstawie uzyskanej prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę jest ogromne. Wierzę w dobro ludzi, lecz nie zmienia to faktu, że statystycznie z dużym prawdopodobieństwem nawet niewielki kilkugodzinny hałas związany z robotami może być powodem zgłoszenia do spółdzielni. Jaki będzie miało to wpływ na Twój harmonogram związany z dalszym przeznaczeniem lokalu, to będzie zależało od Twojego przygotowania do prowadzonych prac. Pewne powiedzenie mówi: „Jak sobie pościelesz, tak się wyśpisz”…. I jest w tym dużo racji.
Tomasz Pawłowski
W zawodzie od 15 lat. Projektant, konstruktor w zakresie konstrukcji żelbetowych, stalowych i drewnianych. Autor i współautor kilkudziesięciu ekspertyz i kilkudziesięciu opinii technicznych. Kierownik budowy, inspektor nadzoru w obiektach różnych kategorii: od budynków jednorodzinnych przez przebudowy, rozbudowy, nadbudowy do nowo projektowanych hal, budynków użyteczności publicznej i obiektów przemysłowych. Doradza w zakresie uzyskanych uprawnień i zdobytego doświadczenia w obszarze remontów, przebudów i innych robót budowlanych. W zawodzie najbardziej cieszy go samorealizacja i dobry kontakt z ludźmi. Wykładowca na II Etapie Warsztatów WIWN® – Remont.
Temat budownictwa pasywnego jest prosty, ale bardzo szeroki i wielowątkowy. W tym artykule chciałbym zwrócić Twoja uwagę szczególnie na budynki pasywne w kontekście inwestowania w nieruchomości.
W 2017 r. w Polsce oddano do użytkowania 178 258 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 205 990 mieszkań (dane GUS). W 2018 r. od stycznia do września (III kwartały) oddano do użytkowania 129 833 mieszkania. Ponad połowa z nich była przeznaczona na sprzedaż lub wynajem. Są to olbrzymie ilości nieruchomości, które trafiają na rynek lub są użytkowane bezpośrednio przez osoby prywatne. Trzeba mieć świadomość tego, że zdecydowana większość z tych nieruchomości jest budowana poniżej możliwości technologicznych i wiedzy, którą aktualnie dysponujemy. Jest to tym bardziej smutne i denerwujące, że mieszkania te będą za kilka lat wymagały olbrzymich nakładów finansowych na naprawy i termomodernizacje.
Prostym przykładem są np. bloki z wielkiej płyty, które co kilka lat poddawane są kolejnym termomodernizacjom i naprawom poprzez przyklejanie następnych warstw styropianu, wymianę okien itp. Budynki te popadają w ruinę w związku z korozją materiałów budowlanych oraz licznymi syndromami chorego budynku (grzyby i pleśnie na ścianach są na porządku dziennym nawet w nowo budowanych inwestycjach deweloperskich). Dzieje się tak, ponieważ budujemy coraz bardziej szczelne budynki, z niedziałającą wentylacją grawitacyjną oraz źle zaprojektowanymi i wykonanymi przegrodami zewnętrznymi.
Rozwiązaniem tego problemu są właśnie budynki w standardzie pasywnym. Co to takiego? Na początek kilka podstawowych informacji.
Standard budynku pasywnego powstał w Niemczech w 1991 roku. Zamysłem twórców tego standardu było wykonanie budynku, w którym użytkownicy będą czuli się komfortowo i który będzie odpowiedni na cztery pory roku.
W Polsce od jakiegoś czasu dość popularne stały się budynki energooszczędne. Można powiedzieć, że są to tradycyjne budynki z dodatkiem niektórych elementów budynków pasywnych. Co do zasady jednak dalej zużywają one więcej energii niż budynki pasywne, mają system aktywnego ogrzewania dość dużej mocy w stosunku do budynku pasywnego oraz nie dba się w nich o wiele detali wykonawczych, bo nikt po prostu nie zwraca na to uwagi. Prowadzi to również do tego, iż budowane są lepsze od tradycyjnych budynki energooszczędne, które pomimo zainwestowania większej ilości pieniędzy i tak nie spełniają oczekiwań użytkowników. Poniższa tabela przedstawia przykładowy podział budynków według stopnia energooszczędności:
Zapotrzebowanie na energie wg standardu budynku
Budynki pasywne to nic innego jak budynki ekstremalnie energooszczędne, zaprojektowane w przemyślany sposób i wykonane z dużą dbałością o detale. Nie ma w nich żadnej magii, nie jest to żadna technologia NASA. Wszystkie materiały, urządzenia i technologie wykorzystywane do budowy budynków pasywnych są ogólnie znane i dostępne dla każdego. Problem w tym, że trzeba je w odpowiedni sposób ze sobą połączyć. Jak to zrobić? Nic prostszego, wystarczy:
bardzo dobra izolacja termiczna przegród zewnętrznych budynku wykonana z dbałością o detale i połączenia,
świadomie wykonana wysokiej jakości szczelna powłoka budynku,
stolarka okienna o odpowiednich parametrach, zamontowana w warstwie termoizolacji, od strony południowej gwarantująca dostarczenie do budynku pasywnej energii od słońca, a z pozostałych stron świata minimalizująca straty ciepła przez przenikanie,
wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła gwarantująca ciągłe dostarczanie do budynku świeżego powietrza, przy jednoczesnym zminimalizowaniu strat energii przez kanały wentylacyjne
Zapewnienie tych kilku prostych elementów gwarantuje Ci wybudowanie wysokiej jakości budynku pracującego dla Twojego portfela, komfortu i zdrowia. Budynek pasywny oszczędza Twoje pieniądze poprzez obniżenie o ok. 80–90% energii na ogrzewanie w stosunku do budynku tradycyjnego, nie naraża Cię na kosztowne naprawy w czasie użytkowania, daje Tobie lub Twoim klientom komfort, o jakim inni mogą tylko marzyć.
Przykład: Roczny koszt ogrzewania domu w standardzie pasywnym o powierzchni 150 mkw., zasilanego pompą ciepła powietrze-woda, nie przekroczy 500 zł/rok!
Budynek pasywny jest też idealną bazą do tego, aby stał się budynkiem zeroenergetycznym. W związku z jego ekstremalnie małym zapotrzebowaniem na energię, wykonanie stosunkowo niedużej instalacji ogniw fotowoltaicznych produkujących energię elektryczną ze słońca pozwala nam na całkowite uniezależnienie się od rosnących ciągle cen energii.
Tak niskie lub nawet zerowe koszty ogrzewania mają niebagatelne znacznie dla osoby indywidualnej, ale również dla inwestorów kupujących lub budujących nieruchomości z myślą o ich wynajmowaniu lub dalszej odsprzedaży z zyskiem.
Większa wartość tego budynku wiąże się z tym, iż jest on zbudowany z lepszych materiałów, w bardziej precyzyjny sposób. Chroni nas to jako inwestorów przed dużymi nakładami finansowymi za kilka lat na termomodernizację i naprawy związane z wadami technicznymi budynków (grzyby, pleśnie, niedziałająca wentylacja grawitacyjna). Pamiętajmy, że działając jako deweloper, dajesz swoim klientom 5-letnią rękojmię na produkt, który od Ciebie kupili.
Zapewne nasuwa Ci się tutaj pytanie, a ile to wszystko kosztuje i dlaczego tak drogo? Trzeba sobie uczciwie powiedzieć, że koszty uzyskania standardu pasywnego są większe niż w przypadku tradycyjnego budynku. W przypadku domu jednorodzinnego może to być ok. 15–20% więcej, a w przypadku większych kubaturowo obiektów, jak budynki wielorodzinne, biurowce, już tylko 5–10% więcej. Jednak zwiększony koszt inwestycyjny i większa rata kredytowa z tego tytułu są w pełni rekompensowane przez obniżone koszty eksploatacji. Oznacza to, że Ty jako inwestor masz lepszej jakości budynek, nie płacąc za niego więcej. Zamiast płacić większe rachunki za ogrzewanie, przekazujesz te pieniądze na poczet spłaty raty kredytowej do banku. Dodatkowo ceny ogrzewania ciągle rosną, a koszt zbudowanego budynku już nie. Biorąc to wszystko pod uwagę, budowanie dzisiaj innego budynku niż ekstremalnie energooszczędny budynek pasywny wydaje się być irracjonalne.
„Wyższy koszt budowy budynku pasywnego oznacza dla inwestora, że może wybrać lepszą ekipę i zainwestować w lepsze materiały, a dla branży oznacza sprzedawanie usług i materiałów lepszej jakości z lepszą marżą. Stratne są tylko firmy energetyczne – inwestor nie dopłaca, a branża lepiej zarabia”.
Zyski i straty cieplne, porównanie budynku tradycyjnego i budynku pasywnego
Już w 2021 r. wszystkie nowo budowane budynki w Polsce będą musiały spełniać wymagania Unii Europejskiej. Zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków Polska będzie musiała budować budynki „nearly zero-energy buildings”, tzn. budynki prawie zeroenergetyczne. Takimi właśnie budynkami są budynki pasywne. W technologii tej można wybudować każdy rodzaj budynku, zaczynając od domu jednorodzinnego poprzez budynki wielorodzinne, hotele, biurowce, sklepy, szkoły, przedszkola, żłobki itp. Nie ma właściwie żadnych ograniczeń.
Biorąc pod uwagę, że taka szansa już się nie powtórzy, a rok 2021 będzie tylko raz, już dziś rozpocząłem działania na szeroką skalę, aby pomóc polskim inwestorom w budowie lepszych, bardziej opłacalnych budynków. Pozwolą one przy wynajmie lub sprzedaży uzyskiwać lepszą stopę zwrotu z inwestycji, a przede wszystkim dadzą możliwość bezkonkurencyjnego działania inwestorom, którzy się na to zdecydują. W tym miejscu chciałbym zachęcić Cię do przeczytania książki „Strategia błękitnego oceanu” autorstwa W. Chan Kim i Renée Mauborgne. Podjęcie dzisiaj decyzji o tym, iż będziesz inwestował w budynki pasywne lub zeroenergetyczne, da Ci przewagę nad konkurencją. Zgodnie ze „strategią błękitnego oceanu” będziesz pływał po wodach, na których bardzo rzadko spotkasz innego inwestora, który będzie miał do zaoferowania swoim klientom równie dobry i innowacyjny produkt, jakim jest budynek w standardzie pasywnym.
Aby zrealizować ten cel i pomóc polskim inwestorom pływać po błękitnych wodach, stworzyłem portal www.BudynekPasywny.pl, który pełni funkcję edukacyjno-doradczą. Prowadzę też szkolenia dla inwestorów z zakresu budownictwa pasywnego, które zmieniają świadomość i krok po kroku w prosty i przystępny sposób pokazują, jak optymalnie budować oszczędne budynki. Dodatkowo powstaje spółka, która będzie realizowała inwestycje deweloperskie w standardzie pasywnym z wykorzystaniem odnawialnych źródeł energii.
W przypadku inwestowania w budynki pasywne – znane wszystkim rentierom i osobom, które dążą do rentierstwa – sformułowanie „dochód pasywny” nabiera zupełnie innego charakteru. Zbyt proste byłoby, aby prawdziwe stało się równanie budynek pasywny = dochód pasywny. Tak niestety nie jest, ale budynek pasywny może zdecydowanie przyspieszyć Twoją drogę do rentierstwa.
Wyobraź sobie budynek pasywny z wieloma mieszkaniami przygotowanymi pod wynajem krótkoterminowy – np. popularne ostatnio „aparthotele”. Przyjeżdża klient, który płaci Ci za konkretną liczbę dni, Ty pokrywasz koszty eksploatacji w trakcie jego pobytu. Ile zostanie Ci w kieszeni z mieszkania w budynku pasywnym, a ile musiałbyś zapłacić za eksploatację budynku tradycyjnego?
Budynki takie są też lepiej postrzegane przez klientów pod względem marketingowym. Jako inwestor możesz wyróżnić się na rynku właśnie tym, że masz w ofercie pasywne mieszkania, pasywne pokoje. Pozwoli Ci to na przykład na konkurowanie z większymi, bardziej rozpoznawalnymi firmami, które są na rynku dłużej od Ciebie.
Kamil Lesiuk
Przedsiębiorca, inwestor na rynku nieruchomości, twórca portali BudynekPasywny.pl i www.SuperDeweloper.pl. Od 2008 r. pomaga klientom indywidualnym i frmom w projektowaniu oraz budowaniu oszczędnych, zdrowych i komfortowych budynków. Wizjoner i promotor budownictwa pasywnego oraz odnawialnych źródeł energii. Wierzy, że działając wspólnie, można dokonać wielkich rzeczy. Prywatnie szczęśliwy mąż, kochający bezgranicznie tata i uśmiechnięty optymista. Absolwent Warsztatów Inwestowania W Nieruchomości WIWN.pl®. Lider społeczności WIWN® regionu zachodniopomorskiego.
Kiedy jakiś czas temu, w jednym z udzielonych mediom wywiadów, ekspert rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński radził, żeby inwestować w garaże i parkingi, niektórzy czytali o tym z powątpiewającymi uśmieszkami. Jednak nie trzeba specjalnie bujnej wyobraźni, żeby wziąć te słowa na poważnie i po zastanowieniu… nie przyznać im racji. Dlaczego?
JEST KILKA FAKTÓW, KTÓRE MOCNO PRZEMAWIAJĄ ZA TYM, ŻEBY BŁESZYŃSKIEGO BRAĆ NA POWAŻNIE.
PO PIERWSZE: samochodów na ulicach miast bynajmniej nie ubywa. Jest zupełnie przeciwnie. W Warszawie między rokiem 2013 a 2014 współczynnik liczby zarejestrowanych aut na 1000 mieszkańców wzrósł z 598 do 620, czyli o 22 auta, między rokiem 2014 a 2015 z 620 na 648, czyli już o 28 aut, a między rokiem 2015 i 2016 z 648 na 681, czyli jeszcze bardziej – o 33 auta. Podobnie dzieje się w 60 spośród 67 miast na prawach powiatu w Polsce.
PO DRUGIE: infrastruktura parkingowa, która nie rozrasta się w tempie równoważącym przyrost liczby pojazdów, w większości miast staje się niewydolna. Nie tylko w największych aglomeracjach samochody nie mieszczą się już na dostępnej przestrzeni parkingowej.
PO TRZECIE: zalew aut zaczyna być w miastach dostrzegany i powoli budzi się świadomość, że należy go powstrzymać. Zakaz wjazdu samochodów z napędem spalinowym na rynek i kilka przyległych do niego ulic wprowadził właśnie Kazimierz Dolny. W kilku innych miastach kwestię ograniczenia ruchu samochodowego w centrum podnosi się coraz głośniej. W niektórych, jak np. w Łodzi, wdraża się tę ideę przy okazji realizacji programu rewitalizacji obszarowej (na przebudowywanych ulicach zwęża się jezdnię, poszerza chodniki, likwiduje się część miejsc parkingowych).
PO CZWARTE: deweloperzy tak rozbuchanego obecnie budownictwa mieszkaniowego nie zawsze dbają należycie o przyszłych zmotoryzowanych lokatorów (najemców). Owszem, parkingi w nowych inwestycjach mieszkaniowych powstają, ale z reguły nie w stosunku jedno miejsce parkingowe na jeden lokal mieszkalny. Prawda, może nie wszyscy auta mają i chcą je posiadać. Tyle że na zadeklarowanych pieszych przypada co najmniej tyle samo użytkowników aut, których w rodzinie bywa już często więcej niż jedno. Gdzieś je trzeba trzymać.
PO PIĄTE: uchwała o partnerstwie publiczno-prywatnym umożliwiająca miastom znaczne podwyższenie opłat za parkowanie aut została już zatwierdzona. Na razie gminy nie bardzo garną się, żeby wprowadzać opłaty rzędu 9,99 zł za pierwszą godzinę postoju w płatnej strefie parkowania, ale… komu nie przydałaby się gotówka?
PO SZÓSTE WRESZCIE I OSTATNIE TYMCZASEM, BO ARGUMENTY MOŻNA BY MNOŻYĆ NIEMAL W NIESKOŃCZONOŚĆ: miejska przestrzeń się kurczy, a to właśnie auta upchnąć w niej najtrudniej. Od 1 stycznia 2018 r. określony minimalny rozmiar miejsca parkingowego to 5 metrów długości i 2,3 metra szerokości, co daje 11,5 mkw. Inwestycja mieszkaniowa na 200 mieszkań wymagałaby ca. 2300 mkw. parkingu, gdyby przyjąć standard jedno mieszkanie = jedno auto. Kompletna mrzonka. Takich garaży nikt nie buduje, więc kto nie zapewni sobie miejsca dla auta, będzie codziennie biedził się nad tym, gdzie je zostawić. Razem z setkami mu podobnych w tej samej okolicy. Można oczywiście założyć, że argumenty aktywistów miejskich trafą kiedyś zmotoryzowanym rodakom do przekonania i część z nich porzuci pojazdy z napędem spalinowym. Ale czy na pewno na rzecz komunikacji miejskiej lub rowerów? Nabierająca tempa popularność aut elektrycznych raczej pozwala w to powątpiewać. Samochody zostaną, choć inne, lecz nadal o tych samych gabarytach wymagających dla nich przestrzeni.
JAK TO ZROBIĆ, BY ZAROBIĆ?
Jak zmierzyć się z tym wyzwaniem i jeszcze na tym zarobić? Kuszącym pomysłem jest rozwiązanie tanie – kupić już istniejący parking lub nabyć albo wydzierżawić kawałek wolnego placu w atrakcyjnej pod taką inwestycję okolicy, po czym zamienić je w płatny parking. Rozwiązanie proste, lecz niekoniecznie wykonalne. Atrakcyjne miejsce to z reguły centrum miasta, w którym wolne parcele to albo rzadkość, albo bardzo droga rzadkość, co już na wejściu czyni przedsięwzięcie mniej rentownym. Ale można to rozważyć. Odkupienie funkcjonującego już placu parkingowego może okazać się nie takim złym pomysłem – przejęcie kwitnącego biznesu (prywatne płatne parkingi w centrach miast nie znikają) wraz z jego klientami może mieć sens. Zwłaszcza że można je także traktować jako innego rodzaju inwestycję: w grunt, który z pewnością nie stanieje i z roku na rok będzie stanowił coraz bardziej łakomy kąsek, np. dla deweloperów (planując w ten sposób, dobrze zapoznać się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego).
Jest jednak inna opcja. Budownictwo mieszkaniowe kwitnie nie tylko w śródmieściach – w rankingu najbardziej dochodowych dzielnic miast dla rynku mieszkań pod wynajem pierwsze miejsca zajęły: gdańska Strzyża, stołeczna Białołęka i wrocławska Fabryczna, a więc dystrykty z obrzeży. Poza ścisłym centrum zabudowa jest luźniejsza, a grunty tańsze, za to głód miejsc parkingowych bywa równie dokuczliwy. Wprawdzie znalezienie odpowiedniej lokacji rokującej nadzieję dobrych zysków może nastręczyć sporo pracy, ale nie zapominajmy, że bez należytego przygotowania i rozeznania rynku każda inwestycja jest obciążona sporym ryzykiem.
Zastąpienie w powyższym akapicie słowa „parking” słowem „garaż” zachowa sens całości. Z tą może tylko różnicą, że odkupienie lub stworzenie na gołej ziemi parkingu jawi się tańszym i łatwiejszym niż przejęcie istniejącego lub budowa nowego garażu dla wielu pojazdów. Ale jest też trzecia opcja dla zainteresowanych inwestowaniem w garaże: detaliczna. Garaż w Łodzi można kupić za 25–35 tys. zł, a nawet taniej. Za parkowanie pod chmurką płaci się 150–180 zł miesięcznie, więc za miejsce w zadaszonym garażu można wziąć 250, a nawet 300 zł – mówi cytowany na wstępie Błeszyński. – Inwestycja zwróci się w ciągu 10 lat. To nie jest długo.
Wziąć pod uwagę należy, że Łódź to w dalszym ciągu dość tanie miasto. W Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, nie mówiąc już o Warszawie, opłaty abonamentowe za garaż są wyższe (wg danych z 2017 r. osiągały w tych miastach od 350 do 700 zł miesięcznie), zapewne wyższe są także ceny samych garaży. Zdaniem Błeszyńskiego to jednak dobry biznes, bo nie trzeba mieć na starcie gigantycznych pieniędzy, przy dobrym wyborze lokalizacji ryzyko niepowodzenia jest niewielkie, a zwrot poniesionych nakładów finansowych i tak będzie szybszy niż w przypadku wynajmu mieszkania.
Inwestycje w mieszkania są trudniejsze. Wymagają o wiele poważniejszego zaangażowania finansowego bez pewności, czy lokator będzie płacił, czy nie zdewastuje na przykład mieszkania. Najemca garażu nie zniszczy, bo będzie w nim trzymał cenny pojazd – uważa ekspert.
Kupując kilka nieużytkowanych garaży w ubogiej w miejsca parkingowe okolicy można liczyć, że nie będą długo stały puste. Przy kosztach inwestycji rzędu 30 tys. zł (zaledwie) na zakup i po wynajęciu go komuś za 350 zł miesięcznie, przez rok można by zarobić brutto ok. 4200 zł. Być może to nie kokosy, ale jakaś gotówka do zarobienia jest.
Inwestując w parking, nie trzeba mieć na starcie gigantycznych pieniędzy, przy dobrym wyborze lokalizacji ryzyko niepowodzenia jest niewielkie, a zwrot poniesionych nakładów finansowych i tak będzie szybszy niż w przypadku wynajmu mieszkania.
OPCJA DLA ZAAWANSOWANYCH
Można podejść do tematu inwestycji w garaże nieco śmielej. Skoro już ustaliliśmy ponad wszelką wątpliwość, że miejsca dla aut z różnych powodów będą coraz cenniejsze (gęstniejąca zabudowa, przyrost liczby pojazdów, zmniejszanie miejsc parkingowych i mnożenie utrudnień dla zmotoryzowanych), można pomyśleć o tym temacie trochę bardziej kompleksowo – wznosząc garaże lub parkingi kubaturowe. Trzeba się jednak liczyć z tym, że w Polsce to jeszcze trochę terra incognita dla prywatnych inwestorów. Na budowanie takich obiektów w chcącej finansować je w ramach partnerstwa prywatno-publicznego Łodzi jak na razie nie ma chętnych. Lecz kto wie, jak będzie za lat kilka? Zapowiadane przez ekspertów załamanie na rynku budownictwa mieszkaniowego jest nieuchronne – żadna hossa nie trwa wiecznie. Może czas dostępnych publicznie garaży/parkingów wielopoziomowych dopiero nadejdzie?
Pomyślmy logicznie. Potrzeba już jest. Nie zaprzeczy temu mieszkaniec żadnego z dużych polskich miast, w których parkowanie na ulicy i tak jest już najczęściej płatne, a miejsca do tego coraz mniej. Jest więc popyt. Z podażą zaś kiepsko, bo na luksus wielopoziomowych parkingów stać tylko centra handlowe i zaciężnych graczy z rynku biurowego. Tymczasem to inwestycja w realizacji o wiele tańsza od wymagającej „mieszkaniówki”. Trochę mniej też prawdopodobnie dochodowa, przez co mogąca wymagać więcej czasu na jej zwrot, ale w niedalekiej przyszłości może warto będzie sięgnąć także po takie pieniądze? Zwłaszcza że są rozwiązania, które rzecz całą usprawniają. Dzięki zastosowaniu technologii modułowej oraz prefabrykowanych elementów przy wznoszonym w Łodzi kompleksie biurowym Imagine parking na 340 aut powstał w… sześć miesięcy. Prace konstrukcyjne zakończono już po trzech. Wykonawca tej części inwestycji nie mógł wyjść ze zdumienia, czemu to jego jedyne w Polsce zlecenie, podczas gdy w Niemczech ma już około 50 kontraktów do wykonania.
Inny przykład, również z Łodzi, gdzie przy mieszkaniowej inwestycji Panorama Apartments powstaje pierwszy w Polsce zautomatyzowany piętrowy parking dla przyszłych lokatorów. Jego użytkownicy będą musieli tylko wprowadzić auto na ruchomą platformę na poziomie gruntu, a garaż sam zadba, żeby auto umieścić w wolnej przestrzeni jego wnętrza, jak też później wydać go osobie chcącej z samochodu skorzystać – w niespełna minutę. Parking (powstaje w osobnym budynku, „doklejonym” jedną ścianą do budynku mieszkalnego) zajmie tylko 100 mkw. gruntu, a będzie mógł pomieścić 21 aut, dla których normalnie (biorąc za podstawę określone przepisami minimalne rozmiary miejsca parkingowego i nie licząc dojazdów oraz koniecznych odstępów) potrzeba byłoby 241 mkw. Co ciekawe, polski producent tego automatycznego parkingu twierdzi, że proponowane przez niego rozwiązanie może doskonale sprawdzić się w zwartej zabudowie centrów miast, np. w oficynach kamienic, które po wykwaterowaniu z nich lokatorów można zamienić w garaże. Pieśń przyszłości? Wiele rzeczy, z których obecnie codziennie korzystamy, kiedyś nią było.
Bogaty wachlarz ofert kredytowych należy dopasować indywidualnie do potrzeb kredytobiorcy. Warto uwzględnić różne czynniki, które determinują wybór odpowiedniego finansowania.
A zatem, jaką ofertę wybrać, kupując nieruchomość na własne potrzeby? Czym się kierować, kiedy zakup i finansowanie nieruchomości jest związane z szybką sprzedażą flipa? A co, gdy chcemy się posiłkować kredytem, gdy naszym celem jest mieszkanie na wynajem. Odpowiemy na te pytania, które nurtują naszych czytelników, w materiale przygotowanym we współpracy z Piotrem Sakiewiczem, dyrektorem zarządzającym POWER HOLDING Sp. z o.o..
ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNE POTRZEBY
Osoby planujące tego typu inwestycje winny wybierać oferty, które mają najniższy całkowity koszt kredytu. Ten parametr obejmuje zbiór wszystkich kosztów pojawiających się w momencie wnioskowania, uruchamiania, spłaty i zakończenia spłaty kredytu (oprocentowanie zmienne). Przeważającym czynnikiem, który wpływa na koszt całkowity, jest oprocentowanie kredytu.
Składają się na nie dwa elementy:
WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom– stawka ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej; jest to parametr zmienny oprocentowania, aktualizowany przez banki zazwyczaj co trzy lub sześć miesięcy;
marża banku – stały element oprocentowania, różny w zależności od wyboru oferty banku, naszego wkładu własnego oraz innych czynników.
Istnieje także forma oprocentowania stałego. Wówczas bank gwarantuje nam oprocentowanie na stałym, niezmiennym poziomie przez okres np. pięciu lat. Jest to opcja wybierana bardzo rzadko. Wielkość oprocentowania stałego jest wyższa, ale jakakolwiek zmiana WIBOR nie wpływa na zmianę oprocentowania. W sytuacji zmiany WIBOR nie jesteśmy narażeni na zmianę oprocentowania.
PLANOWANIE WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY KREDYTU
Jeśli spodziewamy się na przykład środków ze sprzedaży innej nieruchomości albo z darowizny czy spadku itd., wówczas powinniśmy wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Zgodnie z nową ustawą o kredycie hipotecznym banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko przez pierwsze trzy lata od zaciągnięcia kredytu.
INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM
W tym wypadku zalecany normatywny okres spłaty kredytu to 30 lat. Z czego wynika taki okres? Nasza stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału, czyli ROE, jest wówczas największa, ponieważ rata kredytu rozłożona w czasie jest w tym wypadku najniższa. Kwota czynszu, za jaką najmujemy mieszkanie, pomniejszona o wysokość raty kredytu wyznacza nasz miesięczny zysk – czyli to, co zostaje w portfelu. Jeśli zsumujemy nadwyżki miesięczne w skali roku i podzielimy to przez zainwestowany kapitał (wkład własny), otrzymamy stopę zwrotu z naszego wkładu własnego w kredyt. Im mniejszy wkład własny, tym wyższa stopa zwrotu.
ZAKUP I FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI POD DZIAŁALNOŚĆ ZWIĄZANĄ Z OBROTEM NIERUCHOMOŚCIAMI (FLIPY)
Gdy decydujemy się na tego typu strategię, wówczas priorytetem inwestora będą jak najniższe koszty kredytu, rozpatrywane w krótkim okresie czasu – zazwyczaj od 3 do 12 miesięcy. Jest to czas potrzebny na zakup, remont i dalszą odsprzedaż nieruchomości. Zatem kredyt zaciągamy na 30 lat dla uzyskania lepszej płynności finansowej w trakcie spłaty (niższe raty kapitałowo-odsetkowe) oraz uzyskania lepszej zdolności kredytowej. W przypadku tej strategii inwestycyjnej będziemy dbać o jak najniższe koszty wejścia i wyjścia z kredytu – koszty okołokredytowe. To one będą stanowiły główne koszty naszego kredytu, w przedziale 0–6 proc.
W skład kosztów okołokredytowych wchodzą:
prowizja za udzielenie kredytu (jednorazowa opłata dla banku za udzielenie kredytu, 0–5 proc. w zależności od rodzaju kredytu i oferty banku),
ubezpieczenie niskiego wkładu (jeśli wkład własny jest mniejszy niż 20 proc. wartości zabezpieczenia),
ubezpieczenie pomostowe (do czasu prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz danego banku, zwykle oscyluje w okolicy 1 proc., występuje w przypadku kredytów zabezpieczonych),
ubezpieczenie na życie (dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu dla banku, a także dodatkowy koszt dla kredytobiorcy; jest płatne z góry za okres kilku lat, na przykład dwóch czy czterech, lub miesięcznie z ratą kredytu – w zależności od banku; w przypadku płatności za kilka lat z góry często jest możliwe jego kredytowanie),
ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji (dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu dla banku, a także dodatkowy koszt dla kredytobiorcy; płatne z góry za okres na przykład czterech lat lub miesięcznie z ratą kredytu – w zależności od banku; w przypadku płatności za kilka lat z góry często jest możliwe jego kredytowanie),
ubezpieczenie nieruchomości (obligatoryjne w przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką – cesja praw z polisy od ognia i innych zdarzeń losowych na bank),
inne ubezpieczenia (na przykład przy kredytach firmowych),
prowizja za wcześniejszą spłatę (jednorazowa prowizja za przedterminową spłatę kredytu – w przypadku spłaty przed upływem trzech lat od uruchomienia kredytu).
