Tekst: Noemi Chudzik
Radca prawny, LL.M., partner w Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.

Wiele osób, które mają umowy o kredyty indeksowane do franka szwajcarskiego, z wielkimi nadziejami oczekiwały wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczącego kredytu we franku szwajcarskim, udzielonego w Polsce małżeństwu Justynie i Kamilowi Dziubakom. Czy wyrok TSUE ujednolici orzecznictwo?

Sprawa przed Trybunałem dotyczyła pytania prejudycjalnego zadanego przez warszawski Sąd Okręgowy w postępowaniu o stwierdzenie nieważności umowy kredytu, skierowanym przez ww. kredytobiorców przeciwko jednemu z banków, zaś sąd zwrócił się do TSUE z pytaniami dotyczącymi zasad stosowania unijnych przepisów chroniących konsumentów w kontekście umów kredytowych indeksowanych frankiem szwajcarskim.

W Unii Europejskiej obowiązuje bowiem Dyrektywa 93/13/ EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich. Zgodnie zaś z art. 6 ust. 1 tej Dyrektywy Państwa Członkowskie stanowią, że na mocy prawa krajowego nieuczciwe warunki w umowach zawieranych przez sprzedawców lub dostawców z konsumentami nie będą wiążące dla konsumenta, a umowa w pozostałej części będzie nadal obowiązywała strony, jeżeli jest to możliwe po wyłączeniu z niej nieuczciwych warunków. 

Tego właśnie przepisu i jego interpretacji dotyczyły cztery zapytania Sądu Okręgowego. W dniu 3 października 2019 r. TSUE wydał orzeczenie, które z całą pewnością jest co do zasady korzystne dla konsumentów. W orzeczeniu tym wskazano bowiem jednoznacznie, że w przypadku stwierdzenia, że klauzule umów kredytowych są nieuczciwe, to nie będą one wiązały konsumenta, zaś dalszy los samej umowy (np. jej nieważność lub zastąpienie nieuczciwych klauzul innymi) zależy w dużej mierze od woli i interesu konsumenta, tj. kredytobiorcy. Trybunał Sprawiedliwości UE podkreślił bowiem, że artykuł 6 ust. 1 dyrektywy 93/13/EWG należy interpretować w ten sposób, że stoi on na przeszkodzie utrzymywaniu w umowie nieuczciwych warunków, jeżeli ich usunięcie prowadziłoby do unieważnienia tej umowy. A sąd stoi na stanowisku, że takie unieważnienie wywołałoby niekorzystne skutki dla konsumenta, gdyby konsument nie wyraził zgody na takie utrzymanie w mocy. 

Podkreślić należy, że wyrok TSUE był pierwszym wyrokiem wydanym w odpowiedzi na zapytania polskiego sądu dotyczące kredytów frankowych. Jednakże w kwestii tej Trybunał wypowiadał się kilkukrotnie dla sądów węgierskich, rumuńskich czy hiszpańskich, przy czym każdorazowo odpowiedzi te dawały wskazówki sądom lokalnym – nigdy TSUE nie wskazał i z pewnością nie wskaże, jakie powinno być w jego ocenie ostateczne orzeczenie czy orzecznictwo. Należy więc zaakceptować fakt, że każda sprawa jest rozstrzygana odrębnie i w oparciu o dane okoliczności. 

Nie można więc mówić, że wydany wyrok ujednolici orzecznictwo – jest ono bowiem zależne od okoliczności każdej sprawy, przy czym wskazówki TSUE z pewnością jednoznacznie wskazują, że interes kredytobiorcy/konsumenta powinien mieć nadrzędne znaczenie. 

CZEGO MOŻNA ŻĄDAC:

1. Sąd może orzec nieważność umowy kredytowej od samego początku, jeśli dojdzie do przekonania, że klauzula dot. przeliczenia kwoty kredytu była niedozwolona i po jej wyeliminowaniu z umowy brak jest postanowienia regulującego główne świadczenia stron, oraz taka jest wola i wniosek kredytobiorcy. Wówczas bank i kredytobiorca zwracają sobie wszystko to, co świadczyły. Czyli kredytobiorca musi oddać całą kwotę otrzymanego kredytu, a bank zwraca spłacone raty kapitałowo-odsetkowe. Może to oczywiście nastąpić przez potrącenie. Banki obecnie wskazują, że będą dochodziły w takich przypadkach wysokiego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z kapitału, ale wydaje się, że byłoby to zbyt duże roszczenie z ich strony.
2. Drugim rozwiązaniem stosowanym często w orzecznictwie jest stwierdzenie, że umowa jest ważna, natomiast niedozwolona jest klauzula dotycząca przeliczania rat kapitałowo-odsetkowych i w związku z tym kredyt powinien być traktowany jako udzielony w złotych polskich, z korzystnym dla kredytobiorcy oprocentowaniem opartym np. na stopie LIBOR. Wówczas bank powinien zwrócić kredytobiorcom nadpłatę wynikającą z dokonanych przewalutowań. 

Orzecznictwo nadal nie jest ustabilizowane i sądy wydają ciągle różne orzeczenia – ostatnio z przewagą korzystnych dla kredytobiorców. W obecnym stanie prawnym i orzecznictwie, wydaje się, że osoby posiadające kredyty we frankach powinny je przeanalizować i w przypadku stwierdzenia, że umowa zawiera klauzule naruszające ich interesy, wystąpić na drogę sądową, ze świadomością jednak, że opisywany wyrok TSUE jedynie daje sądom wskazówki, nie rozstrzyga jednak jednoznacznie losów poszczególnych umów kredytowych.

www.chudzik.pl 

Teksty z bloga Wojtka Orzechowskiego:
www.zarabiajnanieruchomosciach.pl
Komentarze: Marcin Witkowski

CASE STUDY: Problem z ekipą remontową – niedokończony remont 

Inwestor w maju rozpoczął współpracę z ekipą remontową, po podpisaniu umowy ekipa zaczęła pracę. Remont miał potrwać 60 dni kalendarzowych. Niestety prace się przeciągnęły o ponad miesiąc i w dodatku ostatecznie nie zostały dokończone przez tę ekipę.

Pytanie inwestora 

Kilkukrotnie próbowaliśmy dowiedzieć się, kiedy będzie koniec prac, ale szef firmy nie potrafił się określić. Zwodził nas kilka tygodni, że na następny dzień przyjedzie i zrobi to czy tamto. Nie ukrywał, że ma drugie zlecenie. Dwa tygodnie temu napisaliśmy mu maila, że jeżeli nie skończy prac w ciągu 3 dni, to kończymy z nim współpracę. Zapytał, co jest do zrobienia, i obiecał, że to zrobi. To był ostatni mail od niego. W środę po pracy podjechałem do mieszkania – jego narzędzi już nie było, prace ciągle były niedokończone. W związku z tym nie została wypłacona ostatnia transza należności. Podjęliśmy kilka prób kontaktu mailowego i telefonicznego, ale bezskutecznie. 

Dodatkowo nie dostaliśmy od niego faktury za wykonane prace, ponieważ przy wypłatach poszczególnych transz wystawiał nam KP. Nie za wszystkie przekazane pieniądze otrzymaliśmy KP. W sprawie zakupów za materiały byliśmy umówieni tak, że dajemy mu gotówkę, a on robi zakupy. W sumie na ten cel otrzymał od nas 9500 zł. Początkowo twierdził, że pieniędzy mu jeszcze zostanie, ostatnia wersja była taka, że musimy dopłacić. Nie dostarczył nam wszystkich faktur, obecnie nie wiemy, ile wydał na zakupy. Zatrudniliśmy kolejną ekipę, która poprawiła jego błędy i dokończyła remont. 

Teraz zastanawiamy się, czy pierwsza ekipa nie będzie miała prawa do roszczeń o wypłatę ostatniej transzy, skoro nie zerwaliśmy z nią oficjalnie umowy, tzn. nie mamy pisemnego rozwiązania umowy. Czy może teraz przyjść i powiedzieć, że mieszkanie jest skończone i domagać się wypłaty ostatniej transzy? Do zapłaty pozostało 4100 zł (bez uwzględniania kary za opóźnienie). Co możemy zrobić, aby uniknąć jakichkolwiek nieprzyjemności ze strony pierwszej ekipy?

Komentarz Marcina Witkowskiego radcy prawnego z kancelarii Chudzik i Wspólnicy (chudzik.pl)

Dopóki nie powierzono poprawienia i dokończenia remontu innej ekipie, można było złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, co doprowadziłoby do jej rozwiązania. W tej chwili sytuacja jest bardziej skomplikowana. Zabranie przez wykonawcę narzędzi, a następnie powierzenie dokończenia prac i poprawek innej ekipie może być potraktowane jako wydanie przez wykonawcę przedmiotu umowy i jego odbiór przez inwestora. Wówczas po stronie wykonawcy pojawia się prawo do żądania wynagrodzenia, a po stronie inwestora uprawnienia z rękojmi i uprawnienia odszkodowawcze. 

Jeżeli jednak w umowie określono konkretne etapy remontu oraz płatności wynagrodzenia po zakończeniu i odebraniu każdego z tych etapów, a wykonawca nie wykonał tego ostatniego etapu, to wynagrodzenie za ten etap mu się nie należy. 

Inną kwestią (dowodową) jest to, że wykonawca może twierdzić, że remont wykonał w całości (razem z drugim etapem). Tutaj od zgromadzonych dowodów zależeć będzie, czy taka argumentacja ostałaby się w sądzie czy też nie. 

Wykonawca może zatem wystąpić o zapłatę ostatniej transzy wynagrodzenia i nie ma sposobu, aby taką opcję wykluczyć. Inną kwestią jest natomiast ocena szans ekipy remontowej w sporze o zapłatę tego wynagrodzenia. W takim sporze mogą Państwo przeciwstawiać swoje roszczenie odszkodowawcze, a także żądać rozliczenia zaliczek wpłaconych na materiały. Zamiast oczekiwać na ruch ekipy remontowej, mogą Państwo sami wystąpić z pozwem przeciwko wykonawcy. Wtedy wykonawca będzie mógł się bronić tym, iż nie zapłacili Państwo całego wynagrodzenia (brak wszystkich KP może tu być problemem).

CASE STUDY: Meldunek w mieszkaniu z licytacji komorniczej 

Uczestnik Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości miał wątpliwość co do praw osoby zameldowanej w mieszkaniu, które chciał kupić od innego właściciela. Czy zameldowany może korzystać z tego lokalu?

Pytanie inwestora 

Sprzedający kupił (zadłużone) mieszkanie na licytacji komorniczej. Posiada decyzję sądu, że jest właścicielem mieszkania i na podstawie tej decyzji może je sprzedać. W mieszkaniu znajdują się jednak wciąż rzeczy lokatora, m.in. sprzęt grający i części rowerowe. Osoba ta jest zameldowana w tym lokalu, nie mieszka w nim, jest poszukiwana przez kuratora. Czy gdybym nabył to mieszkanie, mogłoby dojść do sytuacji, w której tenże lokator domaga się zwrócenia swoich przedmiotów? Czy człowiek ten może wejść do mieszkania? Gdyby to było mieszkanie, w którym to ja chciałbym zamieszkać, to nie byłoby problemu. Chciałbym jednak po 2–3 miesiącach od nabycia (po remoncie) sprzedać tę nieruchomość. Zastanawiam się, czy ktoś będzie chciał kupić ode mnie mieszkanie, w którym jest meldunek (ludzie boją się takich transakcji). Z tego, co się orientowałem, jeśli pojawi się osoba zameldowana i będzie twierdzić, że jest związana emocjonalnie z tym mieszkaniem i nie będzie chciała się wymeldować, to wymeldowanie może potrwać nawet do 2 lat.

Komentarz Marcina Witkowskiego radcy prawnego z kancelarii Chudzik i Wspólnicy (chudzik.pl)

Meldunek to tylko potwierdzenie miejsca stałego lub tymczasowego pobytu danej osoby i jest potrzebny do celów ewidencyjnych. Meldunek nie powoduje nabycia własności ani innego prawa rzeczowego. Zameldowanie osoby w lokalu wymaga zgody właściciela lokalu albo innej osoby posiadającej do niego tytuł prawny. (Więcej na ten temat można znaleźć pod adresem: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl/umowa-przyrzeczona-a-zameldowanie-w-mieszkaniu/). Jeżeli obecny właściciel nabył nieruchomość na licytacji komorniczej i jest wpisany na tej podstawie do księgi wieczystej, to w żadnym razie osoba, która nie ma żadnych praw do lokalu (chociażby wynikających z umowy najmu), nie może domagać się dopuszczenia do korzystania z lokalu na podstawie samego meldunku.

Zgodnie z art. 999 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „[…] Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności […]”.

Rzeczy dłużnika powinny zostać zatem wyniesione z lokalu przy okazji egzekucji z nieruchomości. Nie wiem, czemu znajdują się dalej w lokalu. Być może obecny właściciel został ustanowiony dozorcą tych ruchomości. Dla postępowania w sprawie wymeldowania nie ma żadnego znaczenia stosunek emocjonalny byłego właściciela do tego lokalu. Istotne znaczenie ma to, czy przebywa, czy też nie w tym lokalu i czy dopełnił obowiązku wymeldowania się. Oczywiście taka osoba może się odwoływać od decyzji o wymeldowaniu i faktycznie postępowanie takie może trwać dość długo, nie wpływa to jednak na prawo własności lokalu. 

Marcin Witkowski, radca prawny (teksty pochodzą z bloga www.zarabiajnanieruchomosciach.pl)

Tekst: Elżbieta Liberda

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne pod wynajem nie jest możliwe bez odpowiednio zredagowanej umowy. W celu zapewnienia rentowności i bezpieczeństwa inwestycji kluczowe jest wybranie odpowiedniego rodzaju umowy najmu, formy jej zawarcia i poprawne zredagowanie postanowień regulujących prawa i obowiązki stron. 

Obowiązujące przepisy stawiają w uprzywilejowanej pozycji najemców. Pozostawienie najmu regulacjom ustawowym nie jest korzystne dla inwestorów, którzy dokonują zakupu nieruchomości po to, by czerpać z nich zyski. Przepisy narzucają szczególny sposób postępowania, kiedy np. wynajmujący chce podwyższyć czynsz lub wypowiedzieć umowę. Właściciele, przygotowując umowę, często zapominają, że ta na pozór prosta umowa jest bardzo sformalizowana, a swoboda w kształtowaniu jej treści jest ograniczona. Większość regulacji ustawowych można zmieniać, ale tylko na korzyść najemcy. Zawarcie w umowie postanowień sprzecznych z ustawą spowoduje ich nieważność.

WYPOWIEDZENIE UMOWY

Częstym błędem jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę. Procedura ta jest ściśle określona przez przepisy. Często czytamy błędną klauzule: „Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia”. 

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm., tzw. OchrLokU) wyraźnie wskazują, iż umowę najmu wypowiedzieć można wyłącznie zgodnie z art. 11 tej ustawy. Zawarcie zatem takiego zapisu w sytuacji, kiedy najemca zakwestionuje jego zasadność, nie zrodzi skutku w postaci ustania stosunku najmu po upływie okresu wypowiedzenia, gdyż w to miejsce wejdą regulacje ustawowe, a zatem, wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem tylko z przyczyn w ustawie taksatywnie wskazanych. 

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale zaległości muszą istnieć przez pewien czas. Z ustawy wynika, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo, obowiązkiem właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż nie płaci i zamieszkuje w lokalu? Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję i zapłatę. Oczekiwanie na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. W toku sprawy sąd ustali okoliczności faktyczne, w szczególności, czy niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu zbada, czy nie zachodzą przesłanki uzasadniające przyznanie mu uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia wobec m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów, rencistów i bezrobotnych, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Obowiązek zapewnienia najmu lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednak jak wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami. Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

WYPOWIEDZENIE UMOWY NA CZAS OZNACZONY

 Możliwość wypowiedzenia umowy komplikuje się także przy umowach najmu na czas oznaczony. Właściciele popełniają błędy, poprzez zapisy, że umowa zawarta jest na czas oznaczony, ale stronom przysługuje uprawnienie do jej wypowiedzenia z np. jednomiesięcznym okresem.

 Jak wynika z brzmienia art. 673 §3 k.c. „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Dla skuteczności zastrzeżenia wypowiedzenia konieczne jest zatem dokładne wskazanie tych przyczyn w treści umowy. Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy z tzw. „ważnych przyczyn”. Należy jednak pamiętać, że zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron. Ostatecznie, gdy nie dojdziemy do konsensusu, o tym czy przyczyna jest ważna, decydować będzie sąd.

FORMA UMOWY – USTNIE CZY NA PIŚMIE?

 Pomimo że przepisy dopuszczają zawarcie umowy najmu w formie ustnej, zdecydowanie do lamusa powinny odejść praktyki, kiedy dokonujemy „koleżeńskich” ustaleń. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni zadbać o precyzyjne uregulowanie wszelkich kwestii w umowie. W przypadku ewentualnych roszczeń którejkolwiek ze stron, dokument ten będzie miał kluczowe znaczenie. Równie ważne jak umowa, są załączniki do umowy, takie jak protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, dokumentacja fotograficzna lokalu itp.

A co na to prawo? Co do zasady, „tradycyjną” umowę najmu możemy zawrzeć w dowolnej formie, grunt, żeby pomiędzy stronami ustalone zostały elementy wskazujące na to, że jest to najem. Musimy jednak pamiętać, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę najmu za zawartą na czas nieoznaczony, a to, jak wiadomo, wiąże się z poważnymi konsekwencjami w zakresie możliwości rozwiązania takiej umowy.

 Należy mieć na uwadze, że powyższa zasada, co do dowolności w wyborze formy, nie będzie miała zastosowania, gdy zawieramy umowę najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego, wtedy bezwzględnie musimy zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

ZAWARCIE UMOWY PRZEZ FAKTY DOKONANE

Zdarzyć się może, że umowa najmu zawarta zostanie przez fakty dokonane (per facta concludentia). Taka sytuacja będzie miała miejsce, kiedy okoliczności świadczyć będą o tym, że strony łączy stosunek najmu, tj. wydany zostanie lokal, jedna ze stron będzie płacić czynsz, a druga będzie go przyjmować. Gdyby tak się stało, umowa taka będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Zadbać trzeba też o zawarcie w umowie zapisu, że gdyby po zakończeniu obowiązywania najmu lokator dalej zamieszkiwał w lokalu, to stan taki nie będzie uważany jako przedłużenie umowy, gdyż ono może nastąpić tylko w formie pisemnej, a właściciel będzie naliczał opłaty za bezumowne korzystanie.

RYGOR EGZEKUCJI, CZYLI SŁYNNE 777

 Częstym błędem jest także wprowadzanie do umowy tzw. „siódemek”, czyli rygoru egzekucji co do zapłaty czynszu i innych opłat bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Zapis ten umożliwia dochodzenie należności bez konieczności prowadzenia postępowania w sądzie, ale tylko wtedy, gdy oświadczenie o poddaniu się temu rygorowi lokator złoży przed notariuszem. 

MAŁŻONKOWIE JAKO NAJEMCY

Właściciele zapominają też wielokrotnie o tym, aby zapytać najemcę o stan cywilny i rodzinny. Niesie to doniosłe skutki. Ze szczególną sytuacją mamy bowiem do czynienia, gdy najemcami są małżonkowie bądź jedno z nich. W tych wypadkach wynajmujący powinien pamiętać o regule wyrażonej w art. 680 1 k.c., zgodnie z którą małżonkowie, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu, mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jest to przepis niezwykle istotny z punktu widzenia wynajmującego, ponieważ mimo iż zawierał umowę najmu tylko z jednym z małżonków, najemcą z mocy prawa staje się także współmałżonek. 

RODZINA JAKO NAJEMCA

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin. Powodem tego są obowiązujące przepisy, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami. W razie konieczności prowadzenia postępowania o opróżnienie lokalu sprawa będzie dotyczyła całej rodziny, pomimo tego że „głównym” najemcą będzie tylko jedna osoba. 

Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy. Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Dzieci pozostające pod władzą rodzicielską „głównego” lokatora są zatem lokatorami w rozumieniu OchrLokU. 

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta. Po pierwsze należy zaznaczyć formalizm już na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalające na zminimalizowanie ryzyka. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Dlatego istotne jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość co do konsekwencji złożonych oświadczeń.

Elżbieta Liberda 

Radca prawny, właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości Lex Perfecta. Obsługuje transakcje sprzedaży i najmu nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Świadczy profesjonalne doradztwo prawno-inwestycyjne z pełnym due diligence nieruchomości, optymalizacją ryzyk i maksymalizacją zysków. Amatorka nieszablonowych rozwiązań. Prowadzi bloga: Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Autorka książki „Być rentierem. Jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem”.

Tekst: Piotr Jach

Być może nie każdy odczuwa to w równym stopniu, lecz przyjęta w 2018 r. do grona 25 najbardziej rozwiniętych państw świata Polska wyrosła na europejskiego tygrysa rozwoju gospodarczego. Według danych Narodowego Banku Polskiego, Produkt krajowy brutto na jednego mieszkańca (PKB per capita) wyniósł na koniec 2018 r. 55 051 zł, co w porównaniu do 2013 r. oznacza wzrost o 12 017 zł. Już obecnie daje to Polsce 23 miejsce na liście najbogatszych państw świata, a według optymistycznych prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego, zachowując dynamikę wzrostu gospodarczego na poziomie 3% rocznie (a prognozy są lepsze, w tym roku – dane na koniec II kw. – PKB wzrósł o 4,6%), nasz kraj ma szansę jeszcze w tej dekadzie awansować do grona G20, czyli 20 najbogatszych państw świata. Jak wpłynie to na rynek nieruchomości?

Opinie ekspertów są jednoznaczne: koniunktura gospodarcza walnie przyczynia się do rozwoju sektora nieruchomości.
– Jeśli gospodarka jest w fazie wzrostu, skutkuje to ożywieniem na rynku nieruchomości, co przekłada się z kolei na rozwój rynku budowlanego. Rozwój gospodarki powoduje wzrost zatrudnienia, produkcji, dochodów ludności, co wpływa na wzrost popytu i w konsekwencji staje się sygnałem dla deweloperów do rozpoczęcia inwestycji. Niska inflacja i jej stabilny poziom sprzyjają rozwojowi rynku nieruchomości, gdyż maleje oprocentowanie kredytów, w tym także mieszkaniowych, i stają się one bardziej dostępne dla inwestorów. Z drugiej strony wysoka inflacja paradoksalnie również może wpływać na rozwój sektora nieruchomości, gdyż są wykorzystywane one jako długoterminowa, bezpieczna lokata kapitału, chroniąca zasoby gotówki przed utratą wartości. Wysokość oszczędności w gospodarce wpływa na cenę pieniądza, co z kolei sprzyja nowym inwestycjom rzeczowym, więc zwiększeniu podaży nieruchomości– pisze Joanna Olszowy ze Społecznej Akademii Nauk w kwartalniku „Rynek – Społeczeństwo – Kultura”

Dobra sytuacja gospodarcza ma wpływ na ceny mieszkań. Jak przekonują eksperci mBanku (publikacje „Business Insider Polska” ze stycznia br.), rosnące wynagrodzenia, niski poziom stóp procentowych oraz mniejsze bezrobocie to czynniki, które zachęcają do zakupu lokali, nawet po rosnących cenach. 

Według danych GUS z marca 2019 r., średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 5 164,53 zł brutto i było wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku o 5,7%. Przypływ gotówki u konsumentów umożliwia zaspokojenie szerszego spektrum ich podstawowych potrzeb, a posiadanie mieszkania jest jedną z nich. Zwłaszcza, że w Polsce wciąż jest mieszkań zbyt mało. Według danych za 2017 r. w naszym kraju na tysiąc mieszkańców przypada jedynie 371 mieszkań, co znacznie odbiega od średnich w Unii Europejskiej i OECD wynoszących od 460 do 480 mieszkań. Różnice są znaczące nawet w obrębie krajów o podobnym PKB.

– Luka pod względem jakości zasobu mieszkaniowego jest prawdopodobnie znacznie większa. Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 izby, podczas gdy średnia dla UE-28 to 1,7 izby, a w niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten przekracza 2 izby. Dystans w stosunku do średniej unijnej lub też w stosunku do wartości typowych dla poziomów PKB per capita w kolejnych latach nie tylko jest znaczący, ale nawet będzie się powiększał – przekonują eksperci mBanku.

Krótko mówiąc: choć w Polsce w ostatnich latach buduje się dużo, to wciąż nie tak dużo, by zniwelować różnice wobec europejskiej czołówki. Zarówno średnia powierzchnia mieszkania (75,2 m2 ), jak i powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca wciąż pozostają w Polsce poniżej średnich dla UE i zaledwie w pobliżu wartości wynikających z bieżącego PKB per capita.

Z wyliczeń mBanku wynika, że w Polsce brakuje dziś około 1,4 mln mieszkań. Są źródła szacujące ten deficyt na poziomie nawet 3 mln lokali. Przyjmując tę drugą wielkość, Money.pl wyliczyło, że przy aktualnym tempie zwiększania zasobów mieszkaniowych kraju, określonym na podstawie 185 tys. lokali oddanych w roku 2018, trzeba dokładnie 16 lat (!), by wybudować mieszkania dla wszystkich potrzebujących. Wprawdzie założenie to jest bardzo optymistyczne, opierające się na statystykach hossy inwestycyjno-sprzedażowej, a trudno przewidywać jej ciągłość i trwałość na kolejne lata, jednak daje to pewien obraz potencjalnego popytu do zaspokojenia.

– Póki co popyt na mieszkania nie zmniejszy się. Wśród naszych klientów są młodzi ludzie, którzy chcą się usamodzielnić, założyć rodzinę, dążą do tego, aby zamieszkać na swoim – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Lokum, cytowany w czerwcu przez Dziennik.pl. – Polacy coraz mniej boją się utraty pracy ze względu na niemal zerowe bezrobocie, a obecna sytuacja gospodarcza nie wskazuje na wzrost stóp procentowych czy zmniejszenie wynagrodzeń.

Przepowiadany Polsce stabilny wzrost gospodarczy, choć wciąż zagrożony czynnikami zewnętrznymi (m.in. kryzys w Niemczech, Brexit czy chociażby spodziewany odpływ imigrantów z Ukrainy), jest optymistyczną prognozą nie tylko w „mieszkaniówce”. Szeroko rozumiane budownictwo jest bardzo istotnym segmentem gospodarki jako takiej, walnie wpływającym na jej kondycję.

– Produkt krajowy brutto i dynamika wzrostu gospodarczego wprost proporcjonalnie wpływają na rynek nieruchomości, który działa na zasadzie systemu naczyń połączonych. Nieruchomość rzadko jest produktem samym w sobie, jest zależna od innych branż kształtujących zapotrzebowanie np. w formie najmu powierzchni czy zakupu danego aktywu jako produktu inwestycyjnego. Inwestycje w tym segmencie zależą od koniunktury w pozostałych sektorach. Na przykład popyt na biura jest zależny w głównej mierze od rozwoju sektora usług dla biznesu, napływu inwestycji zagranicznych czy wzrostu rodzimych firm. Analogicznie sytuacja kształtuje się w przemyśle czy logistyce, gdzie ceny gruntów, popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe są zależne od kondycji i dynamiki rozwojowej firm korzystających z tego rodzaju nieruchomości – podkreśla Adam Pustelnik, dyrektor ds. rozwoju biznesu w firmie doradczej Savills. 

Tekst: Piotr Jach

„Kupujcie ziemię, już jej nie produkują” – tymi słynnymi słowami Marka Twaina można by właściwie zakończyć temat opłacalności obrotu gruntami. W dobie boomu inwestycyjnego, szału w budownictwie, drożejącej siły roboczej i materiałów budowlanych trudno się spodziewać, żeby taniała ziemia, której dostępność jest dla branży nieruchomości po prostu warunkiem koniecznym do rozwoju. 

CZY WARTO? NO PEWNIE!

Sprzedaż mieszkań kwitnie. Potrzeba gruntów pod realizację budownictwa, czy to mieszkaniowego czy komercyjnego jest wręcz paląca. Z raportu Emmerson Evaluation, firmy świadczącej usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, wynika, że w 2018 roku w większości miast, w których analizowano tę kwestię – w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Szczecinie – ceny gruntów rosły. Najdrożej sprzedawały się tereny w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Średnie ceny gruntu pod zabudowę 1 metra kwadratowego PUM (powierzchni użytkowej mieszkania) wynosiły tam odpowiednio 2100, 1650 i 1500 zł. Najtaniej było z kolei w Łodzi – średnio należało zapłacić 650 zł. Według cytowanego raportu średni udział ceny gruntu w wartości całkowitej inwestycji w miastach, takich jak Warszawa, Trójmiasto i Kraków przekroczył nieco poziom 20%, natomiast w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach osiągnął nawet 37%.

Eksperci Emmerson Evaluation twierdzą, że to właśnie rosnące ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną są jednym z najistotniejszych czynników wpływających na wzrost cen lokali – deweloperzy podnoszą je w celu uzyskania zadowalającej marży. Co więcej, ze względu na rosnące koszty budowy w ubiegłym roku nie sfinalizowali części transakcji zakupu gruntów, by nie zamrażać niepotrzebnie środków finansowych. Ale znaczy to też, że będą kupować! Inny z raportów Emmerson Evaluation dowodzi nawet, że wynajem lokali nie jest obecnie już tak bardzo opłacalny (z uwagi na rosnące ceny mieszkań) jak rosnąca wartość gruntów. 

KTÓRA CYTRYNA JEST BARDZIEJ SOCZYSTA?

Prześledźmy dlaczego. Zasadniczy sens zakupu ziemi polega na sprzedaniu jej z zyskiem. Najczęściej po kilku latach. Korzystając z pomocy profesjonalnych firm świadczących usługi w tej branży, można podnieść wartość zakupionej ziemi od 0 do 80% już po około trzech latach. Jest to możliwe dzięki różnym działaniom, które wartość posiadanej działki podniosą. Nie zawsze są to zabiegi drogie. O ile doprowadzenie mediów lub drogi może być kosztowne, to uporządkowanie terenu poprzez np. wycięcie krzaków czy niwelację gruntu nie pochłaniają przerażających środków. Oczywiście – można o wszystko zadbać samemu, jednak wymaga to wiedzy i zaangażowania. Fachowi doradcy nie tylko mogą zadbać o działkę już nabytą. Pomogą też w samym znalezieniu atrakcyjnych i dobrze rokujących finansowo gruntów. Ktoś powie, że to też nie jest za darmo. Oczywiście. Wiedza jest kosztowna, ale nie poparte nią porażki inwestycyjne bywają bardzo bolesne. Wykłady na ten temat są chyba zbędne. 

Kupienie mieszkania z myślą o jego wynajmie też wiąże się z inwestycjami. Lokal nabyty na rynku pierwotnym trzeba wyposażyć, co generuje dodatkowe koszty (meble, sprzęt AGD, RTV itp.). Stopa zwrotu takiej inwestycji jest silnie uzależniona od jej lokalizacji. W większych miastach łatwiej znaleźć najemców, liczy się dostęp do komunikacji, odległość od kluczowych dla potencjalnego klienta punktów: wyższej uczelni (dla studenta), przedszkola (dla rodziny), pracy (chyba dla każdego). Znaczenie ma też wielkość mieszkania. Te mniejsze (1- i 2-pokojowe) są nadal atrakcyjniejsze, ale jest ich na rynku stosunkowo najwięcej i będzie przybywać chętnych na mieszkania większe. Boom na wynajem mieszkań jest podobno dopiero przed nami. Realia państw zachodnich są jednak takie, że tam wynajmuje się chętniej, niż kupuje.

są jednak takie, że tam wynajmuje się chętniej, niż kupuje. Według opracowanego przez Emmerson Evaluation rynkowego sprawozdania „E-Valuer Index 2018” zysk, jaki można osiągnąć na wynajmie, zależy przede wszystkim od tego, gdzie kupi się mieszkanie. Stopy zwrotu różnią się w różnych miastach. W Warszawie wynoszą średnio od 4,3 do 5,1%, w Krakowie od 4,5 do 5,2%, we Wrocławiu od 4,4 do 5,4%, zaś w Poznaniu od 4,1 do 5,2%. To jednak miasta-tygrysy, jeśli chodzi o rynek nieruchomości w Polsce. Ale warto zwrócić uwagę też na „drugą ligę”. W mniejszych miastach wojewódzkich ceny zakupu lokali bywają niższe, zaś perspektywy wynajmu lepsze, zwłaszcza w miastach będących ośrodkami akademickimi. W Lublinie i Białymstoku wskaźnik ten sięga 5,3%, w Szczecinie 5,4% a w niedocenianej Łodzi 5,5%, przy czym trzeba też dodać, że łódzkie dzielnice Śródmieście i Widzew są w ścisłej czołówce tych, w których stopa zwrotu z najmu jest najwyższa w Polsce i sięga 8,6%.

ILE MOŻNA ZAROBIC NA ZIEMI?

Więcej. Nawet znacznie więcej, o ile jest się w stanie albo przewidzieć wzrost wartości gruntu w danej lokalizacji, albo też zainwestować w działkę na tyle, by wydatnie zwiększyć jej wartość. Zawsze i na pewno warto inwestować w rejonach atrakcyjnych turystycznie (wybrzeże, okolice jezior, góry, sąsiedztwo mniejszych ośrodków będących magnesem z uwagi na walory krajobrazowe, uzdrowiskowe, zabytkowe) i w rozwijających się gospodarczo miastach. Znane są przykłady działek na Mazurach, które w półtora roku po ich zakupie zostały sprzedane z zyskiem przekraczającym 50%. Oczywiście, ubić aż tak intratny interes nie zawsze się uda, ale czemu nie celować najwyżej? Przy możliwościach jakie daje współczesny rynek doradczy, można zaryzykować stwierdzenie, że wystarczy tylko chęć.

LEPSZY GRUNT POD STOPAMI CZY DACH NAD GŁOWĄ?

Wzrost wartości gruntów następuje nieustannie. Cytowana już kilkakrotnie Emmerson Evaluation odnotowała, że w latach 2016–2017 ceny gruntów w największych polskich miastach drożały od kilku (Trójmiasto) do aż 20 procent (Łódź). Od 2012 r. grunty zdrożały już przeciętnie o 617 procent! Średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji też zwiększał się nieustająco, a wzrosty w skali lat 2015–2017 sięgały od 3 do 6%. Progres jest niezatrzymany i trwały.

Prognozy dochodów z wynajmu mieszkań nie rysują się tak optymistycznie. Jeszcze w 2017 r. w niektórych miastach dynamika wzrostu cen wynosiła 10–16%, jednak fachowcy odnotowują coroczne spadki stopy wzrostu z wynajmu. Przy szybkim wzroście cen coraz trudniej będzie uzyskać zadowalającą rentowność. Próg 5% zwrotu wydaje się do osiągnięcia tylko w dobrych lokalizacjach, a tylko w tych najlepszych może sięgnąć 6%. Zatem może jednak ziemia?

Tekst: Joanna Sojda Specjalista ds. nieruchomości POWER INVEST

26 czerwca br. weszła w życie nowelizacja ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego, która zliberalizowała obrót nieruchomościami rolnymi. Zmieniły się dwie ustawy: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. 

Dotychczas ziemię rolną powyżej 0,3 ha miał możliwość kupić tylko rolnik indywidualny. Jak wiemy, według ustawy to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifkacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkająca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Jednak ustawa przewidywała wyjątki. Prawo do zakupu miały również jednostki samorządu terytorialnego, Agencja Nieruchomości Rolnych, kościół katolicki i inne związki wyznaniowe. Ograniczenia w obrocie ziemią zostały wprowadzone m.in. przez ustawę z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przepisy dotyczyły obrotu ziemią państwową i prywatną. Jak czas pokazał, doprowadziły niemal do zastoju handlu ziemią rolną i spadkiem cen transakcji sprzedaży lub dzierżawy.

Zgodnie z nowelizacją, rozszerzony został katalog przypadków, w których nie będzie wymagana zgoda dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny. Zgoda ta nie będzie wymagana na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, na nabycie nieruchomości rolnej w wyniku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w wyniku przekształcenia, łączenia lub połączenia spółek, jak również przy znoszeniu współwłasności.

W przypadku zakupu ziemi na wsi na cele nierolnicze (np. pod budowę domu) nabywca może kupić tylko jedną działkę. Dla działek w obrębie miast nie wprowadzono takich ograniczeń. Warto mieć na uwadze, że nadal mogą obowiązywać pozostałe ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych przewidzianych tą ustawą, takie jak prawo pierwokupu, odkupu na rzecz KOWR-u, zakaz czasowy zbywania nieruchomości lub oddawania jej w posiadanie podmiotom trzecim oraz obowiązek czasowego prowadzenia gospodarstwa rolnego na tej nieruchomości.

Nowelizacja rozszerza katalog osób spokrewnionych z rolnikiem, które mogą swobodnie kupować działki rolne, nawet te, które nie mają kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa, o rodzeństwo rodziców i pasierbów. Ułatwi to przekazywanie ziemi w rodzinie. W myśl nowych przepisów osoby te to: rodzeństwo rolnika, dzieci rodzeństwa, małżonek, zstępni (potomkowie: dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (przodkowie: rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), osoby przysposabiające i przysposobione, rodzeństwo rodziców rolnika oraz pasierbowie rolnika.

Kolejną zmianą jest skrócenie z 10 do 5 lat okresu, w którym nabywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązany do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego, jak również okresu, w którym nabywca nie może zbywać nieruchomości ani oddawać jej w posiadanie osobom trzecim. Zbycie takich gruntów – za zgodą dyrektora KOWR-u w drodze decyzji administracyjnej, a nie przez sąd – będzie możliwe przed upływem 5 lat.

Ponadto nowelizacja wprowadziła dodatkowe przypadki, w których obowiązek ten i jednocześnie zakaz zbywania nie będzie obowiązywał. Dotyczy to sytuacji nabywania nieruchomości rolnej przez osoby bliskie zbywcy, w wyniku spadkobrania, jak i w przypadku nieruchomości rolnej w granicach administracyjnych miast. Jeżeli już uda nam się taką nieruchomość nabyć, to nie mamy obowiązku prowadzenia tam działalności rolnej (gospodarstwa rolnego), ani nie obejmuje nas zakaz zbywania.

Podpisana przez Prezydenta nowelizacja znacznie ułatwia zakup i obrót ziemią rolną. Liberalizacja w tym zakresie jest jak najbardziej korzystna. Warto pamiętać, że każdy krok w kierunku uwolnienia ziemi rolnej jest dobry.

Tekst: Noemi Chudzik Radca prawny, LL.M., partner w Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.

CO ZMIENIŁA SPECUSTAWA MIESZKANIOWA? 

Minął właśnie rok od uchwalenia tzw. specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 poz. 1496). Ustawa ta weszła w życie w sierpniu 2018 roku i miała przede wszystkim skrócić proces konieczny do formalnego przygotowania inwestycji mieszkaniowej, a tym samym ułatwić budowę osiedli z rządowego programu „Mieszkanie+”, ale może z niej skorzystać każdy deweloper. Jak wskazywano w uzasadnieniu do ustawy, miał to być „krok w kierunku ograniczania barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach”. 

Nowa ustawa wprowadziła możliwość uzyskania przez dewelopera zgody na ustalenie lokalizacji inwestycji w drodze uchwały właściwej miejscowo rady gminy, przy czym co ciekawe, w trybie specustawy mieszkaniowej możliwa jest realizacja inwestycji mieszkaniowych nawet w sposób niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Skorzystanie z procedury przewidzianej w tej ustawie nie zastępuje oczywiście procedury uzyskania warunków zabudowy czy budowy zgodnie z miejscowym planem – jest to nowa forma procedowania w ramach przygotowania inwestycji budowlanej.

Co ważne, w ustawie przewidziano bardzo krótkie terminy dla organów gmin w zakresie wydawania odpowiednich decyzji i uchwał. Są one wprawdzie instrukcyjne, ale ich przekroczenie może uprawniać inwestora do skierowania skargi na przewlekłość.

LOKALNE STANDARDY URBANISTYCZNE – OGRANICZENIE DLA DEWELOPERÓW 

Ustawa wprowadziła pewien standard dotyczący wysokości budynków w ramach inwestycji mieszkaniowych. Zgodnie z nim, w miejscowościach do 100 000 mieszkańców budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne, zaś w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza ten limit, nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych. Przewidziano jednak, że rada gminy może uchwalić lokalne standardy urbanistyczne, zmieniające parametry przewidziane ustawą – nie więcej niż o 50% – zarówno in plus, jak i in minus. Standardy mogą też określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej. Wiele gmin skorzystało z możliwości uchwalenia tych standardów (np. Łódź, Poznań, Gdańsk, Katowice oraz Kraków – przy czym tutaj, Wojewoda unieważnił uchwałę Rady Miasta w prawnym zakresie), w większości przewidując mniej korzystne dla deweloperów.

DO JAKICH INWESTYCJI USTAWA MA ZASTOSOWANIE?

Ustawa definiuje inwestycję mieszkaniową, określając, że jest nią przedsięwzięcie, w wyniku którego powstaną: budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10. Inwestycja nie musi być budową nowego obiektu, obejmuje także zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę istniejących budynków. W ramach inwestycji mieszkaniowej można uwzględnić części budynków przeznaczonych na działalność handlową lub usługową.

GDZIE MOŻNA BUDOWAĆ NA PODSTAWIE SPECUSTAWY MIESZKANIOWEJ? 

Ustawa definiuje szereg warunków, które muszą być spełnione do uzyskania stosowanej uchwały Rady Gminy. Otóż inwestycja taka musi mieć zapewniony: dostęp do drogi publicznej, wodociągów i kanalizacji oraz sieci elektroenergetycznej – czyli podobnie jak przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. Nowym rozwiązaniem było określenie minimalnych odległości inwestycji mieszkaniowej od szkół, przedszkoli i przystanku komunikacyjnego. W przypadku gdy przewidziane w ustawie odległości (o ile nie są zmienione w ramach lokalnych standardów) nie były zapewnione, inwestor mógł inwestycję zlokalizować jedynie w sytuacji, kiedy umownie zadeklarował – w formie aktu notarialnego – przekazanie na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka do szkoły lub przedszkola. Było to ciekawe rozwiązanie, jednak 13 czerwca 2019 roku zmieniono specustawę i zlikwidowano wymogi dotyczące odległości planowanej inwestycji od przedszkoli oraz możliwość zapłaty przez inwestora za transport do szkół. Zachowano przy tym obowiązek lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, realizowanych w ramach ustawy, w odległości nie większej niż 3000 metrów, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 metrów od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

CZY RADA GMINY MUSI SIĘ ZGODZIĆ? 

Największym minusem zniechęcającym do skorzystania z procedury specustawy jest fakt, że rada gminy nie musi podjąć uchwały pozytywnej. Zgodnie z nowym prawem, w terminie 60 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku rada podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji tej inwestycji lub odmowie jej ustalenia. Podejmując decyzję rada gminy bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na jej terenie oraz potrzeby i możliwości jej rozwoju wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W ciągu roku od uchwalenia ustawy zapadło już kilka wyroków dotyczących odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, w których sądy wskazywały, iż aby podjąć uchwałę odmowną, rada gminy musi podać informacje dotyczące merytorycznych powodów podjęcia takiej decyzji przez organ gminy. Bez takiego uzasadnienia uchwała rady gminy jest nieważna.

CZY USTAWA SPEŁNIŁA OCZEKIWANIA DEWELOPERÓW?

Zainteresowanie deweloperów uchwaloną ustawą było duże, jednakże praktyka pokazała, że nowe prawo stanowi obecnie podstawę do realizacji bardzo znikomej liczby inwestycji mieszkaniowych. Choć brak jest centralnej ewidencji uchwał rad gmin ustalających takie inwestycje, przykłady większych miast pokazują, że początkowe zainteresowanie wygasło i większość inwestycji jest realizowanych na podstawie miejscowych planów lub decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa będzie obowiązywała do 31 grudnia 2028 r.

www.chudzik.pl

Tekst: Marta Kubacka

Wyobraź sobie, że wracasz zmęczony z pracy. Za pomocą smartfona przygotowujesz dom na swój powrót. Ulubiona muzyka, idealna temperatura powietrza, a nawet podgrzana woda w basenie. Prestiż posiadania zintegrowanego systemu automatyzacji domowej jest niepodważalny. Takie rozwiązanie daje Ci ogrom – ny komfort, ale też w dłuższej perspektywie oszczędności. Jednak za wygodę trzeba zapłacić, i to nie mało. Na czym polega system inteligentnego domu, co zawiera, jakie daje korzyści i ile kosztuje? Sprawdź!

INTELIGENTNY, CZYLI JAKI? 

Inteligencja przypisywana jest coraz to różniejszym przedmiotom. Wiąże się to z zawrotnym postępem technologii, w której urządzenia zastępują działania ludzi. Dobrym przykładem, na miarę XXI wieku, są inteligentne domy. Ich podstawą jest mechanizm, który polega na zintegrowaniu różnych systemów działających oddzielnie w jeden wspólny system. Obejmuje np. ogrzewanie, oświetlenie lub monitoring. Opiera się na prostym systemie kontroli, który pozwala zarządzać domem z dowolnego miejsca. Tak naprawdę wszystko dzieje się za sprawą automatyki, elektryki, kabli, czujników i smartfona lub laptopa. 

SKĄD WZIĄŁ SIĘ POMYSŁ? 

Oczywiście z Ameryki. Pomysły na zastosowanie nowych technologii w codziennym życiu pojawiały się już w latach 50., te bardziej zaawansowane w latach 70 ubiegłego wieku. Czynnikami sprzyjającymi rozwojowi były: burzliwy rozwój informatyki oraz coraz to nowsze technologie wykonywania budynków. Później pojawił się pomysł integracji tych systemów. Doskonałym przykładem jest posiadłość Emila Mathiasa w mieście Jackson, którą nazwał Push-Button Manor. Był rok 1950, a jego dom miał alarm w garażu, czujnik ognia, automatyczne rolety, a nawet możliwość włączenia radia guzikiem znajdującym się w sypialni. Później wszystko bardzo szybko się potoczyło. Idee, które zostały wymyślone do końca 1980 roku, pozwoliły na budowanie prostych systemów zarządzania budynkami. Pierwszy profesjonalny profl inteligentnego domu został zaprezentowany w 1999 roku przez frmę Microsoft.

W DOMU, W BIURZE, GDZIE CHCESZ! 

Inteligentne rozwiązania są obecnie stosowane w większości budynków: domach, biurowcach, budynkach rządowych, instytucjach fnansowych, fabrykach, centrach badawczych, uczelniach, szpitalach i na lotniskach. Można określić główne funkcje, które powinny być spełnione po zastosowaniu systemu inteligentnego budynku. Wśród nich można wyróżnić: zdolność adaptacji elementów systemu do zmiennych potrzeb użytkowników i zmian zewnętrznych, pełne i efektywne sterowanie, zapewnienie pełnego nadzoru nad funkcjonowaniem systemu. W mniejszej czy większej skali integralne połączenia różnych systemów są powszechnie stosowane we wszystkich rozwiniętych krajach. Wykorzystuje się je do komunikacji, ochrony, zarządzania, sterowania i monitorowania. 

KTÓRE INSTALACJE MOŻNA OBJĄĆ SYSTEMEM? 

W zasadzie wszystkie. Obecna technologia pozwala na skoordynowanie domowych systemów w zakresie automatyki: zarządzania światłem (włączanie i wyłączanie, rozjaśnianie i ściemnianie, tworzenie klimatów), sterowania temperaturą (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja), sterowania roletami (wewnętrznymi, zewnętrznymi, markizami, bramami), zasilania awaryjnego, sterowania basenem, sauną, możliwości automatycznego podlewania ogrodu. W kwestii bezpieczeństwa systemy zarządzają alarmem (informacja o wtargnięciu, pożarze, zalaniu), monitoringiem (możliwość zdalnego obserwowania posesji), video-domofonem, a nawet dają możliwość kontroli dostępu tylko dla uprawnionych osób. Można sterować również multimediami, a w szczególności audio-wideo.

Systemami można zarządzać w wieloraki sposób. Najbardziej popularny pozostaje panel dotykowy zamontowany na ścianie. Często spotykane są tzw. przyciski wielofunkcyjne, dzięki którym za jednym naciśnięciem uzyskujemy wcześniej ustalony tryb – np. w zakresie ulubionego kanału TV, stopnia zaciemnienia pokoju czy temperatury powietrza. Do dyspozycji są jeszcze urządzenia do sterowania systemem w postaci pilota z funkcją rozpoznawania głosu oraz te najbardziej nowoczesne – aplikacje mobilne na telefon lub iPad.

WADY I ZALETY 

Komfort, bezpieczeństwo, oszczędność i prestiż – te cechy przemawiają do użytkowników. Najbardziej pożądaną korzyścią przy zastosowaniu systemu Smart Home jest wygoda. Możliwość włączenia odpowiedniej temperatury, nastawienia ulubionej muzyki i ekspresu do kawy jeszcze przed przyjściem do domu jest obiecująca. Takich udogodnień jest więcej i każdy może je zaplanować według swoich potrzeb. Istotna jest również kontrola nad bezpieczeństwem. Systemy monitoringu czy przeciwpożarowe dają nam poczucie nadzoru i szansę na szybką reakcję. Ważne są również oszczędności możliwe dzięki odpowiedniemu zarządzaniu temperaturą oraz użyciem sprzętów domowych. Nieobojętne jest zainteresowanie zastosowanymi systemami odwiedzających nas gości. Miło usłyszeć, że nasz dom jest wyjątkowy – nie tylko piękny, ale też praktyczny i nowoczesny.

Użytkownicy najczęściej obawiają się awaryjności, która jest nieodłączna przy wykorzystaniu nowych technologii. Co może się stać? Niekontrolowane zachowania systemu – np.  przegrzanie domu, włączający się alarm bądź otwierająca się pod naszą nieobecność brama. Istnieje również ryzyko kradzieży tożsamości – przez podłączenie urządzeń do sieci, wykorzystujących rozpoznawanie głosu czy twarzy. Warto też zastanowić się, czy naprawdę potrzebujemy w domu tych funkcji. Czy istnieje potrzeba, aby kontrolować wszystko, wszędzie i w każdym momencie?

INTEGRATOR WSKAŻE CI DROGĘ 

Jeżeli jesteś pewien, że chcesz unowocześnić swój dom, nie rób tego na własną rękę. Integracja systemów często bywa awaryjna, a żeby tak się nie stało, należy wybrać ofertę specjalistycznej firmy, których na rynku nie brakuje. Każda nieruchomość musi być indywidualnie potraktowana. Integrator będzie chciał poznać Twoje preferencje i oczekiwania, tryb życia, układ i przeznaczenie pomieszczeń. Ma to kluczowe znaczenie, jeżeli celem jest polepszenie komfortu życia. Warto umówić się na konsultacje już w momencie wyboru projektu mieszkania, aby instalacje scalić ze sobą w najlepszy z możliwych sposobów. Jeżeli dom został już wybudowany, to nic straconego. Obecne technologie stwarzają możliwość zintegrowania istniejących systemów bez większej ingerencji w strukturę budynku. Mimo wszystko warto to zrobić wcześniej.

PRZYGOTUJ SIĘ NA WYDATKI

System inteligentnego domu do najtańszych nie należy. Za wygodę trzeba zapłacić. Ile? Wszystko zależy od wielu czynników. Decydujący wpływ na cenę ma liczba pomieszczeń oraz rodzaje instalacji, którymi chcesz sterować – światło, ogrzewanie, rolety wewnętrzne i zewnętrzne, gniazda elektryczne, stacja pogodowa, brama wjazdowa, brama garażowa, wentylacja, klimatyzacja, system alarmowy, komunikacja GSM. Każdy dodatkowy system to większy koszt ostateczny. Sporo zależy również od rodzaju panelu do zarządzania technologią. Firmy specjalizujące się w tworzeniu systemów inteligentnych domów, na swoich stronach internetowych oddają do dyspozycji kalkulatory, dzięki którym każdy, bez ruszania się z miejsca, może sprawdzić, z jakimi kosztami wiąże się montaż systemów w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Dzięki temu można wybrać elementy systemu, które najbardziej odpowiadają naszym potrzebom i na które nas stać.

BRAK GÓRNEJ GRANICY

Można ogólnie określić, że w wariancie podstawowym, w którym steruje się tylko oświetleniem, należy przygotować się na wydatki rzędu 200-250zł/m2 . Ponad 500 zł/m2 kosztuje wariant luksusowy, w ramach którego można sterować oświetleniem, ogrzewaniem, klimatyzacją i roletami. Cena obejmuje kompleksową instalację, łącznie z projektem, okablowaniem, rozdzielnicami, urządzeniami, gniazdkami i uruchomieniem. Są również systemy, za które należy zapłacić więcej, ale dzięki nim otrzymujemy dodatkowe funkcje, np. możliwość przeróbki instalacji bez kucia ścian, integracji z alarmem, sterowanie z dowolnego miejsca i wiele innych. Najprościej tłumacząc: za podstawowy system zapłacisz kilkanaście tysięcy złotych, górnej granicy nie ma.

INWESTYCJA, KTÓRA SIĘ ZWRÓCI 

Celem, dla którego tworzy się systemy inteligentnych domów, jest głównie obniżanie kosztów – oczywiście w długofalowej perspektywie. Jak twierdzą specjaliści, inwestycja powinna zwrócić się w okresie 10–15 lat. Z każdym rokiem inteligentne systemy będą bardziej zintegrowane i pozwolą na coraz większy komfort użytkowania. Specjaliści w tej branży zgodnie potwierdzają, że wkrótce wszystkie nowe domy będą wykorzystywały inteligentne rozwiązania. Technologia zmienia się w ogromnym tempie, co oznacza, że w perspektywie kilkudziesięciu lat ograniczeniem w zastosowaniu inteligentnych rozwiązań może być tylko wyobraźnia.

Tekst: Marta Kubacka

Bieżący rok przyniósł wiele zmian w przepisach na rynku nieruchomości. W związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw obrót ziemią rolną stał się dla wszystkich dostępniejszy. Ponadto ujednolicono formularze podatków od nieruchomości, rolnego i leśnego, a deklaracje można składać za pośrednictwem Internetu. Wiele dzieje się w rządowym programie „Mieszkanie+”, gdzie modyfikacjom uległy zasady dofinansowania, zrezygnowano z indywidualnych kont mieszkaniowych na rzecz dopłat do czynszu. Wkrótce sporo zmieni się w kwestii rozliczania najmu oraz legalizacji samowoli budowlanych. Na czym dokładnie będą polegały zmiany?

ZIEMIA NIE TYLKO DLA ROLNIKA 

26 czerwca br. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Zliberalizowano wprowadzone trzy lata temu restrykcyjne przepisy w zakresie zakupu i obrotu ziemią rolną. Wówczas zakup gruntów rolnych w praktyce był możliwy tylko przez osoby ze statusem rolnika. Nie prowadząc działalności rolniczej, można było kupić tylko 30 arów ziemi rolnej (lub 50 arów, jeśli na gruncie były zabudowania). Skutek mniejszej podaży gruntów był szczególnie odczuwalny dla deweloperów, dla których 0,3 ha bywa niewystarczające.

W myśl nowelizacji ustawy, od teraz dostępność gruntów ulega zwiększeniu. Każdy, nawet jeśli nie prowadzi działalności rolniczej, może kupić aż 100 arów ziemi rolnej, zarówno w mieście, jak i na wsi.

Nie ma żadnych ograniczeń w liczbie kupionych działek na miejskim terenie, ważne, aby każda z nich nie była większa niż 1 ha. Można je odsprzedać w dowolnym czasie. Jeżeli deweloper chce zakupić działkę większą, może to zrobić, ale wcześniej musi dokonać podziału nieruchomości na mniejsze parcele, nieprzekraczające 100 arów. 

Na terenach wiejskich można zakupić tylko jedną nieprzekraczającą 1 ha nieruchomość przeznaczoną na cele nierolnicze. Przy zakupie działek w łącznej wielkości ponad hektar w myśl przepisów prawa prowadzone jest już gospodarstwo rolne, które należy prowadzić przez pięć kolejnych lat. Wcześniej było to 10 lat, więc zmiana jest znacząca. Przed upływem tego okresu działkę można sprzedać jedynie na mocy decyzji dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

OGÓLNOKRAJOWA DEKLARACJA BEZ WYCHODZENIA Z DOMU

1 lipca br. to przełom w zakresie wzorów i metod składania deklaracji podatku od nieruchomości, rolnego i leśnego. W celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym, dokonano ujednolicenia formularzy lokalnych podatków. Jednakowe wzory takich dokumentów określił w drodze rozporządzenia Minister Finansów. Wcześniej każda gmina ustalała własne wzory, teraz wszystkie wyglądają tak samo. To dobra wiadomość, szczególnie dla osób, które mają nieruchomości w różnych gminach – od teraz będą mogły sprawniej złożyć ogólnokrajowe deklaracje podatkowe. Nowe formularze mają zastosowanie do podatków, z tytułu których obowiązek podatkowy powstał po 30 czerwca 2019 roku.

Osoby ceniące internetowe rozwiązania ucieszy również wiadomość o powszechnej możliwości składania deklaracji bez wychodzenia z domu – za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej. Wybór formy – tradycyjnej czy elektronicznej – należy do podatnika. Rozporządzenie Ministra Finansów wskazuje, że deklaracje mogą być przesyłane z wykorzystaniem elektronicznej platformy usług administracji publicznej ePUAP oraz innego systemu teleinformatycznego dostępnego na BIP-ie danej gminy. Rozporządzenie określa również rodzaje podpisów (elektroniczny, osobisty, zaufany) do deklaracji składanych w formie elektronicznej.

ZAMIAST KONTA MIESZKANIOWEGO – DOPŁATA DO CZYNSZU 

Rozpoczęty w 2016 roku Narodowy Program Mieszkaniowy jest odpowiedzią na problemy osób, których nie stać na zakup mieszkania. Nowa polityka mieszkaniowa w horyzoncie średniookresowym ma zwiększyć dostępność mieszkań, zwłaszcza dla rodzin o przeciętnych i niskich dochodach. 

Jedynym z filarów „Mieszkania+” miały być Indywidualne Konta Mieszkaniowe – system dopłat do oszczędności, który miał za zadanie pomóc w zbudowaniu początkowego kapitału własnego. Realizacje projektu zapowiadano na czerwiec, a konta miały zostać uruchomione jeszcze w tym roku. Z uwagi na sytuację na rynku nieruchomości rząd wycofał się z tego pomysłu.

– Podstawą diagnostyczną do dokonania zmian w dokumencie strategiczno-programowym były dynamiczne zmiany na rynku mieszkaniowym, mające źródło w procesach zachodzących w szeroko rozumianym sektorze budowlano-montażowym. (…) Najważniejsze, potwierdzone bieżącymi analizami koniunktury, tendencje wpływające na sektor podaży mieszkaniowej dotyczą wzrostu cen materiałów budowlanych oraz pojawiających się niedoborów rynkowych w tym zakresie, a także wzrostu kosztów pracy i niedoborów wykwalifkowanych pracowników budowlanych. W połączeniu z rosnącymi cenami gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, spowodowanymi m.in. ograniczeniami w obrocie gruntami rolnymi, doprowadziło to w latach 2017–2018 do szybkiego wzrostu kosztów budowy nowych mieszkań. Nierealne w związku z tym stały się zarówno założenia dotyczące kosztów produkcji mieszkaniowej (nawet z uwzględnieniem efektu skali oraz efektu standaryzacji rozwiązań architektoniczno-technicznych), jak i opartych na tych założeniach wysokości przyszłych czynszów. Warto jednak podkreślić, że pozytywne trendy po stronie popytowej (wzrost wynagrodzeń, malejące bezrobocie, niskie stopy procentowe) częściowo równoważą negatywne tendencje kosztowe po stronie podaży mieszkań – czytamy w uzasadnieniu projektu uchwały w sprawie aktualizacji priorytetowych działań i instrumentów Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Środki budżetowe przeznaczone na realizację Indywidualnych Kont Mieszkaniowych mają zostać przeznaczone na realizację rządowej pomocy – dopłat do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. System nie wymaga wieloletniego odłożenia w czasie zakupu mieszkania, lecz umożliwia szybsze zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej na rynku nowo budowanych mieszkań czynszowych. Plan dopłat do czynszu jest skierowany do najemców tylko nowych mieszkań, na podstawie umowy z gminą (nie wchodzi w grę wynajem od osób prywatnych). Oczywiście podczas procesu przyznawania dopłat brane jest pod uwagę kryterium dochodowe. Według informacji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju dopłata do czynszu dla 4-osobowej rodziny może w zależności od regionu wynosić od 300 do 560 zł. Pomoc jest przyznawana na okres 15 lat.

Termin wprowadzenia zmian w funkcjonowaniu programu zapisany w projekcie ustawy Rady Ministrów planowany jest na trzeci kwartał 2019 roku. Nie wiadomo, czy polski rząd zaskoczy jeszcze jakimiś nowymi pomysłami w zakresie funkcjonowania Narodowego Programu Mieszkaniowego.

REFORMA DLA NAJEMCÓW 

Prawdopodobnie wkrótce zmianie ulegną przepisy w zakresie rozliczania najmu. Rząd planuje reformę, na mocy której rozliczenie nie będzie uzależnione od liczby wynajmowanych mieszkań ani od czasu, na jaki są wynajmowane (najem krótkoterminowy czy długoterminowy).

Wynajmujący mieszkania najczęściej rozliczają się prostym ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na poziomie 8,5% (przy kwocie do 100 tys. zł) i 12,5% (ponad 100 tys. zł). Niektórzy wybierają opodatkowanie na ogólnych zasadach, które następuje według udziału procentowego 18 lub 32.

Podstawą opodatkowania w takim wypadku jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem jest generalnie kwota umówionego czynszu, jeżeli chodzi natomiast o koszty, to jako przykładowe można wymienić: składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, wydatki na remont, odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu, wydatki na wyposażenie przedmiotu najmu. Rozliczenie dochodu z najmu na zasadach ogólnych oznacza konieczność wykazania dochodu z tego tytułu w rozliczeniu rocznym składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (źródło: poradnikprzedsiebiorcy.pl).

Warto, aby podatnik zwrócił się z prośbą do fskusa o interpretację podatkową dla swojego indywidualnego przypadku. Przepisy nie określają jasno, czym jest najem, a tym bardziej nie rozdzielają najmu krótkoterminowego od długoterminowego. Ten drugi można potraktować jako aktywność zorganizowaną i ciągłą. Może się wtedy okazać, że urząd skarbowy potraktuje naszą aktywność jako prowadzenie działalności gospodarczej. Wynajmujący straci prawo do ryczałtu i musi dopłacić podatek dochodowy. Również najem krótkoterminowy może zostać tak zinterpretowany wtedy, gdy oferta jest np. reklamowana. Wszystko zależy, na jakiego urzędnika traf wynajmujący i jakiej dokona on oceny. 

– Brak jednoznacznych, precyzyjnych przepisów w omawianym zakresie powoduje, że organy podatkowe często usiłują przychody z umów zawieranych w ramach prywatnego najmu kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeszcze jakiś czas temu przykładowo uznawały, że tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. W ich opinii było to wystarczające, aby uzyskiwane z tego najmu przychody uznać za powstające w ramach działalności gospodarczej i nakazywać przypisywanie ich do tego źródła. (…) Dopiero od niedawna zaczęły pojawiać się interpretacje, w których organy podatkowe złagodziły swoje stanowisko w tej kwestii. Obecnie uznają, że gdy podatnik swoje własne mieszkanie wynajmuje na krótkie terminy, tj. na doby lub tygodnie, np. wczasowiczom lub turystom, w sposób nieregularny i nieprofesjonalny, będzie on z tego tytułu uzyskiwał przychody z prywatnego najmu. (…) Do tego źródła może je zaliczyć również wtedy, gdy najemców będzie poszukiwał poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, korzystając ze specjalnego portalu służącego do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy z interesami osób, które takie lokum oferują. Organy podatkowe w odniesieniu do najmu przez tego samego podatnika kilku lokali często przyjmują, że osiąganie przychodów z tego tytułu nie tylko ma charakter zarobkowy, ale też wykazuje cechy stałości i zorganizowania właściwego dla prowadzenia działalności gospodarczej (…) co wyklucza ich rozliczanie w ramach tzw. prywatnego najmu – czytamy na www.pit.pl.

Ministerstwo Finansów chce wprowadzić zmiany w sposobie rozliczania podatku dochodowego, tak aby był on bardziej przejrzysty i prosty w rozliczaniu i by nie wzbudzał żadnych wątpliwości. Najważniejsze jednak w tej kwestii jest dokładne zdefiniowane, czym jest działalność gospodarcza, najem, a także najem krótkoterminowy i długoterminowy. Ważne jest również sprecyzowanie, w którym momencie kończy się najem prywatny, a w którym przechodzi się na działalność gospodarczą. Nowe przepisy prawdopodobnie zostaną wdrożone w życie w nowym roku.

UPROSZCZONY TRYB SAMOWOLKI 

Jeszcze w tym roku rząd szykuje nowelizację prawa budowlanego. W wyniku konsultacji projektu zmian w prawie budowlanym pojawiła się propozycja wprowadzenia uproszczonego trybu legalizacji samowoli budowlanych. 

Samowola budowlana powstaje w wyniku wybudowania budynku (lub np. przybudówki) bez wniosku o pozwolenie na budowę lub wbrew tej decyzji. Istniejące procesy legalizacyjne są skomplikowane i uzależnione od czasu, kiedy doszło do powstania samowoli. Inne tryby regulują te powstałe przed 1995 rokiem i te po tym terminie. Legalizacja jest trudna i bardzo kosztowana. Zasada jest taka, że jeżeli samowola jest spójna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie narusza szczegółowych przepisów, to można ją zalegalizować. W praktyce – częściej wniosek o legalizację kończy się decyzją nakazującą rozbiórkę.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało, że w przyszłym roku procedury będą sprawniejsze i nastawione na dobro obywatela, które jest ważniejsze od ładu przestrzennego. Według proponowanych zmian samowola budowlana będzie ulegała przedawnieniu oraz zostanie wprowadzony uproszczony tryb legalizacji, ale tylko budynków starszych niż 20 lat. Jak szacuje resort, takich w naszym kraju jest około pół miliona. Jak ma to wyglądać?

Szczegóły nie są do końca znane, ale ogólny zamysł został przedstawiony. Do wniosku o legalizację samowoli budowlanej będzie trzeba złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie o terminie zakończenia budowy, inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej. Organ nadzorujący sprawdzi jedynie, czy w stosunku do budynku nie ma wszczętych postępowań. Ważne również będzie spełnienie warunku terminu zakończenia budowy, tj. 20 lat. Legalizacja ma być bezpłatna. W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie sprawdzał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co jednak rodzi wątpliwości w kwestii przyszłej estetyki przestrzeni.

Tekst: r. pr. Noemi Chudzik, LL.M.
aplikant radcowski Katarzyna Psyta

Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. p

Kupno nieruchomości z licytacji komorniczej to wciąż niemała okazja zarówno dla osób poszukujących swoich pierwszych „czterech kątów”, jak i dla inwestorów, którzy chcą wyszukać zakupowe perełki. Szczególnie dużym zainteresowaniem kupno mieszkań z licytacji komorniczej cieszy się w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości są wysokie, a ich nabycie po cenie niższej niż „wolnorynkowa” wydaje się prawdziwą okazją. Pędząc za marzeniami czy sukcesem finansowym, warto jednak być świadomym konsekwencji i problemów, jakie mogą czekać nas przy zakupie nieruchomości na drodze licytacji komorniczych.

LICYTACJE KOMORNICZE – MARZENIE CZY KOSZMAR?

Licytacja komornicza nieruchomości jest rodzajem publicznej sprzedaży w celu wyegzekwowania od dłużnika niespłaconego zobowiązania. Licytacje nieruchomości cieszą się dużą popularnością w dużych miastach, gdyż to właśnie tam cena oferowana przez wolny rynek jest najwyższa. W tym miejscu należy wskazać, że już podczas pierwszej licytacji komorniczej cena wywoławcza nieruchomości wynosi 3/4 kwoty oszacowania, czyli rynkowej wartości mieszkania.

Jeśli lokal się nie sprzeda, komornik ogłosi drugą licytację – wówczas cena wywoławcza zostaje powtórnie obniżona, tym razem do 2/3 kwoty oszacowania.
Nie należy się więc dziwić, że taka nieruchomość może stanowić świetną okazję do inwestycji. Niestety, może też wpędzić potencjalnych inwestorów w kłopoty, które sprawią, że będzie lokatą kompletnie nieopłacalną. Z tego względu przed przystąpieniem do licytacji warto sprawdzić, co doprowadziło do licytacji, czy lokal jest zamieszkały i przez ile osób oraz jaki jest stan techniczny nieruchomości. Jednak to nie stare podłogi czy niedziałająca instalacja mogą w przyszłości spędzać sen z powiek nowemu nabywcy. Prawdziwe problemy związane są ze stanem prawnym lokalu, który przed jego nabyciem warto bardzo dobrze zweryfikować. Obowiązkiem komornika jest umożliwienie zainteresowanym zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania, a w szczególności z informacjami, czy w danej nieruchomości wciąż ktoś mieszka lub jest w niej zameldowany. Na wstępie warto jednak wspomnieć, że już na etapie samej procedury kupna nieruchomości niefrasobliwy dłużnik może skutecznie wydłużać czas trwania całego postępowania, co dla nabywcy liczącego na szybki zysk może okazać się niemałym problemem. Jednymi ze środków blokowania i przedłużania toku prowadzonego postępowania są skarga na czynności komornika oraz skarga na opis
i oszacowanie.

DŁUŻNIK SKARGI PISZE

Jako zasadę, ustawodawca wprowadził możliwość zaskarżenia, w drodze skargi na czynności komornika, wszystkich czynności komornika, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach kodeksu postępowania cywilnego. Poprzez tę skargę wszyscy pokrzywdzeni działaniami komornika mogą zaskarżyć wykonane przez niego czynności lub zaniechane czynności, które powinien był wykonać. Oznacza to, że ze skargą może wystąpić każdy poszkodowany przez komornika – nie tylko osoba, wobec której wykonywana jest egzekucja, co znacząco poszerza krąg uprawnionych podmiotów. Skargę składa się do sądu
za pośrednictwem komornika, który może sam uznać ją zasadną. Jednakże przypadki takie należą do rzadkości, w zdecydowanej większości komornicy
nie uwzględniają skarg i w celu ich merytorycznego rozpatrzenia przekazują je do sądu. Rozpatrywanie skargi przez sąd trwa, co do zasady, kilka tygodni. Ponadto dłużnik wraz ze skargą może złożyć wniosek o zawieszenie prowadzonego postępowania egzekucyjnego, powodując, że przez cały czas jej rozpatrywania w sprawie nie będą podejmowane żadne czynności.

WYLICYTOWANIE NIERUCHOMOŚCI A JEJ NABYCIE

W tym miejscu trzeba wskazać, że każdy potencjalny inwestor powinien pamiętać, iż sam fakt „wygrania” licytacji nie przesądza jeszcze o nabyciu własności nieruchomości i nie jest podstawą ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych.
Licytacja kończy się zamknięciem przetargu przez komornika i wydaniem przez sąd postanowienia o przybiciu. Postanowienie o przybiciu także nie stanowi podstawy do wpisu prawa własności do księgi wieczystej, nie jest również natychmiast wykonywane, albowiem na to postanowienie przysługuje dłużnikowi zażalenie.

Osoby inwestujące w nieruchomości nabywane na licytacjach często pytają o to, kiedy płacą za nieruchomość, a kiedy nabywają własność? Otóż zapłata
za wylicytowaną nieruchomość następuje na wezwanie sądu, które ten przesyła po uprawomocnieniu się przybicia. Co do zasady, wpłaty należy dokonać
w terminie 2 tygodni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty ceny. Jednak na wniosek nabywcy sąd może przedłużyć termin wpłaty – maksymalnie do miesiąca. Po wpłacie sąd stwierdza spełnienie warunków licytacyjnych i wydaje postanowienie o przysądzeniu własności – to postanowienie jest także zaskarżane.

Od dnia licytacji do dnia nabycia własności, w zależności od skuteczności działań dłużnika, może więc minąć kilka miesięcy, szczególnie jeśli dłużnik składa zażalenia z brakami formalnymi, nie odbiera od razu korespondencji, tylko czeka do ostatniego dnia, w którym jest to możliwe. Niestety możliwości w tym zakresie jest sporo i zdarzają się sytuacje, gdy procedura ta trwa zdecydowanie zbyt długo jak na tzw. flipa.

Dopiero po rozpoznaniu zażalenia, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w księgach wieczystych. Nabywca w końcu zostaje pełnoprawnym właścicielem, a prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi też podstawę do wprowadzenia go w posiadanie nieruchomości. Tylko czy nowy właściciel może już wówczas odetchnąć z ulgą i cieszyć się
z nieruchomości? Może, ale pod warunkiem, że w nieruchomości nie zamieszkuje dłużnik lub inne osoby, które niezbyt chętnie będą chciały opuścić lokal. Jeżeli okaże się, że nieruchomość jest zamieszkana, a lokatorzy nie chcą wyprowadzić się dobrowolnie, to nabywca musi je wówczas eksmitować. Obowiązek przeprowadzenia zgodnej z prawem eksmisji obciąża w całości nowego właściciela. W tym celu musi on wystąpić z pozwem o eksmisję lokatorów i prowadzić całe postępowanie sądowe. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku może zgłosić się do komornika celem eksmitowania niechcianych lokatorów.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że eksmisja zgodnie z polskimi przepisami nie jest rzeczą prostą. Jeżeli okaże się, że osobom eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, to nie można ich eksmitować na bruk, czyli bez wskazania im lokalu zastępczego. Jako przykład należy wskazać osoby mające status bezrobotnego, kobiety w ciąży, małoletnich czy osoby obłożnie chore. Grupa tych osób jest tak szeroka, że prawdopodobieństwo trafienia na którąś z nich jest dość duże. Absurd sytuacji nowego nabywcy polega na tym, że gminy, na których ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego, często nie dysponują odpowiednią liczbą mieszkań. Oznacza to, że nowy nabywca latami może czekać na jego wyznaczenie. Tym samym przez długi czas będzie musiał znosić obecność nieproszonych lokatorów. Co więcej – nawet jeśli lokatorzy nie będą opłacać rachunków, także nie będzie mógł ich wyrzucić. W przypadku lokatorów spoza chronionej grupy jest nieco łatwiej. Wówczas nabywca ma prawo eksmitować ich do tzw. pomieszczenia tymczasowego, czyli np. noclegowni czy schroniska dla bezdomnych. Nie wolno jednak tego robić w okresie między 1 listopada a 31 marca, co oznacza dla właściciela kolejne pół roku biernego czekania.

Czy w takim razie warto inwestować w nieruchomości sprzedawane na licytacjach komorniczych?

Zdecydowanie tak – należy jednak zdać sobie sprawę z ryzyka, które niesie ze sobą taka inwestycja i dokładnie przeanalizować stan faktyczny nieruchomości wpływający na jej opłacalność.