Tekst: Daniel Cisowski

To, co niedostępne dla jednostki, możliwe jest w grupie! Ta prosta i wręcz oczywista myśl przyświeca mi od prawie 3 lat, przez które miałem możliwość współpracy w zakresie nieruchomości z ponad 50 inwestorami. Przez ten czas, dzięki doświadczeniu i często nowo poznawanym aktywnym w branży osobom, nauczyłem się, że finanse na dobrą inwestycję znajdą się zawsze.

CZYM JEST CROWDFUNDING? 

Crowdfunding, czyli w tym przypadku inwestowanie grupowe, w Polsce dopiero raczkuje – nieśmiało dając możliwość inwestowania na naprawdę przyzwoity procent przy angażowaniu niewielkich kwot pieniędzy. Dlaczego warto rozważyć wejście w tego typu biznes? Co trzeba wiedzieć? Jak to wygląda od kuchni? Jakie są plusy i minusy? Zapraszam do lektury.

Współpraca w modelu grupowym w zakresie nieruchomości wydaje się być jednym z niewielu pewnych źródeł dochodu pasywnego. Same nieruchomości, historycznie patrząc, są jednym z nielicznych naprawdę bezpiecznych aktywów, biorąc pod uwagę długą perspektywę.

Czy zatem da się połączyć szerokie możliwości crowdfundingu z branżą REAL ESTATE? Oczywiście, i wiemy to nie od dziś. Można by wyliczać przypadki różnego rodzaju pozyskiwania od obywateli środków na budowę hoteli, magazynów czy apartamentowców. Kiedyś zebranie grupy inwestorów było dużym wyzwaniem. Dziś możemy dość prosto realizować to przez Internet. W Europie istnieją dziesiątki platform kojarzących okazję z kapitałem. Funkcjonują też takie, które skupione są głównie na rynku nieruchomości, a dzięki nim możemy inwestować nawet niewielkie kwoty.

Platformy crowdfundingowe, w uproszczeniu, możemy podzielić na co najmniej trzy warianty:

• Pierwszy – charytatywny, gdzie pomagamy bezinteresownie tym, którzy tego potrzebują.
• Drugi – udziałowy, dzięki któremu możemy w zamian za udostępnienie kapitału na określonych z góry warunkach zyskać udziały w spółce. Jeśli biznes się uda, otrzymujemy dywidendę i zarabiamy na wzroście wartości naszych udziałów. 
• Trzeci – crowfunding “dłużny” umożliwiający realizację projektów za pożyczone, na często bardzo atrakcyjnych warunkach, pieniądze. Uczestnicząc jako inwestor w rynku nieruchomości, te dwa ostatnie warto poznać bliżej.

Crowdfunding udziałowy jest często wykorzystywany do realizacji projektów deweloperskich, rewitalizacji kamienic czy przy inwestowaniu w spółki budujące portfel mieszkań na wynajem. Jest to bardzo bezpieczna forma pomnażania środków. Często dostępna niestety tylko dla posiadaczy kilkudziesięciu tysięcy złotych wolnych środków. Nie jest to reguła, warto więc dobrze poszukać. Rynek mieszkań deweloperskich raczej ma się dobrze, dzięki czemu można liczyć na dobre zyski. Ryzyko ogranicza własności nieruchomości – spółka, do której wchodzimy, najczęściej ją nabywa lub już posiada. Oczywiście model nie jest idealny. Dlatego nie zapominajmy dobrze przyjrzeć się wycenie działki, wyliczeniom w ofercie, doświadczeniu osób decyzyjnych, zbadajmy również potencjał projektu.

Posiadacze mniejszych oszczędności także znajdą coś dla siebie. Dobrym pomysłem będzie przemyślenie inwestycji w modelu dłużnym. Wiem, że samo słowo dług czy pożyczka wywołuje negatywne reakcje. Zerknijmy jednak na możliwości. Kwota 500 000 zł to kapitał zebrany z połączenia 100 osób posiadających 5000 zł lub 1000 chętnych inwestorów mających tylko 500 zł. Jeśli uda nam się zgrać – mamy gotowy schemat wykorzystywany do wspólnego zarabiania. Z małych kwot zyski nie są astronomiczne, jednak może warto spojrzeć na to jak na ciekawy rodzaj oszczędzania? Czy jednak bezpieczny? Wytłuścić należy fakt, że często małe kwoty udostępniane w zakresie umów inwestycyjnych nie są zabezpieczane nieruchomością. Często jest to zbyt problematyczne, dlatego warto dowiedzieć się, czy kolejne kroki wykonawcy inwestycji będą raportowane. Dzięki temu mamy dostęp do świeżych informacji nt. losów zainwestowanych środków. To jednak nie wszystko. Podstawą, jak w przypadku finansowania udziałowego, jest rzetelne sprawdzenie projektu, założeń i odpowiedzialnych za niego osób.

Daniel Cisowski 

Prezes zarządu spółki LOKATO. Przedsiębiorca z doświadczeniem w kilku branżach, który działanie w nieruchomościach zaczynał po dużym upadku, będąc grubo „poniżej zera”. Twórca kilku brandów związanych z nieruchomościami. Od początku prężnie działający w oparciu o inwestowanie grupowe. Teraz jego misją jest propagowanie idei crowdfoundingu, jak i pomoc osobom w „biznesowych tarapatach”. Prywatnie mąż, ojciec dwójki cudownych dzieci.

Tekst: Marta Kubacka

Zapytaliśmy pośredników z różnych miast w Polsce – jak zaraza wpłynęła na popyt i podaż oraz ceny nieruchomości w miesiącach marzec – maj 2020 r. Rynek nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, nie zareagował nerwowo na pandemię koronawirusa. Nie widać większych wahań. Jedno jest pewne. Żądni okazji cenowych inwestorzy ruszyli z kopyta do akcji. Efekt? Ci, którzy szukali perełek inwestycyjnych, mogą czuć się rozczarowani.

Polacy w ostatnim czasie są szczególnie zainteresowani zakupem domów z ogrodem i działek rekreacyjnych. Taka sytuacja nikogo nie dziwi. Pandemia koronawirusa, która zamknęła nas w czterech ścianach, pozwoliła docenić warunki mieszkaniowe, w tym posiadanie ogrodu. Nie wszyscy jednak mogą pozwolić sobie na takie nieruchomości i mimo wszystko decydują się na mieszkania. 

JAKICH MIESZKAŃ SZUKAJĄ POLACY? 

Na rynku wtórnym nadal najwięcej osób poszukuje mieszkań z dolną granicąmetrażu 40 mkw, a z górną 54mkw. –  Widać jednak, że w tym segmencie poszukujących ubywa na korzyść kolejnego przedziału metrażowego 55–69 mkw. W kwietniu takimi mieszkaniami było zainteresowanych 23 proc. osób, miesiąc wcześniej było to 19 proc. – informuje Jacek Makowski, Prezes Zarządu Gratka.pl, serwisu z ogłoszeniami nieruchomości.

Agenci nieruchomości z różnych miast w Polsce są zgodni, że w ostatnim czasie oprócz domów i działek klienci szukali mieszkan z ogródkiem. – To normalne, że na wiosnę klienci szukają mieszkań z ogródkiem, w tym roku to zainteresowanie jest jeszcze większe. Niestety takich nieruchomości na rynku wtórnym jest niewiele – informuje Iweta Bura z bura nieruchomości Expert. 

Wzrosło również zainteresowanie mieszkaniami kupowanymi w celach inwestycyjnych pod wynajem. –  Od dwóch tygodni widzimy wzrost chęci zakupu mieszkań pod wynajem. Moi klienci wychodzą z założenia, że w odróżnieniu od nieruchomości pieniądz straci na wartości dodaje Iweta Burda, agentka biura Expert, które działa w okolicach Stargardu i Pyrzyc (woj. zachodniopomorskie). Opinię potwierdza Aleksandra Kosek z biura CITY LIGHTS Nieruchomości z Jawora (woj. dolnośląskie). – Klienci szukali najczęściej małych mieszkań 1- czy 2-pokojowych, najlepiej na I piętrze, w celach inwestycyjnych. Poszukiwane przez rodziny z dziećmi były również większe mieszkania 3- czy 4-pokojowe z ogródkami na parterze – dodaje Aleksandra Kosek.

MNIEJSZE MIASTO – MNIEJSZY POPYT! 

Początek pandemii zatrzymał nie tylko rynek nieruchomości. Nasze życie wywróciło się do góry nogami. Strach przed zarażeniem spowodował, że gołym okiem widoczny był spadek zainteresowania nieruchomościami. Kupujący nie chcieli uczestniczyć w prezentacjach. Sprzedający nie chcieli do swoich nieruchomości wpuszczać obcych osób. Problemem było załatwienie formalności w urzędzie i u notariusza. Taka sytuacja miała miejsce szczególnie w mniejszych miastach. Iweta Burda z Biura Nieruchomości Expert opowiada o tym, jak strach ogarnął klientów – Pamiętam ostatnią prezentację 11 marca. Mieszkanie wstępnie się podobało. Klienci właśnie takiej nieruchomości szukali. Niestety, poinformowali mnie, że wstrzymują się z decyzją, bo nie wiedzą, czy dostaną kredyt i czy nie stracą pracy. Brali pod uwagę również, że ceny może się obniżą – relacjonuje Iweta Burda. – Później klienci przestali dzwonić. Staraliśmy się więc przeprowadzać prezentacje na żywo z nieruchomości niezamieszkanych, ale 70 proc. naszych ofert jest zamieszkana. Patrząc w kalendarz, który zawsze jest wypełniony po brzegi, przeglądałam puste kartki. Miasto zamarło. Sytuacja zmieniła się dopiero po 20 kwietnia o opowiada agentka z Biura Nieruchomości Expert z siedzibą w Stargardzie i Pyrzycach.

Innego zdania są agenci z biura nieruchomości w Katowicach i Warszawie. Marta Kulawik z biura nieruchomości RE/MAX Gold z Katowic twierdzi, że popyt w ogóle się nie zmienił. Podobnego zdania jest Michał Spodymek z warszawskiego biura nieruchomości GOESTE – Jako jedna z nielicznych agencji nieruchomości zdecydowaną większość ofert od kilku lat prezentujemy w formie wideo, dlatego sytuacja z epidemią jeszcze bardziej podkreśliła nasze walory, które dotychczas były gadżetami wspomagającymi prezentacje gruntów. Niestety do końca kwietnia była to ciężka praca, bo często właściciele obawiali się wizytowania ich mieszkań i ciężko było się wykazać. Niemniej do czerwca mieliśmy więcej transakcji niż do marca – czyli nie było źle. Gdy pojawiła się opinia, że będzie trudniej o kredyt mieszkaniowy, to zainteresowanie mieszkaniami przez osoby kredytujące się wzrosło. Ciężko tu dokładnie określić, jakie to mieszkania – bo dość szeroka ta grupa. Możliwe, że to chwilowy trend związany z zagrożeniem utrzymania pracy, ciągłości finansowej, co jest wymogiem przy większości kredytów hipotecznych. Natomiast od połowy maja bardzo silnie wzrasta liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkań – wyjaśnia warszawski agent GOESTE Michał Spodymek.

ZABRAKŁO „TANICH” OFERT 

W portalu Gratka.pl podaż ofert spadła, ale nieznacznie. o Pod koniec maja liczba ofert była niższa o 6 proc. w porównaniu do końca stycznia tego roku, czyli tuż przed pandemią – poinformował Jacek Makowski, Prezes Zarządu Gratka.pl. Podobnie sytuacja wyglądała w serwisie Otodom. o Obserwowaliśmy w marcu i kwietniu niewielki spadek liczby ogłoszeń względem lutego. Niewykluczone, że część osób planujących sprzedać mieszkanie wstrzymała się z jego wystawieniem na czas pandemii – poinformował Jarosław Krawczyk z Otodom.

DO MERITUM – CO Z CENAMI MIESZKAŃ? 

Dane opublikowane przez Narodowy Bank Polski pokazują, że ceny mieszkań w 1. kwartale 2020 roku wykazywały tendencję wzrostową dla analizowanych miast w Polsce na rynku wtórnym. Dla siedmiu największych miast w Polsce ceny ofertowe na rynku wtórnym za 1. kwartał 2020 roku wzrosły o 4,4 proc., natomiast transakcyjne o 2,8 proc. Był to jednak okres, zanim uderzyła pandemia koronawirusa. 

Co ciekawe, zawirowania nie przełożyły się na zmiany poziomu cen. –  Z danych serwisu Gratka.pl, średnie ceny mieszkań w Polsce w marcu, kwietniu i maju były na podobnym poziomie. Nie widać było drastycznych spadków cen, ale także ceny przestały rosnąć – co było widoczne w miesiącach przed pandemią. W kilku lokalizacjach – głównie dotyczy to prestiżowych dzielnic dużych miast – ceny lekko poszły do góry – poinformował Jacek Makowski, Prezes Zarządu Gratka.pl. 

Z analizy Otodom wynika, że można było zauważyć niewielkie wahania cen. Średnie ceny ofertowe spadły w czterech z dziewięciu miast, które poddano analizie. Względem marca najbardziej obniżyły się (o 2,4 proc.) średnie ceny ofertowe w Katowicach, a także Szczecinie (ok. 0,5 proc.), Krakowie (0,4 proc.) i Warszawie (0,1 proc.). W pozostałych analizowanych miastach odnotowano wzrosty stawek. – W marcu ceny mieszkań na rynku wtórnym wciąż rosły, w kwietniu – zatrzymały się. Wśród największych miast w kwietniu spadek dotknął Katowic (-2 proc. względem marca). W Lublinie i Poznaniu ceny wzrosły o 1 proc. W pozostałych miastach ceny utkwiły w miejscu, co jest pewną zmianą, bo wcześniej nieprzerwanie rosły od wielu miesięcy – tłumaczył Jarosław Krawczyk z Otodom.

Zapytaliśmy o zdanie inwestorkę Małgorzatę Lewandowską z Merytorycznie o nieruchomościach, która na bieżąco śledzi sytuację na rynku wtórnym lokali mieszkalnych. –  Według moich obserwacji w połowie marca po wprowadzonym zakazie przemieszczania się nastąpiło załamanie się rynku nieruchomości pod względem zawieranych transakcji. Obawa o zdrowie skutecznie odstraszyła potencjalnych kupujących od oglądania mieszkań. Nie wpłynęło to jednak zasadniczo na ceny nieruchomości. Te według moich spostrzeżeń, nie zmieniły się wyjaśnia Małgorzata Lewandowska.

Chociaż brak jest ofcjalnych danych za 2. kwartał 2020 roku, to obserwując rynek nieruchomości, możemy zauważyć, że deweloperzy przystąpili do zmasowanych działań marketingowych i promocyjnych. Jeżeli przełoży się to na dużą zmianę cen transakcyjnych, to takie promocyjne akcje pociągną za sobą rynek wtórny. – Nie spodziewałabym się jednak analogicznych obniżek cen, jak przy kryzysie w 2008 roku. Wtedy marże deweloperskie sięgały 40 proc., a teraz są one o połowę mniejsze. Z tej prostej matematyki wynika, że spodziewane obniżki będą raczej kilkuprocentowe – tłumaczy inwestorka Małgorzata Lewandowska, Merytorycznie o nieruchomościach.

CENY OFERTOWE TAKIE JAK TRANSAKCYJNE? 

Marta Kulawik z biura nieruchomości RE/MAX Gold nie zauważyła, aby ceny ofertowe różniły się od transakcyjnych. o Dużo osób szukało ofert pod inwestycje, ale sprzedający nie zgadzali się na obniżkę cen, bo ceny ofertowe był realne, niezawyżone. Dlatego nieruchomości sprzedawały się w cenach ofertowych – wyjaśnia agentka z Katowic. Podobnego zdania jest Iweta Burda. – Ceny transakcyjne również były takie jak te w ofertach. Klienci bacznie obserwowali ceny nieruchomości, czekali, jak sytuacja się rozwinie, czy ceny spadną, czy wzrosną. Klienci gotówkowi ewidentnie chcieli coś ugrać, ale stabilna sytuacja zweryfikowała ich plany. Ceny pozostały bez zmian i nic nie wskazuje na jakąkolwiek obniżkę. Być może czas to zweryfikuje, przez coraz większy problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego – twierdzi pośredniczka ze Stargardu. Nie innego zdania jest pośredniczka z Jawora – W marcu i kwietniu nie nastąpiły zmiany, ani w cenach ofertowych, ani transakcyjnych. Sprzedający nie zgadzali się na żadne obniżki, negocjacje zakończyły się bez żadnych rabatów czy upustów. Co ciekawe, w maju klienci sprzedający zgłaszali się o podwyższenie ceny ofertowej nieruchomości – informuje Aleksandra Kosek.

Michał Spodymek opowiada, że w ostatnich dwóch miesiącach pojawiło się wiele różnych prognoz co do przyszłych cen nieruchomości, co miało wpływ na podejmowanie decyzji przez klientów. – Pod wpływem tych opinii niektórzy nagle oczekiwali eldorada i wręcz podnosili ceny. W przypadku transakcji, które obsłużyliśmy, różnice między ceną ofertową a transakcyjną nie różniły się bardziej niż w poprzednich okresach – wyjaśnia Michał Spodymek. Według danych z Narodowego Banku Polskiego w Warszawie pod koniec 2019 r. na rynku wtórnym różnica w cenach ofertowych a transakcyjnych mieszkań wynosiła średnio 20 proc. 

PATRZĄC ROK WSTECZ 

Prezes serwisu Gratka.pl wyjaśnia, że w porównaniu do tych samych miesięcy w zeszłym roku podaż mieszkań na rynku wtórnym spadła. Natomiast już pod koniec kwietnia 2020 r. widać było ożywienie i ofert zaczęło przybywać w podobnym stopniu jak przed pandemią. Z danych serwisu Gratka. pl wynika, że maj przyniósł już zdecydowaną poprawę podaży ofert mieszkaniowych. 

Jakie zmiany można było zaobserwować w kwestii cen w porównaniu do analogicznego okresu z zeszłego roku? –  Porównując marzec i kwiecień 2020 z analogicznymi miesiącami ubiegłego roku, widzimy wyraźnie, że ceny są obecnie wyższe niż rok temu. W zależności od miasta w marcu 2020 było od 9 proc. do 18 proc. drożej niż w 2019 roku. W kwietniu różnice są nieco mniejsze – od 5 proc. do 16 proc. – wyjaśnił Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. 

W ujęciu ogólnokrajowym ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostają na poziomie ok. 7 proc. wyższym niż rok wcześniej. Natomiast już w konkretnych lokalizacjach ceny wzrosły – w stosunku do tych w 2019 r. – nawet o kilkanaście procent. Tak było m.in. w aglomeracji śląskiej – wzrost o 15 proc, w Krakowie – wzrost o 12 proc. albo w Warszawie – Wzrost o 11 proc.

Marta Kulawik z biura RE/MAX Gold potwierdza, że ceny w porównaniu do poprzedniego roku wzrosły. Podobnie twierdzi pośredniczka Iweta Burda. – W przeciągu ostatnich 12 miesięcy ceny u nas wzrosły o 30-40 tysięcy złotych na małym mieszkaniu, nawet do 100 tys. na większym. Czasem koszt zakupu mieszkania jest zbliżony do kosztu zakupu domu. W kwestii ilości transakcji nie ma porównania do poprzednich lat. W miesiącach marzec – maj 2020 transakcji było kilka, a powinno być przynajmniej kilkanaście – informuje Iweta Burda z biura Expert. W Jaworze według relacji Aleksandry Kosek ceny wzrosły do analogicznego okresu sprzed roku o 30-40 proc. Michał Spodymek z warszawskiego biura nieruchomości GOESTE również potwierdza, że ceny nie spadły – wręcz wzrosły. 

Tekst: Piotr Jach

Gdy oddawaliśmy do druku poprzedni numer „Strefy Nieruchomości”, na samym początku epidemii koronawirusa w Polsce, rokowania co do jej wpływu na rynek nieruchomości były jeśli nie trwożliwe, to przynajmniej bardzo ostrożne. Trzy miesiące później można już śmiało powiedzieć, że branża nieruchomości – w przeciwieństwie do bardzo wielu innych – oparła się atakowi SARS CoV – 2. Przynajmniej na razie. Wydaje się, że załamania, krachu i plajt udało się uniknąć. Przepowiadany spadek cen nie okazał się ogólnopolską regułą. Z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl widać, że tylko w niektórych regionach na rynku pierwotnym doszło do lekkich wahnięć stawek cen ofertowych, lecz ogólna tendencja jest wciąż taka sama – ceny mieszkań rosną. Przeanalizowaliśmy ceny na rynku pierwotnym.

MARZEC

Najtrudniejsze – co było łatwo przewidzieć – okazały się  pierwsze tygodnie epidemii. Dla rynku nieruchomości przełom nastąpił w drugiej części marca, kiedy sytuacja w kraju wymusiła na rządzie konieczność wprowadzenia licznych obostrzeń mających na celu ograniczenie rozprzestrzeniania się koronawirusa. Społeczna izolacja, zamknięcie wielu przedsiębiorstw, częściowe zamrożenie handlu, a także panująca w całym kraju atmosfera zagrożenia wobec nieznanego szybko odcisnęły swe piętno na wielu dziedzinach gospodarki. Aczkolwiek jeszcze w marcu widać było, że oczekiwania fnansowe sprzedawców mieszkań wciąż rosną.

We Wrocławiu w tym miesiącu ceny na chwilę spadły (najbardziej, o 5 proc., w sektorze dłuższych metraży – od 60 do 90 mkw.), nieznacznie taniej zrobiło się w Katowicach, spadła też średnia cena metra kwadratowego w Warszawie (aczkolwiek w tym samym czasie stolica pobiła też pewien rekord – 1,5-procentowy skok cen najmniejszych metraży (do 38 mkw.) wywindował ich cenę do 11 284 zł/mkw.).

Natomiast w Łodzi kawalerki zdrożały jeszcze bardziej, bo o 6,5 proc. Metr wyceniano w marcu na 7597 zł. Tymczasem w Krakowie najmniejsze mieszkania w tym czasie potaniały. Średnia cena spadła wprawdzie niewiele, o 1,4 proc., do poziomu 10 452 zł

Drożyzna szerzyła się w Gdańsku, gdzie wzrosły średnie ceny wszystkich metraży na rynku pierwotnym. Tam też najbardziej podrożały mieszkania najmniejsze, których cena wyniosła 11 231 zł/mkw., mocno zbliżając się do stawek warszawskich. Gdańsk wyróżnił się ponadto najwyższym rocznym wzrostem średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. Lokale od deweloperów zdrożały tam rok do roku o 18,4 proc. (nominalnie o 1486 zł/mkw.). Najmocniej wpłynęły na to rosnące ceny lokali o średniej wielkości powierzchni, od 38 do 60 mkw., które w marcu osiągnęły średnie ceny 9761 zł/mkw. – o 27,6 proc. więcej (nominalnie o 2109 zł/mkw.) niż rok wcześniej. 

Spore wzrosty rok do roku zaobserwowano także w Warszawie (17,1 proc.), Katowicach (14,1 proc.), Lublinie (12 proc.), Łodzi (12 proc.) oraz Krakowie (10,9 proc.). Najbardziej stabilnie było w Poznaniu, gdzie ceny wzrosły jedynie o 4,4 proc.

KWIECIEŃ

Z perspektywy czasu widać doskonale, że marcowe wahania cenowe były jeszcze następstwem znakomitej passy w nieruchomościach, która ciągnęła się wcześniej całymi miesiącami. Dopiero kwiecień zaczął napędzać strachu, gdy mogło się wydawać, że powoli zaczynają się spełniać czarne scenariusze z początków pandemii. Krzywe wzrostu cen wyhamowały. Deweloperzy jakby wystraszyli się pewnej stagnacji rynku, którą można było zaobserwować w pierwszych tygodniach ataku koronawirusa. Trochę przerażeni nadejściem pandemii klienci zajęli się bowiem bardziej przyziemnymi sprawa mi niż poszukiwaniem mieszkań. Nie ułatwiała tego zresztą społeczna izolacja. Dostępne dane dowodzą, że na początku kwietnia wyraźnie spadła liczba wyszukiwań mieszkań w Internecie, który dla wielu poszukujących lokum jest pierwszym i podstawowym źródłem poszukiwania ofert. Ogłoszony przez rząd stan epidemii, związane z nim zamknięcie m.in. biur sprzedaży i obrotu nieruchomościami oraz obostrzenia znacznie utrudniające swobodne przemieszczanie się sprawiły, że sprzedaż – mówiąc kolokwialnie – siadła. Oczywiście nie całkowicie. Pomimo różnych trudności i opóźnień nie zaobserwowano fali odstąpień od zakupów. Nie doszło do masowego rezygnowania z rezerwacji – szacunki mówią, że wycofało się z nich ok. 20 proc. klientów. Klienci, którzy przed nastaniem epidemii zdecydowali się na zakup mieszkania, z reguły finalizowali transakcje, choćby z poślizgiem, do czego często dochodziło. Niektórzy już wzięli na nie kredyty, z których nie mogli się wycofać, dla innych podjęta niemałym wysiłkiem decyzja o nabyciu lokum okazała się ważniejsza niż lęk przed epidemią.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej 11 i 12 marca wśród agentów sieci Metrohouse, samo zbliżające się zagrożenie pandemią SARS-CoV-2 przyczyniło się do zmniejszenia popytu na mieszkania (potwierdziło to 44 proc. badanych), co wywołało zamęt na rynku nieruchomości. Zdaniem 81 proc. ankietowanych pośredników rynek mieszkaniowy miał odczuć zmniejszenie popytu także w nadchodzącym czasie.

– Rynek nieruchomości hamuje i to w szybkim tempie. Coraz mniej klientów szuka mieszkań, notariusze są zmuszeni do zamykania kancelarii, chcąc skorzystać z ulg dla zatrudniających do dziewięciu pracowników, banki zmniejszają obroty związane z udzielaniem kredytów. Wobec powyższego koronawirus negatywnie wpływa na obroty na rynku nieruchomości, a klienci są coraz mniej zainteresowani zakupem mieszkań – komentował dla agencji Newseria Biznes ekonomista dr Rafał Parvi, ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Opolu. – Wiele osób zastanawia się, czy utrzyma swoje miejsce pracy, a 7 na 10 firm obawia się o swoją płynność finansową, z czym wiążą się zwolnienia pracowników. To jest w tej chwili największy problem, a nie wybór mieszkania.

To prawdopodobnie brak klientów zadecydował o obniżkach cenowych na rynku pierwotnym, jakie można było zaobserwować w kwietniu. Deweloperzy zatęsknili za kupcami. Redukcje stawek miały ich zachęcić do powrotu i nie osłabić wcześniejszego zainteresowania kupnem mieszkań. Dlatego drugi miesiąc pandemii ostudził nieco oczekiwania fnansowe sprzedawców.

Kwiecień był drugim miesiącem z rzędu z korektą cen na rynku warszawskim, gdzie średnia cena spadła do 9801 zł/mkw., o 1,5 proc. mniej niż w marcu. Podobnie było w Katowicach, gdzie korekta była nieznacznie wyższa, o -2 proc. W Łodzi również mieszkania potaniały, choć obniżka nie była wysoka, zaledwie 0,6 proc. Wystarczyło to jednak, aby Łódź ze średnią stawką 6456 zł za mkw. stała się najtańszym z dziewięciu największych metropolii w Polsce.

Wzrosły, kontynuując trend obserwowany od początku roku, ceny mieszkań w Krakowie (1,8 proc. miesiąc do miesiąca), Poznaniu (1,4 proc.) oraz Lublinie (2,2 proc.). W Szczecinie zanotowano skok cen aż o 10,7 proc. (nominalnie o 755 zł/mkw.), co tłumaczono jednak pojawieniem się na rynku sporej liczby luksusowych, a więc drogich apartamentów. Dzięki takiemu zrządzeniu losu stolica Pomorza Zachodniego zanotowała najwyższy w kraju wzrost cen rok do roku, który wyniósł 19,1 proc. (nominalnie 1248 zł/mkw.) Większy niż 10-procentowy wzrost stawek w skali roku odnotowano także w Krakowie (12,3 proc.), Lublinie (12,2 proc.), Warszawie (12,1 proc.), Katowicach (11,5 proc.) i we Wrocławiu (10,1 proc.). 

CO Z TEGO WYNIKA? 

Wydaje się obecnie, że zapoczątkowane na przełomie marca i kwietnia „tąpnięcie” na rynku nieruchomości będące efektem pierwszego starcia z zarazą zaczęło ustępować już w drugiej połowie kwietnia, a w maju całkowicie odpuściło. Polacy oswoili się z pandemią i korzystając z większej ilości wolnego czasu spędzanego w domu, wrócili między innymi do poszukiwania mieszkań.

– W kwietniu notowaliśmy niższą sprzedaż, gdyż klienci czasowo wstrzymali swoje decyzje. W maju nastąpił powrót zakupowy. Co jednak ważne, do stanu sprzed epidemii wróciły nasze statystyki, tj. liczba zapytań o ofertę mieszkań: telefonów oraz e-maili – przyznała w wypowiedzi dla Pulsu Biznesu Ewa Perkowska z zarządu Budimeksu Nieruchomości.

Swoją rolę mogły w tym odegrać różnorodne promocje, jakimi zaczęli wabić klientów deweloperzy. Na wachlarz okazji składały się rzadziej upusty cenowe, częściej były to darmowe miejsca parkingowe, lokatorskie komórki w gratisie albo nieodpłatne projekty wykończenia wnętrz. Jak ocenia Ireneusz Sudak w artykule dla portalu „Subiektywnie o finansach”, w większości są to tylko dobre chwyty marketingowe:

– Obniżki cen nie przekraczają kwot, o które ceny mieszkań wzrosły w ostatnim roku. To oznacza, że deweloperzy są gotowi „oddać” nadwyżkową marżę, o którą zwiększyli swoje zyski w niedalekiej przeszłości. Poza tym bonusami objęte są tylko wybrane inwestycje, a nawet tylko niektóre mieszkania. Z drugiej strony, jeśli ktoś ma gotówkę, chce kupić mieszkanie teraz i umie negocjować, to może ugrać więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu – uważa Sudak.

– Epidemia koronawirusa nie dotknęła budownictwa mieszkaniowego tak mocno jak innych inwestycji nieruchomościowych. Nagle okazało się, że kiedy handel czy hotele przeżywają swoje ciężkie czasy, sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest aż tak chwiejna i stanowi niezwykle stabilną lokatę dla kapitału. Ani popyt, ani podaż nie uległy większemu zachwianiu. Co warto podkreślić, wciąż bardzo duża część mieszkań, nieproporcjonalna wręcz, porównując to do krajów Zachodu, jest kupowana u nas za gotówkę. To dowodzi, że to wciąż atrakcyjna dla Polaków forma lokaty kapitału. W sytuacjach niepewności ludzie uciekają do inwestycji możliwie bezpiecznych. Mieszkanie do takich inwestycji należy – przekonywał Adam Pustelnik, ekspert Savils. 

Na początku maja wydawało się już, że nieruchomości oprą się wirusowi – taki optymizm wykazywało wielu deweloperów, lecz tych stać wszakże na optymizm. Przez kilka wcześniejszych lat tylko powiększali swój kapitał na trwającej nieprzerwanie hossie. 

Nie brak jednak głosów studzących ten entuzjazm. Opublikowany na początku czerwca raport PKO BP przestrzegał, że w drugiej połowie roku najprawdopodobniej nastąpi kolejna korekta cen, która będzie efektem spadku popytu przy ciągle dużej liczbie oddawanych nowych mieszkań. Przy utrzymaniu się w drugiej połowie roku umiarkowanej recesji, w całym 2020 r. można oczekiwać spadku cen mieszkań o około 15 proc. Trend spadkowy nie powinien jednak trwać dłużej niż do połowy 2021 roku – ocenili ekonomiści banku. 

W raporcie PKO BP można przeczytać że od połowy marca widoczny jest spadek sprzedaży mieszkań (szacowany na 50-60 proc.) oraz wycofywanie się około 20 proc. klientów z umów rezerwacyjnych. Zmniejszyła się także liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy – o około 25 proc. Zaostrzeniu uległa natomiast polityka kredytowa banków (większy wymagany wkład własny, wzrost marży), przez co kredyty stały się trudniej dostępne. Na poparcie swoich tez eksperci powołują się także na zamrożenie rynku wynajmu krótkoterminowego, jak i schłodzenie rynku wynajmu długoterminowego (przy pogorszeniu sytuacji na rynku pracy). Jednocześnie dostrzegają czynniki, które mogą oddziaływać w przeciwnym kierunku (wzrostu cen lub mniejszej przeceny). Wśród nich wymieniają niskie stopy procentowe, które zniechęcają do lokaty bankowej i zachęcają do poszukiwania innych aktywów (w tym nieruchomości). Oprócz tego można się spodziewać także programów rządowych wsparcia tak dla deweloperów, jak też kupujących mieszkania.

Pierwszy przypadek zakażenia koronawirusem SARS-CoV-2 w Polsce stwierdzono 4 marca 2020 roku. Od tego czasu wdrażane są obostrzenia związane z działalnością zawodową i życiem publicznym. 20 marca wprowadzono w Polsce stan epidemii, co spowodowało dalsze utrudnienia, wymusiło zmiany i potrzebę dostosowania się do nowych warunków. Wielu przedsiębiorców ograniczyło działalność lub podjęło zdalny tryb pracy. Niestety, nie we wszystkich przypadkach było to możliwe. W znacznej mierze konsekwencje pandemii odczuwane są na rynku nieruchomości.

Celem badania było poznanie opinii osób zajmujących się obsługą rynku nieruchomości na temat wpływu pandemii COVID-19 na jego stan i funkcjonowanie, sytuację poszczególnych segmentów oraz sytuację zawodową badanych. Badanie przeprowadzono w kwietniu 2020 roku na grupie 247 respondentów – głównie pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych oraz zarządców nieruchomości. Dane jakościowe o charakterze ilościowym zebrano anonimowo i dobrowolnie. W badaniu wykorzystano metodę pośredniego pomiaru sondażowego – ankietę internetową i elektroniczny kwestionariusz ankietowy (online).

Większość badanych prowadzi działalność w miastach o pow. 500 tys. mieszkańców, co odzwierciedla specyfkę rynku nieruchomości w Polsce i koncentrację potencjału w największych aglomeracjach. Większość respondentów pochodzi z woj. wielkopolskiego, mazowieckiego i łódzkiego.

67% ankietowanych zgadza się ze sformułowaniem o pogorszeniu sytuacji na rynku nieruchomości w ciągu ostatniego miesiąca. To głównie przedstawiciele zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, którzy w największym stopniu odczuli negatywne konsekwencje pandemii. Brak możliwości bezpośrednich spotkań z klientami i prezentacji lokali to główny problem w tym przypadku. 90% badanych wskazuje na utrudnienia w prowadzeniu działalności, z czego w 43% mają one bardzo istotne znaczenie. Ankietowani dość jednoznacznie ocenili kwestie związane z potrzebą wsparcia rządu, z czym zgadza się łącznie 80% przebadanych. 70% ankietowanych postrzega obecną sytuację jako zagrożenie. Jednocześnie uznaje się przy tym, że obecna sytuacja to okazja do zdobycia cennego doświadczenia (72%). Wykres 1. Jak pandemia wpłynęła na ogólną sytuację na rynku nieruchomości? Warto przy tym wskazać, że ankietowani posiadający co najmniej 10-letnie doświadczenie częściej (48%) zgadzali się z tym, że negatywne efekty obecnej sytuacji przewyższą poprzedni kryzys (2008-2011). Niezdecydowane były osoby o mniejszym stażu. Niejednoznacznie oceniono możliwość powrotu sytuacji do stanu sprzed pandemii. Podobnie było w przypadku oceny tego, czy obecną sytuację przetrwają największe przedsiębiorstwa.

Ogólna sytuacja zawodowa respondentów w ciągu ostatniego miesiąca (marzec/kwiecień) uległa znaczącemu pogorszeniu. W 59% przypadków przychody z prowadzonej działalności spadły, w 34% pozostały na tym samym poziomie. 85% badanych boryka się z problemem spadku bezpośrednich spotkań z klientami, co również przekłada się na zdecydowanie mniejszą liczbę podpisanych nowych umów. Powyższe problemy dotyczą w największym stopniu pośredników w obrocie nieruchomościami (blisko 90% badanych), rzeczoznawców majątkowych (co drugi ankietowany) oraz przedstawicieli frm deweloperskich, którzy zajmują się obsługą segmentu mieszkaniowego. Znacząco spadła również liczba rozmów telefonicznych, które są często pierwszą formą kontaktu z klientem. W głównej mierze dotyczy to ponownie tych samych grup zawodowych. Praca zdalna i liczba spotkań online dotyczy tych ankietowanych, dla których bezpośrednie spotkania z klientami nie są wymagane (analitycy, zarządcy, działalność edukacyjno-szkoleniowa, inwestowanie na rynku nieruchomości i działalność deweloperska).

73% ankietowanych wskazuje na spadek ogólnego zainteresowania nieruchomościami po stronie klientów. 28% respondentów wskazuje na wzrost ogólnego czasu pracy, co trzeci ankietowany deklaruje ten sam wymiar pracy, zaś 37% badanych odczuwa nieznaczny lub znaczny spadek w tym aspekcie. Dwie trzecie biorących udział w badaniu wskazuje na wzrost czasu pracy zdalnej, co odzwierciedla ogólną tendencję i odpowiedź na obecne realia pracy zawodowej. Największy wzrost pracy zdalnej dotyczy osób, które mogą pracować w tzw. trybie back office. 44% badanych wskazuje na spadek skuteczności pracy (relacja umów podpisanych do sfinalizowanych).

Negatywne efekty pandemii COVID-19 w największym stopniu (łącznie 78% wskazań) dotknęły nieruchomości handlowych, które od początku wybuchu epidemii objęte zostały obostrzeniami i ograniczeniami (wykres 4). Nieznacznie lepiej oceniono sytuację w segmencie usługowym – 71% badanych wskazało na wysoki lub bardzo wysoki poziom wpływu epidemii na funkcjonowanie tego segmentu. W ocenie respondentów najmniejszy wpływ koronawirusa jest odczuwalny w przypadku nieruchomości magazynowych. Co drugi badany nie ma zdania w tej kwestii – jednak jest to segment najsłabiej „obsadzony” przez respondentów.

Uzyskane wyniki dają obraz sytuacji, która drastycznie i w krótkim czasie pogorszyła się względem ostatnich lat, którym towarzyszył wzrost koniunktury. Dotyczy to tych badanych, których praca opiera się na bezpośrednim kontakcie z klientami – pośredników, specjalistów ds sprzedaży, inwestorów i  rzeczoznawców obsługujących segment mieszkaniowy. Przełożyło się to na jednoznaczną i skrajnie negatywną ocenę obecnej sytuacji ogólnej i zawodowej. Cechą wspólną wskazanych grup jest model pracy opierający się na bezpośrednim kontakcie z klientami czy kontrahentami. Wykorzystanie pracy zdalnej w tym przypadku możliwe jest tylko w ograniczonym stopniu, co nie daje również pozytywnych perspektyw.

Aneta Nagler (Nr 8 str. 69)

Tarcza antykryzysowa
vs koronawirus

Sejm przyjął „tarczę antykryzysową”, czyli pakiet pomocy dla gospodarki. Jednak aktualna wersja 1.0 jest niewystarczająca i jeśli nie zostaną wprowadzone nowe rozwiązania, to firmy będą masowo bankrutować i zwalniać pracowników. Z tego, że „tarcza” jest dziurawa, zdaje sobie sprawę też rząd. Dlatego nowa „tarcza antykryzysowa 2.0” ma poszerzyć grono firm o małe i średnie przedsiębiorstwa i umożliwić im skorzystanie np. ze zwolnienia w płaceniu składek ZUS.

CO ZAPEWNIA FIRMOM
„TARCZA ANTYKRYZYSOWA 1.0”?

Na podstawie przyjętych 1 kwietnia br. przepisów, nie musimy płacić przez trzy miesiące składek na ZUS (za marzec, kwiecień i maj br.). Dotyczy to jednak samozatrudnionych i mikrofirm zatrudniających do 9 osób.

Dziś składka wynosi: 1431,48 zł, w tym 362,34 zł na NFZ. Zwolnienie dotyczy składek za przedsiębiorcę i pracujące dla niego osoby.

Tarcza antykryzysowa ma nam pomóc przetrwać zastój w gospodarce i uchronić miejsca pracy. Jakie przysługują nam możliwości?

• Pracodawcy będą mogli skorzystać ze zwolnienia w składkach ZUS dla swoich pracowników oraz ze świadczenia postojowego.
• Przedsiębiorca, dla którego wykonują pracę, musi takie postojowe wprowadzić w firmie
• Zwolnienie ze składek ZUS będzie przysługiwać m.in. osobom prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą
  oraz mikro przedsiębiorcom.

KIEDY MOŻNA SIĘGNĄĆ PO POSTOJOWE?

• Postojowe będzie przysługiwać, jeśli firma odnotuje spadek sprzedaży towarów lub usług, w ujęciu ilościowym lub wartościowym powyżej 15% łącznych obrotów w ciągu dowolnie wskazanych dwóch kolejnych miesięcy kalendarzowych, przypadających po dniu 1 stycznia 2020 r. do dnia poprzedzającego dzień złożenia wniosku. Druga opcja zakłada spadek obrotów lub nie mniej niż 25% z dowolnie wskazanego miesiąca kalendarzowego, przypadającego
  po dniu 1 stycznia 2020 r. do dnia poprzedzającego dzień złożenia wniosku.
• Ze świadczenia postojowego będzie można skorzystać, jeśli przychód uzyskany w miesiącu poprzedzającym złożenie wniosku o świadczenie postojowe był
  o co najmniej 15% niższy od przychodu uzyskanego w miesiącu poprzedzającym ten miesiąc.
• Świadczenie ma przysługiwać także samozatrudnionym, którzy zawiesili działalność po 31 stycznia br., jeżeli przychód z działalności z poprzedniego miesiąca nie przekroczył 300% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia.
• Wysokość świadczenia to 2080 zł (80% minimalnego wynagrodzenia). Jest ono nieoskładkowane oraz nieopodatkowane.

JAKIE MUSIMY SPEŁNIĆ WARUNKI
I JAK ZŁOŻYĆ WNIOSKI?

Płatnik składek musi za marzec, kwiecień i maj 2020 r. przesłać deklaracje rozliczeniowe lub imienne raporty miesięczne, określone w przepisach ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zgodnie z tymi przepisami zwolniony jest z obowiązku ich składania. Samozatrudnieni, którzy korzystają ze zwolnienia z podatku VAT, otrzymają świadczenie postojowe w wysokości 1300 zł. Przedsiębiorcy opłacający składki na własne ubezpieczenia i osoby z nimi współpracujące zachowają prawo do świadczeń w razie choroby i macierzyństwa, jeżeli były w dobrowolnym ubezpieczeniu chorobowym na dzień 1 lutego 2020 r. Jeśli dana firma będzie spełniać kryteria, pracodawca będzie mógł ograniczyć każdemu pracownikowi wymiar czasu pracy do 0,8 etatu i obniżyć pensję do 80% dotychczasowego wynagrodzenia (wynagrodzenie nie może być mniejsze niż pensja minimalna, obecnie 2,6 tys. zł brutto).

KIEDY OTRZYMAMY DOPŁATY?

Aby otrzymać pieniądze, trzeba będzie złożyć odpowiedni wniosek, który pobierzemy ze strony ZUS. Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, będziesz zobowiązany złożyć oświadczenia, w pierwszym miesiącu, za który jest składany wniosek o zwolnienie z opłacania składek przychodu z działalności nie wyższego niż 15 681 zł. Mamy na to czas do 30 czerwca 2020 r. Wniosek będzie można złożyć zarówno w formie papierowej, jak również elektronicznej, pod warunkiem opatrzenia go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

A TAK NAPRAWDĘ CZEGO MOŻEMY
SIĘ SPODZIEWAĆ?

Aktualnie wiadomo, że sięgnięcie po dopłaty i postojowe nie będzie natychmiastowe. Firmy o dofinansowanie do pensji pracowników będą mogły wystąpić najwcześniej w maju. Dlaczego?

W ustawie zapisano, że dofinansowanie do pensji może wynieść 40% przeciętnego wynagrodzenia z poprzedniego kwartału obowiązującego na dzień złożenia wniosku. Problem w tym, że jeśli będziemy chcieli złożyć wniosek w kwietniu, to okresem branym pod uwagę będzie średnia z I kwartału 2020r. A GUS ogłosi takie dane dopiero w połowie maja. Zatem wnioski o dofinansowanie będą rozpatrywane przez wojewódzkie urzędy pracy w momencie opublikowania pełnych danych o wynagrodzeniach. Finalnie oznacza to, że wnioski będą rozpatrywane po drugiej połowie maja br. Dla firm, których ogranicza każdy dzień zwłoki, oznaczać to będzie decyzję o zwolnieniu kolejnych pracowników.

Ponadto wprowadzenie postojowego będzie możliwe tylko za zgodą związków. Jeśli nie będzie zgody związków, firma nie będzie mogła ogłosić postojowego oraz zmniejszyć wymiaru pracy, aby korzystać z dofinansowania państwa. Będzie też obowiązek przekazania porozumienia do Państwowej Inspekcji Pracy.

„Tarcza antykryzysowa 1.0” nie rozwiązuje problemów małych i średnich przedsiębiorstw oraz nie odgania widma masowych zwolnień, co będzie katastrofalne dla polskiej gospodarki, opartej na konsumpcji. Dlatego przygotowany nowy projekt ustawy „tarczy 2.0” ma umożliwić małym i średnim przedsiębiorstwom skorzystanie ze zwolnienia przy płatnościach w składkach ZUS.

W nowej „tarczy antykryzysowej” mają być zaproponowane
dwie nowości.

1. Po pierwsze, młodociani, którzy odbywają szkolenia, nie będą zaliczani do zatrudnionych w mikrofirmach. Dziś tysiące mikrofirm nie spełnia takich warunków, ponieważ osoby odbywające szkolenia są wliczane do osób zatrudnionych. Tym samym ich stan zatrudnienia przewyższa wymagane maksymalnie dziewięć osób.
2. Druga zmiana zakłada, że ze składek również na trzy miesiące mają skorzystać małe firmy zatrudniające do 49 osób. W zapisach nowego projektu jest jednak adnotacja, że firmy do 50 osób zostaną zwolnione ze składek, ale tylko za…. dziewięciu pracowników.
3. Bez zmian pozostaje zapis, że firmy zatrudniające powyżej 49 osób, będą mogły tylko odroczyć płacenie składek na ZUS na trzy miesiące (za luty, marzec
   i kwiecień 2020 r.).

CO JESZCZE PRZEWIDUJE USTAWA
W „TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ 2.0”?

PRAWO UPADŁOŚCIOWE

W nowej, aktualizowanej wersji „tarczy” przewidziano specjalny rozdział o nowym prawie upadłościowym. Aktualnie, jeśli firma straciła płynność i nie jest
w stanie spłacać należności, musi w ciągu 30 dni zgłosić wniosek o upadłość.

Firma będzie musiała w ciągu trzech miesięcy po ustaniu epidemii pokazać, że jest w stanie nadrobić straty w związku z wirusem, aby znów stać się wypłacalną.

PODATKI

Pracodawcy będą mogli przesunąć termin płatności zaliczek na podatek dochodowy od wypłacanych wynagrodzeń w marcu i kwietniu do 1 czerwca 2020 r. Podatnicy PIT i CIT, w związku ze stratę z powodu epidemii koronawirusa będą mogli odliczyć straty z 2020 r. od dochodów za 2019 r. Są oczywiście limity. Maksymalna kwota do odliczenia to 5 mln zł. Same straty muszą spowodować obniżenie przychodów o co najmniej 50 proc. w stosunku do przychodów osiągniętych w poprzednim roku. Nie będzie też pobierana opłata prolongacyjna, gdy urząd skarbowy odroczy lub rozłoży na raty zapłatę podatku.

ZWOLNIENIE Z PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI

Specustawa pozwala samorządom na zwolnienie podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu. Gminy będą mogły przedłużyć terminy płatności rat podatku od nieruchomości za kwiecień, maj i czerwiec maksymalnie do 30 września 2020 r.

• Polski rząd przeznaczył na walkę z pandemią koronawirusa kwotę 212 mld zł, czyli 10 % polskiego PKB.

• Dla porównania Komisja Europejska zatwierdziła polski program gwarancyjny wart aż 22 mld euro.

Pieniądze pomogą polskim przedsiębiorstwom, które odczuwają skutki obecnego kryzysu zdobyć niezbędne środki obrotowe i inwestycyjne. Program dedykowany jest dużym i średnim firmom ze wszystkich sektorów. Pożyczki mają pozwolić utrzymać płynność w czasie zastoju wynikającego z epidemii. Gwarancji będzie udzielał Bank Gospodarstwa Krajowego. Kwota pożyczki to 800 tys. euro na przedsiębiorstwo, z adnotacją, że stopa pożyczki ma być korzystna dla firm. W przypadku pożyczek o wartości nominalnej do 800 tys. euro możliwa będzie zerowa stopa oprocentowania.

Gospodarka jest silnie powiązanym układem współzależności. Dlatego większość krajów uruchamiających programy antykryzysowe stara się podtrzymać egzystencję firm i przeciwdziałać wzrostowi bezrobocia. Miejmy nadzieję, że kolejna wersja tarczy antykryzysowej nie będzie następnym „bublem legislacyjnym”, tylko prawdziwą pomocą dla przedsiębiorstw. Bez nowych rozwiązań i wsparcia polskiego rządu, firmy będą masowo zwalniać pracowników i bankrutować.
A to już będzie początek recesji, warunkowanej przez wzrost bezrobocia i drastyczne mniejsze wpływy podatkowe do budżetu.

Noemi Chudzik (Nr 8 str. 67)

Zmiany w prawie budowlanym
w końcu uchwalone

Co najmniej kilka ostatnich lat inwestorzy oczekiwali na wprowadzenie kompleksowych zmian do prawa budowlanego, które pozwolą na skrócenie i uproszczenie
procesu uzyskiwania dokumentacji, szczególnie przy mniejszych inwestycjach.

W końcu, w dniu 13 lutego 2020 roku Sejm (po kilku zmianach Senatu) uchwalił zmiany do ustawy Prawo budowlane. Sam akt zmian liczy aż 69 stron, jednak najważniejsze zmiany dotyczą budowy i przebudowy domów jednorodzinnych oraz zmian ilości dokumentów koniecznych do uzyskania przed rozpoczęciem budowy.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ PO NOWEMU

Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku gdy pozwolenie na budowę będzie nadal wymagane, sama procedura i zakres dokumentów mają być znacznie uproszczone. Przede wszystkim nie będzie już obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń gestorów sieci o zapewnieniu energii, wody, ciepła
i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych itp., a także oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dostępu i zjazdu bezpośrednio z dróg krajowych i wojewódzkich).

Wniosek o pozwolenie na budowę będzie zawierał uproszczony projekt budowlany, z mniejszą ilością elementów, niż wymaga się dziś. Potrzebny będzie bowiem wyłącznie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt techniczny nie będzie musiał być składany przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę.

Zgodnie z nowymi przepisami dla wolnostojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach,
na których zostały zaprojektowane, w ogóle nie będzie zaś wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, a wyłącznie zgłoszenie. Nie trzeba też będzie informować
o planowanym terminie rozpoczęcia prac budowlanych.

Wprowadzono też termin dla urzędów wydających pozwolenia na budowę – będą miały one 14 dni na zbadanie wniosku i wezwanie do ewentualnego uzupełnienia braków wniosku. W ustawie zdefiniowano także istotne odstępstwo w ramach budowy wskazując, że jest nim m.in. zmiana projektu zagospodarowania działki lub terenu, ale tylko w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany lub zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących: powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5% wysokości bądź długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2% albo też zmiany liczby kondygnacji. Oznacza to, że mniejsze różnice w zakresie budowy
nie będą uznawane za istotne.

PRZEBUDOWA BUDYNKU I UTWARDZENIE DZIAŁKI
BEZ ZGŁOSZENIA I BEZ POZWOLENIA

Co korzystne dla inwestorów, nowe prawo budowlane w ogóle zwalnia zarówno z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia szeregu inwestycji. Po wejściu w życie zmian nie będzie konieczne w ogóle informowanie urzędu np. o:

• planowanej przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
  z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynku;
• dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m;
• budowie urządzeń budowlanych;
• remoncie obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
• utwardzaniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych,
• budowie tzw. małych obiektów, jak biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, paczkomaty, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące
  do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie.

Zmiany te będą pozwalały na prowadzenie szeregu prac, jakie wielu inwestorów wykonuje w nieruchomościach przeznaczonych do dalszej sprzedaży,
bez konieczności jakichkolwiek zgód czy powiadomień urzędu.

LEGALIZACJA PO NOWEMU

Nowe przepisy mają także pozwolić na legalizację obiektów nielegalnie wybudowanych do ponad 20 lat przed wejściem w życie ustawy. Warunkiem dokonania legalizacji na podstawie uproszczonej, bezpłatnej procedury będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Nie będzie można zastosować tej procedury w stosunku do obiektów budowlanych, dla których wydano, przed dniem wejścia w życie ustawy, decyzję o nakazie rozbiórki.

POZWOLENIE NIE DO PODWAŻENIA

Bardzo korzystnie ocenić należy wprowadzenie całkowitego zakazu stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

Na kanwie głośnego niedawno wypadku w jednym z escape roomów, zaostrzeniu ulegają z kolei przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania. Jeśli więc właściciel mieszkania będzie chciał zmienić je na lokal usługowy, będzie zobowiązany wykonać oraz przedstawić w toku zmiany sposobu użytkowania ekspertyzę przeciwpożarową.

Ustawa, która czeka obecnie na podpis Prezydenta, wejdzie w życie po 6 miesiącach od dnia ogłoszenia i będzie, co do zasady, dotyczyła spraw wszczętych po jej wejściu w życie.
www.chudzik.pl

Ewa Jakubowska (Nr 8 str. 62)

Nieruchomości komercyjne a COVID-19

Lokale i samodzielne nieruchomości usługowe to znacząca część rynku nieruchomości. Partery w budynkach wielorodzinnych i osobne budynki o przeznaczeniu niemieszkalnym to nieruchomości, z którymi mamy do czynienia zarówno w dużych aglomeracjach miejskich, jak i w małych miejscowościach. W niniejszym materiale skupię się na nieruchomościach małych i średnich, pomijając segment wielkopowierzchniowych galerii handlowych czy biurowców.

Większość z przedmiotowych nieruchomości ma właściciela (wynajmujący) i osobnego faktycznego użytkownika (najemca). Najemcami są różnego typu podmioty handlowe i usługowe, od gigantycznych sieci typu Jeronimo, Auchan czy Rossmann, przez restauracje, biura prawne, księgowe, gabinety medyczne,
aż po mikroprzedsiębiorców prowadzących samodzielnie sklep, bar czy punkt usługowy. Rozmaitość i powszechność takich nieruchomości jest ogromna,
nie dziwi więc, że wraz z rozwojem rynku inwestycji nieruchomościowych w Polsce, takie obiekty stały się pożądanym elementem portfolio wielu inwestorów. Wśród podstawowych zalet inwestycji w takie obiekty wymienić należy dużą bezobsługowość, stabilność i bezpieczeństwo. Standardem jest sytuacja, w której obie strony umowy – wynajmujący i najemca – to przedsiębiorcy traktowani przez prawo jednakowo, odwrotnie niż w przypadku uprzywilejowanych najemców lokali mieszkalnych. Dodatkowo okresy najmu zazwyczaj są kilkuletnie, co zapewnia wynajmującemu przewidywalność dochodową i możliwość długofalowego planowania inwestycji. Długa umowa najmu podpisana z wiarygodnym podmiotem pozwala też podnieść zwrot z zainwestowanego kapitału przez zastosowanie dźwigni finansowej. Inną zaletą jest fakt, że najemca przejmuje na siebie większość obowiązków związanych z bieżącym utrzymaniem lokalu, a nawet zazwyczaj samodzielnie dostosowuje lokal do swoich potrzeb. Jednym słowem – wymarzona inwestycja długoterminowa. TAK – zgadzam się z tym stwierdzeniem i wielu inwestorów, którym doradzam od lat, może to potwierdzić. Tyle że taki jest STANDARD w czasach spokoju i normalności. Co jednak dzieje się z tą częścią rynku nieruchomości w momencie, w którym zderzamy się z niespodziewanym elementem ryzyka w postaci wirusa COVID-19? Ryzyko kryzysu finansowego, lepsze
i gorsze okresy ekonomicznie, klęski żywiołowe – to wszystko już było i większość inwestorów jest świadoma ewentualnych konsekwencji. Jednak obecna od kilku tygodni sytuacja jest wyjątkowa. Pierwszy raz w historii postkomunistycznej gospodarki zderzamy się z epidemią i środkami prawnymi powszechnie ograniczającymi funkcjonowanie ludzi, a w konsekwencji działalność gospodarczą. Nieruchomości nie są wyjątkiem. Szczególnie zawrzało, gdy na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca br. zamknięto lub ograniczono znaczną część rynku usługowo-handlowego. Hotele stoją puste, większość galerii handlowych jest zamknięta w całości lub części, ośrodki kultury, nauki, sportu nie pracują. Ludzie siedzą w domach. Kto może pracuje online, nasza kancelaria również.

RYNEK NIE BYŁ PRZYGOTOWANY NA TAKIE
ROZPORZĄDZENIE – GENERALNE I POWSZECHNE.

Niektóre segmenty dotyka ono bardziej, niektóre mniej, część użytkowników lokali pracuje bez zmian, część napotyka nowe wyzwania, które pozwalają im działać w nowej formule, część została zamknięta. Z moich dotychczasowych obserwacji wynika, że generalnie lokale usługowe i małe lub średnie obiekty wolnostojące prosperują w obecnej sytuacji lepiej niż wielkopowierzchniowe galerie, choć oczywiście wszystko zależy od tego, z której branży jest najemca. Sklepy spożywcze mają kłopoty organizacyjne, ale działają na zwiększonych obrotach. Drogerie, apteki, punkty usługowe zdecydowanie odczuwają spadek popytu, ale częściowo funkcjonują. Najtrudniejsza sytuacja dotyczy branż, które zostały zamknięte całkowicie, w tym w szczególności punktów restauracyjnych, sportowych czy rozrywkowych, większości segmentu beauty, podobnie jak placówek edukacyjnych czy sklepów odzieżowych. To znaczna część najemców handlowo-usługowych
i w tej grupie na pewno pojawią się kłopoty, które odczują również wynajmujący. Niektórzy najemcy występują o obniżki opłat, inni zdecydują się na likwidację dotychczasowej działalności. Pewne rozwiązania łagodzące skutki obecnej sytuacji wprowadza rządowy projekt „tarczy antykryzysowej”, jednak w momencie pisania niniejszego tekstu nie są znane ostateczne zapisy.

Jest spokojniej i trochę wolniej,
ale wirus nie zatrzymał rynku.

Podsumowując, chciałabym wskazać kilka elementów optymistycznych. Rynek nie znosi próżni. Przedsiębiorcy przegrupują się i znajdą środki zaradcze,
a po ustąpieniu zagrożenia zaczną nadrabiać. Podobnie będzie z lokalami. Przez kilka miesięcy będziemy obserwować bezpośrednie skutki obecnej sytuacji
i zmiany będące jej konsekwencją. W miejsce firm, które nie podołają, pojawią się nowe. Już słychać pierwsze komunikaty nowych sieci zagranicznych zainteresowanych polskim rynkiem. Część z nich potraktuje obecną sytuację jako okazję do przejęcia lokalizacji zwalnianych przez wcześniejszych najemcach. Dodatkowo warto podkreślić, że niektórzy użytkownicy lokali mają teraz bardzo gorący okres. Mogłabym wskazać co najmniej kilka sieci, z którymi współpracujemy, w których komercjalizacja i rozwój sieci idą pełną parą. Zamiast spotkań, są negocjacje online, zamiast podpisów przy stole, dokumenty dostarcza kurier. Podobnie z inwestorami. Wytrawni gracze wcale nie zastygli w oczekiwaniach. Transakcje posuwają się do przodu, umowy są podpisywane.
Jest spokojniej i trochę wolniej, ale wirus nie zatrzymał rynku. Co będzie dalej? Część właścicieli nieruchomości zdecyduje się na sprzedaż swoich obiektów,
by zrekompensować sobie straty poniesione w innych sektorach swojej działalności. Część inwestorów lokujących środki w innych branżach zwróci się
ku nieruchomościom, część pewnie zrezygnuje.

Wniosek jest prosty, po obecnym okresie spowolnienia i trudności przyjdzie czas pełen energii, działań i transakcji. Na rynku nieruchomości usługowych
na pewno.

Ewa Jakubowska

Z wykształcenia prawnik i zarządca nieruchomości. Z pasji i zamiłowania inwestor i doradca inwestycyjny. W sektorze Real Estate drugą dekadę. Początkowo, przez kilka lat koordynowała z Londynu działalność butikowego, brytyjskiego funduszu private equity inwestującego w Polsce, Niemczech i Turcji. Od powrotu
do Warszawy wspiera i koordynuje inwestycje polskich i zagranicznych podmiotów zainteresowanych polskim rynkiem. Wśród inwestorów, z którymi współpracuje i którym doradza są prezesi korporacji i firm produkcyjnych, osoby z listy 100 najbogatszych Polaków, fundusze nieruchomościowe, ale też mikroprzedsiębiorcy. Od ponad 5 lat z sukcesem rozwija butikową Kancelarię Doradczą PROTRUST Real Estate.

Marta Kubacka (Nr 8 str. 64)

Inwestycje
W PRYWATNE AKADEMIKI
I POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE

Dynamiczny boom na rynku nieruchomości zachęca inwestorów do lokowania kapitału w najróżniejszy sposób. W zasadzie każdy z nich jest skazany na
powodzenie. Dużym zainteresowaniem cieszą się prywatne akademiki, w które mogą inwestować zarówno początkujący, jak i doświadczeni inwestorzy.
Dla dużych graczy intratne mogą okazać się inwestycje w powierzchnie magazynowe, które z roku na rok rosną w siłę, głównie za sprawą coraz większej popularności sektora e-commerce.

INWESTYCJE W PRYWATNE AKADEMIKI

Prywatne akademiki to nowość na polskim rynku nieruchomości. Dynamikę rozwoju tej gałęzi sektora nieruchomości inwestycyjnej napędza rosnąca liczba studentów zagranicznych oraz coraz mniejsza podaż akademików prowadzonych przez uczelnie. Z oferty prywatnych akademików korzystają głównie zagraniczni studenci, których po prostu na to stać. Jednoosobowe studio to miesięczny wydatek rzędu nawet 2000 zł, miejsce w pokoju 2-osobowym to koszt około 1000 zł. Oczywiście ceny są różne i zależą od standardu. Co różni prywatny akademik do państwowego? Standard! Do dyspozycji studentów zazwyczaj są strefy nauki i rozrywki, kuchnia, pralnia, siłownia, sauna, jakuzzi i inne udogodnienia. W Polsce jest ponad 100 prywatnych akademików z ofertą dla ponad 6500 studentów. Oczywiście znajdują się w największych miastach obleganych przez studentów: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Lublinie i Łodzi. Często powstają w wyremontowanych kamienicach zlokalizowanych w centrum lub przy dużych uczelniach. Czy to dobry pomysł na inwestycje? Eksperci wyjaśniają, że inwestycja
w prywatne akademiki może być bardziej opłacalna aniżeli w inną nieruchomości czy inwestowanie na rynku papierów wartościowych. Dlaczego? Stopa zwrotu
z inwestycji kształtuje się na poziomie 8–9 % w skali roku. Dlatego – jak mówi Patryk Sobczyk, Lider WIWN® oraz prowadzący szkolenia z rynku pierwotnego
– inwestycja w prywatny akademik na pewno jest bardzo kusząca, ale należy dokładnie ją przeanalizować. Kluczową kwestią jest, czy kupujemy fizyczny lokal,
czy udział w spółce zo.o. Ponadto musimy brać pod uwagę lokalizację nieruchomości – w lepszej zdecydowanie łatwiej będzie uzyskać obiecaną stopę zwrotu. Kolejna kwestia to koszty dodatkowe: sprzątanie, zarządzanie, VAT, a także, czy jest opcja wyjścia z inwestycji. Stopy zwrotu rzędu 6% na rynku nieruchomości nie robią już większego wrażenia, podobny poziom możemy uzyskać, kupując fizyczny lokal mieszkalny i wynajmując go na rynku. Wzrost cen nieruchomości, który widzimy, obniża stopy zwrotu z najmu, ponieważ drożej kupujemy, a kwota najmu nie nadąża za ceną zakupu, dlatego rynek kwater studenckich na pewno ma przed sobą bardzo dobrą przyszłość – mówi Patryk Sobczyk. Z raportu firm Colliers International i CMS można dowiedzieć się, że 32% ankietowanych inwestorów na terenie Europie Środkowej i Wschodniej jest aktywnych w sektorze prywatnych akademików lub zamierza dopiero inwestować. Polska jest uznawana za rynek z największym potencjałem.

INWESTYCJE W POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE W POLSCE

W 2019 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości osiągnęła pułap 7,4 mld euro. To więcej niż w 2018 roku (7,2 mld euro). Udział rynku magazynowego wyniósł w tym zestawieniu ponad 1,1 mld euro, co jest dowodem na to, że rynek magazynowy w Polsce przeżywa dynamiczny rozwój. Połowa hal magazynowych zlokalizowanych w Polsce jest wynajmowana przez firmy zagraniczne.

W 2019 r. wybudowano około 2,7 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowych – o 23% więcej niż 2018 roku. Inwestorzy, szukając nowych lokalizacji, biorą pod uwagę przede wszystkim ich walory, takie jak: dostępność transportową, rynek pracy, warunki finansowe, kompetencje regionalne oraz dojrzałość tego rynku. Rynek nieruchomości magazynowych cały czas skupia się w Wielkiej Piątce: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław. Znajduje się
tu 80% zasobów powierzchni logistycznej i przemysłowej. Chociaż rok 2019 pokazał, że deweloperzy coraz chętniej rozglądają się za inwestycjami poza głównymi rynkami magazynowymi, prognozy na kolejne lata mówią, że trend będzie kontynuowany.

– Całkowite zasoby na początku grudnia 2019 r. wyniosły 18,5 mln mkw. Przewidujemy, że w 2020 r. tempo dostarczania nowej podaży będzie stabilne,
co zaowocuje przekroczeniem 20 mln mkw. całkowitych zasobów magazynowych w kraju – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo, dla pb.pl. Obecnie w Polsce mamy problem z rosnącymi kosztami budowy i zawirowaniami na rynku pracy. To nie zmienia faktu, że biorąc pod uwagę wielkość rynku magazynowego, na tle Unii Europejskiej zajmujemy siódme miejsce! Dlaczego? Naszym największym atutem jest lokalizacja, co na rynku nieruchomości, szczególnie inwestycyjnych, ma ogromne znaczenie. Na tak dobrą sytuację rynku magazynowego w Polsce ma jeszcze wpływ rozwój e-commerce. Dynamiczny rozwój sprzedaży online implikuje potrzebę dostosowania nowych kanałów sprzedaży i w efekcie popyt na powierzchnie magazynowe. Co więcej, w Polsce
na tle innych europejskich miast mamy jedne z najniższych kosztów najmu powierzchni magazynowych. W raporcie firmy Cushman&Wakefield „Jak ugryźć
e-commerce w magazynie” podano, że 24,5% całkowitej podaży powierzchni magazynowych jest przeznaczona do obsługi rynku e-commerce.

Popyt inwestycyjny na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych wynika głównie z wskaźników: ilość pustostanów jest ciągle na niskim poziomie. Dlatego deweloperzy lokują parki magazynowe przy głównych szlakach transportowych i węzłach komunikacyjnych.

Jakie typy magazynów są najbardziej popularne wśród inwestorów? Wciąż dużym zainteresowaniem cieszą się obiekty typu build to suit (BTS), czyli
na zamówienie i według potrzeb najemcy, small business units (SBU) – małe moduły na obrzeżach dużych miast. Nieustająco powstają również big-boxy,
czyli przestrzenie o powierzchni ponad 10 tys. mkw. i wysokości w okolicach 10 metrów.

Jednak tutaj ograniczeniem i wyzwaniem może być brak odpowiednio dużych działek, przygotowanych pod kątem planistycznym i infrastrukturalnym na przyjęcie obiektów magazynowych w stosunkowo krótkim czasie. Dlatego szansą i wsparciem dla inwestorów niewątpliwie jest powstanie Polskiej Strefy Inwestycyjnej – mówi Piotr Kaszyński, partner zarządzający w Cresa Polska.

Piotr Jach (Nr 8 str. 59)

Wait and see
CZYLI WEŹ GŁĘBOKI ODDECH
I OBSERWUJ RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Na to, co stało się na początku marca br., branża nieruchomości okazała się równie nieprzygotowana, jak i cały kraj. Póki doniesienia o rozszerzaniu się epidemii docierały tylko z zagranicy, mało kto zdawał sobie sprawę z tego, jak rozprzestrzeniający się po świecie wirus SARS-CoV-2 zmieni rzeczywistość, która jeszcze
w lutym zdawała się być rajską oazą dla wszystkich działających na rynku nieruchomości. Artykuł ten powstał pod koniec marca, kiedy pewne było tylko jedno,
że lekko nie będzie, a najczęściej dawaną radą było „czekać, obserwować, co czas pokaże”. Czytający te słowa mogą mieć już zupełnie inną perspektywę. Oby lepszą.

Michał Styś, prezes firmy OPG Property Professionals świadczącej usługi z zakresu doradztwa w inwestowaniu na rynku nieruchomości i zarządzania aktywami, pytany o możliwy rozwój sytuacji nie miał wątpliwości, że sytuacja odciśnie piętno na wszystkich uczestnikach rynku, bez względu na skuteczność procedur wdrożonych przez władze.

– Inwestorzy i właściciele nieruchomości oraz ich najemcy i klienci żyją w symbiozie. Skutki gospodarcze wywołane wirusem, niezależnie od tego, jak długo będą się utrzymywać, już teraz zaburzyły system. Kryzys silnie dotyka sektor handlowy i rozrywkowo-rekreacyjny, w szczególności gastronomię i wynajem krótkoterminowy, lecz nie pozostaje też bez wpływu na hotele, a nawet biura. Dla wszystkich oznacza to konieczność odnalezienia się w nowej sytuacji
– podkreślał Styś.

Zdaniem szefa OPG Property Professionals jednym z głównych problemów mogą okazać się zatory finansowe, do jakich bez wątpienia dojdzie z powodu braku dochodów małych firm i konsumentów. Jak dalece pomocna w rozwiązaniu tego problemu okaże się tzw. tarcza antykryzysowa dla przedsiębiorców, ekspert
nie miał szansy ocenić – analizy dokonywał dosłownie na dzień przed jej ogłoszeniem. Mówiąc jednak o konieczności odroczenia terminów płatności zobowiązań podatkowych, składek ZUS oraz nienaliczania ewentualnych odsetek, jak również wprowadzenia ulg w postaci zawieszenia spłat kredytów i odsetek oraz wydłużania okresów kredytowania nieruchomości, przewidywał poważny kryzys sektora finansowego.

Ankieta przeprowadzona wśród agentów sieci Metrohouse w dniach 11–12 marca, czyli tydzień po oficjalnym potwierdzeniu pierwszego przypadku COVID-19
w Polsce, pokazała, że epidemia w błyskawicznym tempie wstrzymała wiele potencjalnych transakcji. Na zmniejszone zainteresowanie już wówczas wskazało
44 proc. ankietowanych, a aż 81 proc. badanych przewidywało, że mieszkaniowy boom odczuje zmniejszenie popytu.

Podobne badanie portalu GetHome.pl, przeprowadzone wśród przedstawicieli 72 biur nieruchomości, nie pozostawiało złudzeń – ponad 70 proc. przepytanych pośredników zauważyło wyraźny spadek zainteresowania zakupem mieszkania czy domu.

– Sytuacja jest dramatyczna, biorąc pod uwagę koszty prowadzenia firmy – opowiadał na łamach „Business Insider Polska” warszawski pośrednik, właściciel biura obrotu nieruchomościami. – W mojej sieci, od 1 marca br., odnotowaliśmy dwie transakcje, które notabene przeszły z poprzedniego miesiąca sprzedaży
i sześć wynajmów. W normalnej sytuacji, w tym okresie powinniśmy zarejestrować ok. 10 umów sprzedaży i ok. 15–20 wynajmów. Jeżeli sytuacja nie ulegnie zmianie, do końca kwietnia, zamykamy w mojej firmie trzy oddziały. Dla małych biur i agencji nieruchomości nawet trzy miesiące bez dochodu oznaczają katastrofę. Od zaprzyjaźnionych deweloperów wiem też, że rynek pierwotny wygląda podobnie – jedna z większych firm deweloperskich w Polsce od 7 marca br. nie odnotowała żadnej umowy sprzedaży mieszkania. Tam też szykują się zwolnienia pracowników.

Niepewna i nieprzewidywalna przyszłość (pod koniec marca liczba zarażonych koronawirusem tylko rosła, przekraczając 3000 osób zakażonych) nie były jedynymi czynnikami zniechęcającymi inwestorów do finalizowania zakupów. – Niektórzy klienci czasowo zaniechali przygotowań do transakcji z obawy o swoje zdrowie. Innych zmusiły do tego nieoczekiwane przeszkody, jak np. ograniczenie pracy urzędów, sądów, banków czy spółdzielni mieszkaniowych, których decyzje lub wydawane dokumenty są niezbędne do sfinalizowania umowy – tłumaczył Marcin Drogomirecki, ekspert z portalu Morizon.pl. – Nie oczekiwaliśmy zamknięcia granic, co znienacka uniemożliwiło przyjazd do Polski klientów, których mamy w Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Irlandii – mówi Paweł Olczyk, prezes Vision Invest, dewelopera działającego na łódzkim rynku. – Operacja zmiany terminów podpisania umów w obecności notariusza okazała się nie lada wyzwaniem, zwłaszcza że nie wiadomo do końca, na jaki bezpieczny termin je przesunąć. Pojawiają się problemy z ciągłością dostaw materiałów budowlanych,
bo firmy transportowe i handlujące nimi coraz mocniej odczuwają brak pracowników, którzy z różnych powodów zostają w domu.

HRI Investement podkreśla, że ogólną tendencją wydaje się jednak przesuwanie terminów transakcji na przyszłość, a nie ich zaniechanie. Potwierdzać to mają m.in. dane na temat ruchu w Internecie, które sugerują, że po pierwszym, całkiem naturalnym, spadku zainteresowaniem ofertami mieszkaniowymi, Polacy powrócili do ich poszukiwania. Można stąd wnioskować, że jeśli uda nam w miarę sprawnie uporać z koronawirusem, to liczba transakcji może szybko wrócić
do poziomu sprzed jego pojawienia się w kraju. Taki optymistyczny scenariusz byłby oczywiście najbardziej pożądany.

Epidemia jeszcze nie wpłynęła na ceny. Zdaniem specjalistów to normalne, bowiem nieruchomości to akurat specyficzny rynek o reakcjach opóźnionych o co najmniej kilka tygodni lub nawet cały kwartał. W obliczu niespodziewanych zmian, sprzedający stosują najczęściej strategię „wait and see”, czyli „czekaj i patrz”,
nie zmieniając póki co swoich oczekiwań i czekając na ruchy potencjalnych klientów. A ponieważ zainteresowanie transakcjami w pierwszej reakcji na pandemię spadło, można się spodziewać, że póki nie zajdą inne okoliczności, posiadacze nieruchomości na sprzedaż mogą być nieco bardziej skłonni do negocjacji cen.
– Korekta cenowa jest realna, jednak będziemy mogli ją zauważyć dopiero w kolejnych miesiącach – uważa Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHouse wypowiadająca się na łamach „Rzeczpospolitej”. – Pełen obraz dadzą nam wyniki po II kwartale. Zdecydowani sprzedający są teraz zainteresowani szybkim działaniem. Sprawnie mobilizują się do przekazania kompletu dokumentów, mimo że spotykają się z licznymi utrudnieniami. W nowej rzeczywistości wśród sprzedających pojawiają się obawy o finalizację umów. Chcą mieć większą pewność co do zbycia nieruchomości, dlatego najatrakcyjniejszym kupującym jest osoba z gotówką. Wśród sprzedających kiełkuje obawa przed spadkiem cen, dlatego osoby chcące sprzedać swoją nieruchomość są w stanie spotkać się z agentem przy zachowaniu wszelkich zalecanych środków ostrożności. Oczywiście sporo zależeć ma od tego, jak długo SARS-CoV-19 będzie panoszyć się po świecie. To duża niewiadoma. Jeśli opierać się na przykładzie chińskim (a w końcówce marca trudno powiedzieć, w jakim stopniu to przykład miarodajny), najgorsze powinno być za nami na przełomie kwietnia i maja. Możliwe są jednak czarniejsze scenariusze. Przykłady z historii pokazują jednakowoż, że w trakcie epidemii raczej nie ma co liczyć na poważne spadki cen mieszkań. Póki co, okresowe zahamowanie zmian cen jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem.

Nie brak też głosów studzących rozgorączkowanie spowodowane wizją nadciągającego kryzysu. 17 marca Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu poziomu stóp procentowych w Polsce. Już sam ten ruch oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,7 miliarda złotych w skali roku, jak oceniało HRE Investment. Do tego banki oferują swoim klientom wakacje kredytowe, dzięki którym przez 3–6 miesięcy mogą ograniczyć koszty posiadanych kredytów. Gdyby tego było mało, to od stycznia 2020 r. działa też na znowelizowanych zasadach Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który spłacającym kredyty mieszkaniowe w trudnej sytuacji finansowej pozwala skorzystać ze wsparcia w spłacie rat (pomoc do 72 tys. zł przez 3 lata). To, nawet w sytuacji znacznie gorszej niż aktualna epidemia, powinno wyraźnie ograniczyć problemy zadłużonych obywateli i uchronić ich przed utratą mieszkań.

Nie można też bagatelizować rządowej tarczy antykryzysowej, tak chętnie krytykowanej w tych dniach. Prawdopodobnie nie zapobiegnie kryzysowi i wielu jego dramatycznym skutkom, jednak nie istnieje panaceum dla wszystkich. Niektórych jednak uchroni od upadku i pozwoli przetrwać do czasu powrotu normalności. Gracze na rynku nieruchomości mają na to spore szanse, albowiem ostatnimi czasy wiodło się im na tyle dobrze, że mieli szansę wypracować rezerwy, które teraz pozwolą im nieco spokojniej patrzeć w przyszłość. Przynajmniej w krótkiej perspektywie, bo dalsza jest na razie w mroku niepewności.

Jeśli uda nam w miarę sprawnie uporać z koronawirusem, to liczba transakcji może szybko wrócić do poziomu sprzed jego pojawienia się w kraju.

Rozmawiał: Łukasz Wasilewski

Zakup nieruchomości w Hiszpanii okazuje się aktualnie doskonałą perspektywą. Niskie ceny mieszkań i domów spowodowały napływ do tego kraju, szczególnie na południowe wybrzeża, „łowców” okazji. Dlaczego akurat Hiszpania? Otóż jest to obecnie najbardziej atrakcyjny rejon Europy, dostępny dla zagranicznych inwestorów. Dlaczego tak jest? Tego dowiemy się od Izabeli Zając, właścicielki firmy, działającej w tamtym rejonie.

Na początek powiedz, proszę, parę słów o sobie. Czym się zajmujesz?

Od 18 lat prowadzę własną firmę, a więc mam dość duże doświadczenie w wielu dziedzinach, obecnie moją uwagę koncentruję na rynku nieruchomości. Od 9 lat mieszkam za granicą, od 5 lat w środkowej Hiszpanii, na Costa Brava, gdzie prowadzę własny biznes, w tym dwa bary, pięć nieruchomości na wynajem, a w chwili obecnej finalizuję zakup hotelu. 

Jak oceniasz celowość inwestowania w nieruchomości, jak kształtują się ceny w tej okolicy?

Od wielu lat obserwuję ceny w tej branży. Po długim okresie ich spadku i zastoju nastąpiło duże ożywienie na tutejszym rynku, w konsekwencji czego ceny nieruchomości zaczęły systematycznie rosnąć. W ostatnim roku wzrost ten był ponad 20-procentowy! To doskonały moment na inwestycje. Jest to szczególnie atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów, a jeszcze bardziej dla polskich, jako że nikt tak dobrze nie radzi sobie z remontami, jak my – Polacy. Mając tak dobrych fachowców, potrafimy sprawić, że nieruchomości, które dostały dzięki nim nowe życie i zupełnie inny (znacznie wyższy) standard, stają się tutaj niesłychanie atrakcyjne. Nieruchomości, które zostały zmodernizowane i wyremontowane przez nasze ekipy, sprzedają się jak ciepłe bułeczki.

Czy kupno domu lub mieszkania w Hiszpanii to teraz opłacalna inwestycja? Ile to kosztuje?

To częste pytanie. Opłacalność inwestycji zależy od kilku czynników. Po pierwsze od regionu, po drugie od tego, czy kupujemy dom czy mieszkanie, po trzecie, czy dla siebie czy na wynajem. W obecnej sytuacji, przykładowo, zakup domu na inwestycję nie jest opłacalny, ponieważ domy są drogie, w związku z czym zysk, jaki możemy osiągnąć, nie przekracza zaledwie 8% w skali roku. Jednocześnie zakup mieszkania na wynajem, przy dobrym zarządzaniu, pozwala osiągnąć zysk w wysokości około 15% w skali roku. Dodam, że nasza agencja wyszukuje mieszkania, których cena zakupu jest niższa od ceny rynkowej – już w chwili zakupu generują one zysk. Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na opłacalność inwestycji jest rejon, w którym kupujemy nieruchomość. Nie należy kupować tam, gdzie rynek mieszkań jest już nasycony, jak np. w regionie Barcelony. Tam ceny są bardzo wysokie, co zmniejsza dochodowość takiego zakupu. Z mojego doświadczenia i najnowszych informacji wiem, że najlepiej jest inwestować w rejonach między Alicante i Walencją. Mieszkania są tam stosunkowo tanie, a ich ceny w najbliższym czasie będą szybko rosnąć. Wynika to z dynamicznego rozwoju tego regionu, jest on też dobrze rozwinięty pod względem komunikacyjnym. Wystarczy powiedzieć, że mamy tam dostęp do trzech lotnisk. To czyni go łatwo dostępnym dla turystów. W tym rejonie najbardziej opłaca się inwestować w apartamenty oraz w przebudowę domów na apartamenty. Jak już powiedziałam, zakup domu na wynajem – domu z ogrodem i basenem, usytuowanego w pierwszej linii brzegowej – jest bardzo drogi, bo to koszt np. ok. 300 tys. euro. Natomiast podobny dom z działką ok. 300 m2 i z basenem, ale ok. 2 km dalej od brzegu, można kupić już za 150 tys. euro. Z kolei mieszkanie w mieście z 75 tys. mieszkańców, takim jak Gandia, w przyzwoitej dzielnicy, będzie nas kosztował ok. 30 tys. euro. Ceny mieszkań w dzielnicach turystycznych zaczynają się od 50–60 tys. w górę, w zależności od lokalizacji. I dalej, we wspominanej już Gandii, jeśli mamy do czynienia z mieszkaniem w pierwszej linii, w rejonie pięknej plaży, będziemy musieli za nie zapłacić powyżej 150 tys. euro. To dość wyraźnie pokazuje, że za podobną kwotę możemy kupić apartament przy plaży albo dom z basenem i ogrodem, 2–3 km dalej od brzegu. Oczywiście, jak to w biznesie bywa, wszystko zależy od nadarzającej się okazji.

Jak zatem kupić okazyjnie mieszkanie? Do kogo można się zgłosić i gdzie szukać perełek?

Najlepiej zgłosić się do naszej frmy, ponieważ jak już wspomniałam, mamy duże doświadczenie i dobrą znajomość tutejszego rynku. Ponadto mamy podpisane umowy z bankami, w związku z czym możemy pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego czy gotówkowego. Pomagamy w finansowaniu inwestycji, nawet do 70% wartości. Posiadamy bardzo atrakcyjne oferty bankowe (jak również z pierwszej ręki), kiedy sprzedający chce zbyć nieruchomość pod presją czasu, więc są to prawdziwe perełki w tej branży. Naszym priorytetem są nasi bezpośredni klienci, co oznacza, że zanim wystawimy ogłoszenie w Internecie, to ich informujemy w pierwszej kolejności. To pozwala na dostęp do wielu ciekawych ofert i ułatwia znalezienie najlepszych okazji. Warto podkreślić, że mentalność Hiszpanów i Polaków jest zupełnie inna. Można powiedzieć, że się uzupełniamy. Hiszpanie nie chcą remontować i inwestować, ale chcą sprzedawać, za to my, Polacy, mamy w genach kupowanie, inwestowanie, remontowanie i przebudowywanie. 

Jeśli chodzi o bezpieczeństwo transakcji, to mam dobrą nowinę – 16 czerwca br. prawo w Hiszpanii zmieniło się na korzyść kupującego. Oznacza to, że sprzedaż odbywa się notarialnie, a każdy zapis w akcie jest sprawdzony i poparty certyfkatem. Sprawdzane są nawet takie fakty, jak niezapłacone rachunki za wodę czy prąd. Dzięki temu kupujący może czuć się bezpiecznie. To również tłumaczy, dlaczego na rynku hiszpańskim nastąpiło takie ożywienie. Minęły już czasy, kiedy kupujący obawiał się, czy nie zostanie oszukany albo czy „perełka” nie okaże się zadłużoną ruiną. To świetny układ, warto z niego skorzystać. A jeśli macie Państwo jakiekolwiek wątpliwości, wystarczy kupić bilet i za parę godzin możecie sami zobaczyć, jak przedstawia się sytuacja – zapraszam.

Czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie pod inwestycję, w celu późniejszej odsprzedaży, czy korzystniejsze wpływy uzyskamy z wynajmu?

Na to pytanie również nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zasadniczo lepiej jest inwestować w mieszkania na wynajem. Dotyczy to zwłaszcza obszaru Gandii, która jest bardzo atrakcyjna dla turystów, ale jednocześnie jest miastem uniwersyteckim. Tak więc mamy do wyboru dwie opcje – wynajem krótkoterminowy, dla turystów i długoterminowy, dla studentów. Obie grupy najemców się różnią. Studenci nie są tak wybredni co do standardu mieszkań i preferują lokalizacje bliższe uczelni. Jak łatwo się domyślić, turyści preferują miejsca bliskie plaży, te z pięknym widokiem i o wyższym standardzie. Są to różnice mające wpływ zarówno na cenę zakupu, jak i późniejszą modernizację. Taka inwestycja zwraca się jednak stopniowo i przynosi zyski rozłożone w czasie. Wybór zależy od inwestora i środków, jakimi dysponuje. Z kolei zakup w celu późniejszej odsprzedaży jest bardziej elastyczny w kwestii lokalizacji i gwarantuje zwrot nakładów w krótszym czasie, pod warunkiem, że szybko znajdziemy nabywcę.

Łukasz Wasilewski

Na co dzień inwestuje w nieruchomości na rynku warszawskim oraz specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na terenie Hiszpanii.
Więcej na:
https://www.facebook.com/wasilewski.apartamenty/