Marcin Drogomirecki | Morizon.pl

Wzrost cen mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym nie zwalnia tempa – utrzymujący się wysoki popyt i umiarkowana podaż sprawiają, że apetyty oferentów wciąż rosną. Z analiz serwisu Morizon.pl wynika, że tylko w ciągu ostatniego roku, tj. okresu wzmożonej walki z epidemią COVID-19, stawki ofertowe w 10 największych miastach Polski poszły w górę średnio o 7,2%.

Największy wzrost cen ofertowych zanotował Szczecin. W stolicy Pomorza Zachodniego cena m używanego mieszkania wzrosła w ciągu 12 miesięcy o ponad 700 zł, tj. aż o 11%. Nominalnie większe wzrosty zanotował tylko Kraków – o 725 zł na metrze (7,3%), i Warszawa – o 962 zł (8,4%).

Warto zwrócić uwagę na fakt, że w Warszawie (w której średnia stawka ofertowa za m w czerwcu osiągnęła poziom 12 358 zł/m), już w blisko 80% ofert
sprzedaży mieszkań cena metra kwadratowego przekracza 10 000 zł; ponad 20 000 zł za m żądają właściciele 6% ofert. W Krakowie granicę 10 000 zł za
m przekracza obecnie 58,4% ofert, a w Gdańsku 52,3%.

W ujęciu procentowym najmniejsze wzrosty cen mieszkań w porównaniu drugiego kwartału 2021 roku z drugim kwartałem 2020 roku nastąpiły w Bydgoszczy – o 3,2%, Gdańsku – o 4,7% i w Poznaniu – o 5,7%. W ujęciu nominalnym najmniejszy wzrost cen nastąpił w Bydgoszczy, w której m2 mieszkania na rynku wtórnym zdrożał średnio o niespełna 200 zł. O 357 zł wzrosła cena m mieszkania w Łodzi, a o 425 zł w Poznaniu.

Marcin Drogomirecki – ekspert ds. rynku nieruchomości serwisu Morizon.pl i Gratka.pl. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie Warszawskim oraz studiów PR i strategicznego komunikowania rm w Szkole Głównej Handlowej. Współtwórca specjalistycznych narzędzi dla pośredników, stron www i portali nieruchomościowych. Specjalista w dziedzinie marketingu nieruchomości i promocji ofert w internecie.

Artykuł powstał przy współpracy ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik
Monika Balińska

Ambroży był aktywnym, przedsiębiorczym i odpowiedzialnym 40-latkiem, głową 4-osobowej rodziny. Prowadził prężnie działającą firmę w branży nieruchomości, a konkretnie zajmował się tzw. flipami. Na rynku działał już od kilku lat, na stałe współpracował z pośrednikami, notariuszami, ekipami remontowymi, pozyskiwał kolejnych inwestorów – dzięki czemu był w stanie obsłużyć nawet do 20 flipów rocznie, zarządzając jednocześnie remontami nawet 6-7 mieszkań. Żona Ambrożego – Iwona – wspierała męża w działalności, na co dzień zajmując się domem oraz dwójką ich dzieci: 9-letnim Szymonem i 6-letnią Mają.

Ułożone życie i rodzinne marzenia przekreślił pijany kierowca…

Iwona – pomimo rozpaczy po stracie męża – wiedziała, że musi i że da radę poprowadzić biznes dalej. Wiedziała, że będzie w stanie zapewnić sobie i dzieciom dalszy byt. Nie wiedziała jednak, że bez testamentu wszystkie mieszkania, których aktualnie byli z Ambrożym właścicielami, nie stają się jej wyłączną własnością, a dziedziczy je wspólnie z dziećmi… Nie zdawała sobie też sprawy z tego, że na sprzedaż tych nieruchomości – w imieniu małoletnich dzieci – będzie potrzebować zgody sądu rodzinnego, na którą trzeba czekać kilka tygodni, a być może nawet miesięcy… Nie miała również pojęcia, że pieniędzmi uzyskanymi po tak długim czasie za sprzedaż mieszkań nie będzie mogła swobodnie dysponować, tylko w części przypadającej na udziały dzieci zostaną one zamrożone do czasu uzyskania przez nie pełnoletności… Dodatkowe koszty utrzymania gotowych już do sprzedaży mieszkań przez czas oczekiwania na zgodę sądu na ich sprzedaż znaczenie obniżyły rentowność inwestycji. Pieniądze, które ze sprzedaży mieszkań przypadły Iwonie, nie wystarczyły na pokrycie zobowiązań wobec inwestorów. Biznes, który miał uczynić przyszłość lekką, stał się ciężarem nie do udźwignięcia w teraźniejszości…

Ta historia to nie fantazja rodem z science fiction, może stać się rzeczywistością dla każdego z nas.

Zablokowana sprzedaż nieruchomości ze względu na małoletnich współwłaścicieli to nie jedyna „komplikacja”, która może się pojawić, jeśli nie uregulujemy tej kwestii odpowiednio wcześniej. Zawieranie umów najmu w imieniu małoletnich, rozliczanie podatku od najmu czy sprzedaży nieruchomości w imieniu małoletnich – to dodatkowe formalności. Nie wspominając o małoletnich udziałowcach spółek z o.o. Problematyczne może się również okazać dziedziczenie wspólnie z dorosłymi członkami rodziny, np. z teściami…

Czy masz jeszcze jakieś wątpliwości, że powinieneś napisać testament i polecić to samo swoim bliskim? Czy już wiesz, że nie możesz tego odkładać na później?
Jedyne pytanie, jakie się nasuwa, to: jak się za to zabrać?

Najprościej – wystarczy wziąć kartkę, długopis i napisać testament pisemny. Bardziej formalnie – udać się do notariusza i sporządzić testament notarialny. Jeśli masz kilka nieruchomości i chciałbyś wskazać konkretnie, która z nich do kogo ma trać – możesz to zrobić tylko u notariusza w testamencie windykacyjnym. Na początek kilka ogólnych zasad, które obowiązują dla każdego typu testamentu. Po pierwsze każdy sam sporządza swój indywidualny testament. Testamenty „wspólne” nie istnieją – nawet w przypadku małżonków ze wspólnością ustawową, których cały majątek jest wspólny. Nawet jeśli chcieliby przekazać go jednej i tej samej osobie – muszą sporządzić dwa oddzielne testamenty. Również współwłaściciele jednej nieruchomości nie mogą napisać wspólnego testamentu. W przeciwieństwie do ksiąg wieczystych, które są prowadzone oddzielnie dla każdej nieruchomości, nawet należących do jednego właściciela – testament jest jednej osoby i dotyczy wszystkich jej nieruchomości, ogólnie całego jej majątku. Sporządzić testament może tylko osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych, tzn. trzeba być pełnoletnim i nieubezwłasnowolnionym, choćby częściowo. Należy to zrobić osobiście, nie można np. przez pełnomocnika. Testament jest czynnością „jednostronną”, co oznacza, że przy sporządzaniu testamentu obecność osób, które chcemy wskazać jako spadkobierców, nie jest obowiązkowa. W przypadku testamentu sporządzonego w formie aktu notarialnego – nawet zabroniona (do gabinetu notariusza na podpisanie testamentu może wejść wyłącznie osoba, która go sporządza). Teoretycznie można sporządzić testament bez wiedzy i zgody osób w nim wskazanych – ale żeby testament został prawidłowo wykorzystany w przyszłości, raczej wypadałoby poinformować bliskich o jego istnieniu.

Testament pisemny

Jak sama nazwa wskazuje, trzeba go napisać – odręcznie i własnoręcznie. Metodą „tradycyjną”: przy użyciu kartki i długopisu. Aby był ważny, testament powinien być napisany od początku do końca pismem ręcznym. Niestety nie możemy wydrukować jego treści i tylko się pod nią podpisać – taki testament będzie nieważny. Powinien być również w całości napisany przez jedną osobę. Niedopuszczalna jest sytuacja, że to ktoś inny pisze treść testamentu, a właściwa osoba tylko się pod nim podpisuje – czyli wnuczek nie może napisać testamentu, chcąc wyręczyć niedowidzącą babcię, i tylko dać jej go do podpisu. W kwestii testamentów przepisy nie nadążają za rozwojem technologii. Jakiekolwiek formy elektroniczne: pisane w edytorze tekstu, skan testamentu napisanego i podpisanego odręcznie
czy nawet testament pisany „odręcznie” rysikiem na tablecie – będą nieważne. Co do samej treści nie ma tu sprecyzowanych wymogów, określonych sformułowań, których należy używać. Testament napisany „własnymi słowami”, bez użycia prawniczego żargonu będzie ważny. Wystarczy wskazać, kto ma być naszym spadkobiercą: dane na tyle szczegółowe, aby nie było wątpliwości, kogo konkretnie mamy na myśli – zwykle wystarczy imię i nazwisko oraz stopień pokrewieństwa, można dodać datę urodzenia, imiona rodziców czy numer PESEL. Jeśli wskazujemy więcej niż jedną osobę, powinniśmy napisać, czy dziedziczyć mają one w częściach równych, czy może inaczej. Jeśli tego nie napiszemy, testament również będzie ważny – domyślnie przyjmuje się, że wszystkie wskazane osoby dziedziczą takie same ułamki naszego majątku.
Najważniejsze: testament powinien być podpisany – czytelnie imieniem i nazwiskiem. Nie ma tu miejsca na inicjały czy parafki. Kto miał okazję podpisywać akty notarialne, ten wie, że w tym przypadku obowiązują takie same zasady. Na testamencie powinien znaleźć się wyłącznie podpis osoby, której wolę opisuje. Podpisy świadków nie są potrzebne! Mało tego – dodatkowe podpisy uczyniłyby testament nieważnym!
Istotnym elementem testamentu jest data. Bez niej testament nie będzie bezwzględnie nieważny, jednak to data decyduje, który testament należy brać pod uwagę, jeśli jest ich kilka. Zawsze decydujące znaczenie będzie miał ten najnowszy, sporządzony najpóźniej. Bez względu na formę – nawet testament pisemny z późniejszą datą będzie ważniejszy od notarialnego z datą wcześniejszą. Największe zalety pisemnej formy testamentu wiążą się z tym, że możemy go sporządzić w dowolnej, dogodnej dla nas chwili, nic nas to nie kosztuje, a gdybyśmy zmienili zdanie, to łatwo taki testament zniszczyć i sporządzić nowy. Z drugiej
strony właśnie ta łatwość zniszczenia jest jego największą wadą.

Testament notarialny

Czyli sporządzany w formie aktu notarialnego. W tym celu należy się udać do notariusza. Procedura wygląda analogicznie, jak w przypadku innych aktów notarialnych. My podajemy dane swoje oraz osoby czy osób, które mają po nas odziedziczyć, i w jakich ułamkach mają dziedziczyć, a notariusz sporządza dokument o odpowiedniej treści.
Następnie, jak każdy inny akt, testament jest oficjalnie odczytywany w zamkniętym gabinecie, bez udziału jakichkolwiek osób poza notariuszem i osobą, której wola jest spisywana. Testament podpisywany jest przez sporządzającego oraz notariusza, a jego oryginał zostaje w kancelarii. My dostajemy wypis – w tylu egzemplarzach, ile sobie życzymy. W późniejszym terminie również możemy dostać dowolną liczbę kolejnych wypisów. Są one odpłatnie wydawane w kancelarii, ale tylko sporządzającemu testament.
Po jego śmierci również spadkobiercy wskazani w testamencie oraz spadkobiercy ustawowi mogą uzyskać wypisy – po okazaniu aktu zgonu osoby,
która sporządziła testament oraz własnego dowodu osobistego. Po 10 latach (lub wcześniej przy zamknięciu kancelarii notarialnej) testament trafia razem z innymi aktami notarialnymi do archiwum sądowego i tam ewentualnie należy się udać po wypis.
Testament notarialny to niewątpliwie najbezpieczniejsza forma spisania woli. Możemy być pewni, że testament się nie zgubi ani nie zniszczy. Nie wiąże się też z dużymi kosztami – stawki za sporządzenie zwykłego testamentu nie przekraczają 100 zł, niewiele droższy będzie testament z wydziedziczeniem. Informację o sporządzaniu testamentu notariusz może – zgodnie z życzeniem sporządzającego – zamieścić w elektronicznym centralnym rejestrze testamentów. Jest to opcja dobrowolna i nieodpłatna. Informacja zawiera tylko dane o tym, że dana osoba sporządziła testament w danej kancelarii notarialnej, absolutnie nie są tam wysyłane żadne informacje o treści testamentu. Ma to jedynie ułatwić poszukiwanie testamentu, gdyby bliscy mieli jakieś wątpliwości. Ponadto dopóki żyjesz, kancelarie notarialne nie udzielą nawet i takiej informacji.

Testament windykacyjny

Rozwijasz swój nieruchomościowy biznes, w Twoim portfelu pojawiają się kolejne nieruchomości, chciałbyś przekazać je bliskim, ale żeby ograniczyć formalności czy uniknąć sporów pomiędzy nimi, chciałbyś już wcześniej wskazać, do kogo konkretnie ma trać dana nieruchomość? Takie wskazanie umożliwia jedynie testament z zapisem windykacyjnym, w skrócie zwany testamentem windykacyjnym. Sporządza się go jedynie w formie aktu notarialnego. Wszystkie wymogi formalne i procedury obowiązujące przy testamentach notarialnych są takie same również dla testamentów z zapisem windykacyjnym.
Jedyna różnica polega na tym, że w treści testamentu windykacyjnego wymienione są składniki majątku (opisane są konkretne nieruchomości, adresy, numery ksiąg wieczystych itp.), a przy nazwiskach osób, które będą dziedziczyć, nie podaje się samych ułamków, w jakiej części mają dziedziczyć, a wskazuje się, którą konkretnie nieruchomość czy nieruchomości ma dana osoba dostać.
Testament taki jest droższy niż zwykły testament notarialny – już z wypisem jego koszt przekroczy 200 zł. Bądź świadomy faktu, że nawet mając testament, również notarialny, a nawet windykacyjny – spadkobierca nie stanie się właścicielem majątku „automatycznie” po śmierci spadkodawcy. Postępowanie spadkowe będzie niezbędne – czy to sprawa w sądzie, czy wizyta u notariusza celem sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia. Na koniec pamiętaj: testament to nie cyrograf! Zawsze możesz się rozmyślić, zmienić zdanie, dokonać zmian w testamencie lub go odwołać.
Testament to też nie darowizna – w momencie spisania nie daje spadkobiercom żadnych praw czy roszczeń do Twojego majątku. Dopóki żyjesz, to Ty o wszystkim decydujesz. Dlatego sporządzając testament, niczego nie tracisz ani niczym nie ryzykujesz, możesz tylko w przyszłości ułatwić niektóre kwestie swoim bliskim, nie warto z tym zwlekać!

MONIKA BALIŃSKA
Inwestorka w nieruchomości, praktyk na rynku wynajmu, szkoleniowiec w obszarze, księgi wieczyste oraz inne dokumenty związane z nieruchomościami, sukcesja majątkowa oraz podatki w nieruchomościach z bogatym doświadczeniem zdobytym w kancelarii notarialnej, prowadziła również wykłady na studiach podyplomowych dla pośredników w obrocie nieruchomościami.

Marek Wielgo

W pierwszym półroczu 2021 r. wzrosła liczba zawieranych umów najmu, zaś spadła liczba ofert w portalach ogłoszeniowych. Jednak wciąż to najemcy dyktują warunki. Jak długo potrwa taki stan rzeczy?

Rynek najmu mieszkań, szczególnie najmu krótkoterminowego, boleśnie odczuł skutki COVID-19. Popyt na mieszkania wyraźnie się bowiem skurczył, m.in. z powodu przejścia uczelni na tryb zdalny. Z najmu rezygnowało też wielu cudzoziemców. Równocześnie wrosła podaż mieszkań na wynajem. Wielu majętnych Polaków zaczęło je traktować jako bezpieczną przystań dla swoich oszczędności. Ponadto w mieszkania na wynajem inwestują zagraniczne firmy i fundusze. W tej sytuacji wzrosła liczba pustostanów, a w efekcie – spadły czynsze, najbardziej w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Z raportu AMRON-SARFiN wynika jednak, że w pierwszym kwartale 2021 r. spadki czynszów były już symboliczne (ok. 1%). Nie wiadomo, czy trend spadkowy utrzymał się także w drugim kwartale. Dane za drugi kwartał pojawią się nie wcześniej niż w sierpniu.

Pierwsze oznaki wychodzenia z kryzysu

Papierkiem lakmusowym sytuacji na rynku najmu po całym pierwszym półroczu 2021 r. mogą być dane, które podały: serwis Unirepo (analizuje oferty nieruchomości w 38 portalach ogłoszeniowych) oraz firma Mzuri (zarządza wynajem przeszło 7 tys. mieszkań w imieniu ich właścicieli).

Serwis Unirepo poinformował w swoim majowym raporcie, że w tym roku wprawdzie wzrosła liczba ofert mieszkań na wynajem. Jednak w większości są to duplikaty, czyli oferty, które pojawiają się w wielu portalach ogłoszeniowych.

Unikalnych ofert mieszkań na wynajem jest zaś coraz mniej. Autorów raportu mocno zdziwiła ta tendencja, bo na każdym kroku słyszą opinie, że rynek najmu padł, a wynajmujący miesiącami bezskutecznie poszukują lokatorów.

„Choć może być to po części prawdą w przypadku niektórych lokalnych rynków, to w ogólnym ujęciu, jak widać, nie ma pokrycia w rzeczywistości” – czytamy w raporcie Unirepo. Analitycy wykluczyli, że właściciele zniechęceni trudnościami na rynku najmu porzucają ten biznes i wystawiają swoje mieszkania inwestycyjne na sprzedaż. Przeczy bowiem temu malejąca liczba unikalnych ofert nieruchomości na sprzedaż.

O tym, że rynek najmu wychodzi z dołka, świadczy też rosnąca liczba zawieranych umów najmu. Firma Mzuri poinformowała, że w pierwszym półroczu 2021 r. zawarła ich ponad 2,3 tys., czyli o 77% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Niemal co trzeci nowy najemca jest cudzoziemcem (najczęściej obywatelem Ukrainy). Maj był rekordowym okresem dla Warszawy. Z kolei czerwiec przyniósł ożywienie na Śląsku i w Łodzi. Według Mzuri część właścicieli musiało się jednak pogodzić z tym, że umowa najmu jest zawarta na okres krótszy niż rok (tylko jedna trzecią umów zawarto na standardowy okres 12 miesięcy). Świadczy to o tym, że wielu najemców wciąż nie jest pewnych jutra.

W Mzuri podkreślają równocześnie, że od kwietnia mniej najemców rezygnowało z najmu, co w ubiegłym roku było istną plagą (choć wiąże się to z zapłaceniem kary). Np. ogłoszenie pierwszego lockdownu w marcu 2020 r. spowodowało, że w kwietniu aż 168 umów najmu rozwiązano przed czasem. Natomiast w kwietniu tego roku w Mzuri odnotowano 73 rezygnacje.

Kiedy rynek najmu wróci do normalności?

Najpewniej wielu indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem z utęsknieniem czeka na nadejście sierpnia, bo wtedy zaczyna się trwający trzy miesiące tzw. wysoki sezon najmu. Innymi słowy tradycyjnie jest to okres największego ruchu na rynku najmu. W Mzuri liczą, że kiedy gospodarka przyspieszy, a uczelnie wrócą do nauczania stacjonarnego, rynek wróci do normalności. Jednak póki się tak nie stanie, wynajmujący muszą się liczyć z dalszymi obniżkami czynszu. Według Mzuri, obecnie niełatwo jest znaleźć chętnych na najem pokoju lub mikrokawalerki. Nieco łatwiej niż przed pandemią jest wynająć dom. Natomiast mitem jest, że chętnie najmowane są mieszkania z ogródkiem lub dużym tarasem.

Już teraz na brak chętnych nie narzeka spółka PFR Nieruchomości, która buduje na zasadach rynkowych mieszkania na wynajem w ramach rządowego programu mieszkaniowego. W pierwszym półroczu spółka uruchomiła nabory najemców do 1,6 tys. mieszkań w Katowicach, Świdniku, Radomiu, Dębicy, Mińsku
Mazowieckim, Krakowie i Łowiczu. Np. w Katowicach po klucze do 513 mieszkań zgłosiło się przeszło 2,1 tys. chętnych. Z kolei w Świdniku i Radomiu przypada aż 9 potencjalnych najemców na jeden lokal. Tak duży popyt można jednak tłumaczyć tym, że przyszli najemcy, którzy spełnią kryterium dochodowe, mogą liczyć na dopłatę do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.

Warto też zwrócić uwagę, że COVID-19 nie zniechęcił zagranicznych inwestorów. Rzecz w tym, że oni patrzą na nasz rynek w perspektywie nawet 50 lat. W pierwszym półroczu byliśmy świadkami trzech spektakularnych transakcji. W styczniu i w maju szwedzka firma Heimstaden Bostad kupiła łącznie przeszło 3,1 tys. mieszkań od firm Marvipol i Budimex Nieruchomości. Powstaną one w ramach 16 projektów realizowanych głównie w Warszawie, ale także w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Z kolei w czerwcu rynek zelektryzowała wiadomość o zakupie przez duńską firmę Nordic Real Estate Partners od firmy deweloperskiej YIT blisko 1,1 tys. mieszkań w czterech projektach w Warszawie.

Marek Wielgo – ekspert GetHome.pl, pierwszego w Polsce portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem, zapewniającego maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez duplikatów ofert i reklam. Wcześniej dziennikarz i redaktor z 27-letnim stażem w dużych redakcjach. 25 lat spędził w dziale gospodarczym Gazety Wyborczej, gdzie odpowiadał za cały obszar związany z budownictwem, rynkiem nieruchomości i mieszkalnictwem. Przez 2 lata był redaktorem naczelnym serwisu Muratorplus.pl.

Aneta Nagler i Wioletta Odalska

Z założenia ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Sejm uchwalił tę ustawę 20 kwietnia br. większością 417 głosów, a 9 czerwca 2021 r. prezydent ją podpisał. W ciągu 12 m-cy od podpisania ustawa wejdzie w życie.

Przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej wchodzą w życie w dwóch etapach. Po 30 dniach od momentu ogłoszenia treści ustawy w Dzienniku Ustaw (publikacja nastąpiła 30 czerwca 2021 r.) zacznie funkcjonować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako nowy podmiot na rynku finansowym. Ta instytucja będzie zatem powstawać już w lipcu 2021 r. Natomiast po 12 miesiącach od wejścia w życie przepisów, a więc prawdopodobnie od lipca 2022 r., zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym m.in. banki, których rola będzie znacząco rozszerzona. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tym okresie, będą musiały być w 100% realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych zapisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata.
– Ten okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Czyli wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Zmiany wynikające z ustawy będą dotyczyć deweloperów, a szczególnie banków, których będzie obowiązywać właściwy proces rozliczania inwestycji i wypłata transz. Kluczowa zmiana będzie dotyczyć nabywcy. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Szczegółowa wartość tej składki zostanie opublikowana w odpowiednim rozporządzeniu, które zostanie przyjęte w najbliższym czasie. Jakakolwiek wpłata na rachunek powierniczy dokonana przez kupującego mieszkanie, czy to z tytułu umowy rezerwacyjnej, czy deweloperskiej, wiąże się z tym, że deweloper w 7 dni od tej wpłaty będzie zobowiązany przekazać na oddzielne konto składkę w wysokości odpowiednio 1% wpłaty w przypadku wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 0,1% wpłaty – w przypadku wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

– Co ważne i niestety trudne, oznacza to, że jeżeli mamy wiele wpłat, bo np. chcemy klientowi pójść na rękę i rozkładamy mu te wpłaty na dużo małych rat np. comiesięcznych, to za każdym razem musimy pamiętać, aby w ciągu 7 dni prowadzić tę składkę od każdej wpłaty – tłumaczy Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Rola banku i koszty prowadzenia powierniczego rachunku

Deweloperzy, którzy będą prowadzić inwestycje po wejściu ustawy, szczególnie muszą zwrócić uwagę na specjalizację banku w zakresie mieszkaniowych
rachunków powierniczych. Co oznacza specjalizacja? Banki muszą zmienić procesy i wdrożyć istotne modyfikacje w systemach informatycznych. Ustawa nakłada obowiązek gromadzenia i przekazywania dodatkowych informacji, których dotąd nie musiały zbierać. Informacja będzie dotyczyła prowadzonej inwestycji czy też kwoty należnej składki na rzecz Deweloperskich Funduszy Gwarancyjnych. Należy mieć świadomość, że koszty prowadzenia rachunku powierniczego wzrosną. Banki, obok obsługi składek na rzecz BFG, wielomilionowych zmian informatycznych, będą musiały ponosić także nakłady związane z obsługą płatności.

Nowe obowiązki dla deweloperów

Obowiązek otwarcia i uruchomienia rachunku powierniczego obowiązywać będzie na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. De facto oznacza to więc, że deweloper będzie musiał podpisać wcześniej szereg innych umów, np. z generalnym wykonawcą, których dokumenty będą warunkować zawarcie umowy o rachunku powierniczym z bankiem. Deweloperzy będą zobowiązani również do dostarczenia bankowi szeregu innych dokumentów np. zaświadczenia z Urzędu Skarbowego, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz oświadczenia dotyczącego przepływów pieniężnych w ramach inwestycji. Zmieni się również sposób weryfikacji, czy dana inwestycja ma szanse na powodzenie w wybranej lokalizacji. A składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny deweloper będzie odprowadzał od kwot wpłaconych tytułem umów rezerwacyjnych dopiero wtedy, gdy umowa rezerwacyjna zostanie przekształcona w umowę deweloperską.
Na mocy ustawy rozszerzy się także zakres prospektu informacyjnego. Jednym z istotnych obowiązków, jaki pojawił się po stronie deweloperów, jest załączenie szkicu osiedla oraz informacji o istniejących obiektach dookoła, które mogą wpływać na jakość życia mieszkańców.
W myśl nowych przepisów, lokale gotowe, kupowane dotąd podobnie jak na rynku wtórnym – również objęte są częścią nowych przepisów ustawy deweloperskiej. Dotyczy to także lokali użytkowych, które kupujący traktuje jako uzupełnienie dla mieszkania, czyli miejsc postojowych w garażach czy też komórek lokatorskich.

Warto nadmienić, że w 2012 r. deweloperzy przyjęli ustawę deweloperską z mieszanymi uczuciami. Byli nawet tacy, którzy nazywali ją bublem prawnym. Dziś trudno byłoby sobie wyobrazić funkcjonowania rynku bez tej ustawy – uważa Marek Wielgo – ekspert portalu GetHome.pl.

Polski Ład – zapowiedziany przez Zjednoczoną Prawicę program reform – ma w założeniu ułatwić kupno mieszkania tym, którzy dotąd mieli z tym problem. To program społeczno-gospodarczy na okres po pandemii, który został przedstawiony 15 maja br. Planowane są trzy nowe formy wsparcia, do uruchomienia w 2021, 2022 i 2023 r.: gwarancja bankowa, dopłaty do kredytów oraz bon mieszkaniowy.

Według autorów projektu łącznie z tych form pomocy będzie mogło skorzystać ok. 80 tys. osób rocznie. Dodatkowo w Polskim Ładzie obiecano możliwość budowy domu do 70 mkw. bez pozwolenia na budowę i z uproszczonymi formalnościami. Eksperci prognozują jednak, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań.

Bardzo wyraźna poprawa koniunktury – tak opisuje Indeks HRE, to co działo się w mieszkaniówce w pierwszym kwartale br. Szczególnie mocno jest to dostrzegalne w obszarze budownictwa mieszkaniowego, w którym doszło do bezprecedensowego przyspieszenia. Główny powód jest taki, że jeszcze nigdy wcześniej w Polsce deweloperzy nie budowali tak wielu mieszkań jak dziś (na koniec maja w toku była produkcja prawie 220 tysięcy nowych mieszkań). Na bazie kompleksowej diagnozy bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym Indeks HRE prognozuje, że w 2021 roku będziemy mieli do czynienia z wysokim popytem na mieszkania. Jest on obecnie, i będzie w kolejnych kwartałach, generowany zarówno przez kupujących posiłkujących się kredytem, jak i przez nabywców gotówkowych.

Tekst: Radca Prawny Lidia Banasiak
Kancelaria „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni” sp.p.

Sytuacja epidemiczna z uwagi na jej wyjątkowość wymusza stosowanie wyjątkowych rozwiązań – pewnie wielu zgodzi się z taką tezą. Czy jednak aby na pewno? W którym momencie rozwiązania wprowadzane przez ustawodawcę przekraczają granicę wyjątkowości, stając się uciążliwością w najgorszym wariancie, czyli uciążliwością nieuzasadnioną? Czy rozwiązania te zostaną z nami na dłużej? Jeżeli tak – to na jak długo? Dobrym przykładem, na kanwie którego można pokusić się o próbę odnalezienia odpowiedzi na postawione pytania, jest najnowsza nowelizacja postępowania egzekucyjnego w zakresie – nazwijmy to ogólnie – ochrony sytuacji mieszkaniowej dłużnika.

Na mocy uregulowań zawartych w tzw. Tarczy Antykryzysowej 3.0 (Dz.U. z 2020 r. poz. 875) wprowadzono do Kodeksu postępowania cywilnego nowy art. 952(1), ograniczający możliwość zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości – czy to lokalowej, czy też gruntowej zabudowanej budynkiem, wykorzystywanej przez dłużnika na cele mieszkaniowe. 

Dodatkowo w paragrafie 5 tegoż przepisu zdecydowano się na umieszczenie czasowego i – co należy podkreślić – całkowitego zakazu przeprowadzania licytacji z nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe podczas trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz w ciągu 90 dni po jego zakończeniu.

Na czym opiera się owo ograniczenie wierzyciela w realizacji jego praw związanych z zaspokajaniem się z określonej nieruchomości dłużnika?  

Otóż od dnia 30 maja 2020 r., jako dnia wejścia w życie wskazanej nowelizacji, wierzyciel musi wykazać się dużo większą czujnością oraz – jak się wydaje – uporem. Oprócz obowiązujących i utrwalonych już standardów dotyczących złożenia wniosku o egzekucję z nieruchomości oraz wniosku o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel musi samodzielnie złożyć komornikowi wniosek o wyznaczenie licytacji z nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Do tej pory komornik podejmował tę czynność z urzędu – teraz, dla wierzycieli dysponujących informacją o mieszkaniowym przeznaczeniu nieruchomości, nie ma już taryfy ulgowej. Brak złożenia takiego wniosku w zakreślonym przepisami prawa terminie może skutkować umorzeniem postępowania! 

Zmiana ta – mimo że może się wydawać niewielka, a pewnie dla niektórych wręcz „estetyczna” – ma jednak doniosłe znaczenie praktyczne. Dotyczy ona bowiem wszystkich wierzycieli – a ci, jak wiadomo, dzielą się na tych bardziej wyspecjalizowanych, tych nieposiadających szczegółowej wiedzy o zawiłościach postępowania egzekucyjnego oraz – coraz częściej – tych korzystających z usług profesjonalnych pełnomocników w osobach radców prawnych lub adwokatów. Ponadto w krajowych realiach prowadzenie egzekucji ze składnika majątkowego dłużnika, jakim jest nieruchomość wykorzystywana do celów mieszkalnych, stanowi sytuację bardzo częstą… 

Oczywiście odrębną kwestią pozostaje dowiedzenie się przez wierzyciela, że określona nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużnika na cele mieszkaniowe. Jak się wydaje, fakt ten nie może wynikać z domysłów, wierzyciel nie musi przeprowadzać też żadnego „prywatnego dochodzenia”. Ustalenie i przekazanie tych informacji powinno leżeć wyłącznie w gestii komornika. 

Kolejnym ważnym oraz – jak się podkreśla – pożądanym społecznie aspektem było wprowadzenie w ramach komentowanej regulacji limitu wysokości wierzytelności głównej, od której prowadzenie egzekucji z takiej nieruchomości jest w ogóle możliwe. Ten limit to co najmniej 1/20 sumy wartości oszacowania nieruchomości wykorzystywanej na cele mieszkalne.

A co z wierzycielami niespełniającymi tego warunku?

W ich przypadku konieczne będzie uzyskanie zgody sądu w tym zakresie, co będzie się wiązało w sposób więcej niż pewny ze znaczącym wydłużeniem postępowania. Jak zatem można ocenić wprowadzone regulacje? Z pewnością są one korzystne dla dłużnika. Na potrzeby wprowadzenia tego rodzaju rozwiązań wskazywano bowiem w toczącej się debacie publicznej od wielu lat. W założeniu mają one bowiem ukrócić niewłaściwe praktyki wierzycieli dochodzących stosunkowo niewielkich kwot wierzytelności w drodze egzekucji z nieruchomości mieszkalnych. Wielokrotnie zwracano tutaj uwagę na aspekt szykanowania czy też zastraszania w ten sposób dłużnika.

Z drugiej strony wierzyciel będzie musiał wykazać się dużo większym zainteresowaniem, a często również determinacją w odzyskaniu swoich wierzytelności z tego konkretnego składnika majątku. Nierzadko postępowania wydłużą się znacznie z uwagi na konieczność uzyskania zgody sądu. Trzeba też wskazać, że nie zdecydowano się na uprzywilejowanie np. wierzycieli alimentacyjnych, dla których jedynym argumentem często pozostaje doprowadzenie do licytacji domu lub mieszkania dłużnika alimentacyjnego, zwłaszcza gdy ten ukrywa swoje rzeczywiste dochody lub ucieka z majątkiem ruchomym.

Czy można więc powiedzieć, że koronawirus stworzył klimat dla wprowadzenia rozwiązań korzystnych dla dłużników? Jak najbardziej. Powstaje jednak dalsze pytanie – czy potrzeba było aż stanu epidemii, by ustawodawca dostrzegł i w końcu uregulował tego rodzaju społecznie sygnalizowaną potrzebę? I czy musiało się to odbywać na warunkach szczególnych – przy wykorzystaniu i pod przykrywką regulacji potocznie nazywanych tarczami antykryzysowymi? 

Z dużą dozą ostrożności należy przy tym spojrzeć na zasygnalizowany zakaz przeprowadzania licytacji z nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe podczas trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz w ciągu 90 dni po jego zakończeniu. Niezaprzeczalnie każdy, kto śledzi na bieżąco sytuację w kraju i za granicą, uzna, że na dzień dzisiejszy nie wiadomo dokładnie, kiedy ten stan się zakończy. Można również zaryzykować twierdzenie, że nie całkiem wiadomo, od jakich czynników zależeć będzie dalsze trwanie bądź wygaśnięcie takiego stanu. Innymi słowy – czasy są niepewne, więc prawo też jest niepewne… 

Czy zatem komentowana regulacja w sposób prawidłowy wyśrodkowuje interesy majątkowe wierzycieli oraz interesy życiowe dłużników? Odpowiedź zależeć będzie najprawdopodobniej od tego, którą stroną będziemy w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym.

Tekst: Adwokat Katarzyna Stankiewicz

W związku z uchwaloną w dniu 14 maja 2020 roku ustawą, tzw. Tarczą Antykryzysową 3.0, została wprowadzona znacząca zmiana w przepisach regulujących proces egzekucji. W wyniku znowelizowanych przepisów od dnia 30 maja 2020 roku, na czas stanu epidemii SARS-CoV-2 i 90 dni po zakończeniu stanu epidemii, faktycznemu zawieszeniu uległa egzekucja z nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne i nieruchomości gruntowe z budynkiem mieszkalnym. Co więcej, nie można także przeprowadzać licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Czy takie uregulowanie doprowadzi do sytuacji, w której realne odzyskiwanie należności od dłużników będzie utrudnione? Nie ulega wątpliwości, iż polski ustawodawca rozciągnął bardzo szeroki parasol ochronny nad wszystkimi dłużnikami, w stosunku do których egzekucja miała być przeprowadzona z nieruchomości.

Co się bowiem zmieniło w praktyce dla stron postępowania egzekucyjnego? 

Aktualnie termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, może być wyznaczany jedynie na wniosek wierzyciela. Dotychczas termin licytacji nieruchomości był wyznaczany z urzędu przez komornika poprzez ogłoszenie publiczne. Nowe przepisy dotyczą również postępowań wszczętych przed wejściem ich w życie.

Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której praktycznie doszło do wstrzymania wszystkich licytacji lokali mieszkalnych lub nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, w czasie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po ich zakończeniu.

Z drugiej strony wprowadzono hurraoptymistycznie regulację, która zakłada, iż po ustaniu stanu epidemii i okresu przejściowego 90 dni zajęta nieruchomość będzie mogła zostać sprzedana przez licytację publiczną, a termin licytacji nie będzie mógł być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania oraz po uprawomocnieniu się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Niestety, nikt nie jest w stanie odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, jak długo aktualny stan zagrożenia epidemicznego będzie się utrzymywał.

Poza nieostrym terminem obowiązywania przepisu ustawodawca nie wyjaśnił nam także, co miał na myśli, posługując się pojęciem „nieruchomości, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika”, albowiem definicja ta nie wynika wprost z przepisu, a jest jego kluczowym elementem interpretacyjnym. Co do zasady można przyjąć, iż jest to miejsce, w którym dłużnik, ale już nie jego osoba najbliższa, mieszka. Co jednak w sytuacji, gdy dłużnik ma kilka nieruchomości, w których mieszka okresowo? Czy z takich nieruchomości można będzie przeprowadzać egzekucję? Praktyka nam wkrótce pokaże.

Zwróćmy także uwagę, iż w sytuacji, gdy egzekucję prowadzi jeden wierzyciel, aby mógł on złożyć wniosek o wyznaczenie terminu licytacji, wartość egzekwowanej przez niego należności głównej musi wynosić co najmniej 5% wartości nieruchomości.

Zatem przy wycenie nieruchomości w operacie na kwotę 2 000 000 zł minimalna wartość długu, który może być zaspokojony w ten sposób, wynosić powinna 100 000 zł. Czasem warto więc połączyć siły, albowiem w przypadku większej liczby wierzycieli, można składać wniosek w przedmiocie wyznaczenia terminu licytacji, gdy łączna wartość ich należności wynosi 1/20 wartości nieruchomości lub większy ułamek.

Z jednej strony wydaje się, iż jest to rozwiązanie wychodzące naprzeciw oczekiwaniom wierzycieli, z drugiej zaś strony nie ma pewności, iż na etapie składania wniosku o wszczęcie egzekucji będzie możliwe zweryfikowanie, czy pozostali wierzyciele przyłączą się do egzekucji oraz jaka będzie łączna wartość wierzytelności.

Nie ulega wątpliwości, iż wprowadzone nowe zasady egzekucji z nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika powodują wyraźne wzmocnienie pozycji dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym kosztem istotnego ograniczenia możliwości zaspokojenia wierzycieli z wykorzystaniem tego sposobu egzekucji. Takie rozwiązanie zdecydowanie spowolni procesy egzekucyjne, dając dłużnikom możliwość odroczenia w czasie egzekucji i ochrony swojego majątku. Przy założeniu, iż dłużnik nie posiada innego wartościowego majątku, z którego mogliby się skutecznie zaspokoić wierzyciele, może on czuć się bezpiecznie „pod płaszczem ochronnym wirusa”. Ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji z tych nieruchomości może zatem w praktyce oznaczać dla wielu wierzycieli bezterminowy brak możliwości zaspokojenia swoich roszczeń. Z drugiej strony spowolnienie gospodarcze może doprowadzić do korekty cen nieruchomości, zaś po „odblokowaniu” procesu egzekucji z nieruchomości ich wartość będzie o wiele niższa niż dotychczas i trudniej będzie zaspokoić wierzycieli. Można także postawić asumpt, iż opisane przeze mnie legislacyjne utrudnienie skutecznie zniechęci potencjalnych inwestorów do nabywania nieruchomości na licytacjach komorniczych. Swoje preferencje inwestycyjne skierują oni w stronę nieruchomości nabywanych bezpośrednio od osób fizycznych czy też deweloperów. 

Na zakończenie warto zwrócić uwagę na problematykę operatów szacunkowych nieruchomości, które były sporządzone przed wprowadzeniem opisanych przeze mnie ograniczeń, a które z biegiem czasu tracą swoją aktualność i nie mogą być wykorzystane do przeprowadzenia licytacji. Po upływie roku takie operaty stają się bezwartościowe, co wymusza konieczność sporządzenia ich po raz kolejny, narażając strony na dodatkowe koszty oraz tym samym wydłużając postępowanie egzekucyjne. Założenia ustawodawcy zapewne były słuszne i miały na celu ochronę dłużników w sytuacji, gdy np. postępowanie egzekucyjne było prowadzone jedynie w celu uprzykrzenia życia dłużnika, gdy dochodzona wierzytelność była niewielkim procentem wartości nieruchomości, z której prowadzono egzekucję. Jednakże ustawodawca najwyraźniej nie wziął w ogóle pod uwagę interesu wierzycieli, dla których bezterminowe odroczenie w czasie procesu egzekucji może również przynieść niepowetowane straty i zachwianie płynności finansowej.

Tekst: Aneta Nagler

Rynek premium i kamienice to właściwy kierunek inwestycyjny

Tak wynika z badań przeprowadzonych przez „Strefę Nieruchomości”. Największy potencjał inwestycyjny mają miasta, w których ulokowane są kamienice: Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Katowice czy Łódź. Wybór miasta to jedno. Drugie to lokalizacja. Centra miast są już mocno wyeksploatowane i trudno znaleźć choć kawałek przestrzeni dla nowych inwestycji. Wielu deweloperom wciąż jednak udaje się zaskoczyć klientów. Najciekawsze wydają się miejsca z historią w tle. Te mogą dać sporo zarobić w przyszłości. Deweloperzy coraz chętniej decydują się zatem na rewitalizowanie historycznych miejsc. To z jednej strony odpowiedź na brak gruntów pod zabudowę w centrach miast, z drugiej sposób na dawanie nowego życia zabytkowym obiektom. Patrząc na europejskie przykłady, tj. londyńskie Soho czy HafenCity w Hamburgu, widzimy, że inwestowanie w tereny rewitalizowane bardzo opłaciło się ówczesnym inwestorom. Dzieje się tak dlatego, że centra miast i kamienice przyciągają artystów i koneserów historii, a za nimi podąża biznes, który wpływa na wzrost wartości nieruchomości.

Co dalej z najmem? Studenci zrywają umowy najmu

Pandemia covidowa dotyka najbardziej studentów. Wg raportu „Portfel Studenta 2020”, co trzeci student zawiesił bądź rozwiązał umowę najmu. Przyczyną są rosnące koszty utrzymania, brak zleceń. Ponad połowa studentów (54 proc.) wskazała, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy, w wyniku pandemii covidowej, ich sytuacja materialna pogorszyła się – to najważniejsze wnioski płynące z piątej edycji Raportu „Portfel Studenta” opublikowanego przez Związek Banków Polskich i Warszawski Instytut Bankowości. Jak wynika z kolejnego badania, przygotowanego w lipcu br. przez Centrum AMRON i WIB, pandemia wpłynęła również na sytuację mieszkaniową aż 63 proc. studentów w Polsce. Studenci zrywają lub zawieszają umowę najmu i wyprowadzają się z miasta, w którym studiowali. Wpływ ma na to nie tylko sytuacja finansowa, ale i decyzje uczelni, które zawiesiły zajęcia stacjonarne.

Dokąd zmierza rynek biurowy po lockdownie?

Nad odpowiedzią głowią się wszyscy uczestnicy rynku na całym świecie: deweloperzy, właściciele budynków, zarządcy, najemcy czy inwestorzy. W prognozowaniu trendów pomagają badania, takie jak przeprowadzone właśnie przez firmę Knight Frank w Europie. Przebadano 225 firm w Europie, działających w 927 biurach. Kluczowe pytanie, to jak będą wyglądały biura przyszłości. Pewne widoczne trendy stawiają na elastyczność biznesu – w zakresie nieruchomości, technologii i stylu pracy. Czy zatem rynek biurowy czeka przetasowanie? Z pewnością. Wielu pracowników doceniło zalety pracy zdalnej w czasie pandemii. Brak konieczności dojazdu do biura, możliwość pracy w skupieniu, wysoka produktywność indywidualna w takim trybie pracy, ale też spadek przepływu informacji np. między działami może mieć wpływ na zwiększenie elastyczności podziału czasu pracy.

Dla firm oznacza to konieczność rozwoju kompetencji cyfrowych pracowników i technologii wykorzystywanych w biurze, ale i zastanowienia się czy warto nadal inwestować w duże biura. Dlatego, wg badań przeprowadzonych przez „Strefę Nieruchomości” widocznie widać, że część firm decyduje się na przedłużenie obecnych kontraktów na rok, maksymalnie dwa lata, aby kupić czas na podjęcie bardziej wiążących decyzji. Niektórzy najemcy podejmują decyzję o podnajmie części wspólnej powierzchni, czy też decydują się na rozwiązania niewiążące ich długoterminową umową, przechodząc na coworki i biura serwisowane.

Recesja na świecie będzie płytsza niż początkowo sądzono

Ożywienie w światowej gospodarce wpłynęło na wydanie nowego raportu na temat globalnego PKB. Zgodnie z najnowszą prognozą OECD (Organizacji ds. Współpracy Gospodarczej i Rozwojowej), światowe PKB zmaleje z 6 proc. do 4,5 proc. OECD liczyło się ze spadkiem globalnego PKB o 7,6 proc. Jednak zrewidowało swoje wcześniejsze prognozy. Wpływ na decyzję ekonomistów miało silne odbicie gospodarki Chin, które według OECD może w tym roku liczyć na wzrost PKB o 1,8 proc., podczas gdy kwartał temu zanosiło się tam na spadek o 2,6 proc. Wyraźnie poprawiły się też rokowania USA. Największa gospodarka świata ma się w tym roku skurczyć o 3,8 proc., zamiast o 7,3 proc.

A co w strefie euro?

OECD wciąż oczekuje głębokiej recesji. PKB ma w tym roku zmaleć o 7,9 proc., zamiast o 9,1 proc., przy czym gospodarka Niemiec ma się skurczyć o 5,4 proc., zamiast o 6,6 proc. W czerwcu OECD wzbudziła spore poruszenie nad Wisłą przewidując, że polska gospodarka skurczy się w 2020 r. o ponad 7 proc. Już wtedy zarówno polscy, jak i europejscy ekonomiści zgodnie oceniali, że to prognozy zbyt pesymistyczne. W nowym raporcie OECD nie przedstawiła jednak zrewidowanych prognoz dla Polski. Analizując jednak u nas wyraźne odbicie w eksporcie oraz zwiększenie wydatków konsumpcyjnych, spadek będzie zdecydowanie niższy. 

III kwartał w polskiej go- spodarce na plusie. Czy IV również nas zaskoczy?

II kwartał nasza gospodarka odnotowała spadek PKB o 8,2 proc. Ale już za III kwartał prognozy są wręcz optymistyczne. Analitycy Banku BNP Paribas spodziewają się wzrostu o około 6 proc. w III kwartale. To efekt „odwilży” po wiosennym lockdownie. Głównym motorem wzrostu wydatków konsumpcyjnych był w ostatnim czasie odroczony popyt, który nie mógł zostać zaspokojony w okresie marzec-maj. W największym stopniu wzrosła sprzedaż odzieży, samochodów oraz paliw, które przyczyniają się również do napędzania eksportu, który odpowiada za lwią część naszego PKB. Produkcja przemysłowa powróciła do poziomu sprzed pandemii, choć straty w okresie marzec-maj nie zostały w pełni odrobione. Eksperci Banku BNP Paribas wskazują, że odroczony popyt wciąż może wspierać tempo wzrostu produkcji w najbliższym czasie, zwłaszcza w branży samochodowej, meblowej i odzieżowej.

Dane makroekonomiczne z przełomu II i III kwartału wskazują na silne ożywienie aktywności gospodarczej. Niemniej jednak w ostatnim czasie pojawiły się sygnały, że trwające obecnie ożywienie może spowolnić w kolejnym IV kwartale. Sygnalizują to m.in. wskaźniki wyprzedzające np. PMI dla przemysłu przetwórczego czy bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej, który w sierpniu pogorszył się do poziomu -5.3 po okresie trzymiesięcznego dynamicznego wzrostu. Uważamy, że obecnie trwające ożywienie nie wynika z trwałego wzrostu popytu, a raczej jest wynikiem odreagowania na ograniczenia.

Wzrost wydatków wspierany był przez różnego rodzaju transfery i dotacje pochodzące z „tarczy antykryzysowej”. Po zaspokojeniu odroczonego popytu może dojść do wyhamowania wysokiej dynamiki wzrostu wydatków konsumpcyjnych. Wg analityków banku, w IV kwartale tempo ożywienia może ulec ponownemu osłabieniu. W okresie październik- -grudzień eksperci banku spodziewają się wzrostu o około 0,5-1 proc. w ujęciu kwartalnym i spadku PKB o około 3 proc. r/r.

Tekst: Marcin Jakubik

Witam Was, Inwestorzy! Rozpoczynam w „Strefie Nieruchomości” cykl artykułów, które będą poświęcone kredytowaniu inwestycji przez banki. Każdy
z artykułów dotyczył będzie innej materii, a przekazana przeze mnie wiedza to praktyczna esencja rozwiązań oraz wyniki 15 lat doświadczenia w branży i setek spraw, które zrealizowałem razem z moimi klientami. Wielu z Was osiągnęło sukcesy, flippując. Pragniecie podjąć kolejne, większe kroki, jednak częstą przeszkodą jest brak rezerwy obrotowej. Banki na wstępie wymagają wkładu własnego, dlatego kluczowa jest kreatywność doradcy i asertywność Waszego portfela, i o tym jest ten artykuł.

Uwolnienie środków dzięki inwestycji

Pamiętajcie, by podczas inwestycji się kredytować i co za tym idzie, zwiększać fundusze własne, zamiast je zużywać i ograniczać pole manewru. Dzięki różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży i dzięki dynamice rynku, kredytując flipy, za każdym razem możecie zyskać ok. 30-60 tys. zł rezerwy na kolejne działania. Banki nie rozliczają Was z faktur, a z deklarowanych kosztów remontu i akceptują nakłady rzędu 1600-2000 zł/mkw., czyli wyższe od tych, które ponosicie, i ta różnica buduje Wam rezerwę. Model ten można także skalować, flippując na rynku domów, ale i budując własny dom. Można wtedy uwolnić kwoty rzędu 200-400 tys. zł. Przy budowie banki akceptują nakłady rzędu 4-5 tys. zł/mkw., a wartość wzmacnia korzystna lokalizacja działki. W ten sposób Wasz dom może stać się aktywem.

Refinansowanie transakcji gotówkowych i zakupów z licytacji

Kupiliście nieruchomość z własnych środków lub z pożyczki prywatnej, bo tempo zakupu wykluczało kredytowanie – możecie odzyskać środki do 12-24 mies. od daty zakupu (również za remont).

Transakcje rodzinne

Jeśli jesteście małżeństwem i posiadacie odrębne nieruchomości, często odziedziczone/darowane od rodziców, to dzięki rozdzielności majątkowej możecie je sobie nawzajem sprzedawać, a inwestycję znów zwiększać o nakłady na remont. Podobnie, gdy Wasi rodzice czy rodzeństwo pragną podarować Wam majątek – kupcie go od nich po cenie rynkowej, a w darowiźnie odbierzcie kwotę zakupu. Jeżeli do tego dołoży się środki na wykończenie, to powstanie dźwignia finansowa. Banki, z małymi wyjątkami, finansują transakcje rodzinne.

Refinansowanie posiadanych kredytów hipotecznych z opcją konsolidacji

Jeśli posiadacie kredyt hipoteczny, a Wasza nieruchomość zyskała na wartości, pamiętajcie, że możecie kredyt zrefinansować, ale i podwyższyć. Do kwoty refinansowanej można dołączyć kwotę na remont lub konsolidację innych zobowiązań oraz kwotę na dowolny cel, która może stanowić do 30% kwoty łącznej. Daje to możliwość nie tylko obniżenia kosztów kredytowych, lecz także zyskania wolnych środków na kolejne działania.

To tylko kilka przykładów rozwiązań. Jeśli macie pytania – zapraszam do kontaktu. Prywatnie od 3 lat zyski z działalności inwestuję
w nieruchomości, budując własny portfel pasywny. Lubię żyć w drodze, dzielić się pomysłami, nie pobieram opłat i finansowałem już inwestycje w każdym z województw.

Marcin Jakubik

tel.: 723 583 388
m.jakubik@heban.com.pl
www.heban.com.pl
www.fin.net.pl

Tekst: Marcin Witkowski – Radca prawny Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.

Epidemia COVID-19 dotyka praktycznie wszystkich dziedzin życia społecznego i gospodarczego. Nie ominęła także rynku najmu lokali. W jaki sposób epidemia COVID-19 wpływa na wykonywanie umów najmu lokali?

Wprowadzone w związku z epidemią COVID-19 ograniczenia i zakazy w prowadzeniu działalności gospodarczej wywarły istotny wpływ na sytuację prawną stron stosunku najmu lokali, zwłaszcza lokali komercyjnych. Brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w najmowanych lokalach postawił najemców w bardzo trudnej sytuacji. Dla wielu najemców regulowanie umówionego czynszu najmu stało się prawdziwym wyzwaniem.

Naturalną odpowiedzią najemców było podjęcie z wynajmującymi negocjacji odnośnie obniżenia czynszu najmu. Często to wynajmujący występowali z inicjatywą obniżenia czynszu najmu. Co jednak w sytuacji, gdy strony umowy najmu nie doszły do porozumienia w tym zakresie?

W przypadku lokali znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 tzw. „tarcza antykryzysowa” wprowadziła rozwiązanie, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w ww. obiektach handlowych wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Nie jest jednak jasne, jak należy rozumieć wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu. Podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest oddanie lokalu do używania. Czy wynajmujący może zatem żądać zwrotu lokalu, a najemca powinien go opróżnić i wydać wynajmującemu? Wydaje się, że nie taka była intencja ustawodawcy. Wygaśnięcie zobowiązań stron umowy najmu należy, jak się zdaje, odnosić do świadczeń powstałych w okresie trwania ww. zakazu. Najemca nie musi zatem w tym okresie płacić czynszu i opłat eksploatacyjnych, jednak nie ma obowiązku zwrotu lokalu wynajmującemu. Z kolei wynajmujący nie ma obowiązku zwracania najemcy kaucji gwarancyjnej czy gwarancji bankowej, jak również oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Należy podkreślić, że na najemcę został jednocześnie nałożony obowiązek złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia czasu trwania umowy najmu o czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Najemca powinien złożyć taką ofertę w terminie trzech miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności. Jeżeli najemca nie złoży oferty w przepisanym terminie, wynajmujący będzie mógł żądać zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres trwania zakazu.

W wielu miastach i gminach wprowadzono lokalne tarcze antykryzysowe. Najemcy komercyjnych lokali komunalnych dotknięci skutkami epidemii COVID-19 mogą skorzystać z różnych form pomocy, np. obniżenia czynszu najmu do 1 zł netto miesięczne (Łódź) czy obniżenia o 50 proc. dotychczasowego czynszu na okres 3 miesięcy (kwiecień, maj, czerwiec 2020 r.) oraz możliwości potrącenia obniżonego czynszu i 50 proc. opłat za media w okresie 3 miesięcy (kwiecień, maj, czerwiec 2020 r.) z wpłaconej kaucji (Poznań).

Innym potencjalnym rozwiązaniem, z którego mogliby skorzystać przede wszystkim najemcy lokali komercyjnych, jest tzw. klauzula rebus sic stantibus, którą uregulowano w art. 3571 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Na podstawie powołanego przepisu najemca mógłby na przykład żądać obniżenia czynszu najmu. Rozwiązanie to ma jednak swoje mankamenty. Przede wszystkim sprawa sądowa może trwać nawet kilka lat. W związku ze znoszeniem ograniczeń i zakazów wprowadzonych w związku z pandemią COVID-19 może się okazać, że na chwilę orzekania przez sąd przesłanki określone w powołanym przepisie nie będą spełnione. Obniżenie czynszu najmu nie jest jedyną dostępną opcją. Strony umowy najmu mogą się zdecydować na zmianę okresu obowiązywania umowy najmu albo jej rozwiązanie.

Zmiana okresu trwania umowy najmu albo jej rozwiązanie może nastąpić na podstawie porozumienia stron. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie bądź w kodeksie cywilnym. Zarówno w odniesieniu do umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadkach określonych w umowie najmu. Nie zawsze jednak epidemia COVID-19 będzie mogła być podstawą wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w świetle okoliczności wskazanych w danej umowie najmu.

Tzw. „tarcza antykryzysowa” zakazuje natomiast wynajmującym wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu w okresie do dnia 30 czerwca 2020 r. Powyższym rozwiązaniem nie są jednak objęci m.in. najemcy lokali mieszkalnych, którzy pomimo pisemnego upomnienia używają lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Dodać należy także, iż „tarcza antykryzysowa” wprowadziła możliwość przedłużenia do 30 czerwca 2020 r. umów najmu zawartych przed dniem 31 marca 2020 r., które uległyby rozwiązaniu przed dniem 30 czerwca 2020 roku. Przedłużenie umowy najmu następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które powinno być złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy najmu. Z tego rozwiązania nie mogą jednak skorzystać m.in. najemcy, którzy w ciągu 6 miesięcy przed dniem 31 marca 2020 r. pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.

Tekst: Katarzyna Grzeszczyk

W związku z panującą pandemią koronawirusa COVID-19 banki wdrożyły działania o charakterze prewencyjnym. Mają one na celu ograniczenie ryzyka dla finansowania niektórych transakcji.

Przeważająca część banków zwiększyła wymagany minimalny wkład własny do nawet 40 proc. 

Wśród banków wymagających największego zaangażowania klientów – na poziomie 40 proc., znajdziemy BOŚ. 30 proc. wymaga ING oraz Pekao S.A., w przypadku gdy zabezpieczeniem jest dom lub lokal o powierzchni powyżej 80 m2 . W pozostałych przypadkach Pekao S.A. wymaga 15 proc. lub 20 proc. wkładu własnego. 20 proc. wymaga również BNP Paribas i PKO BP.

Duże zmiany zaszły także w Banku Millennium. Dla nieruchomości wycenionych powyżej 500 tys. zł bank kredytuje maksimum 80 proc. tej wartości. W dużych miastach, powyżej 250 tys. mieszkańców, zwiększony wkład własny obowiązuje przy zakupie powyżej 750 tys. zł. W pozostałych przypadkach wciąż możemy liczyć na 10 proc. wkładu własnego. Minimalne zaangażowanie klientów możliwe jest również w Aliorze, w większości przypadków w mBanku oraz w niektórych wypadkach w Santanderze. 

Zaostrzenie polityki kredytowej objawia się również zmianami w ocenie scoringowej, czyli szeroko pojętej ocenie wiarygodności kredytobiorcy. Banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do wszelkich opóźnień w spłacaniu kredytów, ilości posiadanych zobowiązań czy ogólnej sytuacji rodzinnej oraz mieszkaniowej klienta. Zmiany te wiążą się z niższą przyznawalnością kredytów.

Klienci, którzy osiągają dochody z zagranicy, działalności gospodarczej, umów cywilno-prawnych oraz umów o pracę na czas określony, mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu w niektórych bankach. Zwłaszcza jeżeli jest to jedyne źródło dochodu w gospodarstwie domowym. Wszystkie te obostrzenia dotyczą głównie kredytobiorców pracujących i świadczących usługi w branżach zagrożonych (jednak większość banków nie akceptuje umów cywilno-prawnych bez względu na branżę).

Część banków umożliwiła dostarczenie wniosków kredytowych w formie elektronicznej. Zmiany zaszły również w formie wyceny nieruchomości. W większości przypadków odbywa się ona zdalnie, tym samym szybciej. Dodatkowo część banków wydłużyła ważność decyzji kredytowej. Daje to więcej czasu klientom m.in. na spełnienie warunków do podpisania umowy. Czasy procesowe w niektórych bankach zostały wydłużone.

Niemniej zaostrzenie polityki kredytowej wcale nie oznacza, że finansowanie w czasie pandemii jest niemożliwe. Przeciwnie, obniżenie stóp procentowych zachęca do kredytowania. Koszt uzyskania środków z banku jest niski, co zwiększa rentowność potencjalnych inwestycji. Warto skonsultować swoje zamierzenia z ekspertem, tak aby uzyskać odpowiednie rozwiązanie, adekwatne do naszej sytuacji finansowej.

Katarzyna Grzeszczyk

Związana z rynkiem finansowym od 2010 r. Od 2016 roku należy do zespołu ekspertów POWER FINANCES. Jej obszarem specjalizacji jest obsługa klientów inwestycyjnych.

Kontakt do eksperta finansowego:
e-mail: katarzyna.grzeszczyk@powerfnances.pl
GSM: 730 658 731