Rynek pierwotny i wtórny – Zrobiło się nerwowo

Marta Kubacka

W I kw. 2022 r. wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym we wszystkich stolicach województw (oprócz Warszawy) spowolnił względem IV kw. 2021 r. Na rynku wtórnym wzrost cen mieszkań w największych aglomeracjach w I kw. 2022 r. również wyhamował względem IV kw. 2021 r. – czytamy
w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2q22”.

Rynek pierwotny
Na rynku pierwotnym obserwowaliśmy zabójczy skutek spadku dostępności kredytów, czyli lawinowy odpływ popytu na rynkach największych miast. Sytuację szczegółowo opisał Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Maj przyniósł potężne tąpniecie w sprzedaży nowych mieszkań. Szczególnie spektakularne odnotowaliśmy w największych miastach. W Warszawie i Poznaniu tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią COVID-19 w kwietniu 2020 r.

W stolicy Wielkopolski deweloperzy znaleźli chętnych na zaledwie 154 lokale! Dla porównania w ubiegłym roku sprzedawali ich średnio 426 w miesiącu,
a w okresie pierwszych czterech miesięcy tego roku ta średnia wynosiła 400 mieszkań. Majowy wynik świadczy o dramatycznym spadku sprzedaży. To pokazuje, jak silna jest zależność między rynkiem mieszkaniowym oraz rynkiem kredytów hipotecznych. Dlaczego? Otóż ich liczba zaczęła się kurczyć od października ubiegłego roku.
Nie trudno się domyślić, że jest to efekt podwyżek stóp procentowych. Tymczasem w marcu Biuro Informacji Kredytowej odnotowało spore ożywienie na rynku kredytowym. Ponieważ od kwietnia miała zacząć obowiązywać nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie obniżyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, wielu po prostu chciało się załapać na korzystniejsze zasady. I faktycznie w kwietniu skutkowało to wzrostem liczby zawartych umów deweloperskich. Nie trwało to jednak długo. Kwiecień przyniósł też tąpnięcie na rynku kredytów mieszkaniowych, co w maju przełożyło się na sprzedaż mieszkań. Czy na ich ceny również?
Maj przyniósł zastopowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W Katowicach, Krakowie, Łodzi i Poznaniu średnia utrzymała poziom z kwietnia, a w Gdańsku spadła nawet o 2%. Jest to efekt wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ceną ok. 9 tys. zł za
mkw., czyli znacznie odbiegającą w dół od średniej w ofercie, która w maju sięgnęła 11,4 tys. zł za mkw.
Dodajmy, że tylko jednoprocentową zwyżkę średniej ceny metra kwadratowego odnotowaliśmy w Warszawie i Wrocławiu.
Problem w tym, że deweloperzy, widząc, co się dzieje, zaciągnęli hamulec ręczny na rozpoczynane inwestycje. W maju aż 88-procentowy spadek liczby mieszkań wprowadzanych na rynek odnotowaliśmy w Poznaniu. We Wrocławiu majowa podaż była niższa od kwietniowej o 65%, a w Warszawie – o 26%.
Niestety, w warunkach wysokiej inflacji wciąż rosną ceny materiałów budowlanych i koszty budowy. Z danych serwisu Intercenbud, który analizuje ceny dostawców oraz zawarte w kosztorysach wykonawców robót budowlanych, wynika, że w drugim kwartale tego roku wyroby stalowe podrożały średnio o 53%, wyroby z betonu – o 29%, materiały ociepleniowe – o 24%, a stolarka – o 23%. W drugim kwartale o nieco ponad 3% potaniało drewno, którego ceny w skali całego roku poszły w górę średnio aż o ponad 52%. Oczywiście materiały drożeją z powodu wzrostu kosztów produkcji. Rosną przecież ceny energii, płace pracowników czy koszty transportu.

W tej sytuacji, nawet jeśli średnie ceny metra kwadratowego zaczną spadać, bo deweloperzy np. przecenią mniej chodliwe mieszkania w swojej ofercie, to poprzeczka cenowa prawdopodobnie będzie szła w górę. Zmiany najlepiej widać, porównując strukturę cenową mieszkań. Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw.
Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w maju ubiegłego roku aż 71% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za mkw. Po roku udział tak tanich lokali wynosi… 7%!
Jeśli w najbliższych miesiącach banki jeszcze mocniej przykręcą kurek z kredytami, to na krótką metę cieszyć będą mogli się jedynie inwestorzy z grubo wypchanym portfelem, którzy kupują mieszkania za gotówkę, lub fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. Dla młodych ludzi, którzy nie mają oszczędności lub bogatych rodziców, własne M pozostanie niedostępne.

Marek Wielgo
ekspert portalu
GetHome.pl

Rynek wtórny
Ogromne zmiany widać również na rynku nieruchomości wtórnych. Szczegółowo opisał je Marcin Drogomirecki, analityk rynku nieruchomości, ekspert portalu Morizon.pl.
Pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, ale jej pojawienie się odczytywane jest jako swoisty zwiastun zmian. Czy takim zwiastunem zmiany trendu cenowego na wtórnym rynku mieszkaniowym będzie zanotowany po raz pierwszy od półtora roku spadek wartości Indeksu Cen Mieszkań? Nie można tego wykluczyć.

Mamy do czynienia z początkową fazą korekty czy wstępem do stabilizacji cen? Trudno dziś dać odpowiedź na to pytanie, ale faktem jest, że po osiemnastu miesiącach nieprzerwanych wzrostów Indeks Cen Mieszkań (ICM) – publikowany przez serwis nieruchomości Morizon.pl wskaźnik trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym – zanotował spadek. W maju jego wartość spadła w porównaniu z kwietniem o 5,6 pkt. (0,4%) i wynosi obecnie 1492,3 pkt.
Zważywszy, że w okresie wspomnianych 18 miesięcy wartość ICM wzrosła o 263,7 pkt., tj. aż o 21,4%, spadek o 0,4% nie jest niczym spektakularnym. Jednak istotne jest to, że do niego doszło, że długotrwały wzrost cen spotkał się z oporem.
Rosnąca w szybkim tempie inflacja skłaniająca zamożniejszych klientów do lokowania oszczędności w nieruchomościach, niska podaż nowych ofert sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ale także stale rosnące koszty budowy nowych lokali – zdają się wykluczać możliwość spadku cen mieszkań. Jednak ochłodzenie popytu spowodowane spadkiem dostępności kredytów hipotecznych też nie pozostaje obojętne dla rynku. Z tego względu część ofert sprzedaży, które zostały wycenione przez zbywców w oparciu o stawki zapamiętane z okresu trwania niedawnego boomu, może przez długi czas nie doczekać się na chętnych do zakupu. Aby doprowadzić do transakcji w przypadku części już dostępnych na rynku mieszkań, jak i tych, które w najbliższym czasie się pojawią, prawdopodobnie konieczne będzie dokonywanie obniżek cen i wykazywanie się właścicieli większą elastycznością względem potencjalnie zainteresowanych zakupem klientów.
Indeks Cen Mieszkań wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w serwisach Grupy Morizon (m. in.: Morizon.pl, Domy.pl, Oferty.net, Bezposrednie.com) obliczaną na podstawie średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważoną liczbą mieszkańców tych miast. Bazową datą dla indeksu jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000 punktów.

Marcin Drogomirecki
ekspert portalu
Morizon.pl

Rynek jest cykliczny

W raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2q22” eksperci przedstawili prognozę na kolejne miesiące. – W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań
w okresie II kw. 2022 r. – I kw. 2023 r. w przedziale 0% do -5%. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymanie jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie – twierdzą analitycy PKO Banku Polskiego.
Wielce prawdopodobne, że zbliżamy się do końca cyklu wzrostów cen nieruchomości. Taka sytuacja może potrwać jeszcze kilka kwartałów. Skąd takie wnioski? Analizując dane historyczne, warto zauważyć, że w latach: 1974, 1990, 2007 na rynku nieruchomości występowały szczyty koniunkturalne. Te okresy dzieli około 17 lat. Można więc spodziewać się, że ceny nieruchomości osiągną najwyższe wartości w okolicach 2024 roku. Później zaczną spadać.
Wnioski na tym etapie są oczywiście jak wróżenie ze szklanej kuli. Jest bowiem wiele różnorodnych czynników, które mogą jeszcze wywrócić rynek nieruchomości do góry nogami. W warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań. Niczego nie można być pewnym, rynek jeszcze nigdy nie był tak zmienny.

Wiosenny boom na nieruchomości – także w tym roku!

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Tak jak każdą z Czterech pór roku Vivaldiego wyróżnia inny klimat, tak i w branży nieruchomości możemy mówić o specyfice poszczególnych sezonów. Utarło się, że w Polsce największy ruch na rynku mieszkaniowym można zaobserwować wiosną i jesienią. Jednak ostatnie dwa lata pokazały, że sezonowość w nieruchomościach to pojęcie względne.

Ubiegły rok był bardzo dynamiczny dla branży i w pewnym sensie wywrócił do góry nogami utrwalone schematy. Z raportu Narodowego Banku Polskiego „O cenach mieszkań i sytuacji na rynku

nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych” wynika, że właściwie w każdym kwartale roku 2021 utrzymywała się wysoka aktywność na rynku mieszkaniowym. Mimo że ceny nieruchomości szły w górę, zainteresowanie nimi wcale nie malało. Chętnych do zakupu mieszkań, działek i domów było więcej niż tych, którzy chcieli je sprzedać. Banki udzielały rekordowej liczby kredytów, a tempo powstawania nowych nieruchomości było największe od 40 lat.

Sezonowość w nieruchomościach – czy nadal istnieje?

Mimo szalonego tempa rozwoju rozgrzanej do czerwoności branży pojęcie sezonowości wciąż funkcjonuje wśród inwestorów. Gdybyśmy zestawili dwie wybrane pory roku – wiosnę i jesień – pod kątem zainteresowania transakcjami na rynku mieszkaniowym, sporo aspektów wskazywałoby na korzyść tej pierwszej.

Gabriela Bajorek
Coach biznesu, trener

Adam Grzymski
Inwestor

– Wiele zależy od motywacji klientów. Wiosna to czas, gdy wszystko budzi się do życia. Ludzie po okresie zimowym podchodzą do wszystkiego z euforią. Kupują emocjami, w odróż- nieniu od czasu jesieni – mówi Adam Grzymski, inwestor i przedsiębiorca z Podkowy Leśnej, działający w Łodzi. – Natomiast jesienią, po wakacyjnych wojażach, do gry włącza się rozum. Racjonalne podejście do życia oraz świadomość nadchodzącego czasu jesienno-zimowego powodują wzrost zakupów związanych z inwestycjami, np. z myślą o emeryturze. Nie bez powodu to październik jest miesiącem oszczędzania, a nie maj czy czerwiec.

Rzeczywiście, nawet kalendarz nie pozostawia złudzeń – 31 października obchodzimy Światowy Dzień Oszczędzania. Tradycja ta wywodzi się z Mediolanu, a popularna stała się m.in. w Niemczech czy w Austrii. W Polsce święto jest jeszcze mało znane, najczęściej promują je instytucje związane z bankowością.

Jesień – czas na „perełki”

Wielu deweloperów uważa, że to jesień, a nie wiosna, jest okresem, w którym większość Polaków chce ulokować swoje pieniądze w mieszkaniówce. Wtedy też częściej niż zwykle można znaleźć cenowe „perełki”.

Adam Grzymski, realizując w ubiegłym roku projekt „Kamienica Piłkarza”, w żadnym z kwartałów nie mógł mówić o „sezonie ogórkowym”. W minionym roku sprzedał około 50 mieszkań. Klienci kupowali je systematycznie. Jednak najwięcej – wiosną, nieco mniej jesienią.

– Osobiście nie przywiązuję wagi do pory roku. Uważam, że dobry produkt sprzeda się w każdym czasie – mówi inwestor. – Choć jest taka anegdota w branży, że jak nie sprzedasz produktu jesienią, to potem będzie trudniej – nadejdą święta, następnie ferie zimowe, Wielkanoc, majówka i w końcu wakacje. Na pewno na rynku sprzedaży domów panuje sezonowość i nie ma co ukrywać, że dom lub ziemię najlepiej sprzedaje się wiosną, a kupuje późną jesienią – dodaje Adam Grzymski.

Gabriela Bajorek, coach biznesu i trener, jest zdania, że rytm wyznaczany przez naturę wciąż ma wpływ na nasze życie, w tym podejmowane decyzje, również te dotyczące zakupu nieruchomości.

– Na wiosnę, wraz z budzącą się do życia przyrodą, rodzi się chęć działania. Obserwujemy wtedy duże ożywienie na rynku nieruchomości. To również czas, kiedy największym zainteresowaniem cieszą się działki budowlane. Inaczej sprawa wygląda, jeśli chodzi o zakup domu czy mieszkania. Tu „szczyt sezonu” przypada na koniec lata. Czasami wynika to z impulsu po powrocie z wakacji, kiedy mieliśmy czas na przemyślenia lub kiedy odwiedzenie nowych miejsc zainspirowało nas do zmian. Nie bez przyczyny ostatnio mówi się, że „wrzesień to nowy styczeń” – tłumaczy Gabriela Bajorek.

Wśród inwestorów znane jest też pojęcie „efektu grudnia”. Chodzi o to, że choć w IV kwartale ceny mieszkań z reguły są wysokie, to tuż przed końcówką roku nieco spadają. Z uwagi na to, że w styczniu i lutym z reguły występuje stagnacja, część osób decyduje się ulokować swój kapitał właśnie w grudniu. Ważną rolę odgrywa tu także czynnik psychologiczny – chodzi o domknięcie pewnych spraw w starym roku.

Sezon na studentów

W miastach akademickich końcówka lata to czas, kiedy wielu studentów szuka mieszkań, traktując ich zakup jako inwestycję na przyszłość. We wcześniejszych latach zwiększony popyt na mieszkania dla studentów zaczynał się pod koniec sierpnia i trwał do października. Jednak w poprzednim roku sytuacja wyglądała inaczej. Raport „Portfel studenta” przygotowany przez Warszawski Instytut Bankowości i Związek Banków Polskich prezentuje zmiany, jakie zaszły w obszarze najmu studenckiego.

W semestrze letnim roku akademickiego 2020/2021 aż połowa ankietowanych wskazała, że mieszkała u rodziny lub znajomych, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów. Tylko 6 proc. ankietowanych posiadała własną nieruchomość, a 44 proc. ponosiło opłaty z tytułu najmu. W porównaniu z poprzednim raportem można dostrzec wyraźną zmianę. Liczba mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem wzrosła aż o 25 p.p., zaś liczba studentów stacjonarnych najmujących odpłatnie mieszkanie lub pokój spadła o 18 p.p.

Kiedy jest najlepszy moment na zakup mieszkania?

Na to pytanie próbuje odpowiedzieć Adam Grzymski. Załóżmy, że mieszkania kupujemy w trzech celach: dla siebie, na inwestycję długoterminową oraz w celach spekulacyjnych. – Dla siebie powinniśmy kupować w okresach, gdzie jest mniej transakcji, czyli zimą lub w wakacje. Zakup mieszkania w długoterminowych celach inwestycyjnych powinno się przeprowadzać bez względu na czas czy sytuację na rynku. Jeśli bowiem chcemy trzymać takie mieszkanie do końca życia, to nie ma znaczenia, czy w momencie zakupu jest dół czy górka – tłumaczy inwestor. – Ma za to znaczenie, że co miesiąc otrzymasz swoje wynagrodzenie o dobrej i pewnej rentowności. Często ludzie zwlekają z decyzją zakupu mieszkania na wynajem, zastanawiają się, czy to już dobry czas, i tak mijają lata. Co do zakupu mieszkania w celach spekulacyjnych, to też nie czas ma znaczenie, ale cena. Natomiast warto sobie zdawać sprawę, że im bardziej rynek jest rozgrzany, tym ryzyko jest wyższe.

Raczej nie zmieni się to, że wiosną Polacy będą poszukiwali działek budowlanych. Pandemia spotęgowała silną potrzebę kontaktu z naturą. Wciąż przekłada się to także na zainteresowanie mieszkaniami z ogródkiem czy balkonem. Przygotowując lokal na sprzedaż, warto zadbać o wyeksponowanie w ofercie tych walorów, które w miesiącach wiosennych nabierają nowego znaczenia. Jednak okres od marca do czerwca roku 2022 na pewno będzie inny od poprzednich. Presja inflacyjna, wyższe ceny materiałów budowlanych, trudna sytuacja związana z wojną w Ukrainie – te czynniki mogą zachwiać znany nam trend zakupowy.

O tym warto wiedzieć, czyli branżowe ciekawostki Z dziesięciu do siedmiu – nowości w mieszkaniach chronionych

Jak podaje „Dziennik Gazeta Prawna”, dopiero od 2024 roku liczba osób w mieszkaniu chronionym zostanie ograniczona z dziesięciu do siedmiu. Miało to nastąpić do końca tego roku, ale w tak krótkim czasie podmioty prowadzące mieszkania nie zdążyłyby dostosować lokali do nowych wytycznych.

Nowe zasady wprowadziło rozporządzenie ministra rodziny i polityki społecznej z 22 grudnia 2021 roku

W Polsce w ostatnich latach przybyło mieszkań chronionych. Adresowane są głównie do seniorów, do osób niepełnosprawnych oraz osób usamodzielniających się, np. po opuszczeniu domów dziecka. Zazwyczaj mieszkania chronione prowadzone są przez samorządy lub organizacje pozarządowe. Aby zapewnić mieszkańcom takich lokali jak największy komfort i jednocześnie spełnić wszystkie wymogi, limit osób został ograniczony do siedmiu.

Domy drukowane w drukarce 3D

Dom z drukarki? W Polsce jest to jak najbardziej możliwe. Taki budynek można zobaczyć w Otrębusach niedaleko Pruszkowa. Pionierami w zastosowaniu takiego rozwiązania byli Chińczycy. Siedem lat temu firma Winsun wyprodukowała w tej technologii willę i kilkupiętrowy budynek mieszkalny. Dwa lata później do boju ruszyła amerykańska firma Apis Cor, która wydrukowała dom w ciągu doby. Pomysły realizowane były również w Dubaju, we Francji i w Ukrainie.

W ubiegłym roku świat obiegła informacja, że pewna holenderska para jako pierwsza na świecie zamieszkała legalnie w domu wydrukowanym w technologii 3D. Dom powstawał przez 5 dni i z wyglądu przypominał bunkier. Mimo to seniorzy świetnie się w nim odnajdują. Eksperci nie mają złudzeń, że drukowanie stanowi przyszłość budownictwa, a możliwości technologii 3D są nieograniczone.

Senior living – inwestorzy zainteresowani tym sektorem

W Polsce coraz bardziej popularne stają się inwestycje określane jako senior living. Ten trend od lat znany jest w Stanach Zjednoczonych i krajach skandynawskich.

Nie chodzi o tradycyjne domy seniora, domy dziennego pobytu czy mieszkania chronione. Senior living to rozwiązania dla osób samodzielnych, które potrzebują wsparcia w zakresie codziennego funkcjonowania (pomoc pielęgniarki, dostęp do rehabilitanta, zajęcia sportowe, ogródek, zrobienie zakupów, wyprowadzenie psa).

– Polski rynek – choć jeszcze nie w pełni ukształtowany – w dłuższej perspektywie charakteryzuje się sporym potencjałem. Polska, ze względu na swoje położenie geograficzne i koszty życia, może się stać pożądaną destynacją do spędzenia ostatnich lat życia nie tylko dla Polaków, ale także dla seniorów z Niemiec czy krajów skandynawskich – mówi Michał Witkowski, dyrektor linii Living Services w Dziale Corporate Finance & Living Services. – Ze względu na bliskość wyżej wymienionych krajów największy potencjał rozwoju oferty z sektora senior living mają Pomorze, wo- jewództwa zachodnie i Śląsk. Aglomeracja warszawska również ma duże szanse przyciągnięcia inwestorów zainteresowanych wejściem na ten rynek, podobnie jak największe miasta w Polsce, takie jak Kraków i Wrocław.

AML w pośrednictwie nieruchomości

Adwokat Sylwia Mendak

Nowe obowiązki dla pośredników w obrocie nieruchomościami, które wdrożyli tylko nieliczni. Pozostałych czekają wysokie kary.

W dniu 31 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (zwana w skrócie AML, z ang. antimoney laundering). Ustawa AML określa przede wszystkim obowiązki wskazanych tam podmiotów, tzw. instytucji obowiązanych, w zakresie identyfikacji i oceny ryzyka związanego z praniem pieniędzy oraz finansowaniem terroryzmu.

Na mocy przedmiotowej nowelizacji rozszerzono katalog instytucji obowiązanych do stosowania przepisów AML, poprzez dodanie do tej listy m.in. pośredników w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, z wyłączeniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zmierzających do zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, w której miesięczny czynsz został określony w wysokości mniejszej niż równowartość 10 000 euro.

Obowiązki i procedury wynikające z AML powinny zostać wdrożone do tej daty, tj. 31 lipca 2021 roku.

Niestety, w praktyce większość pośredników nawet jeżeli o ostatniej nowelizacji AML słyszała, to nie wdrożyła niezbędnych procedur. Ci agenci nieruchomości muszą to szybko zmienić. Po ponad pół roku od daty objęcia pośredników tym obowiązkiem nadal zgłaszają się do mnie osoby prowadzące biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami z prośbą o kompleksowe wdrożenie procedury AML w ich przedsiębiorstwie. Oczywiście lepiej późno niż wcale, niemniej należy pamiętać, że ustawodawca przewidział bardzo wysokie sankcje finansowe w przypadku uchybienia obowiązkom mającym na celu przeciwdziałanie praniu pieniędzy.

Jakim zatem obowiązkom nie dopełnili niezaznajomieni z ustawą AML?

  1. Kluczowym obowiązkiem jest wdrożenie wewnętrznej

    procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy. Jest to dokument obejmujący w szczególności opis czynności lub działań podejmowanych w celu ograniczenia ryzyka prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu.

  2. Instytucje obowiązane (w tym pośrednicy) zostały również zobligowane do dokonywania analizy przeprowadzanych transakcji pod kątem oceny ryzyka prania brudnych pieniędzy. Obowiązek ten polega przede wszystkim na wyszukiwaniu niestandardowych – podejrzanych transakcji. W przypadku transakcji, której okoliczności wskazują, że ma związek z praniem pieniędzy, obowiązani muszą dokonać zgłoszenia tego podejrzenia do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF), co może skutkować wstrzymaniem takiej transakcji nawet do pół roku.
  3. Innym ważnym obowiązkiem pośredników jest zapewnienie swoim współpracownikom udziału w szkoleniach dotyczących realizacji obowiązków wynikających z AML.
  4. Dodatkowo podmioty obowiązane winny opracować oraz wdrożyć procedury anonimowego zgłaszania przez współpracowników rzeczywistych lub potencjalnych naruszeń przepisów z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Dlaczego wdrożenie AML w Waszym biurze nieruchomości jest tak istotne?

Pomijając oczywiście aspekt zapobiegania oraz przeciwdziałania niezgodnym z prawem transakcjom: pośrednicy powinni się zainteresować wdrożeniem procedury AML z powodu ryzyka poniesienia istotnych konsekwencji finansowych. Jeżeli pośrednik nieruchomości nie dopełni obowiązków wynikających z ustawy, naraża się na karę administracyjną. Może ona mieć charakter pieniężny oraz zostać nałożona do wysokości dwukrotności kwoty osiągniętej korzyści, zaś w przypadku gdy nie jest możliwe ustalenie tej kwoty, do wysokości równowartości kwoty 1 000 000 euro. Innymi karami administracyjnymi

przewidzianymi w AML jest nakaz zaprzestania podejmowania określonych czynności, jak również cofnięcie koncesji i zezwolenia lub wykreślenie z rejestru działalności regulowanej.
Z kolei dla wizerunku pośrednika dotkliwą sankcją przewidzianą w AML jest publikacja informacji o instytucji obowiązanej oraz zakresie naruszenia przepisów ustawy AML w Biuletynie Informacji Publicznej.

Należy również pamiętać o tym, że nowelizacja ustawy AML wprowadziła przepisy karne za niedopełnienie obowiązku przekazania GIIF informacji o podejrzeniu prania pieniędzy lub przekazanie nieprawdziwych danych. Powyższe przestępstwo zostało zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Z puntu widzenia pośredników nieruchomości kara ta jest wyjątkowo dotkliwa, bowiem działalność z zakresu pośrednictwa nieruchomości może prowadzić tylko osoba niekarana za przestępstwa popełnione umyślnie.

Nasuwa się zatem pytanie: czy GIIF aktywnie dba o przestrzeganie przepisów AML?

Z publikowanych na stronie internetowej GIIF decyzji administracyjnych wynika, że kary za niewdrożenie obowiązków wynikających z ustawy AML są sukcesywnie nakładane. W ubiegłym roku karę pieniężną w wysokości 500 000 zł za niewdrożenie AML otrzymała spółka Home Broker S.A. działająca na rynku nieruchomości, jak również Expander Advisors Sp. z o.o. zajmująca się doradztwem finansowym. Dodatkowo przeprowadzono szereg kontroli wśród przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze z zakresu obrotu nieruchomościami i nałożono kary w przypadku braku wdrożenia niezbędnych obowiązków określonych w ustawie AML.

Mając na względzie powyższe, trzeba powiedzieć, że wdrożenie omówionej procedury jest niezwykle istotnym obowiązkiem, którego uchybienie może być bardzo dotkliwe w skutkach dla instytucji obowiązanych. Pragnę przy tym zaznaczyć, że wymienione powyżej obowiązki to tylko część procedur oraz działań, które pośrednicy nieruchomości muszą wdrożyć zgodnie z omawianą ustawą AML. Sporządzenie wszystkich niezbędnych dokumentów wymaga dokonania analizy profilu klientów danego podmiotu, jak również przeprowadzanych transakcji oraz praktycznej znajomości przepisów AML. W tym celu warto skorzystać z pomocy prawnej świadczonej przez specjalistów w tej dziedzinie, aby uniknąć w przyszłości omówionych powyżej sankcji prawnych.

Sylwia Mendak – adwokat prowadząca swoją kancelarię w Gdańsku. Specjalizuje się w obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych, w szczególności związanych z rynkiem nieruchomości. Świadczy pomoc prawną na rzecz przedsiębiorstw z branży budowlanej, pośredników w obrocie nieruchomościami, deweloperów, jak również inwestorów i flipperów. Wdraża w przedsiębiorstwach procedury AML. Wiedzą z zakresu prawa nieruchomości dzieli się na Instagramie, prowadząc profil @adwokat_od_nieruchomosci.

 

Jak zarabiać na udziałach?

Radca prawny Elżbieta Liberda

Inwestowanie w udziały to jedna z najbardziej opłacalnych form pomnażania kapitału. Choć nie są to najłatwiejsze inwestycje, to przy znajomości przepisów prawnych i praktycznej strony tego typu transakcji gwarantują spektakularne zyski.

Inwestując w udziały – jeśli poznasz tę niszową i trudną tematykę:

  • nie masz wielu konkurentów;
  • możesz stosować różne strategie inwestycyjne i zarabiać na wiele sposobów – np. początkowo osiągać dochód z wynajmu lokalu, który obejmiesz w posiadanie, kupując udział, podczas gdy jednocześnie skupujesz pozostałe udziały od innych współwłaścicieli, przeprowadzasz postępowania spadkowe czy znosisz współwłasność;
  • masz dużo niższy próg wejścia do inwestycji. Udział w nieruchomości można kupić czasem nawet za kilkaset złotych;
  • od bycia właścicielem niewielkiego udziału możesz stać się w niedługim czasie właścicielem całej kamienicy;
  • możesz się zaskoczyć stopą zwrotu przy flipie na udziale.

Inwestowanie w udziały kojarzy się z kamienicami

I owszem, w wielu kamienicach nie ma wyodrębnionych lokali i istnieje współwłasność w częściach ułamkowych. Udziały jednak można kupować w każdej nieruchomości: w mieszkaniu, domu, działce czy lokalu. Każda z tych opcji może wygenerować zysk. Najczęściej współwłasność, a tym samym możliwość nabycia/sprzedaży udziału, powstaje wskutek dziedziczenia i rozwodu. Każdy współwłaściciel może wówczas co do zasady rozporządzać swoim ułamkiem. Ponieważ wielokrotnie interesy współwłaścicieli nie są spójne, wiele osób nie jest zainteresowanych zarządzaniem taką nieruchomością czy znoszeniem współwłasności za jakiś czas. I wówczas może być to okazja, aby nabyć taki udział po korzystnej cenie.

Kiedy wiemy, jakimi prawami rządzi się współwłasność, możemy na tym nieźle zarobić

Powodzenie inwestycji zależy jednak od umiejętnego wykorzystywania przepisów, praktyki i kreatywności inwestora. Ten model inwestowania wymaga eksperckiej wiedzy. Przy inwestowaniu w udziały nie wszystkie ryzyka od razu da się rozpoznać. Sama znajomość przepisów, nawet doskonała, na nic się zda bez odpowiedniej praktyki, umiejętnego obejmowania w posiadanie czy zbadania struktury współwłasności. Taką jednak zdobyć można tylko poprzez realizację transakcji. Rozpoczynając swoją przygodę z udziałami, warto skorzystać (przynajmniej na samym początku) z pomocy profesjonalisty lub osoby, która ma już w tym doświadczenie.

Potrzeba nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu

Tu bowiem mają znaczenie nie tylko czynności natury formalnoprawnej, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due diligence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu. Zacznijmy zatem od początku, wyjaśniając, co to w ogóle jest udział. Okazuje się, że ta na pozór oczywista kwestia przy błędnym zrozumieniu może powodować wiele problemów. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa.

„Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.

Ryzyka przy kupnie udziałów. Błędne rozumienie udziałów

Zdecydowanie przeważająca liczba współwłaścicieli nieruchomości, którzy decydują się na sprzedaż udziałów wraz z przekazaniem kupującemu lokalu, jest święcie przekonana, że sprzedaje lokal/mieszkanie, w związku z czym dyktuje ceny jak za odrębną własność. Wielu kupujących też daje się na to nabrać… Niekiedy na potwierdzenie tej tezy, oczywiście oprócz zapisu swojego ułamka własności w księdze wieczystej, sprzedawcy pokazują potencjalnemu klientowi zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży (gdy sami wcześniej kupili udział) o treści: w ramach nabytych tym aktem udziałów kupujący będzie korzystał z lokalu mieszkalnego o powierzchni np. 50 mkw., składającego się z dwóch pokojów, kuchni, łazienki, przedpokoju, położonego na I piętrze. Uważają, że poprzez taki zapis stali się wyłącznym właścicielem danego mieszkania. Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabywają tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymują jedynie do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach. Wyłącznym właścicielem tego lokalu można się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności. Lecz nie ma stuprocentowej pewności, iż tak się stanie. Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W toku takiego postępowania, pomimo tego, że korzystaliśmy z mieszkania przez wiele lat, to i tak możemy je stracić.

Współwłaściciel – wróg czy sprzymierzeniec?

W dyskusji o udziałach nie można pominąć z pewnością elementarnej kwestii, jaką jest zarząd nieruchomością. Jak wskazano wcześniej, każdy, kto dysponuje udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości, pozwolenie na budowę), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

A jak to się ma do naszej inwestycji?

Otóż, posiadając udział, poza tym, że możemy nim swobodnie rozporządzać, to jednak nie zawsze możemy robić wiele więcej. Przekładając to na obrót nieruchomościami: w zasadzie zawsze, poza lokalem, który mamy w posiadaniu (lub nie – tzw. pusty udział), interesuje nas substancja całego budynku. I tu mogą pojawić się schody, nie zawsze bowiem interesy właścicieli będą spójne, a np. zgodę na remont elewacji musimy mieć już od wszystkich współwłaścicieli. Wyobraźmy sobie sytuację, że chcemy dokonać remontu klatki schodowej, która to stanowi dojście do naszego biura czy też do lokalu, który wynajmujemy. Albo chcemy sprzedawać alkohol lub amunicję w lokalu. Niestety w pierwszej z sytuacji, aby udzielić nam pozwolenia na budowę, modernizację, organ administracyjny będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli. W kolejnej, aby uzyskać koncesję, również musimy uzyskać najpierw zgodę wszystkich współwłaścicieli. Czasem sytuacja taka wykorzystywana jest przez innych współwłaścicieli, aby albo zarobić, albo po prostu utrudnić życie inwestorowi. Te przykłady nie mają na celu odwodzenia od inwestowania w udziały, bo mogą być to jedne z najbardziej rentownych transakcji. Pokazują natomiast, jak ważny jest doskonały audyt prawny i faktyczny oraz perfekcyjne zbadanie struktury współwłasności. Jeśli potrafimy to zrobić – spektakularny zysk jest w zasadzie gwarantowany.

Elżbieta Liberda – radca prawny o specjalizacji: prawo nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego, Biura Nieruchomości i spółek inwestycyjnych. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi bloga – Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach – www.elzbietaliberda.pl oraz vloga na kanale YouTube – Prawo w obrocie nieruchomościami. Autorka bestseleru, który otrzymał tytuł publikacji roku PFRN – Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem.

Nowa ustawa deweloperska, czyli prawny chaos jest bliski

Radca prawny Przemysław Dziąg

– Ta ustawa to przykład rozwiązań sprzecznych z zasadami prawidłowej legislacji, akt, który nie daje się prosto interpretować i który w praktyce wygeneruje wiele problemów – pisze radca prawny Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wobliczu nieustannych zmian legislacyjnych, jakie towarzyszą polityce mieszkaniowej, kolejnym, ogromnym wyzwaniem inwestycyjnym dla branży deweloperskiej będzie wejście w życie 1 lipca 2022 r. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „nowa ustawa deweloperska”), która zastąpi treść dotychczasowej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie „ustawą deweloperską”.

Potrzebę zmian twórca ustawy – UOKiK – uzasadnił tym, że występują liczne problemy prawne i praktyczne w stosowaniu ustawy, co też może stanowić przeszkodę w efektywnej ochronie nabywców. Ponadto urząd wskazał, że ustawa nie jest nakierowana na osłabienie branży, ale na podniesienie bezpieczeństwa wpłacanych przez nabywców środków. Podsumowując zmiany, wskazano, że „przejrzystość rozwiązań i precyzja przepisów prawnych, zwłaszcza tych nakładających określone obowiązki, wpływa na zwiększenie poziomu ich akceptacji społecznej […]”.

Niestety, uzasadnienie wskazujące niemalże na doskonałość rozwiązań legislacyjnych nie znajduje odzwierciedlenia w treści uchwalonych przepisów. Wbrew temu, co wskazał UOKiK, nowe przepisy nie staną się źródłem konkurencyjności gospodarki, czy zwiększenia ich akceptacji społecznej. Podczas procesu legislacyjnego urząd nie reagował na krytyczne uwagi do projektu, szczególnie dotyczące kwestii prawnolegislacyjnych, wpływających także na prawa i obowiązki nabywców mieszkań.

Niestety te wątpliwości, których nie rozwiązał UOKiK, przełożą się na wdrażanie i stosowanie nowych przepisów, wprowadzając chaos interpretacyjny, który doprowadzi do licznych sporów sądowych między nabywcami a deweloperami. Nowa ustawa deweloperska, wbrew przyjętym zasadom prawidłowej legislacji, wprowadziła wiele rozwiązań kłócących się z zasadami określoności przepisów, realizowanymi poprzez obowiązek formułowania przepisów w sposób jasny i zrozumiały. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 11 grudnia 2009 r. (Kp 8/09), uznał „[…] Jasność przepisu oznacza jego klarowność i zrozumiałość dla adresatów, którzy mają prawo oczekiwać od racjonalnego ustawodawcy tworzenia norm prawnych niebudzących wątpliwości co do treści nakładanych obowiązków i przyznawanych praw[…]”. Jak podkreślił Trybunał techniki przyzwoite legislacji wymuszają na prawodawcy konieczność redagowania przepisów w sposób, który pozwoli na ich sprawną realizację i egzekwowanie.

Za sprzeczne z tymi zasadami należy przyjąć niektóre z unormowań ustawy, które już w teorii, przed wejściem ustawy w życie, budzą wątpliwości interpretacyjne. Zwrócić można uwagę na kilka głównych zarzutów pod adresem uchwalonych przepisów, by zobrazować sobie rzeczywistą skalę jej nieścisłości i wątpliwości legislacyjnych.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza m.in. przy procedurze odbioru lokalu rozróżnienie na wady nieistotne i wady istotne, z których wystąpieniem wiążą się różne uprawnienia nabywców. Niestety, żadne z tych wprowadzonych do ustawy pojęć nie ma swojej definicji w ustawie, w związku z czym pozostaje to w ocenie i swobodnej interpretacji stron, które naturalnie mogą mieć odmienne zdanie co do charakteru wady. Jak wyjaśnił UOKiK w odpowiedzi na stanowisko PZFD do zgłoszonych w toku konsultacji uwag: „Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario”. Zatem już w założeniu projektowanych przepisów Urząd miał świadomość tego, że – wbrew zasadzie przejrzystości i określoności prawa – niejasne przepisy, np. odnośnie do definicji wady, będą powodować spory i wątpliwości interpretacyjne. Strony umowy, wobec takiego brzmienia niezrozumiałych przepisów, narażone są na niepewność co do treści ich praw i obowiązków, a tym samym także co do ich skutków i sankcji.

UOKiK nie wyjaśnił również wątpliwości w zakresie zastosowania przepisów przejściowych, pomimo że był ich projektodawcą.
W myśl przepisów przejściowych (art. 76 ust. 1), jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1 lipca 2022 r., deweloper rozpocznie sprzedaż i zawrze przynajmniej jedną umowę deweloperską na starych zasadach, to wówczas jeszcze przez dwa lata może realizować tak rozpoczęte przedsięwzięcie deweloperskie według przepisów starej ustawy, czyli do 1 lipca 2024 r. W art. 76 ust. 2 wskazano z kolei, że wszystkie umowy deweloperskie dotyczące takiego przedsięwzięcia, zawarte w okresie 1 lipca 2022 – 1 lipca 2024 r., można sfinalizować na starych zasadach, czyli przenieść własność takiego lokalu również po dacie 1 lipca 2024 r. Co jednak z umowami zawartymi przed 1 lipca 2022 r.? Literalnie brzmienie artykułu 76 ust. 1 wskazuje, że mamy czas na ich sfinalizowanie tylko przez okres 2 lat, czyli do 1 lipca 2024 r. Jeśli tego nie zrobimy, to po tej dacie zastosowanie znajdzie nowa ustawa w całym zakresie. To jednak może się okazać niewykonalne, chociażby w zakresie odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, bowiem w dniu rozpoczęcia sprzedaży nie będzie istniało rozporządzenie określające wysokość stawki wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – w związku z czym w jakiej wysokości deweloper miałby uiścić składkę? Oznacza to także, że strony umów deweloperskich zawartych przed wejściem w życie przepisów (przed 1 lipca 2022 r.) będą w gorszej sytuacji prawnej niż strony umów deweloperskich (nawet dotyczących tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego) zawartych w okresie od dnia wejścia w życie przepisów do dnia 1 lipca 2024 r. Jest to absurdalna sytuacja, ponieważ strony umów deweloperskich, zawartych przed wejściem w życie przepisów, nie będą mogły skorzy- stać z przepisu przejściowego, o którym mowa w art. 76 ust. 2 – co godzi w zasadę tzw. praw nabytych.

Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się z m.in. powyższym zagadnieniem do twórcy ustawy, czyli Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wskazując, że skoro organ zaprojektował przepisy w takiej treści, to powinien mieć wiedzę, w jaki sposób należy je prawidłowo stosować, uwzględniając jednocześnie zasady technik prawodawczych. Niestety w informacji zwrotnej, jaka przyszła z UOKiK, zawarto odpowiedź, że UOKiK nie jest powołany do wydawania wykładni i wyjaśniania przepisów prawa. Tym samym, po 1 lipca 2022 r. należy się spodziewać, że ciężar wykładni braku jasności oraz precyzyjności wymyślonych przez UOKiK przepisów zostanie przerzucony na wokandy sądowe, które w sporach między nabywcami a deweloperami będą musiały rozstrzygać, co miał na myśli UOKiK, projektując dane przepisy.

Jak podkreślono w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 kwietnia 2003 r. (SK 4/02): „niejasność przepisów jest wyrazem niedostatecznej troski ustawodawcy o podmiotowe traktowanie adresatów prawa, co odbiera [im] (…) poczucie bezpieczeństwa prawnego i skutkuje utratą zaufania do państwa”. Niestety nowa ustawa deweloperska może okazać się właśnie takim przykładem.

Przemysław Dziąg – radca prawny, uczestnik studiów doktoranckich w Instytucie Nauk Prawnych PAN; od kilku lat reprezentuje Polski Związek Firm Deweloperskich w pracach legislacyjnych dotyczących szeroko rozumianego procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym planowania przestrzennego oraz ustawy prawo budowlane. Jest autorem licznych analiz oraz opinii prawnych, a także artykułów i komentarzy prasowych dotyczących problematyki prawa nieruchomości, w szczególności z zakresu użytkowania wieczystego, prawa budowlanego i ustawy deweloperskiej. Regularnie prowadzi szkolenia w powyższym zakresie.

Rynek stygnie

Marta Kubacka

Pod koniec roku rynek pierwotny spowolnił. Większość spółek deweloperskich zanotowała regres sprzedaży. Co miało na to wpływ? Jakie są prognozy na najbliższy rok? Czy w 2022 roku można się spodziewać kolejnego rekordu, czy już niekoniecznie?

Eksperci z serwisu RynekPierwoty.pl prześledzili wyniki czternastu czołowych firm krajowej branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym – spółek notowanych na rynku podstawowym

oraz Catalyst warszawskiej GPW.
W 2021 roku zakontraktowali sprzedaż rekordowej liczby – w sumie 27 319 – lokali, czyli o ponad 29 proc. więcej niż rok wcześniej. Złe informacje napłynęły pod koniec roku. Deweloperzy w ostatnim kwartale sprzedali tylko 5624 lokali, co jest wynikiem o 13 proc. słabszym w relacji rok do roku. Jak zauważa branżowy portal RynekPierwotny.pl, aż dwie trzecie firm zanotowało regres sprzedaży, i to pomimo faktu, że końcówka roku zazwyczaj bywa okresem wyjątkowo udanym dla deweloperki mieszkaniowej.

Zadyszka przez złe nastroje

W analogicznych okresach w poprzednich latach notowano najwyższe wyniki, ale tym razem tak się nie stało. Za to w pierwszych trzech kwartałach sprzedaż była o wiele wyższa niż w latach ubiegłych. Skąd taka dysproporcja? Co wydarzyło się na finiszu?

Deweloperzy prawdopodobnie starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości. W tym samym czasie ograniczali aktywność w uruchamianiu nowych budów. Nie są pewni, co się wydarzy w przyszłości. Nastroje konsumenckie nie są już tak dobre, za sprawą podnoszonych stóp procentowych. Coraz gorsza sytuacja kredytobiorców i rekordowa inflacja nakazują zastanowić się głębiej nad przyszłą strategią. Czy rzeczywiście tak jest? Zapytaliśmy u źródła, co tak naprawdę się wydarzyło.

Dlaczego rynek pierwotny spowolnił pod koniec roku?

Nie zgadzamy się z tezą, że IV kwartał był gorszy. Według danych monitorującej rynek agencji JLL mieszkania w tym czasie sprzedawały się niemal równie dobrze, co w III kwartale. Jeśli porównamy II połowę ubiegłego roku z podobnym okresem w 2020 r., to okaże się, że sprzedaż była w tym okresie znacznie lepsza. Faktem jest, że wyniki w pierwszym półroczu 2021 były rekordowo wysokie w porównaniu do słabszej drugiej połowu roku. Z kolei jeśli weźmiemy pod uwagę kwartalną sprzedaż z ostatnich 6 miesięcy, to mamy sytuację podobną do miesięcy sprzed pandemii, przy czym dziś oferta mieszkań na rynku jest o 1/3 niższa.

Zgadzamy się jednak ze stwierdzeniem, że w ciągu ostatnich miesięcy 2021 r. wielu deweloperów zanotowało sprzedażowy regres. Przyczyny tego są bardzo proste – mieli oni ograniczoną ofertę i większość ich mieszkań po prostu się wyprzedała. Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec III kwartału 2021 pokazują spadek banku ziemi o 35 proc. r/r.

Co do prognoz na 2022 rok – bez wątpienia będzie to wymagający czas dla firm deweloperskich. Rynek niesie sporo wyzwań, wśród nich m.in. ograniczona dostępność gruntów, rosnąca inflacja i wzrastające stopy procentowe, a także coraz wyższe koszty generalnego wykonawstwa.

Sądzimy jednak, że sprzedaż mieszkań w ciągu najbliższych miesięcy będzie kształtować się na satysfakcjonującym nas poziomie. Potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostają niezaspokojone, rosną też wynagrodzenia, bezrobocie jest rekordowo niskie. Osoby, które rzeczywiście potrzebują mieszkania dla siebie, w dłuższym terminie nie zrezygnują z zakupu. Alternatywą dla tych klientów będą te, które znajdują się w tańszych lokalizacjach i które Develia również ma w ofercie. Wysoka inflacja sprawia, że mimo podwyżek realna stopa procentowa

pozostaje głęboko ujemna, dlatego też kupno nowego lokum pozostanie atrakcyjną opcją inwestycyjną, która pozwoli ochronić posiadany kapitał przed utratą wartości. Uważamy, że 2022 rok będzie dla Develii lepszy niż ubiegły. Planujemy zwiększyć sprzedaż o ponad 20 proc. do poziomu 2300-2450 mieszkań i sfinalizować umowy na realizację od 600 do 800 lokali na potrzeby PRS. Podniesiemy także liczbę przekazań. W ubiegłym roku położyliśmy nacisk na znaczne zwiększenie banku gruntów, który zabezpiecza blisko 10 tys. lokali. Dzięki temu możemy powiększyć ofertę o około 30 proc. wobec 2021 roku i wprowadzić do sprzedaży 2450-2650 mieszkań. Szczególnie intensywna będzie pierwsza połowa roku. Już w styczniu do naszej oferty trafiło 600 nowych lokali.

W I połowie ubiegłego roku notowaliśmy rekordy sprzedaży. Rynek odbijał sobie pandemiczny zastój z poprzednich miesięcy. Na zakupy ruszyli klienci, którzy w 2020 roku się wstrzymali, licząc na obniżkę cen. Rekordom sprzyjały też bardzo niskie stopy procentowe i rosnąca inflacja. Popyt wrócił do normy w III kwartale, a w IV kwartale było już odczuwalne lekkie ostudzenie nastrojów – głównie przez serię podwyżek stóp procentowych, co przekłada się na stopniowe zmniejszanie zdolności kredytobiorców oraz wydrenowany rynek. Od dłuższego czasu podaż nie nadąża za popytem, co było widoczne w ofertach deweloperów pod koniec roku. Okrojony wybór wpływa na decyzje zakupowe – wielu klientów czeka na wprowadzenie nowych mieszkań do sprzedaży. W Echo Investment nastąpiło to na sam koniec 2021 r., gdy otrzymaliśmy pozwolenia na budowę 4 projektów – w Krakowie, Poznaniu i na warszawskich Kabatach. Dzięki temu nasza oferta powiększyła się o 824 lokale o łącznej powierzchni 47 tys. mkw. W nowy rok wkroczyliśmy z ustabilizowanym rynkiem i cenami rosnącymi nieprzerwanie od 2013 r., co jest dobrą prognozą dla branży. Jednakże będzie to też rok pełen wyzwań dla deweloperów: rosnące stopy procentowe, Polski Ład, wysokie koszty robocizny i materiałów, a dodatkowo przeciągające się procedury. Ciężko w tej chwili powiedzieć, jaka będzie dynamika podaży i jak w kolejnych miesiącach będzie się zmieniać zdolność finansowa klientów.

Od decyzji poszczególnych deweloperów będzie zależało, czy ważniejsza będzie dla nich liczba sprzedanych mieszkań, czy wysokość marży. Naszym celem jest maksymalizacja marży, a nie bicie rekordów sprzedaży, co powoduje, że stale analizujemy, jakie działania będą najkorzystniejsze dla organizacji. Będziemy dbali o zachowanie dotychczasowej marży, a nawet jej poprawę poprzez zarządzanie kosztami, cenami i tempem sprzedaży. Niska podaż i wysoka inflacja sięgająca 10 proc., nawet przy rosnących stopach procentowych i mniejszym popycie, to czynniki wspierające realizację naszych celów sprzedażowych.

Czy na rynku wtórnym również było widoczne osłabienie?

Są miasta, w których średnia cena mieszkania na rynku wtórnym spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na przykład w Krakowie nieznacznie tańsze były kawalerki i największe mieszkania. Podobna sytuacja miała miejsce w Częstochowie i Opolu. Czy i tu zaczyna się osłabienie rynku?

Rozgrzany i dynamicznie przeobrażający się rynek nieruchomości wszedł w rok 2022 z zauważalną zadyszką. Z jednej strony ceny wielu ofert osiągnęły poziom trudny do zaakceptowania przez część klientów, ponadto dostępność kredytów hipotecznych, jak i gotowość do ich zaciągania spadła, wzrosły koszty zarówno budowy, jak i utrzymywania nieruchomości (czynsze, energia elektryczna, ogrzewanie, wywóz nieczystości etc.). Z drugiej strony natomiast – mamy bardzo wysoką inflację, z którą nieprędko się rozstaniemy i przed którą będziemy chcieli chronić nasze oszczędności, mamy deficyt ofert, w szczególności tych z rynku pierwotnego, wciąż cierpimy na strukturalny niedobór powierzchni mieszkaniowej. Polski rynek mieszkaniowy ma więc nadal ogromny potencjał rozwoju (mamy jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie i jeden z najniższych wskaźników średniej liczby pokojów na osobę) i taką ścieżką zapewne będzie w 2022 roku podążać. Trzeba się jednak liczyć z tym, że będzie się rozwijać z mniejszą niż w ostatnich latach dynamiką i bez spektakularnych wzrostów cen. W najbliższych miesiącach najbardziej prawdopodobne wydaje się wejście w okres stabilizacji, tj. względnego zrównoważenia podaży i popytu.

Czego można się spodziewać w 2022 roku?

W niedawno opublikowanym raporcie dotyczącym rynkowych prognoz na 2022 rok PZFD sygnalizował, jakie czynniki wpłyną na ceny mieszkań. Wśród nich znalazły się m.in.: brak gruntów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową, wysoka inflacja i związana z tym presja płacowa, koszty materiałów budowlanych, wprowadzenie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a także zmiany w przepisach, dotyczące elektromobilności czy efektywności energetycznej budynków. Z drugiej strony w ostatnich miesiącach obserwujemy stałe wzrosty stóp procentowych, ograniczające zdolność kredytową nabywców, i właśnie ten czynnik, w głównej mierze, wpływa na ich osłabione nastroje popytowe.

Rok 2022 z całą pewnością będzie należał do mniejszych miast. To właśnie w nich, a nie w największych w Polsce metropoliach – w przeciwieństwie do trendów z ostatnich lat – buduje się dziś najwięcej. Wstępne prognozy PZFD zakładają mniej więcej 7-10-procentowy wzrost cen rok do roku. Trudno jednak dokładnie oszacować, na ile osłabione w ostatnim czasie zainteresowanie nabywców, które widać m. in. po spadku zapytań kredytowych, wpłynie na ceny. Szczególnie że wbrew obiegowej opinii, mieszkania drożały w ostatnich latach nie z powodu rosnących marż inwestorów, ale innych, niezależnych od deweloperów przyczyn, o których mowa powyżej. Największe wyzwaniem dla inwestorów są jednak rosnące w zawrotnym tempie ceny materiałów budowla- nych, co znacznie utrudnia oszacowanie kosztów inwestycji i zawarcie umowy z wykonawcą. Problemem będą również nastroje popytowe osłabione przez niedawny wybuch wojny, a także niska dostępność gruntów inwestycyjnych. Prawdopodobnie ceny nieruchomości w kolejnych latach będą nadal rosły, ale już nie tak dynamicznie. Trzeba zwrócić uwagę na prężnie działające fundusze inwestycyjne, przez które zmniejsza się podaż mieszkań na rynku. To jeden z wielu powodów, przez który mieszkania nie będą tańsze.

Rynek nieruchomości w 2021 roku – podwyżkom nie było końca!

Marta Kubacka

Miniony rok można określić mianem rekordowo drogiego. Sytuację na rynku mieszkaniowym kształtowały przede wszystkim stale rosnące ceny nieruchomości, zarówno tych nowych, jak i używanych. Taka sytuacja na rynku mieszkaniowym wywołana była przez kilka zjawisk. Przede wszystkim – nadwyżkę popytu nad podażą, tanie kredyty hipoteczne, szalejącą inflację i brak inwestycyjnych alternatyw.

Drożyzna!

W cenie było niemal wszystko – zakup mieszkania, wynajem, nie wspominając już o budowie czy remoncie, a nawet bieżącym utrzymaniu nieruchomości. Obserwowaliśmy ogromne wzrosty cen materiałów budowlanych, przez co remont czy wykończenie nieruchomości pozostawiały ogromną rysę w domowym budżecie. Zakup mieszkania wzrósł przeciętnie o kilkanaście procent, ale są miasta, w których podwyżki sięgnęły kilkudziesięciu procent. W tabelach prezentujemy ceny nieruchomości oraz stawki najmu w poszczególnych miastach.

Wzrosły stawki za wynajem

Jak wynika z analizy ofert przeprowadzonej przez serwis Morizon.pl, średni czynsz za wynajem kawalerki w Warszawie wynosi obecnie ok. 2200 zł miesięcznie, co stanowi prawie połowę średniego miesięcznego wynagrodzenia netto w Polsce. Za średnią cenę najmu mieszkania 2-pokojowego w stolicy (3400 zł/mies.) z powodzeniem można wynająć mieszkanie 4-pokojowe w Katowicach, Rzeszowie czy Poznaniu.

Rynek pierwotny

Rok 2021 zapisze się w naszej pamięci przede wszystkim jako rok rosnących cen mieszkań. Mimo pandemii COVID-19 w największych miastach drożały one w tempie niespotykanym od czasów boomu w latach 2006-2008. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny ofertowe mieszkań najbardziej, bo aż o 30 proc., wzrosły w Katowicach. W pozostałych największych miastach podwyżki sięgały średnio od 8 proc. (Kraków) do 22 proc. w Gdańsku.

Paliwem napędzającym popyt, a w konsekwencji wzrost cen mieszkań, okazała się wysoka inflacja w połączeniu z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Wielu majętnych Polaków zaczęło traktować mieszkania jako lokatę dla swoich oszczędności. Znaczną grupą klientów firm deweloperskich byli także inwestorzy kupujący mieszkania z myślą o ich wynajmie. Ponadto rosnące zarobki i spadające bezrobocie podgrzewały zapał Polaków do kupowania mieszkań za kredyt. Problem w tym, że popyt zderzył się z barierą podażową. Deweloperom podcinały skrzydła: niedostatek gruntów pod budowę, długotrwałe procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa. W efekcie niemal we wszystkich największych miastach deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań, niż sprzedali. Wyjątkiem była Łódź, gdzie bardzo wzrosła aktywność firm deweloperskich. Na drugim biegunie były zaś Wrocław i Warszawa. Na początku 2021 r. warszawscy deweloperzy oferowali przeszło 11,1 tys. mieszkań, a pod koniec roku – niespełna 9 tys., czyli aż o jedną piątą mniej.

Z drugiej strony statystyki budowlane GUS-u pokazują, że rok 2021 r. przyniósł ogromną zmianę preferencji kupujących mieszkania. Pięć lat temu w miastach wojewódzkich powstawało 65 proc. wszystkich mieszkań budowanych przez deweloperów. W 2021 r. udział tych miast skurczył się do 42 proc. Bez wątpienia jedną z przyczyn są bardzo wysokie ceny mieszkań. W niektórych miastach osiągnęły one poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować. Widać to po pogarszających się wynikach sprzedaży firm deweloperskich w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, gdzie średnia cena przekroczyła pułap 10 tys. zł za mkw. Część popytu przenosi się do okalających je powiatów, gdzie mieszkania są tańsze średnio nawet o 40 proc.

Rynek wtórny

Miniony rok w sposób szczególny naznaczony był przez czynniki będące bezpośrednimi i pośrednimi konsekwencjami zapoczątkowanej w 2020 roku i wciąż trwającej pandemii. Jak wynika z systematycznych analiz danych gromadzonych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl, wymiernym i łatwo dostrzegalnym efektem pandemicznych zakazów, nakazów i obostrzeń było obserwowane przez cały rok wzmożone zainteresowanie klientów ofertami sprzedaży domów i działek. Popyt w obu tych segmentach był zdecydowanie wyższy niż w latach poprzednich (przed covidem). Doprowadziło to do skrócenia czasu sprzedaży tego typu nieruchomości, zwiększenia liczby zawieranych transakcji, zmniejszenia puli dostępnych ofert i znacznego wzrostu cen.

Również z wysokim popytem, znacznie przewyższającym podaż, zmierzył się w ub. roku rynek sprzedaży mieszkań. O ile i tu można wspomnieć o zwiększonym zainteresowaniu klientów lokalami z własnym ogródkiem, to jednak obrót tego typu nieruchomościami stanowił zaledwie kroplę w morzu wszystkich transakcji, których przedmiotem były mieszkania. Bo mieszkania – zarówno małe, jak i duże, w standardzie popularnym, jak i premium, nowe i te z rynku wtórnego, kupowane za środki własne czy ze wsparciem kredytu hipotecznego, stały się dobrem nie tylko powszechnie poszukiwanym, ale i deficytowym.

Wysoki popyt na mieszkania w 2021 r. był stymulowany przez wiele czynników. W pierwszej kolejności należy wspomnieć o znaczącym wzroście zasobności polskich rodzin, co nie jest wynikiem jedynie rosnących systematycznie wynagrodzeń. Do wzrostu oszczędności w istotnym stopniu przyczyniła się epidemia, która z jednej strony ukróciła możliwość dokonywania całego szeregu wydatków (na rozrywkę, kulturę, podróże itd.), a z drugiej objawiła się wprowadzeniem do krajowego ekosystemu finansowego miliardów złotych dodatkowej gotówki, czyli dopłat, rekompensat i innych form pomocy wypłacanych w ramach tzw. tarcz antykryzysowych. Naturalnym sposobem na efektywne, a z czasem przede wszystkim bezpieczne ulokowanie tych środków stało się inwestowanie w nieruchomości – szczególnie w mogące przynosić zyski z wynajmu mieszkania. Zwłaszcza że niskie oprocentowanie lokat absolutnie nie zachęcało do trzymania oszczędności w bankach.

Ale nie tylko sam fakt nagromadzenia oszczędności powodował wzrost popytu na rynku nieruchomości. Z biegiem czasu rosnący wpływ na decyzje inwestycyjne Polaków zaczęła mieć dająca się we znaki inflacja. To ona, choć przez długi czas publicznie bagatelizowana przez Prezesa NBP Adama Glapińskiego, była i wciąż jest ważnym argumentem, który przemawia za wyzbywaniem się tracącej na wartości gotówki przez lokowanie jej w zyskujących na wartości dobrach, zwłaszcza nieruchomościach.

Kolejnym ważnym czynnikiem stymulującym popyt na rynku nieruchomości w 2021 roku były niskie stopy procentowe, a co za tym idzie – niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Łatwość wykazania zdolności kredytowej oraz wizja opłacania niskich rat stanowiły atrakcyjną zachętę do zakupów dla tych, którzy marzyli o własnym M. Generowaniu przez banki kolejnych klientów sprzyjało dążenie do nadrobienia strat i opóźnień w realizacji planów sprzedażowych spowodowanych zatrzymaniem oraz ograniczeniem akcji kredytowej w 2020 roku, tuż po wybuchu epidemii. Długotrwały wysoki popyt na rynku nieruchomości powodował, że te nieprzerwanie i w coraz szybszym tempie drożały. W ciągu ubiegłego roku Indeks Cen Mieszkań – wskaźnik

trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym publikowany przez serwis nieruchomości Morizon.pl – wzrósł aż o 15,2 proc. Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania, za jakie wystawiano na sprzedaż lokale w największych polskich miastach, wzrosły na przestrzeni 12 miesięcy 2021 roku o ponad tysiąc złotych. W Gdańsku i Gdyni stawka za mkw. używanego M wzrosła o ponad 1500 zł, co oznacza wzrost ceny standardowego, 50-metrowego mieszkania w tych miastach aż o 75 000 zł. Jeszcze większe wzrosty cen miały miejsce na rynku sprzedaży domów i działek.

Napływającym na rynek rzeszom klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości towarzyszyła systematycznie malejąca podaż. Łączna pula ofert nieruchomości dostępnych w największych polskich serwisach ogłoszeniowych zmniejszyła się w ub. roku o ok. 20 proc.

Wysoki popyt i rosnące ceny sprawiały, że właściciele nieruchomości stawali się coraz mniej skłonni do ich sprzedaży. Wielu z nich uzasadniało decyzję o rezygnacji lub odłożeniu w czasie ewentualnej transakcji realną perspektywą uzyskania w przyszłości lepszej ceny, jak również tym, że w czasach szalejącej inflacji trudno jest znaleźć inny, równie bezpieczny sposób na ulokowanie posiadanych środków (w tym uzyskanych z ewentualnej sprzedaży nieruchomości).

Transformacja popytu

Przy okazji podsumowań warto zwrócić uwagę, jak zmieniała się struktura popytu na rynku nieruchomości w ostatnich 10 kwartałach – co może dać wiele do myślenia. Obrazuje ją wykres przygotowany na podstawie danych z serwisów Morizon.pl i Gratka.pl.

Można dostrzec, jak zmieniały się preferencje klientów przed wybuchem pandemii oraz po wprowadzeniu lockdownu i jak z biegiem czasu sytuacja zaczęła wracać do normy. W szczególności widać nagły boom na działki, który z upływem czasu systematycznie słabnie. Najbardziej zauważalny jest wzrost zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi i domami. Warto zwrócić uwagę na różnicę w strukturze popytu między pierwszym a drugim kwartałem 2020 roku, kiedy doszło do lockdownu. Do tego czasu poziom popytu na różnego rodzaju nieruchomości był na podobnym poziomie. Po ogłoszeniu pandemii nastąpiły diametralne zmiany, które dokonały metamorfozy rynku nieruchomości.

Mieszkanie na kredyt, czyli wysoki wkład to fakt czy mit? – Strefa Nieruchomości

Klaudia Matyjasik

Do sfinansowania nieruchomości kredytem hipotecznym potrzebujemy kapitału na zapłatę określonej części wartości domu, mieszkania czy działki. Ten kapitał określany jest jako wkład własny. Obecnie najczęstszym pytaniem, rodzącym się w głowie klientów po podjęciu decyzji o sfinansowaniu wymarzonego domu lub mieszkania kredytem hipotecznym, jest: czy naprawdę muszę mieć 20-30 proc. wkładu własnego? Podczas pandemii wokół wkładu własnego narosło wiele mitów, co zahamowało podjęcie finalnej decyzji przez niektórych kredytobiorców dotyczących sfinansowania nieruchomości kredytem hipotecznym.

A więc jak jest teraz?

NADAL ISTNIEJE MOŻLIWOŚĆ ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI POSIADAJĄC 10% WKŁAD WŁASNY

Tak, to prawda – mity dotyczące braku możliwości finansowania nieruchomości z 10- proc. wkładem własnym to tylko mit. Zgodnie z wydaną przez KNF Rekomendacją S, wkład własny powinien wynosić minimum 20 proc. Dopuszczalne natomiast jest uzupełnienie brakującej części poprzez wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, tak więc obecnie klienci mają możliwość zrealizowania zakupu, posiadając jedynie 10 proc. wkładu własnego.

CZY WKŁAD WŁASNY TO TYLKO GOTÓWKA ?

Brak odłożonych kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny nie stanowi przeszkody, ponieważ są dodatkowe możliwości. Wkładem własnym może być choćby działka na której powstanie nieruchomość, materiały przeznaczone na budowę domy, zaliczka dla dewelopera (odpowiednio udokumentowana) jak również premie gwarancyjne z książeczki mieszkaniowej. Ponadto banki dopuszczają łączenie metody finansowania wkładu własnego – może nim być nieruchomość i gotówka.

JAK WYREMONTOWAĆ NIERUCHOMOŚĆ PRZY NISKIM WKŁADZIE WŁASNYM?

Analizując zakup nieruchomości przy niskim wkładzie własnym, pojawi się również kwestia posiadania środków na remont. Czy w takim razie nadal mnie stać? Jeżeli klient chce zakupić lokal mieszkalny i go wyremontować – ma możliwość sfinansowania przedsięwzięcia kredytem hipotecznym z dodatkowym finansowaniem. Wkład na własny cel remontowy może wynosić 0 proc.! Większość banków sumuje obie inwestycje, wyznaczając wspólną granicę kwoty przedsięwzięcia, co oznacza również jeden wspólny wkład własny. Natomiast wraz ze wzrostem posiadanego wkładu własnego banki obniżają marżę, co znacznie wpływa na obniżenie całkowitych kosztów kredytowych.

PORÓWNANIE OFERT KREDYTÓW HIPOTECZNYCH Z 10 PROC. WKŁADEM WŁASNYM

Koszt kredytu hipotecznego składa się z kilku elementów. Pierwszym z nich są odsetki naliczane od pożyczonego kapitału. Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem wyznacza się jako sumę stopy referencyjnej (WIBOR 3 m-ce lub WIBOR 6 m-cy w zależności od banku) oraz stałej w całym okresie kredytowania marży. Poza oprocentowaniem na koszt całkowity kredytu wpływ mają czynniki takie jak: prowizja za udzielenie kredytu, opłaty za wycenę nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe, płacone do dnia ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości oraz ubezpieczenia życia,
nieruchomości wymagane przez banki. Do podstawowej analizy ofert kredytów hipotecznych z najniższym możliwym 10 proc. wkładem własnym, najczęściej wybieranych przez klientów zakładamy:

  • KWOTA KREDYTU: 300 000,00 PLN
  • OKRES KREDYTOWANIA: 30 LAT
  • WKŁAD WŁASNY: 10 proc.
  • LTV: 90 proc.
  • OPROCENTOWANIE ZMIENNE
  • STANDARDOWE PAKIETY UBEZPIECZEŃ

W zależności od możliwości finansowych oraz oczekiwań dotyczących zobowiązania długoterminowego, jakim jest kredyt hipoteczny, warto skonsultować się z Ekspertem Finansowym i porównać kilka wariantów cenowych, aby wybrać dla siebie ten najkorzystniejszy.

NISKI WKŁAD WŁASNY, REKORDOWO NISKIE STOPY PROCENTOWE, INFLACJA I POLITYKA BANKÓW, CZYLI WZROST POPYTU NA KREDYTY HIPOTECZNE – CZERWIEC 2021

Od kwietnia 2020 roku odnotowano znaczny spadek liczby wniosków kredytowych, mieliśmy wówczas do czynienia z punktem kulminacyjnym lockdownu oraz narastającej niepewności co do przebiegu i skutków ekonomicznych pandemii. W gospodarstwach domowych powstała obawa co do bezpieczeństwa finansowego, która spowodowała zniechęcenie większości kredytobiorców do zaciągania wieloletnich zobowiązań. Obniżenie progu wkładu własnego przez banki, rekordowo niskie stopy procentowe, galopująca inflacja oraz liberalna polityka kredytowa banków spowodowała ogromny wzrost zainteresowania lokowaniem środków poprzez zakup nieruchomości oraz finansowaniem przedsięwzięcia kredytami hipotecznym w 2021 roku.
Analogicznie do kwietnia 2020 roku, czyli momentu kulminacyjnego pandemii – w kwietniu 2021 roku padł rekord kwot, o które wnioskowali klienci starający się o kredyt hipoteczny. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe wyniósł +94,3 %. Oznacza to, że w kwietniu 2021 roku w przeliczeniu na dzień roboczy zarówno banki, jak i SKOK-i przesłały do Biura Informacji Kredytowej pytania o kredyty hipoteczne na kwotę wyższą o 94,3%, niż w kwietniu 2021.

Jak wygląda rynek kredytowy obecnie ?

W czerwcu 2021 roku padł kolejny nowy rekord kredytów hipotecznych, o które wnioskowali klienci. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podaje, że indeksy popytu na kredyty mieszkaniowe wyniósł +55,9%. Oznacza to, że w czerwcu 2021 roku w przeliczeniu na dzień roboczy zarówno banki, jak i SKOK-i przesłały do Biura Informacji Kredytowej pytania o kredyty hipoteczne na kwotę wyższą o 55,9% niż w czerwcu 2021. Tendencję wzrostową zaobserwować można również w wartościach wnioskowanych, w czerwcu 2021 roku średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 326,72 tys. zł i jest wyższa o 17,9 proc. niż w czerwcu 2020 roku. Według głównego analityka BIK, prof. Waldemara Rogowskiego, wysoki popyt na kredyty hipoteczne oraz bardziej liberalna polityka kredytowa banków spowoduje, że w kolejnych miesiącach roku 2021 „należy oczekiwać wysokiego wzrostu akcji kredytowej w ujęciu wartościowym”.

Klaudia Matyjasik – Ekspert Finansowy Notus Finanse

Jak wzrost cen nieruchomości wpływa na oferty kredytów hipotecznych? – Strefa Nieruchomości

Anna Stryczek

Czy wzrost cen mieszkań wpłynął na zmianę ofert kredytowych, czy może odwrotnie: spadek stóp procentowych spowodował większe zainteresowanie zakupem mieszkań bądź innych aktywów? To pytanie pojawia się i wywołuje zastanowienie u inwestorów.
Z pewnością jedno nie wyklucza drugiego, lecz cofnijmy się do pierwszego kluczowego momentu zmian, czyli do pierwszej fali pandemii. Marzec 2020 r., do pierwszej połowy pamiętnego miesiąca ceny mieszkań, miały swój zauważalny wzrost. Można odnotować mały trend, pomijając pandemię, że ceny mieszkań często rosną w okolicach marca i tym samym zaczynamy gonić króliczka. Zaś ruch w popycie zainteresowania zakupem własnego „M” mechanicznie rośnie.

Pandemia w omawianym czasie początkowej fali chwilowo wyhamowała zakup mieszkań jeśli były one powodem inwestycji. Po cichu liczono na spadek cen, lecz deweloperzy starali się mocno zarządzać podażą, a obniżki cen sięgnęły jedynie do maksymalnie 5%. Łowcy okazji liczyli głośno na spadek cen w przedziale 9-12%.

Nie rezygnowano z zakupu mieszkania, jeśli były motywowane wcześniejszą przemyślaną decyzją, atrakcyjną ceną na rynku wtórnym lub powiększeniem się rodziny. Strach i niepewność zblokowała podejmowanie decyzji. Wracając do ofert bankowych kredytów hipotecznych i ich dostępności: zaostrzenia polityki kredytowej trwały do sierpnia 2020 r.

Od września 2020 po I kwartał 2021r. oswajano nas z odmrożeniem na rynku branżowym, spadkiem stóp procentowych, a dla mnie jako specjalisty kredytowego oznacza to zwiększenie dostępności kredytów w postaci zmniejszenia wymaganego wkładu własnego. Ogromnym czynnikiem dyktującym i tłumaczącym zachowania przyszłych kupujących (sale or buy) były komunikaty ogłaszane przez rząd. Tym samym osobiście na rynku dostrzegłam kolejny wzrost cen mieszkań.

Wracając do pomniejszonych stóp procentowych z WIBOR 3-miesięcznym 0,21%, który jest składowym oprocentowania kredytu hipotecznego: przyczynił się on do mniejszej raty dla osób posiadających kredyt przed spadkiem stóp. Dla porównania, jeśli wcześniej omawiana stopa wynosiła 1,71%, to różnica na racie kształtuje się średnio o 200-300 zł mniej po spadku WIBOR-u.

Często się podkreśla, że mamy historycznie niskie stopy procentowe i tym samym tańszy kredyt, lecz bank nie jest instytucją charytatywną, i błyskawicznie podniósł w swych ofertach marże. Na skład oprocentowania kredytu należy uwzględnić marże i WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny. Gdy spadają stopy procentowe i pieniądz traci na wartości, to gotówka z pewnością jest niechętnie przechowywana przez nas w banku. To jest jeden z powodów, dla których szaleńczo ruszył popyt na zakup działek oraz mieszkań, a następstwem był i nadal jest wzrost cen na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Ograniczone ilości materiałów budowlanych, i podniesienie ich cen oraz wzrost cen robocizny, a także spowolniona praca urzędów wydających pozwolenia na budowę nie będzie sprzyjać spadkom cen, na które niektórzy myśliciele fotelowi po cichu liczą.

W kredycie hipotecznym jest zasada, że bank się zabezpieczy na wskazanej nieruchomości przez klienta, i to bank podejmuje decyzje o wartości kupowanej nieruchomości (nie mylmy tego z ceną zakupu). Mimo tempa wzrostu cen mieszkań, zasady wycen nie idą równym tempem. Rzeczoznawca, wykonując operat, bazuje na wykonanych już okolicznych transakcjach średnio z ostatnich 6 m-cy, popartych aktem notarialnym. Finalnie przy wzroście cen działek, która jest naszym wkładem w budowie domu, możemy skorzystać z lepszych ofert bankowych wpadających w korzystniejszy wskaźnik LTV (LTV – stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Im wyższy wkład własny i lepiej wynegocjowana cena zakupu nieruchomości, tym lepszą dostaniemy marżę w banku. Uczulam klientów, by patrzyli dziś na marże, gdyż w pewnym momencie z pewnością odnotujemy wzrost stóp procentowych, co spowoduje zwiększenie raty. Rozwiązaniem na to może być skorzystanie z oferty ze stałym oprocentowaniem lecz jest opcja droższa i zabezpiecza nas tylko średnio na 5 lat.

Warto jeszcze uwzględnić, że wyższe ceny nieruchomości napędzają większe zainteresowanie zakupem, co już wcześniej podkreśliłam, lecz przy wzmożonej ilości wniosków kredytowych w bankach na pewnym etapie gorączki kredytowej niektóre banki, chcąc zoptymalizować zainteresowanie ofertą, podwyższają cenowo swoją ofertę lub np. zaostrzają dostępność kredytu dla poszczególnych branż, tak aby zmniejszyć ilość teczek na biurku. Podsumowując, spadek stóp procentowych rozpoczął łańcuszek wzmożonych ruchów na rynku w obrocie nieruchomości i tym samym wzrosło zainteresowaniem kredytami hipotecznymi.

Anna Stryczek
Ekspert Kredytowy / Murator FINANSE
Tel. 668 312 875
e-mail: anna.stryczek@grupaang.pl