Autor: Michał Przybysz

Przepisy prawne w zakresie nieruchomości mogą przyprawić o ból głowy niejednego inwestora. Dlatego wraz z Kancelarią Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna chcemy Wam wyjaśnić zawiłe i skomplikowane sytuacje. Co zrobić, gdy chcemy wprowadzić nieruchomość do spółki z o.o., spółki komandytowej? A gdy zakładamy spółkę, ale jeszcze nasza firma nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, czy będziemy mogli odzyskać VAT, czy nie?

1. Jakie jest prawo do odliczenia podatku VAT od zakupów dokonanych przed zarejestrowaniem przedsiębiorcy jako czynnego podatnika VAT?

ISTOTA PROBLEMU

Problem odliczenia podatku od towarów i usług (dalej: VAT) od zakupów dokonanych przed zarejestrowaniem jako czynny podatnik VAT jest zagadnieniem budzącym wątpliwości podatników i stale obecnym w obrocie prawnym.
Z taką sytuacją mamy do czynienia m.in. wtedy, gdy nieruchomość nabywana jest przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, tj. taką, która dopiero została zawiązana i nie została jeszcze oficjalnie zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym (dalej: KRS) przez sąd rejestrowy. Zanim spółka zostanie zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców oraz otrzyma NIP, na podstawie którego będzie mogła wystąpić z wnioskiem o zarejestrowanie w VAT, musi upłynąć co najmniej kilka dni.
Innym aspektem tego problemu są podatnicy zarejestrowani w KRS, którzy często dopiero po dokonaniu pewnej inwestycji stwierdzają, iż chcieliby mieć prawo do dokonania odliczenia podatku naliczonego.
Wszystko to wiąże się z prawem podatnika do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od otrzymanych faktur zakupowych. W praktyce jednak często powstają wątpliwości dotyczące tego, jak należy postępować w sytuacji, gdy nie nastąpiła jeszcze formalna rejestracja dla celów podatku VAT poprzez złożenie
w urzędzie skarbowym druku VAT-R.

ODLICZENIE VAT OD ZAKUPÓW SPRZED REJESTRACJI ORAZ OBOWIĄZEK POSIADANIA STATUSU CZYNNEGO PODATNIKA VAT

Przez długi czas niektóre urzędy skarbowe stały na stanowisku, iż podatnikowi nie przysługuje odliczenie VAT naliczonego przed rejestracją. Dopiero po licznych orzeczeniach sądowych organy podatkowe ukształtowały jednolite stanowisko w tej kwestii, uzależniając jednak takie uprawnienie podatnika od spełnienia dodatkowych przesłanek formalnych. Obecnie najważniejszą z nich jest obowiązek podatnika do posiadania statusu czynnego podatnika VAT z chwilą wykazania odliczenia (czyli złożenia deklaracji VAT). Podstawowym warunkiem do skorzystania z możliwości do odliczenia podatku VAT jest spełnienie przesłanek wskazanych w art. 86 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług. Z przepisu wynika, że podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT od zakupów towarów
i usług wykorzystywanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Brak jest w tym oraz innych przepisach ograniczenia, zgodnie z którym wyłączeniu podlegałyby zakupy dokonane przed rejestracją podatnika VAT, a tym samym należy stwierdzić, iż brak rejestracji przed zakupem nie wyłącza prawa podatnika do odliczenia VAT.

ODLICZENIE VAT OD NABYCIA TOWARÓW LUB USŁUG PRZED REJESTRACJĄ A PRAKTYKA

Przykład: 1 kwietnia 2018 roku zawarto umowę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Od dnia zawiązania spółki do 1 października 2018 roku nabywała ona towary i usługi, które były niezbędne do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej. Jednakże spółka zdecydowała się złożyć do urzędu skarbowego VAT-R dopiero 2 października, kiedy rzeczywiście zaczyna prowadzić swoją działalność gospodarczą.
W takiej sytuacji spółka ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur zakupowych.
Uzasadnia to fakt, iż obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, jednakże przepisy nie uzależniają prawa do odliczenia podatku VAT od posiadania statusu podatnika VAT czynnego już w chwili otrzymywania faktury.
Inaczej byłoby jednak w sytuacji, gdyby podatnik w ogóle nie został zarejestrowany jako podatnik VAT, a mimo to chciał skorzystać z prawa do odliczenia, gdyż
prawo do odliczenia przysługuje wyłącznie zarejestrowanym podatnikom.

INNE WARUNKI FORMALNE DO SKORZYSTANIA Z PRAWA DO ODLICZENIA PODATKU

W najnowszych interpretacjach podatkowych oraz wyrokach wskazuje się, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przez podatnika dokonującego zakupów jeszcze przed rejestracją jako podatnika VAT uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków formalnych. Wskazuje się, iż w celu realizacji przysługującego podatnikowi prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury zakupu np. nieruchomości, podatnik powinien dokonać m.in. zgłoszenia lub aktualizacji zgłoszenia VAT-R (jeśli już był zarejestrowany), wskazując w nim jako datę rozpoczęcia działalności dzień dokonania zakupu i okres, za jaki będzie składana pierwsza deklaracja podatkowa. Dodatkowo podatnik powinien złożyć deklarację podatkową za właściwy okres oraz zadbać o to, by dokumenty potwierdzające zakup były prawidłowe (przykładowo: organy uznają, iż podatnik nie ma prawa do odliczenia w sytuacji, gdy faktura dokumentująca nabycie tych towarów jest wystawiona na inny podmiot, np. wspólników spółki).
Zgodnie z art. 86 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym
w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jeżeli jednak podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w określonym terminie, to może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej składanej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Jeśli jednak podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i w tym terminie, to może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu pięciu lat licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

2. Kupuję nieruchomość wartą 1 mln zł. Kolejnym krokiem jest wycena u rzeczoznawcy, który mówi, że jest ona warta 1,5 mln zł. Chciałbym nieruchomość wnieść aportem do sp. z o.o. spółki komandytowej. Czy zapłacę wówczas PCC? Następnie chciałbym znaleźć kupca i sprzedać za 1,5 mln zł. Czy w takiej sytuacji nie zapłacę podatku dochodowego? Czy możliwa jest taka konstrukcja?

Michał Przybysz:
Przywołane przez Pana zagadnienie jest bardzo złożone. Niestety konstrukcja, zgodnie z którą udałoby się całkowicie uniknąć opodatkowania od takich transakcji, nie jest możliwa.
Zaczynając od początku przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, rozumiem, iż chciałby Pan nabyć nieruchomość do swojego majątku prywatnego – tj. niezwiązanego z działalnością gospodarczą. W takim razie przy zakupie nieruchomości musiałby Pan zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy wskazana transakcja nie podlegałaby podatkowi VAT. Skoro kupi Pan nieruchomość za 1 mln złotych mimo iż rynkowa wartość nieruchomości wynosi 1,5 mln, to należy mieć na uwadze fakt, iż urząd skarbowy może zakwestionować niższą z tych wartości, wskazaną jako podstawę opodatkowania, oraz wezwać podatnika do jej podwyższenia.

PODATEK PIT

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w Pana przypadku zastosowanie znajdzie regulacja, zgodnie z którą w przypadku wspólnika będącego osobą fizyczną, który wnosi wkład niepieniężny do spółki komandytowej, powstanie przychód z tytułu dokonania tej czynności, który jednak będzie zwolniony
z opodatkowania, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 50b Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy jednak pamiętać, iż w momencie sprzedaży wskazanej nieruchomości, która byłaby przedmiotem aportu, po stronie wspólników powstanie obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego. W zależności od tego, do jakiego aktywa będzie przyporządkowana dana nieruchomość, opodatkowanie będzie wyglądało w następujący sposób:

• dochodem do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości stanowiących środki trwałe będzie (ustalona w stosunku do udziału wnioskodawcy w spółce) różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych, powiększona o ewentualne odpisy amortyzacyjne;
• dochodem ze sprzedaży nieruchomości stanowiących w spółce komandytowej towary handlowe będzie (ustalona w stosunku do udziału wnioskodawcy
  w spółce) różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością wynikającą z ksiąg spółki komandytowej ustalona na dzień wniesienia wkładu (nie większa niż wartość rynkowa wkładu na dzień wniesienia).

Z uwagi na fakt, iż z góry planuje Pan sprzedaż nieruchomości, nieruchomość najprawdopodobniej stanowiłaby towar handlowy. A zatem przyjmując ostatecznie uproszczenie, iż wartość ustalona na dzień wkładu wynosiłaby 1 000 000 złotych, zaś ze sprzedaży nieruchomości uzyskałby Pan 1 500 000 złotych, opodatkowaniu podlegałaby różnica wskazanych wartości.

PODATEK VAT

Może się okazać, iż po Pana stronie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT już w momencie wnoszenia aportu do spółki. Jest tak, gdyż wniesienie wkładu
przez wspólnika traktowane może być jako dostawa towarów bądź odpłatne świadczenie usług. Organy podatkowe mogą bowiem uznać, iż wniesienie wkładu do spółki osobowej stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT i skutkuje koniecznością opodatkowania tej czynności podatkiem VAT. Z takim przypadkiem możemy mieć do czynienia zwłaszcza w sytuacji, gdy jednym z zakładających bądź przystępujących do spółki osobowej będzie przedsiębiorca. Organy uznają bowiem, że wniesienie wkładu następuje w ramach działalności gospodarczej (ponieważ już przy zakupie nieruchomości planowana jest jej sprzedaż z zamiarem osiągnięcia zysku) i wiąże się z koniecznością opodatkowania takiej czynności.
Wydaje się iż podobny stan faktyczny został opisany w następującej indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej
w Poznaniu w dniu 30 grudnia 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-763/15-4/UG, w której to organ wskazał, że:
,,[…] wnioskodawca nie wykorzystał gruntu do potrzeb osobistych, lecz nabył go i podjął konkretne działania inwestycyjne, które wykraczają poza zwykłe prawo rozporządzania prywatną własnością. Powyższe okoliczności nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu zainteresowanego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a wnioskodawca działa jako podatnik VAT”.

PODATEK PCC

Jeśli zostałby zapłacony od wskazanej transakcji podatek VAT, to nie wystąpiłby obowiązek zapłaty podatku PCC. Jednakże w przeciwnym razie należy pamiętać, iż wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki wiąże się z opodatkowaniem tym podatkiem. W tym zakresie wspólnicy zobowiązani są do zapłaty podatku wg stawki 0,5 proc. (art. 7 ust. 1 pkt. 9 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), zaś podstawą opodatkowania będzie co do zasady wartość wkładu określona w umowie spółki (art. 6 ust. 1 pkt 8) lit. a).

Autorzy: Maciej Welman, Patryk Sołtysiak

Czy warto obracać mieszkaniami zakupionymi od dewelopera? Czy rynek pierwotny może być rentowny? Czy może jednak ceny są zbyt wysokie, a czas oczekiwania na mieszkania sprawi, że kapitał będzie zbyt długo zamrożony? Takie pytania często rodzą się w momencie, gdy spoglądamy na rynek pierwotny przechodząc obok budowanych inwestycji.

Wyższa cena i czas oczekiwania na mieszkanie to jest fakt i tego uniknąć się nie da! Rynek pierwotny ma jednak wiele zalet nad którymi warto się pochylić
i zastanowić czy mogą one mieć znaczenie dla inwestora w momencie lokowania kapitału.

BEZPIECZEŃSTWO TRANSAKCJI

Dnia 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, aby uregulować zasady, na jakich zawierane są umowy deweloperskie oraz chronić prawa nabywców w przypadku upadłości przedsiębiorcy lub innych sytuacji losowych. Nałożyła bowiem obowiązek zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych, dzięki czemu środki gromadzone są na koncie chronionym przez bank, a do dewelopera trafiają dopiero po zakończonej inwestycji (rachunek powierniczy zamknięty) lub zgodnie z postępem wykonanych prac budowlanych wypłacane są deweloperowi transzami (rachunek powierniczy otwarty).
W przypadku upadłości dewelopera pieniądze trzymane są na bezpiecznym koncie bankowym.

GWARANCJA TRANSAKCJI

Na rynku wtórnym zdarzają się przypadki, w których inwestor po ustaleniu warunków transakcji odnośnie ceny ze stroną sprzedającą mieszkanie, umawia się jednocześnie na umowę przedwstępną. Następnie okazuje się, że strona sprzedająca, w międzyczasie, kontynuowała proces sprzedaży mieszkania. W momencie kiedy dochodzi do terminu umowy przedwstępnej inwestor dowiaduje się o innym kliencie, który jest zainteresowany zakupem mieszkania o wyższej cenie
i w tym momencie rozpoczynała się licytacja.
Na rynku pierwotnym takie przypadki się nie zdarzają. Deweloper ustala strategię sprzedaży co do wysokości ceny i systemu zakupu mieszkań. W przypadku gdy zostaną wynegocjowane warunki transakcji przez inwestora to znaczy, że deweloper na nie przystał i nie ulegną one zmianie w późniejszym czasie!

NIEWIELKI WKŁAD WŁASNY

Procedura sprzedaży mieszkań umożliwia zakup mieszkania poprzez wykorzystanie kredytu hipotecznego. Żeby inwestycja była rentowna w przypadku zakupu mieszkania, na które inwestor musi jeszcze poczekać (na przykład 6 miesięcy), należy wynegocjować z deweloperem odpowiedni harmonogram płatności
w systemie na przykład 10/90. Oznacza to, że 10% środków (wkład własny) wpłacamy przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90 % (środki zaciągnięte z kredytu) dopiero przy zakończeniu inwestycji przed odbiorem mieszkania. Pozwala to na zmniejszenie kosztów kredytowych, jakimi są odsetki przy miesięcznych opłatach.

NOWOCZESNE BUDOWNICTWO

Rynek wtórny niestety się nie zmieni, to co powstało już zostanie i znacznych różnic wizualnych w bryle nie będzie po ewentualnej renowacji. Rynek pierwotny natomiast potrafi zaskoczyć wraz z każdą nową inwestycją podążając za trendami zmieniającej się rzeczywistości. Rynek pierwotny z biegiem czasu będzie ułatwiać życie mieszkańcom. Sprawia, że czują się bezpiecznie na zamkniętych, funkcjonalnych osiedlach, z atrakcyjnym częściami wspólnymi i układami pomieszczeń.

RĘKOJMIA DEWELOPERA

Może stanowić podstawę dochodzenia roszczeń od dewelopera w przypadku wad nieruchomości, a w odróżnieniu od gwarancji możemy skorzystać z uprawnień
z niej wynikających zawsze, niezależnie od stanowiska i dobrej woli dewelopera. Obowiązuje przez okres 5 lat od dnia, w którym mieszkanie zostało przekazane nabywcy przez sprzedającego.

Rynek pierwotny ma jednak wiele zalet nad którymi warto się pochylić i zastanowić czy mogą one mieć znaczenie dla inwestora w momencie lokowania kapitału.

WYSOKA CENA

Faktycznie mieszkania z rynku pierwotnego w standardzie deweloperskim mają relatywnie wysoką cenę. Biorąc pod uwagę fakt, że rozpoczynając pracę wykończeniowe na mieszkaniu inwestor nie musi planować wymiany instalacji hydraulicznej, elektrycznej, wymiany okien, grzejników, drzwi zewnętrznych, wykonania wylewek, prostowania ścian, bo na „dzień dobry” ma to zrobione! A co jeśli znajdzie mieszkanie w standardzie deweloperskim po cenie rynkowej mieszkania używanego, lub niższej ? Takie nie są wyjątkiem, można jest powtarzalnie wyszukiwać.

W GRĘ WCHODZI OCZEKIWANIE NA MIESZKANIE

Mając do dyspozycji stosunkowo niewielki kapitał i zdolność kredytową można znaleźć mieszkanie gotowe do obioru w atrakcyjnej cenie i zaplanować cały rok inwestycyjny. Ideą inwestowania na rynku pierwotnym jest to aby mieszkanie czekało na inwestora, a nie inwestor czekał na mieszkanie.

Patryk Sołtysiak

Z wykształcenia jestem chemikiem oraz towaroznawcą, lecz w rzeczywistości lepiej czuję się w roli inwestora i negocjatora. W 2014 roku przeszedłem Warsztaty Inwestowania W Nieruchomości pod patronatem Wojciecha Orzechowskiego. Specjalizuję się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości – pozwala mi to spełniać moje marzenia i jednocześnie pomagać innym znaleźć sposób na lepsze życie.

Maciej Welman

Jestem inwestorem, deweloperem, doradcą kredytowym i… pasjonatem motoryzacji. Ukończyłem studia na kierunkach zarządzanie i marketing. Każdego dnia zagłębiam się w dziedzinie nieruchomości i szukam niestandardowych koncepcji inwestycyjnych. Od 4 lat obracam mieszkaniami na rynku pierwotnym z dużym powodzeniem.

Autor: Jarosław Gulewski

Branża deweloperska cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów z branży nieruchomości i nie tylko, sporo firm z branż niezwiązanych z nieruchomościami bardzo często nadwyżki środków finansowych inwestuje w nieruchomości, a coraz częściej w projekty deweloperskie. W Polsce obecnie brakuje ponad dwóch milionów mieszkań, a ceny na rynku nieruchomości są znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej.

ANALIZA POWODZENIA INWESTYCJI

Przyrost nowych inwestycji deweloperskich w ostatnich latach to znacznie ponad 10% w skali roku, a większość mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach jest sprzedawana w początkowej fazie budowy.
Nigdy wcześniej pozyskanie kapitału oraz rozpoczęcie działalności w branży deweloperskiej nie było tak łatwe, do prowadzenia tego typu inwestycji nie są wymagane żadne licencje i uprawnienia, niezbędna natomiast jest wiedza z zakresu zarządzania projektami deweloperskimi.
Przed rozpoczęciem działalności należy przeprowadzić analizę powodzenia inwestycji, na co mają wpływ: lokalizacja, działka, stosunek ceny działek do cen mieszkań i popyt w danym rejonie na nowe mieszkania, również bardzo ważne jest nasze zaangażowanie, wytrwałość oraz umiejętność zarządzania całym procesem inwestycyjnym.
Zaraz po podjęciu decyzji o wejściu w swój pierwszy projekt deweloperski musimy pamiętać o kilku ważnych kwestiach, na które składa się: finansowanie inwestycji, rodzaj zabudowy, wybór odpowiedniej działki oraz jej lokalizacja.

ZACZYNAJ OD MAŁYCH PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Przy budowie domów i mieszkań najłatwiej zacząć od budowy budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.
Idealnie, jeżeli mamy możliwość budowy w odległości do 30 km od naszego miejsca zamieszkania. Po określeniu idealnej lokalizacji musimy znaleźć odpowiednią działkę, najlepiej jeżeli działka jest objęta MPZP (Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) – znacznie skraca to czas do rozpoczęcia budowy oraz ogranicza ryzyko niepowodzenia inwestycji. W przypadku braku MPZP musimy wystąpić w wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ), co wiąże się ze znacznie większym ryzykiem, w takich sytuacjach proponuję podpisanie ze sprzedającym umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, w tym przypadku warunkiem będzie uzyskanie korzystnej dla nas prawomocnej Decyzji o Warunkach Zabudowy.

Gdy zaczynamy pierwszy projekt deweloperski, musimy pamiętać o kilku ważnych kwestiach, na które składa się: finansowanie inwestycji, rodzaj zabudowy, wybór odpowiedniej działki oraz jej lokalizacja.

ZGROMADŹ 30% WKŁADU WŁASNEGO

Kolejną ważną kwestią są środki, jakie musimy przeznaczyć na swój pierwszy projekt deweloperski, większość banków przy tego typu inwestycjach wymaga wkładu własnego w wysokości 30% wartości inwestycji. Idealnie, jeżeli dysponujemy środkami na zakup działki, dokumentację wraz z uzgodnieniami oraz rozpoczęcie robót budowlanych. Przy założeniu, że koszt działki wyniesie około 200 000 zł, to na rozpoczęcie swojej pierwszej inwestycji deweloperskiej potrzebujemy środki w kwocie 300 000–500 000 zł w zależności od skomplikowania projektu.

ZYSK PRZY CZTERECH SPOSOBACH ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI

Przy założeniu, że kupimy działkę budowlaną o powierzchni około 10 arów, na której możemy zrealizować projekt deweloperski jednorodzinny w dowolnej zabudowie (wolno stojącej, bliźniaczej, szeregowej), możemy ją zabudować na kilka sposobów i to ma podstawowy wpływ na zysk, jaki wygenerujemy na swoim pierwszym projekcie.

Jarosław Gulewski

Pierwszą działkę pod inwestycję deweloperską kupiłem w 2006 r. od tamtej pory mam za sobą zarządzanie pond stu lokalami mieszkalnymi w kilkunastu inwestycjach.
Jednocześnie samodzielnie prowadzę 2 – 3 projekty deweloperskie począwszy od analizy przedsięwzięcia po obsługę posprzedażową klientów, każdy etap nadzoruję osobiście. Prowadzę warsztaty dla osób chcących rozpocząć swoją działalność w branży deweloperskiej, jestem absolwentem menedżerskich studiów podyplomowych dla deweloperów w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. www.warsztatydeweloperskie.pl

Poniżej przykład wstępnego wyliczenia zysku nie uwzględniając stałych kosztów prowadzenia działalności gospodarczej z inwestycji przy czterech sposobach zagospodarowania działki:

1. Budowa domu jednorodzinnego wolno stojącego;
2. Budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;
3. Budowa czterech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej;
4. Budowa czterech budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej.

Do analizy należy przyjąć trzy podstawowe parametry związane z kosztami oraz przychodami z inwestycji:

• zakup działki – 200 000 zł,
• koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania wraz z dokumentacją – 2200 zł przy budowie systemem gospodarczym,
• sprzedaż wytworzonych lokali – od 3800 zł do 4600 zł za 1 mkw. powierzchni.

1. Budowa domu jednorodzinnego wolno stojącego

Większość początkujących inwestorów zaczyna od budowy domu jednorodzinnego na sprzedaż, według powyższych parametrów zysk z takiej inwestycji może oscylować w granicach 70 000 zł.
Zakup działki plus koszt wytworzenia inwestycji przy budowie domu o powierzchni 150 mkw. to 530 000 zł, sprzedaż domu w cenie 4000 zł za 1 mkw. pozwala na osiągnięcie zysku na poziomie 70 000 zł.

2. Budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej

Zakup działki plus koszty wytworzenia inwestycji przy budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (2 x 150 mkw.) to koszt 860 000 zł (200 000 działka + 300 mkw. powierzchni x 2200 zł), sprzedaż dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej w cenie 3800 zł za 1 mkw. powierzchni daje sumę 1 140 000 zł, a zysk z takiej inwestycji jest na poziomie 280 000 zł.

3. Budowa czterech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej

Zakup działki – 200 000 zł, budowa czterech budynków jednorodzinnych dwulokalowych o powierzchni 120 mkw., każdy daje nam sumaryczne koszty na poziomie 1 256 000 zł, przychód z całej inwestycji wyniesie 2 016 000 zł przy sprzedaży jednego segmentu za kwotę 504 000 zł (cena 1 mkw. powierzchni 4200 zł), zysk przy takiej inwestycji to 760 000 zł.

4. Budowa czterech budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej (osiem mieszkań po 60 mkw.)

W powyższej konfiguracji koszty mamy zbliżone do budowy czterech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, ale mając na uwadze, że wytwarzamy
mniejsze lokale (po 60 mkw.), możemy uzyskać cenę na poziomie 4600 zł za 1 mkw., koszty wytworzenia to około 1 256 000 zł, przychód ze sprzedaży to 2 208 000 zł, co daje zysk na poziomie 952 000 zł.

Powyższe zestawienie jest orientacyjne i uwzględnia tylko proces budowlany, każdy przedsiębiorca musi się liczyć jeszcze z innymi kosztami związanymi
z prowadzeniem działalności gospodarczej, na które składają się dodatkowe koszty: podatki, ZUS, prowadzenie biura, marketing, wynagrodzenie,
suma kosztów może wynieść od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie, co powinno utwierdzać w przekonaniu, że budowa jednego domu jednorodzinnego może okazać się całkowicie nieopłacalna, natomiast optymalne zagospodarowanie działki oraz odpowiednie zarządzanie projektem może dać zyski na wysokim poziomie.

Do 4. numeru Strefy Nieruchomości zaproszenie na wywiad przyjął nietuzinkowy inwestor, który na oglądanie nieruchomości wozi swoich klientów rolls- royce’em.

Piotr Droński – właściciel Baszta Nieruchomości, mecenas kultury, inwestor w nieruchomości premium w Polsce, ale i w Dubaju, na Seszelach czy Zanzibarze.

Sam mówi o sobie, że „życia nie mierzy się ilością oddechów, ale ilością chwil, które zapierają dech w piersiach”.
A gdy zapytaliśmy, co na nim robi wrażenie, odpowiedział z rozbrajającym uśmiechem:
– Piękno samo w sobie, empatia ludzi, niebanalna elegancja, uroda rzeczy, miejsc, które oglądam. Uśmiech dziecka, wschód słońca na Zanzibarze, gdzie często przebywam, gdzie jest mój dom i praca.
A o rajskim Zanzibarze mówi, że
– To wyspa, gdzie niemal zawsze świeci słońce, strzeliste palmy kołyszą się na wietrze, a powiew oceanu odurza zapachem. Słodkie chwile na leżaku w cieniu palm? Czemu nie. Lubię siadać na tarasie z filiżanką kawy, upajać się widokiem oceanu, bezchmurnego nieba, bezkresnych białych plaż. Ale lubię też patrzeć na padający na lustro wody deszcz. Tu spędzam czas z rodziną i przyjaciółmi. Tu pracując odpoczywam, analizuję nowe pomysły, stąd czerpię siłę i energię do działania. Tu chce mi się żyć…

Pełny wywiad przeczytacie w 4 numerze Strefy Nieruchomości, do nabycia w sieci Empik oraz w sklepie rentiera.

Od pewnego czasu prowadzę własny Aparthotel Drukarnia Apartments w Łodzi, dzielę się wiedzą na swoim prywatnym profilu na Facebooku, a także prowadzę 4-Tygodniowe Warsztaty z Wynajmu Krótkoterminowego, w trakcie których otrzymuję wiele zapytań. Najczęściej pytacie mnie o to, od czego zacząć i jak dobrze wystartować w biznesie Airbnb. Wszyscy dobrze wiemy, że w nieruchomościach najważniejsza…

PRZYKŁADY Z DRUGIEJ STRONY BIURKA

W dzisiejszych czasach możemy skorzystać z wielu możliwości, jakie stwarza nam rynek nieruchomości. Inwestujemy w nieruchomości z rynku pierwotnego
i wtórnego, nieruchomości komercyjne, wynajmujemy na krótki termin, podnajmujemy. A jak to wygląda w przypadku „zabytkowych nieruchomości”?

Prawo określa, które z tych budynków podlegają tzw. ochronie konserwatorskiej, a które z nich są w tzw. ewidencji zabytków. Osoby inwestujące i obracające nieruchomościami „współczesnymi” zazwyczaj nie mają styczności z machiną urzędniczą, która narzuca im pewne warunki w planowaniu swoich inwestycji. Specjalnie użyłem tu sformułowania „zazwyczaj”, ponieważ inwestycje nawet w nowym budownictwie w pewnych przypadkach wymagają uzyskania pozwolenia
wojewódzkiego konserwatora zabytków (skrót: WKZ). Dotyczy to inwestycji związanych z bryłą budynku i jego otoczeniem – wystarczy, że lokalizacja jest
w strefie ochrony konserwatorskiej (np. w tzw. układzie urbanistycznym).

Sytuacja jest bardziej skomplikowana i czasochłonna, jeśli nasze mieszkanie lub cała kamienica jest wpisana do rejestru zabytków indywidualnie. Wtedy inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia WKZ także na prace wewnątrz takiego budynku (czytaj: remont w mieszkaniu). W praktyce wygląda to w ten sposób, że inwestor musi złożyć w urzędzie wniosek wraz z częścią projektu ujmującego planowane prace budowlane. Wymaga to od niego dodatkowego czasu na uzgodnienie w urzędzie (sprawy rozpatrywane są niezwłocznie, ale maks. do jednego miesiąca czasu, chyba że sprawa wymaga przedłużenia) oraz dodatkowych kosztów wykonania projektu lub jego części – w zależności od rodzaju prac.

Poniżej podaję kilka przykładów, z którymi miałem okazję zetknąć się w ramach pracy w urzędzie i które mogą być pomocne dla osób potencjalnie zainteresowanych nieruchomościami zabytkowymi.

CASE 1

Inwestor z drugiego końca Polski kupił mieszkanie w kamienicy objętej ochroną konserwatorską, czyli wpisanej indywidualnie do rejestru zabytków. Ponieważ nadał pełnomocnictwo projektantowi wnętrz, ten uzgodnił w formie pisemnej – wytyczne konserwatorskie – na miejscu w urzędzie planowany rodzaj prac. Przedstawiona została wizualizacja i krótki opis prac polegających m.in. na: remoncie tynków, obniżeniu sufitów, wykonaniu nowej łazienki i kuchni, nowym podziale nienormatywnego mieszkania. Dodam, że w mieszkaniu nie było już żadnych elementów zabytkowych – oprócz częściowo zachowanej stolarki drzwiowej, którą inwestor ze względów estetycznych postanowił pozostawić. Po przygotowaniu wytycznych projektant złożył wniosek z dokumentacją projektową, dotyczącą planowanych robót w mieszkaniu. Prace te wynikały przede wszystkim ze sposobu użytkowania i dostosowania do obowiązujących norm, dlatego nie było przeciwwskazań ze strony urzędu konserwatorskiego, co do ich wykonania. Jest to wręcz wzorcowy przykład sposobu załatwiania spraw w urzędzie konserwatorskim z korzyścią dla obu stron.

CASE 2

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do urzędu konserwatorskiego z wnioskiem o wydanie decyzji pozwalającej na docieplenie kamienicy pochodzącej z okresu międzywojennego wraz z uzgodnieniem wykonanego projektu budowlanego do tej inwestycji. Dodam, że wcześniej nie było żadnych konsultacji, wytycznych ani opinii, ponieważ inwestor założył z góry wydanie pozytywnej decyzji urzędu w tej sprawie. Swoje przekonanie argumentował tym, że ponieważ obiekt nie posiada żadnego detalu architektonicznego na elewacjach, nie będzie problemu z uzyskaniem zgody WKZ. Dodatkowo obiekt miał wziąć udział w projekcie dofinansowania UE na termomodernizację obiektów na terenie miasta. W trakcie rozpatrywania sprawy odbyła się komisja konserwatorska na miejscu
z przedstawicielem wspólnoty mieszkaniowej, zarządcą budynku oraz urzędnikami, podczas której wykazano, że architektonicznie obiekt posiada walory i cechy zabytku, jednakże objęty jest ochroną w ramach układu urbanistycznego, co oznacza, że szczególnie ważna dla urzędu jest jego bryła i wystrój elewacji. Ponieważ elewacje budynku były wykonane sposobem charakterystycznym dla okresu jego budowy, tj. tynkami szlachetnymi z bardzo płytkim i delikatnym podziałem, zgody na docieplenie nie wydano. Zaproponowano natomiast zamienny sposób zwiększenia wartości termoizolacyjnych – wykorzystanie nowych technologii tynków termoizolacyjnych lub docieplenia wewnętrznego ze specjalnych bloczków. Wspólnota złożyła odwołanie do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia. Nie wykazano w piśmie zastrzeżeń do decyzji konserwatora zabytków, dlatego urząd wydał powtórnie decyzję negatywną. W tym czasie miasto wytypowało obiekty przeznaczone do termomodernizacji, a przedmiotowa kamienica nie zakwalifikowała się
z zupełnie innych względów. Niestety, obiekt do dnia dzisiejszego nie został wyremontowany i w najbliższym czasie będzie wymagał prac zabezpieczających przy sypiącej się elewacji. W takiej sytuacji zawsze zalecam inwestorom, aby w pierwszej kolejności zwrócili się do urzędu o wydanie na piśmie wspomnianych wytycznych konserwatorskich lub opinii w sprawie planowanych prac remontowych, ponieważ pomaga to zaoszczędzić cenny czas, pieniądze oraz niepotrzebne nerwy.

CASE 3

Deweloper występuje do urzędu z wizualizacją i opisem planowanych robót na terenie układu urbanistycznego miasta. Inwestycja polegać ma na budowie dużego apartamentowca w tzw. stylu skandynawskim, na wzgórzu, i ma mieć ona wpływ na krajobraz kulturowy miasta. Zwraca się o wydanie opinii konserwatorskiej dla planowanego zamierzenia budowlanego. W trakcie analizy wniosku urząd ma kilka zastrzeżeń i niejasności co do liczby kondygnacji i rodzaju zadaszenia obiektu. Ma to bezpośredni związek z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Inwestor wraz z projektantami zostaje wezwany do wyjaśnienia na miejscu w urzędzie. Po przekazaniu stosownych uwag nie ma zastrzeżeń do powyższej inwestycji i pozostaje złożyć wniosek o wydanie pozwolenia konserwatorskiego wraz z dokumentacją projektową obiektu oraz zagospodarowania przestrzennego terenu. Czasami warto złożyć na miejscu odpowiednie wyjaśnienia co do wątpliwości urzędnika i sprawa przechodzi do kolejnego etapu, co pozwala zaoszczędzić czas. Pomimo pewnych utrudnień,
z którymi spotyka się wielu z inwestorów, ostatecznie należy stwierdzić, że obiekty zabytkowe posiadają wiele pozytywnych cech inwestycyjnych, które ostatecznie przekładają się na zysk: swoją unikatową lokalizację w najlepszych częściach miast, jedyne w swoim rodzaju wyposażenie, duże przestrzenie i kubaturę, historyczne elewacje i dekoracyjne klatki schodowe.

Na podstawie własnego doświadczenia zawodowego mogę potwierdzić tylko, że inwestowanie w zabytkowe mieszkania, kamienice, budynki użyteczności, dwory, przynosi w ogromnej większości przypadków zysk inwestującym. Na naszym rynku nieruchomości wciąż można znaleźć mnóstwo przykładów obiektów zabytkowych, które w zależności od konkretnego przypadku można przekształcać w różnym stopniu. Osobiście zawsze zachęcam ludzi do wcześniejszego zorientowania się w danym mieście, jaka jest procedura wydania pozwolenia konserwatorskiego na planowane zamierzenie. W różnych rejonach Polski może ona bowiem wyglądać trochę inaczej. W tej chwili każdy urząd rządzi się niestety swoimi prawami, ale zadawanie odpowiednich pytań i odpowiednie postępowanie
z urzędnikami oraz wiedza w tym zakresie zwiększają prawdopodobieństwo ostatecznego sukcesu i zrealizowania swoich założeń inwestycyjnych przy obiektach zabytkowych.

Alek Busz

Od sześciu lat pracuje w administracji publicznej, w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków z s. w Przemyślu. Jest inspektorem ds. zabytków nieruchomych. Prywatnie od początku tego roku interesuje się tematyką nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy. Obecnie jest na etapie końcowym pierwszej inwestycji, polegającej na wynajmie 10 mieszkań na krótki termin. Współpracuje z podkarpacką grupą WIWN®, w ramach której prowadził spotkanie o tematyce zabytkowych nieruchomości. W planach są kolejne szkolenia w innych miastach oraz przygotowanie materiałów wideo.

Kamienice jednym kojarzą się z czymś tajemniczym i mało dostępnym, a dla innych jest to wymarzone wręcz miejsce do życia. Mam tu na myśli życie inwestora na rynku nieruchomości.

Rynek pokazuje co pewien czas różne trendy i obszary, gdzie się tworzą dość duże „korki” w postaci innych inwestorów. Dlatego kamienice stanowią alternatywę. Za dużą rentownością idzie jednak spore ryzyko i to właśnie ono będzie przedmiotem tego artykułu.

[betteroffer]

TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.

[/betteroffer]

[betterpay amount=”1.00″ button=”http://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]

Poniżej podaję katalog kilku elementów, które są warte analizy, aby dalsze działania z ofertą były intratne inwestycyjnie.

• Księga wieczysta: podstawowy dokument do analizy przez inwestora. Należy szczególnie zweryfikować poprawność danych dotyczących nieruchomości
  i personalia właścicieli z I i II działu, następnie sprawdzić dział związany z ograniczeniami i służebnością, a także dział IV poświęcony hipotekom. Księga wieczysta będzie także zawierała wszelkie wzmianki, które należy dokładnie sprawdzić, by wiedzieć czego dotyczą.
• Zamierzchłe wpisy hipoteczne: w tym miejscu należy szczególnie sprawdzić księgę wieczystą działki w dziale IV. Są to ważne informacje, które ujawniają np. stare, jeszcze przedwojenne hipoteki na rzecz ludzi, którzy mogą już nie żyć. Ich wykreślenie jest o tyle istotne, że w przypadku wyodrębnienia w budynku wszystkich planowanych lokali i tworzeniu dla nich nowych ksiąg wieczystych, takie zamierzchłe wpisy migrowałby i tym samym skutecznie blokowały sprzedaż lokali w rynek.
• Niezgodności w dokumentacji: w tym przypadku nieprawidłowości może być bardzo wiele. Najczęściej jest to nieprawidłowe zwymiarowanie metrażowe według starych dokumentów inwentaryzacyjnych lokali i kondygnacji. Jeśli mamy pożółkłe inwentaryzacje z datą sprzed 10 lat, to warto zweryfikować,
  na ile poprawnie i szczegółowo zostały one wykonane. Rozbieżności na metrażu przekładają się przecież wprost na płaconą cenę za nieruchomość, więc tym bardziej inwestor powinien zadbać o dokładną analizę tego elementu. Innym przypadkiem może być niezgodność danych w księdze wieczystej z wypisem
  i wyrysem z ewidencji gruntów i budynków. Należy pamiętać, że dokumentem ważniejszym jest ten drugi i to na jego podstawie ewentualne rozbieżności należałoby korygować. Innym przypadkiem niezgodności może być też samo błędne opisanie danych personalnych właścicieli. W sytuacjach spadkowych należy wymagać dokumentów potwierdzających jego nabycie, a tym samym skorygowanie tego faktu w dziale księgi wieczystej poświęconym opisowi właścicieli.
• Wliczanie części wspólnych/nieużytkowych do PUM: zdarza się, że oferta sprzedaży budynku ma wliczone klatki, poddasza (niebędące lokalami)
  i piwnice do powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Z finansowego punktu widzenia metry części wspólnych nie dotyczą ceny sprzedaży, ale czasami zbywcy nie zdają sobie z tego sprawy, więc wliczają cały metraż do oferty i przy szybkiej analizie zliczeniowej metraży lokali wynik wskazuje dużą rozbieżność na całym budynku.
• Meldunki: należy zadbać o przygotowanie listy lokatorów, a wraz z nią listy osób, które są zameldowane, i skutecznie doprowadzić do ich wymeldowania, najlepiej jeszcze za własności obecnych właścicieli.
• Służebności: są różne możliwości wpisu służebności – zawsze jednak charakterystykę skróconą znajdziemy w III dziale księgi wieczystej, a ewentualny szczegółowy opis w akcie notarialnym, który takową służebność wprowadził w życie.
• Umowy najmów: należy uzyskać listę wszystkich lokatorów zajmujących kamienicę, a następnie sprawdzić charakter czasowy trwania umów najmu, typ umowy najmu i po danych personalnych najemcy określić jego wiek.
• Umowy z zarządcą: sprawdzajmy, czy są zawarte ważne umowy o zarządzanie obiektem, na jakich warunkach i cenach za świadczone usługi. Czy taka umowa jest spisana w formie aktu notarialnego i tym samym dająca większe prawo zarządcy do zarządzania samym budynkiem na określony w takim akcie czas.
• Rejestr zabytków: koniecznie należy upewnić się, że dany obiekt nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeśli tak będzie, to inwestor musi liczyć się
  z olbrzymią liczbą ograniczeń co do zmian w obiekcie i co do zasady nie będzie możliwe dzielenie dużych lokali, remonty i dowolne dobieranie zakresów remontowych bez konsultacji z konserwatorem zabytków. Kamienica będąca zabytkiem może okazać się zwyczajnie nieopłacalna inwestycyjnie.
• Dokumentacja techniczna: wszelkie dokumenty z przeprowadzonych remontów, jakie posiadają zbywcy, będą przydatne w ocenie stanu technicznego budynku.
• Inwentaryzacja: dokumentacja pokazujące wszystkie kondygnacje i lokale w budynku, ważne aby była wykonana przez uprawnionego architekta

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.
Kontakt: www.zrozumiecnieruchomosci.pl
i www.kompendiuminwestora.pl

[/betterpay]

W ciągu ostatnich kilku lat możemy zaobserwować ciągły rozwój rynku pierwotnego. Lokowanie kapitału w nieruchomości jest jednym z najbezpieczniejszych oraz najbardziej opłacalnych sposobów na pomnożenie zysków. Czy lokowanie kapitału w nowym budownictwie jest dobrym pomysłem? Rozwój rynku pierwotnego możemy zaobserwować na każdym kroku. Co jest powodem coraz większej podaży na nowe mieszkania?

Podnajem mieszkań podbija ostatnio serca młodych inwestorów. Sytuacja ta ma wiele zalet, zarówno dla właściciela nieruchomości, podnajmującego, jak i przyszłych lokatorów. Podnajem daje wiele korzyści wszystkim stronom. Może być idealnym rozwiązaniem dla…