Tekst: Paweł Albrecht

WIN-WIN – w jaki sposób, inspirując innych, wchodzimy na kolejny biznesowy poziom?

Kiedy zastanawiałem się, co mnie najbardziej w życiu cieszy – przed oczami miałem głównie jedną rzecz. Było to poznawanie i czerpanie inspiracji od bardzo bogatych osób, które ułożyły już przede mną większość biznesowych puzzli. To dawało mi realną nadzieję, że dzięki ich wskazówkom osiągnę swoje finansowe cele.

Dlatego postanowiłem odwiedzać przedsiębiorców na różnych kontynentach. Chciałem zebrać esencję ich doświadczeń i stworzyć pigułkę wiedzy, którą będę mógł wykorzystać. Po drodze okazało się, że praktycznie wszyscy ludzie, których poznałem, pragną poznawać ludzi mądrzejszych od siebie. Rozpocząłem więc
w oparciu o pierwsze kontakty organizację spotkań networkingowych, które już nie tylko mnie, ale każdemu przedsiębiorcy umożliwiały dostęp do tych samych informacji. Dzięki temu zbudowałem w wielu branżach ogromną siatkę kontaktów, które zaowocowały zrealizowaniem założonych planów. Najpierw milion złotych, a następnie milion dolarów. Dzisiaj nasz biznes tak naprawdę zaczyna nabierać prawdziwego rozpędu, ponieważ zaczynamy łączyć się w poważne grupy kapitałowe, które wspólnie mają zdecydowanie większe cele finansowe.

„Dlatego na każdym kroku będę podkreślał,
jak ważne w życiu przedsiębiorcy są inspirujące
znajomości, które pomagają nam wejść na
wyższy poziom zarobków i organizacji pracy.”

Niestety w Polsce proces wymiany wiedzy i kontaktów trwa tylko niespełna 30 lat. Nie do końca wiemy jako społeczeństwo, jak ze sobą rozmawiać o pieniądzach
i jak zachowywać się na spotkaniach networkingowych. W stosunku do krajów wysoko rozwiniętych, których wojna ominęła szerszym łukiem – jesteśmy o kilka pokoleń mentalnie do tyłu. Na szczęście Polacy radzą sobie w każdych warunkach. Jako naród jesteśmy głodni sukcesu. Głodni udowodnienia, że Polak nie tylko „potrafi” – ale „potrafi już na bardzo duża skalę”. To nas zaczyna łączyć ze sobą na każdym etapie biznesowej kariery. Chcemy być wielcy wspólnie, tak aby od samego dołu budować opinie o Polsce i jej przedsiębiorcach. To pozwala łączyć się w duże grupy, które są spragnione niezwykłych dokonań. Czerpanie informacji od bogatych ludzi to najważniejszy sposób na szybkie rozwiązywanie problemów, które ktoś już wcześniej rozwiązał. „Robienie zdjęć ułożonych przez kogoś puzzli” i natychmiastowe wdrażanie ich w życie po prostu gwarantuje sukces. Dlatego też w 2021 roku, poza nieruchomościami, zaczynamy tworzyć społeczność przedsiębiorców, którzy zajmują się już nie tylko branżą nieruchomości. Albrecht International klasycznie zrobi to po prostu dobrze.

Czy na spotkania networkingowe powinni przychodzić wszyscy?

Musimy sobie zdawać sprawę z tego, że wydarzenia branżowe nie są organizowane tylko po to, aby usłyszeć magiczne „jedno zdanie ze sceny”, które zmieni nasze życie. Dlatego osoby początkujące powinny stosować metodę 80/20 – więcej wiedzy, trochę networkingu. Natomiast zaawansowani gracze działają w modelu 10/90 – minimalna ilość nowości na rynku i 90% nastawienia na poznawanie nowych, konkretnych osób, z którymi zaczynamy działać. Nasze spotkania organizujemy już od 2015 roku. Osoby, które wtedy na koncie miały jednego flipa, dzisiaj budują osiedla deweloperskie. Część osób, tak jak między innymi ja, tworzy drugie nogi swojego biznesu i stawia duże hale magazynowe i fabryki produkcyjne. Świat poszedł do przodu, a my razem z nim. Dlatego nie organizujemy już wyłącznie spotkań dla osób początkujących. Postanowiliśmy stworzyć również grupę dla osób z końca biznesowego łańcucha pokarmowego. W ramach tej grupy spotykamy się z osobami, które zarabiają minimum milion dolarów rocznie i zatrudniają przynajmniej 10 osób. To zamknięte, nieoficjalne spotkania, gdzie dostęp jest możliwy jedynie przez akceptację naszej organizacji.

Jedno spotkanie w takiej grupie sprawia, że problem, który samodzielnie rozwiązujemy przez tydzień, zamykamy wspólnie jednym zdaniem. To błogosławieństwo dla przedsiębiorców, którzy do tej pory byli ze swoimi wyzwaniami sami. Moje marzenie z dzieciństwa stało się rzeczywistością. Wobec tego, jeżeli zwykłe spotkania networkingowe są już dla Ciebie nudne i mało przydatne – życzę Ci tego, abyś w przyszłości dołączył do tak elitarnego grona.

Dlaczego stale organizuję platformę do wymiany kontaktów i wiedzy?

Pieniądze, które zarabiamy, to tylko narzędzie do realizacji naszych planów, marzeń i budowania rodziny. Na koniec dnia liczy się to, jaki wkład miało nasze życie w innych ludzi i środowisko. Kiedy na ostatnim Zjeździe Absolwentów zapytałem, ile osób dzięki temu, że mnie poznało, zarobiło w konsekwencji milion złotych – kilkanaście osób podniosło rękę. To jasno pokazuje, że każdy z nas, kiedy inspiruje innych i umożliwia im dostęp do swojej wiedzy i kontaktów – zmienia ich życie na lepsze. Im więcej pomożesz innym, tym więcej zaufania w swoim środowisku zdobędziesz.

Chcesz poznać innych przedsiębiorców?

Wejdź na stronę www.pawelalbrecht.com i zapoznaj się z najbliższym harmonogramem wydarzeń stacjonarnych. Zacznij od pierwszego spotkania, na którym podejmiesz pierwsze decyzje. Dzięki temu po prostu skupisz się jak laser na działaniu, które będzie generować pieniądze. Dodatkowo dla osób początkujących stworzyliśmy kurs podstawowy, który w ramach nagrań video pokazuje od A do Z, w jaki sposób zacząć zarabiać pieniądze na nieruchomościach. Omawiamy
w nim temat szukania okazji, finansowania projektów, remontu oraz najczęstszych błędów inwestycyjnych i poruszania się w świecie networkingu. Kontaktując się z innymi przedsiębiorcami, musisz mieć podstawową wiedzę, która pozwoli na rozmawianie w tym samym języku. Zacznij więc od kursu online i pierwszego spotkania stacjonarnego.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, czy nieruchomości lub własny biznes są dla Ciebie, możesz umówić się na rozmowę z naszymi opiekunami pod adresem szkolenia@pawelalbrecht.com lub zadzwonić +48 727 901 414. Stały dostęp do wiedzy znajdziesz również na kanale YouTube oraz profilu FB pod hasłem: Albrecht o nieruchomościach.

Paweł Albrecht

Przedsiębiorca, inwestor na rynku nieruchomości. Organizator wydarzeń networkingowych dla przedsiębiorców, dzięki którym aktywni i ambitni uczestnicy zarabiają więcej pieniędzy.

Tekst: Damian Kleczewski

Świat inwestowania w kamienice wydaje się dość tajemniczy. Niewielu jest bowiem śmiałków-inwestorów, którzy decydują się na krok zakupu takiego budynku. Jest to słuszne podejście, bo faktycznie istnieje wiele ryzyk, których nie widać na pierwszy rzut oka, a które mogą dość mocno ograniczyć zyski z takiego rodzaju inwestowania. Skąd zatem wiedzieć, że dana oferta kamienicy jest tą dobrą lub tą złą? Kiedy kupić, a kiedy odpuścić?

Stanisław Jerzy Lec powiedział kiedyś, że chociaż dasz krowie kakao, nie wydoisz czekolady. Podobnie dzieje się z ofertami kamienic. Wydaje się, że budynek jest super, że ROI i Excel zaskakująco przekonują do zakupu, że mamy sporo dokumentów, a tu jednak czekolada z kranu nie leci i zyski topnieją
w zadziwiającym tempie. To, co z pozoru jest przy kamienicach klarowne, w rzeczywistości jest skomplikowane, i weź to sobie głęboko do serca, zanim zaczniesz przeglądać na serio oferty z rynku.

Kamienice z problemami pochłoną wiele czasu i pieniędzy

Pierwsza sprawa jest taka, że kamienica, która naprawdę długo stoi w ofertowej rzeczywistości i którą wielu pośredników miało, i wielu inwestorów widziało, to kamienica z jakimiś problemami. (Pomijam kwestię rejestru zabytków, bo takie oferty odrzucam automatycznie). Często powodem są lokatorzy. Bywa tak,
że miasto zarządzało kamienicą szereg lat, a po jakimś czasie budynek przejęli wyrokiem sądu spadkobiercy. Miasto urządziło sobie z tych lokali zaplecze na lokale socjalne i ten kaliber najemców często można spotkać w takim budynku. Skoro na tym etapie już wiemy, że są to naprawdę ciężkie przypadki i wielu inwestorów przed nami spaliło się przy tej ofercie, to i dla nas będzie to wymagający temat. Nie ma co prawda rzeczy niemożliwych, ale ja dzielę je na te, które warto robić, i na te, po które nie warto sięgać. Jeśli cenisz swoje pieniądze i czas, to nie wejdziesz w zawiły temat, którego przerobienie zajmie niezliczoną ilość czasu.

Jakość oferty do sprzedaży – czy zawsze jest superokazja?

Już pierwsze zderzenie z ofertą kamienicy pokazuje, czy będzie to intratna okazja. Uczę innych, jak odkryć potencjał kamienicy, ale nie sposób jest dać każdemu jeden wzór na sukces w tej działce inwestowania w nieruchomości. Oferta ofercie nie jest tu równa, jak przy mieszkaniach na flipa, stąd trzymanie się kluczowych punktów do weryfikacji kamienicy pokaże jej słabe strony. W Internecie często brakuje zdjęć obiektu. Pokazane są mapy dzielnicy, fragment części wspólnych lub stare lokale, wizualizacje, przykłady wykończenia, cudowny opis możliwości budynku. Czasami odnoszę wrażenie, że mam kupić Hiltona, tylko z lat 20. ubiegłego wieku. Nic, tylko rozprzedać lokale na drugi dzień po zakupie z wielkim zyskiem.

Zakup kamienicy to proces i weryfikacja wielu kwestii

W kamienicach nie liczmy na przypadkowość, ale na chłodną kalkulację. W grze są duże pieniądze, ryzyko, rentowność i wymagania takiego obiektu wobec inwestora. Jeśli widzimy, że przy danej ofercie nie ma wielu podstawowych danych, zbywcy nie mają lub celowo nie chcą ujawniać niektórych dokumentów,
a my czekamy na ich pokazanie, jeśli widzimy, że nie możemy liczyć na wstępną weryfikację najemców, to lepiej taką ofertę odpuścić, niż tracić czas na proszenie się.

Stan zastany czy lepsza własna inwentaryzacja?

Bywają oferty, w których ktoś sprzedaje budynek, ale są już księgi wieczyste, tym samym jest już samodzielność lokalowa i kupujemy de facto paczkę mieszkań,
a nie budynek. Czy to jest dobra opcja? I tak, i nie. Taka oferta nie rokuje już na tzw. stan zastany i wykonanie swojej inwentaryzacji, ale rokuje od razu na handel lokalami, które są samodzielne i mają swoje księgi wieczyste. Być może taka oferta będzie też droższa, bo ktoś wycenił już sobie wartość lokali według cen zbliżonych do rynkowych i nie zostawia nam wielkiego buforu na zyski. Robiąc inwentaryzację samemu i starając się o dokumentację potrzebną do wyodrębnienia lokali, tak aby stały się samodzielne i gotowe do sprzedaży na rynku, mamy większy wpływ na kreowanie wartości w całym obiekcie. Stając przed faktem dokonanym, pozostaje nam przeliczyć, czy to się opłaca, lub działać przez pozwolenie na budowę i wejść w proces przebudowy lokali na mniejsze jednostki.
To z kolei wiąże się z wieloma zależnościami i upływem czasu na formalności.

Presja czasu złym doradcą

Ostatnia rzecz, o której chciałem tu wspomnieć, dotyczy tego, kiedy warto odpuścić zakup kamienicy. Jest nią PRESJA. Jeśli pośrednik, zbywca, ktokolwiek powoduje, że masz zdecydować o zakupie pod presją – to odpuść. Doskonale wiem, że są oferty warte podjęcia szybkiej decyzji, ale musi być ku niej solidna podstawa. Natomiast jeśli ktoś chce wcisnąć Ci kamienicę, dlatego że jest ona taka „och, ach”, i daje Ci na podjęcie decyzji dwa dni, bo inaczej zejdzie z rynku niczym kawalerka za 50 000 zł, to jest to dobitny sygnał na to, że stanie się dokładnie odwrotnie. Presja gubi ludzi. Presja powoduje, że decyzje są wypłowiałe
z kalkulacji. Presja dba o komfort tego, kto ją wytwarza, a przygniata ofiarę. Miej zatem wpływ na ofertę, daj sobie wystarczającą ilość czasu, aby kupując kamienicę, naprawdę wiedzieć, CO kupujesz, i niczego później nie żałować.

Konsultuj, sprawdzaj i pytaj

Cenię sobie osoby, które konsultują ofertę kamienicy z innymi fachowcami, zanim podejmą decyzję chociażby o umowie przedwstępnej i zaryzykują kilkaset tysięcy zadatku. Z jednej strony widzę odwagę i chęć spróbowania czegoś innego, większego, bardziej rentownego. Z drugiej strony dostrzegam wiele obaw
i zdziwienie, kiedy wchodzą do gry pierwsze problematyczne kwestie do wyjaśnienia. Taki proces wiele uczy, stąd decydując się na wkroczenie do jednej z tych elitarnych rozgrywek, jaką jest inwestowanie w kamienice, należy nauczyć się odpuszczać, należy nauczyć się wszystko wszędzie analizować i planować scenariusze A, B, C i D. Dlatego też odpuszczanie ofert kamienic musi wejść inwestorowi w krew. Musi, bo inaczej będzie zbytnio przywiązywał się do oferty
i troszczył się o finalizację za wszelką cenę, biorąc na siebie coraz to większe ryzyka. Akceptując je, musimy być jednak świadomi ich rangi i mieć możliwe do zastosowania rozwiązania. Nawet w czasach pandemii koronawirusowej kamienice stoją dumnie i dostojnie, niewzruszone jakimś tam wirusem. I może to jest najlepsza odporność, jaką inwestor może zyskać na wszelkie zawirowania rynku, kiedy zdecyduje się na odpowiednią ofertę zakupu kamienicy i sprosta wyzwaniu, jakie przed nim stanie.

Zapraszam na ostatnią w tym roku, piątą edycję szkolenia Potencjał kamienic, która odbędzie się 17-18.10.2020 w Poznaniu.
Szczegóły i zapisy na www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku
Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA
Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.
Więcej informacji na stronie: www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

Rozmawiała Aneta Nagler

Radosław Owczarek – właściciel Grupy Multibau, zajmującej się kompleksową obsługą rynku nieruchomości. Specjalista od podnajmu, gotowców inwestycyjnych i zarządzania nieruchomościami. Nie powiedział jeszcze ostatniego słowa – marzy o biznesie deweloperskim. Mówią o nim, że to „swój chłopak”. Dlaczego? Bo podczas szkoleń organizowanych pod marką MistrzPodnajmu.pl. nie ściemnia i nie owija w bawełnę – jest autentyczny.

Aneta Nagler: Swoją przygodę z nieruchomościami rozpoczynałeś sześć lat temu, gdy miałeś trudną sytuację finansową. Postawiłeś na szkolenie z obrotu nieruchomościami. To była dobra decyzja?

Radek Owczarek: Podczas szkolenia dowiedziałem się, że można inwestować z bardzo małym wkładem własnym, nie będąc właścicielem nieruchomości i uzyskiwać dochody, czasem większe niż sam właściciel. Podnajem został omówiony bardzo ogólnie, ale zaintrygowała mnie kwestia niskiego progu wejścia. To był 2013 rok i niestety nie miałem wtedy pieniędzy, więc zaryzykowałem.

A.N.: Rozwijasz markę mistrz podnajmu i szkolisz w tym zakresie innych… To Twój znak rozpoznawczy?

R.O.: Myślę, że najwięcej poświęciłem się temu sektorowi nieruchomości. Nigdy nie byłem na żadnym szkoleniu z podnajmu ani z gotowców inwestycyjnych. Organizuję szkolenia oparte tylko na własnych osiągnięciach i doświadczeniach.

A.N.: Czy według Ciebie ten model inwestycyjny jest najlepszym krokiem wejścia w biznes nieruchomościowy? Czy chodziło tylko o to, że aby zacząć, nie trzeba mieć dużo gotówki?

R.O.: To była jedyna opcja dla mnie, żeby zacząć ten biznes ze względów finansowych, ale też dlatego, że tak to wtedy czułem. W moim przypadku to był strzał
w dziesiątkę. Teraz uważam, że jeżeli ktoś nie ma ani grosza, to powinien zacząć od zarządzania mieszkaniami, a nie od podnajmu. Do podnajmu trzeba mieć parę tysięcy, aby zapłacić kaucję, przeprowadzić remont, doposażyć mieszkanie. Przy zarządzaniu można zdobyć cenne doświadczenie i zacząć zarabiać bez ryzyka.

A.N.: Radku powiedz, jak wystartować, jeśli ktoś chce zacząć od zarządzania?

R.O.: Na początku należy zdobyć wiedzę, przygotować prostą stronę internetową – choćby w formie wizytówki w internecie oraz założyć darmowy fanpage na Facebooku. Warto zrobić też drukowane wizytówki. Ten pierwszy krok jest kluczowy.

A.N.: Opowiesz o swoich początkach – pierwsza spółka, pierwsi klienci?

R.O.: Zajmowałem się podnajmem już dwa lata i wiedziałem, że mogę to robić na większą skalę. Wtedy pojawiła się wizja firmy, zajmującej się zarządzaniem mieszkaniami, więc ją założyłem. Dzięki temu zyskałem większą wiarygodność, jako zarządca, administrator i operator mieszkaniowy. Sprecyzowałem świadczone przez moją firmę usługi. Pierwsza to był podnajem, czyli zarządzanie najmem z gwarancją czynszu. Druga usługa to standardowe zarządzanie, gdzie uzyskuję procent od tego, co zarabia klient, czyli właściciel mieszkania.

A.N.: Wszystko poszło zgodnie z planem? Jak rozwinęła się firma?

R.O.: Tak, zwiększyłem wiarygodność na rynku wrocławskim dzięki temu, że miałem firmę i każdy mógł ją sprawdzić. Firma dobrze prosperowała, więc pod koniec 2016 roku zrobiłem swojego pierwszego gotowca inwestycyjnego. Wtedy to się jeszcze tak nie nazywało, potocznie mówiło się, że to są mieszkania inwestycyjne.

A.N.: Bardziej się czujesz specjalistą od podnajmu czy mimo wszystko od gotowców?

R.O.: Wydaje mi się, że szaleństwem byłoby zabieranie się za gotowce, kiedy nie ma się w ogóle wiedzy. Zauważ, że aby robić gotowce i podnajem musisz zarządzać nieruchomościami. To wszystko jest połączone. Jednak jestem postrzegany najbardziej jako specjalista od podnajmu – głównie dzięki osiągnięciom.

A.N.: Czego można nauczyć się podczas Twoich szkoleń?

R.O.: Popatrz na agendę, jest to rozbudowana i mięsista formuła. Uczę o negocjacjach w podnajmie, o gotowcach, o zarządzaniu, remontach, prawie budowlanym, podatkach, RODO. Komplementarna wiedza od A do Z – nie tylko z podnajmu.

A.N.: Przez ostatnie dwa lata mamy ogromny boom, jeżeli chodzi o inwestycje w nieruchomości. Jest też spora grupa osób, które inwestują trochę na ślepo. Czy do Ciebie też zgłaszają się takie osoby?

R.O.: Zgłaszają się do mnie nowicjusze spoza rynku nieruchomości, którzy chcą na tym rynku zaistnieć. Zgłaszają się też osoby, które już mają na przykład dziesięć mieszkań w podnajmie i niestety popełniają błędy. Ja te błędy koryguję.

A.N.: Jakiej wiedzy oczekują? Zależy im na wiedzy z negocjacji, z usprawniania procesu zarządzania, optymalizowania procesu zarządzania wieloma mieszkaniami?

R.O.: Ludzie szukają konkretnych rozwiązań i gotowych odpowiedzi np. gdzie szukać mieszkania, jak stwierdzić, czy mieszkanie nadaje się do podnajmu, jak obliczyć rentowność, jak przekonać właściciela, żeby on sam chciał przekazać mieszkanie, jak sprzedać mu tę usługę. Ci ludzie szukają wiedzy, którą będą mogli od razu wykorzystać.

A.N.: Oferujesz szkolenia stacjonarne z podnajmu i gotowców inwestycyjnych. Niedawno wprowadziłeś dodatkową usługę szkoleń online z
podnajmu. Czym różnią się te szkolenia?

R.O.: Jeżeli szkolenie stacjonarne kosztuje 4900 zł, to mogę je zaoferować w wersji online za 3900 zł. Wiedza ta sama, ale nie trzeba doliczać kosztu kateringu, sali, dojazdu czy noclegu. Nie każdy też ma czas, aby przyjechać na szkolenie. Poza tym w szkoleniu online, kursant ma mnie na wyłączność, rozmawia sam na sam tylko ze mną. Po szkoleniach wysyłam do uczestników około sześćdziesiąt załączników, a konkurencja tylko kilka. Uczestnicy szkoleń mają możliwość dzwonienia i zadawania pytań, bez żadnego ograniczenia w czasie.

A.N.: Dlaczego zatem warto wziąć udział w Twoich szkoleniach?

R.O.: To bardzo proste – bo jestem autentyczny. Dziesiątki osób mi to powiedziały: „Radek, Ty to jesteś swój gość. Nie ściemniasz, nie owijasz w bawełnę”. Przyznaję się na szkoleniach i przyznaję teraz Tobie, że ja nie mówię tylko o kolorowych stronach podnajmu, ale też mówię o swoich wpadkach i przestrzegam ludzi, czego nie robić i co może pójść źle. I ta moja autentyczność i prawdomówność przemawiają. Nie mam obaw mówić o czasach, kiedy miałem problemy finansowe i musiałem zastawiać swoje sprzęty w lombardzie. Nie boję się o tym mówić na szkoleniach, ludzie to doceniają.

A.N.: Czyli pokazujesz swoją drogę, którą przebyłeś od momentu, kiedy byłeś bankrutem do etapu, w którym jesteś tu i teraz. A powiedz, czy dzisiaj inwestowanie w podnajem ma sens?

R.O.: Słyszę takie opinie, że jest trudniej, że rynek podupadł, że podnajem się skończył. Ja tak nie uważam. Owszem jest trudniej, rynek się zmienił. Jest inny, ale nie gorszy. Trzeba się dostosować do tych zmian, bo są nieuchronne. Warto inwestować w nieruchomości, ale przede wszystkim w samego siebie. To, jaką jesteś osobą, jaką masz aparycję, jak bardzo jesteś otwarty, jak nawiązujesz kontakty, jakie masz umiejętności miękkie – stawia Cię dalej lub bliżej sukcesu. Precyzując –
dzisiaj nadal można inwestować bez gotówki, ale tylko nawiązując relacje.

A.N.: Przez te parę miesięcy wszystko się wywróciło do góry nogami. Najem krótkoterminowy się skończył, inne sektory przeżywają kryzys. Co z podnajmem? Nie miałeś takich sytuacji, że nagle studenci wyjeżdżali i przestawali Ci płacić?

R.O.: Przez cały ten okres miałem 100% wpłat. Studenci wyjechali, ale płacili. Postawiłem sprawę jasno – umowa to umowa. Pisali do nas e-maile, dzwonili, grozili, że nie będą płacić, że jest epidemia. Ostatecznie zapłacili wszyscy. Więc gdy słyszę, że najemcy nie płacili – to znaczy, że ktoś popełnił gdzieś błąd: albo
w weryfikacji tych najemców, albo w dokumentach, albo nie zabezpieczył się odpowiednią umową, albo inwestor odpuszczał.

A.N.: Ty należysz do tych „sprawujących władzę twardą ręką”?

R.O.: Ja nie twierdzę, że trzeba być bez serca. Po prostu biznes z podnajmu to nie jest przygoda, a odpowiedzialność. Jeżeli ktoś Ci nie zapłaci, to musisz wyłożyć właścicielowi kasę z własnej kieszeni. Faktycznie schodziliśmy najemcom z cen, żeby być elastycznym, żeby nie być bezdusznym.

A.N.: Powiedziałeś o weryfikacji najemców, jak ona u Ciebie wygląda?

R.O.: Trzeba sprawdzić, z kim podpisujesz umowę. Przy umowach ze studentami, stroną często są ich rodzice. Natomiast sama weryfikacja najemców, to rozmowa z nim, sprawdzenie na Facebooku i w bazach dłużników. Taka osoba musi mieć ubezpieczenie OC – w życiu prywatnym plus rozszerzenie na mienie najmowane oraz poręczenie. Drugą sprawą jest rygorystyczna umowa.

A.N.: Jakie są kluczowe kwestie, na które trzeba zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy najmu z najemcą?

R.O.: Tych aspektów jest naprawdę mnóstwo. Na pewno daty, są ściśle określone w czasie. Najemca może wypowiedzieć umowę w zasadzie tylko wtedy, kiedy znajdzie kogoś na swoje miejsce. Pomagamy też w tym, ale do tego czasu jest obowiązany płacić czynsz. Nie ma okresu wypowiedzenia. W ten sposób mamy 100% obłożenia. Istotne jest też trzymanie się grafiku sprzątania w mieszkaniu, żeby nie uprzykrzać życia współlokatorom, dbać o mieszkanie, zgłaszać usterki od razu.

A.N.: Ile masz mieszkań w bazie?

R.O.: Było około 60 mieszkań w szczytowym momencie, czyli prawie 300 pokoi, ale pozbyliśmy się tych mało opłacalnych i teraz znowu wznawiamy nabór kolejnych bardziej rentownych mieszkań.

A.N.: Podnajem to jedna część Twoich szkoleń, a druga to gotowce inwestycyjne. Według Ciebie jakie cechy powinien mieć gotowiec inwestycyjny?

R.O.: Gotowiec inwestycyjny to wielopokojowe mieszkanie, gdzie mieszkają i płacą studenci lub osoby pracujące. Jeżeli mieszkanie stoi puste i nie zarabia, lecz czeka na najemców, to nie jest to gotowiec. Gotowym biznesem stanie się wtedy, kiedy będzie zasiedlone, będzie w pełni pracować i przynosić co miesiąc określony przychód. Dzisiejsze gotowce to bardziej 2-, 3-, ewentualnie 4-mikrokawalerki z jednego mieszkania.

A.N.: Mówiłeś w jednym z filmów na YouTubie, że według Ciebie podnajem oraz gotowce są lepszym biznesem niż robienie flipów. Dlaczego?

R.O.: Odpowiedź jest bardzo prosta. Chodzi o konieczność powtarzalności. Jak nie zrobisz flipa, to nie zarobisz. A podnajem wygląda tak, że podpisujesz umowę z właścicielem na 5-10 lat i tylko co roku musisz dopilnować, żeby byli najemcy. I koniec. Robisz robotę raz, a masz płacone wielokrotnie. I to jest główna różnica.

A.N.: Na jednym flipie możesz zarobić od 30-60 tys. zł, choć są oczywiście tacy, którzy zarabiają dużo więcej. Z takiego mieszkania w podnajmie tinna jest zyskowność i ROI jest zupełnie inne.

R.O.: Zależy, na czym i komu zależy. Jeżeli ktoś chce mieć duży, ale niecykliczny zarobek, to lepszy będzie flip. W podnajmie chodzi o stabilność, zbudowanie sobie bazy stałych miesięcznych przychodów. W tej kwestii podnajem dyskwalifikuje flipy.

A.N.: Czyli chodzi o tę powtarzalność i stałość wpływów na konto?

R.O.: Przy podnajmie jest więcej możliwości, jest on trampoliną do rozwoju zawodowego. Mając firmę, która zajmuje się podnajmem masz łatwiejszą drogę
do zbudowania zdolności kredytowej. Jest to wypadkowa do wielu innych biznesów oraz budowania własnego majątku.

A.N.: Radku, czy niezależność jest dla Ciebie synonimem wolności?

R.O.: Głównie chodzi o to, że mogę decydować o tym, kiedy i gdzie jadę, kiedy mam wolne. Z drugiej strony wolność jest przereklamowana. Przypuszczam, że
jakbym dzisiaj był milionerem, to i tak bym coś robił. Od listopada 2019 do lipca 2020 zrobiłem sobie urlop. Morsowałem i jeździłem w góry, ale zatęskniłem za biznesem i wracam z nowymi celami.

AN: A czujesz się spełniony zawodowo?

R.O.: Jeszcze mam wiele do zrobienia. Moim marzeniem jest wybudowanie dla siebie 40 mieszkań na wynajem, czyli 2 bloków 3-, 4-piętrowych po 20 mieszkań.
Chciałbym móc pracować 4-5 godzin w ciągu tygodnia, a zarabiać tyle samo. Dlatego dążę do tego każdego dnia.

A.N.: Radku, dziękuję za bardzo merytoryczną rozmowę.

Witaj. Radek Owczarek z tej strony. Jeśli szukasz sposobu na wygenerowanie większej gotówki oraz większej ilości wolnego czasu dla siebie, Twojej rodziny lub w celu rozwijania Twoich pasji to jak najbardziej powinieneś/powinnaś inwestować w nieruchomości oraz w siebie samego. Zobacz co dla Ciebie przygotowałem:

Zapraszam Cię na dwudniowe szkolenie gdzie poznasz:

3 SPOSOBY NA ROZPOCZĘCIE
DZIAŁAŃ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Wejdź na https://mistrzpodnajmu.pl/ i sprawdź zakładki PODNAJEM, SZKOLENIA oraz HOME.

Na szkoleniu zajmujemy się tematami takimi jak:

• Podnajem A-Z
• Gotowce inwestycyjne
• Zarządzanie mieszkaniami
• Remont w podnajmie
• Remont gotowca
• Negocjacje w podnajmie
• Dzielenie pokoi
• Podatki i prawo w podnajmie
• Przebudowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego
• RODO w podnajmie
• Oprogramowanie w firmie podnajmującej i zarządzającej mieszkaniami
• Jak zorganizować firmę kiedy zaczynasz i kiedy masz już skalę

Zapisy na https://mistrzpodnajmu.pl/szkolenia/ lub pod numerem 665 556 205

Zobacz video ze świątecznej edycji tego warsztatu na YOUTUBE wpisując w wyszukiwarce MISTRZ PODNAJMU

JEŚLI CHCESZ Z NAMI ZACZĄĆ INWESTOWAĆ TO ZAJRZYJ NA MOJĄ STRONĘ DO ZAKŁADKI WSPÓŁPRACA https://mistrzpodnajmu.pl/wspolpraca/. JEŻELI MASZ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ LUB GOTÓWKĘ TO SPRAWDŹ W JAKIM OBSZARZE CHCESZ JĄ ZAINWESTOWAĆ I JAKI MODEL CIĘ INTERESUJE.

Obszary inwestowania:

1. Gotowce inwestycyjne
2. Gotowe Podnajmy
3. Flipy
4. Grunty
5. Nowe projekty deweloperskie
6. Grupowe zakupy kamienic
7. Pakietowe zakupy mieszkań deweloperskich
8. Inne nieruchomości inwestycyjne

LETNIE I ZIMOWE WYJAZDY INTEGRACYJNE DLA PRZEDSIĘBIORCÓW.

W lecie zapraszam na: spływy kajakowe i rafting, rowery górskie, quady, skutery wodne i fly board, gokarty, ogniska i grill W zimie organizujemy: wyjazdy na narty, morsowanie w wodospadzie w Karkonoszach i skutery śnieżne, ogniska. Więcej o tych wyjazdach w zakładce Wyjazdy integracyjne , telefonicznie oraz na facebooku na stronie MistrzPodnajmu.pl

DOŁĄCZ DO MOICH GRUP NA FACEBOOKU, ZNAJDZIESZ JE W ZAKŁADCE SPOŁECZNOŚCI NA MOJEJ STRONIE.

Fanpage na Facebooku MistrzPodnajmu.pl oraz firma zarządzająca mieszkaniami EkspertWynajmu.pl.
Odwiedź tez mój kanał na YOUTUBE https://www.youtube.com/c/MistrzPodnajmu

Z życzeniami dobrego dnia
Radek Owczarek

Tekst: Paweł Albrecht

Gospodarka przez pandemię koronawirusa zaczyna wyglądać jak duży staw, do którego wpadł znienacka olbrzymi kamień i poruszył wszystkimi rybami. Dlatego część osób modyfikuje swoje życiowe plany o 180 stopni. To powoduje, że powstają nowe okazje inwestycyjne tam, gdzie wcześniej nie były dostępne.

JAK PANDEMIA WPŁYNĘŁA NA ILOŚĆ OKAZJI INWESTYCYJNYCH? 

Gospodarka przez pandemię koronawirusa zaczyna wyglądać jak duży staw, do którego wpadł znienacka olbrzymi kamień i poruszył wszystkimi rybami. Dlatego część osób modyfikuje swoje życiowe plany o 180 stopni. To powoduje, że powstają nowe okazje inwestycyjne tam, gdzie wcześniej nie były dostępne. 

Mówi się o tym, że w nieruchomościach około 2 proc. mieszkań jest w obrocie. Dzisiaj ta liczba może się tymczasowo zwiększyć. Wobec tego to idealny moment, aby pomóc rozwiązywać ludzkie problemy poprzez zakup, sprzedaż czy zamianę nieruchomości. Pamiętajmy, że pandemia nie dotknęła tylko zwykłych Kowalskich. Swoje plany zmieniają również branżowi inwestorzy, którzy posiadali duże portfele mieszkań w podnajmie lub lokale usługowe. Jednocześnie Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe prawie do zera, co zachęca inwestorów mieszkaniowych do brania kolejnych kredytów. Z drugiej strony banki zmieniają swoją politykę i bardziej restrykcyjnie podchodzą do wkładów własnych i działalności gospodarczych. 

Jednym słowem nasz „staw z rybami” przeżywa krótki szok, w którym dopiero opada podniesiony muł i odsłaniają się wszystkie karty. 

Jak w tym wszystkim się odnaleźć? Pamiętajmy, że interesuje nas tylko malutki wycinek rynku nieruchomości. Jedno osiedle, jeden blok, jedna klatka, jedno mieszkanie i jedna ludzka historia. Do przeprowadzenia transakcji nie musimy znać się na ekonomii, inflacji i rynkach walut. Musimy po prostu pomóc rozwiązać problem sprzedającego, połączyć go z kupującym i zarobić na tym pieniądze.

BRAK SPOTKAŃ NETWORKINGOWYCH 

Sytuacja jest o tyle ciekawa, że gdy rynek został wzburzony przez pandemię koronawirusa i zasypany nowymi okazjami – równocześnie inwestorzy stracili dostęp do pośredników, kapitału i nowych klientów na gotowce inwestycyjne.

Głównym paliwem dla nieruchomościowego biznesu były specjalistyczne spotkania networkingowe do pozyskiwania sourcerów, kapitału, okazji i nowych klientów. Akademia Sourcingu™, spotkania regionalne Albrecht International czy duże Maratony WIWN organizowane przez zespół Wojtka Orzechowskiego zosstały na początku roku tymczasowo zawieszone.

Na szczęście ten etap mamy prawdopodobnie za sobą i niedługo wszystko wróci do normy. Ponownie będziemy mogli łączyć się w pary i poznawać nowych nieruchomościowych wspólników.

NOWE TRENDY W INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI 

Hasło wyszukiwanie okazji inwestycyjnych z „wyszukiwaniem” ma tak naprawdę mało wspólnego. Pieniądze zarabia się poprzez tworzenie okazji, zwiększenie casfhlow z najmu lub poznawanie klientów, którzy danej nieruchomość potrzebują ze względu na ochronę kapitału.

Należy więc wspomnieć o tym, że pandemia powoli zmienia trendy oraz potrzeby indywidualnych inwestorów. Coraz więcej osób bardziej niż na zyski z najmu patrzy na stabilność przychodów i trwałość nieruchomości w dłuższym terminie. Przestoje w najmie były najbardziej widoczne w wielopokojowych mieszkaniach, starych blokach i kamienicach. Natomiast lokatorzy, którzy mieszkali w kawalerkach i mikrokawalerkach (za większą stawkę niż za pokoje), okazali się odporniejsi na tymczasowy kryzys. Z jednej strony najemcy cenią sobie samodzielne mieszkanie, a z drugiej są to osoby z większymi kompetencjami, które szybciej poruszają się po rynku pracy. W związku z powyższym najbezpieczniejsze w praktyce okazały się samodzielne jednostki mieszkalne w nowych blokach deweloperskich. Dlatego też zachęcam, aby ukierunkować swoje działania w tym kierunku. Praca z takimi nieruchomościami jest prostsza, przyjemniejsza i bezpieczniejsza.

Pandemia pokazała również, że bogatsi inwestorzy coraz częściej kierują się w stronę Anglii, Hiszpanii, Włoch, Gruzji, Albanii, Bułgarii i podobnych miejsc, w których można zdywersyfkować swój kapitał. Bardzo się cieszę, że rośnie w naszym środowisku świadomość, że Polska to niejedyne miejsce na ziemi do inwestowania. Jednocześnie jest to okazja dla osób, które chcą zagospodarować tę niszę i pośredniczyć w takich transakcjach.

Ogromnym zainteresowaniem zaczęły się cieszyć również kwatery pracownicze, które podczas pierwszych etapów pandemii nie sygnalizowały pustostanów, a wręcz zapotrzebowanie na miejsca noclegowe w wielu lokalizacjach zostało zwiększone. To idealna okazja dla osób, które chcą wyszukiwać obiekty pod kwatery i sprzedawać je prowizyjnie dalej, za np. jednomiesięczną wartość czynszu takiej kwatery (5000 – 30 000zł).

JAK WOBEC TEGO ZAROBIĆ PIENIĄDZE W OBECNEJ SYTUACJI?

Aktualny czas to idealny moment na to, aby przygotować swoją markę osobistą online.

Inwestorzy, którzy pierwsi pojawią się na spotkaniach networkingowych, będą szukać najsolidniejszych osób do współpracy. Przedsiębiorcy z szerokiej branży e-commerce, którzy poradzili sobie najlepiej w tym trudnym okresie, będą szukali bezpiecznej przystani dla zgromadzonego kapitału.

Tak jak wspomniałem, inwestorzy będą szukali bardziej bezpieczeństwa niż casfhlow z najmu. W związku z tym to doskonały moment, aby przygotowywać porządne mieszkania na wynajem lub pośredniczyć w ich dostarczniu, nie kierując się wyłącznie ROI. To sprawi, że okazji do zarobienia pieniędzy będzie zdecydowanie więcej niż do tej pory, kiedy królował tylko zwrot z wynajmowanego mieszkania.

CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ? 

Działalność organizacji Albrecht International znana jest na całym świecie przede wszystkim z najmocniejszego networkingu, który w 100% skupiony jest na wymianie kapitału, zaangażowanych osób i okazji inwestycyjnych. Dlatego jeżeli chcesz rozwinąć swój biznes lub wejść w nieruchomościowy świat – musisz po prostu pojawiać się na takich spotkaniach regularnie.

Paweł Albrecht – Inwestor na rynku nieruchomości, który znany jest przede wszystkim z ogromnej siatki kontaktów. Prywatnie inwestuje w nieruchomości na wynajem w Polsce i Wielkiej Brytanii.

Urszula Socha (Nr 8 str. 48)

Pandemia COVID-19 vs deweloperka 2020

Na rynku nieruchomości można byłoby się spodziewać wszystkiego, ale czy ktoś kiedyś
pomyślał, że zakażeniu może ulec również rynek deweloperski? Raczej nie.
Można było spodziewać się kryzysów gospodarczych, finansowych, bankowych, ale nie
paraliżu wszystkiego na raz. Koronawirus stał się śmiertelnym zagrożeniem dla wielu
startujących, jak i obecnie realizowanych przedsięwzięć deweloperskich.

ZAKURZONE NARZĘDZIA PRACY

To nie jest właściwa pora by stać w miejscu, by szukać wymówek z przeszłości. W tych trudnych chwilach należy wykorzystywać maksymalnie narzędzia pracy, którym nie poświęcaliśmy dotychczas uwagi. Dopracujmy nowe strategie komunikacji z Klientem, zobrazowane prezentacje inwestycji, projektu, większą ilość wizualizacji. Szukajmy rozwiązań w spacerach 3D, komunikatorach dynamicznych, czatach, wideo czy telekonferencjach, by w tych nietypowych okolicznościach móc najpierw obrazami pokazać inwestycję a później móc ją opowiedzieć. Oby te dotąd niewykorzystywane przez nas środki przyczyniły się do zdalnego podpisania umów – które też są zjawiskiem jak najbardziej możliwym. To chwilowe antidotum na „zasmarkany i nie wiadomo jak bardzo zainfekowany” rynek nieruchomości. Działanie nie pozwoli nam na utratę kontaktów z dotychczasową grupą potencjalnych Klientów, przecież sami wiemy jak długo na to pracowaliśmy. Za żadne skarby nie traćmy kontaktu z ludźmi z branży, zabiegajmy o jeszcze bardziej wartościowe onlinowe relacje, bo bezpośrednich kontaktów brakuje wszystkim. Szukajmy rozwiązań, kontentów, innych form przekazu, szukajmy innej komunikacji, bo będzie można je wzbogacić o bezpośrednie kontakty w mam nadzieję niedalekiej przyszłości.

DEWELOPERSKIE POWIKŁANIA PO PANDEMII

Projekty, transakcje deweloperskie z pewnością będą w mniejszym stopniu dotknięte bieżącymi zawirowaniami. Ale w obecnej sytuacji znaczenie słów „w mniejszym stopniu” nabiera innego znaczenia i nie wygląda aż tak źle. Jest trochę zbyt wcześnie, aby ocenić skalę szkód spowodowanych wybuchem pandemii COVID-19, ale jej efekty odczuje z pewnością cała gospodarka, w tym również nasz jakże wydawało się bezpieczny rynek nieruchomości. Jak się okazało on też choruje przez paraliż kancelarii notarialnych, paraliż sytuacji kredytowej, sytuacji bankowej, paraliż urzędników, paraliż kupujących, sprzedających, paraliż komunikacyjny, bezpośrednich spotkań. Mam nadzieję, że mamy do czynienia jedynie z przesunięciem transakcji w czasie. Wszyscy zostaliśmy częściowo zarażeni strachem i wirusem, ale … przejdźmy do pozytywów jakie odnajdziemy w tej trudnej sytuacji.

URZĘDY CHORUJĄ ALE URZĘDUJĄ

W czasie pandemii koronawirusa procedury budowlane można załatwić online – co dotychczas było niespotykanym zjawiskiem i czasem najbardziej wystawiało dewelopera na próbę własnych cierpliwości. Wcześniej nie pozostawało nic innego, jak w konfliktowej sytuacji opanować się, wyjść z urzędu, ochłonąć i próbować wrócić ponownie z wymalowanym uśmiechem na twarzy. Teraz wiele spraw można załatwić online, a na ewentualne uzupełnienie braków formalnych będziemy mieli 14 dni po zakończeniu stanu epidemii. W tym czasie organy te mogą dokonać analizy złożonej elektronicznie dokumentacji, tak by móc załatwić sprawę możliwie szybko po dostarczeniu wymaganych oryginałów. To już jest coś dla dewelopera z doświadczeniem, trzaskającego czasem drzwiami na protest dziwnych urzędniczych interpretacji. Zdarzyło mi się czasem, ale nie warto korzystać z tej taktyki. Za pomocą poczty elektronicznej można załatwić większość procedur takich jak: wydanie pozwolenia na budowę czy na rozbiórkę, zmiany pozwolenia na budowę, zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych, zawiadomienia
o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego
– o ile Nadzór Budowlany nie ma zakazu wychodzenia na teren inwestycji.

Z BANKÓW UBYWA – NA RYNKU GOTÓWKI
PRZYBYWA

W drugim, trzecim tygodniu zawirowania odebrałam niesamowitą i niespodziewaną ilość telefonów: „Pani Urszulo – chcę kupić apartament, obojętnie jaki metraż, płacę gotówką”. Dziwna sytuacja, ale to były telefony od nowych, potencjalnie zainteresowanych osób, które wycofywały panicznie środki z banków,
ze świecącej na czerwono giełdy, jakiekolwiek środki finansowe z banków chcieli przeznaczyć na zakup nieruchomości. Nikt nie pytał o cenę, ale w rozmowach dominował istotny aspekt zamiany gotówki na coś co dla Klientów jest bezpieczniejsze. Nikt na chwilę obecną nie rozwodził się nad tematem czy będzie
to wynajmował na krótki czy długi termin, część Klientów zamienia pieniądze na coś bezpieczniejszego, co w efekcie nie straci na wartości tak jak nasza złotówka. Tym samym utrzyma swoją wartość a w przyszłości, być może jeszcze zyska. „Klienci uciekają z łodzi na mniejszą łódkę, ale świadczy to o tym, że rynek nieruchomości jest dla nich jedną z najbezpieczniejszych przystani”. Bądźmy świadomi, że konkurencja w nowych, rozpoczynających się inwestycjach będzie mniejsza, ilość nowych projektów przez najbliższy czas będzie szczuplejsza, a wybór ofert z rynku pierwotnego – skromniejszy.

DEWELOPERSKA PRZYSZŁOŚĆ

Zapewne wszystkich Was drodzy deweloperzy: działający, rozpoczynający, budujący apartamenty, wieżowce, domy, Klienci pytają o spadki cen. Nie odpowiem jednoznacznie, bo brakuje mi umiejętności jasnowidzenia, ale logicznie rzecz biorąc na cenę 1m2 sprzedaży kluczowe znaczenie ma wartość wytworzenia 1m2
. Kluczowe znaczenie ma również długość trwającego i paraliżującego okresu pandemii, gdyż miesiąc, dwa nie będzie dla nas tak bardzo szkodliwy, jak okres kilku miesięcy niewiedzy i bezruchu. Im krócej będzie trwała ta niewyjaśniona sytuacja tym lepiej. Jeśli ten stan nieważkości w działaniach potrwa dłużej, to wtedy
do problemów dewelopera dodatkowo dołączą się trudności z dostępnością materiałów, logistyką, transportem, bezpieczeństwem i terminowością zamówień
oraz sytuacją finansową kontrahentów itp. Jakby było mało firmy wykonawcze też „chorują”. Zagraniczna siła robocza wyjedzie i nie wróci, nie dlatego że nie chce, zamknięcie granic spowoduje, że wrócić nie będzie mogła. Dlatego dużym niebezpieczeństwem jest dla nas deweloperów całkowity lub częściowy paraliż branży wykonawców. Ale na jak długo? Na to pytanie nie ma odpowiedzi, ale wniosek jest jeden … wiele czynników będzie wpływało na wzrost kosztów budowy
a co za tym idzie … utrzymanie się lub wzrost wartości sprzedaży. Wracając do samego pytania czy spadną ceny? Małych, bezpiecznych metrażów mieszkań, apartamentów czy domów – NIE. Duże, drogie mieszkania, apartamenty czy domy są obarczone większym ryzykiem spadku cen, te kredytowane przez inwestora czy te do zakupu potencjalnie na kredyt – TAK. Tutaj kluczowe będą ograniczenia możliwości kredytowych, zdolności kredytowej
Klientów jak i kredytowanie przez właściciela, ściśle związane z wymuszoną sprzedażą z powodu utraty płynności finansowej. Reasumując krótkotrwałą chorobę społeczeństwa i przeciwności losu jakoś wytrzymamy, długotrwała choroba społeczeństwa będzie trudniejsza do przetrzymania. Jako deweloper mamy ograniczoną możliwość działania, ale możemy chociaż działać na „pół gwizdka”.

Optymistycznie kończąc pamiętajmy, że: …

„Małe kroki, decyzje czy szanse są często początkiem większych, czy wielkich przedsięwzięć. Nie bój się iść powoli i ostrożnie w czasie kryzysu obawiaj się jedynie stania w miejscu …”

Urszula Socha

Prywatnie jestem szczęśliwą osobą, mamą, Kobietą w Deweloperce, która stara się realizować w każdym zadaniu i każdej dziedzinie. Moja rodzina i moja ukochana druga połówka – równie wyjątkowa jak ja – daje mi ogromną siłę do działania. Dzięki nim mam niesamowitą energię, radość życia, ciągle ambitne plany, do których wspólnie, konsekwentnie dążymy i które wspólnie realizujemy.

Tekst: Marta Kubacka

Rynek nieruchomości dynamicznie podąża za światowymi trendami. Powszechne stało się wykorzystywanie w domowych przestrzeniach sztucznej inteligencji oraz ekologiczne i energooszczędne budownictwo. Prężnie rozwijają się inwestycje w grunty, szczególnie przeznaczone pod budownictwo biurowe. Na topie są mikrokawalerki, kwatery pracownicze, aparthotele. Pewnie wkrótce dotrze do nas, nieznana do tej pory w Polsce, forma colivingu. 

INTELIGENTNE DOMY EKSPLODUJĄ

Permanentnie rośnie zainteresowanie wykorzystaniem nowych technologicznie rozwiązań w domach, biurach, hotelach i innych publicznych przestrzeniach. Rozwiązania inteligentnego domu nie przeżywały do tej pory takiego rozkwitu. Wiąże się to z coraz większą świadomością i potrzebami odbiorców. Firma analityczna IDC zaprezentowała w 2019 roku raport o nowościach technologicznych, w którym na pierwszym miejscu ulokowała segment smart home, jako ten, który w najbliższej przyszłości diametralnie będzie wznosił się na wyżyny. Według badania liczba sprzedanych urządzeń typu smart home na całym świecie w 2018 roku wyniosła 644 miliony, czyli więcej o ponad 30% niż w 2017 roku. W kolejnych latach wzrost sprzedaży ma kształtować się na poziomie około 16% w skali rok do roku. Największy udział w segmencie smart home mają instalacje oświetleniowe, związane z bezpieczeństwem i ogrzewaniem. Szacuje się, że trend na bazie sztucznej inteligencji w kolejnych latach eksploduje, implikując dla producentów, wykonawców, architektów i projektantów imponujące zyski.
Prognozuje się, że do 2024 roku obsługa ponad 70% urządzeń smart home, będzie odbywać się za pośrednictwem głosu i gestów, a nie jak do tej pory, ekranów dotykowych.

WSZYSCY CHCĄ BYC EKO

Boom na rynku budynków energooszczędnych trwa w najlepsze. Odchodzi się od tradycyjnego ogrzewania domu paliwami nieodnawialnymi, na rzecz pomp ciepła, wentylacji mechanicznej z rekuperacją, paneli solarnych i fotowoltaicznych. To droższe rozwiązania o jakieś 20–30%, ale dające oszczędności w dłuższej perspektywie. Wiele osób decyduje się na nowoczesne rozwiązania ze względu na trwający od 2013 roku program dopłat do nawet 50 tysięcy złotych, realizowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Obecnie w Polsce domów o właściwościach energooszczędnych jest mniej niż 40%.
W związku z planowanymi w 2021 roku zmianami w prawie budowlanym, status energooszczędnego domu stanie się standardem.
Nowym kierunkiem są domy pasywne, czyli o jeszcze mniejszym poziomie zużycia energii, ale jednocześnie droższe i wymagające zaangażowania specjalistycznych firm budowlanych. Eksperci prognozują, że popyt na domy pasywne wzrośnie za kilka lat. 

INWENTARYZACJA PRZY ZAKUPIE

Dzielenie dużych mieszkań na mniejsze wymaga przygotowania dobrej inwentaryzacji. Rzadko zdarza się bowiem, aby takowa była sporządzona profesjonalnie przez zbywców. Oni chcą sprzedać całość i mają różne dokumenty potwierdzające metraż. Należy tutaj bardzo uważać, bo brak inwentaryzacji przy zakupie niesie za sobą duże rozbieżności w metrażu, za który inwestor musi zapłacić. Proces wyodrębniania lokali jest procesem z jednej strony technicznym (muszą takowe powstać), a przede wszystkim procesem administracyjnym. Jeśli inwestorowi odpowiadają układy lokali w stanie pierwotnym, to proces legalizacji tego stanu nie potrwa zbyt długo i można od razu po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności wraz z kartotekami lokali robić akty notarialne sprzedaży.

UPADEK ERY BETONU

Moda na „bycie eko” dotarła również do branży nieruchomości. W ostatnich latach można zauważyć nowy trend na projekty zielonych osiedli. Ich założeniem jest wykorzystywanie przestrzeni użytkowej w jak najbardziej naturalny sposób. Na dachach i tarasach powstają ogrody, na balkonach szklarnie, sadzi się więcej drzew i roślin ozdobnych, tworzy małe akweny wodne i miniparki. Standardem stają się czujniki powietrza, które na bieżąco informują użytkowników o stanie powietrza w najbliższej okolicy. Poszanowanie środowiska i zdrowia oraz komfort użytkowania mają kluczowe znaczenie przy tego typu inwestycjach. Projektanci pragną, aby poprzez zapewnienie odpowiednich warunków zmienić styl życia przyszłych użytkowników na zgodny z naturą. Prognozuje się, że ten trend będzie utrzymywał się w kolejnych latach. 

INWESTYCJE W GRUNTY

W tym roku inwestycje w grunty pod zabudowę mieszkaniową, handlową, biurową i hotelową utrzymywały się na podobnym poziomie jak w roku ubiegłym. Nie odnotowano znaczących wzrostów ani spadków cen. Nadal popyt przewyższa podaż. W raporcie JLL „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce” przedstawiono szczegółową informację o sytuacji w 2018 roku. Według specjalistów ta tendencja prawdopodobnie w kolejnym roku będzie się utrzymywać. 

– Utrzymujący się już od blisko 5 lat popyt na mieszkania sprawił, że zasób atrakcyjnych działek pod budownictwo mieszkaniowe jest bardzo ograniczony. Podaż nowych terenów inwestycyjnych w segmencie biurowym i hotelowym w największych miastach Polski również nie nadążała za popytem. Mała dostępność działek z jednej strony pociągnęła za sobą wzrost ich cen, a z drugiej – spowodowała większą otwartość deweloperów na trudniejsze przedsięwzięcia, wymagające wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji. Dużą popularnością cieszyły się również projekty wielofunkcyjne, które odchodzą od dzielenia przestrzeni miejskiej na monokulturowe strefy mieszkania, pracy i wypoczynku. Spore wyzwanie dla inwestorów stanowiły – oprócz niskiej podaży odpowiednich gruntów – również rosnące koszty materiałów budowlanych i usług podwykonawczych – czytamy w raporcie autorstwa Daniela Puchalskiego, dyrektora Działu Gruntów Inwestycyjnych JLL.

MIKROKAWALERKI CIASNE, ALE WŁASNE

Osoby, które nie mają zdolności kredytowej, zaczęły szukać alternatywnych rozwiązań w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Nie chcąc rezygnować z życia w mieście, skupili się na znalezieniu małych, ale przede wszystkim własnych lokali mieszkalnych. Przy cenie za metr 6000 złotych, za mieszkanie 50 m2 , musieliby zapłacić 300 000 zł, a w przypadku mikrokawalerki o powierzchni 15 m2 jedynie 90 tysięcy. Dla studentów, singli lub par, które nie mają dzieci i większość czasu spędzają w pracy i na uczelni, takie rozwiązanie zdaje egzamin. Jeszcze kilka lat temu mikrokawalerki były określane mianem kontrowersyjnych, teraz to coraz bardziej powszechne rozwiązanie. W 2018 roku sytuacja z mikrokawalerkami nieco się skomplikowała. W świetle ustawy o prawie budowlanym lokal o powierzchni mniejszej niż 25 m2 nie może mieć statusu mieszkania. Deweloperzy STREFA WIEDZY inwestor Ϻ. 40 potrafią obejść zapisy tej ustawy i sprzedają kawalerki jako lokale użytkowe. Taki zabieg wiąże się jednak z ryzykiem, bowiem urzędnicy mogą sprawdzić, czy lokal użytkowy jest wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. Trzeba również zapłacić większy VAT 23%, a nie 8% jak to jest w przypadku lokali mieszkalnych. Podatek od nieruchomości również jest większy. Analitycy przewidują, że ceny nieruchomości za jakiś czas się ustabilizują, co może być przyczyną mniejszego zainteresowania mikrokawalerkami. Jednak w miastach studenckich, takie lokale zawsze znajdą swoich odbiorców. 

KWATERY PRACOWNICZE NA CHWILĘ

Zaczynamy doganiać zagraniczne trendy, gdzie ludzie mniej przywiązują się do pracodawcy. Poszukują lepszych rozwiązań i coraz częściej decydują się na zmianę pracy. Niejednokrotnie wiąże się to ze zmianą miejsca zamieszkania. Nieopłacalny lub zbyt absorbujący w takiej sytuacji może być zakup nieruchomości, a nawet jej wynajem. Doskonałym rozwiązaniem jest wynajem kwatery pracowniczej. Oferowane są różne standardy kwater: jednoosobowe, kilkuosobowe, z łazienką lub bez. W ostatnim roku popyt na kwatery pracownicze rośnie i raczej w tej kwestii nic się nie zmieni. 

APARTHOTELE I CONDOHOTELE NA CZASIE

Analitycy zgodnie potwierdzają, że trend na aparthotele i condohotele w kolejnych latach będzie miał tendencję wzrostową. Zainteresowanie nowymi formami inwestycji jest imponujące. Przyczyna takiej sytuacji została wyjaśniona w raporcie „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce w 2018 roku”. 

– W ostatnich latach, z uwagi na dobrą sytuację gospodarczą w Polsce, niskie stopy procentowe oraz oprocentowanie lokat, a także wzbogacanie się społeczeństwa, zauważalny jest wyraźny wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości. 70% podaży stanowią obiekty oferujące apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Występują one głównie w: Warszawie (ok. 30% podaży obiektów z apartamentami na wynajem krótkoterminowy), Szczecinie (ok. 20%) oraz Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku (po ok. 13% w każdym z tych miast). W przypadku condohoteli podaż rozłożyła się pomiędzy Warszawę (ok. 70%) oraz Gdańsk (ok. 30%). Sytuacja dotycząca podaży będącej w przygotowaniu przedstawia się na korzyść condohoteli – do 2020 r. powstanie kilkanaście nowych obiektów. Będzie to niemal 60% wszystkich obiektów tego typu, będących w budowie lub na etapie projektowania. Największej liczby condohoteli oraz apartamentów na wynajem krótkoterminowy spodziewamy się w Warszawie, Wrocławiu oraz Łodzi – będzie to ok. 75% podaży będącej obecnie w przygotowaniu. Do końca 2020 r. szacujemy przyrost nowych lokali w condohotelach i apartamentów wypoczynkowych na poziomie 3,5 tys. – czytamy w raporcie „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce w 2018 roku”, przygotowanym przez firmę Emmerson Evaluation Sp. z o.o.

COLIVING, RAZEM LEPIEJ

Miejsca, które łatwo można łączyć z pracą i życiem towarzyskim, to nowość w Polsce. Wyodrębniona jest w nich sfera mieszkaniowa, a także część wspólna, sprzyjająca integracji. Pomysł ten jest kierowany szczególnie do młodych ludzi, którzy jeszcze nie myślą o zakładaniu rodziny. Ważniejsza jest dla nich mobilność, bliskość biura, jak również możliwość budowania nowych kontaktów i korzystanie z uroków życia towarzyskiego. Pojęcie colivingu jest nadal nowe, ale wyraźnie widać, że staje się on jednym z najciekawszych trendów na rynku nieruchomości. 

– Pod koniec 2016 roku colivingów na świecie było 64, z końcem roku 2018 jest ich już ponad 200, a zapowiedzi inwestycyjne mówią o tym, że w roku 2020 będziemy liczyć je już w tysiącach. W całej Polsce od początku 2018 roku dostrzegalny jest silny trend budowy prywatnych akademików – a w ostatnich miesiącach pojawiły się informacje o inwestycjach w dorosłe colivingi, których liczba w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy osiągnie stan dwucyfrowy – raportuje firma Real Estate Research Lab.

Tekst: Paweł Albrecht

Jedną z prostszych form zarabiania pieniędzy na nieruchomościach jest podnajem (z ang. rent to rent). To idealne zajęcie dla osób, które mają dość swojej pracy na etacie i chcą zbudować nowy, stabilny i abonamentowy biznes.

Do wystartowania w Polsce potrzebne jest głównie założenie działalności gospodarczej z klasyfikacją: PKD: 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym

CZYM JEST ZATEM PODNAJEM I KTO JEST W NIEGO ZAANGAŻOWANY?

W proces podnajmu zaangażowane są trzy strony: właściciel nieruchomości, firma zarządzająca i najemcy firmy zarządzającej. Właściciel nieruchomości oddaje przedmiot najmu profesjonalnej firmie zajmującej się zarządzaniem lokalem. Firma wprowadza do mieszkania własnych najemców, którzy zazwyczaj nie wiedzą, kim jest właściciel nieruchomości. Dzięki takiemu rozwiązaniu właściciel nieruchomości podpisuje tylko jedną umowę z zarządcą, który jest gwarantem płatności i rozwiązywania problemów. Najemcy, dostawcy mediów, spółdzielnia czy specjaliści od usterek rozmawiają tylko i wyłącznie z operatorem.
Ze względu na to, że firma gwarantuje właścicielowi stałe wypłaty miesięczne – ponosi ryzyko pustostanów. Dlatego wynagrodzenie za podnajem to zazwyczaj zysk z 1–2 pokoi w danym mieszkaniu. W związku z tym firmy podnajmują wyłącznie mieszkania, które po adaptacji mają więcej pomieszczeń niż 3 lub 4. Wówczas można wygenerować dodatkowy zysk. W przypadku kawalerek nie opłaca się właścicielowi oddawać mieszkania w podnajem. Wtedy stosuje się umowę zwykłego zarządzania. Czynności wykonywane przez firmę przy zarządzaniu i podnajmie są prawie takie same – różnica jest taka, że przy zarządzaniu, kiedy mieszkanie stoi puste, zarządca nie gwarantuje właścicielowi płatności.

NAJWIĘKSZYM ATUTEM PODNAJMU JEST JEGO MODEL ABONAMENTOWY

Praktycznie każdy z nas ma abonament na telefon, Internet, prąd czy gaz. Dostarczyciele tych usług działają w modelu abonamentowym. Podpisują z nami umowy na czas określony – bo wtedy doskonale wiedzą, ile zarobią w ciągu roku. Zerwanie umowy skutkuje naliczeniem kary umownej do końca okresu rozliczeniowego.
Takim biznesem abonamentowym jest również podnajem nieruchomości. Firma zarządzająca podpisuje z właścicielem umowę na okres np. 5 lat, a z najemcami na czas określony 12 miesięcy. Powyższe rozwiązanie zapewnia płynność najmu przez cały rok. Oczywiście rotacja zawsze się zdarza – dlatego firma musi być wyposażona w profesjonalnie przygotowany zestaw umów z odpowiednimi zapisami.

DLACZEGO WŁAŚCICIELE ODDAJĄ SWOJE MIESZKANIA W PODNAJEM?

Na Facebooku prowadzę zamkniętą grupę dla absolwentów naszych warsztatów z podnajmu i gotowców inwestycyjnych. Przez ostatnie 15 edycji zgromadziliśmy tam ponad 500 osób. Dzięki temu zbieramy szczegółowe dane na temat branży nieruchomości w całej Polsce.

Na potrzeby tego artykułu podzielę się z Wami najważniejszą statystyką. Zapytaliśmy naszych absolwentów: kto jest właścicielem ich podnajmowanych nieruchomości?

a) Przedsiębiorca – właściciel firmy (ponad 75% odpowiedzi)
b) Bogatszy pracownik etatowy z korporacji
c) Przypadkowy właściciel – mieszkanie po spadku d) Osoba przebywająca na emigracji
d) Osoba przebywająca na emigracji

W JAKI SPOSÓB TE DANE MOGĄ BYĆ DLA CIEBIE POMOCNE?

Z naszej ankiety jasno wynika, że osoba, która oddaje swoje mieszkanie w podnajem, nie ma czasu, chęci i umiejętności do zarządzania nim na wynajem. Nieruchomości inwestycyjne często kupowane są przy użyciu kredytu, więc osoba podnajmująca jest „gwarantem” bezproblemowego spłacania rat.
Właściciel po prostu płaci więc za święty spokój i bezpieczeństwo swojego kapitału. Ma pełną świadomość, że firma zarabia, prowadząc biznes w jego nieruchomości. W związku z powyższym podczas poszukiwań mieszkań na zwykły podnajem nie należy skupiać się na osobach, które nie potrafią zrozumieć, że za wynagrodzeniem ściągasz im cały problem z głowy.
Przypadkowa osoba z Internetu, która kategorycznie nie zgadza się na podnajem, nie jest Twoją grupą docelową.

JAK SKUTECZNIE ROBIĆ PODNAJEM?

Oczywiście po przeczytaniu jednego artykułu nie dowiemy się, jak prowadzić całą firmę. Dlatego przedstawię w 5 punktach najważniejsze elementy, o których w Internecie nie pisze i nie mówi się zbyt często.

1. Mentalność naszej firmy
   W pierwszej kolejności musimy zadbać o poczucie wartości nasze i naszych pracowników.
   Twoja firma ma zajmować się profesjonalnym gwarantowaniem właścicielowi spokoju, bezpieczeństwa i stałych przepływów na konto. Najemcom gwarantujemy przyjazne i komfortowe zakwaterowanie. To ważna i uczciwa dla wszystkich stron współpraca. Spokój i komfort po prostu kosztują.
   Wobec tego wychodzimy do naszych partnerów z wysoko podniesioną głową i z dumą mówimy, że prowadzimy firmę, która zajmuje się PROFESJONALNYM podnajmem nieruchomości.
   Kiedy wyjdziesz z założenia, że musisz „prosić” przypadkowych ludzi o podnajem – z siedmiu na dziesięć spotkań zostaniesz nieprzyjemnie wyproszony z mieszkania. Twoja działalność skończy się na frustracji i zniechęceniu.
   Pamiętaj, że dla zwykłego Kowalskiego możesz być niechcianą konkurencją. Dla dużego przedsiębiorcy Twoja firma będzie zbawieniem. Dodatkowo, bogaty człowiek ma bogatych znajomych. Bogaci znajomi mają mieszkania na wynajem. Widzisz skąd biorą się kolejne polecenia? Pamiętaj więc o tym i rozmawiaj tylko ze swoją grupą docelową
2. Organizacja biura i umów najmu
   Większość rzeczy związana z nieruchomościami jest po prostu droga. Każda pomyłka może sporo kosztować. W związku z tym niezbędny jest porządek w naszych komputerach i segregatorach.
   Od samego początku musimy mieć stworzone jasne procesy i checklisty.
   Dzięki takiemu podejściu nie zapomnimy np. o przepisaniu liczników, ubezpieczeniu, uruchomieniu Internetu czy pełnomocnictwie od właściciela do reprezentowania go przed spółdzielnią.
   Ty gwarantujesz właścicielowi spokój i bezpieczeństwo. Do tego potrzebny jest porządek i profesjonalne umowy najmu.
3. Organizacja zespołu
   Jedyna czynność w ciągu dnia, która sprawia, że zarabiamy więcej pieniędzy w tym biznesie, to podpisywanie nowych umów z właścicielami mieszkań. Każda inna podejmowana akcja to po prostu strata naszego czasu. Dlatego te czynności powinny wykonywać pozostałe osoby w naszym zespole.
   Kluczowym pracownikiem jest asystentka/asystent, który pilnuje porządku w dokumentacji, reguluje płatności i odpowiada na zwykłą korespondencję. Kolejną osobą przy większej skali jest handlowiec, który zajmuje się rotacją najemców. Do reagowania na usterki przyda się solidny fachowiec.
   Pozostałe osoby, to ten sam skład, który potrzebny jest do każdej innej działalności – księgowy, doradca podatkowy, kancelaria prawnicza oraz mentor.
   Najlepszym mentoringiem poza płatnymi szkoleniami jest grupa przyjaciół, która w innych miastach zajmuje się podnajmem. Od nich uzyskasz najlepszą i aktualną wiedzę. Networking jest zawsze kluczem do rozwoju.
4. Statystyka
   Pamiętaj, że w biznesie króluje statystyka. Musisz znać liczby swojego biznesu.
   Ile spotkań musisz wykonać, aby pozyskać jedno mieszkanie do podnajmu? Ile spotkań musi wykonać Twój pracownik, aby pozyskać jedno mieszkanie? Ile poleceń w ciągu roku dostajesz od obecnych właścicieli?
   Jak poznasz swoje liczby i liczby Twoich przyjaciół z branży – będziesz wiedział dokładnie, ile energii przekłada się na konkretny wynik. Podnajem to nie przypadkowy biznes – to normalna działalność gospodarcza.
   Pamiętaj, że telefon służy tylko i wyłącznie do umówienia spotkania z właścicielem. Dopiero na nim budujesz relacje i mówisz o swojej propozycji.
   
5. Najważniejsze zasady podnajmu
   Musisz oprzeć swój biznes na stałych i prostych zasadach:
   a) Remont nieruchomości musi zwrócić się maksymalnie w 12 miesięcy.
   b) Generuj minimum 1000 zł miesięcznie z jednej nieruchomości.
   c) Umowa z właścicielem podpisywana jest na jak najdłuższy okres: 3–10 lat.
   d) Umowa z najemcami podpisywana jest na czas określony 12 miesięcy.
   e) Ty jako właściciel zajmujesz się tylko szkoleniem zespołu i podpisywaniem nowych umów z właścicielami nieruchomości.
   f) Korzystaj wyłącznie z umów profesjonalnie przygotowanych przez osoby, które się tym zajmują. Nie licz na nowe umowy od prawnika.
   g) Nie zgadzaj się na żadne ustępstwa i odejścia od umowy.
   h) Nie przechodź z najemcami na „ty”

CHCESZ ZAJĄĆ SIĘ BIZNESEM PODNAJMU – OD CZEGO ZACZĄĆ?

Jeżeli chcesz zajmować się podnajmem – musisz skontaktować się z osobami, które już to robią.
Skompletuj profesjonalny zestaw umów, dowiedz się, jak wygląda cały proces i zacznij to robić. Umawiaj się na minimum 10 spotkań tygodniowo. Inaczej po prostu tego nie rób.
Na koniec ważna uwaga. Moim zdaniem zajmowanie się zwykłym podnajmem jest bez sensu. Remontujemy i wyposażamy nie swoje mieszkania za swoje pieniądze. Budujemy cudzy majątek.
Sztuką jest budować własny majątek, generować własny casfhlow i współpracować wyłącznie ze świadomymi inwestorami. Ta droga nazywa się tworzeniem gotowców inwestycyjnych, ale to historia na kolejny artykuł.

Paweł Albrecht – specjalista od wyszukiwania i fnansowania okazji inwestycyjnych. Swój pierwszy milion złotych na nieruchomościach zarobił już w wieku 26 lat dzięki ogromnej siatce kontaktów. Więcej wiedzy znajdziesz na stronie: www.pawelalbrecht.com