Tekst: Magdalena Sidorowicz

Nowy rok to czas podsumowań i rozważań. Teraz, kiedy znaleźliśmy się w nowej rzeczywistości, zatrzymanie się na chwilę, przemyślenie wielu spraw, czy otwarcie na nowe kontakty pozwoli nam łatwiej wejść w przyszłość. Dokonamy nowych wyborów, podejmiemy nowe decyzje. Również Grupa Arche, deweloper oraz właściciel kolekcji hoteli w obiektach zabytkowych, została postawiona w sytuacji nagłej i zaskakującej. Musiała ustawić na nowo priorytety, podjąć wiele decyzji, otworzyć umysł na bardziej nietypowe rozwiązania. Według Arche wbrew pozorom trudne sytuacje są kreatorem najlepszych pomysłów. Dlatego właśnie warto być. Do 2019 roku Arche odnotowywała około 30% wzrost rocznie. Rok 2020 był rokiem, który zaskoczył, ale nie zdemotywował. Wręcz przeciwnie, mimo, że spowodował spowolnienie rozwoju Grupy, nie zatrzymał jej w miejscu. Zostały uruchomione 2 nowe projekty inwestycyjne w Mielnie oraz we Wrocławiu sprzedawane w systemie condo (www.arche.pl).

Być może w Spółce Arche łatwiej jest zachować entuzjazm, ponieważ wzorem do naśladowania jest Prezes Władysław Grochowski, który na co dzień motywuje do nietypowych rozwiązań. A może bardzo typowych, bo polegających na współpracy, szanujących każdego człowieka. Jako charyzmatyczny wizjoner, wielki optymista, w którego rękach niemożliwe staje się możliwe, a najtrudniejsze rzeczy stają się bardzo proste. Jest hodowcą danieli, kocha przyrodę. Używa „starej Nokii” i nie korzysta z maila, co w dzisiejszych czasach wydaje się niemożliwe. A mimo to skutecznie zarządza kilkuset osobową załogą. Niektórzy mogą pomyśleć, że to celowy zabieg PR-owski, nic bardziej mylnego. Od lat hasło Arche brzmi „Łączymy sprzeczności, ufamy wszystkim, zmieniamy siebie”. Jeśli zastanowimy się nad jego sensem dostrzeżemy w nim, że każdy z nas jest inny, a dzięki temu możemy iść do przodu i tworzyć. Nawet, kiedy czasami musimy zmieniać siebie.

W ramach Grupy działa także Fundacja Leny Grochowskiej, zatrudniająca osoby niepełnosprawne intelektualnie, które m.in. produkują dekoracje, prowadzą warsztaty w Arche Hotelach, a przede wszystkim pokazują jak kochać życie i wszystko co nas otacza! Wraz z pozostałymi pracownikami tworzą społeczność Arche. Biorą udział np. w corocznym charytatywnym Triatlonie Kraina Bugu czy rajdzie rowerowym w Janowie Podlaskim.
Hotele Arche również powstają dzięki wizji, pasji, miłości i chęci ratowania starych, wydawałoby się niepotrzebnych obiektów. Dlatego Zamek Janów Podlaski (www.zamekjanowpodlaski.pl), Pałac i Folwark Łochów (www.palacifolwarklochow.pl) czy też najmłodsze dziecko Arche – Cukrownia Żnin (www.cukrowniaznin.pl), mogą przyjmować gości. W trakcie rewitalizacji są Dwór Uphagena w Gdańsku i Klasztor we Wrocławiu. To obiekty, w których powstają przepiękne ponadczasowe hotele, ale nie tylko. To także miejsca lokalnej aktywności, współpracujące z miejscowymi rzemieślnikami, gospodarzami, otwarte na lokalną społeczność. Każdy z nich jest inny. W skład Kolekcji Arche obecnie wchodzi 13 hoteli, z czego 7 funkcjonuje w systemie condo.
W wielkim skrócie Grupa Arche buduje, rewitalizuje, sprzedaje i zarządza pokojami hotelowymi, apartamentami w systemie condo – systemie sprawiedliwego podziału zysków. Okazuje się, że będąc częścią Grupy Arche, częścią wspólnoty, właścicielem pokoju w przepięknym historycznym obiekcie można także zarobić. Nie mniej niż 5% rocznie. Nawet w tak trudnym roku, jakim był rok 2020. Arche patrząc pozytywnie w przyszłość mówi „Warto być!

Magdalena Sidorowicz
Kierownik Działu Sprzedaży Lokali Inwestycyjnych – Absolwentka SGH Zarządzanie i Marketing oraz podyplomowe Pośrednictwo i Zarządzanie Nieruchomościami na WAT Z frmą Arche związana od 2017 roku. To co kocham w swojej pracy to kontakt z drugim człowiekiem, a w Arche to, że „Łączymy sprzeczności, ufamy wszystkim i zmieniamy siebie”.

Tekst: Marcin Jakubik

Witam Was po raz kolejny, tym razem poruszę kilka aspektów przygotowania się do finansowania bankowego.

1. Zabezpiecz wkład własny i środki na zadatek

Rynek nieruchomości jest dynamiczny i zabezpieczenie transakcji i czasu na proces w bankach wymaga wyłożenia coraz wyższego zadatku. Kwota skutecznie zabezpieczająca przed inwestorem płacącym z góry to minimum 10-20 tys. zł. W innym przypadku ktoś może Cię „przepłacić” i uprzedzić, szczególnie jeśli to „perełka”.

Wkład własny wymagany przez niektóre banki to wciąż 10%. Aktualnie jednak takie kredytowanie jest droższe o ok. 0,7% marży i trudniej osiągalne dla osób samotnych z niską oceną scoringową, dlatego polecam odłożyć minimum 20%. Pamiętaj także, iż wkład własny liczymy od całości inwestycji, czyli sumy ceny zakupu i nakładów na remont. Zasada ta ma wady, jak i zalety. Koszty remontu nie są dokumentowane, podwyższając zatem nakłady na remont do maksimum, czyli do poziomu rzędu 2000 zł/mkw., możesz odzyskać częściowo środki wniesione na wkład własny.

2. Sprawdź swoją historię kredytową i zoptymalizuj obciążenia kredytowe

Utwórz bezpłatne konto na portalu BIK.pl, pod adresem: https://nowekonto.bik.pl/login, i pobierz własny raport z informacją o ocenie punktowej, który raz na sześć miesięcy jest bezpłatny, lub wykup stałe monitorowanie za 99 zł/rok. Zwróć uwagę na to, czy wszystkie spłacone zobowiązania zostały w nim zamknięte. Dotyczy to szczególnie kart kredytowych, także tych dodawanych umową kredytów ratalnych 0% – sama spłata pożyczki czy zamknięcie karty nie oznacza zamknięcia limitu kredytowego, który wciąż Cię obciąża. Zobowiązania odnawialne, czyli limity debetowe w kontach i kredytowe w kartach, najbardziej obniżają Twoją zdolność. Banki przyjmują do obciążeń 3-5% maksymalnej kwoty limitu, bez względu na to, czy jest wykorzystany.

Osobnym problemem są kredyty samochodowe z tzw. ratą balonową, czyli systemy płatności typu 4×25%. Mają one charakter kredytowania i cała roczna rata blokuje kompletnie nasze możliwości kredytowe. Pamiętaj, by wtedy rozłożyć taką płatność na raty co miesięczne lub odłożyć kupno samochodu. Ponadto aktualnie pożyczki poza bankowe często są zgłaszane do raportów BIK. Dotyczy to m.in. zakupów na Allegro, a także tzw. chwilówek, które dodatkowo są negatywnie postrzegane. Kredytowanie takie wpływa niekorzystnie na ocenę Twojej wiarygodności i płynności finansowej, a niekiedy wyklucza automatycznie z uzyskania kredytu hipotecznego.

3. Przygotuj się do oceny scoringowej i analizy zdolności

Pierwszym krokiem analizy kredytowej jest scoring, na który wpływa stan cywilny i majątkowy, wykształcenie czy historia kredytowa. Niżej oceniane są osoby samotne, w rozdzielności majątkowej, rozwiedzione czy niżej wykształcone. Tego szybko nie zmienisz, ale posiadając te cechy, możesz podnieść swoją punktację poprzez zwiększenie wkładu własnego czy wykazanie majątku, szczególnie nieruchomości – dlatego nie unikaj podawania informacji o posiadanym majątku. Podobnie pomocne są dodatkowe źródła dochodu, nawet niewielkie i nawet takie, które nie mogą być przyjęte do aktualnej analizy; sam fakt ich uzyskiwania podnosi Twoją punktację. Dodatkowo coraz więcej instytucji szczegółowo analizuje konta osobiste i ich stałe obciążenia. Pamiętaj, aby konto, na które wpływa Twoje wynagrodzenie, zawierało wyłącznie normalne operacje handlowe. Nie spłacaj z niego zobowiązań bliskich, regularnych polis, kosztów nauki czy opieki ani prywatnych pożyczek

4. Optymalny czas na kredyt

Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła obowiązek wydania decyzji kredytowej do 21 dni, jednak naszą narodową cechą jest omijanie przepisów prawa. Tak też się stało w tym wypadku. Kredytodawcy, aby uniknąć presji i kar KNF, wprowadzili tzw. prewnioski, których procedowanie nie jest uregulowane, i właściwy wniosek klient podpisuje dopiero po uzyskaniu wstępnej decyzji kredytowej. Ponadto na skutek pandemii COVID-19 banki ograniczyły czas pracy i wprowadziły rozwiązania zdalne, co powoduje wydłużenie procesu kredytowego, na który warto zabezpieczyć 60 dni, a w sytuacjach złożonych do 90 dni.

Najem instytucjonalny jest stabilną inwestycją, która kształtuje się jako nowa, ciekawa alternatywa dla wynajmu od prywatnych właścicieli. O tym, czym jest najem instytucjonalny i jakie są prognozy, pisaliśmy w ostatnim wydaniu Strefy Nieruchomości®. Tym razem pod lupę wzięliśmy „mieszkania abonamentowe”, jako największy trend obecnego roku.

Tekst: Marta Kubacka

Trudno mówić o zapotrzebowaniu na rynku najmu instytucjonalnego bez uwzględnienia szerszego kontekstu sytuacji mieszkaniowej w Polsce, która wciąż jest zła. Zasób mieszkaniowy w Polsce dynamicznie rośnie, ale ciągle mamy problem z deficytem. Pomimo starań sektora deweloperskiego wciąż nie udaje się zniwelować tzw. luki mieszkaniowej, która szacowana jest na ok. 2 mln lokali. Brakuje spójnej polityki mieszkaniowej ze strony państwa, więc młodzi Polacy muszą liczyć przede wszystkim na siebie.

Z raportu europejskiego urzędu statystycznego Eurostat wynika, że aż 44% osób w wieku między 25 a 34 rokiem życia mieszka nadal z rodzicami. – Zaciągają więc kredyty hipoteczne bądź też decydują się na wynajem mieszkania, ale są też tacy, którzy współdzielą gospodarstwo domowe z rodzicami wiele lat po osiągnięciu dojrzałości – mówi Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu spółki Vantage Development SA, do której należy marka mieszkań na wynajem Vantage Rent.

– Nie jesteśmy odosobnieni w tym poglądzie, biorąc pod uwagę zapowiedzi funduszy i spółek deweloperskich, które również decydują się zainwestować w ten segment nieruchomości. My planujemy zbudowanie portfela 8-10 tys. lokali na wynajem do 2025 roku. Jeśli nic się nie zmieni, będziemy największym oferentem tego typu produktu mieszkaniowego w kraju. Szacunki mówią, że do 2025 roku rynek najmu instytucjonalnego będzie obejmować ponad 37 tys. mieszkań w największych miastach Polski – dodaje Dariusz Pawlukowicz.

Profil najemcy

Instytucjonalna forma najmu mieszkań ma w tej chwili tak niewielki udział w rynku nieruchomości, że trudno o wyłonienie jednego, konkretnego profilu klienta. Z różnego rodzaju badań wyłania się sylwetka przede wszystkim osoby młodej, poniżej 40. roku życia, która najczęściej jest singlem lub pozostaje w związku bez dzieci. To często również studenci, zaczynający swoje dorosłe życie, niewiedzący jeszcze, gdzie zechcą zamieszkać po zakończeniu nauki. – Klienci wybierają taką formę zaspokajania potrzeby mieszkaniowej, ponieważ najczęściej nie stać ich na zakup własnego lokalu lub po prostu nie są tym zainteresowani. Dla większości z nich wiązałoby się to z długoletnim zobowiązaniem finansowym, jakim jest kredyt hipoteczny. Wielu młodych ludzi woli unikać takiej sytuacji. Stawiają na elastyczność i mobilność, a to właśnie może dać im najem mieszkania – twierdzi Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development SA.

Jak twierdzi prezes Resi4Rent, wynajem jest szczególnie atrakcyjny dla osób, których życie się dynamicznie zmienia. – Niezależnie od tego, czy jest to student, osoba rozpoczynająca swoją karierę zawodową, biznesmen, młoda rodzina, czy nawet osoba na emeryturze. Każdej z tych osób może się przydarzyć sytuacja wymagająca zmiany miejsca zamieszkania, jak np. zmiana uczelni, pracodawcy czy powiększenie rodziny – tłumaczy Sławomir Imianowski.

Korzyści dla najemcy

Korzyści dla najemcy wynajmowania mieszkania w takiej formule są oczywiste. – To przede wszystkim przewidywalność. Klient wie, czego może się spodziewać, jeśli chodzi o zasady najmu – gwarantuje to umowa. Zupełnie inaczej wygląda to przy tradycyjnym wynajmie od osób prywatnych. Różne umowy, różni właściciele i różne zasady. To wszystko powoduje, że znalezienie odpowiedniego lokum staje się uciążliwe i czasochłonne. Atutem najmu instytucjonalnego jest serwis, który gwarantuje naprawę wszelkich usterek. Wisienką na torcie jest tzw. community management, sprzyjający tworzeniu społeczności w ramach jednego budynku. Polega to na organizowaniu np. wspólnych spotkań, na których mieszkańcy mogą się poznać i miło spędzić czas. Ponadto klient nie musi aranżować wnętrz, wszystko – od mebli po sprzęty – znajduje się w lokalu. Wartością najmu instytucjonalnego jest wyniesienie usługi zarządzania nieruchomością na zdecydowanie wyższy poziom – wyjaśnia Oskar Płukis, założyciel i prowadzący Resident1.

Zaletą mieszkań w abonamencie, jest to, że najemca staje się klientem firmy, która profesjonalnie zajmuje się przygotowaniem mieszkania i obsługą najmu. Podpisuje jasną oraz przejrzystą umowę, gdzie wyraźnie zostały określone jego prawa, ale również obowiązki. U prywatnego właściciela najemca zwykle musi zdać się na jego dobrą wolę, szczególnie w sytuacjach spornych. W wypadku najmu instytucjonalnego są to zdecydowanie bardziej partnerskie relacje. – W naszym modelu biznesowym stawiamy na najem długoterminowy, który będzie dawał najemcy poczucie bezpieczeństwa. Nie będzie musiał obawiać się, że umowa zostanie wypowiedziana z dnia na dzień i będzie znowu musiał szukać nowego lokalu. Chcemy, żeby najemcy mogli spokojnie budować swoją przyszłość, bez poczucia tymczasowości miejsca zamieszkania. Z drugiej strony, jeśli już zechcą się wyprowadzić czy wynająć większy lokal, ponieważ np. za chwilę powiększy się ich rodzina, najem instytucjonalny będzie dawał im taką możliwość w ramach jednej sieci mieszkań – wyjaśnia Dariusz Pawlukowicz, Członek Zarządu Vantage Development SA.

Sławomir Imianowski wyjaśnia, że taka forma najmu jest gwarancją stabilnej umowy o jasnych zapisach, a także posiadania obsługi technicznej i wsparcia opiekuna mieszkańca. Do przewag najmu instytucjonalnego nad ofertą wynajmu od osób indywidualnych można wliczyć również to, że najemcy wiedzą dokładnie, co i za ile wynajmują, mają gwarancję okresu najmu, unikają problemów z niejednokrotnie uciążliwymi właścicielami mieszkań. – Jeśli do tego dodamy rynkowe ceny, które zapewnia Resi4Rent, i brak prowizji, otrzymujemy wyjątkowo atrakcyjną ofertę – wyjaśnia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

Alternatywa dla biurowców

Tendencja większej elastyczności pracy powoduje, że biurowce pustoszeją. Czy zamiana ich funkcji na najem instytucjonalny jest możliwa? Czy to realne? A może to się już dzieje? – Zdecydowanie tak. Sam szukam biurowców, które można przekształcić na mieszkania. Ich wielkim atutem jest to, że są zlokalizowane w głównych centrach miast i są dobrze skomunikowane. A to kluczowe kryteria dla inwestorów i potencjalnych najemców – wyjaśnia Oskar Płukis z Resident1. Innego zdania jest prezes Resi4Rent. – Obecnie nie widzimy możliwości przekształcania biurowców w budynki z mieszkaniami na najem instytucjonalny. Każdy z tych obiektów ma inną charakterystykę, inne wymagania, a co za tym idzie, jest zupełnie inaczej zaprojektowany – twierdzi Sławomir Imianowski.

Potencjał najmu instytucjonalnego

Czy w dobie pandemii jest szansa na rozwój nowego sektora na rynku nieruchomości? Tak, bo dynamika zmian w życiu ludzi jest na tyle silna, że poszukują oni alternatywnych form mieszkalnictwa, które nie wymagają zaciągania wieloletnich zobowiązań. – Ze względu na zmieniające się wartości, aspiracje i styl życia Polaków coraz więcej osób sięga po „mieszkania w abonamencie”. Ludzie, poszukując elastycznych i bezpiecznych rozwiązań, zwracają się ku najmowi instytucjonalnemu – twierdzi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

Idealnym rozwiązaniem w ich sytuacji jest właśnie najem instytucjonalny. W Polsce dopiero zaczynają się pojawiać profesjonalne firmy wynajmujące mieszkania, gwarantujące przejrzyste warunki, dobre wyposażenie, usługi dodatkowe i elastyczność, kiedy trzeba zmienić mieszkanie na większe lub w innym mieście. – Spodziewamy się utrzymania trendu wzrostowego, który będzie widoczny przede wszystkim w dużych aglomeracjach. Zwłaszcza w obecnej, niepewnej sytuacji ekonomicznej ludzie będą często decydować się na wynajem zamiast zakupu własnego lokalu – wyjaśnia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. Podobnie twierdzi założyciel spółki Resident1. – Pandemia korona wirusa oraz zamrożenie gospodarki nie wpłynie negatywnie na rynek najmu instytucjonalnego, ponieważ on dopiero się kształtuje i na razie jest mała konkurencja – mówi Oskar Płukis

Nowy trend

Budynki pod najem instytucjonalny będą przyciągać inwestorów zagranicznych do Polski i bez wątpienia sektor ten będzie w najbliższych latach pożądaną kategorią bezpiecznych aktywów. Profesjonalizacja sektora wpłynie korzystnie także na standard oferowanych lokali. – W naszej opinii doprowadzi to także do stopniowej standaryzacji umów i warunków najmu, a co za tym idzie – do wzrostu jakości obsługi najemców – wyjaśnia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. Podobnie twierdzi Oskar Płukis. – Można śmiało powiedzieć, że najem instytucjonalny wpisuje się w światowy trend wypożyczania. Tak samo jak dziś już wypożycza się samochód, wkrótce będziemy wypożyczać mieszkania. To również świetne rozwiązania dla firm, które płacą swoim pracownikom za wynajem mieszkania. Nie ma problemu z wystawieniem faktur i wprowadzaniem usługi w koszty – wyjaśnia Oskar Płukis.

Jak pokazują przykłady z Zachodu (Niemiec, Austrii, Szwajcarii czy Wielkiej Brytanii), najem długoterminowy jest równie dobrą (choć inną) formą mieszkalnictwa. W tych krajach nawet połowa lokali jest wynajmowana przez osoby z różnych grup wiekowych. Trend ten powoli zaczyna pojawiać się również w Polsce. – Dziś nie trzeba już mieć samochodu, roweru czy biura, można je wynająć. I klienci powoli przekonują się do takiego stylu korzystania z wielu rzeczy. Czemu więc nie wynajmować mieszkań od firmy, zamiast kupować je, kredytując się na wiele lat? Oczywiście, taka zmiana mentalności wymaga czasu, tym bardziej że Polacy są silnie przyzwyczajeni do idei własności w kontekście nieruchomości. Jednakże w kolejne etapy dorosłego życia wchodzą nowe pokolenia, obyte z najmem i myślące o swojej przyszłości w bardziej otwarty sposób. Elastyczność najmu instytucjonalnego może być odpowiedzią właśnie na ich potrzeby – tłumaczy Dariusz Pawlukowicz, Vantage Development SA.

Tekst: Marta Kubacka

Druga połowa roku, a zwłaszcza jego końcówka, była dla rynku mieszkaniowego czasem intensywnego nadrabiania opóźnień spowodowanych przejściowym zastojem tuż po marcowym wybuchu epidemii i wprowadzeniu lockdownu. Druga fala pandemii okazała się łaskawa dla rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dobre wyniki w obecnych warunkach okołorynkowych należy uznać nie tylko za niespodziewane, ale także za rokujące na przyszłość.

Nabywców nie brakuje

– Z analizy serwisu Morizon.pl wynika, że struktura popytu na mieszkania nie uległa w IV kwartale istotnym zmianom w stosunku do poprzedniego okresu. Największym zainteresowaniem cieszyły się niezmiennie mieszkania 2-pokojowe. Oferty z tego segmentu były przedmiotem zainteresowania ponad 42% klientów. W tym samym czasie co trzeci poszukujący kontaktował się w sprawie mieszkania 3-pokojowego. Niemal identycznej wielkości grupy użytkowników wyrażały zainteresowanie ofertami sprzedaży lokali 1- i 4-pokojowych – pytał o nie co 10. klient. Tylko niespełna 3% klientów poszukujących kontaktowało się z oferentami w sprawie mieszkań z pięcioma lub więcej pokojami – wyjaśnia Marcin Drogomirecki, ekspert nieruchomości serwisu Morizon.pl. W serwisie Otodom w listopadzie użytkownicy szukali domów na sprzedaż o 36% częściej niż rok wcześniej, a mieszkań na sprzedaż – o 7% częściej.

Pandemia nie zmieniła w sposób zasadniczy preferencji klientów deweloperskich biur sprzedaży. – W dalszym ciągu najbardziej poszukiwane jak i najczęściej nabywane są lokale 2-pokojowe (udział 43%), następnie 3-pokojowe (31%) i kawalerki (14%). Z kolei najczęściej wybieranym zakresem powierzchni jest przedział 35-50 mkw. (38%), 50-65 mkw. (26%) i 20-35 mkw. (14%) – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Na przekór licznym obawom na rynek wróciła większość klientów zainteresowanych zakupem mieszkania na własne potrzeby. Mniejszy popyt generowali inwestorzy liczący na szybkie zyski oraz osoby myślące o czerpaniu zysków z najmu. Pierwszych odstraszała niepewność co do przyszłych cen mieszkań, drugich skutecznie zniechęca sytuacja na rynku, czyli defcyt najemców krótko- i długoterminowych spowodowany brakiem studentów w miastach i praktycznie całkowitym załamaniem rynku turystycznego.

Jest w czym wybierać

Pierwszy kwartał 2020 roku okazał się jednym z lepszych okresów sprzedażowych w ostatnich latach boomu. Deweloperzy sprzedali w tym okresie w ramach sześciu największych rynków nieruchomości kraju prawie 20 tys. lokali mieszkalnych na osiedlach wielo- i jednorodzinnych. Drugi kwartał w relacji do kwartału poprzedniego przyniósł załamanie sprzedaży nowych mieszkań o prawie dwie trzecie. Z kolei w trzecim kwartale nastąpiło dość nieoczekiwane odbudowanie popytu na nowe mieszkania, w wyniku którego deweloperzy podwoili kontraktację w stosunku do kwartału drugiego. – Jednocześnie zanotowano dynamiczny wzrost popularności inwestycji jednorodzinnych, których sprzedaż uległa niemal podwojeniu w stosunku do średnich wolumenów sprzed pandemii. W bieżącym kwartale przewidujemy co najmniej utrzymanie poziomów sprzedaży kwartału poprzedniego, a w efekcie spadek kontraktacji w całym 2020 roku rzędu zaledwie kilkunastu procent w stosunku do roku 2019 – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ponadto ekspert wyjaśnia: W efekcie podaż lokali z pierwszej ręki utrzymuje się na stabilnym poziomie, w pełni równoważącym popyt, bez jakichkolwiek oznak ryzyka załamania.

Na rynku wtórnym kontynuowana jest tendencja z drugiego kwartału. Jak informuje Jarosław Krawczyk, ekspert Otodom, mniej jest ofert domów, działek i lokali użytkowych. – Liczba ogłoszeń dotyczących mieszkań na sprzedaż wzrosła rok do roku o 14%, a domów na sprzedaż spadła o 12% – wyjaśnia Jarosław Krawczyk. Więcej jest ofert mieszkań, zwłaszcza z przeznaczeniem na wynajem (+45% rd/r), a największy skok liczby ogłoszeń dotyczył pojedynczych pokoi (+94% rd/r).

Stabilne ceny

Ceny mieszkań z pierwszej ręki jak na razie nie wykazują żadnych symptomów korekcyjnych. – Na chwilę obecną obserwujemy ich względną stabilizację po okresie wzrostów, które nieprzerwanie trwały aż do tegorocznych wakacji, czyli jeszcze w trakcie pandemii. W efekcie na koniec roku średnia zwyżka cen nowych mieszkań rok do roku w największych aglomeracjach kraju wyniesie w granicach 7-8% – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na rynku mieszkań z drugiej ręki od połowy marca spekulowano, że ceny nieruchomości wkrótce spadną. Tymczasem spadków w skali kraju nie widać. Patrząc na ceny ofertowe w Otodom, widzimy raczej spowolnienie wzrostu cen mieszkań. – Na rynku wtórnym do marca rosły one w tempie 0,6-1,9% miesięcznie, od kwietnia podwyżki te były minimalne i wynosiły 0,2-0,3% miesięcznie. Od września do listopada mieszkania w skali kraju podrożały o 1%. O tyle samo (1%) wzrosły także ceny domów na rynku wtórnym w tym samym okresie – informuje Jarosław Krawczyk, Otodom.

Obserwacja aktywności użytkowników przez ekspertów Morizon.pl pozwala wysnuć inne wnioski. – Jak wynika z grudniowego odczytu Indeksu Cen Mieszkań – publikowanego przez serwis nieruchomości Morizon.pl wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym – wzrost stawek w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniósł ponad 7% – informuje Marcin Drogomirecki, ekspert nieruchomości serwisu Morizon.pl. Utrzymujący się popyt i umiarkowana podaż mieszkań na rynku wtórnym stanowią skuteczną przeszkodę na drodze do spadku cen. Wiele wskazuje na to, że – o ile nie wydarzy się nic nadzwyczajnego na rynku finansowym i rynku pracy – ceny mieszkań w kolejnych miesiącach będą stabilne, z tendencją do kolejnych wzrostów.

Małe miasta świetnie sobie radzą

Warto pamiętać, że statystyki Rynku Pierwotnego, Otodom czy Morizon odnoszą się do średnich ogólnopolskich. Czy tak samo wygląda sytuacja w mniejszych miejscowościach? Okazuje się, że i tu ceny nieruchomości nie spadły. Potwierdzają to pośredniczki Aleksandra Kosek z Jawora (City Lights Nieruchomości) i Julia Wierzbicka ze Stargardu (Mój Dom Nieruchomości). Twierdzą, że ceny poszły lekko w górę zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Największym zainteresowaniem cieszył się rynek wtórny. Klienci byli najbardziej zainteresowani mieszkaniami – ok. 60%. Wzrosło też zainteresowanie domami i działkami, które wynosiło odpowiednio – 30% i 10%. Inaczej kształtowała się relacja popytu i podaży. W Jaworze popyt z podażą ku ogólnej satysfakcji się równoważyły. – W Stargardzie występuje dysproporcja. Dużo łatwiej jest sprzedać nieruchomość, niż kupić – wyjaśnia Julia Wierzbicka. Czy druga fala pandemii odbiła swoje piętno w mniejszych miejscowościach? Okazuje się, że nie. – Wzmożona praca spowodowała to, że nie odczułam efektu pandemii nazbyt mocno – wyjaśnia Aleksandra Kosek.

Tekst: Anna Smolińska

Handel na giełdzie papierów wartościowych to każdego dnia miliony inwestorów aktywnie zarządzających swoimi aktywami oraz różnymi funduszami na całym świecie. Regularnie próbują oni „pobić rynek”. Oznacza to, że chcą osiągnąć lepsze wyniki niż dany indeks giełdowy, czyli inwestując w akcje na GPW chcą podwyższyć zyski np. WIG20. Oczywiście można to zrobić i części inwestorów się udaje. Jeśli jednak przyjrzymy się statystykom dotyczącym funduszy inwestycyjnych, które pobierają za inwestowanie pieniędzy określone opłaty to sytuacja nie wygląda już tak dobrze, bo 90% funduszy w okresie 10-letniem nie pokonuje indeksów. Coraz bardziej popularna ostatnio forma inwestowania, czyli tzw. Inwestowanie pasywne, w którym pomóc mogą nam fundusze i ETF’y.

W mojej strategii inwestycyjnej pasywne inwestowanie w ETF’y to cześć mojego planu inwestycyjnego na studia/ przyszłość moich dzieci. Bardzo polecam przyjrzeć się temu instrumentowi, bo to produkt, dzięki którym przeciętny inwestor ma szansę pobić w długim okresie większość aktywnie zarządzanych funduszy. W dodatku nie trzeba się przy tym jakoś specjalnie wysilać.

Czym są ETF’y?

ETF (Exchange Traded Fund), czyli fundusz indeksowy, jest rodzajem otwartego funduszu inwestycyjnego. Skonstruowany został tak, żeby dokładnie naśladował (śledził) ruch indeksów giełdowych, obligacji czy np. surowców.

Ten rodzaj funduszu nie stara się z rynkiem „walczyć”, ale zwyczajnie naśladuje to, co się na nim dzieje. Dzięki temu ETF’y osiągają wyniki bardzo zbliżone do śledzonego indeksu. ETF to rodzaj papierów wartościowych, i podobnie jak one są notowane na giełdzie. Kupujemy je na jednostki. Kiedy decydujemy się kupić jednostkę ETF, nabywamy niejako portfel aktywów, który naśladuje wybrany przez nas ETF, np. DAX. Fundusz stale podlega aktualnej wycenie giełdowej. Możemy go obserwować na bieżąco i dokupować jednostki lub je sprzedawać za pośrednictwem biura maklerskiego.

Pierwszy fundusz typu ETF, nazwany Lyxor ETF WIG20, zadebiutował na warszawskiej GPW 22 września 2010 roku. Był oparty na indeksie dwudziestu największych spółek warszawskiej giełdy. Pół roku później, w maju 2011 roku, pojawiły się ETF na niemiecki indeks DAX i amerykański S&P500. Na świecie pierwsze instrumenty tego typu były znane już dużo wcześniej. W 1990 roku zadebiutowały w Kanadzie, w roku 1993 – w Stanach Zjednoczonych, a w Europie – dziesięć lat później. Cały czas największy rynek funduszy ETF na świecie to rynek amerykański, gdzie jest notowany największy i najpopularniejszy SPDR S&P500 (SPY), zarządzany przez State Street Global Advisors. Fundusz ten jest oparty na indeksie amerykańskim S&P500, a więc zawiera największe amerykańskie spółki.

Indywidualnemu inwestorowi często trudno byłoby kupić pakiet akcji takich frm jak Apple, Microsoft, Johnson&Johnson, General Electric, Procter&Gamble, gdyż cena nawet pojedynczej akcji tych spółek jest dosyć wysoka. Kupując jednostki funduszu zbudowanego na tym indeksie, możemy to jednak zrobić.

Lista ETF notowanych obecnie na amerykańskich giełdach składa się z około 250; giełda europejska Euronext – zrzeszająca giełdę paryską, amsterdamską, brukselską i lizbońską – publikuje wyceny notowanych na niej funduszy, a niemiecka giełda we Frankfurcie daje możliwość handlu 1140 ETF.

Cały czas wspominam Ci o funduszach śledzących indeksy giełdowe, jednak ETF mogą śledzić też na przykład notowania surowców (Exchange Traded Commodities) albo cen obligacji (Ex-change Traded Notes). 

Jak działają ETF’y?

Na przykładzie ETF zobacz jak funkcjonuje ten produkt w indeksie WIG20, który jest u nas najpowszechniejszy. ETF w WIG20 ma wartość jednej dziesiątej indeksu. Jeśli więc WIG20 jest obecnie na poziomie 2,3 tysiąca punktów, to ETF ma wartość 230 złotych. Można skupować je już od jednej jednostki funduszu, ale robiąc to, należy wziąć pod uwagę prowizje maklerskie.

Indeks ten oczywiście z każdym dniem ma inną wartość – spada lub rośnie. Tak więc każdy wzrost i spadek wartości WIG20 będzie oddziaływał na wzrosty lub spadki wartości naszego ETF. Jeśli więc WIG20 spada, spada wartość naszych jednostek ETF – i odwrotnie.

Jeśli kupujemy ETF na indeks, na przykład wyżej wymieniony WIG20 lub niemiecki DAX30, to tak, jakbyśmy pośrednio kupowali spółki należące do tego indeksu. I dlatego też obrót jednostkami ETF działa jak obrót akcjami, a nie jak tradycyjne fundusze. Ma to tę zaletę, że możemy stale obserwować aktualną wycenę naszych jednostek.

Co ważne, fundusz ETF ma w porównaniu z tradycyjnymi funduszami inwestycyjnymi niższe koszty zarządzania. Wynika to z faktu, że ETF to fundusze zarządzane pasywnie, co oznacza, że zarządzający nimi nie starają się „pobić” indeksu lub rynku, ale po prostu wiernie go naśladują. Wygodnie jest ustawić na przykład zlecenie stałe na daną kwotę miesięczną – fundusz będzie wówczas regularnie co miesiąc dokupować dla Ciebie kolejne ETF’y. Ty jedynie sprawdzasz, co się dzieje w Twoim portfelu i jaka jest jego aktualna wartość.

Cena ETF nie stanowi ceny rynkowej, która wynikałaby z popytu na ten instrument i podaży na rynku. Jest to kwota wynikająca z ofert danego animatora, który ocenia je na podstawie wyceny danego instrumentu bazowego, czyli na przykład indeksu. Dlatego zawsze dokładnie sprawdź oferty różnych funduszy, w których chciałbyś zlecić kupno ETF.

Ale skoro ETF zawiera największe spółki danego indeksu, to co z dywidendą, wypłacaną co roku przez te frmy akcjonariuszom? Najczęściej tak zwane fundusze indeksowe nie wypłacają swoim klientom dywidendy, jaką otrzymują przecież ze spółek danego indeksu. Zwyczajnie powiększa ona majątek funduszu. Są oczywiście odchylenia od tej reguły i zdarza się, że wypłacana jest raz w roku tak zwana dywidenda syntetyczna.

Warto wspomnieć, że jako ETF WIG20 jest papierem wartościowym, może być też przedmiotem inwestycji np. w ramach konta IKE. 

Podsumowując możemy wymieć następujące zalety ETF:

• Prostota instrumentu. Inwestujemy zgodnie z zachowaniem danego indeksu i nie musimy wybierać spośród spółek zawartych w indeksie. Od razu zmniejszamy nasze ryzyko inwestycyjne przez dywersyfikację, bo kupujemy wiele spółek w odpowiednich proporcjach, co nie zawsze jest możliwe, jeśli inwestujemy indywidualnie
• Niewielkie koszty transakcyjne związane z ETF-ami. Zazwyczaj są one dużo niższe niż w przypadku klasycznych funduszy inwestycyjnych.
• Brak konieczności posiadania od razu dużego kapitału, by rozpocząć inwestowanie w ETF. Zaczynasz od niewielkich kwot, np. od 100 złotych.
• Możliwość nabywania i zbywania ETF na rachunkach IKE.
• Instrument notowany jak akcje. Handel nimi odbywa się podczas każdej sesji giełdowej, co daje możliwość zamknięcia, otwarcia lub powiększenia inwestycji w dowolnym momencie.
• Instrument giełdowy. Możemy go kupić przez konto maklerskie lub platformę inwestycyjną, skupując ETF-y również z innych giełd niż polska.

Należy zawsze pamiętać, że ETF to instrument giełdowy i nie są związane z nim wyłącznie wzrosty wartości. Zawsze może się zdarzyć coś nieoczekiwanego na rynku, jeśli chodzi o indeks giełdowy, na którym jest oparty wybrany przez nas ETF. Może zacząć się trend zniżkowy, a my możemy stracić nasze pieniądze, jeśli zdecydujemy się je sprzedać w nieodpowiednim momencie. Oczywiście możemy ten okres przeczekać i liczyć na trend odwrotny, aby odzyskać włożone finanse z zyskiem. Unieruchamia to jednak na dłużej naszą gotówkę i warto o tym pamiętać.

Tak jak w przypadku większości form inwestowania, tak i w sytuacji funduszy indeksowych warto podejść do nich z ostrożnością i pokorą, ale przede wszystkim z wiedzą.

Dr Anna Smolińska

Prowadzi wykłady i spotkania z kobietami na temat finansów oraz uczy kobiety o finansach i inwestowaniu. Ekspert piszący dla magazynów m.in. Wysokie Obcasy, Gazeta.pl, Rzeczpospolita, Forbes.pl, PANI, Elle, Gazeta Prawna itp. Od lat zarządza własną firmą i z sukcesami aktywnie inwestuje na giełdzie i w nieruchomości. Autorka książki o finansach osobistych i inwestowaniu „Kobieta inwestuje. Twoja droga do niezależności finansowej”. Autorka bloga KobietaInwestuje.pl

Rozmawiała: Alicja Maria Tatomir

Lockdown 2.0 – restauracje i puby w Wielkiej Brytanii wzywają o pomoc – załamanie na rynku nieruchomości komercyjnych, 72% z nich obawia się stałego zamknięcia. Rozmawiamy z Dawidem Dowbuszem nt. aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości w UK

Główne organizacje handlowe reprezentujące oblegany sektor – British Beer and Pub Association, British Institute of Innkeeping i UKHospitality – stwierdziły, że 72% przedsiębiorców dotkniętych lockdownem spodziewa się ogromnej straty i nie będzie w stanie przetrwać z powodu upadku sektora handlowego. Sytuacja wydaje się bardzo poważna. Ponadto rząd brytyjski ogłosił przedłużenie programu Furlough Scheme i dalsze wsparcie finansowe dla przedsiębiorców wywołane lockdownem 2.0. Skarbnik Rishi Sunak powiedział: „Naszym głównym priorytetem zawsze było wspieranie ludzi oraz ochrona miejsc pracy i przedsiębiorstw w czasie kryzysu”. Programy zwalniające z opłat skarbowych i pożyczki dla przedsiębiorców były kołem ratunkowym dla milionów mniejszych i większych firm.

Alicja Tatomir: Podczas gdy kraj stanął w obliczu drugiej krajowej blokady, rząd na szczęście postanowił utrzymać otwarty rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii. Czy zauważasz wpływ działań pomocowych rządu na rynek nieruchomości w związku z zamknięciem sektora handlowego i turystycznego?

Dawid Dowbusz.: Tak, bardzo duży. W sierpnia 2020 roku zanotowano największy wzrost cen nieruchomości od 16 lat. Zwyżki napędzane są ulgami podatkowymi oraz dofinansowaniem rządowym dla przedsiębiorców, samozatrudnionych i osób pracujących na etacie. Niestety, większość czynników wpływających na wzrost cen, w tym ulgi podatkowe, mają charakter przejściowy. Kluczowy program Furlough Scheme zapewnił ochronę ponad dziewięciu milionom miejsc pracy w całej Wielkiej Brytanii i został przedłużony do wiosny 2021 roku. Osoby samozatrudnione otrzymały już ponad 13 miliardów funtów wsparcia. Spadek cen nieruchomości zacznie być zauważalny wraz z końcem wypłacania rządowych środków i będzie kontynuowany w roku 2021. Ceny na rynku nieruchomości w dużym stopniu uzależnione będą od przyszłych decyzji i działań rządu w związku z przeciwdziałaniem rozprzestrzeniania się wirusa.

A.T.: Na jaki rządowy program wsparcia mogą liczyć przedsiębiorcy w Wielkiej Brytanii?

D.D.: Małe i średnie firmy borykające się z brakiem płynności podczas pandemii mogą ubiegać się o pożyczkę w 100% zabezpieczoną przez państwo o wartości do 50 000 GBP, bez naliczania odsetek ani konieczności spłaty w ciągu pierwszych 12 miesięcy. Wydano ponad 1,26 miliona pożyczek typu Bounce Back Loan, a ostatnie aktualizacje rządowe wydłużyły okres składania wniosków do 31 stycznia 2021 roku. Pracownikom, którzy nie mogą wykonywać swojej pracy, rząd wypłaca 80% wynagrodzenia do maksymalnej wysokości 2500 GBP, zwalniając tym samym z tego obowiązku pracodawców. Odbywa się to w ramach rządowego programu Furlough Scheme.

A.T.: Czy istnieją ścisłe zasady określające, na co należy przeznaczyć pieniądze z tego programu pomocowego? Czy istnieje możliwość zakupu nieruchomości z tych środków?

D.D.: W teorii program pożyczek Bounce Back Loan zapewnia zastrzyk gotówki na podtrzymanie prowadzonej działalności. Pożyczkę można przeznaczyć na inwestycje lub kapitał obrotowy dla firmy – w tym rachunki, koszty bieżące i płace. W praktyce w ostatnich miesiącach brytyjski rynek nieruchomości jest sztucznie napędzany przez działania rządu, ponieważ osoby, które otrzymały pożyczkę, decydują się jak najszybciej ulokować kapitał w nieruchomościach. Pieniądz z powodu inflacji z każdym dniem traci siłę nabywczą. Coraz więcej ludzi zaczyna zdawać sobie z tego sprawę i szuka bezpiecznej lokaty kapitału. Nieruchomości zawsze były jednym z bezpieczniejszych aktywów. Natomiast jestem przekonany, że rynek mieszkaniowy w końcu odczuje skutki spowolnienia gospodarczego wraz z końcem wsparcia rządowego. Centrum Ekonomii i Badań Biznesowych (CEBR) przewiduje, że ceny domów mogą spaść o 14% w 2021 roku.

A.T.: Co się stanie z branżą gastronomiczną i turystyczną? Czy przetrwają kryzys?

D.D.: Niestety te branże najbardziej ucierpią, a ich kondycja znajdzie bezpośrednie odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Wiele z nich nie przetrwa ze względu na stałe opłaty, które muszą ponosić w związku z utrzymaniem czy wynajmem lokalu. Dodatkowo w Anglii płaci się tzw. business rate, stały podatek od nieruchomości komercyjnych. Trzeba zdać sobie sprawę, że obecny wzrost cen nieruchomości nie obejmuje nieruchomości komercyjnych. Sztuczny popyt dotyczy domów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Przedsiębiorcy zmuszeni są do szybkiej sprzedaży lokali usługowych, hoteli, pubów, które generują bardzo duże koszty. Nie da się ukryć, że aktualna sytuacja na rynku komercyjnym stwarza idealne warunki dla inwestorów z nadwyżką kapitału. W przypadku zakupu gotówkowego można wynegocjować bardzo atrakcyjne ceny.

A.T.: Co inwestorzy robią z nieruchomościami komercyjnymi, skoro są one źródłem dużych kosztów i nie generują przychodów w czasie pandemii?

D.D.: Wraz ze spadkiem popytu na powierzchnię biurową, handlową, usługową zauważalna jest zmiana przeznaczenia tej powierzchni na apartamenty mieszkalne lub prywatne kwatery dla studentów. Przekształcanie nieruchomości komercyjnej na cele mieszkalne staje się coraz powszechniejsze. Elastyczność przedsiębiorcy jest kluczem do sukcesu. Inwestorzy, którzy umieją szybko przystosować się do zmian zachodzących na rynku nieruchomości, bez wątpienia wykorzystają możliwości, które wygenerował obecny kryzys. Nieruchomości komercyjne można przekształcić w nieruchomości mieszkalne, jeśli zezwalają na to przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Władze lokalne mają przepisy dyktujące rozróżnienie pomiędzy nieruchomościami i w większości przypadków będą rozróżniać obszary przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną. Inwestorzy powinni zapoznać się z lokalnymi przepisami, zanim zaczną szukać nieruchomości, którą będą chcieli przekształcić.

A.T.: Czy masz już w swoim portfelu inwestycyjnym tego rodzaju nieruchomości?

D.D.: Oczywiście. Wraz z pojawieniem się dużej liczby lokali komercyjnych w okazyjnych cenach zaczęliśmy stopniowo je skupywać. Działamy na dwa sposoby. Pierwszą opcją jest standardowe przekształcanie nieruchomości komercyjnej w nieruchomość mieszkaniową. Dla przykładu, ostatnią naszą inwestycją było przekształcenie upadłego pubu w północno-wschodniej części Anglii w 6 mieszkań z miejscami parkingowymi. Pub został zakupiony za kwotę 84 000 funtów, gdzie cena nabywcza domów w okolicy wynosi ponad 100 000 funtów. Remont przekształcenia pubu w obiekt mieszkalny wraz z zakupem nieruchomości kosztował ok. 300 000 funtów. Aktualnie rzeczoznawcy wyceniają nieruchomość na kwotę 440 000 – 500 000 funtów. Inwestycję możemy sprzedać i odzyskać nadwyżkę lub spróbować refinansować w banku, zachowując nieruchomość i wyciągając jednocześnie cały zainwestowany kapitał. Ta inwestycja po rekredytowaniu będzie przynosić na czysto 30 000 funtów rocznie. Drugim sposobem działania jest zakup i całkowite wyburzenie lokalu i postawienie w jego miejsce nowego bloku mieszkalnego. W przypadku jednej naszej inwestycji, gdzie zakupiliśmy stary obiekt komercyjny, czekamy na decyzję miasta, która pozwoli nam na postawienie w jego miejsce bloku mieszkalnego. W chwili obecnej dostaliśmy pozwolenie na przekształcenie dużego lokalu biurowego na 15 mieszkań. W trakcie tego projektu zmieniły się przepisy budowlane i postanowiliśmy docelowo zagospodarować przestrzeń, budując tam 24 lokale mieszkalne, na co mamy już słowną aprobatę z rady miasta. Co istotne, premier Wielkiej Brytanii, Boris Johnson, we wrześniu tego roku wprowadził znaczące zmiany budowlane, które pozwolą nam budować więcej i wyżej.

A.T.: Na czym ma polegać strategia odbudowy Wielkiej Brytanii?

D.D.: Premier wprowadził zmiany systemu planowania przestrzennego w celu zaspokojenia zapotrzebowania na domy i mieszkania. Reformy umożliwią właścicielom nieruchomości łatwiejsze przekształcanie budynków komercyjnych w domy mieszkalne. Nowe przepisy zapewnią większą swobodę na zmianę zagospodarowania dla budynków i gruntów. Właściciele nieruchomości będą mogli również wybudować dodatkową powierzchnię nad swoimi nieruchomościami w drodze szybkiego procesu akceptacji, po uzgodnieniu z sąsiadem. Pominięcie procesu oczekiwania na zgodę urzędu miasta znacznie przyspieszy przekształcanie nieruchomości. Premier zapowiedział też, że zaczną się prace nad tym, jak można efektywniej gospodarować ziemią należącą do rządu.

Tekst: Damian Kleczewski

Remontowanie kamienic to dość skomplikowany proces z punktu widzenia liczby obszarów do ogarnięcia. Przeciętnie inwestor musi pilnować jedynie tzw. czterech ścian lokalu, który kupił, i właściwie na tym jego zakres wpływu i odpowiedzialności się kończy. W przypadku kamienic odpowiedzialność inwestora wychodzi znacząco dalej poza budynek, bo musi zadbać także o jego otoczenie.

Poniżej opiszę najważniejsze wskazówki, by ograniczyć ryzyko włamań, kradzieży, dewastacji związanych z Twoją inwestycją w kamienicę.

 1. Zdalny monitoring video

Są dwa rodzaje działań z monitoringiem. Jeśli chcesz jedynie stosować prewencję na zasadzie oznaczeń, to możesz kupić dobrej jakości realistyczne atrapy z migającą diodą LED, które imitują kamery. Dodatkowo oznacz drzwi budynku, że obiekt jest monitorowany. W przypadku atrap warto dorobić pustą elektryczną puszkę natynkową i kawałek białego kabelka wychodzącego z kamery do puszki (często jest już wmontowany w kamerę fabrycznie). Z daleka uprawdopodobnia to faktyczne działanie kamer i trudniej jest określić, czy nie są one atrapami.

Druga opcja dotyczy prawdziwego monitoringu. Tutaj są dwie możliwości:
Wi-Fi i GSM. Opcja GSM jest droższa i mniej popularna. Są kamery zdalnego monitoringu z wbudowanym akumulatorkiem lub wspomagane panelem solarnym. Nie musisz zatem doprowadzać zasilania do poszczególnych kamer. Z uwagi na wyższe ceny taką kamerę należy dać minimum w dwa miejsca: na dziedziniec i przed drzwi frontowe lub w środku z widokiem na główną klatkę.

Kamera będzie Ci nie tylko dawała kontrolę nad informacją, kto wchodzi i wychodzi do i z budynku, ale też oceni, czy brama nie jest zastawiona, kiedy ma przyjechać kontener lub towar z hurtowni. W razie sytuacji zagrożenia (w przypadku wejścia kogoś nieupoważnionego do budynku) będziesz dysponował nagraniem dowodowym. Taki system odstrasza osoby szukające lokali, aby zagnieździć się w nich na dziko.

 2.Alarm GSM

Stosunkowo tani, ale skuteczny sposób na zabezpieczenie terenu i budynku przed włamaniem i dewastacją. W sprzedaży dostępne są różne centrale alarmowe wraz z czujkami. Zasadniczo między producentami jest różnica w jakości wykonania, czułości urządzeń oraz sposobu łączności. Centrale są sterowane zdalnie przez sygnał GSM. W urządzeniu działa karta SIM. Komendy do centrali alarmowej przekazywane są drogą SMS oraz przez połączenie telefonicznie. W razie uruchomienia alarmu wydaje on sygnał dźwiękowy na miejscu i powiadamia użytkownika połączeniem przychodzącym, powiadomieniem SMS lub innym komunikatem na zdefiniowane w centrali numery telefonów.
Sam alarm ma jeszcze dodatkową zaletę. Poza dbaniem o bezpieczeństwo w budynku – jest monitoringiem wejść i wyjść pracowników z ekip remontowych. Każda ekipa może mieć przypisany indywidualny kod PIN do alarmu i dzięki temu inwestor może śledzić godziny wejść i wyjść poszczególnych ekip. Pozwala to zdalnie mieć kontrolę nad czasem pracy ekip i dodatkowo weryfikować, która ekipa przyjechała z opóźnieniem lub wcześniej zjechała z budowy.
Czujki ruchu powinny być ustawione/zamontowane w takich miejscach, gdzie istnieje realne ryzyko włamania, tj. drzwi frontowe, drzwi dziedzińca, brama wjazdowa, okna piwnic i parteru, korytarz parteru i bieg schodów na I piętro. W sprzedaży dostępne są też: czujniki zalania – zakładane w okolicach zaworów i skupisk rur wodnych; czujniki wstrząsów – zabezpieczające przed uderzaniem w okna czy drzwi w celu ich sforsowania lub zbicia; kontraktony – czyli czujki uruchamiające się natychmiast po przerwaniu bariery magnetycznej przy otwarciu drzwi lub okna, niezależnie od czujek ruchu.

Opcją dodatkową jest zawarcie umowy terminowej z firmą ochroniarską. Remont kamienicy trwa zazwyczaj od siedmiu miesięcy do nawet dwóch lat. Jest wiele zależności, które wpływają na czas trwania prac. Jeśli oszacujesz, że remonty mogą potrwać co najmniej rok, to możesz pomyśleć o zawarciu umowy z firmą ochroniarską na ten szacunkowy okres. Szczególnie jeśli kamienica jest dość daleko od Twojego miejsca zamieszkania lub z uwagi na lokalizacjęnarażona na ryzyka dewastacji lub włamań. W ramach abonamentu standardem jest zapewnienie systemu alarmowego na terenie obiektu oraz jedna lub dwie interwencje po uruchomieniu alarmu w miesiącu. Można rozszerzyć opcje kontrolne o dozorowanie np. raz w nocy (o różnych godzinach) każdej doby. Wtedy patrol sprawdza prewencyjnie teren, będąc fizycznie na miejscu. Otrzymasz też odpowiednie naklejki lub tabliczki firmowe do oznakowania budynku.

 3.Tabliczki informacyjne

Tabliczki to najtańszy, a jednocześnie obowiązkowy element oznakowania terenu budowy przed rozpoczęciem prac i w trakcie ich trwania. Każdy odpowiedzialny inwestor powinien dbać o poinformowanie osób postronnych o ewentualnych zagrożeniach związanych z budynkiem, który remontuje. Jest to wskazane tym bardziej, kiedy budynek z uwagi na swój stan techniczny stanowi realne ryzyko dla kogoś, kto wszedłby do środka lub chciał zaparkować swoje auto w pobliżu. Poinformowanie o zagrożeniu sprawi, że w razie faktycznego zaistnienia ryzyka na mieniu lub ciele dana osoba nie zarzuci inwestorowi braku prawidłowego oznaczenia terenu, na którym takowe ryzyko może wystąpić.

Tabliczki informacyjne z PVC przytwierdzone trwale do drzwi lub ściany powinny być dopasowane do poniższych sytuacji (najczęściej występujących w przypadku remontu kamienic):

1. 1. Uwaga! Budynek uszkodzony, grozi zawaleniem
   2. Uwaga! Przejścia nie ma
      
   3. Uwaga! Zakaz przebywania osób nieupoważnionych
   4. Uwaga! Zakaz wstępu osobom nieupoważnionym
   5. Uwaga! Główny zawór gazu
   6. Główny zawór wody
   7. Zakaz palenia w pobliżu kotłowni gazowej
   8. Główny wyłącznik prądu
   9. Obiekt monitorowany
   10. Zakaz parkowania – grozi odholowaniem
   11. Zakaz wyrzucania śmieci
   12. Uwaga! Rusztowanie
   13. Uwaga! Spadające elementy dachu
   14. Uwaga! Roboty na dachu
   15. Uwaga! Świeżo malowane

4.Zamki i zabezpieczenia drzwi wejściowych

Pierwsze, co należy zrobić po zakupie kamienicy, to wymienić wkładki w drzwiach lokali i drzwiach frontowych oraz dziedzińca. Dodatkowo zainstaluj rygle w większych drzwiach podwójnych lub bramie przejazdowej dla wzmocnienia całej konstrukcji ramowej, którą trudniej jest sforsować poprzez szarpanie czy pchanie z zewnątrz. Ekipa każdorazowo zamyka za sobą drzwi na klucz i musi tego pilnować. Kiedy budynek jest pusty wieczorami i w weekendy, a przy okazji łatwo jest się do niego dostać, np. w piątek przed zejściem ekipy, schować się w piwnicy i poczekać, aż teren sam się oczyści, to ryzyko kradzieży, dewastacji wzrasta proporcjonalnie do Twojego wkładu w montaż coraz to większej ilości materiałów wykończeniowych. Kiedy są już zamontowane drzwi od lokali, to także należy je zamykać. Nietrudno jest złapać „bezdomnego”, który akurat uwije sobie szybko gniazdko i będzie wzywał policję, mówiąc, że on tu mieszka od lat.

5.Test szczelności instalacji

Po wykonaniu instalacji hydraulicznej dla całego pionu mieszkań lub danej kondygnacji koniecznie zleć hydraulikom wykonanie w Twojej obecności powietrznego testu szczelności. Fachowiec wtłacza w instalację powietrze pod ciśnieniem 7-8 barów. Szczelność jest prawidłowa, jeśli wskaźnik zegara pomiarowego nie zmieni się w ciągu 30 minut dla każdego obwodu rur. Druga próba szczelności jest już wykonywana po wprowadzeniu wody do obiegu. Jeśli pierwszy test wykaże utratę ciśnienia w rurach, to jest to oznaka, że należy szukać miejsca wycieku. Przyczyną może być niedokręcenie korka na wylocie podejścia w którymś z lokali lub faktyczne uszkodzenie rury. Test szczelności należy wykonać przed zamknięciem podłóg w lokalach i korytarzach. Aspekty informacyjne to jednak nie wszystko. Kamienica w czasie remontu przypomina niekiedy teren w trakcie budowy. Trzeba wyjaśnić ekipom remontowym, a szczególnie osobom od wyburzeń, jakich ścian nie mogą usuwać, bo są nośne. Należy im także zwrócić uwagę na to, że nie wolno wyrzucać przez okna ostrych przedmiotów, profili, drewna, płytek, gruzu ze względu na bezpośrednie uszkodzenie kogoś, kto akurat się zapomni i wyjdzie przez drzwi oficyny lub będzie gościnnie przechodził i zechce zobaczyć, co się tam dzieje.
Podstawową formą zabezpieczenia ekip jest polisa ubezpieczeniowa na straty spowodowane na mieniu i uszkodzenia wyrządzone osobom trzecim w wyniku działań remontowych. Załącznik takiej polisy powinien znajdować się przy umowie zawartej na piśmie z ekipą budowlaną.
Zadbaj o siebie, schodząc do piwnic, a także w czasie większych remontów i wkładaj buty z grubszą podeszwą (ograniczysz ryzyko nabicia się na stare gwoździe), kask ochronny (przy analizie piwnic lub w czasie demontaży sufitów), maseczkę przeciwpyłową, zatyczki do uszu (cięcie profili, belek, drewna, płyt).
Jak widzisz, organizacja bezpieczeństwa to ważny etap przed rozpoczęciem sporego remontu. Zadbaj o swój spokój psychiczny i miej kontrolę nad tym procesem poprzez mądre rozmieszczenie zabezpieczeń. Na pewno prewencja w tym obszarze kosztuje znacznie mniej niż potencjalne ryzyko.

Termin VI edycji szkolenia „Potencjał kamienic” to 20-21.03.2021 w Poznaniu. Szczegóły i zapisy na stronie www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

 Tekst: Urszula Socha

Dlaczego? Ponieważ nie dosyć, że jest moda na inwestowanie w nieruchomości, to wiele osób marzy o działaniu na tym rynku, o byciu deweloperem. To przejaw dążenia do bycia w przyszłości samodzielnym finansowo. Inwestowanie w nieruchomości daje możliwość generowania wysokich przychodów. Stało się także intratnym źródłem ochrony zgromadzonego kapitału, między innymi przed rosnącą inflacją.

Oprocentowanie produktów depozytowych jest niezwykle niskie, a prognozy wskazują na ujemne stopy procentowe. Produkty te przestają być zatem kuszące dla inwestorów. Dlatego inwestowanie w nieruchomości – które uchroni zainwestowany kapitał – jest adekwatnym rozwiązaniem na obecną sytuację. To argumenty ważne dla kupujących, ale również istotne atuty sprzedażowe dla dewelopera.

Deweloperska – moja strategia na 2021 rok: Planowanie to umiejętne opracowanie projektu przyszłości w teraźniejszości.

W obecnej sytuacji kluczowym etapem w deweloperce jest planowanie, a wręcz doskonałe zaprojektowanie inwestycji. W sprzedaży przecież ważne jest, co i jak sprzedajesz. Jako deweloper zawsze kładę nacisk na doskonalenie procesu planowania ze względu na konieczność przewidzenia wielu opcji wykorzystania stworzonego przeze mnie produktu. Gdybym była po drugiej stronie (klienta), także doceniłabym tę kwestię, mającą wpływ na bezpieczeństwo i możliwość dopasowania się do zmiennej sytuacji rynkowej. Idealnym produktem inwestycyjnym są lokale mieszkalne, niemieszkalne/usługowe, czyli mniejsze mieszkania, kawalerki oraz apartamenty inwestycyjne w miastach akademickich jak i w miejscowościach turystycznych. Z doświadczenia wiem, że inwestycje z pomysłem otwierają drzwi do skutecznej, szybkiej sprzedaży. Poza tym wiem, jakie potrzeby mają klienci – inwestując, lubią mieć różne możliwości wykorzystania zakupionej nieruchomości w nieznanej przyszłości.

Planowanie to umiejętne opracowanie projektu przyszłości w teraźniejszości.
A więc należy rozpocząć od zaplanowania projektu deweloperskiego, tak by stał się optymalnym i satysfakcjonującym rozwiązaniem w dobie zmieniającej się polityki kredytowej (realnych kwot uzyskania kredytu), mniej korzystnych zmian przepisów podatkowych dla firm deweloperskich, jak i przepisów prawa budowlanego. Już na etapie planowania należy wygenerować dobry produkt z zachęcającą ceną. Czy się da? Oczywiście! Dzięki odpowiedniemu planowi deweloper może, a wręcz powinien wzbudzić takie zainteresowanie, by klienci chętnie korzystali z jego oferty.

Obecnie realizowane inwestycje deweloperskie toczą się swoim rytmem, bo po procesie przedsprzedaży i ulokowania kapitału w rozpoczętą inwestycję nie ma już możliwości wycofania się. Ale przygotowując się do działania, musisz wiedzieć:

Co budować w 2021 roku?

1. To musi być produkt, który sprzyja wzrostowi wartości nieruchomości. Kluczowym elementem jest bardzo dobra lokalizacja, która zawsze będzie się cieszyć ogromnym zainteresowaniem, nawet jeśli za jakiś czas będzie przedmiotem sprzedaży na rynku wtórnym. Dotyczy to zarówno lokali mieszkaniowych dla zaspokojenia własnych potrzeb, jak i lokali inwestycyjnych. Trzeba mieć świadomość, iż w dobrych lokalizacjach tereny pod inwestycję kończą się najszybciej. Jeśli nawet znajdą się jakieś wolne miejsca, to z pewnością nowe oferty sprzedaży będą już wyższe.
2. To powinien być produkt, który daje możliwość generowania dodatkowego dochodu. Klienta zainteresują wszystkie możliwe opcje – czy inwestycja sprawdzi się w wariancie wynajmu krótkoterminowego, czy długoterminowego
3. Ideałem jest produkt, który spełnia oba powyższe punkty. Nie dosyć, że inwestycja w dobrej lokalizacji daje szansę na wzrost wartości, to dodatkowo opcja wynajmu umożliwia nam sukcesywny zwrot zainwestowanego kapitału.
4. Intratne apartamenty inwestycyjne na 23-procentowy VAT dają możliwość odliczenia VAT-u w przypadku działalności. I nawet wtedy, kiedy kupującym jest zwyczajny „Jan Kowalski”, będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej (o ile celem nabycia lokalu jest jego późniejsze wynajęcie) – odzyskuje on cały 23-procentowy VAT.

Przy projektach deweloperskich w dobrej lokalizacji i atrakcyjnej cenie – zainteresowanie klientów nie spada. Jako deweloper przy inwestycjach zawsze kieruję się potrzebą rynku, patrzę z perspektywy klienta, który chce, by to, w co inwestuje dziś, było dobrą inwestycją za kilka lat… Warto przyłożyć się do przygotowania projektu deweloperskiego w wybranej lokalizacji na zasadzie: MYŚL GLOBALNIE – DZIAŁAJ LOKALNIE.

Plany i wskazówki dla dewelopera na 2021 rok
Bądź dobrym obserwatorem i analitykiem rynku. To pozwoli Ci na stworzenie atrakcyjnego produktu, postrzeganego przez klientów jako LOKATA W NIERUCHOMOŚCI. Kiedy inwestujesz czy budujesz – nie zapominaj o własnym bezpieczeństwie. Nie rób tego od razu na wielką skalę i nie za wszelką cenę. Zostaw sobie pewien bufor, by móc działać w nawet najmniej sprzyjających warunkach. Być może to dobry moment do zainwestowania w zanikające grunty pod działalność deweloperską. Może to odpowiedni czas na stworzenie banku ziemi, który zabezpiecza dewelopera na przyszłe miesiące, jak i może się stać alternatywą dla deweloperskiego fipa na gruncie. Do stworzenia optymalnego projektu jednak niezbędne są wiedza i doświadczenie.

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2020 roku przypominała jazdę rollercoasterem. Okres pełen emocji, paniki, niepewności… Kto by przewidział pandemię? Przetrwaliśmy już chyba najgorsze. Miejmy nadzieję, że z miesiąca na miesiąc sytuacja będzie się uspokajała. Miesiące izolacji spowodowały, że działaliśmy w sposób ograniczony, ale przetrwaliśmy. Doceńmy to, że najgorsze, zaskakujące sytuacje mamy prawdopodobnie za sobą, i rozpocznijmy nowy etap planowania w biznesie deweloperskim. CoviDeweloperka dała nam naprawdę niezłą lekcję – nauczyła ostrożności, cierpliwości, innego spojrzenia na planowane inwestycje. Postarajmy się wykorzystać to doświadczenie do kreowania najlepszych produktów, odpornych na zmiany, do projektowania dobrze przemyślanych i przeanalizowanych w danej lokalizacji inwestycji… 

Klienci – inwestując, lubią mieć różne możliwości wykorzystania zakupionej nieruchomości w nieznanej przyszłości.

Sytuacja jest dynamiczna. Musimy bardzo uważnie obserwować nasz rynek i elastycznie reagować. Im więcej rozwiązań, tym lepiej – dla wszystkich. W tej nowej rzeczywistości umiejętność dopasowania się jest szalenie ważna. Mam nadzieję, że opisane wskazówki pozwolą Ci na lepsze planowanie Twoich projektów, by ten most od marzeń do rzeczywistości nie był chwiejny, byś mógł/mogła stanąć po drugiej stronie lądu na stabilnym gruncie. Nie jesteśmy idealni, ale musimy sobie z tym idealnie poradzić. Pozostaje nam skupienie się na przygotowywaniu nowych inwestycji lub inspirowanie się deweloperami, którzy już je prowadzą. To dobra i bezpieczniejsza dla Ciebie droga na skróty.

Wywiad przeprowadziła Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

– Największe zyski osiągnąłem dzięki tym inwestycjom, które były niestandardowe. Jeśli chcemy robić coś ponadprzeciętnie, to nie możemy naśladować innych – z tą dewizą Dariusz Kusper zmierza drogą do sukcesu. Mimo trwającej pandemii nie zwalnia tempa.
– tylko w 2020 roku zrealizował kilkanaście fipów. Łącznie ma ich na koncie ponad pięćdziesiąt. Lider WIWN® z Krakowa dzieli się z nami swoją receptą na sukces.

Aleksandra Zalewska – Stankiewicz: Jest Pan specjalistą od prowadzenia kilku inwestycji w tym samym czasie. Jak udaje się Panu zgrać wszystkie terminy, sprawy finansowe i jeszcze na tym zarobić?

Dariusz Kusper: Myślę, że kluczem do sukcesu są ludzie, przede wszystkim architekt oraz sprawdzona ekipa remontowa. Bez nich byłoby to niewykonalne. Kiedy dobrze przepracujemy projekt mieszkania z architektem i mamy ekipę, która będzie w stanie właściwie ten projekt odczytać i rozwiązać problemy pojawiające się na poszczególnych etapach inwestycji, to możemy mówić o kluczu do sukcesu. Istotne jest również to, że działam głównie na rynku pierwotnym, a nie wtórnym.

A.Z-S: Na czym polega przewaga flippowania na rynku pierwotnym?

D.K.: Na rynku wtórnym pojawia się mnóstwo niespodzianek, które trzeba systematycznie rozwiązywać, a nie zawsze jest to proste. W nowym mieszkaniu nie trzeba wymieniać instalacji, załatwiać pozwoleń na remont czy uważać na sąsiadów. Tak naprawdę prowadzenie remontu ogranicza się do zapewnienia właściwej ilości materiału w odpowiednim terminie. Drugim ważnym czynnikiem jest budżet na remont. Na rynku wtórnym musimy bardzo uważać, aby nie przekroczyć pewnej ceny sprzedaży, na rynku pierwotnym ten próg jest bardziej elastyczny.

A.Z-S: Na rynku pierwotnym można więcej zarobić?

D.K.: Łatwiej jest robić inwestycje na większą skalę – kupować dużo mieszkań i robić kilka remontów naraz. Poza tym na rynku wtórnym, aby kupić superokazję, trzeba mieć gotówkę. Na rynku pierwotnym jest łatwiej, ponieważ dla dewelopera nie stanowi różnicy, czy finansujemy mieszkanie z własnych środków, czy z kredytu. Dlatego też na pojedynczych mieszkaniach rynek wtórny daje większe możliwości, ale na pierwotnym łatwiej zwiększyć skalę i ostatecznie więcej zarobić.

A.Z-S: Kiedy postanowił Pan zająć się wyłącznie rynkiem pierwotnym?

D.K.: Pierwszy flip, za sugestią Wojtka Orzechowskiego u którego realizowałem Warsztaty WIWN®, przeprowadziłem na rynku wtórnym. Miałem jednak sporo szczęścia, ponieważ nie spotkała mnie żadna przykra sytuacja czy niespodzianka. Być może przygody mnie ominęły, ponieważ starałem się wszystko kontrolować osobiście – podczas remontu w mieszkaniu pojawiałem się dwa razy – rano i wieczorem, aby sprawdzać, czy wszystko idzie zgodnie z projektem. Szybko zrozumiałem, że bardziej interesuje mnie rynek pierwotny. Pierwsze inwestycje rozpocząłem pod koniec 2018 roku.

A.Z-S.: Ile czasu potrzebuje Pan, aby sprzedać mieszkanie?

D.K.: Około miesiąca, choć są mieszkania, które sprzedają się w pierwszym tygodniu. Inne czekają na klienta nawet 3-4 miesiące.

A.Z-S.: Jak bardzo pandemia koronawirusa spowolniła Pana inwestycje?

D.K.: Kiedy zaczęła się pandemia, miałem w procesie 23 mieszkania. Postanowiłem trzymać ceny, ponieważ czułem, że zamrożenie rynku będzie chwilowe. Okazało się, że dobrze zrobiłem. Czułem, że ludzie nie kupują mieszkań nie dlatego, że są za drogie, ale z obawy, jak będzie wyglądała ich przyszłość. W kwietniu i maju sprzedałem tylko 2 mieszkania, ale w czerwcu aż 13. Kolejne znalazły nabywców w lipcu i sierpniu. Kiedy „opróżniłem się z magazynu”, postanowiłem kupić 7 kolejnych mieszkań.

A.Z-S.: Czyli można powiedzieć, że mimo pandemii rok 2020 był dla Pana biznesowo pomyślny?

D.K.: W roku COVID-owym sfinalizowałem około 25 inwestycji, ale większość tych projektów była rozpoczęta w 2019 roku. Nie można zapominać o tym, że proces od podjęcia decyzji o zakupie mieszkania do jego sprzedaży to średnio 5-6 miesięcy. Zanim uzyskamy finansowanie, zrobimy projekt, wyremontujemy mieszkanie, wystawimy je na sprzedaż i sfinalizujemy sprzedaż, mija trochę czasu. Rok 2020 mógłby być lepszy, ale nie jest tak źle, jak obawiałem się jeszcze w marcu. Mimo że miałem obawy, efekt był taki, że mieszkania sprzedały się drożej, niż zakładałem podczas zakupu. Finansowo wyszło lepiej, ale problemem było to, że przez kilka mieszkań długo ponosiłem koszty utrzymania, na które składały się pożyczki od inwestorów, kredyty w bankach, dodatkowe czynsze, czyli sumarycznie wyszło gorzej, niż gdyby tego wirusa nie było.

A.Z-S: Jakie mieszkania Pan najczęściej wybiera?

D.K.: Celuję w mieszkania między 60 a 75 mkw., salon z aneksem kuchennym i dwiema–trzema sypialniami. Za takie mieszkanie trzeba zapłacić w pobliżu centrum Krakowa około 11-12 tys. zł/mkw., na obrzeżach około 10 tys. zł/mkw. Mówimy oczywiście o mieszkaniu w nowym budownictwie, wykończonym pod klucz.

A.Z-S.: Jest Pan liderem regionalnym WIWN® na Małopolskę. Co inwestorzy zyskują dzięki szkoleniom?

D.K.: Warto inwestować w szkolenia takie jak Warsztaty WIWN®, ponieważ dostajemy w pigułce konkretną dawkę wiedzy. Oczywiście, możemy również uczyć się z książek i innych źródeł, ale na to musimy mieć czas. Na szkoleniach poznajemy ludzi, którzy działają aktywnie w branży i są na bieżąco. Możemy przekonać się, jakie błędy popełnili inni, i dowiedzieć się, jakie rozwiązania sprawdzają się w tym momencie w innych miastach. Rynek zmienia się dynamicznie i to, co pół roku temu świetnie funkcjonowało, dziś może być nieaktualne.

A.Z-S.: Jak flippować, aby odnieść w tej dziedzinie taki sukces jak Pan?

D.K.: Podstawą jest to, aby w jakiś sposób się wyróżnić. Każdy musi znaleźć swoją niszę, zastanowić się, do jakiego klienta chce dotrzeć. Trzeba obserwować rynek i znaleźć produkt dla siebie. Dla jednych będzie to kawalerka, dla innych mieszkania premium. Poza tym każdy rynek ma swoje oczekiwania. To, co działa w Krakowie, nie zawsze sprawdzi się gdzie indziej. Jeśli chcemy, aby klient zapłacił nam dobre pieniądze za mieszkanie, to nie może to być mieszkanie zbyt pospolite i tanio zrobione. Po moich doświadczeniach wiem, że bez architekta trudno jest zrobić mieszkanie, którym ktoś się zachwyci.

A.Z-S.: Widzę, że nieruchomości niesamowicie Pana kręcą.

D.K.: Nie ma co ukrywać. Cieszę się, kiedy efekt końcowy podoba się nabywcy. To świetne uczucie, kiedy gotowy produkt trafia do usatysfakcjonowanego klienta.

A.Z-S.: Szaleństwo w nieruchomościach jest potrzebne?

D.K.: Mnie tak. Spektakularne zarobki miałem najczęściej wtedy, gdy eksperymentowałem. Inwestuję odważnie, ale do tej pory nie miałem problemów, aby uzyskać dofinansowanie na moje inwestycje. Staram się szukać niszy na rynku, działam niestandardowo. Oczywiście czasem błędy inwestycyjne też mi się zdarzają. Ale przy mojej skali mogę sobie pozwolić na błąd. Ważne, aby średni zysk z inwestycji był na odpowiednim poziomie.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Sytuacja pandemii nakierowała wielu inwestorów na rynek nieruchomości premium, które w sytuacjach inwestycyjnych są jednym z bardziej pożądanych przestrzeni do lokowania pieniędzy – mówi w wywiadzie Tomasz Góra, reprezentujący łódzką spółkę Revisit Home. Wraz z Wojtkiem Orzechowskim realizuje innowacyjne projekty deweloperskie w ramach projektu 100Kamienic. Inwestycje powstają w samym centrum Łodzi: blisko rynku Kobro, Bramy Miasta, dworca Łódź Fabryczna czy łódzkiej opery. Atutem inwestycji, oprócz lokalizacji, są unikatowe rozwiązania architektoniczne w apartamentach, np. windy wjeżdżające do apartamentów czy zielone tarasy i ogrody na dachach. Co jeszcze będzie wyróżniało luksusowe obiekty oraz dlaczego warto inwestować w tych czasach w rynek premium – przeczytacie w tym wywiadzie.

Aneta Nagler: Tomasz, rok 2020 mimo lockdownów i pandemii koronawirusa pochłonął wiele branż. Jednak rynek nieruchomościowy dobrze sobie poradził w czasie zamknięcia gospodarki, szczególnie segment mieszkań luksusowych. Z czego to wynika?

Tomasz Góra: Pierwsza kwestia, to aspekt zwrócenia uwagi na własny komfort, a drugi to kwestia bliskości lub braku kontaktu z naturą. Zaczęliśmy analizować, gdzie i jak mieszkamy, co może mieć olbrzymie znaczenie w przyszłości do tworzenia się nowych trendów inwestycyjnych. 

A.N.: 2020 r. wyznaczył nam przymusowy home office. 

T.G.: Tak. Jeżeli do tej pory przebywaliśmy w domu, tylko i wyłącznie nocując, a pracę wykonywaliśmy w biurze, to w sytuacji kolejnych lockdownów nagle okazywało się, że brak jednego pokoju stanowi dla nas nie lada wyzwanie. Historie o osobach, które pracują na desce do prasowania czy też na parapetach, bo nie ma drugiego biurka w domu lub nie ma gdzie go wstawić – przejdą na pewno do historii. Do tego coraz więcej osób zaczęło zwracać uwagę na to, czy mieszkanie pozwala na kontakt z naturą. My prezentujemy w naszych inwestycjach apartamenty z ogródkami lub z ogrodami na dachach – i dla wielu osób taka oferta staje się odpowiedzią na ich potrzebę dodatkowego pomieszczenia do pracy lub przy kwarantannach posiadania własnego kawałka zieleni. 

A.N.: Domy czy segmenty z ogródkami cieszyły się podczas lockdownów największym zainteresowaniem i pokazały, że nawet najmniejsza przestrzeń balkonu lub ogrodu, może dać nam namiastkę wolności.

T.G.: Zdecydowanie. Z jednej strony zrozumieliśmy, że jesteśmy zamknięci w domu, nie możemy wychodzić, ale możemy mieć swój prywatny fragment zieleni, tę swoją własną strefę, w której możemy być szczęśliwi. Drugi aspekt bardziej bym wiązał z rynkiem finansowym, a mianowicie z sytuacją, o której wspomniałaś – wiele branż doznało uszczerbku z powodu lockdownu i różnego rodzaju inwestycje nie przyniosły spodziewanej stopy zwrotu. 

A.N.: Posiadając lokaty w banku mieliśmy ujemny zysk, patrząc na stopy procentowe oraz inflację. Ale też odczuliśmy zawirowania na giełdzie oraz spadki przy najmie krótkoterminowym. 

T.G.: No właśnie i to nakierowało inwestorów na rynek nieruchomości premium, które w trudnych inwestycyjnych sytuacjach są jednym z bardziej pożądanych przestrzeni do lokowania pieniędzy. Z czym to się wiąże? Osoby, które inwestują w rynek dóbr luksusowych, nie tylko kupują samą nieruchomość, żeby na przykład wynajmować, ale po to, żeby trzymać swoje prywatne pieniądze, zarabiać na wzroście tej nieruchomości w czasie.

A.N.: Najczęściej takie nieruchomości są położone w centrum oraz cechuje je pewna wyjątkowość związana m.in. z wyposażeniem, pomysłem architektonicznym oraz lokalizacją w centrum miasta.

T.G.: Dokładnie. A z drugiej strony na koniec okresu inwestycyjnego czy czasu, gdzie te pieniądze cały czas pracują, taki inwestor może liczyć na odpowiednią stopę zwrotu oraz poczucie komfortu, iż jego pieniądze są w tym okresie odpowiednio zabezpieczone. A jak wiadomo, święty spokój ma swoją cenę.

A.N.: W czasie lockdownu osoby z dużymi oszczędnościami inwestowały w segment nieruchomości premium, należący do takich dóbr, które mimo różnych przeciwności, zawirowań historyczno-gospodarczych może się oprzeć wszelkim zmianom. Czy myślisz, że Łódź może przyciągać ludzi, którzy będą chcieli inwestować w luksusowe mieszkania?

T.G.: Myślę, że wykluczając Warszawę, która jest poza zasięgiem wszystkich pozostałych miast, to spokojnie mamy szansę na to, żeby gonić pozostałe miasta – Poznań, Wrocław czy Kraków. Co jest znamienne, to to, że w Łodzi jest bardzo wielu zamożnych ludzi. Mało osób o tym wie, że w bankowości (a pracowałem w branży finansowej przez wiele lat), jeżeli chodzi o lokaty, to Łódź i region łódzki wiedzie prym w tym zakresie. A jeżeli chodzi o pracę i przyszłych menadżerów, którzy mieliby tutaj pracować i mieszkać, to warto nadmienić, że obecnie w Łodzi w planach budowy jest więcej powierzchni biurowej niż we Wrocławiu. Oczywiście dzisiaj wszystko jest determinowane przez lockdowny. Jestem przekonany, że praca zdalna pozostanie z nami. Natomiast to nie będzie tak, że wszyscy będziemy pracować z domu. Tutaj znowu wrócą do gry powierzchnie biurowe – ponieważ szczególnie w korporacjach kontakt i praca zespołowa jest niezbędna do realizacji zadań. Ja wierzę głęboko, jestem zwolennikiem tej teorii, że do wakacji powinniśmy mieć już jasną sytuację, a do końca przyszłego roku, 2021, zbliżać się już małymi krokami do normalności.

AN: Tomasz, 6 Waszych inwestycji w ramach spektakularnego projektu 100Kamienic jest w trakcie realizacji. Wiszące Ogrody i Słoneczne Tarasy – reprezentujące rynek premium wg mnie idealnie wpisują się w misję rozwoju miasta i rewitalizacji kamienic, a z drugiej strony w cel strategiczny, czyli ściąganie zewnętrznego kapitału i pokazywanie, że w Łodzi jest potencjał na tworzenie takich luksusowych przestrzeni. Czym kierowaliście się 2-3 lata temu tworząc ideę tych projektów?

T.G.: Przede wszystkim patrzyliśmy na przyszłość.

A.N.: Wasze hasło przewodnie to: „Budujemy przyszłość Łodzi”.

T.G.: Braliśmy pod uwagę oczywiście cel finansowy. Jednak mieliśmy również cel i misję urzeczywistnienia naszego uczestnictwa w przyszłości Łodzi. Nie ma bardziej przekonującej sprawy dla kogoś, kto pracuje i tworzy projekty deweloperskie, niż to, że pozostawia coś po sobie. Wracając do samej koncepcji. Postawiliśmy z jednej strony na historię, a z drugiej na usytuowanie naszych inwestycji. Nikt mi nie powie, że w nieruchomościach nie sprawdza się powiedzenie: „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Jeżeli nikt nie dostrzegał do tej pory szansy i potencjału w śródmieściu jednego z największych miast w Polsce, to znaczy, że może właśnie to jest szansa i okazja dla nas. 

A.N.: W biznesie jest tak, że trzeba dostrzec własną niszę.

T.G.: Dokładnie. Gdy zaczynaliśmy inwestycje, ceny gruntów były bardzo przystępne. Stopa zwrotu wydawała się niezwykle zachęcająca, jeżeli chodzi o przygotowanie biznesplanów i założenia, które wychodziły nam z wszystkich elementów przed rozpoczęciem projektów. Do tego wszystkiego pojawiała się też szansa na to, żeby dokonać zmian w centrum miasta i dać miastu od siebie naszą wartość w postaci unikatowych projektów i zrewitalizowanych kamienic. 

A.N.: Łódź postrzegana jest nadal jako sypialnia Warszawy, nie dostrzegano dotychczas jej potencjału. Teraz przyciągamy ogromny kapitał z zewnątrz. Skoro zagraniczne firmy zaczęły inwestować i lokować tutaj kapitał, to Wasz projekt pokazuje, że weszliście w niszę.

T.G.: Tak. Dla nas takim punktem, który potwierdzał te nasze wstępne założenia, jeżeli chodzi o potencjał, możliwość i przyszłość Łodzi, była też chwila, kiedy najwięksi deweloperzy (myślę o deweloperach biurowych) podjęli decyzję i zaczęli budować tutaj setki tysięcy mkw. powierzchni biurowej. Oczywiście wiemy, że dzisiaj z perspektywy tego czasu lockdownu, to wszystko wygląda zupełnie inaczej. Uważam jednak, że wszystko wróci do normy, a miejsce, gdzie ulokowane są biura, przyciągnie ludzi. A dla tych przyszłych najemców, wykształconej kadry najbardziej będzie istotne położenie ich apartamentów w centrum miasta. Dzisiaj problemem w Europie jest z pozyskanie kompetentnej kadry do pracy. Łódź jawi się jako jedno z nielicznych miast, gdzie są dobrze wykształceni ludzie, których można pozyskać, zatrzymać tutaj na miejscu, tylko trzeba po prostu dać im warunki od samego początku, zapewnić dobrze płatną pracę i odpowiednie warunki mieszkaniowe.

A.N.: Myślę, że tutaj dobrą rolę spełnia miasto, które jest otwarte na zewnętrzne inicjatywy, przyciąga firmy, które tworzą segment biurowy i mieszkaniowy. Dostrzegacie jako Revisit Home wsparcie ze strony miasta?

T.G.: Tak, zdecydowanie, muszę potwierdzić, że miasto pomaga, stara się, angażować w te problemy, które pojawiają się w trakcie realizacji. Jest to bardzo ważny punkt dla każdego dewelopera, który prowadzi działalność, żeby urzędnicy nie stawiali zapór, a wręcz przeciwnie, żeby pomagali w tych elementach, które można po ludzku rozwiązywać.

A.N.: Tomasz, na jakim etapie są teraz Wasze projekty. Dwa z nich, czyli apartamenty z segmentu rynku premium są na ukończeniu. Czy Wiszące Ogrody i Słoneczne Tarasy mają już komplet inwestorów?

T.G.: Komplet inwestorów został uzyskany jakiś czas temu. Jeżeli chodzi o Wiszące Ogrody, to mamy tutaj prawie połowę sprzedanych mieszkań. Natomiast to, co istotne dla tego projektu, to fakt, że ceny mieszkań premium nie przerażają klientów. Jeżeli chodzi o Mini-Akademik, to w sierpniu 2021 r. mamy odbiory. Planujemy we wrześniu już oddawać klucze pierwszym studentom, którzy będą przejmować miejsca, a od października już pełną parą ruszamy z działalnością zarządzania. W projekcie Słoneczne Tarasy wystartowaliśmy z budową, która zakładamy, że będzie trwała do maja 2022. Jest to nasz obecnie największy projekt, który realizujemy. Ponad 9 tys. m.kw. powierzchni całkowitej. To jest ukoronowanie tego, co można założyć, jeżeli chodzi o luksus w Śródmieściu – windy wjeżdżające do apartamentów, ogrody na dachach, czyli tzw. odwrócone dachy, ogrody przy apartamentach na parterze i różnego rodzaju inne udogodnienia, które na pewno będą podnosić standard, tak jak elewacja z kamienia, stalowe wykończenia, nawiązania architektoniczne do EC1. 

A.N.: Czym się inspirowaliście? 

T.G.: Na stronie Revisit Home jest opis projektu i prac projektowych architekta przy koncepcie Słonecznych Tarasów. Pokazujemy inspirowanie się dawną, fabryczną Łodzią. Z jednej strony nawiązujemy do założeń zabudowy wielkomiejskiej, gdzie mamy trzy strefy: zewnętrzną – uliczną, wewnętrzną – dziedziniec i ciszę, która daje współżycie mieszkańców. Bardzo cieszę się, że możemy realizować tego typu projekty, bo to jest jakaś kwintesencja takiego życia społecznego, gdzie starając się pogodzić wszelkiego rodzaju potrzeby i oczekiwania zarówno mieszkańców, jak i tego, co niesie ze sobą niestety w ograniczeniach miejsce, czyli śródmieście – jednak udaje się realizować i budować coś wyjątkowego. Jeżeli chodzi o lofty, to jest projekt na Wólczańskiej. Tutaj dopiero wystartowaliśmy z wyburzeniami. Czyli też myślę, że w okolicach końcówki 2022 r. będziemy ten projekt zamykać.

A.N.: Mówimy o terenach dawnej Fabryki Jedwabiu.

T.G.: Tak. 3 budynki zostawiamy do zrewitalizowania. Pozostałe budynki nie nadawały się do odzyskania, dlatego je teraz wyburzamy i będziemy odtwarzać w takim klimacie loftowym, który podoba się wielu klientom. Będzie tam na przykład taki bardzo ciekawy apartament 3-poziomowy, ponad 200 m.kw. z ogrodem, z własnymi panelami solarnymi, czyli taki pasywny dom – tak jakbyś kupowała dom – z windą tylko dla ciebie. Szukamy właśnie takich perełek.

A.N.: Raport przygotowany przez Uniwersytet Łódzki we współpracy z OPG Property Professionals pokazuje faktycznie niszę w obszarze mieszkań premium. Jest to spójne z wypowiedzią Michała Śmiechowicza – dyrektora Urzędu Miasta Łodzi, który powiedział, że Łódź zamierza pretendować do bycia miastem na wzór Paryża czy innych miast europejskich, które będą miały luksusowe śródmieścia, z dostępem do przepięknych, nowoczesnych apartamentów. Wasze projekty faktycznie dobrze się wpisują w ten trend.

T.G.: Tak. Kolejna lokalizacja, którą udało nam się przejąć, to jest ulica Mielczarskiego. Tam najprawdopodobniej na dwóch działkach uda nam się postawić kolejne wyjątkowe mieszkania.

A.N.: Czyli tym razem okolice łódzkiej Manufaktury?

T.G.: Tak – dosłownie 50 metrów od łódzkiej Manufaktury, która dzieli się na dwie strony. Po jednej stronie jest ta część stara, tzw. Stare Miasto, i właśnie w tej części my kupiliśmy działkę. Natomiast po drugiej stronie jest nowe blokowisko. I tam Atal i Tree Development bardzo mocno rozwija się i tworzy nowoczesne osiedle. Sądzę, że po jednej i po drugiej stronie będzie wielu zwolenników. My oczywiście zmierzamy w kierunku rewitalizacji i łączenia przeszłości z przyszłością. 

A.N.: Opowiedz o tej wizji.

T.G.: Nasza koncepcja jest taka, żeby dać coś, co będzie współgrało z całą tą infrastrukturą. Ulica Mielczarskiego jest jednokierunkowa. Ona zostanie zamieniona w przeciągu 1,5 roku do 2 lat w woonerf, czyli będzie przepięknie zagospodarowana, z ruchem, który będzie bardzo spowolniony. Duże nakłady ze strony miasta, kilka kamienic jest też remontowanych w okolicy przez miasto. I to wszystko powinno współgrać. Łącznie powinniśmy postawić tam prawie 6 tys. mkw. To naprawdę sporo, jeżeli chodzi o mieszkania. Planujemy tam zbudować ok. 80 mieszkań. Wierzymy głęboko w to, że jest to jedno z miejsc, które dzisiaj jest jeszcze bardziej docenione niż te pozostałe nasze lokalizacje, które obecnie budujemy. Widzimy w tej lokalizacji olbrzymi potencjał. I wszyscy ci, którzy zdecydują się na zakup i inwestycję w tym miejscu, na pewno będą mogli w przyszłości odciąć kupon.

A.N.: Czyli budujecie przyszłość Łodzi poprzez lokalizację i segmenty premium.

T.G.: Taki mamy cel. A czas pokaże czy udało się go zrealizować.