Pięć eksperckich wskazówek dla biznesu kwater pracowniczych

Biznes kwater pracowniczych jest atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym, który oferuje szereg korzyści, takich jak niski próg wejścia i potencjał skalowalności. Jednak sukces w tej branży wymaga starannego planowania i unikania pewnych pułapek, które mogą zaważyć na końcowym wyniku finansowym. Przedstawiona przeze mnie analiza ma na celu zidentyfikowanie i zrozumienie aspektów kluczowych dla skutecznego zarządzania taką działalnością. Poniżej przedstawiam pięć kluczowych błędów, których warto unikać w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych.

Błąd 1: Niewłaściwa lokalizacja
Pierwszym krokiem przed wynajęciem nieruchomości pod kwaterę pracowniczą powinno być dokładne zbadanie rynku. Nieodpowiednia lokalizacja może skutkować brakiem zainteresowania ze strony firm lub agencji pracy. Warto zastanowić się, z jakimi zakładami pracy planujemy współpracować, i określić odległość między nieruchomością a miejscem zatrudnienia. Przyjmuje się, że pożądany czas dojazdu nie powinien przekraczać 40 minut. Dodatkowo warto zbadać dostępność komunikacji publicznej oraz obecność sklepów w okolicy. Biorąc pod uwagę, że pracownicy często pracują na różne zmiany, odpowiednia lokalizacja może zagwarantować nam 100-procentowe obłożenie.

Błąd 2: Wybór nieodpowiedniego mieszkania lub domu
Agencje pracy zatwierdzają nieruchomości na podstawie określonych kryteriów. Należy zadbać o to, aby nasza nieruchomość spełniała te wymagania, w przeciwnym razie może pozostać niewynajęta przez dłuższy czas. Typowe wymagania dotyczą m.in. liczby pokoi, układu mieszkania oraz wyposażenia. Idealna nieruchomość to mieszkanie 3- lub 4-pokojowe, gdzie każdy pokój jest nieprzechodni i wyposażony w zamki. Warto również zapewnić co najmniej jeden pokój dla pary. Maksymalna liczba osób w jednym pokoju to zazwyczaj cztery. Optymalnie: każde osiem osób powinno mieć dostęp do jednej łazienki, a toaleta powinna być osobna. W przypadku większej liczby miejsc noclegowych, warto rozważyć dodatkową łazienkę oraz balkon. Co do wyposażenia, to na przykładzie swoich inwestycji proponuję łóżka typu tapczany o wymiarach 90×200 cm lub 80×200 cm, ponieważ takie są preferowane przez agencje pracy. Sugeruję unikać piętrowych łóżek. Balkon oraz stworzenie miejsca do suszenia prania lub palenia również mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości. Jeśli rozważamy inwestycję w dom, to warto wybrać obiekt o powierzchni powyżej 160 mkw., co pozwoli na zakwaterowanie większej liczby osób i zwiększy potencjalny zysk. Warto także zaplanować trzy łazienki oraz kuchnię na każdym piętrze, jeśli przewidujemy większą liczbę lokatorów. Tutaj również należy kierować się zasadą, że kwaterujemy maksymalnie cztery osoby w pokoju oraz tworzymy więcej pokoi dla par. Unikajmy rozkładu pokoi przechodnich, które nie cieszą się akceptacją agencji pracy. Dostęp do podwórka może być dodatkowym atutem naszych kwater.

Błąd 3: Brak adekwatnych zapisów w umowach
Umowy to nie tylko formalność, ale również zabezpieczenie przed nieprzewidywalnymi sytuacjami. Warto unikać korzystania z gotowych wzorców umów znalezionych w internecie, ponieważ mogą one okazać się niewystarczająco skuteczne w praktyce. Zamiast tego zalecam skonsultowanie się z osobą, która posiada doświadczenie w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych lub specjalistą z zakresu prawa nieruchomościowego. Umowy powinny zawierać zapisy chroniące interesy firmy w różnych scenariuszach. Dzięki temu zamiast tracić czas i pieniądze na rozwiązanie konfliktów prawnych będziemy mogli się skupić na dalszym rozwoju biznesu.

Błąd 4: Brak wpłaty kaucji
Jeśli prowadzimy biznes na większą skalę i współpracujemy z agencjami pracy lub firmami budowlanymi, warto rozważyć pobieranie kaucji. Statystyki i moje doświadczenie wskazują, że pracownicy firm budowlanych nie zawsze dbają o nieruchomości, w których przebywają tymczasowo. Kaucja może stanowić
dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami związanymi z naprawami czy odświeżeniem mieszkania po wyprowadzeniu się pracowników. Dlatego warto mieć dodatkowe zabezpieczenie, które uchroni nas przed poniesieniem dodatkowych kosztów

Błąd 5: Niewłaściwie dobrany zespół
Zarządzanie kwaterami pracowniczymi zdecydowanie wymaga wsparcia innych osób. Tworząc zespół, warto postawić na ich kompetencje, myśląc długofalowo o rozwoju firmy. Zespół ma nas wspomóc w naszych działaniach, przyspieszając równocześnie kwestie, które mogłyby nam zająć zbyt dużo
czasu. Ponadto powierzanie zbyt dużego zakresu obowiązków jednej osobie może prowadzić do błędów lub niezadowolenia pracowników w naszych kwaterach. A tego radzę unikać. Warto zainwestować w odpowiedni zespół, który będzie odpowiedzialny za konkretne zadania, zamiast obarczać jedną osobę wieloma obowiązkami. Zarządcy nieruchomości, osoby ds. utrzymania czystości czy specjaliści ds. napraw, np. często psującego się sprzętu AGD, mogą odciążyć właściciela i wpłynąć pozytywnie na jakość obsługi pracowników zamieszkujących w naszych kwaterach. Mając na uwadze powyższe punkty, które opisałam na przykładzie swojego biznesu: prowadzenie firmy związanej z kwaterami pracowniczymi wymaga gruntownej analizy i dbałości o szczegóły, aby osiągnąć sukces i uniknąć potencjalnych pułapek.

Natalia Gorszkowa – inwestorka, ekspertka w dziedzinie kwater pracowniczych. Na rynku nieruchomości od 2020 roku. Pierwsze 4 mieszkania i 2 duże domy pracownicze pozyskała podczas pandemii, miesiąc od rozpoczęcia działalności. Działa na rynku Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa, w planach kolejne miejscowości. Aktualnie posiada 1000 najemców, głównie pracowników z agencji pracy. Dodatkowo buduje własny portfel nieruchomości inwestycyjnych, skupiając się głównie na rynku pierwotnym, najmie oraz gruntach. Edukuje ludzi, organizując warsztaty z biznesu kwater pracowniczych, podczas których przekazuje swoją wiedzę praktyczną, zdobytą w trakcie budowania biznesu. Pokazuje, jak zacząć biznes, nie mając dużego kapitału własnego. Prelegentka, wygłaszająca swoje prelekcje na wielu konferencjach z branży nieruchomościowej. Autorka licznych artykułów w prasie branżowej. Prywatnie mama 10-latki. Miłośniczka koni i podróży, zwłaszcza do słonecznej Italii. Pasjonatka rozwoju osobistego i nauki języków obcych.
www.nataliagorszkowa.pl

Mocne strony są kluczem do okazji Wywiad z Pauliną Budkowską i Krzysztofem Urdą

Kiedy jesteś świadomy swoich mocnych stron, to o wiele łatwiej znaleźć się we właściwym miejscu i we właściwym czasie – inwestorzy Paulina Budkowska i Krzysztof Urda zdradzają swój sposób na skuteczne odnajdywanie perełek inwestycyjnych.

Marta Kubacka: Co wspólnego ma samoświadomość z poszukiwaniem okazji inwestycyjnych?

Paulina Budkowska: W mojej ocenie nie ma w życiu nic bardziej przygnębiającego niż robienie rzeczy, które nie są zgodne z tobą. Świadomość tego, kim jesteś i z kim pracujesz, pozwala ci wybrać nie tyle odpowiednie narzędzia, co właściwą osobę do poszukiwania okazji. Nam nie chodzi jedynie o wędkę, ale też o samego wędkarza. Chcemy pozyskać nie tylko temat na flipa, lecz także znajomość z kimś, kto zadzwoni ponownie.

Krzysztof Urda: Okazje na rynku są prawie zawsze połączone z drugim człowiekiem. Niezależnie od tego, czy jest to pośrednik, deweloper, spadkobierca, czy
ktoś, kto może być twoim stałym dostawcą perełek. Kiedy budujesz coś większego, chcesz, by to zostało na długo, a nie tylko na chwilę. Na przykład zaufanie, czyli dobra marka osobista. Kojarzy mi się to z uprzejmością, życzliwością i uśmiechem na twarzy na widok drugiej osoby – bo to czujesz, a nie dlatego, że usłyszałeś na szkoleniu, że tak trzeba robić, by zarobić. Przy budowaniu firmy szczerość jest jak spoiwo, które trzyma cegły razem. Bez tego wszystko runie, to tylko kwestia czasu.

M.K.: Już w poprzednim artykule widać było, jak ważny jest dla was rozwój osobisty. Czy tą drogą warto podążać?

P.B.: Powiedziałabym: i tak, i nie. Rozwój osobisty i duchowy razem – to tak! Sama branża rozwoju osobistego często daje nadzieję, że możemy wszystko i możemy być ,,każdym”. To nie do końca tak – jednak te hasła przyciągają i dają zarobić, a według nas nie wszystko, co się opłaca, warto robić.

K.U.: W tej branży, ale też w szkołach i domach często wywierana jest presja, aby być coraz lepszym w czymś, co czasami nie jest naszą mocną stroną. To bardziej skoncentrowanie się na naszych słabościach niż rozwijanie talentów. To samo jest w firmach. Szef nas nie zna, ale co gorsza – my nie znamy siebie! Zmuszamy się do robienia rzeczy, których nie czujemy, i nic dziwnego, że to nie działa.

M.K.: Jaki macie sposób, aby określić swoje mocne strony?

K.U.: Pomocne jest badanie Gallupa, które określa nasze talenty. Pozwala dostrzec prawdziwy potencjał. Sztuką jest znaleźć swoje atuty i z nich korzystać – co czasem oznacza zmianę pracy lub branży. Pomocna jest też książka Florence Littauer Osobowość plus. Jak zrozumieć innych przez zrozumienie siebie?.

P.B.: Tę pozycję polecamy szczególnie tym, którzy nie mogą odnaleźć swojej drogi lub znaleźli się w miejscu pełnym wątpliwości. Dla nas niektóre „dopasowania” były dużym zaskoczeniem, ale w ułamku sekundy wiele rzeczy stało się jasnych.

M.K.: Jakie są Wasze mocne strony?

P.B.: Moim głównym talentem jest empatia, a całokształtowi przyświeca budowanie relacji. Jestem dobra w sprzedaży, ale nie dlatego, że znam techniki i sposoby wpływania na ludzi. Po prostu staram się dopasować produkt do klienta. Czasem też odradzam, przez co buduję zaufanie. Jestem osobą niekomercyjną i dobrze mi z tym, bo nie chcę robić czegoś wbrew sobie, tylko dla pieniędzy. Z temperamentu jestem spokojna oraz mocno zorganizowana i tu właśnie świetnie uzupełniam Krzyśka.

K.U.: Moim głównym atutem jest komunikacja. Indywidualizacja natomiast sprawia, że jestem mocno zaintrygowany unikalnymi cechami każdego człowieka. Mam dar do przydzielania ról ludziom, którzy są od siebie różni. Widzę, że razem mogą pracować produktywniej. Maksymalizacja sprawia, że zawsze szukam mocno rentownych inwestycji i dążę do efektywnego wykorzystania potencjału grupy.

M.K.: Wspominasz o maksymalnie rentownych inwestycjach – jak to się ma do warunków wysokich cen nieruchomości czy braku okazji na rynku?

K.U.: Często słyszę opinię, że ciężko już o okazję. Natomiast ja co chwilę dostaję informację o ciekawych ofertach lub widzę okazje nawet w portalach z ogłoszeniami.

P.B.: Niezależnie od sytuacji na rynku hasło „brak okazji” jest często powtarzane. Czasem służy jako swoisty slogan reklamowy, a czasem trochę jako wymówka.
To jest odrobinę jak w sporcie. Ktoś wykonuje po prostu więcej pracy, jest wcześniej na treningu i przede wszystkim jest głodny pozytywnych rezultatów. Ciężko
mu zaakceptować stagnację, więc szuka do skutku – okazji, wiedzy, kontaktów, rezultatów. Dzieci uczymy tego, aby szukały zguby, aż ją znajdą, a nie powtarzania: ,,Mamo, nie ma!”. Jako liderzy Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości® przypominamy o tym na naszych spotkaniach regionalnych.

M.K.: Wiem, że nie zawsze cena tworzy okazję, a czasem w inwestycji drzemie niezauważony przez innych potencjał.

K.U.: Dokładnie tak. Okazja to często ukryta funkcjonalność. Na przykład: z trzypokojowego mieszkania można wydzielić dodatkowy pokój. Wtedy ogłoszenie wypada z 30–40 ogłoszeń mieszkań proponowanych na portalu jako trzypokojowe, a wchodzi w kategorię mieszkań czteropokojowych, których jest niewiele.

M.K.: Czy macie jeszcze jakieś inne przykłady?

K.U.: Tak! Otrzymaliśmy ofertę, która dotyczy sprzedaży dużego mieszkania za sporą kwotę. Nikt nie był nią zainteresowany, bo mieszkanie jest duże i drogie, a przez to niewzorcowe pod flipa. Sprawdziliśmy to. Okazało się, że są to dwa mniejsze połączone mieszkania, w świetnej lokalizacji, na pierwszym piętrze.

P.B.: Już wcześniej przeprowadzaliśmy tego typu inwestycje. Na przykład mieszkanie o powierzchni 100 mkw. rozdzieliliśmy i sprzedaliśmy osobno, jako dwa mniejsze: po 40 mkw. i 60 mkw. To była świetna okazja, bo w przypadku małych mieszkań cena metra kwadratowego szybuje o kilka tysięcy złotych w górę. Zarobiliśmy na tym wspólnie z zespołem prawie 200 tysięcy złotych. Czasem dla naszych inwestorów musimy nie tyle znaleźć okazję, co ją stworzyć.

M.K.: Flipy czy najem? Co będzie lepsze na początek?

K.U.: Zależy od kapitału. Inwestorzy, którzy do nas dzwonią, przechodzą wstępną weryfikację. Wtedy jesteśmy w stanie ocenić, czy możemy zacząć już budować
portfel mieszkań inwestycyjnych na wynajem, czy może zaczniemy od obrotu, gdzie w mojej ocenie, można więcej zarobić. Jednak wiadomo, iż celem każdego
inwestora powinno być także budowanie portfela mieszkań na wynajem, aby pozwalały na spokojny sen.

M.K.: Czasy mamy takie, jakie mamy. Dla jednych są bardzo ciężkie, dla innych przeciwnie. Ile Waszym zdaniem warto obecnie przeznaczać na inwestycje, a ile na zabezpieczenie siebie i dzieci w przyszłości?

K.U.: Temat dzieci jest ważny. To coś więcej niż pozostawienie im pieniędzy czy nieruchomości. Dobrze, że o sukcesji w Polsce mówi się coraz częściej. Przykra historia naszego kraju, wojna czy gospodarka centralnie planowana sprawiły, że nie mamy silnej tradycji przekazywania majątku z pokolenia na pokolenie jak w
krajach anglosaskich. Sami mamy często okazję kupować mieszkania spadkowe i widzimy, w jaki sposób spadkobiercy myślą i na co przeznaczają pieniądze z nieruchomości.

M.K.: Co możemy zostawić wobec tego swoim dzieciom?

K.U.: Przykładowo, umiejętność radzenia sobie ze zmianami. Kto wie, jak będzie wyglądał świat, kiedy nas już nie będzie…

P.B.: Dzieci uczą się najlepiej, obserwując swoich rodziców. Widzą nasze wzloty i upadki. Nasze córki mają 7 i 14 lat. Rozmawiamy przy nich o biznesie. Zadziwiające, jak trafne są często ich oceny sytuacji. Potrafią wyczuć w głosie osoby, która z nami rozmawia, że „coś jest nie tak”. Trenują intuicję. Często je chwalimy, zwłaszcza jeśli miały rację. Jest to dla nas ważne, aby uczyły się czytać więcej niż tylko liczby i nie rzucały się na wszystko, co się „błyszczy”. Ważne, aby inwestowały swój czas w rzeczy, które będą je rozwijały. Dzięki temu nie będą miały obaw wyjść ze strefy komfortu.

M.K.: Na co trzeba teraz uważać? Macie jakieś rady dla mniej doświadczonych?

K.U.: Przede wszystkim trzeba dobrze liczyć. Coś, co wydaje się okazją, po głębszej analizie może nią nie być. Jeśli ktoś nie wie, jak przeprowadzić obliczenia, to polecamy warsztaty WIWN® Wojtka Orzechowskiego. Można się także zwrócić z prośbą o wsparcie liderów regionalnych. W każdym województwie mamy organizowane spotkania. Wraz z Pauliną przygotowujemy je w województwie lubuskim. Łączymy osoby w pary inwestycyjne lub robimy pierwszego flipa razem, przy okazji dzieląc się doświadczeniem.

M.K.: Jaki jest próg wejścia do flipa z Wami?

K.U.: Na rynku wtórnym od 280 do 350 tys. zł przy zysku na poziomie 70–120 tys. zł brutto.

P.B.: Rynek pierwotny: w granicach 320– 480 tys. zł, przy podobnym zysku. Czas realizacji to od 2 do 6 miesięcy. Rozpiętość jest spora, gdyż często udaje nam się sprzedać projekt na etapie remontu.

M.K.: Jakie są Wasze cele na najbliższy czas?

P.B.: Negocjujemy aktualnie zakup kilkunastu mieszkań z rynku pierwotnego, które przeznaczymy na wspólne transakcje z naszymi inwestorami.

K.U.: Mamy rozpoczęte projekty na rynku wtórnym, a kilka jest na etapie zakupu. Jak zwykle interesuje nas uzyskanie jak największych zysków, zwłaszcza z flipów z naszymi inwestorami. W przeciągu miesiąca planujemy też uruchomienie firmy rodzinnej związanej mocno z nieruchomościami, co nas najbardziej ekscytuje.

Krzysztof Urda – fliper z kilkuletnim doświadczeniem. Na koncie ma ponad 50 udanych transakcji, z czego ponad połowa to gotowce inwestycyjne. Tworzy i realizuje flipy o wysokiej stopie zwrotu z inwestorami z kraju i zagranicy. Lider WIWN® w woj. lubuskim. Inspiruje i jednoczy ludzi, stawia na wolność i życie poza schematami. Ponad wszystko ceni sobie rodzinę.

Paulina Budkowska – fliper oraz lider WIWN® na woj. lubuskie. Opiekun inwestora i specjalista ds. nieruchomości. Niepoprawna optymistka o artystycznej duszy, z wielkim sercem do ludzi i świata. Znajduje rozwiązanie w każdej sytuacji. Lubi łączyć rozwój osobisty z duchowością w odpowiedniej proporcji. Interesuje się medycyną alternatywną, kocha muzykę, kino i ciche popołudnia z rodziną.

Mieszkanie pod klucz czy stan deweloperski?

Jedni chcą się wprowadzić do wykończonego mieszkania, inni wolą trzymać rękę na pulsie i samodzielnie zadbać o najmniejszy szczegół. Rynek ma rozwiązanie dla wszystkich klientów. Zarówno dla tych, którzy wybierają wykończenie mieszkania pod klucz, jak i dla tych, którzy kupują nieruchomość w stanie deweloperskim. Czym dokładnie różnią się od siebie te pojęcia i która opcja jest bardziej opłacalna dla dewelopera?

Stan deweloperski stanowi deweloperskiemu nierówny?
Zacznijmy od wyjaśnienia pojęć. Chociaż można znaleźć dokładne definicje zarówno stanu deweloperskiego nieruchomości, jak i wykończenia jej pod klucz, to i tak w wielu przypadkach granice zakresów tych usług są nieostre. Wynika to z faktu, że na polskim rynku określenia te kształtowane są przez marketingowców, a więc w przypadku konkretnych inwestycji klient i tak musi dopytać, czego dokładnie może się spodziewać. Czy u danego dewelopera stan deweloperski oznacza otynkowane ściany? Czy wtedy w nieruchomości zawarte zostają progi i drzwi wewnętrzne? Szczegóły są ważne, dlatego zawsze należy o nich pamiętać we wszelkich umowach podpisywanych z klientem. Gdybyśmy jednak chcieli przybliżyć najpowszechniejszą definicję stanu deweloperskiego, to najprościej byłoby powiedzieć, że określa on standard wykończenia mieszkania lub domu pochodzącego z rynku pierwotnego. W takiej nieruchomości nie da się zamieszkać od razu po jej odbiorze. Konieczne jest wykończenie wnętrz i ich umeblowanie. Natomiast wykończenie mieszkania pod klucz zdejmuje wszystkie te obowiązki z barków klienta. Po odbiorze takiego lokalu można natychmiast zacząć w nim mieszkać. Jeśli deweloper gwarantuje taką opcję w umowie, to w szafkach kuchennych można znaleźć nawet sztućce i naczynia. Nie trzeba wnosić nic poza rzeczami osobistymi. Zazwyczaj jednak odnosi się to do wykonania wszelkich prac wykończeniowych, umeblowania i przygotowania przestrzeni dla przyszłego właściciela. Wszystko jest kwestią umowy – w niej zawarte są wszelkie szczegóły. Każdy deweloper posiada swój standard: i deweloperski, i wykończenia mieszkania pod klucz.

Deweloperskie za i przeciw… czyli wykańczać mieszkanie pod klucz czy nie?
Jednym z najważniejszych czynników przy w pełni wykończonym lokalu są większe koszty dewelopera. Natomiast z perspektywy klienta zaletą mieszkania pod klucz jest pewność, że nie przekroczy założonego budżetu. To może go skłonić do wyboru danej oferty. Ponadto w tym przypadku przecież nie zaczynamy od zera – możemy zacząć remont dla klienta z tym materiałem, który został nam w trakcie budowania inwestycji, a dzięki temu zaoszczędzimy. Z drugiej strony konieczność poszukiwania ekipy wykończeniowej nie napawa optymizmem. Tym bardziej że w obecnej sytuacji może być to utrudnione. Nie każdy też czuje się na siłach, żeby wyjść poza stan deweloperski. Czy opłaca się robić mieszkania pod klucz? Każdy klient ma swoje preferencje. Zawsze znajdą się kupujący, którzy nie chcą inwestować swojego czasu w szukanie materiałów i wykonawców. Dotyczy to szczególnie klientów inwestycyjnych, nabywających kilka nieruchomości jednocześnie. Zdarzają się też klienci indywidualni, którzy nie czują się pewnie w tym temacie i zwyczajnie chcą dostać w pełni gotowy produkt. Mieszkanie, do którego wystarczy wejść, a potem powiesić kapelusz na wieszaku i mieszkać. Dla dewelopera taka sytuacja oznacza wyższą cenę za nieruchomość, ale też większe wydatki związane z jej przygotowaniem. Dodatkowo należy uzbroić klientów w cierpliwość, ponieważ wykończenie pod klucz wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na odbiór lokalu. Pojawia się także kwestia dłuższych odbiorów mieszkań przez kupującego, bo jest więcej elementów do sprawdzenia niż tylko równo położone tynki i podłogi przygotowane do wykończenia.

Mieszkania pod klucz a obecna sytuacja na rynku nieruchomości
Jeszcze przed 2020 rokiem i wybuchem pandemii rynek nieruchomości rozwijał się dynamicznie. Teraz najlepszym określeniem dla branży jest nie dynamika czy spowolnienie, lecz nieprzewidywalność. W zależności od wielu czynników rynek raz spowalnia, aby potem znowu gwałtownie przyspieszyć. Obecnie obserwujemy kolejne przyspieszenie – dokładnie od momentu, w którym w życie weszły przepisy wcielające w życie rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W świetle tej nieprzewidywalności pytanie o to, co najbardziej opłaca się deweloperom, jest szczególnie ważne. Jeszcze trzy lata temu nieruchomości sprzedawały się na etapie „dziury w ziemi”. Zwłaszcza jeśli znajdowały się w dobrych lokalizacjach. Szansa na powodzenie inwestycji była ogromna – bywało i tak, że wykonawca nawet nie wbił łopaty w ziemię, a wszystkie lokale były już wyprzedane. Teraz także warto budować, ale sporo czynników wymaga jeszcze głębszej analizy przed podjęciem decyzji, co, jak i w którym miejscu. Jednym z pytań, jakie musi zadać sobie deweloper, brzmi: czy w danej inwestycji opłaca mi się budować mieszkanie pod klucz, czy lepiej oferować tylko stan deweloperski? Na to można dać tylko jedną odpowiedź: powinniśmy budować tak, jak czujemy. Jeśli wystarczającym wyzwaniem jest dla nas stan deweloperski, to należy na tym poprzestać. Jeśli jednak mamy środki i dogłębną analizę rynku wskazującą na to, że warto w danej sytuacji postawić na wykończenie pod klucz, to dlaczego nie? Musimy być pewni, że mamy czas na rozmowy i ustalenia – zarówno z fachowcami, jak i z klientami. A najlepiej mieć do tego odpowiednich specjalistów, którzy mogą nas odciążyć w tych zadaniach. Zawsze znajdą się klienci szukający stanu deweloperskiego, jak i wykończenia pod klucz. Nie ma złotej zasady mówiącej, że w danej lokalizacji powinno się dawać tylko stan deweloperski, a w innej nie. Na pewno nie warto się obawiać wykończenia lokali pod klucz, ponieważ nie jest to skomplikowane – zwłaszcza dla dewelopera, który ma za sobą cały proces inwestycyjny! Z pewnością będzie drożej, ale to oznacza także wyższy zarobek. Ostatecznie wybór zawsze należy do nas. Budujmy tak, jak dyktują nam serce i… głowa.

Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku – zaczynał jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper i inwestor. Autor książek i publikacji branżowych, szkoleniowiec i wykładowca akademicki.

Zyski ukryte w kamienicy. Wywiad z Tomaszem Górą

Rozpoczęła się przedsprzedaż luksusowych apartamentów w „Kamienicy przy Operze” w Łodzi. Wszystkie mieszkania zostaną profesjonalnie wyposażone i wykończone pod klucz w taki sposób, aby bez problemu znalazły najemców. Zarządzaniem obiektem zajmą się spółki Revisit Home. – Produkt adresujemy do klientów o wysokich wymaganiach, którzy chcieliby dobrze zainwestować swoje pieniądze – mówi prezes spółki Tomasz Góra

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Od kilku lat wspólnie z Wojciechem Orzechowskim podejmujecie działania, dzięki którym inwestorzy zaczynają patrzeć na kamienice jak na szansę. Można powiedzieć, że udało się odczarować kamienice?

Tomasz Góra: Uważam, że przykład inwestycji w Łodzi jest pod tym względem szczególnie budujący. W związku z naszą działalnością rozwinęło się zainteresowanie kamienicami, zarówno z punktu widzenia inwestora indywidualnego, jak i korporacyjnego. Udowodniliśmy, że te nieruchomości mogą mieć wysoki standard i odpowiedni poziom architektoniczny, przy zachowaniu ich wyjątkowej duszy z minionych epok, ale przede wszystkim to, że można je sprzedać w Łodzi w bardzo dobrej cenie.

A.Z.S: Mimo to wciąż wydaje się, że łatwiejsze, bardziej opłacalne i mniej problematyczne jest wybudowanie nieruchomości od podstaw. Kamienicami zainteresowani są tylko doświadczeni inwestorzy?

T.G.: Raczej tak, ponieważ jest to tzw. wyższa szkoła jazdy. Potencjał kamienic coraz częściej dostrzegają większe podmioty. Nie bez powodu mówimy, że największe zyski ukryte są w obdrapanych murach. Choć rzeczywiście, substancje z minionej epoki mogą kryć w sobie niespodzianki, o których dowiadujemy się
dopiero po zbiciu tynków i stropów. Wtedy okazuje się, w jakim stanie jest cały budynek. Zajmując się kamienicami, trzeba brać pod uwagę, że taka działalność może być obarczona zwiększonymi nakładami inwestycyjnymi. Ale summa summarum poniesione koszty po pewnym czasie zwracają się z nawiązką.

A.Z.S: Aktualnie w centrum Waszych zainteresowań znajduje się obiekt przy ul. Narutowicza 47, czyli „Kamienica przy Operze”. Inwestorzy już docenili jej lokalizację?

T.G.: Tak, wszyscy podkreślają jej umiejscowienie. „Kamienica przy Operze” zlokalizowana jest w tzw. Nowym Centrum Łodzi – 200 m od Dworca Fabrycznego. Z okien widać Teatr Wielki. W pobliżu znajduje się największy sąd w mieście, Uniwersytet Łódzki i filharmonia. Naszą misją jest zmieniać Śródmieście i budować mieszkania klasy premium w samym centrum Łodzi i ten obiekt doskonale wpisuje się w to założenie. Zresztą sama kamienica też jest wyjątkowa – łączy w sobie różne style – zmodernizowany neoklasycyzm z elementami secesji.

A.Z.S: Podkreślacie, że ten projekt odpowiada zapotrzebowaniu na dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości. Kto będzie odbiorcą „Kamienicy przy Operze”?

T.G.: To idealne rozwiązanie dla klientów indywidualnych i podmiotów, których przedstawiciele chcieliby zainwestować swoje pieniądze w wysokiej jakości produkt. W rozwiązanie, którego wartość będzie rosła w czasie. Jeśli ktoś chciałby kupić mieszkanie i oddać jego zarządzanie w ręce doświadczonego partnera biznesowego, to jest to dla niego doskonała propozycja. Produkt adresujemy do klientów o wysokich wymaganiach. Z pewnością docenią, że ta inwestycja będzie dla nich bezobsługowa. To nasza spółka będzie kompleksowo zarządzała apartamentami, począwszy od zawierania umowy z najemcami, poprzez rozliczanie opłat, na reagowaniu w przypadku awarii skończywszy.

A.Z.S: W Polsce rynek PRS (Private Rented Sector), czyli rynek najmu instytucjonalnego, nie jest tak rozwinięty jak na Zachodzie. Zamierzacie to zmienić właśnie poprzez tę inwestycję?

T.G.: Taki jest nasz cel. Obecnie sektor ten obejmuje niecały 1% wszystkich mieszkań na wynajem, a według analityków jego szczyt w Polsce ma przypaść na lata 2025–2026, co idealnie łączy się w czasie z naszą inwestycją. W Polsce projekty PRS na ten moment realizowane są głównie w Warszawie. Daje to szansę na rozwój w Łodzi, gdzie rynek PRS-u jest względnie młody. W krajach zachodnich rynek najmu jest pod tym względem rozwinięty i sprofesjonalizowany. Bardzo
często firmy, fundusze czy też bardzo zamożne osoby prywatne mają w swoich zasobach wiele budynków, obejmujących nawet po kilka ulic. Dzięki temu łatwiej im zarządzać całymi obiektami – są blisko swoich klientów, reagują na bieżąco na ich problemy, a przez to są bardziej konkurencyjni na rynku. Uważamy, że ten trend jest przyszłościowy. Mamy do czynienia z sytuacją, kiedy PRS-y stają się konkurencyjnym rynkiem w stosunku do najmu indywidualnego. Zwłaszcza w perspektywie wciąż rosnących cen mieszkań.

A.Z.S: Jakie mieszkania znajdą się w „Kamienicy przy Operze”?

T.G.: Nastawiliśmy się na małe i średnie mieszkania, jedno- i dwupokojowe. W budynku będzie też kilka mieszkań o większej powierzchni w wersji trzypokojowej. Mieszkania zostaną wykończone pod klucz – klient znajdzie w nich dosłownie wszystko, od zmywarki do naczyń po czajnik i suszarkę do ubrań. Lokale będą dostępne w trzech wariantach cenowych – od standardu podwyższonego po klasę premium. Już teraz docierają do nas sygnały, że wielu klientów patrzy na te mieszkania w perspektywie długoletniej inwestycji – 3, 5 czy nawet 10 lat.

A.Z.S: Na jakim etapie jest ta inwestycja? Z materiałów publikowanych w sieci wynika, że cały czas trwa tam „wielka demolka”?

T.G.: Obecnie zbijamy tynki. W listopadzie przejdziemy do wymiany stropów i odtwarzania poszczególnych elementów kamienicy. Materiały i produkty wybierane są starannie, z poszanowaniem budżetu jak i jakości. Założenie jest takie, aby wybrane limitowane marki dały użytkownikowi poczucie luksusu zarezerwowanego dla koneserów. Realizując tę inwestycję, będziemy dbać o zachowanie w nim ducha przeszłości, który jest języczkiem u wagi. Nic w tym dziwnego – dziś wymagający klient szuka produktu jakościowego i chce identyfikować się z wartościami marki.

A.Z.S: Kiedy inwestorzy odbiorą klucze?

T.G.: Wiosną 2025 roku. Obecnie rozpoczynamy sprzedaż lokali. Wszystkich zainteresowanych zapraszamy na stronę internetową www.narutowicza47.pl, gdzie znajdą Państwo informacje o poszczególnych lokalach. Oferujemy pomoc przy wyborze optymalnej oferty dopasowanej do Państwa potrzeb i możliwości
finansowych.

Tomasz Góra – przedsiębiorca, inwestor, menadżer projektu, deweloper. Od 1995 prowadzi własne firmy, specjalizuje się w finansach, inwestycjach, dużych nieruchomościach. Obecnie prowadzi wraz z Wojtkiem Orzechowskim 7 dużych projektów deweloperskich na kwotę 250 mln zł.

Cypr – dobry klimat do życia i biznesu. Wywiad z Karoliną Lewinską i Sebastianem Bruskim

Karolina Lewinska i Sebastian Bruski, właściciele Niron Invest Group, właśnie przeprowadzili się na Cypr. Do tej pory związani byli z nim biznesowo, teraz
postanowili tu zamieszkać. Uważają, że to miejsce z wielkim potencjałem, który pozwoli im czerpać większe zyski z inwestycji nie tylko dla siebie, ale i dla inwestorów z Polski.

Marta Kubacka: W ostatnim wywiadzie dowiedzieliśmy się, że Waszą specjalnością są trudne i złożone inwestycje z wysokim poziomem ryzyka. Zrealizowaliście z sukcesem flip na kościele. Czy macie jeszcze inne tego typu skomplikowane projekty na koncie?

Karolina Lewinska: Prawie wszystkie.

M.K.: To opowiedzcie o najciekawszych.

Sebastian Bruski: Czytelników na pewno zainteresuje flip na fabryce. Zadzwonił do nas znajomy i zapytał, czy nie chcemy kupić fabryki mebli za kilka
milionów złotych. Nasz instynkt, ale też analiza rynku spowodowały, że w jeden dzień podjęliśmy decyzję o zakupie. Początkowym założeniem był podział
nieruchomości i sprzedaż wyodrębnionych działek. Co ciekawe, zanim podpisaliśmy akt notarialny, już znaleźliśmy pierwszego klienta.

M.K.: Skąd wziął się ten klient?

S.B.: W dużej mierze to kwestia relacji, jakie utrzymujesz z inwestorami, a także ludźmi z branży. Zadzwoniłem do znajomego, ponieważ czułem, że ta nieruchomość będzie dla niego okazją z uwagi na lokalizację, wielkość działki, no i oczywiście cenę. Z ofertą trafiłem. Wkrótce powstanie tam drukarnia opakowań spożywczych. Pozostały teren mieliśmy wyodrębnić jako pojedyncze działki. Pojawili się nawet zainteresowani klienci, ale po kalkulacjach zdecydowaliśmy się zrównać ten teren z ziemią i dać możliwość zakupu ogromnej powierzchni dużym graczom. To hektar ziemi w centrum miasta przy drodze krajowej. Taka powierzchnia pozwala kierować ofertę do zupełnie innego klienta. Warto zaznaczyć, że wartością dodaną były ruchomości, które znajdowały się na gruncie. Stal z rozbiórki hali czy też inne podzespoły takie jak transformator, który był w środku, wygenerowały dodatkowy przychód rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

M.K.: Fajna niespodzianka, ale tego nie mogliście przewidzieć. Nie mieliście obaw przed przystąpieniem do tego projektu?

K.L.: Ta inwestycja była obarczona dużym ryzykiem, tym bardziej że nie mieliśmy doświadczenia w nieruchomościach przemysłowych. Dlatego nakreśliliśmy alternatywne scenariusze, które zakładamy przy każdej inwestycji bez względu na jej wielkość. Odroczony termin płatności, alternatywne kredytowanie, możliwość najmu czy też bufor w postaci kapitału inwestorów, którym w ten sposób generujemy zysk.

M.K.: Macie jeszcze inny ciekawy przykład trudnej inwestycji?

S.B.: Dom w surowym stanie, postawiony w miejscu, w którym wybijały wody gruntowe. Właściciel nie mógł sobie z tym poradzić. My ten problem zmieniliśmy w sukces. Odizolowaliśmy wody gruntowe od płyty piwnicy przez wykonanie drenażu pod domem, a następnie zbudowaliśmy zbiornik retencyjny. Dzięki niemu teraz przez cały rok można za darmo podlewać ogród. To było proste rozwiązanie, tylko trzeba było na to wpaść.

K.L.: Kupiliśmy też mieszkanie z lokatorem na Cyprze, co było niezłym wyzwaniem.

M.K.: Ale świadomie czy nie?

K.L.: Zakup był standardowy. Często w kupowanym mieszkaniu znajduje się właściciel czy też lokator, który opuszcza nieruchomość w chwili sprzedaży. Tak miało być i tutaj, jednak tym razem człowiek zamieszkujący nieruchomość okazał się problematyczny i nie chciał polubownie opuścić lokalu pomimo wszelkich umownych postanowień zarówno z wcześniejszym właścicielem, jak i z nami. Temat był utrudniony tym bardziej, że najemca płacił bardzo niski czynsz. Zmiana mieszkania na podobne w tym budżecie, nawet poza miastem, była niemożliwa z uwagi na ceny najmów, które aktualnie obowiązują na lokalnym rynku. To potęgowało jego opieszałość w wyprowadzce. Chcąc jak najszybciej pozbyć się problemu, stosowaliśmy różne metody, takie jak rekompensata finansowa, znalezienie mieszkania zastępczego i remont. Borykaliśmy się z tym najemcą dosyć długo. Pewnego dnia znalazł na klatce martwego ptaka, tę sytuację odczytał jako znak-groźbę. To zrządzenie losu finalnie pomogło nam się pozbyć najemcy. Nigdy byśmy nie wpadli na taki sposób. Cała ta sytuacja była nie do przewidzenia. Nasz zysk to niewątpliwie zdobyte doświadczenie na polu eksmisji lokatorów na Cyprze, a także nieruchomość zakupiona w bardzo dobrej cenie.

M.K.: W Polsce ciężko jest się pozbyć niechcianego lokatora. Jak to wygląda na Cyprze?

K.L.: Można powiedzieć, że jak wszędzie to problematyczny temat. Jeżeli jednak nie mamy do czynienia z długoletnimi umowami najmu, które objęte są odrębnymi regulacjami, to temat nie jest tak skomplikowany jak w Polsce czy też Hiszpanii. Przesłanki takie jak brak uregulowanego czynszu, zakończona umowa upoważniają nas do uruchomienia procesu eksmisji. Czasem niezbędny jest nakaz, niekiedy wystarczy policja, ale jesteśmy w stanie w dość prosty sposób odzyskać swoje mieszkanie.

M.K.: Czym różni się realizacja flipów u nas i na Cyprze?

S.B.: Flipowanie na Cyprze i w Polsce jest bardzo podobne. Tak jak w Polsce, bardzo ważny jest wybór nieruchomości. Generalnie im są tańsze i trudniejsze, tym więcej można na nich zarobić.

M.K.: Jaka jest stopa zwrotu?

S.B.: Aktualnie na Cyprze jest zdecydowanie lepsza koniunktura. Inwestują tu klienci z różnych stron świata, zaczynają bowiem dostrzegać ogromny potencjał wysypy, nie tylko turystyczny, ale i biznesowy. Warto podkreślić, że odkrycie złóż ropy i gazu sprawiło, że Cypr stał się jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem do lokowania kapitału w nieruchomościach. My inwestujemy w południowej części wyspy, gdzie są duże dysproporcje w cenach nieruchomości, a wszystko zależy od standardu i lokalizacji. Aktualnie jest ogromny deficyt mieszkań do najmu, zwłaszcza tych o lepszym standardzie. To wpływa mocno na ceny najmów i gwarantowany sukces. Stopy zwrotu przy normalnie zakupionych nieruchomościach z rynku plasują się w granicach 6–8%. Przy zastosowaniu naszych sposobów możemy wygenerować wyższe zyski rzędu 10% stopy zwrotu.

M.K.: Pewnie jest też druga strona medalu.

S.B.: Jak wszędzie. Działamy tutaj już kilka lat. Mamy sporo doświadczeń na swoim koncie, jednak są też rzeczy, których nie da się przewidzieć. Są lokalne problemy – jednym z nich jest czas procesu inwestycji, który jest dłuższy niż w Polsce. Kolejna kwestia to formalności, takie jak decyzje banków czy urzędów, które bywają bardzo męczące, wymagające i również czasochłonne. Szczerze, to dla niektórych jest nie do przejścia.

M.K.: Ile trzeba mieć pieniędzy, żeby do Was dołączyć?

S.B.: Można do nas dołączyć z kapitałem powyżej 300 tys. zł, jeżeli rozpatrujemy inwestowanie w nieruchomości w Polsce. Do zakupu na Cyprze trzeba mieć około 150 tys. euro. Zdarzają się również projekty współfinansowane, jednak z doświadczenia wiemy, że przy niewystarczającym kapitale oczekiwania są większe, a nasze możliwości jednak mocno ograniczone. W takich sytuacjach raczej oferujemy nasze konsultacje i doradztwo w zakresie indywidualnej strategii.

M.K.: Zbudowaliście bogaty portfel inwestycji, które generują pasywny przychód. Jak czujecie się jako rentierzy? Czy nie macie ochoty już odpuścić, korzystać w pełni z tego, co macie?

S.B.: To nie leży w naszej naturze.

K.L.: Od zawsze chcieliśmy być wolni finansowo, nie po to, żeby spełniać swoje zachcianki, ale żeby mieć zabezpieczenie na przyszłość w razie różnych nieprzewidzianych wydarzeń. Pasywne przychody dają ogromny komfort. Dzisiaj podjęliśmy decyzję o wyprowadzce na Cypr. Nie z przymusu, tylko z wyboru, właśnie dzięki nieruchomościom. Zaczynamy tu nowe życie, jednak nie od zera. Chcemy się dalej rozwijać, bo tacy jesteśmy, ale – powtórzę – jest to nasz
wybór, a nie przymus. To właśnie daje nam nieruchomościowa emerytura.

M.K.: Jak się żyje na tej pięknej wyspie?

S.B.: Na Cyprze jesteśmy obecni od kilkunastu lat, od sześciu lat prowadzimy tu biznes. W końcu zdecydowaliśmy się, żeby tu zamieszkać. Zrobiliśmy to z dwóch powodów. Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności, a my mamy duże doświadczenie i chcemy skorzystać z tej synergii. Po drugie chcieliśmy naszym dzieciom dać inne dzieciństwo, dorastanie w międzynarodowej kulturze, w angielskiej edukacji, w zdecydowanie przyjemniejszym do życia klimacie. Myśleliśmy o tym od 13 lat i w końcu przyszła pora, żeby podjąć decyzję. Nasze dzieci są coraz starsze. Im dłużej byśmy czekali, tym trudniej byłoby nam się zdecydować.

M.K.: Co z nieruchomościami, które zostały w Polsce?

S.B.: Są w dobrych rękach naszych współpracowników. Nasza przeprowadzka nie świadczy o zniknięciu naszej firmy w Polsce. Dzisiaj rozwijamy się zarówno w Polsce, jak i na Cyprze. Oczywiście jest to możliwe dzięki ludziom, którzy tworzą z nami Niron Invest Group i Niron Apartamenty. Dzięki nim i nam jako osobom zarządzającym strukturą z Cypru możemy dalej się rozwijać, a nieruchomości nasze i naszych inwestorów są w dobrych rękach.

Sebastian Bruski – współtwórca i kreator marki Niron Invest Group. Jego główne założenia to osiągniecie wolności finansowej poprzez budowanie portfela własnych nieruchomości na wynajem. Jest zdania, że każdy powinien zabezpieczyć się w źródła pasywnego przychodu. Tym, którzy nie wiedzą, jak to zrobić, podpowiada, jak do tego dojść. Prywatnie były sportowiec, w którym wciąż drzemie duch rywalizacji, spełniony tata, człowiek, który nie wyobraża sobie życia bez pasji, dającej mu równowagę i siłę do działania.

Karolina Lewinska – prezes spółek Niron Invest Group w Polsce i na Cyprze. Kobieta głodna nowych wyzwań, niepoprawna perfekcjonistka. Z pasji do pięknych wnętrz stawia na jakość i gustowne wykończenie oferowanych nieruchomości, co w jej ocenie ma ogromne znaczenie. Jej misja to tworzenie bezobsługowych, dobrej jakości rozwiązań w zakresie nieruchomości, dających komfort inwestowania osobom, które na co dzień nie mają czasu pomyśleć o bezpieczeństwie swoich finansów. Jej marzeniem jest stworzenie silnej, międzynarodowej marki o globalnym zasięgu.

Kim są najemcy w kwaterach pracowniczych?

Mariusz Stężały

Kwatery pracownicze to potoczna nazwa nieruchomości przeznaczonych na wynajem dla firm na cele mieszkalne. Nie są one przeznaczone do celów prowadzonej działalności, np. produkcji czy pracy biurowej, służą jedynie do stałego lub krótkotrwałego zamieszkania pracowników danej firmy. W zależności od kilku czynników takie nieruchomości będą funkcjonowały jako miejsca zamieszkania zbiorowego lub jako gospodarstwa domowe. Natomiast dla urzędu skarbowego będą zawsze widniały jako dodatkowe źródło podatku VAT, o czym w dobie najnowszych interpretacji należy bezwzględnie pamiętać.

W kwaterach pracowniczych mamy do czynienia przede wszystkim z dwoma rodzajami klientów. Najbardziej kojarzonym przez społeczeństwo najemcą tego typu nieruchomości są pracownicy techniczni: firmy budowlane, ekipy remontowe, firmy tworzące infrastrukturę niezbędną do naszego codziennego funkcjonowania, taką jak stacje benzynowe, wieże GSM, linie kolejowe, farmy fotowoltaiczne, wiatraki prądotwórcze itp.
Drugim rodzajem najemców, którzy korzystają z tego typu nieruchomości mieszkalnych, są agencje pracy, których głównym zadaniem jest rekrutacja i pozyskanie pracowników do dużych zakładów/fabryk. Agencje te rekrutują głównie pracowników z zagranicy. Ich zadaniem jest zapełnienie etatów w magazynach, centrach logistycznych, fabrykach czy dużych sklepach internetowych, jak Amazon czy Zalando. Wbrew pozorom wśród pracowników sprowadzanych do tego typu zakładów spotkamy wiele kobiet czy par, które wspólnie podejmują wyzwanie pracy za granicą swojego kraju, dlatego też wymagania najemców co do standardów takich nieruchomości znacznie się zmieniły. Dla tego typu najemcy możemy zapomnieć o wieloosobowych pokojach w kiepskim standardzie czy z łóżkami
piętrowymi, których zresztą nie polecam w jakimkolwiek najmie dla pracowników firm. Oczywiście łóżka takie znacząco zwiększają przychód z danej nieruchomości, jednocześnie jednak powodują spore problemy przy znalezieniu klientów, w szczególności wśród agencji pracy, które według mnie są najlepszym klientem opisywanych nieruchomości. Pragnę dodać, że specjalnie dla nich wprowadziłem na rynek moją autorską serię mebli Mario, która powstała na bazie moich doświadczeń przy pracy z ponad 700 najemcami kwater, mikrokawalerek czy pokoi na wynajem.
Najczęściej sprowadzanymi nacjami do pracy w Polsce są Ukraińcy, Gruzini oraz Białorusini, co wynika, rzecz jasna, z bliskiej odległości oraz dużej różnicy w zarobkach. Na moment pisania tego artykułu wraz z grupą wyszkolonych przeze mnie osób obsługujemy ponad 20 000 najemców (liczba ta co miesiąc rośnie)
i na tej grupie opieram swoje statystyki. Sporo w powyższym zestawieniu zmieniła sytuacja wojenna w Ukrainie, gdyż wielu mężczyzn z tego kraju wróciło, aby brać udział w działaniach zbrojnych. To spowodowało duże problemy zarówno w agencjach pracy, jak i samych fabrykach, gdyż najzwyczajniej zabrakło nam wielu rąk do pracy. Koszty zatrzymania linii produkcyjnych w fabrykach są olbrzymie, stąd na rynku szybko zaczęły być widoczne agencje, które sprowadzają pracowników z dalszych zakątków świata, takich jak Nepal, Filipiny, Afryka czy nawet Meksyk. Część agencji specjalizująca się w sprowadzaniu pracowników
z Ukrainy postanowiła przeczekać sytuację i znaleźć obejście zakazu wyjazdu mężczyzn z Ukrainy, co na dzień pisania tego artykułu w znacznym stopniu się udało.

Polska już od dawna była skazana na sprowadzanie pracowników z zagranicy, tę wiedzę posiadamy od kilkunastu lat. Po pierwsze mieliśmy do czynienia z wyżem demograficznym. Po drugie od kilku lat mamy negatywną statystykę odnośnie do liczby żyjących Polaków, niestety więcej nas rocznie umiera, niż się rodzi, co
w sumie daje nam efekt spadku liczby ludności. To wszystko powoduje, że sami nie jesteśmy w stanie utrzymać gigantycznej piramidy finansowej, jaką jest ZUS. Scenariusz, gdy jedna osoba w wieku produkcyjnym musi pracować na cztery osoby pobierające pieniądze z piramidy (emeryci, renciści, osoby na L4, osoby udające chorych itp.), jest po prostu niemożliwy do zrealizowania. Właśnie dlatego w Polsce powstają specjalne strefy ekonomiczne, parki biznesowe, w których firmy są zwolnione z podatków dochodowych. Co nam to daje pod kątem finansowym? Daje nam wpływy do ZUS-u od zatrudnionych pracowników zagranicznych oraz podatek VAT, który również zasila Skarb Państwa. Bez środków pochodzących od zagranicznych pracowników czekałby nas niestety bolesny upadek. Sprawa jest oczywiście trochę bardziej złożona, natomiast w skrócie można to ująć w jednym zdaniu: musimy powiększać nasze PKB, aby utrzymać rozdmuchany socjal i inne wydatki, a samymi Polakami tego nie zrobimy, tym bardziej w sytuacji, gdzie pasożyci i bezrobotni są szanowanymi przez rząd wyborcami, dodatkowo nagradzanymi pieniędzmi z podatków tych bardziej pracowitych. Wniosek jest następujący: jeśli zabraknie Ukraińców, to i tak tę lukę ktoś będzie musiał wypełnić, po prostu otworzymy rynek pracy na inne narodowości, coraz bardziej oddalone od nas geograficznie i kulturowo.

Podsumowując: jeżeli komuś przeszkadzają Ukraińcy czy inne narodowości sprowadzane do nas do pracy, to mam radę – trzeba się przyzwyczaić. Tych ludzi będzie znacznie więcej w związku z rozwojem fabryk w Europie, co jest niezbędne, aby chociaż trochę uniezależnić się produkcyjnie od Azji. A Polska jest pod tym kątem w bardzo dobrym położeniu, gdyż w porównaniu do zachodniej części Europy można u nas znacznie taniej nabyć działkę, taniej wybudować zakład i taniej zatrudnić pracowników, co finalnie przekłada się na oszczędniejsze wytworzenie produktu czy usługi. Coraz lepsza infrastruktura logistyczna jeszcze bardziej temu sprzyja. Najlepszym przykładem na potwierdzenie tej tezy jest Amazon, który na początkowym etapie powstał w Polsce jedynie po to, aby obsługiwać rynek niemiecki. W skrócie: korzystniej było postawić centra logistyczne w Polsce i wysyłać ogromne liczby paczek do niemieckich klientów Amazona, niż stawiać je bezpośrednio w Niemczech.

Jak podpisać umowę z agencją pracy?

Wynajem nieruchomości dla firm jest najprostszym i jednocześnie najbardziej dochodowym w mojej opinii sposobem na prowadzenie najmu mieszkalnego, oczywiście jeśli wiemy, jak się w tym segmencie poruszać. Dużym ułatwieniem i zarazem furtką do optymalizacji podatkowej jest to, że umowy podpisujemy głównie z firmami, co bardzo ułatwia sprawy księgowe oraz kwestie ewentualnej windykacji. Umowy z agencjami pracy czy firmami nie są zbyt skomplikowane
i nie różnią się zbytnio od standardowej umowy wynajmu domu czy mieszkania. Najważniejsze punkty umowy to: kaucja, kwota czynszu wraz z opłatami, czas trwania umowy i okres wypowiedzenia. Większość agencji pracy dysponuje swoimi wzorami, na które często się zgadzamy, wprowadziwszy jedynie lekkie modyfikacje. Przede wszystkim należy pamiętać, żeby umowę podpisywać z firmą, a nie z poszczególnymi najemcami.
Jeżeli interesujesz się tematyką najmu dla firm i chciałbyś uzyskać więcej informacji na ten temat, to zapraszam na moją stronę: mariuszstezaly.com. Możesz tam również zakupić wyspecjalizowane pod wynajem meble z serii Mario. Podczas zakupów wykorzystaj kod rabatowy: meble5.

Mariusz Stężały to charyzmatyczny przedsiębiorca, który wyszedł z ponadmilionowego długu. Obecnie aktywnie buduje biznes nieruchomości. Zajmuje się kilkoma obszarami w branży nieruchomości, m.in. flipami, gotowcami inwestycyjnymi, biznesem kwater pracowniczych oraz najmem długoterminowym,
w którym zarządza ponad 700 najemcami. W międzyczasie szkoli, dzieli się wiedzą i pomaga budować nieruchomościowe firmy, w szczególności organizacje bazujące na wynajmie długoterminowym. Zarządza kilkudziesięcioma mieszkaniami w podnajmie, jak również tworzy mikrokawalerki, gotowce inwestycyjne
i obiekty pracownicze o wysokim standardzie. Jego pasją są podróże, które może realizować w dowolnym czasie dzięki swoim nieruchomościowym biznesom. Dzięki temu, że organizuje, a także bierze udział w wielu branżowych konferencjach, Mariusz posiada ogromną bazę cennych, nieruchomościowych kontaktów, liczoną w tysiącach osób.

Bezpieczeństwo i partnerstwo w biznesie

Firma WWL-nieruchomości to specjalistyczna firma pośrednicząca, która pomaga znaleźć oraz sprzedać każdą nieruchomość. Powstała w 2017 roku. Od początku jako agencja chcieliśmy wspierać kupujących i sprzedających swoje nieruchomości i taki cel przyświeca nam do dziś. W sprzedaży oraz kupnie pomogliśmy już tysiącom osób. Znajdujemy nieruchomości szyte na miarę. Poświęcamy dużo czasu na rozmowy, by w odpowiedni sposób zdiagnozować potrzeby naszych klientów. Nasza relacja opiera się na dialogu i analizie danych, które omawiamy z klientem na początkowych spotkaniach, ale także w trakcie procesu kupna bądź sprzedaży nieruchomości. Od momentu powstania agencja WWL-nieruchomości stale się rozwija, a w naszej ofercie są nie tylko domy i mieszkania z Polski. Jesteśmy otwarci również na rynki zagraniczne, coraz więcej klientów jest bowiem zainteresowanych kupnem nieruchomości w ciepłych krajach, takich jak: Hiszpania, Egipt, Turcja czy Włochy. Współpracujemy z inwestorami i deweloperami na terenie całej Polski.

Nasze drugie imię to bezpieczeństwo. Agenci WWL-nieruchomości pracują zgodnie z zasadami etyki, a zaufanie do nas opiera się także na współpracy całego zespołu. Wierzymy, że dobry biznes powinien bazować na solidnych fundamentach. Przestrzegamy zasad uczciwej konkurencji, budując wzajemne relacje zamiast stawiania murów. Wiemy, że posiadanie bogatego portfolio to nie wszystko. Chcemy, by nasi klienci do nas wracali lub polecali nas jako godnego zaufania partnera.
Od kilku lat tworzymy zgodne grono specjalistów i pasjonatów nieruchomości. W WWL-nieruchomości wierzymy, że źródłem naszego sukcesu są ludzie. Zawsze stawiamy na skuteczność oraz dobro klienta.
Pozytywne myślenie i codzienna praca nad sobą pozwoliły stworzyć zespół profesjonalistów. Klientom zewnętrznym, jak i inwestorom proponujemy opiekę: doradcy finansowego, architekta, fotografa, notariusza, prawnika. Dysponujemy także zespołem ekip remontowych. Współpracownicy WWL-nieruchomości nie tylko stale podnoszą swoje kompetencje, ale również występują jako prelegenci na konferencjach oraz spotkaniach networkingowych i udzielają licznych wywiadów. Ostatnie spotkanie odbyło się 11 maja 2022 roku w Warszawie, gdzie prelegentką była Anna Yakovyshyna. Na spotkaniu mogliśmy wymienić swoje doświadczenia z punktu widzenia agenta nieruchomości, ale przede wszystkim mogliśmy rozmawiać w gronie praktyków.
Otaczający nas świat i dynamiczne zmiany wymuszają na nas szukanie nowych rozwiązań. My stanowczo kładziemy nacisk na współpracę z profesjonalistami
i bezpieczeństwo.
Polacy coraz chętniej inwestują zaoszczędzone pieniądze, by pomnażać kapitał, ale w bezpieczny sposób, zatem przy udziale wyszkolonego zespołu. Dlatego też nasza agencja WWL-nieruchomości proponuje ciekawe rozwiązania dla inwestorów z całej Polski. Prezentujemy strategiczne podejście do procesów inwestycyjnych, a nasi partnerzy chętnie wracają do nas po więcej. Wraz z zespołem możemy przeanalizować potrzeby takiego klienta i dobrać odpowiednią strategię inwestycyjną. Nasze grono specjalistów zbada potrzeby oraz możliwości inwestora. Zysk z inwestycji w nieruchomości jest o wiele większy niż ten na koncie oszczędnościowym.
WWL-nieruchomości to nie tylko nowoczesna agencja, to także firma, która posiada własną Akademię. Są to kursy szkoleniowe kierowane do innych biur nieruchomości, a także do osób, które stawiają swoje pierwsze kroki w zawodzie i dążą do tego, by stać się w pełni wyszkolonym agentem nieruchomości.
Osoby, które do nas dołączają, dostają nielimitowany dostęp do Akademii i są szkolone stacjonarnie na bardzo wysokim poziomie. Nasi agenci cechują się doskonałą wiedzą w zakresie nieruchomości i są prawdziwymi ekspertami.
Dla agentów zewnętrznych mamy trzy rodzaje szkoleń: Kurs Agenta Nieruchomości Standard, Kurs Agenta Nieruchomości Premium oraz Kurs Agenta Nieruchomości Premium+. Szkolenie dla pośredników ma na celu zwiększenie ich wiedzy oraz zysków poprzez wydajniejszą pracę i obejmuje między innymi cykl 12 modułów z zakresu szeroko pojętych tematów nieruchomości. Dla nowicjuszy proponujemy konsultacje z doświadczonym agentem nieruchomości na dwa tygodnie przed rozpoczęciem głównego szkolenia po to, by jak najlepiej zrozumieć zawód. Akademia daje również możliwość konsultacji z Top Brokerami, którzy przez sześć miesięcy będą pomagać w dopięciu transakcji. Po ukończeniu Akademii World Wide agenci nauczą się stosować technologie, dzięki którym nie tylko podwoją liczbę transakcji i zysków, ale także będą potrafili zbudować obiecującą współpracę ze wszystkimi agentami w ramach tego zawodu.
Dla nas ważna jest realizacja marzeń naszych klientów oraz współpracowników, dlatego stawiamy na doskonałość oraz ciągły rozwój. Każdy agent razem z nami może wydobyć swój potencjał, a każdy klient może być pewien, iż my zadbamy o bezpieczeństwo jego decyzji.

Inwestowanie w nieruchomości w czasie niepewności i drożyzny

Damian Kleczewski

Każdy z Was z pewnością zauważył, że otaczający go świat zaczął radykalnie się zmieniać w ciągu dwóch ostatnich lat. Najpierw pandemia, potem wojna
w Ukrainie, a rykoszetem z tego wszystkiego powstał poważny kryzys gospodarczy w wielu krajach. Wiąże się z tym wzrost cen za różne artykuł pierwszej potrzeby, paliwa, ale i materiałów budowlanych. Siła robocza po części wyjechała walczyć za wschodnią granicę, w Polsce zaś inwestycje wyhamowała dynamiczna podwyżka stóp procentowych. Rynek w większym procencie wpadł w turbulencje i stagnację kredytową. Cóż robić i jak wyjść z takiej sytuacji? Takie pytanie zadaje sobie dziś z pewnością niejeden inwestor. Pamiętaj, że rynki próbują wycenić przyszłość, ale opierają się na danych historycznych, które są coraz bardziej szalone. Wycena bazuje na prognozach, jednak i te są często mylne, bo zmiennych jest tak wiele, że ciężko szacować plan działania na kwartał w przód, a co dopiero kilka lat.

Moim zdaniem kluczem do szczęścia jest… DECYZJA. Decyzja to szczęście. Brzmi to banalnie, ale patrząc z perspektywy lat, które są za mną, to sam fakt, że podejmowałem różne decyzje, sprawiał, że dziś zbudowałem efekt skali. Dywersyfikacja portfela powoduje dużą odporność na zawirowania rynkowe. Decyzje sprawiły, że biznes się rozwijał, a nie zwijał, natomiast tempo narzucałem adekwatne do możliwości, jakie miałem. Bez podejmowania decyzji, gdybałbym, czy będzie warto, a po czasie nawet nie mógłbym tego ocenić, bo faktycznie tych decyzji bym nie podjął. Dlatego tak banalny ruch, jakim jest podjęcie decyzji co do zakupu nieruchomości, co do przeprowadzenia obszernych prac remontowych, sprawiały, że dzisiejsza wartość wytworzeniowa nieruchomości jest znacząco wyższa, niż zakładałem.

Zwróćcie uwagę, że ożywił się rynek najmu. Jest to efekt dwóch czynników. Drogie kredyty zablokowały zakup lokali na własność, dlatego ludzie zaczęli je wynajmować. Drugi czynnik to napływ pięciu milionów Ukraińców, którzy wymietli z rynku większość dostępnych lokali, kwater i pokoi.

W mojej ocenie w 2022 roku i kolejnych dwóch, może trzech latach popularyzować będą się tematy niszowe, które mają największy bufor na zyski i wzrosty. Mam tu na myśli inwestowanie w całe budynki kamienic i grunty rolne. Kamienice, w przeliczeniu na cały dostępny w niej metraż użytkowy, potrafią kosztować nawet pięciokrotnie mniej z metra niż cena rynkowa wyodrębnionej kawalerki do remontu. To pozwala osiągać ponadprzeciętne zyski, pod warunkiem dobrej analizy oferty. Potencjał gruntów rolnych w klasach IV-VI odkryją kolejne lata, ale z uwagi na rozwój zabudowy – wzrost wartości wydaje się oczywisty.

Na obu polach mamy spore możliwości do kreowania wartości, a na zapchanym rynku jedynie tworzenie będzie dziś opłacalne. Tworzenie to przewaga w tej branży, powtarzalność schematów sprawia, że jest gęsta konkurencja, a tym samym niższe zyski.
W poprzednich artykułach „Strefy Nieruchomości®” poruszałem różną tematykę związaną z kamienicami. Ważne, abyś pamiętał, że kamienice to jedno z tych niewielu dóbr, w których wartość mnoży się przez dzielenie. Mam nadzieję, że rozumiesz tę metaforę 🙂 (mając duże lokale – tworzymy mniejsze jednostki, co za tym idzie – wzrasta ich wartość za metr kwadratowy).

Zauważyłem też, że szukając alternatyw inwestycyjnych wobec wysokiej inflacji czy szalejących stóp procentowych, ludzie robią dwie rzeczy. Pierwsza to kierowanie swoich oszczędności w produkty stabilne, ale wykreowane przez rząd lub banki, np. obligacje czy lokaty. Czyli kasa leży, ale dalej traci, bo inflacja jest wysoka. Jednak tu do głosu dochodzi tzw. święty spokój i bezobsługowość.

Druga rzecz, którą zauważyłem, to intensywna edukacja, czytanie po 20 książek na miesiąc, kilka webinarów na tydzień, co miesiąc szkolenia. Takie przeładowanie wiedzą w naszej głowie sprawia jeszcze większą niepewność, bo jej nadmiar nie pozwala ruszyć z miejsca. Stale chcemy ulepszyć model inwestycyjny i ciągle odwlekamy start, bo dochodzą nowe informacje. Zbyt intensywna edukacja teoretyczna powoduje, że brakuje czasu na refleksję i wyciąganie
wniosków z procesu praktycznego. Nie przechodzimy do działania, bo cały czas tkwimy w instruktażu, który opisują różni autorzy na swój sposób. Sęk w tym, że wielu z nich działa, a my ciągle czekamy na lepszy czas. Kiedy nadejdzie taki dzień? Dzisiejsza sytuacja rynkowa pokazała znacznie większy poziom trudności niż ta sprzed trzech czy czterech lat. Dziś faktycznie początek jest trudniejszy, ale to dobrze. Jeśli przyjdą czasy wzmożonego popytu i stabilizacji cenowej, to takie osoby świetnie się odnajdą i będą już wystarczająco doświadczone, by rozwijać się jeszcze szybciej.

Dzisiejsze, wymagające warunki rynkowe są sprawdzianem, ale i pewną szansą na rozwój kreatywności i wchodzenia w nisze. To dziś trzeba wykazać się większym zaangażowaniem, pomysłowością, sprytem, odwagą i szybkim podejmowaniem decyzji. To, czego nie wiemy, staje się znacznie ważniejsze od tego, co wiemy. Dlatego tak wiele zdarzeń, które są nieprzewidywalne, ma tak duży wpływ na kształtowanie się życia gospodarczego nie tylko w Polsce, ale i na całym świecie.
W takiej sytuacji niepewności rynkowej zaskakująca jest nie tyle skala naszych błędów, ale fakt, że nie zdajemy sobie z nich sprawy. Powinniśmy raczej przyzwyczaić się do takich zjawisk, które dzieją się teraz, niż naiwnie próbować je przewidzieć. Jako społeczeństwo reagujemy na skutki choroby, bo wtedy widać, że wdrożone działania coś pomogły. Jednak nikt nie dotuje ani nie wynagradza za działania profilaktyczne, mimo że są one znacznie ważniejsze.

Zwróć uwagę, że w przeszłości było wiele incydentów, które się wydarzyły, choć początkowo sprawiały wrażenie całkowicie absurdalnych. Jednak po fakcie ich wystąpienia już absurdalne nie były i świat szedł dalej do przodu. Skorygowano Excela, podejście i… przyzwyczajono się do tego, że tak właśnie jest. Dotychczasowa logika i standardowe działania to dziś zbyt mało, aby odnieść sukces gdziekolwiek. Musisz myśleć ponadprzeciętnie i otaczać się ludźmi, którzy kreują świat, a nie akceptują go takim, jakim jest.

Dziś na znaczeniu przybrał rynek najmu i popyt na pokoje i mieszkania. Najemcy płacą stawki z górnej półki, a mieszkania schodzą jak świeże bułeczki. Warto zbudować dobry portfel mieszkaniowy, urozmaicić go funkcjonalnie i dzięki temu mieć sowite przepływy w czasach, kiedy inni odpadają z gry, bo nie przemyśleli swojego modelu. Dywersyfkacja buduje odporność na zawiłe i niepewne czasy. Dzięki temu, że masz skalę, możesz skutecznie dokonywać korekty, wyciągać właściwe wnioski i układać swój portfel z jeszcze większą rentownością.

Z racji tego, że w branży jestem znany jako inwestor od kamienic, to moim celem było uporządkowanie wiedzy o kamienicach w jedną, konkretną całość. Po wielu miesiącach przygotowywania materiałów i opracowywania treści wespół ze specjalistami z branży udało się oddać do redakcji około 500 stron mięsistej wiedzy. Powstał poradnik luksusowy, konkretny i jakościowy. Właśnie trwa jego przedsprzedaż i jeśli chcesz być w gronie osób, które jako pierwsze będą mogły w pełni zapoznać się z Potencjałem kamienic, to zapraszam do jego zakupu na stronie www.potencjalkamienic.pl. Wydanie będzie w okolicach października 2022. Ten poradnik to bilet wstępu do całej platformy edukacyjnej, na której będzie wiele materiałów edytowalnych i wideo. Dzięki nim będziesz mógł rozszerzyć swoją wiedzę o kamienicach i skupić się laserowo na naprawdę rentownym procesie inwestowania w nieruchomości.

Udanych i bezpiecznych wakacji!

VIII edycja szkolenia „Potencjał kamienic” odbędzie się
10-11 września w Poznaniu. Informacje na stronie:
www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

Damian Kleczewski – inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.

Inside Park – specjaliści od kamienic

Wsparcie redakcyjne: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Zakup kamienic, a później ich remont i komercjalizacja – to model biznesowy Inside Park, dewelopera z Torunia. Firma rozszerza zakres swojej działalności – na razie na północną Polskę. Zarząd spółki podjął decyzję o emisji akcji. – Zapraszamy nowych akcjonariuszy do wejścia w świat nieruchomości – mówi Tomasz Laskowski, prezes Inside Park.

Na jakim etapie rozwoju jest spółka Inside Park?

Tomasz Laskowski: Poprzedni rok był dla nas przełomowy. Mimo ograniczeń związanych z pandemią osiągnęliśmy rekordowe wyniki finansowe. Sprzedaliśmy prawie 3200 mkw. powierzchni, czyli o połowę więcej, niż zakładaliśmy. Każdego dnia roboczego sprzedawaliśmy średnio 10 mkw. powierzchni!
W skali roku zanotowaliśmy ponad 1 mln zysku brutto i zysk operacyjny na poziomie 1,45 mln zł. Dużym sukcesem korporacyjnym było przeprowadzenie
w ubiegłym roku pierwszej emisji akcji. Zamierzamy zadebiutować na rynku NewConnect. Wejście na giełdę ma na celu jeszcze większe uwiarygodnienie spółki oraz dalszy rozwój.

Dlaczego postawiliście na kamienice, które przecież są obszarem bardzo trudnym i wymagającym?

Zaczynałem od prowadzenia biura nieruchomości. Moja żona zajmowała się wtedy aranżacją wnętrz. W pewnym momencie policzyła, że wyremontowaliśmy ponad 100 mieszkań w kamienicach. Dostrzegliśmy ogromny potencjał w tym obszarze, a zarazem niszę dla siebie. Zaczęliśmy inwestować w całe budynki. Dzięki remontowi klatki schodowej i elewacji wartość kamienic wzrasta czasem dwukrotnie. Dziś specjalizujemy się w kupnie historycznych kamienic, ich rewitalizacji oraz sprzedaży klientom odnowionych budynków pod wynajem turystyczny. Wybór obiektów zawsze poprzedzamy dokładną selekcją. Dzięki temu, że są one usytuowane w strategicznych lokalizacjach, cieszą się dużym zainteresowaniem.

Jaki jest model biznesowy Waszej spółki?

Model biznesowy firmy pozwala kupującym na osiągnięcie zysku na trzech poziomach: dzięki wzrostowi wartości nieruchomości, uzyskaniu dochodów z wynajmu mieszkań oraz marży w przypadku zbycia. Cały czas pozyskujemy nowe nieruchomości, w najbliższych miesiącach zamierzamy zakupić co najmniej cztery.
W konsekwencji powinno się to przełożyć na udostępnienie nabywcom min. 3500 mkw. nowych powierzchni do zakupu.

Wasze realizacje dotyczą głównie Torunia. Jakie inne miasta są w obszarze zainteresowań Inside Park?

Procesy rewitalizacji kamienic zamierzamy rozwijać w północnej części Polski. W pierwszej kolejności w Łebie, w Chełmży, w Starogardzie Gdańskim,
w Trójmieście i wciąż w Toruniu. W mniejszych miastach wynajem jest bardziej rentowny. Kupując mieszkanie za 200 tys. zł, można je wynająć za 1500 zł w skali miesiąca. Dlatego też nasza działalność ukierunkowana jest na mniejsze miasta.

Kto tworzy Inside Park?

Na sukces Inside Parku składa się grupa 40 osób. W skład wchodzą architekci, projektanci, specjaliści branżowi, osoby, które są na stanowiskach administracyjnych, działające w branży marketingowej.
Ostatnią, niezwykle wymagającą inwestycją zrealizowaną zgodnie z modelem Inside Park była Miodowa Faktoria – kilkanaście luksusowych apartamentów
w samym sercu toruńskiej Starówki.
Miodowa Faktoria to jednak tylko część dotychczasowych osiągnięć firmy. Ze wcześniejszych realizacja warto przywołać wyjątkową kamienicę, znajdująca się na ul. Łaziennej – jednej z najstarszych ulic w Toruniu. Powstało w niej 15 apartamentów i 3 lokale usługowe. Z okien części lokali rozciąga się zapierający dech
w piersiach widok na Wisłę. To inwestycja z kategorii premium. Kamienica podczas zakupu była obciążona decyzją Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z racji zaniedbań. Elewacja i dach były w stanie tragicznym. Inside Park zatrudniło najlepszych wykonawców i dzisiaj nieruchomość na Łaziennej
9 stanowi jeden z piękniejszych adresów toruńskiej Starówki. W budynku wymieniono też instalację i przeprowadzono renowację klatek schodowych. Dzisiaj to miejsce stanowi bazę noclegową dla około 60 gości turystycznych.

Dlaczego Inside Park to solidny partner dla inwestorów?

Poprzez dostarczanie gotowych rozwiązań inwestycyjnych w formie mieszkań lub lokali pod wynajem oszczędzamy czas naszych klientów. Jesteśmy naturalną tarczą antyinflacyjną. Nieruchomości, które są kupione na etapie przedsprzedaży, pozwalają wygenerować zyski z wynajmu nawet na poziomie 11 procent. Można stać się częścią Inside Parku, inwestując w akcje. Będziemy jedną z nielicznych firm z branży nieruchomości o tej specjalizacji z notowaniami na giełdzie. A to daje pełną transparentność, przejrzystość i jawność.

Jak zorganizować pracę w branży nieruchomości?

Paweł Albrecht

Jeżeli kładziesz się spać i myślisz o tym, co masz zrobić jutro – prawdopodobnie nie korzystasz jeszcze w pełni z narzędzi, które ułatwiają nam codziennie życie. Skąd taki wniosek? Mając kilkanaście lat, wszystkie moje pomysły trzymałem w głowie i luźnych notatkach. Nie miałem konkretnego planu działania
i chaotycznie szukałem kogoś, kto powie mi, co mam robić, aby więcej zarabiać.
Potem, podpatrzywszy działania starszych kolegów, kupiłem papierowy kalendarz. Zacząłem zapełniać go datami spotkań z osobami, które nakierowywały mnie na pierwsze kroki w nieruchomościach. Poczułem wtedy, że dokładnie wiem, co mam robić, aby osiągnąć swój biznesowy cel. Kiedy kalendarz był pusty – nie działo się nic. Kiedy był zapełniony – konto powiększało się o kolejne prowizje z pośrednictwa w obrocie mieszkaniami.
W praktyce im więcej pieniędzy zaczyna pojawiać się w biznesie, tym więcej osób potrzebujemy wewnątrz naszego zespołu. Dochodzą do tego osoby, z którymi pracujemy na zewnątrz naszej organizacji. W związku z tym kalendarz papierowy przestał się w pewnym momencie sprawdzać. Nie można w nim podglądać zadań innych osób i kopiować powtarzalnych czynności.

Dlatego jak pewnie większość osób na początku znaleźliśmy prostą aplikację Trello. Na kartach z zadaniami pisaliśmy wszystko to, co było do zrobienia w danym momencie. Funkcjonowaliśmy tak dłuższy czas, czułem jednak, że to nie jest najlepsze rozwiązanie. Bardzo szybko rozwijaliśmy się biznesowo i potrzebowaliśmy narzędzia, które będzie centrum dowodzenia wszystkimi projektami, a nie tylko „zapisywaczem” zadań do zrobienia.
Od zawsze byłem zwolennikiem checklist i wykonywania powtarzalnych czynności, które można zlecić członkom swojego zespołu. Jest wiele zadań, które wykonujemy cyklicznie. Są też projekty, które regularnie powtarzamy i które zawierają w sobie dokładnie te same schematy z niewielkimi zmianami.
Wyobraź sobie, że przeprowadzasz flipa na nieruchomości. W ramach takiego projektu masz przynajmniej kilkadziesiąt różnych zadań do wykonania. Trzeba znaleźć mieszkanie, zrobić analizę opłacalności, podpisać umowę, pojawić się z dokumentami u notariusza, zorganizować finansowanie, ubezpieczyć, przepisać rachunki, zrobić remont, home staging, zdjęcia, sprzedać lokal itd. Wszystkie wymienione wyżej czynności wymagają kontaktów ze specjalistami. Znasz też ich szczegółowy plan wykonywania. Dlatego jeżeli masz dzisiaj to wszystko w głowie lub na kartkach, to trudno Ci będzie stworzyć skalowalny i powtarzalny biznes. Nowy pracownik będzie Cię pytał o każdą rzecz, a jego następca zrobi dokładnie to samo. Prowadząc firmę, należy budować bazę wiedzy, bo to ona w połączeniu
z zespołem pozwala nam potem przenieść czynności operacyjne na zarządzających, a samemu skupić się na korzystaniu z zarobionych środków.
Spójrz na najprostszy przykład tej tezy na świecie – restaurację McDonald’s. Każdy, kto przychodzi do pracy, wie, co ma robić, ile to trwa i do kogo się zwrócić, kiedy sobie nie radzi w trudnej sytuacji. Od identyfikacji wizualnej, przez zachowanie, po przygotowywanie posiłków – wszystko jest opisane w odpowiednich dokumentach. To pozwala budować skalę bez udziału właściciela.
Oczywiście zarządzanie projektami i zadaniami jest przeznaczone przede wszystkim dla tej części zespołu, która pracuje przed komputerem. Osoby pracujące fizycznie w terenie widzą tylko mały zakres danego projektu, który mają zrealizować na miejscu.
W każdej firmie mamy księgowość, sprzedaż, marketing, dokumenty i różne zadania operacyjne. W ramach mojej nieruchomościowej działalności korzystam
z powyższych działów i sporządzam przykładowo listę zadań do szukania okazji, do przeprowadzania remontu, bazę inwestorów, potencjalnych kupców itd. Wartością mojej firmy nie jest już tylko to, co wiem, ale sposób funkcjonowania zapisany w jednej aplikacji przez wszystkie lata mojej działalności.
Jedna z moich firm zajmuje się również organizowaniem wydarzeń dla inwestorów na rynku nieruchomości. Tworzymy event o nazwie Akademia Sourcingu™. Przeprowadziliśmy już ponad 40 edycji na 3 kontynentach. Każde spotkanie jest podobne i oparte na procedurach. Bez sprawdzonego schematu nie przeprowadzilibyśmy tylu spotkań dla kilku tysięcy osób.

Jak wdrożyć program do zarządzania zadaniami u siebie?

Przede wszystkim trzeba skorzystać z pomocy kogoś, kto prowadzi firmę, zatrudnia ludzi i rozumie działanie według procesów i procedur. To pokaże nam, niezależnie od branży, w jaki sposób powinna funkcjonować organizacja, a nawet życie rodzinne.
Następnie trzeba porozmawiać z osobą, która prowadzi działalność bliźniaczą do naszej – czyli jeżeli flipujemy i robimy remonty, to musimy taką osobę poprosić o pomoc w ułożeniu procesów. Nasz mentor niekoniecznie będzie używał programu do zarządzania zadaniami, ale na pewno będzie wiedział, jakie zadanie trzeba wykonać w kolejności – bo ma to zapisane „w głowie”.
Te „głowę” przenosimy do naszej aplikacji i od tego momentu każdą czynność w naszej firmie ubieramy w proste procedury, zdjęcia i instrukcje, które pomagają
w realizacji zadań.
Jeśli ułożymy sobie większość procesów, to potem wiemy dokładnie, ile osób jest potrzebnych do tego, abyśmy mieli więcej wolnego czasu na myślenie, a mniej czasu przeznaczali na proste działania operacyjne.
Jeżeli czujesz, że dużo pracujesz, spotykasz się z ludźmi, jeździsz na konferencje, ale nie ma z tego zadowalających efektów – na 90% w Twoim przypadku to brak konkretnego planu działania, który prowadzi do skalowania biznesu.
Z racji tego, że buduję grupę networkingową dla przedsiębiorców i mam kontakt z wieloma branżami – wyciągam z dużych firm najlepsze praktyki i dzielę się
z nimi ze wszystkimi członkami naszej społeczności. Każdy, kto generuje wielomilionowe zyski, posiada zespół osób, które mierzą liczby, pilnują raportów
i realizują określone zadania w ustalonym czasie.
Prowadząc obecnie firmę, trzeba wykonywać czynności powtarzalne i schematyczne, ponieważ na rynku brakuje przede wszystkim chętnych osób do pracy. Dobrostan to plaga naszych czasów. Jeżeli stworzysz organizację, która opiera się na wiedzy „prezesa”, to daleko taka firma nie dojdzie.
Zachęcam Cię do wdrożenia takiej aplikacji jak np. ClickUp i stworzenie sobie wszystkich list, zadań i procedur z kimś, kto już to zrobił wcześniej. Zapewniam Cię, że Twoje życie ulegnie zmianie, a każdy z Twoich pracowników, kładąc się spać, będzie miał czystą głowę.

Jeżeli chcesz skorzystać z naszej pomocy – możemy przygotować dla Ciebie takie wdrożenie. Zajmujemy się również konsultingiem biznesowym i doradzamy,
w jaki sposób wyskalować swój biznes, aby mieć więcej czasu i więcej pieniędzy. Jesteśmy oficjalnym partnerem ClickUpa.

Zapraszam do kontaktu pod adresem biuro@pawelalbrecht.com – chętnie dowiem się, jaki biznes prowadzisz i jak możemy Ci pomóc.

Paweł Albrecht – inwestor na rynku nieruchomości w Polsce i Anglii. Współprowadzi także fabrykę mebli tapicerowanych. Dzieli się zdobytym doświadczeniem poprzez wydarzenia stacjonarne oraz konsulting biznesowy. Więcej o nim znajdziesz na stronie www.pawelalbrecht.com i kanale YouTube „Albrecht
o nieruchomościach”.