Mariusz Stężały

Kwatery pracownicze to potoczna nazwa nieruchomości przeznaczonych na wynajem dla firm na cele mieszkalne. Nie są one przeznaczone do celów prowadzonej działalności, np. produkcji czy pracy biurowej, służą jedynie do stałego lub krótkotrwałego zamieszkania pracowników danej firmy. W zależności od kilku czynników takie nieruchomości będą funkcjonowały jako miejsca zamieszkania zbiorowego lub jako gospodarstwa domowe. Natomiast dla urzędu skarbowego będą zawsze widniały jako dodatkowe źródło podatku VAT, o czym w dobie najnowszych interpretacji należy bezwzględnie pamiętać.

W kwaterach pracowniczych mamy do czynienia przede wszystkim z dwoma rodzajami klientów. Najbardziej kojarzonym przez społeczeństwo najemcą tego typu nieruchomości są pracownicy techniczni: firmy budowlane, ekipy remontowe, firmy tworzące infrastrukturę niezbędną do naszego codziennego funkcjonowania, taką jak stacje benzynowe, wieże GSM, linie kolejowe, farmy fotowoltaiczne, wiatraki prądotwórcze itp.
Drugim rodzajem najemców, którzy korzystają z tego typu nieruchomości mieszkalnych, są agencje pracy, których głównym zadaniem jest rekrutacja i pozyskanie pracowników do dużych zakładów/fabryk. Agencje te rekrutują głównie pracowników z zagranicy. Ich zadaniem jest zapełnienie etatów w magazynach, centrach logistycznych, fabrykach czy dużych sklepach internetowych, jak Amazon czy Zalando. Wbrew pozorom wśród pracowników sprowadzanych do tego typu zakładów spotkamy wiele kobiet czy par, które wspólnie podejmują wyzwanie pracy za granicą swojego kraju, dlatego też wymagania najemców co do standardów takich nieruchomości znacznie się zmieniły. Dla tego typu najemcy możemy zapomnieć o wieloosobowych pokojach w kiepskim standardzie czy z łóżkami
piętrowymi, których zresztą nie polecam w jakimkolwiek najmie dla pracowników firm. Oczywiście łóżka takie znacząco zwiększają przychód z danej nieruchomości, jednocześnie jednak powodują spore problemy przy znalezieniu klientów, w szczególności wśród agencji pracy, które według mnie są najlepszym klientem opisywanych nieruchomości. Pragnę dodać, że specjalnie dla nich wprowadziłem na rynek moją autorską serię mebli Mario, która powstała na bazie moich doświadczeń przy pracy z ponad 700 najemcami kwater, mikrokawalerek czy pokoi na wynajem.
Najczęściej sprowadzanymi nacjami do pracy w Polsce są Ukraińcy, Gruzini oraz Białorusini, co wynika, rzecz jasna, z bliskiej odległości oraz dużej różnicy w zarobkach. Na moment pisania tego artykułu wraz z grupą wyszkolonych przeze mnie osób obsługujemy ponad 20 000 najemców (liczba ta co miesiąc rośnie)
i na tej grupie opieram swoje statystyki. Sporo w powyższym zestawieniu zmieniła sytuacja wojenna w Ukrainie, gdyż wielu mężczyzn z tego kraju wróciło, aby brać udział w działaniach zbrojnych. To spowodowało duże problemy zarówno w agencjach pracy, jak i samych fabrykach, gdyż najzwyczajniej zabrakło nam wielu rąk do pracy. Koszty zatrzymania linii produkcyjnych w fabrykach są olbrzymie, stąd na rynku szybko zaczęły być widoczne agencje, które sprowadzają pracowników z dalszych zakątków świata, takich jak Nepal, Filipiny, Afryka czy nawet Meksyk. Część agencji specjalizująca się w sprowadzaniu pracowników
z Ukrainy postanowiła przeczekać sytuację i znaleźć obejście zakazu wyjazdu mężczyzn z Ukrainy, co na dzień pisania tego artykułu w znacznym stopniu się udało.

Polska już od dawna była skazana na sprowadzanie pracowników z zagranicy, tę wiedzę posiadamy od kilkunastu lat. Po pierwsze mieliśmy do czynienia z wyżem demograficznym. Po drugie od kilku lat mamy negatywną statystykę odnośnie do liczby żyjących Polaków, niestety więcej nas rocznie umiera, niż się rodzi, co
w sumie daje nam efekt spadku liczby ludności. To wszystko powoduje, że sami nie jesteśmy w stanie utrzymać gigantycznej piramidy finansowej, jaką jest ZUS. Scenariusz, gdy jedna osoba w wieku produkcyjnym musi pracować na cztery osoby pobierające pieniądze z piramidy (emeryci, renciści, osoby na L4, osoby udające chorych itp.), jest po prostu niemożliwy do zrealizowania. Właśnie dlatego w Polsce powstają specjalne strefy ekonomiczne, parki biznesowe, w których firmy są zwolnione z podatków dochodowych. Co nam to daje pod kątem finansowym? Daje nam wpływy do ZUS-u od zatrudnionych pracowników zagranicznych oraz podatek VAT, który również zasila Skarb Państwa. Bez środków pochodzących od zagranicznych pracowników czekałby nas niestety bolesny upadek. Sprawa jest oczywiście trochę bardziej złożona, natomiast w skrócie można to ująć w jednym zdaniu: musimy powiększać nasze PKB, aby utrzymać rozdmuchany socjal i inne wydatki, a samymi Polakami tego nie zrobimy, tym bardziej w sytuacji, gdzie pasożyci i bezrobotni są szanowanymi przez rząd wyborcami, dodatkowo nagradzanymi pieniędzmi z podatków tych bardziej pracowitych. Wniosek jest następujący: jeśli zabraknie Ukraińców, to i tak tę lukę ktoś będzie musiał wypełnić, po prostu otworzymy rynek pracy na inne narodowości, coraz bardziej oddalone od nas geograficznie i kulturowo.

Podsumowując: jeżeli komuś przeszkadzają Ukraińcy czy inne narodowości sprowadzane do nas do pracy, to mam radę – trzeba się przyzwyczaić. Tych ludzi będzie znacznie więcej w związku z rozwojem fabryk w Europie, co jest niezbędne, aby chociaż trochę uniezależnić się produkcyjnie od Azji. A Polska jest pod tym kątem w bardzo dobrym położeniu, gdyż w porównaniu do zachodniej części Europy można u nas znacznie taniej nabyć działkę, taniej wybudować zakład i taniej zatrudnić pracowników, co finalnie przekłada się na oszczędniejsze wytworzenie produktu czy usługi. Coraz lepsza infrastruktura logistyczna jeszcze bardziej temu sprzyja. Najlepszym przykładem na potwierdzenie tej tezy jest Amazon, który na początkowym etapie powstał w Polsce jedynie po to, aby obsługiwać rynek niemiecki. W skrócie: korzystniej było postawić centra logistyczne w Polsce i wysyłać ogromne liczby paczek do niemieckich klientów Amazona, niż stawiać je bezpośrednio w Niemczech.

Jak podpisać umowę z agencją pracy?

Wynajem nieruchomości dla firm jest najprostszym i jednocześnie najbardziej dochodowym w mojej opinii sposobem na prowadzenie najmu mieszkalnego, oczywiście jeśli wiemy, jak się w tym segmencie poruszać. Dużym ułatwieniem i zarazem furtką do optymalizacji podatkowej jest to, że umowy podpisujemy głównie z firmami, co bardzo ułatwia sprawy księgowe oraz kwestie ewentualnej windykacji. Umowy z agencjami pracy czy firmami nie są zbyt skomplikowane
i nie różnią się zbytnio od standardowej umowy wynajmu domu czy mieszkania. Najważniejsze punkty umowy to: kaucja, kwota czynszu wraz z opłatami, czas trwania umowy i okres wypowiedzenia. Większość agencji pracy dysponuje swoimi wzorami, na które często się zgadzamy, wprowadziwszy jedynie lekkie modyfikacje. Przede wszystkim należy pamiętać, żeby umowę podpisywać z firmą, a nie z poszczególnymi najemcami.
Jeżeli interesujesz się tematyką najmu dla firm i chciałbyś uzyskać więcej informacji na ten temat, to zapraszam na moją stronę: mariuszstezaly.com. Możesz tam również zakupić wyspecjalizowane pod wynajem meble z serii Mario. Podczas zakupów wykorzystaj kod rabatowy: meble5.

Mariusz Stężały to charyzmatyczny przedsiębiorca, który wyszedł z ponadmilionowego długu. Obecnie aktywnie buduje biznes nieruchomości. Zajmuje się kilkoma obszarami w branży nieruchomości, m.in. flipami, gotowcami inwestycyjnymi, biznesem kwater pracowniczych oraz najmem długoterminowym,
w którym zarządza ponad 700 najemcami. W międzyczasie szkoli, dzieli się wiedzą i pomaga budować nieruchomościowe firmy, w szczególności organizacje bazujące na wynajmie długoterminowym. Zarządza kilkudziesięcioma mieszkaniami w podnajmie, jak również tworzy mikrokawalerki, gotowce inwestycyjne
i obiekty pracownicze o wysokim standardzie. Jego pasją są podróże, które może realizować w dowolnym czasie dzięki swoim nieruchomościowym biznesom. Dzięki temu, że organizuje, a także bierze udział w wielu branżowych konferencjach, Mariusz posiada ogromną bazę cennych, nieruchomościowych kontaktów, liczoną w tysiącach osób.

Firma WWL-nieruchomości to specjalistyczna firma pośrednicząca, która pomaga znaleźć oraz sprzedać każdą nieruchomość. Powstała w 2017 roku. Od początku jako agencja chcieliśmy wspierać kupujących i sprzedających swoje nieruchomości i taki cel przyświeca nam do dziś. W sprzedaży oraz kupnie pomogliśmy już tysiącom osób. Znajdujemy nieruchomości szyte na miarę. Poświęcamy dużo czasu na rozmowy, by w odpowiedni sposób zdiagnozować potrzeby naszych klientów. Nasza relacja opiera się na dialogu i analizie danych, które omawiamy z klientem na początkowych spotkaniach, ale także w trakcie procesu kupna bądź sprzedaży nieruchomości. Od momentu powstania agencja WWL-nieruchomości stale się rozwija, a w naszej ofercie są nie tylko domy i mieszkania z Polski. Jesteśmy otwarci również na rynki zagraniczne, coraz więcej klientów jest bowiem zainteresowanych kupnem nieruchomości w ciepłych krajach, takich jak: Hiszpania, Egipt, Turcja czy Włochy. Współpracujemy z inwestorami i deweloperami na terenie całej Polski.

Nasze drugie imię to bezpieczeństwo. Agenci WWL-nieruchomości pracują zgodnie z zasadami etyki, a zaufanie do nas opiera się także na współpracy całego zespołu. Wierzymy, że dobry biznes powinien bazować na solidnych fundamentach. Przestrzegamy zasad uczciwej konkurencji, budując wzajemne relacje zamiast stawiania murów. Wiemy, że posiadanie bogatego portfolio to nie wszystko. Chcemy, by nasi klienci do nas wracali lub polecali nas jako godnego zaufania partnera.
Od kilku lat tworzymy zgodne grono specjalistów i pasjonatów nieruchomości. W WWL-nieruchomości wierzymy, że źródłem naszego sukcesu są ludzie. Zawsze stawiamy na skuteczność oraz dobro klienta.
Pozytywne myślenie i codzienna praca nad sobą pozwoliły stworzyć zespół profesjonalistów. Klientom zewnętrznym, jak i inwestorom proponujemy opiekę: doradcy finansowego, architekta, fotografa, notariusza, prawnika. Dysponujemy także zespołem ekip remontowych. Współpracownicy WWL-nieruchomości nie tylko stale podnoszą swoje kompetencje, ale również występują jako prelegenci na konferencjach oraz spotkaniach networkingowych i udzielają licznych wywiadów. Ostatnie spotkanie odbyło się 11 maja 2022 roku w Warszawie, gdzie prelegentką była Anna Yakovyshyna. Na spotkaniu mogliśmy wymienić swoje doświadczenia z punktu widzenia agenta nieruchomości, ale przede wszystkim mogliśmy rozmawiać w gronie praktyków.
Otaczający nas świat i dynamiczne zmiany wymuszają na nas szukanie nowych rozwiązań. My stanowczo kładziemy nacisk na współpracę z profesjonalistami
i bezpieczeństwo.
Polacy coraz chętniej inwestują zaoszczędzone pieniądze, by pomnażać kapitał, ale w bezpieczny sposób, zatem przy udziale wyszkolonego zespołu. Dlatego też nasza agencja WWL-nieruchomości proponuje ciekawe rozwiązania dla inwestorów z całej Polski. Prezentujemy strategiczne podejście do procesów inwestycyjnych, a nasi partnerzy chętnie wracają do nas po więcej. Wraz z zespołem możemy przeanalizować potrzeby takiego klienta i dobrać odpowiednią strategię inwestycyjną. Nasze grono specjalistów zbada potrzeby oraz możliwości inwestora. Zysk z inwestycji w nieruchomości jest o wiele większy niż ten na koncie oszczędnościowym.
WWL-nieruchomości to nie tylko nowoczesna agencja, to także firma, która posiada własną Akademię. Są to kursy szkoleniowe kierowane do innych biur nieruchomości, a także do osób, które stawiają swoje pierwsze kroki w zawodzie i dążą do tego, by stać się w pełni wyszkolonym agentem nieruchomości.
Osoby, które do nas dołączają, dostają nielimitowany dostęp do Akademii i są szkolone stacjonarnie na bardzo wysokim poziomie. Nasi agenci cechują się doskonałą wiedzą w zakresie nieruchomości i są prawdziwymi ekspertami.
Dla agentów zewnętrznych mamy trzy rodzaje szkoleń: Kurs Agenta Nieruchomości Standard, Kurs Agenta Nieruchomości Premium oraz Kurs Agenta Nieruchomości Premium+. Szkolenie dla pośredników ma na celu zwiększenie ich wiedzy oraz zysków poprzez wydajniejszą pracę i obejmuje między innymi cykl 12 modułów z zakresu szeroko pojętych tematów nieruchomości. Dla nowicjuszy proponujemy konsultacje z doświadczonym agentem nieruchomości na dwa tygodnie przed rozpoczęciem głównego szkolenia po to, by jak najlepiej zrozumieć zawód. Akademia daje również możliwość konsultacji z Top Brokerami, którzy przez sześć miesięcy będą pomagać w dopięciu transakcji. Po ukończeniu Akademii World Wide agenci nauczą się stosować technologie, dzięki którym nie tylko podwoją liczbę transakcji i zysków, ale także będą potrafili zbudować obiecującą współpracę ze wszystkimi agentami w ramach tego zawodu.
Dla nas ważna jest realizacja marzeń naszych klientów oraz współpracowników, dlatego stawiamy na doskonałość oraz ciągły rozwój. Każdy agent razem z nami może wydobyć swój potencjał, a każdy klient może być pewien, iż my zadbamy o bezpieczeństwo jego decyzji.

Damian Kleczewski

Każdy z Was z pewnością zauważył, że otaczający go świat zaczął radykalnie się zmieniać w ciągu dwóch ostatnich lat. Najpierw pandemia, potem wojna
w Ukrainie, a rykoszetem z tego wszystkiego powstał poważny kryzys gospodarczy w wielu krajach. Wiąże się z tym wzrost cen za różne artykuł pierwszej potrzeby, paliwa, ale i materiałów budowlanych. Siła robocza po części wyjechała walczyć za wschodnią granicę, w Polsce zaś inwestycje wyhamowała dynamiczna podwyżka stóp procentowych. Rynek w większym procencie wpadł w turbulencje i stagnację kredytową. Cóż robić i jak wyjść z takiej sytuacji? Takie pytanie zadaje sobie dziś z pewnością niejeden inwestor. Pamiętaj, że rynki próbują wycenić przyszłość, ale opierają się na danych historycznych, które są coraz bardziej szalone. Wycena bazuje na prognozach, jednak i te są często mylne, bo zmiennych jest tak wiele, że ciężko szacować plan działania na kwartał w przód, a co dopiero kilka lat.

Moim zdaniem kluczem do szczęścia jest… DECYZJA. Decyzja to szczęście. Brzmi to banalnie, ale patrząc z perspektywy lat, które są za mną, to sam fakt, że podejmowałem różne decyzje, sprawiał, że dziś zbudowałem efekt skali. Dywersyfikacja portfela powoduje dużą odporność na zawirowania rynkowe. Decyzje sprawiły, że biznes się rozwijał, a nie zwijał, natomiast tempo narzucałem adekwatne do możliwości, jakie miałem. Bez podejmowania decyzji, gdybałbym, czy będzie warto, a po czasie nawet nie mógłbym tego ocenić, bo faktycznie tych decyzji bym nie podjął. Dlatego tak banalny ruch, jakim jest podjęcie decyzji co do zakupu nieruchomości, co do przeprowadzenia obszernych prac remontowych, sprawiały, że dzisiejsza wartość wytworzeniowa nieruchomości jest znacząco wyższa, niż zakładałem.

Zwróćcie uwagę, że ożywił się rynek najmu. Jest to efekt dwóch czynników. Drogie kredyty zablokowały zakup lokali na własność, dlatego ludzie zaczęli je wynajmować. Drugi czynnik to napływ pięciu milionów Ukraińców, którzy wymietli z rynku większość dostępnych lokali, kwater i pokoi.

W mojej ocenie w 2022 roku i kolejnych dwóch, może trzech latach popularyzować będą się tematy niszowe, które mają największy bufor na zyski i wzrosty. Mam tu na myśli inwestowanie w całe budynki kamienic i grunty rolne. Kamienice, w przeliczeniu na cały dostępny w niej metraż użytkowy, potrafią kosztować nawet pięciokrotnie mniej z metra niż cena rynkowa wyodrębnionej kawalerki do remontu. To pozwala osiągać ponadprzeciętne zyski, pod warunkiem dobrej analizy oferty. Potencjał gruntów rolnych w klasach IV-VI odkryją kolejne lata, ale z uwagi na rozwój zabudowy – wzrost wartości wydaje się oczywisty.

Na obu polach mamy spore możliwości do kreowania wartości, a na zapchanym rynku jedynie tworzenie będzie dziś opłacalne. Tworzenie to przewaga w tej branży, powtarzalność schematów sprawia, że jest gęsta konkurencja, a tym samym niższe zyski.
W poprzednich artykułach „Strefy Nieruchomości®” poruszałem różną tematykę związaną z kamienicami. Ważne, abyś pamiętał, że kamienice to jedno z tych niewielu dóbr, w których wartość mnoży się przez dzielenie. Mam nadzieję, że rozumiesz tę metaforę 🙂 (mając duże lokale – tworzymy mniejsze jednostki, co za tym idzie – wzrasta ich wartość za metr kwadratowy).

Zauważyłem też, że szukając alternatyw inwestycyjnych wobec wysokiej inflacji czy szalejących stóp procentowych, ludzie robią dwie rzeczy. Pierwsza to kierowanie swoich oszczędności w produkty stabilne, ale wykreowane przez rząd lub banki, np. obligacje czy lokaty. Czyli kasa leży, ale dalej traci, bo inflacja jest wysoka. Jednak tu do głosu dochodzi tzw. święty spokój i bezobsługowość.

Druga rzecz, którą zauważyłem, to intensywna edukacja, czytanie po 20 książek na miesiąc, kilka webinarów na tydzień, co miesiąc szkolenia. Takie przeładowanie wiedzą w naszej głowie sprawia jeszcze większą niepewność, bo jej nadmiar nie pozwala ruszyć z miejsca. Stale chcemy ulepszyć model inwestycyjny i ciągle odwlekamy start, bo dochodzą nowe informacje. Zbyt intensywna edukacja teoretyczna powoduje, że brakuje czasu na refleksję i wyciąganie
wniosków z procesu praktycznego. Nie przechodzimy do działania, bo cały czas tkwimy w instruktażu, który opisują różni autorzy na swój sposób. Sęk w tym, że wielu z nich działa, a my ciągle czekamy na lepszy czas. Kiedy nadejdzie taki dzień? Dzisiejsza sytuacja rynkowa pokazała znacznie większy poziom trudności niż ta sprzed trzech czy czterech lat. Dziś faktycznie początek jest trudniejszy, ale to dobrze. Jeśli przyjdą czasy wzmożonego popytu i stabilizacji cenowej, to takie osoby świetnie się odnajdą i będą już wystarczająco doświadczone, by rozwijać się jeszcze szybciej.

Dzisiejsze, wymagające warunki rynkowe są sprawdzianem, ale i pewną szansą na rozwój kreatywności i wchodzenia w nisze. To dziś trzeba wykazać się większym zaangażowaniem, pomysłowością, sprytem, odwagą i szybkim podejmowaniem decyzji. To, czego nie wiemy, staje się znacznie ważniejsze od tego, co wiemy. Dlatego tak wiele zdarzeń, które są nieprzewidywalne, ma tak duży wpływ na kształtowanie się życia gospodarczego nie tylko w Polsce, ale i na całym świecie.
W takiej sytuacji niepewności rynkowej zaskakująca jest nie tyle skala naszych błędów, ale fakt, że nie zdajemy sobie z nich sprawy. Powinniśmy raczej przyzwyczaić się do takich zjawisk, które dzieją się teraz, niż naiwnie próbować je przewidzieć. Jako społeczeństwo reagujemy na skutki choroby, bo wtedy widać, że wdrożone działania coś pomogły. Jednak nikt nie dotuje ani nie wynagradza za działania profilaktyczne, mimo że są one znacznie ważniejsze.

Zwróć uwagę, że w przeszłości było wiele incydentów, które się wydarzyły, choć początkowo sprawiały wrażenie całkowicie absurdalnych. Jednak po fakcie ich wystąpienia już absurdalne nie były i świat szedł dalej do przodu. Skorygowano Excela, podejście i… przyzwyczajono się do tego, że tak właśnie jest. Dotychczasowa logika i standardowe działania to dziś zbyt mało, aby odnieść sukces gdziekolwiek. Musisz myśleć ponadprzeciętnie i otaczać się ludźmi, którzy kreują świat, a nie akceptują go takim, jakim jest.

Dziś na znaczeniu przybrał rynek najmu i popyt na pokoje i mieszkania. Najemcy płacą stawki z górnej półki, a mieszkania schodzą jak świeże bułeczki. Warto zbudować dobry portfel mieszkaniowy, urozmaicić go funkcjonalnie i dzięki temu mieć sowite przepływy w czasach, kiedy inni odpadają z gry, bo nie przemyśleli swojego modelu. Dywersyfkacja buduje odporność na zawiłe i niepewne czasy. Dzięki temu, że masz skalę, możesz skutecznie dokonywać korekty, wyciągać właściwe wnioski i układać swój portfel z jeszcze większą rentownością.

Z racji tego, że w branży jestem znany jako inwestor od kamienic, to moim celem było uporządkowanie wiedzy o kamienicach w jedną, konkretną całość. Po wielu miesiącach przygotowywania materiałów i opracowywania treści wespół ze specjalistami z branży udało się oddać do redakcji około 500 stron mięsistej wiedzy. Powstał poradnik luksusowy, konkretny i jakościowy. Właśnie trwa jego przedsprzedaż i jeśli chcesz być w gronie osób, które jako pierwsze będą mogły w pełni zapoznać się z Potencjałem kamienic, to zapraszam do jego zakupu na stronie www.potencjalkamienic.pl. Wydanie będzie w okolicach października 2022. Ten poradnik to bilet wstępu do całej platformy edukacyjnej, na której będzie wiele materiałów edytowalnych i wideo. Dzięki nim będziesz mógł rozszerzyć swoją wiedzę o kamienicach i skupić się laserowo na naprawdę rentownym procesie inwestowania w nieruchomości.

Udanych i bezpiecznych wakacji!

VIII edycja szkolenia „Potencjał kamienic” odbędzie się
10-11 września w Poznaniu. Informacje na stronie:
www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

Damian Kleczewski – inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.

Wsparcie redakcyjne: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Zakup kamienic, a później ich remont i komercjalizacja – to model biznesowy Inside Park, dewelopera z Torunia. Firma rozszerza zakres swojej działalności – na razie na północną Polskę. Zarząd spółki podjął decyzję o emisji akcji. – Zapraszamy nowych akcjonariuszy do wejścia w świat nieruchomości – mówi Tomasz Laskowski, prezes Inside Park.

Na jakim etapie rozwoju jest spółka Inside Park?

Tomasz Laskowski: Poprzedni rok był dla nas przełomowy. Mimo ograniczeń związanych z pandemią osiągnęliśmy rekordowe wyniki finansowe. Sprzedaliśmy prawie 3200 mkw. powierzchni, czyli o połowę więcej, niż zakładaliśmy. Każdego dnia roboczego sprzedawaliśmy średnio 10 mkw. powierzchni!
W skali roku zanotowaliśmy ponad 1 mln zysku brutto i zysk operacyjny na poziomie 1,45 mln zł. Dużym sukcesem korporacyjnym było przeprowadzenie
w ubiegłym roku pierwszej emisji akcji. Zamierzamy zadebiutować na rynku NewConnect. Wejście na giełdę ma na celu jeszcze większe uwiarygodnienie spółki oraz dalszy rozwój.

Dlaczego postawiliście na kamienice, które przecież są obszarem bardzo trudnym i wymagającym?

Zaczynałem od prowadzenia biura nieruchomości. Moja żona zajmowała się wtedy aranżacją wnętrz. W pewnym momencie policzyła, że wyremontowaliśmy ponad 100 mieszkań w kamienicach. Dostrzegliśmy ogromny potencjał w tym obszarze, a zarazem niszę dla siebie. Zaczęliśmy inwestować w całe budynki. Dzięki remontowi klatki schodowej i elewacji wartość kamienic wzrasta czasem dwukrotnie. Dziś specjalizujemy się w kupnie historycznych kamienic, ich rewitalizacji oraz sprzedaży klientom odnowionych budynków pod wynajem turystyczny. Wybór obiektów zawsze poprzedzamy dokładną selekcją. Dzięki temu, że są one usytuowane w strategicznych lokalizacjach, cieszą się dużym zainteresowaniem.

Jaki jest model biznesowy Waszej spółki?

Model biznesowy firmy pozwala kupującym na osiągnięcie zysku na trzech poziomach: dzięki wzrostowi wartości nieruchomości, uzyskaniu dochodów z wynajmu mieszkań oraz marży w przypadku zbycia. Cały czas pozyskujemy nowe nieruchomości, w najbliższych miesiącach zamierzamy zakupić co najmniej cztery.
W konsekwencji powinno się to przełożyć na udostępnienie nabywcom min. 3500 mkw. nowych powierzchni do zakupu.

Wasze realizacje dotyczą głównie Torunia. Jakie inne miasta są w obszarze zainteresowań Inside Park?

Procesy rewitalizacji kamienic zamierzamy rozwijać w północnej części Polski. W pierwszej kolejności w Łebie, w Chełmży, w Starogardzie Gdańskim,
w Trójmieście i wciąż w Toruniu. W mniejszych miastach wynajem jest bardziej rentowny. Kupując mieszkanie za 200 tys. zł, można je wynająć za 1500 zł w skali miesiąca. Dlatego też nasza działalność ukierunkowana jest na mniejsze miasta.

Kto tworzy Inside Park?

Na sukces Inside Parku składa się grupa 40 osób. W skład wchodzą architekci, projektanci, specjaliści branżowi, osoby, które są na stanowiskach administracyjnych, działające w branży marketingowej.
Ostatnią, niezwykle wymagającą inwestycją zrealizowaną zgodnie z modelem Inside Park była Miodowa Faktoria – kilkanaście luksusowych apartamentów
w samym sercu toruńskiej Starówki.
Miodowa Faktoria to jednak tylko część dotychczasowych osiągnięć firmy. Ze wcześniejszych realizacja warto przywołać wyjątkową kamienicę, znajdująca się na ul. Łaziennej – jednej z najstarszych ulic w Toruniu. Powstało w niej 15 apartamentów i 3 lokale usługowe. Z okien części lokali rozciąga się zapierający dech
w piersiach widok na Wisłę. To inwestycja z kategorii premium. Kamienica podczas zakupu była obciążona decyzją Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z racji zaniedbań. Elewacja i dach były w stanie tragicznym. Inside Park zatrudniło najlepszych wykonawców i dzisiaj nieruchomość na Łaziennej
9 stanowi jeden z piękniejszych adresów toruńskiej Starówki. W budynku wymieniono też instalację i przeprowadzono renowację klatek schodowych. Dzisiaj to miejsce stanowi bazę noclegową dla około 60 gości turystycznych.

Dlaczego Inside Park to solidny partner dla inwestorów?

Poprzez dostarczanie gotowych rozwiązań inwestycyjnych w formie mieszkań lub lokali pod wynajem oszczędzamy czas naszych klientów. Jesteśmy naturalną tarczą antyinflacyjną. Nieruchomości, które są kupione na etapie przedsprzedaży, pozwalają wygenerować zyski z wynajmu nawet na poziomie 11 procent. Można stać się częścią Inside Parku, inwestując w akcje. Będziemy jedną z nielicznych firm z branży nieruchomości o tej specjalizacji z notowaniami na giełdzie. A to daje pełną transparentność, przejrzystość i jawność.

Paweł Albrecht

Jeżeli kładziesz się spać i myślisz o tym, co masz zrobić jutro – prawdopodobnie nie korzystasz jeszcze w pełni z narzędzi, które ułatwiają nam codziennie życie. Skąd taki wniosek? Mając kilkanaście lat, wszystkie moje pomysły trzymałem w głowie i luźnych notatkach. Nie miałem konkretnego planu działania
i chaotycznie szukałem kogoś, kto powie mi, co mam robić, aby więcej zarabiać.
Potem, podpatrzywszy działania starszych kolegów, kupiłem papierowy kalendarz. Zacząłem zapełniać go datami spotkań z osobami, które nakierowywały mnie na pierwsze kroki w nieruchomościach. Poczułem wtedy, że dokładnie wiem, co mam robić, aby osiągnąć swój biznesowy cel. Kiedy kalendarz był pusty – nie działo się nic. Kiedy był zapełniony – konto powiększało się o kolejne prowizje z pośrednictwa w obrocie mieszkaniami.
W praktyce im więcej pieniędzy zaczyna pojawiać się w biznesie, tym więcej osób potrzebujemy wewnątrz naszego zespołu. Dochodzą do tego osoby, z którymi pracujemy na zewnątrz naszej organizacji. W związku z tym kalendarz papierowy przestał się w pewnym momencie sprawdzać. Nie można w nim podglądać zadań innych osób i kopiować powtarzalnych czynności.

Dlatego jak pewnie większość osób na początku znaleźliśmy prostą aplikację Trello. Na kartach z zadaniami pisaliśmy wszystko to, co było do zrobienia w danym momencie. Funkcjonowaliśmy tak dłuższy czas, czułem jednak, że to nie jest najlepsze rozwiązanie. Bardzo szybko rozwijaliśmy się biznesowo i potrzebowaliśmy narzędzia, które będzie centrum dowodzenia wszystkimi projektami, a nie tylko „zapisywaczem” zadań do zrobienia.
Od zawsze byłem zwolennikiem checklist i wykonywania powtarzalnych czynności, które można zlecić członkom swojego zespołu. Jest wiele zadań, które wykonujemy cyklicznie. Są też projekty, które regularnie powtarzamy i które zawierają w sobie dokładnie te same schematy z niewielkimi zmianami.
Wyobraź sobie, że przeprowadzasz flipa na nieruchomości. W ramach takiego projektu masz przynajmniej kilkadziesiąt różnych zadań do wykonania. Trzeba znaleźć mieszkanie, zrobić analizę opłacalności, podpisać umowę, pojawić się z dokumentami u notariusza, zorganizować finansowanie, ubezpieczyć, przepisać rachunki, zrobić remont, home staging, zdjęcia, sprzedać lokal itd. Wszystkie wymienione wyżej czynności wymagają kontaktów ze specjalistami. Znasz też ich szczegółowy plan wykonywania. Dlatego jeżeli masz dzisiaj to wszystko w głowie lub na kartkach, to trudno Ci będzie stworzyć skalowalny i powtarzalny biznes. Nowy pracownik będzie Cię pytał o każdą rzecz, a jego następca zrobi dokładnie to samo. Prowadząc firmę, należy budować bazę wiedzy, bo to ona w połączeniu
z zespołem pozwala nam potem przenieść czynności operacyjne na zarządzających, a samemu skupić się na korzystaniu z zarobionych środków.
Spójrz na najprostszy przykład tej tezy na świecie – restaurację McDonald’s. Każdy, kto przychodzi do pracy, wie, co ma robić, ile to trwa i do kogo się zwrócić, kiedy sobie nie radzi w trudnej sytuacji. Od identyfikacji wizualnej, przez zachowanie, po przygotowywanie posiłków – wszystko jest opisane w odpowiednich dokumentach. To pozwala budować skalę bez udziału właściciela.
Oczywiście zarządzanie projektami i zadaniami jest przeznaczone przede wszystkim dla tej części zespołu, która pracuje przed komputerem. Osoby pracujące fizycznie w terenie widzą tylko mały zakres danego projektu, który mają zrealizować na miejscu.
W każdej firmie mamy księgowość, sprzedaż, marketing, dokumenty i różne zadania operacyjne. W ramach mojej nieruchomościowej działalności korzystam
z powyższych działów i sporządzam przykładowo listę zadań do szukania okazji, do przeprowadzania remontu, bazę inwestorów, potencjalnych kupców itd. Wartością mojej firmy nie jest już tylko to, co wiem, ale sposób funkcjonowania zapisany w jednej aplikacji przez wszystkie lata mojej działalności.
Jedna z moich firm zajmuje się również organizowaniem wydarzeń dla inwestorów na rynku nieruchomości. Tworzymy event o nazwie Akademia Sourcingu™. Przeprowadziliśmy już ponad 40 edycji na 3 kontynentach. Każde spotkanie jest podobne i oparte na procedurach. Bez sprawdzonego schematu nie przeprowadzilibyśmy tylu spotkań dla kilku tysięcy osób.

Jak wdrożyć program do zarządzania zadaniami u siebie?

Przede wszystkim trzeba skorzystać z pomocy kogoś, kto prowadzi firmę, zatrudnia ludzi i rozumie działanie według procesów i procedur. To pokaże nam, niezależnie od branży, w jaki sposób powinna funkcjonować organizacja, a nawet życie rodzinne.
Następnie trzeba porozmawiać z osobą, która prowadzi działalność bliźniaczą do naszej – czyli jeżeli flipujemy i robimy remonty, to musimy taką osobę poprosić o pomoc w ułożeniu procesów. Nasz mentor niekoniecznie będzie używał programu do zarządzania zadaniami, ale na pewno będzie wiedział, jakie zadanie trzeba wykonać w kolejności – bo ma to zapisane „w głowie”.
Te „głowę” przenosimy do naszej aplikacji i od tego momentu każdą czynność w naszej firmie ubieramy w proste procedury, zdjęcia i instrukcje, które pomagają
w realizacji zadań.
Jeśli ułożymy sobie większość procesów, to potem wiemy dokładnie, ile osób jest potrzebnych do tego, abyśmy mieli więcej wolnego czasu na myślenie, a mniej czasu przeznaczali na proste działania operacyjne.
Jeżeli czujesz, że dużo pracujesz, spotykasz się z ludźmi, jeździsz na konferencje, ale nie ma z tego zadowalających efektów – na 90% w Twoim przypadku to brak konkretnego planu działania, który prowadzi do skalowania biznesu.
Z racji tego, że buduję grupę networkingową dla przedsiębiorców i mam kontakt z wieloma branżami – wyciągam z dużych firm najlepsze praktyki i dzielę się
z nimi ze wszystkimi członkami naszej społeczności. Każdy, kto generuje wielomilionowe zyski, posiada zespół osób, które mierzą liczby, pilnują raportów
i realizują określone zadania w ustalonym czasie.
Prowadząc obecnie firmę, trzeba wykonywać czynności powtarzalne i schematyczne, ponieważ na rynku brakuje przede wszystkim chętnych osób do pracy. Dobrostan to plaga naszych czasów. Jeżeli stworzysz organizację, która opiera się na wiedzy „prezesa”, to daleko taka firma nie dojdzie.
Zachęcam Cię do wdrożenia takiej aplikacji jak np. ClickUp i stworzenie sobie wszystkich list, zadań i procedur z kimś, kto już to zrobił wcześniej. Zapewniam Cię, że Twoje życie ulegnie zmianie, a każdy z Twoich pracowników, kładąc się spać, będzie miał czystą głowę.

Jeżeli chcesz skorzystać z naszej pomocy – możemy przygotować dla Ciebie takie wdrożenie. Zajmujemy się również konsultingiem biznesowym i doradzamy,
w jaki sposób wyskalować swój biznes, aby mieć więcej czasu i więcej pieniędzy. Jesteśmy oficjalnym partnerem ClickUpa.

Zapraszam do kontaktu pod adresem biuro@pawelalbrecht.com – chętnie dowiem się, jaki biznes prowadzisz i jak możemy Ci pomóc.

Paweł Albrecht – inwestor na rynku nieruchomości w Polsce i Anglii. Współprowadzi także fabrykę mebli tapicerowanych. Dzieli się zdobytym doświadczeniem poprzez wydarzenia stacjonarne oraz konsulting biznesowy. Więcej o nim znajdziesz na stronie www.pawelalbrecht.com i kanale YouTube „Albrecht
o nieruchomościach”.

Rafał Rychlicki,
Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1, 2)

Jak to możliwe, że po zakończeniu inwestycji nie da się wydzielić działek i sprzedać każdego domu oddzielnie z gruntem? Jak to wytłumaczyć kupującemu, który w akcie notarialnym ma obiecany dom i grunt na własność? Ignorowanie wiedzy o podziałach nieruchomości na etapie analiz due diligence, analiz chłonności
i projektów do warunków zabudowy (WZ) czy pozwolenia na budowę (PnB) coraz częściej obraca się przeciwko inwestorom. Za tak zwanym postawieniem kreski na mapie kryją się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz od tego, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp), należy dobierać odpowiednią i najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału. To wszystko musi być zaplanowane na etapie koncepcji projektowej! Niestety brak świadomości w tym zakresie przekłada się na liczne pozwy sądowe. Według sip.lex.pl od 1920 r. do 2022 r. wydano ponad 28 tys. wyroków sądowych w zakresie podziałów nieruchomości.

Kiedy dzielimy nieruchomości?

Nieruchomości najczęściej dzielimy, gdy chcemy sprzedać fragment działki lub gdy inwestor chce realizować wiele budynków na odrębnych nieruchomościach. Celów podziału możemy znaleźć bardzo dużo: wydzielenie działek przeznaczonych pod drogi, przyłączenie fragmentu działki do nieruchomości sąsiedniej czy wyjście ze współwłasności. Mogą też być cele mniej oczywiste, tj. podział w celu obejścia decyzji OOŚ. Praktycznie każdą nieruchomość niezabudowaną da się podzielić, ale nie oznacza to, że podział będzie zawsze zgodny z oczekiwaniami inwestora. Największy problem jest, gdy chcemy dzielić kompleks budynków już wybudowanych na jednej działce. Często ograniczeniami stają się zapisy mpzp lub wymogi przepisów, np. odległości projektowanych granic od budynków, wskaźniki urbanistyczne, szerokości linii frontowych działek, kąty wydzielanych linii, minimalne wielkości działek i in. Podział może zostać odrzucony, np. przez niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami mpzp, brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej, niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, czy brak zgody na podział współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych. Warto mieć na uwadze, że plany miejscowe niosą błędy, dlatego warto ich ustalenia w zakresie podziałów konfrontować z geodetą uprawnionym w zakresie 2. Czasami inwestorzy chcą przeforsować swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami mpzp. Zazwyczaj próby kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy. W przypadku braku mpzp podział rozpatrywany jest w oparciu o WZ lub przepisy odrębne. Inwestujący w kamienice powinni kontrolować również granice i opcje „pionowych” podziałów nieruchomości. Niestety, granice między kamienicami często są 25 cm obok miejsca dylatacji między budynkami. Przed każdym podziałem warto przeanalizować możliwości prawne i czasowe poszczególnych procedur i wybrać najkorzystniejszą. Dla inwestorów zaskoczeniem jest często czas procedur podziałowych. W teorii powinny one trwać 5 miesięcy, a w praktyce chociażby Warszawy to średnio 11-15 miesięcy. Niestety zdarza się, że procedura podziałowa blokuje podpisanie aktów notarialnych i prowadzi do realnych strat dla inwestorów.

Poligon błędów podziałowych w projektach

Na temat błędów podziałowych popełnianych w analizach i projektach napisałem kilkaset stron. Tutaj przytoczę jeden przykład podwarszawskiej działki
o powierzchni ok. 6000 mkw. Przedstawiliśmy koncepcję 28 działek z domami jednorodzinnymi i trzema etapami podziałów w celu ominięcia decyzji OOŚ. Po oddanym operacie otrzymaliśmy od inwestora inną koncepcję, którą wykonał architekt. Jednym rysunkiem dostarczył poligon błędów na olimpijskim poziomie. Przede wszystkim, zawyżył powierzchnię terenu o ok. 2200 mkw. w stosunku do danych KW i EGiB i o ok. 1500 mkw. w stosunku do danych z PODGiK. Wydzielił 30 działek, a możliwe było zrealizowanie 28,5 działki, a więc maks. 28. Teren w mpzp był podzielony na obszar MN i ZL, a architekt wydzielił działki, łącząc tereny o różnym przeznaczeniu, co jest niezgodne z procedurami podziałowymi i z mpzp! Fragment terenu został zabrany pod drogę, a mpzp w ramach rekompensaty dopuszczał wydzielanie mniejszych działek niż wymagane 1500 mkw. w przypadkach, gdy teren jest zabierany pod drogę publiczną. Architekt skorzystał
z przywileju, ale nie doczytał, że wydzielona w tym terenie droga nie jest drogą publiczną – błąd dotyczył 12 działek. Mpzp narzucał również minimalną szerokość frontu działki 25 m – w dwóch działkach nie zachowano tego wymogu. I mimo, że architekt zawyżył powierzchnię terenu i zrobił mniejsze działki, niż wymaga tego plan, to zaprojektował tylko dwie działki więcej. Dlaczego? Powierzchnię skonsumował układem komunikacyjnym. Zaprojektował, bowiem 664 mb. dróg wewnętrznych, a faktycznie udało się zaspokoić zapotrzebowanie w ramach 571 mb. Strata dla inwestora przy szerokości drogi 8 m to 744 mkw. Zabrakło tu wiedzy z zakresu służebności i tego, jak liczyć front działki. Oprócz tego niektóre działki miały dostęp do drogi z dwóch stron, a z kolei teren przyrodniczy ZL nie miał, choć wymagał tego mpzp. Kilka działek było wąskich, co wpływało na ograniczenia w wymiarach budynków. Przyjęto odległość budynków bez okien 3 m do granic działek. O elewacjach z oknami na tych działkach trzeba zapomnieć. Mpzp nakazywał rysowanie linii podziałowych prostopadle do dróg, z tolerancją do 20°. W kilku działkach tolerancję przekroczono. To samo dotyczyło widoczności projektowanych dróg – mpzp narzucał 5 m, a zaproponowano 3 m. Koncepcja nie dawała również możliwości ominięcia decyzji OOŚ. Są one wymagane powyżej określonej powierzchni terenu w zależności od rodzaju inwestycji, klasyfikacji gruntu i objęcia formami ochrony przyrody. Zazwyczaj, w koncepcjach wychwytuję jeden lub kilka z przytoczonych wyżej błędów – tutaj mamy przerażającą serię błędów. Na szczęście zagrożenie wychwycił inwestor, który skonfrontował analizę chłonności. W przypadku braku wiedzy inwestorskiej albo ignorancji tych kwestii – w późniejszych etapach procesu budowlanego błędy będą się potęgowały, a czasami uniemożliwią komercjalizację inwestycji zgodnie z podpisanymi aktami wstępnymi.

Podziały nieruchomości zmieniają granice

Podstawowym warunkiem wykonania podziału jest sprawdzenie granic dzielonej nieruchomości. Przepisy traktujące o punktach granicznych dopuszczały błąd położenia punktów granicznych nawet do 3 m. Rekordowe przesunięcie granicy po podziale w jednej z podwarszawskich inwestycji z maja 2022 r. wyniosło 25 m. Ryzyko zakupu nieruchomości bez kontroli granic jest ogromne. Przesunięcia będą skutkować zmianą powierzchni, kształtu i wymiarów działki. Będzie to miało konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych, jeśli najpierw zostaną wybudowane budynki (np. osiedla domów), a dopiero potem inwestor będzie myślał o podziałach nieruchomości. Mniej świadomych inwestorów problemy z granicami mogą też zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do PnB lub wtedy, gdy sąsiad wystąpi o podział swojej nieruchomości. Załóżmy, że architekt projektuje nasz budynek 3 m od granicy działki (ściana bez okien). W toku podziału działki sąsiedniej okazuje się, że granica obarczona jest błędem 50 cm. Niekiedy wystarczy zmiana projektu budynku lub korekta PZT i odsunięcie się od granic. Czasami jednak, po ustaleniu granic budynek się nie mieści albo inwestycja nie spełnia wskaźników zabudowy i proces projektowy rusza od nowa. Powyższe przykłady pokazują, jak ważne jest, aby projektować na aktualnych danych! Decyzja i ryzyko takich zmian ciąży zawsze na inwestorze. Jeśli nie ma on wiedzy, jak skontrolować aspekty projektowe, powinien konsultować analizy chłonności i projekt do WZ czy PnB z branżystami. Zachęcamy zawsze do tworzenia zespołów roboczych: inwestor, prawnik, architekt, geodeta uprawniony, urbanista, konserwator, geolog, specjalista od pozwoleń wodno-prawnych i od OOŚ. Skład zależy oczywiście od charakteru działki i skali wykazanych zagrożeń. Żeby jednak móc kontrolować, trzeba wiedzieć, co kontrolować.

Rafał Rychlicki – wiceprezes Geodetic, 15-letni praktyk, geodeta uprawniony (1, 2), biegły sądowy w 14 sądach rejonowych z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: rozgraniczenia i podziały nieruchomości oraz sporządzane dokumentów do celów prawnych oraz geodezyjne pomiary sytuacyjno- -wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości. Firma działa również w zakresie skaningu i modelowania 3D, fotogrametrii, pomiarów dronami, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Obsłużył ok. 8 mln m2 powierzchni w tysiącach budynków. Autor dziesiątek artykułów branżowych oraz książki Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.