Pokonaj swój strach i poczuj głód nieruchomości!

Wywiad przeprowadziła: Aneta Nagler

Wojtek Orzechowski to wizjoner. Stworzył 23 projekty, wśród których są ogromne projekty deweloperskie, Maraton WIWN®, Strefa Nieruchomości® czy Gut.pl. Trudno nie wspomnieć o Warsztatach WIWN®, w których dotychczas przeprowadził przez cały proces inwestycyjny ponad 1700 Absolwentów i dla wielu osób jest wzorem do naśladowania. Nigdy nie pokazuje drogi na skróty, nie daje prowizorycznych rozwiązań. Przyciąga do siebie ludzi, którzy widzą w nim mentora, budzącego zaufanie i kierującego się w swoim życiu wartościami. Jak mówi w naszym wywiadzie „podróży życia nie można zaczynać bez jasnego celu”. A z każdego problemu można wyjść silniejszym i na fundamentach dotychczasowych porażek budować kolejne sukcesy. Opanowując zaś sztukę wewnętrznej równowagi, można stworzyć pełnię samego siebie – swoje własne arcydzieło.

Aneta Nagler: Jeżeli to, co robimy, jest dla nas pasją, to odnosimy sukcesy.

Wojciech Orzechowski: Myślę, że tak. Sukces odnosisz wtedy, kiedy czujesz się spełniony, kiedy czujesz, że swoimi działaniami pokonujesz swój strach przed porażką. I jeśli osiągniemy ten wewnętrzny sukces, czujemy się szczęśliwi, to wtedy o wiele lepiej postrzegamy świat i pozytywniej do niego podchodzimy. Emanujemy tym na zewnątrz i przyciągamy pozytywnych ludzi, którzy nas wspierają. I w związku z tym buduje się niesamowita aura wokół nas. Myślę, że jestem na drodze do pełnego spełnienia, ponieważ realizuję takie projekty, w tym inwestycje deweloperskie, o których nigdy w życiu nawet nie myślałem i nie marzyłem.

A.N.: Wyznaczyłeś sobie swoje cele, będąc na studiach. Czy dziś, gdy prowadzisz 23 projekty, czujesz, że jesteś człowiekiem spełnionym?

W.O.: Tak. Większość moich celów i marzeń została zrealizowana. Podczas wyprawy zwanej życiem każdy wie, że będzie podróżować do rozmaitych miejsc. I według mnie tej wielkiej podróży nie można zaczynać bez jasnego celu, podobnie jak nie wskoczyłabyś do samochodu i nie udała się w długą trasę, nie określiwszy celu, ani kierunku. Moim celem egzystencjalnym było osiągnięcie dobrych przepływów pieniężnych, dzięki którym dziś nie muszę się martwić, czy zapłacę za Internet, czy będę miał na paliwo.

A.N.: Czy wolność finansowa i rentierstwo, o których często mówisz, to tylko pieniądze i brak trosk, jak przeżyć od pierwszego do pierwszego? Czy może to też osiągnięcie wolności w zakresie dysponowania swoim czasem, pracowania, kiedy się chce, a nie kiedy trzeba?

W.O.: Oczywiście, realizacja pierwszego wiążę się z drugim. Świadomość posiadania dodatkowych przepływów finansowych, które generuję z moich wielu projektów oraz nieruchomości, pozwala mi na niezależność i swobodne dysponowanie czasem. Zatem jeśli chcę, to w każdym momencie mam możliwość pojechania w dowolne miejsce, spotkania się ze znajomym na drugim krańcu świata czy tak jak dziś rozmawiania z Tobą. Wolność finansowa przekłada się na takie proste rzeczy jak spędzanie czasu na przyjemnościach. Oczywiście, abym był w tym miejscu, w którym dziś jestem, musiałem wyzbyć się wielu złych nawyków i pokonać problemy, które pojawiały się na mojej drodze życia. Musisz wiedzieć, że to była droga wytężonej, ciężkiej pracy. 

A.N.: Osiągnąłeś bardzo wiele w swoim życiu. Jesteś człowiekiem sukcesu. Czy nie powinieneś teraz odpoczywać, jak taki prawdziwy rentier?

W.O.: Nie. Ja nie lubię bezruchu. Nie umiem być bezczynny. Kiedy siedzę i nie mam co robić, to czuję się niepotrzebny. Dzisiaj myślę, że zrealizowałem prawie wszystkie moje cele. Dokonałem wielu przewrotów w moim życiu, ale one pokazują, że jestem tu, gdzie chciałem być, i czuję się szczęśliwy. I to jest najważniejsze. Nowe wyzwania realizowane są już bez gorączki. Po prostu traktuję to bardziej jako hobby. Dzisiaj mogę sobie żyć i pracować spokojnie. Jednocześnie przyjmuję nowe wyzwania, bo jeżeli życie stawia mnie w sytuacji, gdzie jest szansa, a ja mam tylko powiedzieć TAK lub NIE, to jestem otwarty na każdą nową propozycję. To, że dziś jestem w tym miejscu, to tak jak mówiłem w ostatnim wywiadzie, jest wynik wielu porażek i upadków, z których wyciągałem wnioski na przyszłość.

A.N.: A co Cię napędza? Co daje motywację i inspirację do nowych działań? Kolejne projekty, kolejne wyzwania?

W.O.: Lubię nowe wyzwania. Lubię działać. Jeżeli więc dziś prowadzę 23 duże projekty, to oczywiście z nich czerpię swoją energię. Okazuje się, że człowiek może mieć wiele takich projektów i wyzwań. Tylko musi właściwe oddelegować pewne zadania i stworzyć kompetentny zespół. Ja czuję się częścią tych nowych pomysłów, a kolejne idee, inwestycje – dążenie do ich stworzenia, napędzają moje ciało i umysł.

A.N.: A co jest lepsze według Ciebie: idea, droga do realizacji czy finalizacja projektu?

W.O.: Myślę, że wszystkie elementy są ważne. Droga do celu najczęściej jest pełna wyboistych sytuacji, a to daje mi napęd do pokonywania trudności. Każde wyzwanie i nawet problem na drodze wzmacnia moją osobowość i powoduje, że jestem bardziej produktywny, wykazuję się z czasem większą kreatywnością, a potem przychodzi to ukoronowanie i spełnienie. Wtedy można usiąść i delektować się tym, co zostało stworzone przy mojej pomocy i całego zespołu. Ten efekt, którego jestem częścią. To jest dla mnie wspaniałe.

A.N.: A teraz opowiedz, jak reagujesz na porażki.

W.O.: Są chwile lekkiego załamania. Są też takie chwile, i zdarza mi się to raz na 10 lat, że zamykam się, rozklejam i jest moment płaczu, gdzie muszę wylać z siebie te wszystkie żale.

A.N.: Jesteś wrażliwym mężczyzną?

W.O.: Jestem. A potem biorę się w garść, ponieważ uważam, że z każdego problemu można wyjść. Nie można jednak tego zrobić, siedząc i tylko się zadręczając. Czyli trzeba podejmować szereg kolejnych prób i uczyć się. Walczyć o to, żeby stanąć na nogi. Po bankructwie musiałem stworzyć firmę, która będzie generować takie przychody, które pozwolą mi spłacić wszystkie moje długi. Chodziłem więc od firmy do firmy, mimo że duma czasem mi na to nie pozwalała. Niekiedy też przychodziły myśli: „Byłem już tak daleko, a znów zaczynam od początku”, ale się nie poddawałem.

A.N.: Ty miałeś jednak cel i determinację, żeby zacząć działać i wyjść z problemu. Ruszyłeś z miejsca. A jak postawić pierwszy krok, żeby uciec znad tej przepaści, gdy już czujemy, że jesteśmy na dnie? Co musiałeś zrobić, żeby pokonać tę największą granicę – oporu w nas samych?

W.O.: Trzeba działać i znaleźć swój pomysł, jak rozwiązać problem. To znaczy moje zdanie jest takie, że w każdym problemie powinienem odnaleźć to, co może mi pomóc w przyszłości, aby nigdy więcej nie znaleźć się w takiej sytuacji. Ponadto należy próbować wszystkiego tak, że gdy przyjdzie jakieś rozliczenie, to będę mógł sobie powiedzieć: „Wiesz co? Zrobiłeś wszystko, co mogłeś, i nie wyszło. Jednak próbowałeś”. Uważam, że jeżeli działasz, to zawsze okazuje się, że możesz do czegoś dojść, może się znaleźć grupa ludzi, która ci pomoże, znajdzie nowe rozwiązania. Zgłosiła się do mnie kiedyś pewna dziewczyna, która zadłużyła się na 200 tys. i roztrwoniła wszystko w hazardzie. I co teraz? Trzeba zmierzyć się z tą sytuacją i znaleźć rozwiązanie. Walczyć z tym do skutku. Niekiedy potrzeba nam na rozwiązanie dwóch lat, a innym razem pięciu. Dlatego trzeba sobie ustalić plan działań, jak osiągnąć ten etap, gdy staniesz się nowym człowiekiem i powiesz sobie: „Zaczynam od nowa”.

A.N.: Jesteś przykładem osoby, która mimo porażek życiowych i zawodowych jest dla wielu osób wzorem, przykładem skutecznego działania w życiu i biznesie. Czujesz na plecach taką presję, że Twój mentoring i wsparcie może komuś pomóc, a komuś innemu zaszkodzić?

W.O.: Zdaję sobie sprawę z tej odpowiedzialności. Natomiast zawsze krytycznych decyzji staram się unikać. Staram się tak doradzać, że jeżeli ktoś miałby zainwestować i ponosić ryzyko, to lepiej niech nie inwestuje. Jeżeli mamy jakieś wątpliwości, trzeba odpuścić i poczekać. Więc lepiej wchodzić w inwestycje, co do których jesteśmy przekonani. Jeżeli ja czuję to sam, osobiście, to mówię, że zachowałbym się w określony sposób, ale oczywiście ty musisz podjąć decyzję. Może się okazać, że ta podpowiedź będzie zła, niekorzystna. Z tym się trzeba liczyć. Należy pamiętać, że sami kształtujemy swoje życie i bierzemy za nie odpowiedzialność.

A.N.: Pytam, dlatego że realizując swój mentorski program Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości, wypuściłeś spod swoich skrzydeł już ponad 1000 osób. I na pewno czujesz się ojcem sukcesu wielu ludzi, którzy dziś dumnie realizują ogromne projekty. Przeprowadzasz z nimi wywiady, pokazujesz ich historie podczas Maratonu WIWN®.

W.O.: Ustawiłem sobie kiedyś cel nadrzędny w zakresie motywowania innych, zarażania ich do działania i dziś przychodzi do mnie wiele osób, które uczestniczą w moich Warsztatach Inwestowania w Nieruchomości®, a ja ich prowadzę przez cały proces inwestycyjny. Dziś ponad 1000 osób ukończyło już moje warsztaty i połowa z nich miała osoby towarzyszące, zatem moja społeczność liczy blisko 1700 osób. A z tych 1000 około 700 zrobiło flipa pod moim okiem (w tej chwili może 720). I odnotowaliśmy może 5-6 porażek. Zazwyczaj to były porażki spowodowane samowolnym działaniem lub niedopilnowaniem całego procesu inwestycyjnego i ja, gdy to analizuję, zazwyczaj powtarzam: „No szkoda, że nie skonsultowałeś tego ze mną”. Takie sytuacje na pewno się będą zdarzać, ja jednak staram się także pomagać tym ludziom i podsuwam im pewne rozwiązania. Przy inwestowaniu na tym rynku trzeba się liczyć z tym, że pierwsza nieruchomość może być stratą. Ważne, co potem z tym zrobimy. Czy się poddamy, czy raczej spróbujemy stanąć na nogi i odbić się od porażek.

A.N.: Dochodzimy do sedna Twojej filozofii, którą przedstawiasz na Warsztatach WIWN®. Nawet jeżeli spotykają nas jakieś kryzysowe sytuacje, trzeba działać. A odnosząc się do pandemii koronawirusa i różnych zawirowań na rynku, sądzisz, że kryzys może być szansą i możliwością na odbudowanie swojej firmy i stworzenia nowych perspektyw rozwoju?

W.O.: Myślę, że trzeba podejmować próby. Odnajdujemy się w całkiem nowym świecie. Będą w tej chwili zupełnie inne sposoby komunikacji i sprzedaży. Myślę, że dzisiaj sukces leży w sprzedaży. Te firmy w tej chwili muszą postawić przede wszystkim na nowoczesne sposoby docierania do klienta, przekonywania go i uzyskiwania wysokich wyników. Jak wiemy, sama produkcja nic nie daje, bo dzisiaj można wszystko wszędzie wyprodukować, gorzej jest sprzedać produkt lub usługę. Kluczowa kwestia to kreatywność, umiejętne podejście sprzedażowe tak, żeby na tym zyskiwać i wykorzystać tę zaistniałą sytuację. Ja uczę na moich Warsztatach oraz w filmach motywacyjnych, które publikuję na YouTubie, że najważniejsza jest skuteczność i determinacja w działaniu oraz dostrzeganie szklanki zawsze do połowy pełnej. Zachęcam do wejścia na mój kanał. Moim celem jest również pokazywać drogę wyjścia z trudnych sytuacji i skutecznego działania.

A.N.: Jaki wg Ciebie będzie trend inwestycyjny w 2021 rok? W jakie nieruchomości Polacy powinni inwestować?

W.O.: Pojawia się wiele głosów, że trzeba się wycofać, uciekać z nieruchomości, co jest oczywiście błędnym podejściem. Dlatego rynek się mocno przerzedzi i dla inwestorów na pewno będzie to wspaniałe wyzwanie. Nie będzie już bowiem aż tak dużej konkurencji, ale z drugiej strony mogą się pojawić atrakcyjne nieruchomości. Na pewno biurowe i komercyjne lokale będą się cieszyły mniejszym powodzeniem ze względu na pracę zdalną i na różnego rodzaju obostrzenia. Idziemy w kierunku home office, czyli potrzebne są większe mieszkania. Częściej sprzedają się domy jednorodzinne, szeregowce z małymi ogródkami, mieszkania z tarasami i ogrodami na dachu, tak jak w naszych „Słonecznych Tarasach” czy „Wiszących Ogrodach”, które można zobaczyć na stronie www.100kamienic. pl. COVID pokazał, że dzisiaj mamy dużo wolnego pieniądza w gospodarce. I ludzie już lokują swoje środki i będą dalej inwestować w nieruchomości premium. To jest przyszłość, którą chcę budować.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Wywiad z Wojciechem Orzechowskim

W dzisiejszym, dynamicznie zmieniającym się świecie, sukces wymaga wielu czynników: błyskotliwości, zaradności, charyzmy. Co zatem zrobić, żeby trafiać w dziesiątkę? Żeby zdobyć tytułową koronę sukcesu? Niektórym nigdy nie udaje się przekroczyć progu własnych słabości i frustracji. Tkwią w marazmie oczekiwania wierząc w szczęśliwy przypadek, cudowne zrządzenie losu, które odmieni ich życie. Sami jednak nie podejmują działania i nie wychodzą poza swoją strefę komfortu, rozdrapując szanse i sukcesy, które mogły być ich udziałem. Ale nie są.

Wojtek Orzechowski to tytan pracy i człowiek wielu talentów. Upadał i podnosił się z kolan. Zaliczył bankructwo, stratę firmy, zmagał się przez wiele lat z chorobą, a mimo to wstał z kolan. Zbudował siebie na nowo. Silniejszego, z pokorą patrzącego na życie. Poza wolnością i wolnym rynkiem wie, że do stworzenia dobrze prosperującego biznesu i do zdobycia sukcesu nie wystarczy przebojowość i dobry profil w mediach społecznościowych. Do tego potrzebna jest wspólnota wartości takich jak: uczciwość, wiara, zaangażowanie i szacunek ludzi, którzy go otaczają. Ponieważ to na tych fundamentach budujemy naszą reputację każdego dnia.

I o tym wszystkim porozmawiam z Wojciechem Orzechowskim – inwestorem, właścicielem kamienic, deweloperem projektów premium, twórcą Warsztatów i Maratonu WIWN®, autorem książek, wydawcą „Strefy Nieruchomości”, i wielu jeszcze innych biznesów, których jest pomysłodawcą, a których nie sposób wszystkich wyliczyć. 

A.N.: Wojtku, jak z perspektywy czasu oceniasz swoją wyboistą drogę do niezależności finansowej? Pierwsze firmy, bankructwo. Potem pojawiły się nieruchomości, pomysł na biznes szkoleniowy, a dzisiaj wyznaczasz trendy w nieruchomościach.

W.O.: Myślę, że każdy, kto przechodził tę ścieżkę, miał swoje wzloty i upadki. Są tacy, co po 2-3 razy zbankrutowali, zanim coś osiągnęli. Dzisiaj moja sytuacja jest inna. Z obecnych przepływów finansowych z najmu realizuję wraz z innymi inwestorami 6 dużych inwestycji deweloperskich w ramach projektu „100Kamienic.pl”.

A.N.: Pomówmy o początkach i przenieśmy się w czasie. Jak zrodził się Twój pierwszy biznes?

W.O.: To musimy się cofnąć do 1997 roku. Byłem wtedy na pierwszym roku studiów. Przechodziłem pewnego dnia zimą przez tory, a miałem na nogach kozaki, które wbijały się w śnieg. I pomyślałem sobie wtedy: „Czy całe życie będę chodził w tych kozakach?”. To nie była moja wizja przyszłości. Chciałem czegoś innego. Na studiach wyodrębniały się wtedy grupy takich elitarnych studentów. Ja się do nich nie zaliczałem. To mnie bolało, ale i motywowało. Dlatego dziękuję rodzicom, że wysłali mnie i siostrę na studia. Dzięki nim skończyłem ekonomię, znalazłem swoją pierwszą inspirację. I zawsze miałem taką myśl, żeby zrobić biznes, który będzie mnie utrzymywał. Niestety pierwsze projekty nie były strzałem w dziesiątkę.

A.N.: W zasadzie cały czas poszukiwałeś swojej drogi?

W.O.: Tak. Jeżeli trafiałem na pomysł, który mógł być perspektywiczny, to go kontynuowałem. Na początku były gadżety reklamowe, potem sklepy komputerowe w Stalowej Woli i Lublinie. Ten biznes miał ogromne perspektywy. Problemem był jeden ze wspólników, który pod moją nieobecność, bez naszej wiedzy, przefakurował cały towar na swoją firmę. Towar był kupiony w kredycie kupieckim i tak zostałem z długami.

A.N.: To był czas, kiedy podjąłeś decyzję o założeniu Go3?

W.O.: W 2001 r., kiedy już widziałem, że nie da się tych sklepów ocalić, zostaliśmy z długami. Stwierdziłem wtedy, że coś trzeba z tym zrobić. Tego długu było łącznie 500 tys. zł. Stwierdziłem, że mam 3 możliwe drogi: 1. albo wyjechać za granicę i tam odrabiać długi, 2. zatrudnić się na etacie, ale mieć do końca życia komornika na karku, 3. wymyślić taki biznes, który postawi mnie na nogi. I wtedy jeden z pracowników sklepu komputerowego, z którym współpracuję już 20 lat – powiedział: „Sprzedawaj strony internetowe, ja umiem je tworzyć”. No i tak ruszyłem na podbój Stalowej Woli, w której zamieszkaliśmy tuż po studiach. Walczyłem z przedsiębiorcami, próbując im sprzedać strony internetowy, gdzie w firmach nie było komputerów, a co dopiero Internet.

A.N.: Wojtku, wyprzedziłeś czas. Gdyby to było 2-3 lata później, pewnie wstrzeliłbyś się idealnie ze swoim pomysłem.

W.O.: Pamiętam, że pierwsze 35 dni pracy nie mogłem nic sprzedać, aż nadszedł moment, że pewnego dnia podpisałem 5 zamówień na strony internetowe. Próbowałem sprzedawać produkty jeszcze na oparach starego sklepu komputerowego, a później dopiero otworzyliśmy tę firmę. Stwierdziłem, że skoro to się tak dobrze sprzedaje, to muszę stworzyć zespół 200 takich handlowców w całej Polsce. Chciałem zrobić skalę i duży biznes na całą Polskę. Szybko nastąpił rozwój firmy. W 2006 r. mieliśmy już oddziały w całej Polsce. Ja byłem odpowiedzialny za rekrutację handlowców, ich szkolenia, tworzenie biur. A mój wspólnik Paweł, który przyłączył się w trakcie, odpowiadał za część produkcyjną. I świetnie się uzupełnialiśmy. Każdy miał swoją działkę i nią zarządzał. Produkty były tworzone, klienci zadowoleni. Przez 12 lat zrealizowaliśmy ok. 12 tys. zamówień. W 2010 r. nasza firma przekształciła się w spółkę prawa handlowego. Była wtedy wyceniana na 9 mln.

A.N.: A kiedy pojawił się ten moment, że podjąłeś decyzję, aby inwestować w nieruchomości?

W.O.: Mój pracownik, Sebastian – który mnie zainspirował do tworzenia Go3 i stron internetowych, pewnego dnia przyszedł do mnie z grą Cashflow, która zainspirowała mnie do inwestowania w nieruchomości, a potem to on wyciągnął mnie na pierwsze szkolenie z nieruchomości. Szkolenie było niesamowicie fascynujące. Ale brakowało mi tam wielu szczegółów – mieliśmy tylko 2 dni szkolenia i z wieloma rzeczami zostawaliśmy sami.
Dzisiaj, na moich Warsztatach WIWN® jest inny podział. Teorię zgłębiamy przez 5 dni szkoleniowych – to jest ponad 30 godzin teorii, potem jest 2-dniowe spotkanie stacjonarne, badanie rynku, kontakt z Liderem WIWN® oraz ze mną w ramach oceny potencjału nieruchomości.
A wracając do nieruchomości.
Początkowo zacząłem je kupować z myślą o wynajmie. Ale ze względu na wysokie stopy procentowe, wysokie raty, a niskie czynsze zyskowność była mała. Poza tym przy piątym mieszkaniu banki nie chciały dawać kolejnych kredytów hipotecznych. Przepływ pieniężny był poniżej 2 tysięcy. A ja myślałem o tym, żeby to było 20 tys. zł, a nawet więcej. Szybko zacząłem obracać mieszkaniami. W 2011 r. przeszliśmy na lokale komercyjne. Zacząłem też robić flipy, z których można było osiągnąć ogromne zyski, rzędu kilkudziesięciu tysięcy zł. W 2014 r. stwierdziliśmy, że nie kontynuujemy Go3. Wspólnik namówił mnie na wyjazd za granicę, aby połączyć leczenie mojej choroby, po zakażeniu HCV, z zasłużonym odpoczynkiem. I tak zostawiliśmy wszystko. Wzięliśmy dzieci i przeprowadziliśmy się do Włoch. Wtedy już nieruchomości nas utrzymywały – lokale komercyjne – oraz biznes, który stworzyliśmy przynosiły nam ponad 20 tys. stałego przychodu.

A.N.: Uczysz swoich uczestników WIWN, że w inwestowaniu najważniejszy jest cel. Jakie jeszcze inne kompetencje lub cechy powinny mieć osoby, które rozpoczynają tę drogę?

W.O.: Na początku musi być motywacja, determinacja i działanie. Z pewnością przyda się odrobina przedsiębiorczości i umiejętności handlowych. Ale najistotniejsze są cechy charakteru. Każdy ma swoją szansę. I jeżeli ten ktoś jest osobą zdeterminowaną, odważną, systematyczną, nie poddającą się, to osiągnie sukces. Niektórzy się śmieją, mówiąc, że sukces zależy od „pochodzenia”. No tak. 🙂 Im więcej pochodzisz, tym większy biznes zrobisz. (Wszyscy się na to łapią, myśląc, że chodzi o inne pochodzenie). 🙂

A.N.: W ciągu 5 lat trwania Warsztatów WIWN spod Twoich skrzydeł wyszło…

W.O.: Na ten moment ponad 1600 osób. Mamy 70-procentową skuteczność warsztatów. Gdy Robert Kiyosaki przyjechał do Polski i rozmawialiśmy o mojej skuteczności, to jego doradcy nie mogli w to uwierzyć. Ale tak jest, gdy prowadzi się Uczestnika za rękę przez cały proces inwestycyjny. A skąd ja to wiem? Jeżeli wierzyć uczestnikom, to każdy, kto przyjeżdża na drugi etap WIWN® (tj. Remont w szczegółach), deklaruje osobiście, że albo kupił pierwszą nieruchomość, albo już finalizuje transakcję. I tyle właśnie osób przez ostatnie 5 lat skorzystało z nauki o remontach.

A.N.: W czym tkwi zatem sukces Twojej osoby jako mentora?

W.O.: Uważam, że moim atutem są umiejętności nawiązywania relacji i łączenia ludzi. W każdej chwili Uczestnicy moich Warsztatów wiedzą, że mogą do mnie zadzwonić z problemem, nawet gdy ukończą warsztaty.

A.N.: Jesteś na każdym etapie procesu szkoleniowego. Na rynku istnieje bardzo wielu coachów/mentorów, którzy prowadzą szkolenia z inwestowania w nieruchomości. I zawsze jest to pytanie: czym Ty się wyróżniasz i gdzie tkwi źródło Twojego sukcesu?

W.O.: Taki mentoring w Polsce, jak ja realizuję, robi może jeszcze jedna osoba. Ale spróbuj się tam dodzwonić przed podpisaniem umowy, przejść przez długą ścieżkę asystentów. Ja publikuję swój numer telefonu. Każdy, kto chce, może do mnie zadzwonić. Jak jest prosta porada, otrzymuje ją bezpłatnie. Uważam, że mój sukces tkwi w dostępności. 

A.N.: Inwestujesz od ponad 10 lat w nieruchomości, w międzyczasie stworzyłeś Warsztaty WIWN® i ogromną konferencję nieruchomościową: Maraton WIWN® . Piszesz książki na temat inwestowania, stworzyłeś inwestycyjną grę Rentier®. Prowadzisz Warsztaty. Stworzyłeś społeczność Liderów WIWN® , którą cyklicznie odwiedzasz. Jesteś duszą i mentorem czasopisma „Strefa Nieruchomości”. A teraz realizujesz duże projekty deweloperskie. Jak znajdujesz czas na te wszystkie projekty?

W.O.: Zdradzę Ci moją tajemnicę. Jak w 2018 r. byłem przez trzy tygodnie w USA, to trafiłem w NASA na program doświadczalny, gdzie powiedzieli, że mnie sklonują. I teraz jest nas trzech. Dlatego ze wszystkim się wyrabiam:)
A tak na serio – w te wakacje ponad miesiąc spędziłem wypoczywając na Mazurach, poświęcając 2-3 godzinki na obsługę warsztatów, pomoc ludziom, wsparcie dla mojego zespołu i projektów. Myślę, że mój sukces polega na tym, że za konkretne projekty są odpowiedzialni dobrze dobrani ludzie. Mam 6 spółek deweloperskich. To jest 6 różnych przedsięwzięć. Tam czuwa nad wszystkim Tomasz Góra i wiem, że projekty są w dobrych rękach. Ja tylko kontroluję, sprawdzam, doradzam. Mamy spółkę warsztatową, spółkę do szkoleń, spółkę udzielającą kredytów. Stworzyliśmy z Michałem Gutowskim agencję nieruchomości, która świetnie się rozwija w Polsce. Stworzyliśmy spółkę, która będzie pozyskiwać kapitał z zewnątrz. Mamy sklep Rentiera. Kolejny projekt to wydawnictwo i „Strefa Nieruchomości”, która z numeru na numer jest piękniejsza. Jest zatem wiele przedsięwzięć. Ale wszędzie są do tego od- -delegowani kompetentni ludzie.

A.N.: Czyli źródło Twoich sukcesów tkwi wg mnie w umiejętności budowania do- -brych zespołów, wzajemnym zaufaniu, bez którego trudno byłoby realizować te wszystkie projekty. A jesteś wdzięczny za to, że realizujesz tyle inwestycji i otaczasz się tyloma fantastycznymi osobami?

W.O.: Tak. Dziękuję i ludziom, z którymi jestem, i Bogu za to, że mnie prowadzi i otacza właściwymi osobami. Myślę, że najwięcej zmieniło we mnie bankructwo, to, że wiele firm dało mi wtedy szansę stanąć na nogi. Gdy zaczynałem wszystko od nowa, byłem bankrutem, więc musiałem chodzić, kłaniać się w pas, prosić, dziękować, uczyć się pokory. I myślę, że ten czas najbardziej nauczył mnie budowania relacji. Ale też dzięki ludziom – Uczestnikom Warsztatów WIWN® jestem dziś w tym miejscu, gdzie jestem i dziękuję im, że mi zaufali. Jestem wdzięczny inwestorom, którzy przyłączyli się do moich projektów. I oczywiście ludziom, z którymi współpracuję, menedżerom, szefom projektów – bo bez nich te projekty nie miałyby takiej rangi.

A.N.: To zatoczyliśmy koło. Moje pierwsze pytanie dotyczyło Twojej drogi do niezależności finansowej. Ale to też jest taka droga, podczas której stworzyłeś bardzo wiele biznesów i spotkałeś wiele wartościowych osób. Dlatego też zapytam, czy czujesz się człowiekiem sukcesu.

W.O.: Nie chcę się czuć takim człowiekiem. Na pewno takie myśli przychodzą, kiedy stajesz przed widownią na największej konferencji o nieruchomościach w Polsce. Na sali jest 1200 osób plus 150 online… i gdy Ania Mozer przynosi i wręcza mi kwiaty. To wtedy byłem bardzo wzruszony. Pomyślałem, że zrobiłem coś wielkiego. Chociaż nie uważam, że jest to jakaś wielka rzecz. Ale zrobiłem, byłem pierwszy. To, jak wychodzi kolejna Strefa, to też jest moment, który jest wzruszający. Ja jestem sympatykiem piękna. To piękno ja widzę w różnych sytuacjach.

A.N.: Sukces dla każdego jest czymś innym, tak samo jak szczęście. Dla Wojtka sukces to…..

WO: Sukces dla mnie to zrealizowanie projektu. Odbiór kolejnego mieszkania, które jest piękne i wyróżnia się na tle tysięcy mieszkań w Polsce. Mój sukces to fakt, że jestem zdrowy od kilku lat, i że wygrałem walkę z chorobą. Oczywiście dostrzegam też sukces w drobniutkich rzeczach, jak rozwiązanie sprzeczki z urzędnikiem skarbowym, wygranie sprawy sądowej, pozytywne negocjacje z klientem. Sukcesem może być skuteczna komunikacja z otoczeniem, przekazywanie tych właściwych sygnałów, sprecyzowanych oczekiwań, które bardzo pomagają w biznesie.

A.N.: Czy dlatego powołałeś fundację, która obrała sobie za cel pomaganie osobom w ciężkiej sytuacji? Opowiedz o Fundacji Lepszego Życia.

W.O.: Częściowo na pewno tak. Poza tym projekt powstał ze względu na to, że dostawałem bardzo dużo e-maili z prośbą o wsparcie finansowe na leczenie, na pomoc dla biednych dzieci, na spłacenie czyjegoś długu. Odpowiadanie na to wszystko było bardzo czasochłonne, ponieważ każdy taki e-mail trzeba było dokładnie zweryfikować. Więc specjalnie powołałem fundację. Dzisiaj mamy 10 projektów, na które zbieramy fundusze.

A.N.: Jakie to są projekty?

W.O.: Np. pomoc dzieciom z domu dziecka, które nie mają perspektyw rozwoju. A dzięki naszemu finansowaniu będą mogły w nich wziąć udział i się rozwijać. I nie jest to pomoc jednorazowa, tylko dajemy im narzędzie do tego, żeby te dzieciaki mogły odnaleźć się w życiu, dobrze zarabiać i mieć inteligencję finansową. Pomoc dla dzieci z biednych rodzin – wsparcie finansowe dla najbiedniejszych – wyrównywanie szans edukacyjnych oraz pomoc w rozwoju pasji. Inny nasz projekt, to pomoc starszym osobom, które są same i sobie nie radzą. Wsparcie socjalne osób pozostających w potrzebie – przekazywanie rzeczy w dobrym stanie, które mogą się przydać innym. Zrealizowaliśmy pomoc na rehabilitację dla Kamelii, która jadąc rowerem została potrącona przez samochód. Przygotowaliśmy zbiórkę pieniędzy na walkę i skutki wywołane przez koronawirusa. Mamy również misję ewangelizacyjną i docieramy do ludzi, którzy chcą studiować Pismo Święte. Nasza fundacja dopiero teraz, po 2 latach istnienia, pokazuje, jakie mamy ogromne możliwości.

A.N.: Osiągnąłeś już wszystko, co chciałeś?

W.O.: Ze swoich celów osiągnąłem wszystko, co chciałem. Nic więcej mi nie potrzeba. Nie jestem i nie chcę być na liście TOP 100 najbogatszych. Moja strategia, o ktorej możesz posłuchać pod adresem www.najlepszastrategia.pl pokazuje, że odłożone 2 miliony zł i zainwestowane w nieruchomości, mogą dawać nawet 20 tys. dochodu na czysto. Co mi więcej trzeba.

A.N.: Nie chcesz się znaleźć na okładce Forbesa?

W.O.: Nie, nie muszę. Wystarczy mi to, co mam. Mam Strefę Nieruchomości 🙂

A.N.: A kiedy Wojtek Orzechowski jest szczęśliwy?

W.O.: Zdefiniujmy, czym jest szczęście. Szczęście rozumiem dwojako. Pierwsza rzecz – szczęście to jest moment, który cię spotyka w określonym miejscu i czasie. To poczucie, że idziesz do przodu, że się realizujesz. Mówisz sobie wtedy: „Tak! Zrealizowałem, udało się. Przewspaniale!”. Ja tak mam przy zakończeniu różnych projektów. Poczułem to, kiedy wygrałem Mercedesa na stacji benzynowej przy tankowaniu, kiedy dostaliśmy pierwszą dotację z UE rzędu 200 tys. zł, kiedy na warsztaty zapisywało się pierwszych 70 osób miesięcznie, kiedy wyszła konferencja Maraton WIWN® , kiedy zaczęła się cyklicznie ukazywać „Strefa Nieruchomości”. To są takie momenty szczęścia.
Drugi rodzaj szczęścia, który odczuwam to jest stan, w którym jestem, przebywam; taki moment, kiedy siadam w ogrodzie, nad rzeką, w górach i czuję, że jestem tam, gdzie chciałem być. Że może nawaliłem po drodze wiele razy, ale ten moment, w którym jestem tu i teraz, sprawia, że jestem o krok do przodu i czuję, że życie jeszcze cały czas stoi przed tobą otworem.

A.N.: Mówi się, że trzeba zrobić 2 kroki do tyłu, żeby pójść do przodu. Zgadzasz się? 

W.O.: Myślę, że w moim życiu to nastąpiło to nieraz. Dziś uważam, że otaczanie się właściwymi ludźmi jest najważniejsze i dlatego tak wiele dzięki nim osiągnąłem. Ale nie powiedziałem ostatniego słowa. Ciąg dalszy nastąpi.

Rozmawiała: Aneta Nagler
Sesja fotograficzna: Sebastian Glapiński

Wywiad z Kubą Midelem

Aneta Nagler: Kubo, jesteś ojcem wielu marek, właścicielem kilkudziesięciu nieruchomości, które regularnie przynoszą Ci pasywny dochód. Prowadzisz na YouTubie kanał o biznesie i nieruchomościach. Organizujesz kolejną edycję Wielkiej Integracji. Do tego mentoring i coaching. Wydałeś niedawno książkę „Sztuka Równowagi Finansowej”. Jak godzisz te wszystkie aktywności?

Kuba Midel: Chińskie przysłowie mówi, że kiedy brakuje ci czasu, powinieneś znaleźć sobie kolejną pracę. Byłem od dziecka wychowywany w duchu pracowitości i niepoddawania się. Do tego doszła presja dobrego liceum, nauki języków i sportu zawodniczego, który towarzyszył mi przez wiele lat. Musiałem działać tak, by znaleźć czas na wszystko i pogodzić wiele obowiązków. To, czym zajmuję się teraz, to czysta przyjemność.

A.N.: Czyli inwestowanie w nieruchomości traktujesz jako przyjemność?

K.M.: Nieruchomości to wspaniała przygoda, choć satysfakcja finansowa przychodzi z czasem. Najtrudniej jest wykonać pierwszy krok, a przede wszystkim zarobić na przyszłe inwestycje. Właśnie tego staram się uczyć w filmikach szkoleniowych i w mojej książce „Sztuka Równowagi Finansowej”.

A.N.: Mówisz w niej o tym, że zaczynamy wpadać w ciąg kupowania kolejnych dóbr i tak nas to pochłania, że nie widzimy nic innego, tylko zarabianie i wydawanie, a nie myślimy o przyszłości.

K.M.: Pogoń za zarabianiem pieniędzy stała się nieodłącznym elementem naszego życia. Zarabiamy coraz więcej, by móc więcej wydawać. Niewiele osób oszczędza z myślą o przyszłości, a jeszcze mniej potrafi mądrze zainwestować nadwyżki finansowe.

A.N.: W książce często wspominasz o pułapce konsumpcjonizmu. Jak zatem pozbyć się kotwicy, która ściąga nas w sidła błędnego koła zarabiania i wydawania?

K.M.: Odpowiadając jednym zdaniem: należy zarabiać więcej, niż się faktycznie potrzebuje, a zaoszczędzone pieniądze regularnie inwestować. Błąd, który popełnia większość społeczeństwa, to przejadanie ciężko zarobionych pieniędzy pochodzących z własnej pracy lub różnego rodzaju kredytów konsumenckich. Niestety szeroko rozumiany system od małego uczy nas konsumowania. Zamiast być bogatymi i szczęśliwymi ludźmi, często tylko na takich wyglądamy

A.N.: Napisałeś w książce, że równowaga finansowa to rozwiązanie dla osób, które pragną wyjść z błędnego koła konsumpcji, ale nie chcą zatracić się w obłędnym trójkącie finansowego sukcesu. Dlatego celem ma być nabycie umiejętności zachowania właściwych proporcji między zarabianiem, oszczędzaniem i inwestowaniem a wydawaniem.

K.M.: Wydaje mi się, że jest to klucz do szczęścia w erze globalnego konsumpcjonizmu. Ciągły brak pieniędzy może być nie mniejszym zmartwieniem niż wielkie zarobki przy jednoczesnym braku czasu dla siebie i bliskich. Zachowanie właściwych proporcji na wielu życiowych płaszczyznach to niełatwe zadanie, ale możliwe do wykonania, co staram się od wielu lat udowadniać.

A.N.: Mówisz, że rentierstwo to bardziej stan umysłu niż stan konta. A samo posiadanie fortuny przy braku umiejętności korzystania z niej zakrawa na finansową patologię. Co by na to powiedzieli miliarderzy tego świata? Warren Buffett, który aktualnie skończył 90 lat, słynie z ogromnej skromności w życiu osobistym. Nigdy nie wydawał na siebie pieniędzy, a prowadzone aktualnie działania charytatywne zaczął aktywnie realizować dopiero po śmierci swojej żony Susan.

K.M.: Uważam, że pieniądze zarabia się po to, by z nich korzystać. Możemy sobie przede wszystkim zagwarantować pewną przyszłość dla siebie i naszych dzieci oraz możliwie dostatnie życie już dzisiaj. Czy do tego potrzebne są miliardy? Wierzę, że kilkadziesiąt tysięcy miesięcznie jest wystarczającą kwotą, aby żyć na satysfakcjonującym poziomie, zwiedzać świat i ciągle mieć do czego dążyć. Miliarderów lubię porównywać do mistrzów sportowych. Daną dyscyplinę trenują setki tysięcy osób, a tylko jedna zdobywa złoty medal. Dobrze wiadomo, ile pracy, wyrzeczeń i poświęcenia kosztują nasze małe sukcesy. Jaka jest zatem cena zdobywania miliardów i czy są one w ogóle tego warte? Myślę, że nie.

A.N.: Powiedz zatem, czym jest dla Ciebie półrentierstwo, które promujesz w książce i filmach na YouTubie.

K.M.: Układ półrentierski to umiejętność systematycznego kumulowania majątku z działalności biznesowej i inwestycji, ale też odcinanie kuponów od interesów na każdym etapie finansowego rozwoju. Większość ludzi nie dochodzi do niczego, bo konsumuje całe zarobione pieniądze. Pozostali tak bardzo skupiają się na swoim biznesie, że zapominają o sobie. Dla mnie czas dla rodziny, uprawiane sportu czy częste podróże są nie mniej ważne niż wszelkie działania firmowe.

A.N.: Czyli chcesz, żeby ludzie wyszli z koła uzależnień od pracy, pieniędzy, biernego konsumpcjonizmu i zdobyli umiejętność godzenia pracy z czasem wolnym, żyli tu i teraz?

K.M.: Oczywiście. Mam swoją teorię błędnego koła, obłędnego trójkąta i stabilnego kwadratu, o której piszę w książce. 95% ludzi żyje w błędnym kole zarabiania i wydawania. Pracuje, żeby zarabiać, i zarabia, żeby wydawać. Jako przedsiębiorca odpuściłem również gonitwę w obłędnym trójkącie zarabiania i ciągłego pomnażania kapitału kosztem prywatnego życia. W mojej książce staram się udowodnić, że trzeba umieć pieniądze zarobić, ale trzeba też nauczyć się z nich korzystać. Najdroższym aktywem jest czas, którego z każdym dniem mamy coraz mniej. Trzeba się przez parę lat sprężyć, żeby do czegoś dojść, ale trzeba mieć świadomość, że wieczna gonitwa nie ma większego sensu.

A.N.: Dokładnie o tym piszesz w swojej książce, że łatwo wyjść z dołka i w miarę szybko wdrapać się na finansowy szczyt. Niezwykle trudno natomiast wypracować równowagę pomiędzy rozwojem finansowym a poszanowaniem osobistych wartości. Rozwiniesz tę myśl?

K.M.: Lubimy wpadać z deszczu pod rynnę. Jesteśmy pełni sprzeczności. Kiedy czegoś pragniemy, koncentrujemy nasze siły, by to osiągnąć. Kiedy już to osiągamy, chcemy więcej. Niezwykle trudną umiejętnością jest docenienie tego, co się ma – nie tylko w sensie materialnym. W biznesie widać to bardzo wyraźnie. Prowadzisz knajpę – myślisz o drugiej. Masz dwie – myślisz o sieci lub kolejnym przedsięwzięciu. A przecież kariera zawodowa ma ogromny wpływ na nasze codzienne życie. Zapominamy o tym, że nie odkupimy za pieniądze tego, co stracimy w drodze na kolejne szczyty. Żadne miliony nie wrócą Ci czasu, którego nie podarowałeś sobie lub rodzinie – zwyczajnie za darmo. W czasach wizerunkowej propagandy sukcesu osiąganie równowagi będzie coraz trudniejsze.

A.N.: Żeby stworzyć ten etap, w którym Ty jesteś dzisiaj, należało poświęcić wiele czasu, aby zarobić na kilkadziesiąt nieruchomości.

K.M.: To właśnie opisuję w książce. Nie ma takiej strategii, żeby w ciągu 2 lat osiągnąć rynkowy sukces i niezależność finansową. W moim przypadku ten proces wymagał ponad dziesięciu lat ciężkiej pracy i poświęcenia. Myślę jednak, że znalazłem się w miejscu, gdzie jest mi dobrze, i dalszy finansowy rozwój przebiegał będzie znacznie wolniej. Dzięki nieruchomościom mogę zająć się na spokojnie tym, co lubię najbardziej, czyli podróżowaniem i działalnością szkoleniową.

A.N.: To dlatego prowadzisz na YouTubie kanał o biznesie oraz założyłeś grupę szkoleniową Fundamenty Finansowe, a ostatnio także klub Aktywnych Rentierów? Chciałeś przekazać innym, że nie samą pracą człowiek żyje?

K.M.: Moim celem zarówno na otwartym kanale na YouTubie, jak i na szkoleniach internetowych jest uczyć młodych ludzi, jak otworzyć i prowadzić własny biznes, a przedsiębiorców, jak inwestować nadwyżki finansowe w nieruchomości. Przekazuję doświadczenie i praktyczną wiedzę, które zdobywałem blisko 20 lat. Moja książka mówi o tym: jak mądrze zarabiać i oszczędzać pieniądze, jak skutecznie budować majątek firmowy i osobisty, jak zacząć inwestować w nieruchomości i najważniejsze – jak znaleźć równowagę między życiem prywatnym a zawodowym.

A.N.: I myślisz, że można tego nauczyć na warsztatach – tej trudnej sztuki równowagi w życiu? Dlaczego uważasz, że właśnie Ciebie ludzie chcą słuchać?  

K.M.: Myślę, że widzą we mnie człowieka, który robi coś więcej, niż tylko mówi o tym, co można zrobić. Ludzie wiedzą, że ryzykuję własne pieniądze i że straciłem masę czasu, by dojść do konstruktywnych wniosków. Znalezienie równowagi między „mieć” i „być” to najbardziej optymalny kierunek działania. Zbudowanie od zera dwóch ogólnopolskich sieci handlowych i sporego portfela nieruchomości pod wynajem daje mi sporą przewagę nad mówcami motywacyjnymi, którzy być może pięknie mówią, ale to wyniki, a nie słowa, tworzą przedsiębiorcę i trenera.

A.N.: Czy Twoja strategia inwestowania w mieszkania, które masz w najmie długoterminowym, jest wg Ciebie w aktualnej, postcovidowej rzeczywistości bezpieczną przystanią do zarabiania i lokowania oszczędności?

K.M.: Wiosenna pandemia zweryfikowała wiele założeń biznesowych i inwestycyjnych. Mocno rozczarowały się osoby, które chciały przejść pewną drogę na skróty lub na granicy finansowych możliwości. Myślę, że długoterminowy wynajem małych mieszkań obronił się sam. Wypuściłem na rynek 3 mieszkania w marcu i kwietniu tego roku i osiągnąłem zakładane 8% mimo trudnej sytuacji i wysokiej ceny zakupu oraz remontu. Mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby i popyt na nie będzie ciągle rósł. Wynajem nieruchomości nie jest jeszcze tak popularny jak w Europie. Przy rosnących cenach nieruchomości duża część społeczeństwa będzie płacić za wynajem, bo na zakup własnego lokum zwyczajnie nie będzie jej stać lub nie dostanie kredytu.

A.N.: Ceny mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na fali koronawirusowego tsunami, zaś centra handlowe i biura niestety znalazły się pod wodą. Co Ty sądzisz o aktualnej sytuacji branży nieruchomościowej?

K.M.: Ceny mieszkań nie spadły mimo widma kolejnego kryzysu i niełatwej sytuacji gospodarczej, ale z pewnością trudniej będzie znaleźć nowych najemców. Obserwuję znacznie mniejszą liczbę chętnych na biura, choć zrezygnowało z lokalu tylko 10% obecnych najemców. Ciekawostką jest natomiast fakt, że dzwoni do nas co dzień nawet kilka osób zainteresowanych zakupem działek budowlanych, które wystawiłem na sprzedaż po stosunkowo wysokiej cenie.

A.N.: Uważasz, że sytuacja gospodarcza w kraju i zamieszanie na globalnym rynku dostaw wpłynie drastycznie i przegrupuje ceny na rynku nieruchomościowym, szczególnie lokali komercyjnych i biurowych?

K.M.: Polacy szukają sposobu na ochronę swoich oszczędności, a nieruchomości wydają się lepszą formą niż chociażby tradycyjne lokaty bankowe. W niepewnych czasach ludzie powstrzymują się od podejmowania ryzyka biznesowego i chwilowo lokale komercyjne z pewnością na tym ucierpią. Czy jednak właściciele będą chcieli się ich pozbyć po niskich cenach i co zrobią z ewentualną gotówką, która traci na wartości?… Najtrudniejsze pytanie, jakie możemy sobie dziś zadać jako inwestorzy, brzmi: czy to nieruchomości drożeją, czy tanieją pieniądze? Wszelkie kryzysy i rynkowe zawirowania służą głównie temu, by bogaci stawali się jeszcze bogatsi. Dla jednych sprzedaż lokalu będzie koniecznością, dla innych okazją.

A.N.: Kubo, Twoje wypowiedzi są często ostre jak brzytwa i dość kontrowersyjne. A jednak dotykają Cię komentarze w Internecie na Twój temat.

K.M.: Głupie komentarze nie bolą tak jak zarzuty ludzi, którzy nie przepracowali miesiąca, a szukają winnych swoich porażek i szybkich rozwiązań swoich problemów. Nie zamierzam walczyć o względy przemądrzałych dzieciaków, tylko o uwagę osób, które poważnie myślą o życiu, pieniądzach i przyszłości. Swoje odchorowałem w trakcie zdobywania ponad 120 000 odbiorców na YouTubie, ale jak mówią: co cię nie zabije, to cię wzmocni. Na szczęście prawda obroniła się sama.

A.N.: To po co wydałeś książkę „Sztuka Równowagi Finansowej”? Myślisz, że ludzie kupią ją ze względu na zawartą tam wiedzę czy może z ciekawości, żeby poznać kulisy Twojej prywatności?

K.M.: Książka stanowi podsumowanie moich przemyśleń na temat życia i biznesu. Wierzę, że niezależnie od wieku czy obecnej sytuacji materialnej każdy czytelnik znajdzie w niej coś wartościowego dla siebie. Książka jest również dowodem na to, że można od zera zbudować firmę i portfel nieruchomości, a przy tym nie żyć tylko pracą.

A.N.: Czyli jakie wartości chcesz przekazać czytelnikowi?

K.M.: „Sztuka Równowagi Finansowej” jest uniwersalnym poradnikiem: jak się mądrze bogacić w dzisiejszych czasach, jak osiągnąć balans między życiem prywatnym a zawodowym, jak skończyć z problemami natury finansowej i zacząć czerpać radość z życia.

A.N.: Powiedz jeszcze o Wielkiej Integracji. Rusza już trzecia edycja tej konferencji. Co tym razem planujesz dla uczestników?

K.M.: Liczymy, że zjawi się w Łodzi wielu przedsiębiorców i inwestorów z całej Polski i zagranicy. Będą to osoby z różnych branż i w różnym wieku, ale o podobnym nastawieniu do życia i interesów. Chciałbym poznawać ze sobą ludzi, którzy mają potrzebę inwestowania w nieruchomości i rozwijania swoich pasji. Chcę przedstawiać sylwetki tych, którym się udało i od których można się wiele nauczyć. Gościem specjalnym ostatniej konferencji był Krzysztof Hołowczyc. Podczas aktualnej Wielkiej Integracji gościem będzie Robert Korzeniowski. Najlepszym potwierdzeniem, że to przedsięwzięcie ma sens, jest fakt, że wiele osób przyjeżdża do nas kolejny raz.

A.N.: Co będzie wyróżniało konferencję?

K.M.: Udaje nam się przyciągnąć prawdziwych ludzi pracy, pasji i Tych, którzy poza stawianiem sobie celów potrafią je realizować. Wystąpienia i sesje networkingowe będą trwały do późnego wieczora. Jestem przekonany, że każdy, od początkującego biznesmena po dużego przedsiębiorcę, wyniesie z imprezy sporo cennych kontaktów, praktycznej wiedzy i inspiracji do dalszego działania. Więcej szczegółów na WielkaIntegracja.pl.

A.N.: A jakie są Twoje plany na 2021 rok?

K.M.: Inwestycyjnie liczę na sprzedaż działek budowlanych i hurtowy zakup kolejnych mieszkań pod wynajem. Zawodowo sporo czasu zamierzam poświęcić działalności szkoleniowej. Rozwijam dalej społeczności ludzi biznesu oraz Klub Aktywnych Rentierów, do którego zapraszam spełnionych przedsiębiorców, chcących poznawać bratnie dusze na wyjazdach integracyjnych. Prywatnie sporo czasu na pewno poświecę dzieciakom, żonie oraz naszym wspólnym podróżom. Nie zabraknie też czasu na sport, książki i ryby na Mazurach.

A.N.: Kubo, napisałeś w swojej książce, że człowiek bogaty to człowiek szczęśliwy. Ty jesteś szczęśliwy?

K.M.: Z każdym dniem bardzo przewartościowuję wszystko, co można kupić, i coraz bardziej cenię to, czego kupić się nie da. Nie czuję się ani biedny, ani bogaty, ale pracuję nad tym, by być po prostu szczęśliwym człowiekiem. Tego również życzę Tobie i wszystkim Czytelnikom. Dziękuję za rozmowę!

Wywiad z Danutą
Prochalską – Liderką WIWN®
na Śląsk przeprowadziła Aneta Nagler
Zdjęcia z inwestycji: Danuta i Grzegorz Prochalscy

Aneta Nagler: Podczas prezentacji na Maratonie WIWN® powiedziałaś, że kiedyś uczyłaś w szkole. W którym momencie podjęłaś decyzję, że chcesz wejść w rynek nieruchomości?

Danuta Prochalska: Pracowałam przez kilka lat w szkole jako nauczyciel języka polskiego. Ta praca dawała mi wiele satysfakcji, szczególnie możliwość kształtowania młodych ludzi i rozwijania w nich ich najlepszych cech. W końcu postanowiłam, że zostanę dyrektorem szkoły i stworzę nowoczesną placówkę, przede wszystkim nastawioną na wszechstronny rozwój wychowanków otwartych na myślenie i poszukiwania. Wystartowałam w konkursie na dyrektora w nadziei na rzetelną ocenę moich kompetencji i mojej wizji szkoły. (I tu Robert Kiyosaki złapałby się za głowę, bo niby jak urzędnicy, wg RK niegdyś czwórkowi uczniowie, w dorosłości osoby wyspecjalizowane w myśleniu schematami, mieliby dokonać takiej oceny…) No i tak się nie stało. Ostatecznie przekonałam się, że polska szkoła stoi na głowie, a próby zmian z mojej strony to był zmarnowany czas. 

A.N.: Rozumiem, że poczułaś bunt…

D.P.: Muszę przyznać, że bardzo solidnie przygotowywałam się do tej roli. Musiałam skończyć odpowiednie szkolenie, poznać bardzo dokładnie prawo oświatowe, więc ta sytuacja wywołała u mnie sporą irytację. I to ona była takim katalizatorem zmian. Przekonałam się, że walczę z systemem, który jest niereformowalny, chociaż reformowany jest non stop przez tzw. fachowców wyłanianych w tzw. konkursach. Jeśli pytasz, czy byłam zła, to odpowiem, że tak, ale ta złość szybko przekuła się w dużą energię do działania. I mówię o tym wszystkim dlatego, że na początku ważnych zmian może przyjść wielkie rozczarowanie, więc nie ma sensu siadać i płakać, gdy życie od czasu do czasu rozczarowuje. Tymczasem już od lat przyglądałam się rynkowi nieruchomości. Lata temu wymyśliłam, że może by tak kupić mieszkanie, wyremontować i sprzedać z zyskiem. Usłyszałam wtedy: „Nikt tego nie robi. To się nie może udać. Gdyby to było możliwe, wszyscy by to robili. To jest zbyt proste”. No i co zrobiłam? Nie znalazłam w sobie siły, żeby zaufać sobie. Wycofałam się. Potem Grzegorz, mój mąż, odkrył Wojtka Orzechowskiego i jego Warsztaty WIWN®. Okazało się, że można to robić, że to się może udać i to się nazywa flippowaniem i że wszyscy flippują. I w końcu, że to jest proste. W listopadzie 2018 roku zostałam flipperką. AN: Czyli potrzebowałaś takiego impulsu, żeby zobaczyć, że faktycznie można na tym nie tylko zarobić, ale też może być pasją. A Wasza droga inwestycyjna zaczęła się od obejrzenia filmu na YT z Wojtkiem?

D.P.: Tak. Zobaczyliśmy Wojtka w social mediach. Najpierw zafascynował nas Sławek Muturi, który bardzo ciekawie opowiadał o swojej wolności fnansowej. Tylko brakowało mi tej informacji, jak zdobyć tyle pieniędzy, aby kupić te wszystkie nieruchomości. Idea Wojtka była inna. Mówił, że nie ma sensu brać kredytów, aby kupować kolejne kawalerki, bo w ten sposób do tej wolności będzie się dochodziło bardzo powoli. Najlepszym pomysłem jest flippowanie poprzez wykorzystanie dźwigni finansowej. Ustaliliśmy, że Grzesiek pojedzie na szkolenie – Warsztaty WIWN®. Ja w tym czasie korzystałam z wszystkich materiałów w trybie online.

A.N.: Wtedy pracowałaś jeszcze w szkole?

D.P.: Tak. Jeszcze się tak bardzo nie angażowałam w nieruchomości. I przypomniało mi się to, co sobie myślałam 10-15 lat wcześniej. Okazało się, że to wszystko jest możliwe. Wojtek daje nie tylko wiedzę, ale i motywuje. Na bazie mojej porażki dyrektorskiej i rozczarowania tym systemem, postanowiłam, że zaangażuję się w nieruchomości na 100 procent.

A.N.: Sądzę, że to nie była Twoja porażka. Nie mogłaś wyważyć zabetonowanych drzwi.

D.P.: Pewnie tak. Ale w tamtym czasie byłam naprawdę wściekła. Poszłam na urlop bezpłatny i pożegnałam się ze szkołą. Od tego czasu zaczęłam flippować. Do tej pory robiliśmy wszystko razem, chociaż więcej pracy spoczywało na barkach Grześka. Odciążenie jego w wielu obszarach i sukcesywne przenoszenie obowiązków flippera i lidera WIWN® na mnie było bardzo dobrą decyzją. Dziś Grzegorz prowadzi firmę w branży informatycznej i – zwłaszcza w czasie zawirowań gospodarczych – daje nam to ogromne poczucie stabilizacji finansowej.

A.N.: Opowiedz proszę, jak dzielicie się rolami przy inwestowaniu. Kto za co odpowiada w Waszym procesie inwestycyjnym?

D.P.: Staram się przejmować coraz więcej rzeczy. Docelowo Grzegorz będzie brał udział tylko w decyzjach strategicznych przy zakupie nieruchomości oraz pilnował rocznego planu finansowego. Biorąc pod uwagę proces samego flippa: ja rozpoznaję rynek, staram się codziennie przejrzeć wszystkie ogłoszenia. Potem decydujemy wspólnie o tym, co kupujemy, na jakim osiedlu, w jakiej cenie. Ja znajduję inwestora, kiedy działamy w systemie 50/50. Później dochodzi kwestia projektu, wizualizacji. Niestety nie udało mi się trafić na takiego architekta, który w pełni by mnie zadowolił. Zawsze pojawiała się jakaś techniczna wpadka albo coś nie do końca pasowało do mojej żelaznej zasady: projekt ma się podobać jak najszerszej grupie, ale nie może być nudny. Spędzałam na dogrywaniu szczegółów z architektami tyle czasu, że koniec końców 2 ostatnie mieszkania zaprojektowaliśmy sami i te mieszkania najbardziej się podobały. Ja również zajmuję się sprzedażą mieszkań.

A.N.: Odkryłaś swoją kolejną umiejętność. Będziesz już teraz zajmowała się projektowaniem mieszkań?

D.P.: Zdecydowanie. Bardzo mnie wciąga projektowanie, a potem sam home staging. Dla mnie każde mieszkanie jest jakimś takim aktem twórczym. Poza tym łazienki i kuchnie sprzedają mieszkanie. Jak projektuję, to jeżdżę, oglądam różne łazienki na żywo, odwiedzam showroomy, wystawy, targi i tam szukam natchnienia. Szukam w Internecie obrazów, fotografii, grafik, które drukuję i wykorzystuję do aranżacji. One muszą idealnie pasować do całego wnętrza pod względem koloru i formy. Home staging to u mnie praca etapami. Po każdym etapie robię zdjęcia, oglądam wnętrza na monitorze i decyduję o zmianach. Jak w danym miejscu potrzebny jest złoty wazon, a nie czarny, przemalowuję go sprayem w kilka minut. Znowu robię zdjęcia, oglądam… I tak w kółko aż do momentu, kiedy gra każdy szczegół. I to już jest zabawa w kreowanie fajnej przestrzeni, w której ktoś się będzie dobrze czuł.

A.N.: Sądzę, że jeżeli Ty wkładasz w każde mieszkanie tak dużo zaangażowania, to klient też to odczuwa. Powiedz, co jest najważniejsze w biznesie nieruchomościowym?

D.P.: Nie ukrywam, że kluczowe są pieniądze. Nie będę opowiadać, że mam tylko przyjemność z projektowania i nie interesuje mnie, czy na tym zarabiam, czy nie… Wszystko przeliczam i kalkuluję. Twardo negocjuję z dostawcami, z którymi bezpośrednio współpracuję. Staram się pilnować budżetu. Nie wpadam w twórczy szał i nie robię mieszkania, na którym zarobi się tylko 10 tys. zł. To zysk jest motorem i napędem do działania, zabawa jest przy okazji. Drugi kluczowy element – to relacje z ludźmi. Bez tego nie ma biznesu w żadnej branży.

A.N.: Powiedziałaś w styczniu podczas Maratonu WIWN® o sile kobiet w nawiązywaniu relacji.

D.P.: Tak. Jeżeli chodzi o pozyskiwanie nieruchomości, to bardzo dbam o relacje z pośrednikami i deweloperami w Katowicach. Spotykamy się np. podczas biznesowych śniadań poświęconych tematyce nieruchomości. Staram się więc tam pojawiać, kiedy tylko mogę, ponieważ podczas spotkań pojawiają się zarówno deweloperzy, jak i pośrednicy, którzy później sprzedają moje mieszkania. Te relacje z pośrednikami są kluczowe. Dzwonimy do siebie, rozmawiamy o sytuacji, co sprzedają, czego nie sprzedają, o co pytają klienci. To jest najlepsze rozeznanie rynku, ponieważ oni badają rynek codziennie. Druga grupa to deweloperzy, z którymi pracuję. Nigdy nie jest tak, że wchodzę z ulicy i mówię: „Dzień dobry, chciałabym kupić mieszkanie w systemie 10/90”. Zawsze przyjeżdżam, rozmawiam, buduję relację. Teraz tego ludzie nie rozumieją, ale lata temu w ogóle nie wchodziło się do urzędu czy spółdzielni bez jakiejś drobnostki w zanadrzu jako dowodu sympatii. Na przykład przyniesienie czekoladek – to jest przecież zupełnie niezobowiązujące, a zostawia po naszej wizycie miłe wspomnienie. Z miłych o nas wspomnień budujemy ważne relacje.

A.N.: Skupiłaś się aktualnie na rynku pierwotnym. Jakie są atuty tego rynku, że zdecydowałaś się iść bardziej w tym kierunku?

D.P.: Największym atutem jest to, że planujesz sobie cały rok inwestycyjny. Dla mnie kluczowy jest podział zakupu mieszkania w systemie 10/90. Kolejna kwestia to zapewnienie mojej ekipie remontowej płynnego przejścia z jednej inwestycji na drugą. Tak aby nie miała przestojów, bo jak sama wiesz, ekipa jest podstawą.

A.N.: Podział 10/90 to jest świetna strategia, natomiast wg mnie trudna w realizacji. W którym momencie wpłacasz 90 proc. pozostałej wartości mieszkania?

D.P.: W momencie odebrania kluczy. Aczkolwiek bywa tak, że jest jakiś poślizg z mojej strony. Przychodzę wtedy i mówię z uśmiechem na ustach: „200 tys. wpłacę za miesiąc”. Zawsze dostaję odpowiedź: „Dobrze, Pani Danuto, nie ma żadnego problemu”. Na koniec zawsze przychodzę podziękować za udaną współpracę na danej inwestycji, np. z jakimś koszem podarunkowym. Wdzięczność! Kiedyś to był element dobrego wychowania, dzisiaj uczą tego na warsztatach relacji.

A.N.: Bardzo fajny gest, taki kobiecy. Co Ty sądzisz o roli i miejscu kobiet w męskim świecie nieruchomości? Znam dużo prężnie działających inwestorek, ale nie widać ich na scenach branżowych konferencji.

D.P.: Masz rację. Inwestorek wcale nie jest mało. Podczas Maratonu WIWN® mówiłam o różnicach w biznesie między kobietami a mężczyznami. Panowie mają taką naturalną potrzebę rywalizacji, pokazania, kto więcej osiągnął i kto więcej potraf. Stąd chętniej mówią o swoich sukcesach, o tym, co im się udało osiągnąć.

A.N.: Zastanawiałam się: skąd opór przed występowaniem u kobiet?

D.P.: My również odnosimy sukcesy na polu nieruchomości. I nie są one wcale małe. Ale nie wszystkie mamy potrzebę, aby się tym chwalić i o tym opowiadać. I czujemy się troszeczkę skonfundowane, jak mamy wystąpić. Chociaż sądzę, że strach i stres przed wystąpieniami publicznymi jest niezależny od płci. Ludzie po prostu obawiają się wystąpień publicznych.

A.N.: A co Ty czułaś, stając przed tysiącem ludzi podczas styczniowego Maratonu WIWN®?

D.P.: Pamiętam, jak zadzwonił do mnie Wojtek Orzechowski. I jak to Wojtek, zapytał: „Chcesz wystąpić na Maratonie? Bo nam kobiet brakuje”. 🙂 Na początku był stres, ale jedno wiem na pewno: szans się nie odrzuca, jeśli życie coś daje, trzeba brać. Przypomniałam sobie, że w szkole sprawdzałam się podczas wystąpień. I powiedziałam sobie: „Raz kozie śmierć”. Oczywiście im więcej osób miało być na Maratonie, tym strach był większy. Ale był to taki przełomowy moment, kiedy się przekonałam, że może nie zrobiłam 200 flipów, ale ludzie i tak chcą mnie słuchać.

A.N.: Jesteś bardzo dobrym mówcą. Świetnie byś się spełniła jako coach i motywatorka dla kobiet.

D.P.: Powiem Ci, że coraz więcej osób mi o tym mówi. Być może faktycznie będę musiała się pochylić nad tym darem i pomyśleć o tym.

A.N.: Mam takie spostrzeżenie, że na Śląsku jest wiele kobiet o cechach przywódczych. Myślisz, że to przypadek czy faktyczne predyspozycje uwarunkowane kulturowo?

D.P.: Gdy tylko powstał przemysł górniczy, śląskie kobiety przejęły wszystkie role związane z organizacją życia rodzinnego, ponieważ mężczyźni pracowali 12 godzin i nie mogli być za nic innego odpowiedzialni. Często bywało tak, że na powierzchnię już nie wracali. Kobiety zostawały wówczas same. Prowadziły dom i znajdowały pracę w hutach i kopalniach, gdzie były chętnie zatrudniane, bo były tańszą od męskiej siłą roboczą. A kiedy życie nie pieści, nie ma miejsca na słabość, trzeba siły, odporności i dobrej organizacji. Być może coś z tego zostało nam po naszych babkach.

A.N.: Danusiu, dziękuję za tę motywującą rozmowę.

Wywiad z Maciejem Welmanem i Patrykiem Sołtysiakiem
Rozmawiała: Aneta Nagler
Zdjęcia: Joanna Czarnota

Flippują, inwestują i dostarczają okazje absolwentom swoich szkoleń. „Flip na pierwotnym” to ich znak rozpoznawczy. Łączą wiedzę inwestorską ze szkoleniową, którą dzielą się podczas swoich warsztatów. Dotychczas przeszkoli ϾϹϹ inwestorów. Właśnie uruchomili kursy online. A w planach mają sflippowanie całego bloku. Nieruchomości, jak twierdzą, to jedyna bezpieczna przystań, która w dobie takich zawirowań, jak koronawirus, chroni swoją wartość. O zaletach flippowania na rynku pierwotnym potrafią rozmawiać godzinami. Ponieważ uwielbiam ludzi z pasją i wiedzą, to nasza rozmowa pochłonęła mnie całkowicie.

Aneta Nagler: Gospodarka wkracza w etap recesji. Do tego NBP kolejny raz obniżył stopy procentowe. Dochodzi do tego mniejsza ilość rozpoczynanych inwestycji. W tym kontekście powiedzcie: jak poradzą sobie nieruchomości?

Patryk Sołtysiak: Jeżeli chodzi o obniżenie stóp procentowych, to z jednej strony ma to wpływ na zwiększenie i zachęcenie konsumentów do korzystania z kredytów hipotecznych. Z drugiej strony obniża odsetki ustawowe dla deweloperów za opóźnienia, a takie opóźnienia mogą mieć miejsce z uwagi na sytuację, np. dotyczącą całego procesu administracyjnego. I co za tym idzie, na obniżenie podaży, czyli wydłużenie inwestycji w czasie. Taka sytuacja może wpłynąć na to, że produktu będzie coraz mniej na rynku. Z mojej obserwacji rynku deweloperskiego nie wróżę, że będzie wielkie tąpnięcie, rzędu 20 proc. Nastąpi raczej jego ustabilizowanie. Aktualnie nie widzimy spadku cen. Mamy sygnały ze strony rynku w Warszawie, w Poznaniu, Krakowie, że wszystko powoli wraca do normy. Wskazuje na to fakt, że są banki, które oferują produkty w postaci kredytów hipotecznych między innymi z gwarancją stałego oprocentowania przez 5 lat (w tym bank będący spółką skarbu państwa). Zatem Rada Polityki Pieniężnej, podwyższając nagle stopy procentowe w krótkim terminie, zaprzeczyłaby aktualnym działaniom.

AN: Czyli tak naprawdę prognoza recesji wg Was nie odbije się na sprzedaży produktów, szczególnie deweloperskich?

Maciej Welman: Ja widzę szansę dla inwestorów. Jeżeli gospodarka będzie odnotowywała spadki i wartość trzymanego pieniądza w banku zrobi się ujemna, zakładając, że inflacja w zeszłym roku była na poziomie 4,4 proc., a w tym roku osiągnie granice 5-6 proc., to będziesz miała pieniądze w banku na -4,5 proc. Zakup nieruchomości, która wygeneruje Ci 4,5 proc., pozwoli ochronić kapitał. A jeżeli zakładamy horyzont czasowy np. 20 lat dla tej inwestycji, to i tak zarabiasz w perspektywie długofalowej. Obserwuję też trend, że coraz większa rzesza ludzi ma świadomość inwestycyjną. Choć nie oszukujmy się, Polska jest młodym rynkiem, jeżeli chodzi o nieruchomości. Ja stoję na stanowisku, że każda recesja powoduje, że bogaci się bogacą. Zamożna grupa inwestorów, których oszczędności stanowią dziś 900 mln, będzie nadal kupowała nieruchomości, bo tak naprawdę to jest jedyna bezpieczna przystań w tym kraju.

P.S.: Co też zresztą widzimy na przykładzie marca. Gdy giełda leciała na łeb, na szyję, to nieruchomości nie reagowały tak gwałtownie. Nie było takiej sytuacji, że kładłeś się spać, a na drugi dzień nieruchomości były o 20 proc. tańsze. Nie spodziewamy się tak drastycznych spadków, bo naprawdę musiałaby być bardzo głęboka recesja i światowe załamanie gospodarcze. Poza tym deweloperzy zrealizowali już swoje zyski. Mają zapas gotówkowy. Nie mówimy tutaj o tym długu, który obsługują więksi deweloperzy, tylko mówimy o deweloperach, którzy finansują się z własnego kapitału i budują swoje inwestycje.

A.N.: Wychodzimy już z lockdownu. Sprzedaż zaczyna znów normalnie funkcjonować. Chciałam Was zapytać o wykorzystywanie różnego rodzaju technik sprzedażowych – spacerów 3D, wideoczatów, filmów z nieruchomości, zdalnego podpisywania umów rezerwacyjnych. Wg Was stanie się to nowym trendem, który już na stałe będzie funkcjonował przy sprzedaży mieszkań?

M.W.: My korzystamy na każdej inwestycji ze spaceru 3D. Realizujemy filmy z drona, tak żeby klient, który np. nie jest z naszego miasta, zobaczył najbliższą okolicę, całe osiedle, elewację bloku z zewnątrz. To jest wartość dodana. O ile filmiki 3D są bardzo popularne, o tyle dron jest rzadko używany do pokazania inwestycji. My, nagrywając inwestycje, robimy spacer dronem po okolicy – chcemy, aby klient widział, że inwestuje w nowe budownictwo. Przekazujemy w ten sposób klientowi informację, że kupuje nieużywane mieszkanie. I sugerujemy, żeby prowadzić taką strategię, aby już na wstępie uwypuklić wartości mieszkania. Jeżeli np. są przynależności, dodatkowe tarasy – to należy to wpisywać w nagłówkach oferty, tak aby klient o tym wiedział. Podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłacenie zadatku czy zaliczki w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości – robiliśmy przed pandemią i dalej to realizujemy. Ale mimo że są zdjęcia, spacer 3D, filmy z drona, to klient i tak chce przyjechać do mieszkania, żeby je w rzeczywistości zobaczyć. W naszej ocenie klient w Polsce jest niegotowy do tego, aby sfinalizować transakcję wyłącznie przez Internet.

A.N.: Przejdźmy zatem do strategii inwestycji na rynku pierwotnym. Zacznijmy od tego, czym jest flipping na rynku pierwotnym i na co zwracać uwagę, żeby dobrze zarobić.

P.S.: Flipping na rynku pierwotnym jest troszeczkę inny niż na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym, żeby standardowo obrócić nieruchomością, należy wpłacić 100 proc. środków. Trzeba wprowadzić ulepszenia i przeprowadzić remont, aby sprzedać takie mieszkanie. Natomiast na rynku pierwotnym mamy kilka systemów inwestowania. Nie musimy wchodzić do tego mieszkania, płacić całej kwoty, żeby nim obrócić. Możemy na zasadzie podpisania umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej nabyć prawa do tej nieruchomości. To, co ważne – na bardzo niskim wkładzie możemy sprzedać taką nieruchomość z określonym zyskiem. Możemy też wejść na taką nieruchomość i również na niskim wkładzie, nie płacąc całości kwoty deweloperowi, przygotować ją i sprzedać klientowi, który zasili konto dewelopera w całości. Oczywiście możemy też dokonać standardowego flipa, czyli po prostu kupić mieszkanie od dewelopera, zapłacić 100 proc. środków, odebrać klucze i taką nieruchomość w standardowy sposób sprzedać.

A.N.: Rynek pierwotny oferuje zatem szerszy wachlarz możliwości niż rynek wtórny.

P.S.: Tak, zdecydowanie. Nawet możemy sobie zaplanować taką inwestycję (czego na rynku wtórnym nie mamy) w ujęciu rocznym. Czyli dzisiaj rezerwujemy nieruchomość z kluczami, którą wykańczamy i sprzedajemy. W tym samym czasie rezerwujemy kolejną nieruchomość z kluczami za pół roku, czyli spokojnie wykańczamy naszą pierwszą nieruchomość, a po jej sprzedaży płynnie wchodzimy do kolejnego mieszkanie, które realizujemy wg tej samej drogi: wykańczamy je i sprzedajemy. I znów rezerwujemy nieruchomość z odbiorem na za rok. Idąc dalej, możemy również przejąć kolejną taką nieruchomość i albo ją zrealizować wg wcześniejszej strategii, albo sprzedać, realizując zysk na zasadzie tzw. cesji.

A.N.: Powiedzmy o kluczowych kwestiach, które pozwolą rozpocząć inwestowanie na rynku pierwotnym i osiągnąć dobre zyski.

P.S.: Na początku, tak jak na rynku wtórnym, badamy cenę i lokalizację. Ale na rynku pierwotnym są dodatkowe 2 grupy czynników, które musimy wziąć pod uwagę, zakupując taką nieruchomość. Są to czynniki inwestycyjne, czyli co kupujemy i w jakim standardzie. Na rynku pierwotnym każdy projekt ma swoje walory, swoje udogodnienia prezentowane mieszkańcom. Innego rodzaju są części wspólne, inne konstrukcje bloków. Kondygnacje są wysunięte do przodu lub schowane, dzięki czemu uzyskują dodatkową przestrzeń w postaci tarasów. Poza tym ważne jest położenie mieszkania. Na rynku pierwotnym czasami bloki są wciśnięte w jakąś plombę i możemy natrafić na mieszkanie, które będzie całkowicie zasłonięte, np. jakąś skarpą, dlatego widok z mieszkania może być różny w zależności od wysokości. Piętra na rynku deweloperskim tworzone są kaskadowo; i czasami z 6. kondygnacji będziemy mieli lepszy widok niż z kondygnacji 8. Ponadto warto zwrócić uwagę na ekspozycję światła, infrastrukturę, którą oferuje deweloper, czyli czy są place zabaw dla dzieci, czy są dogodne miejsca postojowe, czy są komórki lokatorskie. Analizując rynek pierwotny, musimy wziąć pod uwagę wszystkie te czynniki.

A.N.: Na jakie aspekty musimy zwrócić uwagę, wybierając dewelopera?

P.S.: Musimy spojrzeć na historię dewelopera, jego kondycję finansową, opinie na jego temat wśród osób, które już skorzystały z usługi. Dowiedzieć się, czy deweloper jest terminowy, czy buduje inwestycje na czas. Kupując nieruchomość na etapie dziury w ziemi (bo tak niestety jest na rynku pierwotnym), należy zwrócić uwagę na te aspekty. Rzadko kiedy kupujemy gotowe mieszkanie od dewelopera. Istotne jest też podejście dewelopera do rękojmi i to, czy jest wypłacalny.

M.W.: Kolejny krok to analiza dewelopera z punktu widzenia biznesowego. Warto zaobserwować, jak deweloper inwestuje w reklamę – czy tylko wywiesza baner przy inwestycji, czy prowadzi zaawansowaną strategię marketingową – począwszy od pojawienia się w różnych social mediach, a skończywszy na wydawaniu środków na pojawienie się w telewizji lub w audycjach radiowych. Bierzemy pod uwagę to, czy ma wypozycjonowaną stronę internetową. To wszystko rzutuje na powodzenie sprzedaży naszego mieszkania na rynku pierwotnym. Jeżeli kupimy taką nieruchomość np. na pierwszym etapie, a deweloper rozpoczyna sprzedaż drugiego etapu, to my tak na dobrą sprawę nie musimy nawet wrzucać nieruchomości do Internetu, wystarczy, że powiesimy baner reklamowy z odpowiednimi parametrami, typu: sprzedam wykończone mieszkanie, 35 m2 , numer telefonu – i to będzie naprawdę wystarczające dla powodzenia naszej inwestycji.

A.N.: Na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę? Harmonogram płatności, termin odbioru, cesja…

P.S.: W kwestii efektywnego zainwestowania środków, jak i naszego bezpieczeństwa ważne jest to, aby ustalać harmonogram płatności w sposób korzystny dla nas. Czyli płacimy małą część środków na początku i jak największą na końcu, po to, żeby w przypadku zamrożenia kapitału był on jak najmniejszy. Unikamy sytuacji, kiedy musielibyśmy zapłacić 100 proc. środków i czekać rok z odbiorem naszego mieszkania. Np. mamy termin płatności do 15 października, a okazuje się, że deweloper wydaje nam nieruchomość, ale do 15 października kolejnego roku… Ważna jest również cesja.

M.W.: To jest tak naprawdę ogromna zaleta obracania nieruchomościami na rynku pierwotnym. Jeżeli masz cesję i możliwość polubownego odstąpienia od umowy, to w każdej sytuacji możesz zrezygnować z transakcji bez utraty fnansowej. Na rynku wtórnym, jak zapłacisz zadatek, to bardzo ciężko będzie ci wyjść z tej transakcji. A na rynku pierwotnym, jeżeli oddasz to komuś bez marży, to masz dużą szansę, aby z tego wyjść, bo np. chcesz zrezygnować z inwestowania w nieruchomości.

A.N.: Powiedzmy o korzyściach i wadach w obrocie nieruchomościami na rynku pierwotnym.

M.W.: Jeżeli chodzi o korzyści, to największą zaletą rynku pierwotnego, oprócz tego, że możemy sobie zaplanować roczny cykl inwestycyjny, jest realizowanie zysków z obrotu nieruchomościami przy inwestowaniu 1/10 jej wartości. Kolejną zaletą jest możliwość przeprowadzenia całego wykończenia mieszkania w 3 tygodnie. Dodatkowo możemy wejść do lokalu, który spełnia nasze oczekiwania, np. deweloper może nam zamontować dodatkowe punkty świetlne, włączniki, gniazdka, ustawić ścianki działowe, może dostosować rury, piony, przesunąć podejście zmywarki. Możemy zaprojektować mieszkanie pod inwestycję. Część deweloperów kładzie gładzie i bieli mieszkania. To dodatkowo skraca nam czas wykończenia nieruchomości. Tak że tutaj od momentu odbioru kluczy do momentu wprowadzenia wystarczają nam 3 tygodnie i możemy mieszkać w nowym mieszkaniu lub je sprzedać. To na rynku wtórnym jest nierealne, bo nikt nie zrobi remontu w 3 tygodnie. To znaczy ja nigdy nie słyszałem o takim przypadku. A pytam o to na każdym szkoleniu.

P.S.: Na rynku wtórnym remont trwa średnio 6-8 tygodni. Zatem angażujemy 2 razy więcej czasu. Ponadto wykończenie mieszkania na rynku pierwotnym jest prostsze i krótsze, a poza tym są też niższe koszty. Wchodzimy do stanu deweloperskiego. Ale możemy też wejść do nieruchomości, która ma pomalowane ściany, zrobioną całą instalację elektryczną, hydrauliczną, kaloryfery, drzwi zewnętrzne. Odchodzi nam 18-20 tys. zł kosztów. Oczywiście mieszkania na rynku wtórnym są tańsze, ale trzeba wziąć pod uwagę, że aby wyremontować taką nieruchomość, trzeba włożyć dużo więcej środków.

M.W.: Nie do końca. Jak wejdziesz na stronę bankier.pl, to wyjdzie, że w 4 miastach Polski średnio cena transakcyjna rynku pierwotnego i wtórnego jest taka sama. Tak wynika z danych statystycznych.

P.S.: Albo nawet tańsza. Np. w Warszawie, Krakowie i Trójmieście.

M.W.: Wiadomo, że to są tylko dane statystyczne, które niewiele nam mówią. Kiedy jednak uświadomimy sobie, że do analogicznie wykończonej nieruchomości na rynku wtórnym musimy dołożyć 2 proc. wartości mieszkania, to nagle okazuje się, że rynek pierwotny nie jest taki drogi, jak się wszystkim wydaje. To ceny rynku wtórnego szybują. Stosunkowo duża jest suma korzyści, które powodują, że cena realna rynku pierwotnego jest niska. Kolejna kwestia – koszty eksploatacyjne są dużo niższe. Jeżeli średnio przyjmujemy, że czynsz na rynku wtórnym wynosi 500-550 zł za mieszkanie 50-metrowe, to na rynku pierwotnym łączny koszt za użytkowanie mieszkania dla rodziny z dzieckiem wyniesie 250 zł. Czyli mamy 250 zł różnicy. A 250 zł przy dzisiejszych odsetkach od kredytu – to jest rata od 60 tys. zł. I zadajesz proste pytanie klientowi: „Woli Pan kupić o 60 tys. zł tańsze mieszkanie, przy czym suma fnalna eksploatacji mieszkania będzie taka sama jak nowego i będzie Pan spłacał spółdzielnię mieszkaniową, czy może woli Pan swoje własne, prywatne mieszkanie? Za 30 lat Pana mieszkanie będzie miało 30 lat, a nie 110. Jak będą rosły koszty eksploatacyjne w bloku, który ma 70 lat? W postępie geometrycznym”.

A.N.: Jak kształtują się zyski przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, a jak z pierwotnego?

P.S.: Ja bym to przyrównał do stopy zwrotu. Jeżeli kupimy bardzo tanio nieruchomość, to wyższe zyski mogą być na rynku wtórnym.

M.W.: Ale mówimy nominalnie. Mamy inwestorów, którzy sprzedali mieszkanie z zyskiem 130 tys. zł na rynku pierwotnym. Nie można więc generalizować. Jeżeli chodzi o stopę zwrotu, to my realizujemy zyski na poziomie 80-120 tys. zł (w każdym mieście). I nawet jeśli zarobimy 30-40 tys. zł, to robimy flipa przy 30 proc. wartości mieszkania. Rynek wtórny nie pozwoli ci zrobić flipa na poziomie 30 proc. Chyba że masz ultraokazję.

P.S.: Lub korzystasz z kredytu hipotecznego. Wtedy oczywiście da się zrobić 30 proc., a nawet więcej. Ale jak masz tylko własną gotówkę, którą inwestujesz, to na rynku pierwotnym za 120 tys. zł jesteś w stanie wyciągnąć 30 proc., dokonując wykańczania mieszkania. Jeśli realizujemy sprzedaż bez wykończenia, to możemy uzyskać nawet 300 proc.

M.W.: Nominalnie, jednostkowo zarabiasz mniej – z flipa na pierwotnym za 500 tys. zarobisz mniej niż z flipa na wtórnym za 500 tys. Ale jeżeli zrobisz go za 100 tys., a nie za 500 tys., to ROI masz dużo większe.

A.N.: Powiedzieliśmy o wielu korzyściach. Przejdźmy do ograniczeń w inwestowaniu na rynku pierwotnym.

M.W.: Mogą pojawić się pęknięcia na łączeniu ścian i sufitów lub pęknięcia ścian. Aczkolwiek w coraz szerszym zakresie są stosowane masy bitumiczne – takie specjalnie elastyczne – i dylatacje, które mają niwelować te pęknięcia.

P.S.: Ale z drugiej strony mamy rękojmię. W większości przypadków jest prawidłowo respektowana przez deweloperów. I usterki są korygowane. Natomiast jeśli chodzi o obrót mieszkaniami, to dużym minusem są umowy rezerwacyjne, które nie są nigdzie umocowane w ustawie deweoperskiej. To taka umowa śmieciowa, którą podpisują deweloperzy. Umowy rezerwacyjne są podpisywane w momencie, kiedy budowa jeszcze się nie rozpoczęła, nie ma prawomocnego pozwolenia. I deweloper umawia się z tobą na daną nieruchomość. Ale jak się okaże, że podpisując umowę z generalnym wykonawcą, ustali z nim jakieś inne warunki, które będą dla niego mniej korzystne, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby deweloper rozwiązał taką umowę rezerwacyjną z tobą, a z 20 innymi klientami skorygował cenę i jeszcze raz skierował nieruchomość do sprzedaży. Siedzisz na bombie i nie wiesz, czy będziesz miała swoją nieruchomość.

A.N.: A czas oczekiwania na mieszkanie czy przeniesienie własności?

P.S.: Tak, to kolejne ograniczenie. Kiedy faktycznie przenosisz własność na siebie i musisz wyodrębnić lokal, musi być założona księga wieczysta. I to jest taki martwy punkt w procesie, w którym klient kredytowy nie może od ciebie zakupić nieruchomości, ponieważ nie ma się na czym zabezpieczyć. Bank już nie może zrobić wpisu do księgi macierzystej dewelopera, tylko musi czekać na księgę mieszkania. No i niestety ten czas założenia ksiąg wieczystych w Polsce jest dosyć długi. W Warszawie: 6 miesięcy, w Krakowie: do 9 miesięcy, w Poznaniu: 3-4 miesiące. W Toruniu: 2 tygodnie, tak że tutaj to nie jest żadne utrudnienia. Do 3-4 miesięcy to nie jest przeszkoda, bo proces wykończenia mieszkania i sprzedaży tak naprawdę nachodzi na czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej. Jeżeli natomiast będzie to okres wydłużony powyżej 4 miesięcy, to zaczyna się robić problem. Bo musisz po prostu czekać na tę księgę. Chyba że przyjdzie klient gotówkowy.

M.W.: Jak chcemy kupić jedno mieszkanie, żeby nim obrócić, to najczęściej musimy na to mieszkanie poczekać. Czyli dochodzi czas oczekiwania. Natomiast najczęściej to nie my czekamy na mieszkanie, tylko mieszkanie czeka na nas. Jeżeli planujesz sobie inwestycje i masz większą liczbę mieszkań, to może się zdarzyć tak, że deweloper dzwoni do Ciebie i mówi: „Panie Macieju, ta nieruchomość już na Pana czeka, prosimy o przejęcie”, a ty się jeszcze nie wyrabiasz z wykończeniem w poprzedniej nieruchomości.

A.N.: Czy inwestorzy też mogą mieć pośredników, którzy ich reprezentują i kupują w ich imieniu mieszkania, opierając się na zbudowanej relacji z deweloperem?

M.W.: Oczywiście. To jest najlepsza strategia. My jesteśmy w stanie negocjować dla inwestora lepsze warunki niż osoba przychodząca z zewnątrz. Tak naprawdę na dzień dzisiejszy flipper to jest deweloper. Deweloper łączy generalnego wykonawcę, sprzedawcę ziemi itd., itd. To jest tylko zwykły pośrednik albo sourcer różnych usług. I flipper tak samo. Ma dostawcę perełek, ekipę remontową, projektanta, osobę od zakupów czy pośrednika od sprzedaży. Tak naprawdę jego rola może się ograniczać do wykładania pieniędzy i łączenia tych osób przez telefon. My dostarczamy mieszkania inwestorom, którzy mają po 30 flippów na koncie. Jeżeli flipper ma dziś znaleźć 10 mieszkań do inwestowania na rynku pierwotnym, to zajmie mu to 3 miesiące. Działając z nami, zaczyna realizować szybko zyski, ponieważ skalkuluje, że jest to dla niego bardziej korzystne – tańsze, szybsze i prostsze. Nie musi tego weryfikować, sprawdzać, bo ma wszystko na tacy. Jedyne, co jest w jego gestii, to weryfikacja naszej pracy i ocena czy okazja spełnia jego oczekiwania.

A.N.: Powiedzmy teraz o kluczowej kwestii, czyli o Waszych szkoleniach, o agencji szkoleniowej „Flip na pierwotnym” i o pomyśle na Wasz biznes.

M.W.: Pomysł na szkolenia wziął się stąd, że Patryk inwestował na rynku wtórnym, a ja równolegle inwestowałem na rynku pierwotnym. Patryk jako jeden z pierwszych skończył Warsztaty WIWN® u Wojtka Orzechowskiego i kupił swoją nieruchomość. A ja w tym czasie kupiłem nieruchomość na rynku pierwotnym. Budowałem kiedyś domy jednorodzinne i wiedziałem, że obrót mieszkaniami z rynku pierwotnego to będzie bardzo dobry biznes. Cały czas namawiałem Patryka, żeby zainwestował na rynku pierwotnym. Ale on, jak większość inwestorów w Polsce, inwestycje oceniał na podstawie tabeli w Excelu i szacunkowego zysku inwestycji. W momencie, gdy miał nieruchomość z rynku wtórnego obok rynku pierwotnego, czyli w tej samej dzielnicy, a ja mu dostarczyłem mieszkanie deweloperskie lekko powyżej ceny mieszkania do remontu – to wartości z obu rynków w jego tabeli okazały się pokrywające. Ponieważ funkcjonowałem już długo na tym rynku, to miałem wiele okazji inwestycyjnych. Nie byliśmy w stanie przerobić tych mieszkań z Patrykiem. Stwierdziliśmy, że pokażemy na szkoleniach, jakie zyski może generować rynek pierwotny i jakie ma zalety w porównaniu do rynku wtórnego.

P.S.: Ja, obserwując ten rynek, zobaczyłem w tym duży potencjał. Ponadto stwierdziłem, że mamy tak dużą społeczność WIWN®, która obraca nieruchomościami, że dlaczego by nie zrobić z tego biznesu i nie zacząć przekazywać tych mieszkań flipperom.

A.N.: Prowadzicie 2-dniowe szkolenia, ale też dostarczacie swoim absolwentom okazje.

M.W.: Tak. Każdy uczestnik szkolenia ma nieograniczony dostęp do okazji inwestycyjnych w 5 miastach Polski. Jesteśmy jedyną agencją szkoleniową w Polsce, która swoim absolwentom gwarantuje, że od razu po szkoleniu mogą nabyć mieszkanie, na którym zrealizują zysk. Nikt inny tego w Polsce nie ma, bo każdy ci mówi: „Dobrze, to znajdź mieszkanie na rynku wtórnym”. Podczas naszych szkoleń przekazaliśmy dotychczas około 300 okazji inwestycyjnych i cały czas weryfikujemy sprzedaż. Dlatego mogę stwierdzić z pełnym przekonaniem, że mamy bieżącą wiedzę, którą codziennie sprawdzamy.

A.N.: A pomysł na szkolenia online rozumiem, że powstał w efekcie 2-miesięcznego lockdownu?

P.S.: Poniekąd tak. Mieliśmy w głowie bardzo dużo pomysłów, ale z uwagi na to, że sami inwestujemy, a do tego przygotowujemy się do prowadzenia szkoleń stacjonarnych, które mamy co miesiąc – nie było czasu, żeby wprowadzić kolejne produkty. Dlatego stworzyliśmy w tej chwili jedno szkolenie online – krótsze, do zakupu na naszej platformie, a za moment uruchomimy drugie. Skończyliśmy właśnie pisać pierwszego e-booka, rozpoczynamy pisanie drugiego. Do tego, urozmaicając naszą ofertę, wprowadziliśmy również jednodniowe szkolenia online. Przed nami jeszcze wprowadzenie produktu, którego do tej pory na rynku nie było.

M.W.: Ale dalej filarem biznesu będą nasze inwestycje i szkolenia stacjonarne.

A.N.: A Wasze plany inwestycyjne?

M.W.: Budowa dochodu pasywnego w oparciu o rynek pierwotny. Ze względu na ograniczenia czasowe, utrzymanie dotychczasowego stanu rzeczy, tj. 10-15 flippów w roku, aby być na bieżąco z dynamicznie zmieniającą się sytuacją rynkową. A w planach sflippowanie całego bloku.

P.S.: Rozwój naszych szkoleń stacjonarnych oraz online na platformie.

A.N.: Życzę Wam spełnienia tych planów i samych sukcesów szkoleniowych oraz inwestycyjnych.

Aneta Nagler (Nr 8 str. 17)

Kiedy wieje wiatr zmian,
JEDNI BUDUJĄ SCHRON,
INNI BUDUJĄ WIATRAKI

Kryzys to nie tylko zagrożenia dla Inwestorów, ale i szansa na podążanie nową, czasem lepszą ścieżką rozwoju. Dla Pawła Albrtechta, który w wieku 26 lat został milionerem i stworzył wokół siebie prężnie działającą organizację Albrecht International, kryzys zgodnie z chińskim powiedzeniem, jest szansą na tworzenie nowych rozwiązań biznesowych. Dlatego, jak mówi w wywiadzie, nie budujmy schronów, nie chowajmy się przed rzeczywistością w nadziei, że ona zniknie.
Tylko wychodźmy sytuacji naprzeciw. Porozmawiamy z Pawłem o tym, jak w czasie kryzysu można być skutecznym i rozwijać swój biznes.

Na Twojej stronie można przeczytać, że w wieku 26 lat zarobiłeś
pierwszy milion na nieruchomościach. To chwyt marketingowy czy
faktycznie ten czas był dla Ciebie
taki sprzyjający?

To prawda. Nie stało się to jednak w rok. Pracowałem bardzo ciężko przez kilka lat, aby dojść do tego miejsca, w którym dziś jestem. Zbierałem kontakty, budowałem relacje i nadszedł moment, w którym w ciągu roku zarobiłem swój pierwszy milion złotych. Trzeba dodać, że to wszystko się skumulowało
w najlepszym okresie, kiedy ceny nieruchomości były w bardzo przystępnej cenie i najważniejsze, na rynku było bardzo mało konkurencji.

O jakim roku mówimy?

Mówię o grudniu 2017 roku. A tak naprawdę o przełomie 2016-2017 r. To był czas, kiedy mogłem śmiało powiedzieć, że nie mam konkurencji. To, co robiliśmy, nie było tak szeroko znane. Kilka osób w Polsce łączyło inwestorów i wyszukiwało dobre okazje. I to był ten moment, kiedy można było zarobić naprawdę duże pieniądze. W 2019 r. osiągnąłem swój kolejny cel, zarobiłem milion dolarów, tak jak sobie założyłem. Przeskoczyłem zatem poziom wyżej.

Powiedzenie „cash is the king” w
Twoim przypadku to umiejętność
pomnażania pieniędzy na nieruchomościach.

Gdy zarobiłem pierwszy milion, to postanowiłem ograniczyć pracę. Chciałem jak najwięcej moich obowiązków zautomatyzować, aby móc podróżować. Szczególnie w obecnej sytuacji zamkniętych granic widzę, że było warto. Wspomnień nam nikt nie zabierze, w przeciwieństwie do pieniędzy. Podróże pozwoliły
mi również spojrzeć na wiele rzeczy z innej perspektywy. Na początku tego roku zrozumiałem, że różnica między milionerami a miliarderami jest taka,
że milionerzy, którzy osiągają swój poziom bezpieczeństwa i komfortu finansowego, po prostu odpuszczają, tak jak ja to zrobiłem. Miliarderzy nigdy nie stopują, pracują coraz ciężej, do ostatnich chwil swojego życia. Zamknięte granice są dla mnie idealną okazją do tego, aby zmusić się do ciężkiej pracy i rozwoju
po kilkanaście godzin dziennie.

Który produkt inwestycyjny przyczynił się wówczas do tak dużego
przypływu gotówki?

Na pewno sprzedaż gotowców inwestycyjnych plus pośrednictwo, np. w zbieraniu kapitału albo w przekazywaniu okazji inwestycyjnych. Gdy ja zaczynałem,
na spotkania networkingowe przychodziło po 30 osób. Na webinary zapisywało się 50 osób, a na listach mailingowych było kilkaset osób, a nie kilkadziesiąt tys. jak to dziś obserwujemy. Ciężko było znaleźć osobę, która profesjonalnie zajmowała się sourcingiem. Nikt nie uczył profesjonalnej prezentacji oferty
dla inwestora. Te osoby, które się tym zajmowały były po prostu unikatowe na rynku. Każdy chciał mieć w swoim telefonie kontakt do „łowcy okazji”. W 2017 roku byłem jedną z pierwszych osób, która zaczęła pokazywać innym, w jaki sposób na tym zarabiać. Dzięki temu stworzyłem siatkę osób, które dostarczały okazje
tylko do mnie. Ja te e-maile i telefony przekierowywałem do inwestorów z kapitałem, którzy wynagradzali mnie prowizją. Zdalny biznes, bez dużego wysiłku
w dużej skali.

Później nastąpił rozwój Twojej
strategii biznesowej. Zacząłeś też
inwestować na rynkach zagranicznych i zwiedzać świat?

Od początku miałem dwa cele. Jeden – zarobić pierwszy milion i drugi – zwiedzić wszystkie kraje, które są na liście ONZ. Chciałem to połączyć z zarabianiem pieniędzy. Przez to, że byłem zapraszany na wydarzenia w całej Europie, w Australii, w Tajlandii, w Dubaju, poznałem mnóstwo ludzi, którzy tam mieszkają
i inwestują w nieruchomości. Poznałem praktycznie każdą Polonię inwestującą na świecie. Zachęcałem lokalnych liderów do organizacji cyklicznych spotkań
i zapraszania ciekawych gości. Dzięki temu w wielu miejscach do dzisiaj prowadzone są spotkania i budowane silne relacje. W związku z tym im więcej występowałem za granicą, tym więcej inwestorów znajdowałem, którzy kupowali nieruchomości w Polsce za moim pośrednictwem. Mając dobry wgląd do wielu miejsc, prywatnie do inwestowania własnego kapitału wybrałem Polskę i Wielką Brytanię.

Przejdźmy do aktualnej sytuacji w
Polsce i na świecie. Czy pandemia
koronawirusa i zbliżająca się recesja gospodarcza wg Ciebie da się
silnie we znaki nieruchomościom?
Kto straci a kto zyska?

Kryzys – po chińsku to z jednej strony jest szansa, a z drugiej zagrożenie. W polskim słowniku słowo kryzys oznacza tylko dramat, spadki cen, problem.

Jeżeli ktoś ma dziś jedno mieszkanie na wynajem i ceny nieruchomości spadną, to będzie miał po prostu niższe lub żadne wpływy z tej inwestycji. Sama nieruchomość będzie jednak dalej jednym z bezpieczniejszych sposobów na ulokowanie kapitału. Więksi przedsiębiorcy, którzy kupowali dotychczas po kilka mieszkań, traktowali te inwestycje jako „save game”. Zarabiali pieniądze w swoim biznesie, a „zapisywali” je w nieruchomościach. Nie zależało im na casfhlow,
ale na bezpiecznej ucieczce od cyfrowego pieniądza. Teraz, kiedy przedsiębiorca ma z jednej strony kilkadziesiąt tysięcy kosztów miesięcznie, a z drugiej małe przychody – to przyjdzie taki moment, w którym zacznie sprzedawać nieruchomości, żeby utrzymać swoją płynność finansową. I tu się pojawia okazja dla ludzi,
którzy chcą kupić te mieszkania dla siebie albo nimi handlować. Zamykając to jedną klamrą: dla ludzi, którzy zajmują się nieruchomościami, to będzie złoty okres do zarabiania na nieruchomościach, ponieważ pojawią oferty, wystawiane przez ludzi, którym nie zależało na casfhlow, tylko na transferze pieniędzy z banku
do nieruchomości. Bieżące zobowiązania mogą wymusić na nich szybkie pozbycie się „lokaty”, która poprawi ich płynność finansową. Człowiek, który kupuje kilka nieruchomości rocznie za gotówkę po prostu nie liczy na „drobne” kilka tysięcy złotych z najmu.

Powiedz, jak Ty radzisz sobie ze
strachem w takich sytuacjach, jakie dotykają nas dzisiaj? Każdego
dnia bombardują nas newsy o tragicznych skutkach koronawirusa
w wielu krajach, o zbliżającej się
recesji gospodarczej, o bezrobociu
i upadku wielu firm?

Przeprowadziłem niedawno taki webinar, który zatytułowałem „Kiedy wieje wiatr zmian, jedni budują schron, a inni stawiają wiatraki” – to jest chińskie przysłowie, które opisuje idealnie dzisiejszą sytuację. Znam ludzi, którzy w czasie kryzysu boją się i są przerażeni. Załamują ręce w domu i budują bunkier – gromadzą żywność, tną koszty i nie robiąc nic czekają, aż świat ich uratuje. Natomiast pozostali widząc, że idzie bardzo duża zmiana, nabierają wiatru w żagle
i wykorzystują każdą możliwą sytuację. Nie skupiają się tylko na redukcji kosztów, a na maksymalizacji źródeł przychodu i pozyskiwaniu najlepszych ludzi
z rynku. Jedyna rzecz, której się boję to pogorszenie wzroku od ciągłego patrzenia się w ekran komputera. Kryzys to przede wszystkim korzystna sytuacja dla ludzi, którzy są przedsiębiorczy i szybko adaptują się do zmian. Osoby, które nie stawiały do tej pory na swój rozwój przeżyją teraz olśnienie. Ciężkie czasy pokażą im, że bez specjalistycznych umiejętności ciężko będzie zarobić pieniądze. A zatem znów odniosę się do chińskiego przysłowia. Ten kryzys dla jednych będzie zagrożeniem, a dla innych ogromną szansą na rozwój. Spójrz na firmy kurierskie czy centra logistyczne – te firmy się nie bunkrują, nie redukują zatrudnienia, tylko zatrudniają tysiące dodatkowych osób, żeby jeszcze bardziej zwiększyć skalę swojego biznesu, przyzwyczaić ludzi do zakupów online. Oni budują wiatrak.
I tak powinniśmy postępować.

To przejdźmy teraz do Twojej strategii inwestycyjnej. Specjalizujesz
się w gotowcach inwestycyjnych,
w kwaterach pracowniczych, podnajmie, inwestujesz za granicą.
Poza tym prowadzisz podcasty i
organizujesz szkolenia w ramach
swojej organizacji Albrecht International. Powiedz, które Twoje
produkty inwestycyjne najlepiej
radzą sobie w bieżącej sytuacji?

Branża nieruchomości jest bardzo szeroka. Najpewniejsze nieruchomości, które były, są i będą, to te w najmniejszych metrażach, położone w najlepszych lokalizacjach. Im mniejsze mieszkanie (kawalerka, 2-pokojowe mieszkanie), tym lepiej. Takie lokale obronią się jako pierwsze – szczególnie te w wyższym standardzie. We Wrocławiu zgodnie z danymi GUS za IV kw.2019 r. odnotowaliśmy wzrost przy mieszkaniach o metrażu do 35m2 aż o 18 %. W metrażu do 45 m2
o 13 %. Dlatego kiedy ktoś chciał kupić kawalerkę na początku roku, po miesiącu – dwóch była już o kilka, kilkanaście tysięcy droższa. Cena rosła razem
z rynkiem. Teraz ze względu na zmotywowanych sprzedających nastąpi reset okazji inwestycyjnych. W najczarniejszym scenariuszu załamania się rynku najmu – w pierwszej kolejności odpadną mieszkania wielopokojowe. Bo jeżeli w cenie pokoju sprzed kryzysu będzie można wynająć kawalerkę to one znikną jako pierwsze. Każdy będzie wolał mieszkać sam, szczególnie w czasach epidemii. Dlatego ludzie, którzy robili gotowce inwestycyjne na kawalerkach, mikrokawalerkach, szczególnie w blokach deweloperskich, powinni spać spokojniej. To, co zawsze warunkuje popyt na najem, w każdym miejscu świata, to praca. Jeżeli najemcy mają stabilne zatrudnienie, to będą wynajmować nieruchomości. Pytanie na ten moment bez odpowiedzi to jak zmieni się wskaźnik bezrobocia
w poszczególnych miastach.

A kwatery pracownicze? Czy będą
miały szanse obronienia? Jest propozycja rządu, aby osoby, które
miały 6-miesięczny pobyt w Polsce,
miały automatycznie wydłużany
pobyt w związku z pracą w Polsce.

Temat jest bardzo prosty. Jeżeli jest praca, to kwatery pracownicze będą wynajmowane. Wszystkie branże, które są związane z e-commerce, magazynami, logistyką, żywnością będą potrzebowały pracowników. Takie osoby często wynajmują miejsca w kwaterach pracowniczych. Wobec tego firmy będą potrzebowały miejsc noclegowych, tak długo jak będą mogły funkcjonować na dużą skalę. W związku z tym kwatery pracownicze będą miały się dobrze, przy mocnych strefach ekonomicznych.

Ty jak widzę, nie poddajesz się kryzysowi i dostosowujesz swoją ofertę
do aktualnych, trudnych warunków
rynku. Czyli kryzys nie podciął Ci
skrzydeł. Nie możesz zrobić konferencji czy spotkań stacjonarnych,
to postanowiłeś przygotować szkolenia online w ramach Albrecht International.

Zawsze chciałem być autorem dużego portalu biznesowego, na którym użytkownicy znajdą wiedzę dotyczącą poszerzania umiejętności do zarabiania pieniędzy. Studia na uniwersytetach kompletnie do tego nie przygotowują, a kursy MBA pozostawiają wiele do życzenia. Dlatego potrzebne jest jedno miejsce, w którym szkolenia będą dostępne w kilku językach świata. Dzięki temu wiele osób będzie mogło nauczyć się, jak budować swój majątek będąc przedsiębiorcą. Z racji tego, że moja działalność związana z nieruchomościami pochłaniała bardzo dużo czasu, nie miałem czasu, aby zająć się budowaniem platformy online. Globalna pandemia była więc dla mnie idealną szansą na wdrożenie mojego pomysłu w życie. Mamy już gotową nową stronę internetową, sklep, studio filmowe i większość wspaniałego zespołu, który jest nam potrzebny do realizacji tego projektu. Teraz rozwijamy krok po kroku każdy szczegół, aby międzynarodowy portal stał się
rzeczywistością. To dopiero początek.

Będą też spotkania live? Czaty
przez Skype, spotkania z Tobą czy
z innymi trenerami?

Nie ma nic bardziej wartościowego niż spotkania networkingowe na żywo. Dlatego chcemy łączyć ze sobą 3 spójne elementy. Po pierwsze eventy stacjonarne,
po drugie nagrania online, a po trzecie webinary z prelegentami, którzy utrzymują stałe relacje z członkami zamkniętych grup tematycznych. Chcemy przede wszystkim ułatwiać przedsiębiorcom zarabianie pieniędzy. Stworzymy im gotowe rozwiązania wdrożeniowe. Osoba, która prowadzi firmę zatrudnia nowych ludzi – musi przekazać im sprawdzoną wiedzę. Uczenie innych zabiera cenny czas przedsiębiorcy. Dlatego wygodniej jest skorzystać ze sprawdzonych rozwiązań, procedur, nagrań i spotkań stacjonarnych, które wdrożą pracownika w nowe stanowisko pracy. Tutaj z pomocą przychodzimy my. Wiem jak bardzo ułatwia
to pracę, ponieważ sam w poprzednim roku wydałem równowartość kawalerki we Wrocławiu na organizację pracy w firmie.

Powiedziałeś, że to nie będą tylko
kursy i szkolenia dotyczące nieruchomości, ale również przedsiębiorczości. Planujesz stworzyć
przewodnik online w stylu „Umysł przedsiębiorcy – zarób swój pierwszy milion”?

Gdy miałem już 16 lat, oglądałem wszystkie możliwe kursy rozwojowe. Były to szkolenia z płatnych szkoleń, z archiwum Harvardu, Massachusetts Institute
of Technology (MIT), TEDx czy polskiego ASBiRO. Chciałem zdobyć jak najwięcej informacji, żeby zrozumieć dlaczego niektórzy są całe życie biedni, a inni zdobywają fortunę. Wraz z rozwojem mojej działalności i poznawaniem setek przedsiębiorców zauważyłem powtarzalne schematy. Wiele osób
nie zdaje sobie po prostu sprawy z tego, że zarabianie pieniędzy to nie przypadek. Prowadzenie firmy to ułożenie odpowiednich schematów. Kluczem
do pojawiania się wyników jest odpowiedni zespół i sprzedaż. Umiejętność sprzedaży i komunikacji z innymi ludźmi warunkuje po prostu ilość pieniędzy jakie zarabiamy. Ja wszystkie te elementy po prostu aktualizuję na bieżąco i podaję je na tacy wraz z procedurami wdrożeniowymi. Nasza organizacja zarabia pieniądze na agregowaniu i prezentowaniu sprawdzonej, rzetelnej wiedzy biznesowej.

Wg mnie źródłem Twojego sukcesu
jest tworzenie biznesu w oparciu o
zaufanie i budowanie relacji. Czy
tym właśnie wyróżnia się Twoja
oferta, że gromadzisz wokół siebie
tak dużą społeczność?

Tak, od 4 lat intensywnie budowaliśmy relacje z ludźmi, z którymi spotykaliśmy się na żywo. Nie ma drugiej takiej organizacji, tworzących tyle imprez networkingowych, na których ludzie świetnie się bawią do białego rana. Te osoby teraz to nasi znajomi i przyjaciele. Znamy osobiście łącznie kilkanaście tysięcy ludzi, którzy są przedsiębiorcami, inwestują w nieruchomości. Taka długotrwała relacja oparta na zaufaniu zawsze profituje. To nie jest tak, że dziś ktoś otwiera sobie biznes online, kopiuje naszą ofertę i zaczyna działać. Trzeba mieć zbudowaną wokół siebie społeczność, która nam ufa. Przy okazji mam więc radę
dla osób, które chcą rozpocząć działalność w świecie cyfrowym. Nie sztuką jest stworzyć „mądry” produkt. Wyzwaniem jest sprzedaż tego produktu do szerokiej grupy odbiorców. Do tego trzeba wzbudzać zaufanie i mieć reputację na rynku. To jest tak naprawdę klucz do zarabiania pieniędzy. Organizacja Albrecht International ma zbudowaną ogromną i lojalną społeczność. Jeszcze przed okresem epidemii co miesiąc organizowaliśmy wydarzenia dla 300-400 nowych osób. Na ostatnim Zjeździe Absolwentów, zapytałem naszych Uczestników: „Kto z Was dzięki mnie zarobił co najmniej milion złotych?”. Przynajmniej kilkanaście osób podniosło rękę. Stało się to dzięki nawiązanym kontaktom z inwestorami, dostawcami okazji i klientom, których poznali na naszych wydarzeniach. Naszą siłą jest to, że ludzie dzięki naszej wiedzy lub wydarzeniom po prostu zarabiają pieniądze i mówią o tym znajomym. Prowadząc firmę trzeba więc odpowiedzieć sobie
na pytanie – jaką realną wartość daję swoim klientom.

Porada w czasach kryzysu od
Pawła Albrechta dla czytelników Strefy Nieruchomości:

1. W świecie globalizacji, nieoczekiwane wydarzenia wymuszają na nas błyskawiczną adaptację do zmian. Trzeba działać pomimo wszystkich zewnętrznych okoliczności. Te osoby, które reagują od razu – są na wygranej pozycji.
2. Drogi czytelniku pamiętaj, nie ma drugiego tak kreatywnego i błyskotliwego narodu na świecie jak Polacy. Historia pokazuje, że jesteśmy najmocniejsi
   w sytuacjach zagrożenia życia i zdrowia.
3. Udowodnijmy światu po raz kolejny jak nieugiętym i przedsiębiorczym jesteśmy społeczeństwem.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Twoje życiowe motto to: „Marzyć znaczy móc”. Rozumiem, że z Twoich marzeń zrodził się biznes bycia deweloperem i hotelarzem?

Może zacznę od tego, że przez bardzo długi okres życia miałam ogromny dylemat, ponieważ nie wiedziałam, w którym kierunku powinnam iść. Uczęszczałam do liceum plastycznego, potem studiowałam prawo. Wiele zainteresowań i pasji w końcu jednak zaowocowało. Początkowo była to bardziej zabawa inwestycjami w branży deweloperskiej. Projekty, które powstawały, były małe, ale od początku miały cieszyć. W pewnym momencie zrozumiałam, że ta robota, która w początkowej fazie nie miała w pełni poważnego charakteru, przeobraziła się w profesjonalną pracę. Wraz z sukcesami w deweloperce uwierzyłam we własne możliwości oraz w motto „marzyć znaczy móc” – bo tak naprawdę nie zawsze byłam osobą pewną siebie. Miałam wiele kompleksów, ograniczeń, które udało mi się jednak przezwyciężyć. Dookoła było przecież tak wiele osób, które w branży były już bardzo długo i wiedziały o niej praktycznie wszystko. Jednak krok po kroku przechodziłam kolejne schody i dzisiaj wiem, że ciężką pracą i konsekwentną realizacją swoich pomysłów można osiągnąć wszystko. 

Dziś jesteś współwłaścicielką firmy deweloperskiej Szklane Tarasy oraz Hotelu Bacówka Radawa & SPA, działasz prężnie na rynku nieruchomości. A jakie były Twoje początki w tej branży?

Chociaż wszyscy się z tego teraz śmieją, to tak naprawdę wszystko zaczęło się od blaszanego garażu. To była pierwsza nieruchomość, którą kupiliśmy razem z moim mężem, Pawłem. Nie byliśmy nawet wtedy małżeństwem. Później, stopniowo pojawiały się nowe pomysły. Zarobiliśmy pewną sumę pieniędzy, którą następnie inwestowaliśmy dalej. Kiedy mieliśmy dylemat – kupić samochód czy działkę – to zawsze kończyło się na tym drugim. Tak zresztą pozostało do dziś – nieruchomości mają priorytet. Jeśli natomiast chodzi o hotel, to gdy zakupiliśmy działkę, to miały tam powstać trzy domki. A później nasza córka zapytała: „A dlaczego tak?”. Wtedy stwierdziłam: „Dobra, będą cztery gwiazdki” i później to już poszło. Oczywiście, po drodze było bardzo wiele momentów załamania, kiedy ludzie się od nas odwracali i stukali się w głowy. Jednak w tych trudnych chwilach zawsze przychodziły dzieciaki i zupełnie nie zepsute tym całym ludzkim „hejtem” mówiły: „Damy radę!”. No i daliśmy, znowu okazało się, że wystarczy wyzbyć się tkwiących w głowie ograniczeń oraz uwierzyć w hasło „marzyć znaczy móc”, a wszystko dobrze się ułoży

Pomówmy o Szklanych Tarasach. Zaintrygowała mnie wypowiedź, że nie budujecie „gotowców” dostarczonych przez architektów, a każda powstająca u Was inwestycja ma mieć swoją duszę.

Tworzymy mieszkania, w których po prostu chce się mieszkać, a do każdego naszego projektu podchodzimy indywidualnie. Nie interesuje nas nudna i powtarzalna masowość, a każdy realizowany przez nas obiekt musi się czymś wyróżniać. Nasz Zig Zak House ma charakterystyczną elewację w postaci zygzaków, ST Tower to niebanalny kształt i galerie poprowadzone wzdłuż wszystkich kondygnacji, natomiast obecnie budowany nowoczesny wieżowiec ST 55 będzie mieć z kolei 60-metrową ścianę zieleni i kino plenerowe na dachu. Wierzymy, że ten obiekt stanie się nową wizytówką Rzeszowa. Zawsze stawiamy na oryginalność, dlatego gdy dostajemy projekty od architektów to wprowadzamy do nich własne sugestie, poprawki i szukamy takiego pomysłu, który spełni nasze najwyższe oczekiwania. Duży nacisk kładziemy na rozwiązania funkcjonalne. Każdy rzut mieszkania trafia do naszego zespołu w celu omówienia jego wad i zalet. W takim procesie powstaje mieszkanie, w którym ludzie chcą żyć, a nie przeżyć. Tak właśnie powstają inwestycje, które są niepowtarzalne i rozpoznawane w całym mieście.

Co zatem jest najtrudniejsze w byciu deweloperem i hotelarzem? Sprostanie oczekiwaniom klientów czy tworzenie dla nich takich przestrzeni i dostarczanie wartości, które zostaną przez nich pokochane?

Najtrudniejsze jest umiejętne pogodzenie aspektu finansowego i estetycznego. Większość inwestorów skupia się na tym, aby uzyskać jak największy wskaźnik powierzchni sprzedażowej, zapominając zupełnie o tym, że obiekt powinien mieć także walory wizualne. Produkuje się dużo mieszkań oraz tworzy wiele hoteli ubranych niejednokrotnie w kiczowate formy. Jeśli nie ocierają się o tandetę, to można je określić, co najwyżej, jako poprawne i nie wychylające się ponad normę. Natomiast jeżeli chce się być widocznym na rynku i osiągnąć sukces w biznesie, to nie można ograniczać się do przeciętności. Ludzie rozwijają się zawodowo, idą do przodu i chcą mieszkać w lepszych miejscach oraz wypoczywać w ciekawych hotelach. Najtrudniejsza jest więc tak naprawdę dbałość o oba te obszary, o które pytasz, czyli sprostanie oczekiwaniom klientów i gości hotelowych i tworzenie dla nich przestrzeni, które zostaną przez nich pokochane.

Powiedziałaś kiedyś w jednym z wywiadów, że sukces to przede wszystkim możliwość robienia tego, co się kocha. To możliwość zajmowania się czymś, co sprawia, że umieramy z tęsknoty za każdym kolejnym dniem, a także możliwość przebywania z ludźmi, którzy sprawiają, że ta tęsknota się potęguje. Czy w tym tkwi sekret Twoich sukcesów?

Tu nie ma żadnego sekretu, ponieważ źródłem sukcesów – to banalne, ale prawdziwe – jest po prostu bardzo ciężka praca. Nie ma drogi na skróty, trzeba się wysilić, angażować się zawsze na 100%. Jako dziecko nie mogłam zrozumieć, o co chodzi mojej mamie, która ciągle powtarzała: „Jak sprzątasz, to sprzątaj dobrze!”, „Cokolwiek robisz, to rób to na 100%”, „Jak chcesz komuś pomóc, to daj z siebie wszystko”. Teraz już wiem. Po prostu szkoda czasu na rzeczy, które będziemy realizować „na pół gwizdka”, nie będą one sprawiały nam przyjemności, a ich jakość będzie pozostawiała wiele do życzenia. To była najwspanialsza nauka, jaką dała mi mama i która pomogła mi stanąć w miejscu, w którym dzisiaj jestem. Do tego doszedł związek z Pawłem – dodajemy sobie wspólnie sił, energii, często śmiejemy się, że działamy na siebie jak narkotyk, który nakręca nas do intensywnej pracy. Recepta zapisana w słowach jest więc banalna, ale prawdziwa: trzeba umieć się wyróżnić, dbać o najwyższą jakość oferty, wierzyć w projekt i konsekwentnie go realizować. 

Prowadzisz wiele przedsięwzięć. Prężnie działasz na rynku nieruchomości, prowadzisz hotel, szkolenia, bloga mamahotelarz.pl, wydałaś wraz z mężem książkę „Jak sprzedać mieszkanie i nie zwariować?” i jesteś do tego mamą trójki dzieci. Jak znajdujesz na to wszystko czas?

Doba każdego z nas trwa tyle samo i wyłącznie od nas zależy, ile uda nam się zrobić danego dnia. Najważniejsza jest umiejętność codziennego zmotywowania się do ciężkiej, konsekwentnej pracy. Oczywiście przy dużej liczbie obowiązków i realizowanych zdań niezbędne są narzędzia, które pomogą nam wszystko poukładać, ułatwią nadanie priorytetów, przypomną o deadline’ach. Wspomagać nas w tym mogą nowoczesne aplikacje, ale tak naprawdę wystarczy zwykły notes i kalendarz – co komu pasuje. Bardzo ważne jest też skompletowanie odpowiedniego zespołu, nie możemy przecież zajmować się wszystkim osobiście. Muszą to być osoby kompetentne oraz godne zaufania, ponieważ ciągła kontrola i doglądanie również będą zabierać nam czas, a dla samych pracowników będą krępujące. Mam to szczęście, że udało mi się harmonijnie połączyć wszystkie te elementy, dlatego – chociaż z pewnością nie narzekam na nudę – nie mogę powiedzieć, że cierpię na chroniczny brak czasu.

W 2017 r. wraz z mężem zostałaś uhonorowana nagrodą „Osobowości i Sukcesy Roku 2017”. W 2019 r. dołączyłaś do grona „50 wpływowych kobiet sukcesu”. W tym rankingu znalazłaś się obok m.in. dr Ireny Eris, Katarzyny Grocholi, Nataszy Urbańskiej i Ewy Minge. O czym dziś marzy Joanna Preisner?

Mogą powiedzieć, że jestem kobietą spełnioną zawodowo, szczęśliwą mężatką i mamą kochaną przez swoją trójkę urwisów. To dla mnie najważniejsze. Celem, do którego dążę każdego dnia i który będę realizować do końca mojego życia, jest nauczenie moich dzieci, że marzenia nie spełniają się same. Trzeba je spełniać samemu. Chciałabym, aby miały świadomość, że obok nich przewinie się wiele osób, jedne będą wspierać, inne utrudniać. Najważniejsze, żeby uwierzyli w swoje marzenia i niezależnie od wszystkiego realizowali je konsekwentnie. Sukcesy i spełnienie przyjdą wtedy ze spotęgowaną siłą. I to jest właśnie moje największe marzenie.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Inwestor w Wielkiej Brytanii. Posiada portfolio kilkudziesięciu nieruchomości na wynajem, dodatkowo ma własne projekty deweloperskie. W wieku ϼϹ lat został rentierem. Główny założyciel organizacji Asbiro Investors, która ma swoje kluby w Wielkiej Brytanii, Szwecji, Niemczech oraz Norwegii. Założyciel firm szkoleniowych z dziedziny inwestowania ,,Dowbusz Property LTD’’ oraz ,,Dowbusz Education LTD’’. Wierzy w siłę networkingu, dlatego dzięki organizowanym przez siebie konferencjom zrzesza polskich inwestorów w Wielkiej Brytanii i na świecie. Nikt tak porywająco nie opowiada o rynku nieruchomości na wyspach, jak właśnie Dawid Dowbusz.  

Wasze początki w Wielkiej Brytanii są bardzo ciekawe. Wyjechałeś z żoną tuż po studiach, aby zapracować na Wasze wesele. A jak to się stało, że podjęliście decyzję, żeby zostać i inwestować w nieruchomości?

Nie chciałem pracować na etacie. W międzyczasie, gdy zbieraliśmy pieniądze na wesele, zaczęliśmy szukać innej ścieżki, która mogłaby nam pomóc w drodze do niezależności finansowej i w biznesie. Nie wiedziałem do końca, co chcę robić.

Zastanawiałem się, czy mam sprzedawać auta, czy może otworzyć sklep spożywczy. Zaczęliśmy szukać pomysłów i pierwszą rzeczą, która nam pomogła, były książki z dziedziny inwestowania, następnie spotkania otwarte dla ludzi chcących inwestować, audiobooki, podcasty, nagrania na YouTubie. Po tym wszystkim zainwestowaliśmy w naszą pierwszą nieruchomość. W Wielkiej Brytanii dosyć szybko można odłożyć oszczędności. Na północy kraju, gdzie ceny nieruchomości są proporcjonalne do zarobków, w ciągu 10 miesięcy zgromadziliśmy pieniądze na wkład własny do pierwszej inwestycji. Są tu jedne z najlepszych na świecie banki, nie ma limitów zakupu nieruchomości oraz jest duży dostęp do dźwigni finansowych, między innymi dzięki temu mogłem zbudować duże portfolio nieruchomości na wynajem i zostać deweloperem, a to wszystko stało się w zaledwie 5 lat od momentu, gdy zacząłem.

Kredyt w Wielkiej Brytanii wymaga bardzo licznych formalności. Klient ubiegający się o niego musi spełniać wiele wymogów, mieć dużą zdolność kredytową, stałe miejsce zamieszkania, nie mieć długów i być zatrudnionym na etacie. Czy Wy już spełnialiście te warunki?

To są podstawowe kryteria, tak samo jak w Polsce. Osoba bez mieszkania, bez adresu, bez pracy nie dostanie kredytu na dom. To są priorytety: posiadanie pracy – etatu – oraz konta bankowego. W innym wypadku, jeżeli ma się spółkę i inwestuje się, nie będąc na miejscu w Anglii, to dopóki spółka nie nabierze wiarygodności, będzie dostawała kredyty na gorszych warunkach. Taką wiarygodność uzyska po aktywnych 2 latach swojej działalności.

Zapytałam o to również po to, by dowiedzieć się, jak Polacy mogliby inwestować teraz w Wielkiej Brytanii. Koniecznie trzeba spełniać te kryteria, o których powiedziałeś?

Jest parę sposobów. Będąc tu, na miejscu, jak wspomniałem, pracując i mając już wiarygodność, można łatwo uzyskać kredytowanie. Drugą opcją jest stworzenie spółki i może to być spółka celowa – Special Purpose Vehicle (SPV). Jest to rodzaj spółki, której szczególnym przeznaczeniem jest rynek nieruchomościowy. To konfiguracja spółki, która może starać się o kredyty hipoteczne w bankach. I ta spółka może być prowadzona samodzielnie. Albo żeby ułatwić sprawę, można prowadzić ją z kimś stąd. Możemy na przykład mieć jako dyrektora lokalnego inwestora, który ma już tutaj swoją wiarygodność. Na jego barkach będzie oparta cała zdolność kredytowa oraz dodatkowo gwarancja personalna. A trzecia opcja – nieruchomości można kupować również prywatnie, bez udziału spółek, będąc za granicą Wielkiej Brytanii. Trzeba potwierdzić swoją tożsamość, ale można to zrobić np. z notariuszem z Polski, przy współpracy prawnika z Anglii. Jednak przy większej ilości nieruchomości, spółki są bardziej opłacalne ze względów podatkowych oraz spadkowych.

No właśnie. Mówisz o formach kredytowania, które są zupełnie inne, niż na rynku polskim. Na tym brytyjskim istnieje wiele rozwiązań przeznaczonych dla inwestorów. Są kredyty residential, buy to let, kredyty komercyjne, krótkoterminowe pożyczki. Z jakich form kredytowych wg Ciebie najlepiej korzystać?

To zależy od tego, co dany inwestor będzie chciał robić. Czyli jeżeli będzie chciał kupować domy na wynajem, a nie będzie chciał zmieniać ich klasy użytku czy robić gruntownych remontów w celu rekredytowania (remortgage), to zwyczajny kredyt buy to let wystarczy. To są zwykłe, standardowe kredyty inwestycyjne. Nie ma limitu na ich ilość, czyli tak długo jak pokazujemy, że zarabiamy na nich, tak długo banki będą nam pożyczać kolejny kapitał. Sky is the limit, jak to mówią Brytyjczycy. Inna sytuacja jest wtedy, gdy zmieniamy przeznaczenie nieruchomości.

Czyli rozumiem, że np. mamy mieszkanie lub dom pod wynajem i wtedy się zmienia przeznaczenie nieruchomości?

Tak. Na przykład zmieniamy nieruchomość na pokoje pracownicze. Jest to tzw. HMO – house multiocupation – dom przeznaczony na wiele pokojów wynajmowanych dla osób niespokrewnionych. W tym wypadku musimy spełniać różnego rodzaju regulacje oraz standardy: przeciwpożarowe i bezpieczeństwa. Staramy się o kredyt pomostowy typu bridge i wnioskujemy do miasta o zmianę użyteczności tej nieruchomości. Jeśli dom spełnia już wymogi przeciwpożarowe, to wtedy kredyt typu bridge, zamieniamy na buy to let HMO lub na kredyt komercyjny. Więc jak widzisz jest cała masa narzędzi. To jest jak gra komputerowa i zwyczajnie powtarza się te czynności aż do znudzenia, więc portfolio rośnie w bardzo szybkim tempie, a głównie dzięki temu, że mamy narzędzie, które nazywa się remortgage.

Remortgage to przekredytowanie, czyli jeżeli kupimy tanio nieruchomość, często do generalnego remontu, podniesiemy jej wartość, wynajmiemy, a potem za np. pół roku możemy zawrzeć umowę na tą samą hipotekę w innym banku, który spłaca poprzedni bank, a nadwyżkę z nowej wartości nieruchomości przekazuje nam na kolejne inwestycje… 

Tak właśnie jest. Nawet jeżeli kupiliśmy dom, który bez większych remontów po latach urósł na wartości, to również możemy zmienić hipotekę, tak by wyciągnąć dodatkowy kapitał. Zobrazuję to na przykładzie z naszej ostatniej standardowej inwestycji, domu przerabianego na 6-bed HMO, który przeszedł generalny remont. Po wynajęciu i zrobieniu remortgage jego wartość urosła z ponad 120 tys. na 220 tys., z czego bank po zostawieniu 25% zabezpieczenia i spłaceniu poprzednich zadłużeń wypłacił nam ponad 77 tys. funtów na kolejne zakupy, a dom zarabia 1600 funtów miesięcznie, po odliczeniu wszystkich kosztów. W tym przypadku nie odzyskaliśmy całego zainwestowanego kapitału. Zostało nam zamrożone około 32 tys. funtów, które zwrócą nam się z najmu po około dwóch latach. Jeżeli chcemy w szybkim czasie budować większe portfolio na wynajem, to taką czynność się po prostu powtarza na wszystkich rodzajach inwestycji związanych z najmem na pokoje i nie tylko. To brzmi łatwo na starcie, ale cały trik polega na tym, żeby kupować tanio domy, we właściwych lokalizacjach i odpowiednio je przystosowywać do rodzaju inwestycji.

No właśnie. Poruszyłeś ważny temat: żeby kupować tanio, okazyjnie. Ale jak szukać skutecznie tych okazji inwestycyjnych? Bo z tego, co wiem, większość ofert przechodzi przez biuro nieruchomości. Nie można tak po prostu iść i kupić od sprzedającego. 

Teoretycznie można, ale to jest dla bardziej doświadczonych osób. Są np. spotkania, eventy, gdzie można poznawać starszych landlordów, którzy mają w swoich portfoliach od kilku do 200 nieruchomości. I bardzo często jest tak, że ci ludzie po bliższym zapoznaniu się, nagle stwierdzą: „Słuchaj, ja bym mógł Ci sprzedać parę nieruchomości, bo jestem starszym kawalerem/żyję sam z żoną”. Ja obecnie sam kupuję bezpośrednio od starszych landlordów, w bardzo promocyjnych cenach zakupu. Ale podstawową możliwością jest wyszukiwanie nieruchomości metodą tradycyjną poprzez pośredników. Cała magia polega na tym, żeby oglądać jak najwięcej nieruchomości i składać jak najwięcej ofert. To jest statystyka. I trzeba trafić na tego klienta, który jest zmotywowany do sprzedaży i zejdzie sporo z ceną, jeżeli my zagwarantujemy, że kupimy tę nieruchomość szybko i bez przeszkód z kredytem. Dlatego często w Wielkiej Brytanii cash buyer (kupujący za gotówkę) ma przewagę i nieraz się zdarzało, że kupowałem dom znacznie taniej niż ci, którzy złożyli wyższe oferty, ale używali kredytów. Sprzedawca wtedy decydował się na mnie, z tego względu, że właśnie miałem gotówkę, a on dzięki temu mógł być pewien sprzedaży

A czy w przypadku części kredytów mogą być spłacane wyłącznie odsetki? To sprawiłoby, że wynajem nieruchomości stawałby się bardziej dochodowy i można by budować swoje cashflow. Jakie jest Twoje zdanie w tym temacie? 

Uważam, że to jest świetny pomysł. Ludzie za bardzo przywiązują się i podchodzą do nieruchomości, jakby to miała być żyjąca istota, a to jest zwykły produkt. W Wielkiej Brytanii, jeśli sprawdzimy historię nieruchomości, czyli zobaczymy, ile te domy kosztowały 30 lat temu – to okazuje się, że nie ma sensu ich teraz spłacać. Przykładowo, jest taka legenda brytyjskiego rynku – Simon Zutshi, który lata temu kupował domy w Birmingham po 30–40 tys. funtów za dom, a teraz sprzedał ich część po 300–400 tys. funtów za dom. Więc przy spłacie samych odsetek nasz kredyt jest znacznie obniżony i przy dużym portfolio nieruchomości w krótkim czasie mamy kolejne pieniądze, żeby zainwestować w kolejne nieruchomości. A jeśli w pewnym momencie, po latach, decydujemy że chcielibyśmy spłacić część naszych domów, a one przez ten czas zyskały na wartości, to mamy do oddania bankowi tylko ten kapitał, który pożyczyliśmy. Cała reszta trafia do nas i tą resztą można spłacić np. kolejne nieruchomości. Simon, gdy kupował domy po 30 tys., a sprzedawał po 300 tys., to potem spłacał 10 kolejnych; oczywiście te, które chciał zatrzymać. Ten rynek daje nam wiele możliwości. W przypadku, gdy kupujemy nieruchomości na spółki i nie chcemy spłacać kapitału, to nasze dzieci mogą odziedziczyć te biznesy i przedłużyć umowy z bankami o kolejne 35 lat, tak naprawdę nigdy nie spłacając pożyczki, jeżeli miałyby taką ochotę. Jest to jednak już bardziej skomplikowane w przypadku zakupu na osobę prywatną i niemożliwe na zwykłym kredycie przeznaczonym na nasz własny użytek mieszkalny. Ciągły wzrost wartości nieruchomości, oczywiście z korektami, podczas kryzysów jest głównie powodowany przez 2 czynniki. Pierwszym jest powiększająca się populacja, co spowodowane jest naturalnym przyrostem oraz imigracją. Drugi czynnik to inflacja, która kradnie pieniądz (osłabia jego moc nabywczą), dodatkowo w Wielkiej Brytanii deweloperzy nie nadążają budować domów. Na dzień dzisiejszy brakuje około miliona nieruchomości, przez co powstaje wiele programów rządowych oraz ulg podatkowych, na przykład ulga dla osób, które podnajmą pokój we własnym domu rodzinnym.

Powiedz, jak wyglądają procedury. Ile czasu zajmuje kupienie nieruchomości? 

Jeżeli chodzi o porównanie – Polska vs. Wielka Brytania – to Wielka Brytania ma wiele plusów, stabilne prawo, brak możliwości kupienia zadłużonej nieruchomości, roczne rozliczenie trwa parę godzin i załatwia je księgowy online, tak jak wszystko w tym kraju, nawet dom można kupić przez internet. Nigdy w życiu nie byłem w żadnym urzędzie, poza ratuszem miejskim, gdzie kiedyś chodziłem rejestrować najemcę. Dzisiaj również to załatwiam online. Tak naprawdę, to nie wiem, czy takie instytucje istnieją z dostępem dla obywatela, gdzie możemy przyjść poznać panią z okienka. Wielka Brytania więc to naprawdę bardzo przyjemne miejsce do robienia biznesu i inwestowania. Ale jest jedna wada – jest to właśnie czas zakupu nieruchomości. 

Mówi się, że zakup trwa od miesiąca do 6 miesięcy. Wszystko zależy od wielu czynników, głównie od prawników i agentów nieruchomości…

 To prawda. W przypadku zakupu gotówkowego może się nam to udać w 2–4 tygodnie, ale to w zależności od tego, jakie osoby współpracują po obu stronach. W przypadku zakupu kredytowego najszybciej można kupić w około miesiąc, średnio w 3 miesiące. Dłuższe okresy mogą wynikać z tego, że prawnik ociągał się bądź miał za dużo klientów albo ktoś szuka jakichś dokumentów i wszyscy na niego czekają i nikt się nie przypomina, że te dokumenty nie zostały wysłane. W tym ostatnim wypadku transakcja może trwać nawet 6 miesięcy. W ekstremalnych przypadkach, wyjątkowo, zakup może trwać aż 12 miesięcy. Czasem nawet może nie dojść do sprzedaży. Dopóki nie mamy kluczy, sprzedawca może się wycofać w każdym momencie. W Polsce można zawrzeć umowę przedwstępną. Tutaj takiej umowy nikt nie podpisuje. Jedyna sytuacja, kiedy sprzedawca nie może się wycofać, to sprzedaż przez dom aukcyjny. Jeżeli wygrywamy na aukcji, to już mamy pewne, że ta nieruchomość jest nasza. Wpłacamy od razu depozyt bądź opłatę aukcyjną, w zależności od tego, czego wymaga dom aukcyjny (każdy dom rządzi się swoimi prawami), i w tym wypadku mamy ok. miesiąca do maksymalnie 56 dni na sfinalizowanie zakupu.

Wspomniałeś o brytyjskim systemie prawnym. Czy uważasz, że faktycznie jest stabilny i przyjazny dla przedsiębiorcy?

 Jest to jeden z najbardziej przyjaznych systemów na świecie. Długo się utrzymywał w pierwszej trójce na świecie. Prawo jest bardzo łagodne i tak samo podatki są bardzo przychylne dla inwestorów. Z niektórych badań wynikało, że większość landlordów nie płaciło w ogóle podatków od najmu z nieruchomości. Po prostu mówią, że stoją puste, a biorą pieniądze gotówkowo. Długoterminowo nie będzie się to opłacać, bo zwyczajnie banki nie będą nam pożyczać pieniędzy, jeżeli nasze domy nie wykazują zarobku. Tu jest bardzo luźny system podatkowy, gdzie w dobie internetu nie chodzi się do urzędów skarbowych, a w kraju zostało tylko parę takich obiektów.

Słyszałam o tym, że w Wielkiej Brytanii jest bardzo mało przedstawicieli urzędów skarbowych. A jak to się przekłada na sytuację osób inwestujących?

Teraz weszło nowe prawo. Państwo stwierdziło, że ulgi podatkowe w postaci kredytów jako koszty będą tylko dla nieruchomości kupionych przez spółki, z tego względu, że te widnieją na stronie rządowej „companies house” i taxmani mają do tego dostęp. Tak naprawdę, jak wspomniałaś, jest bardzo mało urzędników. Jeżeli któryś wykryje zaleganie z podatkiem dochodowym, to zwyczajnie urząd skarbowy poprosi, żeby zrobić korektę. To nie jest system kar i bicia biznesmenów. Skarbówka jest natomiast bardziej wrażliwa, jeżeli chodzi o VAT. Biznesmen, który przekroczy przychód 85 tys. funtów zostaje VAT-owcem i musi się z tego rozliczać. Niespodzianką są tutaj nasze spółki SPV przeznaczone do inwestowania w nieruchomości, które nie podlegają pod podatek VAT, a jedynie zwykły dochodowy podatek liniowy. Więc jeśli nawet przy zarobku z najmu w wysokości miliona funtów zapłacimy zwykły podatek liniowy, to pamiętajmy również o kosztach związanych z inwestowaniem. Część remontów lub choćby spłata pożyczki dyrektorskiej to również koszty dla firmy. Państwo jest przyjazne dla biznesów, bo zwyczajnie tworzą one nowe miejsca pracy i poprawiają byt ludzi, a największe wpływy do budżetu pochodzą z podatku VAT oraz podatku dochodowego osób fizycznych. Dlaczego jeszcze nasze spółki nieruchomościowe mają tak wiele ulg? Bo zapewniają miejsca zamieszkania, których bardzo tutaj brakuje. Więc nikt się tu nie gorączkuje o to, żeby przygniatać ludzi systemem podatkowym.

Cały czas mnie zastanawiało, czy warto inwestować w Wielkiej Brytanii. Do tej pory byłam bardzo sceptyczna. Ale przeczytałam kilka analiz ONZ, o tym że w 2050 (wiem, że to odległy czas) ludzi będzie tam więcej o blisko 10 mln, a już na ten moment brakuje ponad miliona mieszkań. Z innych analiz wynikało, że bardzo wielu Brytyjczyków zmienia swoje nieruchomości po kilka razy w życiu – to też pokazuje kolejny potencjał inwestowania. A co Ty sądzisz? 

Wszystko się zgadza w 100%. Dosłownie tak, jak powiedziałaś. Brytyjczycy w ogóle nie przywiązują wagi do nieruchomości. Nie tak jak w Polsce – domy, ogrody, mają tu dusze, są miejscem, gdzie się zestarzejemy, gdzie mamy spotkania rodzinne. Ludzie na Wyspach spotykają się na wakacjach za granicą albo w barach czy restauracjach. Domy to zwyczajne rzeczy, jak buty czy samochody. Dlatego też – i to jest kolejny ciekawy temat – te nieruchomości mają bardzo niskie standardy. Jeżeli porównujemy jakość wykonania fipów, to wydaje mi się, że Polska jest o 50 albo i 100 lat do przodu przed Wielką Brytanią. Niestety jednak, jeżeli chodzi o zyski i zarobki z nieruchomości, to Polska jest 50–100 lat za Wielką Brytanią. Zależy pod jakim kątem patrzymy, czy chcemy mieć piękne rezydencje dla własnego użytku, czy chcemy na tym zarabiać.

Pomówmy o liczbach. Jaka jest stopa zwrotu? Mówi się, że w niektórych rejonach można zarobić na wynajmie pokoi nawet 1200 funtów. Tutaj trzeba rozróżnić Anglię na flipy i na najem. Wszystko, co znajduje się godzinę–półtorej godziny drogi na północ od Londynu, jest regionem bardzo dobrym na wynajem. Np. dom mający 6 pokoi dla pracowników lub studentów może dla nas zarabiać na czysto od 1500 do 2000 funtów.

Pokoje wynajmują też np. lekarze. Wszystkie branże mają teraz braki w personelu i ściągają ludzi. Taki pracownik wykwalifikowany nie dostanie z agencji nieruchomości domu na wynajem ani mieszkania, bo nie ma żadnej historii, nie przejdzie „credit score”. Pierwszą jego myślą jest pokój na wynajem od prywatnego landlorda. Często opłacają to szpitale czy inne zakłady pracy. Taki wynajmujący oczekuje pokoju w wysokim standardzie. I taki dom zarabia na czysto 1500–2000 funtów miesięcznie – to już są kwoty po odliczeniu wszystkich kosztów związanych z kredytem i mediami. Jednak najem na pokoje nie jest tak łatwym biznesem, jak to może się wydawać. Wiąże się z nim również wiele wyzwań, ale to już temat na inną historię. Na północy kraju wynajem całych domów, mieszkań czy kawalerek przynosi zyski na czysto rzędu 300–500 funtów za każdy. A najem krótkoterminowy, po odliczeniu kosztów, to zarobek od 1 do 3 tys. funtów na miesiąc. Wszystkie te liczby wyglądają inaczej w miastach, takich jak Londyn, Oksford czy Bristol, ale bariera wejścia jest tam znacznie wyższa, za to robi się tam świetne flipy. Wiele tych czynników zależy od tego, w jakim mieście inwestujemy oraz jaką lokalizację wybraliśmy pod dany rodzaj najmu. Np. najem na pokoje będzie słabiej działał w miejscach, gdzie nie ma uniwersytetów, zakładów pracy czy dobrej komunikacji. By być skutecznym inwestorem, trzeba skupiać się na wielu czynnikach. Dopiero wtedy będziemy odnosić znaczne sukcesy.

Powiedz nam na koniec, co uszczęśliwia Dawida Dowbusza. Rodzina, inwestycje, podróże? 

Najważniejsza jest dla mnie moja rodzina, a najlepszy mój biznesowy partner to moja żona, która pomagała i wspierała mnie od samego początku. Ogromną energię czerpię z tego, co dzisiaj robię. Ale zajęło mi to parę lat. Dzisiaj mam całą załogę, która dla mnie pracuje, wyszukuje nieruchomości, prowadzi moje biuro. Dlatego mam czas, żeby często podróżować z rodziną. Jak tylko dzieci nie są w szkole (mam 2-letniego synka i 4-letnią córkę), czas spędzamy razem w parkach, nad jeziorami, na placach zabaw. To, co zbudowaliśmy, daje możliwości, żeby w końcu robić to, co chcemy. Wcześniej była tylko praca, praca, praca. Ale teraz, kiedy już mamy pracowników, prawdziwych czempionów, to wyjeżdżamy. Pozwolę sobie podać przykład, kiedy ostatnio byliśmy we Francji. Wstaję rano, zanim wszyscy się obudzą, roześlę parę e-maili, wykonam parę telefonów i już, to wszystko. To mi się podoba, bo mogę być w każdym miejscu na świecie i mogę biznesem sterować zdalnie. Z drugiej strony, jestem za młody, żeby nic nie robić. To jest tak naprawdę hobby, nie traktuję tego, co robię jak pracę, nowe wyzwania sprawiają mi ogromną przyjemność. Teraz robimy projekt deweloperski, budujemy osiedle blisko centrum miasta, dużego miasta – Shefeld. Konferencje, które organizuję również sprawiają mi przyjemność. Przyjeżdżają takie osoby jak Paweł Albrecht, Kuba Midel, Wojtek Orzechowski, Daniel Siwiec oraz cała masa innych wartościowych osób. To jest świetny sposób na nawiązywanie nowych przyjaźni, relacji, biznesów, wymianę doświadczeń i poglądów, co nas bardzo wzbogaca. Na naszych spotkaniach w Shefeld (Asbiro Investors Shefeld), które odbywają się co miesiąc, jest ponad 200 uczestników. To jest ogromne przedsięwzięcie, które sprawia mi wiele przyjemności. Działa przy tym wielu wolontariuszy. Na spotkania przychodzą ludzie, którzy są na emigracji i są bardzo wdzięczni za to, bo otrzymują pomysły na swoje nowe biznesy. To pozytywnie mnie nastraja. Nie jestem tu nastawiony na komercję, bo ceny biletu mają tylko pokryć koszty organizacji spotkania. To jest właśnie taki nasz wolontariat. Inni stawiają szkoły w Afryce, a my chcieliśmy dawać ludziom wędki, żeby sami sobie poprawiali życie. Pokazujemy im, jak to robić. Dużo w tym naszej walki i pasji, ale to daje dużo szczęścia. Prowadzę też kanał na YouTubie „Dowbusz Property”, związany z biznesem oraz dodatkowo prowadzę własne warsztaty, na których wyszkoliłem już setki polskich inwestorów, którzy chcieli szybko i skutecznie wystartować w tym biznesie. Niektórzy do dziś ze mną współpracują, co również jest wielką wartością, ale największą przyjemność sprawiają mi ich sukcesy, którymi się ze mną dzielą oraz ich wdzięczność za to, że mogłem im pomóc.

A myślisz, że osiągnąłeś work–life balance, wewnętrzną równowagę między życiem zawodowym a rodzinnym? Umiesz to rozgraniczyć? 

Tak, ale dopiero od niedawna mam więcej czasu dla rodziny i na podróże. Osiągnąłem to poprzez zwiększenie personelu i oddelegowaniu wielu zadań, ale dzięki temu ciągle też myślę o nowych projektach i koło się zamyka.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Jakub B. Bączek w wieku 32 lat porzucił posadę prezesa w zbudowanej przez siebie firmie STAGEMAN i zdecydował się na  ciekawy model życia 50/50. Jak mówi w wywiadzie, połowę swojego roku spędza na 25 urlopach, które nazywa „miniemeryturami”. A co robi z resztą czasu? Realizuje projekty związane ze swoimi pasjami. Inspirowanie innych czy praca z najlepszymi polskimi sportowcami w charakterze trenera mentalnego to źródło jego radości, ale i paliwo, które napędza go do działania. Przedstawiam Wam człowieka, który udowadnia, że  marzenia się nie spełniają, ale że marzenia się SPEŁNIA!

Marzenia się spełnia – wokół tego hasła zbudowałeś szereg swoich wystąpień. Powstała nawet płyta we współpracy z Anetą Moniuszko, zatytułowana „Marzenia się spełnia”. Powiedz, jak nasze marzenia wpływają na realizację życiowych celów.

Na pewno warto je mieć! Nie należę do tych, którzy twierdzą, że to wystarczy, żeby odnieść sukces. Wierzę w ciężką pracę. Ale ciężką pracę łatwiej wykonywać właśnie dzięki marzeniom. Kiedy zbierałem gotówkę na swoją pierwszą inwestycję nad morzem, nie trzeba mnie było „gonić do pracy”.

To jak się wtedy motywowałeś do działania?

Po prostu chciałem, bo miałem w głowie piękną wizję. Inna rzecz, że wielu Polaków wierzy w los czy wygraną na loterii. W tym sensie, chcę brać sprawy w swoje ręce i zamiast czekać, aż zajmie się mną rząd, zadba o mnie ZUS czy też dostanę za darmo jakieś wielkie pieniądze, wolę osiągać swoje cele z datą realizacji i wierzyć, że marzenia się nie spełniają, a marzenia się SPEŁNIA! O tym jest nasza płyta.

Często wyprowadzasz ludzi ze strefy komfortu? Większość lubi tkwić w swoim bezpiecznym azylu.

Tak mamy skonstruowane mózgi… Ten organ to raptem 2% masy naszego ciała, ale spala aż 20% energii. Mózg lubi więc to, co stałe i niezmienne, bo nie musi się wtedy męczyć na potęgę. Mamy więc „wdrukowany” w układ nerwowy opór na zmianę. Ale na szczęście mamy też silną wolę, umiejętność planowania i… moje książki (śmiech). A tak na serio – strefa komfortu to nie mit. Widzę po swoich firmach, że jak pracownicy mi mówią „nie da się”, to oni naprawdę w to wierzą. Potem zatrudniam kogoś, kto nie wie, że się „nie da” i on to robi…

Co było zatem źródłem Twojego sukcesu? Co wyznaczyło ten punkt, w którym zmieniłeś swoje plany zawodowe, czyli jak wyglądało Twoje przejście od sportowca do trenera motywacyjnego i autora bestsellerowych książek? 

Być może pomógł mi utrudniony start w życie. W mojej rodzinie nie było tradycji przedsiębiorczości, a wręcz powiedziałbym, że wychowywałem się w trudnym czasie, w trudnej Polsce, bez dostępu do dóbr, które dla wielu moich kolegów ze szkoły były na porządku dziennym. Szybko więc nauczyłem się zaradności, brania odpowiedzialności na siebie i zarabiania. To było silną motywacją, żeby mieć ponadprzeciętne rezultaty. Poza tym jako sportowiec uczyłem się determinacji. Ale nie takiej z książek, tylko takiej, która polegała na dwóch, a nawet trzech treningach siatkarskich dziennie i dawania z siebie wszystkiego. Dziś, jako mówca, potrafię dawać z siebie 110%. Być może gdyby nie skomplikowana przeszłość i sport, nie byłbym tu, gdzie jestem…

Powiedziałeś kiedyś, że sukces Twoich klientów to Twoje paliwo. Co jeszcze napędza Jakuba Bączka? 

Nie było tak oczywiście od początku, ale jak już zacząłem zarabiać dużo więcej niż potrzebuję wydać, pieniądze przestały mnie motywować. Coraz większą frajdę czułem jednak po e-mailach od studentów, którzy pisali coś w stylu: „pomógł mi pan rzucić palenie i założyć firmę” czy też: „po pana wykładzie uratowaliśmy z żoną nasz związek”. To mnie bardzo motywuje. Powiedziałbym nawet, że coraz bardziej! Równolegle do tego napędzają mnie też podróże. Staram się w każdym miesiącu wyjechać przynajmniej na jedną „miniemeryturę”, ale zdarza mi się wyjechać nawet i na 3 miesięcznie. Napędza mnie też związek, trwający już od 13 lat, choć bardzo sobie cenię jego intymność i to, jaką jest odskocznią od życia na scenie, więc bardzo rzadko ujawniam tematy prywatne.

Wolę wierzyć, że marzenia się nie spełniają, , ale że marzenia się SPEŁNIA!

„Zarobić milion, idąc pod prąd” to tytuł jednej z Twoich książek. Jaka jest zatem złota recepta na osiągnięcie tego stanu?

Nie ma szans, żeby to powiedzieć w jednym zdaniu. Nawet książka to za mało, choć wielu jej czytelników zgłaszało mi znaczące podniesienie przychodów, a w kilku przypadkach zarobienie tytułowego miliona złotych w ciągu roku po jej lekturze. Na potrzeby czasopisma „Strefa Nieruchomości” i z sympatii do naszych Czytelników pogimnastykowałbym się jednak umysłowo z taką formułą: stwórz swoją branżę z wysokimi marżami (1), zbuduj wokół tej idei samodzielny zespół (2), znajdź dźwignię marketingową, która sprawi, że usłyszy o Was minimum milion Polaków (3). I wtedy choćby co drugi z nich wydał w Waszej firmie 2 zł rocznie… mamy milion! Trzymam za Was kciuki, a po więcej zapraszam do swoich książek. 

Skoro mówimy o Twoich książkach, to powiedz na czym polega Twoja autorska koncepcja Wolności Finansowej 50/50? Dużo o niej piszesz w swoich książkach, jak i o byciu rentierem, który spędza rok na 25 urlopach.

Zmęczył mnie pracoholizm, ale paradoksalnie jeszcze bardziej zmęczyły mnie 6-miesięczne wakacje! Szukałem więc w książkach inspiracji. Ale nie znalazłem. W końcu wymyśliłem system 50 na 50 i bardzo mi on służy. Połowę roku przeznaczam na projekty zawodowe, które lubię (żeby nie zgnuśnieć i pozostać w intelektualnej „formie”), a połowę spędzam na urlopach, które za Timem Ferrisem nazywam „miniemeryturami”. Żyję tak już od ponad 4 lat i w tym czasie odwiedziłem ponad 100 krajów. Jednocześnie zarabiam na kilku branżach i mam udane życie prywatne. Nie napiszę, że zawsze jest idealnie, bo bym skłamał, ale przez większość czasu w roku odczuwam spokój w duszy i szczęście w sercu. A że nie brakuje mi też treści dla umysłu, polecam działanie w stronę takiego modelu.

W jednej z książek napisałeś, że ciągłe szkolenie się i czytanie książek o rozwoju może… szkodzić? Rozwiniesz tę myśl?

Tak! Lubię promować wewnątrzsterowność, a więc przestrzegam przed uzależnianiem się od „guru”, przed bezkrytycznym cytowaniem kogoś (nawet jeśli jest dla wielu autorytetem), przestrzegam też przed kopiowaniem modeli biznesowych jeden do jednego. Każdy z nas jest bowiem inny i warto poszukiwać metod pod swoją osobowość, swój temperament i swoje wzorce mentalne. A że większość książek z rozwoju osobistego jest pisana „na jedno kopyto”, czuję, że jak przeczytacie jedną, to tak jakbyście przeczytali 80% z tych dostępnych na rynku. Po niej jednak działajcie. A potem działajcie. I na koniec – działajcie! Wizja bez implementacji to halucynacja!

Podaj proszę kilka Twoich przykładów na szybkie przychody pasywne.

Sprzedaż swojej pracy dyplomowej, napisanie wysokospecjalistycznego e-booka, nagranie kursu on-line z Twoją wiedzą, zakup garażu, kupno szkolenia, które nauczy Cię sprzedawać, zamiana konta bankowego na oszczędnościowe, zakup udziałów w beczce whisky, a finalnie – mieszkanie na wynajem. Na jednym ze szkoleń podaję ponad 50 tego typu pomysłów i prawie każdy mój kursant tworzy przynajmniej jedno źródło dochodu pasywnego. Ci najwytrwalsi zostają wolni finansowo. Dla tych leniwych i tak nie ma ratunku (śmiech).

Prywatnie lubisz podróże, ciszę, medytację. Czy dzięki temu osiągasz wewnętrzną równowagę?

Nie jest to dla mnie łatwe. Mój choleryczny charakter i kołowrót myśli, w połączeniu ze spadkiem po rodzicach w postaci… skłonności do zamartwiania się, przez wiele lat powodowały, że trudno mi było słyszeć ciszę w głowie. Potem jednak odkryłem medytację, zarobiłem wystarczająco pieniędzy, by zabezpieczyć się do końca życia, zaakceptowałem swoje wady i zacząłem szczerze cieszyć się ze swoich zalet. Dodatkowo kocham i jestem kochany, a to daje mi taką siłę i taki spokój wewnętrzny, że coraz trudniej wyprowadzić mnie z równowagi. Nie twierdzę, że się nie da, ale teraz wymaga to znacznie silniejszych bodźców niż kiedykolwiek. Poza tym ja kocham życie. I ta miłość do planety, do ludzi i do istot czujących prowadzi mnie w biznesie. Popełniam nadal błędy w tym obszarze, ale generalnie widzę, że gdy wkładam serce w to, co robię, spotykam się z zaufaniem klientów. Ich dobre życie to moje dobre życie!

Wywiad z Alexandrem Weissem przeprowadziła Aneta Nagler

REALIZUJ SWOJE MARZENIA TU I TERAZ, A OSIĄGNIESZ SUKCES. 

Alexander Weiss ma filozoficzno-analityczne podejście do życia. Cechuje go determinacja i skupienie na celu, a motywuje wizja efektu końcowego, który może zaprojektować i zrealizować we współpracy ze swoim zespołem. 

Studiował i pracował w Niemczech, a w momencie, w którym jego kariera nabierała rozpędu, zdecydował się na przyjazd do Polski, gdzie w 1997 r. struktury biznesu raczkowały, a perspektywa gospodarcza dopiero pojawiała się na horyzoncie. Decyzja o inwestowaniu w Polsce była bardzo ryzykowna, mimo to Alexander Weiss postanowił najpierw zakupić szpital, a niedługo później biurowiec. Postawił wszystko na jedną kartę, wydając zgromadzone oszczędności i zaciągnięty na okrągłą sumę kredyt. Właśnie tak zaczął stawiać swoje pierwsze kroki w biznesie, z którym wcześniej miał niewiele do czynienia. Kolejne lata pokazały, że ta pokerowa zagrywka opłaciła się. Wiara w sukces i realizację planów poskutkowała portfelem inwestycyjnym, w którym znajduje się ponad 80 zrealizowanych flipów, kilkanaście czynnych inwestycji, własna zabytkowa kamienica, biurowce oraz luksusowe apartamenty, które mają powstać w Chorzowie. 

Budowanie sukcesu nie było jednak oparte wyłącznie na realizacji koncepcji biznesowych. Najważniejszą częścią życia Alexandra jest rodzina i związane z nią szczęście, a także osobliwe i głębokie podejście do celebrowania życia – jak sam mówi – tu i teraz. Jako inwestor niezwykle ceni sobie wolność i swobodę – konsekwencję jego życiowych wyborów i uporu w realizacji planów. To dzięki tym cechom sięga po wyznaczone cele i robi to, co lubi.

AN: Urodziłeś się w Polsce, dorastałeś w Niemczech. Czujesz się bardziej Polakiem czy Niemcem? 

AW: Urodziłem się w Katowicach w 1971 r. Pochodzę z mniejszości niemieckiej na Śląsku. W wieku 6 lat wyjechałem z rodzicami do Niemiec, tam się wychowałem i studiowałem ekonomię. W 1997 r. przyjechałem do Polski, wtedy myślałem, że na kilka miesięcy. Przyjechałem do firmy mojego ojca. Z tych kilku miesięcy zrobił się dość spory kawałek mojego życia. Zaczynałem od pracy w firmie taty jako handlowiec, człowiek od sprzedaży, później członek zarządu, aż do momentu sprzedaży firmy. Kupił nas niemiecki koncern, którego byliśmy przedstawicielem.

AN: Jak wyglądał Twój pierwszy kontakt z nieruchomościami? 

W czasach, w których wróciłem do Polski, po raz pierwszy poczułem wielkość i maestrię nieruchomości. Tak naprawdę zawsze mnie to fascynowało, jednak wcześniej nie wiązałem tej fascynacji z podstawą do biznesu i inwestycjami. Kiedy frma została sprzedana, pomyślałem, że znajdę sobie jakieś inne zajęcie. Okazało się, że w ten czas idealnie wpisała się propozycja, którą otrzymałem jeszcze rok przed sprzedażą udziałów. Nawiązał ze mną kontakt i zaprosił do współpracy człowiek z podobnej branży, z zagranicy. Założyliśmy spółkę handlową, którą rozwinąłem prawie od zera. Po osiągnięciu odpowiedniej pozycji z sukcesem ją sprzedałem. Oczywiście wszystkie decyzje związane z obrotem przedsiębiorstwami były działaniami ukierunkowanymi na dalsze inwestycje i realizację kolejnych planów biznesowych.

AN: A Twoje pierwsze zderzenie z nieruchomościami? 

AW: Pierwszą nieruchomość kupiłem w 2008 r. To był jeden z moich biurowców – stara kamienica, którą zrewitalizowałem. Budynek z 1874 r., który ma 2000 m2 – to na nim stawiałem swoje „pierwsze kroki”. W tym czasie szukałem dodatkowego zajęcia, ale nie widziałem siebie w roli rentiera. Moim celem w tamtym okresie było stworzenie kapitału. Na mojej ścieżce pojawiła się możliwość zakupu szpitala. Nie miałem pojęcia o funkcjonowaniu służby zdrowia, ale wiedziałem, że to firma jak każda inna, w której trzeba wdrożyć procedury, dobrać odpowiedni zespół, przekazać zadania i odpowiedzialność, szukać możliwości rozwoju. Tak naprawdę już wtedy wiedziałem, że nie będę do końca życia prowadził szpitala. W 2014 r., po 9 latach kierowania nim, podjąłem decyzję o sprzedaży i zakończeniu tego etapu z sukcesem.

AN: W skrócie: zacząłeś od bardzo dużych inwestycji – biurowiec, szpital, kamienice. Czy już wtedy wiedziałeś, że to będzie Twój kierunek na drodze inwestowania w nieruchomości?

AW: Kiedy masz kapitał, nie zastanawiasz się nad tym, czy użyć jego niewielkiej części, żeby zrobić coś malutkiego. Próbujesz zrobić coś większego. Moje inwestycje rodziły się ze sprzyjających sytuacji, które stanowiły impuls do podejmowania decyzji.

AN: Wiem, że jesteś rekordzistą w dziedzinie filipów – wykonałeś ich ponad 80. Wszyscy mówią, że zaczynają od małych inwestycji i pną się do góry. Ty odwróciłeś kolejność – zacząłeś od dużych inwestycji, potem postawiłeś na flipy, a teraz znów realizujesz duże projekty. 

AW: Podchodzę do biznesu w sposób strategiczny – określam, co chcę w danym momencie robić. Dość szybko zauważyłem, że flipowanie to temat, który da się skalować. Możesz na przykład sprzedać jeden samochód, który kosztuje 50–100 tys. zł i jest to, co do zasady, jedna, relatywnie mała transakcja. Gdybyś jednak sprzedawała 1000 samochodów rocznie, to okazałoby się, że to duży biznes.

AN: Czyli w Twoim przypadku najważniejsze jest skalowanie biznesu?

AW: Tak. Pamiętam sytuację z moich pierwszych konsultacji na Skypie, kiedy zostałem zapytany, jaki jest mój plan na następnych 5 lat? Tymczasem ja napisałem plan na 10 lat, z założeniem, że w ostatnim roku zrobię 200 flipów. Nieustannie buduje ścieżkę właśnie do tego celu. Dziś mój portfel nieruchomości to 6 tysięcy m2 powierzchni biurowej do wynajęcia i kilka nieruchomości mieszkalnych. Obecnie, w jednym czasie, realizuję 14 flipów tego rodzaju. Okazuje się, że dywersyfikacja kapitału umożliwia mi, przy relatywnie niskim poziomie rentowności, uzyskiwać stały dochód z wynajmów, a flipy pozwalają stosunkowo szybko obracać zarobioną gotówką przy małym ryzyku i większej rentowności.

AN: Na temat flipingu krążą różne opinie. Niektórzy mówią: „Po co robić pojedyncze flipy, skoro można od razu odnowić całą kamienicę?”. W zasadzie Ty to robisz – równolegle realizując 14 flipów skalujesz swój biznes. Twój portfel nieruchomości jest bardzo pokaźny, a kapitał jest w ciągłym obrocie. Twoje flipowanie zaczęło się, kiedy spotkałeś Wojtka Orzechowskiego?

AW: Po tym, jak sprzedałem szpital, chciałem zainwestować dużą część kapitału w coś, co da mi stały i regularny dochód. Tak naprawdę szukałem „gotowca” i kupiłem dwa biurowce. W tamtym momencie miałem już trzy. Wiedziałem, że kiedy wydam pozostałą część kapitału, mój dochód będzie pochodził jedynie z zarządzania najmem. Nie podobało mi się to, bo wiedziałem, że chcę robić coś, co mnie angażuje, fascynuje i daje radość oraz spełnienie. Samo bycie rentierem mi tego nie dawało, dlatego szukałem miejsca, gdzie mogę zbudować kolejną firmę. Nie pamiętam, kiedy i gdzie zapadła decyzja, ale postanowiłem, że kupię jakieś mieszkanie, wyremontuję je i sprzedam. Brakowało mi jednak wiedzy na ten temat. Szybko odnalazłem Wojtka, zainteresowała mnie jego oferta. To nie był całoroczny kurs, Wojtek prowadził wtedy konsultacje. Dopiero później pojawiłem się u niego na weekendowym szkoleniu. Kiedy przesłał mi arkusz kalkulacyjny z wyliczeniami i instrukcjami, jak dojść do ceny zakupu i sprzedaży mieszkania, wiedziałem, że chcę w to wejść. Dla mnie, osoby doświadczonej, która zarządzała m.in. szpitalem zatrudniającym 80 osób i miała za sobą wiele spotkań biznesowych z kontrahentami, właśnie to było najważniejsze. Szybko przyswoiłem tę wiedzę. Kiedy chcesz wejść w nową gałąź biznesu, żeby nie wtopić, musisz wiedzieć, jak ona funkcjonuje i jakie rządzą nią zasady. To jak w sporcie – jeśli chcesz grać w tenisa, masz ogromną chęć, predyspozycje i jesteś zdrowy, najpierw musisz poznać reguły i zasady gry, czyli zdobyć podstawową wiedzę. Właśnie te zasady gry musiałem poznać. Przy okazji, Wojtek w tamtym czasie zaczął tworzyć całkiem fajny projekt, który okazał się dużym sukcesem i w pewnym sensie stał się dla mnie inspiracją.

AN: Jesteś bardzo charyzmatycznym człowiekiem. Masz w sobie niesamowite pokłady energii. Powiedziałeś, że trzeba poznać dane środowisko, mieć wiedzę, aby dobrze wystartować. Oczywiście, możemy mieć pewne predyspozycje, ale co według Ciebie jest najważniejsze w zdobywaniu życiowego lub zawodowego sukcesu? Czy to przygotowanie, doświadczenie, a może cechy osobowości, sprzyjający los i ludzie, których spotykamy po drodze? Jakie są Twoje doświadczenia?

AW: Jestem przekonany, że trzeba połączyć wszystkie te elementy. Patrząc na swoje dotychczasowe doświadczenia, powiedziałbym, że moim fundamentem jest wiedza ekonomiczna, którą zdobyłem na studiach. To był bardzo fajny czas, który bardzo miło wspominam. To wtedy miało miejsce zdarzenie, które sporo mi pokazało i uświadomiło, jak wiele zależy od nas samych – od naszego myślenia i działania. W 1994 r. miałem zajęcia z profesorem Reinhardem Seltenem – jedynym Niemcem, który otrzymał wówczas (wraz z Johnem Nashem) Nagrodę Nobla w dziedzinie ekonomii. W trakcie wykładu do audytorium weszli dziennikarze z kamerami. Czułem, że dzieje się coś niesamowitego! Zwykły ktoś, jeden z profesorów, który nie wyróżniał się z tłumu, pasjonat, w całości oddany swojej pracy, otrzymał Nagrodę Nobla! A ponieważ profesor urodził się we Wrocławiu i jak ja ma polskie korzenie, jego sukces był mi bardzo bliski. 

Do dziś mam ten obraz przed oczami. To było piękne. Osoba tego profesora i jego osiągnięcia uświadomiły mi, że aby coś zdobyć, trzeba mieć solidną wiedzę, chęci i robić to, co się lubi. 

Jeśli więc pytasz, co jest najważniejsze na drodze do sukcesu, to odpowiadam, że niezbędnym fundamentem jest wiedza. Przy flipowaniu istotne jest dotarcie do podstaw, które określają, jakie finalnie ma być to mieszkanie, jaka ma być jego cena, co musi posiadać, a bez czego się obejdzie. To absolutne minimum.

AN: Przyznasz, że na nasz sukces mają wpływ ludzie, których spotykamy na swojej drodze. Czasem wystarczy drobny incydent, które zmienia nasze działania i życie. Jednocześnie mówisz, że praca musi być fascynująca i angażująca. Sam przytoczyłeś na Maratonie WIWN® słowa Steve’a Jobsa. Dlatego sądzę, że podpiszesz się pod jego opinią, że gdy praca, która daje nam ogromną przyjemność i radość, wyzwala w nas energię i zapał, jest dla nas wartościowa, fascynująca i przynosi wewnętrzną satysfakcję, to wtedy osiągamy sukces…

AW: Tak, to prawda. Jestem przekonany, że trzeba kochać i lubić to, co się robi. Jeśli tak nie jest, to przy pierwszym większym problemie, których nie sposób uniknąć, zniechęcimy się i stracimy siły i zapał. Często mówię, że chcę być szczęśliwy w tym, co robię, a szczęście osiągam dzięki temu, że spędzam dzień robiąc to, co daje mi radość, satysfakcję i spełnienie. Jak widzisz, podzielam zdanie Jobsa. 

AN: Przede wszystkim satysfakcja i robienie tego, w co się wierzy – zgadza się? 

AW: Tak, oczywiście na różnych płaszczyznach. Pamiętajmy, że jedna osoba może czerpać satysfakcję z tego, że jest wolna finansowo, a inna z tego, że zajmuje się dziećmi w domu lub jest barmanem robiącym najlepsze drinki. I to wszystko jest super! Prywatnie właśnie w taki sposób próbuję podchodzić do wychowania trójki moich dzieci. W żadnym momencie nie będę wymagał, aby na wszystko patrzyli przez pryzmat finansów. Oczywiście są one ważnym elementem życia, ale przecież kiedy odwiedzamy ciekawe, mniej zamożne rejony świata, często spotykamy ludzi żyjących w o wiele skromniejszych warunkach i widzimy ich uśmiechnięte twarze, którym więcej do szczęścia nie trzeba. My jesteśmy wychowani w Europie, w społeczeństwie, w którym od najmłodszych lat wpaja się nam, że sukces finansowy to podstawa szczęścia.

AN: Opowiedz nam o swoich obecnych realizacjach i planach. Co w tym momencie najbardziej pochłania Alexa Weissa?

AW: Chciałbym stworzyć markę, która będzie zajmować się powołaniem spółek celowych do inwestycji. Taki trochę crowdfunding. To projekt, który wymaga mocnego zaangażowania. Aby móc zaprosić zewnętrznych inwestorów, muszę stworzyć dla nich konkretną propozycję. Muszę też zadbać o moją rozpoznawalność i tym samym zaufanie potencjalnych inwestorów, którzy będą chcieli powierzyć mi swój kapitał. Chcę być znaczącym graczem na śląskiej scenie flipingu. Jestem przekonany, że właśnie tutaj osiągnę swój cel – 200 flipów w rok. Zakup i oddanie takiej liczby mieszkań w ciągu roku można porównać do wybudowania w tym samym czasie osiedla mieszkaniowego. W pojedynkę, z własnym kapitałem jestem w stanie sięgnąć po 40–50 mieszkań rocznie i dlatego potrzebuję współinwestorów.

Drugi aspekt, który interesuje mnie w kontekście spółek celowych, to budowa biurowców. Sam mam spore doświadczenie w wynajmie tego typu nieruchomości – posiadam 4 biurowce o powierzchni od 600 do 2500 m2 . To świetna inwestycja, która gwarantuje stały, pasywny dochód.

Mam mocno sprecyzowane cele, do których zaliczam również inwestycje deweloperskie. Myślę o dość wąskim zakresie i skupieniu na luksusowych realizacjach, których na Śląsku jest nadal zdecydowanie za mało. W pewnym sensie chciałbym przez to spełnić własne marzenie o przeprowadzce do fajnego apartamentowca w centrum miasta. Oczywiście, kiedy dzieci już dorosną. W moich planach dużą część zajmują rozwój marki oraz publiczne występy, w których czuję się jak ryba w wodzie i które przynoszą wiele satysfakcji. To wieloletnie marzenie spełniłem niedawno, kiedy miałem możliwość dwukrotnego pojawienia na Maratonie WIWN® oraz podczas networkingowych spotkań regionalnych. Obecnie to mnie napędza i daje impuls do rozwoju.
Aktualnie realizuje też projekt niedużego i luksusowego 8-mieszkaniowego apartamentowca w Chorzowie. To niewielki, ale specyficzny, przykuwający uwagę budynek, który może stanowić perłę wśród nowoczesnych realizacji. Jako deweloper muszę stworzyć zespół, na którego czele staną project managerowie odpowiedzialni za przeprowadzenie projektu i jego sukces. To trudny, wieloetapowy proces, którego początkiem jest wizja, oszacowanie rentowności, dobór odpowiedniego zespołu specjalistów, którzy w odpowiednim momencie i za korzystną kwotę wybudują apartamentowiec. Całość wieńczy oczywiście sprzedaż apartamentów. Przy tego typu przedsięwzięciach widzę siebie jedynie w roli inwestora z wizją i planem, który potrafi oszacować zarówno koszty, jak i zysk. Wiem, jak powinien wyglądać zespół, który sprawnie taki projekt zrealizuje. Jestem całkowicie pochłonięty wyzwaniem, jakim jest dopięcie całości na ostatni guzik. 

AN: Obecnie dominuje trend, aby budować mikroapartamenty czy mikromieszkania o wielkości np. 8m2 lub mieszkania kapsułowe. Ty, jakby idąc pod prąd, decydujesz się na luksusową inwestycję, składającą się z dużych powierzchni w granicach 67–75 m2 . Czy uważasz, że na rynku deweloperskim jest miejsce na taką różnorodność?

AW: Zdecydowanie. W ostatnich latach rynek luksusowych mieszkań odnotowuje tendencję wzrostową. Mój apartamentowiec składa się z 8 ekskluzywnych mieszkań z dużymi tarasami. Usytuowanie działki jest idealne pod tego rodzaju nieruchomość. Gdybym kupił takową w odległości np. 300 metrów od dużej uczelni, przeznaczyłbym ją na budowę mikrokawalerek. Rodzaj inwestycji w znacznym stopniu zależy od lokalizacji. 

AN: W dużym uproszczeniu: najważniejsza jest analiza i badanie rynku. Czy możesz powiedzieć, w co według Ciebie może inwestować osoba, która nie wspięła się jeszcze na szczyty możliwości inwestycyjnych i nie jest dużym graczem na rynku? Gdzie pierwsze kroki może stawiać początkujący?

AW: Osobie początkującej zadałbym kilka pytań. Czy chce powiększyć swój kapitał i regularnie otrzymywać pasywny dochód czy dopiero go zgromadzić i reinwestować? Jakiej rentowności oczekuje? Kiedy chciałby otrzymać wypłatę zysku i zwrot kapitału? To m.in. od tych odpowiedzi zależy, jakich wskazówek mu udzielę.

Jeśli inwestor chce gromadzić kapitał, fliping jest świetnym wyborem. To bezpieczny temat, który jednocześnie wymaga dużego wkładu czasu i pracy. Nie jest tak, że kupuję mieszkanie, zlecam remont i sprzedaję, a wszystko to zajmuje kilkanaście godzin. Z moich doświadczeń wiem, że konieczna jest znajomość i analiza rynku oraz budowa relacji z pośrednikami. Jeden fip to minimum 120 godzin rzetelnej pracy. Jeśli dysponujesz takim czasem i jesteś w stanie w pełni zaangażować się w cały proces, warto zdecydować się na taką inwestycję, ponieważ jedno mieszkanie to minimum 30 tysięcy złotych zysku.

Inaczej wyglądają możliwości osoby, która dysponuje nadmiarem gotówki i chce zainwestować w bezpieczny sposób, gwarantujący dochód pasywny większy od tego, który proponują banki. Jedną z dróg jest zakup i wynajem mieszkania, gdzie stopa zwrotu to 6–8% w skali roku. Możliwe jest również uczestnictwo w grupowych inwestycjach. Wówczas całą pracę operacyjną wykonuje osoba trzecia, dzięki czemu początkujący inwestor nie musi zbytnio się angażować, a zainwestowane środki są właściwie i bezpiecznie ulokowane.

Każda z tych możliwości jest inna i różni się rentownością oraz czasem potrzebnym na wygenerowanie zysku.

AN: Czy istnieje recepta na sukces? Czy można poukładać życie jak w Excelu i mieć formułę na sukces? 

AW: Istnieje coś takiego. Przy wprowadzaniu danych jest jednak pewna niewiadoma. Ta niewiadoma to element miękki, który siedzi w naszej głowie i wiąże się z emocjami oraz słabościami, które musimy pokonać. Każdego dnia wychodzimy ze swojej strefy komfortu i zderzamy z sytuacjami, które mogą – nawet w delikatny sposób – zaburzać nasze poukładane plany, zagłębiać się w strefę osobowości. Mówiąc prościej: człowiek mieszka w bezpiecznej jaskini, z której nie chce wychodzić. Jednak, aby nie głodować, musi ją opuścić i działać w oparciu o przygotowany wcześniej plan. Liczy się samozaparcie, wizja celu. Nawet jeśli pięć razy wyjdę i wrócę głodny, muszę wyjść kolejny raz. Od tego zależy, czy przeżyję.

AN: Czyli wychodzisz z założenia, że można stworzyć receptę na sukces, że można zaplanować realizację projektu i wspiąć się na upragniony, czasem bardzo odległy szczyt?

AW: To, co robię, nie jest niczym trudnym. Najtrudniej jest, pomimo wielu trudności, które pojawiają się po drodze, z determinacją przejść ją do końca a potem to powtórzyć. Bo musisz mieć radość z tego, co robisz. Gdybym jej nie miał, po prostu przestałbym to robić.

AN: Piękne słowa. Trzeba mieć radość z tego, co się robi. Można powiedzieć, że wszystko zaczyna się w naszej głowie. To jak myślimy, czujemy i tworzymy składa się na nasz przyszły sukces. To cegiełki, które budują naszą przyszłość. Myśli generują i projektują nasze działania. Alex, dziękuję za naszą rozmowę.