Latem wzrasta zainteresowanie najmem krótkoterminowym. Właściciele mieszkań, którzy postawią na profesjonalnie przygotowaną ofertę, wysoką jakość lokali, umiejętne wykorzystanie Internetu, otwartość na turystów (także tych zagranicznych!), mogą liczyć na znaczny zysk.

Pracownicy serwisu Nocowanie.pl po majówce przeprowadzili ankietę wśród 700 partnerów. Wynika z niej, że turyści w Polsce stawiają na coraz krótsze wyjazdy, a decyzje rezerwacyjne podejmują na ostatnią chwilę. Głównym czynnikiem decydującym o wyborze obiektu jest cena (54,2%).

Dopiero potem liczy się lokalizacja (39,8%), opinie innych gości (31,2%) oraz standard i udogodnienia (30,8%). Najwięcej rezerwacji na majówkę spłynęło do obiektów telefonicznie (44,1%) oraz za pośrednictwem portali noclegowych (11,8%). Mniejszy udział miały kanały bezpośrednie, takie jak e-mail czy media społecznościowe. Tendencja zapewne przełoży się również na okres letni.

O to, jakie działania last minute mogą podjąć właściciele nieruchomości, aby ten sezon był dla nich wyjątkowo dobry, zapytaliśmy ekspertki.

Małgorzata Lorini

Właścicielka firmy CITYSTAY, zarządzającej około 150 apartamentami na wynajem krótkoterminowy w Trójmieście, Łodzi i Szczecinie. Z wykształcenia architekt. Inwestuje i prowadzi firmę zdalnie ze Szwajcarii.

Paulina Szadkowska

Dyrektor ds. zarządzania przychodami w Renters.pl firmie będącej liderem najmu krótkoterminowego w Europie Środkowo-Wschodniej. Odpowiada za strategię sprzedaży i działań marketingowych skierowanych do gości ponad 5000 apartamentów zlokalizowanych w ponad 60 miastach w całej Polsce.

Jakie lokalizacje w Polsce będą miały największy potencjał tego lata?

Małgorzata: Największą popularnością będą cieszyły się lokalizacje stanowiące alternatywę dla bardzo zatłoczonych miejsc. Dobrym przykładem jest Wrocław zamiast Krakowa, Gdynia zamiast Gdańska czy Bieszczady zamiast Tatr. Ogromny potencjał widzę w otoczonych zielenią terenach podmiejskich, jednak nie za bardzo oddalonych od większych miast. Klienci będą szukać domków z widokiem na jezioro, w stylu boho, z sauną, balią i jacuzzi.

Paulina: Polskie morze niezmiennie przyciąga turystów zarówno z Polski, jak i z zagranicy. Trójmiasto – Gdańsk i Sopot – a także Warszawa i Kraków to wciąż jedne z najchętniej wybieranych miejsc na wakacyjny wypoczynek. Wrocław, z rosnącym potencjałem, zachęca festiwalami, różnorodną gastronomią oraz rozwijającą się infrastrukturą turystyczną. Coraz większym zainteresowaniem będą cieszyć się mniejsze miasta i mniej oczywiste lokalizacje, które oferują dostęp do natury, lokalnej kultury i spokoju. Goście szukają dziś czegoś więcej niż tylko noclegu – autentycznych doświadczeń.

W jaki sposób właściciel nieruchomości powinien przygotować ją na wynajem w sezonie letnim?

Małgorzata: Zrób przegląd techniczny mieszkania, sprawdź, czy wszystkie urządzenia AGD i RTV są sprawne, usuń drobne
usterki. Odśwież wnętrze, wypierz tapicerkę, zmień dekorację – drobny home staging na pewno zadziała in plus. Istotnym elementem mieszkania na wakacje jest wygodne łóżko – nie oszczędzaj na nim! Jeśli w lokalu nie ma klimatyzacji, kup wentylator. Lepiej zrobić to przed okresem letnim, aby później nie stać po niego w kolejce. W ostatnich sezonach można odnotować więcej skarg na to, że latem jest za gorąco, niż na to, że zimą jest za zimno. Zainwestuj w moskitiery i rolety. Klienci docenią dobrze wyposażony balkon – bardzo mało apartamentów ma taką opcję. Aby stworzyć na nim przestrzeń do wypoczynku, kup leżaki, rośliny, huśtawkę.

Paulina: Przygotuj apartament z odpowiednim wyprzedzeniem – sprawdź stan techniczny nieruchomości, zwłaszcza elementy, które mają wpływ na komfort gości, tj. instalacje, sprzęt AGD czy systemy dostępu. Zastosuj nowoczesne rozwiązania, takie jak zamki elektroniczne, które umożliwiają gościom samodzielne zameldowanie o każdej porze dnia i nocy. Zapewniają nie tylko wygodę, ale również wyższy poziom bezpieczeństwa. Rozważ wykorzystanie nowych technologii, które pomogą w automatyzacji wynajmu. Systemy PMS automatyzują komunikację, generowanie raportów oraz analizę wyników, co pozwala nam skutecznie monitorować to, które apartamenty cieszą się największym zainteresowaniem, a także to, kiedy warto dostosować ceny. Do pełnej efektywności zarządzania cenami służą systemy RMS (Revenue Management Systems), które dostosowują stawki na podstawie wielu zmiennych, takich jak: popyt, sezonowość, wydarzenia lokalne.

To część praktycznych wskazówek dotyczących przygotowania nieruchomości na sezon wakacyjny. Całą rozmowę przeczytasz w najnowszym 31. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Może się wydawać, że zakup apartamentu po drugiej stronie świata jest karkołomnym pomysłem. Nic bardziej mylnego! Formalności związane z kupnem nieruchomości w Meksyku są proste i przejrzyste. Trzeba tylko poznać podstawowe zasady, które szeroko opiszę w poniższym artykule. Planujecie zakup nieruchomości w Meksyku z rynku pierwotnego? A może nawet nie wiedzieliście, że macie taką możliwość? Zobaczcie, jakie to łatwe! I to już od 100 tysięcy dolarów w turystycznych miejscowościach!

OD CZEGO ZACZĄĆ

Standardową ścieżką i najbardziej popularną jest zakup nieruchomości przez osobę fizyczną. Taką też opiszę w tym materiale. Pierwszym krokiem jest znalezienie tego wymarzonego mieszkania czy domu. Warto powierzyć tę czynność doświadczonemu brokerowi, który zna lokalny rynek, jakość poszczególnych deweloperów oraz najlepsze lokalizacje zapewniające świetne zyski z wynajmu. Jest to rozwiązanie najbezpieczniejsze, bo zastanówcie się tylko, ile pułapek czeka w Waszym mieście na niezaznajomionego z lokalnymi warunkami inwestora. Wystarczy źle wybrać dzielnicę i Wasza nieruchomość straci na atrakcyjności i obłożeniu. Jeśli skorzystacie z pomocy eksperta, Wam pozostanie przebieranie nadesłanych ofert, sprawdzanie ich położenia i wyobrażanie sobie siebie już na miejscu – na karaibskiej plaży z m a r g a r i t ą w ręku.

ZŁOŻENIE OFERTY

Kolejnym punktem jest złożenie oferty i uiszczenie opłaty rezerwacyjnej. Cena katalogowa mieszkań jest ceną wyjściową i można ją negocjować pod różnymi konkretnymi warunkami. W tym wypadku również duże znaczenie ma, czy kupujący składa ofertę za pośrednictwem dużego i renomowanego biura nieruchomości – takie agencje mają specjalne rabaty ze względu na ich skalę zakupów z wieloma inwestorami. Opłata rezerwacyjna wynosi przeważnie od 3000 do 5000 dolarów. Jeśli kupujący jest usatysfakcjonowany wynegocjowaną ceną i przechodzi do zamknięcia transakcji – opłata zaliczana jest na poczet wartości nieruchomości.

W przypadku wycofania oferty przez kupującego przed podpisaniem kontraktu – jest ona w całości zwracana. Co ważne, deweloperzy nie pobierają zadatku, który mógłby przepaść, jeśli kupujący z jakiegoś powodu zrezygnuje z zakupu.

CZAS NA PRAWNIKA

Trzecim punktem procesu zakupu nieruchomości jest zlecenie prawnikowi kilku kwestii: negocjacji warunków kontraktu, stworzenia dla kupującego badania due diligence oraz prześwietlenia dewelopera. Po otrzymaniu wszystkich dokumentów kupujący podpisuje kontrakt z deweloperem i wpłaca pierwszą transzę, której wysokość jest ustalana indywidualnie w toku negocjacji.

ODBIÓR KLUCZY

Kolejnym krokiem jest spłacanie zakupu według harmonogramu i w końcu – po zapłacie ostatniej transzy – odbiór kluczy! Nie trzeba przylatywać na tę część procesu osobiście – można to zlecić brokerowi na podstawie pełnomocnictwa. Tym bardziej że akt notarialny przeważnie nie jest jeszcze gotowy. Mimo to mieszkanie już przechodzi na własność kupującego i może być wynajmowane.

Pamiętajcie, że im wyższa wpłata pierwszej transzy, tym lepszy rabat możemy wynegocjować – nawet kilkanaście procent od ceny katalogowej!

KOSZTY I PROCEDURY

Kiedy apartament jest w całości spłacony, uruchamiana jest procedura zamknięcia transakcji aktem notarialnym. Praw-
nicy tworzą dla kupującego bank trust (o czym więcej za chwilę), następnie inwestor uiszcza koszty zamknięcia transakcji, a notariusz tworzy akt notarialny i po około trzech miesiącach wyznaczany jest termin podpisu dokumentu u notariusza. Jak wspomniałam wcześniej – po opłaceniu apartamentu i odbiorze kluczy w całości dysponujemy lokalem. Możemy w nim mieszkać lub go wynajmować, a „sprawy papierkowe” toczą się własnym rytmem i nie blokuje to kupującego w korzystaniu z nieruchomości. Takie prawo daje nam zawarty z deweloperem kontrakt.

Koszty zamknięcia transakcji składają się z: wynagrodzenia notariusza, podatków, opłat rejestracyjnych, kosztów obsługi prawnej oraz założenia bank trustu – i w sumie wynoszą one około 8,5% wartości nieruchomości. Trzeba dodać, że wysokość podatku różni się w zależności od lokalizacji, w której zakupujemy nieruchomość, a powyższy koszt dotyczy regionu Riviera Maya w stanie Quintana Roo na półwyspie Jukatan, gdzie inwestycje w nieruchomości wakacyjne są najbardziej popularne.

BANK TRUST – CO TO JEST?

Wszyscy obcokrajowcy kupujący w „strefie strzeżonej” Meksyku (do 100 km od granic kraju oraz 50 km od linii brzegowej) zobligowani są do założenia bank trustu w meksykańskim banku. Strefy te chronią przed masowym skupowaniem nieruchomości przez zagranicznych inwestorów, fundusze i korporacje. Gdyby nie to obostrzenie, ceny nieruchomości poszybowałyby w górę i byłyby niedostępne dla Meksykanów. Rozwiązano to za pomocą poprawki wprowadzonej w latach 90. do konstytucji. Pozwala ona na wejście w posiadanie nieruchomości obcokrajowcom za pośrednictwem powiernictwa bankowego fideicomiso, popularnie zwanego bank trust.

Umożliwia on nabycie osobom fizycznym nieruchomości na cele mieszkaniowe (czyli obowiązuje zakaz prowadzenia w takiej nieruchomości działalności gospodarczej, np. restauracji, sklepu). Taki trust pozwala na zakup mieszkania w strefie chronionej ze wszystkimi prawami – jak obywatel Meksyku. Bank pełni rolę powiernika, a kupujący posiada wszelkie prawa własności. Taką nieruchomość można sprzedać, wynająć, darować, przekazać w spadku itd. Umowa z bankiem opiewa na 50 lat, a po tym czasie odnawia się ją na kolejne 50 lat. W międzyczasie możecie oczywiście nieruchomość sprzedać – jeśli nowym nabywcą będzie obcokrajowiec, trust przenosi się na nowego beneficjenta, z kolei w przypadku sprzedaży Meksykaninowi trust się rozwiązuje. Ważną kwestią jest fakt, iż banktrust to usługa, którą zleca się bankowi, ale nie jest on właścicielem nieruchomości. Jeżeli ten zbankrutuje, dalszą usługę prowadzenia trustu zleca się innemu bankowi.

KORZYŚCI Z ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ BANK TRUST W MEKSYKU

• Możliwość uzyskania rezydencji meksykańskiej.
• Niski podatek roczny od nieruchomości (a dokładnie promil – 0,001% wartości nieruchomości).
• Środki finansowe chronione przed wierzycielami i komornikami.
• Stały, niski koszt utrzymywania trustu: ok. 650 dolarów rocznie.
• Brak konieczności otwierania konta bankowego w Meksyku.
• Brak konieczności rejestrowania się w Federalnym Rejestrze Podatników i składania zeznań podatkowych w Meksyku.

NIEZBĘDNE DOKUMENTY DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W MEKSYKU

• Paszport.
• Rachunek za media nie starszy niż 3 miesiące – z miejsca zamieszkania.
• Wyciąg bankowy dokumentujący posiadanie środków pieniężnych na pierwszą wpłatę.
• Kopia aktu małżeństwa (jeśli dotyczy).

ILE TO TRWA?

To zależy, czy kupujecie apartament w przedsprzedaży, czy gotowy do odbioru. W tej pierwszej wersji trzeba poczekać do terminu zakończenia prac budowlanych, co w Meksyku oznacza około półtora roku od „wbicia pierwszej łopaty”. Natomiast przy gotowych mieszkaniach w zakończonych inwestycjach od podjętej przez inwestora decyzji o zakupie do odbioru kluczy mija tylko około dwóch tygodni!

Adrianna Grzywacz – właścicielka marki HOMEXICO – Apartamenty i Nieruchomości w Meksyku, której częścią jest agencja nieruchomości dla polskich inwestorów. Opiekuje się procesem inwestycyjnym od znalezienia inwestycji przez finalizację zakupu po obsługę posprzedażową, w tym wynajem krótkoterminowy. Z wykształcenia strateg biznesu i projektantka wnętrz.

www.homexico.pl

Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 24: https://skleprentiera.pl/SN24

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Najem długoterminowy wiąże się z szeregiem ryzyk, które mogą znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji. Wśród najpoważniejszych zagrożeń wyróżnia się trzy podstawowe problemy: niewypłacalność najemcy, zniszczenie mieszkania oraz trudności z jego eksmisją. Dla właściciela nieruchomości oznacza to nie tylko utratę dochodu z wynajmu, ale również dodatkowe koszty związane z utrzymaniem mieszkania i procesami sądowymi. Przykładowo eksmisja w przypadku umowy najmu na zasadach ogólnych w większości miast to proces ciągnący się średnio półtora roku – dwa lata. Przez cały ten czas najemca mieszka na koszt właściciela! Z kolei konieczność zapewnienia lokalu zastępczego dla najemcy to kolejne trzy – pięć lat oczekiwania, aż się wyprowadzi. Ryzyka w najmie nie da się wyeliminować całkowicie, ale można podjąć szereg działań, które je zmniejszą.

Weryfikacja najemcy – klucz do bezpiecznego wynajmu

Właściwy dobór lokatorów to kwestia nie tylko minimalizacji ryzyka finansowego, ale także komfortu i bezpieczeństwa współpracy na lata. Niestety, wielu wynajmujących w ogóle nie przeprowadza weryfikacji. A jeśli już to robią, to ograniczają się do podstawowych pytań, np. o wysokość zarobków, pomijając szereg kluczowych aspektów, które mogą zadecydować o tym, czy najem będzie przebiegał bezproblemowo.

Podstawowe błędy w weryfikacji najemców

• Brak sprawdzenia, kto faktycznie będzie mieszkał w lokalu – najemca może przedstawić się jako singiel, a w rzeczywistości sprowadzić kilku współlokatorów.
• Niezadanie kluczowego pytania: „Dlaczego wyprowadza się z poprzedniego mieszkania?” – odpowiedź może ujawnić potencjalne problemy, np. konflikty z wynajmującym, zaległości w płatnościach czy skargi sąsiadów.
• Brak weryfikacji historii najmu – kontakt z poprzednim wynajmującym często pozwala na uzyskanie istotnych informacji o najemcy, np. na temat terminowości płatności czy dbałości o mieszkanie.
• Nadmierna dociekliwość – zbyt intensywne „przesłuchanie” najemcy może sprawić, że wartościowe osoby poczują się niekomfortowo i zdecydują się na inną ofertę. Kluczem jest balans między rzetelną weryfikacją a zachowaniem profesjonalizmu.

Weryfikacja tożsamości – podstawa bezpiecznej umowy

Przed podpisaniem umowy zawsze należy potwierdzić tożsamość najemcy, najlepiej poprzez wgląd do dokumentu tożsamości. Warto również upewnić się, czy osoba ta nie podlega szczególnej ochronie wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów, co mogłoby znacząco utrudnić ewentualne postępowanie eksmisyjne w przypadku problemów.

Sprawdzenie sytuacji finansowej i historii płatniczej

Sama deklaracja zarobków to za mało. Kluczowe jest sprawdzenie, czy potencjalny najemca nie ma długów. Weryfikacja w Krajowym Rejestrze Długów (KRD) czy Biurze Informacji Kredytowej (BIK-u) daje realny obraz rzetelności płatniczej kandydata.

Wprowadzenie tego elementu do procesu selekcji może znacząco zmniejszyć ryzyko problemów z płatnościami. W naszym przypadku od momentu wdrożenia sprawdzania KRD ponad 10 lat temu liczba najemców zalegających z opłatami znacząco spadła. Obecnie na ponad 500 aktywnych umów prowadzimy jedynie 8 spraw windykacyjnych w sądzie – to dowód na skuteczność odpowiednich procedur.

Weryfikacja najemcy powinna mieć kluczowe znaczenie przy wyborze odpowiedniej umowy najmu oraz dodatkowych zabezpieczeń. Profil najemcy i jego wiarygodność finansowa stanowią podstawę do dopasowania właściwych środków ochrony najmu.

To tylko część praktycznych wskazówek, które pomogą Ci ograniczyć problemy związane z wynajmem długoterminowym. Pełną listę znajdziesz w najnowszym wydaniu Strefy Nieruchomości nr 30: https://skleprentiera.pl/SN30

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Autor:

Anna Grybel-Kloc

Licencjonowana pośredniczka, specjalistka od inwestycji i zarządzania najmem długoterminowym z prawie 20-letnim doświadczeniem w nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem. Od początku buduje i rozwija polski oddział Sim Property.

Sim Property

Firma od 14 lat zarządzająca najmem długoterminowym w kilkunastu miastach, zapewniająca kompleksową obsługę procesu wynajmu na najwyższym poziomie. Obsłużyła już ponad 2500 umów najmu, a obecnie ma pod opieką kilka budynków i ponad 500 mieszkań na wynajem o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Wyróżniona tytułem Zarządcy Najmu 2024 Roku w Plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Negocjowanie rabatów w hurtowniach i sklepach budowlanych to skuteczna strategia, aby zaoszczędzić spore kwoty podczas remontu. Wydaje Ci się, że nie masz szans na wynegocjowanie lepszej ceny? Mylisz się. Oto rady osób z branży.

Dorota Dymyt-Holko

Prawnik ds. projektów

Nie zawsze osiągnięcie dużego rabatu jest możliwe, ale warto próbować. To zależy od tego, co chcemy nabyć i od kogo. Każda cena jest wynikiem umiejętności negocjacji. Składa się na to przede wszystkim skala danego zamówienia, częstotliwość współpracy i biznesowe traktowanie drugiej strony. Sieci i hurtownie rozmawiają o cenach, ale muszą mieć solidnego partnera po drugiej stronie.

Interesuje Cię konkretny produkt? Sprawdź, gdzie można go nabyć, a następnie nawiąż współpracę z hurtownią, która obsługuje danego producenta. Polskie hurtownie oferują szeroki asortyment i można od razu trafić do osoby decyzyjnej. Osobiście preferuję bezpośredni kontakt z przedstawicielami producentów.

Cenię rynek lokalny i uważam, że należy go wspierać. Powodów jest kilka. Po pierwsze, budujemy wspólnie region. Po drugie, współpracując z firmą z bliskiego otoczenia, szybciej otrzymamy wsparcie techniczne, poza tym zmniejszy się koszt dostaw. Jest to bardzo ważny aspekt w zakresie ESG. Producenci mają swoje przedstawicielstwa na poszczególnych rynkach, więc tutaj można wypracować wspólne pole do działania. Próbowałam „tańszych” opcji, zamawiając produkty na drugim końcu kraju, i nie zawsze była to opcja optymalna, np. ze względu na brak serwisów. Czasem wyznacznikiem nie jest cena, tylko dostępność materiałów na telefon.

Iwona Marszał-Majewska

MM Investments

Jesteśmy przykładem, że można wynegocjować duże rabaty z dostawcami, z hipermarketami budowlanymi. Z naszych doświadczeń wynika, że sklepy są otwarte na współpracę z inwestorami i ustalanie indywidualnych stawek dla poszczególnych zamówień, jeśli są one regularne. Dla jednej ze znanych sieci hipermarketów budowlanych, zlokalizowanych w naszej okolicy, staliśmy się nawet kluczowym klientem.

Chcesz pójść naszą drogą? Zacznij od tego, aby w jednym ze sklepów zbudować sobie swoją historię zakupów. Następnie umów się na spotkanie z opiekunem klienta kluczowego – w każdym większym sklepie funkcjonuje takie stanowisko.

Podczas rozmowy powiedz, że do tej pory dzięki materiałom z tego sklepu wykończyłeś kilka mieszkań. Użyj argumentu, że chciałbyś nadal kupować w tym sklepie, jednak uważasz, że jako kluczowemu klientowi należy Ci się rabat. Powinno zadziałać.

Współpraca z marketem budowlanym układa się dobrze wtedy, gdy po drugiej stronie są fajni ludzie. Dbaj o te relacje, zadzwoń albo napisz maila z podziękowaniem za udaną realizację. Ale nie przekraczaj granicy, nie przechodź na Ty, nie wydzwaniaj wieczorami czy w weekendy.

To zaowocuje terminowymi dostawami, dobrymi rabatami. I zapewne, gdy będziesz potrzebował materiałów na cito, opiekun pomoże Ci je zorganizować.

Poznaj spojrzenie drugiej strony

Damian Łuczkowski

Krajowy kierownik ds. klientów biznesowych w IKEA Retail w Polsce

Od wielu lat posiadamy dział IKEA dla Firm, który współpracuje z krajowymi, ale również lokalnymi deweloperami i inwestorami. Cały proces inwestycji jest często dość skomplikowany i wymaga indywidualnego podejścia do każdej transakcji, dlatego też posiadamy zarówno zespoły centralne, jak i lokalne, które koordynują procesem zamówień i opieki nad takimi rodzajami zakupów. Pozwala to lepiej odpowiedzieć na potrzeby klienta biznesowego, nie tylko związane z ceną produktów, ale także doboru odpowiedniego asortymentu, wsparcia w planowaniu i projektowaniu oraz kompleksowego doradztwa w zakresie dostępnych usług, które jesteśmy w stanie dostosować pod daną inwestycję. Współpracujemy również w modelu B2B2C, gdzie finalnym klientem jest osoba kupująca mieszkanie od dewelopera.

Długotrwałe relacje budujemy na bazie partnerstwa, podczas którego ustalamy budżet na inwestycje oraz model współpracy, dzięki czemu nie bazujemy na rabatach, tylko na indywidualnym podejściu.

W sieci IKEA zarówno klientom indywidualnym, jak i firmom proponujemy wiele sposobów kontaktu. Inwestorzy i deweloperzy zainteresowani współpracą mogą skontaktować się z nami w ramach sklepowych zespołów oraz centralnie. W obu przypadkach klient może liczyć na kompetentną obsługę i partnerskie podejście.

Rady dla inwestorów

Bez oporów pytaj o rabaty! Większość sklepów budowlanych jest skłonna do negocjacji cen. Zwłaszcza w sytuacji, gdy robisz zakupy często i w dużych ilościach.

Zanim rozpoczniesz negocjacje o rabatach, zrób dobry research. Porównaj ceny produktów w kilku sklepach. Dzięki tej wiedzy będziesz na wygranej pozycji i nie dasz się omamić ofertą, która być może w rzeczywistości wcale nie będzie atrakcyjna.

Jasno sprecyzuj swoje oczekiwania. Dzięki temu wyjdziesz na zawodowca, a poza tym konkretne plany zakupowe przełożą się na to, że nie poniesiesz zbędnych wydatków.

Powiedz przedstawicielowi marketu o swoich planach inwestycyjnych. Perspektywa sprzedaży na szerszą skalę może skutkować tym, że pracownicy sklepu udzielą Ci większych rabatów.

Kupuj większe liczby produktów, oczywiście w granicach rozsądku, aby nie zabrakło Ci miejsca do przechowywania zapasów.

Profesjonalizm i życzliwość – te cechy zawsze się sprawdzają.

Buduj dobrą relację ze sprzedawcą, ale nie bądź natrętny!

Pytaj o dodatkowe korzyści. Może to być gratis w postaci narzędzi czy darmowa dostawa.

Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 25: https://skleprentiera.pl/SN25

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Zadrapania na podłogach i meblach, nieprzyjemne zapachy oraz hałas – na takie skutki posiadania zwierząt w mieszkaniach najczęściej skarżą się osoby wynajmujące mieszkania. Z drugiej strony rośnie liczba osób, które nie wyobrażają sobie życia bez pupila. Jak pogodzić te dwie kwestie?

Aż 7 na 10 Polaków mieszka pod jednym dachem ze zwierzętami – tak wynika z raportu „Mieszkanie na osi czasu”, przygotowanego przez Otodom. Najczęściej na posiadanie zwierząt domowych decydują się mieszkańcy wsi oraz małych i średnich miast (do 500 tys. mieszkańców).

Nasi rozmówcy potwierdzają, że strach przed zwierzętami w mieszkaniach na wynajem wciąż pozostaje silny, przez co zdecydowana większość właścicieli lokali nie akceptuje zwierząt w mieszkaniu. – Właściciele boją się potencjalnych szkód, jednak w mojej ocenie jest to wyolbrzymiony i niepotrzebny zupełnie strach, który tylko ogranicza im możliwość szybszego wynajmu nieruchomości. Oczywiście są mieszkania, do których my również nie wpuścimy czworonoga, jest to jednak zawsze spowodowane czynnikiem obiektywnym. Przykładem może być drewniana podłoga, która jest bardzo wrażliwa na pazury nawet najlepiej zadbanych psów. Natomiast tam, gdzie występują panele, płytki podłogowe, nie mamy takich przeciwskazań – mówi Borysław Pasierbski z HOMtu (również właściciel czworonoga).

Zdaniem Katarzyny Haziak-Domalik z Real Estate Advisor miłośnicy zwierząt chętniej wynajmą swoją nieruchomość najemcy, który posiada pupila. Natomiast dobry agent potrafi w odpowiedni sposób zabezpieczyć prawa właściciela nieruchomości, tak aby wynajęcie nieruchomości klientowi ze zwierzęciem nie stanowiło problemu.

– Życie jest nieprzewidywalne i tak samo nie przewidzimy zniszczeń. Należy kierować się zdrowym rozsądkiem i dobrze oszacować ryzyko. Agent z doświadczeniem to potrafi. Nigdy nie będę namawiała mojego klienta, aby wynajął kawalerkę właścicielowi psa bardzo dużej rasy. Inne zniszczenia spowoduje szczeniak, a inne wieloletni spokojny pies. Może się tak zdarzyć, że prędzej trzylatek pomaluje kredkami ściany, niż siedmioletni kot zniszczy
kanapę. Zdarzyło mi się, że pies najemców dosłownie zjadł farbę i tapetę ze ścian, ale klienci byli odpowiednio zabezpieczeni – tłumaczy Katarzyna Haziak-Domalik.

Urszula Kurpiejewska z White Lion Investments zwraca uwagę na jeszcze inną kwestię.

– Obecnie coraz więcej wynajmujących zdaje sobie sprawę, że wykluczając osoby ze zwierzętami, ograniczają sobie grupę potencjalnych najemców. Właściciele, którzy wyrażają zgodę na najem ze zwierzętami, mogą też często liczyć na bardziej lojalnych lokatorów, którzy zostają w danym mieszkaniu na dłużej, ponieważ znalezienie nieruchomości przyjaznej zwierzętom bywa trudniejsze – wyjaśnia ekspertka.

Z pewnością w ogłoszeniu warto podkreślić, że właściciel akceptuje domowe pupile – w tej chwili tylko 5% ogłoszeń na Otodomie zawiera taką treść.

– W odpowiedzi na potrzeby rynku i oczekiwania poszukujących mieszkań testujemy filtr „przyjazne zwierzętom”. Chcemy w ten sposób ułatwić poszukiwania najemcom ze zwierzętami i zachęcić wynajmujących do większej otwartości – mówi Adam Dąbrowski, ekspert innowacji w branży nieruchomości z firmy Otodom.

To tylko część praktycznych wskazówek dotyczących zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu. Pełną listę znajdziesz w najnowszym wydaniu Strefy Nieruchomości nr 30: https://skleprentiera.pl/SN30

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

O trendach, hitach, analizie potrzeb i audytach zakupowych opowiadają Marta Sobieszek i Grzegorz Kumiszcza, projektanci wnętrz, właściciele studia projektowego Omnicreatio.

ZMIANA TRENDÓW

Chociaż jesteśmy dopiero przed targami Salone del Mobile w Mediolanie, które uważane są za najważniejsze wydarze- nie dla profesjonalistów z branży architektury i designu, możemy już powiedzieć, jakie są najnowsze trendy. Wszystko to, co obraca się wokół natury i jej atrybutów.

Nie jest to jakiś najnowszy trend. Pierwsze jego jaskółki zaczęły się pojawiać w kolorach ziemi i natury: zieleniach, brązach. Wszystkie wnętrza czarno-biało-szare, monochromatyczne i zimne odeszły do lamusa. Teraz szukamy inspiracji i elementów pochodzących z tego, co daje nam matka ziemia: drewno (ciemne, bordowe) oraz kamień (onyks czy kwarcyt).

Bardzo na czasie są kamienie patagonia. Znakomicie sprawdzają się jako element dekoracyjny nie tylko do wnętrza, ale i na zewnątrz. Kamienie te mają naturalne prześwity i odcienie. Ich barwa może być wysycona (blue patagonia) lub delikatna (new patagonia). Jest też lumix crystal, kwarcyt perlisty. Ma on taką strukturę, że można przez niego przepuścić światło od sufitu do podłogi. Daje to niezwykły efekt. Modny jest marmur brazylijski. Ponieważ w 80% składa się z dolomitu, a w 20% z kwarcu, jest bardziej odporny na tarcia, a więc bardziej trwały.

GRA ŚWIATEŁ I KRYSZTAŁY

Na pewno na topie jest gra światłami, czyli wykorzystywanie oświetlenia podstawowego, dekoracyjnego, bocznego, podłogowego czy wbudowanego w ścianę (np. jako oświetlenie liniowe). Zauważalny jest też trend na jedną ogromną lampę główną, wokół której koncentruje się cała reszta. Można byłoby więc założyć, że wielka lampa plus dodatek w postaci oryginalnego kamienia to jest dzisiaj top topów.

Hitem sezonu są kryształy. I to też jest spójne z trendami. Kryształy tworzy natura, a ich różnorodność jest oszałamiająca. Takie na przykład malachity czy turmaliny potrafią zachwycać swoją formą. Są dowodem na to, że natura tworzy prawdziwe dzieła sztuki. Kryształy przede wszystkim pełnią funkcję dekoracyjną. Ich cena zależy od wielkości, rzadkości, miejsca wydobycia. Potrafią mieć gigantyczne rozmiary i adekwatną cenę. Pojawili się już kolekcjonerzy takich kryształów, a nawet inwestorzy. Dodatkowo dla osób, które mają holistyczne podejście do życia, dobra wiadomość jest taka, że kryształy niosą też określoną energię wpływającą na nastrój.

SPOKÓJ I PRAGMATYZ

Ogólnie modne są wnętrza stonowane, takie, które nie krzyczą. One mają raczej uspokajać, niż pobudzać. Ludzie zaczynają szukać harmonii w swoim życiu. Zaczynamy troszczyć się o swoje ciało, zwracamy uwagę na to, czym się żywimy, z czego zrobione są nasze ubrania. Chcemy być jak najbliżej natury. I to przenosi się też na miejsce, w którym żyjemy.

Cieszymy się, że do łask powróciła funkcjonalność, ergonomia i dobre planowanie. Wszystko, co designerskie, lecz niepraktyczne, jest już niemodne. Przykład? Jeszcze do niedawna w domach królowały szafki „tip-on” – bezuchwytowe, z zamknięciem na klik. W miejscach często użytkowanych, np. w kuchniach, zupełnie się nie sprawdzały, bo wymagały nieustającego czyszczenia frontów. Dziś wraca się do uchwytów i to jest dobra wiadomość dla tych, którzy mają już dość mebli z odbitymi palcami.

PROJEKTANT JEST NIEZBĘDNY?

Czego najczęściej oczekuje klient? Po pierwsze tego, żeby ktoś go wysłuchał, po drugie – żeby zrozumiał jego potrzebę, i po trzecie – żeby się nią zajął. Powoli odchodzimy od bycia specjalistą „od wszystkiego”, który sam zrobi: projekt, zakupy, remont. Coraz częściej trafiają do nas świa- domi klienci, którzy chcą, by ich domem, a więc miejscem bazowym, przystanią, gniazdem rodzinnym, zajął się ktoś, kto się w tym specjalizuje. Ktoś, kto zbierze w całość budżet, logistykę i terminy.

Oczywiście nie każdy remont wymaga angażowania biura projektowego, dlatego na przykład w naszym portfolio jest usługa konsultacyjna. Robimy także audyt przed decyzją zakupową. Często też klienci przychodzą do nas jeszcze na etapie wyboru działki pod dom albo przed kupnem mieszkania. Chcą wiedzieć, czy warto w to miejsce inwestować dorobek życia. A my wiemy, jak to sprawdzić.

Pracę z każdym nowym klientem zawsze zaczynamy od analizy jego potrzeb. Takie spotkanie to bardzo wnikliwy, czasem kilkugodzinny wywiad na temat stylu życia, pracy, hobby, rodziny etc. Chcemy robić wnętrza dla ludzi, którzy będą tam żyć. To nie ma być kopiuj-wklej z jakiegoś projektu, który wpadł klientowi w oko. Być może ktoś, kto mieszka „na tym obrazku”, czuje się tam szczęśliwy, ale przecież każdy jest inny i każdy ma inne potrzeby. My chcemy robić projekty szyte na miarę. Dla nas to jest świadectwo profesjonalizmu.

Omnicreatio to studio wnętrzarskie i fabryka mebli działające na rynku polskim, niemieckim i hiszpańskim. Jego działalność obejmuje projektowanie wnętrz, produkcję mebli, sprzedaż produktów i usług wnętrzarskich oraz realizacje projektów. To profesjonalnie prowadzona organizacja oparta o specjalistów z różnych dziedzin.

www.omnicreatio.com

Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 24: https://skleprentiera.pl/SN24

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Nieruchomości premium cieszą się coraz większą popularnością wśród najemców. To ważny sygnał dla inwestorów. Paulina Szadkowska z Renters.pl zdradza kryteria selekcji i patenty, które sprawiają, że niektóre apartamenty stają się prawdziwymi gwiazdami na portalach rezerwacyjnych. To wiedza, którą warto poznać, zwłaszcza że Renters to największy polski operator od wynajmu krótkoterminowego.

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Dużo macie apartamentowych „gwiazd” w portfolio?

Paulina Szadkowska: Łącznie stanowią ok. 10% wszystkich apartamentów. Z myślą o takich mieszkaniach przygotowaliśmy specjalną kolekcję nieruchomości – Renters Prestige. To ekskluzywna część naszego portfolio, która skupia wyłącznie starannie wybrane apartamenty o najwyższym standardzie dla najbardziej wymagających gości. Łączy usługi i wygodę hotelu premium z komfortem domu i gwarancją prywatności. Kolekcja jest wyjątkowo elitarna – przed dołączeniem każdego mieszkania do naszego programu dokładnie analizujemy jego parametry. Nasz zespół starannie ocenia,
czy dany obiekt spełnia rygorystyczne standardy ekskluzywności. Jeśli obiekt reprezentuje wyjątkowo wysoki standard, może być dodatkowo włączony do prestiżowej, globalnej kolekcji apartamentów Homes & Villas by Marriott Bonvoy, która gromadzi najbardziej wyjątkowe i unikalne apartamenty z całego świata.

A.Z.S.: Kto wynajmuje prestiżowe lokale?

P.S.: Ekskluzywne nieruchomości w miastach wynajmujemy głównie gościom biznesowym, często na dłuższe pobyty. Z kolei w miejscowościach turystycznych gościmy osoby, które pragną odpocząć, nie rezygnując przy tym z przestrzeni, prywatności oraz wysokiego standardu. Co ciekawe, nierzadko współpracujemy również z agencjami, które wynajmują apartamenty na nietypowe projekty, jak na przykład nagrania seriali, filmów czy teledysków. Ostatnio w zarządzanym przez nas lokalu w Warszawie swoje nagranie realizował znany raper, a jeden z apartamentów w Krakowie zamienił się w przestrzeń, w której powstał popularny serial paradokumentalny.

A.Z.S.: Czyli luksusowe apartamenty to nisza, w którą warto zainwestować?

P.S.: Właściciele nieruchomości w Renters Prestige mogą oczekiwać wyższych zarobków ze względu na unikalny charakter i prestiżowe lokalizacje apartamentów, które przyciągają zamożniejszych gości, gotowych płacić wyższe stawki za luksus. Stąd widzimy spore zainteresowanie takimi nieruchomościami. Tylko nieliczny procent apartamentów w Polsce może pochwalić się ponadprzeciętnymi udogodnieniami. Mam tu na myśli np. saunę,
jacuzzi, siłownię czy basen, a także zapierający dech widok z okna z wyższych pięter.

A.Z.S.: Jak liczną grupę gości w apartamentach premium stanowią obcokrajowcy?

P.S.: Zdecydowanie największą grupą klientów wynajmujących apartamenty w segmencie premium stanowią goście z Europy Zachodniej, którzy oczekują wyższego standardu. Wśród klientów jest sporo zamożnych rodzin, które wynajmują większe i atrakcyjniej wyposażone apartamenty. Bardzo często te pobyty trwają od jednego do nawet kilku tygodni oraz charakteryzują się mniejszą wrażliwością na sezonowość. Dodatkowe udogodnienia
w prestiżowych budynkach sprawiają, że goście odwiedzają nas przez cały rok. Ograniczona sezonowość stanowi jedną z największych zalet wynajmu takich nieruchomości i mało kto o niej wie! Nieruchomości premium cieszą się coraz większą popularnością

A.Z.S.: Jaka jest cena luksusu?

P.S.: Przy największych apartamentach przekraczających 120 mkw. oraz domach cena zaczyna się od 2 tys. zł za dobę. W bazie mamy też obiekty, w których nocleg kosztuje nawet 7 tys. zł. Tak jest np. w okresie sylwestrowym w jednym z domów w Zakopanem.

A.Z.S.: Jak radzicie sobie z wymaganiami klientów i jakie środki podejmujecie, aby sprostać ich oczekiwaniom?

P.S.: Goście z segmentu Premium wymagają wyższej jakości obsługi, dlatego dla naszych klientów z Renters Prestige przygotowaliśmy specjalne warunki obsługi. Infolinia dla gości funkcjonuje przez 24 h na dobę. Dodatkowo klienci z segmentu premium otrzymują status VIP. Na czas pobytu przygotowujemy wysokiej jakości kosmetyki. Apartamenty z Renters Prestige trafiają również na dedykowaną platformę rezerwacyjną i otrzymują pierwszeństwo wyboru wśród pobytów korporacyjnych i średnioterminowych, a przy dłuższych pobytach możemy przyjąć elastyczną politykę płatności.

Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 25: https://skleprentiera.pl/SN25

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Na wynajmie krótkoterminowym wciąż można nieźle zarobić. Jak zwiększyć zysk, ograniczając stres? Z pomocą przychodzi Renters.pl, największa w Polsce firma wspierająca właścicieli mieszkań w czerpaniu zysków z wynajmu na takich platformach jak Booking czy Airbnb. Mity na temat wynajmu krótkoterminowego rozwiewa Rafał Ślebioda, dyrektor sprzedaży w Renters.pl.

MIT NR 1: WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY DOTYCZY MIEJSCOWOŚCI WAKACYJNYCH

Faktycznie, tak było kiedyś, jednak dziś takie założenie jest passé. Przed laty w Polsce pokoje lub całe mieszkania udostępniano przede wszystkim letnikom w regionach turystycznych, często na okres wakacyjny lub czas ferii. Dzisiaj bez problemu wynajmiemy mieszkanie w trybie krótkoterminowym nie tylko w Zakopanem czy w Sopocie, lecz także w dużych miastach, jak Wrocław albo Kraków, oraz w mniejszych miejscowościach.

MIT NR 2: WYNAJMUJĄ SIĘ GŁÓWNIE LOKALE W CENTRUM

Ta opinia nie jest prawdziwa z kilku powodów. Oczywiście w centrach miast podaż apartamentów oraz hoteli jest naj- większa, co skutkuje zaciętą walką o klienta. Jednak w dużych miastach obłożeniem cieszą się również mieszkania w ościennych dzielnicach, takich jak warszawski Ursynów lub poznańskie Rataje. Dobrze wynajmują się także lokale położone w sąsiedztwie szpitali, targów, stadionów, centrów biznesowych lub zakładów produkcyjnych. W przypadku miejscowości turystycznych ważna jest odległość od linii brzegowej lub turystycznych szlaków, jednak większe mieszkania w odpowiednim standardzie lub domy z przynależnym miejscem parkingowym wynajmą się dobrze, nawet gdy są oddalone o kilka kilometrów od kluczowych miejsc.

MIT NR 3: WYNAJMOWANE SĄ GŁÓWNIE MAŁE KAWALERKI

Z punktu widzenia klienta małe mieszkanie jest dobrą alternatywą dla typowego pokoju hotelowego. Jednak na rynku jest wysokie zapotrzebowanie na duże mieszkania, które pomieszczą całą rodzinę lub grupę znajomych. Takie osoby szukają apartamentów, w których każdy gość będzie miał do dyspozycji osobną sypialnię oraz salon pełniący funkcję pokoju dziennego – podaż takich mieszkań wciąż jest stosunkowo niewielka. Bardzo dobrze wynajmują się również domy występujące na obrzeżach miast, np. w okolicach Pruszkowa lub Piaseczna.

MIT NR 4: REZERWACJE TYLKO NA JEDEN DZIEŃ LUB NA WEEKEND

Największe obłożnie notujemy zwykle w weekendy, jednak zdarzają się rezerwacje dłuższe, na kilku tygodni lub nawet miesięcy. Tzw. wynajem średnioterminowy dotyczy przede wszystkim pobytów biznesowych. Zdajemy sobie sprawę, że dłuższe rezerwacje są najbardziej pożądane i opłacalne dla właścicieli mieszkań. Renters.pl jest członkiem The European Relocation Association – i mieszkania przystosowane na dłuższe pobyty oferujemy dla wielu europejskich firm relokacyjnych.

MIT NR 5: MIESZKANIA WYNAJMUJĄ SIĘ GŁÓWNIE W SEZONIE WAKACYJNYM

W wielu popularnych miejscowościach turystycznych, np. Świnoujściu lub Karpaczu, mieszkania wynajmują się przez większą część roku. Przykładowo Wolin i Uznam cieszą się dużym obłożeniem poza sezonem wakacyjnym, co zwią- zane jest z licznymi pobytami niemieckich turystów. Waka- cje nad polskim morzem poza sezonem stają się coraz popularniejsze również wśród Polaków – doceniają to, że wtedy jest taniej. Coraz powszechniejsze stają się rodzinne wyjazdy w okresie świąt Wielkiej Nocy lub Bożego Narodzenia. Natomiast w przypadku dużych miast możemy mówić o całorocznym zainteresowaniu ze strony gości. W stolicy szczególne ożywienie widzimy np. jesienią, kiedy po okresie urlopowym odbywa się wiele pobytów biznesowych.

MIT NR 6: MIESZKANIE NA WYNAJEM POWINNO ZOSTAĆ WYKOŃCZONE PO KOSZTACH

Mieszkania o wysokim standardzie cieszą się wyższą liczbą rezerwacji przez cały rok, przy odpowiednio wysokich stawkach za dobę. Są przeznaczone dla bardziej wymagających gości, a segment ten jest bardziej odporny na kryzys gospodarczy i wahania cenowe. Dodatkowe atrakcje na terenie inwestycji, taki jak kryty basen lub dostęp do siłowni, sprawią, że apartamenty są wynajmowane również w przypadku braku dobrej pogody, która czasami skutkuje odwołaniem rezerwacji w ostatnim momencie. Dla właścicieli lokali o wysokim standardzie wdrożyliśmy dedykowany program Renters Prestige – zaledwie co dziesiąte mieszkanie w naszym portfolio spełnia wymagania tego formatu.

MIT NR 7: MIESZKANIE ZOSTANIE ZNISZCZONE PRZEZ CIĄGŁĄ ROTACJĘ NAJEMCÓW

Dbamy o to, aby mieszkania nie były niszczone przez klientów. Apartament wynajmowany krótkoterminowo jest dokładnie sprawdzany i sprzątany po każdym pobycie gości, co pozwala utrzymać ciągły nadzór nad jego stanem technicznym. Dodatkowo przy współpracy z operatorem takim jak Renters.pl naprawa ewentualnych szkód wyrządzonych podczas pobytu wynajmujących pozostaje po stronie agencji.

MIT NR 8: Z NAJMEM KRÓTKOTERMINOWYM WIĄŻĄ SIĘ ZAWIŁOŚCI PODATKOWE

Standardowo wynajem krótkoterminowy można rozliczyć na podobnych zasadach jak wynajem długoterminowy – podatek dochodowy wynosi 8,5% lub 12,5% w zależności od wysokości przychodów z danego roku. Rozpoczęcie współpracy z Renters.pl możliwe jest również przez klientów, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej. Jeżeli właściciel mieszkania jest płatnikiem VAT, istnieje możliwość doliczenia podatku na fakturze.

Na wynajmie krótkoterminowym zarobisz, mając mieszkanie np. w Krakowie, Łodzi czy Szczecinie, ale też w mniejszych miastach, jak Kościerzyna czy
Stargard.

Nie musisz mieć mieszkania w centrum. Dobrze wynajmują się też nieruchomości w sąsiedztwie szpitali, targów, stadionów, centrów biznesowych lub zakładów produkcyjnych. W miejscowościach turystycznych kluczowa jest bliskość od linii brzegowej i turystycznych szlaków. Zawsze na plus działa wysoka jakość wykończenia oraz dostępność parkingu.

Świetnie wynajmują się kawalerki, ale istnieje też wysokie zapotrzebowanie na duże mieszkania i domy do wynajęcia.

Coraz częściej klienci szukają rezerwacji na dłużej niż jeden dzień lub weekend.

Twoje mieszkanie nie musi wynajmować się tylko w wakacje. Coraz popularniejsze stają się wynajmy poza sezonem, także w święta.

Wzrasta popyt na nieruchomości premium, o luksusowych wnętrzach, z obsługą concierge’a, dostępem do basenu.

Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 24: https://skleprentiera.pl/SN24

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

W świecie inwestycji nieruchomościowych nie brakuje historii o spektakularnych sukcesach, ale istnieje także sporo tych o kosztownych błędach, które pogrążyły nawet najbardziej doświadczonych graczy. Czy wystarczy znajomość rynku i dobre wyczucie okazji, by uniknąć finansowej pułapki? Niekoniecznie. W tym artykule pięciu doświadczonych inwestorów dzieli się swoimi lekacjami, by mniej zaawansowani gracze mogli uniknąć pomyłek.

Pochopne decyzje i błędna kalkulacja

Pomysł na inwestycję często rodzi się podczas networkingu lub luźnej rozmowy. Na fali entuzjazmu pada propozycja: „Zainwestujmy razem w budowę! PUM × 10 tys. zł = 3 mln zł zysku!”. Dzień później spółka rejestrowana przez S24 i… droga do problemów otwarta.

Pobieżne liczenie zysków na kalkulatorze budzi ekscytację, ale dopiero rzetelna analiza w Excelu ujawnia rzeczywiste koszty: PCC, CIT, VAT, opłaty za grunt i nieruchomość. Czego jeszcze często się nie uwzględnia? Gospodarki odpadami w trakcie budowy, kosztów operacyjnych (księgowość, nadzór inwestorski, media), poprawek budowlanych czy ucieczek wykonawców. Kluczowe jest też wliczenie współczynnika obłożenia przy inwestycjach na wynajem – pierwsze miesiące po otwarciu to rzadko 100% obłożenia.

Wojciech Kłodziński

Przedsiębiorca z 19-letnim doświadczeniem, założyciel Rentumi sp. z o.o. Twórca systemów Rentumi.pl, MojWynajem.pl, a wcześniej SEO Adder i AdMailer. Aktualnie rozwija sieć hosteli Rentumi, aktywnie poszukując nowych inwestorów i lokalizacji w Polsce. Zwolennik automatyzacji i optymalizacji jako klucza do wysokiego ROI. Po godzinach pasjonat rewitalizacji, remontujący największą wieżę Bismarcka w Szczecinie.

Inwestoholizm

Największa pułapka? Uzależnienie od kolejnych inwestycji. Sam na to choruję, ale staram się leczyć. Teraz byłem na wakacjach w Tajlandii, a wróciłem z mieszkaniami. To nie pierwsza taka sytuacja. Zamiast jednego kupuję dwa, a czasem cztery mieszkania. Problem w tym, że gdzieś po drodze jest jeszcze życie prywatne. Ważne jest więc znalezienie balansu, żeby nie zatracić się w tej grze. Myślę, że jestem w tym dobry – wiem, ile czasu i środków mogę przeznaczyć na inwestycje, a ile na życie poza nimi.

Kuba Midel

Przedsiębiorca z ponad 20-letnim doświadczeniem. Od 15 lat inwestuje w nieruchomości pod wynajem. Pasjonat podróży, motocykli i muzyki. Prywatnie zakochany mąż i ojciec dwójki dzieci. Autor książki Sztuka równowagi finansowej. Organizator Wielkiej Integracji i innych wydarzeń dla przedsiębiorców.

Brak wiedzy i cierpliwości

Początkujący inwestorzy często popełniają błędy wynikające z braku wiedzy, np. dotyczącej sposobu sprawdzania stanu prawnego i technicznego mieszkania. Mogą także zbyt optymistycznie ocenić koszty remontu i przez to ich nie doszacować. Innym problemem jest chęć urządzenia mieszkania pod siebie, co często prowadzi do przekroczenia założonego budżetu. Brak cierpliwości to kolejna pułapka — zamiast pogodzić się z tym, że okazja może uciec i spokojnie poczekać na kolejną, inwestor podejmuje decyzje pochopnie. Błędem bywa również nadmierne lewarowanie — zamiast zacząć od jednego mieszkania i nauczyć się mechanizmów inwestowania w najem, niektórzy od razu kupują kilka nieruchomości. Widziałem wiele przypadków, w których remont się przedłużył i pochłonął więcej środków, przez co inwestorowi zabrakło funduszy. Jego niewykończone mieszkania nie nadawały się do wynajęcia, a on sam nie miał z czego regulować zobowiązań takich jak wysokie raty kredytowe.

Sławek Muturi

Pionier inwestowania w najem w Polsce: pierwsze mieszkanie na wynajem kupił w 1998 roku, napisał 10 książek o tematyce wolności finansowej, wprowadził wiele praktyk służących minimalizacji ryzyka związanego z najmem. Jego firma Mzuri to pierwsza firma branży profesjonalnego zarządzania najmem – dziś posiada w swojej bazie kilkanaście tysięcy lokali na wynajem. Prawdziwą pasją Sławka są podróże, w których spędza po 10–11 miesięcy każdego roku – jest jednym z 3 ludzi na świecie, którzy odwiedzili każdy ze 193 krajów członkowskich ONZ co najmniej po dwa razy.

Poleganie na jednym generalnym wykonawcy – wygoda czy ryzyko?

Wielu inwestorów, chcąc zaoszczędzić czas i pieniądze, decyduje się na współpracę tylko z jednym generalnym wykonawcą. W teorii jest to wygodne – nie trzeba koordynować wielu podwykonawców, a całość leży w rękach jednej firmy. Problem pojawia się, gdy wykonawca nie wywiązuje się z umowy, przeciąga terminy lub nagle przestaje być dostępny. Wówczas inwestor zostaje zmuszony do poszukiwania nowej ekipy na ostatnią chwilę, co może skutkować wyższymi kosztami i opóźnieniem inwestycji.

Z kolei niektórzy inwestorzy kierują się wyłącznie ceną przy wyborze wykonawców, co może okazać się zgubne. Tanie ekipy często oznaczają niższą jakość prac, brak odpowiednich uprawnień lub nieprofesjonalne podejście do terminów. W efekcie może się okazać, że oszczędności na początku zamieniają się w konieczność poprawiania błędów i wydawania dodatkowych pieniędzy.

Wojciech Orzechowski

Twórca WIWN®. Inwestowaniem w nieruchomości zajmuje się nieustannie od ponad 17 lat. Posiada doświadczenie w wielu strategiach inwestycyjnych na rynku nieruchomości: flipy, wynajem długo- i krótkoterminowy, kwatery pracownicze, deweloperka.

Kierowanie się modą

Nie mogę też nie piętnować kreowania mody przez nieruchomościowych szkoleniowców na jakieś konkretne lokacje do zainwestowania – często ich jedynym atutem jest to, że osoba do tego namawiająca sama tam zainwestowała. Dobrym przykładem może być Cypr Północny, który staje się modny. Jest to obszar poza Unią Europejską, co przedstawiane jest jako wielki atut. Prawdą jest jednak to, że znajduje się on pod wpływem władz tureckich oraz jest uwikłany w trudne relacje z putinowską Rosją. Napięcia w tej części Cypru mogą łatwo eskalować w większy konflikt. Niezależnie od tego, jak okrągłe słowa i piękne wykresy się pojawiają, warto jednak zachować zdrowy rozsądek i sprawdzić informacje w niezależnych źródłach. Bardzo łatwo jest napisać, że ceny nieruchomości rosną o 10–15% rocznie. Trochę jak w polityce – byleby ktoś to „kupił”, a potem pozyskamy nowych chętnych. Trzeba pamiętać o tym, że tonie się w ciszy – osoby wprowadzone w błąd lub wręcz oszukane nie mówią o tym publicznie, bo twierdzą, że wówczas już nic nie uzyskają od oczernionej osoby.

Adam Grzymski

Od 20 lat inwestuje w nieruchomości. Współwłaściciel projektu nieruchomościowego Kamienica Piłkarza w Łodzi, właściciel biura nieruchomości „Domy w Podkowie”. Prowadzi także firmę Ligowiec.pl organizującą od 1998 roku najstarsze komercyjne rozgrywki piłkarskie dla amatorów w Warszawie.

To tylko kilka pułapek, które mogą wpędzić w kłopoty nawet doświadczonych inwestorów. Cały artykuł znajdziesz w najnowszym wydaniu Strefy Nieruchomości nr 30: https://skleprentiera.pl/SN30

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!

Home staging to nie jest rozrzucenie ozdobnych poduszek po pustym mieszkaniu czy ułożenie na podłodze koca imitującego łóżko. Zanim zabierzemy się za realizację, musimy wykonać analizę każdego lokalu i określić grupę docelową, do której kierowane będzie ogłoszenie. Dopiero wtedy możemy zabrać się za kompletowanie sprzętów i akcesoriów niezbędnych do podniesienia atrakcyjności mieszkania. Oczywiście trzymamy się pewnych reguł, bo w tym fachu nie robimy niczego przypadkowo ani dlatego, że nam się tak wydaje. Nieruchomość to przede wszystkim produkt, a home staging zakończony dobrymi zdjęciami to skrojona na miarę strategia marketingowa, jak ten produkt sprzedać.

CZYM HOME STAGING NIE JEST?

Napisać w swoim biogramie „jestem home stagerem/homestagerką” dziś może każdy. To jest chyba największa bolączka tego zawodu oraz to, że nadal bardzo duża część pośredników czy inwestorów uważa, że home stager, a raczej homestagerka to „pani z poduszkami i kilkoma wazonami”. To oczywiście podobny stereotyp jak ten, że pośrednik w obrocie nieruchomościami niewiele robi i za otwieranie drzwi przed klientem pobiera 5% prowizji, a fliper swoimi działaniami zawyża ceny mieszkań.

Dlatego w rozpoczętym właśnie cyklu o home stagingu postaramy się odczarować wszystkie mity związane z tą branżą oraz pomóc zacząć przygodę z tym fascynującym zawodem.

Jednym z największych utrapień naszej profesji są samozwańcze homestagerki, które nie widzą i nie rozumieją różnicy pomiędzy procesem home stagingu i dekorowaniem, a to są dwa inne światy. Często podchodzą one do wnętrza, nad którym pracują, zbyt płytko i rzeczywiście zawsze przynoszą te same poduszki, kilka doniczek sztucznych roślinek oraz hit od wielu lat – wędrującą po wszystkich zdjęciach pomieszczeń (łącznie z łazienką) butelkę wina z kieliszkami. Z drugiej strony mamy teatralizację wnętrz, czyli nadmiar dekoracji. To przytłacza i nie wygląda dobrze ani na żywo, ani na zdjęciach.

Opisywana sytuacja jest wynikiem zapatrywania się w tzw. instagramowe wnętrza lub stylizacje do sesji zdjęciowych, jakie pojawiają się w magazynach wnętrzarskich. Często są to produkcje sponsorowane i musi się tam pojawić dużo akcesoriów.

JAK SPRAWDZIĆ, CZY JEST TO ZAWÓD DLA MNIE?

Jeżeli masz poczucie estetyki, umiejętności organizatorskie, to już jest dobry początek. Koniecznie poczytaj o home stagingu, np. serię artykułów w „Strefie Nieruchomości”. Zaobserwuj na Instagramie lub Facebooku kilka osób parających się tym zawodem i zobacz, czy w ogóle Cię to kręci. Możesz zapisać się do Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Home Stagerów – pierwszej i tak dużej organizacji branżowej. Znajdziesz tam dużo wartościowej wiedzy bez względu na stopień Twojego zaawansowania. Warto uczęszczać na spotkania, konferencje – poznasz osoby, które specjalizują się w home stagingu, i porozmawiasz o zawodzie. Specjaliści uchylą Ci kulisy bez słodzenia, dostaniesz wiedzę od insiderów. Te spotkania są również inspirujące. Zobaczysz uśmiechniętych ludzi zadowolonych z życia, więc bądź gotowa na to, że ten lifestyle Cię zarazi.

PIERWSZY ODWAŻNY KROK

Jeżeli wszystko czego się dowiedziałaś i zobaczyłaś, utwierdziło Cię w przekonaniu, że jest to zawód dla Ciebie, to pora na profesjonalny kurs. Na rynku polskim mamy warsztaty stacjonarne i online. Wybierz formę nauki, która najlepiej Ci odpowiada. Poza oczywistymi różnicami w tych dwóch ścieżkach kluczowa jest część praktyczna. Podczas szkolenia stacjonarnego przerabiana jest ona na warsztatach pod okiem ekspertów, a w przypadku kursu internetowego pracujesz na własnych przestrzeniach. Pamiętaj, że jak w każdej dziedzinie, szkolenie skraca Twoją drogę do profesjonalizmu, bo korzystasz z czyichś doświadczeń, praktykowanych przez lata w branży. Dodatkowo podpowiem, że koszt takiego kursu zwróci Ci się już przy pierwszej realizacji.

PIERWSZA REALIZACJA

Po zdobyciu profesjonalnej wiedzy czas na kolejny etap. Na pewno w Twojej głowie pojawi się pytanie: gdzie znaleźć klienta? Pierwsze kroki możesz postawić u siebie w domu czy u bliskich. To najlepsza praktyka na początek. Zaoferuj rodzinie albo znajomym odświeżenie ich obecnych przestrzeni lub urządzenie nowego lokum. Pamiętaj, że już tym budujesz swoje portfolio, więc musisz to udokumentować sesją zdjęciową. Jak poprawnie fotografować wnętrza, dowiesz się podczas wspomnianych już szkoleń.

Skąd zatem brać elementy dekoracyjne? Można z niskobudżetowych sklepów, sieciówek z asortymentem dla domu. Natomiast obecnie mamy mocno rozwinięty rynek wypożyczalni mebli i akcesoriów dekoracyjnych – jest to opcja tańsza niż nabywanie tego wszystkiego i składowanie w garażu czy komórce lokatorskiej. To również bardzo elastyczne rozwiązanie, ponieważ jeśli klient zechce zostawić sobie wyposażenie mieszkania, wypożyczalnia wystawi za to fakturę i nie trzeba będzie wszystkiego odwozić do magazynu.

KROK KU HOMESTAGINGOWEJ DOROSŁOŚCI

Jeśli masz już pierwsze realizacje, nawet w mieszkaniach znajomych, i jesteś na 100% pewna, że to jest zawód dla Ciebie, czas wejść na wyższy poziom home stagingu. Pamiętasz mity i problemy z początku tekstu? Inwestorzy mogą być zdezorientowani, jak rozpoznać profesjonalnego home stagera. Właśnie dlatego powstało OSHS. To miejsce kojarzy się ludziom z branży z profesjonalizmem, a członkami nie są osoby przypadkowe. Do stowarzyszenia może przystąpić każdy, ale aby zostać członkiem zwyczajnym, należy przejść akredytację, która polega m.in. na przesłaniu swoich realizacji. Komisja złożona z profesjonalnych home stagerów ocenia prace i weryfikuje kandydata. Jeśli ocena jest pozytywna, stajesz się członkiem zwyczajnym OSHS i widniejesz na listach polecanych fachowców. To właśnie dzięki temu procesowi weryfikacji kwalifikacji home stagerów zrzeszonych w profesjonalnym stowarzyszeniu inwestorzy często zwracają się do tego podmiotu po polecenia do realizacji.

Joanna Popławska

Jest akredytowanym home stagerem, projektantem wnętrz i dekoratorem, wykładowcą akademickim z zakresu home stagingu oraz inwestorem w nieruchomości. Od dziewięciu lat prowadzi autorskie szkolenia z home staginu. Jest również prezesem Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Home Stagerów – OSHS.

Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 25: https://skleprentiera.pl/SN25

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!