Jeszcze niedawno „agent nieruchomości” kojarzył się z mężczyzną w garniturze, z kluczami do mieszkań i samochodem w leasingu. Dziś ten obraz jest nieaktualny – coraz częściej to kobiety nie tylko odnoszą sukcesy w tej branży, ale wręcz nadają jej ton. Elastyczność, relacje, samodzielność, rozwój i… satysfakcja – to tylko kilka z powodów, dla których warto rozważyć karierę w nieruchomościach. Zwłaszcza jeśli jesteś kobietą.
Praca, która daje wolność (ale nie od odpowiedzialności)
W branży nieruchomości nie ma klasycznego „etatu” – i to jest ogromna zaleta dla wielu kobiet. Sama decydujesz, kiedy pracujesz, jak budujesz swój dzień i z kim współpracujesz. Masz dzieci? Chodzisz na jogę o 10:00? A może pracujesz najefektywniej wieczorem? Da się to pogodzić. Dobra organizacja i systematyczność to klucz, a to przecież coś, w czym kobiety są świetne.
Kobiety są świetnymi agentkami – statystyki mówią same za siebie
Według danych z raportów branżowych, już ponad 60% aktywnych agentów nieruchomości w Polsce to kobiety. I nie jest to przypadek. Kobiety mają naturalną zdolność budowania relacji, empatii, słuchania potrzeb klientów i dbania o szczegóły – czyli dokładnie tych cech, które w tej pracy są kluczowe.
Nie chodzi tylko o pokazanie mieszkania – chodzi o to, żeby klient poczuł się zaopiekowany, zrozumiany i… podjął decyzję. A kobiety potrafią to robić intuicyjnie, bez nachalnej sprzedaży.
Nie musisz mieć doświadczenia – liczy się osobowość
Wbrew mitom, praca w nieruchomościach nie wymaga wykształcenia kierunkowego, lat doświadczenia ani specjalnych kursów. Wszystkiego można się nauczyć – w dobrym zespole, z odpowiednim wsparciem. Znacznie ważniejsze są: odwaga, samodyscyplina, ciekawość ludzi i gotowość do działania.
To idealna przestrzeń dla tych kobiet, które czują, że chcą „czegoś więcej”. Czegoś swojego. Czegoś, co nie zamyka ich w schematach.
Jesteś dobra w relacjach? Masz świetne początki
Pewność siebie, komunikatywność, umiejętność słuchania i odrobina przedsiębiorczości – to zestaw startowy każdej dobrej agentki. Jeśli do tego jesteś zorganizowana i chcesz się rozwijać, to jesteś dokładnie w tym miejscu, gdzie powinnaś być.
Branża nieruchomości to nie sprzedaż z katalogu. To rozmowy z ludźmi, opowieści o domach, emocje, marzenia i decyzje o dużym ciężarze. A kobiety wiedzą, jak towarzyszyć w takich procesach.
Sukces? Tak, ale po swojemu
Sukces w nieruchomościach można definiować na wiele sposobów. Dla jednej osoby będzie to wysokie zarobki i niezależność finansowa. Dla innej – praca, która daje sens, relacje, elastyczność i rozwój. Możesz działać lokalnie, możesz iść w social media, możesz specjalizować się w mieszkaniach, luksusie albo działkach. Możesz być sobą – i wciąż odnosić sukces.
I najważniejsze – nie jesteś w tym sama.
Dobry zespół to podstawa. Mentoring, wspólna nauka, wsparcie, dzielenie się doświadczeniem – to rzeczy, które w wielu branżach bywają luksusem, a w dobrym biurze nieruchomości są codziennością. Bo tutaj nie ma rywalizacji – tu jest wspólny cel: zadowolony klient i spełniona agentka.
Na koniec…
Jeśli czytasz ten tekst i coś w Tobie mówi: „To chyba o mnie” – to nie ignoruj tego głosu. Może właśnie teraz jest ten moment, by zrobić pierwszy krok. Odważyć się. Zmienić coś. Albo po prostu – zacząć robić to, co naprawdę daje Ci radość.
Bo nieruchomości to nie tylko domy. To też przestrzeń dla kobiet z pasją, energią i potrzebą tworzenia własnych zasad. Może to właśnie Twoja przestrzeń?
Autor:
Agnieszka Nieborak
Właściciel biura RE/MAX Invest
Więcej treści, inspiracji i wiedzy z rynku nieruchomości znajdziesz na profilach RE/MAX Invest:
Wiele osób rozważa zmianę rezydencji podatkowej, upatrując w tym szansy dla swoich biznesów. Optymalizacja finansowa poprzez zmianę destynacji podatkowej jest jak najbardziej możliwa, jednak trzeba tę decyzję dogłębnie przeanalizować. – Nie da się ukryć, że wiele przypadków, z którymi miałam do czynienia, opierało się na złych założeniach. Niektórzy zdają się sądzić, że zmiana rezydencji to jedynie kwestia wypełnienia formularza i postawienia krzyżyka w odpowiednim miejscu. Tak nie jest – mówi Anna Maria Panasiuk, doktor nauk prawnych i adwokat.
REZYDENCJA PODATKOWA – co to takiego?
Rezydencja podatkowa to miejsce, gdzie dana osoba mieszka i gdzie toczy się jej życie. Czasem mylimy rezydencję z paszportem. To dwie odrębne sprawy. Rezydencja podatkowa określa, gdzie ktoś płaci podatki. Kryteria nabycia rezydencji podatkowej nie są tożsame na całym świecie, niemniej jednak są pewne standardy, które obowiązują w większości państw.
Dwa główne kryteria to:
posiadanie w danym kraju tzw. ośrodka interesów życiowych, czyli miejsca, w którym koncentrują się nasze sprawy osobiste i zawodowe,
przebywanie na terytorium kraju przez określony czas w roku podatkowym (w większości przypadków 183 dni, choć są wyjątki od tej reguły, o czym w dalszej części artykułu).
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Załóżmy, że ktoś rozważa zmianę rezydencji podatkowej. O czym trzeba pamiętać, decydując się na ten krok?
Anna Maria Panasiuk: Zmiana rezydencji podatkowej nie jest decyzją, którą można podjąć wyłącznie „na papierze”. Rezydencja to przede wszystkim całokształt okoliczności, działań i powiązań, które świadczą o tym, z którym państwem utrzymujemy ścisłe relacje. Czyli gdzie faktycznie mieszkamy, gdzie pracujemy, gdzie pielęgnujemy ognisko domowe, a nawet gdzie korzystamy z usług codziennych, jak opieka zdrowotna czy fryzjer. Zatem jeśli ktoś zastanawia się nad zmianą rezydencji podatkowej, powinien w pierwszej kolejności rozważyć, czy rzeczywiście planuje faktyczne przeniesienie swojego życia do innego kraju. To oznacza nie tylko zmianę miejsca pobytu, ale także przesunięcie centrum interesów osobistych i gospodarczych. Bez rzeczywistej zmiany próba uzyskania innego statusu podatkowego może być uznana za pozorną i nieskuteczną w oczach administracji skarbowej.
A.Z.S.: Jakie są doświadczenia Pani klientów, którzy podjęli decyzję o zmianie kraju rozliczania podatków?
A.M.P.: Mogę śmiało stwierdzić, że w momencie gdy korzyści podatkowe stanowią główny cel przeprowadzki, w większości przypadków skutkuje to ryzykiem związanym z udowodnieniem faktycznej rezydencji podatkowej czy nierzadko powrotem do Polski. Przykładem jest fenomen Dubaju. Niewątpliwie to miejsce zapewnia wielkie możliwości i oferuje wysoki poziom życia. Muszę jednak przyznać, że znam wiele rodzin, które po kilku miesiącach czy roku pobytu w Dubaju decydują się powrócić do Polski. Wówczas okazuje się, że brak podatku dochodowego finalnie nie jest silniejszym argumentem, żeby pozostać na obczyźnie, niż fakt, że dzieci nie potrafią się zaadaptować w nowej szkole, przytłaczają was kompletnie inne tradycje Emiratów czy klimat tego regionu.
A.Z.S.: Które kraje są dziś najczęściej wybierane przez Polaków na nową rezydencję podatkową?
A.M.P.: Na przestrzeni lat te lokalizacje się zmieniały, co było spowodowane głównie zmianami przepisów, sytuacją geopolityczną czy modą. Niemniej jednak od kilku lat niezmiennie wysokim zainteresowaniem cieszy się przede wszystkim Hiszpania. Przyciąga ona z wielu względów – nie tylko kulinarnych czy klimatycznych. Swego czasu często wybierany był Dubaj z uwagi na brak podatku dochodowego czy prężnie rozwijające się środowisko biznesowe. W ostatnich latach obserwuję również większe zainteresowaniem Cyprem, Szwajcarią czy Gruzją.
A.Z.S.: Czy zmiana rezydencji podatkowej dotyczy tylko najbogatszych, czy może opłaca się też przedsiębiorcom średniego szczebla?
A.M.P.: To trudne pytanie. Bo opłacalność mieszkania w danym kraju należy mierzyć na wielu poziomach. To jest kwestia dobrej służby zdrowia czy wysokiej jakości edukacji dzieci. Czasem jest to miejsce, z którego można zrobić więcej, bo jest dostęp do innych klientów, nowych rynków zbytu. Podatki to tylko jeden element, który gra rolę w określeniu, czy danej osobie opłaca się wyjazd z Polski, czy też nie. Nie zapominajmy, że przeprowadzka to również koszty związane z nowym domem czy koszty życia w nowym miejscu. W przypadku przeniesienia biznesu kwestia „opłacalności” podatkowej zależy od specyfiki działalności danego przedsiębiorcy, gdzie i jakie generuje dochody. Wysokość opodatkowania jest uzależniona od danej jurysdykcji, polityki imigracyjnej. Zawsze warto sprawdzić, czy dane miejsce oferuje preferencje dla obcokrajowców lub nowych biznesów. Chciałabym przestrzec, że takie kwestie należy dobrze analizować, sprawdzać przed podjęciem decyzji, a już na pewno przed wyprowadzką. Nie warto kierować się chwytliwymi nagłówkami czy utartymi stwierdzeniami typu: „na Cyprzenie ma podatku”. Na Cyprze jest podatek i może sięgnąć 35%! Nierzadko zdarza się, że klienci rozważający zmianę rezydencji kierują się powszechnie powielanymi opiniami o popularnych „rajach podatkowych”, a koniec końców dochodzą do wniosku, że w Polsce opodatkowanie ich działalności jest najbardziej korzystne.
Anna Maria Panasiuk
Wealth Advisor– na co dzień doradza osobom zamożnym w zakresie zarządzania majątkiem. Z wykształcenia jest doktorem nauk prawnych i adwokatem. Ma 25-letnie doświadczenie w zarządzaniu aktywami osób zamożnych oraz wsparciu prawnym i podatkowym polskich przedsiębiorców i inwestorów.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat procesu zmiany rezydencji podatkowej m.in. od czego zacząć, czy konieczne jest wymeldowanie z polskiego adresu oraz jak uniknąć ryzyka podwójnego opodatkowania – koniecznie zajrzyj do 31. numeru Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31
Wynajem nieruchomości to nie kwestia przypadku, lecz przemyślana strategia, którą należy traktować jak projekt sprzedażowy. Dlaczego jedno mieszkanie wynajmuje się błyskawicznie, często już po pierwszej prezentacji, a inne tygodniami stoi puste, mimo że wydaje się równie atrakcyjne? Sim Property – firma zarządzająca najmem długoterminowym zna odpowiedź!
Najczęstsze powody to: słabe zdjęcia i opis oferty, cena niezgodna z realiami rynku, brak elastyczności wynajmującego co do prezentacji czy warunków najmu, brak przygotowania mieszkania oraz brak przemyślanej strategii promocji. Przyjrzyjmy się dokładniej każdemu z nich.
Analiza rynku i planowanie najmu
Na początek należy przeanalizować konkurencję i zbadać podaż mieszkań w okolicy. Kluczowe jest także określenie grupy docelowej potencjalnych najemców, ponieważ wiedza o tym, czy celujemy w studentów, singli, pary czy rodziny, wpływa na sposób przygotowania i wyposażenia mieszkania.
Istotna jest także ocena własnych zasobów, w tym czasu i zaangażowania, gdyż elastyczność w prezentacji oferty jest kluczowa dla szybkiego znalezienia lokatora. Potencjalni najemcy często oczekują możliwości obejrzenia mieszkania w ciągu 2-3 dni i nie będą czekać dłużej, co może zaprzepaścić szansę na wynajem.
Ustalenie ceny rynkowej
Cena wynajmu powinna być rynkowa, czyli taka, za jaką można wynająć mieszkanie „tu i teraz”, a nie „życzeniowa” czyli np. bazująca na racie kredytu hipotecznego albo ostatnim najmie. Cena rynkowa może zmieniać się w zależności od sezonu. Przykładowo pokoje wynajmują się najdrożej w szczycie sezonu studenckiego. Warto także analizować portale ogłoszeniowe i dostępne raporty rynkowe, aby ustalić realną wartość najmu. Trzeba być świadomym, że koszty pustostanu mogą być znacznie wyższe niż potencjalna niewielka obniżka czynszu, dlatego czasem lepiej obniżyć cenę o symboliczną kwotę, niż czekać kolejny miesiąc lub dwa na najemcę, ponosząc w tym czasie bieżące opłaty.
Profesjonalne przygotowanie mieszkania
Profesjonalne przygotowanie mieszkania może zależeć od naszych możliwości zarówno finansowych jak i czasowych. Zawsze jednak powinniśmy zadbać o to, żeby mieszkanie było posprzątane, a usterki i brzydkie zapachy usunięte.
Stylizacja wnętrz oraz profesjonalna sesja zdjęciowa zwiększą atrakcyjność oferty i wygenerują większą liczbę zapytań i prezentacji. Home staging oraz dobrej jakości, odpowiednio doświetlone i wykadrowane zdjęcia potrafią „sprzedać” mieszkanie i są długoterminową inwestycją, której koszt zwraca się wielokrotnie, ponieważ zdjęcia mogą być wykorzystywane przy każdym kolejnym wynajmie. Należy jednak unikać przesadnego retuszowania zdjęć, aby rzeczywistość nie rozczarowała najemcy podczas oględzin na żywo.
Niewielki remont lub odświeżenie jest również do rozważenia i przeliczenia. Dobrze by było, żeby zainwestowane środki zwróciły się w postaci wyższego czynszu najmu.
Ogłoszenie, które przyciąga
Samo przygotowanie mieszkania to za mało. Żeby zainteresować potencjalnego najemcę trzeba odpowiednio zaprezentować nieruchomość w ogłoszeniu.
Zdjęcia powinny być wysokiej jakości, jasne i pokazywać mieszkanie w jak najlepszym świetle. Niezwykle ważna jest rola zdjęcia głównego, ponieważ to ono zachęca do przejrzenia całej oferty. Oprócz tego, że powinno ładne, dobrze jeśli zdjęcie główne pokazuje przestrzeń, w której najemca będzie najczęściej przebywał, np. salon lub sypialnia.
Nagłówek ogłoszenia również powinien przyciągać uwagę najemcy, może np. zawierać kluczowe aspekty wyróżniające mieszkanie. Sam opis nieruchomości powinien być zwięzły, konkretny iakcentować najważniejsze cechy mieszkania oraz warunki wynajmu. Długie, ciągłe teksty często są pomijane, ponieważ najemcy skanują ogłoszenia, nie czytając ich w całości.
Dodatkowo, video tour to rozwiązanie, które znacznie podnosi atrakcyjność oferty, pomaga najemcom ocenić, czy mieszkanie spełnia ich oczekiwania, ograniczając niepotrzebne prezentacje. Świetnie sprawdza się przy najmie zdalnym.
Gdzie i jak szukać najemcy?
W procesie poszukiwania najemcy ważne jest skupienie się na kanałach, na których rzeczywiście znajduje się nasza grupa docelowa. Portale nieruchomościowe i grupy na Facebooku to najczęściej wybierane kanały promocji.
Reklama offline, taka jak ogłoszenia na klatkach schodowych czy banery na balkonach, może być skutecznym uzupełnieniem, szczególnie dla najemców szukających mieszkania w konkretnym bloku.
Praca z ogłoszeniem
Publikacja ogłoszenia to dopiero początek. Należy aktywnie z nim pracować i monitorować zainteresowanie. Pierwszy tydzień jest decydujący. Jeśli w tym czasie brakuje zapytań, prawdopodobnie coś jest nie tak i należy poprawić zdjęcia lub opis albo zmodyfikować cenę wynajmu w zależności od tego, co się na nią składa.
Skutecznym narzędziem marketingowym jest promowanie ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych. Ma to sens dla dobrze przygotowanych ofert z rynkową ceną. Skutek powinien być widoczny w ciągu tygodnia.
Korekta ceny najmu powinna być traktowana jako ostateczność, gdy inne metody zawiodły. Jednak należy pamiętać o kosztach pustostanu – czasem lepiej obniżyć cenę o niewielką kwotę (np. 100 zł), niż czekać kolejny miesiąc lub dwa na najemcę, ponosząc w tym czasie opłaty do wspólnoty czy spółdzielni.
Prezentacja mieszkania
Pierwsze wrażenie jest kluczowe. Warto przyjść wcześniej, otworzyć okna, przetrzeć kurze, a nawet zaparzyć kawę, aby stworzyć przyjemną, domową atmosferę. Dobrym zabiegiem sprzedażowym jest pokazanie najpierw słabszych punktów mieszkania, a następnie jego atutów, aby potencjalny najemca zapamiętał najlepszy kadr wychodząc z prezentacji.
Warto prowadzić „small talk”, co pozwoli poznać oczekiwania potencjalnego najemcy i uzyskać cenny feedback. Taki feedback może pomóc w ulepszeniu ogłoszenia lub doposażeniu mieszkania, które wpłyną na atrakcyjność oferty. Zasady i warunki najmu powinny być podczas prezentacji jasno i klarownie przedstawione, żeby uniknąć nieprozumień przy ustalaniu warunków umowy.
Finalizacja transakcji
Na etapie finalizacji transakcji niezbędna jest dokładna weryfikacja najemcy. Ważne jest ocenienie wypłacalności najemcy poprzez sprawdzenie zarobków, ale też zadłużenia; zapytanie o historię najmu.
Prośba o rozłożenie kaucji na raty to sygnał ostrzegawczy („kaucja na raty to tarapaty”), który wskazuje, że najemca może mieć problemy z płatnościami. Umowa najmu powinna być transparentna i spójna z tym, co zostało ustalone podczas prezentacji.
Wynajem to projekt
Podsumowując, wynajem nieruchomości należy traktować jak wieloetapowy projekt, który wymaga skrupulatnego zaplanowania, profesjonalnego przygotowania mieszkania, skutecznego marketingu i starannej finalizacji. To przepis na szybki, zyskowny i bezpieczny najem.
Anna Grybel-Kloc
Licencjonowana pośredniczka, specjalistka od inwestycji i zarządzania najmem długoterminowym z prawie 20-letnim doświadczeniem w nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem. Od początku buduje i rozwija polski oddział Sim Property.
Sim Property
Firma od 14 lat zarządzająca najmem długoterminowym w kilkunastu miastach, zapewniająca kompleksową obsługę procesu wynajmu na najwyższym poziomie. Obsłużyła już ponad 2500 umów najmu, a obecnie ma pod opieką kilka budynków i ponad 500 mieszkań na wynajem o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Wyróżniona tytułem Zarządcy Najmu 2024 Roku w Plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Organizacja dnia otwartego może być prawdziwym gamechangerem w procesie sprzedaży nieruchomości. W tym artykule odkryjesz sprawdzone strategie, które pomogą Ci w pełni wykorzystać potencjał dnia otwartego. Wskazówkami podzielą się z Tobą ekspertki od organizacji dni otwartych: Marta Nalepa i Katarzyna Czerwiak.
Dzień otwarty umożliwia zaprezentowanie domu w jak najlepszym świetle i przyciąga sporą liczbę potencjalnych kupujących w krótkim czasie. To także doskonała okazja, by budować relacje z klientami, odpowiadać na ich pytania na miejscu oraz zwiększyć konkurencję między zainteresowanymi osobami, co może prowadzić do szybszej sprzedaży za lepszą cenę. Ponadto taka forma prezentacji nieruchomości pozwala na oszczędność czasu, ponieważ wymaga zorganizowania jednego wydarzenia zamiast wielu indywidualnych wizyt.
Ekspertki Marta Nalepa i Katarzyna Czerwiak zdradzają swoje sekrety, co zrobić, aby dzień otwarty przebiegł sprawnie i zakończył się sukcesem. Na ten ważny dzień przygotować trzeba nie tylko nieruchomość, ale również sprzedającego, kupujących i… siebie!
Błysk jak na zdjęciach
Bez dwóch zdań przygotowanie nieruchomości na dzień otwarty należy zacząć od dokładnych porządków: – Czystość, czystość i jeszcze raz czyste okna – żartuje Marta. Osobiste przedmioty, takie jak zdjęcia rodzinne czy pamiątki, powinny być schowane. Warto również rozważyć zatrudnienie specjalisty od home stagingu, aby podkreślić atuty nieruchomości.
Niezwykle ważne jest, aby wszelkie drobne naprawy były wykonane jeszcze przed sesją fotografi czną. Należy również zadbać o zapewnienie spójności między rzeczywistością a materiałami reklamowymi. – Wnętrze powinno wyglądać tak samo dobrze na żywo jak na zdjęciach w ogłoszeniu. Fotografie z profesjonalnej sesji zdjęciowej powinny służyć jako wzorzec do przygotowania domu na dzień otwarty. Brak zgodności między zdjęciami a rzeczywistością może zniechęcić potencjalnych kupujących – tłumaczy Katarzyna.
Ostatni szlif
Marta pojawia się na miejscu zazwyczaj godzinę przed rozpoczęciem wydarzenia, aby rozłożyć materiały informacyjne i promocyjne, wstawić kwiaty do wazonu oraz przygotować poczęstunek dla gości. Tego rodzaju dbałość o szczegóły sprawia, że nieruchomość prezentuje się nienagannie, a kupujący będą czuli się mile widziani.
To też dobry moment na zadbanie o bezpieczeństwo mienia sprzedającego. Należy schować i zabezpieczyć cenne przedmioty, obrazy, biżuterię oraz wszelkie dane osobowe, takie jak korespondencja, wyciągi bankowe czy kalendarze rodzinne. Taki zabieg nie tylko chroni właściciela, ale także pozwala kupującym skupić się na samej nieruchomości. Katarzyna podpowiada, że jeśli dom jest duży, warto zapewnić sobie pomoc innych agentów, aby nie zostawiać kupujących sam na sam z majątkiem sprzedających.
Wygodne buty, duże kieszenie i szeroki uśmiech
Obie specjalistki uważają, że wygląd zewnętrzny jest wizytówką pośrednika. W dniu wydarzenia należy założyć elegancki, ale jednocześnie wygodny strój, który podkreśli profesjonalność. – Ubiór powinien być też adekwatny do prezentowanej nieruchomości: elegancki do luksusowego apartamentu, a praktyczny w przypadku domu do remontu – wyjaśnia Katarzyna. Marta Nalepa dodaje, że wygodne buty to absolutna podstawa podczas dnia otwartego: – Mój rekord to kilkanaście prezentacji czteropoziomowego domu, który zwiedziłam od piwnicy po poddasze z każdym z oglądających osobno pomiędzy 10.30 a 15.30 bez chwili przerwy. Taki maraton wymaga nie tylko fi zycznej wytrzymałości, ale także odpowiedniego obuwia, które zapewni komfort przez cały dzień. W kwestii ubioru Katarzyna daje jeszcze jedną ważną radę: – Nie zapomnij o kieszeniach! Żonglowanie telefonem, teczką z ofertą i kluczami bywa wyzwaniem. Zapewnij sobie miejsce na przechowanie aktualnie nieużywanych akcesoriów.
Ostatecznie to dobre nastawienie jest kluczem do sukcesu. Pewność siebie i entuzjazm mogą przekonać potencjalnych kupujących. Dzień otwarty nie powinien być traktowany jako uciążliwy obowiązek, lecz jako okazja do oszczędzenia czasu na indywidualne prezentacje.
Nie daj się zaskoczyć
Przygotowanie merytoryczne jest równie istotne. Marta radzi, aby bardzo dobrze poznać nieruchomość, jej aspekty techniczne oraz informacje o sąsiadach. Katarzyna sugeruje, aby przygotować sobie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania: – Spodziewaj się pytań o szkoły, sklepy, przystanki, miejsca do parkowania, park do spacerów z psem, smog, hałas z lotniska; dla każdego z kupujących ważne jest coś innego. Trzeba być rzetelnym i nie zmyślać informacji, a także przygotować notes do zapisywania pytań i kontaktów od zainteresowanych.
Papierkowa robota
Należy mieć przygotowane plany, rzuty, formularze zapoznania się z ofertą, przetwarzania danych osobowych zainteresowanych oraz formularz złożenia oferty zakupu. – Upewnij się, że masz zapas długopisów, wizytówek i teczek na dokumenty. Pamiętaj też, że dzień otwarty to nie tylko okazja do prezentacji nieruchomości, ale także możliwość nawiązania kontaktów i współpracy z aktywnymi uczestnikami rynku – radzi Katarzyna. W związku z tym pośredniczka sugeruje, aby przygotować listę dla agentów z biur współpracujących, zawierającą najważniejsze informacje o nieruchomości i procedurach dnia otwartego. Dobrym pomysłem jest zaplanowanie osobnego terminu dla agentów, aby mogli oni swobodnie zapoznać się z nieruchomością jako klienci poniekąd hurtowi. Marta Nalepa zawsze ma ze sobą wydrukowane księgi wieczyste, rzuty, naliczenia czynszu oraz skrót oferty. – Kupujący przed wejściem wypełniają pokwitowania prezentacji i podpisują się pod klauzulą RODO – informuje pośredniczka. W przypadku wyrażenia zainteresowania nabyciem nieruchomości udostępnia im formularz złożenia oferty.
Uprzejmie wypraszam
Przygotowanie sprzedającego na dzień otwarty zaczyna się już na etapie podpisywania umowy pośrednictwa. W tym momencie warto omówić znaczenie dnia otwartego i korzyści jakie niesie dla właściciela nieruchomości. Marta Nalepa zaznacza, że jej klienci są świadomi, iż dla ich dobra najlepiej, żeby podczas dnia otwartego byli nieobecni. Celem jest, aby kupujący czuli się w pełni swobodnie. – Moi klienci wychodzą wtedy na spacer z psami albo jadą na zakupy. Chętnie współpracują, bo wiedzą, że dzięki ugoszczeniu potencjalnych klientów jednego dnia ominie ich konieczność wielokrotnego przygotowywania nieruchomości do prezentacji z każdym z zainteresowanych osobno – mówi Marta, a Katarzyna Czerwiak wyjaśnia, dlaczego właściciel powinien opuścić dom na czas trwania dnia otwartego: – Obecność właściciela może krępować kupujących i utrudniać swobodną rozmowę z agentem.
Nie wszyscy naraz
Przygotowanie zaproszeń na dzień otwarty to niezwykle ważny element. Należy w nich jasno zaznaczyć, czego potencjalni kupujący mogą się spodziewać podczas wydarzenia. Marta wyjaśnia, że w ofercie sprzedaży zawsze podaje datę i przedział godzinowy dnia otwartego, a także prosi o telefoniczne uprzedzenie wizyty. Podczas rozmowy informuje, czy spotkania będą się odbywały o określonych godzinach, czy też w bardziej elastycznych odstępach czasowych, na przykład co 20 minut lub co pół godziny. Czasami, jeśli strategia na to pozwala, zaprasza wszystkich gości swobodnie pomiędzy godziną rozpoczęcia a godziną zakończenia dnia otwartego.
Katarzyna podkreśla, że należy dokładnie informowaćkupujących, iż będą mieli okazję zobaczyć całą nieruchomość,porozmawiać z agentem i złożyć ewentualnąofertę. Dzięki temu będą lepiej przygotowani, a cały procesprzebiegnie sprawnie i profesjonalnie. – Jednocześniepamiętaj, że pracujesz na rzecz sprzedającego. Niepodejmujesz za niego decyzji, wspólnie ustalcie strategięprzyjmowania i akceptowania ofert – przypominaKatarzyna.
Niech się dzieje!
– Przygotuj mały poczęstunek, taki jak kawa, herbata, ciastka czy owoce, ale dostosuj go do warunków w nieruchomości. Nie przesadzaj, jeśli w domu w stanie deweloperskim nie masz toalety. Aby łatwiej było odnaleźć nieruchomość i przyciągnąć zainteresowanych, udekoruj ją balonami, banerami i flagami – wyjaśnia Katarzyna. Takie oznakowanie sprawi, że dom będzie bardziej widoczny i atrakcyjny z zewnątrz. Katarzyna proponuje również tematyczne domy otwarte, które nawiązują do stylu nieruchomości.
Warto pamiętać o przygotowaniu materiałów promujących biuro: ulotki, wizytówki oraz teczki z informacjami o nieruchomości. Zadbaj o to, aby wszystkie materiały były łatwo dostępne dla odwiedzających. – Jeśli masz zupełnie pustą przestrzeń, to przywieź przynajmniej stolik – doradza Katarzyna.
Co musisz zapamiętać?
Dzień otwarty to okazja nie tylko do zaprezentowania nieruchomości, ale także do nawiązania relacji z potencjalnymi kupującymi i budowania profesjonalnego wizerunku. Warto zainwestować czas i energię w przygotowanie, aby wydarzenie przebiegło sprawnie i zakończyło się sukcesem. O czym nie możesz zapomnieć?
Pamiętaj, że starannie przygotowany dzień otwarty to klucz do sukcesu na rynku nieruchomości. Jeden dzień mobilizacji może sprawić, że nieruchomość zostanie sprzedana za wyższą cenę, co oznacza duże zadowolenie sprzedającego i większą prowizję dla Ciebie. – Dzień otwarty to również szansa na nowych klientów poszukujących, z którymi możesz od razu nawiązać relacje na odpowiednim, profesjonalnym poziomie – przypomina Katarzyna. Dlatego warto się postarać i zadbać o każdy szczegół.
Marta Nalepa
Ekspertka rynku nieruchomości, pośredniczka i właścicielka biura EKSPERCI.pro oraz platformy wspierającej inwestorów Wynajem.PRO. Wykładowczyni Uczelni Łazarskiego.
Katarzyna Czerwiak
Pośredniczka nieruchomości z Krakowa, prezeska GRUPA.PRO. Uczy też pośredników pozyskiwania klientów bez zimnych telefonów oraz organizacji domów otwartych na laboratoriumagenta.pl.
Refinansowanie kredytu hipotecznego to termin, który obecnie coraz częściej pojawia się w rozmowach klientów z ekspertami kredytowymi.
I słusznie – dla wielu kredytobiorców może to być narzędzie pozwalające na znaczne zmniejszenie comiesięcznego obciążenia budżetu domowego, skrócenie okresu kredytowania, a przede wszystkim zmniejszenie całkowitego kosztu kredytu. Refinansowanie może pozwolić zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych na odsetkach!
Na czym polega refinansowanie?
Refinansowanie to proces polegający na spłacie aktualnego kredytu hipotecznego za pomocą nowego kredytu, zaciągniętego w innym banku – na korzystniejszych dla kredytobiorcy warunkach. Jest to więc forma optymalizacji obecnego zobowiązania poprzez przeniesienie go z banku A do banku B w celu uzyskania określonych korzyści. Operacja może przynieść realne finansowe profity, szczególnie jeśli warunki rynkowe, sytuacja finansowa kredytobiorcy czy wartość nieruchomości zabezpieczającej kredyt zmieniły się od momentu zaciągnięcia pierwotnego zobowiązania.
W praktyce oznacza to, że nowy bank poniekąd „przejmuje” spłatę aktualnego kredytu, a kredytobiorca spłaca zobowiązanie wynikające z nowej, lepszej dla niego umowy kredytu – najczęściej z niższym oprocentowaniem, krótszym okresem kredytowania i niższą ratą – dzięki czemu zyskuje ogromne oszczędności na odsetkach.
Zmiany stóp procentowych a opłacalność refinansowania
Decyzje Rady Polityki Pieniężnej (RPP) mają bezpośredni wpływ na koszt kredytu. Jeśli spojrzymy wstecz, to po okresie, gdy stopy procentowe „szorowały” dno, będąc na poziomie 0,1%, od października 2021 roku rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, który osiągnął swój kulminacyjny punkt we wrześniu 2022 roku. Wówczas stopa referencyjna osiągnęła poziom 6,75%. Od tego czasu, z wyłączeniem dwóch obniżek we wrześniu i październiku 2023 roku do poziomu 5,75%, stopy były utrzymywane w trendzie bocznym. W maju 2025 roku, kiedy to RPP zdecydowała się na obniżkę stóp o 0,5 punktu procentowego (do stopy referencyjnej o wartości 5,25%), pojawiła się dodatkowa przestrzeń do uzyskania korzystniejszych warunków kredytowych dla przyszłych oraz dotychczasowych kredytobiorców. Niższe stopy procentowe skutkują bowiem obniżeniem oprocentowania nowych kredytów, a także refinansowanych zobowiązań, co z kolei może przełożyć się na mniejsze miesięczne raty i obniżenie całkowitego kosztu kredytu.
Dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w okresie wysokich stóp procentowych, obecna sytuacja stanowi dobrą okazję do rozważenia refinansowania. Przeniesienie kredytu do innego banku z niższym oprocentowaniem może przynieść znaczne oszczędności w długim okresie.
Czy refinansowanie opłaca się tylko w sytuacji obniżania stóp procentowych?
Nie, istnieją także inne przesłanki do optymalizacji kredytu poprzez jego refinansowanie. Jeśli kredytobiorca zaciągnął kredyt z wkładem 10%, oznacza to, że warunki jego zobowiązania wobec banku, tj. oprocentowanie kredytu (w tym marża), są zasadne dla poziomu LTV 90% (LTV to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Jeśli obecna wysokość kredytu nie przekracza 80% LTV, np. z takiego powodu, że kapitał kredytu został już częściowo spłacony w ratach lub wzrosła wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu – jest duża szansa na uzyskanie lepszych warunków. Jeśli aktualna wysokość kredytu jest na poziomie 80% lub mniejszym (LTV <= 80%) w stosunku do wartości nieruchomości, banki oferują znacznie lepsze warunki, tj. niższe oprocentowanie niż przy poziomie LTV 90%.
Przykład:
Kredytobiorca zakupił nieruchomość trzy lata temu, finansując ją kredytem hipotecznym. Nieruchomość kosztowała 600 000 zł, a kredytobiorca wniósł 10% wkładu własnego (60 000 zł). Kwota kredytu wyniosła 540 000 zł.
Dziś jego nieruchomość jest warta 700 000 zł, a do spłaty pozostało 520 000 zł. Refinansując kredyt do nowego banku, kredytobiorca może uzyskać lepsze warunki, tj. oprocentowanie (w tym marżę), które są zasadne dla niższej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, czyli takie jak przy wkładzie własnym od 20%. Powyższy przykład opiera się na następujących wyliczeniach:
Jest to więc dodatkowa przesłanka do refinansowania kredytu, poza obniżaniem stóp przez Radę Polityki Pieniężnej.
Piotr Sakiewicz
Ekspert kredytowy / CEO POWER HOLDING. Od ponad 14 lat związany z branżą finansową. Pomógł uzyskać ponad 2700 kredytów, z czego ponad 670 na cele związane z inwestowaniem w nieruchomości. Współautor dwóch książek związanych z tematyką inwestowania w nieruchomości.
Co możesz zyskać dzięki refinansowaniu? Jak wygląda cały proces? I czy to zawsze jest bezpieczne?
Chcesz inwestować w nieruchomości, już nawet masz na oku fajne mieszkanie, ale… nie masz za co go kupić. Czy jest na to jakieś rozwiązanie? Tak. Możesz nie mieć własnego kapitału, tylko posiłkować się zewnętrznym finansowaniem. Poznaj 11 sposobów, jak inwestować, nie mając gotówki.
Czy wiesz, ile trzeba mieć funduszy, by zacząć inwestować? Jeśli chcesz kupić 50-metrowe mieszkanie w Łodzi na rynku wtórnym, będziesz potrzebować 290 tys. zł. Remont będzie wymagał nakładów ok. 100 tys. zł. Wartość całości to zatem 390 tys. zł. Żeby wziąć kredyt hipoteczny, potrzebujesz 39 tys. zł wkładu własnego (o ile wynosi on 10%), a także naturalnie zdolności kredytowej. Ale musisz jeszcze dodać pozostałe wydatki, jak np. notariusz, pośrednik, PCC itd. Najlepiej więc, jakbyś miał ok. 60 tys. zł na początek. To niemała suma. Wiele osób na tym etapie się poddaje. Są jednak metody, aby uzyskać ten kapitał – wkład własny wcale nie musi pochodzić z Twojej kieszeni.
1. Uzbieraj gotówkę, korzystając z pomocy rodziny i znajomych.
Zapytaj kilku osób ze swojego otoczenia, czy nie wsparłyby Cię kilkoma tysiącami, wytłumacz, jaki masz cel. Podejmuj wiele prób – łatwiej jest pozyskać np. po 6 tys. od dziesięciu osób niż po 30 tys. od dwóch. Jeśli chcesz solidnie podejść do zagadnienia, warto udać się na warsztaty lub dokształcić się w inny sposób – poprzez czytanie książek i oglądanie edukacyjnych treści. Żeby przyswoić wiedzę, potrzebujesz trochę czasu. Na moich warsztatach kursanci muszą przestudiować 48 godzin teorii – jeśli więc robią to spokojnym tempem, to po prawie trzech miesiącach mogą przyjechać na szkolenie stacjonarne, które trwa dwa dni. A więc dwa–cztery miesiące to jest okres, w którym musisz zorganizować kapitał. Nie bój się rozmawiać z rodziną, przyjaciółmi – może się okazać, że chętnie Ci pomogą! Oczywiście zdarza się, że nikt z bliskiego otoczenia nie ma takich pieniędzy bądź też po prostu nie chce pożyczyć. Znacznie lepiej byłoby najpierw pokazać swoje zdolności inwestycyjne, a potem prosić o pieniądze… tylko jak to zrobić bez kapitału? Trzeba najpierw skorzystać z innej metody finansowania. 😉
2. Znajdź partnera, który sfinansuje całą inwestycję.
Czasami o wiele łatwiej dogadać się z obcymi niż ze swoimi. Jeżeli więc nie masz wsparcia w bliskich, musisz poszukać pomocy na zewnątrz. Taki inwestor może udzielić Ci pożyczki, zwykle oprocentowanej na 8–17% w skali roku (dokładna wartość zależy od zabezpieczenia). Wydaje się, że 17% to strasznie dużo. Ale spójrz na wyliczenia: ile kosztuje kredyt mieszkaniowy na preferencyjnych warunkach pod inwestycję, a ile pożyczka od osób obcych? Dzisiaj oprocentowanie kredytu wynosi ok. 7,5%. Jeżeli więc zaciągasz kredyt w wysokości 350 tys. zł, to w ciągu pół roku poniesiesz koszty 13–14 tys. zł. Przypominam, że ten kredyt (zaciągnięty pierwotnie na 30 lat) spłacasz po sprzedaży nieruchomości. Przy kupowaniu kolejnego mieszkania musisz zaciągnąć nowy kredyt. Ta niedogodność jest zniwelowana przy kredycie inwestycyjnym gotówkowym bądź obrotowym na firmę – lecz tu oprocentowanie jest wyższe, więc i koszty wyższe. Czasami dojdą dodatkowe opłaty za ubezpieczenie czy wycenę – w każdym banku indywidualnie otrzymasz taką informację. Nakłady mogą wtedy wzrosnąć do 20 tys. zł, a nawet do 25 tys. zł. Jeśli chciałbyś zbadać swoją zdolność kredytową, napisz do nas na adres info@wiwn.pl, a nasz specjalista sprawdzi Twoje możliwości kredytowe.
Jeżeli zaś pożyczasz całą kwotę od osoby zewnętrznej, to w najdroższym scenariuszu będzie to 17%. Czyli przy 350 tys. zł potrzebnych na inwestycję poniesiesz wydatek ok. 30 tys. zł po sześciu miesiącach. Tutaj łatwiej przekładać pieniądze z jednego mieszkania na inne, więc przy dobrych wiatrach w ciągu roku zrobisz dwa–trzy flipy (i wtedy koszty na inwestycję rozłożą się jeszcze korzystniej). Poza tym pamiętaj, że dysponując gotówką, możesz nabywać nieruchomości na jeszcze lepszych warunkach – zdarzają się rabaty sięgające nawet 5 tys. zł, a więc realne opłaty za pożyczkę są niższe. Może się okazać że koszty finasowania kredytem i pożyczką prywatną będą podobne. Jeżeli będziesz mieć na oku wspaniałą nieruchomość, tzw. perełkę, to z dużym prawdopodobieństwem uda Ci się znaleźć partnera, który pożyczy wymaganą sumę.
3. Zaangażuj inwestora zewnętrznego.
Ten przypadek jest podobny do powyższego – również musisz znaleźć partnera do współpracy. Z tym że w tym układzie inwestor pasywny będzie finansował zakup i remont mieszkania, stanie się jego właścicielem (będzie ono stanowiło zabezpieczenie jego kapitału). Twoim zadaniem będzie wyszukanie odpowiedniej nieruchomości, dopilnowanie remontu oraz znalezienie kupca. Inwestor uczestniczy w akcie notarialnym przy nabyciu i zbyciu mieszkania. A potem dzielicie się zyskami pół na pół. W tym wypadku to nie jest do końca Twoja inwestycja, Ty sprawujesz jedynie rolę nadzorcy.
4. Zrób cesję praw do mieszkania.
Możesz dokonać cesji praw umowy na mieszkanie, które zarezerwowałeś. Przy tej opcji potrzebujesz jedynie niewielkiego kapitału na zaliczkę. Na czym to polega? Znajdujesz nieruchomość, rezerwujesz ją, wpłacając 10–20% wartości mieszkania, a następnie szukasz osoby, która ją kupi. Co istotne, wszystkie strony muszą być powiadomione o Twoich zamiarach – sprzedająca, że ktoś inny wejdzie we wszystkie prawa i obowiązki umowy, a kupująca, że nie jesteś właścicielem. W tym wypadku zarabiasz w zasadzie jako „pośrednik”.
5. Umów się na odroczenie płatności.
To chyba najtrudniejszy sposób do zrealizowania. Chodzi o to, że kiedy już wynegocjujesz ze sprzedającym wszelkie warunki, to na koniec proponujesz zapłatę w późniejszym terminie. Załóżmy, że sprzedający wystawił za cenę 380 tys., a Tobie udało się zbić tę kwotę do 320 tys. zł. Gdy ustalenia są już zaakceptowane, zapytaj sprzedającego, czy płatność mogłaby się odbyć sześć miesięcy później, a w zamian za to zapłacisz 15 tys. zł więcej. Masz wtedy czas na zrealizowanie flipa. Można powiedzieć, że sprzedający odgrywa tu niejako rolę inwestora. Dochodzi do aktu notarialnego i stajesz się właścicielem lokalu (ale opłacasz całość po sześciu miesiącach od zawarcia transakcji, po zakończonej inwestycji).
6. Dogadaj się ze sprzedającym.
Kolejna metoda opiera się na otwartej rozmowie ze sprzedającym. To dosyć podobny scenariusz jak w punkcie wyżej. Informujesz właściciela, że chcesz przejąć, wyremontować i sprzedać jego mieszkanie. Pytasz, czy zgodzi się na to, by poczekać jeszcze kilka miesięcy – wtedy Ty zrobisz remont tej nieruchomości, a potem zajmiesz się jej sprzedażą. Po udanej transakcji dzielicie się zyskiem. Sprzedający zazwyczaj jest zaskoczony takim układem, ale skuszony wyższym zarobkiem może się zgodzić. I znów wchodzi w rolę inwestora, podobnie jak w poprzednim wypadku. Różnica między tymi punktami jest taka, że tutaj nie stajesz się właścicielem lokalu, tylko umawiasz się ze sprzedającym i działasz.
Wojciech Orzechowski
Przedsiębiorca, inwestor, deweloper, ekspert rynku nieruchomości, nazywany ojcem chrzestnym flipowania w Polsce. Od 2007 roku nieprzerwanie inwestuje w nieruchomości, a od 2014 roku edukuje w tym zakresie. Od 2018 roku realizuje w Łodzi projekty deweloperskie o wartości sprzedażowej ponad 220 mln zł, a tylko w roku 2023 prowadził 140 inwestycji fliperskich.
Oto 6 z 11 sposobów, jak inwestować w nieruchomości, nie mając gotówki. Pełną listę porad znajdziesz w 27. numerze Strefy Nieruchomości:https://skleprentiera.pl/SN27
Do nieruchomości, którą zamierzasz sprzedać, przylega kawałek zieleni? Wykorzystaj to miejsce z głową, aby podnieść cenę mieszkania lub domu. Czasem wystarczy zainwestować niewielką sumę, aby zwiększyć wartość inwestycji nawet o kilka procent!
Chcemy mieszkać w przestrzeniach, gdzie jest dużo zieleni – co do tego nie ma żadnych wątpliwości. Niezależnie od tego, czy do Twojej nieruchomości przylega duży ogród, czy mały kawałek trawnika, można je sprytnie zaaranżować, zwiększając wartość inwestycji.
Jak to zrobić? Zapytaliśmy o to projektantki ogrodów.
Od czego zacząć?
Magdalena Wolska, architekt krajobrazu z Warszawy: Zanim przystąpisz do aranżacji przestrzeni, odpowiedz sobie na pytanie, jakie są wady i zalety Twojego ogrodu. Działka jest wąska, ale długa? To nie problem! Można ją podzielić na kilka przenikających się obszarów, które stworzą różnorodne pokoje ogrodowe – ogród stanie się wielofunkcyjny.
Projektując ogród, pomyśl, kto i w jaki sposób będzie go użytkować. Zapewniając nowemu nabywcy różnorodne strefy w ogrodzie, zasugerujesz mu, w jaki sposób będzie mógł spędzać czas w tej przestrzeni. Gdy zobaczy miejsce na uprawę warzyw, zacznie rozmyślać o tym, jak to cudownie byłoby hodować swoje własne truskawki czy rzodkiewkę. Na widok stołu z krzesłami wyobrazi sobie spotkania z przyjaciółmi.
Podobne wyobrażenia o przestrzeni mogą również wywoływać popularne rośliny, które kojarzą się z określonymi porami roku czy wspomnieniami z dzieciństwa. Sprawdzą się popularne lilaki (zwane błędnie przez wszystkich bzami), piwonie, jaśminowce czy krzewy i drzewka owocowe. Oprowadzając klienta po ogrodzie, możesz wspomnieć o wspaniałym zapachu lilaka czy o możliwości zbioru własnych borówek z ogrodu. Nie sprzedawaj jedynie pięknej przestrzeni, ale również taką, która będzie kanwą do tworzenia wspomnień.
Paulina Jończyk, Autorska Pracownia Architektury Krajobrazu w Garwolinie: W aranżacji ogrodu kluczowa jest okolica oraz styl, w jakim została zaprojektowana bądź jest utrzymana nieruchomość. Błędem jest konkurowanie z otaczającym krajobrazem, ponieważ nie można tworzyć nowoczesnego minimalistycznego ogrodu przy drewnianym domu i odwrotnie. Nietaktem jest też zaprojektowanie ogrodu w stylu rustykalnym w nowoczesnej dzielnicy dużego miasta przy nowoczesnej minimalistycznej willi. Charakter ogrodu musi być spójny z domem i otoczeniem. Jedno powinno podkreślać drugie.
Karolina Pawlak, architekt krajobrazu z Rybnika: Wybierz rośliny wieloletnie, łatwe w utrzymaniu. Sprawdzą się rośliny zimozielone, kwitnące w różnych porach roku oraz rośliny ozdobne – będą cieszyły oko niezależnie od sezonu. Ogród powinien być spójny ze stylem panującym we wnętrzu domu. Harmonijne połączenie architektury z aranżacją ogrodu tworzy całość, która będzie atrakcyjna i pokaże, że nic nie jest przypadkowe.
Zainwestuj w proste, ale efektowne elementy dekoracyjne. Kolorowy dywan ogrodowy, wodoodporne poduszki i oświetlenie solarne mogą sprawić, że przestrzeń nabierze przytulnego charakteru.
Jakie strefy w ogrodzie?
Magdalena Wolska: W ogrodzie, zwłaszcza małym, powinna się znaleźć strefa wypoczynku – analogiczna do salonu w mieszkaniu czy domu. Kolejnym must have jest strefa jadalniana, która czasami może być połączona ze strefą wypoczynku, szczególnie jeśli przestrzeń ogrodu nie jest zbyt duża. Dodatkowym atutem będzie wspomniana już strefa do uprawy własnych warzyw czy owoców, miejsce na kuchnię w plenerze, strefa spa oraz strefa zabaw dla dzieci. Tworząc te przestrzenie, zapewnisz dodatkową kartę przetargową dla swojej inwestycji, analogicznie jak podczas dodawania spiżarni, pralni czy garderoby do mieszkania. Niby nie są to niezbędne pomieszczenia, jednak ich obecność podnosi komfort życia oraz wartość samej inwestycji.
Paulina Jończyk: To zależy od oczekiwań inwestora, chociaż w każdym ogrodzie powinna znaleźć się strefa frontowa, czyli tzw. przedogródek – wizytówka domu, zazwyczaj z miejscami parkingowymi. Kluczowa jest też strefa wypoczynkowa – taras z miejscem do odpoczynku lub biesiadowania.
Dodatkowe strefy to kwestie indywidualne. Możemy zaplanować ogród w taki sposób, aby miał strefę rekreacyjną np. domek dla dzieci, miejsce do gry w piłkę czy na ognisko, saunę jacuzzi albo basen. Te trzy ostatnie pozycje to najczęstsze prośby naszych klientów.
Dobrym pomysłem jest też wydzielenie strefy użytkowej według potrzeb, czyli np. miejsca na miniwarzywnik czy miniszklarnię – są to indywidualne wymagania i potrzeby każdego inwestora.
Karolina Pawlak: W strefie relaksu możesz ustawić wygodne meble ogrodowe: stół, krzesła, ale też hamak czy ławkę pod drzewem. Jadalnia na świeżym powietrzu rozbudzi fantazję o biesiadowaniu. Kolejną strefą jest miejsce do zabawy dla dzieci. Miejsce do aktywności fizycznej, takie jak trawnik do gry w piłkę, boisko do badmintona czy zaciszny kącik do praktyki jogi na świeżym powietrzu, może przyciągnąć osoby lubiące aktywny wypoczynek. Nie zapomnij też o miejscu na przechowywanie narzędzi ogrodniczych i sprzętu. Niewielki domek narzędziowy, estetycznie wkomponowany w krajobraz ogrodu, zapewni porządek i łatwy dostęp do niezbędnych akcesoriów.
Jak przygotować ogród na prezentację?
Magdalena Wolska: Ogród powinien być zadbany – na dwa, trzy dni przed wizytą skoś trawę, zetnij wszelkie przekwitnięte kwiatostany u bylin czy krzewów. Zrób porządek i dodaj elementy dekoracyjne. W strefie relaksu poukładaj poduszki, świece, włóż do wazonu świeże kwiaty. W plenerowej kuchni zaaranżuj miejsca pracy kucharza, umieszczając w nim naczynia, sztućce czy ściereczki.
Paulina Jończyk: Miło ogląda się ogród, w którym panuje ład, co oznacza, że trawnik jest w nienagannej kondycji, rośliny są przycięte, a rabaty uporządkowane. Zwróć też uwagę na stan tarasu, np. czy drewniana deska nie jest złamana. Jeśli wizyta potencjalnego kupca ma się odbyć po zmroku, zadbaj o oświetlenie – powinno być sprawne. Ładnie wyglądają żarówki świecące tą samą barwą światła – niby drobnostka, jednak potrafi zmienić odbiór. Niewątpliwym atutem przy aktualnych temperaturach jest system nawadniania ogrodu. Jeżeli już jest, dopilnuj, aby był sprawny. Instalacja systemu nawadnianie ogrodu nie jest małym wydatkiem, ale na pewno wielu świadomych kupców zwróci na nią uwagę, ponieważ sprawny system pomaga zaoszczędzić czas.
Karolina Pawlak: Pierwszym krokiem jest dokładne posprzątanie ogrodu. Usuń wszelkie śmieci, martwe liście oraz chwasty. Dobre wrażenie zrobią świeżo skoszony trawnik oraz starannie przycięte żywopłoty i krzewy. Upewnij się, że wszystkie rośliny są zdrowe i dobrze utrzymane. Suche lub zniszczone egzemplarze usuń lub zastąp nowymi. W razie potrzeby dosadź kwiaty, aby kwitły w momencie wizyty kupca – to doda ogrodowi kolorów i życia. Sprawdź, czy meble ogrodowe są czyste i w dobrym stanie. Ustaw je w sposób zachęcający do spędzania czasu na zewnątrz, np. wokół stołu na tarasie czy w zacienionym zakątku ogrodu. Możesz położyć na nich dekoracyjne poduszki i pledy, które dodadzą przytulności i komfortu.
Inwestowanie w nieruchomości jest coraz bardziej popularne. To powoduje, że konkurencja w tym sektorze rynku jest duża. Poszukując perełek inwestycyjnych, wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości na licytacjach komorniczych. Trudno się dziwić, u komorników można znaleźć ciekawe oferty poniżej wartości rynkowej. Pytanie jednak, czy to rzeczywiście bezpieczne inwestycje. Czy faktycznie u komornika można znaleźć okazję?
Licytacje komornicze to rodzaj prowadzonego przez komornika sądowego postępowania egzekucyjnego, którego celem jest uzyskanie środków na spłatę zadłużenia. Komornik zajmuje nieruchomość dłużnika, która następnie ulega sprzedaży przez licytację publiczną w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego.
Zakup nieruchomości na licytacjach komorniczych może być świetną okazją inwestycyjną lub korzystnym sposobem nabycia mieszkania na własne cele, jednak tego typu transakcje nie są wolne od ryzyka i przy braku należytej wiedzy mogą przysporzyć wielu problemów.
Licytacja komornicza najczęściej jest kojarzona z możliwością kupienia nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Wynika to z faktu, że cena wywoławcza na licytacji jest znacznie niższa niż kwota wskazana w operacie szacunkowym. Atrakcyjność licytacji komorniczych dodatkowo podnosi fakt, że odbywają się one także elektronicznie.
Nie wszystko złoto, co się świeci
Powszechnie panuje przekonanie, że nieruchomość od komornika kupujemy „czystą” i wolną od wszelkich długów. No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów finansowych ciążących na nieruchomości. Niestety, wielu moich klientów, sugerując się „mecenasem Google” i tymi powszechnymi, a zarazem błędnymi opiniami, straciło spore majątki… Przykład? Otóż jedni nabyli nieruchomość wolną od hipotek, ale… w przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa! Mało tego, drzwi do zakupionego lokum były zamknięte.
Jak to możliwe?
Przy dokonywaniu w drodze licytacji zakupu nieruchomości wykorzystywanej przez dłużników na cele mieszkaniowe należy koniecznie ustalić, czy na pewno nie kupimy domu bądź mieszkania z lokatorem.
Jeżeli dłużnicy nie posiadają tytułu prawnego do innej nieruchomości (co w praktyce jest często spotykane), wprowadzenie do zakupionej nieruchomości nowych nabywców może potrwać nawet kilka lat. Zgodnie bowiem z przepisami nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc: musimy mieć gdzie przekwaterować byłego właściciela. Procedura usuwania takich osób z mieszkania nie jest wcale łatwa i z pewnością nie jest szybka.
Co dalej?
Jeśli kupimy nieruchomość na licytacji, a były właściciel nie zechce się wyprowadzić, komornik najpierw wezwie dłużnika, aby ten dobrowolnie opuścił nieruchomość. Jednocześnie sprawdzi, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustali jego sytuację rodzinną. W kupionym na licytacji mieszkaniu często przebywa nie tylko sam dłużnik, ale także jego bliscy. To dodatkowo komplikuje sprawę.
Jeżeli okaże się, że dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik musi wystąpić do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Niestety, w przepisach nie jest powiedziane, w jakim terminie gmina ma wskazać takie lokum.
Oczywiście nabywca nieruchomości może sam wskazać lokal, w którym mógłby zamieszkać były właściciel, ale w takiej sytuacji z reguły okazuje się, że inwestycja jest nieopłacalna. Jak widać, cały proces opróżniania lokalu jest bardzo długi i skomplikowany.
Nie można także zapomnieć o fakcie, że są określone kategorie osób, które spełniają przesłanki do przyznania im uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Są to np. kobiety w ciąży, emeryci, renciści czy małoletni. Wówczas na możliwość zamieszkania w zakupionej nieruchomości lub dalszą jej sprzedaż trzeba będzie poczekać nawet kilka lat.
Przebieg licytacji
Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież trzy czwarte wartości! A przy drugim terminie już tylko dwie trzecie. O ile nikt nas nie przebije, to może być strzał w dziesiątkę. Ale… zanim zdecydujemy się na taki ruch, należy dokonać pełnego due diligence nieruchomości. Poza sprawdzeniem kwestii lokatorskich należy przeanalizować jeszcze inne aspekty.
Komornik ogłasza informację o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia nieruchomość do sprzedaży, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika, z podaniem numeru księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony.
Obwieszczenie zawiera również czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, a także wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu będzie zobowiązany złożyć. Przed licytacją nieruchomości można ją obejrzeć oraz przejrzeć w sądzie protokół opisu i oszacowania, a informacja o terminach tych czynności również będzie zawarta w obwieszczeniu. Jeśli już zdecydujemy się na przystąpienie do przetargu, będziemy obowiązani do złożenia rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
Jak sprawdzić nieruchomość?
W samym ogłoszeniu o licytacji nie znajduje się wiele informacji. Z reguły udostępniany jest jedynie adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej i cena wywoławcza. Czasem zamieszczone są zdjęcia i opis mieszkania. Aby poznać więcej szczegółów, nie pozostaje nic innego, jak udać się do komornika, gdzie znajdują się dokumenty nieruchomości oraz operat szacunkowy mieszkania. Badanie stanu prawnego rozpoczyna się oczywiście od analizy księgi wieczystej. Należy zwrócić szczególną uwagę na dział III księgi, gdzie ujawnione mogą być prawa osób trzecich do nieruchomości, służebności czy prawo dożywocia. Co ważne, sama licytacja nie przerywa umów dożywocia i najmu, które zawarł wcześniej właściciel.
Jednym z istotnych zagrożeń zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej jest prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie podlega unieważnieniu nawet po przeniesieniu własności nieruchomości. Taką informację tylko teoretycznie łatwo zweryfikować, bowiem możemy co do zasady sprawdzić ją w dziale III księgi wieczystej. Ale i tu pojawiają się schody. Nie zawsze dożywocie jest ujawnione w księdze, a rękojmia wiary publicznej ksiąg przeciwko dożywociu nie działa. Warto zatem zawsze zajrzeć nie tylko do treści księgi wieczystej, ale i do jej akt.
Cena licytowanej nieruchomości
Musimy określić, jaką maksymalnie kwotę możemy wydać, aby inwestycja się opłaciła. Zdarzają się sytuacje, że podczas licytacji w grę wkraczają emocje i kończy się ona na dużo wyższej cenie zakupu niż stawki rynkowe. Jeśli jest taka możliwość, należy obejrzeć mieszkanie. Terminy oględzin są zazwyczaj wyznaczane przez komornika na mniej więcej dwa tygodnie przed licytacją. Taka wizyta pomaga oszacować np. koszty remontu. Warto jednak udać się pod adres nieruchomości trochę wcześniej i porozmawiać z dłużnikiem. Z reguły udaje się wówczas poznać jego plany w kwestii opuszczenia lokalu.
Umowa najmu w licytowanym mieszkaniu
W sytuacji kiedy ustalimy, że w licytowanym lokalu mieszka najemca i ma zawartą umowę najmu z właścicielem, należy pamiętać, że nie będzie można jej od razu rozwiązać. W przypadku gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Wydawałoby się, że to dobra wiadomość, bo nawet umowę wieloletnią można wypowiedzieć, ale czy roczny termin wypowiedzenia nie wpłynie na rentowność inwestycji – to już zupełnie inne zagadnienie.
Co może wydłużyć postępowanie?
Po zakończonej licytacji wydawane jest postanowienie o przybiciu. Takie postanowienie wcale nie oznacza, że to już koniec formalności.
Dłużnik to postanowienie może zaskarżyć. I tu dochodzi do… straty czasu, który – jak wiadomo – w nieruchomościowym biznesie tani nie jest… Kiedy przedmiotowe zażalenie „nie chwyci” (a najczęściej tak właśnie się dzieje, bo zażalenia mają na celu przewlekanie postępowania), to po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie – nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, z którym znów dłużnik może się nie zgodzić i które może zaskarżyć. Zażalenia dłużnika są rozpatrywane przez sąd, zatem do momentu zakończenia postępowania w sądzie nie staniemy się właścicielem pomimo zapłaty ceny w pełnej wysokości. Dlatego przystępując do licytacji komorniczej z myślą o zakupie inwestycyjnym, trzeba mieć na uwadze, że na zysk trzeba będzie poczekać trochę dłużej niż zwykle.
Kolejnym utrudnieniem może być zdobycie finansowania na zakup nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa konieczna jest wpłata całości w terminie dwóch tygodni od przybicia, co może być trudne w przypadku finansowania z kredytu bankowego.
Sprawdź dokładnie stan prawny i faktyczny
Dokładne sprawdzenie nieruchomości jest o tyle istotne, że nabywca nie może żądać unieważnienia zakupu ani zmniejszenia ceny z powodu wad lokalu, takich jak np. obecność byłych właścicieli w nieruchomości. Licytacje komornicze z jednej strony mogą być okazją do zakupu mieszkania w bardzo korzystnej cenie. Z drugiej zaś strony nie są dobrym rozwiązaniem dla osób pragnących dokonać szybkiej transakcji.
Elżbieta Liberda
Radca prawny. Specjalizacja: prawo nieruchomości, udziały, trudne nieruchomości, podziały majątku i spadków, rozwody. Obsługuje prawnie i reprezentuje przed sądami inwestorów, fliperów, deweloperów, pośredników. Prowadzi projekt edukacyjny – Akademia Prawa Nieruchomości: szkolenia.liberda.pl oraz kanał na YouTubie – Elżbieta Liberda.
Czy da się sprzedać mieszkanie przez Instagram? Albo zdobyć klientów z TikToka? Coraz więcej inwestorów pokazuje, że tak – i robi to skutecznie. Social media pomagają budować markę, zdobywać zaufanie, przyciągać klientów, a nawet… występować w największych formatach telewizyjnych. – Dzięki obecności w mediach społecznościowych zostałem zaproszony do programu TVN jako juror – przekonuje Dawid Małycha.
Jeszcze kilka lat temu Instagram i TikTok postrzegano głównie jako platformy rozrywkowe – pełne zdjęć jedzenia i krótkich układów tanecznych. Dziś stały się ważnym narzędziem w rękach profesjonalistów, także w branży nieruchomości. Umożliwiają budowanie wizerunku eksperta i nawiązywanie kontaktów. Przykład? Marta Glubka, Natalia Drysiak i Dawid Małycha – regularnie pokazują kulisy swojej pracy, publikują analizy, relacje z inwestycji i konkretne liczby. Ich profile to nie tylko forma autoprezentacji, ale także źródło wiedzy i inspiracji dla tysięcy obserwatorów. Widać, że taka strategia przynosi rezultaty. Ale co dokładnie działa najlepiej? Czy w social mediach lepiej stawiać na autentyczność, czy konsekwentnie budować przemyślaną narrację? O to pytamy naszą trójkę ekspertów z rynku nieruchomości.
Dawid Małycha
CEO i współzałożyciel Małycha Agency, specjalizującej się w nieruchomościach premium. Jako jeden z pierwszych agentów nieruchomości w Polsce zbudował markę osobistą poprzez social media. Znany z roli jurora w programie TVN Zróbmy sobie dom, gdzie jako autorytet dzieli się swoją wiedzą w kwestiach nieruchomości i inwestycji. W swojej pracy kieruje się czterema kluczowymi wartościami: uczciwością, efektywnością, ciągłym rozwojem oraz budowaniem silnego zespołu.
Marta Kubacka: Jakie korzyści przynosi Ci obecność w mediach społecznościowych?
Dawid Małycha: Media społecznościowe to dla mnie nie tylko kanał marketingowy, ale także strategiczne narzędzie biznesowe. Dzięki systematycznej obecności w social mediach budujemy markę Małycha Agency jako ekspertów segmentu premium, co bezpośrednio przekłada się na napływ wysokiej jakości klientów poszukujących i sprzedających nieruchomości. Obecność w social mediach daje mi możliwość nawiązywania kontaktów z deweloperami i inwestorami oraz budowania relacji z potencjalnymi klientami na długo przed tym, jak zdecydują się kupić lub sprzedać nieruchomość. Silna marka osobista – zarówno moja, jak i agencji – wspiera również naszych doradców.
M.K.: Co najważniejszego udało Ci się osiągnąć dzięki social mediom? Może jakaś ważna współpraca?
D.M.: Dzięki obecności w mediach społecznościowych otrzymałem propozycję udziału w programie TVN Zróbmy sobie dom jako juror, co znacząco wzmocniło rozpoznawalność mojej marki osobistej. Media społecznościowe otworzyły mi drzwi do wielu prestiżowych transakcji, których klienci znaleźli mnie właśnie przez Instagram czy YouTube. W biznesie nieruchomościowym, gdzie zaufanie jest kluczowe, social media stały się dla mnie platformą do budowania wiarygodności – moi klienci często przyznają, że zanim się ze mną spotkali, przez miesiące śledzili mój profil.
M.K.: Instagram to Twój ulubiony kanał. Które jeszcze są skuteczne w dotarciu do klientów?
D.M.: Instagram to zdecydowanie mój główny kanał komunikacji, gdzie koncentruję największą część wysiłków. Jest niezwykle skuteczny w segmencie premium ze względu na wizualny charakter, co doskonale komponuje się z prezentacją luksusowych nieruchomości. Na Instagramie buduję społeczność osób zainteresowanych rynkiem high-end, inwestorów oraz potencjalnych klientów. YouTube z kolei wykorzystuję bardziej strategicznie – do budowania kontaktów biznesowych, komunikacji z deweloperami i inwestorami instytucjonalnymi. To także miejsce, gdzie dzielę się bardziej analitycznym spojrzeniem na rynek. Co ciekawe, moimi głównymi odbiorcami na Instagramie są kobiety, na YouTubie z kolei mężczyźni.
Marta Glubka
CEO i założycielka butikowej agencji nieruchomości Glubka&CO specjalizującej się w sprzedaży nieruchomości z segmentu premium w Polsce oraz Dubaju. Pasjonatka dobrego stylu, designu oraz urządzania wnętrz. Ponad wszystko ceni relacje z ludźmi, uczciwość oraz swoją intuicję.
Marta Kubacka: Czy social media to dla Ciebie kolejny kanał sprzedaży, możliwość nawiązywania relacji, czy coś więcej?
Marta Glubka: Social media to dla mnie nie tylko kanał sprzedaży, ale przede wszystkim przestrzeń do budowania relacji, edukowania i inspirowania. Dzięki nim mogę dotrzeć do osób, które dopiero zaczynają myśleć o inwestowaniu, jak i do doświadczonych inwestorów szukających nowych możliwości i okazji do znacznych wzrostów swojego kapitału. To także miejsce, gdzie dzielę się wiedzą, prezentuję unikalne oferty (w tym oferty off market – niedostępne na portalach i w Internecie), pokazuję kulisy mojej pracy, co buduje zaufanie i autentyczność. Bardzo często dostaję wiadomości od osób, które chcą zacząć w branży, z podziękowaniem za zainspirowanie ich do działania z wartościami, jakie pokazuję.
M.K.: Które social media powinny być Twoim zdaniem używane priorytetowo w branży nieruchomości?
M.G.: Instagram, Facebook i LinkedIn to moje główne platformy. Na Instagramie i Facebooku stawiam na estetyczne prezentacje nieruchomości, relacje z codziennej pracy i edukacyjne treści dla inwestorów. LinkedIn służy mi do budowania profesjonalnej sieci kontaktów i dzielenia się analizami rynku. Rozwijamy również TikToka.
M.K.: Na Instagramie napisałaś: „Nigdy nie działałam standardowo, lubię łamać konwenanse”. Co to oznacza w odniesieniu do Twojej działalności w social mediach?
M.G.: To znaczy, że od początku wiedziałam, że chcę budować markę i firmę na własnych zasadach – bez kopiowania schematów, które już istnieją na rynku nieruchomości. Nie interesuje mnie sztywny, bezosobowy styl komunikacji i podejście do tej pracy na zasadzie „otwierania drzwi”. Testuję, eksperymentuję, bardzo często słucham swojej intuicji. Social media traktuję jako przedłużenie mojej energii i wartości.
Natalia Drysiak
Agentka nieruchomości z ponad 17-letnim doświadczeniem, trenerka sprzedaży, instagramerka i kobieta, która wierzy, że w centrum każdej transakcji zawsze stoi człowiek.
Marta Kubacka: Social media pomagają inwestować w nieruchomości?
Natalia Drysiak: Odpowiem krótko: tak, ale… nie wystarczy sam profil na Instagramie czy ładne zdjęcie kawy przy akcie notarialnym. W dzisiejszych czasach social media to potężne narzędzie. Ale jak każde narzędzie – może działać na naszą korzyść lub obrócić się przeciwko nam. Wszystko zależy od tego, jak go użyjemy.
M.K.: W takim razie jakie są najskuteczniejsze strategie komunikacji?
N.D.: Autentyczność i edukacja. Dziś inwestorzy i pośrednicy, którzy naprawdę robią różnicę, to ci, którzy dzielą się wiedzą – bez zadęcia, bez patosu. Tłumaczą zawiłości rynku w prostych słowach, pokazują procesy krok po kroku, nie wstydzą się opowiadać o błędach. Instagram Stories, krótkie rolki, autentyczne zdjęcia z placu budowy czy spotkania z klientem – to działa. To pokazuje, że za sukcesem stoi praca, wiedza i doświadczenie.
M.K.: Mam wrażenie, że dziś wiele osób kreuje się na ekspertów. Jak udowodnić, że naprawdę ma się wiedzę i doświadczenie?
N.D.: To prawda, że dziś wiele osób ogłasza się „ekspertami”, często po pierwszej flipowanej kawalerce. I choć z jednej strony to piękne, że rynek się demokratyzuje, z drugiej – ważne jest, by odróżniać chwilowy trend od prawdziwego doświadczenia. Dlatego warto pokazywać swoją drogę. Jeśli działasz na rynku 10 czy 20 lat – pokaż to! Nie jako powód do chwalenia się, ale jako znak: „Możesz mi zaufać, bo już przez to wszystko przechodziłam”.
Jeśli ciekawi Cię, jakiego rodzaju treści najlepiej angażują odbiorców, jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy w social mediach i czy pokazywanie kulis pracy naprawdę buduje zaufanie – koniecznie sięgnij ponajnowszy 31. numer Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31
Czynsz opłaca na czas, respektuje ustalone zasady, dba o mieszkanie, a ponadto utrzymuje dobre relacje z właścicielem – to najemca-marzenie. W rzeczywistości jednak nie tak łatwo znaleźć osobę, której powierzymy swoje mieszkanie bez zamartwiania się o to, w jakim stanie je odzyskamy. Ale praktycy wiedzą, jakie metody selekcji są najskuteczniejsze. Zapytaliśmy ich o sprawdzone sposoby na weryfikację najemcy, aby wynajem stał się wyłącznie bezproblemowym źródłem dochodu pasywnego, a nie pasmem stresów i nieprzewidzianych wydatków.
Regulamin to ważna część umowy. Wprowadź system rabatów i kar
Artur Kucharzyk
Od 11 lat prowadzi firmę Develocus zajmującą się zarządzaniem najmem, podnajmem oraz budową pasywnego portfela nieruchomości inwestorów w dziewięciu oddziałach w Polsce. Autor pierwszej w Polsce książki o podnajmie Podnajem od A do Z: Poradnik nie tylko dla podnajemców oraz współautorem książki Pomysł do wynajęcia 2.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: W jaki sposób zredagować ogłoszenie, aby już na starcie wyeliminować problematycznych najemców?
Artur Kucharzyk: Warto zredagować je w taki sposób, aby było jasne, kogo poszukujemy. Podam przykład – jeśli planujemy wynająć mieszkanie na pokoje studentom, warto od razu zaznaczyć, że jest to lokal przeznaczony właśnie dla tej konkretnej grupy. Jeśli poszukujemy pracowników firm, napiszmy to. W ogłoszeniu powinny znaleźć się również informacje o opłatach i o kaucji. Dzięki temu unikniemy niepotrzebnych telefonów, a tym samym przyspieszymy proces znalezienia odpowiedniego najemcy.
A.Z.S: Załóżmy, że na ogłoszenie odpowiada konkretna osoba. O co trzeba ją zapytać?
A.K.: Pierwsze pytanie powinno brzmieć: „Od kiedy szuka pani/pan nieruchomości?” Odpowiedzi wiele nam powiedzą. Możemy dowiedzieć się, czy ktoś często imprezuje, czy jest konfliktowy, a może woli zajmować się szukaniem, a nie znajdowaniem mieszkania. Jeśli na etapie rozmowy telefonicznej potencjalny klient wzbudzi nasze zaufanie, spotkajmy się z nim. Podczas rozmowy w cztery oczy warto zastosować weryfikację z wykorzystaniem sprawdzonych narzędzi.
A.Z.S: Jakie to narzędzia?
A.K.: Choć nie ocenia się człowieka po wyglądzie, a książki po okładce, pierwsze spotkanie wiele nam powie o człowieku. Chodzi o ocenę dress codu – naszą czujność powinny wzbudzić np. zabłocone buty, woń alkoholu czy zapach papierosów. Dobrym patentem jest poproszenie o kontakt do właściciela nieruchomości, w której poprzednio mieszkał nasz potencjalny najemca. Nie chodzi o to, abyśmy zadzwonili do tej osoby, ale reakcja klienta wiele nam powie. Jeśli bez problemu przekaże kontakt, to nie musimy się martwić. Jednak jeśli będzie stawiał opór, powinna zaświecić nam się lampka ostrzegawcza.
Rozmowa z potencjalnym najemcą prawię Ci powie
Urszula Kurpiejewska
Założycielka firmy White Lion Investments, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości. Jako trenerka sprzedaży prowadzi liczne szkolenia dla pośredników nieruchomości.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Jak skutecznie przeprowadzić weryfikację najemcy przed podpisaniem umowy?
Urszula Kurpiejewska: Weryfikacja najemcy powinna być standardową procedurą – nie z braku zaufania, ale z troski o interes właściciela nieruchomości. Kluczowe jest przeprowadzenie rozmowy weryfikacyjnej, zebranie podstawowych informacji o zatrudnieniu, źródłach dochodu, liczbie osób planujących zamieszkać oraz celu najmu. Dobrą praktyką jest prośba o zaświadczenie o zatrudnieniu lub wyciąg z konta potwierdzający dochody, a w przypadku obcokrajowców – legalność pobytu oraz umowę o pracę.
A.Z.S: Co powinno nas zaniepokoić podczas pierwszego kontaktu z potencjalnym najemcą?
U.K.: Niepokojące mogą być niejasne odpowiedzi na proste pytania, brak konkretów dotyczących zatrudnienia, częste zmiany miejsca zamieszkania bez wyraźnego powodu, unikanie kontaktu telefonicznego lub zbyt duża presja na szybkie podpisanie umowy „tu i teraz”. Uwagę powinny też zwrócić emocjonalne wypowiedzi lub narzekanie na poprzednich właścicieli – może to sugerować potencjalne konflikty.
A.Z.S: Rozmowa kwalifikacyjna z kandydatem – to przesada czy konieczność?
U.K.: To konieczność. Powinna ona przybrać formę spokojnej, rzeczowej dyskusji pozwalającej poznać motywacje najemcy i jego sytuację życiową. Traktujmy to spotkanie jak selekcję partnera do umowy, która – w przypadku najmu długoterminowego – jest rodzajem współpracy. Z takiego podejścia korzystają obie strony.
Social media to prawdziwa kopalnia wiedzy o najemcy
Klaudia Leszczyńska
Ekspertka w dziedzinie home stagingu, finansistka, inwestorka w nieruchomości, twórczyni edukacyjnej platformy branżowej homestaging.edu.pl. Autorka branżowego kursu Home Staging Pro. Dyrektor ds. edukacji w polskim oddziale stowarzyszenia EAHSP – Europejskiego Stowarzyszenia Profesjonalnych Home Stagerów.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Co powinno być kluczowe podczas weryfikacji najemcy?
Klaudia Leszczyńska: Dla mnie istotne jest, aby najemca zawsze spełniał wymogi formalne i aby stać go było na opłacenie czynszu za mieszkanie. Zawsze proszę o umowę o pracę do wglądu, a w przypadku studentów rodzice podpisują poręczenie finansowe. Ponadto już standardowa rozmowa wnosi dużo wiedzy na temat tego, czy oczekiwania najemcy i właściciela są spójne (np. fakt posiadania zwierząt i podejście właściciela do tego aspektu). Zawsze dopytuję też, jakie są powody zmiany poprzedniego mieszkania i na ile czasu najemca chciałby podpisać umowę.
A.Z.S: Jak ta umowa powinna być skonstruowana?
K.L.: Powinna być bardzo szczegółowa i zawierać regulamin użytkowania mieszkania. Dla niektórych może to być zaskoczenie lub przesada, ale doświadczenie prowadzenia własnej firmy zajmującej się wynajmem nauczyło mnie, że dla każdego najemcy co innego znaczą słowa takie jak cisza nocna czy porządek. Dlatego te kwestie są doprecyzowane. Odnośnie do weryfikacji – nigdy nie zgadzam się na rozłożenie kaucji na raty czy zapłatę pierwszego czynszu z opóźnieniem – jeśli problem z płatnością pojawia się już na początku, to doświadczenie pokazuje, że późniejsze miesiące mogą być tylko gorsze, a nikt nie chce mieć potem problemów z niewypłacalnym najemcą. Te wszystkie aspekty mogą wydawać się dość rygorystyczne, ale przy obowiązującym w Polsce prawie właściciele muszą sami zadbać o to, by zminimalizować ryzyko problemowego najemcy. Dzięki temu, że trzymam się tych zasad, trudne przypadki przez lata prowadzenia firmy zdarzały się naprawdę rzadko i każdy z nich udało się szybko i polubownie rozwiązać.
A.Z.S: W jakich sytuacjach wynajmującemu powinna się zaświecić czerwona lampka?
K.L.: Niepokojący jest zbyt duży nacisk na to, aby wprowadzić się natychmiast. Często oznacza to, że najemca został wyrzucony z poprzedniego mieszkania, więc zapewniamy sobie problem na starcie. Dlatego moja żelazna zasada brzmi: wprowadzka najszybciej w dniu następującym po podpisaniu umowy najmu!
Druga rzecz to nieszczere, wymijające odpowiedzi. Po nich od razu można poznać, że potencjalny najemca ma coś do ukrycia lub nie daje nam pełnej informacji, na której nam zależy. Narzekanie na poprzednich właścicieli też nie jest dobrym znakiem.
Trzeci aspekt to nacisk na zmianę warunków finansowych, prośba o brak kaucji czy jej rozłożenie na raty – aby właściciel mógł zapewnić sobie bezproblemowy najem, musi maksymalnie ograniczyć ryzyko wynajmu mieszkania osobie, której na to nie stać. I ostatnia rzecz – problem z dokumentami, ich okazaniem, udokumentowaniem dochodów czy nielegalny pobyt w Polsce – to pewna droga do problemów.
Oto wybrane wskazówki naszych ekspertów dotyczące skutecznej selekcji najemców. Pełne wypowiedzi znajdziesz wnajnowszym 31. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31
