Tekst: Aneta Nagler

Gdy ceny akcji na giełdzie spadają, a branże usługowe, takie jak turystyka i gastronomia, walczą o przetrwanie, rynek inwestycji nieruchomościowych oraz zakup kruszców czy dzieł sztuki wręcz kwitnie. 

Nieruchomości odpowiadają za ponad połowę majątków światowych milionerów. W dobie pandemii koronawirusa inwestorzy lokowali swoje wolne zasoby gotówki w nieruchomościach, ale też przenosili tam pieniądze z akcji i obligacji. Nieruchomości to w ostatnim czasie sektor, w który najwięcej zainwestowali światowi bogacze. Mowa o nieruchomościach mieszkaniowych, komercyjnych, gruntach czy funduszach udzielających finansowania zabezpieczonego hipotecznie. Taki obraz wyłania się z badania firmy doradczej Knight Frank, która przeprowadziła ankiety wśród 620 prywatnych prywatnych banków, wspierających majątki bogaczy warte łącznie ponad 3,3 biliona dolarów.

Do sektora nieruchomości – który jest uznawany za bezpieczną przystań dla kapitału – wciąż płyną szerokie strumienie gotówki. Najnowsze dane sugerują, że to właśnie nieruchomości odpowiadają za ponad połowę majątku bogatych osób (51%). 

Koronawirus lekko zmienił deklarowane preferencje inwestorów. Aktualnie mniejszym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w formule co-living, gdzie powierzchnia prywatnych pokoi jest rzadziej wynajmowana. Na sile zyskują za to luksusowe apartamenty.

W ciągu roku znacznie (o 5 – 6 pkt. proc.) urósł w portfelu bogaczy udział nieruchomości inwestycyjnych. Po dwumiesięcznych przetasowaniach zarówno akcje, obligacje, jak i papiery dłużne miały mniejszy udział w portfelach inwestycyjnych. – rzędu kilkunastu procent. Popularnie było też lokowanie kapitału w ramach funduszy private equity, który wspierają rozwój perspektywicznych biznesów takich jak Google czy Amazon.

Na szczególną uwagę zasługują inwestycje w dzieła sztuki, których sprzedaż była rekordowa – obroty sięgnęły od 2019 r. do I kwartału 2020 r. aż 305 mln zł, czyli najwięcej w historii. o Wielu ekspertów postrzega rynek inwestycji alternatywnych, w tym sztuki, jako bardzo odporny i stabilny, mniej podatny na globalne trendy ekonomiczne i takie zawirowania jak koronawirus. Wartość takich inwestycji jest najczęściej niezależna od wydarzeń na giełdzie. Warto dodać, że w ciągu ostatniego miesiąca sprzedaż nie spadła, a kilka aukcji zorganizowano już po ogłoszeniu pandemii koronawirusa – mówił Juliusz Windorbski – prezes domu aukcyjnego DESA.

Ceny obrazów i rzeźb są nadal wysokie – na ostatniej aukcji zostało wylicytowane dzieło Jacka Malczewskiego „Ad Astra” z 1917 r. za 850 tys. czy obraz Meli Muter „Macierzyństwo” z 1913 r. za 700 000 zł. Mieliśmy też zaskakujące sprzedaże, gdzie dzieła zostały zakupione za kwotę znacznie powyżej ich górnej estymacji, jak np. wylicytowany obraz Tadeusza Makowskiego „Grupa dzieci z koszykiem” z 1925 r. za kwotę 1 100 000 zł – mówi Juliusz Windorbski.

Historia pokazuje, że to właśnie w czasach zawirowań inwestorzy zwracają większą uwagę na rynek inwestycji alternatywnych, a szczególnie sztuki. W obliczu światowych krachów inwestorzy chętniej spoglądają w stronę rynku sztuki jako bezpiecznej alternatywy dla lokaty kapitału. W ciągu pięciu lat, od 2009 do 2013 r., sprzedaż dzieł sztuki wzrosła o około 60 proc. W Polsce gwałtowny wzrost na rynku sztuki nadszedł w 2015 r., w momencie kolejnych zawirowań na giełdach. W porównaniu z 2014 r. był to wzrost o blisko 50 proc. Wtedy po raz pierwszy rodzimy rynek przekroczył barierę obrotów wynoszącą 100 mln zł. 

Co jeszcze cieszyło się uznaniem milionerów w ostatnim czasie? 

Milionerzy inwestowali w złoto (5% majątku) oraz różnego rodzaju inwestycje alternatywne (4% majątku) takie jak: rzadkie i cenione trunki, numizmaty, znaczki, zegarki czy biżuteria oraz kruszce.

Tekst: Marta Kubacka

Nieruchomości komercyjne są ukierunkowane na osiąganie zysku. Czy pandemia koronawirusa to zmieniła? Tak! Wiele z nich zmieniło swój tryb na przetrwanie, ale nie wszystkie. Koronawirus wstrzymał segment nieruchomości biurowych i handlowo-usługowych, ale nie magazynowych!

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego miało ogromny wpływ na dalsze losy nieruchomości, również komercyjnych.

NIERUCHOMOŚCI MAGAZYNOWE 

O świetnej sytuacji rynku magazynowego przed pandemią koronawirusa pisaliśmy w poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości”. Dla przypomnienia – w 2019 roku wybudowano około 2,7 mln mkw. powierzchni magazynowych, czyli o 23 proc. więcej niż w 2018 roku. Podobnie rozpoczął się 2020 rok. W marcu, kiedy sytuacja diametralnie się zmieniła, rynek nieruchomości komercyjnych, w tym magazynowych, musiał zmierzyć się z nieznanymi dotąd uwarunkowaniami. 

Sytuację nieruchomości magazynowych po uderzeniu pandemii podsumowała Joanna Sinkiewicz w raporcie „Trends Radar” przygotowanym przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield. 

– Trzeba przyznać, że rynek powierzchni magazynowych ma się całkiem dobrze w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych. Mimo to ogólny obraz jest bardzo złożony. W niektórych sektorach najemcy zmagają się z ogromnymi trudnościami biznesowymi. Inne firmy rozwijają się w znacznie szybszym tempie niż kiedykolwiek wcześniej, w dużej mierze dzięki przyspieszonemu wzrostowi sprzedaży e-commerce – poinformowała Joanna Sinkiewicz. 

Jaki konkretnie wpływ miała pandemia koronawirusa na globalne firmy, które inwestują w Polsce? Zapytaliśmy o to międzynarodową firmę doradczą JLL, świadczącą kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. Jak to określił Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce, wyniki w pierwszym kwartale tego roku były bardzo dobre.

– Kolejne miesiące mogą natomiast stanąć pod znakiem mniejszej liczby zawieranych transakcji, co wynika z niepewności panującej na międzynarodowych rynkach. Firmy obserwują rozwój obecnej sytuacji, koncentrując się przy tym przede wszystkim na konieczności zadbania o bezpieczeństwo pracowników i trwających operacji biznesowych – tłumaczył Tomasz Mika.

Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce, która specjalizuje się między innymi w doradztwie na rynku nieruchomości przemysłowych, biurowych, handlowych, mieszkaniowych i hotelowych wyjaśnił również, że drugi kwartał przynosi zmniejszenie poziomu popytu, a firmy wstrzymują decyzje inwestycyjne, cierpliwie obserwując rozwój sytuacji i oczekując na to, co przyniesie przyszłość. Stąd też obserwujemy spadek liczby rozpoczynanych inwestycji, przede wszystkim spekulacyjnych. Co jednak ważne, zdecydowana większość magazynów w Polsce funkcjonuje normalnie, a to dzięki bardzo zdecydowanej reakcji najemców na pojawienie się epidemii. […] Warto też podkreślić, że w maju nastąpił wzrost zapytań o powierzchnie magazynowe w porównaniu do kwietnia 2020. To dowodzi silnych fundamentów biznesowych polskiego rynku magazynów. 

Jak natomiast poradziła sobie spółka SEGRO, wiodący właściciel, zarządca i deweloper nowoczesnych powierzchni magazynowych oraz produkcyjnych?

– W obecnej sytuacji mamy do czynienia z różnymi zachowaniami przedsiębiorców – niektóre firmy decydują się na kontynuację działań, które rozpoczęły się przed lockdownem, inne na pewien czas wstrzymały ekspansję, a jeszcze inne są właśnie teraz bardziej aktywne i poszukują do prowadzenia swojego biznesu dodatkowych powierzchni magazynowych. Z racji tego, iż SEGRO posiada swoje parki logistyczne w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko węzłów transportowych oraz rynków zbytu, w dalszym ciągu zainteresowanie najmem powierzchni magazynowych jest duże i utrzymuje się na stabilnym poziomie – poinformował Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny SEGRO.

Dyrektor SEGRO, odpowiedzialny za rozwój Warszawy, Polski Centralnej oraz Zachodniej, wyjaśnił również, że na rynku nieruchomości magazynowych nastąpił spadek liczby inwestycji o charakterze spekulacyjnym i wzrost zainteresowania ze strony przedsiębiorców magazynami ostatniej linii. Jest to przede wszystkim wypadkowa rozwoju branży e-commerce, zarejestrowanych w ostatnich miesiącach wzrostów sprzedaży w tym właśnie kanale, a co za tym idzie – większym zapotrzebowaniem na magazyny w obrębie dużych miast lub w ich pobliżu. […] Pytany o prognozę, odpowiedział:

– W dalszym ciągu myślimy o zwiększaniu portfela i stawiamy na rozwój poprzez rozważne akwizycje i projekty deweloperskie. Poszukujemy również nowych gruntów i przygotowujemy pozwolenia dla tych, które już wchodzą w skład naszych parków. W perspektywie tego roku nie mamy w planach sprzedaży żadnej z naszych nieruchomości, a najbliższe miesiące spożytkujemy na kontynuację dotychczasowych projektów. 

W przyszłości dobra passa powierzchni magazynowych raczej nie ulegnie zmianie. Wpływ na to ma stabilna pozycja tego sektora, świetna lokalizacja kraju na arenie międzynarodowej oraz niskie koszty pracy. To ważne szczególnie dla zagranicznych inwestorów, którzy jak pamiętamy z poprzedniego artykułu, wynajmują połowę hal magazynowych w Polsce.

NIERUCHOMOŚCI BIUROWE I HANDLOWO-USŁUGOWE

Swoje piętno COVID-19 odbił na nieruchomościach biurowych. Koronawirus spowodował, że wiele biurowców opustoszało. Pracownicy przeszli na zasiłki lub pracę zdalną, a właściciele firm zostali z problemami finansowymi. W wyniku wprowadzonych obostrzeń mocno ucierpiały coworkingi. Sytuacja na rynku najmu powierzchni handlowych jest bezpieczniejsza. Raczej nie można spodziewać się obniżki czynszów, ewentualnie najemcy będą oczekiwać zwiększenia standardu odnoszącego się do wzrostu wymagań bezpieczeństwa i higieny. Przedsiębiorcy mogą też decydować się na redukcję kosztów.

– Niektórzy najemcy będą rozważać zmniejszenie zajmowanych powierzchni ze względów finansowych – sugeruje Krzysztof Misiak, International Partner, Head of Cushman & Wakefield Poland.

Nakaz zamknięcia galerii handlowych, zarówno tych większych, jak i mniejszych, odbił się na kieszeniach przedsiębiorców. Chociaż w pierwszym kwartale 2020 r. całkowite zasoby powierzchni handlowej wzrosły o ponad 72 000 mkw., to większość z nich musiała w dużej części zamknąć swoje drzwi przed klientami. Polska otworzyła obiekty handlowe 4 maja. Nie wszyscy przetrwali próbę, do której nikt nie mógł się przygotować. Raport Polskiej Rady Centrów Handlowych „Retail Research Forum Crisis” informuje, że w przeciętnym centrum handlowym otworzyło się średnio 70-90 proc. placówek.

– Zależnie od kategorii handlowej, obroty ponownie otwartych sklepów kształtują się bardzo różnie – poinformowała Anna Zachara-Widła, Research Education Manager Polska, Rada Centrów Handlowych.

Z wielkimi problemami powrotu do rzeczywistości boryka się branża turystyczna i beauty. Sytuacja z pewnością zmieni się na lepsze, o ile wirus odpuści. Ci, którzy przetrwali trudny okres, będą skłaniali się do zwiększenia standardów i zasad higieny, aby klienci czuli się bezpiecznie.

Eksperci międzynarodowej firmy doradczej rynku nieruchomości Savills, spodziewają się, że aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Polsce obniży się w stopniu podobnym do naszych prognoz europejskich, z sektorem handlowym i hotelowym doświadczającymi największego spadku wolumenu obrotów. Natomiast inwestycje w nieruchomości logistyczne, obecnie najbardziej poszukiwany sektor, powinny pozostać odporne na zawirowania rynkowe. (…) Całkowity wolumen transakcji w sektorze biurowym będzie zależał od kilku dużych transakcji, pierwotnie planowanych w tym roku, których ewentualna finalizacja pokaże realny wpływ kryzysu wywołanego przez COVID-19 na płynność rynku – powiedział dla www.propertyjournal.pl Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills. Należy jednak wziąć pod uwagę, że pandemia koronawirusa jeszcze się nie skończyła i trudno przewidzieć jej skutki w przyszłości.

Źródło:

https://media.pl.cushmanwakefeld.com.pl/pr/503765/rynek-nieruchomosciw-obliczu-zmian-cushman-wakefeld-podsumowuje-pierwszy-kwartal-2020-r http://www.propertyjournal.pl/zalamanie-inwestycji-na-europejskim-rynkunieruchomosci-bedzie-krotkotrwale/
https://prch.org.pl/pl/baza-wiedzy

Wywiad z Łucją Bogasiewicz przeprowadziła Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Łucja Bogasiewicz nie wyobraża sobie życia bez córki, gór i pracy jako pośrednik nieruchomości. Wisła, Szczyrk i Bielsko-Biała – to miejsca, w których spełnia się biznesowo, a to ostatnie miasto uważa za najwspanialsze do życia i pracy. Jej życiowe motto to: „Bądź właściwym człowiekiem na właściwym miejscu i o właściwym czasie”. Zgodnie z nim pomaga klientom znaleźć ich wymarzone, często luksusowe nieruchomości w malowniczej okolicy. Niektórzy to marzenie spełniają w polskich górach, inni – na hiszpańskim wybrzeżu Costa Blanca, gdzie nasza rozmówczyni sprzedaje nieruchomości zapierające dech w piersiach.

Kobieta przedsiębiorcza, pasjonatka rynku nieruchomości, agentka nieruchomości, pośrednik finansowy – które spośród wymienionych określeń najlepiej Panią charakteryzuje? 

Myślę, że każdy z tych terminów w pewnym sensie mnie określa. A wspólnym mianownikiem wymienionych ról są nieruchomości – moja wielka pasja. Ta praca sprawia mi dużą satysfakcję. Ale wymaga też nieustannego rozwoju i elastycznego podejścia do biznesu. Zanim zaczęła Pani prowadzić swoje biuro pod nazwą „Home4U”, zdobywała Pani doświadczenia na innych polach. Poprzednie doświadczenia zawodowe się przydają? 

Jak najbardziej. Wywodzę się ze świata finansów. Przez wiele lat pracowałam w banku jako starszy doradca biznesowy. Mimo młodego wieku w banku odnosiłam spore sukcesy, miałam bardzo dobre wyniki, przede mną była perspektywa awansu. Jednak wówczas wybrałam inną drogę – zajęłam się prowadzeniem firmy transportowej. Trwało to 8 lat. Praca w transporcie międzynarodowym była ciężka i czasochłonna. Jednak zahartowała mnie jako przedsiębiorcę, co powoduje, że teraz jest mi znacznie łatwiej działać w obszarze nieruchomości. W tym kierunku postanowiłam podążać już 10 lat temu. Zdobyłam odpowiednie kwalifikacje, a od 2017 roku działam pod marką „Home4U”. Jest to dla mnie niezwykła frajda.

Co sprawiło, że postanowiła Pani postawić wszystko na jedną kartę i zaczęła działać w nieruchomościach? 

Zawsze miałam pęd do nauki. Myślałam nawet na studiach o doktoracie. Zdecydowałam się jednak pójść inną drogą niż kariera naukowa. Dwa lata po ukończeniu studiów i po narodzinach córeczki zastanawiałam się, na czym naprawdę można zarobić. Wówczas w moje ręce trafił pewien prospekt z różnymi kierunkami studiów. Otworzyłam go i znalazłam w nim informację o studiach podyplomowych na kierunkach Zarządzanie nieruchomościami i Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Potraktowałam tę sytuację jako znak. W 2008 r. poszłam na oba kierunki studiów, dzięki czemu otrzymałam licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami nr 13920 od Ministra Infrastruktury. Moja przygoda z nieruchomościami zaczęła się w 2018 r., trwa do dziś, i jest moją wielką pasją i spełnieniem zawodowym.

Podkreśla Pani, że podstawą relacji z klientem jest biznes oparty na wartościach. Co ma Pani na myśli, mówiąc o etyce w biznesie?

Warto tworzyć biznes, w którym chodzi o coś więcej niż o maksymalizację zysku, czyli biznes oparty na wartościach niematerialnych. To wartości decydują o wyjątkowości danej firmy czy danej osoby, która je posiada. Wielu przedsiębiorców wciąż twierdzi, że jedynym celem ich działalności jest maksymalizacja zysku. Jednak jeżeli firma chce dłużej utrzymać się na rynku, to musi się czymś trwale wyróżniać od konkurencji. Takim wyróżnikiem nie może być chęć zysku, ponieważ każda firma chce zarabiać. Dlatego tak ważne jest posiadanie systemu wartości, dzięki któremu klienci będą chcieli korzystać z usług firmy, a pracownicy będą woleli pracować dla mnie niż dla konkurencji. Priorytetem jest dla mnie szczerość i uczciwość w stosunku do klienta. Nigdy nie ukrywam żadnych informacji. Etyka w biznesie to także gotowość do wzięcia odpowiedzialności za podejmowane przeze mnie działania oraz konsekwencje tych działań. To także przejrzystość w relacjach, bycie rzetelnym, wiarygodnym człowiekiem i przedsiębiorcą. Szacunek do drugiego człowieka i aktywna obecność w środowisku. Podstawą takiego działania jest wiedza i doświadczenie. To wszystko przekłada się na relacje z klientem. A oni wracają, polecają kolejnym i to jest najlepsza rekomendacja.

Polscy inwestorzy z zasobnym portfelem chcą spełniać swoje marzenia o apartamencie nad morzem albo domku w górach. Pani pomaga im spełnić tę drugą opcję. 

Jedni wyjeżdżają nad morze, drudzy szukają domku w górach, ale wszyscy – mówię tu o przedsiębiorczych ludziach – poszukują pomysłu na dochodowy, długofalowy biznes. Ludzie szukają ucieczki od pogoni, która cały czas ma miejsce w miastach. I faktycznie szukają domku lub willi nad morzem lub w górach. Polscy przedsiębiorcy mają coraz większy zasób portfela i mogą pozwolić sobie również na luksusowe nieruchomości, także za granicą. Przykładowo w Wiśle trzeba zapłacić nawet 12,5 tys. zł za mkw. Ostatnio sprzedałam rezydencję w Wiśle, której cena wynosiła 11 tys. zł za mkw.

Działa Pani na rynku premium na południu Polski, ale również wychodzi Pani poza granice naszego kraju. Czyli inwestowanie za granicą to ten kierunek, w którym Polacy będą podążać? 

Ludzie przedsiębiorczy mają coraz bardziej otwarte umysły, coraz chętniej i odważniej inwestują w zagraniczne nieruchomości, przede wszystkim w Hiszpanii i Chorwacji. Ja proponuję klientom luksusowe nieruchomości na wybrzeżu Costa Blanca w Hiszpanii. Klienci kupują je z myślą o najmie krótkoterminowym. Wybierając taką nieruchomość, nie tylko inwestują w coś, co przyniesie dochód pasywny, ale przede wszystkim zapewniają swoim rodzinom doskonałe miejsce do odpoczynku. Aby sfinalizować taką transakcję, wcale nie trzeba jechać do Hiszpanii. Wszystko można załatwić zdalnie. Na miejscu w Hiszpanii mam również firmę, która zajmuje się kompleksową obsługą najmu, łącznie z odbiorem gości z lotniska oraz sprzątaniem apartamentów po odwiedzających. Uważam, że zainteresowanie tego typu segmentem w najbliższym czasie może wzrosnąć. Hiszpania zaraz po Włoszech bardzo ucierpiała przez COVID-19. Już teraz pojawiają się okazje, które pozwalają kupić tam nieruchomość poniżej wartości rynkowej.

Oferty spod lady to Pani domena. Jaki ma Pani sposób, aby je pozyskiwać? 

Wiele ofert zawdzięczam temu, że sama jestem otwarta na współpracę, a inni pośrednicy chętnie dzielą się ze mną takimi okazjami – i z wzajemnością. Zbudowałam sobie sieć kontaktów. Dlatego często oferta specjalna trafia bezpośrednio do mnie, często nie wychodzi nawet na światło dzienne. Moją mocną cechą jest to, że działam na bazie klienta poszukującego. Czyli klient zgłasza się do mnie, diagnozujemy jego potrzeby i zaczynam szukać czegoś tylko dla niego.

Sprzedaje Pani domy – coś, co w życiu człowieka poza zdrowiem, rodziną jest sprawą najważniejszą. Znajduje Pani w swojej pracy element misji? 

Moje motto brzmi: „Bądź właściwym człowiekiem na właściwym miejscu i o właściwym czasie”. Zresztą znajduje się ono na moich materiałach reklamowych. Ludzie, sprzedając domy, sprzedają tym samym swoje dorobki życiowe i często szukają do tego odpowiednich pomocników. A ja, towarzysząc im przy tego typu transakcjach, czuję się osobą, której powierzono ogromną odpowiedzialność. Przywiązuję dużą wagę do tego, aby wszystko działo się zgodnie z prawem i aby wywiązać się z tego zadania należycie. Później, kiedy przejeżdżam obok domu, który ktoś kupił za moim pośrednictwem, jestem szczęśliwa, że ktoś znalazł wymarzoną nieruchomość, ułożył sobie swoje gniazdko, i czuję ogromną satysfakcję, że przyłożyłam do tego swoją cegiełkę.

A Pani taką wymarzoną nieruchomość dla siebie już znalazła?

Mieszkam w pięknym domu u podnóża góry. Ale ten mój wymarzony dom jeszcze gdzieś na mnie czeka. Jeden z nich na pewno znajduje się na słonecznym wybrzeżu Costa Blanca w Hiszpanii.

Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman

Nie od dzisiaj wiemy, że na kształtujące się ceny nieruchomości ma wpływ zapotrzebowanie, czyli popyt, oraz możliwość zaspokojenia tej potrzeby – podaż.

Ilość powstających mieszkań na rynku pierwotnym regulowana jest w dużej mierze przez czynniki, które mają wpływ na to, w jakiej skali deweloperzy realizują swoje przedsięwzięcia. Czynniki te to m.in. dostępność pracowników i wysokość wynagrodzeń, koszty materiałów, ceny gruntów, regulacje prawne czy sposób finansowania inwestycji. Z drugiej strony na zainteresowanie klientów projektami deweloperskimi wpływ ma ich zdolność nabywcza, która wynika z poziomu stóp procentowych, dostępności produktów bankowych w postaci kredytów hipotecznych czy wysokości zarobków i poziomu zamożności. Polacy również coraz chętniej inwestują w mieszkania, widząc w nieruchomościach dobrą lokatę na przyszłość. Na pewno w ostatnich miesiącach i w najbliższej przyszłości rzeczywistym utrudnieniem były i będą wydłużające się procesy administracyjne. Realnymi problemami są opóźnienia w wy- -dawaniu pozwoleń na budowę. Głównie spowodowane jest to brakami kadrowymi wśród urzędników. Podkreślić trzeba, że w dużych aglomeracjach miejskich często dochodzi do za- -skarżeń na wydane już pozwolenia na budowę. Jednocześnie zauważalna jest tendencja wzrostowa, jeśli chodzi o ilość składanych zaskarżeń. Powoduje to, że ci sami urzędnicy, którzy są odpowiedzialni za wydanie pozwoleń na budowę, muszą zajmować się dodatkowymi czynnościami w postaci rozpatrywania zaskarżeń. Biorąc pod uwagę, że problem ten będzie się nasilać, warto liczyć się z jego realnym wpływem na opóźnienia całego procesu budowy i tym samym jego oddziaływaniem na cenę nieruchomości. Są zewnętrzną niewidzialną ręką, która miesza w kotle rynku budowanych mieszkań. Idea kształtowania się ceny jeszcze bardziej się komplikuje, gdy spojrzymy na indywidualne cechy nieruchomości. Cena nie jest bowiem ilością pieniędzy, jaką trzeba zapłacić za daną nieruchomość, lecz definiuje jej wartość, określa potencjalnych nabywców, kreuje nieruchomość jako masową bądź ekskluzywną. Na dobór nieruchomości pod kątem jej parametrów mamy już znaczący wpływ jako strona kupująca, więc na indywidualnych cechach nieruchomości skupimy się w dalszej części artykułu, ponieważ na to też przede wszystkim zwraca uwagę nasz docelowy klient.

STANDARD INWESTYCJI

Na rynku pierwotnym mamy dostęp do szerokiej gamy projektów deweloperskich, które znacząco się od siebie różnią i odpowiadają wymaganiom każdej grupy społecznej pod kątem zasobności portfela. Z jednej strony możemy odwiedzać inwestycje budżetowe typu „Mieszkanie Plus” będące standardowym prostokątem 3 kondygnacyjnym bez wind, gdzie nie zawsze do mieszkania przynależeć będzie balkon. Również tego rodzaju inwestycje nie mają żadnych dodatkowych udogodnień, takich jak na przykład: terenów rekreacyjnych, zagospodarowanej przestrzeni dookoła budynku czy chociażby hali garażowej, a jedynie zewnętrzne miejsca postojowe. Z drugiej strony możemy odnaleźć na rynku inwestycje o wyższym standardzie, gdzie oprócz wrażenia WOW zastaniemy całkowite przeszklenia elementów fasad, systemy drzwi balkonowych i tarasowych podnośno- bądź uchylno-przesuwnych, wyposażonych w napęd sterowany pilotem, okna trzyszybowe, rolety zewnętrzne, gdzie budynki otoczone są bujną zielenią, a dodatkowo w ramach zagospodarowania terenu wokół inwestycji znajdziemy pomieszczenia z basenem, siłownią czy też inne tereny rekreacyjne w postaci boisk do piłki nożnej, siatkówki lub koszykówki. Oczywiście wszystkie dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców mają przełożenie na cenę. Jeżeli inwestycja zwana premium nie odbiega od pozostałych cen rynkowych innych inwestycji, wielu klientów dzięki temu może bardzo szybko podjąć decyzję o zakupie takiej nieruchomości.

POŁOŻENIE MIESZKANIA

Duże znaczenie przy wyborze lokalu ma jego położenie względem pozostałych mieszkań w projekcie dewelopera, jak i ekspozycji światła. Co do zasady wartość mieszkania rośnie wprost proporcjonalnie do przybywających pięter w budynkach. Największą wartość mają mieszkania na wyższych piętrach z niezasłoniętym, urzekającym widokiem. Dzięki wystawie okien na południe, światło utrzymuje się przez cały dzień w salonie, a północno-wschodnia ekspozycja światła w sypialni sprawia, że sen jest przyjemny. Natomiast zachodnie umiejscowienie okien jest złym rozwiązaniem dla każdego rodzaju pomieszczeń, gdzie przebywamy w dzień. W pokojach, jak i w kuchni jest wtedy zbyt dużo słońca, które męczy, a pomieszczenia się nagrzewają. Również mieszkanie z widokiem na mur oporowy lub wysoki nasyp ziemi nie napawa optymizmem i mieszkania z tego typu położeniem są zazwyczaj najtańsze. Jednak wariant idealny rzadko kiedy jest możliwy do osiągnięcia, więc jeżeli mieszkanie ma wszystkie pozytywne cechy, a nie odbiega ceną za metr kwadratowy od pozostałych lokali, warto się nad takim mieszkaniem poważnie zastanowić.

POWIERZCHNIA I UKŁAD MIESZKANIA 

Jeżeli w ofercie mamy jeszcze pełny dostęp do mieszkań, a kupujemy lokal z zamiarem dalszej odsprzedaży, to powinniśmy wybierać układy, których poszukuje największa rzesza klientów, czyli kawalerki z możliwością wydzielenia drugiego pokoju lub małe mieszkania 2-pokojowe o wielkości 30-35 mkw. Dużym atutem jest też dodatkowa przestrzeń w postaci dużego tarasu lub ogródka, do których możemy wyjść z obu pomieszczeń. Dlaczego takie układy znikają z inwestycji najszybciej? Dlatego, że takie lokale są atrakcyjne dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem ze względu na krótszy czas, znalezienia najemcy oraz możliwość wydzielenia dwóch tak zwanych mikro-kawalerek. Również większość Polaków stać niestety na mniejsze powierzchnie. Trzeba jednak mieć na uwadze, że takie układy mieszkań mają najwyższą cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy. Natomiast najmniejszy popyt jest na duże lokale dwupokojowe o powierzchni powyżej 60 mkw. 

REKLAMA DEWELOPERA 

Jest znane powiedzenie w „polskim biznesie”: „Reklama dźwignią handlu”. Prowadzenie biznesu bez reklamy jest jak puszczanie oka do dziewczyny po ciemku. To kolejne słowa, wypowiedziane przez Stuarta Hendersona Britta, jednego z wielkich guru marketingu. Kierując się strategią kupna i sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, reklama dewelopera jest bardzo ważnym czynnikiem decydującym o zakupie lokalu, bowiem w znaczący sposób może ułatwić i przyspieszyć realizację zysku. Jeżeli nie jesteś dobry w sprzedaży, a deweloper wobec wybranej przez Ciebie inwestycji ma przewidziany spory budżet na reklamę, działa na wielu płaszczyznach online (social media, strona internetowa, blogi, portale branżowe) i offline (prasa, tv, radio, bilboardy) i inwestycja jest wieloetapowa, a dynamika sprzedaży znacząca, to wystarczy w gotowym mieszkaniu na balkonie powiesić baner reklamowy i mieszkanie sprzedaje się samo. Więc w przypadku kiedy cena za metr kwadratowy analogicznych mieszkań w dwóch sąsiednich projektach deweloperskich nie różni się diametralnie, a jeden deweloper sprzedaje mieszkania sam, nie mając środków na budżet reklamowy, gdy drugi prowadzi przemyślaną strategię marketingową – logicznym jest wybrać opcję numer dwa. Jest jeszcze kilka innych istotnych cech nieruchomości wpływających na cenę, biorąc pod uwagę czynniki lokalizacyjne takie jak: dostęp do komunikacji miejskiej, miejsc pracy, punktów usługowych czy terenów zielonych. Im lepszy jest dostęp z inwestycji deweloperskiej do wyszczególnionych miejsc, tym wyżej kształtuje się cena danej nieruchomości. Dlatego warto rozeznać się na rynkach, w których podejmujemy działania inwestycyjne pod kątem potencjalnego rozwoju infrastruktury. Jeżeli zatwierdzona została decyzja o budowie nitki tramwajowej w dzielnicy, która wcześniej miała problemy komunikacyjne, albo powstaje olbrzymia inwestycja budująca kompleks biurowy, w którym docelowo ma się pojawić wiele miejsc pracy, czy też widzimy, że planowane jest powstanie jednego z większych centrów handlowych, to prawdopodobnie w najbliższym czasie cena mieszkań w powstających projektach deweloperskich w sąsiednim otoczeniu może stopniowo wzrastać. Bardzo ciekawym czynnikiem lokalizacyjnym, jeszcze nie tak bardzo docenianym przez osoby kupujące mieszkaniem, jest bliskość do terenów zielonych. Bo przecież kto by nie chciał mieć możliwości wyjścia z mieszkania i przejścia się na spacer nad jezioro, z punktem umożliwiającym uprawianie sportów wodnych, otoczone lasem z trasami rowerowymi, gdzie życie płynie trochę wolniej?

Cena na rynku pierwotnym jest bardzo różna, a polski klient staje się coraz bardziej wymagający. Coraz częściej kupujący zwraca uwagę nie tylko na cenę, ale na układ, położenie mieszkania, komfortowe warunki, jakość wykonania projektu deweloperskiego, otoczenie dookoła, a co za tym idzie społeczność, która w danej inwestycji zamieszka. Dlatego przystępując do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym w celu jego dalszej odsprzedaży należy przeprowadzić szeroką analizę porównawczą kierując się nie tylko ceną, aby pozyskać jak najbardziej korzystną nieruchomość.

Maciej Welman – inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych. 

Patryk Sołtysiak – inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (flipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, był Liderem WIWN® w Poznaniu, w latach 2017-2019 , był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r.

Tekst: Piotr Jach

Łódź, Kraków czy Warszawa to tylko niektóre spośród polskich miast, w których w śródmieściach dominują kamienice. Zespoły starych, zaniedbanych, nierzadko opustoszałych budynków z reguły koncentrują się w centrach miast i co tu kryć, często nie stanowią ozdoby okolicy. 

Niestety, skojarzenia z kamienicą są zazwyczaj złe. To skutek wieloletnich zaniedbań, popełnionych na historycznej czy wręcz zabytkowej tkance zabudowy miejskiej z czasów PRL. Nieremontowane przez całe dziesięciolecia, niszczejące i w wielu miastach stanowiące ostoję specyficznego sortu lokatorów, których dziś, w czasach poprawności politycznej, nazwalibyśmy wykluczonymi społecznie, były przez całe dziesięciolecia traktowane jako zło konieczne. Nieźle prezentowały się co najwyżej różne „starówki”, choć za pięknymi fasadami obszarów zabytkowej zabudowy skrywało się najczęściej mnóstwo problemów. Po okresie PRL polskie miasta odziedziczyły całe kwartały kamienic w kiepskim stanie technicznym, z reguły pełniących rolę mieszkań komunalnych o najniższym standardzie. Kto mógł, uciekał z nich do nowego budownictwa. Kamienice zostawiano właściwie samym sobie, dokonując w nich tylko doraźnych napraw, bo konieczne remonty kompleksowe były zbyt drogie, by na większą skalę rozwiązać problem tych niszczejących zasobów.

Sytuacja zaczęła zmieniać się dopiero w wolnorynkowej Polsce, a tempo zmian nabrało wigoru po wejściu Polski do Unii Europejskiej, kiedy to dzięki funduszom unijnym za poważniejsze remonty kamienic wzięły się samorządy lokalne. Najdalej poszła Łódź, która od kilku lat realizuje Gminny Program Rewitalizacji nie mający sobie równych rozmachem w całej Europie. Koszt prac zaplanowanych w ramach realizacji pierwszych ośmiu projektów dotyczących ścisłego centrum Łodzi to niemal 1 miliard złotych. Takich projektów jest do realizacji łącznie 20, a miasto już ubiega się o fundusze na sfinansowanie kolejnych 12. To długofalowy projekt, którego przeprowadzenie – o ile uda się w całości – potrwa jeszcze kilkanaście lat. Co jednak najciekawsze, to fakt, że postępujące remonty w ramach GPR, a dotyczą one całych ulic, całych kamienic oraz najczęściej otaczających je przestrzeni publicznych, wywoływały w Łodzi – co widać gołym okiem – ciekawy efekt śniegowej kuli. Łódzkimi kamienicami zainteresowali się prywatni inwestorzy, którzy dostrzegli w nich niebagatelny potencjał biznesowy. Realizując swe plany, coraz wyraźniej nie tyle wpisują się w gminną rewitalizację, bo mają ku temu własne ekonomiczne przesłanki zupełnie inne od motywów działań miasta, co raczej wzbogacają ją własnymi projektami. Niezmiernie zyskuje na tym nie tylko estetyka miasta, które jeszcze do niedawna miało opinię szarego, nieciekawego i zapuszczonego, a dziś może zadziwić mieszanką urody ponad stuletnich zabytków i nowoczesnej architektury.

Przykłady wzajemnego uzupełniania się GPR i prywatnych inwestycji jest coraz więcej. Jest to głównie skutek trwającej hossy branży nieruchomości. W Łodzi, jak w całej Polsce, boom budowlany trwa. Drożeją grunty pod zabudowę, a działek niezabudowanych, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, jest coraz mniej. Deweloperzy coraz bardziej łakomym wzrokiem patrząc więc na kamienice – w środku miasta, na terenach dobrze skomunikowanych,  łatwe do wyposażenia w brakujące media. Mają też łódzkie kamienice dodatkowy walor, który był zawsze ich największym problemem – kiepski stan techniczny, który powoduje, że ich cena jest stosunkowo niska, a remont opłacalny. Remontowanie starych zasobów ma wprawdzie swoją specyfikę (trzeba się zmierzyć z wymaganiami służb ochrony zabytków), ale nie różni się od budowy domu, jest pod pewnymi względami łatwiejsze, a daje gwarancję komercjalizacji. Dobrze położona kamienica będzie się cieszyć takim samym powodzeniem jak osiedle na przedmieściach, a może nawet większym. Nie wszyscy chcą mieszkać na peryferiach, z dala od życia kulturalnego, szkół, miejsca pracy.

Przykładem może być znana chyba w całej Polsce ul. Piotrkowska, wizytówka Łodzi wciąż wymagająca szlifów. Gminny program rewitalizacji tylko w niewielkim stopniu dotyka tego traktu. Akurat tam prywatni inwestorzy działają w najlepsze, a smacznym przykładem jest odcinek między dwiema przecznicami, gdzie równolegle trwają aż trzy inwestycje. Najbardziej śmiałą jest projekt łódzkiej firmy deweloperskiej Vision Invest, która przy ul. Piotrkowskiej 44 nie tylko wyremontowała zabytkową kamienicę frontową (niegdysiejszy Dom Bankowy Józefa Rabinowicza powstały w drugiej połowie XIX w.) ale na jej tyłach – na działce ciągnącej się aż do równoległej ul. Wschodniej – wznosi całe osiedle mieszkaniowe. Jedną z oficyn już przywrócono do stanu świetności i nadbudowano, budowa drugiej trwa. Resztę działki zajmie nowa zabudowa – apartamentowiec z podziemnym parkingiem. Inwestycja zaoferuje 145 mieszkań i ponad 1000 mkw. dla handlu i usług. Całość ma być gotowa jesienią 2021 r. 

Dosłowne naprzeciwko pięknieją zrujnowane wcześniej oficyny kamienicy przy ul. Piotrkowskiej 37, którą trzy lata temu kupiła grupa prywatnych inwestorów (jej front został wyremontowany już kilka lat temu dzięki dotacji miasta). Z kolei przy ul. Piotrkowskiej 40 buduje się hotel z 61 pokojami. Inwestor, prywatna firma z Łodzi, odnowił już XIX-wieczną kamienicę Silbersteina, która stoi od frontu i zabuduje nowoczesną architekturą całe podwórze. Koszt inwestycji to 18 mln zł, z czego 4,6 mln zł to dotacja UE z funduszu rozwoju gospodarki turystycznej. W 2021 r. hotel ma już działać. 

Śmiałe plany inwestycyjne ma w Łodzi spółka Revisit Home, w której jedną z kluczowych ról gra Wojciech Orzechowski oraz Tomasz Góra. Właśnie rozpoczyna budowę kamienicy przy ul. Tuwima 48, gdzie powstaną apartamenty „Wiszące Ogrody”. Nazwa nie jest na wyrost. To, co ma wyróżniać kamienicę, będzie obejmowało niemal 500 mkw. zieleni na różnych poziomach budynku, z zielonym skwerem-ogrodem na dachu garażu dla 21 aut. Zielony dach będzie przestrzenią wspólną dla mieszkańców i ich gości. Powstaną też prywatne ogródki, przynależne do konkretnych mieszkań. Oprócz tego na różnych poziomach zewnętrznych elewacji wbudowane zostaną donice z roślinnością. To kolejny znakomity przykład uzupełnienia gminnej rewitalizacji, bo dwie sąsiednie kamienice, pod nr. 46 i 52, właśnie wyremontowało miasto. Ta sama spółka przymierza się też m.in. do remontu kamienicy przy ul. Narutowicza oraz do kompleksowej renowacji zabudowań dawnej fabryki jedwabiu. Przykłady takich inwestycji w Łodzi można mnożyć. Głównym problemem chcących remontować łódzkie kamienice (czyt.: inwestować w nie) jest niedostatek ciekawych nieruchomości na rynku. Kamienic w Łodzi jest mnóstwo, samo miasto ma ich w swych zasobach ponad 4 tysiące, ale tych do kupienia – niewiele. Przeszkodą są najczęściej problemy własnościowe: rozproszenie właścicielskie lub nieustalone stany własności, przez które stają się one właściwie niezbywalne. Miasto bardzo chciałoby otworzyć prywatnym inwestorom kram z kamienicami, ale to nie jest proste – gminie brakuje lokali, do których można by przeprowadzić lokatorów komunalnych z najbardziej wyeksploatowanych zasobów, by móc rzucić je na rynek. Nadzieją na poprawę tej sytuacji jest program rewitalizacji, dzięki któremu radykalnie odnowionych zostanie ponad 140 budynków. Urzędnicy magistratu mają nadzieję relokować do nich część mieszkańców kamienic. 

Rosnące zainteresowanie prywatnego biznesu łódzkimi kamienicami bardzo cieszy – mówi prezydent Łodzi Hanna Zdanowska. – Chcemy wystawić na sprzedaż jak najwęcej komunalnych budynków, którym zwykły remont już nie pomoże, które wymagają kapitalnych renowacji. Jeśli jest jeszcze szansa na ratunek dla nich, będziemy szukać chętnych do ich zakupu. Jeśli zaś są to domy już w bardzo złym stanie, będziemy opróżniać działki i zachęcać do stawiania tzw. plomb z odtworzeniem pierzei. Wkrótce ogłosimy też wielki projekt „Bałuty od nowa”, w którym do partnerstwa publiczno-prywatnego zaprosimy prywatnych przedsiębiorców, żeby wspólnie z miastem zmienili oblicze tej części Łodzi. 

Jak jeszcze w marcu ujawniła prezydent Łodzi, w Śródmieściu są już wytypowane kamienice, z których miasto będzie starać się wyprowadzać lokatorów. W końcu maja i na początku czerwca, w obliczu dużych strat budżetu miasta spowodowanych epidemią koronawirusa, Łódź wystawiła na sprzedaż duży pakiet nieruchomości (ponad 20 działek).

Wywiad z Tomaszem Górą przeprowadziła
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Czy centrum Łodzi w przyszłości może zbliżyć się wyglądem i jakością do śródmieścia Rzymu, Paryża czy Barcelony? – Coraz więcej inwestorów, na czele z władzami miasta, podejmuje w tym kierunku działania. Również nasze projekty zapewniają zupełnie inną jakość funkcjonowania w mieście – mówi Tomasz Góra, z którym rozmawiamy o najnowszych łódzkich projektach na miarę europejskich stolic.

Kiedy realizowaliśmy wywiad kilka miesięcy temu, wspominał Pan, że wspólnie z Wojciechem Orzechowskim wyznaczyliście sobie ambitny cel – 100 obiektów w 5 lat. Czy pandemia koronawirusa spowodowała jakieś trudności w realizacji tego zamierzenia?
Na pewno będzie miała wpływ. Ta sytuacja spowodowała, że uległa zmianie optyka na ryzyko. Ale dziś trudno przesądzać, czy pandemia bezpośrednio przełoży się na wstrzymanie lub opóźnienie naszych ambitnych planów. Ale na pewno jest to coś, z czym Polska i świat muszą zmierzyć się po raz pierwszy. Dlatego trudno jest dziś wyrokować. Oczywiście, bierzemy pod uwagę różne scenariusze. Myślę, że najbardziej oczywisty jest taki, że w końcu wszystko wróci do normy. Inny mówi, że przez dłuższy czas będą występowały perturbacje. Ale czas pokaże, czy dla naszej branży będzie to miało jakieś szczególne znacznie.

Jedną z inwestycji, którą w tej chwili prowadzą Panowie w Łodzi, jest „Miniakademik”. Jaki charakter będzie miała ta inwestycja?
„Miniakademik” to obiekt zamieszkania zbiorowego, który jest budowany w standardzie hotelowym. W swoim założeniu biznesowym ma obejmować 150 pokoi jedno- i dwuosobowych, które mają pracować na przyszłego właściciela przez długie lata. Na dwa, trzy pokoje będzie przypadała jedna kuchnia i łazienka. Ten obiekt jest położony niedaleko Uniwersytetu Medycznego. Chcielibyśmy go zadedykować klientom z innych krajów niż Polska.

Na jakim etapie jest ta inwestycja?
Generalny wykonawca przygotowuje ostatnie dokumenty, które są mu potrzebne do tego, aby przejąć plac budowy. Liczymy na to, że do końca czerwca to się stanie. Od tego czasu wykonawca będzie miał rok na wybudowanie obiektu. Na razie nie szukamy intensywnie inwestorów. Bo jest duże prawdopodobieństwo, że nasza nowa spółka będzie odbiorcą tego akademika. Podchodzimy do tej sprawy spokojnie, ponieważ termin oddania budynku jest dość odległy. Razem z Wojciechem Orzechowskim jesteśmy zaangażowani w powstanie spółki, która będzie się zajmowała zarządzaniem obiektami wynajmowanymi bądź dzierżawionymi. Nasze działania nawiązują do tego, co dzieje się dziś na świecie. Chodzi o to, aby zaspokoić u inwestorów apetyt na bezpieczeństwo, czyli zagwarantować im możliwość zarobienia na nieruchomości kilku procent, których w tej chwili nie zapewnia żaden bank.

Kolejna inwestycja w Łodzi to kamienica przy Tuwima 48. Został już zamontowany żuraw, czyli nastąpił przełomowy moment dla budowy. Jak ta kamienica będzie wyglądała finalnie?
Kamienica to apartamentowiec wysokiej klasy z bardzo ciekawymi i atrakcyjnymi rozwiązaniami. Z ogrodami na dachach, z patio, które znajduje się na garażu. Z windą samochodową, dzięki której dwóch mieszkańców będzie mogło dostać się do miejsc garażowych przeznaczonych wyłącznie dla nich. Apartamentowiec będzie wykończony materiałami dobrego gatunku. Zastosujemy w nim rozwiązania smart home. Projekt obejmuje 41 apartamentów z dziedzińcem, z dostępem do zieleni oraz trzy lokale usługowe. To wszystko daje komfort i poczucie, że będzie to obiekt wyjątkowy. Sytuacja z koronawirusem stworzyła korzystną sytuację, aby taki obiekt sprzedać.

Ma Pan zapewne na myśli, że Polacy jak nigdy wcześniej na taką skalę zaczęli szukać mieszkań z dostępem do kawałka zieleni.
Otóż to. To są elementy, które będą znaczące, jeśli chodzi o wymagających klientów. Przekonaliśmy się, że cztery ściany to za mało, zwłaszcza że być może w domu nadal będziemy spędzać sporo czasu. Niewykluczone, że jakaś grupa firm podejmie decyzję, iż pewna część pracowników nadal będzie korzystała z home ofice. W domu spędzamy pół życia, więc wyjątkowa architektura, garaż, możliwość swobodnego przemieszczania się w kierunku centrum miasta – to wszystko ma znaczenie. Te mieszkania można już kupować.

Ciekawym rozwiązaniem są też apartamenty loftowe przy Wólczańskiej i Więckowskiego. Kto jest zainteresowany inwestycją w lokale w murach fabrycznych?
Myślę o osobach, które szukają czegoś innego niż powszechne, standardowe rozwiązania, które nas otaczają. Na pewno jest to klient bardziej wymagający, ale też doceniający to, co proponujemy. Pamiętajmy, że ratujemy również tkankę miejską, bo Łódź nigdy nie będzie atrakcyjnym miastem, jeśli w Śródmieściu nie zajdą zmiany, które są potrzebne. Miasto nie powinno być zasiedlone w centrum wyłącznie przez osoby, którym 20 lat temu nie udało się stąd wyprowadzić. Bardzo atrakcyjna jest lokalizacja loftów. Blisko jest do Piotrkowskiej, niedaleko do Manufaktury. To miejsce dobrze skomunikowane. Czyli można wyjść z domu, po kilku minutach dotrzeć na dworzec i wsiąść do pociągu, który zawiezie nas do Paryża czy Berlina. Lofty będą dostępne za dwa lata. Można jeszcze dołączyć do tego projektu jako inwestor

Na ile będą Panowie rozwijać współpracę z władzami Łodzi?
Zostaliśmy już zauważeni przez miasto. Cieszymy się z tego, że w Urzędzie mamy wsparcie przy procedowaniu naszych projektów w taki sposób, że nasze sprawy są rozwiązywane na bieżąco. Projekt „100 kamienic” odgrywa w tym ważną rolę. Jeżeli inwestor chce działać w Śródmieściu, musi być otwarty na współpracę.

Ważne, aby swoje działania skorelować z oczekiwaniami i wizją rozwoju przedstawicieli miasta. Dlatego dużą wagę przywiązujemy do budowania takich relacji.

Obiektem na miarę europejskich stolic jest Kamienica przy Operze na ulicy Narutowicza. Czym będzie się wyróżniała?
To kamienica, która leży 100 m od Dworca Fabrycznego i jest zlokalizowana przy placu Dąbrowskiego. Z okien widać Teatr Wielki. W ofcynie frontowej robimy pomieszczenia dla kancelarii prawnych czy notarialnych, które chciałyby mieć możliwość funkcjonowania w budynku z dawnej epoki, który zostanie zmodernizowany w ciekawy sposób. Dwie ofcyny boczne przeznaczymy na pokoje, które będą wynajmowane na długi i krótki termin. A w ofcynie poprzecznej znajdą się mieszkania na wynajem dla inwestorów długoterminowych. Całość będzie spięta łącznikiem hotelowym. To bardzo ciekawy projekt, który otwiera zupełnie nową przestrzeń dla tego typu rozwiązań w centrum. Będzie łączył różne funkcje: biura, hotelu, mieszkań na wynajem i mieszkań inwestycyjnych. Dzięki temu budynek zyska nowe życie.

Aneta Nagler (Nr 8 str. 54)

Jak zacząć inwestowanie w Wielkiej Brytanii?
TYM TEMATEM ROZPOCZYNAMY CYKL
ROZMÓW Z DAWIDEM DOWBUSZEM

W poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości” opowiedział nam o branży nieruchomości
w Wielkiej Brytanii. O szczęśliwych przypadkach, przychylnych ludziach, korzystnych
przepisach i kredytach, zawiłościach tego rynku, które jak się okazało, dość łatwo rozwikłał.
Zapraszamy do cyklu rozmów z Dawidem Dowbuszem o inwestowaniu w Wielkiej Brytanii.
Krok po kroku będziemy wyjaśniać, jak z zyskiem inwestować w nieruchomości na wyspach.

W wywiadzie, którego udzieliłeś w 7. numerze „Strefy Nieruchomości”, opowiedziałeś o atutach inwestowania w Wielkiej Brytanii. Opisałeś stabilność i przejrzystość przepisów prawa oraz ciekawą możliwość finansowania nazywaną ,,remortgage’’. Powiedziałeś,
w skrócie, jak można kupić dom w okazyjnej cenie do remontu, podnieść jego wartość, a następnie za np. pół roku zawrzeć umowę na tę samą hipotekę w innym banku, który spłaca poprzedni bank. Natomiast nadwyżkę z nowej wartości nieruchomości możemy przekazać na kolejne inwestycje. Opowiedz nam jednak, jak stawiać pierwsze kroki na tym rynku.

Wszystko zależy od tego, w jakiej sytuacji finansowej jest początkujący inwestor. Czy jest to osoba, która chce przyjechać do pracy na etat i wyrabiając sobie zdolność finansową, dopiero rozpocząć inwestowanie. Czy mówimy o inwestorze, który już dysponuje kapitałem. Jeżeli posiadamy kapitał, to przede wszystkim należy poznać innych inwestorów, żeby wskazali, w jakich miastach lokować kapitał. Robiąc to zdalnie z Polski, początkujący inwestor będzie potrzebował zespołu, czyli osób, które mogą prowadzić taki projekt na miejscu, zarządzać nim i na bieżąco pilnować biznesu.

A co, jeśli nie mamy takiego zespołu?

W mojej organizacji Asbiro Investors organizujemy różnego rodzaju spotkania, na które przyjeżdża 200–400 Polaków zainteresowanych takim inwestowaniem. Przyjeżdżają też Polacy z Kanady, Malty, Szwecji, Norwegii, Niemiec, Holandii, Szwajcarii, Włoch, Hiszpanii, Irlandii. Najważniejsza jest wiedza oraz oczywiście kontakty. Na spotkaniach można poznać ludzi do współpracy zdalnej. Po powrocie do swojego kraju można zacząć inwestowanie w Wielkiej Brytanii i wracać tylko kontrolnie, żeby doglądać swoich nieruchomości. Wiem, że współpraca zdalna wiąże się z pewnym ryzykiem, trzeba znaleźć kompetentną osobę. Do każdego etapu można dobrać współpracownika czy też całkowicie delegować zadania, np. zaangażować sourcera, który za wynagrodzenie poszukuje nieruchomości, brokera, który zorganizuje kredyt, firmę remontową itd.

Czyli podobnie jak w Polsce. A jakie są różnice?

Tu ekstremalnie ważny jest doradca kredytowy. Bo tak naprawdę, dobry doradca kredytowy znajdzie właściwy produkt, żeby inwestor z Polski mógł na jak najlepszych warunkach nabywać nieruchomości. Kiedyś doradcy znali się tylko na tym, że dostarczali kredyt, a inwestor z zagranicy musiał przeznaczyć 40% wartości nieruchomości na zakup, czyli dużo więcej, niż musiała to zrobić osoba lokalna. Ale okazuje się, że jeśli jest popyt, to też jest podaż. Brokerzy zaczęli szukać nowych produktów bankowych. Ostatnio rozmawiałem z jednym z doradców kredytowych i wspomniał, że potrafi znaleźć już taki sam produkt, jak dla inwestorów lokalnych, czyli z wkładem własnym na poziomie 25%.

Czyli mieszkając na wyspach najlepszy będzie etat i tu odsyłamy po szczegóły do wywiadu w nr 7. „Strefy Nieruchomości”. Drugą bardziej popularną wersją jest założenie spółki celowej.

Tak. Wybór spółki celowej SPV – Ltd. SPV (special purpose vehicle) jest najlepszą formą do inwestowania w nieruchomości. Kluczowy jest dobór partnera biznesowego. Ważne, żeby nie robić tego z kimś, kto ma ogólne pojęcie, a nie ma praktyki. To stawia nas w zagrożeniu. Wtedy jest zbyt dużo losowych historii
i sytuacji, z którymi później ten człowiek może sobie nie poradzić. Trzeba przede wszystkim zabezpieczyć się umową join venture. Jest to bardzo obszerna
i szczegółowa umowa sporządzona przez prawnika.

Ile kosztuje przygotowanie takiej umowy?

Ceny wahają się od 1800 do 3500 funtów. Jest to bardzo ważna część naszej inwestycji. W umowie zawarte są kwestie nas chroniące, czyli jakich warunków muszą przestrzegać powołani dyrektorzy. Przykładowo, jeżeli w umowie inwestor z Polski zapisze, że nieruchomości nie mogą być sprzedane bez jego zgody,
to drugi dyrektor, który jest w Wielkiej Brytanii, w momencie sprzedaży nieruchomości, nie może dokonać takiego manewru bez zgody drugiego dyrektora. Żaden prawnik mu na to nie pozwoli, ponieważ prawnicy mają tutaj odpowiedzialność karną. Umowa jv (join venture) daje nam bardzo dużo zabezpieczeń, które ograniczają jednego i drugiego dyrektora oraz chronią inwestora. I w tym momencie przeważnie jest tak, że osoba bierna jest dostawcą kapitału. Dzielą się odpowiednio udziałami w firmie, tak jak ustalili między sobą. Albo zwyczajnie określa się, że jedna z osób może być dyrektorem z 1% udziałów i ma z tego pensję. To jest już indywidualna kwestia. Więc mamy dostawcę kapitału oraz dealmakera. Ten drugi zajmuje się całym know-how, czyli wyszukuje okazje i organizuje remonty, najem, zajmuje się również pozyskaniem doradców kredytowych i prawników.

Jeśli jesteśmy przy drugiej opcji, czyli przy inwestowaniu poprzez zakładanie spółki celowej, to powiedz, dlaczego jest to korzystniejsze od kupowania nieruchomości jako osoba prywatna. Mniemam, że chodzi tu o względy podatkowe i spadkowe.

Przede wszystkim spółki nieruchomościowe w Wielkiej Brytanii są zwolnione z VAT-u. Ciekawe są tutaj również spółki deweloperskie, które przy zakupie materiałów, produktów i usług odliczają sobie VAT, a przy sprzedaży domów VAT-u nie doliczają. Więc mają VAT extra dla siebie. Natomiast spółki inwestujące
i wynajmujące nieruchomości – bez względu na to, ile zarabiają z najmu – nigdy nie będą podlegać opodatkowaniu VAT-em. Kolejna kwestia, tutaj podatek dochodowy zawsze będzie liniowy, który na dzień dzisiejszy wynosi 19%. A jest wiele kosztów, które można sobie wrzucać w spółkę, np. pensje dyrektorskie, jak
i pensje pracowników. Jest to sytuacja optymalna podatkowo. W przypadku gdybyśmy inwestowali jako osoba prywatna, to od razu mamy podatek dochodowy,
a po przekroczeniu I progu, czyli kwoty 50 000 funtów, wchodzimy na wyższy próg podatkowy jako osoba prywatna.

Od roku podatkowego 2019/2020 wprowadzono w Wielkiej Brytanii (UK) szereg zmian. Przede wszystkim pojawiły się nowe progi podatkowe:

• 0 procent
  kwota wolna od podatku:
  12 500 funtów dochodu,
• 20 procent
  od 12 500 do 50 000 funtów
  dochodu,
• 40 procent
  od 50 001 do 150 000 funtów
  dochodu,
• 45 procent
  powyżej 150 000 funtów
  dochodu.

Zatem spółka celowa nie wchodzi w żadne progi podatkowe? Mamy cały czas 19% podatek liniowy

Dokładnie tak. Ponadto możemy sobie odliczyć kolejne koszty, np. wszystkie remonty i związane z tym zakupy. Jeśli wynajmujemy dom i mamy konieczność naprawienia dachu, to całość naprawy doliczamy do kosztów spółki. Robiąc to samo jako osoba prywatna, mielibyśmy pieniądze z wynajmu na wstępie opodatkowane podatkiem dochodowym, z pewnością na poziomie 20%, jeśli przekroczyliśmy kwotę wolną od podatku. W spółce podatek dochodowy płaci się
od dochodu, a nie od przychodu. Kolejne ulgi, o których warto powiedzieć, to ulgi spadkowe. Jeżeli posiadamy nieruchomości na spółki, to w Wielkiej Brytanii,
po naszej śmierci, dzieci dziedziczą biznes i nie ma tu żadnego podatku od spadku. W przypadku nieruchomości na imię i nazwisko, czyli osobę prywatną, dzieci,
dziedzicząc majątek, muszą od niego zapłacić aż 40% podatku!

Teraz powiedzmy, jak założyć taką spółkę celową w Anglii. Jestem inwestorką z Polski i chciałabym założyć taką spółkę. Jak wygląda ten proces?

Możemy zrobić to sami, wejść na stronę rządu, na Companies House i po prostu stworzyć nową spółkę. Albo może to za nas zrobić księgowy. Musimy podać adres, a jeżeli nie mamy adresu, to dla takiej firmy księgowy udostępnia swój adres biurowy i tam przychodzi nasza korespondencja. Kolejne, co musimy podać, to: kto będzie w tej spółce dyrektorem, udziałowcem, podajemy dane osobowe każdego, kto będzie brał udział w spółce.

Czy spółka może być jednoosobowa?

Może. Przy rejestracji podajemy wtedy odpowiedni kod: sic-code. Opisuje on przeznaczenie działalności spółki, czyli np. spółka dotycząca nieruchomości będzie miała kod: managing and buying. Czyli różnica między rejestrowaniem jednoosobowej spółki w UK i Polsce jest taka, że spółka założona przez jednego udziałowca jest dozwolona i nie ma konieczności powoływania notariusza do wielu czynności i podejmowania decyzji w spółce. W polskich podmiotach notariusz jest niezbędny.

Co jest nam potrzebne do rejestracji?

Sama rejestracja online zajmuje około 20 minut i spółka pojawia się w systemie od 1 do 3 dni roboczych. Możemy zrobić to sami bądź zaangażować do tego księgowego. Jedyne co potrzebujemy, to dane z dokumentu tożsamości, np. paszportu, dowodu osobistego czy prawa jazdy. Udziałowcem w spółce może być praktycznie każdy. Może to być osoba fizyczna lub prawna, np. z Polski. Dyrektor nie musi mieszkać na terenie UK, za to spółka powinna mieć adres brytyjski, może to być nawet adres biura księgowego, na który ma przychodzić korespondencja.

Kolejna dawka informacji, tym razem na temat kredytów oraz inwestowania w UK, już w kolejnym numerze „Strefy Nieruchomości”.

Karolina Malicka (Nr 8 str. 51)

JAK PRZEPROWADZIĆ ODBIÓR TECHNICZNY
okien?

Okna – każdy się zgodzi – są ważnym elementem wyposażenia każdego lokalu, dlatego warto się im przyjrzeć przy odbiorze mieszkania czy domu w stanie deweloperskim lub podczas odbioru prac na budowie

W pierwszej kolejności, zanim rozpoczniemy odbiór techniczny okien, należy sprawdzić aspekt formalny, czyli czy zostały zamontowane okna i szyby właściwej klasy oraz właściwego rodzaju (wg projektu lub zamówienia). Do tego potrzebna będzie karta techniczna lub inny dokument określający ich parametry i typ.

Na obiektach mieszkalnych najczęściej spotykamy okna 2- lub 3-szybowe (szyba zespolona składa się z dwóch lub więcej szyb, oddzielonych obwodowo elementem dystansowym, tzw. ramką). Deweloperzy coraz częściej wybierają model 3-szybowy, który znacznie polepsza komfort użytkowania mieszkania pod kątem termicznym. Ponadto każda z szyb zespolonych stanowi barierę dla fal akustycznych (przedostaje się mniej dźwięków z zewnątrz).

PRZEGLĄD TECHNICZNY – OD CZEGO ZACZĄĆ?

Zanim zaczniemy, na wstępie należy zaznaczyć, iż okna do odbioru technicznego powinny być umyte (łącznie z ramami zewnętrznymi, wewnętrznymi i profilami w środku).

OCENA SZYB

Wszelkie rysy i wady na szybach powinno diagnozować się z odległości 2 metrów oraz najlepiej w pochmurny dzień (zgodnie z obowiązującymi normami). Oczywiście dopuszczalne jest, aby w pierwszej kolejności ocenić usterki na szybie z bliska i wykluczyć, czy wada nie jest po prostu zaciekiem lub zabrudzeniem. Odnosząc się krótko do normatywów szybowych, to jest ich co najmniej kilka i kupujący niestety zazwyczaj nie ma do nich pełnego dostępu. Warto zatem wpisać do protokołu odbioru wszystkie nieścisłości, które widzimy na szybach celem pozostawienia ostatecznej oceny osobom z firm montażowych, które przyjeżdżają
ze specjalnym transparentnym szablonem i klasyfikują rodzaj wady czy też rysy, zgodnie z normami. Jedną z często spotykanych wad szkła są występujące na szybie pęcherzyki powietrza, które powstają na niej jeszcze na etapie produkcji (pęcherzyk typu otwartego albo zamkniętego). Niemniej jednak to ich wielkość decyduje o tym, czy szyba zostanie wymieniona, czy będziemy musieli mieszkać z takim, mimo wszystko często widocznym elementem. Rysy powstają najczęściej w wyniku mycia okien tuż przed odbiorami. Wbrew pozorom, podczas procesu budowlanego powstaje ich stosunkowo mniej niż właśnie w trakcie czynności ich czyszczenia. Dlatego dobrą praktyką jest, aby ekipy sprzątające używały do czyszczenia sprzętu parowego oraz zachowały ostrożność przy używaniu wszelkiego rodzaju ściągaczek wody, które bardzo rysują okna w momencie, gdy pod gumową uszczelkę dostanie się drobinka pozostałości z tynku. Ponadto, pomiędzy szybami bardzo często można znaleźć różnego rodzaju ciała obce (jest to termin oficjalny), ale żeby zobrazować to prostym językiem, to są to najczęściej różnego rodzaju włókna, „paprochy”, a nawet zabrudzenia wewnętrzne z odbitych palców na środkowej szybie, do których doszło jeszcze na etapie produkcji. Zakwalifikowane do usunięcia rysy bardzo często są polerowane. Jeśli są zbyt głębokie, to szyba powinna być wymieniona.

ELEMENTY ESTETYCZNE – WAŻNY DETAL

Ważne podczas przeglądu okien jest sprawdzanie profili okna od wewnętrznej, jak i zewnętrznej strony, a ta w przypadku profili PCV najczęściej oklejona jest powłoką imitującą drewno. Podczas wykonywania prac budowlanych mogą ulec uszkodzeniom lub zostają na nich trudno usuwalne zabrudzenia budowlane.
W przypadku zarysowania białych profili PCV wykonawcy są często wyposażeni w odpowiednią chemię naprawczą, czyli środek rozpuszczający, który bardzo ładnie wygładza rysy oraz trudno usuwalne zabrudzenia na ramach. W odniesieniu do odprysków okleiny okiennej, to w pierwszej kolejności dobrą metodą na usunięcie usterki jest wykonanie zaprawek specjalnymi woskami lub chemią, którą często dostarcza firma produkująca okna. Kolejnym ważnym elementem przy odbiorze okien jest ocena maskownic na zawiasy od strony wewnętrznej okna (dolne i górne) oraz zaślepek na otwory skroplin w dolnej zewnętrznej ramie. Można łatwo się domyślić, że takie elementy dla typowego kupującego nie są łatwo dostępne w sklepie budowlanym. W dalszej kolejności sprawdzamy klamki, które również często ulegają porysowaniu i ubiciu. Należy też skontrolować, czy nie wymagają regulacji, bo bardzo często skrzypią i ciężko się je otwiera.

RAMY I SKRZYDŁA – WAŻNY PUNKT KONTROLNY

W pierwszej kolejności należy otworzyć okno i posłuchać, czy zawiasy nie wydają niepożądanych dźwięków oraz czy okno uchyla się. W takim przypadku zalecana jest regulacja. Czynność tę należy również wykonać, jeśli odczuwamy charakterystyczne haczenie skrzydła okna o dolną cześć ramy podczas zamykania. Dodatkowo możemy przyjrzeć się pracy poszczególnych skrzydeł okiennych po otwarciu pod kątem około 90 stopni i zobaczyć, czy okno nie będzie się w pełni samoistnie zamykać. Przy założeniu, że nie ma przeciągu, skrzydło powinno zamknąć się samo do kąta ok. 45 stopni. Do ramy należy ponadto przyłożyć kontrolnie poziomice, aby sprawdzić, czy okno zostało odpowiednio zamontowane. Warto też przyjrzeć się wszelkim okuciom wewnętrznym oraz zawiasom od strony wewnętrznej. Bywają nieraz zdegradowane podczas wykonywanych prac budowlanych lub zniekształcone przy montażu, czasami brakuje jakiejś śrubki. Dobrze jest też zwrócić uwagę na uszczelki wokół ram i skrzydeł okiennych, czy nie opadają i nie są uszkodzone. Kolejnymi uszczelkami wartymi uwagi są uszczelki przyszybowe, które bywają pofalowane lub zassane do wnętrza ramy okiennej podczas montażu. Często bywa też tak, iż wszelkiego rodzaju zabrudzenia
i zapylenia wchodzą niestety pod uszczelkę i wygląda to bardzo nieestetycznie, a co gorsza, bez wyciągnięcia całego pakietu szybowego nie można takiego zapiaszczenia usunąć. Wszelkie niewłaściwe uszczelki trzeba definitywnie wymienić na nowe, nie należy godzić się na inne sposoby napraw.

NAJWAŻNIEJSZY ASPEKT – SZCZELNOŚĆ OKIEN
ORAZ BRAKI PIANY MONTAŻOWEJ W OSADZENIU

Jedyną właściwą metodą na sprawdzenie szczelności okien w zakresie regulacji uszczelek oraz właściwego osadzenia montażowego jest wykonanie badania termicznego kamerą termowizyjną wysokiej jakości, która ma wysoką rozdzielczość. Oceni szczelność również w okresach poza sezonem grzewczym. Na drugim zdjęciu w artykule został pokazany typowy przedmuch osadzenia (kolor niebieski) – wpływ zimnego powietrza znacznie obniża temperaturę lokalu, ograniczając przy tym komfort użytkowania oraz zawyżając mocno rachunki za ogrzewanie. Istotną informacją jest fakt, że nawet jeśli odbiór mieszkania przypada na miesiące letnie, to właściwe użycie sprzętu termowizyjnego oraz doświadczenie operatora i odpowiednie parametry pozwolą ocenić szczelność okien w dowolnej porze roku. Trzeba tylko wtedy wiedzieć, jak przygotować taki lokal do pomiarów.

Podobnie jest z uszczelkami wokół skrzydeł, wnika przez nie również chłodne powietrze. Niejednokrotnie samodzielnie nie jesteśmy w stanie sprawdzić, czy okna są szczelne. Dotyczy to również osób, które pracują w branży okiennej, dlatego warto po montażu wykonać badanie termiczne. Biorąc pod uwagę powyższy opis należy tu obalić pewien mit. „Plotka głosi”, że szczelność okna można sprawdzić kartką papieru, która włożona pomiędzy ramę a skrzydło okna rzekomo po wyciągnięciu wysunie się, co będzie oznaczać, iż okno jest nieszczelne. Jest to nieskuteczna forma sprawdzenia, tym bardziej, że takiej kartki nie da się włożyć pod gotowe już osadzenie okna. Jedyną właściwą metodą sprawdzenia szczelności okna jest wykonanie badania kamerą termowizyjną. Reasumując, do obioru technicznego okien należy się dobrze przygotować merytorycznie oraz zaopatrzyć w odpowiedni sprzęt lub umówić pomoc specjalisty.

Aneta Nagler (Nr 8 str. 39)

Ryzyka inwestycyjne TOWARZYSZĄCE PROJEKTOM DEWELOPERSKIM, CZYLI JAK SIĘ ZABEZPIECZYĆ W DOBIE KORONAWIRUSA?

Rozmawiamy z Wojciechem Orzechowskim i Tomaszem Górą o tym, co robić w trudnej gospodarczo sytuacji na rynku nieruchomości? Pomówimy o tym, czy koronawirus może wstrząsnąć rynkiem deweloperskim i jak poradzić sobie z nadchodzącą recesją, realizując duży projekt „100 Kamienic”.

Macie już pierwsze doświadczenia w zakupie i adaptacji mieszkań w kamienicach na gotowce inwestycyjne, a teraz od ponad roku realizujecie duże projekty deweloperskie. Co było najważniejsze przy podejmowaniu decyzji w zakresie realizacji projektu „100 Kamienic”? Na pewno zakładaliście różne scenariusze. O przegrzanym rynku nieruchomości mówi się już od ponad pół roku, oczywiście trudno było sobie wyobrazić scenariusz związany z koronawirusem…

Wojciech: Podeszliśmy do tych projektów z innej strony. A mianowicie zweryfikowaliśmy ceny, analizując, po ile nieruchomości się sprzedają w danym momencie. A ponieważ mamy ciągle deficyt mieszkań, to przyjęliśmy założenie – jakiej ceny możemy się spodziewać za dwa lata, biorąc pod uwagę różne czynniki, w tym ewentualną recesję gospodarczą. Dopiero później szukaliśmy kamienic oraz gruntów, które kupimy w dobrej cenie, aby nawet w warunkach takiego kryzysu, jak koronawirus, można było z czasem zarobić na nieruchomościach. I tu przykładem jest ostatnia nasza kamienica na Narutowicza 47, gdzie nieruchomości do remontu w tej okolicy można dziś kupić w okolicach 7 tys. zł/m2 , a trzeba zaznaczyć, że jest to jedna z topowych lokalizacji, z uwagi na bliskość Teatru Wielkiego, Piotrkowskiej, dworca Łódź Fabryczna, a także nowego centrum Łodzi. My kupiliśmy takie mieszkania w kamienicach po 1800 zł/m2. Wyliczenia pokazują, ile możemy na nich zarobić. Ale też w momencie spadku cen za pół roku czy za rok, te ceny nie spadną o 50%. Może będą to wahania na poziomie 20–30%. Zatem my mamy bardzo bezpieczny bufor.

Jeżeli mamy popyt na mieszkania w dobrej lokalizacji, w dobrej cenie, to Wasze działania odpowiadają klasycznej tezie popytu i podaży z zachowaniem dobrej analizy ryzyka…

Wojciech: Tak. Ale normalnie, jak wchodzi duży deweloper i robi badanie popytu, to on angażuje odpowiednią jednostkę, która przygotowuje cały raport na ten temat. A my mogliśmy sobie to darować, ze względu na to, że od wielu lat jesteśmy w nieruchomościach i widzimy, jakie zapotrzebowanie jest i jakie nieruchomości znikają z dnia na dzień. Ponadto ja osobiście przeżyłem kryzys finansowy w 2008 r. i wyciągnąłem wiele wniosków z tamtej sytuacji.

Ale to znaczy, że lokalizacja i cena były kluczowymi składnikami?

Wojciech: Tak. Lokalizacja i cena. Gdyby podobna kamienica była na Janowie w Łodzi, to raczej byśmy się tym tematem nie interesowali. Dla nas ważne było ścisłe centrum, dlatego nasze inwestycje realizujemy tylko w Śródmieściu. I to ścisłe centrum najlepiej sobie poradzi w dobie czekającej nas recesji. Ludzie zawsze będą chcieli mieszkać w centrum, zatem dobra cena zakupu naszych inwestycji oraz lokalizacja obronią się same.

Tomasz: Chodzi też o zabezpieczenie na przyszłość w przypadku kryzysu. Bo istotą rzeczy było, żeby podejmować działania, które uwzględniają czynnik ewentualnych zmian rynkowych, ewentualnych spadków cen. Wiemy, że sytuacja epidemii ma charakter czasowy i wkrótce wszystko powinno wrócić do normy. Oczywiście trudno jest określić kiedy, w jakim stanie i z jakim poziomem cen. Nie zakładam jednak gwałtownego wyhamowania. Ponadto nasze projekty są długofalowe. Nie mówimy o sytuacji, w której flipper musi sprzedać mieszkanie jak najszybciej, aby nie tracić zysku przy ewentualnie zaciągniętym kredycie.

Czy brany przez Was pod uwagę trend demograficzny może być zbawienny dla projektu „100 Kamienic”? Dziś więcej osób chce mieszkać, wynajmować, kupować mieszkania w centrum miast. I bez względu na kryzys i pandemię koronawirusa nie powinno to ulec zmianie w ciągu najbliższych dwóch lat.

Tomasz: Tak. Ten trend również wzięliśmy pod uwagę jako czynnik kluczowy przy wyborze naszych inwestycji. Szczególnie teraz w Łodzi, gdzie zdarzają się takie budynki, że w całej kamienicy mieszkają tylko 2 rodziny. Miasto utrzymuje takie kamienice. A w nowych, wyremontowanych wnętrzach mieszkania rozchodzą się bardzo szybko. Ludzie chcą wracać do Śródmieścia. Sądzę, że na ten aspekt koronawirus nie będzie miał wpływu.

Pomówmy o ryzykach inwestycyjnych w takich projektach jak Wasz?

Tomasz: Pierwsza sprawa to uwarunkowania prawne nieruchomości, którą kupujemy. Czyli tutaj mamy zagrożenia związane z ziemią i jej przyszłością, budynkiem i przeszłością właścicieli, czy kupujemy pewnie pod kątem prawnym, czy to jest potwierdzone, gwarantowane. Jeżeli kupiliśmy już ową nieruchomość, to trzeba przeanalizować wszystkie rzeczy związane z możliwością podłączenia wody, prądu i ciepła miejskiego. Trzecia sprawa to kwestia możliwości uzyskania bądź też kupienia ziemi z pozwoleniem na budowę lub też chociażby z warunkami zabudowy, jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli kupujemy kamienicę i chcemy ją przygotować pod luksusowe apartamenty, to mniej więcej wiemy, jaki będzie czas działania wydziału urbanistyki, konserwatora itd.

Wojciech Orzechowski

Inwestor, deweloper, mentor. W wieku 37 lat został rentierem. W 2018 r. został wyróżniony prestiżową nagrodą SYMBOL 2018. Pomysłodawca i Mentor Warsztatów WIWN.pl®, które w 2019 r. otrzymały Złote Godło w kategorii QI Product Najwyższej Jakości. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH – 200 pytań do Eksperta” oraz gry „Rentier”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Organizator największej w Polsce konferencji dot. inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN®.

Tomasz Góra

Przedsiębiorca, inwestor, menadżer projektu, deweloper. Od 1995 prowadzi własne firmy, specjalizuje się w finansach, inwestycjach, dużych nieruchomościach. Obecnie prowadzi wraz z Wojtkiem Orzechowskim 7 dużych projektów deweloperskich na łączną kwotę 150 mln zł.

Wojciech: Tak, oczywiście, ale są nieprzewidziane sytuacje, które mogą nam popsuć całkowicie plan. Bo np. przy jednej nieruchomości, którą robiliśmy, okazało się, że w międzyczasie został zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i uchwalono nowy. To pokrzyżowało nam plany, bo nie mogliśmy rozpocząć budowy na podstawie dokumentów, które mieliśmy, na podstawie wcześniejszych warunków zabudowy.

Tomasz: Trzeba było zatem dostosować poprawiony cały projekt. A to zajęło nam kolejne 3–4 miesiące.

Czyli trzeba było znowu zmieniać, czekać. A czas leciał…

Wojciech: Tak. To było coś zupełnie nieprzewidzianego. Jeżeli możemy coś przewidzieć, to możemy to przeanalizować. Ale weźmy pod uwagę inną nieruchomość, gdzie aby zacząć proces inwestycyjny, musieliśmy czekać na uzyskanie WZ (warunki zabudowy). A już samo barowanie się z urzędem po to, żeby otrzymać WZ, może trwać, jak w naszym przypadku przy jednej nieruchomości, nawet do siedmiu miesięcy.

Jak wyglądało czasowe wyprowadzanie lokatorów z mieszkań? To
też jest bardzo ważny czynnik.

Tomasz: Jeżeli chodzi o Tuwima 48, to na pewno warto podkreślić, że zajęło nam rok wyprowadzenie wszystkich lokatorów.

Wojciech: Każda rodzina przechodziła do lepszego lokum. Nad wszystkim czuwała Pani Mecenas. Myślę, że w tym wypadku zmieściliśmy się w czasie. To było dobrze przeprowadzone. Chociaż ryzyko istniało. Bo mogło się zdarzyć tak, że napotkamy na bariery czy to prawne, czy to ze strony rodzin, które są eksmitowane
i oczywiście mogą być problemy z lokatorami. Należy też dodać, że są kamienice bez lokatorów. Takie na pewno są bezpieczniejsze.

Czy napotkaliście opór sąsiadów
podczas prac budowlanych?

Tomasz: I tu dochodzimy do ważnego wątku, do relacji społecznych. Pojawiają się sąsiedzi, którzy na etapie prac są coraz bardziej zainteresowani tym, co dzieje się obok ich posesji.

Wojciech: Zdarzyło się tak, że jeden z mieszkańców z sąsiedztwa zaczął z nami pertraktować, licząc może, że uda mu się dużo ugrać. Znaleźliśmy jednak na to sposób. Przy 6. Sierpnia 72 były wcześniej stare budynki, musieliśmy je wyburzyć, a żeby tego dokonać, musieliśmy mieć na to pozwolenie. Jeden z sąsiadów mocno protestował, twierdząc, że jak wyburzymy te budynki, to wszystkie gołębie, które tam zamieszkują, przylecą do niego na kamienicę i będą ją zanieczyszczać.

Czas jest największym ryzykiem w projekcie deweloperskim, a konkretnie nieplanowane przesunięcia. W aktualnej sytuacji, kryzys spowodowany przez koronawirusa blokuje wiele prac, do tego zbliża się do Polski światowa recesja. Czy to też kalkulowaliście w swoich analizach ryzyka?

Wojciech: Czas oczywiście ma wpływ na rentowność projektu. A więc jeżeli projekt jest wydłużony, to spada rentowność. U nas jest taka sytuacja, że do projektu przyłączyli się inwestorzy, którzy oczekują określonych stóp zwrotu. Projekt może się przedłużyć nawet o rok, to jest przez nas zaplanowane. Natomiast epidemia koronawirusa może trwać zgodnie z tym, co podpatrujemy w Chinach, do 6–9 m-cy, blokując wiele działań. Oczywiście nie bez znaczenia będą inne sytuacje gospodarcze. Jednak w międzyczasie ceny mogą spaść, a potem gwałtownie wzrosnąć na tyle, aby zniwelować chwilowy przestój. Zakładam, że przedłużenie tego projektu niweluje stopę zwrotu, a inwestor przez rok ma zaangażowane pieniądze na bardzo dobry procent. Największe niebezpieczeństwo jest wtedy, kiedy okazuje się, że inwestor na tym traci. Ale na szczęście przedłużenie projektu nawet o rok (to jest maksymalne założenie) nie ma aż tak wielkiego wpływu na rentowność całego projektu, żeby położyć całość projektu. Jeżeli zakładamy stopę zwrotu na poziomie 60%, to jest pytanie, czy dzielimy ją na 2, 3 czy 4 lata. Wiadomo, że im krótszy okres, tym jest ona wyższa i zadowolenie inwestorów wzrasta. Natomiast jeżeli ta stopa zwrotu cały czas jest w miarę atrakcyjna, czyli powyżej 15%, to raczej nie ma problemu.

Tomasz: Ja też twierdzę, że nasze założenie biznesowe, czyli podział zysku pół na pół, daje naprawdę komfort naszym inwestorom. Jeśli z projektu mamy wyciągnąć określony zysk, który załóżmy daje w ciągu 3 lat inwestorom 20% roczną stopę zwrotu, to w najczarniejszym scenariuszu, jeśli wszystko potrwa 6 lat
a nie 3, to inwestorzy otrzymają 10% rocznej stopy zwrotu. Nasze projekty są wyjątkowe też z innych względów. One sprawiają, że ryzyko takie, że klient Cię nie znajdzie albo będzie stała nieruchomość, jest dosyć niskie, ponieważ tam już się nic nie dobuduje. Więc jeżeli ktoś chce mieszkać w nowym centrum Łodzi, to ma do wyboru mieszkania w kamienicy naprzeciwko Teatru Wielkiego (Narutowicza 47) czy lofty na Wólczańskiej, gdzie przejęliśmy w świetnym miejscu cały teren po fabryce jedwabiu. Dzisiaj każdy, kto kupuje w centrum Łodzi, to za 5–7 lat wygra. Bo po prostu to już będzie zupełnie inna rzeczywistość. To sprawia, że nasze projekty mają rację bytu i, co najważniejsze, nawet w czasach kryzysu są bezpieczne.

Patryk Sołtysiak, Maciej Welman (Nr 8 str. 45)

Koronawirus vs flipp na pierwotnym

Czego dowiesz się z poniższej treści artykułu: Jaki jest nasz punkt widzenia odnośnie światowej gospodarki i zachodzących zmian w związku z korona wirusem? W jaki sposób obostrzenia nałożone przez polski rząd mogą wpłynąć na cenę i dynamikę sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego? Jakie obecnie podejmujemy działania w kontekście obrotu mieszkaniami z rynku pierwotnego? Jak naszym zdaniem będzie kształtował się rynek nieruchomości w Polsce w przyszłości?

Kiedy piszemy ten tekst jest 27 marca 2020 roku. Należy to podkreślić, ponieważ nasz punkt widzenia zmieniał się diametralnie od początku tego miesiąca. Jeszcze 2 marca spożywaliśmy śniadanie wspólnie z zespołem w Krakowie, a telewizja nad naszymi głowami komunikowała o nowych przypadkach zachorowań
w kolejnych krajach Europy. Wtedy wymienialiśmy się spostrzeżeniami, czy może to mieć wpływ na bliżej nieokreślony zastój w gospodarce, ale nie spodziewaliśmy się, że wir tak szybkiego przebiegu sytuacji może wzbudzić tyle paniki wśród ludzi w Polsce. 10 marca wiedzieliśmy już, że to dopiero początek
i sytuacja jest bardzo poważna. 15 marca zaczynaliśmy się martwić o nas i naszych bliskich i o to czy nadejdzie wielka lawina zachorowań w Polsce. Dzisiaj zastanawiamy się czy więcej będzie przypadków śmiertelnych po przejściu koronawirusa czy po krachu gospodarczym. Większość firm planuje redukcję zatrudnienia w związku z obecną epidemią. Przedsiębiorstwa czekają na pomoc państwa, ale wdrożenie jej zapewne potrwa do kilku tygodni i nie będzie adekwatna do potrzeb i oczekiwań większości firm w kraju. W najgorszej sytuacji jest branża turystyczna, transportowa, handel i branża motoryzacyjna. Zamknięte restauracje, centra handlowe, wstrzymane są loty, zamknięte granice. Sektory małych i średnich przedsiębiorstw w większości przypadków nie będą miały szans na przetrwanie, w związku z tym możliwy jest scenariusz ze znacznym wzrostem bezrobocia. Światową gospodarkę czekają bardzo trudne miesiące.
W takim razie co dalej? Czy kwarantanna jest nam potrzebna? Jak długo potrwa? A może koronawirus to pretekst do wywołania światowej wojny informacyjnej? Prawdopodobnym jest, że COVID-19 to nie tylko wirus biologiczny, ale też wirus cybernetyczny. Spotykamy się w tej chwili z różnymi skrajnie odmiennymi poglądami w tym temacie, a społeczeństwo jest bardzo chwiejne i podatne na wszelkiego rodzaju przesłania płynące z Internetu i mass mediów. Nie wiemy czy
w tym czasie największe mocarstwa: Chiny, Rosja i USA układają karty w kolejnym rozdaniu. Niektórzy już są zdania, że to Chiny sterują wirem całego zamieszania związanym z koronawirusem, chcąc zająć pozycję nowego światowego hegemona. Nie jesteśmy jednak specjalistami od sytuacji geopolitycznej i w tej kwestii nie będziemy zabierać głosu. Wiemy jednak, że jeżeli poddamy się całkowicie „newsom” płynącym z mass mediów, to na ulicach może szybko polać się krew. Zachowujemy więc spokój i rozwagę w filtrowaniu wszelkich wypływających informacji, a szerzej opiszemy jedynie to, co obserwujemy w naszej pracy każdego dnia, co mówią nasi klienci oraz jaki mamy pogląd na dalszy rozwój obrotu mieszkaniami z rynku pierwotnego w Polsce. W pierwszej kolejności skupmy się na reakcji deweloperów w odniesieniu do obostrzeń nałożonych przez polski rząd. Mija dopiero trzeci tydzień od ogłoszonego stanu epidemicznego w Polsce,
a obecna sytuacja na rynku już przypomina pewnego rodzaju wojnę pozycyjną, gdzie obie walczące strony – klienci i deweloperzy, zajmują swoje pozycje
w okopach. Między „walczącymi” stronami znajduje się tzw. ziemia niczyja, nad którą żadna ze stron nie ma kontroli. Klienci, którzy byli na wczesnym etapie procesu zakupowego odkładają decyzję w czasie, czekając na rozwój sytuacji. Wychylają się niczym surykatki i wypatrują z daleka znacznego spadku cen. Natomiast, póki co, deweloperzy wrzucają gdzieniegdzie do sieci oferty promocyjne w postaci 50% rabatu na… komórki

Większość mieszkań w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się jakiś czas temu, już znalazła nabywców. Dlatego deweloperzy nie mają powodu do znacznych obniżek cenowych, ponieważ realizują już czysty zysk.

lokatorskie. Większa część przedsiębiorców zdobyła już znaczne doświadczenie w budowie i za tym idący kapitał, dlatego znajdują się w bardzo dobrej sytuacji finansowej i dzięki temu ich inwestycje są w pewnym stopniu zabezpieczone środkami „z własnej kieszeni”. Przede wszystkim większość mieszkań w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się jakiś czas temu, już znalazła nabywców. Dlatego deweloperzy nie mają powodu do znacznych obniżek cenowych, ponieważ realizują już czysty zysk. Deweloperzy dopiero co przygotowali systemy wsparcia przy obsłudze klienta, który może skonsultować się z doradcą online nie wychodząc z domu. Finalnie klient może podjąć decyzję o zakupie mieszkania w trakcie budowy za sprawą makiety VR (virtual reality), którą w sprzedaży umiejętnie stosuje sprzedawca dewelopera. Natomiast póki co, większość jest zdania, że jeżeli uda się opanować epidemię w najbliższych tygodniach, to nie będzie ona miała znaczącego wpływu na cenę sprzedaży. Niektórzy nawet uważają, że ceny jeszcze lekko wzrosną, argumentując to opóźnieniami w realizacji projektów
i wzrostem cen materiałów. Według nich oczywiście nie obędzie się też bez wyjątków – powoli zaczną się pojawiać oferty okazyjne dotyczące mieszkań niecieszących się znacznym zainteresowaniem. Natomiast w naszej opinii, widoczne jest już w tym momencie hamowanie realizacji nowych projektów w związku z niepewnością i potencjalną możliwością generowania strat. To z kolei spowoduje, że w przyszłości, w nadchodzących latach, odnotowany zostanie spadek podaży mieszkań. Pewnym jest, że w najbliższym czasie na rynku nastąpi znacząca redukcja sprzedaży mieszkań w związku ze spadkiem optymizmu, rosnącą paniką oraz potencjalnym wzrostem bezrobocia. To jednak na ten moment nasze spekulacje. Za jakiś czas, mając do dyspozycji dane statystyczne, będzie można wyciągnąć więcej wniosków. Jednym z nich, który już teraz się nasuwa jest fakt, że wielu ludzi nie będzie w najbliższym czasie stać na zakup własnych mieszkań, polityka udzielania kredytów hipotecznych może zostać mocno zaostrzona. Inwestorzy również w znaczny sposób wyhamują z zakupami mieszkań z rynku pierwotnego w celu ich dalszego wynajmu. Wynajem całego mieszkania stanie się zbyt drogi. Zakup mieszkań pod wynajem na pokoje ulegnie redukcji, ponieważ w dobie koronawirusa większość najemców będzie szukała wyizolowanej przestrzeni i w alternatywie prawdopodobnie wybiorą najtańsze oferty mikrokawalerek. Dlatego takie układy mieszkań z możliwością podziału i stworzenia tak zwanego gotowca inwestycyjnego z mniejszymi mieszkaniami w dalszym ciągu będą cieszyć się zainteresowaniem. Na pewno, na rynku pierwotnym, w najbliższych 2 miesiącach nie zabraknie też okazji cenowych od inwestorów sprzedających obecnie mieszkania „na cesję”, którzy nie będą dysponować kapitałem do ich wykupu.

Zachowujemy spokój i rozwagę w filtrowaniu wszelkich wypływających informacji.

NASZE DZIAŁANIA, JAKIE PODEJMUJEMY
W ZWIĄZKU Z OBECNĄ SYTUACJĄ, OPIERAJĄ
SIĘ NA PONIŻSZYCH ZAŁOŻENIACH:

• nie panikujemy, nie obniżamy cen, jeżeli nie musimy – wstrzymujemy się do czasu aż sytuacja się ustabilizuje, żeby zobaczyć jak będzie reagował rynek po ustaniu okresu kwarantanny. Postępujemy spokojnie i bez emocji;
• nie rezygnujemy z umów rezerwacyjnych – one do niczego nie zobowiązują (warto wziąć pod uwagę czy ich nie przedłużyć), przy zwróceniu uwagi, jak został sformułowany zapis o zwrocie całości bądź części kwoty zaliczki, jeśli tak to jakiej wysokości;
• wychodzimy z ofertą do klientów poprzez tworzenie reklam na portalach społecznościowych. Wcześniej nie było takiej potrzeby, ale w tej chwili nie ma innej drogi. Społeczeństwo nie wychodzi z domu i jeśli ktoś planuje zakup mieszkania, próbujemy maksymalnie skrócić drogę klienta do zakupu nieruchomości
  i pokazać nasze mieszkania poprzez wirtualny spacer i ujęcia inwestycji z drona;
• w wyjątkowej sytuacji, tam gdzie jest taka konieczność, rozmawiamy z deweloperami w celu odroczenia terminu zapadalności płatności kolejnej transzy.

To są tymczasowe działania w okresie kwarantanny, podczas której ruchy wszystkich uczestników rynku są czasowo zamrożone, do czasu odwołania. Niestety do końca nie wiemy jak bardzo pandemia wpłynie na cenę i dynamikę sprzedaży mieszkań w przyszłości. Nikt na ten moment nie jest w stanie z całą pewnością stwierdzić, czy w perspektywie najbliższej przyszłości, w związku z prawdopodobną recesją i wzrostem poziomu bezrobocia, ceny nieruchomości będą znacząco spadały. Można dywagować, czy w związku ze słabnącym popytem, ale również słabnącą podażą, ceny na rynku pierwotnym będą skorygowane jedynie w niewielkim stopniu. Pamiętajmy, że dość istotnym zdarzeniem, mającym miejsce obecnie, jest kreowanie waluty do systemu przez banki centralne w celu ratowania gospodarki światowej i zdewaluowania zadłużenia publicznego. To może skutkować znacznym wzrostem inflacji i co za tym idzie, spadkiem wartości pieniądza. Co z kolei jest powodem wzmożonych ruchów kapitału w stronę innych aktywów. Są to m.in. nieruchomości, a szczególnie mieszkania – jako jedna
z bezpieczniejszych form lokowania kapitału – które dużo łatwiej jest upłynnić niż chociażby domy czy grunty. Jesteśmy przekonani, że dzięki ludziom inwestującym w nieruchomości i będącym obecnie lub w najbliższym czasie w tak zwanym „konstruktywnym stresie”, w przyszłości będziemy mogli korzystać
z bardzo ciekawych rozwiązań, które usprawnią nam poruszanie się i zarabianie na rynku nieruchomości. Zapewne powstaną różne ciekawe platformy internetowe i efektywne narzędzia skracające drogę zakupu mieszkania. Inwestorzy i flipperzy (oraz ich pomysły na zarabianie) będą mieli także coraz większy wpływ na wzrost i spadek cen nieruchomości, przez co rynek stanie się jeszcze bardziej wymagający. Wygrają: wiedza, doświadczenie i przemyślane wybory okazji inwestycyjnych. Wielu inwestorów, jak i konsumentów kupujących mieszkania w celu użytkowym, zauważy znaczącą różnicę między rynkiem pierwotnym
i wtórnym oraz dostrzeże korzyści płynące z każdego z nich. Mieszkania parterowe z ogródkami zyskają na wartości, gdyż w czasie kwarantanny każdy doceni dodatkową przestrzeń. Prawdopodobnie ogródki przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskich będą wymagały dopłaty. Być może w nowych projektach
z rynku pierwotnego powstaną układy z wydzielonymi gabinetami, ze względu na rosnąca popularność pracy w trybie home office, czy schowki przy kuchni jako spiżarnie do przechowywania żywności zapasowej. Niektórzy bardziej szaleni kreatorzy być może już mają w zamyśle tworzenie mieszkań z dodatkowymi przynależnościami w postaci schronów? Kto wie… przyszłość pokaże.

Maciej Welman

Inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.

Patryk Sołtysiak

Inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (flipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, obecnie jest liderem grupy Uczestników WIWN® w Poznaniu, był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r.