Rozmawiała Alicja Maria Tatomir

Co musisz wiedzieć zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości na wyspach brytyjskich? Jak pandemia zmieniła rynek najmu w Wielkiej Brytanii? Wielka Brytania w zestawieniu z polską rzeczywistością w kwestii zarządzania najmem długoterminowym jest zdecydowanie mniej opieszała w rozwiązywaniu sporów pomiędzy stronami wynajmujący – najemca, a agencje pośrednictwa są dużo bardziej drobiazgowe podczas weryfikowania odpowiedniego najemcy.

Alicja Maria Tatomir: Polska vs Wielka Brytania – jak to wygląda w praktyce?

Dawid Dowbusz: Rynek nieruchomości w każdym państwie opisany jest wewnętrznymi regulacjami. W Polsce większość sporów pomiędzy wynajmującym a najemcą rozstrzygane są na podstawie kodeksu prawa cywilnego. Co istotne, polskie prawo w znacznej mierze chroni lokatorów zamiast właścicieli nieruchomości. W przypadku niewypłacalności najemcy nasza własność staje się mieszkaniem socjalnym, a my nie mamy żadnych podstaw prawnych, aby eksmitować osobę, która zobowiązała się wynajmować naszą nieruchomość za opłatą. Dlatego właściciele tak niechętnie wynajmują swoje mieszkania samotnej matce z dzieckiem. Anglia w zestawieniu z Polską jest bardziej uregulowana, a cały system działa dużo sprawniej. Co najważniejsze, w razie sporów prawo stara się w równy sposób chronić najemcę oraz właściciela nieruchomości tzw. landlorda. Jako landlord w sytuacji niewypłacalnego najemcy lub osoby, która przedwcześnie wypowiedziała umowę, mamy prawo dochodzić swoich praw przed sądem i dokonać eksmisji niesfornego lokatora. Najemca, który spotka się z nieuczciwym landlordem, chcącym przedterminowo wypowiedzieć mu umowę, również jest chroniony odpowiednimi przepisami. W tym zestawieniu Wielka Brytania wypada zdecydowanie lepiej niż Polska, w której właściciel nieruchomości wraz z podpisaniem umowy najmu „traci do niej prawa”.

A.M.T.: Prawo najemców i landlordów w czasach pandemii

D.D.: Nie chciałbym, aby porównywanie Polski z Wielką Brytanią przedstawiło polski rynek zarządzania najmem w złym świetle, natomiast trzymając się faktów, które są bezpośrednio dostępne na stronach rządowych: mamy bardzo jasny obraz tego, jak radzi sobie system brytyjski i system polski z dostosowywaniem się do nowej sytuacji, jaką jest ogólnoświatowa pandemia. Rząd polski wprowadził na początku trwania pandemii ustawę dotyczącą stosowania szczególnych rozwiązań związanych z pandemią COVID-19, która m.in. uniemożliwiła wypowiadanie umów właścicielom do końca czerwca 2020 r. Od tej sytuacji było przewidzianych kilka wyjątków (m.in. możliwość wypowiedzenia w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową). Po upływie terminu ustawodawca nie przedłużył funkcjonowania opisanych regulacji ani nie wprowadził innych rozwiązań, które uregulowałby w jakikolwiek sposób rozwiązywanie sporów pomiędzy właścicielem a najemcą. Wielka Brytania stworzyła odrębną ustawę, która do dzisiaj reguluje prawo najemców i landlordów, i jest cały czas aktualizowana wraz z rozwojem sytuacji pandemicznej. W konsekwencji landlord jest zobowiązany na bieżąco śledzić zmieniające się przepisy. Do 31 maja, z wyjątkiem niektórych okoliczności, landlord chcąc wypowiedzieć umowę najemcy, musiał go powiadomić z 6-miesięcznym wyprzedzeniem. Obecnie od czerwca obowiązuje 4-
miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, a od sierpnia wejdą nowe przepisy, które mają skrócić ten czas do dwóch miesięcy.

A.M.T.: Wsparcie finansowe dla najemców z powodu pandemii?

D.D.: Pomijając wszystkie rządowe programy pomocowe dotyczące dofinansowywania przedsiębiorców i pracowników, rząd brytyjski ustanowił dodatkowo duży budżet wsparcia dla najbardziej potrzebujących, aby umożliwić ludziom dalsze opłacanie kosztów utrzymania, w tym opłat czynszowych. Program obejmuje wsparcie dla rm w zakresie wypłacania wynagrodzeń pracownikom w ramach programu Coronavirus Job Retention. Jeśli lokatorzy popadną w kłopoty finansowe z powodu zmiany zatrudnienia lub zarobków, mogą kwalifikować się do programu socjalnego Universal Credit, który obejmuje pomoc w
pokryciu kosztów mieszkaniowych. Dostępne jest również wsparcie dla osób fizycznych w opłacaniu innych rachunków za gospodarstwo domowe, takich jak obowiązkowy podatek lokalny tzw. council tax. 670 milionów funtów nowego finansowania, aby umożliwić dalsze udzielanie pomocy w latach 2021-2022. Z pewnością będzie miało to ogromny wpływ na gospodarkę Wielkiej Brytanii, a przede wszystkim na wzrost inflacji, który prędzej czy później odczujemy w cenach towarów i usług.

A.M.T.: O czym musi wiedzieć landlord?

D.D.: Będąc landlordem należy mieć na uwadze, że najemca ma prawo do spokojnego korzystania ze swojej nieruchomości i każdorazowo powinien być powiadomiony o naszej wizycie z 24-go dz innym wyprzedzeniem. Według prawa landlord może wejść do lokalu tylko w nagłych wypadkach i tylko w towarzystwie niezależnego świadka, który będzie w stanie odnotować sytuację na piśmie. Dotyczy to wynajmowania całych nieruchomości. Przepisy wynajmu nieruchomości na pokoje mają swoje własne regulacje, które upoważniają właściciela do możliwości przebywania w częściach wspólnych bez wcześniejszego powiadomienia o tym lokatorów. Dodatkowo jak o właściciele nieruchomości jesteśmy zobowiązani do corocznej kontroli gazowej.

A.M.T.: Darmowy mediator podczas rozstrzygania sporów pomiędzy najemcą a wynajmującym?

D.D.: Warto wiedzieć, że rząd od niedawna finansuje pilotażową usługę mediacyjną w sporach dotyczących najmu, z której właściciele i najemcy mogą swobodnie korzystać. Obecnie sądy powołują mediatorów, których zadaniem jest bezpłatne rozstrzyganie konfliktów pomiędzy landlordem, a najemcą, uprzedzając tym samym rozstrzyganie spraw na drodze sądowej. Jeżeli w trakcie mediacji dojdzie do porozumienia, mediator zwróci się do obu stron o podpisanie porozumienia i poinformuje sąd o wyniku. Podczas gdy nie dojdzie do porozumienia, rozprawa odbędzie się w wyznaczonym uprzednio terminie.

A.M.T.: Rozstrzyganie sporów na drodze sądowej?

D.D.: Landlordzi mogą zaakceptować niższy poziom czynszu lub uzgodnić plan spłaty zaległości w późniejszym terminie i nie wnosić o przejęcie lokalu na drodze sądowej przez pewien czas. Należy pamiętać, że landlord musi przestrzegać ścisłych procedur, jeśli chce, aby najemca opuścił nieruchomość, w zależności od rodzaju obowiązującej umowy najmu i jej warunków. Większość najemców może zostać eksmitowana tylko na podstawie nakazu sądowego, o który właściciel może ubiegać się w sądzie, składając odpowiedni formularz drogą internetową. Cała procedura jest maksymalnie uproszczona, jednakże musimy mieć bardzo dobrze uzasadniony i udokumentowany powód, chcąc eksmitować najemcę w trybie natychmiastowym.

A.M.T.: Czy Polska powinna brać przykład z Anglii?

D.D.: Cieszę się, że Wielka Brytania jest państwem, z którego inne kraje mogą czerpać wzorce, gdzie respektowane są prawa właścicieli nieruchomości, a cała procedura postępowania jest szczegółowo opisana w odpowiednich ustawach, nie mówiąc o prostocie składania odpowiednich wniosków drogą internetową, które znaczenie ułatwiają i przyspieszają cały proces dochodzenia swoich praw. Dzięki odpowiedniej ochronie prawnej landlordów prowadzenie biznesu zarządzania najmem w Wielkiej Brytanii jest bezpieczne. Oddajemy tu nieruchomość pod wynajem bez obaw, że zostanie ona przekonwertowana w lokal socjalny bez zgody właściciela w sytuacji niewypłacalności najemcy, tak jak to ma miejsce obecnie w Polsce.

Autor: Maciej Welman, Patryk Sołtysiak

Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje nowe, niezamieszkałe wcześniej lokale, nabywane bezpośrednio od dewelopera: kameralne kilkunastomieszkaniowe inwestycje, zrewitalizowane kamienice, segmenty domków jednorodzinnych, a nawet wieloetapowe projekty liczące tysiące mieszkań i realizowane na przestrzeni wielu lat. Od zakończenia ostatniego kryzysu finansowego z 2008 r. branża nieruchomości powoli, ale skutecznie przeszła z okresu korekty cenowej, przez stabilizację, do tendencji wzrostowej. Każdego roku w Polsce powstaje coraz więcej mieszkań, a niekwestionowanym rekordem jest miniony rok 2020, kiedy to od stycznia do grudnia deweloperzy wprowadzili na rynek przeszło 149 tysięcy gotowych do zamieszkania lokali (łącznie wszystkich 222 tys. szt.)

Wiemy, że kupujący nieruchomość w pierwszej kolejności kieruje się zawsze atrakcyjną ceną i odpowiednią lokalizacją. Klienci dostrzegają coraz częściej różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym, a wtórnym. Niezależnie od charakteru nowych inwestycji oraz ich cech indywidualnych wszystkie łączy element wyjątkowości i różnorodności. Każdy – zarówno nabywca prywatny, jak i inwestor – wypatruje tego, co wyróżnia nabywane aktywo. W przeciwieństwie do drugiej połowy XX w., kiedy w krajobrazie dominowały znane nam wszystkim, popularne osiedla z wielkiej płyty, obecnie zwraca się szczególną uwagę na jakość i atrakcyjność wizualną inwestycji. Nowe trendy w projektowaniu dotyczą nie tylko wnętrz, lecz także całych osiedli. Rozwój społeczny i wzrost zasobności portfeli klientów oraz świadomości konsumenckiej sprawiają, że deweloperzy zabiegają o ich atencję, wplatając w swoje projekty szereg ekonomicznych, ekologicznych oraz designerskich rozwiązań. Prym wiedzie różnorodność. Od bryły budynku, przez układ architektoniczny osiedla i zagospodarowanie terenu, aż po użyte materiały i kolorystykę. Należy podkreślić, że deweloperzy zaakceptowali zasady gry rynkowej. Prześcigają się w propozycjach i trzeba przyznać, że większość z nich odnajduje się w tych realiach doskonale. Pole do popisu mają biura projektowe, architekci, architekci krajobrazu, projektanci wnętrz oraz sami budowlańcy, a jedynym elementem ograniczającym dane przedsięwzięcie są finanse. Oferta mieszkań z rynku deweloperskiego jest na tyle urozmaicona, że każdy nabywca może uzyskać wszystko, co spełnia jego wymagania – pod warunkiem dokonania zakupu zazwyczaj na wczesnym etapie inwestycji. Wynika to z wysokiego popytu na nowe mieszkania w Polsce, od kilku lat przybierającego wyraźnie na sile.

Aby zobrazować wymienione cechy, czyli wyjątkowość i różnorodność inwestycji, posłużymy się wizualizacjami. Wybraliśmy te najciekawsze, które, naszym zdaniem wytyczają kierunek dla rynku pierwotnego. Pod naszą analizą objętych było już ponad 1600 inwestycji na przestrzeni lat z rynku pierwotnego i nie sposób przedstawić wszystkich ciekawych propozycji. Zdecydowaliśmy się wyróżnić projekty, które skierowane są do klientów o podwyższonych wymaganiach, które mieliśmy okazję zwiedzać, negocjować warunki zakupu, nabyć i sprzedać. Widzimy też, że wraz ze stopniowym bogaceniem się społeczeństwa liczba inwestycji premium dynamicznie rośnie, co znajduje odzwierciedlenie w podaży.

Pierwsza wizualizacja przedstawia finalną koncepcję obecnie realizowanej inwestycji w Bydgoszczy – Perłowej Doliny. Nowoczesna architektura zdecydowanie wyróżnia się poprzez swoją niepowtarzalność na tle pozostałych inwestycji w województwie kujawsko-pomorskim. Inwestycja poprzez liczne obłości i kaskadową konstrukcję nadaje nowy trend urbanistyczny w tej lokalizacji. Umiejscowienie budynku tuż przy Dolinie Pięciu Stawów (miejskim parku), nietuzinkowa, falista bryła budynku, zielone tarasy i rozległe tereny wspólne, nie tylko gwarantują komfort dla mieszkańców, czynią też z tego projektu absolutną perełkę na mapie polskich inwestycji deweloperskich.

Kolejnym znakomitym projektem może poszczycić się Wrocław. Inwestycja Port Popowice to zaplanowana na kilka lat, wieloetapowa unikalna i samowystarczalna koncepcja osiedla mieszkaniowego z kompleksem biurowymi przepięknie zaprojektowaną przystanią. Deweloper optymalnie połączył w tej inwestycji potrzeby bytowe, zarobkowe oraz rekreacyjne przyszłych mieszkańców. To miejsce, w którym funkcjonalna wizja mieszkalna spotyka się z nowoczesną przestrzenią komercyjną. Osiedle Port Popowice uznawane jest obecnie za jedną z najdroższych inwestycji mieszkaniowych w Polsce, a jego wartość szacowana jest na ponad 470 mln złotych.

Jednym z najatrakcyjniejszych projektów, wykorzystującym atuty lokalizacyjne, jest Sol Marina w Gdańsku. Do dyspozycji mieszkańców oprócz ogrodów, tarasów widokowych, gabinetów SPA, sal konferencyjnych, basenu, restauracji, czy też miejsc postojowych na samochody, przewidziano również indywidualne przystanie dla jachtów i kapitanat. I właśnie ten atut sprawia, że jest to niepowtarzalna propozycja skierowana do osób zakochanych w morzu.

Powyżej wskazaliśmy na najsilniejszy obecnie trend w budownictwie mieszkaniowym: dbałość o wyjątkowość projektu. Standard inwestycji, będący głównym miernikiem tego aspektu – niezależnie od tego, czy klasyfikujemy go jako low (niski), medium (średni), czy high (wysoki) – ciągle ewoluuje; deweloperzy ulepszają estetykę, jakość i funkcjonalność. To w pełni naturalny proces, spowodowany coraz większą konkurencją w branży, rosnącymi oczekiwaniami klientów, wymogami prawnymi i postępem technologicznym. W ostatnim dziesięcioleciu ta tendencja mocno przyspieszyła, co przyniosło wyraźną poprawę komfortu zamieszkiwania na osiedlach deweloperskich.

Wśród elementów składających się na wysoką ocenę całościową projektów należy wyróżnić:

• rozwiązania konstrukcyjne oraz planistyczne budynku, m.in.: lokalizacja względem stron świata, kształt i układ mieszkania, wysokość stropów, wysokość i szerokość okien, powierzchnia balkonów, szerokość klatek schodowych, grubość ścian działowych, liczba wind, kondygnacje podziemne (parkingi),
• jakość wykorzystanych przy budowie materiałów, w tym dla konstrukcji nośnej, elewacji, przy wykańczaniu mieszkań do standardu deweloperskiego oraz dla części wspólnych (preferowane to: naturalny kamień, szkło, stal, drewno, pożądane są też elementy dekoracyjne w postaci ciekawej kolorystyki czy nawiązań do sztuki),
• zagospodarowanie terenu osiedla umożliwiające mieszkańcom wypoczynek oraz uczestnictwo we wspólnych aktywnościach: zielone skwery, alejki spacerowe, oczka i cieki wodne, place zabaw, siłownie wewnętrzne i plenerowe, osiedlowe kluby, szklarnie z warzywami, elementy sztuki krajobrazu, ogrody, boiska sportowe,
• dodatkowe przynależności, w tym przydomowe ogródki, przestronne tarasy, komórki lokatorskie, przechowalnie na rowery, wózkownie,
• bezpieczeństwo mieszkańców: teren zamknięty lub półzamknięty (wprowadzany na podstawie obowiązujących przepisów), brama wjazdowa na kod lub pilota, z elementami blokady wysuwanej z jezdni, wyodrębniona strefa dla ochrony przy bramie wjazdowej lub przy wejściu do budynku, całodobowy monitoring, obejmujący wszystkie strefy wspólne i parking podziemny, rolety antywłamaniowe, wideodomofony oraz wysokiej klasy drzwi antywłamaniowe,
• różnorodność miejsc postojowych: parkingi podziemne, miejsca naziemne indywidualne i ogólnodostępne, jak również stacje ładowania aut elektrycznych czy miejsca dla jachtów,
• dostępność przestrzeni usługowych dla takich udogodnień, jak: żłobek, przedszkole, sklepy spożywcze, apteka, drogeria, fryzjer, pralnia, paczkomaty, a także usługi premium na terenie osiedla: całodobowa recepcja czy opieka konsjerża,
• nowoczesne technologie: system inteligentnego domu automatyzujący oświetlenie, ogrzewanie, klimatyzacje, wentylacje, alarm, monitoring, zasłony lub rolety, multimedia, sprzęt gospodarstwa domowego,
• ekologiczne rozwiązania: wykorzystanie odnawialnych źródeł energii przez użycie paneli fotowoltaicznych, system odzyskiwania wody deszczowej oraz tzw. wody szarej (używanej do celów bytowych), wyposażenie budynku w fasadę z wysoką izolacyjnością termiczną, użycie naturalnych materiałów: kamienia, okładzin kwarcowych, szkła oraz stali nierdzewnej, ekologiczny transport – parkingi dla rowerów oraz stacje ładowania aut elektrycznych.

Wymienione cechy wyraźnie odróżniają nowe budownictwo od tego z poprzedniego wieku. Jako przyszli mieszkańcy powinniśmy właściwie przeanalizować interesującą nas inwestycję pod tym kątem. Każdy z nas zasługuje na odrobinę luksusu. Niezależnie od tego, w jakiej formie go poszukujemy – czy będzie to wejście do ciepłego samochodu zimą który zaparkowany jest w hali garażowej, błysk kamiennej posadzki w holu głównym budynku, czy automatycznie zaparzona kawa o poranku – rynek pierwotny nieruchomości jest w stanie go nam zapewnić.

Maciej Welman i Patryk Sołtysiak CEO Flip na Pierwotnym: wieloletni fliperzy rynku pierwotnego, Sourcerzy, do tej pory dostarczyli ponad
500 okazji inwestycyjnych inwestorom z całej Polski. Specjaliści od negocjacji z deweloperami i budowania sieci kontaktów, doskonale znają lokalny i ogólnopolski rynek nieruchomości. Aktywnie obracają mieszkaniami, specjalizują się w realizowaniu flipów i cesjach na rynku pierwotnym. Mentorzy absolwentów szkoleń Flip Na Pierwotnym, doradzają i wspierają początkujących fliperów.

Autor: Krzysztof Podlewski
Rozmawiała Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Gdy półtora roku temu występowałem na maratonie Wojciecha Orzechowskiego powiedziałem, że mój plan obejmuje wybudowanie tysiąca mieszkań. To marzenie powoli staje się realne. A wszystko dzięki konsekwencji i odwadze w działaniu, efektywnemu zarządzaniu i umiejętnemu doborowi pracowników – mówi Krzysztof Podlewski, założyciel firmy Invest KZP.

Obszar działania Invest KZP jest bardzo rozległy – mamy kilka swoich projektów i zarządzamy sześcioma innymi spółkami, które stanowią samodzielne podmioty, ale spółka – matka jest dominująca. Stworzyliśmy dwie marki – Trans KZP i Prime Nieruchomości. Nadal zamierzamy się rozwijać, wykorzystując zdobyte już doświadczenie.

1. „Nie wkładaj wszystkich jajek do jednego koszyka!”

Kiedy pięć lat temu razem z moją żoną Oksaną zakładaliśmy firmę Invest KZP, już wtedy myśleliśmy o holdingu. To właśnie holding i zarządzanie stanowią główne PKD naszej spółki. Założenie było takie, aby konsekwentnie dywersyfikować kapitał. Poza tym skupianie wszystkich działań w jednym miejscu jest ryzykowne. Mam w pamięci słowa pewnego inwestora, który powiedział, że „wszystkich jajek nie powinno się wkładać do jednego koszyka”. Podzielam jego zdanie. W tej chwili zarządzamy siedmioma spółkami, więc śmiało możemy powiedzieć, że udało nam się stworzyć mały holding. Wszystkie spółki mają własną osobowość prawną, ale tworzą jeden organizm, którego mózgiem jest Invest KZP. Można porównać ją do matki, która wychowuje kilka córek. Te wszystkie projekty (córki) działają pod jednym brandem. Z czasem zaczynają się usamodzielniać, a po osiągnięciu dojrzałości idą w świat.

2. Stwórz jeden wielki organizm

Oferta INVEST KZP jest kompleksowa. Tworzymy projekty deweloperskie, zajmujemy się sprzedażą i wynajmem nieruchomości, a także ich zarządzaniem. W zasięgu naszych działań jest także home staging, a niebawem będziemy również udzielać kredytów hipotecznych. Zasady działania naszej firmy wyjaśnię na przykładach. Jeśli pierwsza spółka zajmuje się deweloperką, to druga jest generalnym wykonawcą tej inwestycji oraz posiada magazyn materiałów budowlanych, które sprzedaje spółkom – siostrom, ale także zewnętrznym firmom. Trzecia prowadzi biuro nieruchomości, które znajduje nabywców dla naszych mieszkań. Czwarta specjalizuje się w wynajmie i podnajmie. Piąta wybuduje 24 mieszkania w Słupsku, a w przyszłości – całe osiedle w Ustce. Jest jeszcze szósta spółka – dzięki niej powstaną domy w zabudowie bliźniaczej. Trans KZP, to kolejna, nowo powstała spółka, która zajmuje się tylko transportem.

Pod marką PRIME NIERUCHOMOŚCI stworzyliśmy własne biuro pośrednictwa, którego właścicielem jest Invest KZP. Biuro działa zaledwie półtora roku, a już w tym momencie myślimy o utworzeniu jego lii w Koszalinie, Warszawie i Lęborku. Podzielę się też kolejną ciekawostką – prowadzimy również agencję pracy, która sprowadza pracowników z Ukrainy i z Mołdawii. Dzięki wspomnianym działaniom nie potrzebujemy zewnętrznych pośredników. Mamy pełną kontrolę nad sytuacją i nie musimy zlecać pracy innym podmiotom.

3. Etapami, ale konsekwentnie

Rok temu jedna z naszych spółek zajęła się transportem międzynarodowym. Najpierw postanowiliśmy sprawdzić, czy będzie zapotrzebowanie na nasze usługi. Wynajęliśmy jedną ciężarówkę z naczepą, która zaczęła jeździć do Norwegii, Szwecji i Holandii. Kiedy przekonaliśmy się, że nasz kontrahent jest sumienny, terminowy i wypłacalny, przeszliśmy na leasing. Z czasem wynajęliśmy jeszcze trzy ciężarówki, a potem cztery kolejne. Za chwilę będzie ich dziesięć, ale chcielibyśmy dojść do kilkuset i stworzymy dużą logistykę z magazynami nie tylko w Polsce, ale i w Europie. Spółka transportowa zaczynała swoją działalność pod szyldem Invest KZP, ale po kilku miesiącach zaczęła funkcjonować jako Trans KZP spółka z.o.o. Jednak nastąpiło to dopiero wtedy, gdy byliśmy pewni, że jej istnienie będzie miało sens. Gdy spółka zyskała samodzielność, przygotowaliśmy nowe logotypy, wizytówki i stronę internetową. Uważam, że do sukcesów trzeba dochodzić małymi kroczkami.

4. Stawiaj na sprawdzonych managerów

Filozofia zarządzania naszą firmą opiera się na współpracy z ludźmi, z którymi łączą nas cele. Sekretem jest właściwy dobór zespołu. Trzeba idealnie dopasować kompetencje danej osoby do zadań, które ma wykonywać. Nie jest to proste, ale staramy się z żoną uważnie obserwować naszych pracowników. Nie rzucamy ich od razu na głęboką wodę, ale najpierw razem z nimi tworzymy procedury i uczymy się siebie nawzajem. Jeśli zdarzają się błędy, wyciągamy wnioski . Każde niepowodzenie uczy nas jak tworzyć dobrą firmę. W początkowej fazie każdego projektu zawsze jestem blisko moich pracowników. Dopiero z czasem daję im coraz większą samodzielność, aż w końcu nadchodzi taki moment, że mogę ze spokojem odejść do innych zadań, a na miejscu zostaje zaufany koordynator. Najczęściej ten lider wyłania się sam, w kolejnych etapach danego projektu. Zawsze w zespole jest ktoś, kto z zarządzaniem i koordynacją radzi sobie lepiej od innych. Trzeba tylko wy chwycić go w odpowiednim momencie. Jeśli zostawiam część firmy w czyichś rękach, musi to być osoba zaufana, nie bojąca się wyzwań. Działając w taki sposób, udało nam się stworzyć sieć dobrych managerów.

5. Znajdź czas dla wspólników.

Inwestujemy w nowoczesne systemy do zarządzania. Jeden z moich wspólników zaproponował system, z którego korzystamy. Jednak staramy się jak najwięcej czasu spędzać offline, choć spotkania online także się zdarzają. Bardzo ważny dla naszej firmy jest rozwój, zachęcam do niego również moich współpracowników. Sam też staram się podnosić kwalifikacje, biorąc udział w szkoleniach. Organizuję je dla mojego zespołu, na przykład ostatnio z obsługi dronów. Taka umiejętność przyda się nie tylko budowlańcom, ale także pracownikom biura nieruchomości, dla których zorganizowaliśmy także szkolenie z udzielania kredytów zakończone egzaminem. Staram się być jak najbliższej moi ch wspólników. Znaleźć czas, by obcować z ludźmi. Przyjechać specjalnie do moich kierowców, aby ich zapytać, jak im minęła trasa.

6. Korzystaj ze wsparcia fachowców.

Działając na tak dużą skalę, nie można pozwolić sobie na potknięcia formalne. Dlatego bardzo ostrożnie dobieram doradców. Współpracuję ze sprawdzoną kancelarią prawną i podatkową. Mój księgowy ma w zespole doradcę podatkowego, który jest wyspecjalizowany w przepisach. Korzystamy również ze wsparcia zaprzyjaźnionej kancelarii notarialnej. Kiedyś doktor Mentzen powiedział, że ustawa o podatku VAT ma 4 strony, a interpretacja do tej ustawy zawiera ich aż 300. Dlatego warto korzystać z doradców, ponieważ samodzielne działanie w tym zakresie przyniesie więcej problemów niż oszczędności.

7. Modlitwa ma wielką moc.

Jestem osobą wierzącą. Za każdym razem rozpoczynając nowe przedsięwzięcie, modlę się o jego powodzenie. Zawsze proszę Boga, aby moje drogi krzyżowały się z odpowiednimi osobami dla mojej firmy i żebyśmy my, jako Invest KZP, byli odpowiednimi partnerami dla naszych współpracowników i kontrahentów. Kluczem w budowaniu relacji jest życzliwość i uczciwość. Na wspomnianym już Maratonie opowiadałem o sourcerze, który dostarczał mi okazje inwestycyjne. Pewnego razu padła propozycja, aby założyć z nim spółkę. Tak jak zawsze pomodliłem się, aby drzwi były otwarte, jeśli to przedsięwzięcie ma sens. Dziś ten projekt działa pod nazwą Colibrent sp. z o.o.

Autor: Urszula Socha

Deweloperka to nie post na Facebooku czy Instagramie… tu nie ma opcji edytuj, zmień czy usuń…

Branding w deweloperce to nic innego jak budowanie wizerunku Twojej firmy pozwalające na utrwalanie pewnych kluczowych wartości w oczach klientów.
A efektem tego procesu jest zaufanie. Dla dewelopera to niezbędne. Budując konsekwentnie branding – budujemy zaufanie klientów, wyróżniając się na tle konkurencji. Obserwując rynek, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów do standardowych potrzeb, podeszliśmy niestandardowo, oferując: produkt inwestycyjny, opcję i wysoki standard kompleksowego wykończenia wnętrza, opcję zarządzania wynajmem. Dlatego klienci wybrali to, czego nie znaleźli u innych.

Rzetelnie przykładając się do każdego etapu działania: projektowania, optymalizacji, poszukiwania rozwiązań, bieżącej technologii, analiz wszelkich wariantów, plusów i minusów ofert wprowadzanych przez siebie, zyskujesz coś niesamowitego – ogromną wiedzę i w końcowym etapie pewność siebie i przekonanie – to jest to. Wizja ubrana w wiedzę, poparta analizami daje pewność siebie i osobistą moc w realizacji inwestycji.

Klienci chcą zarabiać od zaraz na lokalu inwestycyjnym

Wytrychem do sukcesu w realizowanej inwestycji „Apartamentów Szyndzielnia” – w lokalizacji turystycznej i stricte pod wynajem – była ponadstandardowa oferta wykończenia apartamentów w wysokim standardzie hotelowym pod klucz.
Za stosowane rozwiązania , materiały, technologie itp. polegające na standaryzacji i optymalizacji wykorzystanych materiałów, tkanin o wyjątkowej jakości, bezpiecznym serwisie i gwarancji były niesamowitą przewagą w otoczeniu innych lokalnych ofert. Kompleksowa koncepcja stała się idealnym rozwiązaniem dla klientów. To odpowiedź na zdiagnozowany wcześniej problem i błąd klientów jakim jest aranżacja wnętrza z wizją wynajmu, a z myślą o sobie i dla siebie. Natomiast są to dwie kluczowe wizje, gdzie o złoty środek jest naprawdę trudno. Co prawda samodzielne wykończenie lokalu pod wynajem jest naturalnie jak najbardziej możliwe i opłacalne, ale wymaga odpowiedniego doświadczenia w branży budowlanej, ogromnej cierpliwości, odpowiedniej ekipy remontowej, jeszcze w idealnym dla nas terminie, inaczej na pewno nie unikniemy różnego rodzaju pomyłek. A te potrafią być bardzo bolesne dla portfela, gdyż prawidłowe oszacowanie kosztów wykończeni a lokalu jest dla całkowitego laika raczej niewykonalne (np. przesunięcie zamontowanego gniazdka kosztuje dwa razy drożej niż sama jego instalacja). Wyrażenie zgodności i opłacalności jest łatwe w Excelu i matematyce, a bardzo trudne w rzeczywistości. Właśnie takie podejście okazało się idealnym rozwiązaniem nie dla indywidualistów, którzy mają określone preferencje, lecz dla inwestorów, którzy cenią sobie swój czas i święty spokój.
Sprawą oczywistą jest fakt, iż coraz częściej nieruchomości są nabywane w celach inwestycyjnych, więc właścicielom zależy, aby jak najszybciej wynająć mieszkanie. Jednak żeby na zakupie lokalu pod wynajem zarobić, trzeba koniecznie zwrócić uwagę na kilka ważnych czynników. I nie chodzi tutaj wyłącznie
o lokalizację, czy dostęp do komunikacji, ale również o standard wykończenia danego lokum. Dlatego coraz więcej inwestorów decyduje się na skorzystanie
z pakietu usług, które proponują deweloperzy, oferujący profesjonalne wykończenie mieszkania pod wynajem.

Przychodzi moment gdy los daje Ci 5 minut, a co, jak daje Ci pół godziny?

To właśnie jest ten moment, kiedy dostrzegasz potrzebę i stawiasz czoła własnej wiedzy i umiejętnościom na ich reagowanie. To stało się solidnym fundamentem do rozszerzenia oferty w oparciu o ogromne zaufanie Klientów jakim nas obdarzyli. Zresztą dla osób z takimi potrzebami, aż chce się chcieć. To im zależało na wykończeniu apartamentów w ponadczasowym stylu, który będą mogli wynajmować od zaraz. To dla nich został stworzony autorski showroom z możliwością sprawdzenia jakości, funkcjonalności, kolorystyki po możliwość muśnięcia velvetów dominujących we wnętrzu. Wiadomo, że jedną z największych zalet lokalu „pod klucz” jest oszczędność czasu. Korzystając z takiej oferty nie musimy jeździć po marketach budowlanych, szukać ekipy remontowej, czy też kontrolować postępu prac. Za to wszystko odpowiedzialny jest deweloper. Dzięki temu, nie będziemy musieli się też martwić o to, czy ekipa remontowa wykona prace w ustalonym terminie oraz, czy jakość wykonania tychże prac spełni nasze oczekiwania. Nadzór nad przebiegiem i jakością wykonania prac wykończeniowych również leży po stronie firmy deweloperskiej. Na rynku są Klienci, którzy z doświadczenia wiedzą, że „wykańczanie jest wykańczające” i Ci, którzy cenią sobie wygodę za wszelką cenę. Efekty tej pracy są właśnie realizowane i niebawem będą dla każdego do zweryfikowania.

Ubieramy wizję w konkretne ramy czasowe

Być może to kobieca przekorność, albo chęć udowodnienia że razem możemy więcej, gdyż wśród społeczeństwa wciąż pokutuje przekonanie, że najtaniej zrobić wszystko samemu, a deweloper na pewno naliczy sobie przy okazji dodatkową marżę. Razem możemy więcej w zakresie negocjacji cen z korzyścią dla Klienta. Zaletą takiej koncepcji jest przede wszystkim możliwość udoskonalenia logistyki prac, organizacji kolejności etapów działań, pracy, możliwość negocjowania cen wszystkich elementów wykończenia, od armatury, elementów wyposażenia… po sprzęt RTV, AGD. Takich możliwości negocjacyjnych nie wypracujemy przy realizacji jednego mieszkania. Koncepcja stworzenia idealnego wnętrza w oparciu o markowe materiały trwała u nas 6 miesięcy, ale dzięki temu mamy pewność, że wszystkie elementy zostały perfekcyjnie do siebie dopasowane, funkcjonalność została maksymalnie wykorzystana, system zarządzania, utrzymania czystości we wnętrzach optymalnie doprecyzowany – wnętrze skrojone na miarę potrzeb. Przecież „Czas to pieniądz”. To co stworzyliśmy dzisiaj, będzie jakościowo bezpieczne dla wszystkich użytkowników, jak i właścicieli w przyszłości. Tak powstał idealny projekt i dodatkowo gotowy na wszystko, co może przydarzyć się
w obecnych czasach… a dlaczego? Bo uwielbiam kiedy dobre projekty dają dobre efekty. Czytając ten tekst zastanawiasz się pewnie: Dlaczego to robię?

Odpowiedź brzmi:

• Bo najlepszą reklamą są zadowoleni Klienci.
• Bo zadowolony Klient, to Klient wdzięczny,
  powtarzalny, który chętnie ponownie
  nawiąże współpracę, a przecież o to chodzi
  w każdym biznesie.
• Bo zadowolony Klient jest właśnie moją
  strategią biznesową.
• Bo Deweloperka to nie post na Facebooku
  czy Instagramie … tu nie ma opcji edytuj,
  zmień czy usuń …

Efekty naszej realizacji możesz zobaczyć na stronie www.apartamentyszyndzielnia.pl

To efekt kilkunastoletniego doświadczenia w branży deweloperskiej – reguła wypracowana, potwierdzona, sprawdzona i godna polecenia bo „Zaufanie to waluta przyszłości” Michał Szafrański.

NIETYPOWA KOBIETA W TYPOWO MĘSKIM ŚWIECIE! Jak mówi sama o sobie: „MOJA OSOBOWOŚĆ TO MOJA WIZYTÓWKA, a MOJA MARKA na rynku deweloperskim to słowa jakimi obdarzają mnie moi byli, obecni czy potencjalni Klienci.” A że nigdy nie odpuszcza i zawsze jest nastawiona na cel, to efekty są spektakularne. To Power Woman w Deweloperce. Inwestorka, Ekonomistka, Specjalistka ds. nieruchomości, Private Brokerem, urodzona lwica w życiu i pracy. Ambitna, zaangażowana całym sercem w każde przedsięwzięcie, a nowe cele i wyzwania są dla niej głównym bodźcem do działania. Obecnie finalizuje inwestycję „Apartamenty Szyndzielnia”.

Rozmawiała: Aneta Nagler
Wywiad z Zuzanną Nowik

Aneta Nagler: W filmie „Choć goni nas czas” pada pytanie, co jest w życiu najważniejsze. Jak brzmiałaby Twoja odpowiedź?

Zuzanna Nowik: Uważam, że największym dla mnie wyzwaniem jest osiągnięcie równowagi między życiem prywatnym a zawodowym. Ważna jest dla mnie samorealizacja, uwielbiam pracować, ale jednocześnie chcę być oparciem dla moich córek i męża. Na pierwszym miejscu stawiam nasze zdrowie i dobre samopoczucie.

AN: Two j a mama , Ewa Dąbrowska, jest znanym łódzkim architektem. Pewnie jako mała dziewczynka podpatrywałaś ją przy pracy. Już wtedy myślałaś, że wybierzesz podobną drogę zawodową?

ZN: Wyrastałam wśród projektów, wielkich plansz i rysunków. Zdarzało się, że je niszczyłam, kolorowałam kredkami. Ale rzeczywiście, już wtedy, jako młoda dziewczyna marzyłam o tym, aby zostać bizneswoman . W siódmej klasie szkoły podstawowej oświadczyłam mamie, że będę studiować architekturę. Mama odradzała mi ten zawód, mówiąc, że wymaga on wielkiej wytrwałości i jeszcze większej siły przebicia. Jeszcze wtedy nie wiedziałam, że architektura będzie dla mnie drogą do spełnienia dziecięcych marzeń i do realizacji w biznesie.

AN: Z jakiego powodu ten zawód Cię fascynował?

ZN: Wtedy wydawało mi się, że architekt to osoba, która nie tylko projektuje funkcjonalnie budynki, ale jest także odpowiedzialna za coś więcej niż tylko ładną bryłę. To był czas, kiedy nie znałam swojego zadania. Dziś, po przygotowaniu wielu projektów, mam zupełnie inne wyobrażenie o tym zawodzie. Architektura jest bardzo ciekawym zajęciem, natomiast wymaga bardzo dużej cierpliwości w dopracowywaniu projektów budowlanych i wykonawczych. A ten etap już tak bardzo mnie nie fascynuje. Osobiście wolę sam moment kreacji, tworzenia. Najbardziej interesuje mnie początkowa faza inwestycji, czyli pierwsze rozmowy, negocjacje, kreowanie projektu oraz uzgadnianie wszelkich formalności. Dlatego później jest potrzebny ktoś, kto tę moją ideę poprowadzi dalej i tutaj z mamą się świetnie uzupełniamy.

AN: Pewnie z tego powodu nazywasz siebie kreatorką inwestycji deweloperskiej?

ZN: Dokładnie tak. Długo się zastanawiałam, jak można określić moje zajęcie. Składa się ono z wielu elementów. Polega nie tylko na wyszukiwaniu działek i ich formalnym przygotowaniu pod inwestycję, ale także na pozyskiwaniu deweloperów. Uznałam, że słowo „kreacja” ma bardzo dużą moc twórczą i jest bardzo energetyczne. Daje mi dużą motywację do działania.

Jak mówi w wywiadzie, słowo „kreacja” ma bardzo dużą moc twórczą i jest bardzo energetyczne. Dlatego jako kreatorka inwestycji deweloperskich wprowadza nowy zakres definicji słowa architekt kubatury mieszkaniowej. Samą miłość i pasję do zawodu architekta Zuzanna Nowik wyssała z mlekiem matki. Tworzy gotowce inwestycyjne dla deweloperów, komfortowe przestrzenie dla mieszkańców, zachowując ekonomiczne rozwiązania. Uważa, że najważniejsze cechy, które pomagają jej w działaniu w zawodzie, to pomysłowość, uczciwość i wiarygodność. Już na studiach architektonicznych poczuła, że ma szczególną misję do spełnienia w Łodzi!

AN: Można powiedzieć, że każdy projekt jest wyzwaniem. Co jest dla Ciebie najważniejsze w projektowaniu kolejnych przestrzeni deweloperskich?

ZN: Najpierw muszę sama przekonać się do danej lokalizacji. Jeśli jej nie czuję, nie podejmuję się współpracy. Ale gdy się na nią zdecyduję, staram się projektować przestrzeń w taki sposób, abym sama zechciała w danym miejscu zamieszkać.

AN: Jak łączysz potrzeby wszystkich stron? Inne ma deweloper, jeszcze inne inwestor, a inne cele i założenia masz Ty jako architekt.

ZN: W tym momencie skupiam się na przygotowaniu mieszkań inwestycyjnych, które ludzie kupują pod wynajem albo jako lokatę kapitału. Szukając terenów pod takie inwestycje, kieruję się lokalizacją. Drugie kryterium to optymalne wykorzystanie zagospodarowania działki. Grunty drożeją, a każdy metr jest niezmiernie ważny. Dlatego trzeba projektować mądrze, aby zmieścić jak największą liczbę miejsc postojowych, odpowiednio nasłonecznić mieszkania i przede wszystkim – zagwarantować lokatorom wygodę. Każdy chciałby przecież mieć miejsce do relaksu, do przygotowania posiłku, przechowywania ubrań czy rozwieszenia prania.

AN: W jaki sposób zaprojektować 30-metrową kawalerkę, aby była funkcjonalna?

ZN: W takim mieszkaniu można spokojnie zaprojektować dwa pokoje, a w jednym z nich sypialnię, gdzie zmieści się podwójne łóżko z szafą. Jednak aby wygospodarować jak największą powierzchnię użytkową, mieszkanie musi być dosyć głębokie. Wówczas możemy wyodrębnić w nim różne strefy. Jeśli głębokość mieszkania wynosi 8 metrów, wtedy w głębszych częściach, przy korytarzu, w strefie wejściowej, robimy duży lar na szafę. Projektujemy pokój z aneksem
kuchennym, przy oknach część wypoczynkową z miejscem na łóżko, na biurko i na telewizor. Aby mieszkania wydawały się bardziej przestronne, niż są w rzeczywistości, staram się projektować duże okna, witryny i drzwi balkonowe. Zawsze znajduję miejsce na parapety, ponieważ pod nimi można ukryć grzejniki,
a na parapecie postawić piękne kwiatki, które uwielbiam hodować.

AN: Jakie mieszkania cieszą się teraz największym zainteresowaniem?

ZN: Te mniejsze, o powierzchni od 29 do 35 metrów kwadratowych, gdzie można wyodrębnić dwa pokoje. Wciąż popularne pozostają mieszkania średniej wielkości, od 35 do 40 metrów. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie 50-metrowe, zazwyczaj chce w nim wydzielić trzy pokoje. To jest możliwe, ale staram się nie projektować sypialni mniejszych niż 10 mkw.

AN: Coraz więcej osób chce się wyprowadzić na obrzeża albo w ogóle poza granice miasta. Zauważasz taki trend?

ZN: Rzeczywiście jest coraz większe zainteresowanie gruntami pod zabudowę, domami jednorodzinnymi, bliźniakami czy zabudową szeregową. W pandemii doceniliśmy dostęp do własnych ogródków. Ale myślę, że ludzie wolą kupować takie mieszkania w granicach miasta. Ci, którzy zdecydowali się zamieszkać na całkowitych peryferiach, zaczynają wracać. Okazuje się, że codzienne dojazdy do pracy czy szkoły stanowią duży problem. W ostatnim czasie przygotowałam kilka działek pod osiedla jednorodzinne.

AN: W zawodzie działasz od 15 lat. Zdarzyło Ci się pracować przy bezproblemowej działce?

ZN: Takie nie istnieją. Przy każdej nieruchomości trzeba rozwiązać jakieś problemy. Moja praca to ciągłe podejmowanie wyzwań i zmaganie się z trudnymi sytuacjami. Polega nie tylko na przygotowaniu koncepcji urbanistycznych, występowaniu do gestorów sieci o warunki przyłączenia czy uzyskiwaniu decyzji
o warunkach zabudowy. Zdarza się, że działam jako pośrednik, czyli poszukuję dla moich klientów inwestorów przygotowanego terenu, na którym można wybudować osiedle. Inwestorzy zgłaszają się do mnie również po to, abym dokonała analizy możliwości zagospodarowania terenu, analizy ryzyka, jakie niesie
za sobą zakup danej nieruchomości.

AN: Czyli jesteś również od tego, aby wskazać inwestorowi potencjalne zagrożenia?

ZN: Moja starsza córka w tym momencie powiedziałaby: „Mamo, to jest po prostu taki challenge”. Analiza ryzyka jest niezwykle ważna, ponieważ pozwala inwestorom zaoszczędzić pieniądze albo po prostu ustrzec ich przed podjęciem się zbyt ryzykowanego projektu. Choć oczywiście wiele trudnych spraw można rozwiązać. Potrzebna jest do tego wiedza, doświadczenie, kontakty i pomysły. Najwięcej nauczyłam się, realizując inwestycję „Nova Lipova” przy ul. Pogonowskiego w Łodzi. Wtedy zrozumiałam, że mogę sama przygotowywać nieruchomości do sprzedaży i znajdować na nie klientów. Największa trudność polegała na tym, że przez sam środek działki biegł gigantyczny ciepłociąg, który nie miał wpisanej służebności w księgę wieczystą. Ostatecznie udało nam się umieścić go w garażu podziemnym, a koszty przebudowy poniósł gestor sieci. Duże doświadczenie zdobyłam też, projektując wraz z mamą remonty kamienic
w ramach łódzkiego programu „Mia100 Kamienic”. Nie tylko zdobyłam wtedy wiedzę merytoryczną, ale nauczyłam się rozmawiać z ludźmi językiem korzyści.

AN: Czyli stawiasz też na relacyjność?

ZN: Tak. I na uczciwość. Uważam, że ona zawsze procentuje i pomaga rozwiązywać najtrudniejsze sprawy. Wierzę, że z każdej sytuacji jest jakieś wyjście. Budowanie relacji wymaga zrozumienia potrzeb obu stron transakcji, a przygotowanie nieruchomości bardzo dużej cierpliwości. Jednak nie można tego robić
za wszelką cenę. Przykładem niech będzie działanie, które w branży nazywa się kolokwialnie „wyciskaniem PUM-u”. Nie chodzi o to, aby „wyciskać” każdy metr kosztem mieszkańca, ale o to, aby tworzyć funkcjonalną przestrzeń, z zyski em dla dewelopera i inwestora oraz dobrą ceną z korzystną funkcją dla klienta.

AN: A jak oceniasz zabudowę miasta Łodzi?

ZN: Zawsze miałam poczucie, że w Łodzi mam do spełnienia misję. I przyszedł taki moment, że mogę ją odbudowywać i rozbudowywać. Robimy to razem z moim mężem, który rewitalizuje kamienice. Staramy się projektować i budować mieszkania w taki sposób, aby były uzupełnieniem sąsiedniej architektury. Promotorem mojej pracy dyplomowej był architekt miasta, Marek Janiak. Uczył tego, aby chronić każdą belkę stropową, ponieważ architektura to nasz dobytek. Takie rozumowanie jest mi bliskie. W projektowaniu chodzi o to, aby zachować toż samość miasta, tworząc jednocześnie budynki przyjazne dla mieszkańców.

AN: Sama też inwestujesz?

ZN: Tak. Założyliśmy spółki, w ramach których wyszukujemy nieruchomości, kupujemy je i przygotowujemy jako gotowce inwestycyjne dla deweloperów. Wielu z nich chętnie kupuje działkę z decyzją o pozwoleniu na budowę i z projektem wykonawczym. Nie tracąc czasu na trudno przewidywalne terminy uzgodnień.

AN: A o czym marzysz? Oprócz tego, żeby spełniać siebie i projektować funkcjonalne mieszkania.

ZN: Chciałabym być znana w świecie biznesu i nieruchomości i wzbudzać w nim wyłącznie pozytywne emocje. Marzę, aby w Łodzi realizowanych było jak najwięcej inwestycji, w których będę miała swój udział i świadomość, że przyczyniłam się do budowania piękna miasta. Przykłady moich realizacji
znajdziecie na stronach zuzannanowik.p l oraz grupapro.pl , na które serdecznie zapraszam.

Tekst: Marcin Matusiak
Wizualizacje: Marcin Pac
Zdjęcia: Przemysław Miniatorski

Jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Różnią się stopniem ryzyka, zaangażowaniem kapitału, rodzajem nieruchomości, jej lokalizacją, stopą zwrotu itp. Z czytelnikami „Strefy Nieruchomości” chciałbym podzielić się przemyśleniami o chyba najtrudniejszej z dróg w nieruchomościach, czyli inwestycji w ponad 100-letni budynek.

Od przedsiębiorczości do nieruchomości

Mając już kilkanaście lat, zrozumiałem, że kluczem do zarabiania prawdziwych pieniędzy jest przedsiębiorczość. To właśnie ona daje nam wachlarz możliwości i zdejmuje dach ograniczeń znad głowy. Próbowałem swoich sił w różnych branżach – ubezpieczeniowej, odzieżowej, reklamowej. Myśląc o budowaniu biznesu, szukałem czegoś, co niesie wartość i podlega skalowaniu.

Swoją przygodę z nieruchomościami zacząłem w 2012 roku dzięki przyjacielowi, który pracował w jednym z sieciowych biur nieruchomości. Stwierdził, że moje zaangażowanie i umiejętność pracy z klientem dają mi szanse na odnalezienie się w pracy pośrednika. Bakcyla nieruchomości złapałem, ale dość szybko zrozumiałem, że praca agenta nie jest dla mnie. Pierwszego flipa zrobiłem w 2014 roku (dla bardziej doświadczonych inwestorów pewnie nie będzie to nic szokującego, ale z nostalgią wspominam fakt, że kawalerkę można było wtedy kupić za mniej niż 50 tysięcy złotych). Kolejne lata to edukacja biznesowa, dziesiątki szkoleń, rozmów, budowanie symbiotycznych relacji. Stało się dla mnie jasne, że pieniądze przychodzą od innych ludzi. 

W 2016 roku zostałem liderem łódzkiej Areny Biznesu, która gromadziła przedsiębiorców, inwestorów, adwokatów, architektów i przedstawicieli innych wolnych zawodów. Poznałem wtedy wielu wspaniałych ludzi nie tylko z Łodzi, ale i z całej Polski. Nawiązałem relacje inwestorskie, które rozwijam do dziś.

Inwestycje na pokolenia

Moją działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości rozpocząłem od flippowania, wynajmu krótkoterminowego i długoterminowego, tworzenia gotowców inwestycyjnych, jednopokojowych, wielopokojowych oraz mieszkań z podziałem na kawalerki. Dziś mogę się pochwalić realizacją niemal 100 inwestycji. Moje wnioski są takie. Po pierwsze na flippowniu można zarabiać szybkie pieniądze, ale nie wykorzystuje się długoterminowego potencjału nieruchomości. Po drugie nieruchomości należy traktować jako wehikuł przenoszący wartość w czasie oraz generujący stałe dodatnie przepływy finansowe. Aby odzwierciedlić tę optykę, założyłem pierwszą spółkę, która nazwaliśmy „Inwestycje na pokolenia”. Tę „pokoleniowość” w nazwie firmy wyrażamy też przez obsługę najmu. Usługa zarządzania sprawia, że inwestorzy pozostają z nami na lata, ciesząc się z braku konieczności obsługi najemców, bezproblemowymi zyskami oraz wzrostem wartości nieruchomości w czasie. Idąc dalej – inwestycją o charakterze ponadpokoleniowym jest również działalność deweloperska oraz rewitalizacja budynków. Zmieniamy wtedy nie tylko portfel inwestycyjny naszych klientów, lecz także ulepszamy tkankę ukochanego miasta. W pewnym momencie poczułem, że jestem gotowy na więcej.

Poznańska 20 w Łodzi

Tematy kamienic krążyły wokół mnie kilkukrotnie, ale im większa transakcja, tym trudniejsza jest do „dopięcia”. Udało się z kamienicą w Łodzi przy ulicy Poznańskiej 20. Negocjacje trwały prawie rok. Historia zakupu budynku toczyła się momentami jak na filmach sensacyjnych – niezwykle wartko, z wieloma zwrotami akcji. Brakowało chyba tylko pościgów (co piszę  z przymrużeniem oka). Ostatecznie jednak pod koniec 2019 roku podpisałem akt notarialny i zakupiłem swoją pierwszą, wymarzoną kamienicę, którą obecnie rewitalizuję. Kiedy opowiedziałem o moim sukcesie oraz planach względem zakupionego budynku znajomym kamienicznikom, wybuchnęli dobrotliwym śmiechem i poklepali po plecach, mówiąc: „Zobaczysz, co cię czeka, pogadamy za rok, zweryfikujesz swoje plany”. Wtedy zwątpiłem. Czy ja jestem na to gotowy? A może jestem dyletantem, który zabiera się za temat, o którym ma tylko mgliste pojęcie? Czy moje dotychczasowe doświadczenie jest wystarczające? A wreszcie – czy przy podjęciu decyzji o kamienicy kierowała mną odwaga połączona z rozsądkiem, czy szaleństwo i nadmierna ambicja?

Przecież tak ogromny kapitał można by zainwestować w prostsze, szybsze projekty. Nawet „deweloperka” uznawana jest za łatwiejszą, bo to praca na nowo powstałej tkance. A w starym budynku wszystko się może zdarzyć i nie wszystko da się przewidzieć.

Kamienica przy ulicy Poznańskiej 20 leży w strefie rewitalizacji wyznaczonej przez Urząd Miasta w Łodzi. Lubię używać pojęcia „rewitalizacja” również w odniesieniu do pojedynczego budynku. Słowo to oznacza ożywienie, a czy w istocie nie przywracam życia temu budynkowi? Projekt „Poznańska 20” zakłada generalny remont. Kamienica odzyska dawny blask, a nowoczesności dodadzą przeszklenia na nadbudowanym piętrze.

Podczas prac remontowych wzmocniliśmy stropy i konstrukcję budynku, wymieniliśmy instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Rozprowadzona też została nowa instalacja centralnego ogrzewania z niezależną kotłownią. W budynku wymieniliśmy okna. Kolejnym krokiem będzie podniesienie i wymiana dachu. Na atrakcyjność kamienicy wpłynie odnowiona elewacja oraz zagospodarowane podwórko ze strefą relaksu i ławkami. Komfort mieszkańców zwiększą również komórki, pralnia z suszarnią oraz rowerownia, a bezpieczeństwo zapewnią domofony oraz monitoring.

Co najważniejsze, nie są to obietnice przyszłych remontów wykonanych przez wspólnotę. Organizację tych robót, a więc i zmagania z wieloma problemami bierzemy na siebie. Klient dostanie gotowy produkt – mieszkanie przyszykowane do wynajmu, z niskimi opłatami administracyjnymi, atrakcyjne dla przyszłych najemców. Zależy nam na tych wysokich parametrach, bo proponujemy inwestorom jeszcze jedno udogodnienie. Od właścicieli mieszkań przy Poznańskiej 20 biorę mieszkania w wynajem na 5 lat, dzięki temu będą mieli realną (a nie szacowaną) stopę zwrotu na poziomie 7-8%. Przy tej rentowności i zysku rocznym na poziomie 10-12 tys. złotych z czynszu najmu już po kilkunastu latach zwróci się koszt nieruchomości, i to przy całkowitym braku własnego zaangażowania. 

Taka jest moja wizja. Działamy według planu. Mimo koronawirusa i różnych innych przeszkód (nie ukrywam – nie jest łatwo) projekt idzie do przodu i z tygodnia na tydzień widać postępy. Koniec rewitalizacji budynku przewiduję na maj 2021 roku. Wtedy też właściciele będą mogli cieszyć się z pierwszych zysków.

I co dalej?

W mojej głowie tlą się już kolejne pomysły, które niektórzy z czytelników tego artykułu mogli zauważyć na moich profilach społecznościowych – na Instagramie i Facebooku. Chwaliłem się tam odwiedzinami w firmach zajmujących się zaawansowanymi technologiami budowlanymi. A wszystko to dlatego, że w najbliższym czasie, mam nadzieję – już w przyszłym roku, ruszamy z projektem deweloperskim. Będzie to niewielkie osiedle nowoczesnych domów energooszczędnych. Widzę, że obecne trendy zmierzają w kierunku budownictwa jednorodzinnego w niedalekich okolicach dużych miast. Tak też jest i wokół Łodzi, miasta, które uwielbiam, i tu zamierzam dalej inwestować.

Łódź właśnie, jako miasto położone w centralnej Polsce, na skrzyżowaniu autostrad, w ostatnich latach przeżywa niesamowity rozwój inwestycyjny. Program rewitalizacji miasta, powstanie stref ekonomicznych i napływ kapitału zagranicznego spowodowały, iż ceny nieruchomości gwałtownie tutaj rosły, choć w porównaniu z innymi miastami są nadal niedoszacowane. Te wszystkie nieskrywane zalety sprawiają, że inwestycja w nieruchomości mieszkalne jest w tym mieście bezpieczna i bardzo opłacalna. Dlatego z przyjemnością patrzę na dalszy rozwój Łodzi, w której świetnie się czuję zarówno jako łodzianin, jak i przedsiębiorca w branży nieruchomości.

Wszystkich czytelników zainteresowanych tematem rewitalizacji kamienic oraz bezobsługowymi mieszkaniami inwestycyjnymi zapraszam do Łodzi. Spotkajmy się na kawie i porozmawiajmy.

Z Pawłem Mrozowskim rozmawiała Aneta Nagler

Życiowe metamorfozy nigdy nie zachodzą płynnie. Wiążą się z licznymi komplikacjami i trudnościami, a często z porażkami. Gdy mamy już dość, a życie wpędza nas w ślepy zaułek bez wyjścia, wtedy najczęściej zza rogu wyłania się to coś, ten promyk nadziei, który pozwala nam znów próbować, działać i wyznaczać cele. Paweł Mrozowski stworzył siebie na nowo. Bankructwo i kłopoty rodzinne sprawiły, że musiał podjąć walkę o lepsze jutro. Ostatnie pieniądze zainwestował w szkolenie z podnajmu. I ta decyzja otworzyła przed nim nowe możliwości. Pierwsze sukcesy na rynku nieruchomości sprawiły, że od nowa uwierzył w siebie. Szczęście daje mu rodzinna stabilizacja, a spokój zapewnia tzw. finansowy abonament. Co ważne, odkreślił przeszłość grubą kreską i zaczął na fundamencie najlepszych swoich cech i atutów budować od nowa swoje życie zawodowe, które oparte jest na harmonii, zaufaniu, wsparciu ukochanej żony. I oczywiście na NIERUCHOMOŚCIACH. 

Aneta Nagler: Osiągnięcia w sporcie i wola walki warunkują sukcesy w życiu i biznesie. Ty musiałeś stoczyć ciężką walkę, aby przetrwać. Otarłeś się o bankructwo, przez Twoje rodzinne życie przetoczyło się tsunami. A jednak udało Ci się zwyciężyć i wytyczyć nową drogę dla siebie. Z sukcesem.

Paweł Mrozowski: Chociaż zabrzmi to dziwnie, cieszę się, że do takich sytuacji doszło. Mnie z pewnością pomógł sport. Perspektywa zmian dla wielu jest z jednej strony ekscytująca, z drugiej strony budzi liczne obawy. Aktywne życie sportowca, wola walki, zacięcie, aby się nie poddawać, pozwoliło mi przewartościować moje życie. Chociaż nie ukrywam, że były takie momenty, kiedy musiałem szukać wsparcia, mimo że czuję się dość silnym człowiekiem. 

A.N.: Silni ludzie stają z rzeczywistością twarzą w twarz. Nie chowają głowy w piasek. Ty popadłeś w długi, ale stawiłeś czoła problemom, tym finansowym i rodzinnym?

P.M.: Bankructwo to tylko jeden z wielu problemów, z którymi musiałem się zmierzyć. Sprawa, która bardziej wpłynęła na moje życie, to zdrowotne problemy żony i diagnoza podejrzenian owotworu. W międzyczasie otrzymałem pismo od komornika o zajęciu hipoteki rodzinnego domu… Jednym słowem wszystko się posypało, jak domek z kart. 

A.N.: Brian Tracy w swojej książce „Przemiana. Jak sprawić, by reszta Twojego życia była jeszcze lepsza” napisał, że aby osiągnąć sukces, musi się zdarzyć w naszym życiu coś gwałtownego, niespodziewanego, jak np. utrata pracy, bankructwo. Zgadzasz się z takim poglądem? 

P.M.: Gdy stałem nad przepaścią bankructwa, (chcę tu dodać, że byłem zadłużony na około pół miliona zł), spojrzałem na swoje dotychczasowe życie i zadałem sobie pytanie, czy nadal chcę tak żyć. Borykałem się, jak wielu sportowców, z życiem ponad stan. Do tego miałem wadę niepłacenia rachunków na czas. Już wtedy miałem żonę i dziecko, za które czułem się odpowiedzialny. Zastanawiałem się, co się stanie, gdy zostaniemy bez dachu nad głową. Czułem, że jako głowa rodziny zawiodłem pod względem finansowym. I wtedy się załamałem. Potrzebowałem czasu i wsparcia, aby się podnieść. Komornik i diagnoza choroby mojej żony postawiły mnie do pionu i wyznaczyły nowy kierunek. To wtedy nabrałem dystansu do wielu rzeczy i postanowiłem radykalnie zmienić moje życie, wykorzystując swój potencjał do budowania dobrych relacji biznesowych. Aktualnie mamy dwoje dzieci w wieku 4,5 i 1,5 roku. Żona pomaga mi w firmie. Wszystko się ułożyło, choć nie było to proste. Właśnie ta wola walki, której nauczyłem się w sporcie, pozwoliła mi stanąć na nogi i być teraz tym, kim jestem. 

A.N.: Startowałeś w zawodach w kulturystyce, odnosiłeś zwycięstwa. Skąd pomysł na zmianę swojego życia i wkroczenie na ścieżkę nieruchomości? 

P.M.: Z nieruchomościami miałem już wcześniej małe doświadczenie. Odkupiłem od swojego brata piwnicę, gdzie zrobiliśmy cztery kawalerki. Już wtedy wiedziałem, że dobrze jest mieć pasywny dochód. To było jeszcze przed szkoleniem u Pawła Albrechta, któremu jestem wdzięczny. Miałem za sobą pierwsze doświadczenia, ale nie miałem wiedzy. Celowałem na ślepo, chociaż odnosiłem już pierwsze sukcesy. 

A.N.: Rozumiem, że to nieruchomości uratowały Cię w momencie, kiedy byłeś „nad przepaścią”? 

P.M.: Sport uczy pokory, determinacji, ale i odpowiedzialności za siebie i swoich bliskich. Nieruchomości zawsze mnie kusiły. I pewnie dlatego los pewnego dnia postawił na mojej drodze znajomego, który powiedział mi o szkoleniu z podnajmu u Pawła Albrechta. Zainteresowałem się tym tematem i ostatnie pieniądze wydałem na to szkolenie. 

A.N.: Jak to mówią, im trafniej definiujesz swoje potrzeby, tym bardziej precyzyjne będą Twoje działania w tym kierunku. A Ty wg mnie już wtedy wiedziałeś, nawet podświadomie, że podnajem może być Twoim core biznesem. 

P.M.: Owszem. Postawiłem wszystko na jedną kartę. Poza tym wiem, że od jakości naszego myślenia w dużej mierze zależy jakość naszego życia. A ja potrzebowałem zmian i czułem, że nadaję się do tego biznesu. Pojawiła się szansa i myślę, że dobrze ją wykorzystałem. Zaryzykowałem i nie żałuję. 

A.N.: Dzisiaj stawiasz pewne kroki w nieruchomościach. Masz około 60 pokojów w podnajmie i kilkanaście kawalerek. Inwestujesz w kolejne nieruchomości. Nie kusiło Cię, żeby zdywersyfikować porfel? 

P.M.: Myślałem o flipach, ponieważ co jakiś czas otrzymujesz ze sprzedanego mieszkania pożądny zastrzyk gotówki. To są jednak tylko chwilowe strzały. Ja od początku dążyłem do zorganizowania takiego systemu, który zapewni mi „abonament finansowy”. Dlatego po niecałych dwóch latach zacząłem przygotowywać gotowce inwestycyjne. W kilka miesięcy udało mi się zrealizować kilka gotowców inwestycyjnych. Staram się też kreatywnie podchodzić do tematu.

AN: Co to w praktyce oznacza? 

P.M.: Właśnie kończę inwestycję. Kupiliśmy mieszkanie w kamienicy o powierzchni 180 mkw. do kapitalnego remontu. Wyodrębniliśmy z niego cztery osobne mieszkania, każde z księgą wieczystą. Teraz są gotowe do zamieszkania i czekają na swoich właścicieli. Ciekawie przedstawił to Mariusz Stężały na jednym z filmów, który można obejrzeć na YouTubie.

AN: Paweł, w ciągu tych 3 lat zrobiłeś kilkadziesiąt pokojów w podnajmie i kilkanaście kawalerek. Teraz, jak sam powiedziałeś, sięgasz po kamienicę.

P.M.: Moim celem był „abonament miesięczny”. I to osiągnąłem. Aktualnie planuję zrealizować kilka flipów w kamienicy, którą właśnie udało mi się kupić. Wprawdzie było z nią troszeczkę zamieszania, ponieważ po stronie sprzedającej było aż 16 osób. Samo zbieranie dokumentacji trwało kilka miesięcy. Ostatecznie akt został podpisany i teraz tylko zakasać rękawy i brać się do pracy z podziałem lokali.

A.N.: To widzę, że wpływasz na głęboki ocean nieruchomości. 

P.M.: Wg mnie trzeba sobie stawiać jasne i wyraźne cele, co się chce osiągnąć i w jakim okresie. To tak samo, jak z okrętem, który wypływa na morze. Jak wiadomo, gdzie jest przystań, to wiadomo, że się płynie w konkretnym kierunku. 

A.N.: A w Twoim biznesie co jest najważniejsze: czysta kalkulacja zysków i strat, relacje z ludźmi, intuicja, a może emocje? 

P.M.: Wszystkie cechy, które wymieniłaś, warunkują powodzenie. Wszystko jest ważne – jedno mniej, drugie bardziej. Na pewno ważna jest determinacja. Wojtek Orzechowski jest zwolennikiem tego, żeby obejrzeć sto nieruchomości, aby kupić jedno mieszkanie. Wiadomo, że można obejrzeć sto pięćdziesiąt i nic nie kupić, ale dzięki temu zdobywasz doświadczenie, trenujesz negocjacje, uczysz się oceniać mieszkania, zdobywasz wiedzę. Z każdym kolejnym mieszkaniem jesteś lepszym rozmówcą, psychologiem, badaczem potrzeb ludzkich. Można analizować, co przy następnej okazji zrobić lepiej. Jak to mówią, im dalej w las, tym więcej drzew. W biznesie nieruchomościowym z boku wszystko wydaje się fajne, ale na sukces wpływa wiele rzeczy. Są to również relacje. Bez nich nie uda się wynegocjować dobrej ceny. 

A.N.: Powiedziałeś, że otaczają Cię ludzie, którzy wyciągnęli do Ciebie pomocną dłoń, podzielili się wiedzą, która pozwoliła Ci wejść w nieruchomości. Sądzę, że Twój głód zwycięstwa warunkował Twój sukces. 

P.M.: Wchodzimy tutaj w tematy filozoficzne, które bardzo lubię. Przypomniał mi się wywiad z Kubą Midelem. Pamiętam, jak mówił, że był na spotkaniu integracyjnym z kilkunastoma osobami – przekrój ludzi bardzo szeroki: mało, średnio i bardzo zamożni. I padło hasło: „Jaki jest Twój poziom szczęścia w skali od 1 do 10?”. Co ciekawe, najbogatsze osoby z tego towarzystwa oceniły poziom szczęścia na 6. Czy w takim razie ma to sens? To gonienie za zającem… 

A.N.: To co daje szczęście i wywołuje uśmiech na twarzy polskiego Vin Diesela? 

P.M.: Uśmiech. 🙂 Jak o tym pomyślę, mam przed oczami moje śpiące dzieci.. Zrozumie to tylko ten, kto jest rodzicem. Dzieci to moja siła, motywacja, cel, przyszłość. Przywiązuję do tego dużą wagę, bo moje dzieciństwo nie było usłane różami. Nie chciałbym moim dzieciom wszystkiego podstawiać pod nos, żeby zupełnie o nic się nie martwiły. Mam świadomość, że buduję takie zaplecze, żeby nie musiały przeżywać tego, co ja. 

A.N.: To dobrze, że rodzina stanowi perspektywę Twojego szczęścia, a nie tylko praca. 

P.M.: Tak. Zasadniczo, jeżeli chodzi o szczęście, to powiem szczerze, że po rozmowie z Tobą stwierdzam, że jestem szczęśliwy, mimo tego, że jak każdy mam też cięższe dni. Mam zdrowe dzieci, piękną i kochającą żoną, mogę trenować, jestem zdrowy, mam pracę, którą bardzo lubię i która stała się moim hobby. Jestem szczęśliwy. 

A.N.: To bardzo się cieszę, że podsumowaniem naszej rozmowy o nieruchomościach były wspólne rozważania nt. szczęścia. Wg mnie większość ludzi uważa, że szczęście przychodzi przypadkiem i tylko do tych w „czepku urodzonych”. Takimi myślami unieszczęśliwiamy samych siebie, ponieważ skupiamy się na tym, czego nie mamy, i ciągle chcemy więcej i więcej, zamiast doceniać to, co mamy tu i teraz. 

P.M.: Zgadzam się z Tobą. Ja realizuję się pod względem zawodowym w 100%, lubię swoją pracę i wyznaczam sobie nowe plany. Doceniam jednak to, co mam. Nie mogę zrozumieć ludzi, którzy przy niedzielnym obiedzie mówią: „Ale beznadzieja. Jutro poniedziałek. Do roboty trzeba iść”. Ja nie mogę doczekać się poniedziałku i każdego kolejnego wyzwania, jakie los stawia przede mną.

Wywiad z Dawidem Dowbuszem przeprowadziła Aneta Nagler

„Jest kryzys. Nie przegap go. Wykorzystaj go”. Dawid Dowbusz kieruje się w życiu słowami Winstona Churchilla. Dla niego kryzys to szansa na rozwój i nowe możliwości inwestycyjne. W każdym kryzysie, jak mówi, można znaleźć pomysł na biznes.

A.N.: Brytyjski „The Guardian” donosi, że w tym roku spodziewane są duże spadki cen. Z drugiej strony mowa jest też o tym, że wybuch koronawirusa zatrzyma sprzedaż domów. Czy wg Ciebie rynek Wielkiej Brytanii czeka korekta cen nieruchomości?

D.D.: W tym przypadku jest sporo niewiadomych. Z tego względu, że państwo ruszyło mocno z rozdawnictwem pieniędzy. Ludzie na etacie, będąc w domach, otrzymują 80 proc. swojej pensji (furlough). Są też nieoprocentowane pożyczki dla biznesów. Dla małych frm są to kwoty do 50 tys. funtów, które trzeba spłacać dopiero po roku (wówczas oprocentowanie wynosi 2 proc.). Państwo uruchomiło też szereg różnego rodzaju ulg dla biznesów po to, żeby zachować miejsca pracy. Gospodarka jest jak domino: ludzie tracą pracę, mniej konsumują, bo jak się boją, to więcej oszczędzają. A jak mniej konsumują, to zakłady nie produkują, zwalniają ludzi itd. Więc jest bardzo duża szansa, że ceny nieruchomości spadną.

A.N.: Raport angielskiej firmy doradczej Knight Frank mówi o drastycznym spadku sprzedaży domów i zablokowaniu sprzedaży 520 tys. domów w Wielkiej Brytanii. Z drugiej strony są prognozy spadków cen nieruchomości rzędu 13-15 proc. Czy sądzisz, że te prognozy są przesadzone?

D.D.: Bardzo możliwe, że tak będzie. 13-15 proc. może być jednak wygórowaną liczbą. Mogę to stwierdzić na podstawie mojego najmu. We wszystkich 5 miastach, w których ja inwestuję, mamy pełne obłożenie. A nieruchomość komercyjną, którą jeszcze przerabiam na mieszkania, mam całą wynajętą przed jej ukończeniem. Zrobiliśmy wręcz licytację, tak duże było zainteresowanie. Ceny standardowo za wynajem mieszkania w tamtym małym mieście wynosiły 450 funtów, a mój pracownik wynajął je za 630 funtów. Po prostu było tylu chętnych. Aktualnie buduję 7 domów. Zakładaliśmy, że będziemy je sprzedawać po 155 tys. funtów, ale daliśmy wyższą cenę wyjściową, żeby był zapewniony poziom negocjacji. Zainteresowanie było tak duże, że dom został sprzedany za 170 tys. funtów.

A.N.: Wracając jednak do tematu cen nieruchomości. Jak będą wyglądały ceny domów i nieruchomości w UK w tym rejonie, gdzie Ty inwestujesz?

D.D.: Podejrzewam, że w niedalekiej przyszłości ceny będą spadały. Przewiduję, że będzie to II bądź III kwartał następnego roku z tego względu, że dodruk pieniędzy i zwiększanie infacji może tylko odroczyć nieuniknione. Deweloperzy będą sprzedawać z mniejszymi zyskami albo ze stratą. Ja mam o tyle szczęście, że sprzedajemy nasze inwestycje prawdopodobnie na samej górce. Jednak ze spadkiem cen muszą się liczyć inni deweloperzy oraz osoby robiące fippy. Nie zapominajmy, że spadki cen i kryzysy tworzą też okazje inwestycyjne, dodatkowo rynek opuszczą wg mnie mniej doświadczeni inwestorzy, którzy mocno podbijają ceny zakupu. Na pewno skorzystamy z tej szansy, by pozyskać jak najwięcej nowych projektów w takim czasie, jak właśnie kryzys. W tym celu powołałem firmę sourcingową, której celem będzie pozyskiwanie jak największej ilości okazji inwestycyjnych, a perełki będą przekazywanie również inwestorom z Polski.

A.N.: W Polsce banki, w związku z sytuacją koronawirusową, bardzo zaostrzyły politykę udzielania kredytów. Jak wygląda aktualnie w UK sytuacja udzielania kredytów?

D.D.: U nas na początku było tak samo. Niektóre banki całkowicie zamroziły wydawanie nowych kredytów. Ja byłem w takiej sytuacji. Kiedy już skompletowałem wszystkie dokumenty dla banku, ten ogłosił, że zamraża wszystkie kredyty. Teraz stopniowo coraz więcej banków wraca na tę ścieżkę udzielania kredytów. Chociaż niektóre kryteria są w części banków bardziej zaostrzone. Początkowo wiele banków wycofało się z kredytów inwestycyjnych btl hmo, czyli udzielanych dla domów z kwaterami pracowniczymi. Teraz po odmrożeniu gospodarki coraz więcej banków wraca do tych produktów.

A.N.: To pomówmy o kredytach. Wiem, że banki na moment podwyższyły poziom wkładu własnego z 25 proc. do nawet 60 proc. Jak jest aktualnie?

D.D.: Faktycznie tak było. Teraz już wszystko wróciło do normy. Okres lockdownu spowodował, że rzeczoznawcom napiętrzył się ogrom pracy i były spowolnienia, których dzisiaj już nie odczuwam.

A.N.: Powiedz na czym polega ta pożyczka do wartości nieruchomości LTV,,Loan to value’’?

D.D.: Jest to zwyczajnie pożyczka od wartości nieruchomości. Bank ma np. ofertę, że udziela pożyczki na 95 proc. lub 90 proc. dla domu na użytek własny lub na 75 proc. w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Gdy mamy zakupione nieruchomości na kredyt, a te podniosły swoją wartość, może to być remont bądź inne zewnętrzne czynniki, to na tej samej hipotece możemy dobrać kapitał. Trzeba też zaznaczyć, że remortgage w Polsce mylony jest ze zwykłą pożyczką, która jest na 12 proc. czy 20 proc. W Wielkiej Brytanii to jest dalej hipoteka i możemy ją zrealizować w tym samym lub innym banku. Tutaj nie jesteśmy związani z jednym bankiem z jednym bankiem na 30 lat. Możemy te banki cały czas zmieniać.

A.N.: Omówmy zatem to na przykładzie.

D.D.: Jeżeli realizujemy remortgage i nowa cena za dom wyniesie 100 tys. funtow, to mamy pożyczone od poprzedniego banku 56 250 funtów, które musimy oddać. Czyli jak aktualnie rzeczoznawca wyceni nasz dom na 100 tys. funtów, to z tych 75 proc. spłaca pierwszy kredyt i zastępuje go nowym, a nadwyżka, około 19 tys. funtów, trafa do nas na kolejne inwestycje. Jak robimy remortgage, to trzeba pamiętać o tym, że jeżeli zmieniamy bank, to nowy bank pożycza całą kwotę, ale spłaca jednocześnie poprzedni bank. Realizując to umiejętnie, możemy odzyskiwać cały zainwestowany kapitał plus zatrzymywać nieruchomości na wynajem. Dlatego z raz uzbieranego kapitału jesteśmy wstanie zrobić efekt ,,kuli śnieżnej’’.

A.N.: Jak wygląda kwestia spłacania kapitału i odsetek od kredytu? Dalej możemy płacić tylko odsetki?

D.D.: Tak. Ta forma pozostała. Cel jest prosty: jak największy cashfow. Po to, aby z nadwyżek kupować kolejne nieruchomości. Jeżeli chcemy inwestować profesjonalnie, to najlepiej ze względów podatkowych dokonywać zakupów nieruchomości na spółki. Bank otrzymuje informację, że za 30 lat będziemy chcieli sprzedać nieruchomość i oddać pieniądze. Bądź jeśli mamy własne spółki, to za te 30 lat możemy uczynić nasze dzieci dyrektorami i one mogą ten kredyt przedłużyć nawet o kolejne 30 czy 40 lat. Więc tak naprawdę można te domy trzymać w nieskończoność trzymać i nie spłacać tego kapitału lub po upływie czasu sprzedać część, aby spłacić resztę. Podsumowując całą sytuacją wywołaną koronawirusem, powiem słowami Winstona Churchilla: „Jest kryzys. Nie przegap go. Wykorzystaj go”. Ja staram się w każdej sytuacji znajdować pozytywy i dalej rozwijać biznes.

Wywiad z Przemysławem Stupakiem przeprowadziła Redakcja Strefy Nieruchomości

Z Przemysławem Stupakiem, głównym udziałowcem i członkiem zarządu Trzy Wieże sp. z o.o., właścicielem marki GruzjadlaCiebie.pl, prawnikiem, inwestorem, pośrednikiem nieruchomości i absolwentem stosunków międzynarodowych o specjalności wschodniej, rozmawiamy na temat gruzińskiego rynku nieruchomości.

Redakcja Strefy: Witaj, Przemku, prawie dwa lata temu rozmawialiśmy o gruzińskim rynku nieruchomości. Co zmieniło się od naszej ostatniej rozmowy?

Przemek Stupak: Dwa lata pełne pracy! Wydarzyło się bardzo wiele, znacznie poszerzyliśmy ofertę, dokonaliśmy rebrandingu z apartamentygruzja.pl na GruzjadlaCiebie.pl, ugruntowaliśmy współpracę z naszym gruzińskim partnerem, który odpowiada za weryfkację miejscowych deweloperów i dba o bezpieczeństwo naszych inwestorów. Na długo przed pandemią wirusa dopracowaliśmy nasze procedury i w dużej mierze przeszliśmy na zdalną obsługę klienta. Zamknęliśmy również więcej transakcji, niż początkowo zakładaliśmy.

Red.: Gruzja stała się w ostatnich czasach modna. Czy to przekłada się na wzrost zainteresowania nieruchomościami na tym rynku?

P.S.: Na pewno tak. Świadomość atrakcyjności inwestycyjnej Gruzji w ostatnich latach bardzo wzrosła wśród Polaków, co mnie cieszy. A nieskromnie mogę powiedzieć, że jest też w tym nasza zasługa. Kiedy zaczynaliśmy działalność, temat nieruchomości w Batumi był dla większości polskich inwestorów zupełnie obcy. Włożyliśmy bardzo dużo pracy w to, żeby przybliżyć Polakom gruziński rynek nieruchomości, i to się udało. Dziś możemy się skupić już przede wszystkim na naszej znajomości lokalnego rynku, wypracowanych kontaktach i profesjonalnym pośrednictwie.

Red.: Dlaczego zatem Gruzja?

P.S.: Nie będę zanudzał statystyką. Szczególnie tym, którzy rozważają zakupy w takich krajach jak Bułgaria, Albania, Czarnogóra czy Portugalia i Hiszpania, polecam zajrzeć na naszą stronę GruzjadlaCiebie.pl, do zakładki Statystyka i Bezpieczeństwo w menu Ważne Informacje. Szok gwarantowany!

Red.: Pomówmy o Waszych usługach. Do czego jesteście potrzebni polskiemu inwestorowi w Gruzji? Każdy może w dzisiejszych czasach wsiąść w samolot, polecieć do dowolnego kraju i tam kupić sobie apartament…

P.S.: Każdy może też próbować naprawić samodzielnie pralkę czy napisać pismo procesowe w wybranych postępowaniach. Odpowiem bardzo prosto – ja sam jako pośrednik zaczynający 16 lat temu na warszawskim rynku nieruchomości i związany z nim do tej pory nie odważyłbym się kupić dziś mieszkania w Gdańsku bez pomocy miejscowego, profesjonalnego pośrednika. Faktem jest też, że im więcej wiemy w danej dziedzinie, tym bardziej wiemy, czego nie wiemy. Trafają do nas bardzo rzadko pojedyncze „przypadki po fakcie”, jak to sami nazywamy. Ludzie, którzy podczas wakacyjnego, krótkiego pobytu, oczarowani miejscem, w którym się znaleźli, dokonali nieprzemyślanego zakupu pod wpływem emocji, marketingu czy sugestii „życzliwych” osób słabo znających rynek. Niestety najczęściej jest już wtedy za późno, żeby im pomóc. To, co cieszy, to fakt, że znakomita większość takich wakacyjnych kupujących zgłasza się do nas, planując nawet samodzielny wyjazd (organizujemy też wyjazdy dla inwestorów na życzenie), w efekcie czego dokonuje świadomego i bezpiecznego zakupu. Kolejna rzecz, Polacy na szczęście wyrastają już z typowego dla okresu komunizmu i wczesnych lat dziewięćdziesiątych podejścia do wszystkiego na zasadzie „zrób to sam, a najlepiej ze szwagrem i ciocią, która kiedyś była na kawie, u kogoś, kto się ponoć świetnie zna”. Wynika to oczywiście z faktu, iż jesteśmy znacznie zamożniejsi niż 25 czy 15 lat temu. Poświęcenie czasu i pracy na dogłębne poznanie nowego zagadnienia staje się nieopłacalne. Niebagatelne znaczenie ma też spokój i poczucie bezpieczeństwa, jakie daje opieka profesjonalisty podczas inwestowania na niemałych kwotach. Bardzo ważne dla naszych klientów jest także to, że przechodzimy z nimi przez cały proces – od wyboru konkretnego apartamentu do jego wyposażenia, rejestracji w księdze wieczystej, odbioru kluczy i podpisania umowy z operatorem najmu.

Red.: Co jest Waszym atutem?

P.S.: Naszą przewagą jest niezależność od deweloperów – nie działamy na ich rzecz, tylko w interesie naszego klienta – kupującego, przez którego jesteśmy rozliczani z naszej pracy i za nią wynagradzani. To czyni z nas sojusznika kupującego, a nie sprzedawcę i pozwala prowadzić otwartą i szczerą komunikację z klientem. Szczególnego znaczenia nabiera to w epoce fake newsów, manipulacji informacją i tak dalej…

Red.: Czy macie już klientów, którzy odebrali klucze do swoich apartamentów? Powiedzmy też o cenach.

P.S.: Właśnie jesteśmy na etapie odbiorów dwóch inwestycji. W sumie prawie 1200 lokali, z czego pewna część należy do naszych klientów. Dużo pracy, ale też bardzo dużo satysfakcji. Czekamy tylko na otwarcie granic dla indywidualnych turystów. Trzeba podkreślić, że Gruzini poradzili sobie świetnie z koronawirusem – polecam stronę www. stopcov.gov.ge/en/. Jeśli chodzi o ceny – są dość zróżnicowane. Jednak już w granicach 1000-1500 USD/m2 można kupić bardzo przyzwoity apartament. Przy czym pierwsza wpłata to zwykle ok. 30% wartości, reszta jest płatna w ratach 0%, czasem przez rok – dwa lata, czasem dłużej, ale to już techniczne szczegóły, które różnią się w zależności od dewelopera.

Red.: Zapomnieliśmy zapytać – czy byłeś przez cały okres reżimu sanitarnego w Batumi?

P.S.: Tak, przyleciałem z klientami, oni jeszcze zdążyli wrócić. Ja zostałem, ponieważ chciałem być blisko inwestycji naszych klientów w tym dziwnym czasie. I mogę powiedzieć tylko tyle – Gruzja kolejny raz bardzo pozytywnie mnie zaskoczyła i przez te klika miesięcy stała się już chyba moim drugim domem.

Red.: Dziękuję za rozmowę i powodzenia!

P.S.: Ja również dziękuję i zapraszam do Batumi, a przynajmniej na naszą stronę: https://gruzjadlaciebie.pl/ i profil na FB: https://www.facebook. com/GruzjadlaCiebie/.

Przemysław Stupak
Prawnik, inwestor, doświadczony pośrednik nieruchomości. Główny udziałowiec i założyciel formy Trzy Wieże sp. z o.o. działającej pod marką Towers Property i Gruzja dla Ciebie. Doradza w inwestowaniu na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie oraz w Gruzji. Na swoim koncie ma udane transakcje zawarte przez klientów z Polski, Anglii, Irlandii, Francji, Ukrainy i Stanów Zjednoczonych. Obecnie przygotowuje rozprawę doktorską w Instytucie Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk