Tekst: Wojciech Orzechowski

Czy w dzisiejszych czasach można inwestować w nieruchomości z zerowym lub bardzo niewielkim wkładem własnym? Wiele osób uważa, że trzeba mieć zgromadzony potężny kapitał, dopiero wtedy można pomyśleć o kupowaniu mieszkań. Czy faktycznie? Okazuje się, że istnieją sposoby na finansowanie nieruchomości, w których nie musimy wykorzystywać własnych pieniędzy. Dowodem na to są m.in. osiągnięcia uczestników Warsztatów WIWN®. W ciągu ostatnich 5 lat swojego pierwszego flipa zrobiło ponad 700 absolwentów szkolenia, z czego ok. 25% startowało z zerowym kapitałem.

Uzbieraj część niezbędnych pieniędzy, korzystając z pomocy rodziny i przyjaciół. Pamiętaj, że środki nie muszą pochodzić od jednej osoby. Jeżeli 6-8 znajomych będzie w stanie pożyczyć Ci po 5 tys. zł, to uskładasz tym samym 30-40 tys. zł. Tę kwotę z powodzeniem będziesz mógł przeznaczyć na tzw. wkład własny. Oczywiście do otrzymania kredytu będzie Ci jeszcze potrzebna zdolność kredytowa. Warto równolegle zdobywać wiedzę o nieruchomościach oraz badać rynek, tak żeby w momencie osiągnięcia warunków wymaganych przez bank mieć już na oku konkretne mieszkanie. Istnieje kilka trików na zdobycie czy też zwiększenie zdolności kredytowej. Dobrze jest na wczesnym etapie rozpoczęcia przygody z nieruchomościami skontaktować się z doradcą kredytowym, który zasugeruje, ile powinno wynosić Twoje wynagrodzenie, i podpowie, co zrobić, abyś otrzymał zielone światło od banku.

Jeśli jednak nie osiągniesz dobrego wyniku w scoringu kredytowym, zawsze możesz skorzystać z innej metody finansowania.

Znajdź partnera, który sfinansuje Ci całą inwestycję. W tym wypadku pożyczkodawcą będzie osoba obca. Takie pożyczki są oprocentowane na 8-17% – w zależności od zabezpieczenia. Przyjrzyjmy się, czy ten układ wypada korzystnie w porównaniu do kredytu mieszkaniowego na preferencyjnych warunkach. Przy zaciągnięciu 200 tys. zł kredytu na ok. 3% w pesymistycznych warunkach poniesiesz koszty ok. 14 tys. zł, a w optymistycznych – ok. 6 tys. zł (niektóre banki nie pobierają prowizji m.in. od udzielenia kredytu czy od wcześniejszej spłaty). Mowa o sytuacji, gdy po 6 miesiącach (przeciętny czas trwania inwestycji) spłacasz dług. Kredyt mieszkaniowy jest bowiem udzielany na konkretne mieszkanie, więc przy następnej inwestycji musisz zaciągnąć kolejny.

Przy pożyczce 200 tys. zł od inwestora zewnętrznego, oprocentowanej na 17% (czyli kiedy ryzyko inwestycji jest większe), zapłacisz 34 tys. zł po roku. Na jeden flip (6 miesięcy) przypadnie więc 17 tys. zł. Chociaż należy wziąć pod uwagę, że jeśli posiadasz gotówkę, możesz podczas negocjacji przy zakupie nieruchomości uzyskać rabat nawet do 5 tys. zł – realnie więc koszt wyniesie 12 tys. zł. Wartością dodaną pożyczki jest to, że dostaje się ją od ręki i można ją zaciągnąć od razu na kilka flipów, natomiast przy kredycie mieszkaniowym istnieje konieczność powtarzania długiej procedury kredytowej przy każdej inwestycji.

Zaangażuj inwestora zewnętrznego jako inwestora prywatnego. Współpraca będzie wyglądała następująco: inwestor finansuje zakup nieruchomości oraz remont. Ty jesteś odpowiedzialny za cały proces inwestycyjny, czyli wyszykujesz mieszkanie, pilnujesz prac remontowych, znajdujesz klienta i doprowadzasz do transakcji. Inwestor uczestniczy jedynie w spotkaniach z notariuszem – przy zakupie i sprzedaży mieszkania. Może się czuć bezpiecznie, ponieważ kupuje nieruchomość na siebie, co stanowi zabezpieczenie jego kapitału. Ty natomiast dzięki jego pieniądzom możesz poprowadzić cały projekt. Na koniec dzielicie się zyskami pół na pół.

Dokonaj cesji praw z umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania. Ta forma inwestowania polega na tym, że znajdujesz nieruchomość, rezerwujesz ją, a następnie szukasz osoby, która faktycznie ją kupi. Oczywiście wszystkie strony muszą być powiadomione o tym, jaki masz zamiar, i muszą się na to zgodzić. Strona sprzedająca musi wiedzieć, że ktoś stanie na Twoim miejscu i wejdzie we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, a strona kupująca – że nie jesteś właścicielem. Jest to swego rodzaju pośrednictwo. Potrzebujesz tylko niewielkiej ilości kapitału, aby zarezerwować mieszkanie (płacąc zadatek lub zaliczkę). I w ten sposób możesz zarobić na swojej pierwszej nieruchomości.

Wynegocjuj odroczenie płatności. Jest to najtrudniejsza strategia do zrealizowania w praktyce, szczególnie dzisiaj. Najpierw omawiasz wszelkie warunki ze sprzedającym. Załóżmy, że wystawi Ci mieszkanie za 280 tys. zł, ale zgodzi się na opuszczenie ceny do 220 tys. zł. Kiedy już jesteście na finiszu rozmów, zapytasz sprzedającego, czy istnieje możliwość uiszczenia opłaty 6 miesięcy później, a w zamian otrzyma 15 tys. więcej, niż się umówiliście. (Jest to porównywalna kwota do tej, którą w skrajnym przypadku zapłaciłbyś bankowi lub pożyczkodawcy). Można powiedzieć, że sprzedający wchodzi w rolę inwestora i to on „użycza” Ci kapitału. Przejmujesz nieruchomość – dochodzi do podpisania aktu notarialnego, a następnie przeprowadzasz całą inwestycję. Po wyremontowaniu sprzedajesz mieszkanie i spłacasz pierwotnego sprzedającego.

Zawrzyj umowę ze sprzedającym. Układ ze sprzedającym może wyglądać jeszcze inaczej. Już na początku informujesz go o swoich zamiarach inwestycyjnych związanych z jego mieszkaniem. Również prosisz o opóźnienie w płatności, a nawet całej transakcji sprzedaży, o 6 miesięcy. Umawiasz się ze sprzedającym, że wykonasz gruntowny remont jego mieszkania, a po sprzedaży osobie trzeciej podzielicie się zyskami. I w tym przypadku sprzedający wchodzi w rolę „inwestora” (z tym że Ty nie stajesz się właścicielem mieszkania).

Wyciągnij pieniądze ze swoich pasywów. Jest to bardzo odważne działanie – tylko dla mocno zdeterminowanych. Być może żyjesz w mieszkaniu, które jest kupione za gotówkę, ale nie masz zdolności kredytowej, żeby pożyczką hipoteczną wyciągnąć zamrożony kapitał. W tej sytuacji możesz sprzedać swoje mieszkanie, a dla siebie wynająć inne. Dla niektórych jest to niezwykle skrajne zachowanie. Ale czego się nie robi dla powiększenia swojego majątku, prawda? 

Skorzystaj z pożyczki hipotecznej. Jeśli posiadasz nieruchomość i zdolność kredytową, to możesz zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Nie musisz w tym wypadku sprzedawać swojego mieszkania. Bank pod zastaw Twojej nieruchomości da Ci określony procent jej wartości, maksymalnie ok. 70%. 

Odkup nieruchomość od rodziny i poproś o przekazanie pieniędzy w darowiźnie. Jeśli ktoś w rodzinie chce podarować Ci nieruchomość, skorzystaj z innego rozwiązania. Kup ją w kredycie. Bank przeleje pieniądze członkowi rodziny, który następnie ofiaruje Ci je w darowiźnie. Dzięki temu zabiegowi posiadasz i mieszkanie, i gotówkę (na inwestycje). A jest to o tyle bardziej opłacalne, że otrzymujesz od banku 100% wartości mieszkania.

Zorganizuj spółkę komandytową. Poszukaj udziałowców (komandytariuszy) i uzbieraj kapitał. Twoim obowiązkiem, jako komplementariusza, będzie prowadzenie inwestycji. Podział zysku należy, rzecz jasna, ustalić przy zakładaniu spółki.

Jak widzisz, możliwości na inwestowanie z zerowym lub niewielkim wkładem jest cała masa. Żeby to osiągnąć, musisz wykazać się kreatywnością, sprytem, a także otwartością na drugiego człowieka. Warto przyjąć fakt, że kapitał, którym będziesz finansować nieruchomość, nie musi pochodzić z Twojej kieszeni. Pamiętaj, żeby dostosować odpowiednią strategię do konkretnej sytuacji i do określonych okoliczności. Ważne jest także właściwe, pozytywne nastawienie oraz samozaparcie. Wszystko to razem wzięte stanowi klucz do sukcesu.

Autor: Karolina Malicka

Odbiór techniczny mieszkania trzeba dobrze zaplanować. Wady i usterki wykryte na tym etapie i naprawione na koszt dewelopera pozwolą zaoszczędzić pieniądze, które niebawem przeznaczylibyśmy na samodzielne naprawy. Dlatego bardzo ważne jest, aby protokół zdawczo- -odbiorczy mieszkania zawierał wszystkie istotne defekty, które zgodnie z ustawą, deweloper naprawia na swój koszt. 

1. TYNKI

Należy dokonać kontroli wizualnej struktury tynków oraz sprawdzić płaszczyznę powierzchni (piony i poziomy oraz kąty) za pomocą poziomicy, kątownicy oraz szczelinomierza. Tynk nie powinien mieć znacznych pęknięć czy zarysowań zarówno w narożach, jak i na płaskiej powierzchni. Niemniej jednak musimy liczyć się z tym, że każdy nowo wybudowany obiekt będzie osiadał i mogą pojawić się potencjalne pęknięcia. Najważniejszy aspekt podczas przejmowania lokalu od dewelopera to zawilgocenia tynków. Mogą pojawić się wszędzie, na suficie, posadzce, w dolnej części szpalet po obu stronach okien, a nawet na środku ściany czy w okolicach szachtów (miejsc, w których przechodzą np. piony kanalizacyjne).

Do sprawdzenia wilgoci potrzebne są: higrometr i kamera termowizyjna. Ta ostatnia w najbardziej dokładny sposób pokaże na swoim ekranie zakres wilgotnego fragmentu. Wysokiej jakości kamery potrafią z łatwością zlokalizować wilgoć nawet w okresach letnich, gdy na zewnątrz jest dodatnia temperatura. Do precyzyjnego, procentowego określenia wilgoci w ścianie posłuży nam higrometr (wilgotnościomierz). Pozostawienie jakichkolwiek zawilgoceń, rodzić będzie w bliskiej przyszłości wykwity pleśni.

2. POSADZKA

Koniecznie trzeba zwrócić uwagę, czy została wykonana w poziomie. Do tego potrzebna nam będzie 2-metrowa poziomica oraz szczelinomierz. Należy ponadto ocenić, czy struktura i powierzchnia posadzki jest jednorodna (nie może mieć np. ukośnych pęknięć, wykruszeń, zachlapań) oraz czy została oddzielona od ścian dylatacją i czy ma odpowiednie nacięcia.

3. STOLARKA OKIENNA

Należy dokładnie przejrzeć szyby pod kątem występowania zarysowań oraz wad szkła w postaci ciemnych ok. 1-milimetrowych kropek lub pęcherzyków powietrza (otwartych lub zamkniętych). Dodać jednak należy, iż niektórzy producenci mają pewne wyłączenia wad w specyfikacji materiałowej. Przy sprawdzaniu okien należy również zwrócić uwagę na właściwe ułożenie uszczelek (nie mogą się falować, ani mieć wgnieceń). Dodatkowo trzeba sprawdzić poziomicą pion, a następnie skontrolować, czy skrzydła okna przy otwarciu pozostają w zadanym miejscu, czy też się zamykają, co może świadczyć o ich niewłaściwym zamontowaniu. Następnie sprawdza się jakość osadzenia okna (pianki montażowej). Jedyną metodą, która właściwie wskaże braki i nieszczelności okna jest badanie termiczne wykonane wysokiej klasy kamerą termowizyjną. Czasami przedmuch spod okien jest wyczuwalny nawet po przyłożeniu dłoni, jednak ta czynność z pewnością nie wskaże nam pełnego zakresu, który wymaga ponownego uzupełnienia.

4. STOLARKA DRZWIOWA I OTWORY DRZWIOWE

W przypadku drzwi wejściowych przede wszystkim skupiamy się na aspektach estetycznych. Sprawdzamy jakość montażu, potencjalne zarysowania powierzchni, profili zewnętrznych i wewnętrznych, klamki oraz zamka i szyldów. Należy też sprawdzić przejrzystość i obróbkę wizjera (czasem zdarza się, że o nim w ogóle zapomniano). Dodatkowo naszej uwagi wymaga próg wejściowy – jeśli został już zamontowany – oraz wszelkie uszczelki, które niestety czasem się falują lub nie zostały wcale zamontowane. Nie można zapominać o otworach pod drzwi wewnętrzne – te powinny być większe niż docelowe drzwi. Zazwyczaj deweloperzy wykonują otwory o wysokości 208–212 cm i szerokości 90–91 cm dla drzwi o wymiarach w świetle 200 x 80 cm. 

5. INSTALACJA WENTYLACJI

Jedną z najważniejszych rzeczy jest sprawdzenie drożności i właściwego działania wentylacji grawitacyjnej i/lub mechanicznej. Do tej instalacji należą nie tylko wyjścia z kanałów w postaci kratek lub anemostatów (dotyczy wentylacji mechanicznej), lecz także nawietrzaki. Są to małe listwy zamontowane na górnej ramie okna, które odpowiadają za dostarczenie do pomieszczenia świeżego powietrza. Pamiętajmy, że w pomieszczeniach „mokrych”, do których zaliczamy m.in. kuchnię i łazienkę, zawsze musi znaleźć się wentylacja. Do pomiaru przepływu powietrza w kanałach wentylacyjnych używamy anemometru, który precyzyjnie wskaże na wyświetlaczu z jaką prędkością powietrze jest wyciągane z naszego mieszkania lub też wdmuchiwane. To ostatnie zjawisko potocznie nazywane jest „cofką”, czyli wstecznym ciągiem powietrza i występuje generalnie przy wentylacji grawitacyjnej. 

6. INSTALACJE WODNO-KANALIZACYJNE 

Tutaj należy skupić się na znalezieniu odpowiednich dopływów wody oraz odpływów dla ścieków. A zatem dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny szukamy dwóch przyłączy, które docelowo będą nam dostarczać ciepłą i zimną wodę, oraz jednego odpływu (plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody oraz jeden opływ (ok 10 cm oraz wieczko 3–4 cm).

7. INSTALACJA ELEKTRYCZNA 

W pierwszej kolejności sprawdzamy skrzynkę z bezpiecznikami, zarówno pod względem jej bezproblemowego otwierania i zamykania, jak i w kontekście opisu bezpieczników do poszczególnych urządzeń/ pomieszczeń. Następnie skupiamy się na sprawdzeniu rozmieszczenia – zgodnie z projektem – punktów świetlnych, gniazdek oraz włączników. Należy upewnić się, czy w naszej kuchni została zainstalowana instalacja 3-fazowa lub „siła”, która konieczna jest do podłączenie płyty indukcyjnej lub ceramicznej. Można to wstępnie wykryć dłonią, ale przede wszystkim kamerą termowizyjną o wysokiej rozdzielczości. W większości stanów deweloperskich nie ma zazwyczaj zainstalowanych liczników prądu, jednak jeśli deweloper zrobił to w imieniu klientów, to można na odbiorze sprawdzić miernikiem napięcie w gniazdkach oraz oświetlenie.

8. INSTALACJA GRZEWCZA 

W trakcie odbioru mieszkania warto zwrócić uwagę na grzejniki (odpryski farby, zabrudzenia i zarysowania). Jeśli termostaty nie zostały jeszcze założone należy dopytać przedstawiciela dewelopera, kiedy to nastąpi i czy w ogóle są przewidziane, czasem bowiem pozostawiane są po stronie klienta. W przypadku posiadania ogrzewania podłogowego można zwrócić się do przedstawiciela dewelopera o protokół z próby szczelności. W razie jakiegokolwiek wycieku, odpowiednie zastosowanie kamery termowizyjnej pozwoli na jego szybką i sprawną lokalizację.

9. BALKON LUB OGRÓDEK 

Należy sprawdzić poziomicą spadek, w dalszej kolejności jakość wykonania obróbek blacharskich na krawędziach balkonu oraz ułożenie okładziny np. z płytek (fugi muszą być gładkie). Ważne jest również odpowiednie stabilne zamocowanie balustrad praz estetyka wykonania (zarysowania lub odpryśnięcia farby). Błędy wykonawcze w izolacji przeciwwilgociowej, czyli przenikania wody opadowej do konstrukcji budynku, możemy również sprawdzić badaniem termicznym. 

10 KOMÓRKA LOKATORSKA, GARAŻ LUB MIEJSCE POSTOJOWE

Sprawdzamy potencjalne zacieki oraz czy wymiary miejsca parkingowego są zgodne z umową (min. 2,5 m x 5 m wg nowych przepisów). Ze względu na dużą ilość aspektów technicznych i sprzętowych związanych z odbiorem mieszkania od dewelopera, warto wziąć pod uwagę wynajęcie zewnętrznych specjalistów. Inżynier czy inspektor dokładnie znają wszelkie triki wykonawców oraz mają dostęp do norm budowlanych oraz profesjonalnego sprzętu.

Sprzęt potrzebny do odbioru mieszkania:

1. Poziomica 2 m
2. Kątownica o ramieniu 1 m
3. Szczelinomierz klinowy
4. Drabina
5. Higrometr (wilgotnościomierz)
6. Anemometr (pomiar wentylacji przepływu powietrza)
7. Taśma malarska (do zaznaczania usterek)
8. Metrówka
9. Kamera termowizyjna
10. Lustro inspekcyjne
11. Miernik napięcia

Karolina Malicka

Inspektor budowlany, w branży od 10 lat, znana jako „jednostka miary budowlanej” ze względu na 150 cm wzrostu. W social mediach działa pod marką „W szpilkach na budowie”, a na co dzień pomaga klientom podczas odbioru technicznego mieszkań od dewelopera lub przy sprawdzaniu technicznym nieruchomości przed zakupem z rynku wtórnego.

Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman

Drogi pośredniku, fliperze, sprzedawco, zapewne wiesz, że sprzedaż mieszkania może być w całym procesie obrotu „wisienką na torcie” i przynieść nie tylko korzyści finansowe, ale i ogromną satysfakcję. Jeżeli w odpowiedni sposób zbadałeś rynek, wybrałeś inwestycję oraz mieszkanie, dopasowałeś projekt i standard wykończenia, mając przy tym na uwadze odpowiednią grupę docelową klientów, masz spore szanse, aby odnieść sukces

Badając rynek, śledzimy oferty sprzedaży mieszkań w dużych aglomeracjach Polski. Niestety, czy to ogłoszenia od osób prywatnych, czy od inwestorów, niemal wszystkie są do siebie bardzo podobne. Niewiele z nich jest w stanie przykuć uwagę na dłużej. Mogą więc pojawić się problemy ze sprzedażą. Nawet jeśli w procesie obrotu mieszkaniami nie popełnimy żadnego błędu we wcześniejszych punktach, to nie wyróżniając i nie pokazując efektywnie walorów nieruchomości, możemy w niedalekiej przyszłości utonąć w masie przeciętności.

Polecamy książkę Macieja Dutko „Nieruchomościowe seppuku”, która w bardzo obszerny i przystępny sposób przedstawia porady i błędy w procesie tworzenia ofert sprzedaży nieruchomości. W niniejszym artykule skupimy się jednak na procesie tworzenia ofert sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, bazując na naszym doświadczeniu.
Postawmy się zatem w roli klienta, który chce kupić nowe, nieduże, wykończone mieszkanie, np. na poznańskim Grunwaldzie. Nie każdy szukający umie ustawić wyszukiwarkę na danym portalu ogłoszeniowym, aby filtrowała interesujące go nieruchomości. Aby ułatwić i skrócić klientowi drogę do naszego mieszkania, należałoby odpowiednio zatytułować ogłoszenie i dobrać do niego zdjęcie główne.
W tytule ogłoszenia trzeba zawrzeć słowa klucze, pamiętając, żeby podkreślić atuty językiem korzyści. Innymi słowy, dobrze jest określić, co jest w sprzedaży, gdzie znajduje się nieruchomość oraz krótko ująć jego cechy wyróżniające. Wszystko w 50 znakach. Przykład: Poznań Grunwald lokal 40 m2 nowy i gotowy! 

Podanie nazwy miejscowości i dzielnicy jest też istotne dlatego, że niektóre osoby wyszukują mieszkania, wpisując słowa kluczowe w wyszukiwarkach internetowych, a nie bezpośrednio w portalach o nieruchomościach. Jeśli nasze ogłoszenia zawiera nazwę miasta, dzielnicę i metraż, jest spora szansa, że to właśnie nasza nieruchomość pojawi się w wynikach wyszukiwania.

Jeżeli mieszkanie ma ogródek lub duży balkon, warto to podkreślić w tytule (np: Poznań Grunwald lokal 40 m2 + duży ogród!). Niestety, liczba znaków jest dużym ograniczeniem. Wtedy do gry wchodzi zdjęcie główne. Pojawia się pytanie: jeżeli mam do wykorzystania jedno zdjęcie, jak pokazać ogródek, ujęcie wykończenia mieszkania i fakt, że jest nowe? Można to zrobić poprzez tak zwany kolaż, pokazując 2 ujęcia na jednym zdjęciu głównym. Nie masz ogródka? Zaprezentuj ładne części wspólne i rekreacyjne. 

Z założenia należy robić wszystko, aby maksymalnie skrócić drogę dotarcia klienta do naszego ogłoszenia i uzmysłowić mu, że ma przed sobą ofertę przeznaczoną właśnie dla niego. No dobrze, zrobiliśmy dobre pierwsze wrażenie, co zatem pokazać dalej i jak stworzyć opis, aby osiągnąć zamierzony cel? Idea jest podobna, jak przy tworzeniu tytułu ogłoszenia. Musimy zawrzeć to, co jest przedmiotem sprzedaży, gdzie i obok czego się znajduje nieruchomość oraz przedstawić jak najwięcej walorów naszej inwestycji, używając języka korzyści i budując odpowiedni obraz w głowie klienta.

Jeżeli masz ustawne, rozkładowe, 2-pokojowe, 50-metrowe mieszkanie wykończone w standardzie premium, z osobną kuchnią, korzystnie położone względem całej inwestycji – na przykład na ostatniej kondygnacji z 70-metrowym tarasem, to napisz o tym w pierwszym akapicie opisu.
Powracając do ogródka, jeżeli go posiadasz, to spraw, aby uzmysłowić potencjalnemu klientowi, jak dużą wartość dodaną stanowi ta dodatkowa powierzchnia. Można też zasugerować, że posiadanie ogródka to pewnego rodzaju prestiż, niedostępny dla wszystkich. 

Jeżeli do mieszkania przynależą miejsce postojowe – naziemne, w hali garażowej – lub/i komórka lokatorska, które są dodatkowo płatne, należy to również podkreślić w ofercie. I tu na chwilę się zatrzymamy. Miejsce postojowe i komórka dają ciekawą możliwość przedstawienia ceny zakupu całego pakietu wraz z mieszkaniem. Możemy w cenie znajdującej się w nagłówku oferty ująć dodatkowe przynależności. Ale wtedy cena całkowita będzie wyższa i klient, filtrując ogłoszenia sprzedaży mieszkań, jeśli wpisze cenę niższą niż zakup naszego pakietu, może naszej oferty w ogóle nie zobaczyć. Żeby tak się nie stało, warto oddzielić ceny za miejsce postojowe oraz komórkę i podać je dopiero w treści ogłoszenia, w pierwszym akapicie. Trzeba wtedy dodać, czy jego zakup jest obowiązkowy czy dobrowolny. Ma to jednak swoje plusy i minusy. Klienci mogą się niemile zaskoczyć, widząc dodatkowe koszty, dlatego od razu dodajmy, dlaczego zakup miejsca i komórki jest ważny i korzystny. Tu również dobrze jest operować językiem korzyści, podkreślając np. trudności ze znalezieniem braku miejsc postojowych, odśnieżaniem pojazdu czy z noszeniem ciężkich zakupów.

Następnie w kolejnym akapicie należy podkreślić atuty samej inwestycji. Czy na przykład osiedle jest zamknięte, monitorowane, czy są wideofony, windy, części wspólne z osobnymi schowkami, z wieszakami dla rowerów, wózków, parkingi do ładowania samochodów elektrycznych, siłownie, basen, czy nawet szklarnie z możliwością uprawiania własnych roślin. Równie istotne są atuty danej lokalizacji, dostępność komunikacji miejskiej w okolicy czy miejscowych atrakcji.

Jednym z ostatnich elementów tworzenia dobrej oferty sprzedaży mieszkania jest weryfikacja zdjęć. Spójrzmy na nie, czy odzwierciedlają opisaną rzeczywistość? Ważne, aby w zamieszczonym foto albumie pokazany został standard wykończenia mieszkania, ogródek, taras, siłownie, ładnie wykończona klatka schodowa. Jeżeli kuchnia została dodatkowo wyposażona w sprzęt AGD czy inne korzystne rozwiązania, warto to również ująć na zdjęciach, tworząc osobny kolaż składający się z kilku fotografii pokazujących kuchenne detale. Warto podkreślić zalety rynku pierwotnego, zamieszczając w ofercie krótki film reklamowy stworzony na potrzeby sprzedaży mieszkania. Jeżeli nie czujemy się na siłach, aby wystąpić przed kamerą, wystarczy wideo prezentacja inwestycji, która ujmie wszystkie walory. Wideo prezentacja ma również znaczenie w trakcie sprzedaży mieszkania, kiedy inwestycja jest jeszcze w budowie i nie możemy pokazać wnętrza. Oczywiście w takiej ofercie trzeba też zawrzeć informację, kiedy inwestycja będzie oddana do użytkowania. Możemy też, za uprzednio uzyskaną zgodą dewelopera, umieścić wizualizacje projektu dostępne na stronie internetowej inwestycji.

Maciej Welman – inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.

Patryk Sołtysiak – inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (flipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, obecnie jest liderem grupy Uczestników WIWN® w Poznaniu, był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Absolwent Wydziału Zarządzania Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza Modrzewskiego na kierunku gospodarka nieruchomościami. Od lat realizuje inwestycje deweloperskie, od niedawna prowadzi Akademię Deweloperów. Jakie recepty na udane inwestycje ma Tomasz Stawiarz?

Branżę nieruchomości poznawałeś od kuchni, jakie to były doświadczenia?

Po pierwszym roku studiów otworzyłem z kolegą biuro nieruchomości. Przez kolejnych 10 lat pracy w tej branży przeszedłem przez wszystkie etapy inwestowania: pośrednictwo, zarządzanie nieruchomościami dla klientów, podnajem, prowadzenie firmy budowlanej, zakup nieruchomości i tzw. flipy (gdy zaczynałem, określenie to nie funkcjonowało jeszcze w Polsce). Kupowałem też nieruchomości gruntowe, które przekształcałem w budowlane. Dokonałem 300–400 transakcji, jeżeli chodzi o pośrednictwo – zakup i sprzedaż. Jednak moja przygoda z rynkiem deweloperskim sensu stricto zaczęła się 4 lata temu, kiedy to prowadziłem firmę budowlaną. Wybudowałem dla inwestorów trzy domy pod Krakowem, potem dom spokojnej starości i kończyłem blok na Woli Duchackiej. Wtedy to na własnej skórze przekonałem się, jak biznes deweloperski wygląda od kuchni.

Rozpocząłeś realizowanie inwestycji deweloperskich z uwagi na chęć dalszego rozwoju, czy raczej dlatego, że zobaczyłeś zyski, jakie można tu osiągać?

Zawsze mówię: nazywam się Tomasz Stawiarz, stawiam ludziom domy. I dziękuję mojemu ojcu za to nazwisko. Ono zobowiązuje. Niektórzy się uśmiechają, niektórzy przez to mnie zapamiętują. I rzeczywiście – obecnie buduję domy. Jednak przeszedłem dość długi proces. Przede wszystkim dlatego, że rynek deweloperski po pierwsze – wymaga dużej odwagi, po drugie – nie jest to prosty biznes, po trzecie – wymaga znajomości wielu branż: architektonicznej, logistycznej, budowlanej, zarządzania, sprzedaży. Według mnie deweloper to człowiek, który posiadł te umiejętności i potraf je odpowiednio połączyć oraz ma na tyle odwagi, żeby realizować projekty warte milionów złotych. Nie wszyscy są gotowi, by wziąć taką odpowiedzialność na siebie. Ja wychodzę z założenia, że jeśli bierzesz na siebie więcej odpowiedzialności, to zaczynasz realizować większe projekty.

Jak zatem opracować dobry projekt inwestycji, aby zoptymalizować budowę pod kątem zysku, a nie PUM-u? Dosyć dużo się o tym mówi, że często inwestorzy optymalizują inwestycje tylko pod kątem wykorzystania powierzchni użytkowej mieszkania.

Opracowałem zestaw 40. cech idealnej inwestycji deweloperskiej – na bazie moich doświadczeń oraz współpracujących ekspertów – co działka musi mieć, gdzie się znajdować, na co zwrócić szczególną uwagę, co sprawdzić, żeby inwestycja miała sens i aby pod względem ekonomicznym wszystko optymalnie się domykało. Poza tym jestem w stanie nauczyć innych, w jaki sposób kalkulować nieruchomość pod kątem ekonomicznym. Używam do tego kalkulatora inwestycyjnego, w którym dokładnie rozpisuję poszczególne koszty i planowane przychody. Na tej podstawie każdy uczestnik moich szkoleń już po dwóch dniach jest w stanie podejść analitycznie do każdej działki i ją bardzo dobrze skalkulować. Czyli doświadczenie, doświadczenie i jeszcze raz doświadczenie… Często dostaję takie pytanie: „Czy masz jakiś wzór deweloperski, architektoniczny, który mógłbym wykorzystać?”. Odpowiadam: „Nie, nie ma czegoś takiego”. Przecież każda działka jest inna i każda inwestycja też będzie inna

Jeśli założyć, że działka jest kluczowym elementem w procesie inwestycyjnym, jakie cechy powinna mieć ta idealna?

Wymienię tu kilka najważniejszych cech, choć na mojej liście znajduje się ich o wiele więcej. Przede wszystkim lokalizacja. Druga kwestia to informacja, czy na działce są media albo jak daleko do nich mamy i jakie są koszty przyłączy. Trzeci element to dostęp do drogi publicznej. Kolejna kwestia to badania geologiczne. Jeden z moich dalszych znajomych kupił działkę. Pod względem ekonomicznym, architektonicznym mógł wybudować 3000 m2 PUM-u, jednak finalnie okazało się, że 3 mln zł, które zainwestował – utopił niemal dosłownie, bo grunt był tak podmokły, że wymagał wymiany. Koszt zrealizowania tej inwestycji przewyższyłby zysk. Piąta sprawa, na którą trzeba zwrócić uwagę, to kształt działki i położenie względem stron świata. Na północnym stoku ciężko zbudować atrakcyjną nieruchomość i dodatkowo można mieć problem ze sprzedażą. Kolejny aspekt to cena metra kwadratowego w stosunku do PUM-u, który możemy tam wybudować. Ta cena jest niezwykle ważna przy podjęciu decyzji, czy realizować projekt. Mamy więc już sześć naprawdę ważnych i podstawowych cech.

No dobrze, działkę mamy. Na co wg Ciebie zwracać uwagę w warunkach i zapisach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? 

Przede wszystkim patrzymy na miejsca postojowe – współczynnik do danego mieszkania, czy jest 1:1, czy 1:5, czy 1:2 – bo takie plany też się zdarzają, że miejsc do parkowania musi być więcej niż mieszkań. Druga kwestia – jeśli budujemy domy jednorodzinne czy bliźniaki, to jakie są: minimalna działka, wysokość budynku, powierzchnia biologicznie czynna, tereny zielone. To wszystko w planie miejscowym jest określone, a plany są dostępne. Natomiast w przypadku działek, które nie mają planu miejscowego, każdy, nawet niebędący właścicielem nieruchomości, może wystąpić do urzędu o tzw. warunki zabudowy (decyzja WZ, tzw. wuzetka) i w ciągu 3–6 miesięcy (zależy od urzędu, chociaż w Krakowie mój znajomy czekał 3 lata) dostaje odpowiedź, co może zrealizować, na jakich wytycznych, jaki może być dach, jak szeroki budynek, jaka elewacja oraz wysokość do kalenicy, do czoła itd. Decyzja WZ powinna być odpowiednio zaopiniowana czy też przygotowana przez architekta. Można również samemu wyrysować mapkę i budynki, które chcemy wybudować. Wtedy urząd odpowiada, czy wszystko jest dobrze, i można zaczynać stawiać domy. Na podstawie decyzji WZ wiemy, co jesteśmy w stanie wybudować.

To pomówmy o pieniądzach i liczbach. Jaką można osiągnąć stopę zwrotu z inwestycji deweloperskiej?

Zawsze mówię, że robię projekty, na których zwrotu jest minimum 100%. Więc pomnażam kapitał. A niekiedy jest tak, że na kapitale zarabia się 150– 200%. To jest prosty wzór. Przyjmijmy – masz milion złotych. Inwestujesz w projekt deweloperski i jesteś w stanie zarobić drugi milion w przeciągu 2 lat.

Co zatem wpływa na sukces dewelopera?

Dużo zależy od działki, na której możemy zrealizować projekt. Kolejna rzecz jest taka – ile mamy gotówki, którą chcemy zainwestować. Określając te parametry, jesteśmy w stanie zaplanować budowę. Część osób przychodzi z gotową działką, a część dopiero jej poszukuje. Wyszukanie nieruchomości pod sensowny projekt deweloperski zajmuje od trzech miesięcy do pół roku.

A błędy początkujących deweloperów? Jak się ich ustrzec?

Szkolenia i zdobywanie wiedzy – przede wszystkim. Nie wyobrażam sobie innej opcji. Mentor, który mnie wyszkolił, otrzymał ode mnie 300 tys. zł za roczny mentoring, jednak ta wiedza pozwala mi skalować biznes, robić kilka projektów jednocześnie, używać mechanizmów dźwigni przy modelu idealnej inwestycji deweloperskiej, która powoduje, że jestem w miejscu, w którym jestem. Trzeba skrupulatnie sprawdzić nieruchomość gruntową, czyli działkę, pod kątem potencjału. Druga sprawa – przygotowanie i zaplanowanie inwestycji to clou procesu deweloperskiego. Jeżeli potrafmy to zrobić, unikniemy błędów. Ponadto nie możemy projektować mieszkań czy domów pod siebie, tylko trafiać w oczekiwania rynku. To jest jeden z błędów początkujących deweloperów. Podobnie jak miłość od pierwszego wejrzenia, czyli patrzymy na działkę – jest super, już chcemy ją kupować! Jednak gdy wejdziemy w szczegóły – przygotowanie i zaplanowanie inwestycji, to może się okazać, że nie ma racji bytu. Pochopne działanie może spowodować duże błędy. Po trzecie – osoba flipuje i ma takie podejście, że wybuduje budynek, zrobi całość i dopiero zaczyna sprzedaż. No nie! W przypadku projektów deweloperskich działa się inaczej. Możesz mieć układ ścianek, albo w bliźniaku zaprojektowany garaż, a klient mówi: „Ja nie chcę tutaj garażu, ja chcę tu sobie zrobić sypialnię albo gabinet” – i na wczesnym etapie jest to możliwe do zrealizowania, ponieważ pewne zmiany wprowadza się na etapie budowy. Zatem klient kupuje produkt, który jest w trakcie budowy, a nie gotowy – jak w przypadku flipów. Czyli zaczynamy sprzedaż w momencie, kiedy dostajemy pozwolenie na budowę i gdy ona rusza, a nie czekamy, jak się wszystko wybuduje.

Działasz prężnie, kształcąc przyszłych deweloperów…

Tak. Lubię szkolić, dlatego stworzyłem Akademię Deweloperów. Na polskim rynku mamy braki mieszkaniowe. Gonimy w dalszym ciągu Zachód, gdzie na 1000 mieszkańców przypada 470 mieszkań, a u nas tylko 330. Jest więc dużo do zrobienia (i zarobienia) na tym rynku! Wkrótce odbędzie się kolejny zjazd Akademii. Jako prowadzących zapraszam ekspertów oraz deweloperów z odmiennymi doświadczeniami. Uczestnicy będą mogli poznać różne podejścia i zdecydować: To ma sens. To jest dla mnie. Albo: To nie jest dla mnie. Akademia Deweloperów jest jak buspas. Można stać w korku albo jechać buspasem i do tego samochodem elektrycznym. Na szkoleniach wyposażamy początkujących w niezbędne narzędzia, aby nie popełniali błędów i dojechali szybciej do celu.

Rozmawiała: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Podzielili zadania i nie wchodzą sobie w drogę. W sprawach zasadniczych zawsze są zgodni. Współpraca Wojciecha Orzechowskiego i Tomasza Góry trwa prawie dwa lata i już przynosi konkretne efekty. Tylko w tym roku na realizację swoich inwestycji pozyskali ponad 20 milionów złotych kapitału od 80 osób. Co w minionym roku było najtrudniejsze, a jakie wydarzenie uważają za największy sukces? Czym w nowym roku zaskoczy rynek nieruchomości?

Panowie, czym rok 2019 zapisze się na kartach historii branży nieruchomości?

Wojciech Orzechowski: W tym roku zainteresowanie inwestorów było ukierunkowane na mieszkania przeznaczone pod wynajem długo i krótkoterminowy oraz na projekty deweloperskie. Trzeba jednak zaznaczyć, że na to drugie rozwiązanie decydowali się inwestorzy z większym doświadczeniem. Statystyki mówią, że w Polsce mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym – z raportu Heritage Real Estate na grudzień 2018 roku wynika, że brakuje 2 milionów i 100 tys. mieszkań. Charakterystyczne jest to, że Polacy swoje oszczędności lokują w mieszkania. W roku 2019 ten trend się utrzymywał. Zamiast trzymać pieniądze na lokatach bankowych czy na ryzykowanych obligacjach, wolimy je inwestować w mieszkania ze świadomością, że będziemy mieć zabezpieczenie na przyszłość, dla siebie czy dla naszych dzieci. Społeczeństwo straciło zaufanie do lokat i obligacji – ze względu na aferę GetBack. Giełda też nie jest dobrym rozwiązaniem. Wybór pada więc na mieszkania, głównie te o wartości do 500 tys. zł. A w związku z tym, że jest bardzo duże zainteresowanie na tego typu nieruchomości, to deweloperzy mają co robić.

Tomasz Góra: Lokata bankowa przestała być gwarantem zysku. Dodajmy do tego trend boczny na giełdzie i zawirowania na innych rynkach – to wszystko powoduje, że inwestorzy poszukują jakiejś bezpiecznej przystani. Znajdują ją właśnie w nieruchomościach, które na przestrzeni lat zyskują na wartości i dają możliwość pasywnego zarobku. Mówiąc o trendach, trzeba też wspomnieć o pakietowych zakupach mieszkań. Taka sprzedaż doprowadziła do tego, że w wielu lokalizacjach dosłownie chwilę po ogłoszeniu sprzedaży mieszkań znaczna część oferty znikała od razu. Jeśli chodzi o Łódź, bardzo charakterystycznym trendem jest powrót do Śródmieścia. Deweloperzy skupiają się na lokalizacji inwestycji w centrum miasta, ponieważ lokale w tej części cieszą się wielkim zainteresowaniem.

Wiemy już, że Polacy chętnie inwestują w mniejsze mieszkania. Jednak w tym roku inwestorzy wybierali też te luksusowe. Im większe mamy oszczędności, tym droższe mieszkania kupujemy, czy to tak nie działa? 

Wojciech: Warto zaznaczyć, że w tej chwili mamy do czynienia z trzema rodzajami deweloperki. Po pierwsze – to wspomniana mieszkaniówka dla statystycznego Polaka. Po drugie – apartamenty wysokiej klasy, te inwestycje jednak występują rzadziej i podejmowane są przez inwestorów z większym kapitałem. Ale w tym roku na pierwszy plan wysuwał się też trzeci rodzaj deweloperki – inwestycje w różnego rodzaju biurowce i lokale usługowe. Prym wiedzie Warszawa, gdzie powstaje 20 różnego rodzaju wieżowców. Goni ją Łódź, gdzie powstaje 25 tysięcy miejsc pracy. W Poznaniu jeden z deweloperów podejmuje projekt na 4,5 tysięcy mieszkań. W Krakowie miesięcznie oddaje się ich ponad 300. Nad Motławą w Gdańsku deweloperzy nie nadążają budować, z uwagi na popyt ze strony Norwegów i Szwedów.
Tomasz: Jeśli chodzi o biurowce i duże obiekty komercyjne, jak galerie czy hale produkcyjne, to ten segment rynku opanowany jest przez największe firmy deweloperskie. Bardzo często są to międzynarodowe koncerny, które wyspecjalizowały się w takich inwestycjach. Olbrzymia ekspansja tego typu deweloperów doprowadziła do tego, że w Łodzi przez najbliższe 3 lata powstanie kilkadziesiąt biurowców. Zyskamy w mieście ponad 150 procent powierzchni biurowej w stosunku do tej z dnia dzisiejszego. Oznacza to, że za 3 lata w Łodzi będzie więcej biurowców niż we Wrocławiu. Kiedyś było to niewyobrażalne. Warto zaznaczyć, że w przypadku obiektów komercyjnych czy przestrzeni związanych z transportem i przeładunkiem ekspansja będzie jeszcze większa. W konsekwencji, również dzięki deweloperom, w mieście powstają nowe miejsca pracy. A jak wiemy, każde miasto żyje i rozwija się lepiej, kiedy mieszkańcy mają pracę.

Czy „boom na nieruchomości” to dobre określenie na mijający rok? 

Wojciech: Jeśli miałbym odpowiedzieć, czy w Polsce był boom nieruchomościowy, to powiedziałbym, że nie. Ceny domów są na stałym poziomie, duże budynki i kamienice przejmuje się jeszcze w atrakcyjnych cenach. A szaleństwo cenowe dotyczy tylko mniejszych mieszkań na rynku mieszkaniowym, tych do 60 metrów kwadratowych. Gdybyśmy na przykład spojrzeli na rynek domów, to tam nie ma większego zawirowania. Ceny nie poszybowały w górę, jak przy mieszkaniówce. W najbliższym czasie alternatywą dla mieszkań staną się szeregowce czy bliźniaki. 

Były jakieś spektakularne wydarzenia, które wstrząsnęły branżą? 

Wojciech: Na pewno fakt, że we wrześniu 2018 roku uzyskaliśmy status kraju rozwiniętego sprawił, że napłynęła masa kapitału, co wpłynęło na możliwość realizacji dużych inwestycji. Gdybyśmy nie znaleźli się w gronie gospodarek rozwiniętych, na pewno Polska takiego kroku by nie zrobiła. Druga sprawa to wybory parlamentarne, których wyniki dają dużo do myślenia. Z jednej strony, przedsiębiorcy są lekko zatrwożeni, ponieważ rządzi partia, która nie jest pro przedsiębiorcza, słyszy się, że kolejne ustawy nie ułatwią prowadzenia działalności gospodarczej i że idziemy raczej w kierunku tzw. „socjalu” niż samodzielności czy przedsiębiorczości Polaków. Z drugiej strony, prognozowana zmiana najniższej krajowej, która już w 2020 roku wzrośnie do 2600 zł, sprawi, że ceny na rynku nieruchomości będą szły w górę.

Spróbujmy napisać prognozę dla rynku nieruchomości na przyszły rok…

Wojciech: Patrząc na to, co może się dziać w najbliższym czasie, w roku 2020 nie będzie większych zmian w trendach. Jak wspominałem, ceny pójdą w górę. Bardziej popularne staną się osiedla domków jednorodzinnych i szeregowców oraz bliźniaki. Oczywiście, trzeba mocno przyjrzeć się temu, co się stało w dzień wyborów, 13 października. Przy władzy pozostała partia, które dała sporo obietnic. Te obietnice idą w kierunku szybkiego podnoszenia najniższej krajowej. Jeśli staną się one faktem, to w ciągu dwóch lat wzrośnie ona do 3 tysięcy złotych, a w ciągu 4 – do 4 tysięcy. W takiej sytuacji, w górę pójdą także koszty zatrudnienia siły roboczej, a to dotyczy również rynku budowlanego. Koszt wybudowania i wykończenia mieszkań będzie rósł i to znacznie. Jeżeli będzie rosła wartość cen mieszkań na rynku pierwotnym, to i wtórny poszybuje za nim do góry. Myślę, że to jest czas zarabiania nawet na spekulacji, bo widzę, że wiele osób kupuje nieruchomości po to, aby czekać aż ceny wzrosną. To jest najbardziej ryzykowany sposób inwestowania, całkiem różny od typowego flipowania czy od najmu długoterminowego, bo tam przedsiębiorcy nie myślą w kategoriach: dzisiaj kupię, a jutro sprzedam, gdy nieruchomość zdrożeje. Takie sytuacje miały miejsce już w historii, że kupowało się jednego dnia za 200 a drugiego sprzedawało za 250 tysięcy.
Tomasz: Na pewno te wszystkie elementy, o których wspomniał Wojciech, będą miały znaczenie. Nie może być inaczej, przecież branża budowlana i branża deweloperska jest jednym z fundamentów gospodarki. W kontekście przyszłego roku bardziej martwi mnie, że od 1 stycznia 2020 roku obywatele Ukrainy będą mogli legalnie pracować czasowo w Niemczech, tak jak w tej chwili u nas. A obecnie wiele ekip budowlanych w Polsce opartych jest właśnie na Ukraińcach. Jeśli zaczną wyjeżdżać, w Polsce zacznie brakować pracowników. Upatruję w tym duże zagrożenie.

Panie Tomaszu, na ile intensywnie w 2020 roku będą w Polsce inwestować inwestorzy zagraniczni? I gdzie będą inwestować Polacy? 

Tomasz: Inwestorzy zagraniczni są zainteresowani Polską, ponieważ u nas ceny nieruchomości wciąż są niższe niż na Zachodzie. U nas są dobre możliwości inwestycyjne, więc zainteresowanie naszym rynkiem będzie się utrzymywać. Oprócz inwestorów z Unii Europejskiej coraz mocniej można zauważyć tych ze Wschodu – głównie z Rosji czy Ukrainy. Ale coraz częściej widzimy też inwestorów z Chin i z Korei. I to będzie motorem do tego, że Polska będzie rozwijała się jeszcze szybciej. Natomiast Polacy lubią inwestować w Hiszpanii i Chorwacji. Modna staje się Albania. Na pewno jest tak, że Polacy za granicą inwestują coraz więcej, ponieważ nasza zamożność rośnie znacząco, poza tym dywersyfikacja staje się bardzo modna. Dodajmy do tego element zmiany sposobu życia. Dla wielu inwestorów jest niezwykle ważne, aby posiadać swoje apartamenty w luksusowych miejscach na świecie. Chcą inwestować w projekty z partnerami, z którymi robią interesy. A często te interesy prowadzą z partnerami spoza Polski.

Jaki to był rok dla Państwa firmy?

Tomasz: Dla nas istotnym wyzwaniem tego roku było zrealizowanie planu, który sobie założyliśmy. Cieszy fakt, że udało się rozpocząć dwa działania operacyjne na budowach, a w grudniu ruszymy z kolejnym projektem. Ogromnym powodem do radości jest fakt, że na realizację naszych inwestycji udało nam się pozyskać ponad 20 milionów złotych kapitału. W sumie zaufało nam blisko 80 osób. Zważywszy na fakt, że jako deweloperzy dopiero budujemy swoją historię i rozumiemy, że proces zdobywania partnerów musi mieć swój rytm, jest to dla nas powód do satysfakcji.

Wojciech: W tej chwili zakończyliśmy cztery duże projekty, a siedem kolejnych jest w realizacji. Przy czym z tych siedmiu trzy są w stanie zaawansowanym, a na cztery zbieramy kapitał. Doszliśmy do takiego momentu, że jesteśmy finansowo ograniczeni. Dlatego apelujemy – jeżeli ktoś ma dostęp do inwestorów, którzy byliby zainteresowani pasywnym, bezpiecznym sposobem inwestowania, to zapraszamy do współpracy. Gdybyśmy dziś mieli 300 milionów złotych, to jesteśmy w stanie zaangażować je w bardzo dobre miejsca w Łodzi, a to jest rynek, który szczególnie badamy. Sądzimy, że jest mocno niedoszacowany i że w najbliższym czasie będzie się bardzo intensywnie rozwijał. Obecnie przejmujemy kamienice, budynki oraz działki za przysłowiowe grosze i siłą rzeczy – przy wzroście wartości nieruchomości – widzimy, że jest to najlepsza lokata kapitału. Oprócz tego, że tworzymy wartość dodaną w postaci nowych nieruchomości, to zarabiamy na nich, ponieważ ich cena rośnie. Jest to świetna okazja dla każdego, kto chciałby w miarę bezpiecznie ulokować środki. Jeżeli okaże się, że będziemy mieli trudności w pozyskiwaniu kapitału, to będziemy skupiać się na tym, co mamy. A jeżeli nawiążemy kontakty z inwestorami, np. zagranicznymi, to na pewno ten rozwój będzie przyspieszony.

Dlaczego zamiast pójść do banku i uzyskać kredyt wolicie szukać partnerów do kolejnych projektów?

Wojciech: Filozofa jest prosta. Jeśli my mamy dostęp do fajnych nieruchomości, a swój kapitał i możliwości kredytowe mamy wykorzystane, bo wartość inwestycji przekracza 150 mln, to żeby tworzyć kolejne inwestycje, w których dostrzegamy nadzieje i potencjał, musimy posiłkować się kapitałem obcym. Dzisiaj tak jest, że możemy skorzystać z dźwigi finansowej w postaci kredytu deweloperskiego, ale bank stawia warunek – 30 procent kapitału własnego. I my ten kapitał pozyskujemy właśnie od inwestorów. W momencie, gdy udaje nam się zebrać środki, uzyskujemy kredyt deweloperski na bardzo preferencyjnych warunkach. I w związku z tym możemy wypracowywać za pomocą dźwigni finansowej bardzo wysokie stopy zwrotu dla inwestorów. To bardzo bezpieczny sposób zarabiania.

Co w Państwa projektach zmieniło się przez ten rok? 

Wojciech: Zaczynaliśmy trzema projektami: „Wiszące ogrody”, „Mini Akademik” i „Słoneczne tarasy”. W ciągu roku doszły 4, ponieważ zauważyliśmy, że jest potencjał i ludzie są zainteresowani, a komandytariusze systematycznie przyłączają się do kolejnych przedsięwzięć. W zakresie trzech pierwszych projektów, sukcesem jest to, że przebrnęliśmy przez wszelkie formalności i pozyskaliśmy pozwolenia na budowę. Trwało to dłużej niż zakładaliśmy. Nie lada wyzwaniem okazało się znalezienie wykonawców, ponieważ firmy bardzo wysoko wyceniały swoje usługi. Jednak w wyniku wielu rozmów i konkursów ofert zmieściliśmy się w budżecie. Dziś jesteśmy w stanie te projekty realizować, jednocześnie z nadzieją patrząc w przyszłość.

Jak Państwa współpraca wygląda od kulis? 

Tomasz: Współpracuje nam się bardzo dobrze. Kluczem do sukcesu jest to, że każdy z nas ma swoje zadania i swoje obowiązki. Nie ma dublujących się elementów, a w sprawach, w których musimy występować wspólnie, zawsze mówimy jednym głosem. Na tym etapie taki podział przynosi owoce. Nie wchodzimy sobie w drogę. Cechuje nas wysoka dojrzałość zadaniowa i wieloletnie doświadczenie w pracy na frontach wielu innych projektów, które dzisiaj z sukcesem wykorzystujemy. 

Jakie priorytety na kolejny rok? 

Tomasz: Przede wszystkim konsekwentna realizacja wszystkich rozpoczętych projektów. Dodajmy do tego możliwe przyspieszenie na każdym etapie i eliminację najdrobniejszych elementów, które spowalniają proces realizacji naszych inwestycji. Cały czas szukamy klucza, który pozwoli nam pracować jeszcze sprawniej. Zakładamy dalszy rozwój, jeśli chodzi o pozyskiwanie kapitału i wzrost wartości projektów, które będziemy realizować. Wyznaczyliśmy sobie ambitny cel – 100 obiektów w 5 lat. Zrobimy wszystko, aby ten plan zrealizować.

Panie Wojtku, poza realizacją kolejnych projektów od wielu lat prowadzi Pan działania mające na celu zapewnienie Polakom bezpieczeństwa finansowego. Zdajemy egzamin?

Wojciech: Jeśli chodzi o samą edukację finansowo-nieruchomościową, dostrzegam niesamowitą rzecz. Jeszcze 3–4 lata temu, gdy reklamowaliśmy nasze Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości, docieraliśmy do bardzo wybranej, wąskiej grupy. I marzyliśmy o tym, że fajnie byłoby, gdyby ta edukacja była tak popularna jak marketing i zarządzanie, programowanie czy ekonomia. Chcieliśmy stworzyć produkt, który może trafić bezpośrednio do każdego. Dziś z perspektywy widzimy, że ta edukacja jest trochę jak popularny baton. Baton ten jest reklamowany jako smakołyk dla każdego Polaka, każdy może wejść do sklepu i sobie go kupić. Zauważam, że właściwie ta edukacja w zakresie majątku osobistego, sposobów inwestowania, poszerzania kapitału i świadomości finansowej jest na poziomie komunikacji z reklamy tego przykładowego batona. Właściwie każdy dzisiaj może przyjść i zapytać, co ma zrobić, żeby żyło mu się lepiej. Ambicja Polaków rośnie.

Tekst: Damian Kleczewski 

Kamienice coraz częściej stają się obiektem zainteresowania inwestorów z doświadczeniem. Jednak problemem okazuje się właściwe podejście do analizy danego obiektu. W przypadku starego budynku mamy do czynienia z wieloma obszarami ryzyka, które należy poprawnie ocenić i ostatecznie zdecydować, czy nasz wybór jest trafny. Zdarza się bowiem, że brak dobrej analizy powoduje utratę sporych zysków w całym przedsięwzięciu. W toku analiz wielu budynków nie zdarzyło mi się, aby trafiła się kamienica idealna.

CO W MOIM PRZEKONANIU OZNACZA IDEAŁ?

Uregulowany stan prawny, brak służebności i hipotek, jeden lub dwóch właścicieli, niska cena, bez konserwatora, duży dziedziniec z wjazdem, prowadzona dokumentacja techniczna obiektu, inwentaryzacja budynku, brak lokatorów, wyremontowane części wspólne z elewacją i najlepiej usytuowanie w centrum miasta. To bardzo życzeniowa charakterystyka a wymienione elementy niestety w 99,99% przypadków nie idą ze sobą w parze. Stąd tak ważne jest poddanie ocenie każdego z nich i nadanie mu wartości kosztowej w toku całego procesu analityczno-negocjacyjnego.
Dość istotne znaczenie w analizie i finalnym podjęciu decyzji o kupnie będzie odgrywał czas. Jest on potrzebny na analizę, na negocjacje, na przygotowanie finansowania, na wyprowadzki lokatorów, na remonty i załatwienie wszystkich spraw techniczno-formalnych z mediami, w końcu na organizację końcowego procesu, czyli oddanie mieszkań do najmu lub sprzedaży.

JAK MOŻNA OBLICZYĆ ILOŚĆ CZASU POTRZEBNEGO NA KAŻDY Z TYCH ETAPÓW?

Przygotowanie dokumentacji dla konserwatora, projektu elewacji i uzyskanie stosownych pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę, będzie wymagało przynajmniej od dwóch miesięcy w górę, w zależności od sprawnej organizacji, siły przebicia w urzędach, stopnia skomplikowania i ilości zmian, które należy wykonać. Z jednej strony czas wyznaczają nam przepisy prawa budowlanego, a z drugiej sprawność działania aparatu urzędniczego. W jednym mieście sprawę załatwimy szybko, a w innym trzeba czekać do ostatniego dnia, w którym powinna zostać wydana decyzja.
Bezpieczne zatem będzie przyjęcie okresu sześciu miesięcy na uruchomienie procedur związanych ze zmianami na elewacji frontowej i działaniami z konserwatorem, jeśli takowy będzie nadzorował postępy. Dalej mamy działania związane z przygotowaniem projektu instalacji elektrycznej i złożenie wniosków o rozdzielenie instalacji obecnej, zwiększenie mocy do budynku i legalizację z docelowym dołożeniem liczników, adekwatnie do ilości lokali. Jeśli w kamienicy ma być przyłącze gazu lub kotłownia gazowa, to także należy działać przez pozwolenie na budowę wydawane w oparciu o wcześniej przygotowany projekt.
Załatwienie decyzji i pozwoleń, a następnie realizacja wszystkiego z docelowymi odbiorami to koszt upływającego czasu, który trzeba wkalkulować w cenę nabycia. Dlatego tak ważne jest uświadamianie zbywcom, ile obiekt wymaga zaangażowania, jeśli cena zakupu jest dość wysoka. Po zakupie za wysoką cenę wymienione wyżej aspekty i tak trzeba brać pod uwagę, a koszt będzie po stronie inwestora. Zatem im lepszą cenę zakupu inwestor uzyska, tym będzie dysponował większym buforem finansowym.
Pamiętam, że jako początkujący inwestor w kamienice, podczas analiz pierwszych obiektów nie zwracałem uwagi na wiele niuansów, które blokują w czasie dalsze działania. Nie zwracałem uwagi, bo nie wiedziałem. Jednak wraz z nabieraniem doświadczenia weryfikowałem coraz więcej obszarów. Jednym z tych kluczowych jest ocena substancji lokatorskiej. Im szczegółowiej będzie ona rozpoznana, tym lepszą strategię można ułożyć. Jednak zanim przyjdzie czas na układanie strategii, rozpoznanie tego elementu może zaważyć na kupnie bądź odrzuceniu oferty. Osobiście odrzucam oferty kamienic, jeśli liczba mieszkań zajętych przez lokatorów przekracza 70% wszystkich lokali w budynku. Udział procentowy zajętych lokali to jedno, a profil lokatorów to drugie, stąd najpierw należy się z nim zapoznać, a potem szacować możliwości wyprowadzek.
Kwestią szczególnej weryfikacji jest także stan prawny działki. Wszelkie niezgodności, służebności lub hipoteki mogą stanowić duże utrudnienie w toku działań prawno-administracyjnych wraz z podziałem dużych lokali na małe i zakładaniem dla nich nowych ksiąg wieczystych. Wpisy z księgi wieczystej działki (tzw. matki) migrują na poszczególne, nowo utworzone księgi. Należy o tym pamiętać, układając strategię działań inwestycyjnych. Nierozwiązany problem na tym polu potraf skutecznie zablokować sfinalizowanie inwestycji w rynek.
Właściwy wybór zakupowy to efekt właściwej analizy poprzedzający fakt kupna. Tym samym, im lepiej inwestor przyłoży się do oceny wszystkich możliwych elementów, tym mniej wątpliwości będzie mu towarzyszyć w podjęciu właściwej decyzji.

REASUMUJĄC: im niższa cena nabycia, tym większy komfort w załatwianiu wszystkiego, co jest związane z przygotowaniem obiektu pod określone plany inwestycyjne. Komfort przychodzi z czasem, w którym udaje się coraz lepiej analizować to wszystko, co ważne dla podjęcia właściwej decyzji zakupowej.

JAK DOKONAĆ WŁAŚCIWEGO WYBORU KAMIENICY?

Poprzez oszacowanie ryzyka na pierwszym etapie analizy oferty, realne ustalenie ram czasowych dla całego procesu i nadanie wartości cenowej dla kosztów, jakie inwestor poniesie w trakcie realizacji inwestycji. Czasami warto rozważyć opcję pójścia na skróty i nicnierobienia, kiedy kupujemy tanio, ale… może o tym napiszę już w kolejnym numerze „Strefy Nieruchomości”. Życzę udanych analiz przynajmniej jednej oferty miesięcznie, aby nabrać doświadczenia i pewności do czasu, kiedy traf się ta wyjątkowa perełka inwestycyjna.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Więcej wiedzy znajdziesz na stronie: www.zrozumiecnieruchomosci.pl

Tekst: Piotr Jach 

Słowo kamienica nie zawsze budzi najlepsze skojarzenia. Wielu osobom staje przed oczami mniej lub bardziej zapuszczony budynek, który lata świetności ma już dawno za sobą, a lata zarządu komunalnego odcisnęły na nim swoje piętno. Mało kto, myśląc o kupnie bądź zmianie mieszkania, chciałby się do takiego miejsca przeprowadzić. Kamienica powszechnie raczej nie kojarzy się z komfortem, wygodą, prestiżem… Tyle że to wcale nie jest prawda.

Kamienice w dobrych lokalizacjach stanowią obecnie jeden z najatrakcyjniejszych typów nieruchomości: zarówno pod inwestycje mieszkaniowe, jak i komercyjne. Deweloperzy w dużych miastach chętnie realizują projekty rewitalizacyjne z myślą o nowych funkcjach takich nieruchomości. Zainteresowani pozyskaniem mieszkań z przeznaczeniem pod wynajem szukają mieszkań do remontu w dobrych lokalizacjach. Kamienice rozkwitają.

Nie najlepsza opinia kamienic to skutek wieloletnich zaniedbań popełnionych na historycznej czy wręcz zabytkowej tkance zabudowy miejskiej w czasach PRL-u. Nieremontowane przez całe dziesięciolecia, niszczejące i w wielu miastach stanowiące ostoję dość specyficznego sortu lokatorów, których dziś, w czasach poprawności politycznej, nazwalibyśmy wykluczonymi społecznie, były traktowane jako swoiste zło konieczne. Nieźle prezentowały się co najwyżej różne starówki, choć za pięknymi fasadami obszarów zabytkowej zabudowy skrywało się najczęściej mnóstwo problemów. Po PRL-u polskie miasta odziedziczyły całe kwartały kamienic w kiepskim stanie technicznym, z reguły pełniących rolę mieszkań komunalnych o najniższym standardzie. Kto mógł, uciekał z nich do nowego budownictwa, jak to się wówczas mówiło

Sytuacja zaczęła zmieniać się dopiero w wolnorynkowej Polsce, a tempo zmian nabrało wigoru po wejściu Polski do Unii Europejskiej, kiedy to dzięki m.in. funduszom unijnym za poważniejsze remonty kamienic wzięły się samorządy lokalne. Potencjału tego typu nieruchomości nie przegapili także deweloperzy. Na własną rękę rozpoczęli inwestowanie w tym segmencie, dostrzegając możliwości jego wykorzystania na potrzeby zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne.

Zasadniczym atutem kamienic okazała się ich lokalizacja. Tego rodzaju budynki stanowią w wielu miastach znaczną część zabudowy ich centrów i najbliższego sąsiedztwa, czyli terenów w największym stopniu zurbanizowanych, jednocześnie najdroższych i najuboższych w przestrzeń pod inwestycje budowlane. Kamienice stały się poniekąd w tych rejonach boczną furtką do deweloperskich działań, które skupiły się na przywróceniu im świetności i atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Lokale mieszkaniowe i użytkowe w śródmieściu zawsze będą łakomym kąskiem. Nie wszyscy chcą mieszkać w domkach pod lasem lub na osiedlach oddalonych od centrów handlowych, szkół, rozrywek, gastronomii i miejsc pracy. Centra przyciągają biznes. To w nich lokują się biura, handel, hotele i najbardziej prestiżowe apartamenty. Nic nie wskazuje, żeby ta tendencja miała kiedykolwiek ulec zmianie.

Kamienice mają również inny ukryty atut. To ich możliwości aranżacyjne, które powodują, że łatwo przeobrazić ich wnętrza nie tylko w mieszkania o dowolnym standardzie (również premium), lecz także w atrakcyjne biura, pracownie i sklepy. Nie można zapominać też o pewnych wartościach dodatkowych, czyli prestiżu i unikalnym klimacie, jakim zazwyczaj tchną stare budynki, którym przywrócono blask i świetność. Na tym polu starannie wyremontowane kamienice mogą rywalizować niemal z każdą nowoczesną realizacją budowlaną. Biuro przy warszawskim Krakowskim Przedmieściu, mieszkanie w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej, restauracje w pobliżu Starego Rynku w Krakowie czy wrocławska, poznańska lub toruńska starówka zawsze będą lokalizacjami przyciągającymi uwagę.

Oczywiście nie brak takich, którzy już te atuty dostrzegli. Od kilku lat można obserwować na krajowym rynku poczynania fliperów, specjalistów od szybkiego zarabiania na nieruchomościach. Istotą owego flipingu jest zakup nieruchomości, szybkie jej odnowienie i sprzedaż z zadowalającym zyskiem. Dotyczy to zarówno całych budynków, domów, jak i pojedynczych mieszkań z potencjałem. Ponieważ całość takiej operacji zamyka się zazwyczaj w dość krótkim czasie, stąd fliping, który po angielsku oznacza po prostu odbijanie. Zobrazować to można trzema hasłami: zakup – remont – zwrot na rynek.

– Fliperzy kupują mieszkania w kiepskim stanie, mogą być nawet na granicy ruiny, dokonują w nich przemyślanych remontów i odnowień, po czym wystawiają na sprzedaż z wyższą marżą – mówi Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. – To bardzo interesujący i obiecujący segment. Fliperzy na pojedynczym mieszkaniu potrafią zarobić po 20, 30, 40 tysięcy złotych, w niektórych przypadkach nawet więcej. Niektórzy wprowadzają na rynek nawet po kilkanaście realizacji miesięcznie. Dysponując własnymi ekipami remontowymi wyspecjalizowanymi w tego rodzaju metamorfozach, są w stanie to wykonać.

Podstawową zasadą przyświecającą flipingowi jest rozsądek. Nie warto dokonywać remontów gruntownych i z założenia kosztownych. Nie należy też specjalnie przywiązywać wagi do ekskluzywności wykończenia (chyba że realizuje się indywidualne zamówienie pod klucz). Warto natomiast zadbać o najważniejsze dla jakości nieruchomości obszary, do których należą: instalacje, podłogi, kuchnia i łazienka. Choć wprawdzie wykonanie w nich koniecznych prac także do tanich nie należy, to tego rodzaju inwestycje z pewnością się zwrócą, bo docenią je przyszli nabywcy. Czy to poszukujący lokum dla siebie, czy to szukający czegoś do wynajmu innym będą uszczęśliwieni, że gros niezbędnych prac już za nich wykonano a dom lub mieszkanie jest do zasiedlenia w zasadzie od zaraz.

W miastach, których centra są zdominowane zabudową kamieniczną, fiping kwitnie, a wyremontowane mieszkania natychmiast znajdują nabywców.

– Warszawa chyba już to przeszła, ale szacuję, że w takiej Łodzi nawet 60–70% transakcji na mieszkaniowym rynku wtórnym to obecnie właśnie zakupy inwestycyjne, a tylko 30% na potrzeby własne. Rynek się rozbuchał tak, że pod ofertą sprzedaży atrakcyjnego mieszkania ustawiają się wręcz kolejki flipperów i tych, którzy chcą inwestować w mieszkania pod wynajem – twierdzi Błeszyński.
Jakie mieszkanie jest atrakcyjne? Tu znów wracamy do zasady rozsądku. Lokum nie powinno być zbyt drogie i jednocześnie nie powinno wymagać zbyt dużych inwestycji w celu doprowadzenia go do stanu zbywalnego. Trzeba wyczuć odpowiedni balans. Niekiedy warto kupić coś w stanie nieco gorszym od przeciętnego, za to w doskonałej lokalizacji. Bliskie sąsiedztwo wyższych uczelni, skupisk biurowców, centrum miasta to ważny argument. Tak powstają na przykład prywatne akademiki – całe kamienice, których mieszkania składają się z niezależnych pokoi i wspólnej dla ich lokatorów kuchni. Idealne studenckie lokum dla tych, którym nie w smak ścisk w internatach wyższych uczelni (które – nawiasem mówiąc – długo nie potrafiły sprostać potrzebom mieszkaniowym swoich żaków i dopiero niedawno zaczęły te zaniedbania odrabiać). Takie studenckie przytuliska nie muszą zresztą zajmować całych budynków. Ładne przedwojenne mieszkanie w kamienicy (o ile nie zostało za peerelowskich czasów podzielone na mniejsze mieszkanka, co było jednak powszechne) mogło mieć nawet 150 mkw. w kilku przestronnych pomieszczeniach, nie zawsze w amfiladzie. Wystarczy w drzwiach do każdego zamontować zamek, zadbać o dużą lodówkę, pralkę, można pokusić się o wygospodarowanie dodatkowych sanitariatów – przy większej liczbie mieszkańców jednego lokum będzie to jego atutem. I gotowe.

– Generalnie inwestowanie w kamienice jest opłacalne, choć wiąże się z nieporównanie większym ryzykiem i jest o rząd wielkości bardziej skomplikowane, niż ma to miejsce w przypadku mieszkań. Podobnie jest przy wynajmowaniu pojedynczych pokoi w kamienicach. Trzeba jednak pamiętać, że nie na wszystkich rynkach będzie to miało sens. W miastach droższych – w Krakowie czy we Wrocławiu – jest to dobry pomysł. W tańszych – w Łodzi czy w Zabrzu – już niekoniecznie, bo różnica w cenie pokoju i kawalerki jest stosunkowo nieznaczna i wynajęcie dużej liczby pokoi może być problematyczne – argumentuje Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments i Mzuri CFI. Dlatego też – jego zdaniem – kupno dużej nieruchomości i wynajem na pokoje może być bardziej opłacalne niż wynajem mieszkania jako całości. Oczywiście niemal wszyscy woleliby mieć lokal wyłącznie na własny użytek, ale nie każdego na to stać. I zapewne tak pozostanie przez lata.
Mieszkanie wynajmowane na pokoje zajmą zresztą nie tylko studenci. Pracownicy są coraz bardziej mobilni. Nie szukają zatrudnienia w miejscu zamieszkania, szukają pracy nawet daleko od rodzinnych siedzib. Rozwijające się ośrodki miejskie chłoną ich jak gąbka. Młodzi ludzie wstępujący na rynek pracy to także target dla posiadaczy takich współdzielonych kwater. Znaleźć odpowiednie mieszkania pod wynajem to jedno. Wyremontować je to kolejny punkt listy „to do”. Ostatnim akcentem przed wprowadzeniem go na rynek jest wyposażenie lokum, czego najemcy z reguły wymagają. Pamiętając o naczelnej zasadzie zachowania rozsądku, nie należy iść w przesadną oszczędność ani silić się na ekstrawagancje, które nie każdemu mogą przypaść do gustu. Dobrze podpatrzeć specjalistów od home stagingu i kierować się ich zasadami, pomagającymi zrobić jak najlepsze wrażenie na przyszłych najemcach bądź kupcach. Innymi słowy: dobrze zaprezentować efekty swojej pracy. Nie trzeba do tego wielkich nakładów środków finansowych. Nawet wręcz przeciwnie – umiar jest o wiele lepszy od przesytu. Klasyczne materiały, bezpieczne kolory, dobre oświetlenie, przestrzeń, porządek, a nawet przyjemny zapach – to kilka punktów elementarza każdego flipera.

Oczywiście nieco inaczej mają się sprawy, gdy przygotowujemy gniazdko dla siebie. Mieszkania w kamienicach mają z reguły wiele zalet, które odpowiednio wykorzystane pozwalają na ich wysmakowaną aranżację. Są zazwyczaj większe niż mieszkania w blokach (zwłaszcza tych budowanych do lat 90. XX w.). Pokoje mają większe metraże, co sprzyja poczuciu przestronności. Dla niektórych wadą bywa ich spora wysokość, nawet 3–4 metry, ale można ją przekuć w zaletę, urządzając oryginalną i praktyczną antresolę lub stawiając wysokie półki. W niektórych kamienicach zachowały się pewne elementy wyposażenia bądź zdobień, które odpowiednio wyeksponowane mogą nadać całości niepowtarzalny klimat: odnowione parkiety, ściany z odsłoniętej cegły, oryginalne drzwi lub sztukaterie. Nie należy się bać ich wieku. Klasyczne wnętrza nie kłócą się z nowoczesnymi meblami, a dobrze dobrane tworzą unikalną, eklektyczną aranżację.

Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman

Zanim spróbujemy rozłożyć powyższe zagadnienie na czynniki pierwsze, powinniśmy przyjrzeć się, jakie są podstawowe różnice wykończenia mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym.

Osoba decydująca się na zakup mieszkania z rynku wtórnego w stanie do remontu (bloki z lat 1950–2000), już na samym początku musi zmagać się z szeregiem trudności. Często konieczne jest nie tylko opróżnienie mieszkania, ale również wykonanie czasochłonnych i kosztownych prac, m.in. rozbiórki ścian, drobnych wyburzeń, które mają na celu poprawę komunikacji, demontaży, wymiany instalacji (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych), wymiany pionów, stolarki okiennej i drzwiowej czy wyrównania ścian i wykonania wylewki. Należy również przyjąć koszty dodatkowych projektów uzgodnień konstrukcyjnych, jak i pozwoleń na budowę w przypadku większych zmian, które powstają w trakcie remontu. Prace te mają na celu doprowadzenie mieszkania z rynku wtórnego do tzw. stanu deweloperskiego i generują koszty na poziomie 18–25 tysięcy zł.
W przypadku rynku pierwotnego najczęściej odbieramy mieszkania w stanie deweloperskim, bez ponoszenia dodatkowych kosztów, jak w przypadku lokali mieszkalnych z rynku wtórnego. Warto doprecyzować, że tzw. „stan deweloperski” jest szerokim pojęciem, a deweloperzy nie mają jednolitego podejścia odnośnie do oferowanego standardu w tym zakresie. Co do zasady przyjęte jest, że w gotowym mieszkaniu w standardzie deweloperskim powinny być rozprowadzone wszystkie instalacje elektryczne i hydrauliczne (łącznie z grzejnikami), a na ścianach położone tynki maszynowe oraz zrobione wylewki. Bywa, że przyszły nabywca może zostać pozytywnie zaskoczony, gdy deweloper w standardzie i bez dopłat położy gładzie, pomaluje ściany na biało czy wprawi drzwi antywłamaniowe, drewniane okna i parapety z marmuru. Zdarza się też, choć w mniejszości, iż część deweloperów oferuje stan deweloperski, tzw. surowy, czyli bez tynków i wyprowadzonej instalacji elektrycznej i hydraulicznej, w tym najtańsze okna PCV z parapetami z konglomeratu.
Idąc dalej, na rynku pierwotnym klient może zastać także różny stan wykończenia całej inwestycji. W projektach premium często oferowane są mieszkania o wysokości 3 metrów, gdzie zastaniemy całkowite przeszklenia elementów fasad, systemy drzwi balkonowych i tarasowych, podnośno- bądź uchylno-przesuwnych, wyposażonych w napęd sterowany pilotem, okna trzyszybowe, rolety zewnętrzne, przestrzenne tarasy, urzekający widok za oknem, pomieszczenia kąpielowe z basenami, siłownie, korty tenisowe, boiska ze sztuczną nawierzchnią i podgrzewane wjazdy do hali garażowej. Przez deweloperów realizowane są też inwestycje budżetowe, w których nie ma balkonów, brakuje wind, gdzie budynek jest prostą bryłą, wyłącznie z naziemnymi miejscami postojowymi, bez komórek lokatorskich.
Biorąc pod uwagę wyżej opisane czynniki oraz konieczność osiągnięcia jak najwyższej rentowności poprzez obrót mieszkaniami, fiper powinien rozróżnić co najmniej 3 podstawowe rodzaje wykończenia wnętrza mieszkania.

Standard Low

EKONOMICZNY, BUDŻETOWY
Budżetowo możemy wykończyć mieszkanie na inwestycji dewelopera, który również zrealizował inwestycję w sposób ekonomiczny i prosty. Patrząc na poszczególne izby mieszkania, stawiamy na prostotę i funkcjonalność. Wykańczając mieszkanie w tym standardzie, kierujemy się zasadą: łap w sieciówkach wszelkie możliwe promocje na materiały wykończeniowe, będące odpowiednikami materiałów lepszej jakości. Każdy zgodzi się z tym, że duże sieci marketów budowlanych słyną z konkurencyjnych cen materiałów, niestety nieco gorszej jakości. Sieciówki starają się ukierunkować klientów na zakup z ograniczonej puli promowanych produktów. Dzięki temu mają możliwość składania dużych zamówień do producentów i osiągania efektu skali. Wybierając produkty z takich sklepów, oszczędzamy na czasie i mocno tniemy koszty. Przykład: w łazience stosujemy kabinę wannowo-prysznicową, staramy się montować jak największe powierzchniowo lustra, do tego biała armatura ścienna powiększająca pomieszczenie z kontrastową podłogą. Nieduża kuchnia, której zabudowa kończy się na tej samej ścianie lub ewentualnie ma kształt litery L, AGD zakupione w zestawie, na przykład na portalach aukcyjnych, panel podłogowy o klasie ścieralności AC4, ale w promocyjnej cenie 15–30 zł za m2 . Jeżeli chodzi o koszt ekipy remontowej, to w przeliczeniu na metr kwadratowy należy dążyć do 200, maksymalnie do 250 zł netto, w zależności od wielkości mieszkania (70 metrów – 200 zł, 40 metrów – 250 zł). Koszty całkowite nie powinny przekroczyć 800 zł za m2.

Standard Medium

ŚREDNI
Jest to najczęściej stosowany standard wykończenia. Najwięcej inwestycji deweloperów jest tworzona z myślą o tym, żeby projekt wyglądał dobrze i dużo nie kosztował. Ta sama myśl powinna krążyć podczas wykończenia mieszkania w standardzie medium. Co do zasady, w tym przypadku stosowane są materiały zarówno z sieciowych sklepów, jak i z salonów producentów. Jeżeli czas pozwala, meble kuchenne mogą zostać zakupione u stolarza, drzwi wewnętrzne, armatura i panele powinny zostać zamówione na preferencyjnych warunkach z salonu producenta. Należy pamiętać, że modele, które dopiero pojawiają się na rynku, są zwykle droższe. Dlatego lepiej jest poszukać końcówek serii lub zamówić materiały w większej ilości. Dzięki temu możemy uzyskać stosowne rabaty, lecz należy też pamiętać o wygospodarowaniu pomieszczenia do przechowywania zakupionego nadmiaru towaru. Koszt ekipy remontowej wynosić powinien około 250–300 zł netto, a całkowity koszt wykończenia należałoby ująć w granicach 800-1000 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Standard Premium

PRESTIŻOWY, ORYGINALNY, LUKSUSOWY
Wykorzystywany z myślą o wykończeniu mieszkania z najwyższej półki. W tym standardzie często następuje mieszanie różnych stylów: starego, glamour, loftowego i nowoczesnego, czyli łączenie wyrafinowanej historyczności i szlachetnych materiałów z formami modernistycznymi. Wymagane jest skorzystanie z pomocy projektanta wnętrz, gdyż najwięcej kłopotu przysparza ujednolicenie pod względem kolorystycznym różnych oryginalnych materiałów i elementów wyposażenia, pochodzących od różnych producentów. Dla przykładu: korzystamy z baterii do wanny wolnostojącej wartej 2500 zł (zakupionej za 450 zł), z drewnianych okiennic typu shutters w promocyjnych cenach, stylizowanych mebli z outletów luksusowych sklepów. Aranżując pomieszczenia powinniśmy zwracać szczególną uwagę na formę oświetlenia – często montowane są dodatkowe zabudowy sufitowe. Aranżowane „dodatki” mają również wpływ na koszt robocizny, która nie powinna być wyższa niż 350 zł netto. Całkowity koszt wykończenia w takim standardzie w przeliczeniu na metr kwadratowy przewyższa 1000 zł, lecz nie powinien przekroczyć 1500 zł, bo przecież wykańczamy mieszkanie w celach zarobkowych.

Niezależnie od doboru standardu, planując wykończenie na rynku pierwotnym, inwestor powinien mieć też na uwadze czas realizacji inwestycji. Czynnikiem wydłużającym zakończenie przedsięwzięcia jest między innymi oczekiwanie na utworzenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu. W takim przypadku inwestor może poczekać i zamówić meble kuchenne u stolarza czy zamówić drzwi wewnętrzne z salonu producenta (tu czas oczekiwania na materiały również jest dłuższy). Zdarza się jednak, że nic nie blokuje fliperów lub uzgodnione warunki zakupu mieszkania z deweloperem są powodem przyspieszenia czasu wykończenia mieszkania. Należy wtedy… spiąć co trzeba i stosować jak najszybsze opcje realizacji zamówienia lub też korzystać z gotowych produktów, bo przecież czas jest najważniejszy…

Maciej Welman – inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.

Patryk Sołtysiak – inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (fipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, obecnie jest liderem grupy Uczestników WIWN® w Poznaniu, był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r. Więcej znajdziesz na stronie: www.flipnapierwotnym.pl 

Rozmawiała: Aneta Nagler

Zakup mieszkania w kamienicy jest aktualnie bardzo dobrą lokatą kapitału. Dlaczego? Kamienice budowane były najczęściej w centrach miast, co stanowi ich ogromną zaletę. Dla wielu osób mieszkanie w samym środku miasta łączy się z takimi korzyściami, jak prestiż modnej lokalizacji, specyficzny klimat kamienicznych budynków i ich okolic oraz bycie zawsze blisko toczącego się życia kulturalnego. Ponadto zakup mieszkania w odrestaurowanej kamienicy cechującej się niebanalną, np. modernistyczną architekturą, to kolejny atut takiej inwestycji.

Rozmawiamy z Wojciechem Orzechowskim i Tomaszem Górą, których projekt „100 Kamienic” jest dużym wydarzeniem na rynku nieruchomości.

W planach Wojciecha Orzechowskiego realizacja 100 obiektów zamknie się w najbliższych 5 latach Jak sam przyznaje, jest to tylko plan i jeśli uda się zrealizować połowę, to też będzie sukces. Na klientów czekają już pierwsze oferty mieszkań w 3 luksusowych inwestycjach, kolejne są w trakcie realizacji. Inwestycje powstają w samym centrum Łodzi: blisko rynku Kobro, Bramy Miasta, dworca Łódź Fabryczna czy Teatru Wielkiego – łódzkiej opery. Atutem inwestycji, oprócz lokalizacji, będą unikatowe rozwiązania architektoniczne w apartamentach, np. windy wjeżdżające do apartamentów czy zielone tarasy.
Co jeszcze będzie wyróżniało luksusowe obiekty realizowane w ramach projektu „100 kamienic” oraz ile można zarobić na takich inwestycjach?

Obecnie na rynku trwa hossa i przyciąga inwestorów celujących w segment luksusowych mieszkań. Wasz projekt – 100 kamienic – idealnie wpisuje się w ten kierunek inwestowania. Rewitalizacja takich budynków to jednak ogromne kwoty. Jak ten proces inwestycyjny wygląda w Waszym przypadku? 

Wojciech Orzechowski: Pomysł 100 kamienic to hasło, które nie będzie dotyczyło tylko kamienic. Naszym celem jest zrealizowanie 100 obiektów. Będzie to: rewitalizacja kamienic, deweloperka, typowy flip – kupno, sprzedaż lub kupno, remont, sprzedaż. Szukaliśmy celów, które będą nas motywować do dalszego rozwoju i będą dawać większą satysfakcję. Obserwując rynek i potrzeby klientów stwierdziliśmy: „Zrobimy 100 obiektów”. Oczywiście sami nie mamy na to 100% środków. Pozyskujemy ten kapitał od zewnętrznych inwestorów i uczestników Warsztatów WIWN®. W ten sposób możemy do każdego projektu przyłączać innych i wspólnie realizować tak niezwykłe inwestycje. A ponieważ trend inwestowania w luksusowe obiekty rośnie, temat przyciąga wielu zainteresowanych.

Tomasz, jesteś menadżerem całego projektu. Nadzorujesz proces inwestycyjny, analizujesz ryzyko oraz potencjał Łodzi.

Tomasz Góra: Patrzę na to, jak na wielką szansę dla wszystkich uczestników tej transformacji. Miejsce, w którym zdecydowaliśmy się inwestować, czyli Łódź, jest w trakcie rozpędu inwestycyjnego, a my jako osoby związane z Łodzią mamy tutaj dobre rozeznanie. Znamy perspektywy, wiemy, gdzie można lokować środki, gdzie jest perspektywa wzrostu, gdzie odbędą się przyszłe inwestycje, podkreślę, że nie tylko nasze. 

Znajomość rynku daje Wam ogromną przewagę.

Tomasz: Oczywiście. Badanie rynku bardzo często decyduje, czy dana inwestycja w nieruchomości jest udana czy też nie. Patrzymy na to również z perspektywy tego, jak rozwija się Łódź i jakie plany długofalowe miasto ma w tym zakresie. Analizujemy również czynniki demograficzne. Np. z ostatnich analiz i badań wiemy, jaki będzie wzrost liczby mieszkańców w samym Śródmieściu. To są takie podstawowe elementy, które zadecydowały o rozwoju naszego projektu, ale i gwarantują jego sukces.

Nowych, luksusowych obiektów nie powstaje zbyt dużo. Główną trudnością w rozwoju tego segmentu jest niedobór atrakcyjnych działek. Wasze projekty są usytuowane w samym centrum Łodzi.

Tomasz: Na pewno lokalizacja jest kluczem do sukcesu. My, biorąc pod uwagę olbrzymi potencjał centrum Łodzi, zdecydowaliśmy się na inwestycje w nieruchomości położone w centrum Łodzi. Dzisiaj Łódź rozwija się właśnie w segmencie dobrze wykształconej kadry z zarobkami ponad średnią krajową. W Łodzi mamy do czynienia z ludźmi, którzy będą pracowali dla koncernów np. w nowo powstających biurowcach. To jest jak najbardziej nasza grupa docelowa, która oczekuje europejskiego standardu swoich mieszkań. To, co na pewno będzie wyróżniało nasze projekty to: lokalizacja, wysoki standard apartamentów i niecodzienne rozwiązania zarówno architektoniczne, jak i mieszkaniowe. Staramy się podnosić poprzeczkę w stosunku do konkurencji, chcemy wyprzedzać to, co robią dzisiaj inni. Jednocześnie, patrząc też na inne branże, które pokazują, że Polacy nie chcą już być zaściankowym krajem, szukamy nowych, innowacyjnych rozwiązań. Wszyscy Polacy mają łącznie ponad bilion złotych oszczędności na kontach i mogą sobie pozwolić na wybór miejsca, w którym chcą mieszkać, a nie tylko i wyłącznie patrzeć z perspektywy rozwiązań socjalnych.

Nadrzędną cechą Waszych inwestycji będzie zatem usytuowanie ich w samym centrum Łodzi. Następny atut, o którym moglibyśmy wspomnieć, to aranżacja i nietypowa architektura mieszkań.

Tomasz: Jeżeli mówimy o nowych obiektach, takich jak np. „Słoneczne Tarasy”, to mamy na myśli obiekty o architekturze, która nawiązuje do wielkomiejskich kamienic minionej epoki, o nowoczesnych wnętrzach z funkcjonalnością wg standardów XXI wieku. Nasze apartamenty będą wyróżniać np. windy, które wjeżdżają do mieszkań czy też ogrody na dachach i ogródki przed apartamentami na parterze. To są z pewnością takie elementy, które będą pozwalały nam realizować nasze luksusowe inwestycje dobrze i skutecznie.
Należy również wspomnieć o tym, że w kamienicy przy Teatrze Wielkim chcemy stworzyć przepiękne, duże apartamenty, które będą najprawdopodobniej wykorzystywane na kancelarie. Pragniemy wprowadzić biznes do tych przestrzeni z początków minionej epoki, modernizmu. Chcemy również oddać piękno tych wnętrz, wykończyć i przygotować je pod bardzo wymagającego klienta.
Na pewno będziemy też realizować te projekty z pełnym zapleczem home stagingu, czyli oprócz normalnej, klasycznej, deweloperskiej oferty, będziemy przygotowywać np. mieszkania i apartamenty pod klucz.

Czy każdy będzie mógł wziąć udział w tym projekcie? Kto jest odbiorcą Waszych projektów?

Wojciech: Mamy dwa rodzaje klientów. Pierwszy to inwestor, który przyłącza się do inwestycji. I to jest produkt stworzony przede wszystkim po to, aby wszyscy zainteresowani mogli razem z nami zarabiać. Inwestorzy będą mogli lokować kapitał od 50 tys. zł, chociaż oczywiście poszukujemy cały czas kontaktów do inwestorów, którzy dysponują kapitałem nawet 100 mln, ponieważ przed nami wiele projektów. Planujemy stworzyć z tego dużą korporację, duży biznes. Do każdego projektu jest przyporządkowana oddzielna spółka z o.o. komandytowa. Inwestor przystępuje jako komandytariusz i bezpiecznie lokuje swoje środki, oczywiście dywersyfikując je, bo może przystąpić z mniejszym kapitałem do kilku równoległych projektów, które są niezależne od siebie i które rokują różne stopy zwrotu. Te całościowe zwroty będą zazwyczaj powyżej 20%. I to jest pierwsza grupa. Oczywiście my, za skontaktowanie nas z takim inwestorem, odwdzięczamy się. Jeżeli ktoś ma kontakty do takich ludzi, to przy okazji może zarobić. Bo nawet 5 proc. wynagrodzenie przy 100 mln daje przecież 5 mln, które można zainwestować w nieruchomości.
Druga grupa to klienci premium. Najwcześniejszy nasz projekt, czyli „Wiszące Ogrody” przy ul. Tuwima 48 to oferta skierowana do tej klasy odbiorców. Nie bez znaczenia jest fakt, że to samo centrum miasta, bardzo blisko dworca. Inwestor będzie mógł wykorzystać mieszkania na najem długoterminowy, krótkoterminowy albo jako apartamenty do własnego zamieszkania. Kolejny projekt – „Słoneczne Tarasy” przy Kilińskiego 112 również będzie realizowany w tym standardzie i według podobnej struktury. 

Jakie będą zatem stopy zwrotu z przystąpienia do Waszego projektu?

Wojciech: W zależności od projektu i momentu przystąpienia do danego projektu komandytariusze szacunkowo zarobią od 19 do 25% w skali roku. To jest pierwszy sposób zarobienia – dla inwestora. Druga propozycja to przejęcie wybudowanego obiektu albo poszczególnych mieszkań przez konkretnych inwestorów albo docelowych właścicieli. Planujemy sprzedawać mieszkania po rynkowej cenie. W zależności, czy to klasa premium czy nie. A potem, jeżeli ktoś przejmie taką nieruchomość, będzie mógł na niej zarobić na rynku wtórnym. Muszę jednak zaznaczyć, że pierwszeństwo nabywania mają komandytariusze. I tak np. rozpoczęliśmy rezerwację lokali przy pierwszym projekcie przy Tuwima 48. Dotyczy to ok. 30 komandytariuszy, czyli udziałowców, którzy przyłączyli się do tego wspólnego przedsięwzięcia. Łącznie uzbieraliśmy ok. 5 mln, a resztę sfinansowaliśmy kredytem deweloperskim. Jeden z komandytariuszy zarezerwował od razu 10 mieszkań. To potwierdza, że już na etapie „dziury w ziemi” ta inwestycja fajnie się sprzedaje. Jest to oczywiście inwestycja długofalowa.

Kto zapewnia bezpieczeństwo komandytariuszom? Jak wygląda proces inwestycji od momentu wejścia aż po ukończenie projektu?

Tomasz: Wchodzi się do projektu jako komandytariusz, zgodnie z literą KRS-u i KSH (Kodeksu Spółek Handlowych). Czyli przystępując do spółki, wiem, że w moim imieniu wszystkie kwestie prowadzi komplementariusz. Forma prawna tego przedsięwzięcia to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, którą prowadzimy wspólnie z Wojciechem Orzechowskim. Dodatkowo, aby sprawa była bezobsługowa dla takiego inwestora, mamy dołożone jeszcze pełnomocnictwo do działania w imieniu komandytariuszy. Dzięki temu, od momentu wpłat, nie ma konieczności stawiania się na walne zgromadzenia.

Gdzie można znaleźć więcej informacji na temat projektu „100 kamienic”?

Wojciech: Opis naszych inwestycji jest dostępny pod adresem www.100kamienic.pl. Każdy projekt jest tam dokładnie opisany. Są takie, które zrealizowaliśmy, które realizujemy na bieżąco oraz te, które są dopiero w planach. Aktualnie możemy się pochwalić realizacją 12 tak dużych inwestycji.

Tomasz Góra
Przedsiębiorca, inwestor, menadżer projektu, deweloper.
Od 1995 prowadzi własne firmy, specjalizuje się w finansach, inwestycjach, dużych nieruchomościach. Obecnie prowadzi wraz z Wojtkiem Orzechowskim 5 dużych projektów deweloperskich na łączną kwotę 100 mln zł.

Wojciech Orzechowski
Inwestor, deweloper, mentor. W wieku 37 lat został rentierem.
W 2018 r. został wyróżniony prestiżową nagrodą SYMBOL 2018. Pomysłodawca i Mentor Warsztatów WIWN.pl®, które w maju 2019 r. otrzymały Złote Godło w kategorii QI Product Najwyższej Jakości. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH – 200 pytań do Eksperta” oraz gry „Rentier”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent na konferencjach związanych z nieruchomościami.

Wywiad sponsorowany

WYWIAD Z MIKOŁAJEM ROSZAKIEM I MARIUSZEM MATREJKIEM twórcami Skarbca Kamienic

Skąd pomysł na Skarbiec Kamienic?

Problemem każdego inwestora osiągającego pewną skalę działania jest przeskoczenie na kolejny poziom. Już kilka lat temu zaczęliśmy analizować rynek
i doszliśmy do wniosku, że konkurencja na rynku flipów będzie bardzo duża. Dopóki rynek jest rosnący, będą dołączać kolejni gracze, często z mniejszym doświadczeniem i większym apetytem na ryzyko. Jeżeli jesteś inwestorem, który robi do kilku flipów rocznie, co stanowi dodatkowe źródło utrzymania,
to dla kilkunastoosobowego zespołu, utrzymującego się z nieruchomości, musimy zapewnić stały dopływ lokali. Ilość wysiłku i czasu potrzebnego na znalezienie kolejnych nieruchomości stanowi kluczowy czynnik w takich działaniach. Skierowaliśmy więc swoją uwagę w kierunku kamienic, gdzie rozpoczynał się trend rewitalizacyjny, np. w Toruniu czy Krakowie. Pieniądze unijne trafiły najpierw do miast, które startowały w programach ochrony zabytkowych fragmentów miasta. Dzisiaj pieniądze na rewitalizację płyną szerokim strumieniem. Miasta optymalizują zarządzanie swoimi zasobami lokalowymi i mocno inwestują
w infrastrukturę swoich centrów. W niektórych miastach centra zrewitalizowane są w 80%, ale np. w Łodzi to tylko 20%. Bardzo dużo obiektów w centrum nie jest podłączonych np. do sieci cieplnych. Łódź ma w wielu miejscach braki w kanalizacji. Ale to się zmienia. Bardzo szybko okazało się, że nasz wybór był strzałem w dziesiątkę.
Przez kilka ostatnich lat zdobyliśmy know-how, począwszy od prac remontowych, poprzez zarządzanie wspólnotami, do właściwego i etycznego postępowania
w sprawach trudnych lokatorów. W Katowicach czy Łodzi współpracujemy w skomplikowanych sytuacjach z urzędami miasta.

Gdzie realizujecie swoje projekty?

W Katowicach i Łodzi realizujemy 2 projekty, w Poznaniu działamy już z trzecim. Co więcej, to w tym mieście mamy przynajmniej 3 kolejne przedsięwzięcia, które przygotowujemy do wejścia na rynek. W Łodzi natomiast w trakcie takich przygotowań są 2 kolejne. Ale rozglądamy się także za innymi miastami. Działamy zachowawczo. Uruchamiając projekt w nowym mieście, mamy już w zanadrzu kolejny. Budujemy od razu lokalny zespół kilku specjalistów. Co tydzień trafia
do nas około 5 nowych obiektów, spełniających nasze kryteria. Mocno inwestujemy w nasz zespół w Warszawie, który w drugiej połowie roku zasiedli nowe biuro na warszawskim Wilanowie.

W jaki sposób finansujecie zakupy kamienic?

Duża część obiektu kupowana jest przez nas. Lokale trafiają potem na rynek albo zasilają nasz własny portfel. Przy zakupach obiektów posiłkujemy się także inwestorami indywidualnymi, którzy kupują część lokali. Większość inwestorów pochodzi z Global Investor Club, którego członkom zapewniamy zniżki
i pierwszeństwo w inwestycji. Zapraszamy do grona naszych inwestorów także czytelników „Strefy Nieruchomości”.

Czy remont kamienicy jest prosty?

Niestety nie. Inwestowanie w kamienice to bardzo trudne zajęcie. Samo due diligence jest jednym z bardziej skomplikowanych. Analizujemy ciągłość posiadania, potencjalne roszczenia, stan techniczny, plany rewitalizacyjne okolicy, sąsiednie budynki. W sumie to układanka złożona z ponad 30 elementów. Do tego dochodzą prace remontowe, które dotyczą wymiany instalacji, remontów dachów, dostawiania pionów. Wiele miast ma swoje specyficzne problemy. Np. w Łodzi
używano zaprawy, która powoduje masowy problem z nadprożami okien. Na to wszystko nakłada się brak dokumentacji lub jej nieaktualność i samowolki budowlane. No i wreszcie sytuacja lokatorska – mieszanka ludzkich problemów, które należy rozwiązać. Jedna pomyłka i lądujesz z kilkusettysięczną dziurą
w budżecie.

Ale Was to nie odstrasza?

Zajmujemy się tym już kilka lat, popełniliśmy masę błędów, nauczyliśmy się i zbudowaliśmy zespół wyspecjalizowany w problemach kamienic. Nad jedną kamienicą pracuje kilkuosobowa grupa, częściowo w Warszawie, a częściowo w miejscu prowadzenia inwestycji. Realizujemy także wiele projektów równocześnie, więc mamy efekt skali. Do tego mamy projekty duże, z budżetami przekraczającymi 10 milionów złotych. Tam jest łatwiej.

W jaki sposób fiper lub wynajmujący może z Wami współpracować?

Najlepiej, gdyby był członkiem Global Investor Club. Dla tej grupy organizujemy zamknięte premiery inwestycji z wyselekcjonowanym pakietem lokali. Nie ma też wtedy prowizji pośrednika, a dodatkowo oferujemy niewielkie zniżki. Najczęściej naszym inwestorem jest osoba, która ma ponad 1 milion złotych.
Jest to za dużo na zakupy pojedynczych mieszkań – ciężko jest kupić kilka okazji w jednym budynku w tym samym czasie – i za mało na stworzenie własnego
zespołu do obsługi inwestycji. W Skarbcu taki inwestor kupuje najczęściej pakiet lokali lub np. klatkę, piętro czy poddasze. Nasi inwestorzy nabywają lokale
w różnych celach – na fipa, wynajem, do podziału na kawalerki lub pokoje, ale także na własne cele mieszkaniowe. Lokal w Skarbcu to także świetna lokata. Mamy kilku inwestorów, którzy kupują lokal i nie robią w nim nic. Sprzedają go, kiedy stanie rusztowanie przy elewacji, osiągając 15–20% zwrotu bez wysiłku. Kamienice są bardzo wdzięcznymi budynkami. Najczęściej struktura lokali jest zróżnicowana. Są te bardziej reprezentacyjne na froncie i mniej reprezentacyjne, ale cichsze w bocznych oficynach. Inwestor prowadzi swoją inwestycję, a my zajmujemy się budynkiem i wspólnotą.

Do jakiego inwestora skierowana jest oferta Skarbca?

Do świadomego i ceniącego swój czas. Mariusz, szkoląc inwestorów, słusznie zdiagnozował, że najczęściej nie zwracają oni na to uwagi. Inwestor jest swoim najtańszym pracownikiem. W kosztorysach inwestorskich nie ma kosztów zarządzania projektem. Naszym klientem są ludzie, którzy mają swoje biznesy lub pracują w korporacjach. Nie będziemy im wmawiać, że będą mieć lepsze życie, gdy rzucą to, w czym są dobrzy i zaczną ganiać za lokalami na flipa. My po prostu zapewniamy im obsługę, która pozwala niskim kosztem uzyskać świetne alternatywne źródło dochodu.

Plany na rok 2019?

Kolejne kilka projektów, dalszy wzrost zespołu, nowe biuro w Warszawie i uzyskanie pozycji numer 1 na rynku firm obracających lokalami w kamienicach. Zapraszamy do śledzenia nas na Facebooku, na stronie www.skarbieckamienic.pl, gdzie publikujemy aktualności z postępów realizacji naszych projektów. Zapraszamy też na liczne wydarzenia, podczas których występujemy w charakterze prelegentów.