Przy niskim oprocentowaniu lokat i kont bankowych inwestowanie w nieruchomości pod wynajem stało się bardzo atrakcyjną alternatywą dla ceniących sobie realne zyski. Poszukując odpowiednich mieszkań, nie warto ograniczać się tylko do własnego miasta, szczególnie że nie wszędzie rynek najmu lokali jest równie rentowny. Spróbujmy zatem poszukać najbardziej…
Continue reading
Pytanie czytelnika: „Kupiłem mieszkanie na firmę pod obrót, więc potraktowałem to jako towar. Wyremontowałem je i sprzedałem (w czerwcu). Zysk wyszedł 40 tys. zł. Nie chcę odprowadzić podatku, więc kupuję następne mieszkanie, bo jeśli to towar, to chyba mogę od razu zaksięgować koszt… Mogę? Czy przy mieszkaniach nie mogę? Dodam, że prowadzę podatkową księgę przychodów i rozchodów (KPiR), tym samym nie mam pełnej księgowości”.
Odpowiada Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p
Skoro prowadzi pan KPiR, to zgodnie z przepisami powinien pan ująć koszt zakupu towarów niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Kwestia ta ma jednak przede wszystkim znaczenie w ujęciu rachunkowym. Jeśli chodzi o opodatkowanie, to proszę pamiętać, iż dochodem podlegającym opodatkowaniu, wynikającym z KPiR, jest różnica między przychodami a kosztami, powiększona o różnicę między wartościami remanentów (z początku i końca roku). A zatem kiedy wartość spisu z natury na koniec roku jest wyższa od wartości spisu z natury na początek roku (a w tym wypadku wartość spisu z natury na koniec roku będzie powiększona o wartość nabytej nieruchomości – towaru przeznaczonego do odsprzedaży, który pozostał niesprzedany), wówczas o tę różnicę koszty uzyskania przychodu zostaną zmniejszone, a tym samym podatek i tak zostanie zapłacony. Gdyby natomiast wartość spisu z natury na koniec roku była niższa od wartości spisu z natury na początek roku, wówczas o tę różnicę koszty uzyskania przychodu zostałyby zwiększone. (źródło: blog: http://zarabiajnanieruchomosciach.pl/ksiegowanie-kosztu-mieszkania/)
Pytanie czytelnika, osoby, będącej rezydentem podatkowym w Grecji, która chciałaby udzielić pożyczki online jako osoba fizyczna innej osobie fizycznej w złotych.
W związku z całą transakcją powstały pytania, które warto, aby skomentował specjalista/radca prawny. Poniżej opisany problem oraz odpowiedzi aplikanta radcowskiego Michała Przybysza do zaistniałej sytuacji.
„Jestem rezydentem podatkowym w Grecji. Chciałabym zawrzeć umowę pożyczki, jako osoba fizyczna udzielająca pożyczki innej osobie fizycznej w PLN. Pożyczane pieniądze przeleję z konta w PLN, prowadzonego w Polsce, na konto pożyczkobiorcy – również w Polsce. Umowa pożyczki będzie podpisana
i sporządzona online ze wskazaniem mojego adresu w Polsce (jeżeli adres jest obowiązkowy). W związku z odsetkami, które uzyskam po okresie pożyczki, powstanie obowiązek podatkowy od zysku (19 proc. od zysków kapitałowych). W związku z tym, że pożyczka dotyczy środków zgromadzonych w Polsce, a także rozliczenie nastąpi w Polsce, rozumiem, że obowiązek podatkowy powstanie względem urzędu skarbowego w Polsce, tzn. gdzie znajduje się źródło powstania zobowiązania podatkowego. Podatek zapłacony w Polsce będzie wykazany, ze względu na swoje źródło, w zeznaniu rocznym w Polsce, ale nie w Grecji. Proszę
o potwierdzenie następujących:
1) umowa pożyczki może być sporządzona online ze wskazaniem mojego adresu w Polsce (pomimo że rezydencja podatkowa przypada na Grecję). Być może adres w ogóle nie jest konieczny do umieszczenia?
2) obowiązek podatkowy powstaje wobec polskiego urzędu skarbowego;
3) odsetki od pożyczki – zysk nie będzie dodatkowo opodatkowany w Grecji ani też nie będzie musiał być wykazany w Grecji ze względu na to, że jest to podatek od zysków kapitałowych (zakładam, że jest to podobny instrument jak papiery wartościowe czy odsetki od lokat bankowych, które są opodatkowane w Polsce
ze względu na źródło ich generowania).
Jeżeli powinno tu być zastosowane inne rozwiązanie, proszę o wskazanie”.
Odpowiada Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p.
Po pierwsze:
Umowa pożyczki może być sporządzona online w formie dokumentu elektronicznego. Proszę jednak pamiętać, iż umowa pożyczki, której wartość przekracza 1000 złotych, wymaga zachowania formy dokumentowej. Zgodnie zaś z art. 772 Kodeksu cywilnego do zachowania dokumentowej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie. Natomiast w art. 773 Kodeksu cywilnego zastrzeżono, iż dokumentem jest także nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią. Ponadto zakładając, że nie prowadzi pani działalności gospodarczej w zakresie udzielenia pożyczek, tj. m.in. pożyczka, której zamierza pani udzielić, jest udzielana jednorazowo, adres zamieszkania nie musi być wskazany w tej umowie. Należy jednak wskazać w umowie co najmniej adres do korespondencji.
Po drugie:
W przypadku zawarcia umowy pożyczki powstanie obowiązek zapłaty dwóch podatków – od czynności cywilnoprawnych oraz dochodowy z tytułu odsetek. Obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych jest obciążony pożyczkobiorca, który w tym wypadku jest rezydentem polskim i obowiązek musi spełnić względem polskiego urzędu skarbowego.
Po trzecie:
Zgodnie z pani informacją, powstanie także obowiązek rozliczenia podatku dochodowego z tytułu odsetek od udzielonej pożyczki przez pożyczkodawcę.
W sytuacji, gdy mamy do czynienia z pożyczkodawcą będącym rezydentem obcego państwa, to aby ustalić, w jaki sposób powinno wyglądać opodatkowanie uzyskanego dochodu, należy sięgnąć do właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (w tym wypadku polsko-greckiej umowy).
Zgodnie z polsko-grecką umową odsetki, które powstają w umawiającym się państwie i wypłacane są osobie mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w drugim umawiającym się państwie, mogą podlegać opodatkowaniu w tym drugim państwie. Powyższe oznacza, iż mimo powstania dochodu w Polsce, możliwe jest opodatkowanie transakcji także w Grecji. Ponadto należy pamiętać o regulacji art. 11 ust. 2 umowy, zgodnie z którą podatek zapłacony w Polsce nie może być wyższy niż 10 proc. kwoty brutto otrzymanych odsetek. W opisanej przez panią sytuacji znajdzie dodatkowo zastosowanie art. 24 ust. 2 lit. b umowy, zgodnie
z którym przy zapłacie podatku w Grecji będzie można potrącić wysokość podatku dochodowego zapłaconego już w Polsce. A zatem efektywnie zapłacony podatek nie będzie mógł być wyższy niż ten, który musiałaby pani zapłacić w Grecji. Podsumowując, opodatkowanie podatkiem dochodowym będzie wyglądało w sposób następujący:
– Podatek dochodowy w Polsce (maksymalnie 10 proc.
wartości odsetek);
– Podatek dochodowy w Grecji (przy czym będzie można
od wysokości wyliczonego podatku potrącić kwotę zapłaconą w Polsce)
Pytanie czytelnika: „Nasz księgowy twierdził, że jeśli kupujemy mieszkanie i robimy obrót nieruchomością, czyli remontujemy i sprzedajemy, a w księgach ujmujemy je jako towar, to nie musimy zwracać uwagi na to, czy wartość remontu przekroczyła 30% ceny zakupu, czy nie – proszę radców prawnych
o ustosunkowanie się”.
Odpowiada Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p
Oczywiście, można potwierdzić stanowisko przedstawione przez księgowego. Tym samym, skoro mamy do czynienia z towarem handlowym (nie zaś środkiem trwałym), nakłady poniesione przez wnioskodawcę nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest bowiem pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. A zatem należy stwierdzić, iż w wypadku nieruchomości będącej towarem handlowym nie będzie miała znaczenia wartość poczynionych prac w nieruchomości, a tym samym nie zostanie przekroczony ustawowy 30% próg wskazany w Ustawie o podatku VAT.
Autorzy: Damian Dynarowicz, DomNaCyprze.pl
Obecnie czas już nie biegnie, ale pędzi. Media dostarczają nam informacje w tej samej chwili, gdy dzieją się wydarzenia. Nie musimy już czekać na gazetę, która będzie wydana na drugi dzień. Nowości i nowinki technologiczne, które zmieniają nasze życie, pojawiają się z dnia na dzień.
Za najważniejsze wynalazki XXI wieku, które odmieniły moje życie, uważam: Facebook, Uber i Airbnb.
Wszystkie te marki przyczyniły się do ekspansji wolnego rynku na całym świecie. Airbnb uwolniło rynek usług hotelowych, spowodowało, że każdy właściciel mieszkania mógł stać się hotelarzem. Model biznesowy Airbnb to nowy trend, określany mianem „sharing economy” (ekonomia dzielenia się), w skrócie polega
to na tym, że właściciele udostępniają to, co posiadają, tym, którzy tego potrzebują. Może to być samochód, jacht, mieszkanie, pokój. Twórcami i założycielami Airbnb byli Nathan Blecharczyk, informatyk po Harvardzie, którego rodzina pochodzi z Polski, a także Brian Chesky i Joe Gebbia. Brian i Joe znali się ze studiów, gdy mieli po 25 lat, wynajmowali wspólnie mieszkanie w San Francisco. Problem polegał na tym, że nie było ich stać na opłacenie czynszu. W tym czasie
w mieście brakowało w hotelach miejsc noclegowych. Wpadli więc na pomysł, aby udostępnić innym ludziom miejsce do spania w swoim mieszkaniu. Nie posiadali jednak łóżek, ale Joe miał zapasowe dmuchane materace, zaoferowali więc swoim gościom miejsca do spania. Zaserwowali im również śniadanie. Ich pierwszy zarobek wyniósł 80 dolarów, które przeznaczyli na opłatę miesięcznego czynszu. Pomyśleli, że można zrobić z tego niezły „biznes”.
Firmę trzeba było jakoś nazwać. Od dmuchanych materaców i śniadań wymyślili prostą nazwę Airbed & Breakfast, którą potem skrócili do Airbnb. Po kilku miesiącach dołączył do nich Nathan, który stworzył z tego serwis internetowy. Wszystkie pieniądze, które zarabiali, wkładali w rozwój serwisu. Podczas kampanii prezydenckiej sprzedawali płatki śniadaniowe z podobiznami Obamy i McCaina, zarobili na tym 30 000 dolarów, a także zwrócili na siebie uwagę telewizji CNN i ABC. Dzięki temu zyskali pieniądze i rozgłos. Pojawili się pierwsi inwestorzy, a następnie fundusze „venture capital”. W pewnym momencie właściciele zauważyli, że do dynamicznego rozwoju firmy potrzebne są profesjonalne zdjęcia mieszkań. Zatrudnili więc fotografów i udostępnili te usługi całkowicie bezpłatnie gospodarzom. Taki ruch przyczynił się do gwałtownego wzrostu rezerwacji i rozwoju firmy.
W naszym kraju Airbnb stało się popularne w trakcie Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 r. W miastach, w których odbywały się mecze, brakowało miejsc hotelowych i właściciele zaczęli wynajmować swoje mieszkania, a nawet wolne pokoje. Zwróciło to także moją uwagę na taki rodzaj działalności. Wówczas i ja zapragnęłam zostać hotelarzem i od tej chwili wszystkie moje działania były temu podporządkowane. Postanowiłam, że najpierw założę firmę, która będzie dobrze funkcjonowała i zarabiała na moje nieruchomości. Tak powstała firma „Malowanie 1-Dzień” świadcząca usługi dla ludności. Zaczęliśmy się rozwijać i od malowania przeszliśmy do remontów całych mieszkań, a nawet kamienic. Poznałam wtedy osoby, które inwestowały w mieszkania na wynajem, a także w całe kamienice na sprzedaż. Dzięki wykonywaniu dla nich remontów, poznałam od podszewki biznes związany z wynajmem długoterminowym. Zapragnęłam być wolna finansowo i za pierwsze zarobione pieniądze kupiłam mieszkanie w centrum Łodzi, które przeznaczyłam na wynajem długoterminowy. W tym okresie kilku moich znajomych przeznaczyło swoje mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Zaczęłam interesować się tym tematem, podpytywać i zbierać informacje. Okazało się, że na wynajmie krótkoterminowym można zarabiać dwa razy tyle, co na wynajmie długoterminowym. Poinformowałam wszystkich znajomych agentów nieruchomości i deweloperów o tym, że chciałabym kupić większą nieruchomość (np. oficynę kamienicy), składającą się z kilku mieszkań, w której mogłabym urządzić Aparthotel. Po kilku miesiącach otrzymałam informację zwrotną od zaprzyjaźnionego dewelopera. Okazało się, że ma do sprzedania połowę kamienicy w samym centrum Łodzi. Nieruchomość ta była kompletną ruiną. Potrzebowałam więc pieniędzy na zakup i generalny remont. Zaczęłam szukać rozwiązania, udałam się do wielu banków – otrzymanie kredytu nie było jednak takie proste, ponieważ miałam wówczas 25 lat, nieco ponad 10 proc. na wkład własny, a trzeba było sfinansować zakup ośmiu mieszkań.
Dzięki rozmowom z wieloma doradcami i pracownikami banków przygotowałam się odpowiednio i po kilku miesiącach otrzymałam mój upragniony kredyt. Teraz mogłam już przystąpić do remontu, była to droga przez mękę, musieliśmy zrobić wszystko od podstaw. Wymieniliśmy wszystkie okna i drzwi, dach, wszystkie instalacje, wylewki, tynki, i dopiero wtedy mogliśmy przystąpić do prac wykończeniowych. Dzięki zdobytemu doświadczeniu w prowadzeniu firmy remontowej mogłam dobrze zaplanować i zorganizować remont, i już po pół roku wprowadzili się pierwsi goście.
Po wyremontowaniu i wyposażeniu mieszkań nadszedł czas na wymyślenie nazwy. Nazwa jest bardzo ważna marketingowo, ona przyciąga albo odstrasza gości. Na szczęście rozwiązanie przyniosło samo życie. Okazało się, że w budynku, który kupiłam, po wojnie mieściła się drukarnia. Swój Aparthotel nazwałam DRUKARNIA APARTMENTS.
Mój pomysł okazał się strzałem w dziesiątkę. W pierwszym roku działalności zarabiałam dwa, a nawet trzy razy więcej niż na wynajmie długoterminowym. Jednak szybko okazało się, że wynajem krótkoterminowy to biznes i trzeba się przy tym napracować. Zajmowało mi to codziennie wiele godzin i nie miało nic wspólnego
z moją wymarzoną wolnością finansową. Zaczęłam więc myśleć o tym, jak zautomatyzować ten biznes, aby uwolnić się od codziennych obowiązków. Po pół roku dopracowałam cały system tak, że w tej chwili obsługa Aparthotelu zajmuje mi 1–2 godziny dziennie. Swój biznes prowadzę samodzielnie, a zyski, które mam, pozwoliły mi na osiągnięcie wolności finansowej.
Jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej, zapraszam do śledzenia mojego Facebooka, do kontaktu e-mailowego, a także do czytania następnych wydań „Strefy Nieruchomości”, w której będę publikować kolejne artykuły dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Dla osób, które chciałyby wystartować w tym biznesie lub poprawić jego działanie, prowadzę 4-TYGODNIOWE WARSZTATY Z WYNAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO, które odbywają się online w zamkniętej grupie na Facebooku.
Poniżej linki do kontaktu ze mną:
E-mail: kontakt@nataliacieslinska.pl
Facebook: https://www.facebook.com/natalia.cieslinska.1
Warsztaty z wynajmu krótkoterminowego: https://skleprentiera.pl
V edycja warsztatów – 18 czerwcza 2018 r
Swoją przygodę z nieruchomościami rozpoczęła w wieku 25 lat od kupna mieszkania w centrum Łodzi, które podzieliła na dwie kawalerki i wynajęła z zyskiem.
W następnym roku kupiła kamienicę, którą poddała gruntownemu remontowi i urządziła w niej Aparthotel Drukarnia Apartments. Obecnie jest w trakcie realizacji remontu i rozbudowy swojego Aparthotelu o kolejne sześć apartamentów na wynajem krótkoterminowy. W ciągu dwóch lat osiągnęła wolność finansową. Nieruchomości stały się jej pasją i sposobem na życie. Chętnie dzieli się swoją wiedzą i pomaga innym w odkrywaniu ich drogi do wolności finansowej.
Autorzy: Damian Dynarowicz, DomNaCyprze.pl
Cypr jako jedyne państwo azjatyckie należące do Unii Europejskiej łączy w sobie azjatycką egzotykę z nowoczesnością i stabilnością, posiada wpływy kultury greckiej, rzymskiej i bizantyjskiej oraz oferuje turystom unijne poczucie bezpieczeństwa, a po kolonizacji brytyjskiej jest dla wielu Brytyjczyków stałym kierunkiem urlopowym. Obecna stabilna sytuacja gospodarcza, jak również łagodny klimat, piękne piaszczyste plaże, sezon trwający cały rok, kultura i gościnność Cypru zachęcają do inwestowania w różnego rodzaju nieruchomości, czy to z rynku pierwotnego, czy z rynku wtórnego.
DOBRE INWESTYCJE
Na Cyprze opłaca się zarówno inwestowanie w małe nieruchomości typu apartament z jednym lub dwiema sypialniami, jak również w większe ekskluzywne apartamenty i wolno stojące wille z basenami. Zainteresowanie sektorem turystycznym jest tu bowiem bardzo zróżnicowane, można spotkać grupy bawiących się młodych ludzi (np. w Ayia Napa), samotnie podróżujące pary (np. w Larnaka, Paphos) czy rodziny z dziećmi (np. w Protaras). Ważną przesłanką do inwestycji na Cyprze jest również fakt, iż jest on wolny od problemu emigracyjnego. Szlak emigracyjny omija wyspę i nie jest ona miejscem zainteresowania dla emigrantów.
POPULARNY KIERUNEK
W 2014 r. Cypr północny odwiedziło 2,4 mln turystów zagranicznych, w roku 2015 r. 2,6 mln, a w 2016 r. 3,2 mln, co stanowiło 19,8 proc. wzrost do roku poprzedniego, a w roku 2017 aż 3,6 mln osób. Wzrost przyjazdów z Polski na Cypr jest również bardzo duży. W ubiegłym sezonie samolotami poleciało na wyspę 100 tysięcy Polaków, czyli o 50 procent więcej niż w poprzednim – mówi dyrektor Cypryjskiej Organizacji Turystycznej w Polsce Marzena Henszel.
EFIS
W grudniu 2016 r. Cypr poprzez podpisaną umowę na wsparcie innowacyjnych małych i średnich przedsiębiorstw w ramach Europejskiego Funduszu na rzecz Inwestycji Strategicznych dołączył do EFIS. Prezes Europejskiego Banku Inwestycyjnego Werner Hoyer stwierdził: „Podpisanie umowy na Cyprze jest dla grupy EBI kamieniem milowym. Pionierskie stosowanie gwarancji budżetowych EBI-UE przynosi rezultaty w państwach członkowskich UE. EFIS opiera się na silnym zaangażowaniu grupy EBI w szerokim wachlarzu sektorów przy zastosowaniu różnorodnych produktów finansowych w całej Unii Europejskiej. EFIS będzie nadal starał się dotrzeć do nowych partnerów finansowych – odkrywając nowe projekty i MŚP potrzebujące finansowania”. Gwarancja EFIS dla pożyczek EBI jest na dobrej drodze do zrealizowania swojego pierwotnego celu, jakim jest zmobilizowanie do 2018 r. dodatkowych inwestycji w gospodarkę na kwotę rzędu 315 mld euro.
DOBRE PRZYKŁADY
Pani Małgosia, Polka, która prowadzi biuro nieruchomości na Cyprze od ponad 20 lat, obecną sytuację inwestycyjną w nieruchomości ocenia jako wyjątkowo atrakcyjną, a wielu z jej klientów decyduje się na dalsze inwestycje w apartamenty lub domy. Obecnie realizowane projekty budowane są nowocześnie oraz spełniają najwyższej jakości standardy Unii Europejskiej. Pośród wielu nowo budowanych mniejszych kompleksów turystycznych są również realizowane bardzo duże inwestycje deweloperskie tj.: Ayia Napa Marina – port dla 380 łodzi i jachtów, 25-piętrowe apartamentowce przy plaży, centra handlowe, osiedla mieszkalne oraz domy na sztucznych wyspach lub projekt One Tower Limassol – najwyższy w basenie Morza Śródziemnego wieżowiec przy plaży, sięgający 36 pięter.
„Cypr jest wspaniałym i przyjaznym miejscem dla nas, naszych rodzin i naszych interesów”
– Inwestycje.pl. Jest więc pewne, że kupując dom albo apartament na Cyprze, nie tylko wykorzystamy walory lokalizacyjne i klimatyczne tego miejsca, ale również możemy potraktować ten zakup jako zyskowną i bezpieczną inwestycję. Oferta deweloperów jest dziś bardzo urozmaicona i może zaspokoić każde wymagania, zwłaszcza w korelacji z zaletami turystycznymi wyspy.
Coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycje w nieruchomości nad Morzem Czarnym. Rynek jest odległy, ale dwucyfrowe zwroty z inwestycji kuszą inwestorów.
O tym, jak inwestować rozważnie na rynku gruzińskim, rozmawiamy z Przemysławem Stupakiem, właścicielem firmy doradczej z branży nieruchomości Towers Property, oraz Michałem Erenzem z Kancelarii EU&P, współpracującymi przy obsłudze polskich klientów w Gruzji.
Gruzja nie kojarzy się pewnie Polakom z inwestowaniem, a już na pewno w nieruchomości. Kto decyduje się na zakup nieruchomości w Gruzji?
Przemysław Stupak: Rzeczywiście, dla przeciętnego inwestora w nieruchomości Gruzja to kraj dosyć egzotyczny, poza Unią Europejską. Pamiętajmy jednak
o rosnącej od kilku lat modzie na Gruzję. Kraj ten kojarzy się Polakom przede wszystkim z turystyką, winem i słońcem. I słusznie, bo Gruzja to miejsce wyjątkowe, a Batumi ze swoim subtropikalnym klimatem przyciąga rokrocznie rzesze turystów spragnionych słońca i wspaniałej kuchni.
Gruzja może kojarzyć się też z socjalistyczną infrastrukturą?
Michał Erenz: Każdy, kto był w Gruzji 10 lat temu i wraca do niej dziś, jest pod wrażeniem zmian. To kraj, który świadomie orientuje się na turystykę. Wynika to z tradycji gruzińskiej gościnności, jednak przede wszystkim jest strategią rozwoju państwa. Krajobraz nadmorskich miejscowości zapełnia się projektami zachodnich architektów. Gruzja należy do najbezpieczniejszych krajów świata według rankingów międzynarodowych, a turyści coraz bardziej zwracają na
to uwagę. Do tego wciąż jeszcze jest atrakcyjna cenowo. Z punktu widzenia osoby inwestującej w nieruchomości to popularny kierunek wakacyjny dla rosyjskiej klasy średniej, odciętej wizami Schengen od europejskich kurortów. W Gruzji systematycznie rośnie też liczba turystów z Unii Europejskiej, w tym z Polski.
Komu rekomendujecie Państwo rynek w Gruzji?
P.S.: Wszystkim, którzy chcą zainwestować w nieruchomości. Coraz więcej osób, które kupują nieruchomość w dużym polskim mieście, traktuje taki zakup jak alternatywę dla lokaty bankowej, a nie szansę na zarobek. Innymi słowy: w Polsce kupuje się nieruchomości po to, żeby raczej na tym nie stracić. Kierunek gruziński jest dla osób, które chcą zarabiać. I to jest dobry moment.
Dlaczego?
M.E.: Ponieważ według danych Gruzińskiej Narodowej Agencji Turystyki w 2010 r. kraj ten odwiedziły 2 mln zagranicznych turystów. W 2017 – ponad 7,5 mln. W każdym sezonie w samym Batumi brakuje kilkudziesięciu tysięcy miejsc noclegowych. Każda atrakcyjna inwestycja sprzedaje się w maksimum pół roku, po czym rozpoczyna się wtórny obrót prawem do kupionych lokali. Jeden z naszych klientów, który kilka miesięcy temu zdecydował się na zakup 6 apartamentów w Batumi, już w tej chwili liczy zyski, bowiem cena za metr kwadratowy w tej lokalizacji podniosła się w tym czasie o 300$, czyli 25%.
Brzmi to, prawdę mówiąc, jak bańka spekulacyjna.
P.S.: A nie jest. Z bańką spekulacyjną mamy do czynienia wtedy, kiedy rzeczywistość nie uzasadnia wzrostu cen. Gruzja od wielu lat świadomie inwestuje w turystykę i musi stworzyć dla niej infrastrukturę. Góry i plaże już ma. Państwo samo nie zbuduje hoteli i apartamentowców. Turystyka staje się coraz popularniejsza, a niestety miejsc hotelowych brakuje. Szacuje się, że co sezon liczba turystów rośnie o 30 proc. I nasi klienci na tym trendzie korzystają. To nowy, rozwijający się rynek. Doskonale rozumiemy, że obecnie niewiele osób myśli o inwestycjach w nieruchomości w Gruzji. Jednak to właśnie na takim rynku zwroty są największe.
Albo straty…
M.E.: Naszych klientów zachęcamy do świadomych zakupów. Polacy jeszcze kilka lat temu kupowali na kredyt dziury w ziemi od deweloperów, którzy nie mieli zrealizowanych inwestycji, a sprawy własności gruntu działy się w czasie zawierania umów. Inwestycje w Gruzji są dużo mniej ryzykowne. Kraj jest stowarzyszony z UE, w gospodarce stawia na liberalizm i otwartość na zagraniczny kapitał. Według najnowszego raportu Banku Światowego Gruzja jest na dziewiątym miejscu na świecie pod względem łatwości prowadzenia biznesu. Polska – na 27… System bankowy jest stabilny i silnie powiązany z rynkami międzynarodowymi – ponad 90 proc. sektora należy do międzynarodowych grup kapitałowych. Inwestorzy zagraniczni mają dokładnie takie same prawa jak krajowi. W przypadku nieruchomości to szczególnie istotne – nabywca apartamentu uzyskuje prawo zarówno do lokalu, jak i gruntu, gwarantowane wpisami do ksiąg wieczystych. Warto się o tym przekonać przy okazji oglądania swojego potencjalnego zakupu. Do Gruzji warto po prostu polecieć. I takie wyjazdy organizujemy cały czas.
Jak ograniczacie ryzyko złych inwestycji?
M.E.: Współpracujemy wyłącznie z grupą sprawdzonych deweloperów. Takich, których inwestycje zrealizowano w terminie, które po prostu fizycznie stoją. Szukamy podmiotów z kapitałem zagranicznym. Patrzymy również, jakie inwestycje cieszą się popularnością wśród klientów z Arabii Saudyjskiej i Wielkiej Brytanii. Żaden deweloper nie pozwoli sobie na bezprawne zapisy w umowie, mając przed sobą arabskiego szejka kupującego kilka pięter i armię jego prawników. W Gruzji zaczynają pojawiać się również Brytyjczycy, którzy mają ogromną intuicję do inwestowania w nieruchomości. Czas zatem na Polaków, dla których ten kraj może być zarówno egzotyczny, jak i perspektywiczny w zakresie lokowania swoich funduszy. Trzeba pamiętać, że deweloperzy są nastawieni na najbardziej wymagających klientów z zagranicy.
A jak wygląda kwestia terminowości?
P.S.: Inwestorzy sami wpisują kary umowne za opóźnienia w oddaniu lokali. W Gruzji podobnie jak na każdym rosnącym rynku, nie opłacają się przestoje
i opóźnienia w budowlance. Praca na największych budowach trwa 24h na dobę, a inwestorzy mogą ją śledzić poprzez kamery internetowe. Dodatkowo współpracujemy na miejscu z lokalnym ekspertem, bardzo dobrze zakorzenionym na tym rynku, i on również weryfikuje nam inwestycje, które typujemy
do sprzedaży. Zainteresowanie nieruchomościami rośnie też dzięki naszym klientom, którzy już kupili apartamenty w Batumi i polecają nas swoim znajomym. Ponadto do każdej inwestycji jest przypisana firma zajmująca się obsługą wynajmu czy zarządzania nieruchomością, co gwarantuje bezpieczeństwo inwestorom
z zagranicy.
Porozmawiajmy o cenach – ile można zarobić ?
P.S.: Są różne i zależą zwykle od trzech czynników: lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji. My szukamy nieruchomości łatwych do zbycia, zawsze w bezpośrednim sąsiedztwie morza. Są droższe niż te w głębi lądu, a ich ceny wahają się od 1500 do 2500 dolarów za metr kwadratowy, ale to na nich zwroty są największe,
bo mówiąc wprost, linia brzegowa się nie wydłuży. Rekomendujemy lokale mniejsze, do czterdziestu metrów, co pozwala na dywersyfikację w przypadku większych zakupów. Najmniejsze lokale dają również 100-proc. gwarancję wynajmu w sezonie. Oczywiście w miarę sprzedaży apartamentów w danym budynku, ceny idą stopniowo w górę. I na tym zarabia się najlepiej. Cała rzecz polega na znalezieniu właściwej nieruchomości w odpowiednim momencie. W tym doradzamy. W międzyczasie, jeśli ktoś liczy na szybkie zwroty, prawo do apartamentu można odsprzedać z zyskiem przed zakończeniem budowy. Gruzińscy deweloperzy nie tylko zachęcają do takich transakcji, ale niejednokrotnie obsługują je.
Ale to nietypowe podejście do nieruchomości. Mówimy o szybkim obrocie. A co, jeżeli zdecyduję się na wynajem?
M.E.: Przyjęliśmy zasadę, że prognozy, które przekazują nam deweloperzy, dzielimy na dwa, a potem przeprowadzamy własną pogłębioną analizę. W najbardziej pesymistycznych scenariuszach okres zwrotu inwestycji wynosi 6–7 lat. Jeśli chodzi o logistykę obsługi wynajmu, to deweloperzy najczęściej zapewniają taką usługę. Można także zajmować się tym samodzielnie lub zlecić nam pełną obsługę apartamentu na miejscu.
Porozmawiajmy o ryzykach. Czego należy się bać?
P.S.: Nie należy się bać, tylko kupować mądrze. Pewna lokalizacja, sprawdzony deweloper. Państwowy rejestr lokali w budowie, do którego wpisuje się każdego przyszłego właściciela. Sprawdzone pod kątem prawnym umowy z deweloperami. Jeśli ktoś nie chce ryzykować własnych środków, pomagamy w zdobyciu kredytu na finansowanie inwestycji. To procedura znacznie prostsza niż w Polsce – trwa od jednego do kilku dni, przy czym rzadko potrzebny jest inny dokument niż paszport, kredyty denominowane są w dolarach, większość banków akceptuje wkład własny na poziomie 10 proc., a kredyt w Gruzji nie wpływa na zdolność kredytową w Polsce i UE. Bardzo atrakcyjne są również warunki wcześniejszej spłaty, której można dokonać w każdym momencie. Sami deweloperzy udzielają również kredytów 0 proc. na okres budowy. Oznacza to, że przez rok– dwa angażujemy środki stopniowo, płacąc w ratach, a z momentem oddania inwestycji
bądź jeszcze w trakcie trwania budowy możemy zdecydować się na sprzedaż i realizację zysku. Zwroty są, jak mówiłem, imponujące. Na zakończenie warto dodać, że marcowy National Geographic Traveller Polska wymienił Batumi w pierwszej dziesiątce miast, które trzeba odwiedzić. Parafrazując klasyka – wiedzcie, że coś zaczyna się dziać!
W takim razie pozostaje ostatnie pytanie: jak Was znaleźć?
M.E.: Wszystkie potrzebne informacje można znaleźć na naszej stronie:
www.apartamentygruzja.pl
Wśród zmieniających się trendów na rynku nieruchomości warto poddawać analizie także te mniej popularne. Jednym z nich jest zwiększone zainteresowanie inwestorów zakupem kamienic. Co robić, żeby dobrze zainwestować i zminimalizować efekt ryzyka przy zakupie tego typu nieruchomości? Rynek mieszkaniowy jest obecnie dość mocno eksplorowany zarówno przez inwestorów indywidualnych, pośredników, jak i…
Continue reading
Na początku drogi inwestycyjnej wszystko może nas przerastać, nasuwa się wówczas zwykle wiele wątpliwości i pytań. To normalne, jednak powinieneś pamiętać, że nasze wątpliwości mogą być dostępne i wielokrotnie blokować wszelkie działania. Ludzie, którzy odnoszą największe sukcesy w dziedzinie inwestowania, szukają sprzyjających okoliczności, a jeśli nie mogą ich znaleźć – stwarzają je.
Continue reading
Osiąganie cyklicznych dochodów niezależnych od angażowania własnego czasu to marzenie każdego. Inwestor, który utrzymuje się z dochodów generowanych przez nieruchomości, ma na tyle komfortową sytuację, że może, ale nie musi pracować. Taki sposób na życie nazywa się rentierstwem. Przeczytaj jak łapać życiowy work- balans!
Continue reading
Kupić tanio, sprzedać drogo – taka myśl pojawia się u każdego, kto rozpoczyna swoją przygodę z inwestowaniem. Ale w tej działalności nie można liczyć na przypadek czy szczęście. Decyzja o zakupie mieszkania musi być dokładnie przemyślana, a do tego oparta na szczegółowej analizie i wiedzy.
Continue reading
PORADY PODATKOWE
Autorka: Angelika Bartoszek
Interpretacja przepisów podatkowych z zakresu gospodarki nieruchomościami wielu osobom wydaje się zawiła i niezrozumiała. Wskazówki rachunkowe dla pozornie trudnych trzech sytuacji prezentuje Angelika Bartoszek, prezes zarządu e-bilans PLUS Sp. z o.o.
Na pytania inwestorów odpowiada:
Angelika Bartoszek,
prezes zarządu
e-bilans PLUS Sp. z o.o.
www.e-bilans.pl
Pierwsze z poniżej rozpatrywanych zagadnień dotyczy sytuacji, kiedy nieruchomość kupujemy prywatnie, a następnie planujemy sprzedać ją z zyskiem dla działalności, którą jednocześnie prowadzimy. Druga kwestia powinna zainteresować osoby, które dopiero planują rozpocząć swoją przygodę z flipami. Dowiemy się, czy przy pierwszym obrocie nieruchomością jesteśmy zobligowani do zapłaty podatku VAT. W ostatnim zagadnieniu zostały wyjaśnione zasady naliczania podatku PIT w sytuacji, kiedy w krótkim czasie planujemy kupić i sprzedać dwie nieruchomości.
Ponadto w materiale informacje na temat zmian planowanych od 1 stycznia 2019 r. w zakresie podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych, który zostanie rozszerzony na praktycznie wszystkie budynki będące przedmiotem najmu. Przeczytajcie również trzy interpretacje Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, które przekazały podatnikom pozytywne komentarze i wyroki w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
1. KUPUJĘ PRYWATNIE, SPRZEDAJĘ FIRMOWO
Chciałbym wraz z małżonką kupić mieszkanie, a następnie przenieść je z majątku prywatnego w środki trwałe mojej jednoosobowej działalności gospodarczej. Chciałbym również faktury za koszty remontu rozliczyć w ramach prowadzonej działalności. Następnie planuję sprzedać mieszkanie, a wypracowany zysk pozostawić po stronie firmy. Zaliczki na podatek dochodowy wpłacam w formie kwartalnej. Nieruchomość chcę sprzedać na początku kwartału po to, aby mieć dwa miesiące na zakup kolejnej nieruchomości, dzięki czemu zminimalizuję faktyczną należność podatkową. Czy dobrze to rozumiem i jak to zrobić wedle przepisów podatkowych?
Przy założeniu, że posiada Pan wraz z żoną wspólność majątkową, to przeniesienie nieruchomości zakupionej prywatnie do jednoosobowej firmy odbywa się za pomocą oświadczenia. Nieruchomość ta będzie stanowiła dla Pana towar handlowy w firmie, a nie środek trwały. Wszelkie wydatki związane z remontem tej nieruchomości powinny być udokumentowane fakturą wystawioną na dane Pana firmy. Sprzedaż nieruchomości na początku kwartału i zakup kolejnej w tym samym kwartale pozwoli tymczasowo przesunąć należność podatkową z tytułu podatku dochodowego do czasu sprzedaży drugiej nieruchomości, nie dłużej niż do 30 kwietnia kolejnego roku. Warunkiem jest, że mieszkanie zostało kupione w trakcie trwania działalności, a nie przed jej rozpoczęciem. W przypadku zakupu przed rozpoczęciem działalności podatnik ma obowiązek na moment rozpoczęcia działalności sporządzić remanent z wprowadzanych do działalności towarów. Przy zastosowaniu remanentowego rozliczenia sprzedaży nieruchomości nie ma możliwości przesunięcia płatności podatku dochodowego.
2. PIERWSZY FLIP BEZ DG – CO Z VAT?
Postanowiłem kupić pierwsze mieszkanie z planem odsprzedania go dla zysku. Nie prowadzę działalności gospodarczej, pracuję na etacie. Na co muszę zwrócić szczególną uwagę podczas transakcji kupna, a później sprzedaży? Na przykład, jeżeli dokonam nakładów inwestycyjnych (remont, pośrednik, notariusz) przekraczających 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, to czy oprócz podatku dochodowego będę musiał płacić podatek VAT? Czy obowiązuje to tylko osoby działające w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy może osoby fizyczne także? Czy istnieje możliwość potraktowania mieszkania jako towar, gdy jest się osobą fizyczną, i czy to ma sens?
Podatnikiem podatku VAT są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Jeśli potraktować Pana sprzedaż jako obrót majątkiem osobistym niespełniający definicji działalności gospodarczej, nie dotyczy Pana opodatkowanie podatkiem VAT. Przy sprzedaży nieruchomości jako majątku osobistego poza działalnością gospodarczą nie ma możliwości uznania mieszkania za towar handlowy.
3. JEDNA PO DRUGIEJ – CZY I KIEDY PŁACIMY PIT?
Czy jako osoba fizyczna sprzedając pierwsze mieszkanie, jestem zobligowany do zapłaty podatku dochodowego od razu po sprzedaży? Czy w sytuacji, kiedy w najbliższym czasie planuję kupić drugie mieszkanie, mogę poczekać w celu uniknięcia płacenia podatku? W jakim czasie muszę to zrobić? Jakie warunki muszę spełnić?
W przypadku sprzedaży pierwszego mieszkania jako osoba fizyczna podatek dochodowy należy uregulować do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego po sprzedaży. Zakup kolejnego mieszkania w celu dalszej odsprzedaży nie ma wpływu na podatek dochodowy z tytułu sprzedaży pierwszej nieruchomości. Podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku w przypadku wydatkowania na własne cele mieszkaniowe przychodu z tytułu sprzedaży prywatnej nieruchomości
w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży.
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:
4. PODATEK DOCHODOWY OD NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH
Od stycznia 2018 r. obowiązuje podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych. Minimalnym podatkiem dochodowym objęte są budynki handlowo-usługowe oraz budynki biurowe, których wartość początkowa przekracza 10 000 000 zł. Stawka podatku wynosi 0,035 proc. nadwyżki ponad 10 000 000 zł. Podatkiem tym nie są objęte środki trwałe wykorzystywane wyłącznie lub głównie na własne potrzeby podatnika.
Od 1.01.2019 r. Ministerstwo Finansów planuje wprowadzenia zmian dotyczących ww. podatku. W projekcie zmian podatek dochodowy zostanie rozszerzony na praktycznie wszystkie budynki będące przedmiotem najmu (także hotele, magazyny, budynki mieszkalne). Zmianie ulegnie także zakres opodatkowania. Do tej pory opodatkowane były budynki, których wartość początkowa przekraczała 10 000 000 zł, natomiast po zmianach podatek dochodowy obejmował będzie budynki także o niższej wartości, jeżeli suma wartości początkowych wszystkich budynków należących do jednego podatnika będzie wyższa niż 10 000 000 zł.
5. KORZYSTNE ZMIANY DLA PODATNIKÓW
Przepisy podatkowe przez swoją złożoność często są niezrozumiałe dla podatników. Nierzadko zdarza się, iż w tej samej kwestii podatnicy i organy skarbowe mają odmienne zdania. Rozwiązaniem może być wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną. Interpretacje takie wydaje dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej. Każda interpretacja może zostać zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Rok 2018 przyniósł podatnikom niemało pozytywnych interpretacji i wyroków związanych z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości. Znaczna część z nich pozwala na korekty wcześniej złożonych zeznań oraz zwrot zapłaconego podatku.
1. Interpretacja indywidualna z 9 października 2018 r. w wyniku orzeczenia WSA i NSA
Wnioskodawczyni nabyła w spadku w 2009 r. nieruchomość. W 2010 r. sprzedała odziedziczony majątek. W związku z tym, iż nie upłynęło od nabycia pięć lat, podatniczka zobowiązana była do opodatkowania dochodu z tyt. tej sprzedaży. Zawarła z deweloperem umowę przedwstępną o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży z zamiarem nabycia go w terminie dwóch lat od końca roku, w którym sprzedała nieruchomość, a tym samym skorzystania ze zwolnienia
z podatku dochodowego. W terminie ustawowym wydatkowała środki na rzecz dewelopera, natomiast nie zawarła aktu końcowego nabycia nieruchomości.
W pierwszej wydanej interpretacji w 2015 r. dyrektor Izby Skarbowej uznał, iż podatniczka nie spełniła warunku nabycia nieruchomości w okresie dwóch lat,
w związku z czym zobowiązana była do zapłaty podatku. WSA oraz NSA przyznał rację wnioskodawczyni, w związku z czym dyrektor KIS zobowiązany był do wydania ponownej, tym razem pozytywnej dla podatniczki, interpretacji indywidualnej, w której uznał, iż wydatkowanie środków na nabycie nieruchomości bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie uprawnia do zwolnienia z podatku dochodowego.
2. Interpretacja indywidualna z 27 lipca 2018 r. w wyniku orzeczenia WSA i NSA
Wnioskodawca w 2014 r. sprzedał nieruchomość przed upływem 5-letniego okresu posiadania. Zgodnie z ustawą o PIT podatnik był zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, chyba że w ciągu dwóch lat przeznaczy przychody na własne cele mieszkaniowe. W 2013 r. zainteresowany nabył nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, natomiast środki na zapłatę za tę nieruchomość przekazał na rzecz sprzedającego w 2014 r., po uzyskaniu przychodu ze zbycia własnej nieruchomości. Kwestią sporną w tej interpretacji był fakt, iż do nabycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe doszło przed sprzedażą lokalu mieszkalnego, jednak środki na zapłatę za nabytą nieruchomość pochodziły i zostały przekazane po jego sprzedaży. Dotychczasowe stanowiska dyrektorów izb skarbowych kierowały się chronologią zdarzeń, więc aby nabycie nieruchomości mogło stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, najpierw musiało dojść do osiągnięcia przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości. W związku z tym została wydana negatywna dla podatnika interpretacja. WSA oraz NSA przyznał rację wnioskodawcy, w związku z czym dyrektor KIS zobowiązany był do wydania ponownej, tym razem pozytywnej interpretacji indywidualnej, w której uznał, iż wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, mimo że do zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe doszło przed sprzedażą.
3. Interpretacja indywidualna z 12 lipca 2018 r.
Wnioskodawczyni w 2014 r. sprzedała lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Aby skorzystać ze zwolnienia z podatku, podatniczka poniosła nakłady na budowę domu wraz z mężem. Budowa miała miejsce na działce, która była majątkiem osobistym męża. US w trakcie kontroli uznał, iż wydatki te nie pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego z uwagi na fakt, iż były poniesione na nieruchomość, której jedynym właścicielem był jej mąż. Mąż podatniczki darował ze swojego majątku osobistego do majątku wspólnego zabudowaną działkę, natomiast darowizna ta miała miejsce po upływie ustawowego terminu na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Dyrektor KIS uznał, iż w przestawionym stanie faktycznym wnioskodawczyni spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Bowiem, mimo iż w momencie wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nie była współwłaścicielem nieruchomości, w wyniku umowy darowizny stała się jego współwłaścicielem, a za datę jego nabycia uznać należy datę nabycia nieruchomości przez jej małżonka. W związku z powyższym, na skutek darowizny podatniczka stała się współwłaścicielem nieruchomości już od daty nabycia jej przez małżonka, a tym samym wydatkowane środki na budowę domu należy uznać za spełniające warunki nakładów na własne cele mieszkaniowe.
