Sprawdzone sposoby rekrutacji ekipy budowlanej i prowadzenia remontów w mieszkaniach inwestycyjnych

W jakiej kondycji jest dzisiaj rynek remontowo-budowlany? Czy zatrudnianie ekip zawsze związane jest z dużym ryzykiem? Czy te usługi rzeczywiście są w dzisiejszych czasach bardzo drogie i czy naprawdę brakuje rąk do pracy? Czy jesteśmy zdani na koniunkturę tej branży, czy może jednak istnieją jakieś sprawdzone procedury, które umożliwią nam przejście przez ten proces bezpiecznie i z gwarancją sukcesu, niezależnie od naszego doświadczenia w tej branży?

Procedury bezpieczeństwa

Musimy zdać sobie sprawę z tego, że najważniejszym elementem w procesie remontowym jest bezpieczeństwo finansowe naszej inwestycji. Na co powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę, rekrutując ekipę remontową? Najważniejsze jest, żeby ekipa była zarejestrowana i funkcjonowała jako legalna firma, nigdy nie bierzemy osób pracujących „na czarno”, ponieważ nawet w przypadku atrakcyjnej ceny nie będziemy mogli od nich wyegzekwować gwarancji. Jeśli ktoś pracuje, nie odprowadzając podatków i składek na ubezpieczenie – to można się domyślić, że coś jest z tą osobą nie tak, i prędzej czy później te problemy przełożą się na efekty pracy. Istotne jest, żeby fakturę wystawiała ta sama firma, która wykonuje dla nas prace remontowe, a nie inna. Kolejnym ważnym elementem jest polisa OC. Nigdy nie bierzemy firmy remontowej, która nie posiada aktualnego ubezpieczenia – musimy mieć ochronę naszej inwestycji w razie wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń.

Nadzór i odbiory poszczególnych etapów prac

Absolutnie żadna ekipa remontowa nie może działać przy naszej inwestycji bez nadzoru prac osoby doświadczonej w tym fachu. Jeżeli my nie mamy w danym momencie wiedzy na temat procesu remontowego, należy zlecić to komuś z odpowiednimi kompetencjami. W przypadku ekipy, która wykonuje dla nas pierwsze zlecenie, polecam wizyty na budowie nawet codziennie. Jeśli już znamy się z daną ekipą, wystarczą kontrole 2-3 razy w tygodniu. Kluczowym elementem w procesie remontowym są odbiory wszystkich etapów robót, takich jak wymiana instalacji elektrycznej czy hydraulicznej, tynkowanie ścian, obsadzanie drzwi czy okien. Wręcz należy to odpowiednio sprawdzić na każdym etapie przed wykończeniem całego mieszkania, gdyż ewentualne poprawki na końcu mogą wymagać znacznie więcej pracy niż poprawa danych elementów na bieżąco.

Co powinna zawierać umowa z ekipą remontową i jak się rozliczamy?

Zawsze podpisujemy umowę. Kluczowe zapisy to: cena za usługę, termin zakończenia prac oraz kara za każdy dzień opóźnienia. Jeżeli nie określimy terminu zakończenia prac, to ekipa, z którą współpracujemy, będzie prawdopodobnie robić kilka remontów naraz, przez co nasza inwestycja znacznie wydłuży się w czasie. Trzeba pamiętać o tym, że kara za każdy dzień opóźnienia musi być wysoka, np. około 300- 400 zł. Jeśli uwzględnimy niewysoką stawkę (np. 50 zł za dzień), istnieje ryzyko, że nasza ekipa podejmie się kilku zleceń jednoczasowo i nawet chętnie zapłaci niską karę za opóźnienie, a zrekompensuje ją sobie z nawiązką większym zarobkiem z innych inwestycji. Ważnym elementem jest sposób rozliczenia i harmonogramy prac. Nigdy nie dajemy zaliczek za rezerwację terminu przed rozpoczęciem prac. Najlepszym sposobem dla nas jest zapłacić całość na koniec, jednak nie każda firma budowlana się na to zgodzi. Dobrym rozwiązaniem jest zapłata za poszczególne odbiory danych etapów. Ale musimy pamiętać, żeby nigdy nie dopuścić do sytuacji, w której ekipa remontowa będzie w trakcie zlecenia rozliczona na zero, ponieważ wtedy może zniknąć z terenu budowy, a my zostaniemy z niedokończonym mieszkaniem. Z kolei zatrudnienie kolejnej firmy będzie generowało dla nas znacznie więcej kosztów i czasu. Żeby temu zapobiec, polecam rozliczanie się na każdym etapie po 60% , resztę kwoty zostawiamy na koniec.

Selekcja  odpowiedniej ekipy budowlanej

Najlepszym źródłem szukania zleceniobiorców są polecenia – jeśli wiemy, że ktoś z naszych znajomych już współpracował z daną firmą i był zadowolony z jakości usługi, zmniejszamy ryzyko wystąpienia problemów. Jeśli nie uda się znaleźć nikogo tym sposobem, szukamy w Internecie: z ogłoszeń na portalach oraz w mediach społecznościowych. Dobrym sposobem jest publikowanie postów w różnego rodzaju grupach na Facebooku: „Szukam ekipy remontowej – proszę o polecenia i kontakty”. Możemy wtedy uzyskać kogoś z rekomendacji (nawet od obcych osób) albo doprowadzić do sytuacji, w której to firma budowlana pierwsza kontaktuje się z nami, co ułatwia nam negocjacje. W pierwszym kontakcie telefonicznym, aby zaoszczędzić sobie czasu, należy zadać szereg pytań wynikających z treści powyższych akapitów. Ważnym elementem w procesie rekrutacji ekipy jest też liczba osób pracujących w danej firmie – dla nas jako inwestorów najlepsze ekipy to brygady 2-3-osobowe, które pracują same dla siebie. Jeśli zakontraktujemy firmę, która zatrudnia wielu ludzi (własną księgową, koordynatora prac, kogoś od zamówień materiałów), musimy zdawać sobie sprawę z tego, że cena będzie musiała pokryć utrzymanie tych osób, a niekoniecznie będzie miała odzwierciedlenie w jakości wykonanej dla nas usługi.

Zakupy i organizacja materiałów

Sporym ułamkiem procesu remontowego jest organizacja materiałów. Dzielimy je na wykończeniowe (płytki, panele, armaturę, tapety, farby itp.), które zawsze zamawiamy my, oraz pozostałe, jak materiały budowlane (płyty GK, profile, chemia). Najlepszym dla nas sposobem (jeśli nie mamy jeszcze doświadczenia w remontach) będzie zamówienie prognozowanej ilości materiałów z marketu budowlanego z transportem na miejsce zlecenia. Ważne jest, abyśmy uzgodnili w umowie z naszą ekipą, że wnoszenie materiałów jest w zakresie ich obowiązków w ramach ceny za całą usługę. Oprócz większych zamówień będą potrzebne drobne zakupy, których nie da się przewidzieć z góry. Należy w tej sytuacji stopniowo zaliczkować niewielkie kwoty i regulować odbiór rachunków najlepiej co tydzień, a także sprawdzać, czy dane zakupy rzeczywiście są przeznaczone na nasze mieszkanie. Odbiór środków powinien być kwotowany na drukach KW/KP.

Podsumowanie

Pomimo krążących mitów na temat kryzysu na rynku budowlanym przeprowadzenie remontu w mieszkaniu jest procesem, którego każdy z nas może się nauczyć. Oczywiście wymaga to odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Ale jestem pewien, że przy zastosowaniu powyższych procedur każdy jest w stanie podjąć się tego wyzwania, zoptymalizować inwestycję oraz uniknąć niepotrzebnych problemów. Pamiętajmy o tym, że nie musimy znać całej drogi, aby zrobić pierwszy krok. Jeśli nie mamy doświadczenia w nadzorze tego typu prac, korzystamy z kompetencji innych osób i uczymy się od nich.

Jacek Kłosiński poszukiwania swojego miejsca na ziemi, rozpoczął od emigracji do UK, gdzie przez pierwsze 2 lata pracował w pośrednictwie nieruchomości. Po tym czasie stwierdził, że jest gotowy postawić pierwszy krok ku samodzielności i otworzył firmę remontowo-budowlaną. Jego ambitne plany i wielkie marzenia o wolności finansowej przyprowadziły go jednak z powrotem do Polski. Wziął udział w warsztatach WIWN® (wiwn.pl). I tak zaczął działać z flipami. Dziś jesteś Liderem WIWN®. Uważa, że flipy są najlepszym i jednocześnie najbardziej bezpiecznym sposobem na inwestowanie w nieruchomości. Pozwalają one na osiągnięcie wolności finansowej w możliwie najkrótszym czasie, niezależnie od tego, jakiej wielkości kapitałem na start się dysponuje.

Networking pojazdem rakietowym

Rozmowa z Basią Domarus
Rozmawiała Dorota Nowicka

Dorota Nowicka: Basiu, usłyszałam ostatnio, jak ktoś Cię nazwał „Królową Relacji”. Zapytałam, co się kryje pod tym stwierdzeniem i dowiedziałam się o spotkaniu, które organizowałaś w Gdańsku.

Basia Domarus: (śmiech) też, to usłyszałam i nie ukrywam, że jest to dla mnie szczególny komplement, tym bardziej, że wypowiedziany przez piękną kobietę sukcesu. Jeśli chodzi o budowanie relacji i szeroko pojęty networking, to rzeczywiście czuję się jak ryba w wodzie. To moja mocna strona i na niej sukcesywnie buduję swój biznes.

DN: I Zjazd Absolwentów Platformy Edukacyjnej Domarus Education był otwarty dla ludzi czujących moc networkingu. Opowiedz o tym spotkaniu.

BD.: Na początku lipca zorganizowałam w Gdańsku spotkanie pod tą nazwą. I choć event był dedykowany absolwentom moich kursów on-line, to jednak był też otwarty dla tych, którzy chcieli spotkać się w tak wyjątkowych warunkach. Warto też wspomnieć, że w sobotni wieczór odbyła się licytacja charytatywna, w której zebraliśmy ponad dwadzieścia tysięcy złotych! Ludzie otworzyli swe serca i portfele, a przy tym wszyscy mieli wspaniałą zabawę. Od tej pory takie licytacje wprowadzę jako standard spotkań networkingowych, i mam nadzieję, że inni pójdą moim śladem.

DN: Opowiedz, proszę, w jaki nikt nie znał mnie. sposób spotkania networkingowe pracują dla biznesu?

BD: Całą ideę networkingu można streścić w słowach: nieważne, co wiesz, ale kogo znasz. Odniosę to do swojego przykładu. Gdy kilka lat temu zaczynałam swoją przygodę w nieruchomościach, dopiero co wróciłam do Polski po blisko piętnastoletniej emigracji. Żyłam marzeniem, by zgłębić tę branżę, być skutecznym, rozpoznawalnym, dobrze zarabiającym pośrednikiem. Ale póki co nie znałam nikogo i nikt nie znał mnie.
Doszłam do wniosku, że najszybszym „pojazdem”, który może mnie dowieźć do miejsca, w którym chcę być, jest właśnie networking. Od tej pory jeździłam na wszystkie możliwe spotkania, nie ważne, czego dotyczyły. Wyszłam z założenia, że moi klienci są wszędzie. Uznałam, że im więcej osób dowie się, czym się zajmuję, tym więcej klientów trafi do mnie, gdy będą szukali usługi pośrednika . Nawet jadąc taksówką czy płacąc na stacji za paliwo, zawsze zostawiałam wizytówkę z informacją, że „gdybyś chciał kupić, sprzedać bądź wynająć jakąś nieruchomość, to polecam się Twojej pamięci”. Wstąpiłam w szeregi „Stowarzyszenia Mieszkanicznik” z czasem stając się Liderem Gdańskiego Oddziału.

DN: Nazwałaś networking pojazdem a ludzi paliwem rakietowym. Powiedz coś więcej, jak uczestnicy eventu monetyzują takie spotkania? Dla kogo to jest i jak na tym zarobić?

BD: W myśl teorii sześciu kroków (inaczej sześciu stopni oddalenia) wystarczy wykonać sześć telefonów, bądź napisać sześć maili, aby dosłownie użyć sześciu kontaktów i dotrzeć do dowolnej osoby na świecie. Warto pamiętać, że networking to nie jest jednorazowy incydent, tylko proces. Aby nawiązać dobre relacje nie wystarczy spotkać się raz. Im więcej spotkań, tym głębszą relację możesz nawiązać. Moje doświadczenia są takie, że po każdym evencie w branży nieruchomości szybko sprzedawałam nieruchomość, nad którą w danej chwili pracowałam. Kupował ją ktoś, kogo poznałam na networkingu… lub ktoś, kto usłyszał o niej od kogoś, kogo na takim networkingu spotkałam. Dzięki temu pieniądze zainwestowane w spotkanie szybko zwracały się z dużą nadwyżką. A zbudowane relacje do dnia dzisiejszego monetyzują się czy to w transakcjach, czy w poradach, kontaktach bądź poleceniach.

DN: Zatem jeśli jesteś początkujący w swojej branży powinieneś odwiedzać spotkania networkingowe, czy tak?

BD: Jeśli jesteś początkującym przedsiębiorcą, warto byś, zaplanował i naniósł te wydarzenia w swój kalendarz spotkań, w których chcesz uczestniczyć. Dobieraj eventy rozważnie. Z czasem wybierasz eventy, które ceną determinują uczestników. Osoby z doświadczeniem, znające wartość spotkań networkingowych, zazwyczaj nie patrzą na koszt spotkania – od razu pytają, jak i gdzie mają opłacić uczestnictwo. Doświadczeni przedsiębiorcy wpisują eventy networkingowe w listę standardowych działań, wiedząc, że te relacje, jakie nawiążą bądź wzmocnią na takim evencie, będą się monetyzować przez długi czas. Jeśli jeszcze nie wiesz, dokąd zmierzasz, na networkingu poznasz ludzi, którzy Cię zainspirują, natchną wiarą we własne możliwości, pokażą, że niemożliwe nie istnieje.

DN: Jak zatem przygotować się do takiego eventu, by wyjąć z niego jak najwięcej dla siebie?

BD: Do dzisiaj najczęstszym największym grzechem uczestnika spotkania jest brak wizytówki oraz… nieumiejętność przedstawienia się. Mając to na uwadze, przećwicz sobie, co powiesz, gdy dostaniesz mikrofon. Dobra autoprezentacja trwa około 45 sekund. Zadbaj o przygotowanie swojego „elevator pitch”, czyli trzech zdań otwierających ludzkie serca. Bądź gotowy wychodzić ze swojej strefy komfortu. Nie myśl o tym, że nie potrafisz występować publicznie. Za każdym kolejnym razem będziesz coraz lepszy

DN: Basiu, mówisz, że budowania relacji oraz profesjonalnego networkingu można się nauczyć. Czy są jakieś szkoły, które do tego przygotowują?

BD: Doroto, cieszę się, że zadałaś to pytanie, ponieważ często słyszę je w kuluarach. Tego wszystkiego uczę na szkoleniu o nazwie „RELACJE W BIZNESIE NIERUCHOMOŚCI”. W tym 10- tygodniowym programie online uczestnik otrzymuje ponad sto nagrań video, również w wygodnej wersji audio, materiały pdf, co tydzień uczestniczy w zajęciach na żywo, co tydzień odrabia swoją pracę domową. Dzięki warsztatowej pracy uczy się praktycznych umiejętności, które czynią z niego prawdziwego lwa salonowego. Przed nami V edycja tego szkolenia.

DN: Ile osób już skorzystało z tego szkolenia?

BD: Do tej pory około 300 absolwentów Platformy Edukacyjnej Domarus Education może się pochwalić swoimi sukcesami na arenie zawodowej. Wystarczy obejrzeć opinie zadowolonych uczestników, by przekonać się, jaką wartość wnosi ten program i jak pomaga zwielokrotnić zarobki: zobacz więcej na stronie: https://kursy.basiadomarus.pl/referencje. Na koniec dodam, że po lipcowym spotkaniu w Gdańsku kilka osób w prywatnej rozmowie przyznało, że na takim spotkaniu byli po raz pierwszy i że to zupełnie odmieniło im życie. Do tej pory nie zdawali sobie sprawy z istnienia tak silnego narzędzia, tak szybkiego pojazdu do realizacji zawodowych celów. Usłyszałam wzruszające wypowiedzi ludzi, którzy czuli prawdziwą wdzięczność za wprowadzenie ich w świat relacji biznesowych. Wspaniale jest widzieć, jak zmienia się rzeczywistość osób, które chcą się rozwijać, są gotowe uczyć się nowych kompetencji, wychodzić ze strefy komfortu i tworzyć lepszą wersję siebie.

DN: Basiu, dziękuję za dzisiejszą rozmowę.

BD: Dziękuję serdecznie i życzę wielu sukcesów wszystkim czytelnikom.

Artykuł Sponsorowany

Rok 2020 nie był łatwy i zaskakiwał nas pod wieloma względami. Niestety przynajmniej jedna rzecz pozostała niezmienna – zapowiedzi sporych podwyżek rachunków. Przy czym z początkiem roku 2021 wzrosną nie tylko stawki za prąd i jego dostarczenie, ale na rachunkach pojawi się też całkiem nowa opłata dodatkowa.

Wiadomo już, że w nowym roku przyjdzie nam płacić wyższe rachunki za prąd. To efekt zatwierdzenia nowych taryf, ale również pojawienia się nowej opłaty, tzw. mocowej, która ma posłużyć zapewnieniu większego bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej poprzez zapewnienie odpowiedniej rezerwy mocy. Jakie będą skutki dla naszego portfela? Średnio wartość rachunku za prąd w gospodarstwie domowym wzrośnie o około 10%, ale powinniśmy się również przygotować na wzrost cen wielu towarów i usług, który będzie wynikał ze wzrostu kosztów energii przedsiębiorców.

Sposobów na rosnące ceny energii jest co najmniej kilka: od zastąpienia tradycyjnych żarówek energooszczędnymi aż po wymianę starych, energochłonnych urządzeń AGD i RTV. Poszukując oszczędności, warto również przyjrzeć się możliwości zmiany sprzedawcy energii i odpowiedniemu doborowi usług. Taka zmiana, w przeciwieństwie do wymiany oświetlenia czy domowych urządzeń, nie wymaga żadnych nakładów, a może przynosić liczne korzyści przez wiele kolejnych lat.

Na co warto zwrócić uwagę, rozważając zmianę sprzedawcy? Oprócz zwrócenia uwagi na same stawki za energię (kWh) warto przyjrzeć się:

1. Okresowi, na jaki zawierana jest umowa – często możemy mieć obawy przed zawarciem umowy na więcej niż 24 miesiące. W przypadku mieszkań inwestycyjnych długoterminowa umowa może zapewniać korzyści w postaci gwarancji ceny, a tym samym długookresowej przewidywalności kosztów eksploatacyjnych, co może czynić mieszkanie atrakcyjniejszym dla potencjalnych najemców.
2. Dostępności usług z zakresu napraw i usuwania awarii – w mieszkaniu przeznaczonym na wynajem doskonale mogą sprawdzić się usługi wsparcia fachowców. Bardzo często okazuje się, że w zamian za niewielką opłatę miesięczną zyskujemy dostęp do wysokiej jakości usług, które zdejmują z listy naszych zmartwień problemy techniczne, awarie sprzętu i drobne usterki, które nieustannie przytrafiają się lokatorom wynajmowanych mieszkań.
3. Zasadom rozliczeń i dostępności rachunków – rozliczenia w wynajmowanych mieszkaniach zwykle są skomplikowane, dlatego warto zapewnić sobie dostęp do elektronicznej wersji faktury (wysyłanej na e-mail lub dostępnej w aplikacji), dzięki czemu już więcej nie zgubimy papierowej faktury i nie zapomnimy
   o niej. Szczególnie pomocna w wynajmowanych mieszkaniach może być też usługa rozliczenia w oparciu o odczyt klienta, dzięki której możemy bardzo prosto rozwiązać kłopot z rozliczeniem końcowym przy zmianie lokatorów.

* Fortum – międzynarodowa firma energetyczna wywodząca się z Finlandii, będąca wiodącym niezależnym ogólnopolskim sprzedawcą prądu i gazu oraz producentem i dystrybutorem ciepła.

Wiedząc, czego dokładnie potrzebujemy, możemy lepiej wybrać ofertę i połączyć oszczędności z wieloma innymi ułatwieniami praktycznie w każdym miejscu
w Polsce w ramach standardowej umowy.
Dla części mieszkań, które zostały już wyposażone w liczniki zdalnego odczytu, pojawia się również całkiem nowa forma rozliczeń, łącząca bezpieczeństwo rozliczeń przedpłatowych (tzw. prądu na kartę) z łatwością dostępu i korzystania przy użyciu smartfona i komputera – Prąd na kartę SMART.
Wybierając smart rozliczenia od Fortum, oprócz bardzo dobrych stawek za prąd i bezpieczeństwa płatności użytkownicy zyskują także opiekę w zakresie napraw
i usuwania usterek. Ale ta usługa to nie jedynie dobre ceny i wygoda, to również szansa na odzyskanie kontroli nad rachunkami za prąd dzięki dostępowi do aktualizowanych każdego dnia informacji o ilości zużytej energii i dziennych opłatach. Z pozoru może wydawać się, że to niezbyt wiele, ale według światowego bestsellera „Atomowe nawyki” autorstwa Jamesa Cleara gospodarstwa domowe, które mają łatwy dostęp do bieżących danych dotyczących zużycia energii, potrafią ograniczyć jej zużycie nawet do 30% w porównaniu do gospodarstw pozbawionych tej wiedzy.

Czy to oznacza, że rachunki w każdym mieszkaniu można prosto ograniczyć o 30%?

To zależy od liczby i rodzaju posiadanych urządzeń elektrycznych, posiadanego oświetlenia oraz liczby i determinacji mieszkańców. Natomiast warto sprawdzić, ile jesteśmy w stanie zaoszczędzić, zwłaszcza że w ofercie promocyjnej Fortum można zrezygnować z usługi bez żadnych konsekwencji w ciągu 3 miesięcy. W ten sposób każdy może zobaczyć, jak wygląda usługa, i przekonać się, ile jest w stanie zyskać dzięki Prądowi na kartę w wersji smart.

Ze szczegółami oferty można zapoznać się na stronie:
www.pradwtelefonie.fortum.pl/wynajem

Artykuł Sponsorowany

„Oszczędności płynące z wymiany oświetlenia konwencjonalnego na nowoczesne
w technologii LED w dobie podwyżek za prąd”.

Energia elektryczna w Polsce stale rośnie. Jesteśmy w czołówce państw europejskich z dużym przyrostem cen hurtowych energii i taryf dla wszystkich grup odbiorców. Dodatkowo w 2021 roku zarówno odbiorcy indywidualni, jak i przemysłowi zapłacą nową „opłatę mocową”. Firma BPE Lighting to firma inżynieryjno-produkcyjna, specjalizująca się w doborze systemów oświetleniowych na potrzeby rynku przemysłowego. W swojej ofercie posiada energooszczędne oprawy oświetleniowe dobrane według zastosowania w danym przemyśle. Specjalizuje się w produkcji opraw, osprzętu, instalacji w strefach zagrożonych wybuchem oraz w rozwiązaniach technicznych dostarczanych do przemysłu. Rozwiązania BPE Lighting oparte są na wiedzy pozyskanej głównie w przemyśle chemicznym, petrochemicznym i spożywczym.

W odpowiedzi na podwyżki energii elektrycznej dla przedsiębiorców zespół inżynierów BPE Lighting przygotował ofertę redukującą nawet o 60% zużycie prądu poprzez modernizację oświetlenia w zakładzie. Oferta BPE Lighting skierowana jest do prywatnych oraz państwowych przedsiębiorstw, które korzystają ze starego, nieefektywnego systemu oświetlenia. Dzięki skorzystaniu z oferty BPE Lighting można ograniczyć zużycie energii elektrycznej w zakładzie o około 50 60% oraz dostosować oświetlenie do obowiązujących norm.

Nasza oferta składa się z poszczególnych etapów:

• wizja lokalna w zakładzie (zbieranie informacji o potrzebach)
  kończąca się audytem oświetleniowym,
• projekt oświetlenia przy zastosowaniu nowoczesnych
  opraw LED w zależności od panujących warunków pracy,
  zgodnie z normą PN-EN 12464,
• oferta na zaproponowane rozwiązania oraz propozycja
  finansowania inwestycji,
• montaż nowego efektywnego systemu oświetlenia.

Warto wspomnieć, że nie trzeba od razu pokrywać całości kosztów modernizacji. Możemy przedstawić finansowanie, które będzie rozłożone w czasie.
Z zaoszczędzonych pieniędzy będzie można pokryć koszt nowej instalacji. Przy większości inwestycji czas zwrotu kosztów poniesionych na modernizację oświetlenia wynosi około roku. Jeżeli zajdzie taka potrzeba służymy pomocą w podpisaniu nowej, korzystniejszej umowy z dotychczasowymi dostawcami energii elektrycznej. W naszych realizacjach stosujemy czujniki natężenia oświetlenia oraz czujki obecności zgodne z protokołem DALI. Wykorzystujemy naturalne światło w przypadku, gdy na hali są świetliki lub okna. Usługa jest kompleksowa i dostosowana do indywidualnych potrzeb klienta.

Zapraszamy do kontaktu:

BPE LIGHTING S.C.
80-208 Gdańsk, ul. M. Kopernika 16
603 603 707 Wojciech Majewski
668 043 266 Paweł Biernack

Artykuł Sponsorowany

Pierwsze w Polsce smart rozliczenia za prąd!

Od wielu lat nasz telefon jest czymś więcej niż urządzeniem do komunikacji. Słuchamy z niego muzyki, robimy przelewy, oglądamy seriale i gramy. Nadszedł czas na kolejną dużą zmianę. Fortum* wprowadziło nowoczesną usługę rozliczeń za prąd, dzięki której smartfon staje się energetycznym centrum dowodzenia. Informacje o wydatkach, zużyciu, a także doładowania są teraz łatwo dostępne w aplikacji mobilnej. A dzięki oszczędności czasu i bezpieczeństwu rozliczenia usługa doskonale sprawdzi się w mieszkaniach przeznaczonych na wynajem.

Rozliczenia za prąd są jednymi z najbardziej skomplikowanych i najgorzej ocenianych przez klientów rodzajów rozliczeń. Powodów jest wiele, a do najważniejszych należą:

• nieczytelne i nieregularnie przychodzące rachunki,
• zawiłe rozliczenia skutkujące naprzemiennie nadpłatami lub dopłatami,
• brak kontroli i możliwości analizy zużycia, a tym samym podjęcia skutecznych działań na rzecz obniżenia rachunków.

W przypadku mieszkań inwestycyjnych – przeznaczonych na wynajem – sytuacja jest jeszcze trudniejsza, bo do powyższej listy dochodzą czasochłonne rozliczenia okresowe i końcowe z najemcami oraz ryzyko konfliktu między najemcą a wynajmującym na tle niezapłaconych rachunków za media,
a w szczególności za energię elektryczną.

Fortum konsekwentnie rozbudowuje portfel usług i narzędzi ułatwiających codzienne życie klientów, wprowadzając w ostatnim czasie chociażby Rozliczanie na Żądanie dla prądu i gazu czy rozwijając aplikację mobilną Moje Fortum, która upraszcza kontrolę nad rachunkami. Bazując na tych doświadczeniach i znając szczególne potrzeby związane z obsługą wynajmowanych mieszkań, rozpoczęto prace mające na celu stworzenie usługi, która uprości rozliczenia i zapewni ochronę właścicieli i najemców. Istotnym elementem pozwalającym na zmianę obecnego stanu rzeczy jest postępujący od kilku lat w Polsce proces wymiany tradycyjnych liczników energii elektrycznej na „liczniki inteligentne”, które pozwalają na dwukierunkową komunikację z licznikiem, umożliwiając m.in. zdalny odczyt zużycia czy zdalne włączenie i wstrzymanie dostaw prądu. Dotychczas liczniki takie zostały zainstalowane w około 1,5 mln gospodarstw domowych na terenie całej Polski.

Dla tych, którzy już korzystają z liczników inteligentnych, Fortum przychodzi z rozwiązaniem rozliczeń za prąd w wersji smart. Usługa sprawdzi się doskonale
w mieszkaniach na wynajem, ale powinni się nią zainteresować wszyscy, którzy chcieliby odzyskać kontrolę nad zużyciem energii i rachunkami za prąd. Prąd
w telefonie nie jest prostym dodatkiem do dotychczasowej umowy na prąd, to zupełnie nowe podejście do dostarczania prądu do domu z zapewnieniem szerokiego dostępu do informacji o zużyciu oraz uproszczonych i bezpiecznych rozliczeń za prąd.

* Fortum – międzynarodowa firma energetyczna wywodząca się z Finlandii, będąca przodującym, niezależnym, ogólnopolskim sprzedawcą prądu i gazu oraz
producentem i dystrybutorem ciepła.

Wybierając Prąd w telefonie, zyskujesz:

1. Smart aplikację – dzięki której łatwo i szybko sprawdzisz oraz załatwisz wszystko, co związane z rozliczeniami za prąd.
2. Rachunki przedpłacone – doładowujesz konto w aplikacji dowolną kwotą, w dowolnym czasie i miejscu. Po wyczerpaniu środków na koncie dostawa prądu zostanie zdalnie wstrzymana, dzięki czemu unikniesz zadłużenia.
3. Kontrolę zużycia energii i wydatków – dzięki codziennym odczytom zużycia na bieżąco sprawdzasz aktualne zużycie energii oraz wydatki na prąd.
4. Oszczędności i dbałość o środowisko – śledząc wydatki i wysokość zużycia prądu, nabierasz świadomości, a tym samym możesz zmniejszać zużycie, oszczędzać pieniądze i minimalizować negatywny wpływ na środowisko. Dodatkowo otrzymasz Certyfikat Zielonej Energii potwierdzający, że Fortum zakupiło energię elektryczną wytworzoną z odnawialnych źródeł w ilości odpowiadającej 100% Twojego zużycia prądu.
5. Proste rozliczenia – brak prognoz i korekt to bezproblemowe rozliczenia i w efekcie więcej czasu dla siebie – oznacza to koniec ze skomplikowanymi fakturami, prognozami, nadpłatami i przeoczonymi terminami płatności.
6. Powiadomienia SMS – będziesz otrzymywał powiadomienia o najważniejszych zdarzeniach związanych z usługą, w tym o liczbie dni, na jakie wystarczą posiadane na koncie środki, o konieczności doładowania konta czy o nietypowym zużyciu energii.
7. Awaryjne saldo – nie musisz się martwić, jeśli zapomnisz doładować konto – awaryjne saldo zabezpiecza Cię przed nagłym wyłączeniem prądu.
8. Ubezpieczenie od domowych usterek – usługa Home Assistance to ochrona na wypadek domowych awarii, gwarantująca Ci dostęp do fachowców, takich jak hydraulik, ślusarz, elektryk i wielu innych.

https://pradwtelefonie.fortum.pl/wynajem
tel .42 206 87 87

Prąd w telefonie to szczególne ułatwienia i ochrona, przygotowane z myślą o mieszkaniach przeznaczonych na wynajem:

1. Dostęp z QR-kodem – właściciel może wygenerować i przekazać lokatorom kod QR pozwalający na dostęp do aplikacji mobilnej. Bez przekazywania danych logowania czy hasła, bez udostępniania wrażliwych danych.
2. Samoobsługa – dzięki dostępowi do aplikacji lokatorzy samodzielnie sprawdzą stan konta oraz informacje o zużyciu i wydatkach, a co ważniejsze, zadbają
   o doładowanie konta, dzięki czemu rozliczenia i płatności rachunków to przeszłość.
3. Bezpieczne rozliczenia – dzięki przedpłacie właściciel mieszkania oraz najemcy zyskują pełną przejrzystość i bezpieczeństwo w zakresie rozliczeń rachunków za prąd.

Prawdziwy święty spokój!

Prąd w telefonie wystartował w sierpniu tego roku i w pierwszej kolejności dostępny jest dla gospodarstw domowych na terenie aglomeracji wrocławskiej. Natomiast zainteresowani z innych obszarów mogą zgłaszać się już teraz, dzięki czemu zostaną poinformowani o dostępności usługi jako pierwsi. Z okazji startu Fortum przygotowało specjalne warunki promocyjne oraz ofertę pozwalającą wypróbować usługę przez 3 miesiące. Ze szczegółami oferty można zapoznać się na
stronie: www.pradwtelefonie.fortum.pl.

Autor: Anna Damas
Radca Prawny z „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni”
spółka partnerska

– czego jeszcze o nich nie wiemy?

W dniu 11 maja 2021 r. odbyło się posiedzenie pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, która miała udzielić odpowiedzi na zagadnienia prawne dotyczące tematyki kredytów denominowanych i indeksowanych w walutach obcych, czyli tzw. kredytów frankowych.

Uchwała w tej kwestii nie została jednak podjęta, bowiem Sąd Najwyższy zdecydował się przed wydaniem orzeczenia wystąpić o kolejne opinie do pięciu instytucji, w tym Rzecznika Praw Obywatelskich, Rzecznika Praw Dziecka, Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego oraz Rzecznika Finansowego. W tej sytuacji rzesza kredytobiorców wydała się zostać pozbawiona odpowiedzi na pytania dotyczące ich położenia przez kolejne miesiące. Ale czy na pewno? W sprawach frankowiczów zapadło już przecież wiele orzeczeń i to zarówno wydanych przez Sąd Najwyższy w Polsce, jak i przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Warto zatem odpowiedzieć sobie na pytanie, czego jeszcze tak naprawdę nie wiemy o sytuacji frankowiczów i jakie wątpliwości pozostają do rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy.

Kredyty frankowe – w czym tkwi problem?

Stosunkowo stabilna pozycja franka szwajcarskiego na rynku walutowym, utrzymująca się w latach dziewięćdziesiątych i pierwszej dekadzie XXI wieku, doprowadziła w tamtym okresie do wzrostu popularności kredytów hipotecznych zaciąganych w tej właśnie walucie. Na podstawie takich umów kredytobiorcy otrzymywali od banku określoną kwotę pieniężną (wyrażoną w walucie polskiej lub obcej – w zależności od tego, czy kredyt miał charakter indeksowany, czy denominowany), a następnie byli zobowiązani do jej zwrotu w ratach. Dla kredytobiorców główna różnica pomiędzy mechanizmem działania kredytu walutowego i złotówkowego wyrażała się w tym, że przy spłacie zobowiązania frankowego rata kredytu była poddawana waloryzacji, czyli przeliczeniu z jednej waluty na drugą. Obecnie główną osią sporów frankowych stał się ten właśnie mechanizm. W przeważającej mierze zawierane wówczas umowy kredytowe przewidywały bowiem, że waloryzacja będzie następowała w oparciu o miernik ustalany na podstawie bankowej tabeli kursów walut. Legło to u podstaw argumentacji kredytobiorców, którzy podnieśli, że zastosowanie takiego miernika wartości pieniądza może być nieuczciwe, ponieważ tabela kursów walut jest ustalana arbitralnie przez banki, a zatem de facto to banki określają wysokość zobowiązania kredytobiorców i nie mają w tym żadnych ograniczeń. Na tej podstawie doszło do wydania licznych orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, mocą których postanowienia dotyczące waloryzacji kredytu i jego rat zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne (in. klauzule abuzywne), które nie wiążą konsumenta. Pokłosiem tego stanowiska są spory sądowe pomiędzy frankowiczami
a bankami, które obecnie toczą się licznie w polskich sądach.

Umowa nieważna czy kredyt złotowy?

Stanowisko co do wad prawnych umów kredytów walutowych, które utrwaliło się już w doktrynie i orzecznictwie sądowym, zrodziło konieczność rozstrzygnięcia, jakie są skutki tej wadliwości. Na tym tle powstały zasadniczo dwie koncepcje. Pierwsza z nich zakłada, że wyeliminowanie z umowy kredytu klauzul waloryzacyjnych prowadzi do nieważności opartego na niej stosunku prawnego w całości. Skutkiem przyjęcia takiego założenia dla stron umowy kredytu jest obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń.
Według zwolenników drugiej koncepcji wadliwość klauzul waloryzacyjnych nie niweczy ważności umowy kredytu, lecz prowadzi do jej „odfrankowienia”. Oznaczałoby to, że umowa powinna być traktowana jak zwykły kredyt hipoteczny udzielony w złotówkach, a rozliczenie powinno uwzględniać oprocentowanie
i warunki cenowe ustalone w kontrakcie (które w przypadku kredytów walutowych były dla konsumentów korzystniejsze niż przy kredytach złotowych). Obecnie w orzeczeniach sądów dominuje przyjęcie pierwszej z wymienionych koncepcji. Po raz pierwszy Sąd Najwyższy opowiedział się za jej przyjęciem w wyroku z dnia 11 grudnia 2019 r. (sygn. akt V CSK 382/18). Przy tym ważne jest, że według stanowiska wyrażonego przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w głośnej sprawie C-260/18 Dziubak, ostatecznie to konsument powinien zdecydować, czy upadek umowy jest dla niego korzystny i czy chce skorzystać z sankcji nieważności kredytu.

Teoria salda i dwóch kondykcji

Skutkiem stwierdzenia nieważności umowy frankowej jest przyjęcie takiego stanu rzeczy, jakby kredyt nigdy nie został udzielony. Obie strony powinny więc zwrócić sobie to, co świadczyły w wykonaniu umowy. W praktyce zaczęło to powodować kolejne problemy i konieczność rozstrzygnięcia, w jaki sposób ten
zwrot ma nastąpić. Powstało pytanie, czy każda ze stron (tj. zarówno bank, jak i konsument) ma niezależne od siebie roszczenie o zwrot zapłaconych drugiej stronie kwot, czy też zasadne jest dokonanie potrącenia przez sąd dwóch przeciwnie skierowanych wierzytelności.
W tej drugiej sytuacji konsument mógłby dochodzić od banku jakichkolwiek roszczeń dopiero wówczas, gdyby po stronie banku doszło do powstania nadpłaty. Innymi słowy konsument byłby uprawniony do wytoczenia sprawy o zapłatę tylko wtedy, gdy suma kwot zapłaconych na rzecz banku przekroczyłaby wartość udzielonego mu kredytu.

Ważny termin przedawnienia

W ostatniej uchwale podjętej w dniu 16 lutego 2021 r. (sygn. akt: III CZP 11/20) Sąd Najwyższy opowiedział się jednak za słusznością zastosowania w takim przypadku teorii dwóch kondykcji, a zatem stwierdził, że roszczenia banku i kredytobiorcy należy rozdzielać. To oznacza, że kredytobiorca ma prawo domagać się od banku zwrotu spełnionych świadczeń, nawet jeśli nie spłacił jeszcze kredytu.
W tym kontekście bardzo istotne stają się terminy przedawnienia wzajemnych roszczeń stron umowy kredytu oraz ustalenie początkowej daty ich biegu. Co do zasady termin przedawnienia przewidziany dla roszczeń konsumenckich jest bowiem dłuższy (wynosi 10 lat) niż dla roszczeń banków, które mają 3 lata na dochodzenie swoich praw. Mogłoby więc dojść do sytuacji, w której konsumenci byliby uprawnieni do odzyskania od banku zapłaconych rat, zaś bank nie mógłby już skutecznie domagać się zwrotu wartości udzielonego kredytu.
W tej materii w ostatnim czasie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z dnia 29 kwietnia 2021 r. wskazał, że to sąd krajowy ustala, od kiedy biegnie termin przedawnienia roszczeń banku, a także wskazuje wszystkie skutki, jakie może nieść za sobą nieważność.

Natomiast w dniu 7 maja 2021 r. Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę 7 sędziów, odpowiadającą m. in. na pytania dot. biegu terminu przedawnienia. Zgodnie z jej treścią termin przedawnienia roszczeń biegnie od momentu, kiedy bezskuteczność umowy stała się definitywna. Oznacza to, że przedawnienie
(i to zarówno dla konsumentów, jak i dla banków) zaczyna biec dopiero z momentem, kiedy kredytobiorca złoży bankowi reklamację co do kredytu walutowego. Warto jednak zaznaczyć, że pojęcie „definitywnej bezskuteczności umowy”, którym posłużył się SN, nie jest do końca precyzyjne i już teraz w obrocie prawnym można doszukać się wielu jego interpretacji.

Czy bankowi przysługuje wynagrodzenie?

Kwestią nadal nierozstrzygniętą jest też zasadność ewentualnych roszczeń banku o zapłatę wynagrodzenia za udostępnienie kapitału. W odpowiedzi na lawinę pozwów konsumenckich związanych z kredytami frankowymi banki zareagowały bowiem zapowiedziami skierowania przeciwko kredytobiorcom własnych roszczeń. Te miałyby być związane z bezumownym korzystaniem przez konsumentów z kapitału udostępnionego przez kredytodawcę w wykonaniu nieważnej umowy kredytu walutowego. Kwestia zasadności takich roszczeń nie została jeszcze rozstrzygnięta w orzecznictwie krajowym.

Więcej pytań czy odpowiedzi?

Jak widać, sprawy kredytów frankowych były przedmiotem wielokrotnych rozważań zarówno sądów krajowych, jak i organów unijnych. Nad wieloma kwestiami pochylił się już Sąd Najwyższy, wiele z nich poruszył także TSUE. Istotne jest też, że w sprawach „frankowiczów” nadal toczą się postępowania prowadzone
przed sądami powszechnymi i regularnie zapadają w nich orzeczenia końcowe. Co więcej, pomimo trzykrotnej zmiany terminu wydania przez Sąd Najwyższy uchwały wspomnianej na wstępie artykułu, liczba pozwów wnoszonych w tych sprawach stale rośnie. A zatem, choć uchwała ta jest z pewnością oczekiwana w środowisku banków i kredytobiorców, to jej dalszy brak nie wydaje się wstrzymywać praktyki orzeczniczej.

Radca prawny Anna Damas – kierownik działu procesowego kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni”, z kancelarią związana od 2015 roku. Doświadczenie w prowadzeniu spraw z udziałem podmiotów sektora finansowego zdobywała jeszcze na aplikacji, także występując jako pełnomocnik w sprawach frankowych w jednej z największych kancelarii w Polsce.

Autor: Robert Kuliga, Artur Kucharzyk

Sytuacja na rynku najmu w opinii ekspertów Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Robert Kuliga
Ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik w najmie,
projektowaniu i wykończeniach wnętrz.

Według Roberta Kuliga z warszawskiego Mieszkanicznika pandemia dała się mocno we znaki również stołecznemu rynkowi wynajmu, szczególnie krótkoterminowego, jak i długoterminowego. W jej wyniku popyt w Warszawie na najem krótkoterminowy praktycznie zanikł, a na najem długoterminowy zdecydowanie spadł zarówno ze strony studentów, turystów i tzw. imigrantów zarobkowych. Zwiększona w ten sposób podaż mieszkań musiała wpłynąć na zachwianie równowagi na rynku, co z kolei zmusiło wynajmujących do obniżek cen o 10-20%, a w przypadku najmu na pokoje nawet o 30%. Co ciekawe, jak wynika z naszych informacji, sytuacja z popytem na najem w wielu miejscowościach bezpośrednio otaczających Warszawę wyglądała zdecydowanie lepiej i tam ceny najmu praktycznie utrzymały się na poziomie sprzed pandemii, równowaga podażowo-popytowa nie została tak zachwiana, a w przypadku najmu domów można powiedzieć, iż mamy do czynienia nawet z małym boomem.

Pomimo wciąż stosunkowo trudnej na chwilę obecną sytuacji, perspektywa wzrastającej liczby szczepień, otwierania gospodarki, czy wreszcie wzmożonej sezonowo aktywności rynku najmu, pozwala już teraz z większym optymizmem patrzeć w przyszłość.
Rynek nie zna pojęcia próżni, pandemia pod wieloma względami już wpłynęła pozytywnie na rozwój konkurencyjności rynku nieruchomości
i najmu. Z jednej strony zweryfikowała atrakcyjność niektórych modeli inwestowania, np. podnajem, z drugiej wymusiła na inwestorach np. lepsze
zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym, większe zainteresowanie użyciem nowych technologii, chociażby w formie wirtualnych spacerów, zdalnej komunikacji
z najemcami czy zdalnego przedłużania i podpisywania umów. Długoterminowo rynek najmu będzie się w Polsce nadal rozwijał, szczególnie w miejscowościach ze stałym przyrostem populacji.
Młode pokolenie będzie bardziej zainteresowane najmem, niż kupnem własnej nieruchomości, zatem popyt na mieszkania na wynajem w dobrym standardzie
i przystępnych cenach będzie nadal duży, co w sposób naturalny będzie wypełniane przez inwestorów.
Rynek będzie jednak coraz bardziej konkurencyjny i zmieniać się będzie jego struktura ze wzrastającym znaczeniem najmu instytucjonalnego, większe będzie również zainteresowanie wynajmem domów.
Inwestorzy nadal zainteresowani lokowaniem środków w nieruchomości na wynajem, zamiast kierować się tzw. owczym pędem, powinny dokonać analizy sytuacji na ich lokalnym rynku i już obecnie mieć dodatkowy pomysł na zagospodarowanie swoich lokali, niż tylko konkurowanie ceną, inaczej będą mieć coraz większe problemy z ich wynajmem, a ich rentowności będą maleć.

Artur Kucharzyk
Mentor Stowarzyszenia Mieszkanicznik, ekspert w podnajmie
i inwestowaniu w mieszkania na wynajem.

Aktualna sytuacja na rynku najmu jest bardzo zróżnicowana, w zależności od konkretnego miasta oraz od charakteru nieruchomości przeznaczonej na wynajem. W miastach studenckich największy kryzys można było odczuć w momencie ogłoszenia zajęć zdalnych. Gros studentów podjęło decyzję o zrezygnowaniu z najmu mieszkań czy pokoi i przeniosło się do domów rodzinnych. W tej sytuacji najbardziej ucierpieli wynajmujący mieszkania na pokoje, których głównymi najemcami byli właśnie studenci. Odpływ studentów odbił się również echem na wynajmujących mieszkania „niestudenckie” – w ofercie pojawiło się więcej mieszkań, więc potencjalni najemcy mieli w czym wybierać. Obronną ręką mimo wszystko wyszły mieszkania w dobrej lokalizacji (np. centrum miasta) oraz w dobrym i bardzo dobrym standardzie. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że mieszkania i pokoje spełniające powyższe kryteria można było nadal wynajmować po cenach zbliżonych do okresu przed lockdownem. Chętnych było co prawda mniej, ale mimo wszystko nie było większego problemu z wynajęciem. Najmniejszym,
a czasem nawet zerowym zainteresowaniem „cieszyły się” i nadal „cieszą” mieszkania w słabym standardzie, nadające się do odświeżenia lub remontu. Tutaj pomimo stosowania obniżek ceny, czasem nawet o 50%, mieszkania te pozostawały niewynajęte. Kluczowym elementem w najmie okazał się w całej tej sytuacji profesjonalizm wynajmującego – czy był on w stanie szybko reagować na pojawiające się zmiany i np. dostosować mieszkanie do aktualnych potrzeb rynku, czy nadal uważał, że „pewnie już niedługo sytuacja wróci do normy i skoro do tej pory jakoś się wynajmowało, to nadal tak będzie”. Nie bez znaczenia była też dobrze sporządzona umowa najmu, która mogła zagwarantować wynajmującemu brak pustostanu, a przynajmniej dłuższy okres wypowiedzenia umowy, dzięki czemu wynajmujący miał czas na odpowiednią reakcję. Inaczej sytuacja przedstawia się w mniejszych miejscowościach (kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców), gdzie nie ma uczelni. Z moich doświadczeń wynika, że tych miast kryzys specjalnie nie dotknął. Często w miejscowościach takich rynek najmu jest średnio rozwinięty i nie ma zbyt wielu mieszkań w dobrym standardzie, a czasami nawet w ogóle nie ma zbyt wielu ofert najmu. Dzięki temu mając ciekawe mieszkanie (standard
i lokalizacja), jako wynajmujący można było spać spokojnie, wiedząc, że najemców nie braknie, a ceny nie zostaną zachwiane. Moim zdaniem kluczowym aspektem warunkującym popyt w najmie oraz regulującym ceny będzie informacja, czy od września uczniowie wrócą do szkół, a od października studenci na uczelnie.

Autor: Robert Korczyński

zrównują się z inflacją

W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji. Pandemia zmieniła jednak sytuację na rynku. Odpłynęli z niego studenci i pracownicy z zagranicy, zanikł najem krótkoterminowy, a ceny wynajmu poszły w dół. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków w 2020 r. spadki sięgały niemal 10% r/r, wskazują eksperci Emmerson Evaluation.

W swoim najnowszym raporcie „Evaluer Index 2021” specjaliści od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich aglomeracji. W swojej analizie wskazują, że pandemia zmieniła rynek najmu w Polsce na wielu poziomach. Ograniczenia
w przemieszczaniu się skutkowały brakiem najemców biznesowych oraz zanikiem turystyki krajowej i zagranicznej, co przyczyniło się do ograniczenia rynku najmu krótkoterminowego. Skutki tego były szczególnie zauważalne w centralnych dzielnicach największych aglomeracji, które dotychczas ukierunkowane były głównie na turystów oraz najemców biznesowych. Miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów chętnych na wynajem krótkoterminowy, był Kraków. Z mniejszą liczbą chętnych musiał zmierzyć się także rynek najmu długoterminowego. Popyt spadł ze względu na odpływ studentów oraz osób, które planowały przenieść się do większego miasta w celach pracowniczych. Wiele osób wstrzymało się z decyzją o przeprowadzce i zostało w domu rodzinnym lub do niego wróciło, gdyż pracuje w trybie home office. Wśród chętnych na wynajem ubyło także cudzoziemców, głównie pracowników z zagranicy, np. Ukrainy. Wzrost dostępnej oferty mieszkań na wynajem, przy równoczesnym spadku popytu odbił się negatywnie na stawkach czynszów najmu. Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu, obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek. W analizowanych miastach największe spadki odnotowano na rynku krakowskim – średnio o 9,6% oraz w Warszawie i Łodzi, gdzie obniżki sięgały 9,5% rok do roku. Najmniejszym wahaniom uległy stawki w Poznaniu, gdzie w ciągu 2020 roku ceny wynajmu spadły średnio o 5,7%.

Warszawa, Trójmiasto i Wrocław z najdroższym wynajmem

Według raportu w rankingu najwyższych stawek czynszów w Polsce króluje stolica. W Warszawie najwięcej ofert autorzy raportu odnotowali na Śródmieściu, Mokotowie i Woli. Od lat najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1 750 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. Trójmiejski rynek cenami mieszkań na wynajem dorównuje stolicy. Najdrożej w 2020 r. było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1 700 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 2 700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. W przypadku lokali
1-pokojowych mediany stawek czynszu wynosiły 1400 zł/m-c netto, 2-pokojowych 1 900 zł/m-c, a 3-pokojowych 2 300 zł/m-c. Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1 100 zł/m-c w przypadku kawalerek do 2 000 zł/m-c w przypadku 3-pokojowych lokali. Podium najwyższych stawek czynszów zamyka Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska najdroższe mieszkania na wynajem można było znaleźć na Starym Mieście – z medianą od 1 600 zł/m-c dla 1-pokojowych do 2400 zł/m-c dla 3-pokojowych. Wysokie stawki analitycy Emmerson Evaluation zaobserwowali także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe.

Stopy zwrotu zrównują się z inflacją

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem kształtowały się w przedziale 3% – 4,8%. Jej wysokość eksperci Emmerson Evaluation wyliczyli jako relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź
remontu. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy. Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Było to odpowiednio 4,8%
i 4,7% w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 4,6% i 4% dla 2-pokojowych. Najmniej rentowne okazały się największe, 3-pokojowe mieszkania (4% dla Łodzi
i 3,8% dla Wrocławia). Na rynku trójmiejskim jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie (od 4,1% dla mieszkań 3-pokojowych do 4,5% dla kawalerek), a najniższe w Gdyni (od 3,6% do 4,4%). Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie
i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4% (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3% i 4%. Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation, spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.

W czasie pandemii wynajmujący musieli stawić czoła nie tylko mniejszemu popytowi ze strony lokatorów i związanymi z tym spadkami czynszów, ale także najwyższej od ośmiu lat inflacji. Na koniec 2020 roku sięgała ona 3,4%, a w 2021 przyśpieszyła jeszcze mocniej, w marcu przekraczając poziom 4%. Z drugiej strony inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż daje możliwość niwelowania jej wpływu, czego nie mogą zapewnić już niezwykle nisko oprocentowane lokaty bankowe. To przyciąga osoby chcące chronić swoje oszczędności, szczególnie że ceny mieszkań ciągle rosną, a niskie stopy procentowe dają dostęp do taniego kredytu. Niemniej jednak pandemia zostawi po sobie ślad na tym rynku. W 2021 r. zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego. Wzrośnie natomiast właśnie udział nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby.

Nowi gracze na rynku

Analitycy Emmerson Evaluation zwracają również uwagę na wzmożoną aktywność na rynku najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector). Od kilku lat w Polsce mówi się o rozwoju rynku najmu instytucjonalnego. W 2020 r. inwestorzy zawarli kilka znaczących transakcji i nabyli obiekty w fazie przed rozpoczęciem budowy lub w trakcie budowy. Powstałe mieszkania zostaną przeznaczone na wynajem, a procesem będzie zarządzać firma, a nie indywidualny inwestor. Przy czym lokale te będą miały jednolity standard i zasady wynajmu, co również odróżnia je od oferty prywatnych właścicieli. To stosunkowo nowy segment na rynku najmu w Polsce, mający bardzo niski udział w jego całości. Obecnie funkcjonujące mieszkania w systemie najmu instytucjonalnego stanowią zaledwie 2% wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r. – Przewidujemy, że najem instytucjonalny będzie rósł dynamicznie, ale startuje z bardzo niskiej bazy i potrzeba będzie lat, aby stanowił konkurencję dla obecnie dominującego wynajmu indywidualnego. Przyczyni się natomiast do wzmocnienia popytu i będzie kolejnym czynnikiem napędzającym koniunkturę na rynku. Z uwagi na rosnący rynek PRS, można oczekiwać, że część deweloperów poza dotychczasową tradycyjną sprzedażą mieszkań, będzie realizowała więcej obiektów przeznaczonych na wynajem na potrzeby funduszy inwestycyjnych – podkreśla autor projektu. Cały raport „Evaluer Index 2021” jest dostępny pod adresem:
https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2021/04/raport-evaluer-index-2021.pdf.

Autor: Aneta Nagler

– analiza

Kolejne miesiące będą znów stały pod znakiem luzowania obostrzeń. Sytuacja na rynku nieruchomości jest raczej stabilna, mimo że epidemia niezmiennie pozostaje głównym czynnikiem ryzyka w prognozowaniu koniunktury. Nadal utrzymuje się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym – tak wtórnym, jak
i pierwotnym. Sprawdziliśmy, jak zmieniły się ceny mieszkań w największych miastach w Polsce. Gdzie zatem teraz najlepiej inwestować?

Nieruchomości wciąż bezpieczne?

Rynek nieruchomości jako jeden z niewielu wyszedł obronną ręką z całego szaleństwa kolejnych lockdownów i kryzysów. A nawet w ostatnich miesiącach zachowywał się dość przewidywalnie. Polacy nie bali się kupować mieszkań ani w nie inwestować. Na każdym kroku można przeczytać i usłyszeć, że mieszkaniówka jest bezpieczną przystanią dla naszych oszczędności, ale też szansą na pomnożenie kapitału. Nieruchomości mają dobre perspektywy na wzrost wartości – inne formy lokowania kapitału, np. obligacje, lokaty i waluty, wypadają na tym tle o wiele mniej atrakcyjnie.

Ceny mieszkań 2021 – od czego zależą?

Po wyraźnym spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie 2020 r., w roku 2021 oczekiwana jest stabilizacja na rynku mieszkaniowym – czytamy
w raporcie PKO Banku Polskiego. Wpływają na to m.in. to spadki cen wynajmu i duża podaż nowych mieszkań. Prognozując ceny nieruchomości w drugiej części 2021 roku, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim sytuację epidemiczną. To, co będzie działo się na rynku mieszkaniowym, zależy od tego, w jakim stopniu zostanie opanowane rozprzestrzenianie się koronawirusa. Potencjalnych czynników ryzyka jest sporo, choć z drugiej strony ciężko jest wyobrazić sobie na ten
moment sytuację, z którą rynek nieruchomości by sobie w jakiś szczególny sposób nie poradził – na przykład nieskuteczny program szczepień, ostre hamowanie
w gospodarce, załamanie na rynku pracy czy znaczny wzrost inflacji.

Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce

Jak wynika z analizy serwisu Morizon.pl, w której pod uwagę wzięto ceny z 18 największych miast Polski, w ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki wszędzie poszły
w górę. Największy skok cenowy zanotował Szczecin – średnia cena mkw. używanego mieszkania w stolicy Pomorza Zachodniego wzrosła w porównaniu
z I kwartałem 2020 roku z 6215 zł do 7081 zł, tj. aż o 13,9%. W przypadku przeciętnego mieszkania 2-pokojowego o pow. 50 mkw. cena metra jest wyższa o 866 zł i oznacza wzrost ceny całkowitej o ponad 43 000 zł. Kolejne 3 miejsca w zestawieniu miast o najwyższych wzrostach cen zajęły: Lublin, Kielce i Białystok – miasta, w których stawki za mkw. były w pierwszym kwartale 2021 r. o 8-9%, tj. ok. 500 zł wyższe niż przed rokiem.

Utrzymujący się mimo (albo dzięki) pandemii wzrost cen ofertowych mieszkań znajduje swe odzwierciedlenie we wzroście wartości Indeksu Cen Mieszkań – wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym. Wg najnowszego – marcowego odczytu wartość ICM wynosi 1272,1 pkt. i jest o 45 pkt., tj. 3,7% wyższa niż przed rokiem.

Ciekawe zestawienie przedstawiają także Expander / Expander Advisors, Rentier.io, którzy przygotowali raport na temat „kosmicznych” wzrostów cen, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r.

W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła
o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%).

Poza Sosnowcem, który w tym zastawieniu spotkał się z największymi zmianami, okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 mkw.) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 mkw.) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak, ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne, np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.

Aktywizacja rynku najmu

Tu może zmienić się najwięcej. Przed nadejściem koronawirusa, rynek najmu lekko podupadł, wynika to z faktu, że wielu studentów wyjechało do rodzinnych domów ze względu na zdalne nauczanie. To samo dotyczy pracowników stacjonarnych biur. Teoretycznie do kraju wróciło sporo Polaków zarabiających na Zachodzie, lecz nie wystarczyło to, aby wypełnić powstałą na rynku najmu przestrzeń.

Zakładając opanowanie epidemii w pierwszej połowie 2021 roku, możemy się jednak spodziewać powrotu studentów na uczelnie od października. Będzie to oczywiście oznaczało wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Większy popyt prawdopodobnie szybko przełoży się także na wyższe ceny najmu – i to nie tylko w miastach akademickich, ponieważ do biur będą powoli wracać również pracownicy biurowi.

Kredyty – rośnie popyt

Z powodu poważnego kryzysu gospodarczego oraz niepewnej sytuacji, w zeszłym roku wiele osób planujących zakup mieszkania odłożyło tę decyzję w czasie. Banki zdecydowały się na zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów, a zainteresowani – najczęściej młodzi ludzie szukający pierwszej nieruchomości na własność – zrezygnowali z zakupu. Ustabilizowanie sytuacji związanej z koronawirusem i sytuacji gospodarczej pozwoliła konsumentom powrócić do wcześniejszych planów. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe skutkujące tanimi kredytami. Już sama poprawa na rynku pracy i spodziewany dalszy wzrost cen mieszkań powinny przełożyć się na wzrost wypłat kredytów mieszkaniowych o około 10 proc.

Z raportu PKO BP wynika, że akcja kredytowa kolejny kwartał utrzymywała się na wysokim poziomie, wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
w 2020 r. – wg danych Związku Banków Polskich – wyniosła 60,7 mld zł (-3,1 proc. rdr). Z danych bazy AMRON wynika, że średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2020 wzrosła do 295,6 tys. zł (6,4 proc. rdr). W IV kw. 2020 wynosiła 305,1 tys. zł (7,7 proc. rdr; 5,5 proc. kw. do kw.). Zatem czeka nas kolejny owocny kwartał w boom nieruchomościowy.