Inwestowanie w nieruchomości w czasie niepewności i drożyzny

Damian Kleczewski

Każdy z Was z pewnością zauważył, że otaczający go świat zaczął radykalnie się zmieniać w ciągu dwóch ostatnich lat. Najpierw pandemia, potem wojna
w Ukrainie, a rykoszetem z tego wszystkiego powstał poważny kryzys gospodarczy w wielu krajach. Wiąże się z tym wzrost cen za różne artykuł pierwszej potrzeby, paliwa, ale i materiałów budowlanych. Siła robocza po części wyjechała walczyć za wschodnią granicę, w Polsce zaś inwestycje wyhamowała dynamiczna podwyżka stóp procentowych. Rynek w większym procencie wpadł w turbulencje i stagnację kredytową. Cóż robić i jak wyjść z takiej sytuacji? Takie pytanie zadaje sobie dziś z pewnością niejeden inwestor. Pamiętaj, że rynki próbują wycenić przyszłość, ale opierają się na danych historycznych, które są coraz bardziej szalone. Wycena bazuje na prognozach, jednak i te są często mylne, bo zmiennych jest tak wiele, że ciężko szacować plan działania na kwartał w przód, a co dopiero kilka lat.

Moim zdaniem kluczem do szczęścia jest… DECYZJA. Decyzja to szczęście. Brzmi to banalnie, ale patrząc z perspektywy lat, które są za mną, to sam fakt, że podejmowałem różne decyzje, sprawiał, że dziś zbudowałem efekt skali. Dywersyfikacja portfela powoduje dużą odporność na zawirowania rynkowe. Decyzje sprawiły, że biznes się rozwijał, a nie zwijał, natomiast tempo narzucałem adekwatne do możliwości, jakie miałem. Bez podejmowania decyzji, gdybałbym, czy będzie warto, a po czasie nawet nie mógłbym tego ocenić, bo faktycznie tych decyzji bym nie podjął. Dlatego tak banalny ruch, jakim jest podjęcie decyzji co do zakupu nieruchomości, co do przeprowadzenia obszernych prac remontowych, sprawiały, że dzisiejsza wartość wytworzeniowa nieruchomości jest znacząco wyższa, niż zakładałem.

Zwróćcie uwagę, że ożywił się rynek najmu. Jest to efekt dwóch czynników. Drogie kredyty zablokowały zakup lokali na własność, dlatego ludzie zaczęli je wynajmować. Drugi czynnik to napływ pięciu milionów Ukraińców, którzy wymietli z rynku większość dostępnych lokali, kwater i pokoi.

W mojej ocenie w 2022 roku i kolejnych dwóch, może trzech latach popularyzować będą się tematy niszowe, które mają największy bufor na zyski i wzrosty. Mam tu na myśli inwestowanie w całe budynki kamienic i grunty rolne. Kamienice, w przeliczeniu na cały dostępny w niej metraż użytkowy, potrafią kosztować nawet pięciokrotnie mniej z metra niż cena rynkowa wyodrębnionej kawalerki do remontu. To pozwala osiągać ponadprzeciętne zyski, pod warunkiem dobrej analizy oferty. Potencjał gruntów rolnych w klasach IV-VI odkryją kolejne lata, ale z uwagi na rozwój zabudowy – wzrost wartości wydaje się oczywisty.

Na obu polach mamy spore możliwości do kreowania wartości, a na zapchanym rynku jedynie tworzenie będzie dziś opłacalne. Tworzenie to przewaga w tej branży, powtarzalność schematów sprawia, że jest gęsta konkurencja, a tym samym niższe zyski.
W poprzednich artykułach „Strefy Nieruchomości®” poruszałem różną tematykę związaną z kamienicami. Ważne, abyś pamiętał, że kamienice to jedno z tych niewielu dóbr, w których wartość mnoży się przez dzielenie. Mam nadzieję, że rozumiesz tę metaforę 🙂 (mając duże lokale – tworzymy mniejsze jednostki, co za tym idzie – wzrasta ich wartość za metr kwadratowy).

Zauważyłem też, że szukając alternatyw inwestycyjnych wobec wysokiej inflacji czy szalejących stóp procentowych, ludzie robią dwie rzeczy. Pierwsza to kierowanie swoich oszczędności w produkty stabilne, ale wykreowane przez rząd lub banki, np. obligacje czy lokaty. Czyli kasa leży, ale dalej traci, bo inflacja jest wysoka. Jednak tu do głosu dochodzi tzw. święty spokój i bezobsługowość.

Druga rzecz, którą zauważyłem, to intensywna edukacja, czytanie po 20 książek na miesiąc, kilka webinarów na tydzień, co miesiąc szkolenia. Takie przeładowanie wiedzą w naszej głowie sprawia jeszcze większą niepewność, bo jej nadmiar nie pozwala ruszyć z miejsca. Stale chcemy ulepszyć model inwestycyjny i ciągle odwlekamy start, bo dochodzą nowe informacje. Zbyt intensywna edukacja teoretyczna powoduje, że brakuje czasu na refleksję i wyciąganie
wniosków z procesu praktycznego. Nie przechodzimy do działania, bo cały czas tkwimy w instruktażu, który opisują różni autorzy na swój sposób. Sęk w tym, że wielu z nich działa, a my ciągle czekamy na lepszy czas. Kiedy nadejdzie taki dzień? Dzisiejsza sytuacja rynkowa pokazała znacznie większy poziom trudności niż ta sprzed trzech czy czterech lat. Dziś faktycznie początek jest trudniejszy, ale to dobrze. Jeśli przyjdą czasy wzmożonego popytu i stabilizacji cenowej, to takie osoby świetnie się odnajdą i będą już wystarczająco doświadczone, by rozwijać się jeszcze szybciej.

Dzisiejsze, wymagające warunki rynkowe są sprawdzianem, ale i pewną szansą na rozwój kreatywności i wchodzenia w nisze. To dziś trzeba wykazać się większym zaangażowaniem, pomysłowością, sprytem, odwagą i szybkim podejmowaniem decyzji. To, czego nie wiemy, staje się znacznie ważniejsze od tego, co wiemy. Dlatego tak wiele zdarzeń, które są nieprzewidywalne, ma tak duży wpływ na kształtowanie się życia gospodarczego nie tylko w Polsce, ale i na całym świecie.
W takiej sytuacji niepewności rynkowej zaskakująca jest nie tyle skala naszych błędów, ale fakt, że nie zdajemy sobie z nich sprawy. Powinniśmy raczej przyzwyczaić się do takich zjawisk, które dzieją się teraz, niż naiwnie próbować je przewidzieć. Jako społeczeństwo reagujemy na skutki choroby, bo wtedy widać, że wdrożone działania coś pomogły. Jednak nikt nie dotuje ani nie wynagradza za działania profilaktyczne, mimo że są one znacznie ważniejsze.

Zwróć uwagę, że w przeszłości było wiele incydentów, które się wydarzyły, choć początkowo sprawiały wrażenie całkowicie absurdalnych. Jednak po fakcie ich wystąpienia już absurdalne nie były i świat szedł dalej do przodu. Skorygowano Excela, podejście i… przyzwyczajono się do tego, że tak właśnie jest. Dotychczasowa logika i standardowe działania to dziś zbyt mało, aby odnieść sukces gdziekolwiek. Musisz myśleć ponadprzeciętnie i otaczać się ludźmi, którzy kreują świat, a nie akceptują go takim, jakim jest.

Dziś na znaczeniu przybrał rynek najmu i popyt na pokoje i mieszkania. Najemcy płacą stawki z górnej półki, a mieszkania schodzą jak świeże bułeczki. Warto zbudować dobry portfel mieszkaniowy, urozmaicić go funkcjonalnie i dzięki temu mieć sowite przepływy w czasach, kiedy inni odpadają z gry, bo nie przemyśleli swojego modelu. Dywersyfkacja buduje odporność na zawiłe i niepewne czasy. Dzięki temu, że masz skalę, możesz skutecznie dokonywać korekty, wyciągać właściwe wnioski i układać swój portfel z jeszcze większą rentownością.

Z racji tego, że w branży jestem znany jako inwestor od kamienic, to moim celem było uporządkowanie wiedzy o kamienicach w jedną, konkretną całość. Po wielu miesiącach przygotowywania materiałów i opracowywania treści wespół ze specjalistami z branży udało się oddać do redakcji około 500 stron mięsistej wiedzy. Powstał poradnik luksusowy, konkretny i jakościowy. Właśnie trwa jego przedsprzedaż i jeśli chcesz być w gronie osób, które jako pierwsze będą mogły w pełni zapoznać się z Potencjałem kamienic, to zapraszam do jego zakupu na stronie www.potencjalkamienic.pl. Wydanie będzie w okolicach października 2022. Ten poradnik to bilet wstępu do całej platformy edukacyjnej, na której będzie wiele materiałów edytowalnych i wideo. Dzięki nim będziesz mógł rozszerzyć swoją wiedzę o kamienicach i skupić się laserowo na naprawdę rentownym procesie inwestowania w nieruchomości.

Udanych i bezpiecznych wakacji!

VIII edycja szkolenia „Potencjał kamienic” odbędzie się
10-11 września w Poznaniu. Informacje na stronie:
www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

Damian Kleczewski – inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.

Inside Park – specjaliści od kamienic

Wsparcie redakcyjne: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Zakup kamienic, a później ich remont i komercjalizacja – to model biznesowy Inside Park, dewelopera z Torunia. Firma rozszerza zakres swojej działalności – na razie na północną Polskę. Zarząd spółki podjął decyzję o emisji akcji. – Zapraszamy nowych akcjonariuszy do wejścia w świat nieruchomości – mówi Tomasz Laskowski, prezes Inside Park.

Na jakim etapie rozwoju jest spółka Inside Park?

Tomasz Laskowski: Poprzedni rok był dla nas przełomowy. Mimo ograniczeń związanych z pandemią osiągnęliśmy rekordowe wyniki finansowe. Sprzedaliśmy prawie 3200 mkw. powierzchni, czyli o połowę więcej, niż zakładaliśmy. Każdego dnia roboczego sprzedawaliśmy średnio 10 mkw. powierzchni!
W skali roku zanotowaliśmy ponad 1 mln zysku brutto i zysk operacyjny na poziomie 1,45 mln zł. Dużym sukcesem korporacyjnym było przeprowadzenie
w ubiegłym roku pierwszej emisji akcji. Zamierzamy zadebiutować na rynku NewConnect. Wejście na giełdę ma na celu jeszcze większe uwiarygodnienie spółki oraz dalszy rozwój.

Dlaczego postawiliście na kamienice, które przecież są obszarem bardzo trudnym i wymagającym?

Zaczynałem od prowadzenia biura nieruchomości. Moja żona zajmowała się wtedy aranżacją wnętrz. W pewnym momencie policzyła, że wyremontowaliśmy ponad 100 mieszkań w kamienicach. Dostrzegliśmy ogromny potencjał w tym obszarze, a zarazem niszę dla siebie. Zaczęliśmy inwestować w całe budynki. Dzięki remontowi klatki schodowej i elewacji wartość kamienic wzrasta czasem dwukrotnie. Dziś specjalizujemy się w kupnie historycznych kamienic, ich rewitalizacji oraz sprzedaży klientom odnowionych budynków pod wynajem turystyczny. Wybór obiektów zawsze poprzedzamy dokładną selekcją. Dzięki temu, że są one usytuowane w strategicznych lokalizacjach, cieszą się dużym zainteresowaniem.

Jaki jest model biznesowy Waszej spółki?

Model biznesowy firmy pozwala kupującym na osiągnięcie zysku na trzech poziomach: dzięki wzrostowi wartości nieruchomości, uzyskaniu dochodów z wynajmu mieszkań oraz marży w przypadku zbycia. Cały czas pozyskujemy nowe nieruchomości, w najbliższych miesiącach zamierzamy zakupić co najmniej cztery.
W konsekwencji powinno się to przełożyć na udostępnienie nabywcom min. 3500 mkw. nowych powierzchni do zakupu.

Wasze realizacje dotyczą głównie Torunia. Jakie inne miasta są w obszarze zainteresowań Inside Park?

Procesy rewitalizacji kamienic zamierzamy rozwijać w północnej części Polski. W pierwszej kolejności w Łebie, w Chełmży, w Starogardzie Gdańskim,
w Trójmieście i wciąż w Toruniu. W mniejszych miastach wynajem jest bardziej rentowny. Kupując mieszkanie za 200 tys. zł, można je wynająć za 1500 zł w skali miesiąca. Dlatego też nasza działalność ukierunkowana jest na mniejsze miasta.

Kto tworzy Inside Park?

Na sukces Inside Parku składa się grupa 40 osób. W skład wchodzą architekci, projektanci, specjaliści branżowi, osoby, które są na stanowiskach administracyjnych, działające w branży marketingowej.
Ostatnią, niezwykle wymagającą inwestycją zrealizowaną zgodnie z modelem Inside Park była Miodowa Faktoria – kilkanaście luksusowych apartamentów
w samym sercu toruńskiej Starówki.
Miodowa Faktoria to jednak tylko część dotychczasowych osiągnięć firmy. Ze wcześniejszych realizacja warto przywołać wyjątkową kamienicę, znajdująca się na ul. Łaziennej – jednej z najstarszych ulic w Toruniu. Powstało w niej 15 apartamentów i 3 lokale usługowe. Z okien części lokali rozciąga się zapierający dech
w piersiach widok na Wisłę. To inwestycja z kategorii premium. Kamienica podczas zakupu była obciążona decyzją Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z racji zaniedbań. Elewacja i dach były w stanie tragicznym. Inside Park zatrudniło najlepszych wykonawców i dzisiaj nieruchomość na Łaziennej
9 stanowi jeden z piękniejszych adresów toruńskiej Starówki. W budynku wymieniono też instalację i przeprowadzono renowację klatek schodowych. Dzisiaj to miejsce stanowi bazę noclegową dla około 60 gości turystycznych.

Dlaczego Inside Park to solidny partner dla inwestorów?

Poprzez dostarczanie gotowych rozwiązań inwestycyjnych w formie mieszkań lub lokali pod wynajem oszczędzamy czas naszych klientów. Jesteśmy naturalną tarczą antyinflacyjną. Nieruchomości, które są kupione na etapie przedsprzedaży, pozwalają wygenerować zyski z wynajmu nawet na poziomie 11 procent. Można stać się częścią Inside Parku, inwestując w akcje. Będziemy jedną z nielicznych firm z branży nieruchomości o tej specjalizacji z notowaniami na giełdzie. A to daje pełną transparentność, przejrzystość i jawność.

Jak zorganizować pracę w branży nieruchomości?

Paweł Albrecht

Jeżeli kładziesz się spać i myślisz o tym, co masz zrobić jutro – prawdopodobnie nie korzystasz jeszcze w pełni z narzędzi, które ułatwiają nam codziennie życie. Skąd taki wniosek? Mając kilkanaście lat, wszystkie moje pomysły trzymałem w głowie i luźnych notatkach. Nie miałem konkretnego planu działania
i chaotycznie szukałem kogoś, kto powie mi, co mam robić, aby więcej zarabiać.
Potem, podpatrzywszy działania starszych kolegów, kupiłem papierowy kalendarz. Zacząłem zapełniać go datami spotkań z osobami, które nakierowywały mnie na pierwsze kroki w nieruchomościach. Poczułem wtedy, że dokładnie wiem, co mam robić, aby osiągnąć swój biznesowy cel. Kiedy kalendarz był pusty – nie działo się nic. Kiedy był zapełniony – konto powiększało się o kolejne prowizje z pośrednictwa w obrocie mieszkaniami.
W praktyce im więcej pieniędzy zaczyna pojawiać się w biznesie, tym więcej osób potrzebujemy wewnątrz naszego zespołu. Dochodzą do tego osoby, z którymi pracujemy na zewnątrz naszej organizacji. W związku z tym kalendarz papierowy przestał się w pewnym momencie sprawdzać. Nie można w nim podglądać zadań innych osób i kopiować powtarzalnych czynności.

Dlatego jak pewnie większość osób na początku znaleźliśmy prostą aplikację Trello. Na kartach z zadaniami pisaliśmy wszystko to, co było do zrobienia w danym momencie. Funkcjonowaliśmy tak dłuższy czas, czułem jednak, że to nie jest najlepsze rozwiązanie. Bardzo szybko rozwijaliśmy się biznesowo i potrzebowaliśmy narzędzia, które będzie centrum dowodzenia wszystkimi projektami, a nie tylko „zapisywaczem” zadań do zrobienia.
Od zawsze byłem zwolennikiem checklist i wykonywania powtarzalnych czynności, które można zlecić członkom swojego zespołu. Jest wiele zadań, które wykonujemy cyklicznie. Są też projekty, które regularnie powtarzamy i które zawierają w sobie dokładnie te same schematy z niewielkimi zmianami.
Wyobraź sobie, że przeprowadzasz flipa na nieruchomości. W ramach takiego projektu masz przynajmniej kilkadziesiąt różnych zadań do wykonania. Trzeba znaleźć mieszkanie, zrobić analizę opłacalności, podpisać umowę, pojawić się z dokumentami u notariusza, zorganizować finansowanie, ubezpieczyć, przepisać rachunki, zrobić remont, home staging, zdjęcia, sprzedać lokal itd. Wszystkie wymienione wyżej czynności wymagają kontaktów ze specjalistami. Znasz też ich szczegółowy plan wykonywania. Dlatego jeżeli masz dzisiaj to wszystko w głowie lub na kartkach, to trudno Ci będzie stworzyć skalowalny i powtarzalny biznes. Nowy pracownik będzie Cię pytał o każdą rzecz, a jego następca zrobi dokładnie to samo. Prowadząc firmę, należy budować bazę wiedzy, bo to ona w połączeniu
z zespołem pozwala nam potem przenieść czynności operacyjne na zarządzających, a samemu skupić się na korzystaniu z zarobionych środków.
Spójrz na najprostszy przykład tej tezy na świecie – restaurację McDonald’s. Każdy, kto przychodzi do pracy, wie, co ma robić, ile to trwa i do kogo się zwrócić, kiedy sobie nie radzi w trudnej sytuacji. Od identyfikacji wizualnej, przez zachowanie, po przygotowywanie posiłków – wszystko jest opisane w odpowiednich dokumentach. To pozwala budować skalę bez udziału właściciela.
Oczywiście zarządzanie projektami i zadaniami jest przeznaczone przede wszystkim dla tej części zespołu, która pracuje przed komputerem. Osoby pracujące fizycznie w terenie widzą tylko mały zakres danego projektu, który mają zrealizować na miejscu.
W każdej firmie mamy księgowość, sprzedaż, marketing, dokumenty i różne zadania operacyjne. W ramach mojej nieruchomościowej działalności korzystam
z powyższych działów i sporządzam przykładowo listę zadań do szukania okazji, do przeprowadzania remontu, bazę inwestorów, potencjalnych kupców itd. Wartością mojej firmy nie jest już tylko to, co wiem, ale sposób funkcjonowania zapisany w jednej aplikacji przez wszystkie lata mojej działalności.
Jedna z moich firm zajmuje się również organizowaniem wydarzeń dla inwestorów na rynku nieruchomości. Tworzymy event o nazwie Akademia Sourcingu™. Przeprowadziliśmy już ponad 40 edycji na 3 kontynentach. Każde spotkanie jest podobne i oparte na procedurach. Bez sprawdzonego schematu nie przeprowadzilibyśmy tylu spotkań dla kilku tysięcy osób.

Jak wdrożyć program do zarządzania zadaniami u siebie?

Przede wszystkim trzeba skorzystać z pomocy kogoś, kto prowadzi firmę, zatrudnia ludzi i rozumie działanie według procesów i procedur. To pokaże nam, niezależnie od branży, w jaki sposób powinna funkcjonować organizacja, a nawet życie rodzinne.
Następnie trzeba porozmawiać z osobą, która prowadzi działalność bliźniaczą do naszej – czyli jeżeli flipujemy i robimy remonty, to musimy taką osobę poprosić o pomoc w ułożeniu procesów. Nasz mentor niekoniecznie będzie używał programu do zarządzania zadaniami, ale na pewno będzie wiedział, jakie zadanie trzeba wykonać w kolejności – bo ma to zapisane „w głowie”.
Te „głowę” przenosimy do naszej aplikacji i od tego momentu każdą czynność w naszej firmie ubieramy w proste procedury, zdjęcia i instrukcje, które pomagają
w realizacji zadań.
Jeśli ułożymy sobie większość procesów, to potem wiemy dokładnie, ile osób jest potrzebnych do tego, abyśmy mieli więcej wolnego czasu na myślenie, a mniej czasu przeznaczali na proste działania operacyjne.
Jeżeli czujesz, że dużo pracujesz, spotykasz się z ludźmi, jeździsz na konferencje, ale nie ma z tego zadowalających efektów – na 90% w Twoim przypadku to brak konkretnego planu działania, który prowadzi do skalowania biznesu.
Z racji tego, że buduję grupę networkingową dla przedsiębiorców i mam kontakt z wieloma branżami – wyciągam z dużych firm najlepsze praktyki i dzielę się
z nimi ze wszystkimi członkami naszej społeczności. Każdy, kto generuje wielomilionowe zyski, posiada zespół osób, które mierzą liczby, pilnują raportów
i realizują określone zadania w ustalonym czasie.
Prowadząc obecnie firmę, trzeba wykonywać czynności powtarzalne i schematyczne, ponieważ na rynku brakuje przede wszystkim chętnych osób do pracy. Dobrostan to plaga naszych czasów. Jeżeli stworzysz organizację, która opiera się na wiedzy „prezesa”, to daleko taka firma nie dojdzie.
Zachęcam Cię do wdrożenia takiej aplikacji jak np. ClickUp i stworzenie sobie wszystkich list, zadań i procedur z kimś, kto już to zrobił wcześniej. Zapewniam Cię, że Twoje życie ulegnie zmianie, a każdy z Twoich pracowników, kładąc się spać, będzie miał czystą głowę.

Jeżeli chcesz skorzystać z naszej pomocy – możemy przygotować dla Ciebie takie wdrożenie. Zajmujemy się również konsultingiem biznesowym i doradzamy,
w jaki sposób wyskalować swój biznes, aby mieć więcej czasu i więcej pieniędzy. Jesteśmy oficjalnym partnerem ClickUpa.

Zapraszam do kontaktu pod adresem biuro@pawelalbrecht.com – chętnie dowiem się, jaki biznes prowadzisz i jak możemy Ci pomóc.

Paweł Albrecht – inwestor na rynku nieruchomości w Polsce i Anglii. Współprowadzi także fabrykę mebli tapicerowanych. Dzieli się zdobytym doświadczeniem poprzez wydarzenia stacjonarne oraz konsulting biznesowy. Więcej o nim znajdziesz na stronie www.pawelalbrecht.com i kanale YouTube „Albrecht
o nieruchomościach”.

Jak kupić działkę w okolicy nadmorskiej i na niej zarobić?

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Brzozowy Gaj i Ultra Marina to dwie nowe inwestycje deweloperskie w Ustce, prowadzone przez spółkę Invest KZP. – Gdy widzę atrakcyjną ziemię, w pierwszej kolejności ustalam, co mogę na niej wybudować i kto będzie grupą docelową – mówi Krzysztof Podlewski, prezes Invest KZP.

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Ziemia w okolicach nadmorskich to łakomy, lecz deficytowy kąsek. Można jeszcze znaleźć działki w atrakcyjnych lokalizacjach?
Krzysztof Podlewski: Nie jest tajemnicą, że nowych gruntów nie przybywa. Ich dostępność jest o wiele mniejsza niż lokali mieszkalnych czy użytkowych.
A inwestorów jest coraz więcej, także na Pomorzu Środkowym, gdzie działamy. Więc gdy pojawia się okazja inwestycyjna, dochodzi niemalże do walki o ogień.

A.Z.-S.: W jakich cenach można kupić ziemię nad Bałtykiem?
K.P.: W miejscowościach nadmorskich cena nie zależy od dzielnicy, lecz od odległości od plaży. Bierze się pod uwagę również to, w jaki sposób ziemia jest przygotowana: czy jest objęta planem zagospodarowania, czy ma dostęp do sieci, czy jest do niej droga dojazdowa. Jeśli działka znajduje się daleko od plaży, za metr trzeba zapłacić od 200 zł do 300 zł. Natomiast ziemia przy plaży może kosztować nawet 1200 zł za metr

A.Z.-S.: Jak kupić działkę w okolicy nadmorskiej i na niej zarobić?
K.P.: Invest KZP zajmuje się przygotowywaniem produktów inwestycyjnych. W praktyce polega to na tym, że kupujemy działkę, czasami ją przekształcamy, dzielimy na mniejsze, uzbrajamy, przygotowujemy projekt, uzyskujemy pozwolenie na budowę. Po przeprowadzeniu tych czynności ta sama działka może kosztować od 600 zł do 800 zł za metr. Czyli kupujemy taniej, sprzedajemy drożej. Na tym między innymi polega zarabianie na działkach w naszym przypadku. Gdy widzę atrakcyjną ziemię, w pierwszej kolejności ustalam, co mogę na niej wybudować i kto będzie grupą docelową. Potem zastanawiam się, czy ta inwestycja będzie rentowna.

A.Z.-S.: W jaki sposób udaje się Państwu znaleźć perełki?
K.P.: Razem z żoną prowadzimy biuro nieruchomości PRIME w Słupsku. Wkrótce otworzymy filię w Ustce. Zatrudniamy trzy pośredniczki. Razem jest nas pięcioro, co zwiększa szanse na pozyskanie atrakcyjnych nieruchomości. Na pewno pomagają nam w tym nasze szerokie kontakty. Czasem dowiadujemy się
o okazjach przypadkiem, niekiedy klienci sami pytają, czy znamy dewelopera zainteresowanego zakupem ziemi. A że sami jesteśmy deweloperem, korzystamy
z takich sytuacji.

A.Z.-S.: Czy w dzisiejszych czasach można jeszcze kupić działkę za przysłowiowy bezcen?
K.P.: Zauważyłem, że ludzie są coraz bardziej świadomi. Dobrze wiedzą, jak wycenić działkę. Ostatnio poznałem rolnika, która ma do sprzedaży kilkadziesiąt hektarów ziemi. Kiedyś sprzedawał ją za małe pieniądze, dziś dokładnie wie, ile jest warta. Być może są takie sytuacje, w których ktoś kupi działkę za bezcen. Nam niestety to się nie zdarza.

A.Z.-S.: Na jakie wyzwania mogą natrafić inwestorzy, którzy inwestują w działki nad morzem?
K.P.: Czasami sytuacje są niespodziewane, trudne do zweryfikowania. Na pewno na wstępie trzeba sprawdzić stan prawny i techniczny działki poprzez wykonanie badań geologicznych. Warto zapytać w miejscowym urzędzie czy w starostwie, jakie inwestycje planowane są w pobliżu. Chciałbym zaznaczyć, że atrakcyjną nieruchomość można wybudować także w pewnej odległości od linii brzegowej i uczynić atut z jej okolicy.

A.Z.-S.: Kim są klienci kupujący mieszkania w okolicy nadmorskiej – to osoby zamierzające tam mieszkać cały rok czy tylko podczas wakacji?
K.P.: Obecnie mamy dwie grupy docelowe. Pierwsza to miejscowi, którzy szukają tańszej alternatywy dla domku. W ramach inwestycji Brzozowy Gaj proponujemy parterowe bliźniaki, w których są 60-metrowe mieszkania z małym ogródkiem. Ten projekt cieszy się również dużym zainteresowaniem osób, które mieszkają poza Ustką. Niektórzy klienci kupują te mieszkania pod wynajem – to druga grupa docelowa. W Brzozowym Gaju domy idealnie wkomponują się
w otaczający krajobraz. Zastosowaliśmy nowoczesne i ekologiczne rozwiązania, takie jak instalacje fotowoltaiczne i pompy ciepła. Na uwagę zasługuje piękne, ciche otoczenie na skraju lasu. Te nieruchomości będziemy budowali z prefabrykatów keramzytowych.

A.Z.-S.: Na ekologię postawiliście także, projektując osiedle Ultra Marina. Jakie są atuty tej inwestycji?
K.P.: Ultra Marina to nowoczesny blok składający się z 32 mieszkań. Na parterze są garaże, od strony południowo-zachodniej piękne ogródki. Razem z Michałem Rosiakiem zaprojektowaliśmy tam 30-metrowe kawalerki i 40-metrowe mieszkania. Dodatkowym atutem będzie winda. Coraz więcej klientów ma problem
z uzyskaniem kredytu, dlatego budujemy mniejsze mieszkania. Budynek posiada indywidualny charakter podkreślający nadmorską lokalizację. W projekcie zadbaliśmy także o środowisko i ekonomię naszych mieszkańców, instalując pompy ciepła, oświetlenie LED sterowane czujnikami ruchu oraz instalacje światłowodowe. Rozwiązania te pozwolą zoptymalizować koszty eksploatacji przyszłym mieszkańcom. Dodam, że budynek oddalony jest 15 minut od plaży,
a wokół niego znajduje się ścieżka pieszo- -rowerowa.

A.Z.-S.: Jaka jest cena za metr kwadratowy?
K.P.: W tym momencie od 9600 zł do 10 600 za metr kwadratowy. Zachęcamy do rezerwacji. Szczegóły na stronach: www.brzozowy-gaj.com.pl
i www.ultramarina.pl. Oferujemy również usługę wykończenia mieszkania. Remontami zajmuje się jedna z naszych spółek, która współpracuje ze sprawdzonymi ekipami remontowymi.

A.Z.-S.: Czyli jesteście samowystarczalni?
K.P.: Tak, jedna spółka uzupełnia działanie drugiej. Jako zespół rzeczywiście robimy się coraz bardziej samowystarczalni. Drugim przykładem może być jeszcze inna spółka – z Koszalina – która jest generalnym wykonawcą budowy 24 mieszkań dla spółki ze Słupska. Taka jest idea Invest KZP.

Zaklęte podziały nieruchomości, czy ignorancja na etapie projektowania?

Rafał Rychlicki,
Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1, 2)

Jak to możliwe, że po zakończeniu inwestycji nie da się wydzielić działek i sprzedać każdego domu oddzielnie z gruntem? Jak to wytłumaczyć kupującemu, który w akcie notarialnym ma obiecany dom i grunt na własność? Ignorowanie wiedzy o podziałach nieruchomości na etapie analiz due diligence, analiz chłonności
i projektów do warunków zabudowy (WZ) czy pozwolenia na budowę (PnB) coraz częściej obraca się przeciwko inwestorom. Za tak zwanym postawieniem kreski na mapie kryją się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz od tego, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp), należy dobierać odpowiednią i najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału. To wszystko musi być zaplanowane na etapie koncepcji projektowej! Niestety brak świadomości w tym zakresie przekłada się na liczne pozwy sądowe. Według sip.lex.pl od 1920 r. do 2022 r. wydano ponad 28 tys. wyroków sądowych w zakresie podziałów nieruchomości.

Kiedy dzielimy nieruchomości?

Nieruchomości najczęściej dzielimy, gdy chcemy sprzedać fragment działki lub gdy inwestor chce realizować wiele budynków na odrębnych nieruchomościach. Celów podziału możemy znaleźć bardzo dużo: wydzielenie działek przeznaczonych pod drogi, przyłączenie fragmentu działki do nieruchomości sąsiedniej czy wyjście ze współwłasności. Mogą też być cele mniej oczywiste, tj. podział w celu obejścia decyzji OOŚ. Praktycznie każdą nieruchomość niezabudowaną da się podzielić, ale nie oznacza to, że podział będzie zawsze zgodny z oczekiwaniami inwestora. Największy problem jest, gdy chcemy dzielić kompleks budynków już wybudowanych na jednej działce. Często ograniczeniami stają się zapisy mpzp lub wymogi przepisów, np. odległości projektowanych granic od budynków, wskaźniki urbanistyczne, szerokości linii frontowych działek, kąty wydzielanych linii, minimalne wielkości działek i in. Podział może zostać odrzucony, np. przez niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami mpzp, brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej, niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, czy brak zgody na podział współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych. Warto mieć na uwadze, że plany miejscowe niosą błędy, dlatego warto ich ustalenia w zakresie podziałów konfrontować z geodetą uprawnionym w zakresie 2. Czasami inwestorzy chcą przeforsować swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami mpzp. Zazwyczaj próby kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy. W przypadku braku mpzp podział rozpatrywany jest w oparciu o WZ lub przepisy odrębne. Inwestujący w kamienice powinni kontrolować również granice i opcje „pionowych” podziałów nieruchomości. Niestety, granice między kamienicami często są 25 cm obok miejsca dylatacji między budynkami. Przed każdym podziałem warto przeanalizować możliwości prawne i czasowe poszczególnych procedur i wybrać najkorzystniejszą. Dla inwestorów zaskoczeniem jest często czas procedur podziałowych. W teorii powinny one trwać 5 miesięcy, a w praktyce chociażby Warszawy to średnio 11-15 miesięcy. Niestety zdarza się, że procedura podziałowa blokuje podpisanie aktów notarialnych i prowadzi do realnych strat dla inwestorów.

Poligon błędów podziałowych w projektach

Na temat błędów podziałowych popełnianych w analizach i projektach napisałem kilkaset stron. Tutaj przytoczę jeden przykład podwarszawskiej działki
o powierzchni ok. 6000 mkw. Przedstawiliśmy koncepcję 28 działek z domami jednorodzinnymi i trzema etapami podziałów w celu ominięcia decyzji OOŚ. Po oddanym operacie otrzymaliśmy od inwestora inną koncepcję, którą wykonał architekt. Jednym rysunkiem dostarczył poligon błędów na olimpijskim poziomie. Przede wszystkim, zawyżył powierzchnię terenu o ok. 2200 mkw. w stosunku do danych KW i EGiB i o ok. 1500 mkw. w stosunku do danych z PODGiK. Wydzielił 30 działek, a możliwe było zrealizowanie 28,5 działki, a więc maks. 28. Teren w mpzp był podzielony na obszar MN i ZL, a architekt wydzielił działki, łącząc tereny o różnym przeznaczeniu, co jest niezgodne z procedurami podziałowymi i z mpzp! Fragment terenu został zabrany pod drogę, a mpzp w ramach rekompensaty dopuszczał wydzielanie mniejszych działek niż wymagane 1500 mkw. w przypadkach, gdy teren jest zabierany pod drogę publiczną. Architekt skorzystał
z przywileju, ale nie doczytał, że wydzielona w tym terenie droga nie jest drogą publiczną – błąd dotyczył 12 działek. Mpzp narzucał również minimalną szerokość frontu działki 25 m – w dwóch działkach nie zachowano tego wymogu. I mimo, że architekt zawyżył powierzchnię terenu i zrobił mniejsze działki, niż wymaga tego plan, to zaprojektował tylko dwie działki więcej. Dlaczego? Powierzchnię skonsumował układem komunikacyjnym. Zaprojektował, bowiem 664 mb. dróg wewnętrznych, a faktycznie udało się zaspokoić zapotrzebowanie w ramach 571 mb. Strata dla inwestora przy szerokości drogi 8 m to 744 mkw. Zabrakło tu wiedzy z zakresu służebności i tego, jak liczyć front działki. Oprócz tego niektóre działki miały dostęp do drogi z dwóch stron, a z kolei teren przyrodniczy ZL nie miał, choć wymagał tego mpzp. Kilka działek było wąskich, co wpływało na ograniczenia w wymiarach budynków. Przyjęto odległość budynków bez okien 3 m do granic działek. O elewacjach z oknami na tych działkach trzeba zapomnieć. Mpzp nakazywał rysowanie linii podziałowych prostopadle do dróg, z tolerancją do 20°. W kilku działkach tolerancję przekroczono. To samo dotyczyło widoczności projektowanych dróg – mpzp narzucał 5 m, a zaproponowano 3 m. Koncepcja nie dawała również możliwości ominięcia decyzji OOŚ. Są one wymagane powyżej określonej powierzchni terenu w zależności od rodzaju inwestycji, klasyfikacji gruntu i objęcia formami ochrony przyrody. Zazwyczaj, w koncepcjach wychwytuję jeden lub kilka z przytoczonych wyżej błędów – tutaj mamy przerażającą serię błędów. Na szczęście zagrożenie wychwycił inwestor, który skonfrontował analizę chłonności. W przypadku braku wiedzy inwestorskiej albo ignorancji tych kwestii – w późniejszych etapach procesu budowlanego błędy będą się potęgowały, a czasami uniemożliwią komercjalizację inwestycji zgodnie z podpisanymi aktami wstępnymi.

Podziały nieruchomości zmieniają granice

Podstawowym warunkiem wykonania podziału jest sprawdzenie granic dzielonej nieruchomości. Przepisy traktujące o punktach granicznych dopuszczały błąd położenia punktów granicznych nawet do 3 m. Rekordowe przesunięcie granicy po podziale w jednej z podwarszawskich inwestycji z maja 2022 r. wyniosło 25 m. Ryzyko zakupu nieruchomości bez kontroli granic jest ogromne. Przesunięcia będą skutkować zmianą powierzchni, kształtu i wymiarów działki. Będzie to miało konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych, jeśli najpierw zostaną wybudowane budynki (np. osiedla domów), a dopiero potem inwestor będzie myślał o podziałach nieruchomości. Mniej świadomych inwestorów problemy z granicami mogą też zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do PnB lub wtedy, gdy sąsiad wystąpi o podział swojej nieruchomości. Załóżmy, że architekt projektuje nasz budynek 3 m od granicy działki (ściana bez okien). W toku podziału działki sąsiedniej okazuje się, że granica obarczona jest błędem 50 cm. Niekiedy wystarczy zmiana projektu budynku lub korekta PZT i odsunięcie się od granic. Czasami jednak, po ustaleniu granic budynek się nie mieści albo inwestycja nie spełnia wskaźników zabudowy i proces projektowy rusza od nowa. Powyższe przykłady pokazują, jak ważne jest, aby projektować na aktualnych danych! Decyzja i ryzyko takich zmian ciąży zawsze na inwestorze. Jeśli nie ma on wiedzy, jak skontrolować aspekty projektowe, powinien konsultować analizy chłonności i projekt do WZ czy PnB z branżystami. Zachęcamy zawsze do tworzenia zespołów roboczych: inwestor, prawnik, architekt, geodeta uprawniony, urbanista, konserwator, geolog, specjalista od pozwoleń wodno-prawnych i od OOŚ. Skład zależy oczywiście od charakteru działki i skali wykazanych zagrożeń. Żeby jednak móc kontrolować, trzeba wiedzieć, co kontrolować.

Rafał Rychlicki – wiceprezes Geodetic, 15-letni praktyk, geodeta uprawniony (1, 2), biegły sądowy w 14 sądach rejonowych z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: rozgraniczenia i podziały nieruchomości oraz sporządzane dokumentów do celów prawnych oraz geodezyjne pomiary sytuacyjno- -wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości. Firma działa również w zakresie skaningu i modelowania 3D, fotogrametrii, pomiarów dronami, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Obsłużył ok. 8 mln m2 powierzchni w tysiącach budynków. Autor dziesiątek artykułów branżowych oraz książki Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.

Sprawdzone sposoby rekrutacji ekipy budowlanej i prowadzenia remontów w mieszkaniach inwestycyjnych

Sprawdzone sposoby rekrutacji ekipy budowlanej i prowadzenia remontów w mieszkaniach inwestycyjnych

W jakiej kondycji jest dzisiaj rynek remontowo-budowlany? Czy zatrudnianie ekip zawsze związane jest z dużym ryzykiem? Czy te usługi rzeczywiście są w dzisiejszych czasach bardzo drogie i czy naprawdę brakuje rąk do pracy? Czy jesteśmy zdani na koniunkturę tej branży, czy może jednak istnieją jakieś sprawdzone procedury, które umożliwią nam przejście przez ten proces bezpiecznie i z gwarancją sukcesu, niezależnie od naszego doświadczenia w tej branży?

Procedury bezpieczeństwa

Musimy zdać sobie sprawę z tego, że najważniejszym elementem w procesie remontowym jest bezpieczeństwo finansowe naszej inwestycji. Na co powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę, rekrutując ekipę remontową? Najważniejsze jest, żeby ekipa była zarejestrowana i funkcjonowała jako legalna firma, nigdy nie bierzemy osób pracujących „na czarno”, ponieważ nawet w przypadku atrakcyjnej ceny nie będziemy mogli od nich wyegzekwować gwarancji. Jeśli ktoś pracuje, nie odprowadzając podatków i składek na ubezpieczenie – to można się domyślić, że coś jest z tą osobą nie tak, i prędzej czy później te problemy przełożą się na efekty pracy. Istotne jest, żeby fakturę wystawiała ta sama firma, która wykonuje dla nas prace remontowe, a nie inna. Kolejnym ważnym elementem jest polisa OC. Nigdy nie bierzemy firmy remontowej, która nie posiada aktualnego ubezpieczenia – musimy mieć ochronę naszej inwestycji w razie wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń.

Nadzór i odbiory poszczególnych etapów prac

Absolutnie żadna ekipa remontowa nie może działać przy naszej inwestycji bez nadzoru prac osoby doświadczonej w tym fachu. Jeżeli my nie mamy w danym momencie wiedzy na temat procesu remontowego, należy zlecić to komuś z odpowiednimi kompetencjami. W przypadku ekipy, która wykonuje dla nas pierwsze zlecenie, polecam wizyty na budowie nawet codziennie. Jeśli już znamy się z daną ekipą, wystarczą kontrole 2-3 razy w tygodniu. Kluczowym elementem w procesie remontowym są odbiory wszystkich etapów robót, takich jak wymiana instalacji elektrycznej czy hydraulicznej, tynkowanie ścian, obsadzanie drzwi czy okien. Wręcz należy to odpowiednio sprawdzić na każdym etapie przed wykończeniem całego mieszkania, gdyż ewentualne poprawki na końcu mogą wymagać znacznie więcej pracy niż poprawa danych elementów na bieżąco.

Co powinna zawierać umowa z ekipą remontową i jak się rozliczamy?

Zawsze podpisujemy umowę. Kluczowe zapisy to: cena za usługę, termin zakończenia prac oraz kara za każdy dzień opóźnienia. Jeżeli nie określimy terminu zakończenia prac, to ekipa, z którą współpracujemy, będzie prawdopodobnie robić kilka remontów naraz, przez co nasza inwestycja znacznie wydłuży się w czasie. Trzeba pamiętać o tym, że kara za każdy dzień opóźnienia musi być wysoka, np. około 300- 400 zł. Jeśli uwzględnimy niewysoką stawkę (np. 50 zł za dzień), istnieje ryzyko, że nasza ekipa podejmie się kilku zleceń jednoczasowo i nawet chętnie zapłaci niską karę za opóźnienie, a zrekompensuje ją sobie z nawiązką większym zarobkiem z innych inwestycji. Ważnym elementem jest sposób rozliczenia i harmonogramy prac. Nigdy nie dajemy zaliczek za rezerwację terminu przed rozpoczęciem prac. Najlepszym sposobem dla nas jest zapłacić całość na koniec, jednak nie każda firma budowlana się na to zgodzi. Dobrym rozwiązaniem jest zapłata za poszczególne odbiory danych etapów. Ale musimy pamiętać, żeby nigdy nie dopuścić do sytuacji, w której ekipa remontowa będzie w trakcie zlecenia rozliczona na zero, ponieważ wtedy może zniknąć z terenu budowy, a my zostaniemy z niedokończonym mieszkaniem. Z kolei zatrudnienie kolejnej firmy będzie generowało dla nas znacznie więcej kosztów i czasu. Żeby temu zapobiec, polecam rozliczanie się na każdym etapie po 60% , resztę kwoty zostawiamy na koniec.

Selekcja  odpowiedniej ekipy budowlanej

Najlepszym źródłem szukania zleceniobiorców są polecenia – jeśli wiemy, że ktoś z naszych znajomych już współpracował z daną firmą i był zadowolony z jakości usługi, zmniejszamy ryzyko wystąpienia problemów. Jeśli nie uda się znaleźć nikogo tym sposobem, szukamy w Internecie: z ogłoszeń na portalach oraz w mediach społecznościowych. Dobrym sposobem jest publikowanie postów w różnego rodzaju grupach na Facebooku: „Szukam ekipy remontowej – proszę o polecenia i kontakty”. Możemy wtedy uzyskać kogoś z rekomendacji (nawet od obcych osób) albo doprowadzić do sytuacji, w której to firma budowlana pierwsza kontaktuje się z nami, co ułatwia nam negocjacje. W pierwszym kontakcie telefonicznym, aby zaoszczędzić sobie czasu, należy zadać szereg pytań wynikających z treści powyższych akapitów. Ważnym elementem w procesie rekrutacji ekipy jest też liczba osób pracujących w danej firmie – dla nas jako inwestorów najlepsze ekipy to brygady 2-3-osobowe, które pracują same dla siebie. Jeśli zakontraktujemy firmę, która zatrudnia wielu ludzi (własną księgową, koordynatora prac, kogoś od zamówień materiałów), musimy zdawać sobie sprawę z tego, że cena będzie musiała pokryć utrzymanie tych osób, a niekoniecznie będzie miała odzwierciedlenie w jakości wykonanej dla nas usługi.

Zakupy i organizacja materiałów

Sporym ułamkiem procesu remontowego jest organizacja materiałów. Dzielimy je na wykończeniowe (płytki, panele, armaturę, tapety, farby itp.), które zawsze zamawiamy my, oraz pozostałe, jak materiały budowlane (płyty GK, profile, chemia). Najlepszym dla nas sposobem (jeśli nie mamy jeszcze doświadczenia w remontach) będzie zamówienie prognozowanej ilości materiałów z marketu budowlanego z transportem na miejsce zlecenia. Ważne jest, abyśmy uzgodnili w umowie z naszą ekipą, że wnoszenie materiałów jest w zakresie ich obowiązków w ramach ceny za całą usługę. Oprócz większych zamówień będą potrzebne drobne zakupy, których nie da się przewidzieć z góry. Należy w tej sytuacji stopniowo zaliczkować niewielkie kwoty i regulować odbiór rachunków najlepiej co tydzień, a także sprawdzać, czy dane zakupy rzeczywiście są przeznaczone na nasze mieszkanie. Odbiór środków powinien być kwotowany na drukach KW/KP.

Podsumowanie

Pomimo krążących mitów na temat kryzysu na rynku budowlanym przeprowadzenie remontu w mieszkaniu jest procesem, którego każdy z nas może się nauczyć. Oczywiście wymaga to odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Ale jestem pewien, że przy zastosowaniu powyższych procedur każdy jest w stanie podjąć się tego wyzwania, zoptymalizować inwestycję oraz uniknąć niepotrzebnych problemów. Pamiętajmy o tym, że nie musimy znać całej drogi, aby zrobić pierwszy krok. Jeśli nie mamy doświadczenia w nadzorze tego typu prac, korzystamy z kompetencji innych osób i uczymy się od nich.

 

Jacek Kłosiński poszukiwania swojego miejsca na ziemi, rozpoczął od emigracji do UK, gdzie przez pierwsze 2 lata pracował w pośrednictwie nieruchomości. Po tym czasie stwierdził, że jest gotowy postawić pierwszy krok ku samodzielności i otworzył firmę remontowo-budowlaną. Jego ambitne plany i wielkie marzenia o wolności finansowej przyprowadziły go jednak z powrotem do Polski. Wziął udział w warsztatach WIWN® (wiwn.pl). I tak zaczął działać z flipami. Dziś jesteś Liderem WIWN®. Uważa, że flipy są najlepszym i jednocześnie najbardziej bezpiecznym sposobem na inwestowanie w nieruchomości. Pozwalają one na osiągnięcie wolności finansowej w możliwie najkrótszym czasie, niezależnie od tego, jakiej wielkości kapitałem na start się dysponuje.

Networking pojazdem rakietowym – Strefa Nieruchomości

Networking pojazdem rakietowym

Rozmowa z Basią Domarus
Rozmawiała Dorota Nowicka

Dorota Nowicka: Basiu, usłyszałam ostatnio, jak ktoś Cię nazwał „Królową Relacji”. Zapytałam, co się kryje pod tym stwierdzeniem i dowiedziałam się o spotkaniu, które organizowałaś w Gdańsku.

Basia Domarus: (śmiech) też, to usłyszałam i nie ukrywam, że jest to dla mnie szczególny komplement, tym bardziej, że wypowiedziany przez piękną kobietę sukcesu. Jeśli chodzi o budowanie relacji i szeroko pojęty networking, to rzeczywiście czuję się jak ryba w wodzie. To moja mocna strona i na niej sukcesywnie buduję swój biznes.

DN: I Zjazd Absolwentów Platformy Edukacyjnej Domarus Education był otwarty dla ludzi czujących moc networkingu. Opowiedz o tym spotkaniu.

BD.: Na początku lipca zorganizowałam w Gdańsku spotkanie pod tą nazwą. I choć event był dedykowany absolwentom moich kursów on-line, to jednak był też otwarty dla tych, którzy chcieli spotkać się w tak wyjątkowych warunkach. Warto też wspomnieć, że w sobotni wieczór odbyła się licytacja charytatywna, w której zebraliśmy ponad dwadzieścia tysięcy złotych! Ludzie otworzyli swe serca i portfele, a przy tym wszyscy mieli wspaniałą zabawę. Od tej pory takie licytacje wprowadzę jako standard spotkań networkingowych, i mam nadzieję, że inni pójdą moim śladem.

DN: Opowiedz, proszę, w jaki nikt nie znał mnie. sposób spotkania networkingowe pracują dla biznesu?

BD: Całą ideę networkingu można streścić w słowach: nieważne, co wiesz, ale kogo znasz. Odniosę to do swojego przykładu. Gdy kilka lat temu zaczynałam swoją przygodę w nieruchomościach, dopiero co wróciłam do Polski po blisko piętnastoletniej emigracji. Żyłam marzeniem, by zgłębić tę branżę, być skutecznym, rozpoznawalnym, dobrze zarabiającym pośrednikiem. Ale póki co nie znałam nikogo i nikt nie znał mnie.
Doszłam do wniosku, że najszybszym „pojazdem”, który może mnie dowieźć do miejsca, w którym chcę być, jest właśnie networking. Od tej pory jeździłam na wszystkie możliwe spotkania, nie ważne, czego dotyczyły. Wyszłam z założenia, że moi klienci są wszędzie. Uznałam, że im więcej osób dowie się, czym się zajmuję, tym więcej klientów trafi do mnie, gdy będą szukali usługi pośrednika . Nawet jadąc taksówką czy płacąc na stacji za paliwo, zawsze zostawiałam wizytówkę z informacją, że „gdybyś chciał kupić, sprzedać bądź wynająć jakąś nieruchomość, to polecam się Twojej pamięci”. Wstąpiłam w szeregi „Stowarzyszenia Mieszkanicznik” z czasem stając się Liderem Gdańskiego Oddziału.

DN: Nazwałaś networking pojazdem a ludzi paliwem rakietowym. Powiedz coś więcej, jak uczestnicy eventu monetyzują takie spotkania? Dla kogo to jest i jak na tym zarobić?

BD: W myśl teorii sześciu kroków (inaczej sześciu stopni oddalenia) wystarczy wykonać sześć telefonów, bądź napisać sześć maili, aby dosłownie użyć sześciu kontaktów i dotrzeć do dowolnej osoby na świecie. Warto pamiętać, że networking to nie jest jednorazowy incydent, tylko proces. Aby nawiązać dobre relacje nie wystarczy spotkać się raz. Im więcej spotkań, tym głębszą relację możesz nawiązać. Moje doświadczenia są takie, że po każdym evencie w branży nieruchomości szybko sprzedawałam nieruchomość, nad którą w danej chwili pracowałam. Kupował ją ktoś, kogo poznałam na networkingu… lub ktoś, kto usłyszał o niej od kogoś, kogo na takim networkingu spotkałam. Dzięki temu pieniądze zainwestowane w spotkanie szybko zwracały się z dużą nadwyżką. A zbudowane relacje do dnia dzisiejszego monetyzują się czy to w transakcjach, czy w poradach, kontaktach bądź poleceniach.

DN: Zatem jeśli jesteś początkujący w swojej branży powinieneś odwiedzać spotkania networkingowe, czy tak?

BD: Jeśli jesteś początkującym przedsiębiorcą, warto byś, zaplanował i naniósł te wydarzenia w swój kalendarz spotkań, w których chcesz uczestniczyć. Dobieraj eventy rozważnie. Z czasem wybierasz eventy, które ceną determinują uczestników. Osoby z doświadczeniem, znające wartość spotkań networkingowych, zazwyczaj nie patrzą na koszt spotkania – od razu pytają, jak i gdzie mają opłacić uczestnictwo. Doświadczeni przedsiębiorcy wpisują eventy networkingowe w listę standardowych działań, wiedząc, że te relacje, jakie nawiążą bądź wzmocnią na takim evencie, będą się monetyzować przez długi czas. Jeśli jeszcze nie wiesz, dokąd zmierzasz, na networkingu poznasz ludzi, którzy Cię zainspirują, natchną wiarą we własne możliwości, pokażą, że niemożliwe nie istnieje.

DN: Jak zatem przygotować się do takiego eventu, by wyjąć z niego jak najwięcej dla siebie?

BD: Do dzisiaj najczęstszym największym grzechem uczestnika spotkania jest brak wizytówki oraz… nieumiejętność przedstawienia się. Mając to na uwadze, przećwicz sobie, co powiesz, gdy dostaniesz mikrofon. Dobra autoprezentacja trwa około 45 sekund. Zadbaj o przygotowanie swojego „elevator pitch”, czyli trzech zdań otwierających ludzkie serca. Bądź gotowy wychodzić ze swojej strefy komfortu. Nie myśl o tym, że nie potrafisz występować publicznie. Za każdym kolejnym razem będziesz coraz lepszy

DN: Basiu, mówisz, że budowania relacji oraz profesjonalnego networkingu można się nauczyć. Czy są jakieś szkoły, które do tego przygotowują?

BD: Doroto, cieszę się, że zadałaś to pytanie, ponieważ często słyszę je w kuluarach. Tego wszystkiego uczę na szkoleniu o nazwie „RELACJE W BIZNESIE NIERUCHOMOŚCI”. W tym 10- tygodniowym programie online uczestnik otrzymuje ponad sto nagrań video, również w wygodnej wersji audio, materiały pdf, co tydzień uczestniczy w zajęciach na żywo, co tydzień odrabia swoją pracę domową. Dzięki warsztatowej pracy uczy się praktycznych umiejętności, które czynią z niego prawdziwego lwa salonowego. Przed nami V edycja tego szkolenia.

DN: Ile osób już skorzystało z tego szkolenia?

BD: Do tej pory około 300 absolwentów Platformy Edukacyjnej Domarus Education może się pochwalić swoimi sukcesami na arenie zawodowej. Wystarczy obejrzeć opinie zadowolonych uczestników, by przekonać się, jaką wartość wnosi ten program i jak pomaga zwielokrotnić zarobki: zobacz więcej na stronie: https://kursy.basiadomarus.pl/referencje. Na koniec dodam, że po lipcowym spotkaniu w Gdańsku kilka osób w prywatnej rozmowie przyznało, że na takim spotkaniu byli po raz pierwszy i że to zupełnie odmieniło im życie. Do tej pory nie zdawali sobie sprawy z istnienia tak silnego narzędzia, tak szybkiego pojazdu do realizacji zawodowych celów. Usłyszałam wzruszające wypowiedzi ludzi, którzy czuli prawdziwą wdzięczność za wprowadzenie ich w świat relacji biznesowych. Wspaniale jest widzieć, jak zmienia się rzeczywistość osób, które chcą się rozwijać, są gotowe uczyć się nowych kompetencji, wychodzić ze strefy komfortu i tworzyć lepszą wersję siebie.

DN: Basiu, dziękuję za dzisiejszą rozmowę.

BD: Dziękuję serdecznie i życzę wielu sukcesów wszystkim czytelnikom.

Fortum. Dobre postanowienie na nowy rok? Mieć rachunki pod kontrolą! – Strefa Nieruchomości

Artykuł Sponsorowany

Rok 2020 nie był łatwy i zaskakiwał nas pod wieloma względami. Niestety przynajmniej jedna rzecz pozostała niezmienna – zapowiedzi sporych podwyżek rachunków. Przy czym z początkiem roku 2021 wzrosną nie tylko stawki za prąd i jego dostarczenie, ale na rachunkach pojawi się też całkiem nowa opłata dodatkowa.

Wiadomo już, że w nowym roku przyjdzie nam płacić wyższe rachunki za prąd. To efekt zatwierdzenia nowych taryf, ale również pojawienia się nowej opłaty, tzw. mocowej, która ma posłużyć zapewnieniu większego bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej poprzez zapewnienie odpowiedniej rezerwy mocy. Jakie będą skutki dla naszego portfela? Średnio wartość rachunku za prąd w gospodarstwie domowym wzrośnie o około 10%, ale powinniśmy się również przygotować na wzrost cen wielu towarów i usług, który będzie wynikał ze wzrostu kosztów energii przedsiębiorców.

Sposobów na rosnące ceny energii jest co najmniej kilka: od zastąpienia tradycyjnych żarówek energooszczędnymi aż po wymianę starych, energochłonnych urządzeń AGD i RTV. Poszukując oszczędności, warto również przyjrzeć się możliwości zmiany sprzedawcy energii i odpowiedniemu doborowi usług. Taka zmiana, w przeciwieństwie do wymiany oświetlenia czy domowych urządzeń, nie wymaga żadnych nakładów, a może przynosić liczne korzyści przez wiele kolejnych lat.

Na co warto zwrócić uwagę, rozważając zmianę sprzedawcy? Oprócz zwrócenia uwagi na same stawki za energię (kWh) warto przyjrzeć się:

  1. Okresowi, na jaki zawierana jest umowa – często możemy mieć obawy przed zawarciem umowy na więcej niż 24 miesiące. W przypadku mieszkań inwestycyjnych długoterminowa umowa może zapewniać korzyści w postaci gwarancji ceny, a tym samym długookresowej przewidywalności kosztów eksploatacyjnych, co może czynić mieszkanie atrakcyjniejszym dla potencjalnych najemców.
  2. Dostępności usług z zakresu napraw i usuwania awarii – w mieszkaniu przeznaczonym na wynajem doskonale mogą sprawdzić się usługi wsparcia fachowców. Bardzo często okazuje się, że w zamian za niewielką opłatę miesięczną zyskujemy dostęp do wysokiej jakości usług, które zdejmują z listy naszych zmartwień problemy techniczne, awarie sprzętu i drobne usterki, które nieustannie przytrafiają się lokatorom wynajmowanych mieszkań.
  3. Zasadom rozliczeń i dostępności rachunków – rozliczenia w wynajmowanych mieszkaniach zwykle są skomplikowane, dlatego warto zapewnić sobie dostęp do elektronicznej wersji faktury (wysyłanej na e-mail lub dostępnej w aplikacji), dzięki czemu już więcej nie zgubimy papierowej faktury i nie zapomnimy
    o niej. Szczególnie pomocna w wynajmowanych mieszkaniach może być też usługa rozliczenia w oparciu o odczyt klienta, dzięki której możemy bardzo prosto rozwiązać kłopot z rozliczeniem końcowym przy zmianie lokatorów.
* Fortum – międzynarodowa firma energetyczna wywodząca się z Finlandii, będąca wiodącym niezależnym ogólnopolskim sprzedawcą prądu i gazu oraz producentem i dystrybutorem ciepła.

Wiedząc, czego dokładnie potrzebujemy, możemy lepiej wybrać ofertę i połączyć oszczędności z wieloma innymi ułatwieniami praktycznie w każdym miejscu
w Polsce w ramach standardowej umowy.
Dla części mieszkań, które zostały już wyposażone w liczniki zdalnego odczytu, pojawia się również całkiem nowa forma rozliczeń, łącząca bezpieczeństwo rozliczeń przedpłatowych (tzw. prądu na kartę) z łatwością dostępu i korzystania przy użyciu smartfona i komputera – Prąd na kartę SMART.
Wybierając smart rozliczenia od Fortum, oprócz bardzo dobrych stawek za prąd i bezpieczeństwa płatności użytkownicy zyskują także opiekę w zakresie napraw
i usuwania usterek. Ale ta usługa to nie jedynie dobre ceny i wygoda, to również szansa na odzyskanie kontroli nad rachunkami za prąd dzięki dostępowi do aktualizowanych każdego dnia informacji o ilości zużytej energii i dziennych opłatach. Z pozoru może wydawać się, że to niezbyt wiele, ale według światowego bestsellera „Atomowe nawyki” autorstwa Jamesa Cleara gospodarstwa domowe, które mają łatwy dostęp do bieżących danych dotyczących zużycia energii, potrafią ograniczyć jej zużycie nawet do 30% w porównaniu do gospodarstw pozbawionych tej wiedzy.

Czy to oznacza, że rachunki w każdym mieszkaniu można prosto ograniczyć o 30%?

To zależy od liczby i rodzaju posiadanych urządzeń elektrycznych, posiadanego oświetlenia oraz liczby i determinacji mieszkańców. Natomiast warto sprawdzić, ile jesteśmy w stanie zaoszczędzić, zwłaszcza że w ofercie promocyjnej Fortum można zrezygnować z usługi bez żadnych konsekwencji w ciągu 3 miesięcy. W ten sposób każdy może zobaczyć, jak wygląda usługa, i przekonać się, ile jest w stanie zyskać dzięki Prądowi na kartę w wersji smart.

Ze szczegółami oferty można zapoznać się na stronie:
www.pradwtelefonie.fortum.pl/wynajem

Oświetlenie LED pod kontrolą – Strefa Nieruchomości

Artykuł Sponsorowany

„Oszczędności płynące z wymiany oświetlenia konwencjonalnego na nowoczesne
w technologii LED w dobie podwyżek za prąd”.

Energia elektryczna w Polsce stale rośnie. Jesteśmy w czołówce państw europejskich z dużym przyrostem cen hurtowych energii i taryf dla wszystkich grup odbiorców. Dodatkowo w 2021 roku zarówno odbiorcy indywidualni, jak i przemysłowi zapłacą nową „opłatę mocową”. Firma BPE Lighting to firma inżynieryjno-produkcyjna, specjalizująca się w doborze systemów oświetleniowych na potrzeby rynku przemysłowego. W swojej ofercie posiada energooszczędne oprawy oświetleniowe dobrane według zastosowania w danym przemyśle. Specjalizuje się w produkcji opraw, osprzętu, instalacji w strefach zagrożonych wybuchem oraz w rozwiązaniach technicznych dostarczanych do przemysłu. Rozwiązania BPE Lighting oparte są na wiedzy pozyskanej głównie w przemyśle chemicznym, petrochemicznym i spożywczym.

W odpowiedzi na podwyżki energii elektrycznej dla przedsiębiorców zespół inżynierów BPE Lighting przygotował ofertę redukującą nawet o 60% zużycie prądu poprzez modernizację oświetlenia w zakładzie. Oferta BPE Lighting skierowana jest do prywatnych oraz państwowych przedsiębiorstw, które korzystają ze starego, nieefektywnego systemu oświetlenia. Dzięki skorzystaniu z oferty BPE Lighting można ograniczyć zużycie energii elektrycznej w zakładzie o około 50 60% oraz dostosować oświetlenie do obowiązujących norm.

Nasza oferta składa się z poszczególnych etapów:

  • wizja lokalna w zakładzie (zbieranie informacji o potrzebach)
    kończąca się audytem oświetleniowym,
  • projekt oświetlenia przy zastosowaniu nowoczesnych
    opraw LED w zależności od panujących warunków pracy,
    zgodnie z normą PN-EN 12464,
  • oferta na zaproponowane rozwiązania oraz propozycja
    finansowania inwestycji,
  • montaż nowego efektywnego systemu oświetlenia.

Warto wspomnieć, że nie trzeba od razu pokrywać całości kosztów modernizacji. Możemy przedstawić finansowanie, które będzie rozłożone w czasie.
Z zaoszczędzonych pieniędzy będzie można pokryć koszt nowej instalacji. Przy większości inwestycji czas zwrotu kosztów poniesionych na modernizację oświetlenia wynosi około roku. Jeżeli zajdzie taka potrzeba służymy pomocą w podpisaniu nowej, korzystniejszej umowy z dotychczasowymi dostawcami energii elektrycznej. W naszych realizacjach stosujemy czujniki natężenia oświetlenia oraz czujki obecności zgodne z protokołem DALI. Wykorzystujemy naturalne światło w przypadku, gdy na hali są świetliki lub okna. Usługa jest kompleksowa i dostosowana do indywidualnych potrzeb klienta.

Zapraszamy do kontaktu:

BPE LIGHTING S.C.
80-208 Gdańsk, ul. M. Kopernika 16
603 603 707 Wojciech Majewski
668 043 266 Paweł Biernack

Fortum. Prąd w telefonie – Strefa Nieruchomości

Artykuł Sponsorowany

Pierwsze w Polsce smart rozliczenia za prąd!

Od wielu lat nasz telefon jest czymś więcej niż urządzeniem do komunikacji. Słuchamy z niego muzyki, robimy przelewy, oglądamy seriale i gramy. Nadszedł czas na kolejną dużą zmianę. Fortum* wprowadziło nowoczesną usługę rozliczeń za prąd, dzięki której smartfon staje się energetycznym centrum dowodzenia. Informacje o wydatkach, zużyciu, a także doładowania są teraz łatwo dostępne w aplikacji mobilnej. A dzięki oszczędności czasu i bezpieczeństwu rozliczenia usługa doskonale sprawdzi się w mieszkaniach przeznaczonych na wynajem.

Rozliczenia za prąd są jednymi z najbardziej skomplikowanych i najgorzej ocenianych przez klientów rodzajów rozliczeń. Powodów jest wiele, a do najważniejszych należą:

  • nieczytelne i nieregularnie przychodzące rachunki,
  • zawiłe rozliczenia skutkujące naprzemiennie nadpłatami lub dopłatami,
  • brak kontroli i możliwości analizy zużycia, a tym samym podjęcia skutecznych działań na rzecz obniżenia rachunków.

W przypadku mieszkań inwestycyjnych – przeznaczonych na wynajem – sytuacja jest jeszcze trudniejsza, bo do powyższej listy dochodzą czasochłonne rozliczenia okresowe i końcowe z najemcami oraz ryzyko konfliktu między najemcą a wynajmującym na tle niezapłaconych rachunków za media,
a w szczególności za energię elektryczną.

Fortum konsekwentnie rozbudowuje portfel usług i narzędzi ułatwiających codzienne życie klientów, wprowadzając w ostatnim czasie chociażby Rozliczanie na Żądanie dla prądu i gazu czy rozwijając aplikację mobilną Moje Fortum, która upraszcza kontrolę nad rachunkami. Bazując na tych doświadczeniach i znając szczególne potrzeby związane z obsługą wynajmowanych mieszkań, rozpoczęto prace mające na celu stworzenie usługi, która uprości rozliczenia i zapewni ochronę właścicieli i najemców. Istotnym elementem pozwalającym na zmianę obecnego stanu rzeczy jest postępujący od kilku lat w Polsce proces wymiany tradycyjnych liczników energii elektrycznej na „liczniki inteligentne”, które pozwalają na dwukierunkową komunikację z licznikiem, umożliwiając m.in. zdalny odczyt zużycia czy zdalne włączenie i wstrzymanie dostaw prądu. Dotychczas liczniki takie zostały zainstalowane w około 1,5 mln gospodarstw domowych na terenie całej Polski.

Dla tych, którzy już korzystają z liczników inteligentnych, Fortum przychodzi z rozwiązaniem rozliczeń za prąd w wersji smart. Usługa sprawdzi się doskonale
w mieszkaniach na wynajem, ale powinni się nią zainteresować wszyscy, którzy chcieliby odzyskać kontrolę nad zużyciem energii i rachunkami za prąd. Prąd
w telefonie nie jest prostym dodatkiem do dotychczasowej umowy na prąd, to zupełnie nowe podejście do dostarczania prądu do domu z zapewnieniem szerokiego dostępu do informacji o zużyciu oraz uproszczonych i bezpiecznych rozliczeń za prąd.

* Fortum – międzynarodowa firma energetyczna wywodząca się z Finlandii, będąca przodującym, niezależnym, ogólnopolskim sprzedawcą prądu i gazu oraz
producentem i dystrybutorem ciepła.

Wybierając Prąd w telefonie, zyskujesz:

  1. Smart aplikację – dzięki której łatwo i szybko sprawdzisz oraz załatwisz wszystko, co związane z rozliczeniami za prąd.
  2. Rachunki przedpłacone – doładowujesz konto w aplikacji dowolną kwotą, w dowolnym czasie i miejscu. Po wyczerpaniu środków na koncie dostawa prądu zostanie zdalnie wstrzymana, dzięki czemu unikniesz zadłużenia.
  3. Kontrolę zużycia energii i wydatków – dzięki codziennym odczytom zużycia na bieżąco sprawdzasz aktualne zużycie energii oraz wydatki na prąd.
  4. Oszczędności i dbałość o środowisko – śledząc wydatki i wysokość zużycia prądu, nabierasz świadomości, a tym samym możesz zmniejszać zużycie, oszczędzać pieniądze i minimalizować negatywny wpływ na środowisko. Dodatkowo otrzymasz Certyfikat Zielonej Energii potwierdzający, że Fortum zakupiło energię elektryczną wytworzoną z odnawialnych źródeł w ilości odpowiadającej 100% Twojego zużycia prądu.
  5. Proste rozliczenia – brak prognoz i korekt to bezproblemowe rozliczenia i w efekcie więcej czasu dla siebie – oznacza to koniec ze skomplikowanymi fakturami, prognozami, nadpłatami i przeoczonymi terminami płatności.
  6. Powiadomienia SMS – będziesz otrzymywał powiadomienia o najważniejszych zdarzeniach związanych z usługą, w tym o liczbie dni, na jakie wystarczą posiadane na koncie środki, o konieczności doładowania konta czy o nietypowym zużyciu energii.
  7. Awaryjne saldo – nie musisz się martwić, jeśli zapomnisz doładować konto – awaryjne saldo zabezpiecza Cię przed nagłym wyłączeniem prądu.
  8. Ubezpieczenie od domowych usterek – usługa Home Assistance to ochrona na wypadek domowych awarii, gwarantująca Ci dostęp do fachowców, takich jak hydraulik, ślusarz, elektryk i wielu innych.

https://pradwtelefonie.fortum.pl/wynajem
tel .42 206 87 87

Prąd w telefonie to szczególne ułatwienia i ochrona, przygotowane z myślą o mieszkaniach przeznaczonych na wynajem:

  1. Dostęp z QR-kodem – właściciel może wygenerować i przekazać lokatorom kod QR pozwalający na dostęp do aplikacji mobilnej. Bez przekazywania danych logowania czy hasła, bez udostępniania wrażliwych danych.
  2. Samoobsługa – dzięki dostępowi do aplikacji lokatorzy samodzielnie sprawdzą stan konta oraz informacje o zużyciu i wydatkach, a co ważniejsze, zadbają
    o doładowanie konta, dzięki czemu rozliczenia i płatności rachunków to przeszłość.
  3. Bezpieczne rozliczenia – dzięki przedpłacie właściciel mieszkania oraz najemcy zyskują pełną przejrzystość i bezpieczeństwo w zakresie rozliczeń rachunków za prąd.

Prawdziwy święty spokój!

Prąd w telefonie wystartował w sierpniu tego roku i w pierwszej kolejności dostępny jest dla gospodarstw domowych na terenie aglomeracji wrocławskiej. Natomiast zainteresowani z innych obszarów mogą zgłaszać się już teraz, dzięki czemu zostaną poinformowani o dostępności usługi jako pierwsi. Z okazji startu Fortum przygotowało specjalne warunki promocyjne oraz ofertę pozwalającą wypróbować usługę przez 3 miesiące. Ze szczegółami oferty można zapoznać się na
stronie: www.pradwtelefonie.fortum.pl.