Autor: Anna Damas
Radca Prawny z „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni”
spółka partnerska

– czego jeszcze o nich nie wiemy?

W dniu 11 maja 2021 r. odbyło się posiedzenie pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, która miała udzielić odpowiedzi na zagadnienia prawne dotyczące tematyki kredytów denominowanych i indeksowanych w walutach obcych, czyli tzw. kredytów frankowych.

Uchwała w tej kwestii nie została jednak podjęta, bowiem Sąd Najwyższy zdecydował się przed wydaniem orzeczenia wystąpić o kolejne opinie do pięciu instytucji, w tym Rzecznika Praw Obywatelskich, Rzecznika Praw Dziecka, Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego oraz Rzecznika Finansowego. W tej sytuacji rzesza kredytobiorców wydała się zostać pozbawiona odpowiedzi na pytania dotyczące ich położenia przez kolejne miesiące. Ale czy na pewno? W sprawach frankowiczów zapadło już przecież wiele orzeczeń i to zarówno wydanych przez Sąd Najwyższy w Polsce, jak i przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Warto zatem odpowiedzieć sobie na pytanie, czego jeszcze tak naprawdę nie wiemy o sytuacji frankowiczów i jakie wątpliwości pozostają do rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy.

Kredyty frankowe – w czym tkwi problem?

Stosunkowo stabilna pozycja franka szwajcarskiego na rynku walutowym, utrzymująca się w latach dziewięćdziesiątych i pierwszej dekadzie XXI wieku, doprowadziła w tamtym okresie do wzrostu popularności kredytów hipotecznych zaciąganych w tej właśnie walucie. Na podstawie takich umów kredytobiorcy otrzymywali od banku określoną kwotę pieniężną (wyrażoną w walucie polskiej lub obcej – w zależności od tego, czy kredyt miał charakter indeksowany, czy denominowany), a następnie byli zobowiązani do jej zwrotu w ratach. Dla kredytobiorców główna różnica pomiędzy mechanizmem działania kredytu walutowego i złotówkowego wyrażała się w tym, że przy spłacie zobowiązania frankowego rata kredytu była poddawana waloryzacji, czyli przeliczeniu z jednej waluty na drugą. Obecnie główną osią sporów frankowych stał się ten właśnie mechanizm. W przeważającej mierze zawierane wówczas umowy kredytowe przewidywały bowiem, że waloryzacja będzie następowała w oparciu o miernik ustalany na podstawie bankowej tabeli kursów walut. Legło to u podstaw argumentacji kredytobiorców, którzy podnieśli, że zastosowanie takiego miernika wartości pieniądza może być nieuczciwe, ponieważ tabela kursów walut jest ustalana arbitralnie przez banki, a zatem de facto to banki określają wysokość zobowiązania kredytobiorców i nie mają w tym żadnych ograniczeń. Na tej podstawie doszło do wydania licznych orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, mocą których postanowienia dotyczące waloryzacji kredytu i jego rat zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne (in. klauzule abuzywne), które nie wiążą konsumenta. Pokłosiem tego stanowiska są spory sądowe pomiędzy frankowiczami
a bankami, które obecnie toczą się licznie w polskich sądach.

Umowa nieważna czy kredyt złotowy?

Stanowisko co do wad prawnych umów kredytów walutowych, które utrwaliło się już w doktrynie i orzecznictwie sądowym, zrodziło konieczność rozstrzygnięcia, jakie są skutki tej wadliwości. Na tym tle powstały zasadniczo dwie koncepcje. Pierwsza z nich zakłada, że wyeliminowanie z umowy kredytu klauzul waloryzacyjnych prowadzi do nieważności opartego na niej stosunku prawnego w całości. Skutkiem przyjęcia takiego założenia dla stron umowy kredytu jest obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń.
Według zwolenników drugiej koncepcji wadliwość klauzul waloryzacyjnych nie niweczy ważności umowy kredytu, lecz prowadzi do jej „odfrankowienia”. Oznaczałoby to, że umowa powinna być traktowana jak zwykły kredyt hipoteczny udzielony w złotówkach, a rozliczenie powinno uwzględniać oprocentowanie
i warunki cenowe ustalone w kontrakcie (które w przypadku kredytów walutowych były dla konsumentów korzystniejsze niż przy kredytach złotowych). Obecnie w orzeczeniach sądów dominuje przyjęcie pierwszej z wymienionych koncepcji. Po raz pierwszy Sąd Najwyższy opowiedział się za jej przyjęciem w wyroku z dnia 11 grudnia 2019 r. (sygn. akt V CSK 382/18). Przy tym ważne jest, że według stanowiska wyrażonego przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w głośnej sprawie C-260/18 Dziubak, ostatecznie to konsument powinien zdecydować, czy upadek umowy jest dla niego korzystny i czy chce skorzystać z sankcji nieważności kredytu.

Teoria salda i dwóch kondykcji

Skutkiem stwierdzenia nieważności umowy frankowej jest przyjęcie takiego stanu rzeczy, jakby kredyt nigdy nie został udzielony. Obie strony powinny więc zwrócić sobie to, co świadczyły w wykonaniu umowy. W praktyce zaczęło to powodować kolejne problemy i konieczność rozstrzygnięcia, w jaki sposób ten
zwrot ma nastąpić. Powstało pytanie, czy każda ze stron (tj. zarówno bank, jak i konsument) ma niezależne od siebie roszczenie o zwrot zapłaconych drugiej stronie kwot, czy też zasadne jest dokonanie potrącenia przez sąd dwóch przeciwnie skierowanych wierzytelności.
W tej drugiej sytuacji konsument mógłby dochodzić od banku jakichkolwiek roszczeń dopiero wówczas, gdyby po stronie banku doszło do powstania nadpłaty. Innymi słowy konsument byłby uprawniony do wytoczenia sprawy o zapłatę tylko wtedy, gdy suma kwot zapłaconych na rzecz banku przekroczyłaby wartość udzielonego mu kredytu.

Ważny termin przedawnienia

W ostatniej uchwale podjętej w dniu 16 lutego 2021 r. (sygn. akt: III CZP 11/20) Sąd Najwyższy opowiedział się jednak za słusznością zastosowania w takim przypadku teorii dwóch kondykcji, a zatem stwierdził, że roszczenia banku i kredytobiorcy należy rozdzielać. To oznacza, że kredytobiorca ma prawo domagać się od banku zwrotu spełnionych świadczeń, nawet jeśli nie spłacił jeszcze kredytu.
W tym kontekście bardzo istotne stają się terminy przedawnienia wzajemnych roszczeń stron umowy kredytu oraz ustalenie początkowej daty ich biegu. Co do zasady termin przedawnienia przewidziany dla roszczeń konsumenckich jest bowiem dłuższy (wynosi 10 lat) niż dla roszczeń banków, które mają 3 lata na dochodzenie swoich praw. Mogłoby więc dojść do sytuacji, w której konsumenci byliby uprawnieni do odzyskania od banku zapłaconych rat, zaś bank nie mógłby już skutecznie domagać się zwrotu wartości udzielonego kredytu.
W tej materii w ostatnim czasie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z dnia 29 kwietnia 2021 r. wskazał, że to sąd krajowy ustala, od kiedy biegnie termin przedawnienia roszczeń banku, a także wskazuje wszystkie skutki, jakie może nieść za sobą nieważność.

Natomiast w dniu 7 maja 2021 r. Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę 7 sędziów, odpowiadającą m. in. na pytania dot. biegu terminu przedawnienia. Zgodnie z jej treścią termin przedawnienia roszczeń biegnie od momentu, kiedy bezskuteczność umowy stała się definitywna. Oznacza to, że przedawnienie
(i to zarówno dla konsumentów, jak i dla banków) zaczyna biec dopiero z momentem, kiedy kredytobiorca złoży bankowi reklamację co do kredytu walutowego. Warto jednak zaznaczyć, że pojęcie „definitywnej bezskuteczności umowy”, którym posłużył się SN, nie jest do końca precyzyjne i już teraz w obrocie prawnym można doszukać się wielu jego interpretacji.

Czy bankowi przysługuje wynagrodzenie?

Kwestią nadal nierozstrzygniętą jest też zasadność ewentualnych roszczeń banku o zapłatę wynagrodzenia za udostępnienie kapitału. W odpowiedzi na lawinę pozwów konsumenckich związanych z kredytami frankowymi banki zareagowały bowiem zapowiedziami skierowania przeciwko kredytobiorcom własnych roszczeń. Te miałyby być związane z bezumownym korzystaniem przez konsumentów z kapitału udostępnionego przez kredytodawcę w wykonaniu nieważnej umowy kredytu walutowego. Kwestia zasadności takich roszczeń nie została jeszcze rozstrzygnięta w orzecznictwie krajowym.

Więcej pytań czy odpowiedzi?

Jak widać, sprawy kredytów frankowych były przedmiotem wielokrotnych rozważań zarówno sądów krajowych, jak i organów unijnych. Nad wieloma kwestiami pochylił się już Sąd Najwyższy, wiele z nich poruszył także TSUE. Istotne jest też, że w sprawach „frankowiczów” nadal toczą się postępowania prowadzone
przed sądami powszechnymi i regularnie zapadają w nich orzeczenia końcowe. Co więcej, pomimo trzykrotnej zmiany terminu wydania przez Sąd Najwyższy uchwały wspomnianej na wstępie artykułu, liczba pozwów wnoszonych w tych sprawach stale rośnie. A zatem, choć uchwała ta jest z pewnością oczekiwana w środowisku banków i kredytobiorców, to jej dalszy brak nie wydaje się wstrzymywać praktyki orzeczniczej.

Radca prawny Anna Damas – kierownik działu procesowego kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni”, z kancelarią związana od 2015 roku. Doświadczenie w prowadzeniu spraw z udziałem podmiotów sektora finansowego zdobywała jeszcze na aplikacji, także występując jako pełnomocnik w sprawach frankowych w jednej z największych kancelarii w Polsce.

Autor: Robert Kuliga, Artur Kucharzyk

Sytuacja na rynku najmu w opinii ekspertów Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Robert Kuliga
Ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik w najmie,
projektowaniu i wykończeniach wnętrz.

Według Roberta Kuliga z warszawskiego Mieszkanicznika pandemia dała się mocno we znaki również stołecznemu rynkowi wynajmu, szczególnie krótkoterminowego, jak i długoterminowego. W jej wyniku popyt w Warszawie na najem krótkoterminowy praktycznie zanikł, a na najem długoterminowy zdecydowanie spadł zarówno ze strony studentów, turystów i tzw. imigrantów zarobkowych. Zwiększona w ten sposób podaż mieszkań musiała wpłynąć na zachwianie równowagi na rynku, co z kolei zmusiło wynajmujących do obniżek cen o 10-20%, a w przypadku najmu na pokoje nawet o 30%. Co ciekawe, jak wynika z naszych informacji, sytuacja z popytem na najem w wielu miejscowościach bezpośrednio otaczających Warszawę wyglądała zdecydowanie lepiej i tam ceny najmu praktycznie utrzymały się na poziomie sprzed pandemii, równowaga podażowo-popytowa nie została tak zachwiana, a w przypadku najmu domów można powiedzieć, iż mamy do czynienia nawet z małym boomem.

Pomimo wciąż stosunkowo trudnej na chwilę obecną sytuacji, perspektywa wzrastającej liczby szczepień, otwierania gospodarki, czy wreszcie wzmożonej sezonowo aktywności rynku najmu, pozwala już teraz z większym optymizmem patrzeć w przyszłość.
Rynek nie zna pojęcia próżni, pandemia pod wieloma względami już wpłynęła pozytywnie na rozwój konkurencyjności rynku nieruchomości
i najmu. Z jednej strony zweryfikowała atrakcyjność niektórych modeli inwestowania, np. podnajem, z drugiej wymusiła na inwestorach np. lepsze
zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym, większe zainteresowanie użyciem nowych technologii, chociażby w formie wirtualnych spacerów, zdalnej komunikacji
z najemcami czy zdalnego przedłużania i podpisywania umów. Długoterminowo rynek najmu będzie się w Polsce nadal rozwijał, szczególnie w miejscowościach ze stałym przyrostem populacji.
Młode pokolenie będzie bardziej zainteresowane najmem, niż kupnem własnej nieruchomości, zatem popyt na mieszkania na wynajem w dobrym standardzie
i przystępnych cenach będzie nadal duży, co w sposób naturalny będzie wypełniane przez inwestorów.
Rynek będzie jednak coraz bardziej konkurencyjny i zmieniać się będzie jego struktura ze wzrastającym znaczeniem najmu instytucjonalnego, większe będzie również zainteresowanie wynajmem domów.
Inwestorzy nadal zainteresowani lokowaniem środków w nieruchomości na wynajem, zamiast kierować się tzw. owczym pędem, powinny dokonać analizy sytuacji na ich lokalnym rynku i już obecnie mieć dodatkowy pomysł na zagospodarowanie swoich lokali, niż tylko konkurowanie ceną, inaczej będą mieć coraz większe problemy z ich wynajmem, a ich rentowności będą maleć.

Artur Kucharzyk
Mentor Stowarzyszenia Mieszkanicznik, ekspert w podnajmie
i inwestowaniu w mieszkania na wynajem.

Aktualna sytuacja na rynku najmu jest bardzo zróżnicowana, w zależności od konkretnego miasta oraz od charakteru nieruchomości przeznaczonej na wynajem. W miastach studenckich największy kryzys można było odczuć w momencie ogłoszenia zajęć zdalnych. Gros studentów podjęło decyzję o zrezygnowaniu z najmu mieszkań czy pokoi i przeniosło się do domów rodzinnych. W tej sytuacji najbardziej ucierpieli wynajmujący mieszkania na pokoje, których głównymi najemcami byli właśnie studenci. Odpływ studentów odbił się również echem na wynajmujących mieszkania „niestudenckie” – w ofercie pojawiło się więcej mieszkań, więc potencjalni najemcy mieli w czym wybierać. Obronną ręką mimo wszystko wyszły mieszkania w dobrej lokalizacji (np. centrum miasta) oraz w dobrym i bardzo dobrym standardzie. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że mieszkania i pokoje spełniające powyższe kryteria można było nadal wynajmować po cenach zbliżonych do okresu przed lockdownem. Chętnych było co prawda mniej, ale mimo wszystko nie było większego problemu z wynajęciem. Najmniejszym,
a czasem nawet zerowym zainteresowaniem „cieszyły się” i nadal „cieszą” mieszkania w słabym standardzie, nadające się do odświeżenia lub remontu. Tutaj pomimo stosowania obniżek ceny, czasem nawet o 50%, mieszkania te pozostawały niewynajęte. Kluczowym elementem w najmie okazał się w całej tej sytuacji profesjonalizm wynajmującego – czy był on w stanie szybko reagować na pojawiające się zmiany i np. dostosować mieszkanie do aktualnych potrzeb rynku, czy nadal uważał, że „pewnie już niedługo sytuacja wróci do normy i skoro do tej pory jakoś się wynajmowało, to nadal tak będzie”. Nie bez znaczenia była też dobrze sporządzona umowa najmu, która mogła zagwarantować wynajmującemu brak pustostanu, a przynajmniej dłuższy okres wypowiedzenia umowy, dzięki czemu wynajmujący miał czas na odpowiednią reakcję. Inaczej sytuacja przedstawia się w mniejszych miejscowościach (kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców), gdzie nie ma uczelni. Z moich doświadczeń wynika, że tych miast kryzys specjalnie nie dotknął. Często w miejscowościach takich rynek najmu jest średnio rozwinięty i nie ma zbyt wielu mieszkań w dobrym standardzie, a czasami nawet w ogóle nie ma zbyt wielu ofert najmu. Dzięki temu mając ciekawe mieszkanie (standard
i lokalizacja), jako wynajmujący można było spać spokojnie, wiedząc, że najemców nie braknie, a ceny nie zostaną zachwiane. Moim zdaniem kluczowym aspektem warunkującym popyt w najmie oraz regulującym ceny będzie informacja, czy od września uczniowie wrócą do szkół, a od października studenci na uczelnie.

Autor: Robert Korczyński

zrównują się z inflacją

W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji. Pandemia zmieniła jednak sytuację na rynku. Odpłynęli z niego studenci i pracownicy z zagranicy, zanikł najem krótkoterminowy, a ceny wynajmu poszły w dół. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków w 2020 r. spadki sięgały niemal 10% r/r, wskazują eksperci Emmerson Evaluation.

W swoim najnowszym raporcie „Evaluer Index 2021” specjaliści od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich aglomeracji. W swojej analizie wskazują, że pandemia zmieniła rynek najmu w Polsce na wielu poziomach. Ograniczenia
w przemieszczaniu się skutkowały brakiem najemców biznesowych oraz zanikiem turystyki krajowej i zagranicznej, co przyczyniło się do ograniczenia rynku najmu krótkoterminowego. Skutki tego były szczególnie zauważalne w centralnych dzielnicach największych aglomeracji, które dotychczas ukierunkowane były głównie na turystów oraz najemców biznesowych. Miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów chętnych na wynajem krótkoterminowy, był Kraków. Z mniejszą liczbą chętnych musiał zmierzyć się także rynek najmu długoterminowego. Popyt spadł ze względu na odpływ studentów oraz osób, które planowały przenieść się do większego miasta w celach pracowniczych. Wiele osób wstrzymało się z decyzją o przeprowadzce i zostało w domu rodzinnym lub do niego wróciło, gdyż pracuje w trybie home office. Wśród chętnych na wynajem ubyło także cudzoziemców, głównie pracowników z zagranicy, np. Ukrainy. Wzrost dostępnej oferty mieszkań na wynajem, przy równoczesnym spadku popytu odbił się negatywnie na stawkach czynszów najmu. Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu, obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek. W analizowanych miastach największe spadki odnotowano na rynku krakowskim – średnio o 9,6% oraz w Warszawie i Łodzi, gdzie obniżki sięgały 9,5% rok do roku. Najmniejszym wahaniom uległy stawki w Poznaniu, gdzie w ciągu 2020 roku ceny wynajmu spadły średnio o 5,7%.

Warszawa, Trójmiasto i Wrocław z najdroższym wynajmem

Według raportu w rankingu najwyższych stawek czynszów w Polsce króluje stolica. W Warszawie najwięcej ofert autorzy raportu odnotowali na Śródmieściu, Mokotowie i Woli. Od lat najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1 750 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. Trójmiejski rynek cenami mieszkań na wynajem dorównuje stolicy. Najdrożej w 2020 r. było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1 700 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 2 700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. W przypadku lokali
1-pokojowych mediany stawek czynszu wynosiły 1400 zł/m-c netto, 2-pokojowych 1 900 zł/m-c, a 3-pokojowych 2 300 zł/m-c. Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1 100 zł/m-c w przypadku kawalerek do 2 000 zł/m-c w przypadku 3-pokojowych lokali. Podium najwyższych stawek czynszów zamyka Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska najdroższe mieszkania na wynajem można było znaleźć na Starym Mieście – z medianą od 1 600 zł/m-c dla 1-pokojowych do 2400 zł/m-c dla 3-pokojowych. Wysokie stawki analitycy Emmerson Evaluation zaobserwowali także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe.

Stopy zwrotu zrównują się z inflacją

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem kształtowały się w przedziale 3% – 4,8%. Jej wysokość eksperci Emmerson Evaluation wyliczyli jako relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź
remontu. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy. Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Było to odpowiednio 4,8%
i 4,7% w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 4,6% i 4% dla 2-pokojowych. Najmniej rentowne okazały się największe, 3-pokojowe mieszkania (4% dla Łodzi
i 3,8% dla Wrocławia). Na rynku trójmiejskim jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie (od 4,1% dla mieszkań 3-pokojowych do 4,5% dla kawalerek), a najniższe w Gdyni (od 3,6% do 4,4%). Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie
i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4% (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3% i 4%. Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation, spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.

W czasie pandemii wynajmujący musieli stawić czoła nie tylko mniejszemu popytowi ze strony lokatorów i związanymi z tym spadkami czynszów, ale także najwyższej od ośmiu lat inflacji. Na koniec 2020 roku sięgała ona 3,4%, a w 2021 przyśpieszyła jeszcze mocniej, w marcu przekraczając poziom 4%. Z drugiej strony inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż daje możliwość niwelowania jej wpływu, czego nie mogą zapewnić już niezwykle nisko oprocentowane lokaty bankowe. To przyciąga osoby chcące chronić swoje oszczędności, szczególnie że ceny mieszkań ciągle rosną, a niskie stopy procentowe dają dostęp do taniego kredytu. Niemniej jednak pandemia zostawi po sobie ślad na tym rynku. W 2021 r. zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego. Wzrośnie natomiast właśnie udział nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby.

Nowi gracze na rynku

Analitycy Emmerson Evaluation zwracają również uwagę na wzmożoną aktywność na rynku najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector). Od kilku lat w Polsce mówi się o rozwoju rynku najmu instytucjonalnego. W 2020 r. inwestorzy zawarli kilka znaczących transakcji i nabyli obiekty w fazie przed rozpoczęciem budowy lub w trakcie budowy. Powstałe mieszkania zostaną przeznaczone na wynajem, a procesem będzie zarządzać firma, a nie indywidualny inwestor. Przy czym lokale te będą miały jednolity standard i zasady wynajmu, co również odróżnia je od oferty prywatnych właścicieli. To stosunkowo nowy segment na rynku najmu w Polsce, mający bardzo niski udział w jego całości. Obecnie funkcjonujące mieszkania w systemie najmu instytucjonalnego stanowią zaledwie 2% wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r. – Przewidujemy, że najem instytucjonalny będzie rósł dynamicznie, ale startuje z bardzo niskiej bazy i potrzeba będzie lat, aby stanowił konkurencję dla obecnie dominującego wynajmu indywidualnego. Przyczyni się natomiast do wzmocnienia popytu i będzie kolejnym czynnikiem napędzającym koniunkturę na rynku. Z uwagi na rosnący rynek PRS, można oczekiwać, że część deweloperów poza dotychczasową tradycyjną sprzedażą mieszkań, będzie realizowała więcej obiektów przeznaczonych na wynajem na potrzeby funduszy inwestycyjnych – podkreśla autor projektu. Cały raport „Evaluer Index 2021” jest dostępny pod adresem:
https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2021/04/raport-evaluer-index-2021.pdf.

Autor: Aneta Nagler

– analiza

Kolejne miesiące będą znów stały pod znakiem luzowania obostrzeń. Sytuacja na rynku nieruchomości jest raczej stabilna, mimo że epidemia niezmiennie pozostaje głównym czynnikiem ryzyka w prognozowaniu koniunktury. Nadal utrzymuje się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym – tak wtórnym, jak
i pierwotnym. Sprawdziliśmy, jak zmieniły się ceny mieszkań w największych miastach w Polsce. Gdzie zatem teraz najlepiej inwestować?

Nieruchomości wciąż bezpieczne?

Rynek nieruchomości jako jeden z niewielu wyszedł obronną ręką z całego szaleństwa kolejnych lockdownów i kryzysów. A nawet w ostatnich miesiącach zachowywał się dość przewidywalnie. Polacy nie bali się kupować mieszkań ani w nie inwestować. Na każdym kroku można przeczytać i usłyszeć, że mieszkaniówka jest bezpieczną przystanią dla naszych oszczędności, ale też szansą na pomnożenie kapitału. Nieruchomości mają dobre perspektywy na wzrost wartości – inne formy lokowania kapitału, np. obligacje, lokaty i waluty, wypadają na tym tle o wiele mniej atrakcyjnie.

Ceny mieszkań 2021 – od czego zależą?

Po wyraźnym spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie 2020 r., w roku 2021 oczekiwana jest stabilizacja na rynku mieszkaniowym – czytamy
w raporcie PKO Banku Polskiego. Wpływają na to m.in. to spadki cen wynajmu i duża podaż nowych mieszkań. Prognozując ceny nieruchomości w drugiej części 2021 roku, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim sytuację epidemiczną. To, co będzie działo się na rynku mieszkaniowym, zależy od tego, w jakim stopniu zostanie opanowane rozprzestrzenianie się koronawirusa. Potencjalnych czynników ryzyka jest sporo, choć z drugiej strony ciężko jest wyobrazić sobie na ten
moment sytuację, z którą rynek nieruchomości by sobie w jakiś szczególny sposób nie poradził – na przykład nieskuteczny program szczepień, ostre hamowanie
w gospodarce, załamanie na rynku pracy czy znaczny wzrost inflacji.

Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce

Jak wynika z analizy serwisu Morizon.pl, w której pod uwagę wzięto ceny z 18 największych miast Polski, w ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki wszędzie poszły
w górę. Największy skok cenowy zanotował Szczecin – średnia cena mkw. używanego mieszkania w stolicy Pomorza Zachodniego wzrosła w porównaniu
z I kwartałem 2020 roku z 6215 zł do 7081 zł, tj. aż o 13,9%. W przypadku przeciętnego mieszkania 2-pokojowego o pow. 50 mkw. cena metra jest wyższa o 866 zł i oznacza wzrost ceny całkowitej o ponad 43 000 zł. Kolejne 3 miejsca w zestawieniu miast o najwyższych wzrostach cen zajęły: Lublin, Kielce i Białystok – miasta, w których stawki za mkw. były w pierwszym kwartale 2021 r. o 8-9%, tj. ok. 500 zł wyższe niż przed rokiem.

Utrzymujący się mimo (albo dzięki) pandemii wzrost cen ofertowych mieszkań znajduje swe odzwierciedlenie we wzroście wartości Indeksu Cen Mieszkań – wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym. Wg najnowszego – marcowego odczytu wartość ICM wynosi 1272,1 pkt. i jest o 45 pkt., tj. 3,7% wyższa niż przed rokiem.

Ciekawe zestawienie przedstawiają także Expander / Expander Advisors, Rentier.io, którzy przygotowali raport na temat „kosmicznych” wzrostów cen, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r.

W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła
o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%).

Poza Sosnowcem, który w tym zastawieniu spotkał się z największymi zmianami, okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 mkw.) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 mkw.) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak, ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne, np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.

Aktywizacja rynku najmu

Tu może zmienić się najwięcej. Przed nadejściem koronawirusa, rynek najmu lekko podupadł, wynika to z faktu, że wielu studentów wyjechało do rodzinnych domów ze względu na zdalne nauczanie. To samo dotyczy pracowników stacjonarnych biur. Teoretycznie do kraju wróciło sporo Polaków zarabiających na Zachodzie, lecz nie wystarczyło to, aby wypełnić powstałą na rynku najmu przestrzeń.

Zakładając opanowanie epidemii w pierwszej połowie 2021 roku, możemy się jednak spodziewać powrotu studentów na uczelnie od października. Będzie to oczywiście oznaczało wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Większy popyt prawdopodobnie szybko przełoży się także na wyższe ceny najmu – i to nie tylko w miastach akademickich, ponieważ do biur będą powoli wracać również pracownicy biurowi.

Kredyty – rośnie popyt

Z powodu poważnego kryzysu gospodarczego oraz niepewnej sytuacji, w zeszłym roku wiele osób planujących zakup mieszkania odłożyło tę decyzję w czasie. Banki zdecydowały się na zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów, a zainteresowani – najczęściej młodzi ludzie szukający pierwszej nieruchomości na własność – zrezygnowali z zakupu. Ustabilizowanie sytuacji związanej z koronawirusem i sytuacji gospodarczej pozwoliła konsumentom powrócić do wcześniejszych planów. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe skutkujące tanimi kredytami. Już sama poprawa na rynku pracy i spodziewany dalszy wzrost cen mieszkań powinny przełożyć się na wzrost wypłat kredytów mieszkaniowych o około 10 proc.

Z raportu PKO BP wynika, że akcja kredytowa kolejny kwartał utrzymywała się na wysokim poziomie, wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
w 2020 r. – wg danych Związku Banków Polskich – wyniosła 60,7 mld zł (-3,1 proc. rdr). Z danych bazy AMRON wynika, że średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2020 wzrosła do 295,6 tys. zł (6,4 proc. rdr). W IV kw. 2020 wynosiła 305,1 tys. zł (7,7 proc. rdr; 5,5 proc. kw. do kw.). Zatem czeka nas kolejny owocny kwartał w boom nieruchomościowy.

Autor: Aneta Nagler

co daje Kowalskiemu i jak wpłynie na ceny nieruchomości?

Powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego z założenia ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Tak przynajmniej zakłada Ustawa o ochronie prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, którą 20 kwietnia br. uchwalił Sejm większością 417 głosów.

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwiększyć
  ochronę kupujących nowe mieszkania
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają zasilać
  składki płacone przez deweloperów
• Ustawa zakłada możliwość odmowy odbioru mieszkania przez kupującego w przypadku istotnej wady

W założeniu Ustawa o ochronie prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zakłada, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Chodzi potencjalnie o eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Najczęściej stosowanym przez deweloperów jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który nie ma dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (tzw. OMRP). Tym samym nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Co ważne, wypłata środków z tego rodzaju rachunku następuje według harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W przypadku upadłości dewelopera daje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości. Dlatego w myśl ustawodawcy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) mają zasilać składki płacone przez deweloperów.

Ustawa zakłada, że:

• w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc.
• w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wyniesie 0,2 proc. Faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Składka na Fundusz odprowadzana będzie przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).

Analizując zapisy w ustawie, łatwo zauważyć, że większość firm deweloperskich stosuje otwarte rachunki powiernicze. Przy konieczności uiszczania 2% składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) od ceny brutto mieszkania, oznaczać to będzie większą kwotę niż 10% dochodu firmy. Do tego ustawa ma obejmować nie tylko mieszkalne, ale i lokale użytkowe. W przypadku firm, które działają w tym obszarze, kwota będzie jeszcze większa procentowo w porównaniu do dochodu oraz do przychodu netto. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że bardzo często wpłaty klientów są wykorzystywane do obsługi kosztów bieżących kredytu, natomiast pokrycie kosztów przeprowadzenia samej inwestycji zapewniane jest przez kredyt deweloperski. I trudno tutaj odmówić ryzyka, jakie ponosi sam deweloper w związku z jego spłatą. A zatem praktyczne konsekwencje wprowadzenia tych przepisów spowodują, że regulacje najbardziej dotkliwe będą dla małych firm deweloperskich, co automatycznie spowoduje wzrost bariery wejścia do tego biznesu. A klientom przyniesie wzrost cen mieszkań. Kolejna zmiana zapisana w procedowanej ustawie zakłada, że nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Ponadto doprecyzowano procedurę odbioru mieszkania wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie. Zaproponowano, by deweloper miał obowiązek przekazać prospekt informacyjny osobie kupującej mieszkanie. Zaznaczono, że dotychczas prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Procedura odbioru mieszkania zakłada też, że jeżeli ekspertyza wydana przez rzeczoznawcę zamówiona zostanie przez nabywcę i nie wykaże przy odbiorze wady istotnej mieszkania, to jej koszty w całości poniesie kupujący. Przed poprawką w ustawie był zapis, że w takim przypadku obie strony płacą, zarówno nabywca, jak i deweloper.

Konsekwencje wprowadzenia zmian w ustawie:

• Zwiększą się koszty prowadzenia inwestycji deweloperskich.
• Wzrosną ceny mieszkań. Każdy deweloper będzie dążył do przerzucenia zwiększonych kosztów na klientów
  o tytułowe 2%, które trzeba będzie odprowadzić do DFG,
  w przypadku otwartych rachunków powierniczych.
• Nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu.
• Jeżeli ekspertyza wydana przez rzeczoznawcę zamówiona
  zostanie przez nabywcę i nie wykaże przy odbiorze wady
  istotnej mieszkania, to jej koszty w całości poniesie kupujący, a nie jak dotychczas koszty były dzielone po równo
  na obie strony.
• Nastąpi bariera wejścia do biznesu dewelopera dla nowych podmiotów z uwagi na konieczność sprostania kolejnym procedowanym regulacjom.
• Powstanie pokaźny fundusz finansowy, zasilający Bank
  Gospodarstwa Krajowego.

Ustawa zostanie podpisana przez Prezydenta RP prawdopodobnie w czerwcu 2021 r. A nowe przepisy mają wejść w życie po 12 miesiącach od ich ogłoszenia
w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach.

Autor: Pascal Bodnar, Radosław Michał Suchy

Inwestowanie w akcje spółek jest uznawane powszechnie za bardzo trudne. Bezapelacyjnie potrzebne jest doświadczenie w tym zakresie, umiejętność logicznego myślenia oraz chłodnego podejścia. Jednak stosowanie już kilku podstawowych, praktycznych zasad wniesie wiele do skutecznego, zyskownego inwestowania na rynku akcyjnym, są to m.in.:

1. Konkretny plan działania przed zainwestowaniem

Jest to najważniejsza zasada w inwestowaniu na giełdzie. Na cenach akcji spółek dochodzi codziennie do mocnych wahań. Nawet na naszych największych spółkach z indeksu WIG20 ceny w ciągu jednej sesji mogą się zmienić nawet o 10%. Ten stan rzeczy skutkuje tym, że inwestorzy są narażeni codziennie na skrajne emocje. Potocznie mówimy, że giełda targa naszymi emocjami – a jak wiadomo, emocje to najgorszy nasz doradca w kwestiach decyzyjnych. W takim stanie zazwyczaj nie myślimy racjonalnie. Stąd konieczność posiadania sztywnego planu przed zainwestowaniem w akcje danej spółki. Plan ten powinien zakładać poziom wyjścia z pozycji w przypadku negatywnego rozwoju sytuacji oraz zawierać czynniki, po których wystąpieniu będziemy chcieli zainkasować zysk.

2. Naukę zacznijmy od prawdziwych, ale mniejszych pieniędzy

Jeżeli zdecydujesz się na rozpoczęcie pomnażania pieniędzy w formie inwestowania w akcje spółek, to zalecamy od razu – obok czytania teorii oraz inwestowania w formie wirtualnej – inwestować mniejsze kwoty na prawdziwej giełdzie. Już 1000 zł wystarczy w większości Domów Maklerskich, abyśmy nie tracili na prowizji. Ewentualna strata tych pieniędzy aż tak bardzo nas nie zaboli, a dzięki temu od razu będziemy mogli pracować nad utrzymywaniem emocji w ryzach. Bez zaznajomienia się z tematyką giełdy piszemy się z automatu na straty – jak w każdej dziedzinie, w której nie posiadamy wystarczającej wiedzy.

3. Dywersyfikuj portfel

Jesteśmy wielkimi przeciwnikami inwestowania większości pieniędzy w jedno aktywo. Nawet najlepsza spółka może zaliczyć niespodziewane zdarzenie, które wywróci cały biznes do góry nogami. Sami insajderzy (ang. Insider) nie są w stanie wszystkiego przewidzieć. Najlepszym przykładem jest aktualna pandemia COVID-19. Ponadto było w przeszłości wiele przypadków tzw. kreatywnej księgowości. Miejcie to mocno na uwadze. Im więcej spółek w portfelu, tym mniejsza szansa, że takie zdarzenie nam zrobi spustoszenie w portfelu! Za optymalną liczbę uznaje się 6-10 spółek.

4. Straty i zyski żyją w symbiozie

Problemem w myśleniu wielu inwestorów, nawet tych doświadczonych, jest przekonanie, że dobra strategia inwestycyjna to taka, w której każda inwestycja
w akcje przynosi zyski. Nic bardziej mylnego. Na giełdzie nie uzyskamy stanu, że z każdej pozycji będziemy wychodzić z zyskiem. Najważniejsze, żeby nasz ostateczny bilans transakcji był dodatni, najlepiej pobijając przy tym dany benchmark. Sprawdzenie skuteczności danej strategii jednak wymaga dużo czasu – średnio 6 lat, gdyż hossa trwa średnio 4 lata, a bessa 2.

5. Nie ma uniwersalnej strategii inwestowania

Każde narzędzie powinniśmy dostosować pod nas samych: do naszej sytuacji finansowej, do możliwości czasowych, do naszej psychiki oraz konsekwencji
w działaniu. Nie wpadajcie w sidła odwiecznego sporu, czy analiza techniczna, czy finansowa jest bardziej skuteczna. To wszystko będzie zależało jedynie od nas samych! Jeżeli nie macie pewności, która metoda wam bardziej podpasuje, to wybierzcie obie. Stosujcie analizę techniczną i finansową kumulatywnie. Są również naukowe dowody na skuteczność analizy technicznej, które przedstawiliśmy na gpwatak.pl.

6. Analiza raportów i informacji z ESPI/EBI

Każda spółka notowana na giełdzie zobligowana jest do publikacji raportów ESPI/EBI. Jest to jedno z pierwszych źródeł informacji, jakie inwestorzy mogą uzyskać bezpośrednio od spółki. Fakt ten dobrze wykorzystują same spółki akcyjne, bowiem większość prezesów spółek akcyjnych to znawcy PR. Istotne w tej sytuacji jest samodzielne, chłodne analizowanie publikowanych raportów ESPI, tak aby nie dać się omamić podkoloryzowanym informacjom.

7. Znaj swoje prawa

Prawa akcjonariuszy mniejszościowych uregulowane są m.in. w kodeksie spółek handlowych. Posiadając już jedną akcję spółki, inwestor ma konkretne prawa. Im większy udział w spółce inwestor posiada, tym większy wpływ na spółkę będzie mógł wywierać. Każdy akcjonariusz ma przykładowo prawo zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia oraz prawo do wniesienia pozwu o naprawienie szkody wyrządzonej spółce. Następne progi przydzielające inwestorowi dodatkowe prawa są przy posiadaniu 5%, 10% i 20% udziałów w spółce. Znaj swoje prawa jako inwestor.

8. Płynność spółki

W poszukiwaniu właściwej inwestycji na rynku kapitałowym należy zwrócić uwagę na średni dzienny obrót interesującej nas spółki. Jest to ważne z dwóch powodów: spółki z małym obrotem są podatne na manipulacje kursem oraz, co ważniejsze, realizując pozycję, możemy nie znaleźć tylu chętnych na kupno naszych akcji, które zamierzamy sprzedać.
Możemy rozwiązać powyższy problem, inwestując w spółki z dziennym obrotem powyżej 100.000 zł. Inwestując oraz analizując spółki na łamach GPW ATAK, zwracamy szczególną uwagę, aby przedstawione spółki odpowiadały temu kryterium. Drugim sposobem jest zwrócenie uwagi na to, aby nasza inwestycja w danej spółce nie była wyższa niż jej 10% średnich dziennych obrotów.

9. Decyzje insajderów

Insajder jest osobą mającą dostęp do poufnych informacji, a informacje te mogą mieć znaczący wpływ na kurs akcji przed podaniem ich do publicznej wiadomości. Najważniejsze jest to, czy i jakie znaczenie może mieć informacja poufna. Inne znaczenie będzie miała informacja poufna w przypadku spółki
o stabilnej działalności, a inne w przypadku spółki z problemami finansowymi. I tak też działanie insajderów można będzie ocenić obojętnie lub jako istotną wskazówkę. Decyzje insajderów o sprzedaży akcji będą co do zasady podażogenną informacją, natomiast informację o zakupie akcji interpretować można różnie, w zależności od ilości zakupionych akcji. Zwróćcie uwagę, jaki m.in. wpływ miała sprzedaż lub zakup akcji na kursie akcji w przeszłości.

10. Kiedy inwestować w spółki dywidendowe?

Spółki dywidendowe, to spółki dzielące się z akcjonariuszami wypracowanym zyskiem w formie dywidendy. Najlepszym okresem inwestycyjnym w te spółki jest początek roku, jeszcze przed wypuszczeniem rekomendacji zarządu w sprawie wypłaty dywidendy. Wiosną dochodzi na walnych zgromadzeniach do głosowania nad wysokością dywidendy, niedługo potem na kursach akcji z reguły ma miejsce lekka korekta.

Nie ma Świętego Graala inwestycji na rynku akcyjnym, dlatego osobiście wystrzegamy się osób, które tak twierdzą. W powyższych dziesięciu punktach staraliśmy się przedstawić uniwersalne i podstawowe reguły, jakimi jako inwestorzy indywidualni, kierujemy się od lat i które stosujemy wraz z liczną społecznością GPW ATAK.

Pascal Bodnar i Radosław Michał Suchy są założycielami serwisu gpwatak.pl, serwisu zajmującego się głównie analizą techniczną i finansową spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych oraz prawem rynków kapitałowych (między innymi ochroną akcjonariuszy mniejszościowych). Serwis ten także zrzesza jedną z największych grup inwestorów w Polsce. Od wielu lat reprezentują interesy inwestorów oraz przekazują praktyczne wskazówki do skutecznego inwestowania. Są czynnymi inwestorami, którzy zawodowo prowadzą kancelarię adwokacką oraz biuro tłumaczeń przysięgłych.

Autor: Agnieszka Baran

Rozmawiamy z Agnieszką Baran, specjalistką ds. nieruchomości w agencji tripinvest, słynącej ze sprzedaży apartamentów, domów i willi w Hiszpanii klientom z Polski.

Skąd wziął się pomysł na otwarcie polskiego biura nieruchomości w Hiszpanii?

Agnieszka Baran: Hiszpania jest atrakcyjnym, także cenowo, rynkiem dla wielu Polaków. Osoby z całego świata przyjeżdżają do Hiszpanii po to, żeby właśnie tu znaleźć swoje miejsce na ziemi. Może to być perspektywa na regularne wspaniałe wakacje, weekendowy relaks, czy pobyty po kilka miesięcy pozwalające “naładować baterie” w okresie zimowym. Równie często klienci inwestują, kupując nieruchomość na wynajem. Agencja hiszpańskich nieruchomości tripinvest powstała po to, by klienci mogli łatwo, bez nadmiaru formalności i przy kompleksowej opiece z naszej strony zakupić odpowiadającą ich oczekiwaniom nieruchomość. Lubimy po prostu spełniać marzenia!

Czy Waszymi nieruchomościami są zainteresowani tylko Polacy? Jakich nieruchomości najczęściej szukają Polacy w Hiszpanii?

Agnieszka Baran: Zainteresowanie nie ogranicza się do klientów z Polski, tak naprawdę Hiszpanią interesuje się cały świat. A przede wszystkim ta część Europy z chłodniejszym zimowym klimatem. Francuzi, Niemcy, a nawet nierzadko Włosi stawiają na Hiszpanię zamiast swojego wybrzeża. Bywają i klienci z Azji czy USA, choć oni najczęściej celują w duże miasta. Jakich nieruchomości szukają Polacy? Przede wszystkim z pięknym widokiem na morze, gdzie na plażę można wybrać się spacerkiem. I oczywiście najlepiej w rozsądnym budżecie. Zawsze staramy się dopasować naszą ofertę do oczekiwań i możliwości ekonomicznych klienta.

Co oprócz ciepłego klimatu, egzotycznej natury ma na co dzień Hiszpania, czego nie zaznamy żyjąc i mieszkając w Polsce?

Agnieszka Baran: Warto wspomnieć o zwykłym uśmiechu, np. pani w sklepie spożywczym czy warzywniaku. Ludzie są pozytywnie nastawieni do życia, chętni do pomocy. Gdy na ulicy pytasz o drogę, potrafią przejść z Tobą kilkaset metrów, żeby pokazać Ci, gdzie to jest. W międzyczasie z szerokim uśmiechem opowiadając i zagadując.

Wielu Polaków chciałoby zamieszkać w Hiszpanii, choćby ze względu na klimat i naturę. Z drugiej jednak strony mogą mieć obawy związane ze znalezieniem pracy, rozwojem czy przyszłością tego kraju. Jakbyś ich uspokoiła?

Agnieszka Baran: Trzeba realnie podejść do tematu i wyważyć. Z jednej strony obawy te nie są bezpodstawne. W niektórych zawodach i Hiszpanów dotyka bezrobocie. Z drugiej – na dobrych specjalistów, np. lekarzy czy informatyków, zawsze będzie zapotrzebowanie. Wszystko zależy też od rejonów, bo w dużych miastach pracy jest więcej. Atrakcyjną opcją może być własny biznes i pomysł na to, co chcemy stworzyć, jaką ścieżką zawodową podążać.

Jeśli mam 40 tys. euro to co mi polecisz? A jeśli znajdę 125 tys. euro?

Agnieszka Baran: Za 40 tysięcy euro można kupić dobry garaż. (uśmiech) Ale poważniej – jak się troszeczkę dołoży, pewnie możemy rozglądać się już za kawalerką do remontu. A od 50 tysięcy euro mamy realne perspektywy na małe mieszkanie z jednym pokojem, to miałoby większy sens. Z kolei jeżeli chodzi o 125 tysięcy euro – stać nas już na fajne mieszkanko, blisko morza, może nawet z ładnym widokiem na morze. Bliskość morza i widok mocno wpływają na cenę. Przy ograniczonym budżecie kluczową kwestią jest to, czy zależy nam na nowym mieszkaniu, ale parę kilometrów od plaży, czy wolimy np. starszy budynek, a za to
w bezpośrednim sąsiedztwie plaży.

A jakie były orientacyjne ceny najdroższych nieruchomości, na które zdecydowali się w tripinvest Polacy? Z czego wynikała cena?

Agnieszka Baran: Najdroższa nieruchomość, która wzbudziła zainteresowanie, przekroczyła 2 miliony euro. Była to przepiękna willa, w ciekawym stylu. Zrobiona z kamienia, w pierwszej linii morza, z niewiarygodnym widokiem. Do tego wspaniała, duża działka i ogólnie bardzo „klimatyczna” lokalizacja. Inna sprzedana przez nas willa z widokiem na morze, była warta 500 tysięcy euro.

Jakie macie plany na przyszłość? W jakim kierunku chcecie rozwijać swoją ofertę?

Agnieszka Baran: Plany są ambitne. Już w czerwcu będziemy przeprowadzać emisję własnych akcji – na stronie akcjetripinvest.pl można znaleźć więcej szczegółów i zapisać się na newsletter. Takie inicjatywy związane są z naszym dynamicznym rozwojem. A ich efektem ma być realizacja zamierzeń o wejściu na rynki francuski, portugalski i chorwacki. To, na czym od lat świetnie znamy się w Hiszpanii, przeniesiemy na inne kraje. Równolegle rozwijamy system partnerski w Polsce i koncept franczyzowy w Hiszpanii. Cel jest jeden – jeszcze szerzej zakrojone działania na skalę międzynarodową. Sky is the limit – a właściwie… cielo es el límite! (uśmiech).

Autor: Damian Kleczewski

Część 1: elektryka

Niechaj się stanie światłość!
(Księga Rodzaju 1, 3)

Wśród trzech najważniejszych instalacji w każdym budynku jest instalacja elektryczna. Tym artykułem rozpoczniemy serię trzech części opisujących instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną i wentylację. Inwestor, który kupuje budynek, musi wliczyć w kosztorys bardzo ważne zakresy, które należy wykonać. Każdy
z nich jest kluczowy dla wszystkich lokali, które są w budynku. Przyjrzyjmy się zatem, jakie kroki należy podjąć, aby dobrze poddać analizie stan obecny instalacji elektrycznej i jej docelowy układ. Stare budynki w większości przypadków będą wymagały gruntownego remontu wszystkich możliwych instalacji, w tym elektryki. Dlatego zakładam, że prawie zawsze będzie trzeba ją wymienić. Poniższe wskazówki odnoszą się właśnie do takiego scenariusza.

1. Zlecenie wykonania projektu dla projektanta z uprawnieniami.
2. Analiza zastanej instalacji, ilości liczników i mocy przyłączeniowej wraz z zabezpieczeniami, a także weryfikacja mocy przyłącza z przekrojem kabla do budynku.
3. Przy zakupie budynku zadbaj o protokoły zdawczo-odbiorcze z najemcami lub właścicielem (zależy, na kogo są liczniki). Następnie przepisz liczniki na inwestorów lub firmę – na tego, kto kupił budynek. Warto pamiętać o wyższej stawce abonamentowej na firmę, stąd zalecam przepisywać liczniki na osoby fizyczne.
4. Złożenie wniosku do operatora o możliwość zwiększenia mocy pod docelową ilość lokali w budynku – wniosek składa jeden ze współwłaścicieli, bo nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli jest już wspólnota, to każdy właściciel osobno składa wniosek lub pełnomocnik, a dodatkowo zarząd w imieniu wspólnoty.
5. Wyznaczenie miejsc na wykonanie rozdzielni w lokalach i szafy z zapasem na wszystkie liczniki w tym licznik administracyjny.
6. Wybór oferty na wykonawstwo całej instalacji na częściach wspólnych z doprowadzeniem okablowania do mieszkań i lokalach z montażem osprzętu (zalecany producent SIMON lub OSPEL – duża dostępność, polski producent, trwałe i proste konstrukcje z podzespołami). Zalecam porównanie 3-5 firm instalacyjnych. Rozpiętości cenowe potrafią być bardzo duże.
7. Wybór modelu rozdzielni z uwzględnieniem miejsca na moduł dzwonkowy i kilka obwodów w lokalu.
8. Wykonanie instalacji w lokalu według projektu aranżacji lokalu (pamiętaj, że lepiej dać jedno gniazdo więcej niż za mało przy aranżacji; przemyśl układ aranżacyjny pod kuchnię i pozostałe strefy w lokalu, bo po wykonaniu instalacji zmiany są kosztowne). W ramach wykonywania instalacji elektrycznej można rozłożyć także kabel światłowodu lub koncentryczny.
9. Docelowy montaż liczników adekwatny do ilości lokali (taryfa G11, trzeba pamiętać, że taryfa G11 na firmę będzie sporo droższa jako taryfa C, dlatego lepiej zawierać umowy na osoby fizyczne, a następnie przepisywać liczniki na docelowych klientów).

Współczynnik jednoczesności jest szacunkową wartością, która uwzględnia fakt, że w instalacji nigdy nie występuje sytuacja, w której włączone są jednocześnie wszystkie urządzenia z pełną mocą. Wartość ta jest stosowana podczas obliczania strat mocy. Projektowanie instalacji elektrycznych w obiektach budowlanych
i przemysłowych wymaga określenia mocy zapotrzebowanej i spodziewanej mocy szczytowej, zarówno w początkowym okresie użytkowania instalacji, jak
i perspektywiczny wzrost poboru mocy. Obliczeniowe moce zapotrzebowane i szczytowe stanowią podstawę do doboru przekroju przewodów oraz rodzaju
i wielkości zabezpieczeń.

Moc zapotrzebowana – jest to umowna najwyższa wartość mocy pobieranej w określonej części instalacji elektrycznej budynku w warunkach obciążenia długotrwałego. Wartość mocy zapotrzebowanej ustala się najczęściej na podstawie mocy zainstalowanej (czyli sumy mocy odbiorników energii elektrycznej zainstalowanych w rozpatrywanej części instalacji), po przyjęciu określonych wartości współczynników jednoczesności włączania tych odbiorów. Moc szczytowa – jest to największe średnie obciążenie zmierzone lub obliczone w określonym przedziale czasu (np. w ciągu dnia, tygodnia, miesiąca, roku). Najczęściej okres ten obejmuje jeden rok. Ustalona wartość mocy szczytowej stanowi podstawę doboru urządzeń elektroenergetycznych pod kątem nagrzewania prądem roboczym
i decyduje o nastawach stosowanych zabezpieczeń.

Obliczeniowa moc szczytowa – jest to moc zapotrzebowana dla wewnętrznej linii zasilającej lub całego budynku mieszkalnego, której wartość ustalona z pewnym bezwzględnie ustalonym prawdopodobieństwem w badanym okresie (zwykle na poziomie 0,95) nie będzie przekroczona. Moc zapotrzebowaną w budynku mieszkalnym ustala się na podstawie sumy mocy odbiorników energii elektrycznej, jakie mogą być zainstalowane w rozpatrywanej części instalacji elektrycznej (mocy zainstalowanej), z uwzględnieniem spodziewanego współczynnika jednoczesności pracy tych odbiorników

Elektryczne ogrzewacze wody, zwłaszcza przeznaczone do zaopatrzenia w ciepłą wodę natrysków i wanien kąpielowych, wymagają odrębnego potraktowania
w planowaniu mocy zapotrzebowanej ze względu na znaczną wartość swej mocy zainstalowanej, przeważnie od 18 do 27 kW. Moc zbiornikowych ogrzewaczy wody jest mniejsza i wynosi od 1,5 do 6 kW w zależności od wielkości zbiornika.

Moc zapotrzebowaną dla pojedynczego mieszkania o podstawowym wyposażeniu w sprzęt elektrotechniczny (wartości minimalne), należy przyjmować:

• 30 kW – dla mieszkań nie posiadających zaopatrzenia w ciepłą wodę z sieci zewnętrznej,
• 12,5 kW – dla mieszkań zaopatrzonych w ciepłą wodę z sieci zewnętrznej,
• 7 kW – dla mieszkań w wariancie zubożonym – w przypadku instalacji modernizowanych, wyposażonych w instalację gazową.

Powyższe informacje choć brzmią bardzo technicznie, mają na celu pomóc inwestorowi w rozeznaniu pojęciowym w tym zakresie. Instalacja elektryczna jest jedną z kluczowych w budynku i lokalach, dlatego należy pochylić się nad dobrą analizą całości jej wykonania. Trzeba dobrać odpowiednią moc do lokali, odpowiednie przekroje kabli, podszykować całość w rozdzielni, przejść formalności u operatora sieci. Jest trochę kroków technicznych i formalnych, ale przemyślana i dobrze wykonana infrastruktura, będzie służyć mieszkańcom niezawodnie przez wiele lat.

Światłość nadaje pomieszczeniom nowy blask. Pozwala widzieć z innej perspektywy to, co wcześniej było przyćmione i słabo doświetlone. Odpowiednio rozplanowane oświetlenie dostarcza argumentów do sprzedaży lokali w lepszej cenie. Przykładem niech tu będą dobrze rozplanowane kinkiety na klatkach, żyrandol lub profile LED na korytarzach czy też pięknie oświetlona elewacja budynku. Zadbaj zatem o dobre rozplanowanie wszystkich zakresów związanych
z elektryką, bo to zwyczajnie się opłaca.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradcai szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Zapraszam na kolejną edycję szkolenia Potencjał kamienic, która odbędzie się 12.-13.06.2021 r. w Poznaniu. Szczegóły i zapisy na www.zrozumiecnieruchomosci.pl.

Autor: Paweł Albrecht

„Jeżeli materiały i usługi budowlane drożeją, to dlaczego miałyby spadać ceny nieruchomości?” To dzisiaj częsty komentarz przy temacie inflacji.

Czy jednak na tym zagadnieniu powinni się skupiać nieruchomościowi przedsiębiorcy? Czy aż tak ważne jest to, czy mieszkania będą droższe, czy tańsze? Moim zdaniem naszą uwagę powinniśmy w tych czasach zwrócić w innym, nowym kierunku. Na rynku pojawia się szybko rosnąca grupa nabywców mieszkań deweloperskich. Ta grupa nie patrzy na to, czy mieszkanie kosztuje 10 tysięcy taniej, czy 20 tysięcy drożej. Dla nich, nieruchomości są czymś innym niż dla przeciętnego Kowalskiego. Między innymi dlatego mieszkania w nowych inwestycjach sprzedają się w większości miejsc w Polsce w dobrym tempie, w wysokich cenach.
Kreatywni przedsiębiorcy na rynku pomimo pandemii poradzili sobie w trudnych czasach i w wielu przypadkach ich biznes rośnie. Stało się tak przede wszystkim na rynku e-commerce. Dobrze przygotowane sklepy internetowe notują skondensowane w czasie wzrosty, które nie byłyby możliwe bez zamknięcia nas, konsumentów, w domach.

Wiele osób prowadzi również biznes od początku „wolnego rynku” w Polsce, a to jakby nie liczyć, już ponad 30 lat. W związku z tym narasta zmęczenie oraz chęć sprzedania firmy i ulokowania kapitału w czymś bezpiecznym, co przynosi przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie. W związku z powyższym mamy nową, bardzo szeroką grupę przedsiębiorców, którzy posiadają kapitał i jednocześnie mają pełną świadomość, że nie mogą opierać swojej działalności tylko na jednej nodze, a już na pewno nie na trzymaniu oszczędności w banku ze względu na inflację. Im więcej wydrukowanych pieniędzy pojawia się na rynku, tym szybciej to, co mamy na koncie, traci na wartości. Dlatego kapitał szuka alternatywy tam, gdzie będzie bezpieczny. Do wyboru na rynku lokowania kapitału mamy między innymi złoto, akcje czy kryptowaluty. Jednak to nieruchomości są „najprostsze” w zrozumieniu i zakupie.
W jednym z odcinków na YouTube pod tytułem „Save game w nieruchomościach” przedstawiłem pogląd, że nabywanie nieruchomości na wynajem nie służy już przede wszystkim do zarabiania pieniędzy z najmu, ale do zabezpieczania majątku i zapisywania naszej finansowej gry. Podobnie myślą przedsiębiorcy, którzy nie oczekują kosmicznych zwrotów i okazji inwestycyjnych. To, czy mieszkanie generuje pięć, sześć, czy siedem procent z najmu, nie jest dla nich kluczowe. Najważniejsze jest to, czy mieszkanie jest w dobrym stanie technicznym, z perspektywą na przechowanie majątku na wiele lat i czy jest osoba, która będzie taką nieruchomością zarządzać. Pandemia pokazała, że wiele osób na rynku zarządzania zrezygnowała ze swojej działalności ze względu na pustostany. Dlatego dzisiaj najważniejsze jest po prostu zaufanie do opiekuna naszej inwestycji.
Od pewno czasu tworzę grupę przedsiębiorców zarabiających od 10.000.000 do 100.000.000 złotych rocznie. Spotykamy się w luźnej atmosferze, wymieniamy informacjami i kontaktami do zaufanych partnerów. Takie zebrania to kopalnia wiedzy o potrzebach zamożnych osób. Wiele razy słyszałem po prostu: „Paweł, jaka to dla mnie różnica czy mieszkanie przynosi 2400 zł czy 2600 zł miesięcznie. Chcę przede wszystkim przenieść pieniądze z konta w mur”. Jeżeli chcemy więc skorzystać z tego trendu, to powinniśmy szukać inwestorów z dużym kapitałem, którzy potrzebują bardziej bezpieczeństwa niż okazji rynkowych. Dzięki temu
możemy skupić się na szukaniu innych parametrów niż cena nieruchomości i dalej na tym zarabiać. Skupmy się na lokalizacji, ciekawych projektach i przede wszystkim zarządzaniu.
Na takie nieruchomości bardzo szybko rośnie popyt, więc warto wejść do tego pociągu „premium”. W wielkich metropoliach ceny mieszkań często rosną i spadają o kilkadziesiąt procent. My w Polsce nie jesteśmy do tego przyzwyczajeni, ponieważ nasz rynek jest młody i mamy jeszcze sporo miejsca do wzrostów. Jeżeli zwykłe mieszkanie na wynajem generuje między 4 a 8 procent rocznie, to daleko nam jeszcze do spadków cen. Początkujący inwestorzy, którzy pragną nabyć swoje pierwsze mieszkanie na wynajem, również nie powinni sugerować się chwilowymi trendami. Kawalerki nie będą tańsze o 30 tysięcy złotych. Nawet gdyby spadły o 10 tysięcy złotych, to i tak rok wynajmowania takiej kawalerki da nam ponad 14 tysięcy rocznie. W związku z tym nawet jak kupimy ją teraz „drożej”, to
i tak wyjdziemy sumarycznie na tym na plus, gdyby ceny miały za rok lekko spaść. Najważniejsze jest więc dzisiaj obłożenie i brak pustostanów – a to udaje się uzyskać przede wszystkim na dobrych nieruchomościach w dobrych lokalizacjach.
Kiedy pytałem moich starszych kolegów, co myśleli o cenach nieruchomości 10-20 lat temu – wszyscy mówili to samo „Wtedy też wydawało nam się drogo”. Dzisiaj też wydaje nam się, że ceny są wysokie. Dopóki miasto się rozwija i jest w nim praca – tak długo w rozwijającej się gospodarce możemy liczyć na wzrosty cen. Nakładając na to inflację, tworzy się spora kumulacja.
Podsumowując: to, czy nieruchomości będą rosły, czy taniały nie powinno mieć dla nas większego znaczenia. My na nieruchomościach mamy zarabiać w okresie danych trendów jak na każdym innym towarze. Dzisiaj trend jest taki, że gotówka ucieka z kont bankowych do budynków deweloperskich. Ktoś te mieszkania musi kupić, wyremontować, wyposażyć i sprzedać. Wobec tego fliperzy, firmy zarządzające i ekipy remontowe mają dalej ręce pełne roboty. Zmieniają się trendy, a my podążajmy razem z nimi.

Chcesz dowiedzieć się więcej o zarabianiu na nieruchomościach?

Wejdź na stronę www.pawelalbrecht.com oraz na kanał na YouTube – Albrecht o nieruchomościach. Znajdziesz tam dziesiątki bezpłatnych audycji na temat inwestowania w nieruchomości i podejścia do zarabiania pieniędzy. Następnie zapoznaj się ze specjalistycznymi kursami online, wokół których tworzone są duże grupy Absolwentów. Tam poznasz mentorów, dostawców okazji i kapitału oraz wielu znajomych, którzy udzielą Ci wsparcia. Napisz do nas na szkolenia@pawelalbrecht.com. Z przyjemnością doradzimy Ci, od jakiego miejsca powinieneś zacząć, aby nie wymyślać koła na nowo.

Z życzeniami sukcesów,
Paweł Albrecht
CEO Albrecht International

Paweł Albrecht

Przedsiębiorca oraz inwestor na rynku nieruchomości w Polsce i Wielkiej Brytanii. Skupia wokół swojej organizacji społeczność, która dąży do niezależności finansowej poprzez pomnażanie własnego majątku.

Wywiad przeprowadziła Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Jak połączyć nowoczesny sposób zarządzania z poszanowaniem wielopokoleniowej tradycji, do której przywiązani są mieszkańcy Krakowa? O tym, jak zachować wysoką jakość, transparentność i dobre relacje z klientami mówi Tomasz Greń – właściciel firmy Greń Nieruchomości działającej na rynku krakowskim.

Aleksandra Zalewska – Stankiewicz: Firma Greń Nieruchomości istnieje na krakowskim rynku już 20 lat. Jak dużą metamorfozę przeszła na przestrzeni dwóch dziesięcioleci?

Tomasz Greń: Kiedy zaczynaliśmy, a było to dokładnie w roku 2000, sytuacja na rynku wyglądała zupełnie inaczej niż dziś. Aby zostać zarządcą nieruchomości, trzeba było uzyskać licencję. Zdanie egzaminu wymagało ogromnej wiedzy. Istniały też pewne instytucje, które nas kontrolowały, jak Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, która jedocześnie sprawdzała, czy zarządcy się dokształcają. Ale były też inne, które działały wspierająco jak Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości. Przywiązywano dużą wagę do jakości naszej pracy, ponieważ w pewnym sensie był to zawód zaufania publicznego. W pewnym momencie licencje zlikwidowano, a rynek nieruchomości otworzył się na wszystko. Ta zmiana była fatalna, wprawdzie stowarzyszenia organizują szkolenia, lecz nie przynoszą one wymiernych efektów. Dziś każdy może być zarządcą, a sam zawód przestał być prestiżowy. Choć na szczęście od pewnego czasu zauważam próby powrotu do dawnej jakości, co mnie niezmiernie cieszy.

A. Z.-S.: Ale prawdziwa jakość zawsze się obroni. W jaki sposób walczyliście o swoją pozycję w tych trudnych czasach, o których Pan mówi?

T. G.: Gdy zlikwidowano licencję, o wyborze usług decydowała cena. W większości przypadków klienci decydowali się na to, co tańsze, często kosztem jakości. My zawsze trzymaliśmy poziom, zatrudnialiśmy dobrych pracowników, byliśmy fachowi. Ale taki sposób działania kosztuje, ponieważ uważam, że usługa nie może być jednocześnie i tania, i dobra. Ten kryzys przetrwaliśmy dzięki konsekwencji i ciężkiej pracy swojego zespołu. Często musieliśmy ratować to, co inni zepsuli. Po dziś dzień klienci proszą nas, abyśmy zajęli się nieruchomościami zaniedbanymi księgowo i finansowo.

A. Z.-S.: Kolejne firmy i wspólnoty powierzają Państwu swoje majątki. Świadczy to o profesjonalizmie i jakości firmy. W czym tkwi recepta na sukces?

T. G.: Nie ma takiej recepty. Uważam, że jeżeli ktoś swoją pracę wykonuje rzetelnie i uczciwie, to zawsze osiągnie sukces. Nie można sobie pozwolić na utratę kontroli nad finansami, nad weryfikacją techniczną czy prawną. Zarządca powinien cały czas wybiegać do przodu i przewidywać. Musi planować, a nie działać na zasadzie gaszenia pożarów. I znów wrócę do dawnych czasów. Aby zdać egzamin i uzyskać licencję, trzeba było napisać harmonogram funkcjonowania nieruchomości w perspektywie całego roku. To była bardzo dobra praktyka, z czasem jej zaniechano, ale ja podobny system działania stosuję do tej pory.

A. Z.-S.: Na czym obecnie najbardziej koncentrują się Państwa działania?

T. G.: W tej chwili próbujemy wprowadzać nowe technologie i uważam, że ten kierunek jest bardzo dobry. Ważna jest dla nas otwartość, przejrzystość
i transparentność. Stosujemy nowoczesne oprogramowania komputerowe i aplikacje na telefony, które ułatwiają kontakt z klientem. Zależy nam na tym, aby mieszkańcy za pośrednictwem SMS-ów otrzymywali informacje o planowanych pracach czy zebraniach. Dzięki stosowanym przez nas rozwiązaniom, lokatorzy mogą przez całą dobę sprawdzać swoje rozliczenia. Wprowadzenie nowych technologii ma służyć wzmocnieniu poczucia bezpieczeństwa mieszkańców, aby czuli się zaopiekowani – pod względem technicznym, prawnym i finansowym.

A. Z.-S.: Pandemia przyspieszyła wprowadzenie tych rozwiązań, czy stosowaliście je już wcześniej?

T. G.: Te działania pojawiły się niezależnie od pandemii, funkcjonują już kilkanaście lat. Choć sytuacja związana z COVID-19 rzeczywiście zmobilizowała nas do pewnych zmian, jak np. organizowania zebrań wspólnot w formie online. Natomiast nowoczesne rozwiązania w zakresie kontrolowania nieruchomości i finansów wprowadziliśmy wcześniej, dostosowując się do zmieniających się czasów. My zawsze wybiegamy w przyszłość. Chodzi nam o to, żeby mieszkańcy nie angażując się w zarządzanie, mieli poczucie, że ich nieruchomość jest bezpieczna, żeby mieli nad nią delikatną kontrolę.

A. Z.-S.: Na czym obecnie koncentrują się działania Greń Nieruchomości?

T. G.: Obecnie mamy 150 wspólnot mieszkaniowych, ale nasze działania kierujemy również w kierunku komercji. Kilka lat temu zaczęliśmy zarządzać biurowcami, teraz mamy w portfolio 5 nieruchomości komercyjnych, o powierzchni od 1 tys. do 15 tys. metrów kwadratowych.

A. Z.-S.: Co jest siłą zespołu Państwa firmy?

T. G.: Zespół. Zatrudniamy prawie 60 pracowników, w tym 15 administratorów i 15 księgowych. Oczywiście, można byłoby ograniczyć zatrudnienie, ale nasze doświadczenia pokazują, że w pewnych dziedzinach outsourcing się nie sprawdza. Z perspektywy lat oceniamy, że utworzenie własnej księgowości i działu windykacji było doskonałym rozwiązaniem. Podobnie z działem technicznym – w tym zakresie próbowaliśmy różnych rozwiązań, ale żadna firma zewnętrzna nie spełniła naszych oczekiwań. Założyliśmy własną. Nie jesteśmy jednak samowystarczalni. Nie zajmujemy się na przykład sprzątaniem, korzystamy z usług sprawdzonej firmy. Współpracujemy też z trzema bardzo dobrymi kancelariami prawnymi. W dzisiejszych czasach to konieczność.

A. Z.-S.: Greń Nieruchomości od pewnego czasu stawia na nowoczesność, ale – jak sądzę – nie zapominacie Państwo o tradycji. Udaje się połączyć tę tradycję
z nowoczesnością?

T. G.: Pewnych rzeczy nie da się zastąpić komputerami. Możemy wprowadzać najbardziej nowoczesne rozwiązania, ale podstawą jest kontakt międzyludzki. Mieszkańcy lubią do nas przychodzić, a także nasi administratorzy zaprzyjaźniają się z lokatorami. Kraków jest miastem bardzo specyficznym. W kamienicach mieszkają całe pokolenia, przywiązane do swojego miejsca. Niektóre kamienice mają po 200 lat, a ich mieszkańcy swoje przyzwyczajenia. Staramy się dostosować do tej tradycji. A z drugiej strony jest nowoczesność, dzięki której możemy ułatwić życie mieszkańcom.

A. Z.-S.: Był moment, kiedy myśleliście Państwo, aby rozszerzyć swoje działania poza Kraków?

T. G.: Pojawiały się propozycje z Warszawy, Wrocławia czy Zakopanego, ale nigdy nie zdecydowaliśmy się rozwinąć działalności poza Krakowem. Uważam,
że w samym Krakowie wciąż jest dużo do zrobienia. Chcę mieć pełną kontrolę nad tym, co się dzieje w mojej firmie. A trudno robić to na odległość. Mamy taką zasadę, że jeśli coś dzieje się na nieruchomości, to administrator musi pojawić się na niej w tym samym dniu. Stawiamy na jakość, nie na finanse.

A. Z.-S.: Jak bardzo firma Greń Nieruchomości zmieniła swój sposób działania w pandemii?

T. G.: Pandemia pokazała, jak bardzo jesteśmy potrzebni. Naszym zadaniem jest utrzymać nieruchomość w bardzo dobrej kondycji, z zachowaniem zasad bezpieczeństwa. Zdarzały się sytuacje, że wspomagaliśmy Stację Sanitarno – Epidemiologiczną w kontakcie z mieszkańcami. Więcej pracy mają teraz firmy sprzątające, to po ich stronie jest tak ważna dziś dezynfekcja. Zdajemy sobie sprawę, że lockdown może mieć wpływ na płatności, niektórzy mieszkańcy mogą mieć problemy z uregulowaniem ich na czas. Podchodzimy do tego ze zrozumieniem.

A. Z.-S.: W jakim kierunku Greń Nieruchomości zamierza się rozwijać?

T. G.: Nadal będziemy stawiać na najwyższą jakość obsługi i na transparentność. Inwestujemy w młodych ludzi. Zgromadziliśmy kadrę po studiach zarządzania nieruchomościami, bardzo zaangażowaną, która czerpie naukę od naszej doświadczonej kadry. Szkolimy pracowników. Priorytetem jest dla nas komercja. Nadal przyjmujemy duże wspólnoty mieszkaniowe i biurowce, o których wspominałem. Ponieważ rynek zmienia się bardzo szybko, więc i my się dostosowujemy. Teraz jesteśmy zainteresowani obsługą dużych wspólnot w połączeniu z biurowcami – takie też powstają w Krakowie.