Większość osób, które zaczynają inwestować w nieruchomości, pozostaje na poziomie dwóch–trzech flipów rocznie. Dzieje się tak ponieważ często łączą one flipowanie z dotychczasową pracą zawodową. Co jednak, jeśli stoisz już przed decyzją, by to właśnie nieruchomości stały się Twoim sposobem na życie? Siedem lat temu ja również byłam na takim rozdrożu, a po sprzedaży pierwszego mieszkania inwestycyjnego i zarobieniu rocznej pensji w zaledwie kilka miesięcy, wiedziałam, że chcę flipować na większą skalę – po to, by w jak najkrótszym czasie zbudować kapitał na mieszkania na wynajem. Dziś, po zrealizowaniu ponad 200 takich transakcji i wykonywaniu nawet 10 remontów w jednym czasie, chcę podzielić się z Tobą 6 fundamentami – jak z sukcesem realizować nawet 50 flipów rocznie i przy tym nie zwariować.

Po pierwsze: zastanów się, jakie przekonania w sobie nosisz.
Moim zdaniem to najważniejszy punkt z całej listy, ponieważ Twoje obecne życie jest odzwierciedleniem aktualnych przekonań na temat pieniędzy, siebie samego i ludzi wokół Ciebie. Bez odpowiedniego nastawienia nie ruszysz dalej lub poddasz się przy najmniejszym potknięciu. Przyjrzyj się swoim myślom na temat zarabiania i zamożnych ludzi. Przypatrz się także osobom z Twojego otoczenia: ile zarabiają, jak spędzają czas, czy bardziej skupiają się na szukaniu rozwiązań, czy na narzekaniu? Nasze założenia bardzo często są odzwierciedleniem tego, w jakim otoczeniu funkcjonujemy lub też w jakim środowisku się wychowaliśmy. Wiedz jednak, że wszystko można zmienić, a wykonanie powyższych ćwiczeń pozwoli ustalić punkt wyjścia.

Po drugie: masz w życiu to, na co sobie pozwalasz i na co się godzisz.
Koniecznie więc zadaj sobie pytanie, jakiego życia chcesz doświadczać: Jak pragniesz spędzać wolny czas? Gdzie i jak często wyjeżdżać na wakacje? Gdzie zamierzasz mieszkać i jakim autem jeździć? Zastanów się też, jakie masz hobby. Pomyśl, ile będziesz potrzebować na to pieniędzy. Możesz zapisać odpowiedzi w zeszycie, w formie mapy marzeń, ale mnie w doprecyzowaniu tego wszystkiego najbardziej pomógł prosty Excel, w którym wypisałam wszystkie możliwe wydatki – ich suma dawała mi kwotę, jaką powinnam zarabiać miesięcznie. Dokładne określenie tego celu pozwoli Ci zachować motywację w trudniejszych momentach, bo z łatwością odpowiesz sobie na pytanie, po co to robisz.

Po trzecie: istotne jest przygotowanie, czyli znajomość rynku.
Działając na rynku warszawskim, nawet po tylu latach nie wiem, w jakich cenach powinnam kupić mieszkanie np. na Ursynowie. Dlaczego? Ponieważ nie da się być specjalistą we wszystkich dzielnicach. Rozbieżności cenowe pomiędzy ulicami położonymi obok siebie potrafią wynosić kilka tysięcy złotych na 1 metr kwadratowy, nie wspominając już o zależnościach wynikających z tego, czy jest to rynek wtórny, czy też pierwotny. Skup się na rejonie, w którym mieszkasz, bo najłatwiej dostrzeżesz jego wady i zalety. Będąc na prezentacji mieszkania, musisz już mieć w głowie maksymalną cenę zakupu, a tym samym przewidywany zysk. W social mediach roi się od kanałów, na których znajdziesz cechy nieruchomości, na które warto zwrócić uwagę – te dotyczące stanu prawnego, kwestii remontu, jak i potencjału, który nie jest dostrzegalny dla laika. Żeby jednak umieć podjąć decyzję zakupową w 10 minut, potrzeba wprawy – czyli obejrzenia wielu nieruchomości na żywo. Jeśli chodzi o cenę remontu – zawsze warto skonfrontować ją z widełkami podawanymi przez innych fliperów, np. na różnych grupach na Facebooku.

Po czwarte: nie musisz być specjalistą we wszystkim – buduj zespół i deleguj.
Nieudana współpraca z trzema ekipami remontowymi podczas pierwszego flipa nauczyła mnie, że na pewno nie będę specjalistką od remontów. Czy to jednak przeszkodziło mi w skalowaniu? Absolutnie nie. Znalazłam wspólnika z własną firmą remontowo-budowlaną. Następnie trwały poszukiwania notariusza i architekta – chcieliśmy wynegocjować lepsze warunki finansowe na ich usługi przy długofalowej współpracy i jak najbardziej automatyzować proces. Po pewnym czasie zatrudniona asystentka przejęła sprawy administracyjne, jak przepisywanie mediów, wystawianie ogłoszeń, tworzenie umów czy rozliczenia remontów. Dzięki temu mogłam się skupić na wyszukiwaniu okazji i współpracy z pośrednikami czy inwestorami. Dziś nasz team rozrósł się do sprawdzonych ekspertów, takich jak konstruktor czy architekt specjalizujący się w kamienicach, oraz siatki kontaktów do podwykonawców, takich jak stolarze, szklarze, elektrycy. Ponadto mamy wypracowane relacje z hurtowniami i sklepami budowlanymi (rabaty na markowe materiały sięgają nawet 50%).Czy odpowiednie osoby znalazły się od razu? Nie, czasami było to kilkanaście prób, zanim trafiliśmy na prawdziwego profesjonalistę, ale dzięki temu możemy obecnie zaoferować naszym klientom unikalną jakość na lata.

Po piąte: określ wartości, którymi się kierujesz.
Dla mnie to: wysokiej jakości wykończenia wnętrz, szybkość realizacji dzięki własnej ekipie oraz bezpieczeństwo transakcji wynikające ze sprawdzania wszystkiego na wielu poziomach. Istotne w całym procesie jest także uzyskanie jak najwyższego zysku przy zachowaniu odpowiedniej jakości. Zależy mi również na współpracy z inwestorami, którzy mają podobne spojrzenie na pomnażanie kapitału. Docelowemu klientowi daje to pewnego rodzaju przewidywalność w postaci zakupu od sprawdzonej marki, a naszej firmie znacznie przyspiesza sprzedaż lokali.

Po szóste: dużych pieniędzy nie zarabia się samemu – trzeba znaleźć finansowanie.
Obracanie kilkudziesięcioma milionami złotych rocznie – bo o takich kwotach trzeba myśleć, patrząc np. na rynek warszawski (przykładowo 10 realizacji jednocześnie razy 600 tys. zł daje ponad 6 mln zł) – nie byłoby możliwe, gdyby nie finansowanie zewnętrzne. Do wyboru jest wiele opcji, jak np. kredyty hipoteczne lub inwestycyjne czy najpopularniejsza forma dla początkujących fliperów – dzielenie się z inwestorem zyskiem w proporcji 50/50. Przy większych projektach dużym zainteresowaniem cieszą się również pożyczki do spółki na konkretny projekt. Warto jednak dodać, że w listopadzie 2023 roku zmienia się ustawa o społecznościowym finansowaniu i ta forma będzie utrudniona.

Joanna Piotrowska – współwłaścicielka marki Rentowne Inwestycje. Od 2016 roku inwestorka w nieruchomości specjalizująca się w skalowaniu flipów (kupowaniu mieszkań, ich remontowaniu i sprzedaży) na terenie Warszawy i Łodzi. Wraz ze wspólnikiem i inwestorami zrealizowała ponad 200 flipów o wartości ponad 100 mln złotych. Poza pomnażaniem kapitału swojego i inwestorów na flipach daje nowe życie kamienicom w Łodzi – aktualnie rewitalizuje jednocześnie dwa budynki, w tym jeden tuż przy samej Manufakturze. Przygotowuje również mieszkania na wynajem dla inwestorów, by uzyskać jak najwyższe stopy zwrotu i zabezpieczyć ich kapitał na przyszłość. Jej misją jest budowanie wiary w kobietach, że inwestowanie w nieruchomości nie jest tylko domeną mężczyzn, ale również świetnym sposobem na budowanie niezależności finansowej i dywersyfikacji przychodów dla kobiet i to przy kapitale początkowym rzędu 50 tys. zł. Absolwentka Warsztatów WIWN®.

– Nasza branża od lat wymaga zmian, regulacji zawodu i odzyskania szacunku dla tego wyjątkowego zajęcia – mówią Edyta Wosicka i Maciej Smerecki z Lublina, pośredniczka nieruchomości i właściciel biura Smerecki Nieruchomości & Partners.

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Pani Edyto, jest Pani bardzo konkretną osobą. Proszę więc spróbować w dwóch zdaniach, konkretnie, określić sytuację na rynku nieruchomości.

Edyta Wosicka: Bez pośredników! W pogoni za rozumem…

A.Z.S.: O, to ciekawe. Dlaczego „bez pośredników”?

E.W.: Uwielbiam swoją pracę. Choć przyznam, że kiedy rozpoczynałam swoją przygodę z nieruchomościami, nastawiałam się wyłącznie na biznes. Z czasem zawód pośrednika stał się moją pasją i pewnego rodzaju misją. Ale nie ukrywam, że ubolewam nad jego wizerunkiem, tworzonym przez niektórych klientów i kolegów z branży.

A.Z.S.: Co Pani myśli, kiedy widzi Pani ogłoszenia z hasłem „bez pośredników”?

E.W.: Takie ogłoszenia wywołują uśmiech na mojej twarzy. W pierwszych latach mojej pracy wykonywałam do klientów tzw. zimne telefony. I 90% osób po spotkaniu ze mną dawało mi mandat zaufania, a nieruchomości zyskiwały nowych właścicieli. Było to wynikiem mojego warsztatu, wiedzy i zaangażowania, które wkładałam w każdy kontakt z człowiekiem. Dla mnie każda transakcja była indywidualna i uważam, że każdy pośrednik powinien podchodzić do pracy w taki sposób. Dziwię się, że są jeszcze fani sprzedaży bez eksperta. Zdumiewa mnie, że niektórzy kupują nieruchomość sami, nie mając czasem elementarnej wiedzy na ten temat. A potem czują się rozczarowani, mają żal do całego świata, a do tego problemy finansowe. Branża od lat wymaga zmian, regulacji zawodu i odzyskania szacunku dla tego wyjątkowego zajęcia.

A.Z.S.: A dlaczego „w pogoni za rozumem”? Na myśl przychodzi mi jedna z części filmu o Bridget Jones o tym samym tytule.

E.W.: Chodzi o rozum pośredników. Jeśli ktoś pracuje w tym zawodzie i robi to najlepiej, jak potrafi, nie kłamie, nie bajeruje klientów, a przy okazji nie oszukuje innych kolegów, to buduje pozytywny wizerunek agenta nieruchomości. Jednak wciąż sporo osób sądzi, że ta praca wiąże się z małym wysiłkiem i szybkim zarobkiem. A jest wręcz odwrotnie – sprawdza się długodystansowe budowanie marki, a duże pieniądze przychodzą z czasem. Tymczasem ze zdziwieniem obserwuję podbieranie ofert, nieuczciwe praktyki i brak współpracy. Wynika to niestety jeszcze z faktu braku „wyłączności”. Z drugiej strony spotykam na swojej drodze ludzi, którzy już dawno zauważyli, że tylko współpraca przynosi zadowalające efekty.

A.Z.S.: Mimo trudności biuro Smerecki Nieruchomości & Partners bardzo dobrze sobie radzi. Odbiliście się po ostatnim trudnym roku? Maciej Smerecki: Działamy na terenie Lublina i całego województwa lubelskiego, gdzie wysokość zarobków należy do najniższych w kraju. Mimo to sprzedajemy dużo, przy dość wysokich cenach. To taki paradoks w porównaniu z innymi regionami. Od lat prowadzę zespół i sam jestem aktywnym pośrednikiem i inwestorem, więc łatwo mi zauważyć dynamiczne zmiany, jakie zachodzą na rynku. Żeby z sukcesem pośredniczyć w sprzedaży nieruchomości w naszym mieście,
trzeba błyskawicznie ustawić żagiel pod odpowiedni wiatr, szybko reagować na zmiany rynkowe i wkładać ogrom pracy. Mimo trudnego czasu działamy na 300 procent. Ludzie to widzą, doceniają, korzystają z naszych usług i polecają nas dalej. To najlepsza nagroda w tej pracy.

A.Z.S.: Dlaczego jednym udaje się odnieść sukces, a inni szybko się zniechęcają i odpadają z gry?

M.S.: Kluczem jest dobór właściwego zespołu. Moje doświadczenia pokazują, że ten biznes lubi mieć na swoim pokładzie ludzi w wieku 40+, którzy mają większą cierpliwość do nauki, którym łatwiej zdobyć zaufanie klientów i osiągnąć sukces. Druga ważna sprawa to jasne zasady, jakie powinny obowiązywać w biurze. Są takie firmy, które rzeczywiście inwestują w pracowników, ale są i takie, które wyciskają ich jak cytrynę i niewłaściwie traktują również klientów. Spotkałem się z różnego rodzaju sztuczkami – niektórzy nie mówią klientom o prowizji, nie podpisują umów. Musimy pracować nad budowaniem zaufania wśród naszych klientów i eliminować patologie dziwnych biur, a takie również istnieją.

A.Z.S.: Jakie patologie mają Państwo na myśli?

E.W.: Niektórzy agenci nieruchomości stosują nieuczciwe praktyki, a co gorsza, mówią źle o kolegach z innych biur, publikują negatywne komentarze w mediach społecznościowych. W konsekwencji cierpi wizerunek całej naszej grupy zawodowej. Nieuczciwi bywają też klienci, którzy chcą oszukać czy wyłudzić usługę. Zauważyłam, że na portalach dla pośredników rejestrują się ludzie spoza branży, którzy często obrażają agentów. Niewiele osób ucina te dyskusje. Czytam dużo książek na temat nieruchomości. Ostatnio w jednej z publikacji ze zdziwieniem przeczytałam, jak eksperci od inwestycji i flipów doradzają, żeby omijać agencje nieruchomości, bo „po co płacić”. Tymczasem ja pracuję z fliperami i inwestorami – i to jest owocna i prężna współpraca. Uważam, że muszą nastąpić zmiany w myśleniu, zwłaszcza w tym krótkowzrocznym.

A.Z.S.: Czy zawód pośrednika to zawód przyszłości?

E.W.: We wszystkim najważniejszą rzeczą jest wiara w siebie, w swoją wartość i w to, co robimy. Bez tego ta praca nie ma sensu. Jeśli dajesz z siebie maksymalnie dużo zaangażowania, wiedzy i starasz się być ekspertem, to zawsze znajdziesz klienta. Ty decydujesz, na ile wyceniasz swoją pracę. Tak, to zawód z przyszłością.

A.Z.S.: Panie Macieju, co chciałby Pan przekazać kolegom z branży i klientom?

M.S.: Działajmy zgodnie z etyką, szanujmy naszych pracowników, budujmy dobrą opinię o biurach nieruchomości. Tak dzieje się za granicą, gdzie nikt nie sprzedaje i nie kupuje sam. Jeżeli pozwolimy na to, żeby nasza branża miała kiepską reputację, to już żadne regulacje tego nie zmienią. Drogi kliencie, zwróć uwagę, kto będzie Cię reprezentował przy sprzedaży czy przy zakupie nieruchomości. Sprawdź, czy wybrany przez Ciebie agent ma biuro, najlepiej umów się u niego. Przeczytaj opinie na temat pośrednika i dopiero wtedy podejmij decyzję o współpracy.

Maciej Smerecki – pośrednik, właściciel biura nieruchomości. Znajduje dla swoich klientów to, czego szukają. Członek Lubelskiego Forum Pracodawców. Mąż i dumny ojciec dwóch synów, uwielbia narty i żagle w Chorwacji. Kontakt: tel. 691-403-403, e-mail: m.smerecki@smerecki.nieruchomosci.pl Edyta Wosicka – lokalny ekspert, pośrednik nieruchomości, pasjonatka i wizjonerka. Każde spotkanie z klientem traktuje jak misję i przygodę. Uwielbia ludzi i ich energię. Kocha nietypowe nieruchomości i wyzwania. Pracuje dla klientów w Lublinie, Krakowie i Warszawie. Prowadzi obsługę anglojęzyczną. Kontakt: tel. 531-918-270, e-mail: e.wosicka@smerecki.nieruchomosci.pl

www.smerecki.nieruchomosci.pl

Wydawałoby się, że transakcje na rynku nieruchomości rządzą się podobnymi prawami. Ale z mojego doświadczenia wynika, że sprzedaż domów wymaga jednak innego podejścia niż sprzedaż mieszkań. Jakiego? I dlaczego?

Wartość transakcji
Dom wiąże się zwykle z dużo większą kwotą transakcji niż mieszkanie. Jesteśmy przyzwyczajeni, że cena mieszkania czy działki wynika z liczby metrów kwadratowych. W przypadku domu z rynku wtórnego nie powinno się przyjmować takiego założenia. Czasami, gdy jest on niefunkcjonalny i zbyt duży, jego wartość w oczach nabywców może być zaniżona. A nieruchomości o mniejszej powierzchni bywają droższe. Cena jego sprzedaży to wypadkowa wielkości i funkcjonalności budynku oraz atrakcyjności ogrodu. Jest także wiele innych ważnych czynników. Przede wszystkim lokalizacja – cicha, zielona, ale także jak najbliżej infrastruktury umożliwiającej edukację. Sposób zabudowy: wolnostojący, bliźniak lub segment. Istotne jest również, czy nieruchomość jest nowoczesna, czy raczej przestarzała, a także to, czy posiada garaż i jakiej wielkości. Wielokrotnie byłam świadkiem sytuacji, gdy z powodu niemożności wjechania do garażu potencjalny klient nie kupował domu. Nikt nie chciał zmieniać auta… Mieszkania są powtarzalne. Mamy ich większy wybór. Domy są bardziej różnorodne. I dużo droższe. Mało kto kupuje je inwestycyjnie czy na wynajem. Zakup takiej nieruchomości to poważna decyzja, zwykle na resztę życia. Przeznacza się na to nierzadko wieloletnie oszczędności lub zaciąga się kredyt na długi okres. Do sprzedaży domu warto się solidnie przygotować. Ładne zdjęcia do ogłoszenia to tylko malutki fragment sukcesu. Konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego i zadbanie o wnętrza. Takie podejście na pewno się opłaci!

Grupa docelowa
Zauważyłam, że gotowe domy z rynku wtórnego zwykle są kupowane przez młode małżeństwa. Najczęściej z małym dzieckiem i drugim w drodze. A kto je sprzedaje? W przeważającej większości starsze panie, często wdowy, lub rozwodzące się małżeństwa. W obu przypadkach wnętrza rzadko prezentują się w sposób atrakcyjny dla potencjalnych nabywców. Panuje w nich smutek i nostalgia. Proces utrudniają wspomnienia. Właściciele nie naprawiają bieżących usterek i nie robią remontów, bo uważają, że nabywcy powinni to zrobić już we własnym zakresie, po swojemu. Tymczasem młodzi pracujący rodzice naprawdę nie mają czasu, siły ani chęci, by rozpoczynać swoją przeprowadzkę od remontu. W dodatku często, aby kupić dom, muszą najpierw pozyskać środki ze sprzedaży swojego dotychczasowego mieszkania. I w międzyczasie nie mają gdzie mieszkać. Odświeżanie mieszkania i domu to dwa różne procesy – skala jest zupełnie inna. Dużo większa liczba metrów kwadratowych oznacza dużo wyższy poziom kosztów. To wszystko przeraża ludzi przeprowadzających się z mieszkania do domu i nierzadko zniechęca ich do zakupu. Dlatego taką nieruchomość przed sprzedażą warto odmalować, odświeżyć i wysprzątać, ponadto dobrze jest zadbać o ogród. A nakłady na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży się zwrócą – do transakcji dojdzie dużo szybciej i za o wiele wyższą kwotę. Amerykanie zbadali, że home staging przyspiesza transakcję o 40% i podnosi cenę o 10%. (Sama pomogłam kiedyś klientowi sprzedać dom 20% drożej, niż pierwotnie zakładano). Przy domu o wstępnej wartości 1 miliona zł podniesienie ceny o 100 tys. zł tylko ze względu na to, że go pomalowano, wysprzątano, przycięto krzewy i skoszono trawę, wydaje się wysoce opłacalne.

Aspekty prawne i dokumenty
Gdy deweloper lub spółdzielnia stawiają budynek, cały sztab ludzi dba o to, by dochować formalności zgodnie z literą prawa. Gdy dom stawia osoba prywatna, może być różnie. Wielokrotnie widziałam takie nieruchomości formalnie nieistniejące – potocznie nazywane samowolkami. Wystarczy, że nie dopilnuje się wpisów w książce budowy. Trzyletnia przerwa powoduje wygaśnięcie pozwolenia na budowę. Mój potencjalny klient rekordzista miał przerwę 18 lat, a kierownik budowy już nie żył… Jeśli chcesz kupić dom, nie wystarczy – jak w przypadku mieszkania – samo sprawdzenie księgi wieczystej. Kluczowe są informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Należy też pamiętać, że z prawnego punktu widzenia dom to najczęściej działka, która została zabudowana. I na przykład obcokrajowcy spoza Unii Europejskiej nie mogą kupować tej nieruchomości bez specjalnego pozwolenia. Pewne przepisy powodują, że czasem konieczne będzie przeprowadzenie sprzedaży poprzez umowę warunkową, ponieważ może zaistnieć prawo pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych, gminy lub starostwa. Jeśli jesteś sprzedającym i od czasu przebiegu transakcji zależą Twoje dalsze życiowe kroki, warto, abyś zadbał o dokładne sprawdzenie stanu prawnego inwestycji przed rozpoczęciem sprzedaży. Załatwienie kwestii formalnych (tak aby mogło dojść do aktu notarialnego) może zająć kilka miesięcy. Lepiej więc być przygotowanym od razu, bo potencjalny kupiec nie zawsze będzie chciał tyle czekać. A może zastanawiasz się nad trudniejszymi przypadkami. Jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym? Jak sprzedać dom na wsi? Najlepiej zgłosić się do biura nieruchomości. Profesjonalny pośrednik już po zapoznaniu się z aktem nabycia będzie wiedział, czy wiąże się z tym jakiś potencjalny podatek i jakie dokumenty należy przygotować. Szczególnie warto działać we współpracy z agentem także wtedy, gdy chcemy sprzedać dom ze spadku albo w trakcie budowy.

Oferta i prezentacje
Gdy oglądamy w Internecie ofertę sprzedaży 2- lub 3-pokojowego mieszkania, to łatwo je sobie wyobrazić. Jeśli chodzi o dom, to sprawa jest już trudniejsza – pomieszczeń jest zdecydowanie więcej. Salon, jadalnia, hol, kilka sypialni, łazienki, garaż, kotłownia, piwnice. Czy pokazywać wszystko? A co z elewacją czy ogrodem? Najładniej wyglądają wiosną i latem, a przecież nie zawsze decydujemy się na sprzedaż w tym okresie. Wybór zdjęć to niezwykle ważny element promocji oferty. Nie warto pokazywać wszystkiego. Ale koniecznie trzeba udostępnić przejrzyste rzuty, aby kupujący był w stanie sprawdzić, czy dom spełni jego potrzeby. Osoby mieszkające w domach często posiadają koty i psy. I zapominają, że są na świecie ludzie, którzy panicznie boją się psów albo mają poważne alergie na sierść kota. Gdy potencjalni kupujący oglądają dom, w środku nie powinno być zwierząt. Najlepiej też, aby właściciel podczas prezentacji był zastępowany przez profesjonalnego pośrednika.

Marta Gadzińska – ekspertka rynku nieruchomości, właścicielka agencji EKSPERCI.pro i platformy wspierającej inwestorów nieruchomości WYNAJEM.pro. Wykładowczyni Uczelni Łazarskiego. Absolwentka SGH. Karierę zawodową zaczynała w marketingu międzynarodowych korporacji, takich jak L’Oreal czy British American Tobacco, gdzie m.in. prowadziła duże projekty PR nagradzane w konkursach branżowych. Porzuciła pracę na etacie, by skupić się na swojej pasji – inwestowaniu w nieruchomości. Zaczęła od ukończenia studiów podyplomowych z wyceny nieruchomości, a następnie z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Aktywna członkini Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Laureatka nagrody Lider profesjonalnej obsługi klienta w obrocie nieruchomościami magazynu „Businesswoman & Life”. Jest mentorką programu „Biznes w Kobiecych Rękach Sieci Przedsiębiorczych Kobiet”.

Specjaliści związani z rynkiem nieruchomości wskazali, jakich trendów należy się spodziewać na rynku najmu w 2030 roku. – Ponad 60% z nich jest przekonanych, że mieszkania będą wynajmowane z konieczności, ponieważ tylko najbogatsi będą w stanie kupić własną nieruchomość. Przewiduje się też, że presja na posiadanie własnego mieszkania znacząco spadnie – twierdzą analitycy ThinkCo w raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”.

Raport sporządził zespół ThinkCo na podstawie danych od grupy 75 specjalistów reprezentujących rynek nieruchomości, środowisko akademickie i prawnicze, organizacje pozarządowe oraz samorządy. Zebraliśmy najważniejsze wnioski z raportu, podsumowujące obecny stan rynku najmu i jego przyszłe kierunki rozwoju. Sprawdziliśmy również, które koncepcje okazały się najbardziej zaskakujące.

Już nie tylko własność.
Obecnie aż 89% ankietowanych mieszkańców Polski preferuje zamieszkiwanie w nieruchomości posiadanej na własność. Prawdopodobnie właśnie z tego powodu sektor najmu mieszkań w Polsce charakteryzuje się relatywnie niskim poziomem rozwoju. Według danych Eurostatu w 2022 roku około 13% mieszkańców naszego kraju korzystało z najmu, podczas gdy średnia unijna wyniosła 31%. Odsetek ten jest niedoszacowany o co najmniej kilka lub kilkanaście punktów procentowych ze względu na szarą strefę. Na jednego najemcę przypada tylko 0,9 pokoju, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi 1,5 pokoju. Zakup nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe odbywa się najczęściej w okolicy 30. roku życia, szczególnie wśród rodzin z dziećmi. Jednak ceny nieruchomości od dłuższego czasu rosną w szybkim tempie. Coraz częściej mieszkanie własnościowe, nawet z udziałem kredytu, staje się niedostępne dla mniej zamożnych. Nie widać powodów, by w najbliższych latach ta tendencja miała się odwrócić. Zatem rosnąć będzie grupa najemców z przymusu. Jednocześnie przyspieszona zostanie ewolucja związana z odchodzeniem od przywiązywania się do własności – takie wnioski przedstawiło aż 64% ekspertów w raporcie ThinkCo.

Większy udział najmu.
Najczęstszym powodem wyboru najmu są trudności w sfinansowaniu zakupu nieruchomości – twierdzi tak aż 79% ankietowanych. Niechęć do zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego – to powód, dla którego najem jest alternatywą dla 18%. Do wynajmowania skłaniają również atrakcyjne oferty wynajmu (13%) i możliwość wynajmowania mieszkania w lepszej lokalizacji (13%). Pozostałe powody, dla których decydujemy się na najem, to chęć zachowania płynności finansowej i potrzeba mobilności. Niski poziom oszczędności i drogie kredyty przyczynią się w kolejnych latach do wzrostu udziału najmu.

Bezpieczeństwo na wyższym poziomie.
Najemcy preferują najem na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, co stanowiło 45% ogółu wypowiedzi respondentów. W praktyce standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to 12 miesięcy. W przyszłości powszechne będzie stosowanie kilkuletnich umów najmu – tak stwierdziło 55% specjalistów. Ze względu na to, że wielu Polaków nie będzie stać na zakup mieszkania, będą chcieli zabezpieczyć swoje miejsce pobytu w dłuższym terminie. Wieloletnia umowa sprawi, że będą mieli poczucie większej stabilności.

Dywersyfikacja ofert najmu.
Oferty przede wszystkim będą uwzględniały segmentację rynku – od opcji najtańszych do luksusowych. Obecnie obserwuje się zmniejszenie przeciętnej wielkości gospodarstw domowych oraz znaczny niż demograficzny. Z drugiej strony najemcy już dziś poszukują lokali minimum dwupokojowych, w których można wygodniej mieszkać. W opinii 64% badanych w najbliższej przyszłości w ofercie najmu zwiększy się udział średnich i dużych mieszkań w przeciętnym standardzie. Zdaniem 79% specjalistów biorących udział w badaniu ThinkCo osoby poszukujące mieszkania na wynajem będą zwracały dużo większą uwagę na jakość najbliższego otoczenia mieszkania. Przyczyny należy upatrywać w pandemii, kiedy warunki mieszkaniowe okazały się ważniejsze niż kiedykolwiek. Na znaczeniu zyskają funkcjonalne mieszkania z balkonami, dostępem do terenów zielonych i usług w pobliżu. Co ciekawe, na znaczeniu może stracić odległość mieszkania od centrum miasta. Bardziej istotne będzie życie w przyjaznej okolicy, ale jednak dobrze skomunikowanej z miastem.

Więcej mieszkań dla seniorów.
W perspektywie 2030 roku nie należy spodziewać się masowych przeprowadzek osób starszych. Głównie z powodów finansowych, jak i wyjątkowo silnego w tym pokoleniu przywiązania do mieszkania. Część z tych osób będzie szukać alternatyw mieszkaniowych w różnorodnych formach budownictwa senioralnego (publicznego lub komercyjnego). Popularne staną się mieszkania senioralne na wynajem – zdaniem 68% ankietowanych. To oznacza, że w najbliższych latach będziemy obserwować rozwój różnych form mieszkalnictwa senioralnego: domów opieki i mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych.

Mniejsze miasta zyskają.
56% ekspertów uważa, że mniejsze miasta coraz częściej i skuteczniej będą oferować wysoką jakość najmu. To szansa dla osób zastanawiających się nad powrotem do rodzinnych stron oraz imigrantów zarobkowych, poszukujących niższych kosztów życia. Szczególnie duży potencjał będą miały dobrze skomunikowane miasta położone blisko metropolii. Jednak zdaniem 35% specjalistów w przypadku zdecydowanej większości małych miejscowości wydaje się to niemożliwe. Tylko 30% ekspertów uznało, że w najbliższych latach można spodziewać się trendu związanego z wynajmowaniem domów na terenach wiejskich i podmiejskich.

Profesjonalnie, czyli lepiej.
Zdaniem prawie wszystkich ekspertów (98%) najem w Polsce będzie bardziej profesjonalny. W związku z tym przewiduje się znaczący rozwój sektora PRS. Mieszkań w formie najmu instytucjonalnego obecnie szacuje się niecałe 12 tys. Zasób lokali ma wzrosnąć do ponad 63 tys. w przeciągu 5 następnych lat. Deweloperzy częściej będą budować na potrzeby tego sektora. Na współpracę z firmami zarządzającymi coraz częściej będą decydowali się właściciele mieszkań. Będą w ten sposób chcieli oszczędzić czas i uniknąć bezpośredniego kontaktu z najemcą, zwłaszcza w sytuacjach problemowych. Rozwiną się dodatkowe usługi dla najmu, takie jak pomoc techniczna, ubezpieczenia czy weryfikacja najemców i wynajmujących.

Czynsz jest drogi, więc inwestorów przybywa.
Najdrożej jest w Warszawie, o czym świadczy stosunek wysokości przeciętnego czynszu za mieszkania o powierzchni od 40 do 60 mkw. do przeciętnego wynagrodzenia netto. W stolicy wynosi aż 84,8%. Na drugim miejscu daleko za niechlubnym liderem jest Wrocław z wynikiem 63,8%, a na kolejnych pozycjach znalazły się Lublin, Szczecin, Gdańsk, Kraków, Łódź, Białystok i Poznań, z wynikiem oscylującym pomiędzy 57% a 47%. Liczba osób wykazujących przychody z tytułu najmu wzrosła w ostatnich latach. Jeszcze w 2009 roku podatników wykazujących ryczałt było 200 tys., a w 2020 roku było ich już około 750 tys. Nieznacznie zmniejszyła się liczba podatników wykazujących przychody z najmu opodatkowanego przy zastosowaniu skali podatkowej. W 2009 roku taki przychód wykazywało niespełna 200 tys. osób, a w 2020 roku było to około 150 tys. osób. Liczba podatników zgłaszających zawarcie umowy najmu okazjonalnego w Polsce w 2021 roku wynosiła około 46 tys. Dla porównania: w 2017 roku było to tylko około 15 tys. osób.

Rentowność inwestycji pod znakiem zapytania.
Bardzo ciekawym aspektem jest ten dotyczący atrakcyjności inwestycji w najem. Zdania ekspertów są w tej kwestii podzielone. Mniej niż połowa praktyków przewiduje, że najem stanie się dla społeczeństwa bardziej dostępny cenowo (ze względu na większą podaż). Dla inwestorów oznaczać to może zmniejszanie się rentowności najmu. 38% ekspertów nie zgadza się z tym faktem, uważając, że 2030 rok jest zbyt bliską perspektywą na takie wnioski. Zdaniem 71% ekspertów przepytanych przez ThinkCo indywidualne inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie atrakcyjną formą lokowania kapitału. Uważają, że nie ma drugiego aktywa, które dawałoby tak wysokie korzyści przy nadal niewielkim poziomie ryzyka. Co piąty specjalista twierdzi, że znaczny wzrost cen nieruchomości sprawi, że zmniejszy się grupa osób posiadających wystarczające oszczędności, by kupować inwestycyjnie mieszkania na wynajem. Ich zdaniem rentowność będzie mniejsza niemal na pewno, bowiem w odróżnieniu od cen nieruchomości istnieje sufit cenowy, powyżej którego najemcy nie będą w stanie zobowiązać się do comiesięcznych opłat.

Prawo nadal po stronie najemcy.
Polityka to najtrudniejszy do przewidzenia aspekt rozwoju rynku najmu w Polsce. Nieliczni eksperci prognozują, że mniej zamożni otrzymają realną pomoc od państwa, co oznaczałoby, że samorządy staną się graczami stymulującymi lokalną politykę mieszkaniową. Więcej ekspertów oceniło, że polityka mieszkaniowa państwa nie będzie nastawiona na stymulowanie rynku najmu. Część ekspertów, choć nieznaczna, uważa, że do 2030 roku najem krótkoterminowy zostanie uregulowany. Natomiast przepisy o ochronie praw lokatorów nie będą dla właścicieli mieszkań korzystniejsze, niż to jest teraz. To nie sprzyja najmowi, ze względu na fakt, że właściciele obawiają się ryzyka związanego z nieuczciwymi najemcami. Zdaniem większości ekspertów nie pojawią się też przepisy regulujące wysokość czynszów.

Przemysław Chimczak-Bratkowski
Partner zarządzający w ThinkCo

– Badanie „Najem 2030” w wielu przypadkach potwierdziło przewidywania i oczekiwania inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości, z którymi pracowaliśmy w ThinkCo w ostatnich latach. 84% ekspertów twierdzi, że deweloperzy będą częściej budowali na potrzeby najmu instytucjonalnego (PRS), co w efekcie będzie prowadziło do zmiany modeli biznesowych wielu firm. Widzimy to już w praktyce – od momentu podniesienia stóp procentowych zaczęliśmy współpracę z inwestorami, którzy chcą oprzeć część swojego biznesu na PRS-ie lub planują posiadanie i zarządzanie takim obiektem. Rozwijaniem kompetencji branża jest bardzo zainteresowana, jak np. warsztatami z inwestowania w PRS-ie, gdzie m.in. przeprowadzamy modelowanie finansowe inwestycji PRS i omawiamy najważniejsze zagadnienia związane z oczekiwaniami funduszy i operatorów. Ciekawym wnioskiem z badania jest również spodziewana duża popularność mieszkań senioralnych na wynajem, na które wskazało 84% ekspertów rynkowych. To kolejny znaczący trend inwestycyjny obecny w Europie Zachodniej od lat, który teraz będzie szturmem wchodził na rynek Polski. Demografia i badania społeczne łączą się tutaj z praktyką biznesową. Proces inwestycyjny wymaga jednak bardzo kompleksowego podejścia, o czym przekonaliśmy się, choćby tworząc w ThinkCo od zera strategię marki senioralnej dla średniej wielkości inwestora czy wytyczne do osiedla deweloperskiego z mieszkaniami dostosowanymi do potrzeb starzenia.