Autor: Damian Kleczewski

W poprzednim numer ze „Strefy Nieruchomości” przekazałem skrótowo wskazówki dotyczące instalacji elektrycznej w kamienicy. W tym numerze będziesz mógł przeczytać o systemie instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Media to kluczowy obszar w inwestycji, dlatego nie można sobie pozwolić na kompromisy, niedbalstwo czy złą kalkulację rozmieszczenia lub średnicy rur. Bez prądu, wody i kanalizacji nie sposób jest bowiem oddać budynek do użytkowania w najem czy też sprzedawać lokale. Poświęć czas na dobrą analizę rozmieszczenia pionów oraz ocenę techniczną pionów istniejących i zbadaj z hydraulikiem przekroje rur dochodzących do budynku pod planowaną liczbę lokali.

Najczęściej wybieranym systemem instalacji dla wody użytkowej i wody grzewczej jest system PEX. Hydraulicy chwalą to rozwiązanie ze względu na jakość
i trwałość w użytkowaniu, a także z uwagi na praktycznie zerową awaryjność.

W kamienicach czasami kłopotliwe jest rozłożenie rur według standardowego rozkładu. W miejscu, gdzie instalacja przechodzi przez stropy, niekiedy belki są ułożone w przeciwnym kierunku niż planowany tor instalacji. Instalacja wodna jest o tyle łatwiejsza montażowo względem kanalizacji, że tutaj nie jesteśmy zależni od grawitacji i spadków, a także od dużego przekroju. Dlatego tak ważne są odkrywki w miejscach planowanych łazienek. Są niezbędne, aby oszacować możliwości bezkolizyjnego przepustu pionu przez wszystkie piętra aż do piwnic.

Chcąc jednak dobrze rozprowadzić instalację, należy przeanalizować z hydraulikiem cały budynek względem liczby lokali. Nie wszędzie uda się bowiem bezkolizyjnie umieścić rury.

W przypadku tras instalacji wodnej trzeba mieć na uwadze, gdzie damy te rury. Instalacja może zostać docelowo zasypana kulkami styropianowymi wymieszanymi z zaprawą cementową, aby stworzyć lekką, ale sztywną warstwę. Wierzchnio daje się wtedy 2-3 cm zaprawy posadzkowej jastrychu cementowego, np. Baumit Estrich, która będzie podłożem pod płytki. Dla kamienic, gdzie mamy stropy drewniane których nie można obciążać – lekkie, ale usztywniające podłoże rozwiązania są bardzo wskazane.

Analiza techniczna obiektu z instalatorami to podstawa, aby wyznaczyć przejścia w stropach dla rur wodno-kanalizacyjnych. Ważnym wyznacznikiem są te instalacje, które mają największy przekrój, a więc rury kanalizacyjne w rozmiarach 50 mm i 100 mm. Kiedy będą one już rozdzielone na piętrach, zaznacz dokładnie na rzutach, gdzie mają być podejścia. Będzie to konieczne do podpięcia inwentaryzacji każdego z pięter z zaznaczonymi rurami i do umowy z określoną ekipą instalatorów. Rzuty są po to, aby powykonawczo nikt nie wmawiał Ci, że rury miały iść w innym miejscu, bo tak było łatwiej się połączyć. Każda zmiana w układzie instalacji musi być konsultowana z inwestorem, gdyż może mieć ona znaczącą konsekwencję w rozmieszczaniu sanitariatów w łazienkach lokali. Szczególnie rury o największej średnicy muszą być ułożone bezkolizyjnie względem kabin prysznicowych, pralek, umywalek czy szafek łazienkowych.

Kolejnym elementem, który mocno narzuca aranżację łazienki, jest grzejnik. Znaczenie ma nie tylko, na której ścianie będzie wisiał, ale też jego rozmiary. Minimalna wysokość powinna wynosić 120 cm od podłogi. Przy czym zaznaczam, że podłoga może podnieść się o kilka centymetrów z uwagi na wylewkę wyrównującą i płytki. Ma to znaczenie, jeśli będziesz montował zabudowę stelażową z miskami WC. Kompakty są niższe, ale również potrzebują odpowiedniego podejścia. Czasami trzeba stosować zawory kątowe do głowic termostatycznych zamiast typowych.

Pamiętaj: funkcjonalność łazienki ponad wszystko. Dlatego warto przed wykonawstwem wykonać projekt na grzejniki, oznaczyć je na rzutach, ustalić wysokości i konkretny model.

Nie wszędzie w mieście jest też instalacja sanitarna. Dużo obiektów korzysta z systemu rur ogólnospławnych (oficjalnie przeznaczonych na deszczówkę). Gestorzy mediów to rozumieją, choć oficjalnie nie mogą tego zaakceptować, i liczą ścieki z wodą, jakby faktycznie kanalizacja była podłączona. Zdarza się, że stary, działający system może zostać. Jeśli jednak chcemy dokonać jego modyfikacji, musimy liczyć się z tym, że możemy napotkać wiele trudności administracyjnych, na które trzeba poświęcić czas i pieniądze.

Część budynków w mieście korzysta dalej z szamb na dziedzińcu. Należy sprawdzić ich pojemność, bo szambo ok. 10 m przy ciągłym użytkowaniu przez kilka lokali będzie zmuszać nas do zapewnienia jego opróżniania średnio raz w tygodniu. To kosztowne i mało przyjemne. Nie zawsze też jest dobry dojazd do miejsca, gdzie są studzienki.

Dochodząc do piwnic, zadbaj o założenie zasuwy burzowej na głównej rurze, a także w lokalach, jeśli takowe w piwnicy będą. Zasuwa uchroni piwnice przed cofką wody deszczowej. Na koniec zadbaj o sprawdzenie powykonawcze szczelności instalacji, jeszcze zanim oddasz lokale najemcom lub klientom w użytkowanie. Warto tutaj wykonać test ciśnieniowy na powietrze, a następnie test wodny – oba testy należy przeprowadzić w obecności inwestora i na formalnym protokole, gdzie instalator podpisuje się pod daną próbą szczelności, którą wykonuje.

Życzę szczelnych inwestycji, aby wycieków było jak najmniej i aby ciepła woda w kranie płynęła stale – tak jak pieniądze z inwestycji.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.

Szkolenie : „Potencjał kamienic” – edycja VII
Ostatni termin: 25-26.09.2021 w Poznaniu
Zapisy: www.zrozumiecnieruchomosci.pl

Rozmawiała: Aleksandra Zalewska – Stankiewicz

Nie brakuje chętnych, którzy postanowili przenieść się z innych miejscowości i zamieszkać w Bielsku – Białej, u samych stóp Beskidu. W tym pięknym mieście, zwanym „Małym Wiedniem” powstaje atrakcyjny i unikatowy budynek, w którym można wieść wspaniałe życie, pracować i wypoczywać. Mamy dobre wieści – są jeszcze wolne mieszkania. – Klienci nie mogą się doczekać, kiedy zamieszkają przy Browarnej – mówi Jarosław Wójcik z firmy IKA, generalny wykonawca
i współinwestor inwestycji.

Aleksandra Zalewska – Stankiewicz: W czym tkwi sekret „Browarnej 12”?

Jarosław Wójcik: Zaprojektowaliśmy budynek, którego w Bielsku – Białej jeszcze nie było. Wyróżnia go przede wszystkim niestandardowy układ funkcjonalny. Powierzchnia zabudowy naszego obiektu wynosi około 4800 metrów kwadratowych, z czego mieszkania zajmują 2600 metrów. W budynku jest bardzo dużo
części wspólnych. Nasi klienci zachwycają się szerokimi korytarzami i przestronnymi klatkami schodowymi. Wrażenie robi hol główny, który rozciąga się aż na dwa piętra. Jest wysoki na 7 metrów, a klimatu dodają mu piękne lampy. Te wszystkie elementy sprawiają, że mieszkańcy nie będą wchodzili do zwyczajnej klatki schodowej, ale do reprezentacyjnego wejścia głównego, które będzie wręcz zapraszało w swoje progi. W lobby, na wygodnych kanapach, lokatorzy będą mogli porozmawiać z gośćmi czy zamienić kilka słów z sąsiadami.

A.Z-S.: I pewnie to miejsce stanie się centrum sąsiedzkiego życia. Jakie inne funkcje – poza mieszkalną – będzie pełnił ten obiekt?

J.W.: Projekt dostosowaliśmy do naszych czasów. Wiele osób pracuje zdalnie, a nie wszyscy chcą spotykać się z kontrahentami w domu. Dlatego przewidzieliśmy również małą salkę konferencyjną, z dostępem do szybkiego internetu oraz stołem, przy którym będzie można załatwiać sprawy biznesowe. To duże, klimatyzowane pomieszczenie, zachęcające również do wzięcia udziału w konferencji czy szkoleniu on-line. Nowością jest też stanowisko concierga, który – jak na ekskluzywny obiekt przystało – będzie gospodarzem obiektu. Urzędując w lobby budynku, zadba o komfort życia mieszkańców – odbierze przesyłkę kurierską, zamówi taksówkę czy zarezerwuje stolik w restauracji. Na parterze zaprojektowaliśmy strefę fitness i relaksu, która obejmie siłownię i saunę, gdzie zmieści się aż 8 osób. To jedyny budynek mieszkalny w Bielsku – Białej z tak obszerną i komfortową przestrzenią. Założenie jest takie, aby mieszkańcy mieli wszystkie udogodnienia w zasięgu ręki.

A.Z-S.: Bielsko – Biała zwana jest „Małym Wiedniem”. Na ile budynek przy Browarnej wpisuje się w klimat miasta?

J.W.: Obiekt zlokalizowany jest na Górnym Przedmieściu, czyli w dzielnicy, w której przed laty bielscy przemysłowcy budowali swoje wille i szkoły, jak słynny bielski „Mechanik” czy Bielska Szkoła Włókniarzy. Górne Przedmieście tętniło życiem i zachwycało rozwiązaniami architektonicznymi, zresztą, tak jest do tej pory. To perełka architektoniczna modernizmu. Choć każdy budynek jest inny, wszystkie tworzą przemyślaną całość. Przedwojenne kamienice mają po sto lat,
a nadal zachowały swój urok. Poza tym władze miasta bardzo inwestują w rewitalizację. Inwestycja przy Browarnej idealnie wpisuje się w ten krajobraz.
A określenie „Mały Wiedeń” funkcjonowało już w XIX wieku. Tutaj był Zabór Austriacki. Franciszek Józef miał sentyment do tego miasta, nawet ufundował dworzec, który jest prawdziwą „perełką”.

A.Z-S.: Architektura miasta wzorowana była na wiedeńskich architektach, ale nie tylko w tym obszarze można znaleźć w Bielsku wspólne elementy z Wiedniem.

J.W.: Zachęcamy do tego, aby przenieść swoje życie do „Małego Wiednia” i zamieszkać u stóp Beskidów także z wielu innych powodów. Miasto jest świetnie zlokalizowane, ma wszystko, czego potrzeba. Od Warszawy dzieli nas taka sama odległość, jak od Wiednia. Z Bielska do Szczyrku można dojechać w 15 minut,
a mieszkania w naszym mieście są dużo tańsze. Mamy bogatą ofertę imprez kulturalnych, powstaje nowoczesna Filharmonia. Oferta spędzenia wolnego czasu zimą, po nartach, jest bardzo bogata. A w pozostałych miesiącach można korzystać z fantastycznych tras rowerowych, ponieważ Bielsko jest rajem dla kolarzy górskich. To u nas powstała sieć jednokierunkowych tras tzw. singletracków. Nie tylko miasto jest pięknie położone, ale też sam obiekt. Z Browarnej możemy
w 10 minut dojść na rynek.

A.Z-S.: A do kogo adresowane są mieszkania przy Browarnej?

J.W.: Do osób, które cenią wysoki standard i szukają komfortowego mieszkania, dającego namiastkę domu. Oferujemy mieszkania od 45 metrów kwadratowych, ale także przestronne na 80 metrów, a nawet bardzo duże – o powierzchni 113 metrów kw. W ofercie mamy interesujące mieszkanie dwuczłonowe, o powierzchni 90 metrów, w którym wydzielona jest osobna strefa dla seniora lub osoby niepełnosprawnej. To świetne rozwiązanie dla osób, które mieszkają ze starszym rodzicem. Senior ma swój pokój, łazienkę bez barier architektonicznych, aneks kuchenny, a jednocześnie za drzwiami w każdej chwili są dostępni bliscy. Mieszkania parterowe posiadają dostęp do prywatnego ogródka. Dodam, że ściany w budynku są akustyczne, pod tym względem dwukrotnie przekroczyliśmy polską normę ich budowania. Wysokość mieszkań też przekracza standard – u nas mają one 2,70 m. Naszą inwestycję wyróżniają trzyszybowe okna,
wejściowe drzwi akustyczne, ekskluzywne materiały wykończeniowe, jak płyta trawertynowa na posadzce czy tapeta obiektowa na ścianach. Do mieszkań jest doprowadzona instalacja pod klimatyzację, co jest niezbędnym standardem w luksusowych mieszkaniach. A to wszystko przy zachowaniu rozsądnej ceny.

A.Z-S.: Jakie opinie najczęściej słyszy Pan od osób, które już dokonały zakupu?

J.W.: Mieszkańcy podkreślają, że przy Browarnej czuć przestrzeń. Mówią, że nie spodziewali się, że ktoś wybuduje coś tak ciekawego i prestiżowego w naszym mieście. Osoby, które już zakupiły u nas mieszkania nie mogą się doczekać, kiedy się wprowadzą. Podoba im się, że inwestycja jest przemyślana w każdym szczególe. Zadbaliśmy o takie elementy jak szerokie, ponadstandardowe miejsca garażowe. Zaprojektowaliśmy windę, do której zmieści się nawet fortepian.
W garażu jest dwustanowiskowa myjnia sprzętu sportowego, do której doprowadziliśmy wodę deszczową. Czyli wracając z wyprawy rowerowej albo z nart, nie trzeba będzie wnosić brudnego sprzętu do domu. Dodatkowo budynek będzie dysponował przechowalnią sprzętu sportowego.

A.Z-S.: Na jakim etapie jest inwestycja?

J.W.: Budowę mamy zamiar zakończyć do końca roku, ostateczne przekazanie mieszkań ma nastąpić do czerwca 2022 roku. Zapraszamy do naszego obiektu. Przy całej swojej przestronności, jest bardzo kameralny. Nie powiela schematów, wnosi nową jakość.

Autor: Aneta Nagler

Wywiad z Grzegorzem Kuszem

Rozmawiamy z Agentem Specjalnym – Grzegorzem Kuszem, który prowadzi kanał na YouTubie. Opowiada o tym, jak dbać o swoje finanse. W swoich filmach
i wywiadach z inwestorami, dzieli się wiedzą na temat inwestowania, nieruchomości, oszczędzania, a w tym wywiadzie odkrywa karty związane z biznesem prowadzenia kwater pracowniczych.

Aneta Nagler: 51 to liczba, od której rozpoczniemy naszą rozmowę. Tyle razy dostałeś odmowę, kiedy próbowałeś wynająć pierwsze mieszkanie na podnajem. Jestem pewna, że 95% osób poddałoby się już po pierwszych pięciu „NIE”.

Grzegorz Kusz: Byłem wtedy tak nastawiony na sukces, że dzwoniłem do skutku. Nic mnie nie zniechęcało. No i się udało. Mówiąc trochę żartobliwie, to tak się przyzwyczaiłem do tych „NIE”, że pierwsze „TAK” mocno mnie zaskoczyło (śmiech). Ale zgadzam się z tym, że część osób zbyt szybko się poddaje, uznając,
że sukces, to coś, co jest tuż za rogiem i jest bardzo łatwe do zdobycia. Gdyby tak było, wszyscy dziś mieliby ogromne sukcesy, a tak nie jest. Sukces to efekt ciężkiej, konsekwentnej, uczciwej, pracy i przesuwanie granicy własnego komfortu.

A.N. Jaką granicę zatem ostatnio przesunąłeś?

G.K. Pierwsza granica to zwiększenie zaufania do samego siebie, że się uda i zakasanie rękawów jeszcze bardziej się przyda. Tak było w marcu 2020
roku, kiedy obroty w firmie mocno się zmniejszyły. Muszę przyznać, że się trochę bałem. Ale zgodnie z cytatem „Kiedyś się bałem i nie robiłem, a dziś robię mimo, że się boję” wyszedłem z tego okresu silniejszy. Druga granica to rozpoczęcie nagrywania filmów na mój kanał na YouTubie. Pamiętam jak przygotowywałem pierwszy lm. Trwał 5 minut, a nagrywałem go godzinę. Stres był ogromny. Dziś na kanale „Grzegorz Kusz” jest ponad 100 filmów, ponad 20 tys. subskrybcji,
a filmy obejrzano już ponad 1,5 mln razy! I trzecia granica, bardziej prywatna, to wyprowadzka poza miasto. Z wygodnego centrum, gdzie wszystko jest „pod nosem”, uciekłem na wieś do domu. Na razie uczę się życia w tym miejscu, ale już wiem, że była to dobra decyzja.

A.N. Wróćmy zatem do podnajmu i biznesu kwater. Dlaczego się tym zająłeś?

G.K. Zaczęło się od podcastu, w którym Mateusz Brejta mówił, że w Krakowie ma biznes oparty na podnajmie. To był chyba początek 2014 r. Uznałem, że skoro jemu to działa, to i mi wyjdzie. Później spotkałem jeszcze osobę, która dała mi kilka wskazówek na początek i postanowiłem zacząć. Trałem chyba na dobry moment. W moim mieście prowadzono wtedy trzy wielkie inwestycje budowlane, więc pracowników budowlanych było ponad tysiąc przez ponad rok. A do tego pracownicy sezonowi ze wschodu. Telefon dzwonił non stop.

A.N. Czyli wszedłeś na rynek w idealnym momencie.

G.K. Można tak powiedzieć. Wtedy był taki boom, że brakowało mieszkań w ogłoszeniach. Aby nie stracić klienta pierwszą minikwaterę przygotowałem w… kawalerce w której mieszkałem! a sam – do czasu znalezienia nowego mieszkania – wyprowadziłem się do domu rodzinnego. Byłem bardzo zdeterminowany.
Ale się opłacało, bo na tej kawalerce zarabiałem co miesiąc na czysto ponad 1500 zł! A drugie mieszkanie to już telefony na „zimno” i historia z liczbą „51”, którą już znasz.

A.N. Jakie błędy popełniłeś na początku swojej drogi?

G.K. Pierwszy błąd to chęć działania w pojedynkę. Polecam znaleźć sobie agenta nieruchomości, mającego sporo ofert spod lady, które nie trafiają na portale. Dzięki temu szybciej rozwiniemy firmę, a obecność agenta przy spotkaniu z właścicielem praktycznie do 100% podnosi szansę podpisania umowy. Drugi błąd to obniżanie ceny zamiast podnoszenia standardu. Jeśli chcesz mieć na swoich kwaterach spokój i długie kontrakty, to szukaj rm, które oczekują wyższego standardu, a nie obniżania kwoty za wszelką cenę. Trzeci błąd to ten związany z liczbą 51. Dzwoniąc na ogłoszenia z portali, przez telefon tłumaczyłem cały biznes podnajmu, zamiast po prostu umówić się na obejrzenie mieszkania.

A.N. A jak poradziłeś sobie z finansowaniem tego biznesu?

G.K. Pieniędzy na rynku jest tak dużo, że zawsze znajdzie się ktoś, kto chętnie pożyczy je na procent. Na początku rozwijałem firmę za swoje, ale kiedy robiłem kilka dużych inwestycji naraz, to potrzebowałem inwestora. Gdy robimy kwaterę w mieszkaniu, to koszty nie są jeszcze takie duże, ale adaptacja dużego domu
to już (razem z pierwszym czynszem i kaucją) 20 do 30 tys. zł. Kiedy robi się takich inwestycji kilka w jednym czasie inwestor się przydaje.

A.N. Opowiedz jakąś historię, która pokazuje, że no cóż, nie jest to łatwy kawałek chleba.

G.K. Mógłbym napisać o tym książkę. Kilka dni temu policja z bronią „odbijała” nasze mieszkanie, bo jeden z pracowników się zabarykadował i nie chciał
wyjść. Innym razem jeden z lokatorów gonił po domu z szablą, co doprowadziło do przyjazdu policji z długą bronią i wyważonymi drzwiami. Kilka lat temu szef firmy budowlanej ruszył w moją stronę koparką i chciał mnie rozjechać! Tylko dlatego, że przyjechałem do firmy po pieniądze za fakturę. To tylko trzy z brzegu,
a jest ich dużo więcej.

A.N. To faktycznie sporo się tam dzieje. Opłaca się podejmować ryzyko i prowadzić taki biznes?

G.K. Wszędzie gdzie są ludzie, sporo się dzieje. Myślę, że tylko ska l a mojej działalności sprawia, że tak dużo jest historii do opowiedzenia. W rekordowym momencie miałem 250 miejsc noclegowych. Uważam, że kwatery robione z głową to nadal biznes, który może dawać dobre zwroty, nieporównywalne do zwykłego najmu.

A.N. Czy to, że jesteś znany z YouTube’a, pomaga w biznesie, czy przeszkadza?

G.K. Czasami ktoś powie: „O Pan Agent Specjalny przyjechał” (śmiech). Ale zazwyczaj jest to pozytywna reakcja. Raz, gdy wynajmowałem dom dla siebie, właścicielka zadzwoniła do mnie i powiedziała: „Ja Pana znalazłam w Googlu, Pan ten dom na pewno chce dla Ukraińców”.

A.N. Lockdowny sprawiły, że gospodarka zaciągnęła hamulec ręczny. Jesteś przygotowany na ewentualne kolejne zamknięcia?

G.K. Mówi się, że w czasie pokoju trzeba szykować się do wojny. Prepersi niemal całe życie szykują się na najgorsze. Jestem z natury optymistą, jednak przez ten rok nauczyłem się, że wszystko może się wydarzyć. Politycy to moim zdaniem szaleńcy, więc możemy spodziewać się wszystkiego. Dlatego rozwijam firmę jak wcześniej, dbając o dobre relacje z firmami, o najlepszy możliwy standard i błyskawiczną obsługę. A dodatkowo część z mieszkań przerobiliśmy na pokoje dla młodych pracujących Polaków, bo w moim mieście takich brakowało. Pracowników nigdy nie zabraknie, jednak dywersykacja w biznesie nie jest modą,
a koniecznością.

Grzegorz Kusz

Przedsiębiorca od 2009 r. Ekspert podnajmu, w szczególności kwater pracowniczych.
Zarządza nieruchomościami wartymi 15 mln zł. Uczestnik programu „Dragons’ Den Jak zostać milionerem”. Współautor 2 książek w tym „Biblii Inwestowania”. Twórca Akademii Podnajmu. Autor kanału „Agent Specjalny” na Youtube o nieruchomościach, inwestycjach.

www.grzegorzkusz.pl
kontakt@grzegorzkusz.pl

#kobieta w nieruchomościach
wywiad z Łucją Bogasiewicz

Rozmowę przeprowadziła: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Sprzedaje nieruchomości w malowniczych lokalizacjach – na hiszpańskim wybrzeżu Costa Blanca oraz na południu Polski, między Bielsko-Białą a Szczyrkiem. Mając taką perspektywę, agentka nieruchomości Łucja Bogasiewicz podkreśla, że w nieruchomościach liczą się trzy kryteria: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. A chętnych na mieszkania i działki w topowych miejscach jest coraz więcej.

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: W Polsce coraz trudniej kupić działkę budowlaną w atrakcyjnej lokalizacji. Czy Pani również zauważa problem braku gruntów?

Łucja Bogasiewicz: U mnie – w okolicach Bielska–Białej – sytuacja wygląda podobnie. Obserwuję rekordową sprzedaż działek budowlanych, ale niestety, powoli zaczyna brakować wolnych gruntów. Działki sprzedają się błyskawicznie. Jeśli tylko pojawi się ciekawa oferta, zazwyczaj po kilku godzinach jest już nieaktualna. Jedynie grunty mniej atrakcyjne lokalizacyjnie dłużej czekają na nabywców, ale i oni prędzej czy później się znajdują. Sądzę, że popyt na ziemię będzie się utrzymywał, ponieważ zakup gruntu to bardzo dobra inwestycja. Z wielu względów łatwiejsza do zrealizowania niż kupno mieszkania, które najczęściej trzeba wyremontować, później znaleźć na niego nabywcę albo najemcę. Natomiast posiadanie gruntu nie wymaga od nas specjalnego zaangażowania i nakładów finansowych, poza uregulowaniem podatków.

A.Z-S.: Jak bardzo wzrosły ceny działek budowlanych?

Ł.B.: Można zauważyć 30 procentowy wzrost cen w stosunku do ubiegłego roku. W tej chwili, w prestiżowych lokalizacjach w Bielsku-Białej, za metr kwadratowy trzeba zapłacić od 300 zł wzwyż. Ale klientów to nie zraża. Choć ceny czasem przyprawiają o zawrót głowy, „owczy pęd” wśród kupujących nadal trwa. Byłam świadkiem sytuacji, kiedy ludzie kupowali działki tylko dlatego, ponieważ wcześniej zrobił to ich sąsiad albo kolega z pracy. Oczywiście, wielu klientów dokonuje zakupu świadomie, na przykład z obawy przed in????acją. Poza tym w pandemii wiele osób doszło do wniosku, że nawet najpiękniejsze mieszkanie nie gwarantuje takiej niezależności jak własny domek. Zauważam bardzo duże zainteresowanie działkami ze strony mieszkań-ców z dużych miast, jak Warszawa czy Wrocław, choć bywa, że i miejscowi chcą dokonać mieszkaniowej rewolucji.

A.Z-S.: Wcześniej skupiała się Pani na sprzedaży nieruchomości premium. To pandemia spowodowała, że zainteresowała się Pani działkami?

Ł.B.: Uważam, że cały czas trzeba uczyć się nowych rzeczy. Mój zawód tego wymaga. Sprzedaż działek to był dla mnie obcy temat. Ale skoro widziałam, że na moim terenie jest na nie zapotrzebowanie, stwierdziłam, że nie mogę skupiać się wyłącznie na rynku premium. Z perspektywy czasu mogę powiedzieć, że to była dobra decyzja, która spowodowała poszerzenie mojej wiedzy pośrednika. A teraz w mojej ofercie zaczynają się też pojawiać grunty luksusowe – ostatnio sprzedałam działkę o powierzchni około 3800 metrów kw. za 1 mln 200 tys. w topowej dzielnicy Bielska – Białej, pod Dębowcem. Nabywca znalazł się w ciągu kilku dni od umieszczenia baneru na działce.

A.Z-S.: Choć ma Pani ogromną wiedzę branżową, dopiero niedawno rozpoczęła Pani przygodę z flipowaniem. Z jakimi efektami?

Ł.B.: Ze sporym zwrotem gotówkowym, ponieważ transakcje przypadły na czas szaleństwa mieszkaniowego. Kupiłam i sprzedałam mieszkania o powierzchni ok. 36 m kw. Zaczęłam inwestować patrząc na to, na co jest największe zapotrzebowanie na rynku, choć docelowo zmierzam w kierunku rynku premium. Z flipami rzeczywiście zwlekałam, ponieważ uważam, że inwestowanie w nieruchomości to jest bardzo fajna sprawa, ale warto mieć wiedzę, aby nie popełnić błędów. Oczyiście, można już na samym początku tej przygody trafić na tzw. złoty strzał, ale nie zawsze ma się szczęście. Ja jednak w biznesie wolę działać rozsądnie i oczywiście z otwartym umysłem. Uważam, że najlepiej flipować za gotówkę, choć oczywiście u kogoś innego może sprawdzić się model z kredytem. Ostatnio wiele osób próbuje swoich sił w nieruchomościach. Oceniam takie działania bardzo pozytywnie, ponieważ jest to branża, która daje wiele możliwości rozwojowych i zarobkowych. Warto sprawdzić swoje możliwości, a rynek je na pewno prędzej czy później zweryfikuje. Można wiele zyskać, ale pamiętajmy o zachowaniu rozsądku.

A.Z-S.: Współpraca z Panią gwarantuje dostęp do specjalnych ofert. Jak je Pani pozyskuje?

Ł.B.: Paradoksalnie nie mam czasu na ich pozyskiwanie. Jestem członkiem Stowarzyszenia BCK SPON. Moim głównym narzędziem w pracy jest system MLS Galactica Virgo, który umożliwia dostęp do różnorodnych ofert, których w tym momencie jest ponad 21 tysięcy. Bazuję też na znajomościach z osobami, które są właścicielami gruntów albo ich pełnomocnikami. Sytuacja na rynku jest dynamiczna. Często nawet nie muszę wystawiać ofert, od razu proponuję je osobom, które zgłaszają się do mnie bezpośrednio. Jestem osobą znaną z otwartości i uczciwości, i tego samego oczekuję od innych biur. Niestety, nie wszyscy pośrednicy myślą podobnie. Klientom zależy na indywidualnym podejściu, szukają doświadczonego i sprawdzonego pośrednika, który im dobrze doradzi i sprawnie poprowadzi transakcję. Pośrednik musi znać rynek, mieć doświadczenie. Powinien być otwarty na ludzi i wzbudzać zaufanie. Dla mnie najlepszą rekomendacją są sytuacje, kiedy klienci wracają do mnie po latach lub rekomendują moje usługi innym. Wtedy wiem, że moja praca przynosi owoce.

A.Z-S.: Koronawirus bardzo uderzył w rynek nieruchomości komercyjnych. Puste lokale po sklepach czy biurach to częsty widok, zarówno w małych, jak i dużych miastach. Niektóre firmy mocno ograniczyły powierzchnię, na której świadczą usługi, inne w ogóle zrezygnowały z wynajmu. Jak w Bielsku radzi sobie ta branża nieruchomości?

Ł.B.: W pandemii bardzo ucierpiał wynajem lokali komercyjnych, usługowo – handlowych, które opustoszały. Często słyszę od osób z tej branży, że tak źle dawno nie było. Ludzie pracują w trybie home office. Właściciele firm zauważyli, że pracownik może być tak samo produktywny, pracując w domu, jak przebywając 8 godzin w firmie. Ostatnio jeden z większych właścicieli, a jednocześnie zarządców nieruchomości komercyjnych z Bielska – Białej, poprosił mnie o pomoc w znalezieniu najemców. Wprawdzie udało mi się wynająć lokal 59-metrowy, ale to kropla w morzu. Zarządcy podejmują różne działania, inwestują w reklamę, obniżają ceny powierzchni najmu. To niewiele pomaga. Według mnie po zakończeniu pandemii część firm w dalszym ciągu będzie działać, w mniejszym lub większym stopniu, w trybie zdalnym. Rynek powierzchni komercyjnych na pewno będzie musiał zaoferować nowe rozwiązania, dostosowane do oczekiwań najemców. Myślę, że alternatywą dla tradycyjnego najmu powierzchni biurowych może być coworking. Pozwala on zoptymalizować koszty, ponieważ jest o wiele tańszy niż standardowy najem biura. W przeciwieństwie do home office coworking stwarza możliwość pracy w przystosowanym do tego miejscu oraz wymianę kontaktów zawodowych. Choć zdaję sobie sprawę z tego, że coworking nie dla wszystkich może być dobrym rozwiązaniem, myślę, że sytuacja pandemiczna spowoduje znaczny rozwój sektora powierzchni coworkingowych.

A.Z-S.: Pani oferta obejmuje również zakup pięknych apartamentów i mieszkań w Hiszpanii. Zdaniem ekspertów tamtejszy rynek nieruchomości stoi w obliczu kolejnego kryzysu, do którego przyczynił się najsurowszy lockdown w Europie. Jak bardzo spadły tam ceny nieruchomości?

Ł.B.: Pandemia pokrzyżowała plany, nie tylko mi, ale i klientom. Loty do Hiszpanii zostały mocno ograniczone, podróż wiązała się z przesiadką w Amsterdamie i trwała nawet 19 godzin. Ceny biletów też podrożały, wprowadzono godziny policyjne. Poza tym turystów zniechęcała konieczność wykonania testów. Natomiast zainteresowanie Hiszpanią zaczęło wracać wiosną. W Polsce ceny nieruchomości rekordowo wzrastają, w Hiszpanii utrzymują się na stałym poziomie.

A.Z-S.: Czyli to dobry moment na zakup nieruchomości?

Ł.B.: Jeśli ktoś ma nadwyżki finansowe, to warto rozważyć zakup apartamentu w Hiszpanii. Coraz więcej klientów decyduje się na model hybrydowy, polegający na wynajmowaniu nieruchomości od maja do października i samodzielnym korzystaniu z niej w pozostałych miesiącach. Opcja hybrydowa jest świetną propozycją dla osób, które mają możliwość pracy zdalnej. Wtedy polski klimat nas nie rozpieszcza, a w Hiszpanii nadal jest pięknie. Hiszpania z wynajmu mieszkań ma dość dużą stopę zwrotu, na poziomie od 7 do 10 procent. Poza tym to kraj bogaty turystycznie, który ma wiele do zaoferowania. Moja oferta obejmuje około 3 tysięcy ofert na najpiękniejszym wybrzeżu Costa Blanca, począwszy od lokali mieszkalnych po bardzo luksusowe domy o wartości kilku milionów euro. Wszystko zależy od portfela klienta. Oferta jest kompleksowa, łącznie z odbiorem z lotniska i zakwaterowaniem klienta. Jeśli klient decyduje się na zakup nieruchomości, otrzymuje również możliwość obsługi wynajmu turystycznego, aby apartament mógł od razu na siebie pracować. Serdecznie zapraszam do zakupu nieruchomości w słonecznej Hiszpanii.

Wyobraź sobie sytuację, że szukasz w Internecie informacji na temat inwestowania w nieruchomości. Po wielu godzinach poszukiwań trafasz na jedyny flm w Internecie, gdzie inwestor pokazuje wyposażenie idealnego pokoju na wynajem. Spisujesz rodzaj kanapy, biurka, stolika, lampki i dodatków. Masz wrażenie, że stan Twojej wiedzy wystrzelił pod suft. Na całym mieszkaniu wielopokojowym zaoszczędzisz ładne kilka tysięcy złotych. Masz opanowany „standard IKEA na wynajem”, o którym wiele osób jeszcze nie słyszało.

Tekst: Paweł Albrecht

Tak wyglądały moje początki po 2010 roku. Korzystaliśmy z nowocześniejszych telefonów i komputerów, a dalej mieliśmy mnóstwo podstawowych i prostych pytań, na które mało kto znał wtedy odpowiedź. Pamiętam, że podstawową blokadą przed inwestowaniem w nieruchomości w tamtych czasach był:
1. Brak dostępu do okazji inwestycyjnych.
2. Brak dostępu do kapitału.
3. Brak wiedzy na temat całego procesu.
4. Brak miejsc, gdzie można spotkać inwestorów.

Jak wygląda sytuacja obecnie?

Dzisiaj w zakresie zwykłego inwestowania w nieruchomości w naszym środowisku wiemy już praktycznie wszystko. Po wizycie na kilku spotkaniach branżowych mamy dostęp do pośredników, inwestorów, mentorów i nowych wspólników. Uzbierały się w Polsce już tysiące historii sukcesów zwykłych ludzi zaczynających od zera, którzy zostawili pracę na etacie na rzecz budowania wolności finansowej w oparciu o nieruchomości. Nie ma więc już absolutnie żadnej wymówki przed rozpoczęciem swojej działalności.

Jak zacząłbym jeszcze raz, mając 20 lat?

Nie żałuję, że nie mogę zacząć jeszcze raz, bo niewiele mógłbym zmienić. Jeżeli interesuje Cię jednak mój przepis na powrót do przeszłości i start od nowa, to wygląda to tak:

1. Przeprowadziłbym się od razu do Wielkiej Brytanii, Australii lub USA. To znacząco przyspieszyłoby rozwój i budowanie majątku. Zostając w Polsce, kontynuowałbym listę od punktu drugiego.

2. Wyznaczyłbym sobie cele fnansowe, które chcę osiągnąć w ciągu 5 lat: kwotę miesięcznych zarobków oraz liczbę posiadanych nieruchomości w kredycie i za gotówkę. Wszystkie zadania i aktywności podporządkowałbym w 100% pod moją listę celów.

3. Zapisałbym się na każdy możliwy kurs o inwestowaniu w nieruchomości i dołączył do każdej społeczności, gdzie mogę poznać innych przedsiębiorców i inwestorów. (Transakcje z Absolwentami będą moim największym polem do zarabiania pieniędzy w przyszłości).

4. Poznając tam ludzi i obserwując materiały w Internecie, wybrałbym najrozsądniejszego mentora, dla którego mógłbym zacząć pracować. Zgłaszałbym się do każdej najcięższej pracy, aby zostać przyjętym do zespołu i być po prostu użytecznym. Gdyby to wymagało noszenia płyt kartonowo-gipsowych na 10. piętro bez windy – robiłbym to bezpłatnie.

5. Robiłbym wszystko, żeby w tym zespole rozwijać swoje umiejętności sprzedaży, aby pozyskiwać dawców kapitału, okazje inwestycyjne i odbiorców finalnych nieruchomości. Jeżeli generujemy sprzedaż – zarabiamy pieniądze. Jak zarabiamy pieniądze – wszyscy nas lubią i potrzebują.

6. W międzyczasie podróżowałbym po całym świecie, aby nabierać inspiracji do dalszego działania. Nic nie wpływa tak pozytywnie na stan naszych finansów, jak widok wieżowców i willi, które są poza naszym zasięgiem. Na takie wycieczki zabierałbym bogatszych przedsiębiorców, aby wymieniać się doświadczeniami.

7. Jakbym nabrał pewności siebie, nabywałbym nieruchomości za pomocą kredytu inwestycyjnego (dlatego punkt 1. jest tak istotny), które po 10 latach byłyby w większej części spłacone.

8. Stałbym się specjalistą w swojej niszy. Przeczytałbym setki książek, występowałbym przed nieruchomościową społecznością. Stałbym się osobą, którą wszyscy mają na myśli, rozwiązując dany problem. Dzięki marce osobistej zbudowałbym ogromną siatkę kontaktów.

9. Zatrudniłbym asystentkę/asystenta i budowałbym dalej zespół najlepszych specjalistów z branży. Tylko z lepszymi od siebie jesteśmy w stanie wyprzedzić konkurencję.

10. Konsekwentnie realizowałbym założone cele, zadania i nigdy nie wpadłbym na pomysł, żeby zrezygnować i zająć się czymś innym. To byłby pierwszy i ostatni krok do całkowitej porażki.

11. Skupiłbym się również na założeniu rodziny. Kiedy zarobisz pierwszy milion dolarów, zrozumiesz, że na wszystko już Cię stać. Komuś ten majątek będziesz chciał przekazać, a czasu nie będziesz w stanie cofnąć.

Aquila non captat muscas, czyli „orzeł nie chwyta much” – pamiętaj o tym.

Chcesz dołączyć do naszej społeczności i poznać nieruchomościowych przyjaciół? Wejdź na stronę www.pawelalbrecht.com oraz na kanał na YouTubie – Albrecht o nieruchomościach. Znajdziesz tam dziesiątki bezpłatnych audycji na temat inwestowania w nieruchomości i podejścia do zarabiania pieniędzy. Następnie zapoznaj się ze specjalistycznymi kursami online, wokół których tworzone są duże grupy Absolwentów. Tam poznasz mentorów, dostawców okazji i kapitału oraz wielu znajomych, którzy udzielą Ci wsparcia.

Napisz do nas na: szkolenia@pawelalbrecht.com
lub zadzwoń pod numer +48 727 901 414.

Z przyjemnością doradzimy Ci, od jakiego miejsca powinieneś zacząć, aby nie wymyślać koła na nowo.

Z życzeniami sukcesów
Paweł Albrecht
CEO Albrecht International

Pracodawcy coraz chętniej zlecają agencjom pracy procesy HR związane z rekrutacją, ale też ze znalezieniem zakwaterowania dla pracowników z zagranicy. Okazuje się, że potencjał kwater pracowniczych nie został wyczerpany i co ciekawe, ma wyjątkowo dobre prognozy. Jak przygotować się do takiej inwestycji? Jakie standardy trzeba spełnić, aby agencje pracy były zainteresowane współpracą przy najmie kwater pracowniczych?

We wrześniu 2020 roku 689 tys. obcokrajowców było zgłoszonych do ubezpieczeń społecznych w ZUS-ie. Tę grupę stanowią w 80% mieszkańcy Ukrainy. Mniejszą cześć tworzą obywatele Białorusi, Niemiec, Rosji, Wietnamu, Indii, Włoch, Chin, Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. Z raportu EWL S.A. „Pracownik zagraniczny w dobie pandemii” wynika, że tylko 22% cudzoziemców wyjeżdżało z Polski podczas pandemii, a 73% obcokrajowców skorzystało lub planuje skorzystać z automatycznego przedłużenia zezwoleń na pobyt i pracę w Polsce. To ogromna liczba potencjalnych odbiorców, do których kieruje się ofertę najmu kwater pracowniczych. Można znaleźć skuteczną drogę dotarcia to tych osób – w ramach współpracy z agencjami pracy.

Agencje pracy zdążyły dostosować się już do sytuacji związanej z koronawirusem i często zapewniają obcokrajowcom mieszkania, gdy ci muszą po wjeździe do Polski odbyć kwarantannę. To na pewno zachęca cudzoziemców do przyjazdu. Ponadto agencje pracy, którym zależy na pozyskaniu pracowników, są zmuszone zadbać o potrzeby potencjalnych pracowników. Jakie to potrzeby? Okazuje się, że aż 78,5 proc. obcokrajowców chciałoby od pracodawcy otrzymywać bezpłatne zakwaterowanie. Dlatego właśnie agencje coraz częściej w ramach swoich obowiązków oprócz znalezienia pracy gwarantują zorganizowanie kwatery. To ogromny potencjał dla właścicieli lokali mieszkalnych lub domów, którzy powinni zainteresować się możliwością współpracy z agencjami.

Jaki jest potencjał kwater pracowniczych?

Okazuje się, że kwatery pracownicze mogą być świetnym pomysłem na inwestycje w nieruchomości, głównie ze względu na bezpieczeństwo oraz przejrzyste i stabilne warunki współpracy. Grunt to przygotować lokal mieszkalny, który spełni oczekiwania agencji, a także zapewnić atrakcyjne warunki współpracy i profesjonalną ofertę.

Oferta powinna być zdywersyfikowana. Agencje szukają kwater dla pracowników z zagranicy, którzy przyjeżdżają do Polski na dłuższe lub krótsze kontrakty. –Rekrutujemy zarówno kobiety, jak i mężczyzn, w zależności od projektu. Najczęściej to grupa mieszana, niejednokrotnie zgłaszają się do pracy małżeństwa. Zdarzają się projekty z tzw. relokacją, skierowane do Polaków. Realizujemy je rzadko, gdyż Polacy niechętnie przyjmują oferty pracy oddalonej od miejsca zamieszkania – wyjaśnia Iwona Szmitkowska, wiceprezes Work Service.

Gdzie publikować oferty?

Zamieszczanie ofert w serwisach ma uzasadnienie. Właśnie tam agencje najczęściej poszukują kwater. – W Randstad w większości przypadków poszukiwania kwater pracowniczych opierają się na branżowych portalach takich jak: Otodom.pl, OLX.pl, Spijtanio.eu czy Nocowanie.pl. – wyjaśnia Maciej Pełka, Manager Cross Border Stafng w Randstad Polska.

Podobnie wyglądają poszukiwania w innych agencjach. – W przypadku nowych projektów w lokalizacjach, w których do tej pory nie rekrutowaliśmy pracowników, przeglądamy oferty w Internecie, ogłoszenia w mediach, sprawdzamy na tablicach ogłoszeń. Szukamy ofert w miejscach, w których prowadzimy rekrutacje, czyli na terenie całej Polski. To miasta, ale też mniejsze miejscowości, gdzie są zlokalizowane zakłady produkcyjne, centra handlowe czy logistyczne – wyjaśnia Iwona Szmitkowska, wiceprezes Work Service. Iryna Kregel z Red Work Sp. z o.o. informuje, że u nich sytuacja wygląda podobnie. – Ofert kwater pracowniczych poszukujemy głównie przez stronę OLX, często są też telefony bezpośrednio od właścicieli kwater.

Okazuje się, że właśnie oprócz publikacji w portalach ogłoszeniowych warto bezpośrednio wysyłać oferty do agencji, co potwierdza Maciej Pełka. –Współpracujemy z co najmniej dwudziestoma partnerami, którzy oferują takie kwatery w całej Polsce. Ze swoją ofertą docierają do nas bezpośrednio z myślą o nawiązaniu stałej współpracy z liderem usług HR w kraju. Mają też świadomość, że z naszego pośrednictwa korzysta wielu pracowników ze Wschodu – wyjaśnia Manager Cross Border Stafng w Randstad Polska.

Jak przygotować atrakcyjną ofertę współpracy?

Dla agencji zatrudnienia istotne są warunki współpracy z partnerami oferującymi kwatery dla pracowników. Jak podkreśla Maciej Pełka z Randstad Polska, przy takiej współpracy z właścicielem nieruchomości lub ich dostawcą stosowane są takie same szablony umowy z jasno określonymi warunkami, od których nie ma odstępstw.
– Dokumenty zwykle podpisujemy na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia dla każdej ze stron. W kwocie miesięcznej najmu (per osoba/per miesiąc) znajdują się wszelkie inne koszty, takie jak zużycie mediów itp. Koszty najmu nieruchomości dla naszych pracowników w większości przypadków (około 80-85% projektów, jakie realizujemy) pokrywane są przez naszych klientów w całości lub częściowo – dodaje ekspert Randstad.
Podobnie jest we wszystkich dużych agencjach w kraju. – Umowy przeważnie podpisujemy na czas nieokreślony, rozliczamy się miesięczną fakturą, która zawiera już opłaty za media. Najwygodniej jest nam wynająć cały hostel, dom czy mieszkanie. Zdarzają się też pojedyncze pokoje, jeśli pracownikowi bardziej odpowiada i czuje się tam komfortowo – informuje Iryna Kregel z agencji Red Work Sp. z o.o.
Takie samo zdanie ma wiceprezes Work Service. – Dzięki temu oszczędzamy czas i nie musimy za każdym razem inicjować poszukiwań, ale przede wszystkim znamy mieszkania, ich zalety i wady, wiemy, czy są zgodne z naszymi standardami, jesteśmy też w stanie przewidzieć, czy będą odpowiadały pracownikom. To my jako agencja pracy podpisujemy umowy z właścicielami kwater i odpowiadamy za płatności. Bierzemy takie formalności na siebie, co jest wygodniejsze i dla właścicieli lokali, i dla pracowników – wyjaśnia Iwona Szmitkowska.

Jakie warunki musi spełniać kwatera pracownicza?

Warunki zawarte w umowie są zawsze ściśle określone. Wynikają ze standardów przyjętych przez agencję zatrudnienia. Każda agencja ma swoje zasady, na podstawie których poszukuje lokali. Agencja Pracy Randstad preferuje mniejsze mieszkania, a liczba osób w pokoju nie może przekroczyć sześciu. – Pracownicy doceniają takie rozwiązanie i wpływa to na ich rekomendację korzystania z naszego wsparcia – tłumaczy ekspert Randstad. Agencje są też zainteresowane kawalerkami, a jeżeli rekrutowani są małżeństwem, starają się im zapewnić oddzielne mieszkanie.
Ważny jest standard kwatery, jej schludność, zapewnienie niezbędnych sprzętów, np. pralki, lodówki czy odkurzacza. – Zwracamy też uwagę na to, by była sieć internetowa dobrej jakości – wyjaśnia Iwona Szmitkowska, wiceprezes Work Service. To obecnie standard, wymagany przez pracowników. Chcą być w stałym kontakcie z rodzinami, a Internet im to zapewnia.

Standardy odnoszą się także między innymi do liczby toalet, lodówek, palników lub płyt grzewczych na osobę, maksymalnej liczby osób zamieszkujących w pokoju, a także łóżek piętrowych lub pojedynczych. – Na 8 osób musi przypadać co najmniej jedna toaleta i jeden prysznic, a na 15-18 osób co najmniej jedna pralka. W przypadku lodówki na jedną osobę powinno przypadać 30 litrów przestrzeni chłodniczo-mroźnej. W przypadku zakwaterowania więcej niż 8 osób – 1 pole grzejne powinno przypadać na 2 osoby. Preferowane są łóżka pojedyncze z myślą o zakwaterowaniu par. Łóżka piętrowe są możliwe do zaakceptowania tylko w pokojach, w których mieszkają pracownicy tej samej płci – tłumaczy Maciej Pełka z Randstad.

Jaką lokalizację wybrać?

Najważniejszą cechą nieruchomości jest lokalizacja, a w przypadku kwater pracowniczych nie mogło być inaczej. – Lokalizacja jest uzależniona od miejsca pracy oraz transportu pracowniczego organizowanego przez klienta, jeśli takie przewozy są dla zatrudnionych dostępne. Do przystanku autobusowego lub do miejsca pracy w przypadku braku specjalnego transportu nie może być więcej niż 1,5-2 km, a do miejsca pracy dojazd może zajmować maksymalnie 45 minut – wyjaśnia ekspert Randstad, Maciej Pełka. – Istotnym czynnikiem jest odległość od miejsca pracy. Jeżeli nie możemy zapewnić kwatery blisko miejsca pracy, organizujemy transport – potwierdza Iwona Szmitkowska, wiceprezes Work Service. Nie inaczej jest w agencji Red Work. – Zawsze staramy się znaleźć kwaterę jak najbliżej pracy. W każdej naszej kwaterze muszą być także odpowiednie warunki do życia – wysyłamy zdjęcia pokoi, informujemy, iluosobowy jest pokój, pytamy, w jakim pokoju pracownicy chcą mieszkać, negocjujemy ceny tak, aby były dla pracownika korzystne – wyjaśnia Iryna Kregel z Red Work Sp. z o.o.

W których rejonach Polski brakuje kwater pracowniczych?

Dane GUS informują, ze najwięcej obcokrajowców pracuje na Mazowszu, w Wielkopolsce, w okolicach Łodzi, Piotrkowa Trybunalskiego i na Dolnym Śląsku. Potwierdza to Maciej Pełka – Z perspektywy naszych doświadczeń – największe zapotrzebowanie na kwatery pracownicze pojawia się na Śląsku i Dolnym Śląsku. W przypadku pierwszego regionu odczuwamy zbyt małą podaż na rynku – informuje ekspert Randstad Polska. To miejsca, gdzie inwestycja w kwatery pracownicze ma ogromną szansę na sukces!

Przy wyborze nieruchomości pod inwestycję powinniśmy zawsze zwrócić uwagę na jej trzy najważniejsze aspekty: lokalizację, lokalizację oraz… lokalizację. Ta żartobliwa zasada, powszechnie znana wśród osób z branży nieruchomości, ma również zastosowanie w biznesie kwater pracowniczych. Mało tego, bardzo często w oczach klienta lokalizacja jest stawiana wyżej od standardu danego obiektu. Właśnie dlatego w najlepszych lokalizacjach pod biznes kwater można zwielokrotniać zyski, stosując łóżka piętrowe, które tracą już od jakiegoś czasu rację bytu w lokalizacjach bardziej oddalonych od zakładów pracy czy powstających nowych inwestycji. Do tej pory w pobliżu dużych placów budowy można spotkać osiedla kontenerowe, które ze względu na małą liczbę miejsc noclegowych w okolicy są wręcz oblegane przez wielu pracowników mimo niskiego standardu i konieczności mieszkania kilku osób w jednym pomieszczeniu. 

Dlaczego więc firmy budowlane czy agencje pracy decydują się na wynajem tego typu obiektów?

Przesądza o tym przede wszystkim czas dojazdu na inwestycję czy do zakładu pracy, na co składają się dwa aspekty. Pierwszy to taki, że im większa odległość od miejsca zatrudnienia, tym drożej wynosi transport. Drugi to taki, że najemca naszej nieruchomości lub pracownik też chce poświęcać jak najmniejszą ilość czasu na dojazdy do pracy (tak jak każdy z nas), a finalnie to właśnie on decyduje, czy w danej nieruchomości będzie mieszkał. (Co konkretnie ma na to wpływ, to już temat na inny artykuł). Z mojego doświadczenia wynika, że najlepsze lokalizacje to te, które umożliwiają najemcy dostanie się do miejsca pracy w czasie do 60 minut, uwzględniając drogę pieszą i przejazd autobusem lub innym środkiem komunikacji.

Blisko nie zawsze znaczy „blisko”

Co przez to rozumiem? Wiele osób myli „bliską” lokalizację z „dobrą” lokalizacją. Bliska lokalizacja to taka, która leży na mapie w niedalekiej odległości w linii prostej od zakładu pracy czy inwestycji. Dobra lokalizacja to taka, z której jest szybkie połączenie komunikacyjne do miejsca pracy i podstawowa infrastruktura, jak np. sklepy. Nie można mylić tych dwóch pojęć, gdyż od tego zależy, jaki klient będzie finalnie zainteresowany wynajmem naszej nieruchomości. Duże firmy i agencje pracy do transportu pracowników często korzystają z prywatnych lub miejskich sieci autobusowych i to właśnie rozkład przystanków często decyduje o wyborze konkretnej lokalizacji. Pozostali klienci, którzy dysponują swoim własnym transportem, to przeważnie budowlańcy, których z pewnych względów staram się unikać. Tego typu najemca będzie szukał noclegu z szybkim dojazdem do pracy, bez względu na komunikację publiczną.

Dobra lokalizacja to dobra stawka

Lokalizacja to jeden z kilku najważniejszych czynników, które decydują o sukcesie danego obiektu i często zdarza się tak, że mimo gorszego standardu stawka za nocleg w takim obiekcie jest wyższa. Tak jak wspomniałem wcześniej – dobra lokalizacja to szybszy i tańszy transport, a co za tym idzie – większe zadowolenie najemcy (krótszy czas dotarcia do pracy) oraz firmy/agencji (mniejsze koszty dojazdu). Jeżeli dołożymy do tego dobry standard, to zarówno nam, jak i naszym klientom z pewnością się to opłaci. Poważne agencje pracy i duże firmy znakomicie zdają sobie sprawę z tego, że zadowolenie ich pracowników z warunków mieszkaniowych ma znaczący wpływ na wypełniane przez nich obowiązki, co przekłada się również na komfort pracy osób rekrutujących i na sprawniejsze wypełnienie kontraktów. Dlatego też zatrudniają osoby, które specjalizują się w wyszukiwaniu konkretnych nieruchomości w konkretnych lokalizacjach, za które oferują wyższą stawkę. Jeżeli nauczymy się, jak określać to, jakie nieruchomości i jakie lokalizacje w naszym rejonie są w kręgu zainteresowań tych klientów, to już jesteśmy na wygranej pozycji.

Jakie są stawki za jedno miejsce noclegowe?

W zależności od lokalizacji, zapotrzebowania i standardu stawki się różnią. W Polsce stawki wahają się od 450 zł do nawet 900 zł za miesiąc, natomiast przeważnie oscylują w granicach 500 – 600 zł za miesiąc za jedno miejsce noclegowe wraz z mediami.

Najlepsze lokalizacje w Polsce

Zapotrzebowanie na noclegi pracownicze jest bardzo duże na terenie całego kraju i ciężko jednoznacznie wskazać, które rejony pod tym względem są najlepsze. Jednocześnie gdybym miał na podstawie dotychczasowego doświadczenia wybrać trzy najlepsze rejony do robienia tego biznesu, to myślę, że na podium stanęłyby okręgi: śląski, warszawski i łódzki. Każdego tygodnia na fejsbukową grupę z kwater pracowniczych, którą prowadzę, otrzymujemy zamówienia na łączną kwotę kilkuset tysięcy złotych. Do tej pory to właśnie z tych rejonów zamówień spływało najwięcej. Oczywiście większa jest tam liczba zakładów i większe jest zapotrzebowanie na kwatery. Należy natomiast pamiętać, że również konkurencyjnych obiektów tego typu będzie więcej. W tym wypadku konieczne jest pozyskanie kontaktów do osób, które już w tym biznesie działają. W okręgu śląskim jeden z moich absolwentów prowadzi dom (około 250 mkw.), który wynajął za 5000 zł miesięcznie, podnajmuje go dalej za 13 200 zł (550 zł × 24 osoby). Po odliczeniu wszystkich kosztów pozostaje mu 6000 zł zysku. Przykłady z Warszawy i Łodzi ze względu na zbliżone stawki wychodzą podobnie. Jeżeli chodzi o mieszkania, to znam w tych lokalizacjach osoby, które potrafą wygenerować nawet 7000 zł czynszu z lokalu o powierzchni około 80 mkw. Po odliczeniu wszystkich kosztów, w tym czynszu dla właściciela, generują aż 3000 zł miesięcznego zysku z jednej takiej nieruchomości. Oczywiście to jeden z najlepszych wyników, natomiast prawda jest taka, że nawet 1500-2000 zł zysku z mieszkania to bardzo przyzwoity wynik.

Jak sprawdzić, czy dana lokalizacja sprawdzi się pod biznes wynajmu pracowniczego?

W zasadzie jest tylko kilka sprawdzonych sposobów na wybór lokalizacji pod tego typu inwestycję. Oprócz sprawdzenia tras autobusów dojeżdżających do danego zakładu możemy jeszcze skorzystać z metody „próbnych ogłoszeń” lub dotrzeć do osób kwaterujących pracowników w agencjach pracy i dużych frmach. Próbne ogłoszenia pozwolą zbadać zainteresowanie daną lokalizacją poprzez liczbę telefonów, jakie odbierzmy od potencjalnych najemców. Wystarczy wrzucić do Internetu ogłoszenie, w którym zawrzemy stawkę miesięczną, przybliżoną lokalizację i zdjęcia innego obiektu pracowniczego (np. od znajomego). Problem tkwi w tym, że najlepsi klienci rzadko wyszukują tego typu usługi w Internecie. Gdzie więc skupiają swoją uwagę przy poszukiwaniu kwater dla swoich pracowników? W pierwszej kolejności kontaktują się z osobami, które już takie obiekty posiadają i mają kontakty branżowe. Na początku swojej działalności nie miałem o tym pojęcia i w życiu bym nie podejrzewał, że większość transakcji odbywa się właśnie w ten sposób, a okazało się to najważniejszym źródłem pozyskiwania najemców. Właśnie dlatego postanowiłem mocno rozszerzyć społeczność zajmującą się tego typu obiektami. Dzięki temu możemy sobie wzajemnie pomagać w ekspresowym budowaniu naszych biznesów. Dzięki pozyskiwaniu klientów przez polecenia niektórzy z absolwentów moich warsztatów już po kilku miesiącach mają w obsługiwanych nieruchomościach nawet kilkuset najemców.

Mariusz Stężały
Ze względu na swoje bogate doświadczenie w kwaterach pracowniczych i stały kontakt z Absolwentami -w zespole Albrecht International odpowiada za rozwój wiedzy z tego zakresu. Dodatkowo we Wrocławiu wraz z wspólniczką oraz ich zespołem przygotowuje dla klientów gotowce inwestycyjne z gwarancją czynszu. Swoim doświadczeniem z remontów i kwater dzieli się również na spotkaniach regionalnych. Ponadto prowadzi szkolenia z kwater pracowniczych. Były lider społeczności WIWN® we Wrocławiu, Absolwent WIWN®.

Biznes związany z prowadzeniem kwater pracowniczych może przynieść wolność finansową – już w ciągu dwóch lat. Jak tego dokonać? Trzeba mieć plan. Pokażę Ci na kilku przykładach, jak wejść w ten biznes. A Ty sam dla siebie wybierzesz najlepszy sposób. 

Tekst: Wojciech Orzechowski

Musisz wiedzieć, że inwestowanie w kwatery pracownicze staje się coraz bardziej popularne. To doskonały sposób na dywersyfkowanie biznesu. Wielu inwestorów chętnie zerka w tym kierunku. Ale czym właściwie są kwatery pracownicze i jak zacząć na nich zarabiać?

Kwatery pracownicze to obiekty wynajmowane określonej grupie docelowej – pracownikom różnych frm, np. budowlanych. Kwatery stanowią przede wszystkim miejsca noclegowe. Główną grupą odbiorców takich nieruchomości w Polsce są przybysze ze Wschodu. Imigranci chętnie korzystają z takiego rozwiązania, ponieważ obiekty te są zazwyczaj umiejscowione blisko ich miejsca pracy i mają atrakcyjne ceny. Dla przedsiębiorcy działalność w zakresie wynajmu miejsc noclegowych także jest korzystna. To dużo tańsze i prostsze niż otwarcie hotelu czy pensjonatu, gdyż nie wymaga spełnienia restrykcyjnych wymogów odnośnie do wyposażenia oraz poniesienia wysokiej opłaty za zaszeregowanie obiektu. Kwatery pracownicze mogą być zlokalizowane w domu, w kamienicy, a nawet w dużym mieszkaniu w bloku. Można je prowadzić tak jak tradycyjny wynajem pokojów albo przejść na usługi hostelowe. Przewagą rozwiązania hostelowego jest to, że nie podlega się wówczas pod ustawę o ochronie lokatorów – czyli jeżeli ktoś zalega z czynszem, to można go po prostu usunąć z kwatery (podobnie jak w hotelu). Z kolei przy „zwykłym” wynajmie nie trzeba spełniać restrykcyjnych wymogów, np. przeciwpożarowych.
Prowadzenie kwater pracowniczych mogą z powodzeniem rozpocząć osoby przedsiębiorcze – nieocenione będą cechy takie jak: zaangażowanie, rzetelność oraz odpowiedzialność. Przydadzą się także umiejętności obsługi programów komputerowych (np. Excel czy Word), a także urządzeń biurowych (np. komputer czy skaner). To w zasadzie typowy opis osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Dodatkowym atutem będzie posiadanie czynnego prawa jazdy kategorii B (ale nie jest to konieczne; to po prostu ułatwienie). Podsumowując, można stwierdzić, że każdy zaangażowany przedsiębiorca, potrafiący systematycznie działać powinien sobie poradzić z biznesem tego rodzaju. Tak naprawdę dla chcącego nic trudnego.
Podobnie jak w przypadku innych inwestycji związanych z nieruchomościami, tak i tu należy zwrócić uwagę na trzy zagadnienia. Po pierwsze – matematyka finansowa. Zanim rozpocznie się prowadzenie kwatery, powinno się zrobić dokładny kosztorys. Trzeba sprawdzić, czy to się opłaca, a także mieć świadomość, za ile się wynajmie, jaki osiągnie się dochód, jakie koszty się poniesie, jaka będzie stopa zwrotu. Po drugie – trzeba wziąć pod lupę cechy nieruchomości. Nie wszystkie nieruchomości nadają się na kwatery pracownicze. Szczególnie istotne jest to, czy w danym rejonie można prowadzić taką działalność, czy jest to zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego. Niezwykle ważna jest również lokalizacja – przyciągająca potencjalnych zainteresowanych. Po trzecie – aspekty prawne. Warto zwrócić uwagę na procedury niezbędne przy prowadzeniu tego typu biznesu. Dobrze jest wybrać odpowiedni rodzaj działalności oraz najlepszy dla siebie sposób rozliczania podatków. Pomocne będzie również zdobycie wiedzy na temat tego, jak zawierać umowę z najemcami i wynajmującymi. Sam korzystam z dwóch sposobów pozyskiwania najemców. Pierwszy – dogaduję się z agencjami pracy. Drugi – wysyłam oferty bezpośrednio do frm, które zatrudniają osoby ze Wschodu. Można też nie zaprzątać sobie tym głowy i zatrudnić zarządcę, którego zadaniem będzie dopilnowanie maksymalnego obłożenia (prowizyjny system wynagradzania powinien mobilizować go do osiągania jak najlepszych wyników). A poniżej pokazuję Ci kalkulację zysków, kosztów.

Przy 100 miejscach noclegowych

Przyjrzyjmy się wyliczeniom na przykładzie mojej inwestycji. Uśrednione miesięczne koszty z mojej kwatery pracowniczej w Bydgoszczy to 9500 zł. Jeżeli miesięczna cena za łóżko to 450 zł – to przy całkowitym obłożeniu przychód wynosił 45 000 zł. Do tego dochodził jeszcze przychód z miejsc parkingowych – 1100 zł, czyli łącznie 46 600 zł. A zatem dochód przed opodatkowaniem sięgał 36 600 zł („na czysto” jest to kwota 29 646 zł). Zakup kamienicy wraz z nakładami wygenerował koszty 2 100 000 zł. Roczny zysk wyniósł 355 752 zł, a co za tym idzie – osiągnąłem 16,94% stopy zwrotu. Takie wyniki fnansowe uzyskiwałem w szczytowej formie przed pandemią. Podczas lockdownu spowodowanego koronawirusem obłożenie spadło do 50%. (Podszedłem jednak kreatywnie do tej sytuacji i udostępniłem kwatery specjalne, gdzie Ukraińcy mogli przechodzić kwarantannę). Teraz już powoli wychodzę na prostą.

Jak wyglądałyby wyliczenia w przypadku wynajmu takiego obiektu?

Wynajem mógłby kształtować się w okolicy 15 000 zł na miesiąc, a zatem 180 000 zł na rok. Od kwoty 355 752 zł należałoby więc odjąć jeszcze koszty wynajmu, co dawałoby 175 752 zł dochodu. Roczna stopa zwrotu w tym wypadku to aż 97,64%! Możemy jeszcze dodać koszty dostosowania obiektu (50 000 zł) oraz koszt zakupu wyposażeniu (kolejne 50 000 zł). Dochód będzie wówczas szczuplejszy o 100 000 zł, czyli wyniesie 75 752 zł, co da stopę zwrotu na poziomie 27,05%. Jak łatwo zauważyć, wynajem takiej nieruchomości wypada lepiej niż jej kupno. Nie gwarantuje to jednak zysków do końca życia – zazwyczaj 5-10 lat lub do momentu, aż właściciel nieruchomości podejmie decyzję o sprzedaży lub zakończeniu współpracy. 

A teraz pokażę Ci, jak wychodzi opłacalność inwestycji przy podnajmie nieruchomości.

Jak mawia Robert Kiyosaki, lepiej wykorzystywać kapitał obcy. Warto więc rozważyć podnajem nieruchomości. Istnieje pewna zależność – po obejrzeniu 100 obiektów (i po złożeniu 100 ofert) udaje się podpisać jedną umowę. Rozpatrzmy więc następujący scenariusz. W ciągu 100 dni oglądamy po jednej nieruchomości dziennie (poświęcając ok. godziny). Po tym czasie wynajmujemy jeden obiekt, pamiętając, by zapewnić sobie w umowie możliwość podnajmu. Dostosowujemy go tak, by jak najlepiej spełniał warunki umożliwiające prowadzenie kwater pracowniczych. Przykładowo mógłby to być dom w kształcie kostki, w którym byłoby sześć pokojów. W każdym pokoju mieściłyby się dwa łóżka piętrowe, co umożliwiłoby zakwaterowanie 24 osób. Przy cenie 450 zł za łóżko przychód miesięczny wyniósłby 10 800 zł. Koszt wynajęcia tego typu obiektu plasuje się w okolicach 3000 zł, zatem można by osiągnąć dochód miesięczny w granicach 7800 zł. W ciągu całego roku (przy powyższych założeniach) możemy odbyć 300 spotkań i tym samym podpisać trzy umowy na podnajem. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że po dwóch latach będziemy wynajmować 6 nieruchomości, co pozwoli na uzyskiwanie sumy 46 800 zł na miesiąc. Przyjmując nieco mniej optymistyczny scenariusz, w którym na jeden pokój przypadną trzy osoby: z jednej nieruchomości otrzymamy miesięczny dochód w wysokości 5100 zł, a z sześciu – 30 600 zł. Jest to kwota, która zapewni nam wolność fnansową. Zerknijmy jeszcze na roczną stopę zwrotu. Roczny dochód z jednej nieruchomości wyniesie 61 200 zł. Jeżeli poświęcimy 34 400 zł na nakłady inwestycyjne, to osiągniemy niezwykle satysfakcjonującą stopę zwrotu – 177,91%! 

Jak widać, prowadzenie kwater pracowniczych może być niesamowicie dochodowe. Warto się odważyć i rozpocząć nową przygodę. Pamiętajmy jednak, żeby się solidnie przygotować. Przede wszystkim musimy stworzyć dobry produkt, który będzie przyciągał klienta, a także ofertę, która traf do wyobraźni potencjalnego najemcy. Warto też skupić się na napisaniu odpowiedniego planu fnansowego. Jego systematyczne wypełnianie doprowadzi nas do wymarzonego celu!

Wojciech Orzechowski

Inwestor, deweloper, autor książek o nieruchomościach. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN®. Wydawca „Strefy Nieruchomości”. Stworzył społeczność ponad 1700 osób inwestujących w nieruchomości, a ponad 700 absolwentów Warsztatów WIWN® zrobiło swojego pierwszego flipa pod jego okiem.

Zarchiwizowany płatny webinar omawiający w szczegółach powyższe zagadnienie znajdziesz tutaj: https://skleprentiera.pl/kwaterypracownicze

Stały dostęp do wiedzy znajdziesz na moim kanale YouTube, na proflu FB oraz na moim blogu: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl

Na Warsztaty WIWN® zapiszesz się na mojej stronie: https://wiwn.pl

Kwatery pracownicze w obliczu covidowej zawieruchy okazały się jednym ze skuteczniejszych sposobów zarabiania pieniędzy na nieruchomościach.

Ilość obcokrajowców wykonujących pracę w Polsce stanowi aktualnie grupę blisko 700 tys. i co najważniejsze, ilość ta ciągle rośnie. Pierwszy lockdown faktycznie wpłynął na to, że około 22 proc. osób nie mających przedłużonych zezwoleń na pracę, wyjeżdżało z Polski. Jednak czas pandemii okazał się łaskawy dla kwater. Ponieważ życie nie lubi próżni, dlatego opuszczone miejsca noclegowe były zapełniane przez osoby wracające z zagranicy i będące na kwarantannie. 

Magazyny i kwatery

To co ważne dla nas inwestorów, to fakt, że w wyniku I fazy lockdownu, Europa i świat odczuł blokadę w postaci zamknięcia granic, a szczególnie dostarczania towarów z Chin. Polska, szczególnie w Unii Europejskiej, została uznana za strategicznie najlepsze miejsce dla europejskiej logistyki. Magazyny przeżywały oblężenie w Polsce, jak żaden inny sektor rynku nieruchomościowego, a zarobki gigantów w tej branży, poszybowały o kilkaset procent. Nie bez kozery zatem, kto miał ziemię w dobrej lokalizacji, sprzedawał ją pod kolejne inwestycje magazynowe, a co więksi gracze łącząc kapitał, rozpoczęli budowę swoich magazynów na styku autostrad. A jak wpłynęło to na posiadaczy kwater? Doskonale.

Sama rozpoczęłam inwestowanie w kwatery jeszcze w 2019r. Wpierw badałam rynek, analizowałam i przeliczałam czy lepiej kupić czy wynająć dom. Jednak uważam, że tak, jak zakupione mieszkanie pod wynajem, tak i dom, jest najlepszym aktywem na ulokowanie moich pieniędzy. Dlatego w moim przypadku zapadła decyzja. Kupuję.

Mój proces decyzyjny wejścia w kwatery

Nim jednak dokonałam zakupu – zbadałam dokładnie rynek. Czyli wykonałam to, co najważniejsze jest w inwestowaniu. I nie ma znaczenia czy robisz flipy, gotowce inwestycyjne, wynajmujesz mieszkanie, budujesz domy czy osiedla, wpierw musisz poznać dokładnie rynek, określić popyt i poznać konkurencję. Gdy już ustaliłam, gdzie jest największe zainteresowanie na kwatery, określiłam ceny domów oraz najważniejsze – kwotę, którą mogę otrzymać za jedno miejsce noclegowe w danej miejscowości. Gdy wszystkie składowe zweryfikowałam włącznie z lokalizacją (tego tematu nie rozwijam, ponieważ szczegółowo opisuje ten aspekt Mariusz Stężały), poszukałam najemców, zawarłam umowę z firmami oraz z agencją pracy, a w międzyczasie zrobiłam rezerwację i docelowo zakupiłam nieruchomości. Najwięcej pracy włożyłam w przystosowanie domów do wymagań zamieszkania zbiorowego. Gdy ten temat zamknęłam – zatrudniłam zarządcę, osoby sprzątające – Ukrainki i wprowadziłam najemców. Dokładnie ustawiłam wszystkie procesy mojej współpracy z firmami, agencją pracy oraz zespołem, który zatrudniłam. Wpierw dla jednego, następnie dla kolejnych domów. Na papierze wszystko wygląda oczywiście na łatwe i przejrzyste. Przygotowanie każdej inwestycji to jednak czas, zaangażowanie, mozolna i żmudna praca, zmaganie się z wieloma przeciwnościami i trudnościami, których najwięcej przysporzył mi przy pierwszej inwestycji nadzór budowlany. Jednak gdy wszystkie elementy puzzli się połączy, usprawni i nada temu bieg, wtedy początkowy wysiłek znika, a pozostaje satysfakcja z dobrze wykonanej pracy

Standard kwater

Standard kwater musi być oczywiście dopasowany do wymagań zarówno agencji, jak i ludzi tam mieszkających. Ja stosuję różne rozwiązania – pokoje 3-, 4-, 6- osobowe, ale nie większe. Z mojego doświadczenia agencje wolą mniejsze pokoje 3-, 4-pokojowe, wyposażone w łóżka, szafki nocne, szafę na rzeczy, stolik, czasem TV. Mimo, że preferowane są łóżka pojedyncze, ja stosuję system mieszany: łóżka parterowe i piętrowe. Jednak to, o co dbam, to komfort osób tam mieszkających. Np. zastosowałam zasłony na łóżkach piętrowych, wygodne materace, przy każdym łóżku, na danym poziomie jest kontakt i światło oraz półeczka. Tak, aby zapewnić minimum prywatności. W każdym pokoju jest telewizor, a z takich moich fanaberii jest bilard oraz prosta siłownia w podziemiach, ponieważ wiem, że każdy potrzebuje odreagować. I nie ma jak wycisnąć zmęczenie, frustrację, a o dbaniu o zdrowie nie wspomnę. Na 10 osób przypadają u mnie trzy toalety i trzy prysznice. W każdym domu znajduje się pomieszczenie socjalne takie jak: kuchnia na każdym piętrze wyposażona w lodówkę, płyty grzewcze, stoliki. Jest pralnia i suszarnia, ale to na potrzeby ekipy sprzątającej. Przed domem parking na busy, dowożący ludzi do pracy. 

Ile mogę zarobić?

Odnośnie kwot, te wahają się od 15 zł do 30 zł za dzień, za jedno miejsce noclegowe. Zatem docelowo kwota za miesiąc może się wahać od 450 zł do 900 zł za jedną osobę. Oczywiście wszystko zależy od miasta, w których znajdują się centra logistyczne, magazyny, duże zakłady pracy. Więcej z pewnością otrzymasz w dużych miastach, takich jak: Łódź, Wrocław, Warszawa, Katowice, mniej w małych miastach powiatowych. Jednak cena zakupu domu w małej miejscowości, a w dużej jest również zupełnie inna. Ja osobiście negocjuję różne stawki przy wynajmie. Tutaj oczywiście przydadzą się umiejętności negocjacyjne. W czasie pandemii z ustalonej w umowie kwoty 550 zł musiałam w jednym domu zejść do kwoty 500 zł za jedno miejsce noclegowe. Aktualnie jednak, przy najnowszej inwestycji wynegocjowałam 750 zł. Zatem jak widzisz, te kwoty są bardzo ruchome, jednak bardzo opłacalne.

Jakie musisz spełnić formalności w domu przeznaczonym na kwatery?

Ponieważ lubię jasne i przejrzyste sytuacje, dlatego daleka jestem od omijania przepisów i tworzenia kwater w domach nieprzystosowanych do zamieszkania zbiorowego. I nie polecam nikomu takiego procederu. Bo kontrola nadzoru budowlanego, powiatowego inspektora lub innej jednostki może nastąpić każdego dnia – osobiście znam kilka takich przypadków. Po co zatem narażać się na koszty, stres i najważniejsze – zamknięcie kwater. Dlatego domy na moje kwatery pracownicze zostały przekształcone z domów wielorodzinnych i uzyskały status „ZAMIESZKANIA ZBIOROWE” oraz kategorię ZL V.

Przykładowo w jednym z moich domów, który ma powierzchnię 430 mkw. – są trzy kondygnacje naziemne plus podziemia, w których znajdują się: dodatkowe wyjście ewakuacyjne, pralnia, suszarnia oraz siłownia. Zatem dostosowałam budynek, utworzyłam dwa wyjścia ewakuacyjne, przejścia i wyjścia, w korytarzach ustawiłam sprzęt gaśniczy (gaśnice), oznaczyłam drogi ewakuacyjne, zastosowałam ognioodpor- 32 ne farby, spełniłam warunki PPŻ oraz otrzymałam protokół od straży. Dokonałam tym samym wszystkich formalności budowlanych w zakresie przekształcenia budynku stosownie do wskazań rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem Państwowej Straży Pożarnej. Przy pierwszym domu było najtrudniej. Przy kolejnych miałam wrażenie, że zarówno straż, jak i inspektor budowlany sami mi podpowiadali, jak pewne kwestie mogę zastosować, aby wszystko było zgodne z literą prawa. Pamiętaj, jak zawrzesz dobrą relację, opiszesz swoją sytuację, zapytasz, jak pewne rzeczy zrobić, aby całego domu nie budować od nowa, to na pewno otrzy- -masz pomoc i doradztwo. 

Przygotowałam dla Ciebie wypis najważniejszych faktów i przepisów:

Koniecznie zapoznaj się z art. 71 Ustawy Prawo budowlane, czyli zmianami sposobu użytkowania budynku i dostosowanie go do nowych wymagań przepisów techniczno-budowlanych i ppoż. Wynajmowanie pokojów w domu oznacza, że nie ma on już charakteru budynku jedno- lub wielorodzinnego i trzeba dopełnić formalności budowlanych.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu z domu jednoczy nawet wielorodzinnego musi mieć zmiany w zakresie użytkowania. Dlaczego? Otóż inspektor budowlany może uznać, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 prawa budowlanego, czyli że budynek został wybudowany jako mieszkalny, to nie może świadczyć usług zamieszkania zbiorowego. Taką informację otrzymałam przy pierwszej inwestycji i pokornie wypytałam, co mam zatem zmienić i wdrożyć. Jeśli nie zastosujesz się do tych wytycznych, powiatowy lub wojewódzki inspektor może uznać, że wynajem pokoi na kwatery nie mieści się w pojęciu usług hotelarskich zdefiniowanych w art. 36 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, przekraczających zakres indywidualnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym, że naruszasz przepisy w zakresie zasad pożarowych. Zatem wpierw zaproś takiego inspektora oraz strażaka do zakupowanego domu i wypytaj, co masz zrobić, aby spełnić te przepisy.

Przeznaczenie części budynku na noclegi jest niemożliwe bez spełnienia wymogów przeciwpożarowych. W przypadku budynków i domów wielorodzinnych, największy problem to dostosowanie budynku do wymagań przepisów dot. wymiarów klatki schodowej (biegi schodów i spoczniki). Jeśli schody są drewniane, to cóż – musimy je zerwać lub trzeba zapewnić im odpowiednią nośność (30 lub 60 min) stosując odpowiednie rozwiązania systemowe. Budynek musi mieć zapewnioną odpowiednią też klasę odporności pożarowej. Tutaj polecam wszystko omówić z rzeczoznawcą budowlanym. Ponadto pojęcie „budynek zamieszkania zbiorowego” oraz „budynek mieszkalny jednorodzinny” mają różne znaczenie prawne na gruncie przepisów techniczno-budowlanych. Zmiana kategorii zagrożenia ludzi oznacza zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, o której mowa wprost w art. 71 ust. 1 pkt 2 pr. bud. Zatem sposób wykonywania prawa własności podlega ograniczeniu, zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 64 ust. 3 konstytucji.

Reasumując. Dlaczego ja dostrzegam potencjał w kwaterach? Po pierwsze z uwagi na coraz większą grupę siły roboczej napływającej do Polski, która jak pokazują badania chce u nas pracować i automatycznie występuje o przedłużenie pozwolenia na legalny pobyt i pracę w Polsce. W przyszłości z tego rozwiązania zamierza korzystać kolejne 40% pracowników zagranicznych. Pandemia koronawirusa sprawiła też, że zainteresowanie wśród migrantów zatrudnieniem w Polsce bardzo wzrosło i jednocześnie drastycznie zmalało w innych krajach, takich jak Anglia, Włochy, Czechy. Aktualnie przodują Niemcy (58,5%), ale tuż za nimi uplasowała się Polska z 57%. Ten aspekt plus doskonała sytuacja rynku magazynowego i logistycznego w Polsce, potrzebującego kolejnych pracowników, jest podstawą do wniosku, że trend na pracowników z zagranicy będzie wzrastał.

Wchodząc w ten biznes pamiętaj jednak, że kluczowe są tutaj wcale nie fundusze, które zdobędziesz. Przyjrzyj się sukcesowi, jaki odniósł założyciel Amazona – Jef Bezos. Kiedy zakładał swoje przedsiębiorstwo w 1994 roku, w swoim garażu, wyznawał opinię, że kontrolowany rozwój jest lepszy niż dziki optymizm, z jakim inne frmy podchodziły do bańki internetowej. Dlatego skrupulatnie i krok po kroku podchodź do tego biznesu. Tylko wiedza, uważność na detale, dobre relacje, a przede wszystkim kontrolowany i świadomy rozwój pozwala na sukces. Powodzenia. 

Aneta Nagler – redaktor naczelna czasopisma STREFA NIERUCHOMOŚCI®. Strateg biznesowy, Inwestorka, Analityczka trendów. Organizatorka audytów i strategii wzorniczych. Specjalistka ds. badań rynku, analizy trendów, marketingu i komunikacji. Ponad 20 lat doświadczenia w zakresie designu i marketingu. Certyfkowany projekt manager (Prince, IPMA) w obszarze zarządzania projektami. Łączy wiedzę i doświadczenie z dziedziny marketingu, trendów rynkowych, komunikacji społecznej i designu. Nieruchomości stały się jej kolejną pasją. Jej specjalizacja to kwatery pracownicze. Dywersyfkuje swój kapitał również w mieszkania na wynajem.