Basia Domarus

Inwestorka, pośrednik w szeroko rozumianym obrocie nieruchomościami. Ekspert od relacji. W swoich działaniach opiera się na odpowiedzialności, solidności i szczerości. Prywatnie wolontariuszka, globtroterka, pasjonatka życia. Autorka książek: „Champagne za dziewięć 5dziesiąt, czyli jak sprawić, by klienci zabiegali o Ciebie” oraz „Pamiętnik pod-różny, czyli w 100 dni dookoła siebie”.

Wywiad przeprowadziła: Dorota Nowicka (Nr 11 str. 28)

O sobie mówi: „Fascynuje mnie życie na wszelkich płaszczyznach poznawczych. Uwielbiam smakować, testować, sprawdzać, zgłębiać, poznawać i uczyć się. I stay hungry”. Jest pośrednikiem w szeroko rozumianym obrocie nieruchomościami. Współpracuje z inwestorami, przeprowadzając ich za rękę przez cały proces: zbadanie potrzeb i możliwości, pomoc w uzyskaniu fnansowania, wybór oraz zakup nieruchomości, przystosowanie do wynajmu, znalezienie najemców, zarządzanie najmem. Moim rozmówcą jest Basia Domarus – handlowiec z urodzenia, wykształcenia i doświadczenia, liderka gdańskiego oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik, pośrednik w szeroko pojętym obrocie nieruchomościami.

Dorota Nowicka:
Basiu, pracujesz jako pośrednik już pięć lat. Powiedz, jak się zmieniły warunki pracy oraz rynek w tym okresie.

BASIA DOMARUS:
Świat nieruchomości w ostatniej połówce dekady zmienił się bardzo mocno. Zwłaszcza mijający rok dla wielu okazał się prawdziwym szokiem. Mnóstwo osób straciło pracę bądź możliwość zarabiania. Jesteśmy świadkami bezprecedensowych zmian, które rujnują stary porządek świata. Dotychczas pośrednicy mieli do dyspozycji szereg narzędzi, które dawały im możliwość wyróżnienia się na rynku, poniekąd wyprzedzenia konkurencji. Dziś te narzędzia to często jedyna możliwość doprowadzenia do transakcji. Choćby wirtualny spacer, który do niedawna uznawany był za „zbędną egzotykę”, dziś stanowi jedyną bezpieczną formę prezentowania nieruchomości.

DOROTA:
Zdaje się, że kontakt z klientem jest obecnie mocno kłopotliwy, tym samym praca pośrednika staje się trudniejsza.

BASIA:
Wiele osób narzeka, że czasy są ciężkie, że niełatwo pozyskać klienta, że trudno doprowadzić do transakcji. Wg mnie są to właściwie te same osoby, które narzekały w czasach prosperity. Są bowiem ludzie, którzy mają problem na każde rozwiązanie i zawsze będą narzekać. Jest jednak spora część tych, którzy w kryzysie potrafią znaleźć szansę dla siebie. Tych ludzi nigdy nie przerażają zmiany, oni potrafią zaadaptować się i zarabiać nawet więcej niż wcześniej.

DOROTA:
Czyli część pośredników radzi sobie całkiem nieźle, a pozostali odczuwają kryzys. Co odróżnia tych ludzi od siebie?

BASIA:
W naszej branży nie wygrywają „najmądrzejsi”, ale ci najlepiej wyedukowani, najbardziej przystosowani, ci, którzy potrafią reagować na zmieniający się świat i adaptować się do nowych warunków. Jak mówi stare przysłowie: w czasie burzy jedni uciekają, szukając bezpiecznego schronienia, inni stawiają żagle i łapią wiatr, obierając przy tym nowy kierunek. Kryzys zawsze zwiastują dwie potężne siły. Pierwszą jest PROBLEM, drugą – nowe MOŻLIWOŚCI. Warto zabezpieczyć swoje interesy, świadomie planując ścieżkę kariery zawodowej oraz budując dodatkowe źródła przychodów. I mam tu na myśli nie tylko tę wyjątkową sytuację, jaką jest pandemia, ale również życie codzienne.

DOROTA:
To ciekawa koncepcja. Jak zatem Ty zaplanowałaś ścieżkę swojej kariery?

BASIA:
Na początku mojej drogi pośrednika w nieruchomościach szybko zorientowałam się, że gdy nie sprzedaję, to nie zarabiam. Jeśli chcę pojechać na urlop lub zachoruję, w tym czasie nie uzyskam żadnego przychodu. Ułożyłam zatem swój plan „poduszki finansowej”. Dla mnie tą poduszką stał się podnajem. Uznałam, że jest to świetna alternatywa, druga, stabilna noga biznesu, która pokrywa koszty mojego życia. Dziś w portfolio mam kilkadziesiąt mieszkań w podnajmie oraz zarządzaniu na terenie Trójmiasta oraz Małego Trójmiasta Kaszubskiego. Nieruchomości trafiały pod moją opieką trochę „przy okazji”. Widząc zapotrzebowanie na taką usługę, stworzyłam swój model biznesu i proponowałam go klientom, którzy mogli być tym zainteresowani. Czasami, gdy klient był nie do końca zdecydowany, czy chce sprzedać swoją nieruchomość, proponowałam zarabianie na podnajmie, będące bezpieczną alternatywą.

DOROTA:
Ale czy podnajem nadal ma sens? Czy w obecnej sytuacji rzeczywiście jest źródłem przychodu, czy raczej kłopotem i źródłem stresu?

BASIA:
Podnajem zdecydowanie nadal ma sens. Potwierdzi to wielu moich kolegów z branży, jak choćby Artur Kucharzyk, który jest absolutnym pionierem w tej dziedzinie i twórcą pierwszej w Polsce franczyzy podnajmu. W mojej firmie tzw. pandemia przysporzyła nam wielu nowych klientów. Ludzie dzwonią z prośbą o pomoc, gdyż nie radzą sobie w obecnej sytuacji, a zobowiązania trzeba regulować… Chętnie oddają nam swoje nieruchomości pod opiekę. Dla nas ta pandemia jest niczym wiatr w żagiel.

DOROTA:
Już w poprzednim wywiadzie wspominałaś, że pragniesz odczarować branżę nieruchomości. Jak Ci idzie?

BASIA:
Zgadza się. Pragnę, aby klienci rozumieli naszą pracę, aby chętnie płacili nasze wynagrodzenie, aby nas szanowali i mieli satysfakcję ze współpracy. Obecnie pracuję z grupą kursantów drugiej edycji programu NOWOCZESNY POŚREDNIK 2.0 i wiem, że to jest wspaniała grupa zdolnych, ambitnych i przedsiębiorczych ludzi. Wiem, że z nimi oraz wszystkimi, którzy dołączyli do poprzedniej oraz dołączą do kolejnych edycji, odczarujemy branżę nieruchomości. Wspólnie wprowadzamy nowe standardy na polski rynek, a więc zmiana w świadomości klienta jest tylko kwestią czasu. Ponadto raz jeszcze, niczym mantrę, przypomnę, że najważniejszym czynnikiem współczesnego handlu są RELACJE. Od zawsze były, jednak mam wrażenie, że obecnie ich waga mocno wzrosła. Zachęcam wszystkich czytelników Strefy Nieruchomości® do pobrania darmowego MINIKURSU BUDOWANIA RELACJI BIZNESOWYCH. Jeśli nie znajdziesz go na mojej stronie, to po prostu do mnie napisz.

DOROTA:
Czy pracujesz obecnie nad czymś nowym?

BASIA:
Pracuję nad stworzeniem programu DODATKOWYCH ŹRÓDEŁ DOCHODU POŚREDNIKA. Będzie to wykaz tych wszystkich czynności / biznesów / możliwości dodatkowego zarabiania w obrębie naszej branży, które możemy uskutecznić niejako przy okazji, przy niewielkim nakładzie zaangażowania z naszej strony. Chodzi o tematy, które aż „same się proszą”, by zostać dostrzeżone i wykorzystane. Celem jest pokazanie pośrednikom możliwość zbudowania dodatkowych źródeł przychodów dla zapewnienia poczucia finansowego bezpieczeństwa.

DOROTA:
Basiu, będziemy zatem podglądać Twoje działania. Dziękuję Ci za dzisiejszą rozmowę i do usłyszenia w następnym numerze.

BASIA:
Ja również dziękuję i pozdrawiam serdecznie.

Natalia Drysiak jest ze Strefą Nieruchomości® już od 4 numeru, dając wskazówki, jak być skutecznym pośrednikiem.

I powiem Wam szczerze, że gdybym nie zrobiła z nią tego wywiadu, to dalej wiedziałabym tylko to, co już wiem. Że jest profesjonalna w tym co robi. Że jak już jest na scenie, to jest królową swojego wystąpienia. Że od kilku lat współpracuje z inwestorami i dostarcza im perełki.

A dzięki tej rozmowie, poznałam Natalię jako silną kobietę, która przeszła wiele w życiu, a jednak nie dała się pokonać silnym prądom i wypłynęła na powierzchnię. Natalia pokazuje w tym wywiadzie, że życiowe metamorfozy wiążą się z licznymi komplikacjami i trudnościami, a nawet z tymczasowymi porażkami. To, co wydaje się dobrym sposobem postępowania, często okazuje się ślepym zaułkiem, ale zawsze zza rogu wyłania się coś innego. Lepszego. W 2020r. tuż przed I lockdownym otrzymała prestiżową nagrodę dla lidera najlepiej ocenianego w jakości obsługi klienta na rynku nieruchomości, w konkursie Polish Businesswoman Awards. Ta nagroda to nie tylko ukoronowanie jej pracy, to wskazówka dla Was, że porażki mogą motywować, a sukcesy czynić nas ptakami szybującymi po niebie. 

Wywiad przeprowadziła: Aneta Nagler (Nr 11 str. 25)

Aneta Nagler:
Pracujesz jako pośrednik nieruchomości od 2008 r. Jesteś ekspertem w swojej dziedzinie i tak, jak Cię obserwuję, to czuję, że jesteś takim buforem między obiema stronami. Jesteś w zasadzie taką agentką do zadań specjalnych. Zastanawiałam się właśnie, jak to jest, że Ty zawsze dopinasz te transakcje.

Natalia Drysiak:
Nie boję się mówić prawdy. Czasem kosztem tego, że klient na mnie krzywo patrzy. Jeżeli wiem, że klient ma nóż na gardle pt. już zadatkował sobie dom, mamy 3 miesiące na sprzedaż nieruchomości, ale ja np. widzę wady tej nieruchomości (np. brak balkonu, 4. piętro bez windy), to mówię wprost: „Jeżeli mamy tak krótki czas, musimy dać niską cenę”. I czasami klientów to boli: „Ale jak to? Przed panią była pośredniczka, która mówiła nam, że my za to mieszkanie to weźmiemy bardzo dużo pieniędzy, a pani mówi, że za tyle nie sprzedamy…”. Na co ja im mówię: „Proszę państwa, może byście za taką kwotę sprzedali, gdybyśmy mieli 8-12 miesięcy. Może pojawi się osoba, która powie – kupuję. Możemy dać sobie czas na wypróbowanie. Ale wg mnie ten czas już był. Zejdźmy na ziemię!

A.N.:
Jesteś szczera do bólu. Nie wciskasz klientowi frazesów i obietnic bez pokrycia.

N.D.:
Zdecydowanie. I wtedy im mówię, skoro ja się tu pojawiłam, to znaczy, że nie daliście rady sprzedać sami i chcecie mojej pomocy, a ja nie będę Wam owijała w bawełnę. I to działa. Ludzie wolą autentyczność i szczerość niż podkręcone zapewnienia, które są dalekie od prawdy. Ponadto pracuję na małej liczbie ofert. Nie przyjmuję wszystkiego. Więc to jest trochę tak, że klienci wybierają mnie, ale ja też wybieram klientów. Jeżeli widzę, że klient nie do końca ze mną współpracuje, to ja mu dziękuję za współpracę.

A.N.:
W mojej opinii to bardzo słuszna strategia, żeby wybierać faktycznie ludzi, z którymi dobrze nam się pracuje, a projekty tylko takie, żeby praca była przyjemnością.

N.D.:
To jest jedno. Czasami jest tak, że klienci są pod wrażeniem mojej szczerości i często dochodzimy do takiego punktu, gdzie się dowiaduję, że trzeba na przykład dokończyć sprawę spadkową. Mówię wtedy: „Proszę państwa, ja wam pomogę, ja to zrobię. Wskażę, z jakim prawnikiem, z kim możecie się skonsultować, którą drogą iść, żeby to wyprostować”. I w tym momencie mogę się zająć nieruchomością i jej sprzedażą. Ale musimy te rzeczy wyprostować. I niestety przez to, że pośrednicy nie słuchają klientów, to brak sprzedaży „nie sprzedawalnej” nieruchomości niestety w oczach klienta, to jest zawsze wina pośrednika.

A.N.:
A jak radzisz sobie z temperaturą emocji, szczególnie wśród sprzedających? Ktoś przychodzi do ich domu, ogląda, krytykuje, szpera w sza+ach, dotyka pamiątek lub mówi: „to jest źle zagospodarowane”. A może starasz się, by nie było właścicieli domów i wtedy dopiero pokazujesz taką nieruchomość?

N.D.:
Zawsze pracuję z jedną stroną, czyli albo jestem pośrednikiem strony sprzedającej, albo kupującej. I jeżeli pracuję dla strony sprzedającej, to muszę zadbać o jej komfort. Uprzedzam, co się może na takim spotkaniu wydarzyć. I dlatego, żeby zadbać o tę stronę emocjonalną, to zawsze proszę o to, aby na ten czas prezentacji nie było ich w nieruchomości. Bo klient kupujący jest bezwzględny. Temperatura emocji naprawdę sięga zenitu, gdy przychodzi klient, który zaczyna mówić: „Ojej, ale tu nieładnie pachnie bigosem lub jest brudno”. I ten klient sprzedający zaczyna mieć poczucie wstydu, że mieszka w takiej, a nie innej nieruchomości. I nie radzi sobie z tym emocjonalnie. I w takiej sytuacji ja zawsze proszę klientów, żeby zostawili mnie w nieruchomości samą.

A.N.:
To ja już teraz wiem, że miałam do czynienia z niekompetentnymi pośrednikami nieruchomości. Zawsze w domu czy w mieszkaniu byli właściciele. Czułam się, jak taki nieproszony gość. Jeśli jednak nieruchomość mi pasowała, to prosiłam o rzut i to mi wystarczyło.

N.D.:
Dobry pośrednik jest odważny. W momencie, kiedy ja nawiązuję współpracę z klientem sprzedającym, ustalam warunki współpracy. Jednym z nich jest to, że w prezentowanej nieruchomości właściciele mają być poza domem. I naprawdę często spotykam się z tym, szcze- -gólnie na różnego rodzaju szkoleniach, kiedy pośrednicy próbują mi wmówić, że się nie da wyprosić właścicieli. Pewnie! Jeżeli chcemy ich wyprosić w momencie, kiedy my już stoimy w drzwiach z nowymi kupującymi, to pewnie to wyproszenie jest trudne.

A.N.:
Natalia chciałam Cię spytać o pewną nagrodę, którą dostałaś w październiku. Ta nagroda dotyczyła wyróżnienia Ciebie, jako lidera najlepiej ocenianego w jakości obsługi klienta na rynku nieruchomości organizowanym w konkursie Polish Businesswoman Awards. To takie ukoronowanie Twojej pracy. Co ta nagroda naprawdę dla Ciebie znaczy?

N.D.:
Cieszę się, że o tym wspomniałaś. Ta nagroda jest dla mnie niesamowicie ważnym wydarzeniem. Pochodzę z małej miejscowości. Kiedy przyjechałam do Warszawy, nie bardzo w siebie wierzyłam. Przez wiele lat pracowałam dla jednego z biur nieruchomości, można po- -wiedzieć takiego korporacyjnego, dzięki któremu z pewnością wyszkoliłam swój warsztat. Natomiast później chcąc być coraz lepszą, przepracowywałam coraz więcej godzin. W efekcie stres, który towarzyszył tej pracy, spowodował, że bardzo mocno zachorowałam. Dość długi okres leżałam sparaliżowana. I potem na nowo uczyłam się chodzić, i odkrywać świat. To bardzo trudne dla mnie wyznanie, ale muszę to powiedzieć, bo ono na nowo mnie ukształtowało. Moja niedyspozycja spowodowała, że firma się ze mną rozstała.

A.N.:
Rozumiem o czym mówisz. Kiedy opublikowałaś post na temat tego, że otrzymałaś nagrodę, czytając go, wyczułam wiele silnych emocji i radości podskórnie wybijającej się z Twoich słów. Pomyślałam sobie, że to musiało być bardzo ważne wydarzenie dla Ciebie.

N.D.:
Zdecydowanie. Osiągnąłem to ciężko pracą, ale i dzięki ogromnemu wsparciu innych ludzi, którzy pojawili się w tym ważnym momencie mojego życia i spowodowali, że nie poddałam się, nie wróciłam w rodzinne strony, tylko zawalczyłam o siebie. I wiesz, ten brak pieniędzy nie był dla mnie frustrujący, bo miałam swój cel, żeby dalej działać w nieruchomościach. Muszę powiedzieć jeszcze jedną rzecz. Zostałam nominowana w marcu – jak wybuchła pandemia. I zaczęłam się śmiać, że wtedy, kiedy już myślałam, że będzie z górki, to znowu jest pod górkę. Gdy myślałam: „Wow, udało się, dostałam nagrodę”, to znowu zaczyna być pod górkę. I wiedziałam, że to jest kolejny etap, z którym sobie poradzę, cokolwiek się w życiu wydarzy. Bo skoro raz dałam radę, to i drugi raz dam radę. Dla mnie ta nagroda jest takim uwiecznieniem tego wszystkiego, że cokolwiek się dzieje, to warto walczyć o swoje marzenia.

A.N.:
To piękna i motywująca historia, która dotyka każdego z nas, że upadamy, nawet nie dlatego, że się załamujemy, tylko że czasami życie tak nam podcina skrzydła, i dopada nas taka fala, która odbija się od brzegu, zatapia nas, ale my potem powracamy i dalej działamy, a czasami nawet bardziej skutecznie. Słuchając Cię, już teraz rozumiem, dlaczego często mówisz, że kochasz nieruchomości. A powiedz, co trzeba zrobić, żeby dojść do tego miejsca, w którym Ty jesteś?

N.D.:
Jeżeli ktoś chce dowiedzieć się, jak ja to robię, to niech się ze mną skontaktuje. Prowadzę konto na Instagramie, gdzie dzielę się wszystkimi swoimi relacjami ze spotkań. Prowadzę też konsultacje dla pośredników, którzy czują czasami jakieś wypalenia. Jestem więc otwarta – nie tylko na współpracę z kolejnymi klientami, z inwestorami, ale również na współpracę z pośrednikami, którzy czasami potrzebują motywacji lub zmiany kierunku działania. Chętnie dzielę się tym, jak doszłam do tego, że dzisiaj jestem szczęśliwym i skutecznym pośrednikiem. Osoby, które korzystają z mojego wsparcia, mają świetne efekty. Przestają się bać rozmawiać przez telefon. Chodzą dużo skuteczniej na spotkania. I pozyskują oferty na wyłączność.

A.N.:
To teraz podsumowując, powiem tak. Jeżeli chcesz zostać skutecznym pośrednikiem, takim jak Natalia, to musisz ją poznać osobiście i zacząć działać. Zastanów się dobrze, co chcesz osiągnąć, i zacznij działać. Próbuj, próbuj ponownie i jeszcze raz próbuj. I nigdy się nie poddawaj. Pędź do przodu, jak Natalia Drysiak.

GUT.pl to nowatorski projekt stworzony po to, aby pomagać klientom kupować i sprzedawać mieszkania w całej Polsce.

Tworzy go profesjonalny zespół, który bardzo dobrze zna rynek nieruchomości w poszczególnych miejscowościach. Doradcy Gut.pl przeprowadzają klienta przez cały proces transakcyjny – szybko, sprawnie i co najważniejsze, bezpiecznie.

Wywiad przeprowadziła: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz (Nr 11 str. 21)

Pomysł na powstanie Gut.pl podsunęło samo życie. – To efekt wielu doświadczeń, których razem z Wojtkiem Orzechowskim mamy bardzo dużo. Gdy powstał projekt WIWN® (Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości®), zaczęliśmy współpracować na masową skalę zarówno z pośrednikami, jak i z inwestorami – mówi Michał Gutowski, prezes spółki. – Zaczęliśmy dostrzegać na rynku pośrednictwa nieruchomości wiele niedogodności, które przez lata wciąż się powtarzały. Nasi partnerzy biznesowi i inwestorzy mieli podobne spostrzeżenia. Dlatego podjęliśmy decyzję o stworzeniu kolejnej spółki, która będzie zajmowała się pośrednictwem nieruchomości.

Specjalny pakiet dla klienta

Gut.pl zajmuje się pośrednictwem i sprzedażą nieruchomości w całej Polsce. Przewagą konkurencyjną spółki jest profesjonalny zespół, bardzo dobrze zorientowany w rynku. Założyciele Gut.pl mają ambitne cele. – Docelowo chcemy być w każdym mieście powyżej 100 tysięcy mieszkańców. Chcemy stworzyć markę numer jeden na rynku nieruchomości, markę, która będzie oferować najwyższą jakość obsługi klienta i profesjonalizm w działaniu. Taki jest nasz cel biznesowy – założyciele nie mają wątpliwości, że to się uda. Ekipa Gut.pl obsługuje klienta kompleksowo. Pracuje tylko na umowach na wyłączność. Agenci sprawdzają, czy nieruchomość jest gotowa do sprzedaży pod względem prawnym. Precyzyjnie oszacowują wartość mieszkania, kompletują dokumenty i przygotowują profesjonalną ofertę sprzedażową i marketingową. W tym celu wykorzystują nowoczesne rozwiązania – profesjonalne zdjęcia, spacer 3D, a w przypadku nieruchomości premium – również flmy na YouTube. Ten nowoczesny marketing bardzo ułatwił pracę w czasie pandemii. Ogłoszenia Gut.pl promowane są w mediach społecznościowych i na najpopularniejszych portalach. – Te wszystkie możliwości bardzo ułatwiają sprzedaż mieszkania – przyznaje agent Gut.pl z Łodzi, Henryk Paczesny. – Niezwykle precyzyjna wycena i wysoka jakość oferty odgrywają znaczącą rolę. Bardzo dbamy o relację z klientem w całym procesie sprzedaży, jak również po niej. Pomagamy w przekazaniu mieszkania, a niejednokrotnie klient rozpoczyna z nami kolejną transakcję.

Profesjonaliści w nieruchomościach

Pośrednicy Gut.pl podkreślają, że bycie częścią większego projektu otwiera więcej drzwi. – Dobry agent powinien być otwarty na ludzkie problemy i potrzeby, komunikatywny, szczery i potrafący słuchać swoich klientów. Myślę, że agenci Gut właśnie tacy są – komentuje Natalia Mourier z Lublina. – Jeżeli chodzi o agencję, myślę, że fakt, iż pobieramy prowizję tylko z jednej strony, jest bardzo istotny i wyróżnia nas na tle innych. Anita Śniechowska, agentka Gut.pl z Warszawy, zwraca uwagę na inny aspekt. – Jesteśmy częścią WIWN®. Warsztaty skierowane są do osób, które chcą skutecznie inwestować w nieruchomości. Dla wielu pierwszy krok jest najtrudniejszy, aby znaleźć odpowiednią nieruchomość. My potrafmy skrócić drogę do sukcesu i przeprowadzamy naszych klientów przez cały proces – od momentu wyszukania, kupna aż po sprzedaż czy wynajem mieszkania. Mimo trwającej wciąż pandemii Gut.pl nie zwalnia tempa. Wręcz przeciwnie. – Dziś bardzo dużo jest klientów, którzy chcą pozbyć się nieruchomości, ratując swoje finanse osobiste i firmowe. Mając bazę, jesteśmy w stanie połączyć jednego klienta z drugim i zadowolić obie strony – mówi Michał Gutowski.

Gut.pl współpracuje ze wszystkimi agencjami rynku nieruchomości poprzez systemy wymiany ofert: MLS (Multiple Listing System). Dzięki temu czas zawierania transakcji jest szybszy.

Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na rynek nieruchomości?
Jak wygląda sprzedaż nieruchomości w poszczególnych miastach?
Ocenia zespół Gut.pl.

Agnieszka Cal, Zielona Góra

Na rynku wtórnym obserwujemy większe zainteresowanie klientów inwestycyjnych mieszkaniami pod wynajem. Mieszkanie do remontu lub przeznaczone do odświeżenia ma atrakcyjną cenę, dzięki czemu trafiamy do szerszego grona odbiorców. Najpopularniejsze są mieszkania w niskich blokach, z balkonem, zarówno w centrum, jak i na obrzeżach. Dobrze sprzedają się mieszkania wyremontowane pod klucz, jednak najszybciej zbywalne są mieszkania do remontu sprzedawane z projektem i wizualizacjami. Obserwujemy też wzrost cen nieruchomości oraz spadek liczby osób zainteresowanych oglądaniem mieszkania, co jednak nie przekłada się na spowolnienie sprzedaży.

Adam Jarysz, Bydgoszcz

Na początku pandemii, właściwie do lipca, widać było znacząco zmniejszony ruch zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających. Od lipca ilość zapytań wróciła do normy, z czego wrzesień i październik były rekordowymi miesiącami. Największym zainteresowaniem cieszą się niezmiennie małe mieszkania, do 35 mkw., do remontu oraz duże, trzypokojowe mieszkania już gotowe do wprowadzenia, koniecznie z balkonem lub ogródkiem. Znacząco wzrósł też popyt na domy, domki szeregowe i działki. Większy ruch jest na rynku wtórnym, ale może też dlatego, że na ten moment w Bydgoszczy jest mało gotowych do odbioru mieszkań na rynku pierwotnym, a to właśnie one są najbardziej pożądane. Pandemia nie wpłynęła na ceny nieruchomości, nie pojawia się też większa liczba okazji inwestycyjnych. Mieszkania luksusowe nie cieszą się w Bydgoszczy większym zainteresowaniem, a jeśli są o nie zapytania, to na takie powyżej 70 mkw. i najlepiej z dużym tarasem.

Michał Gutowski

Gdy pojawił się pierwszy lockdown, sądziłem, że nastąpi wyprzedaż na rynku nieruchomości, ponieważ wielu klientów będzie ratowało swoje finanse prywatne i firmowe. Tak się nie stało. Okazało się, że Polacy bardzo dobrze się zabezpieczają. Nastąpiło nawet mocne zahamowanie, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości. Przy drugim lockdownie widzę, że zaczynają się wyprzedawać nie tylko nieruchomości, ale i hotele, pensjonaty, obiekty komercyjne. Według mnie w 2021 roku ta wyprzedaż będzie kontynuowana. Jest dziwna sytuacja, ponieważ dziś ceny poszły w górę. Moim zdaniem w 2021 roku nastąpi korekta tych cen, bo już teraz widać pewną nadpłynność towaru na rynku, więc ten towar musi być tańszy. Dla nas to jest bardzo dobra informacja. Oznacza to bowiem, że będziemy mieć jako biuro dużo pracy. Ciekawym trendem jest też to, co stanie się z mieszkaniami, które opuścili studenci. Tę pustkę wypełnią osoby, które nie otrzymają kredytów, a będą musiały gdzieś mieszkać.

Henryk Paczesny, Łódź

Można zaobserwować, że przez pandemię koronawirusa ludzie inwestują dużo ostrożniej. Widać to po mniejszym zainteresowaniu zakupem mieszkań na wynajem oraz mieszkań w celach inwestycyjnych. Ta sytuacja powoduje presję na obniżanie ceny przez zmniejszenie popytu i wydłużenie czasu sprzedaży. Z kolei z powodu inflacji i wzrostu cen materiałów i usług sprzedający nie mają przesłanek do obniżania ceny gotowych mieszkań, zwłaszcza po remoncie. Wpływa do nas dużo mniej zapytań od klientów. Najlepiej sprzedają się mieszkania do remontu, będące okazjami inwestycyjnymi. Również osoby poszukujące mieszkania bezpośrednio do zamieszkania polują na okazje. Najwięcej zapytań dotyczy mieszkań o powierzchni od 40 do 55 mkw., dwu–trzy-pokojowych, raczej z oddzielną kuchnią, koniecznie z balkonem. Największy ruch jest na rynku wtórnym, gdzie najlepiej sprzedają się kawalerki i mieszkania do 50 mkw. Oczywiście klienci chcą mocno negocjować, ale ja staram się utrzymywać cenę. Niewiele ją obniżam, zwykle o około 2-3 procent. 

Anita Śniechowska, Warszawa

W czasie największych ograniczeń wynikających z pandemii liczba zawieranych transakcji sprzedaży była mniejsza niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Załamał się też rynek najmu. W obliczu pandemii część banków postanowiła zwiększyć próg wkładu własnego. O ile przed pandemią galopujący popyt popychał do transakcji kupna, teraz wstrzymuje być może strach o przyszłość. Nabywcy robią się coraz ostrożniejsi. Zauważyłam ogólny spadek sprzedaży nieruchomości. Wciąż najwięcej zapytań dotyczy mieszkań o powierzchni do 50 mkw., z atrakcyjnym widokiem z okna na zieleń, park. Bardzo istotne elementy to: winda, duży balkon, miejsce postojowe. W kategorii premium powodzeniem cieszą się gotowe apartamenty wykończone pod klucz w kameralnych, luksusowych budynkach. Jest popyt na większe powierzchnie, z tarasami na dachu. Sprzyja temu wzrost zamożności. Pomimo pandemii ceny nieruchomości w Warszawie utrzymują się na wysokim poziomie i nie ma przesłanek ku temu, aby miały spadać.

Anna Tomasiewicz, Wrocław

Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w przedziale 45- 55 mkw. w centrum miasta. I takich mieszkań poszukuję dla klientów najczęściej. Jeśli są to inwestorzy, to chcą kupić mieszkanie do remontu. Natomiast osoby chcące w tych mieszkaniach zamieszkać, najchętniej wprowadziłyby się do mieszkania zrobionego na tip-top, oczywiście w rozsądnej cenie. Najlepiej też, żeby taki lokal miał 3 pokoje i balkon. Pięknie przygotowane mieszkania, w tzw. stylu WIWN®, sprzedają się na pniu. Skutkiem pandemii jest napływ klientów gotówkowych, traktujących zakup nieruchomości jako dobrą inwestycję. Cały czas jest ogromna rzesza osób, szukających tanich mieszkań – „granatów” pod flipy, kwatery pracownicze czy gotowce inwestycyjne. Moim zdaniem ceny nieruchomości nadal, choć powolutku, idą w górę. Ruch w obrocie nieruchomościami jest duży, kupujących nie ubywa. Ci, których nie stać na kredyt, będą poszukiwać mieszkania do wynajęcia. To powoduje, że mimo mniejszej liczby studentów inwestorzy kupujący mieszkania z chęcią ich wynajęcia nadal mają je komu wynajmować.

Natalia Mourier, Lublin

Na początku marca w związku z pandemią oraz praktycznie całkowitą izolacją zainteresowanie nieruchomościami znacząco zmalało. Kilka miesięcy później, jeszcze przed okresem wakacyjnym na Lubelszczyźnie, zauważyłam ogromny wzrost zainteresowania działkami nad jeziorami oraz domami z ogródkiem. Siedliska, które do tej pory stały i niszczały, teraz są remontowane i zagospodarowywane. Zapewne na taką sytuacje ma też wpływ niedawno dokończona autostrada między Warszawą a Lublinem oraz odkrywany przez turystów przepiękny Poleski Park Narodowy. Zauważyłam również więcej okazji inwestycyjnych. Wiele osób, w tym studentów, zrezygnowało z wynajmu i wyjechało do domów rodzinnych, a co za tym idzie – pojawił się problem spłaty zaciągniętych kredytów na poczet mieszkań. Jeżeli chodzi o mieszkania luksusowe, pojawiło się bardzo duże zainteresowanie wynajęciem domów w wysokim standardzie i poza miastem, a dzięki możliwości korzystania z tzw. wirtualnego spaceru nasi klienci bez wychodzenia z domu mogą zapoznać się szczegółowo z nieruchomościami, które oferujemy.

Tekst: Wojciech Orzechowski

W poprzednim artykule, który ukazał się w 9. nr „Strefy Nieruchomości” pisałem o tym, że w biznesie nie ma miejsca na sentymenty. Wiele błędów popełnianych przez początkujących inwestorów wynika z braku ich doświadczenia, wiedzy czy z kierowania się tylko emocjami. W tym artykule kolejna seria bezcennych informacji, które – mam nadzieję – ustrzegą Cię przed popełnianiem błędów. 

Musisz wiedzieć, że Uczestnicy Warsztatów WIWN® zrealizowali od 2016 r. pod moim nadzorem ponad 700 transakcji. Pokazuję na szkoleniach, jak bezpiecznie wejść w proces inwestycyjny, osiągnąć odpowiednie zyski na realizowanych nieruchomościach i jak unikać kosztownych błędów. Nasza społeczność WIWN® liczy ponad 1700 osób, a w każdym województwie działają Liderzy WIWN®, którzy pomagają i wspierają początkujących inwestorów. Zapewniam Cię, że obok Mieszkanicznika, jesteśmy drugą co do wielkości taką społecznością w Polsce, która wzajemnie się wspiera i podpowiada, jak rozwiązać problemy, które każdego z nas spotykają podczas inwestowania w nieruchomości. 

Dlaczego Ci o tym mówię? 

Ponieważ wiedza i kontakty są najważniejszym elementem tej nieruchomościowej układanki. Czy zawsze jest pięknie i kolorowo? Nie! 

Trudno przewidzieć wszelkie zawiłości prawne, błędy notariusza czy nieetyczne metody działania ekip remontowych. Dlatego chciałbym się z Tobą podzielić na łamach „Strefy Nieruchomości” moimi kolejnymi spostrzeżeniami.

Czujność w remontach to podstawa! 

Nigdy nie bierz kilku ekip do swojej inwestycji! Ta historia dotyczy kamieniczki zakupionej w Łodzi w 2017 r. Całość budynku została tak przez nas przebudowana, aby powstało łącznie 12 kawalerek pod wynajem. Budynek kupiliśmy w czerwcu, a w październiku studenci mieli wynająć pokoje. Dlatego czas nas gonił i wiele rzeczy było robione równocześnie przez kilka ekip. Trzeba było przygotować każdą kawalerkę tak, żeby miała swoją łazienką oraz aneks kuchenny. Na każdej z 3 kondygnacji pracowała zatem inna ekipa, co okazało się dla nas zmorą i przysporzyło opóźnień. Nastał październik. Czas wynająć mieszkania. A tu mieliśmy zrobione tylko 2 piętra. Jedna ekipa nie wyrobiła się z pracą i trzeci, najwyższy poziom nie był niestety gotowy. Ponieważ pierwsi najemcy już wprowadzali się do kawalerek, postanowiłem wynająć obie kondygnacje. Na drugiej kondygnacji jedną z kawalerek wynająłem studentkom, które poinformowały mnie po kilku dniach, że w pokoju jest niestety bardzo zimno. Nadal trwały prace, dlatego zawór wody centralnego ogrzewania był zakręcony. Udało się znaleźć specjalistę, który włączył centralne ogrzewanie i sprawdził, czy na parterze oraz piętrze nie cieknie woda z kaloryferów. Wszędzie było bezpiecznie. Ale zostało mu ostatnie, 3. piętro – gdzie trwał remont. Kaloryfery były zdjęte, a robotnicy z ekipy zapewnili, że zakręcili zawory. Jednak gdy nasz fachowiec dostał się na 3. piętro, zastał tryskającą z rur fontannę. Uzbierały się w tym czasie blisko dwa wiadra wody. Oczywiście drewniane stropy nasiąkły już wodą. I pech chciał, że akurat tam, gdzie wprowadziły się dwie studentki, również zaczął przeciekać sufit. Gdy przyjechałem na miejsce, ujrzałem na ścianie wielką plamę. Wg fachowców wszystko było już zakręcone i sprawdzone i nie groziło niczym poważnym. Po kilku godzinach otrzymałem jednak telefon od zaniepokojonej studentki, która twierdziła, że woda dalej kapie, a sufit powoli się ugina. Podczas naszej telefonicznej rozmowy sufit ostatecznie się zawalił, a konkretnie podwieszona płyta kartonowo-gipsowa. Całe szczęście, że dziewczyna stała z boku. Przez kolejny tydzień ekipa naprawiała sufit i suszyła przemokniętą część. Ostatecznie wszystko dobrze się skończyło. Należy jednak pamiętać, że praca pod wpływem presji czasu nie zawsze dobrze się kończy. A druga kwestia, najlepiej, jeśli jest to możliwe, wybierać jedną ekipę, która zrealizuje cały remont.

Nie chcesz mieć kłopotów?

Informuj klienta o wyposażeniu mieszkania na sprzedaż Był rok 2016. Jeden z uczestników moich Warsztatów WIWN® miał problem ze sprzedażą mieszkania. Czas leciał, raty kredytowe również, a klienci nie byli zainteresowani zakupem. Dlatego postanowiłem pomóc i zasugerowałem zrobienie home stagingu, który miał pomóc w sprzedaży. Mój podopieczny nie chciał jednak zainwestować kolejnych 2 tys. zł na aranżację mieszkania. Wkroczyłem do akcji i wykorzystałem materiały oraz meble po moim sprzedanym mieszkaniu. Wystrój nieruchomości uległ metamorfozie. Poduszki, zasłony, kwiaty i meble wyczarowały nową przestrzeń. Mieszkanie zostało szybko zarezerowane i wyznaczono szybko termin sprzedaży u notariusza. W piątek dostałem od mojego uczestnika szkolenia telefon, że możemy już zabrać nasze rzeczy, ponieważ mieszkanie będzie sprzedane w środę. W niedzielę oraz poniedziałek miałem szkolenie, dlatego poinformowałem moich ludzi, aby odebrali nasze rzeczy do wtorku. W dniu aktu, o godzinie 10.00, pośredniczka z klientami pojechała do mieszkania, aby zrobić zdjęcia, na których zostały uwiecznione nasze meble i dodatki. W tym samym dniu o godzinie 12.00 moi ludzie udali się do mieszkania po odbiór naszych rzeczy. I co było dalej? Wielka afera! Otóż sprzedający nie poinformował kupującego, że mieszkanie nie zawiera w cenie mebli i dodatków, które były tylko elementem home stagingu. Kupujący poczuł się w tej sytuacji oszukany. Zgłosił sprawę na prokuraturę i poinformował, że mu okradziono mieszkanie. Zadzwoniłem do mecenasa. Zapytał, kiedy odbyło się podpisanie aktu notarialnego, a kiedy nastąpiło wyniesie naszych rzeczy. Ponieważ akt odbył się w godzinach 13.20-13.30, a wyniesienie rzeczy odbyło się za zgodą ówczesnego właściciela o 12.40, co potwierdziła dokumentacja fotograficzna, sytuacja nasza oraz sprzedającego została uratowana. Jest to jednak przestroga dla sprzedających, żeby zawsze uprzedzać klientów, co wchodzi w skład sprzedawanego mieszkania.

Nadzór budowlany podczas remontu – kiedy ryzykować?

Kiedy na przełomie 2011-2012 r. zacząłem inwestować w lokale komercyjne przejąłem wówczas całe piętro w wieżowcu na ul. Piotrkowskiej 270 w Łodzi. Cała konstrukcja stanowiła prostokąt. W środku były klatki schodowe, windy, wokół był korytarz, a poza tym korytarzem znajdowały się lokale biurowe. W trakcie remontu wyburzone zostały wszystkie ściany wewnętrzne. Pozostały tylko szyby windowe i klatki schodowe, a także ściany zewnętrze. W środku były ściany działowe, więc można było się ich pozbyć, żeby przeprowadzić remont, zrobić nową instalację elektryczną i odtworzyć ściany zgodnie z naszym projektem. Zostałem poinformowany przez mojego architekta, że mimo wszystko powinienem uzyskać pozwolenie na budowę, bo w przeciwnym razie może być problem i otrzymam karę. Obecnie, jak robisz remont mieszkania, to spółdzielnia za każdym razem, gdy przestawiasz ściany czy je burzysz, wymaga pozwolenia na budowę. Spółdzielnia nie chce brać za to odpowiedzialności. Chociaż na stronie ministerstwa można doczytać, że jeżeli są to ścianki działowe, to można to zrobić tylko przez zgłoszenie. A jednak w spółdzielni wymagają pozwoleń budowlanych. W latach 70. i 80. podczas budowania popełniano szereg błędów i czasem konstrukcja opierała się tylko na ściankach działowych. Zdarzały się nawet sytuacje, że po wyburzeniu strop się uginał.

Po zbadaniu ścian przez konstruktora byłem pewien, że naruszone zostały ściany działowe. Stanąłem wtedy przed pytaniem: co zrobić? My za każdy miesiąc płaciliśmy 23 tys. raty kredytu. Załatwienie pozwolenia na budowę trwało 3-4 miesiące, co oznaczało, że łącznie należało naszykować prawie 100 tys. dodatkowego kapitału. Dlatego wiedząc, że w alternatywie mogę zapłacić karę maksymalnie do 50 tys. zł, zaryzykowałem i wybrałem działanie bez pozwolenia. 

Zaczęliśmy remont. W pewnym momencie oczywiście odwiedził nas zarządca budynku i powiedział: Robicie tutaj straszną rozróbę. Nie pytaliście o zgodę wspólnoty. A tak w ogóle powinniście mieć pozwolenie na budowę. Pokażcie papiery. Macie na to 7 dni. Równolegle ze złożeniem dokumentów, które są wymagane do otrzymania zezwolenia, zaczęliśmy prace remontowe. Nie czekaliśmy jednak na zgodę. Po kilku dniach odwiedził nas nadzór budowlany, który wypowiedział się co do ścianek działowych. Okazało się, że nie ma problemu, pod warunkiem że odbudujemy je w tym samym miejscu. W związku z tym, że my kładliśmy całkowicie nową elektrykę, to powinniśmy mieć pozwolenie również na nią. Na szczęście trafił się nam miły inspektor z nadzoru budowlanego i wyznaczył termin 7 dni na dostarczenie stosownego pozwolenia. W 7 dni zrobiliśmy projekt elektryki (a tak naprawdę o to chodziło), i ostatecznie nie dostaliśmy żadnej kary. Ale mogło się różnie skończyć.

Tekst: Anna Smolińska

Coraz więcej z nas mówi o inwestowaniu na giełdzie. Coraz śmielej myślimy, że sami moglibyśmy to robić. Nasze oszczędności powiększają się z roku na rok i poza finansowaniem bieżącej konsumpcji stać nas również na inwestowanie. A co najważniejsze, nasza świadomość inwestycyjna stale wzrasta i wiemy już, że jeśli nie zrobimy nic z naszym wolnym kapitałem, to de facto będziemy go tracić.

Od jakiegoś czasu Polacy coraz odważniej poczynają sobie na rynku nieruchomości, jak również dywersyfikują swoje inwestycje, kupując akcje, obligacje czy fundusze indeksowe.

Ale czy inwestowanie na giełdzie to dobry pomysł? 

Mało jest chyba form inwestowania, wokół których narosłoby tyle mitów i przesądów, co wokół handlu na giełdzie papierów wartościowych. Kiedy słyszymy o giełdzie, najczęściej myślimy o tych wszystkich historiach, w których ktoś stracił cały swój kapitał i został totalnie pobity przez rynek. Giełda kojarzy nam się z wielkim ryzykiem, stratą i czymś skomplikowanym. A historie te najczęściej odnoszą się do rynku Forex, z którym to „inwestowanie na giełdzie” nie powinno być łączone.

Dla mnie inwestowanie to kupowanie akcji spółek ze względu na ich wartość (inwestowanie w wartość). Wybierając je, liczymy na długoterminowy rozwój firmy, w efekcie mamy nadzieję na zyski. I oczywiście jest to opcja dla cierpliwych, bo żadna firma nie rośnie z tygodnia na tydzień. Takie portfele spółek, dokładnie jak inwestycyjne zasoby nieruchomościowe, buduje się na lata i przez lata.

Długoterminowy inwestor zarabia też w inny sposób niż jedynie na rosnącym kursie ceny danej firmy. Kupujący akcje staje się współwłaścicielem firmy, co daje mu pewne dodatkowe prawa, jak udział w walnym zgromadzeniu, a przede wszystkim regularne przychody z tzw. dywidendy. Dywidenda to część zysków, którymi firma dzieli się z inwestorami posiadającymi akcje. Tak więc przy odpowiednich akcjach zarabiamy regularnie dodatkowe pieniądze. Np. dywidenda z akcji GPW wynosiła w 2019 roku 5,18%, czyli sporo więcej niż na koncie ROR.

Oprócz opisanego inwestowania możemy wyróżnić spekulowanie. Dla spekulanta najważniejszy jest zwrot z kapitału. Nie ma dużego znaczenia, czym zajmuje się firma, której akcje kupujemy, i jak ten biznes się rozwija. Najważniejsza jest po prostu duża zmienność cen, na której można zarobić. Najczęściej nie ma znaczenia nawet kierunek ruchu, gdyż spekulanci zarabiają zarówno na wzrostach cen, jak i na spadkach, wykorzystując takie instrumenty jak na przykład kontrakty. Jeśli spekulant kupuje akcje, to głównie z myślą o ich szybkim odsprzedaniu z zyskiem. W przypadku spekulacji pojawia się też inna sprawa, jaką warto wziąć pod uwagę, a mianowicie czas. Częstotliwość transakcji jest bardzo czasochłonna.

W obrębie inwestowania długo-, jak i krótkoterminowego jest wiele instrumentów inwestycyjnych. Wybór tych odpowiednich dla siebie to proces, do którego warto się przyłożyć. Takiego handlu można spróbować, wykorzystując na przykład konta demonstracyjne (demo) i używając wirtualnego kapitału. Prawie każdy broker czy dom maklerski da nam do wypróbowania własne konto demo jedynie po szybkiej rejestracji z wykorzystaniem adresu mailowego. Warto skorzystać z tej opcji na początku naszej giełdowej drogi.

Chciałabym/chciałbym zostać inwestorem giełdowym, ale jak w ogóle się do tego zabrać? 

Co trzeba zrobić, aby wkroczyć w świat inwestycji giełdowych? Pod względem technicznym jest to stosunkowo proste. Żeby móc dokonywać transakcji na rynku, potrzeba konta maklerskiego. W tej chwili można to zrobić już online, bez wychodzenia z domu. Za pośrednictwem takiego rachunku można dokonywać transakcji kupna i sprzedaży instrumentów finansowych, np. akcji.

Dużo trudniejsze i ważniejsze w przygotowaniach do inwestowania jest zdobycie odpowiedniej wiedzy. Aktualnie dostęp do informacji jest szeroki i praktycznie darmowy, a podstawowa wiedza z zakresu rynków kapitałowych czy raportów spółek powinna być inwestorowi w pewnym stopniu znana.

To czy warto zacząć inwestować na giełdzie? 

Pomimo krótkoterminowych wahań w długim okresie rynek kapitałowy rośnie średnio o 7%. Trudno jest aktualnie myśleć o inwestowaniu w odniesieniu do lokat czy obligacji. Być może więc długoterminowe inwestowanie na giełdzie mogłoby stanowić ciekawą alternatywę bądź formę dywersyfikacji dla inwestowania w nieruchomości?

Myśląc o handlu na giełdzie, na pewno warto przestrzegać pewnych określonych zasad, by inwestowanie to było dla nas potencjalną kolejną możliwością do pomnażania naszego kapitału, a nie powodem frustracji i strat.

Najważniejsza zasada: inwestujemy pieniądze, które potencjalnie możemy stracić czy bez których możemy się dłużej obejść. Nie inwestujemy na giełdzie pieniędzy, które są naszymi jedynymi oszczędnościami.

Oprócz wolnych środków na inwestowanie zdecydowanie warto zdobyć choćby podstawową wiedzę na temat tego, jak działają rynki kapitałowe i instrument, przy użyciu którego chcemy inwestować. Warren Buffett mawiał, że ryzyko bierze się z niewiedzy o tym, co robisz. Stała edukacja jest jednym z elementów ograniczających ryzyko utraty kapitału, który inwestujemy.

Kolejna rzecz to czas, jaki możemy poświęcić inwestowaniu. Uważam, że warto mieć świadomość tego, że jeśli chcemy robić to samodzielnie – początkowo będzie to pochłaniać dużo czasu i energii. Z drugiej strony nie jest to chyba charakterystyczne jedynie dla giełdy – każdy nowy projekt i nowy proces wiąże się z tym, że potrzebujemy poświęcić mu więcej czasu niż na to, co już znamy i w czym mamy doświadczenie. Ale najważniejszą rzeczą w inwestowaniu jest dywersyfikacja. Dlatego jeśli inwestujemy w nieruchomości, dywersyfikacją w tym procesie może być zainwestowanie części kapitału na giełdzie. Pandemia pokazała nam, że posiadając zróżnicowane inwestycje, możemy dużo spokojniej patrzeć na potencjalne kryzysy i zawirowania w gospodarce.

Moją złotą zasadą jest słynna myśl Samuelsona, że inwestowanie powinno być jak oglądanie schnącej farby lub rosnącej trawy. Jeśli chcesz emocji, weź 800 dolarów i ruszaj do Las Vegas.

Bardzo zachęcam do bliższego zapoznania się z inwestowaniem na rynkach kapitałowych, bo w długim okresie trudno nam będzie znaleźć atrakcyjniejsze możliwości. Serdecznie zapraszam na mojego bloga kobietainwestuje.pl, gdzie z pasją dzielę się swoim doświadczeniem oraz opisuję instrumenty finansowe i strategie inwestycyjne. I życzę Wam samych udanych inwestycji!

Tekst: Tomasz Bojęć, Przemysław Chimczak

Artykuł pochodzi z raportu „budowane na wynajem – perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce”, przygotowanego przez ThinkCo – niezależną instytucją doradczą specjalizującą się w zmianach zachodzących na rynku nieruchomości.

Rozwój rynku najmu wszędzie prowadzi do powstawania całych obiektów i osiedli pod wynajem. Tak dzieje się również w Polsce, gdzie inicjatywy w tym zakresie zaczęły się już kilka lat temu, ale nie było wówczas warunków do szybkiego rozwoju tego sektora. Inwestorzy zwyczajowo szukają gotowych projektów, w które mogliby zainwestować – w Polsce jednak znalezienie inwestycji w odpowiednio wysokim standardzie i atrakcyjnej lokalizacji długo stanowiło wyzwanie. Nie było także wysokiego zainteresowania sprzedażą całych budynków po stronie deweloperów mieszkaniowych.

Dopiero 2019 r. wskazał na znaczną zmianę dynamiki rynku. Wysokość zwrotów z inwestycji na rynku mieszkaniowym była na tyle atrakcyjna, że rynek kapitałowy zareagował szybciej niż można się było tego pierwotnie spodziewać. Mimo braku wygodnych narzędzi finansowych do zdywersyfikowanego inwestowania w nieruchomości w Polsce wiele funduszy interesuje się zakupem całych inwestycji realizowanych w największych miastach Polski.

Pierwszym sygnałem do znaczącej zmiany dynamiki, jaka miała nastąpić na rynku mieszkaniowym, były inwestycje w alternatywne formy zamieszkiwania przeprowadzane przez fundusze. Zapowiedzi i realizacje prywatnych akademików i innych form colivingowych pokazały dużym inwestorom wysokość zwrotów, które można osiągać. To wówczas coraz częściej zaczęły się pojawiać pytania o REIT-y i inwestycje mieszkaniowe typu Build to Rent, zarówno pojedyncze budynki, jak i całe osiedla. Wtedy zaczęła się rewolucja 2019 r.

Zainteresowanie rynku i mediów nieruchomościowych wokół sektora PRS wzrosło znacząco po sprzedaży przez Golub GetHouse niepowstałej jeszcze wieży mieszkalnej na warszawskiej Woli. Informacja o zakupie w formule forward purchase obiektu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem stanowiła prawdziwy kamień milowy dla wszystkich podmiotów rynku nieruchomości, które wcześniej twierdziły, że nie ma w Polsce miejsca na inwestycje mieszkaniowe budowane na wynajem. Gdy niedługo potem kraj obiegła informacja o kupnie spółki mieszkaniowej Vantage Development przez TAG Immobilien – jeden z największych funduszy najmu instytucjonalnego w Niemczech – media ogłosiły, że rok 2020 na rynku nieruchomości minie pod znakiem najmu mieszkaniowego.

• Pierwszym inwestorem instytucjonalnym, który zainwestował w ten sektor w Polsce, był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW). W 2015 r. kupił on pod wynajem gotowe budynki wielorodzinne, a potem zaczął kontraktować i projektować kolejne inwestycje. Dzisiaj FMnW jest największym graczem, zarządzającym łącznie niemal 2000 lokali w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.
• W ślad za FMnW podążył niemiecki fundusz Catella, który w 2016 r. zakupił 72 gotowe apartamenty będące częścią Złotej 44. Niedługo później w posiadanie funduszu wszedł zaprojektowany na wynajem budynek Pereca 11 (193 mieszkania) oraz trzy jeszcze powstające obiekty przy ul. Rakowickiej w Krakowie (156 apartamentów i 139 mieszkań dla studentów). W planach Catelli jest budowa portfela 2000 mieszkań na wynajem.
• Rządowy program Mieszkanie dla Rozwoju (dawne Mieszkanie Plus) deklarował budowę 50 tys. mieszkań na wynajem. W trakcie trzech lat trwania programu powstało 1017 mieszkań. Pracownie architektoniczne wybrane w siedmiu rozstrzygniętych konkursach mają zaprojektować 6300 mieszkań.
• Marka Resi4Rent planuje zbudowanie portfela 7500 mieszkań do 2023 r. W czterech już istniejących inwestycjach mieści się ponad 1200 lokali. W budowie są kolejne cztery obiekty (Warszawa, Gdańsk, Poznań), z ponad 1060 mieszkaniami.
• Golub GetHouse pod marką Inspirentals zamierza stworzyć w ciągu najbliższych 3–5 lat portfel liczący od 3000 jednostek w formule PRS (Private Rented Sector). W Warszawie w budynku Liberty Tower znajdzie się 500 apartamentów, a w obiekcie przy ul. Postępu planowanych jest 371 jednostek.
• Grupa LRC chce zbudować portfel 1900 mieszkań w najlepszych lokalizacjach w Warszawie i przynajmniej drugie tyle w całym kraju. Inwestor nabył od Golub GetHouse budynek z 900 apartamentami na wynajem w formule forward purchase oraz prowadzi przy udziale spółki Decoroom prace wykończeniowe 390 mieszkań w istniejącym budynku Pacific Residence przy ul. Solec. Proces najmu lokali na Solcu już się rozpoczął
• Vantage Development w ciągu najbliższych 3–5 lat zamierza wybudować 8–10 tys. mieszkań na wynajem w różnych miastach Polski. Impulsem do rozwoju w tym kierunku był zakup firmy przez fundusz TAG Immobilien za 85 mln euro. W dotychczasowej działalności deweloper koncentrował się głównie na Wrocławiu. Obecnie Zarząd spółki realizuje plan ekspansji na inne rynki lokalne, w tym Poznań i Łódź, gdzie zabezpieczył już nieruchomości z myślą o produkcie mieszkań na wynajem.
• Czeski Zeitgeist Asset Management chce zbudować w Polsce portfel 800 lokali. Obecnie zabezpieczył na ten cel trzy nieruchomości w Warszawie.
• Resi Capital (Grupa Cavatina) zamierza zbudować do 2025 r. portfel 5000 mieszkań na wynajem. Obecnie w realizacji są pierwsze inwestycje w Katowicach, Łodzi i Wrocławiu, w których znajdzie się w sumie ponad 1400 lokali. Deweloper stawia na rozwój sektora PRS w modelu mixed-use.
• W styczniu 2020 r. Murapol zawarł z AEREF V PL Investment warunkową przedwstępną umowę sprzedaży 98% akcji spółki. Ma to duże znaczenie, ponieważ Murapol był również zdecydowany stworzyć własny portfel 4000–5000 mieszkań na wynajem.
• Kwiecień 2020 r. przyniósł kolejne informacje dla rynku PRS. Aurec Capital Poland zakupił od Matexi za ponad 100 mln zł budynek przy ul. Puławskiej 186, w którym znajdzie się 200 lokali na wynajem. Fundusz posiada dodatkowo dwie inwestycje na warszawskiej Pradze, gdzie powstanie w sumie ponad 230 mieszkań. W planach jest przeszło 2000 jednostek na wynajem.
• W czerwcu Eiffage Immobilier Polska ogłosił, że zamierza wybudować kompleks obejmujący 453 mieszkania na instytucjonalny wynajem na warszawskim Mokotowie. Jego ukończenie jest przewidziane na początek 2023 r. Oprócz Warszawy kolejne inwestycje, obejmujące łącznie 2300 mieszkań na wynajem, planowane są w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku.

Skala najmu instytucjonalnego

Do końca czerwca 2020 r. w Polsce oddano ponad 3800 lokali w budynkach na wynajem. Zatwierdzone projekty powiększą ten zasób o ponad 7000 mieszkań do 2023 r. Liczby te odnoszą się jednak wyłącznie do ogłoszonych inwestycji – nie sposób dziś ocenić, jak wiele rozmów prowadzonych jest przez wzrastające na polskim rynku podmioty instytucjonalne. Wiele z nich zaznacza w swoich komunikatach planowane skale inwestycyjne, a pojawiające się liczby opiewają na tysiące mieszkań.

Jeśli utrzyma się obecna dynamika rozwoju rynku, a tym samym zapowiedzi deweloperów i funduszy zostaną zrealizowane, możemy się spodziewać się nie tylko pewnych dzisiaj 11 tys., lokali oferowanych przez instytucje, ale ponad 37 tys. do 2025 r. Nadal szacunki te opierają się wyłącznie na podmiotach już uczestniczących w rynku. Warto podkreślić przy tym, że nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali w perspektywie najbliższych czterech lat nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania na najem, które występuje w Polsce już dziś.

W najbliższych latach inwestycje budowane na wynajem będą się pojawiać przede wszystkim w stolicy i dużych miastach regionalnych. W 2023 r. możemy być pewni istnienia 1260 lokali na wynajem we Wrocławiu, 899 w Poznaniu, 1016 w Łodzi, 706 w Krakowie, 984 na obszarze aglomeracji śląskiej, 511 w Gdańsku oraz 5859 mieszkań budowanych na wynajem w Warszawie.

Wpływ COVID-19 na dalszy rozwój sektora Gdy w marcu br. pandemia zatrzymała w Polsce znaczną część procesów gospodarczych, inwestorzy kapitałowi wstrzymali swoje decyzje do czasu, aż świat ruszy na nowo. Był to jednak ruch bardziej pragmatyczny niż oparty na wątpliwościach dotyczących opłacalności biznesu. Nie mając pewności co do dotrzymania terminów przekazania wcześniejszych inwestycji, niechętnie inwestowano w kolejne. Jednocześnie był to doskonały pretekst do renegocjacji cen ofertowych. Wydawać się mogło, że koronawirus zdecydowanie naruszy wzrastający właśnie rynek.

Wątpliwości minęły, kiedy z początkiem kwietnia Aurec Capital poinformował o finalizacji zakupu od Matexi budynku mieszkalnego pod wynajem na warszawskim Mokotowie. Rynek dostał oficjalny sygnał, że najem trzyma się mocno i może stanowić pozytywny przykład w kontekście negatywnych zjawisk zachodzących wówczas na rynkach handlowym i hotelowym. Kolejne tygodnie przyniosły następne komunikaty, które rozwiały wątpliwości dotyczące rynku najmu instytucjonalnego.

Obecność COVID-19 przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku nieruchomości, również w obszarze mieszkaniowym. Z perspektywy czasu staje się to coraz bardziej zrozumiałe. Największy rozwój rynku najmu w USA miał miejsce po roku 2008, gdy dotknęła nas pierwsza tak duża recesja od II wojny światowej. Mniejsza przewidywalność przychodów, trudniejszy dostęp do kredytów, przeprowadzka w poszukiwaniu pracy – wszystkie te czynniki osłabiają atrakcyjność własności mieszkaniowej i uwypuklają zalety najmu.

Tamta recesja do Polski jednak praktycznie nie dotarła, a wsparcie rządowe dla rynku nieruchomości mieszkaniowych realizowane w minionej dekadzie sprawiło, że sprzedaż wręcz rosła, powodując geometryczny rozwój biznesu deweloperskiego. Obecnie, gdy stoimy u progu kolejnego kryzysu, nasze szanse na przejście przez niego suchą stopą są znikome. Wzrośnie elastyczność pracy, a tym samym niejednokrotnie konieczność zmiany miejsca zamieszkania. Niewątpliwie recesja umocni więc rynek najmu.

Tekst: Marta Kubacka

Sierpień był zawsze czasem prawdziwej gorączki na rynku najmu. Telefony właścicieli wystawiających oferty wynajmu mieszkań rozgrzewały się do czerwoności, a same oferty znikały z rynku jak ciepłe bułeczki. Teraz ofert jest dużo, a klientów mało. Skutkuje to spadkiem cen – średnio o kilkanaście procent w porównaniu rok do roku. Liczba najemców spadła o ponad 40 proc. Rynek najmu uległ załamaniu!

Rynek najmu póki co najbardziej odczuł zmiany wywołane pandemią, a właściwie powrotami do domów studentów i pracowników zagranicznych oraz osłabieniem popularności najmów krótkoterminowych. Dane o tym, jak kształtowały się średnie stawki czynszów najmu w sierpniu 2020 roku w największych miastach, przekazał nam serwis Morizon.pl.

Z kolei dane z Otodom.pl pokazują, jak zmieniły się ceny najmu w sierpniu 2020 w skali rok do roku oraz w odniesieniu do lipca 2020 r. Najdrożej za wynajem mieszkania zapłacimy w Warszawie – średnio 3676 zł. Za kawalerkę trzeba liczyć 2082 zł (2127 zł rok wcześniej) czynszu miesięcznie, za średnie mieszkanie 2733 zł (2934 zł rok wcześniej), a za większe 4192 zł (4495 zł rok wcześniej). Co ciekawe, liczba ogłoszeń mieszkań o powierzchni do 38 m2 w Warszawie wzrosła rok do roku o 131 proc.!

– Największy spadek cen w lipcu 2020 w porównaniu do lipca 2019 obserwowaliśmy w Warszawie (o 10 proc.), w Szczecinie natomiast ceny nie zmieniły się wcale – mówi Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.pl. Sierpień był kolejnym miesiącem, w którym ceny najmu spadały. Porównując sierpień 2020 do sierpnia ubiegłego roku, widzimy spadki niemal wszędzie (wyjątki to Katowice i Szczecin) – w Warszawie są naprawdę duże, bo wynoszą 18 proc.

– W zależności od miasta obecnie jest do wynajęcia od 1/3 do 2/3 większa liczba mieszkań. Największy wzrost odnotowano w Katowicach i Poznaniu, gdzie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem przybyło odpowiednio aż 69 proc. i 65 proc. Najbardziej wzrosła liczba ogłoszeń z tymi najmniejszymi mieszkaniami – o powierzchni do 38 m2 – informuje Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.pl. Od lipca do sierpnia najbardziej wzrosła podaż mieszkań w Gdańsku (17 proc.) i Poznaniu (16 proc.). Zmniejszyła się tylko nieznacznie we Wrocławiu – o 1 proc.

Podobne dane przekazał nam serwis Morizon.pl, gdzie Marcin Drogomirecki wyjaśnił, że na rynku najmu można już mówić o załamaniu. – O zapaści można mówić w odniesieniu do rynku najmu mieszkań. Zapowiedzi wznowienia nauki na części uczelni w trybie zdalnym sprawiają, że studenci – największa grupa popytowa – rezygnują z poszukiwania mieszkań na wynajem. W porównaniu z rokiem ubiegłym popyt w tym sektorze rynku jest o ponad 40 proc. niższy – informuje Marcin Drogomirecki.

Ogólnie w Polsce grupa najemców zmniejszyła się dokładnie o 42,5 proc. Największy spadek zainteresowania najmem odnotowano w Łodzi, wyniósł on aż 63 proc.! Najmniejszy spadek zanotowano w Warszawie – na poziomie 29,4 proc. Szczegółowe dane wskazują, że w sierpniu tego roku prawie połowa osób była zainteresowana najmem 2-pokojowego lokalu mieszkalnego – dokładnie 49,8 proc. Ponad 20 proc. grupy najemców to poszukujący mieszkań 1- i 3-pokojowych (odpowiednio 23,7 proc. i 21,3 proc.). Niewielu najemców jest zainteresowanych mieszkaniami 4-pokojowymi – 4,3 proc. Margines stanowi grupa najemców mieszkań 5-pokojowych – niespełna 1 proc.

Czy mimo takiej sytuacji dla klientów inwestycyjnych zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem nadal jest opłacalny? Eksperci z Expandera i Rentier.io sprawdzili, jak wyglądała opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem w okresie od początku kwietnia do końca czerwca, i doszli do wniosku, że nadal jest to opłacalny biznes. Takich danych z sierpnia jeszcze nie ma. – Najwyższą stopę zwrotu z wynajmu mieszkania przynoszą wciąż małe metraże (do 35 m2 ). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1 proc. brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2 ) jest to 6,3 proc., a dla dużych (powyżej 60 m2 ) rentowność to 5,6 proc. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe – czytamy na stronie www.nieruchomosci.egospodarka.pl. Eksperci obliczyli również opłacalność najmu jako alternatywę dla własnego mieszkania. – Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania, można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka wynajmu mieszkania o powierzchni 35 m2 jest aż o 34 proc. wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10 proc. wkładu własnego. Warto też dodać, że przy średniej wielkości mieszkaniach czynsz najmu o 19 proc. przewyższa wysokość raty, a przy dużych jest to już tylko 4 proc.

Wiele słyszy się o utrudnionym dostępie do kredytów hipotecznych, co wpływa na zmniejszenie popytu na zakup mieszkania. Osoby, którym nie uda się otrzymać kredytu, prawdopodobnie zasilą rynek najmu. Jednocześnie na rynku jest coraz większa liczba klientów gotówkowych, którzy wycofywali środki z lokat i kont oszczędnościowych, by chronić je przed inflacją. W tym celu kupują mieszkania na wynajem i sprawiają, że podaż mieszkań jest jeszcze większa. 

Z drugiej strony, jeżeli studenci i obcokrajowcy nie wrócą do najmowanych lokali, to inwestorzy będą mieli nie lada problem. Wiele z mieszkań przeznaczonych na wynajem jest finansowanych kredytem, którego raty należy spłacać każdego miesiąca, niezależnie od tego, czy najemcy są, czy nie.

Rynek najmu może się jeszcze zmienić na gorsze. Może mieć na to wpływ wzrost bezrobocia, obniżki płac w wielu sektorach firm oraz ryzyko związane z druga falą koronawirusa. To, jak właściciele mieszkań sobie poradzą, będzie zależało od skali problemu. Trudno jest przewidzieć, co się wydarzy, ale przy inwestycjach w najem trzeba być wyjątkowo ostrożnym i liczyć się z podwyższonym poziomem ryzyka!

Tekst: Marta Kubacka

Śmiało można powiedzieć, że ceny mieszkań stanęły w miejscu. Od momentu wybuchu epidemii, czyli od końca pierwszego kwartału, notuje się tylko nieznaczne wahania średnich cen ofertowych na rynku wtórnym w największych polskich miastach.

Po znaczącym załamaniu popytu na rynku nieruchomości zaobserwowanym w kwietniu widać już powrót do stanu sprzed wybuchu epidemii. Klienci są jednak bardziej ostrożni. Precyzyjnie przyglądają się ofertom i analizują koszty. Starają się brać pod uwagę niepewność zarobków, więc rzetelnie oceniają swoje możliwości finansowe i wstrzymują się od podejmowania pochopnych decyzji.

Zmiany w priorytetach

Polacy nie przestali kupować i wynajmować nieruchomości. Część z nich pod wpływem obostrzeń pragnie zmienić mieszkanie na dom, inni szukają działek rekreacyjnych lub budowlanych. – Od wielu lat najpopularniejszym typem nieruchomości poszukiwanym na Otodom.pl były mieszkania na sprzedaż. Od połowy marca do końca czerwca wyprzedziły je domy – wiele osób zapragnęło własnego kawałka ziemi i większej przestrzeni. W lipcu i sierpniu popularność mieszkań zaczęła powracać na swoje miejsce i obecnie zainteresowanie mieszkaniami i domami jest bardzo zbliżone (35% wyników wyszukiwania – domy na sprzedaż, 34% – mieszkania na sprzedaż). Osoby decydujące się na mieszkania duży nacisk kładły na balkony, tarasy i ogródki. Mieszkań z balkonem poszukiwało ostatnio o 56% więcej użytkowników, z tarasem – o 74% więcej, a z ogrodem – o 85% więcej! – wyjaśnia Jarosław Krawczyk z Otodom.pl.
To, jak zmieniał się popyt w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości od początku roku w porównaniu z rokiem ubiegłym, widać na wykresie przygotowanym przez Morizon.pl

Popyt na rynku nieruchomości – porównanie I-VIII 2020 vs I-VIII 2019

Ekspert z serwisu Morizon.pl twierdzi, że rynek działek już na początku roku wyglądał bardzo obiecująco, wykazując wzrost o ponad 50% rok do roku. – Wybuch epidemii na chwilę go zahamował, ale patrząc na dane z maja, można mówić o boomie – zainteresowanie działkami było ponad 2-krotnie większe niż przed rokiem. W kolejnych miesiącach wzrosty nie były już tak imponujące, ale i tak popyt na działki w sierpniu br. był o blisko 70% większy niż w sierpniu 2019 r. – informuje Marcin Drogomirecki, ekspert ds. nieruchomości, Morizon.pl. Zainteresowanie nieruchomościami w serwisie Otodom.pl powracało już od kwietnia. – Otodom.pl w maju odnotował o 33% większy ruch niż rok wcześniej, w czerwcu – aż o 38% więcej odwiedzających, a w lipcu – o 15% więcej – donosi Jarosław Krawczyk. Zwiększają się też nasze oczekiwania dotyczące powierzchni mieszkania – w lipcu najczęściej poszukiwane były mieszkania większe niż 50-60 mkw., a przed pandemią szukano mieszkań w metrażu minimum 40 mkw.

Wciąż mniejszy popyt utrzymuje się na rynku sprzedaży mieszkań w serwisie Morizon.pl. – W porównaniu z sytuacją sprzed roku obecny popyt jest o 1/5 mniejszy. Trzeba jednak dodać, że wpływ na ten stan ma także spadek podaży nowych ofert. Na klientów szukających optymalnego lokum czeka stosunkowo uboga oferta – wyjaśnia Marcin Drogomirecki, ekspert ds. nieruchomości, Morizon.pl.

Stagnacja w cenach

Dawno nie obserwowaliśmy takiej cenowej stagnacji na rynku nieruchomości. Przyzwyczajeni byliśmy raczej do ciągłych wzrostów, które potrafiły sięgać kilkunastu procent rocznie. Tymczasem między kwietniem a lipcem na rynku wtórnym w 2 miastach ceny się utrzymały, w 3 spadły o 1%, a w 4 wzrosły o 1-3%.

Szczegółowe dane dotyczące średnich cen ofertowych lokali mieszkalnych w największych miastach w Polsce zostały przedstawione w układzie tabelarycznym na podstawie danych z portalu Gratka.pl.

Nie widać większych spadków czy wzrostów. We wszystkich miastach ceny wahały się w nieznacznych odchyleniach wartości. Ogółem można zauważyć, że większość średnich cen mieszkań minimalnie spada.

Analizując ceny na rynku nieruchomości wtórnych w serwisie Gratka.pl, zdecydowanie widać wyhamowanie wzrostów, ale trudno mówić jednocześnie o wyraźnych spadkach. W Gdańsku, Łodzi i Szczecinie spadły ceny najbardziej poszukiwanych mieszkań o metrażu od 38 mkw. do 60 mkw. We Wrocławiu, Warszawie, Katowicach w czerwcu odnotowano spadek, ale w lipcu już wzrost cen.

O skali wcześniejszych podwyżek świadczyć może porównanie cen mieszkań z lipca 2020 i lipca 2019 – ceny są wyższe niż rok temu we wszystkich omawianych miastach. Największe wzrosty na rynku wtórnym zanotowano w Łodzi – na poziomie 15%.

Sierpień z tendencją wzrostową

Sierpień na wtórnym rynku lokali mieszkalnych przyniósł nieduże wzrosty. Niewielkie spadki średnich cen metra kwadratowego można zauważyć jedynie w Katowicach i Poznaniu. Analiza danych kwartalnych wykazuje niewielką tendencję spadkową, poza Szczecinem, Wrocławiem i Olsztynem. Obecnie najdroższe mieszkania są niezmiennie w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, a najtańsze w Łodzi. Różnica jest ogromna, bo w Warszawie za metr kwadratowy płaciliśmy w sierpniu 11 405 zł, a w Łodzi tylko 5865 zł.

Ceny przestały rosnąć, ale czy zaczną spadać?

To chyba najczęściej dyskutowany temat w branży nieruchomości. – Moim zdaniem wiele zależy od tego, jak silny wpływ na całą gospodarkę będzie miała pandemia koronawirusa. Ceny nieruchomości na rynkowe wahania reagują zwykle z opóźnieniem, więc trudno wykluczyć czasowe obniżki cen w przyszłości. Jednak w dobie najwyższej w UE inflacji nieruchomości wciąż wydają się relatywnie bezpieczną lokatą kapitału, zwłaszcza gdy myślimy o niej długoterminowo – wyjaśnia Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu Otodom.pl. Przypomnijmy, że od 2014 roku ceny nieruchomości dynamicznie rosły. Jak jest teraz? Mamy sytuację, jakiej nikt się nie spodziewał. Patrząc na dane kwartalne, widać spadki we wszystkich miastach poza Szczecinem, Lublinem i Olsztynem. W ostatnim letnim miesiącu spadek odnotowano na dwóch rynkach: katowickim i poznańskim. Największy wzrost w sierpniu odnotowano w Lublinie – na poziomie 1,62%.

Co przyniesie nam drugie półrocze?

Obecna sytuacja rynku wtórnego jest lepsza niż podczas wybuchu epidemii koronawirusa. Jest nadzieja, że dobry klimat pozostanie z nami na dłużej. Wówczas można się spodziewać większej liczby transakcji. Zmienić to może atak drugiej fali zachorowań, co spowoduje pogorszenie ogólnej koniunktury gospodarczej w kraju; na rynku nieruchomości znów zapanuje niepokój. W serwisie Morizon.pl eksperci prognozują, że w tym roku ceny nieruchomości pozostaną stabilne. Prawdopodobnie w grudniu za 1 mkw. mieszkania w największych polskich miastach będziemy płacili mniej więcej tyle samo, co obecnie. Natomiast w najbliższych dwóch latach rynek powróci do wzrostów. Eksperci przewidują, że nieruchomości będą drożeć w tempie ok. 6% w skali roku, a w grudniu 2022 roku cena 1 mkw. będzie o około 13% wyższa niż obecnie.

Tekst: Marta Kubacka

Jakie strategie działania przyjęli deweloperzy po pierwszym ataku pandemii? Jak kształtowały się ceny lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym od maja do sierpnia 2020 roku? Otóż deweloperzy postawili w obecnych czasach na inwestycje z wyższej półki, o znacznie podniesionym standardzie, a więc także i wyższych cenach, dedykowane klientom inwestycyjnym z grubszym portfelem. Dodatkowo oferują atrakcyjne bonusy cenowe dla grupy klientów mniej zamożnych.

Lockdown na rynku nieruchomości pierwotnych odcisnął swoje piętno, ale firmy deweloperskie poradziły sobie z nową rzeczywistością. Znaczną część działań komunikacyjnych udało się przenieść do Internetu. Znaczenia nabrały wirtualne spacery, dni otwarte online oraz możliwość podpisywania umów rezerwacyjnych bez wychodzenia z domu, z wykorzystaniem podpisu cyfrowego. Wielu deweloperów zachowało ciągłość procesu sprzedaży, a także przekazań mieszkań. Realizacja większości inwestycji przebiegła zgodnie z planem. Podczas miesięcy letnich dostrzegany jest zawsze wzrost zainteresowania zakupem nowych mieszkań, którego szczyt notowany jest jesienią. Okres urlopowy sprawia, że część osób poświęca ten czas na poszukiwanie własnego lokum oraz zorganizowanie formalności związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jak kształtowały się ceny lokali mieszkalnych w tym okresie?

Ceny spadły, potem wzrosły

Jak informuje ekspert z serwisu RynekPierwotny.pl, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w relacji rok do roku jak na razie nie spadają i COVID-19 nic w tej kwestii nie zmienił. W perspektywie krótkich terminów, a więc na przykład z miesiąca na miesiąc, dominowały dość silne wahania stawek, dochodzące nawet do 3 proc. – co widać w statystykach z maja, czerwca i lipca 2020 roku.

RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl

Gratka.pl

Gratka.pl

Skąd te wahania?

Ekspert serwisu Otodom.pl uważa, że jedną z przyczyn jest ograniczona dostępność kredytów hipotecznych. – Panuje okrojony popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym, stymulowany w decydującym stopniu niepewnością na rynku pracy, która raczej nie jest zjawiskiem chwilowym. Napięta sytuacja powoduje, że nabywcy inwestycyjni czekają na rozwój sytuacji, mając nadzieję na spadek cen – informuje ekspert.
Podobne spostrzeżenia ma Marcin Drogomirecki z serwisu Morizon.pl – Po znaczącym załamaniu popytu na rynku nieruchomości zaobserwowanym w kwietniu widać już powrót do stanu sprzed wybuchu epidemii. Klienci wznowili poszukiwania, ale robią to z większą ostrożnością – dokładniej przyglądają się ofertom i szczegółowo je analizują; kalkulują koszty, rzetelnie oceniają swoje możliwości finansowe i wstrzymują się od podejmowania pochopnych decyzji – mówi ekspert ds. nieruchomości.

Wahania wynikają również ze struktury nowych zrealizowanych inwestycji. W lipcu na trzech dużych rynkach, w Warszawie, Krakowie i Łodzi, do sprzedaży trafiła duża liczba mieszkań w cenach znacznie przekraczających aktualne średnie stawki, co finalnie mocno je podbiło. Deweloperzy postawili w obecnych czasach na inwestycje z wyższej półki. Oferowane do sprzedaży są lokale mieszkalne o znacznie podniesionym standardzie. To winduje ceny i sprawia, że grupą docelową są klienci z grubszym portfelem.

Sierpień stabilny

Odczyt danych dotyczących cen ofertowych mieszkań deweloperskich, przeprowadzony przez RynekPierwotny.pl na koniec sierpnia, wskazuje na stabilizację cen na poziomach sprzed miesiąca. 

– Może to sugerować wyczerpywanie się potencjału wzrostowego i zapowiedź korekty cenowej mieszkań z pierwszej ręki, jako w końcu dość oczywistego elementu koniunkturalnego spowolnienia. Kwestią pozostaje jedynie jej skala. O skali jak zwykle zadecyduje sytuacja gospodarcza kraju, przede wszystkim zaś rynek pracy oraz dynamika wzrostu bezrobocia w dłuższym terminie, bo tego ostatniego raczej trudno będzie uniknąć – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Już teraz wiadomo, że niektórzy deweloperzy dość mocno promują swoje inwestycje, proponując dawno niewidziane bonusy cenowe. Obejmują one na przykład wliczenie w cenę mieszkania komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego lub systemu smart home. Niektórzy proponują swoim klientom zwrot rocznych kosztów kredytu hipotecznego lub możliwość niższej pierwszej wpłaty za lokum, a nawet bony na wykończenie mieszkania.

Jaka jest prognoza na ten rok?

Zainteresowanie zakupami mieszkaniowymi w Polsce nie spada. Pogarszają się natomiast warunki zawierania transakcji (przez zaostrzenie polityki kredytowej banków i oczekiwane pogorszenie parametrów rynku pracy). – Dlatego znaczącej poprawy koniunktury sprzedażowej w mieszkaniówce nie należy oczekiwać już w najbliższej przyszłości. Jednocześnie, jak pokazały najnowsze dane GUS, deweloperzy w lipcu praktycznnie powrócili do stanu statystyk inwestycyjnych sprzed pandemii, czyli ponownie budują tyle, co przed kryzysem, a więc na razie nie myślą o ograniczaniu podaży. Tymczasem utrzymanie wcześniejszej dynamiki sprzedaży może okazać się bardzo problematyczne. Stąd coraz bardziej odczuwalna jest tendencja rosnącej podaży, czyli wolumenu oferty mieszkań deweloperskich. Dotyczy to zarówno głównych rynków, jak i mniejszych ośrodków. Niestety nie jest to w obecnych warunkach gospodarczych tendencja niebudząca zastrzeżeń – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kupujący nieruchomości na własne potrzeby stali się bardziej ostrożni. Deweloperzy dostrzegli szansę w klientach gotówkowych, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. Wybierane środki z mało opłacalnych lokat są przeznaczane na zakup nieruchomości, który jest lepszą alternatywą inwestycyjną w czasach wysokiej inflacji i niskiego oprocentowania. Właśnie z myślą o takich klientach są obecnie przygotowywane deweloperskie oferty.

Tekst: Wojciech Orzechowski, Patryk Sołtysiak, Maciej Welman

Sytuacja spowodowana koronawirusem wszystkich na początku zaskoczyła. Ludzie zatroskani o swoje zdrowie wycofali się z zakupów na rynku nieruchomości. Lockdown, który rozpoczął się w marcu, ograniczył działania na wielu polach. Większość osób została zamknięta w domach. Poszukujący mieszkania mogli przyglądać się ofertom jedynie za pomocą Internetu – można było zaobserwować dość duży ruch na portalach ogłoszeniowych. Z czasem sytuacja się zmieniła.

Transakcje na pierwotnym

W tym momencie widoczne jest poruszenie na rynku pierwotnym. Najpierw obudzili się klienci indywidualni. Inwestorzy wracają do gry z pewnym opóźnieniem, co jest prawdopodobnie związane z koniecznością uprzedniego wyprzedania nieruchomości z ich portfeli i uwolnienia kapitału.
Na rynku wtórnym nie obserwuje się większych zmian – transakcje ciągle występują, nie ma też szczególnych spadków cen. Oba rynki są powiązane, a deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na zbytnie obniżki – mają ustalone kontrakty, występuje niedobór pracowników, w dodatku materiały budowlane drożeją. Choć wydawało się, że po zakończonym lockdownie ceny na rynku deweloperskim będą bardziej negocjowalne, to nie ma szałów rabatowych. Jedynie kilku deweloperów wprowadza promocje (np. 10-12% przy płatności gotówką), ale to wynika z ich wyjątkowo trudnej sytuacji finansowej – mają oni długi, a dzięki obniżkom szybciej zdobywają klientów i co za tym idzie – otrzymują zastrzyk finansowy, i mogą spłacić swoje zobowiązania. Obecnie deweloperzy będą się skupiać głównie na rozpoczętych projektach. Niektórzy wstrzymali się z zakupem działek – proces realizacji nowych inwestycji został odroczony, co automatycznie spowoduje zmniejszenie podaży. Istnieje więc szansa, że na rynku pierwotnym cena pójdzie w górę.
W związku z zaostrzeniem warunków udzielania kredytów, większość klientów dysponuje niewielkim kapitałem. Stąd przeważa zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami. Potencjalni kupujący cenią sobie jednak nieco prywatności
i przestrzeni, dlatego celują w M2, a nie malutkie kawalerki.
Dla inwestorów ten mniejszy metraż również wychodzi korzystniej, bo na daną inwestycję poświęca się mniej gotówki. Oczywiście można wybrać większe powierzchnie, ale w takim przypadku cena w stosunku do całego rynku musi być naprawdę okazyjna. Warto tu wziąć pod uwagę lokalizację. Najlepiej wybrać taką z potencjałem rozwoju (np. z planem wybudowania nieopodal centrum biznesowego czy nowej nitki tramwajowej). Niewątpliwie najbardziej pożądanym umiejscowieniem jest centrum miasta – ale jest ono „zarezerwowane” dla bardziej majętnych klientów (których trudniej znaleźć).

Cechy rynku wtórnego i pierwotnego

Na rynku wtórnym można osiągnąć kosmiczne zyski – nawet 250 tys. zł w ramach jednej inwestycji. Na pierwotnym nie jest aż tak spektakularnie – realne zarobki plasują się na poziomie 30-40 tys. zł. Warto jednak spojrzeć na stopę zwrotu, czyli jak się ma zysk do tego, co zainwestowaliśmy oraz ile czasu poświęciliśmy danej nieruchomości. Inwestowanie na rynku wtórnym nierzadko wymaga posiłkowania się kredytem, a sprzedający wolą transakcje z klientami gotówkowymi. Deweloperowi z kolei wszystko jedno, w jaki sposób finansujemy zakup, ponadto na rynku pierwotnym możemy realizować projekt na niskim wkładzie. To naprawdę duże udogodnienie – móc obrócić nieruchomością, wpłacając jedynie 10% jej wartości. Reszta płatności zostaje odroczona. Takie mieszkanie możemy zdać cesją (a żeby zoptymalizować to podatkowo – odstąpić od umowy ze wskazaniem nowego kupującego) albo je wykończyć, sprzedać i dopiero na końcu dopłacić deweloperowi.

Gdyby przełożyć taki rodzaj transakcji na rynek wtórny, wyglądałoby to następująco:
Wyobraźmy sobie, że sprzedający posiada 50-metrowe mieszkanie w cenie 200 tys. zł. Dajemy mu 20 tys. zł i umawiamy się, że resztę oddamy za pół roku. W międzyczasie wykonujemy remont tego mieszkania za 50 tys. zł, a na pozostałe koszty przeznaczamy ok. 10 tys. zł. (Łącznie więc wydajemy 80 tys. zł). Następnie znajdujemy klienta, który zapłaci nam 80 tys. zł oraz nasz wyliczony zysk, a 180 tys. zł, które zalegamy sprzedającemu, odda mu bezpośrednio. Teoretycznie istnieje szansa, by tego dokonać, ale jest to niezwykle trudne. Sprzedający na rynku wtórnym nie są skorzy do tego typu układów, deweloper zaś jest obeznany z takimi praktykami. I tu uwaga – musimy być bardzo czujni podczas rozmów z deweloperem i zadbać o korzystne dla nas zapisy (np. możliwość dokonania cesji czy płatność 6 miesięcy po odbiorze kluczy – co jest niezwykle istotne przy kupowaniu nieruchomości na etapie dziury w ziemi). Powinniśmy gruntownie przygotować się do zakupu i wnikliwie przeanalizować całą sytuację. Rynek wtórny z pewnością wiąże się z mniejszą ilością formalności…

Planowanie procesu inwestycyjnego na pierwotnym

Ogromną i dającą niesamowite poczucie bezpieczeństwa zaletą rynku pierwotnego jest możliwość zaplanowania całego roku inwestycyjnego. To pozwala nam na czerpanie regularnych dochodów. Lepiej jest zrobić 10 flipów w roku i zarobić na każdym po 30 tys. zł (co da nam finalnie 300 tys. zł), niż mrozić pieniądze przy jednej wielkiej inwestycji na długi czas. Kolejny istotny plus na rynku pierwotnym to możliwość adaptacji lokalu na wczesnym etapie. Możemy porozumieć się z deweloperem w sprawie tzw. zmian lokatorskich i poprosić o wprowadzenie w plan budowy jakichś naszych sugestii, takich jak poprowadzenie pionów kanalizacyjnych lub wentylacyjnych w wybranym miejscu. Dzięki temu w łatwy i szybki sposób będzie można przerobić np. 3-pokojowy lokal na 3 mikrokawalerki w ramach gotowca inwestycyjnego. Na rynku wtórnym również istnieją możliwości przearanżowania mieszkania, ale tu kupujemy już gotowy produkt, więc wymaga to o wiele większej pracy. Zresztą nawet jeśli nie chcemy wprowadzać dużych zmian, to i tak nieruchomości na rynku wtórnym wymagają nierzadko gruntowniejszego remontu. Świadczy o tym choćby cena tej usługi – 1000-1400 zł/m2 (w kamienicy jeszcze drożej) w porównaniu do 800-1200 zł/m2 na rynku pierwotnym. Jeżeli chodzi o kwestię rękojmi – na rynku wtórnym to my, inwestorzy, bierzemy odpowiedzialność za lokal. Na pierwotnym zaś mamy „plecy” w postaci dewelopera, który odpowiada za naprawę wszelkich usterek, których nie zauważyliśmy przy odbiorze nieruchomości.
Co prawda, mieszkania kupione od dewelopera nie mają księgi wieczystej. Księga danego lokalu jest wyodrębniana z księgi macierzystej dopiero po podpisaniu umowy przeniesienia własności. Trwa to 3-8 miesięcy. (Ma to znaczenie w przypadku kredytu mieszkaniowego – banki wymagają wówczas dodatkowo ubezpieczenia pomostowego). Rynek pierwotny broni się jednak swoją… nowością. Nikt wcześniej nie zamieszkiwał danego lokum; co może mieć dla niektórych niebagatelne znaczenie. Choć oczywiście jest też masa fanów starego budownictwa i kamienic.
W czasach, gdy większość osób ma auto, sporą przewagą rynku pierwotnego nad rynkiem wtórnym jest gwarancja miejsc postojowych. Na rynku wtórnym zazwyczaj spotykamy się z niewielkimi parkingami przed blokiem, które często są niewystarczające dla mieszkańców.
Inwestowanie na rynku wtórnym jest bardzo popularne. Rynek pierwotny z kolei coraz bardziej się rozwija i umożliwia spore zarobki przy stosunkowo niedużym kapitale. Warto zweryfikować, który rynek bardziej nam odpowiada. W tym celu należy dokonać przynajmniej jednej transakcji na każdym z nich i wyciągnąć stosowne wnioski. Oba rynki posiadają szereg zalet i wad. Tak naprawdę nie ma większego znaczenia, gdzie będziemy realizować projekty. Może się okazać, że odnajdziemy się i tu, i tu. Chyba najlepszym rozwiązaniem będzie stosować strategię mieszaną – flippować tam, gdzie pojawia się okazja, gdzie widzimy perełki i satysfakcjonujące zyski.

Wojciech Orzechowski
inwestor, deweloper, autor książek o nieruchomościach, twórca Maratonu WIWN® oraz Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN®. Wydawca „Strefy Nieruchomości”. Stworzył społeczność ponad 1600 osób inwestujących w nieruchomości, a ponad 700 absolwentów Warsztatów WIWN® zrobiło swojego pierwszego flipa pod jego nadzorem. 

Patryk Sołtysiak
inwestor i negocjator.Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował kilkanaście inwestycji mieszkaniowych (flippów).

Maciej Welman
inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Przekazali inwestorom ponad 350 perełek z rynku pierwotnego, na których średni zysk wyszedł 40 tys.